NEWSLETTER #2 AO 2

CONTRATOS EN EL NUEVO CDIGO CIVIL y COMERCIAL:

La materia contractual desde hace varios aos viene evolucionando.

El derecho de los contratos reposaba en el Cdigo Civil reformado sobre la base de

un principio dogmtico que es el principio de la autonoma de la voluntad, el
cual presupone la existencia de contratantes libres, iguales e independientes. La
libertad y la igualdad de las partes desde la creacin del contrato, presuponan
necesariamente la justicia, y el contrato era, en consecuencia, impermeable a la
intervencin del juez, al tiempo de su ejecucin.

Ahora, el Cdigo Civil y Comercial en su nueva versin, est orientado en la

bsqueda del equilibrio contractual lo que implica reforzar la proteccin de los
dbiles de la relacin.

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As, los principios que inspiran un nuevo orden contractual, estn sustentados en la
buena fe como, por ejemplo, la proporcionalidad, la lealtad, la cooperacin, la
coherencia, las reglas secundarias de conducta y, de entre ellas, el deber de
informacin, tienen por objeto propagar al contrato mayor seguridad jurdica y
moralizar los comportamientos, dotarlos de tica.

El principio de la autonoma de la voluntad es til para explicar el porqu de la

fuerza obligatoria del contrato.

La autonoma de la voluntad es libertad de contratacin, lo que implica:

Libertad del individuo para elegir entre contratar y no contratar;

Libertad para la eleccin del otro contratante.
La posibilidad de incorporar contenido al contrato.
Libertad de eleccin del tipo contractual.
El individualismo no admita racionalmente la posibilidad de que el juez revisara el
contrato, con fundamento de que ste era el resultado de un acuerdo entre iguales
y libres y, por ende no otra cosa que justo. De modo que lo acordado slo era
factible de ser modificado por las mismas partes, celebrando otro contrato. Se
consideraba inadmisible que el contrato fuera revocado mediante una declaracin
unilateral. El individualismo consagraba la preeminencia del valor seguridad por
sobre el de la justicia contractual. Y la seguridad estaba dada por el principio de la
inmutabilidad o intangibilidad de la palabra empeada. Tampoco conceptualmente
se aceptaba que el contrato se tornara injusto, pues no era imaginable que quien
por esencia es libre, autolimitara su libertad al contratar, para consagrar una
consecuencia injusta contra s mismo.

En la actualidad la realidad contractual indica que en el momento de la conclusin

del contrato, uno de los contratantes se encuentra en situacin de inferioridad y,
por tanto, de desigualdad con relacin a su contratante.

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Hoy la autonoma de la voluntad no debe ser entendida como una supremaca

absoluta de los derechos subjetivos contractuales, sino como un principio relativo y
subordinado a los lmites que les son inherentes.

En el nuevo Cdigo civil y Comercial los lmites a la autonoma de la voluntad se

hallan constituidos, entre otros, por:

La ley, el orden pblico, la moral y las buenas costumbres (artculo 958);

La facultad acordada a los jueces de modificar el contrato cuando sea a
pedido de partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de
modo manifiesto, el orden pblico (artculo 960)

El Cdigo Civil y Comercial introduce una novedad en la teora general. Se admite

que los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de
propiedad (artculo 965).

El desequilibrio de fuerzas se manifiesta concretamente en la elaboracin unilateral

del contrato por la parte que dispone del poder de negociacin.

El nuevo Cdigo Civil y Comercial recepta las tres categoras de contratos existentes:

El contrato discrecional o paritario,

El contrato por adhesin a clusulas predispuestas o condiciones generales
El contrato de consumo.

LOS NUEVOS DEBERES

Desde que las partes inician tratativas negociaciones asumen deberes secundarios
de conducta, sustentados en reglas morales, de convivencia y de solidaridad social.

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Las referidas reglas son todas derivaciones del principio de buena fe que en el
Cdigo Civil y Comercial se lo enuncia como aplicable en el perodo de tratativas
para no frustrarlas injustificadamente pues el incumplimiento genera
responsabilidad de resarcir el dao que sufra el afectado por haber confiado, sin su
culpa, en la celebracin del acto (artculo 991).

A ello se suma el deber de confidencialidad en orden a la informacin recibida y que

consiste en no revelarla ni de usarla inapropiadamente en su propio inters (artculo
992).

El Cdigo Civil y Comercial vuelve sobre la proteccin a la confianza en el captulo

sobre Interpretacin, en el sentido que sta ltima debe proteger la confianza y la
lealtad que las partes se deben recprocamente (artculo 1067), declarando la
inadmisibilidad de conductas contradictorias. Lo que modernamente se conoce
como principio de coherencia.

Como queda expresado, las reglas secundarias de conducta son manifestaciones de

la buena fe contractual. Son el carcter ms saliente de la buena fe contractual que
se traduce en categoras genricas, como ser la cooperacin y la lealtad, y en
directivas especficas que operan como desprendimientos de las anteriores por
ejemplo, la informacin, la legtima expectativa de confianza en el otro, la fidelidad,
el compromiso, la capacidad de sacrificio, el auxilio a la otra parte, etctera.

LOS NUEVOS PRINCIPIOS:

Tambin se destaca, en materia contractual, la incidencia de los siguientes

principios: Proporcionalidad; Razonabilidad; Lealtad y Colaboracin; coherencia;
cooperacin y renegociacin; proteccin de la dignidad.

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A continuacin se hace una breve resea de cmo ha quedado configurado el

contrato de compraventa en el nuevo Cdigo Civil y Comercial.

La compraventa es el contrato ms importante dentro de los contratos de cambio,

es por ello que el nuevo Cdigo Civil y Comercial prximo a entrar en vigencia en el
mes de agosto establece la aplicacin supletoria de las normas de este contrato a
otros contratos en los que se transfieran o constituyan derechos reales de
condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, habitacin, o servidumbre;
y a la transferencia de ttulos valores por un precio en dinero. As lo prev
expresamente en su artculo 1.124.

La venta es el incentivo de las empresas y constituye el motor del consumo,

alimentado por la propaganda, el marketing, y los sistemas e induccin al deseo del
consumidor de tener ms cosas y de mejor calidad.

CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CDIGO CIVIL Y COMERCIAL:

EL nuevo cdigo unificado (civil y comercial) regula el contrato de compraventa en

cuarenta y ocho artculos; elimina la divisin en civil y comercial; simplificando as el
sistema actual.

El ARTICULO 1123 define a la compraventa de la siguiente manera: Hay compraventa

si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un
precio en dinero.

A fin de evitar inconvenientes respecto de los tiempos de entrega de la cosa

vendida el nuevo Cdigo Civil y Comercial establece los plazos de entrega; de la
siguiente manera segn sea mueble inmueble:

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ARTICULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el

inmueble inmediatamente de la escrituracin, excepto convencin en contrario.

ARTICULO 1147.- Plazo para la entrega de la cosa mueble. La entrega debe hacerse
dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la
convencin o los usos resulte otro plazo.

Con respecto al tiempo en que debe realizarse el pago, el nuevo Cdigo Civil
Comercial elimina la diferencias existentes entre Cdigo Civil y el Cdigo de
Comercio, y expresa en el ARTICULO 1152 El pago se hace contra la entrega de la
cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no est obligado a pagar el precio
mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con
esta posibilidad.

Se incorpora tambin un plazo de diez (10) das (ARTICULO 1.155) para el caso de
que si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su
examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez das inmediatos
a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuacin de las cosas al
contrato...

Conforme al nuevo Cdigo Civil y Comercial los pactos de retroventa (aqu el

vendedor puede recuperar lo vendido restituyendo el precio percibido), reventa
(el comprador restituye al vendedor la cosa comprada recibiendo lo pagado) y
preferencia (el comprador acepta que si decide vender nuevamente la cosa debe
preferir al vendedor siempre que ofrezca las mismas condiciones a las ofrecidas por
los terceros interesados) pueden ser agregados a los contratos sobre cosas muebles
como a los de cosas inmuebles.

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En el actual cdigo civil, la retroventa est prohibida expresamente para las cosas
muebles en el Cdigo Civil reformado; y la reventa se aplicaba a la compraventa
de inmuebles.

Lo ms relevante radica en que los pactos agregados a la compraventa, es decir los

de retroventa, reventa y preferencia son oponibles a terceros interesados si
resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente o si de otro
modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo (Art. 1.166).

El nuevo Cdigo Civil y Comercial no dilucida ni esclarece la figura del boleto de

compraventa de inmueble pero otorga una proteccin amplia de cobertura a los
compradores de buena fe, a quienes le reconoce la posibilidad de oponer sus
derechos tanto frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares como
frente al concurso o quiebra del vendedor. Pero ello debe ir sumado a cuatro
requisitos: a. haber contratado con el titular registral detentar su posicin jurdica;
b. haber pagado el 25% del precio antes de la traba de la medida cautelar; c. que el
boleto tenga fecha cierta; d. publicidad registral o posesoria.

Marcelo Nunzi
nunzi@cataldiabogados.com.ar