CHAPITRE 5 :

LA REEVALUATION DES IMMOBILISATIONS

SECTION I : LA REEVALUATION LIBRE
I/ IMMOBILISATIONS SUSCEPTIBLES DETRE REEVALUEES
II/ COMPTABILISATION
III/ AMORTISSEMENTS ET

REEVALUATION LIBRE

IV/ SORT DE LECART DE REEVALUATION LIBRE

V/ INTERET DE LA REEVALUATION

SECTION II : LA REEVALUATION LEGALE DE 1976

I/ PRINCIPE DE LA REEVALUATION LEGALE DE 1976
II/ CAS PARTICULIER DES ENSEMBLES IMMOBILIERS
III/ LA CESSION DE LENSEMBLE IMMOBILIER REEVALUE

CHAPITRE 5 : LA REEVALUATION DES IMMOBILISATIONS

La rvaluation permet de rajuster la valeur des immobilisations recelant des plus-values
latentes (opration vrit des comptes). Il existe plusieurs types de rvaluation : les
rvaluations lgales (1945, 1959, 1976) et les rvaluations libres.

SECTION I : LA REEVALUATION LIBRE

I/ IMMOBILISATIONS SUSCEPTIBLES DETRE REEVALUEES
Deux principes :
- seules peuvent tre rvalues les immobilisations corporelles et financires (jamais
de rvaluation dimmobilisations incorporelles, ou de VMP)
- la rvaluation doit porter sur lensemble des immobilisations susceptibles dtre
rvalues (principe du tout ou rien)

II/ COMPTABILISATION
Le schma de comptabilisation est le suivant :
21 ou 26/27
1052

compte de limmobilisation concerne

Ecart de rvaluation libre

X
X

Remarque : la valeur retenir pour la rvaluation est la valeur actuelle pour lentreprise ,
(apprcie partir de prix du march, de la valeur dentre affecte dun indice de variation
de prix)
Sur le plan fiscal, lcart de rvaluation est imposable comme un rsultat ordinaire.Dans
la mesure o la rvaluation naffecte pas le rsultat, cet cart doit faire lobjet dune
rintgration extra-comptable sur limprim 2058 la clture de lexercice de rvaluation.
Exemple n1 :
Une socit dcide de rvaluer son bilan la fin de lexercice N. Trois lments prsentent
des plus-values latentes :
- un terrain dont la valeur actuelle est de 1 500 000
- une construction, acquise le 01/01/N-14 et amortissable sur 40 ans selon le mode linaire,
dont la valeur actuelle est de 1 200 000
- un matriel, acquis le 01/07/N-3 et amortissable sur 10 ans selon le mode linaire, dont la
valeur actuelle est de 368 411
Avant rvaluation lextrait de bilan concernant ces lments se prsente ainsi :
ACTIF
Postes
Immob corporelles
Terrain
Constructions
Matriel

Brut
800 000
1 000 000
500 000

Amort

Net

375 000
175 000

PASSIF
Postes

Capitaux propres
800 000 Capital
625 000 Primes
325 000 Rserves

Montants
5 000 000
500 000
300 000

Procder la rvaluation au 31/12/N

Prsenter lextrait de bilan aprs rvaluation
La construction rvalue est un immeuble destin la recherche qui avait bnfici, ce
titre, damortissements exceptionnels comptabiliss en amortissements drogatoires. Au
31/12/N le solde du compte damortissements drogatoires est de 312 500.

III/ LES AMORTISSEMENTS ET LA REEVALUATION LIBRE

1/ Au moment de la rvaluation libre :
Les amortissements enregistrs en comptabilit antrieurement la rvaluation ne sont pas
affects par cette opration.
Les amortissements drogatoires doivent tre repris pour tre annuls.
Finir de traiter lexemple n1.
2/ Amortissements postrieurs lopration de rvaluation :
Les amortissements se calculent sur les nouvelles valeurs nettes comptables et sur les dures
restant courir. Fiscalement les dotations ainsi calcules sont dductibles, puisque le
supplment damortissement trouve son origine dans lcart de rvaluation qui a fait lobjet
dune imposition pralablement.
Reprendre lexemple 1. Calculer les dotations aux amortissements des biens rvalus au titre
de lexercice N+1 et enregistrer lcriture correspondante.

IV/ LE SORT DE LECART DE REEVALUATION LIBRE

Sur le plan comptable :
Lcart de rvaluation peut tre en tout ou partie incorpor au capital.
Il ne peut pas tre utilis pour compenser des pertes (mais on peut toujours incorporer lcart
de rvaluation au capital dans un premier temps, puis, dans un deuxime temps, imputer les
pertes sur le capital)
Lcart de rvaluation ne peut pas tre distribu tant quil nest pas ralis (le contraire
reviendrait distribuer un dividende fictif).
Lcart de rvaluation est ralis dans deux cas (rglement 2003-04 du CRC) :
- soit en totalit lors de la cession de limmobilisation rvalue. Lcart de rvaluation
doit tre transfr dans un compte de rserves distribuable. Le produit hors frais de la
cession qui excde la valeur nette comptable de limmobilisation avant rvaluation, peut
en tout ou partie tre transfr un compte distribuable hauteur du montant rsiduel
de la rvaluation comptabilise au passif du bilan - art 350-1 du PCG
- soit progressivement au fur et mesure de la constatation du supplment damortissement
relatif la partie rvalue de limmobilisation. La partie ralise de lcart de
rvaluation peut ainsi tre transfre un compte de rserves distribuables condition
que lexercice soit bnficiaire.
Sur le plan fiscal:
L'imposition de lcart de rvaluation est rcupre au cours des exercices suivants par :
- laugmentation de la charge damortissement calcule sur une base rvalue plus
importante
- la diminution du rsultat de cession des immobilisations rvalues qui est calcul sur la
valeur comptable nette aprs prise en compte de la rvaluation.

Exemple n2 : Une construction acquise le 01/01/N-9 par une socit anonyme pour 600 000,
amortie en 30 ans, a t rvalue le 31 dcembre N-3, date de clture de lexercice. Sa valeur
actuelle avait t fixe 667 000. Cette construction a t cde le 31/12/N pour 680 000. La
socit a toujours t bnficiaire. Enregistrer les critures relatives la rvaluation,
lamortissement annuel et la cession de limmobilisation. Procder lanalyse fiscale.

V/ INTERET DE LA REEVALUATION
- La rvaluation amliore le bilan
- La rvaluation constitue un remde la perte de la moiti du capital social.

Rduction de capital et capitaux propres infrieurs la moiti du capital :

(Rglementation applicable aux SA, SARL SCA et SAS)
Si du fait des pertes, les capitaux propres de la socit deviennent infrieurs la moiti du capital
social, une assemble gnrale extraordinaire doit tre runie dans les 4 mois qui suivent
lapprobation des comptes pour dcider sil faut ou non dissoudre la socit (art. L225-248)
Si la dissolution est carte, la socit dispose dun dlai expirant la clture du deuxime
exercice suivant celui au cours duquel la constatation des pertes est intervenue pour :
- soit reconstituer ses capitaux propres concurrence dune valeur gale la moiti du
capital social
- soit diminuer son capital dun montant au moins gal celui des pertes qui nont pu tre
imputes sur les rserves

Exemple :
En supposant qu'un bilan se prsente ainsi :
Bilan
Immobilisations corporelles
Actifs circulants

100 000 Capital

90 000 RAN dbiteur
Dettes
190 000

100 000
-60 000
150 000
190 000

Il y a perte de plus de la moiti du capiatl social. Si la valeur d'utilit des immobilisations

corporelles est de 150 000, on rvalue et l'on obtient

Bilan
Immobilisations corporelles
Actifs circulants

150 000 Capital

90 000 Ecart de rvaluation
RAN dbiteur
Dettes
240 000

Le problme est ainsi rgl.

100 000
50 000
-60 000
150 000
240 000

SECTION II : LA REEVALUATION LEGALE DE 1976

Le lgislateur institua divers rgimes de rvaluation lgale dont le dernier remonte 1976.
Ces diffrents rgimes peuvent encore avoir des incidences sur les comptes (essentiellement
au niveau des ensembles immobiliers)

I/ PRINCIPE DE LA REEVALUATION LEGALE DE 1976

Il sagissait de substituer la valeur inscrite au bilan la valeur rvalue.
Les modalits dapplication taient diffrentes pour les immobilisations amortissables et les
immobilisations non amortissables ;
immobilisation non amortissable : on a substitu la valeur comptable la valeur
dutilit du bien et lcart qui en a rsult a t enregistr au compte 1053 - rserve
de rvaluation
immobilisation amortissable : La valeur de rvaluation retenue a t la plus petite des
deux valeurs suivantes :

valeur dutilit dtermine partir dune estimation dexpert

valeur indiciaire calcule en appliquant la valeur comptable nette de
limmobilisation au 31/12/1976, un indice fix par la loi en fonction de
lanne dacquisition du bien.
Lcart entre les valeurs comptables nettes et les valeurs comptables rvalues a t port au
crdit du compte 146 provision spciale de rvaluation .
La rvaluation lgale de 1976 a t caractrise par sa neutralit sur le plan fiscal.

II/ CAS PARTICULIER DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

Lors des oprations de rvaluation des constructions, la valeur indiciaire a gnralement t
retenue parce quelle tait la plupart du temps infrieure la valeur dutilit. Dans ces
circonstances, lopration de rvaluation ne permettait pas de faire apparatre au bilan la
valeur dutilit des ensembles immobiliers. Pour remdier cette situation, on a port dans un
compte particulier 2116 compte dordre sur immobilisations lcart existant entre la
valeur dutilit de la construction et la valeur indiciaire et mouvement en contrepartie le
compte 1053 rserve de rvaluation .
Au cours des exercices suivant, cette criture est progressivement extourne sur la dure de
vie de la construction restant courir.

III/ LA CESSION DE LENSEMBLE IMMOBILIER REEVALUE

A loccasion de la cession, il convient :
- de rapporter au rsultat le solde de la provision spciale de rvaluation (compte 146)
- de rapporter au rsultat le montant de la rserve de rvaluation (compte 1053) pour le
montant qui na pas t incorpor au capital en utilisant le compte 7788 produits
exceptionnels divers
- de solder lventuel compte dordre.