La UVR es un mecanismo viable para financiar vivienda

La ley marco de financiacin de vivienda puso a disposicin de los usuarios de crdito

con destino a la vivienda un sistema crediticio especializado, cuya principal
caracterstica es hacer compatible y estable en el tiempo la relacin entre la cuota
mensual y el comportamiento normal de los ingresos y salarios de los deudores.
La Unidad de Valor Real, UVR, atada a la inflacin y, por ende, con la garanta de
correspondencia con el nivel de ingresos, tiene un factor de certeza para quien desee
adquirir una vivienda por esta va, en un aspecto que en el pasado fue de alta
vulnerabilidad: el crecimiento de la cuota mensual del crdito, por encima de la
capacidad de pago del deudor.
La falta de capitalizacin de intereses es otro de los aspectos que se suma a las
bondades de la UVR y que acrecienta la franja de la poblacin con posibilidades de
acceder al crdito hipotecario, en un pas como Colombia donde el dficit de vivienda
sigue siendo de grandes proporciones.
La disminucin del costo del crdito para los compradores, gracias a la aparicin de
nuevos instrumentos financieros contemplados en la ley, lo mismo que la renovacin
de los existentes, acercan hoy incluso a los estratos ms pobres a la posibilidad de
adquirir una vivienda propia.
Todos estos enunciados los seala una investigacin de la Cmara Colombiana de la
Construccin, Camacol, seccional Antioquia. El estudio tambin estima que la
turbulencia causada por la distorsin del anterior sistema Upac (Unidad de Poder
Adquisitivo Constante), fruto de las variaciones en la formula de clculo, encuentra
una oportunidad en la nueva ley de vivienda para recuperar la dinmica de la
financiacin.
Los sistemas de amortizacin autorizados por la nueva ley, sin capitalizacin de
intereses, son garanta cierta de la permanencia de las cuotas fijas de amortizacin en
trminos reales, caracterstica fundamental del nuevo sistema basado en la UVR.
Segn los investigadores que realizaron el anlisis, por ese motivo las reglas del juego
para la adquisicin de vivienda, va crdito hipotecario, son lo suficientemente claras y
slo resta recuperar la confianza en el sistema para que miles de familias hagan
realidad su derecho de adquirir una vivienda digna, acorde con sus posibilidades de
pago.
Orgenes
En otro estudio, divulgado recientemente por la firma Corfivalle, la creacin de una
unidad de cuenta que preserve su valor en trminos reales responde bsicamente a la
necesidad que tiene una economa de realizar contratos de largo plazo, que en caso de
ser denominados en la moneda legal de uso corriente (para Colombia, el peso),
podran generar grandes prdidas a los agentes por efecto de cambios en el nivel de
inflacin de la economa, que llevan a variaciones en la tasa de inters.
De hecho, en Colombia la UVR se dise originalmente para denominar en estas
unidades los Ttulos de Tesorera (TES) de largo plazo. En la medida en que los crditos
hipotecarios son contratos a largo plazo, la Unidad surgi como una opcin ideal para
denominar los crditos de vivienda en estas unidades. De esta forma, tanto las
entidades financieras como los deudores hipotecarios se cubren del riesgo de que las
tasas de inters cambien dramticamente durante la vigencia del crdito.

Una diferencia fundamental con el funcionamiento del sistema de crdito hipotecario de

los aos noventa basado en el Upac, es que esta unidad inclua en su clculo la DTF
(Tasa de los Depsitos a Trmino Fijo). Por lo tanto, un crdito denominado en Upac no
eliminaba el riesgo de cambio en la inflacin ni en las tasas de inters nominales.
De hecho, el incremento abrupto de la DTF en la segunda mitad de los noventa se
traslad, va incrementos bruscos en el valor del Upac, a los deudores hipotecarios.
En el caso de las deudas denominadas en UVR, por el contrario, el crecimiento est
atado al ritmo de la inflacin, que es la variable con la que tambin crecen los ingresos
de los deudores (salarios y pensiones).
A diferencia del Upac, la tasa de crecimiento de la UVR no guarda relacin alguna con
el nivel de la tasa de inters.
Ms beneficios
Segn Corfivalle, si el esquema UVR para la financiacin de vivienda se hubiera
aplicado, por ejemplo, desde 1997, fijando el valor de la UVR en $100 el 15 de enero
de 1997, el valor de la UVR cinco aos despus (el 15 de enero de 2002) habra sido
casi 5,5% superior con la metodologa de inflacin 12 meses que con la actual.
Esto implica, para una deuda de $45 millones de enero de 1997 y suponiendo que el
deudor no realiz amortizaciones en el perodo pero que cancel cumplidamente los
intereses, que el 15 de enero de 2002 el saldo en pesos sera de $147,5 millones si
sta estuviera denominada en la UVR con inflacin anual, y de $7,6 millones menos
($139,8 millones) si la deuda hubiera estado denominada en UVR con inflacin
mensual.
Aunque puede argumentarse que en el caso de una tasa de inflacin ascendente los
deudores se veran beneficiados con la metodologa propuesta, el hecho es que la
utilidad de una unidad para denominar los contratos no debe juzgarse a partir de los
grupos que podra llegar a beneficiar o perjudicar en determinados escenarios.
"Por el contrario, su conveniencia se deriva de la transparencia en su aplicacin y por la
posibilidad de desarrollo efectivo que d al esquema. Es decir, que los deudores
puedan pagar su deuda sin depender de cambios en las condiciones externas", seala
el informe de Corfivalle