El ttulo en la posesin precaria: comentarios a una reiterada (y equivocada) posicin de la

Corte Suprema
Tras varias semanas dedicadas al VII Pleno Casatorio Civil (propiedad no inscrita vs. embargo
inscrito), con ocasin de volver a la lectura de los Boletines de Sentencias en Casacin que se
publican casi siempre de forma mensual junto al Diario Oficial El Peruano, decid virar a otro tema
que siempre dar que hablar en materia civil: La Posesin Precaria.
Desde siempre he sostenido que en el tema de Posesin Precaria resulta determinante establecer una
correcta definicin del ttulo. Si la posesin precaria conforme el artculo 911 del Cdigo Civil
(CC) es aquella que se ejerce sin ttulo o con ttulo fenecido, entonces, es ms que obvio que solo
determinando los alcances del ttulo podremos saber con certeza cundo nos encontramos frente a
una situacin de precariedad o no.
En la Casacin 1784-2012-ICA, publicada el pasado 02 de marzo del 2015, pgina 60668 del
Boletn de Sentencias en Casacin, Ao XIV, N 701[1], se establece: Considerando Octavo.Que, el artculo 911 del Cdigo Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: Primero.Que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupacin pretende; y, Segundo.- Que la
parte emplazada ocupe el mismo sin ttulo o cuando el que tena ha fenecido. El ttulo a que se
refiere la segunda condicin copulativa es el que emana de un acto jurdico por el que se otorga al
poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros,
del bien que detenta, y no nace del solo estado o condicin familiar del ocupante, como sera el
ser hermano, padre, hijo, primo o cnyuge entre otros del actual propietario del bien, o del
anterior, inclusive. Tal posesin ha quedado establecida por este Supremo Tribunal en la Casacin
N 2758-2004 (Lima) del veinticuatro de noviembre de dos mil cinco y en la Casacin N 14262006 (Lima) del ocho de noviembre de dos mil seis. (Subrayado y resaltado mo)
En mi opinin, ttulo (en la posesin precaria) no solo se circunscribe al acto jurdico (contrato)
como en muchas sentencias de la Corte Suprema de Justicia (CSJ) se estableci e incluso se repite
en la ejecutoria que comento. Lamentablemente el IV Pleno Casatorio Civil tampoco ofreci una
definicin meridiana.
Para m, ttulo es aquella causa que justifica una posesin vlida sobre el bien. Y esta causa vlida
puede encontrarse en un acto jurdico (contrato) o en la Ley (en sentido material). La Ley puede
establecer, por tanto, derecho a poseer y as, un ttulo que evite la calificacin de precario. A
modo de ejemplo tenemos el artculo 1700 del CC cuando establece que vencido el plazo del
contrato (ttulo acto jurdico), si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se
entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento (ttulo Ley), bajo sus
mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en
cualquier momento (agregados mos).

Por tanto, es nuevamente cuestionable que la CSJ insista en unadefinicin parcial sobre ttulo en
la posesin precaria y lo que es peor, estableciendo, prima facie, que no posible que la causa vlida
para poseer pueda nacer del solo estado o condicin familiar del ocupante respecto del actual
propietario.
Me pregunto y qu ocurre si quien demanda la desocupacin del predio es el padre propietario
contra la madre y sus menores hijos? Vase por ejemplo la Casacin 3135-99-LIMA donde se
afirm que: la posesin ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del
padre, nunca va a ser una posesin precaria, pues su ttulo posesorio es justamente su calidad
de hijo.. En qu quedamos entonces? Es la condicin familiar ttulo para poseer?
El caso concreto que resuelve la Casacin 1784-2012-ICA nos presenta un proceso de desalojo por
precario donde la demandante ostenta derecho de propiedad inscrito en el registro pblico respecto
del predio materia de litis. La demanda es interpuesta contra la conviviente del hijo de la
demandante, quien afirma, por esta situacin, ostentar derecho de uso y habitacin.
La demandada reconoce la propiedad (inscrita) de la demandante pero afirma que siempre ha vivido
con el hijo de sta, con quien mantiene una relacin de convivencia procreando a sus dos menores
hijos (por tanto, nietos de la demandante), sealando adems que fue el hijo de la demandante quien
la llev a vivir al inmueble materia de desalojo.
Sin embargo, conforme lo expresado en la propia ejecutoria (Votos singulares se los Seores Jueces
Rodriguez Mendoza, Valcarcel Saldaa, Cunya Celis y Ticona Postigo), no se ha acreditado en el
proceso que la demandada sea conviviente del hijo de la demandante y tampoco que el referido hijo
contine viviendo junto a la demandada.
Pese a lo antes expuesto (considerando octavo antes copiado y los hechos comentados brevemente)
la CSJ en esta ejecutoria termina fallando a favor de la demandada, considerando que Que, si bien
es cierto con la carta notarial de folio diez, la demandante requiere formalmente solo a la
demandada para que desocupe el inmueble de su propiedad, tambin lo es que dicho documento
resulta insuficiente, ya que el inmueble materia de desalojo el cual no se encuentra independizado
ni se ha sealado qu parte de l viene siendo ocupado de forma precaria, se encuentra en
posesin no solo por la demandada sino tambin por el hijo de la actora y sus nietos; entonces no
resulta viable pretender solo desalojar a uno de ellos, ms an y como bien seala la demandada,
si mantiene una relacin de convivencia viviendo en el inmueble con el hijo de la
demandante; adems pretender ello originara quebrar la unidad familiar que conforme a nuestra
Constitucin vigente es protegida por el Estado. (Subrayado nuestro)
Caben varias interrogantes que comparto con Ustedes, mxime si existen hasta dos votos singulares
por parte de cuatro (4) Jueces Supremos: El predio debe estar independizado para la procedencia
de la demanda de desalojo por precario? Ostenta derecho de uso o habitacin (conforme 1026 del
CC) el hijo que recibe la posesin del predio de propiedad del padre o madre? La sola relacin de

convivencia es ttulo para poseer? Hubiera sido el mismo fallo (decisin) si se tomaba en cuenta
que el hijo de la demandante ya no viva en el predio junto a la demandada y sus hijos?
Los invito a leer la sentencia que comento[2] y me comprometo a ofrecerles una opinin
debidamente desarrollada en una prxima entrega.

Fuente de imagen: blog.pucp.edu.pe

[1] Pueden leerse referencias a la misma enhttp://boletines.actualidadcivil.com.pe/resumen-de-lajurisprudencia-civil-procesal-civil-y-registral/derechos-reales/el-estado-de-convivencia-con-eltitular-del-derecho-de-uso-constituye-titulo-para-poseer-noticia-121.html y http://laley.pe/not/2832/
propietario-no-puede-desalojar-a-la-conviviente-de-su-hijo/
[2] Publicada el pasado 02 de marzo del 2015, Boletn de Sentencias en Casacin del Diario Oficial
El Peruano, Ao XIV, N 701, pgina 60668.