Ley de Urbanismo Actualizada (2012) PDF

LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEN
Texto en vigor aprobado por Ley 5/1999, de 8 de abril

(BOCyL 15 abr. 1999), y modificado por:
-
Ley 10/2002, de 10 de julio

Ley 21/2002, de 27 de diciembre
Ley 04/2008, de 15 de septiembre
Ley 09/2010, de 30 de agosto
Ley 01/2012, de 28 de febrero
(BOCyL 12 jul. 2002)

(BOCyL 30 dic. 2002)
(BOCyL 18 sep. 2008)
(BOCyL 07 sep. 2010)
(BOCyL 29 feb. 2012)
Art. 53
Suspensin de licencias y otros

procedimientos.
Aprobacin del planeamiento general.
Aprobacin del planeamiento de
desarrollo.
Aprobacin de planeamiento
supramunicipal.
Vigencia.
Revisin.
Modificaciones.
Subrogacin.
Tt. Prel.
OBJETO Y PRINCIPIOS
GENERALES.
Cap. V
Rgimen del suelo en municipios

sin planeamiento urbanstico.
Art. 1
Art. 2
Art. 30
Art. 31
Art. 32
Clasificacin del suelo.

Rgimen del suelo urbano.
Rgimen del suelo rstico.
Tt. II
Art. 4
Art. 5
Art. 6
Objeto de la Ley.
Objeto y aspectos de la actividad
urbanstica.
Gestin y direccin de la actividad
urbanstica.
Actividad urbanstica pblica.
Iniciativa privada.
Participacin social.
PLANEAMIENTO
URBANSTICO.
Cap. I
Disposiciones generales.
Tt. I
RGIMEN DEL SUELO.
Art. 33
Cap. VI
Efectos del planeamiento

urbanstico.
Cap. I
Art. 7
Art. 8
Art. 9
Facultades del derecho de propiedad.

Deberes de uso y conservacin.
Deberes de adaptacin al ambiente.
Art. 34
Art. 35
Art. 36
Concepto e instrumentos de
planeamiento urbanstico.
Ordenacin urbana.
Sectores.
Sostenibilidad y proteccin del
medio ambiente.
Proteccin del patrimonio cultural.
Calidad urbana y cohesin social.
Art. 60
Art. 61
Art. 62
Art. 63
Art. 64
Ejecutividad.
Publicacin.
Vinculacin.
Declaracin de utilidad pblica.
Declaracin de fuera de ordenacin.
Cap. II

Cap. II
GESTIN URBANSTICA.

Suelo urbano.
Categoras de suelo urbano.
Suelo urbanizable.
Suelo rstico.
Categoras de suelo rstico.
Plan General de Ordenacin

Urbana.
Tt. III
Art. 10
Art. 11
Art. 12
Art. 13
Art. 15
Art. 16
Cap. I
Art. 40
Art. 41
Objeto.
Determinaciones de ordenacin
general.
Determinaciones de ordenacin
detallada.
Art. 65
Cap. III
Rgimen del suelo urbano y

urbanizable.
Concepto y modalidad de gestin

urbanstica.
Obtencin de dotaciones
urbansticas.
Entidades para la gestin
urbanstica.
Ejecucin de la urbanizacin.
Recepcin y conservacin de la
urbanizacin.
Art. 3
Art. 17
Art. 22
Derechos en suelo urbano o

urbanizable con ordenacin
detallada.
Deberes y limitaciones en suelo
urbano o urbanizable con ordenacin
detallada.
Rgimen del suelo urbano o
urbanizable sin ordenacin detallada.
Deberes de la promocin de las
actuaciones urbansticas.
Plazos para el cumplimiento de
deberes urbansticos.
Condicin de solar.
Cap. IV
Art. 23
Art. 24
Derechos en suelo rstico.

Deberes y limitaciones en suelo
rstico.
Autorizacin de uso en suelo rstico.
Art. 18
Art. 19
Art. 20
Art. 21
Art. 25
Art. 37
Art. 38
Art. 42
Art. 54
Art. 55
Art. 55 bis
Art. 56
Art. 57
Art. 58
Art. 59
Art. 66
Art. 67
Cap. III
Normas Urbansticas.
Art. 43
Art. 44
Objeto.
Determinaciones.
Cap. IV
Planeamiento de Desarrollo.
Cap. II
Gestin de actuaciones aisladas.
Art. 45
Art. 46
Art. 47
Art. 48
Art. 49
Estudios de Detalle.
Planes Parciales.
Planes Especiales.
Planes Especiales de Proteccin.
Planes Especiales de Reforma
Interior.
Art. 69
Art. 70
Art. 71
Actuaciones aisladas.
Actuaciones de urbanizacin.
Actuaciones de normalizacin.
Cap. III
Gestin de actuaciones integradas.
Cap. V
Elaboracin y aprobacin del

Art. 50
Art. 51
Art. 52
Elaboracin y avances.
Documentacin.
Aprobacin inicial e informacin
pblica.
Trmite ambiental.
Sec. 1
Art. 72
Art. 73
Art. 74
Art. 75
Art. 76
Actuaciones integradas.
Unidades de actuacin.
Sistemas de actuacin.
Proyectos de Actuacin.
Elaboracin y aprobacin de los
Proyectos de Actuacin.
Efectos de los Proyectos de
Actuacin.
Art. 52 bis
Art. 68
Art. 68 bis
Art. 77
LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

Texto en vigor desde 1/03/2012. Pg. 2
_______________________________________________________________________________________________________________________________
Sec. 2
Art. 78
Art. 79
Sec. 3
Art. 80
Art. 81
Art. 82
Sec. 4
Art. 83
Art. 84
Art. 85
Sec. 5
Art. 86
Art. 87
Art. 88
Sec. 6
Art. 89
Art. 90
Art. 91
Art. 92
Cap. IV
Sistema de concierto.
Caractersticas del sistema.
Especialidades del Proyecto de
Actuacin.
Art. 117
Art. 118
Art. 119
Art. 120
Sistema de compensacin.
Junta de Compensacin.
Actuacin.
Art. 121
Art. 122
Sistema de cooperacin.
Actuacin.
Ejecucin de la actuacin.
Sistema de concurrencia.
Actuacin.
Ejecucin de la actuacin.
Sistema de expropiacin.
Concesin.
Liberacin.
Actuacin.
Tt. V
INTERVENCIN EN EL
MERCADO DEL SUELO.
Ayudas e iniciativas pblicas.

Informacin y cartografa
urbansticas.
Identificacin de propietarios.
Bienes Culturales.
Garanta o fianza para la gestin de
residuos de construccin y
demolicin del RD 105/2008, de 1
de febrero, por el que se regula la
produccin y gestin de los residuos
de construccin y demolicin.
Cap. I
Patrimonios pblicos de suelo.
Disposiciones transitorias.
Art. 123
Art. 124
Art. 125
Art. 126
Art. 127
Art. 128
Objeto.
Bienes integrantes.
Destino.
Gestin.
Transmisin.
Reservas de terrenos.
Cap. II
Otros instrumentos de
intervencin en el mercado de
suelo.
Derecho de superficie.
Derechos de tanteo y retracto.
Tt. VI
ORGANIZACIN Y
COORDINACIN
ADMINISTRATIVA.
Art. 132
Art. 133
Competencias de los Municipios.

Competencias de las Diputaciones
Provinciales.
Organizacin urbanstica de la
Administracin Local.
Competencias de la Comunidad
Autnoma.
Organizacin urbanstica de la
Comunidad Autnoma.
Consejo de Medio Ambiente,
Urbanismo y Ordenacin del
Territorio de Castilla y Len.
Comisiones Territoriales de Medio
Ambiente y Urbanismo.
Comisiones Territoriales de
Valoracin.
Coordinacin administrativa.
Formas complementarias de
gestin urbanstica.
Tt. IV
INTERVENCIN EN EL USO
DEL SUELO.
Art. 136
Cap. I
Licencia urbanstica.
Art. 137
Art. 97
Art. 98
Art. 99
Art. 100
Art. 101
Art. 102
Art. 103
Art. 104
Actos sujetos a licencia.

Rgimen.
Competencia y procedimiento.
Publicidad.
Efectos.
Plazos de ejercicio.
Caducidad.
Limitaciones a las licencias de
parcelacin.
Supuestos de inters general.
Art. 134
Art. 135
Fomento de la edificacin,
conservacin y rehabilitacin.
Art. 106
Art. 107
Art. 108
Art. 109
Art. 110
rdenes de ejecucin
Declaracin de ruina
Ruina inminente
Venta y Sustitucin forzosas
Inspeccin tcnica de construcciones
Cap. III
Proteccin de la legalidad.
Art. 111
Art. 112
Art. 113
Competencias.
Inspeccin urbanstica.
Proteccin de la legalidad frente a
actos en ejecucin.
Proteccin de la legalidad frente a
actos concluidos.
Infracciones urbansticas.
Responsables.
Art. 114
Art. 115
Art. 116
Quinta
Sexta
Sptima.
Primera
Segunda
Tercera
Cuarta
Sexta
Sptima
(Ley 5/1999)
Adaptacin a la Ley.
Vigencia de las Normas
Provinciales.
Vigencia de los Planes Generales de
Ordenacin Urbana y de las Normas
Subsidiarias de Planeamiento
Municipal.
Vigencia de los Proyectos de
Delimitacin de Suelo Urbano.
Vigencia de los dems instrumentos
urbansticos.
Instrumentos y procedimientos
urbansticos en tramitacin.
Instrumentos urbansticos en
ejecucin.
(Ley 10/2002)
Ocupacin directa.
Convenios urbansticos.
Proyectos de Urbanizacin.
Canon y garanta de urbanizacin.
Cap. II
Tercera
Cuarta
Quinta
Art. 130
Art. 131
Art. 93
Art. 94
Art. 95
Art. 96
Art. 105
Sanciones
Restauracin de la legalidad
Suspensin y revisin de licencias
Otras medidas de proteccin de la
legalidad
Prescripcin
Infracciones constitutivas de delito o
falta
Art. 138
Art. 139
Art. 140
Tt. VII
INFORMACIN URBANSTICA
Y PARTICIPACIN SOCIAL.
Art. 141
Derecho a la informacin
urbanstica.
Reglas para la informacin pblica.
Informacin pblica y audiencia a
propietarios por iniciativa privada.
Publicidad de los instrumentos
urbansticos.
Registro de Urbanismo de Castilla y
Len.
Consulta urbanstica.
Cdula Urbanstica.
Informe de seguimiento de la
actividad urbanstica.
Publicidad privada.
Accin pblica.
Art. 142
Art. 143
Art. 144
Art. 145
Art. 146
Art. 147
Art. 148
Art. 149
Art. 150
Disposiciones adicionales.
Primera
Segunda
Derechos de realojo y retorno.

Adecuacin de sanciones.
Primera
Segunda
Tercera
Cuarta
Quinta
Sexta
(Ley 4/2008)
Adaptacin a la Ley.
Instrumentos y procedimientos
urbansticos en tramitacin.
Vigencia de los instrumentos de
planeamiento general.
Vigencia de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo y de
gestin urbanstica.
Vigencia de los Proyectos de
Delimitacin del Suelo Urbano.
Vigencia de las Normas Provinciales
y Planes de Conjunto.
Disposiciones derogatorias.
(Ley 5/1999)
(Ley 10/2002)
(Ley 4/2008)
Disposiciones finales.
Tercera
(Ley 5/1999)
Legislacin de ordenacin del
territorio.
Desarrollo reglamentario.
Primera
Segunda
(Ley 4/2008)
Desarrollo normativo.
Entrada en vigor.
Segunda
Exposiciones de motivos.
Ley 5/1999, de 8 de abril, de
Urbanismo de Castilla y Len.
Ley 10/2002, de 10 de julio.
Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de
medidas sobre Urbanismo y Suelo.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
TTULO PRELIMINAR.
Objeto y principios generales.
b) Establecer una ordenacin urbanstica para los

municipios de Castilla y Len, guiada por el principio de
desarrollo sostenible, que favorezca:
Artculo 1. Objeto de la Ley.

Esta Ley tiene por objeto regular la actividad urbanstica en
la Comunidad de Castilla y Len.
Artculo 2. Objeto y aspectos de la actividad
urbanstica.
1. La actividad urbanstica es una funcin pblica que tiene
por objeto la ordenacin, la transformacin, la conservacin
y el control del uso del suelo, incluidos el subsuelo y el
vuelo, y en especial su urbanizacin y edificacin.
2. La actividad urbanstica comprende los siguientes
aspectos:
a) Planeamiento urbanstico.
b) Gestin urbanstica.
c) Intervencin en el uso del suelo.
d) Intervencin en el mercado de suelo.
e) Organizacin y coordinacin administrativa.
f) Informacin urbanstica y participacin social.
Artculo 3. Gestin y direccin de la actividad
urbanstica.
1. La direccin y el control de la actividad urbanstica
corresponden a la Comunidad Autnoma y a los
Municipios de Castilla y Len, dentro de sus respectivas
competencias, sin perjuicio de la participacin de las
restantes Administraciones pblicas y de la iniciativa
privada, en las formas previstas en esta Ley.
2. La actividad urbanstica podr gestionarse directamente
por la Administracin competente o bien de forma
indirecta, a excepcin de la aprobacin de los instrumentos
de planeamiento y gestin urbanstica y, en general, de las
actividades que impliquen el ejercicio de autoridad, que
slo podrn desarrollarse mediante gestin directa.
Artculo 4. Actividad urbanstica pblica. 1
En aplicacin de los principios constitucionales de la
poltica econmica y social, desarrollados en la Ley 8/2007,
de 28 de mayo, de Suelo, la actividad urbanstica pblica se
orientar a la consecucin de los siguientes objetivos:
a) Asegurar que el uso del suelo se realice conforme al
inters general, en las condiciones establecidas en las Leyes
y en el planeamiento urbanstico.
La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo y el apartado b) del

artculo 4 y le ha aadido un apartado e).
1. El desarrollo territorial y urbano equilibrado y solidario,

basado en el uso racional de los recursos naturales y
orientado a la articulacin e integracin del trmino
municipal a escala de Castilla y Len, de Espaa y de la
Unin Europea.
2. El progreso social y econmico, mediante la
modernizacin de infraestructuras y equipamientos y la
regulacin del uso del suelo para favorecer la funcionalidad
del tejido productivo, la atraccin de nuevas inversiones y
la capacidad para incorporar las innovaciones tecnolgicas.
3. El cumplimiento del derecho constitucional a disfrutar
de una vivienda digna, adecuada y accesible para todas las
personas, libre de ruido y otras inmisiones contaminantes, y
emplazada en un entorno urbano adecuado.
4. La cohesin social de la poblacin, mediante la mezcla
equilibrada de usos, actividades y grupos sociales, la
integracin de los sistemas e infraestructuras de transporte
y la previsin de las dotaciones necesarias en condiciones
ptimas de accesibilidad y funcionalidad.
5. La mejora de la calidad de vida de la poblacin,
mediante la prevencin de riesgos naturales y tecnolgicos,
la prestacin de servicios esenciales, el control de densidad
y la rehabilitacin de reas urbanas degradadas.
6. La igualdad de trato y de oportunidades para todas las
personas, mediante el libre acceso a la informacin, el
fomento de la participacin social y la sensibilidad con las
peculiaridades locales y los grupos sociales menos
favorecidos.
7. La proteccin del medio ambiente, incluida la
conservacin y, en caso necesario, la recuperacin y mejora
del aire, el agua, los espacios naturales, la fauna, la flora y
en general de las condiciones ambientales adecuadas.
8. La prevencin de la contaminacin y la limitacin de
sus efectos sobre la salud y el medio ambiente, fomentando
el transporte pblico, la movilidad sostenible, la eficiencia
energtica, las energas renovables y el desarrollo urbano
compacto.
9. La proteccin del patrimonio cultural y del paisaje,
mediante la conservacin y recuperacin del patrimonio
arqueolgico, los espacios urbanos relevantes, los
elementos y tipos arquitectnicos singulares y los dems
bienes de inters cultural.
10. La proteccin del medio rural, incluida la preservacin
y puesta en valor del suelo rstico, los paisajes de inters
cultural e histrico, el patrimonio etnolgico y las formas
tradicionales de ocupacin humana del territorio.
11. La mejora de la calidad urbana, mediante normas que
favorezcan la continuidad y armona del espacio urbano e
impidan una inadecuada concentracin de usos o
actividades, o la abusiva repeticin de soluciones
urbansticas.
c) Garantizar la participacin de la comunidad en las
plusvalas que genere la propia actividad urbanstica
pblica, as como el reparto equitativo de los beneficios y
las cargas derivados de cualquier forma de actividad
urbanstica.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
d) Promover la ejecucin coordinada de las competencias

administrativas legalmente atribuidas para la gestin de los
intereses pblicos, tanto de mbito sectorial como local,
que requieran la ordenacin, la transformacin, la
conservacin o el uso del suelo.
e) Impedir la especulacin del suelo, en cuanto perjudica el
acceso a la vivienda, la creacin de suelo para actividades
productivas y la disposicin de nuevas dotaciones
urbansticas.
Artculo 5. Iniciativa privada.
1. La iniciativa privada para el ejercicio de la actividad
urbanstica no tendr ms limitaciones que las establecidas
en las Leyes y en el planeamiento urbanstico.
2. Las Administraciones pblicas, dentro de sus respectivas
competencias, promovern y facilitarn la participacin y
colaboracin de la iniciativa privada en la actividad
urbanstica, y en especial la incorporacin a la misma de los
propietarios del suelo.
Artculo 6. Participacin social.
Las Administraciones pblicas procurarn que la actividad
urbanstica se desarrolle conforme a las necesidades y
aspiraciones de la sociedad de Castilla y Len,
promoviendo la ms amplia participacin social y
garantizando los derechos de informacin e iniciativa de los
particulares y de las entidades constituidas para la defensa
de sus intereses.
TTULO I.
Rgimen del suelo.
Captulo I.
Artculo 7. Facultades del derecho de propiedad.
1. Las facultades urbansticas del derecho de propiedad,
entendidas como las relativas al uso del suelo, incluidos el
subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanizacin y
edificacin, se ejercern dentro de los lmites y con el
cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes y en
el planeamiento urbanstico. En ningn caso se entendern
adquiridas por silencio administrativo facultades
urbansticas en contra de lo dispuesto en las Leyes o en el
2. Las condiciones de uso del suelo establecidas en el
planeamiento urbanstico no conferirn derecho a los
propietarios a exigir indemnizacin, salvo en los siguientes
supuestos:
a) La aprobacin de revisiones o modificaciones del
planeamiento urbanstico antes de transcurridos los plazos
establecidos en el mismo para cumplir los deberes
urbansticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazos el
incumplimiento fuese imputable a la Administracin,
cuando produzcan una reduccin del aprovechamiento que
corresponda a los propietarios o hagan inservibles gastos

efectuados en cumplimiento de los citados deberes.
b) La aprobacin de limitaciones o vinculaciones singulares
en orden a la conservacin de bienes inmuebles, cuando
excedan de los deberes urbansticos exigibles o produzcan
una reduccin del aprovechamiento que no pueda ser objeto
de equidistribucin.
Artculo 8. Deberes de uso y conservacin.
1. Sin perjuicio de los deberes urbansticos establecidos
para cada clase de suelo, los propietarios de terrenos y
dems bienes inmuebles debern:
a) Destinarlos a usos que no estn prohibidos por las Leyes
o el planeamiento urbanstico.
b) Mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad,
ornato pblico y habitabilidad segn su destino, realizando
los trabajos precisos para conservar o reponer dichas
condiciones.
c) Resolver la dotacin de los servicios que resulten
necesarios o exigibles conforme al uso y dems
caractersticas del bien y a las determinaciones del
planeamiento urbanstico y sectorial.
d) Cumplir las dems prescripciones de la normativa
sectorial vigente.
2. El coste de las obras que se deriven de las obligaciones
establecidas en este artculo corresponder a los
propietarios, salvo cuando la normativa sectorial aplicable
disponga que sea sufragado por la Administracin pblica o
por las empresas concesionarias de servicios pblicos; y en
el supuesto del apartado 1.b), corresponder a los
propietarios slo hasta el lmite del deber legal de
conservacin, entendido como la mitad del coste de
reposicin del bien, excluido el valor del suelo.
Artculo 9. Deberes de adaptacin al ambiente.
El uso del suelo, y en especial su urbanizacin y
edificacin, deber adaptarse a las caractersticas naturales
y culturales de su ambiente. A tal efecto se establecen con
carcter general y con independencia de la clasificacin de
los terrenos, las siguientes normas de aplicacin directa:
a) Las construcciones e instalaciones de nueva planta, as
como la reforma, rehabilitacin o ampliacin de las
existentes, y asimismo los elementos de cualquier tipo
destinados a la seguridad, la publicidad y la decoracin,
debern ser coherentes con las caractersticas naturales y
culturales de su entorno inmediato y del paisaje
circundante.
b) En reas de manifiesto valor natural o cultural, en
especial en el interior o en el entorno de los Espacios
Naturales Protegidos y de los inmuebles declarados como
Bien de Inters Cultural, no se permitir que las
construcciones e instalaciones de nueva planta, o la

_______________________________________________________________________________________________________________________________
reforma, rehabilitacin o ampliacin de las existentes, o las

instalaciones de suministro de servicios, degraden la
armona del paisaje o impidan la contemplacin del mismo.
A tal efecto se exigir que todas ellas armonicen con su
entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a
situacin, uso, altura, volumen, color, composicin,
materiales y dems caractersticas, tanto propias como de
sus elementos complementarios.
c) En reas amenazadas por riesgos naturales o
tecnolgicos, tales como inundacin, erosin, hundimiento,
incendio, contaminacin u otros anlogos, no se permitir
ninguna construccin, instalacin ni cualquier otro uso del
suelo que resulte incompatible con tales riesgos.
Captulo II.
Artculo 10. Clasificacin del suelo. 2
1. El territorio de Castilla y Len se clasificar en las
siguientes clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable
y suelo rstico.
2. La clasificacin del suelo ser realizada por los
instrumentos de planeamiento general o por los
instrumentos de ordenacin del territorio habilitados para
ello en su legislacin especfica.
3. A efectos de la aplicacin de la Ley 8/2007, de 28 de
mayo, de Suelo, se entiende que:
Artculo 12. Categoras de suelo urbano. 4

1. En el suelo urbano, el planeamiento general podr
distinguir las siguientes categoras:
a) Suelo urbano consolidado, constituido por los solares y
dems terrenos aptos para su uso inmediato conforme a las
determinaciones del planeamiento urbanstico, as como por
los terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud mediante
actuaciones aisladas.
b) Suelo urbano no consolidado, constituido por los dems
terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano. En
particular, se incluirn en esta categora:
1. Los terrenos urbanos en los que sean precisas
actuaciones de urbanizacin, reforma interior u obtencin
de dotaciones urbansticas, que deban ser objeto de
equidistribucin o reparcelacin.
2. Los terrenos urbanos donde se prevea una ordenacin
sustancialmente diferente de la vigente, y al menos aquellos
donde se prevea un aumento del nmero de viviendas o de
la superficie o volumen edificables con destino privado,
superior al 30 por ciento respecto de la ordenacin antes
vigente.
2. El suelo urbano no consolidado se agrupar en sectores,
en los que la ordenacin detallada podr ser establecida por
los instrumentos citados en el artculo 10 o ser remitida al
planeamiento de desarrollo.
Artculo 13. Suelo urbanizable. 5
a) Se encuentran en la situacin bsica de suelo rural los

terrenos clasificados como suelo rstico y los que tengan
dicha condicin conforme al artculo 30, as como los
terrenos clasificados como suelo urbanizable, hasta la
recepcin de la urbanizacin.
b) Se encuentran en la situacin bsica de suelo urbanizado
los terrenos clasificados como suelo urbano y los que
tengan dicha condicin conforme al artculo 30, as como
los terrenos clasificados como suelo urbanizable, una vez
recibida la urbanizacin.
1. Se clasificarn como suelo urbanizable los terrenos que

cumplan simultneamente las siguientes condiciones:
a) Que su transformacin en suelo urbano se considere
justificada a la vista de las demandas de suelo para usos
residenciales, dotacionales o productivos.
b) Que sean colindantes al suelo urbano de un ncleo de
poblacin. Este requisito puede excusarse de forma
justificada, y con las limitaciones que se sealen
reglamentariamente:
Artculo 11. Suelo urbano. 3

Se clasificarn como suelo urbano los terrenos integrados
de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios
de un ncleo de poblacin, y que, por tanto, cuenten con
acceso pblico integrado en la malla urbana, abastecimiento
de agua, saneamiento y suministro de energa elctrica, en
condiciones suficientes y adecuadas para servir a las
construcciones e instalaciones que permita el planeamiento
urbanstico.
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 del artculo 10 y le ha

aadido un apartado 3.
3
La Ley 4/2008 ha modificado el artculo 11.
1. Cuando el uso predominante sea industrial.

2. Cuando los terrenos estn separados del suelo urbano
por otros sectores de suelo urbanizable o por terrenos
protegidos por la legislacin sectorial.
3. Cuando se trate de actuaciones previstas en un
instrumento de ordenacin del territorio.
2. Asimismo podrn clasificarse como suelo urbanizable
terrenos que, cumpliendo requisitos para ser clasificados
como suelo rstico conforme a la legislacin sectorial o al
artculo 15, sea conveniente calificar como sistema general
de espacios protegidos a efectos de su obtencin para el uso
pblico. Estos terrenos no podrn ser urbanizados. Los
4
La Ley 4/2008 ha modificado la letra b) del apartado nico del artculo

12, que pasa a ser el apartado 1, y ha aadido un apartado 2.
5

_______________________________________________________________________________________________________________________________
efectos de la clasificacin se limitarn a las actuaciones

necesarias para su obtencin y en su caso recuperacin y
adecuacin, en el marco de la normativa que los proteja.
3. El suelo urbanizable se agrupar en sectores, en los que
la ordenacin detallada podr ser establecida por los
instrumentos citados en el artculo 10 o ser remitida al
y las perspectivas tradicionales, para asegurar una

transicin armnica del medio urbano al natural o para
favorecer actividades vinculadas al ocio compatibles con su
naturaleza rstica.
c) Suelo rstico con asentamiento tradicional, constituido
por los terrenos que el planeamiento estime necesario
proteger para preservar formas tradicionales de ocupacin
humana del territorio.
Artculo 14. 6
Artculo 15. Suelo rstico. 7
Se clasificarn como suelo rstico los terrenos que no se
clasifiquen como suelo urbano o urbanizable, y al menos
los que deban preservarse de la urbanizacin, entendiendo
como tales:
a) Los terrenos sometidos a algn rgimen especial de
proteccin incompatible con su urbanizacin, conforme a la
legislacin de ordenacin del territorio o a la normativa
sectorial.
b) Los terrenos que presenten manifiestos valores naturales,
culturales o productivos, entendiendo incluidos los
ecolgicos, ambientales, paisajsticos, histricos,
arqueolgicos, cientficos, educativos, recreativos u otros
que justifiquen la necesidad de proteccin o de limitaciones
de aprovechamiento, as como los terrenos que, habiendo
presentado dichos valores en el pasado, deban protegerse
para facilitar su recuperacin.
c) Los terrenos amenazados por riesgos naturales o
tecnolgicos incompatibles con su urbanizacin, tales como
inundacin, erosin, hundimiento, incendio, contaminacin
o cualquier otro tipo de perturbacin del medio ambiente o
de la seguridad y salud pblicas.
d) Los terrenos inadecuados para su urbanizacin,
conforme a los criterios sealados en esta Ley y los que se
determinen reglamentariamente.
Artculo 16. Categoras de suelo rstico. 8
1. En el suelo rstico, el planeamiento general podr
distinguir las siguientes categoras, a fin de adecuar el
rgimen de proteccin a las caractersticas especficas de
los terrenos:
a) Suelo rstico comn, constituido por los terrenos que no
se incluyan en ninguna de las otras categoras, conforme a
los criterios sealados en los siguientes apartados.
b) Suelo rstico de entorno urbano, constituido por los
terrenos contiguos al suelo urbano o urbanizable que el
planeamiento estime necesario proteger para no
comprometer su desarrollo futuro, para preservar el paisaje
d) Suelo rstico con proteccin agropecuaria, constituido

por los terrenos que el planeamiento estime necesario
proteger por su inters, calidad u otras caractersticas
agrcolas o ganaderas.
e) Suelo rstico con proteccin de infraestructuras,
constituido por los terrenos ocupados o a ocupar por
infraestructuras y sus zonas de defensa no susceptibles de
urbanizacin, conforme a las previsiones del planeamiento
sectorial y urbanstico.
f) Suelo rstico con proteccin cultural, constituido por los
terrenos ocupados por inmuebles declarados como Bien de
Inters Cultural o catalogados por el planeamiento, o
prximos a los mismos, as como por los terrenos que el
planeamiento estime necesario proteger por sus valores
culturales.
g) Suelo rstico con proteccin natural, constituido por:
1. Los mbitos que deban ser objeto de especial proteccin
conforme a la legislacin sobre espacios naturales.
2. Las vas pecuarias, salvo si ya forman parte del suelo
urbano o urbanizable, o se autorice un trazado alternativo.
3. Los terrenos definidos en la normativa de aguas como
dominio pblico hidrulico, cauces de corrientes naturales
continuas y discontinuas, lechos de lagos, lagunas, zonas
hmedas y embalses superficiales, y zonas de servidumbre
de las riberas.
4. Los dems terrenos que se estime necesario proteger
para preservar o regenerar el suelo, la fauna, la flora o las
masas forestales, o porque deban ser objeto de restauracin
ambiental, o por cualesquiera otros valores naturales
acreditados, presentes o pasados.
h) Suelo rstico con proteccin especial, constituido por los
terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnolgicos
incompatibles con su urbanizacin, as como por los
terrenos que el planeamiento estime necesario proteger por
cualesquiera otras razones justificadas.
i) Suelo rstico de actividades extractivas, constituido por
los terrenos que el planeamiento estime necesario reservar
para tal finalidad.
j) Suelo rstico de asentamiento irregular, constituido por los
terrenos parcelados u ocupados por edificaciones mediante
procesos ajenos al marco normativo vigente en su momento.
La Ley 13/2003 modific la letra a) del artculo 14; la Ley 4/2008 ha

derogado ntegramente el artculo 14.
7
La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo del artculo 15.
8
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.b) y 1.g) del artculo 16, y
le ha aadido nuevos apartados 1.i) y 1.j).
2. Cuando un terreno, por sus caractersticas presentes o

pasadas, o por las previsiones del planeamiento urbanstico
o sectorial, pueda corresponder a varias categoras de suelo

_______________________________________________________________________________________________________________________________
rstico, se optar entre incluirlo en la categora que otorgue

mayor proteccin, o bien incluirlo en varias categoras,
cuyos regmenes se aplicarn de forma complementaria; en
este caso, si se produce contradiccin entre dichos
regmenes, se aplicar el que otorgue mayor proteccin.
Captulo III.
Rgimen del suelo urbano y urbanizable.
Artculo 17. Derechos en suelo urbano o urbanizable
con ordenacin detallada. 9
1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo
urbano o urbanizable que tengan ordenacin detallada,
tienen derecho a urbanizar sus parcelas para que alcancen o
recuperen la condicin de solar, y a edificar sus solares, en
las condiciones que seale en cada caso la normativa
urbanstica. En suelo urbano no consolidado y urbanizable,
el derecho a urbanizar se limita al de participar en la
ejecucin de las actuaciones urbansticas, en un rgimen de
equitativa distribucin de beneficios y cargas entre todos
los propietarios afectados en proporcin a su aportacin.
2. A tal efecto los propietarios podrn materializar el
aprovechamiento que les corresponda respecto del
permitido por el planeamiento urbanstico, y que ser:
a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento real,
resultante de aplicar las determinaciones del planeamiento a
la superficie bruta de sus parcelas. No obstante, cuando una
revisin o modificacin del planeamiento incremente dicho
aprovechamiento, corresponder a los propietarios la suma
del aprovechamiento original ms el 90 por ciento del
incremento.
b) En suelo urbano no consolidado y urbanizable con
ordenacin detallada, el aprovechamiento que resulte de
aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90 por ciento
del aprovechamiento medio del sector. No obstante, se
aplica ntegramente el aprovechamiento medio:
1. En sectores incluidos totalmente en mbitos declarados
Bien de Inters Cultural.
2. En sectores de suelo urbano no consolidado de
municipios con poblacin inferior a 20.000 habitantes sin
Plan General de Ordenacin Urbana.
3. En suelo urbano consolidado, los propietarios
materializarn su aprovechamiento sobre la superficie neta
de sus parcelas o sobre los solares que resulten de una
actuacin aislada; y en suelo urbano no consolidado y
urbanizable con ordenacin detallada, sobre los solares que
resulten de una actuacin integrada. Cuando no sea posible,
sern compensados en la forma que se determine
reglamentariamente.
4. El ejercicio de los derechos definidos en este artculo
requiere la previa aprobacin del instrumento de
planeamiento urbanstico que establezca la ordenacin

detallada de los terrenos y, en su caso, del instrumento de
gestin urbanstica exigible, as como la obtencin de la
licencia urbanstica correspondiente.
Artculo 18. Deberes y limitaciones en suelo urbano o
urbanizable con ordenacin detallada. 10
1. Para ejercer los derechos definidos en el artculo anterior,
los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano
o urbanizable que cuenten con ordenacin detallada deben
asumir como carga real la participacin en los deberes de la
promocin de las actuaciones urbansticas, que se
desarrollan en el artculo 20. Asimismo deben:
a) Permitir ocupar los bienes necesarios para la realizacin
de las obras al urbanizador responsable de ejecutar la
actuacin.
b) En suelo urbano no consolidado y urbanizable, proceder
al reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados
del planeamiento.
c) Edificar sus solares en los plazos y condiciones que
sealen el planeamiento y la licencia urbansticas.
2. Los terrenos clasificados como suelo urbano o
urbanizable con ordenacin detallada no podrn ser
destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta
haber alcanzado la condicin de solar, salvo que se autorice
la ejecucin simultnea de la urbanizacin y la edificacin,
con las garantas que se determinen reglamentariamente. En
los mismos trminos, se podr autorizar la ejecucin de la
urbanizacin por fases.
Artculo 19. Rgimen del suelo urbano o urbanizable sin
ordenacin detallada. 11
urbano o urbanizable que an no tengan ordenacin
detallada tienen derecho a promover su urbanizacin,
presentando al Ayuntamiento un instrumento de
planeamiento que establezca su ordenacin detallada, tras
cuya aprobacin se aplicar el rgimen de derechos y
deberes definido en los artculos 17 y 18.
2. En suelo urbanizable, hasta que se apruebe el instrumento
citado en el apartado anterior, se aplicar el rgimen del suelo
rstico comn. No obstante, los usos excepcionales citados
en el artculo 23 slo podrn autorizarse con carcter
provisional, y si, cuando se apruebe la ordenacin detallada,
resultaran incompatibles con ella, habrn de cesar, con
demolicin de las obras vinculadas a los mismos y sin
indemnizacin alguna, disponiendo de plazo hasta la entrada
en vigor del Proyecto de Actuacin. La eficacia de la
autorizacin, bajo las indicadas condiciones expresamente
aceptadas por los solicitantes, quedar supeditada a su
constancia en el Registro de la Propiedad.
La Ley 4/2008 ha modificado el ttulo, el apartado 1, las letras a) y b) del

apartado 2 y el apartado 3 del artculo 17. La letra c) del apartado 2 ha sido
derogada por la Ley 17/2008.
10
11
La Ley 4/2008 ha modificado el artculo 18, incluido su ttulo.


_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 20. Deberes de la promocin de las actuaciones

urbansticas. 12
las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no

puedan conservarse.
La promocin de las actuaciones urbansticas comporta los

siguientes deberes:
Artculo 21. Plazos para el cumplimiento de deberes

urbansticos.
a) Entregar al Ayuntamiento los terrenos reservados para

dotaciones urbansticas pblicas. En suelo urbano
consolidado, la entrega se limita a los terrenos exteriores a
las alineaciones sealadas en el planeamiento. En suelo
urbano no consolidado y urbanizable, se incluirn los
terrenos destinados a sistemas generales, as como a la
conexin del sector con dichos sistemas generales y a la
ampliacin o refuerzo de estos, de forma que se asegure su
correcto funcionamiento.
1. El instrumento de planeamiento urbanstico que

establezca la ordenacin detallada de los terrenos podr
sealar plazos para el cumplimiento de los deberes
definidos en los artculos 18 y 20; en su defecto, el plazo
ser de ocho aos desde la aprobacin definitiva del
instrumento.
b) Entregar a la Administracin actuante, con destino al

correspondiente patrimonio pblico de suelo, los terrenos
aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del
correspondiente a los propietarios, libres de cargas de
urbanizacin. La Administracin actuante puede admitir
que dichos terrenos se sustituyan por su equivalente en
efectivo, previo convenio en el que se acredite que los
terrenos no pueden destinarse a la construccin de
viviendas con proteccin pblica.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de
urbanizacin para que las parcelas alcancen o recuperen la
condicin de solar, sin perjuicio del derecho al reintegro de
los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a
sus entidades prestadoras, conforme a la legislacin sectorial:
1. En suelo urbano consolidado, este deber se limita a las
obras precisas para completar los servicios urbanos y
regularizar las vas pblicas existentes.
2. En suelo urbano no consolidado y urbanizable, este
deber incluye las obras precisas para conectar el sector con
los sistemas generales, as como para la ampliacin o
refuerzo de estos, de forma que se asegure su correcto
funcionamiento; entre dichas obras se entendern incluidas
las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua que
se requieran conforme a su legislacin reguladora y las
infraestructuras de transporte pblico que el planeamiento
exija para promover la movilidad sostenible.
d) Entregar al Ayuntamiento, junto con el suelo
correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere
la letra anterior cuando deban formar parte del dominio
pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias
de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, as como
tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas a la
prestacin de servicios de titularidad pblica.
e) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los
ocupantes legales de viviendas que constituyan su
residencia habitual, en las condiciones que se sealen
reglamentariamente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las
construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y
12
2. En caso de incumplimiento de los plazos, si concurren

causas justificadas no imputables al propietario, el
Ayuntamiento conceder una prrroga de duracin no
superior al plazo incumplido. Si la prrroga no se concede,
o si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el
Ayuntamiento podr acordar la venta forzosa de los
terrenos o su expropiacin por incumplimiento de la
funcin social de la propiedad. En tanto no se notifique la
incoacin del correspondiente procedimiento, los
propietarios podrn iniciar o proseguir el ejercicio de sus
derechos.
3. Cuando el incumplimiento de deberes urbansticos
lesione o amenace intereses de carcter supramunicipal, si
el Ayuntamiento no ejercitara las potestades previstas en el
nmero anterior en el plazo de un ao desde la fecha de
incumplimiento, la Administracin de la Comunidad
Autnoma podr subrogarse en el ejercicio de dichas
potestades durante el ao siguiente a la citada fecha, previo
apercibimiento al Ayuntamiento.
Artculo 22. Condicin de solar. 13
1. Tendrn la condicin de solar las superficies de suelo
urbano consolidado legalmente divididas, aptas para su uso
inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento
urbanstico, urbanizadas con arreglo a las alineaciones,
rasantes y normas tcnicas establecidas en aqul, y que
cuenten con acceso por va pavimentada de uso y dominio
pblico, y servicios urbanos de abastecimiento de agua
potable, evacuacin de aguas residuales a red de
saneamiento, suministro de energa elctrica y alumbrado
pblico, as como con aquellos otros que exija el
planeamiento urbanstico, en condiciones de caudal y
potencia adecuadas a los usos permitidos. La condicin de
solar se extinguir por el cambio de clasificacin de los
terrenos o por la obsolescencia o inadecuacin sobrevenida
de la urbanizacin.
2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado y
urbanizable slo podrn alcanzar la condicin de solar
cuando se hayan ejecutado y recibido conforme al
planeamiento urbanstico las obras de urbanizacin
exigibles, incluidas las necesarias para la conexin del
sector con los sistemas generales existentes, y para la
ampliacin o el refuerzo de stos, en su caso.
13

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Captulo IV.
Artculo 23. Derechos en suelo rstico. 14
rstico tendrn derecho a usar, disfrutar y disponer de ellos
conforme a su naturaleza rstica, pudiendo destinarlos a usos
agrcolas, ganaderos, forestales, cinegticos u otros anlogos
vinculados a la utilizacin racional de los recursos naturales.
2. Asimismo, en suelo rstico podrn autorizarse los
siguientes usos excepcionales, conforme al artculo 25 y a
las condiciones que se sealen reglamentariamente,
atendiendo a su inters pblico, a su conformidad con la
naturaleza rstica de los terrenos y a su compatibilidad con
los valores protegidos por la legislacin sectorial:
a) Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones
agrcolas, ganaderas, forestales, cinegticas y otras anlogas
vinculadas a la utilizacin racional de los recursos naturales.
b) Actividades extractivas, incluida la explotacin minera,
las canteras y la extraccin de ridos o tierras, as como las
construcciones e instalaciones vinculadas a las mismas.
c) Obras pblicas e infraestructuras en general, as como las
construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecucin,
conservacin y servicio.
d) Construcciones e instalaciones propias de los
asentamientos tradicionales.
e) Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada
y que no formen ncleo de poblacin.
f) Obras de rehabilitacin, reforma y ampliacin de las
construcciones e instalaciones existentes que no estn
declaradas fuera de ordenacin.
g) Otros usos que puedan considerarse de inters pblico,
por estar vinculados a cualquier forma del servicio pblico,
o porque se aprecie la necesidad de su ubicacin en suelo
rstico, a causa de sus especficos requerimientos o de su
incompatibilidad con los usos urbanos.
Artculo 24. Deberes y limitaciones en suelo rstico. 15
rstico, adems de respetar lo dispuesto en los artculo 8 y
9, tendrn la obligacin de cumplir los siguientes deberes:
a) Realizar o permitir realizar a la Administracin
competente los trabajos de defensa del suelo y la vegetacin
necesarios para su conservacin y para evitar riesgos de
inundacin, erosin, incendio o cualquier otro tipo de
perturbacin del medio ambiente o de la seguridad y salud
pblicas.
b) Respetar el rgimen mnimo de proteccin que se seale

reglamentariamente para cada categora de suelo, as como
las dems condiciones que imponga la normativa sectorial o
el planeamiento urbanstico, segn las caractersticas
especficas de cada uso y cada terreno.
2. En suelo rstico estn prohibidas las parcelaciones
urbansticas, entendidas como divisin simultnea o
sucesiva de terrenos en dos o ms lotes, o cuotas indivisas
de los mismos que conlleven derecho de utilizacin
exclusiva, con el fin manifiesto o implcito de urbanizarlos
o edificarlos total o parcialmente. A tal efecto, en los
supuestos en los que la legislacin agraria u otras normas
sectoriales permitan divisiones o segregaciones sin respetar
la unidad mnima de cultivo, con finalidad constructiva,
sta quedar subordinada al rgimen establecido en esta
Ley para mantener la naturaleza rstica de los terrenos, y no
podr dar lugar a la implantacin de servicios urbanos o a la
formacin de nuevos ncleos de poblacin.
3. En suelo rstico no se permitir que las construcciones e
instalaciones de nueva planta, o la ampliacin de las
existentes, o los cierres de parcela con materiales opacos,
de altura superior a un metro y medio, se siten a menos de
tres metros del lmite exterior de los caminos, caadas y
dems vas pblicas, o si dicho lmite no estuviera definido,
a menos de cuatro metros del eje de las citadas vas, sin
perjuicio de las superiores limitaciones que establezca la
legislacin aplicable.
4. En suelo rstico estn prohibidas las obras de
urbanizacin, salvo las necesarias para ejecutar
infraestructuras o sistemas generales previstos en la
normativa sectorial o en el planeamiento urbanstico.
Artculo 25. Autorizacin de uso en suelo rstico. 16
1. Los usos excepcionales en suelo rstico relacionados en
el artculo 23.2 se adscribirn reglamentariamente, para
cada categora de suelo rstico, a alguno de los siguientes
regmenes:
a) Usos permitidos: los compatibles con la proteccin de
cada categora de suelo rstico; estos usos no precisan una
autorizacin expresa, sin perjuicio de la exigibilidad de
licencia urbanstica y de las dems autorizaciones
administrativas sectoriales que procedan.
b) Usos sujetos a autorizacin de la Administracin de la
Comunidad Autnoma, previa a la licencia urbanstica:
aqullos para los que deban valorarse en cada caso las
circunstancias de inters pblico que justifiquen su
autorizacin, con las cautelas que procedan.
c) Usos prohibidos: los incompatibles con la proteccin de
cada categora de suelo rstico, y en todo caso los que
impliquen un riesgo relevante de erosin o deterioro
ambiental.
14
La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo del apartado 2 del

artculo 23.
15
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.b), 2 y 4 del artculo 24.
16
La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo del apartado 1, el

apartado 2 y el apartado 3.c) del artculo 25.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 31. Rgimen del suelo urbano.

2. El procedimiento para la autorizacin de los usos
excepcionales en suelo rstico se integrar en el regulado
en el artculo 99 para la obtencin de las licencias
urbansticas, con las particularidades que se sealen
reglamentariamente.
3. Para que puedan ser autorizados por el procedimiento
regulado en el nmero anterior, los promotores de usos
excepcionales en suelo rstico debern cumplir las
siguientes condiciones, y las que en su desarrollo seale el
planeamiento urbanstico para asegurar el carcter aislado
de las construcciones y el mantenimiento de la naturaleza
rstica de los terrenos:
a) Respetar la superficie mnima de parcela, la ocupacin
mxima de parcela, y las distancias mnimas al dominio
pblico, a las parcelas colindantes y a otros hitos
geogrficos.
b) Resolver la dotacin de los servicios que precise, as
como las repercusiones que produzca en la capacidad y
funcionalidad de las redes de servicios e infraestructuras
existentes.
c) Vincular el terreno al uso una vez autorizado, haciendo
constar en el Registro de la Propiedad esa vinculacin, as
como su condicin de indivisible en los supuestos que
reglamentariamente se determine, y las limitaciones
impuestas por la autorizacin.
1. En los Municipios sin planeamiento urbanstico, los

terrenos que tengan la condicin de suelo urbano se
considerarn suelo urbano consolidado, y sus propietarios
tendrn derecho a edificarlos previa obtencin de licencia
urbanstica, cumpliendo las siguientes condiciones:
a) Completar la urbanizacin de los terrenos para que
alcancen la condicin de solar, incluida la conexin con los
servicios urbanos y la regularizacin de las vas pblicas
existentes.
b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos
necesarios para regularizar las vas pblicas existentes.
2. En estos Municipios, tendrn la condicin de solar las
parcelas legalmente divididas, adecuadas para su uso
conforme a las normas establecidas en el nmero siguiente,
y que cuenten con acceso por va pblica, abastecimiento
de agua potable, evacuacin de aguas residuales a red de
saneamiento y suministro de energa elctrica.
3. En estos Municipios, las construcciones e instalaciones
de nueva planta, as como la reforma, rehabilitacin o
ampliacin de las existentes, debern respetar las siguientes
normas, adems de las dispuestas en los artculos 8 y 9:
a) La altura mxima ser la media de las ya existentes en el
Municipio que se hayan edificado conforme a la normativa
vigente en su momento, sin superar nunca tres plantas.
Artculo 26. 17
b) Las alineaciones existentes en el ncleo de poblacin se
mantendrn sin ms retranqueos que los que sean
necesarios en calles y plazas porticadas para mantener su
continuidad.
Artculo 27. 18
Artculo 28. 19
Artculo 29. 20
Captulo V.
Rgimen del suelo en municipios sin planeamiento
urbanstico.
Artculo 30. Clasificacin del suelo.
21
En los Municipios sin planeamiento urbanstico, el suelo se

considerar como urbano o rstico de acuerdo a los
siguientes criterios:
a) Tendrn la condicin de suelo urbano los terrenos que
formen parte de un ncleo de poblacin y cuenten con
acceso pblico integrado en la malla urbana, abastecimiento
de agua, saneamiento y suministro de energa elctrica.
b) Tendrn la condicin de suelo rstico los dems terrenos
del trmino municipal.
c) No se permitir ninguna construccin de uso residencial

cuyas caractersticas no sean afines a las tradicionales en el
Municipio, a causa de su altura, volumen, color,
composicin o materiales exteriores. En particular, se
prohben los edificios de vivienda colectiva, entendidos
como aqullos que dispongan de acceso y servicios
comunes para ms de dos viviendas.
Artculo 32. Rgimen del suelo rstico.
1. En los Municipios sin planeamiento urbanstico, los
terrenos que tengan la condicin de suelo rstico se
considerarn suelo rstico comn, salvo que estn
sometidos a algn rgimen de proteccin, en cuyo caso se
considerarn adscritos a la categora de suelo rstico ms
adecuada al mismo, conforme al artculo 16. En particular,
los terrenos situados en el entorno de proteccin de
inmuebles declarados como Bien de Inters Cultural, o en
su defecto dentro de una banda de 50 metros desde su lmite
exterior, se considerarn suelo rstico con proteccin
cultural.
17
La Ley 4/2008 ha derogado el artculo 26.

20
21
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado a) del artculo 30.
18
19
2. Los propietarios tendrn los derechos, deberes y

limitaciones previstos en el captulo anterior, y debern
respetar adems las siguientes normas:

_______________________________________________________________________________________________________________________________
a) La altura mxima ser de dos plantas, salvo para las

construcciones e instalaciones que justifiquen la necesidad
tcnica de superarla.
a) Estudios de Detalle, de aplicacin en suelo urbano.
b) Se exigir la adaptacin a las caractersticas del entorno

inmediato y del paisaje circundante, en cuanto a situacin,
uso, altura, volumen, color, composicin, materiales y
dems caractersticas, as como el respeto de la vegetacin
y de los perfiles naturales del terreno.
c) Planes Especiales, de aplicacin en cualquier clase de

suelo, segn su objeto especfico.
TTULO II.
Planeamiento urbanstico.
Captulo I.
Artculo 33. Concepto e instrumentos de planeamiento
urbanstico. 22
1. El planeamiento urbanstico es el conjunto de
instrumentos establecidos en esta Ley para la ordenacin
del uso del suelo y el establecimiento de las condiciones
para su transformacin o conservacin. Segn su objeto y
su mbito de aplicacin, se distinguen el planeamiento
general y el planeamiento de desarrollo.
2. Los instrumentos de planeamiento general tienen como
objeto establecer la ordenacin general, sin perjuicio de que
tambin puedan establecer la ordenacin detallada:
a) Planes Generales de Ordenacin Urbana, cuya
elaboracin es obligatoria en los Municipios con poblacin
igual o superior a 20.000 habitantes y en los que se
determine reglamentariamente por su funcin de centro
comarcal, su situacin en entornos urbanos u otras
circunstancias de especial complejidad urbanstica, y
potestativa en los dems Municipios.
b) Normas Urbansticas Municipales, cuya elaboracin es
obligatoria en los municipios con poblacin igual o superior
a 500 habitantes que no cuenten con Plan General de
Ordenacin Urbana, y potestativa en los dems municipios.
c) Normas Urbansticas de Coordinacin, que pueden
elaborarse para los mbitos donde sea conveniente
coordinar las determinaciones del planeamiento urbanstico
municipal.
d) Normas Urbansticas Territoriales, que pueden
elaborarse para los municipios sin planeamiento general
propio, donde sea conveniente desarrollar el rgimen
previsto en los artculos 30 a 32.
3. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo tienen
como objeto establecer la ordenacin detallada de los
sectores u otros mbitos a los que se apliquen:
22
La Ley 13/2005 modific el apartado 4 del artculo 33; respecto de este

artculo, la Ley 4/2008 ha modificado el prrafo primero y la letra b) del
apartado 2, el prrafo primero del apartado 3 y otra vez el apartado 4, y ha
aadido nuevas letras c) y d) al apartado 2.
b) Planes Parciales, de aplicacin en suelo urbanizable.
4. Las determinaciones del planeamiento urbanstico podrn

tambin ser establecidas mediante el procedimiento de
subrogacin regulado en el artculo 59 o bien mediante
instrumentos de ordenacin del territorio, cuando concurran
circunstancias de inters supralocal, tales como ausencia de
planeamiento municipal, necesidad de viviendas con
proteccin pblica, de suelo para actividades productivas o
de dotaciones urbansticas pblicas, conveniencia de
proteger el medio ambiente o el patrimonio cultural,
existencia de riesgos naturales o tecnolgicos, u otras
anlogas.
Artculo 34. Ordenacin urbana. 23
1. El planeamiento urbanstico tendr como objetivo
resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional,
industrial y de servicios que se deriven de las caractersticas
especficas del propio Municipio. No obstante, podr
preverse un crecimiento superior al necesario para la
demanda propia del Municipio, de conformidad con las
previsiones de los instrumentos de ordenacin del territorio
y con la situacin del Municipio en:
a) reas de influencia de centros comarcales que precisen
la previsin ordenada en su entorno de suelo residencial,
dotacional, industrial o de servicios.
b) reas susceptibles de desarrollo econmico que precisen
la previsin ordenada de suelo industrial o de servicios.
c) reas de atraccin turstica que precisen la previsin
ordenada de suelo para segunda residencia y usos
vinculados al ocio.
2. El planeamiento orientar el crecimiento de los ncleos
de poblacin a completar las tramas urbanas existentes y a
solucionar los problemas urbansticos de las reas
degradadas favoreciendo la reconversin y reutilizacin de
los inmuebles abandonados, con preferencia a los procesos
de extensin discontinua o exterior a los ncleos. A tal
efecto, salvo que los instrumentos de ordenacin del
territorio establezcan otros criterios, el planeamiento no
podr generar nuevos ncleos de poblacin ni modificar los
existentes, de manera que se comprometa la capacidad y
funcionalidad de las redes de servicios de inters general.
3. El planeamiento podr establecer determinaciones
diferentes sobre terrenos de caractersticas similares, a fin
de impedir una inadecuada concentracin de usos o
actividades o la abusiva repeticin de soluciones
urbansticas.
23
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 del artculo 34.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 35. Sectores. 24

1. Los sectores son los mbitos delimitados para la
ordenacin detallada del suelo urbano no consolidado y del
suelo urbanizable.
2. Los sectores se definirn en el instrumento de
planeamiento general.
entorno de los Conjuntos Histricos y en las zonas donde se

constate la existencia histrica de poblamiento disperso.
d) En sectores con uso predominante industrial o de
servicios, no se permitir una ocupacin del terreno por las
construcciones superior a dos tercios de la superficie del
sector.
e) Para la aplicacin de las normas anteriores:
3. La delimitacin de sectores se efectuar atendiendo a la

racionalidad y calidad de la ordenacin urbanstica,
utilizando preferentemente como lmites sistemas
generales, terrenos de dominio pblico u otros elementos
geogrficos determinantes. En suelo urbano no consolidado
los sectores podrn ser discontinuos. En suelo urbanizable
los sectores tambin podrn ser discontinuos, si bien a los
solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas
generales.
Artculo 36. Sostenibilidad y proteccin del medio
ambiente. 25
1. El planeamiento urbanstico tendr como objetivo la
mejora de la calidad de vida de la poblacin mediante el
control de la densidad humana y edificatoria, y a tal efecto
se atendr a los siguientes criterios y normas:
a) En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento de las
parcelas y sus parmetros, tales como la altura, el volumen
o el fondo edificable, no superarn los niveles que sean
caractersticos de la edificacin y construida legalmente en
su entorno.
b) En suelo urbano consolidado, cuando ya existan ms de
100 viviendas 15.000 metros cuadrados edificables por
hectrea, el planeamiento no podr contener
determinaciones de las que resulte un aumento del
aprovechamiento o de la densidad de poblacin totales.
c) En suelo urbano no consolidado y urbanizable, la
densidad de poblacin y edificacin respetar los siguientes
lmites:
1. En ncleos de poblacin con ms de 20.000 habitantes:
de 30 a 70 viviendas y hasta 10.000 metros cuadrados
edificables por hectrea.
2. En otros ncleos de poblacin incluidos en municipios
con Plan General de Ordenacin Urbana: de 20 a 50
viviendas, y hasta 7.500 metros cuadrados edificables por
hectrea.
3. En los dems ncleos de poblacin: de 10 a 30
viviendas, y hasta 5.000 metros cuadrados edificables por
hectrea.
4. En suelo urbano no consolidado se podrn establecer
densidades que no cumplan estos lmites, cuando se trate de
actuaciones de reforma interior con las finalidades que
reglamentariamente se determinen, as como donde se
justifique la conveniencia de respetar los parmetros de la
edificacin tradicional, en especial en el interior o en el
24
25

La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.b), 1.c) y 1.e) del artculo 36.
1. Se excluirn de las superficies de referencia los terrenos

reservados para sistemas generales.
2. No se tendr en cuenta la edificabilidad destinada a
dotaciones urbansticas pblicas.
3. Reglamentariamente se identificarn otros usos no
lucrativos que el planeamiento pueda eximir del cmputo
de edificabilidad, as como los usos a los que puedan
aplicarse coeficientes reductores a fin de incentivar su
implantacin.
2. Asimismo, el planeamiento asumir como objetivo la
proteccin del medio ambiente y a tal efecto incluir las
determinaciones necesarias para la conservacin y en su
caso recuperacin de condiciones ambientales adecuadas:
a) En suelo urbano y urbanizable la red de vas pblicas se
disear de acuerdo con las necesidades del transporte
pblico y los recorridos peatonales, procurando reducir el
impacto contaminante del trfico motorizado. Igualmente se
establecern las medidas precisas para la depuracin de
aguas residuales y el tratamiento de los residuos slidos.
b) En suelo urbanizable se integrarn en la nueva
ordenacin los elementos valiosos del paisaje y de la
vegetacin.
c) En suelo rstico se establecern las medidas necesarias
para la conservacin, y en su caso recuperacin, de los
espacios naturales y de la fauna y la flora silvestres.
Artculo 37. Proteccin del patrimonio cultural.
El planeamiento urbanstico tendr como objetivo la
proteccin del patrimonio cultural, y a tal efecto incluir las
determinaciones necesarias para que:
a) Se favorezca la conservacin y recuperacin del
patrimonio arqueolgico, los espacios urbanos relevantes,
los elementos y tipos arquitectnicos singulares y las
formas tradicionales de ocupacin humana del territorio,
conforme a las peculiaridades locales.
b) En suelo urbano, se mantenga la trama urbana, las
alineaciones y las rasantes existentes, salvo en los mbitos
que se delimiten para realizar actuaciones de reforma
interior orientadas a su descongestin, a la mejora de las
condiciones de habitabilidad, a la rehabilitacin de las
construcciones, o a la obtencin de suelo para dotaciones
urbansticas.
c) En las reas de manifiesto valor cultural, y en especial en
los conjuntos histricos declarados como Bien de Inters

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Cultural, se asegure que las construcciones de nueva planta

y la reforma, rehabilitacin y ampliacin de las existentes
sean coherentes con las constantes y tipos arquitectnicos,
en particular en cuanto a altura, volumen, color,
composicin y materiales exteriores.
Artculo 38. Calidad urbana y cohesin social. 26
1. El planeamiento urbanstico tendr como objetivo la
mejora de la calidad de vida y la cohesin social de la
poblacin, y con tal fin sealar reservas de suelo para las
siguientes dotaciones urbansticas, respetando los mdulos
y criterios que se sealen reglamentariamente:
a) Vas pblicas: sistema de espacios destinados a la
estancia y desplazamiento de la poblacin, definidos por
sus alineaciones y rasantes.
b) Servicios urbanos: sistema de instalaciones y espacios
asociados, destinados a la prestacin de los servicios de
abastecimiento de agua, saneamiento y depuracin,
suministro de energa elctrica, recogida y tratamiento de
residuos y otros que sean necesarios.
c) Espacios libres pblicos: sistema de espacios destinados
a parques, jardines, reas de ocio, expansin y recreo de la
poblacin e incluso zonas deportivas de uso no privativo:
en sectores con uso predominante residencial, se
distribuirn en reas adecuadas para su uso, evitando las
zonas residuales; en sectores con uso predominante
industrial, se destinarn preferentemente a arbolado
perimetral; en todo caso el ndice de permeabilidad, o
porcentaje de superficie que haya de destinarse a la
plantacin de especies vegetales, no ser inferior al 50 por
ciento.
d) Equipamientos: sistema de construcciones, instalaciones
y espacios asociados, destinados a la prestacin de servicios
sanitarios, sociales, educativos, culturales, deportivos,
administrativos, logsticos, religiosos, de alojamiento de
integracin, de seguridad, de ocio y otros que se consideren
necesarios.
e) Espacios protegidos: sistema de espacios protegidos por
la normativa sectorial que sea conveniente integrar en la red
de dotaciones urbansticas.
2. A fin de fomentar la cohesin social, el planeamiento
procurar la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y
actividades. A tal efecto:
a) El planeamiento fijar ndices de variedad urbana en
suelo urbano no consolidado y urbanizable, consistentes en
reservas para usos y tipologas no predominantes cuyos
mnimos se determinarn reglamentariamente.
edificabilidad residencial de cada sector de suelo urbano no

consolidado y suelo urbanizable. No obstante, de forma
excepcional y justificada, el planeamiento general podr:
1. En suelo urbano no consolidado, reducir la reserva al 10
por ciento en determinados sectores de los municipios con
Plan General de Ordenacin Urbana y excusarla en
determinados sectores de los dems municipios,
justificndolo en el cumplimiento de los objetivos
municipales en materia de vivienda y en las circunstancias
del municipio y del sector.
2. En suelo urbanizable, reducir la reserva al 20 por ciento
en determinados sectores de los municipios con Plan
General de Ordenacin Urbana y al 10 por ciento en
determinados sectores de los dems municipios. A tal
efecto se aplicarn los criterios sealados en el apartado
anterior, justificando, en todo caso, el cumplimiento de la
reserva del 30 por ciento de la edificabilidad residencial
para el conjunto del suelo urbanizable del mbito de
planeamiento general, con una distribucin respetuosa con
el principio de cohesin social.
3. Asimismo el planeamiento procurar mejorar la calidad
urbana, y a tal efecto se respetarn las siguientes normas de
diseo urbano:
a) Se prohbe el uso residencial en stanos y semistanos.
b) En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el
aprovechamiento del subsuelo no superar un 20 por ciento
del permitido sobre rasante, salvo para aparcamiento o
instalaciones.
c) En suelo urbanizable, la altura mxima de cada fachada
de un nuevo edificio no podr ser superior a tres medios de
la distancia a la fachada ms prxima.
4. Los terrenos clasificados como suelo urbano no
consolidado y suelo urbanizable mantendrn sus estndares
dotacionales incluso tras convertirse en suelo urbano
consolidado. No obstante, transcurridos ocho aos desde la
recepcin de la urbanizacin, los terrenos calificados como
equipamiento pblico que an estuvieran sin uso podrn
destinarse a equipamiento privado, previo ofrecimiento a la
Junta de Castilla y Len y con un mximo del 50 por ciento
de la reserva original.
Artculo 39. 27
Captulo II.
Plan General de Ordenacin Urbana.
Artculo 40. Objeto. 28
b) El planeamiento deber reservar para viviendas con

proteccin pblica del 30 al 80 por ciento de la
El Plan General de Ordenacin Urbana tiene por objeto

establecer la ordenacin general para todo el trmino
municipal, y la ordenacin detallada en todo el suelo
urbano consolidado, as como en los sectores de suelo
26
27
Las leyes 10/2002 y 13/2005 modificaron el apartado 2 del artculo 38;

respecto de este artculo, la Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.d),
2.a) y 2.b) y ha aadido nuevos apartados 1.e) y 4.
La Ley 13/2003 modific el apartado 3 del artculo 39 y le aadi un

apartado 5; la Ley 4/2008 ha derogado ntegramente el artculo 39.
28

_______________________________________________________________________________________________________________________________
urbano no consolidado y suelo urbanizable en los que se

considere oportuno habilitar su ejecucin directa sin
necesidad de planeamiento de desarrollo.
Artculo 41. Determinaciones de ordenacin general. 29
El Plan General de Ordenacin Urbana establecer las
siguientes determinaciones de ordenacin general:
a) Formulacin, a partir del anlisis y diagnstico de las
circunstancias urbansticas del Municipio, de sus propios
objetivos y propuestas generales, que habrn de ser
compatibles con la normativa sectorial, los instrumentos de
ordenacin del territorio y el planeamiento de los
Municipios limtrofes.
b) Clasificacin de todo el trmino municipal en todas o
algunas de las clases y categoras de suelo definidas en los
artculos 11 a 16, segn las caractersticas del territorio.
c) Previsin de los siguientes sistemas generales, o conjunto
de dotaciones urbansticas pblicas al servicio de toda la
poblacin, indicando al menos para cada uno de sus
elementos no existentes sus criterios de diseo y ejecucin
y el sistema de obtencin de los terrenos:
1. Sistema general de vas pblicas.
2. Sistema general de servicios urbanos.
3. Sistema general de espacios libres pblicos, con
superficie no inferior a 5 metros cuadrados por habitante, sin
incluir en el cmputo sistemas locales ni espacios naturales.
4. Sistema general de equipamientos, con superficie no
inferior a 5 metros cuadrados por habitante.
5 Sistema general de espacios protegidos.
d) Catlogo de los elementos que por sus valores naturales
o culturales, o por su relacin con el dominio pblico,
deban ser conservados o recuperados, con las medidas de
proteccin que procedan.
e) En suelo urbano no consolidado y urbanizable,
delimitacin de sectores, indicando su densidad mxima y
mnima, los usos predominantes, compatibles y prohibidos,
los sistemas generales y otras dotaciones urbansticas
incluidas, en su caso, y el plazo para aprobar la ordenacin
detallada, salvo cuando la misma venga establecida
directamente en el Plan General.
f) Delimitacin de reservas para ampliar los patrimonios
pblicos de suelo.
g) En suelo rstico, las normas de proteccin que procedan
en cada categora para mantener la naturaleza rstica del
suelo, proteger el medio natural y asegurar el carcter
aislado de las construcciones.
29
La Ley 13/2003 modific el apartado e) del artculo 41; la Ley 4/2008 ha

modificado los apartados e) y f) y ha aadido un punto 5 al apartado c).
Artculo 42. Determinaciones de ordenacin detallada. 30

1. El Plan General de Ordenacin Urbana establecer las
siguientes determinaciones de ordenacin detallada para
todo el suelo urbano consolidado:
a) Calificacin, entendida como la asignacin pormenorizada
de uso, intensidad de uso y tipologa edificatoria, para cada
parcela, o bien por manzanas u otras reas homogneas.
b) Regulacin detallada del uso, la intensidad de uso y la
tipologa edificatoria asignados, as como de las dems
condiciones, caractersticas y parmetros de la urbanizacin
y la edificacin.
c) Previsin de los sistemas locales, o conjunto de
dotaciones urbansticas al servicio de los mbitos objeto de
ordenacin detallada, indicando al menos para cada uno de
sus elementos no existentes su carcter pblico o privado,
sus criterios de diseo y ejecucin y el sistema de obtencin
de los terrenos para los de carcter pblico.
d) Relacin de los usos del suelo y en especial las
construcciones e instalaciones que se declaren fuera de
ordenacin por su disconformidad con las determinaciones
del Plan General.
e) Sealamiento de plazos para el cumplimiento de deberes
urbansticos.
f) Delimitacin, cuando proceda, de reas de tanteo y
retracto.
2. Asimismo, el Plan General podr tambin establecer las
determinaciones de ordenacin detallada citadas en el
nmero anterior en los sectores de suelo urbano no
consolidado y suelo urbanizable, con las siguientes
particularidades, que se desarrollarn reglamentariamente:
a) Para el conjunto de los sistemas locales de espacios
libres pblicos y equipamientos pblicos se reservarn al
menos 25 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados
construibles en suelo urbano no consolidado, y 35 metros
cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en
suelo urbanizable, todos ellos de titularidad y uso pblico.
b) Se prevern dos plazas de aparcamiento, al menos una de
ellas de uso pblico, por cada 100 metros cuadrados
construibles. Reglamentariamente, se determinarn los usos
vinculados al transporte compatibles con esta reserva, y las
reducciones admisibles de la misma en funcin del uso y
dems caractersticas del sector.
c) A efectos de la gestin urbanstica, para cada sector se
calcular el aprovechamiento medio y se delimitarn las
unidades de actuacin, con las reglas que se sealen
reglamentariamente. Las unidades podrn ser modificadas
en el Proyecto de Actuacin.
30
La Ley 13/2003 modific la letra a) del apartado 2 del artculo 42; la

Ley 4/2008 ha modificado ntegramente dicho apartado 2.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Captulo III.
Normas Urbansticas. 31
1. Las Normas Urbansticas Municipales tienen por objeto
establecer la ordenacin general para todo el trmino
municipal, y la ordenacin detallada en todo el suelo
urbano consolidado, as como en los sectores de suelo
urbano no consolidado y suelo urbanizable en los que se
considere oportuno habilitar su ejecucin directa sin
necesidad de planeamiento de desarrollo.
2. Las Normas Urbansticas de Coordinacin tienen por
objeto coordinar y armonizar todas o algunas de las
determinaciones del planeamiento urbanstico de los
municipios de su mbito, entre s y con la planificacin
sectorial y los instrumentos de ordenacin del territorio.
3. Las Normas Urbansticas Territoriales tienen por objeto
establecer las determinaciones de planeamiento urbanstico
que sean necesarias en los municipios sin planeamiento
general propio.
Artculo 44. Determinaciones. 33
1. Las Normas Urbansticas Municipales establecern las
determinaciones de ordenacin general y detallada citadas
en los artculos 41 y 42, con las modulaciones que
reglamentariamente se determinen para simplificar su
redaccin y reducir las reservas dotacionales segn las
caractersticas del municipio. En particular:
a) No ser obligatorio distinguir sistemas generales y
locales, ni delimitar reservas para ampliar los patrimonios
pblicos de suelo.
3. Las Normas Urbansticas Territoriales establecern las

determinaciones de ordenacin general y detallada precisas
para conseguir una ordenacin urbanstica bsica en los
municipios sin planeamiento general propio.
Captulo IV.
Planeamiento de Desarrollo.
Artculo 45. Estudios de Detalle.
1. Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto:
a) En suelo urbano consolidado, modificar la ordenacin
detallada ya establecida por el planeamiento general, o bien
simplemente completarla ordenando los volmenes
edificables.
b) En los sectores de suelo urbano no consolidado,
establecer la ordenacin detallada, o bien modificar o
completar la que hubiera ya establecido el planeamiento
general, en su caso.
2. Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse en ausencia
de planeamiento general, ni modificar la ordenacin general
establecida por ste. Las modificaciones que introduzcan
respecto de la ordenacin detallada ya establecida se
justificarn adecuadamente.
3. Los Estudios de Detalle establecern las determinaciones
de ordenacin detallada conforme a lo dispuesto en los
artculos 42 44, segn el instrumento de planeamiento
general del Municipio. Sin embargo, cuando ya estuviera
establecida la ordenacin detallada, podrn limitar su
contenido a las determinaciones estrictamente necesarias
para modificarla o completarla.
Artculo 46. Planes Parciales. 34
b) La reserva para aparcamientos se limitar a una plaza de

uso pblico por cada 100 metros cuadrados construibles.
c) Para el conjunto de los sistemas locales de espacios
libres pblicos y equipamientos pblicos se reservarn al
menos 20 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados
construibles en suelo urbano no consolidado, y 30 metros
cuadrados por cada 100 metros cuadrados construibles en
suelo urbanizable, todos ellos de titularidad y uso pblico.
2. Las Normas Urbansticas de Coordinacin establecern
las determinaciones de ordenacin general y detallada
precisas para cumplir su funcin coordinadora y
armonizadora, que puede ser de alcance total o parcial
respecto de las previsiones del planeamiento municipal, en
funcin de las necesidades del mbito. En caso necesario
podrn modificar las determinaciones del planeamiento
municipal que estuvieran vigentes, en funcin de intereses y
competencias de mbito supralocal.
31
La Ley 4/2008 ha alterado la denominacin del captulo III del ttulo II.
33
La Ley 13/2003 modific la letra e) del apartado 2 del artculo 44; la
Ley 4/2008 ha modificado ntegramente dicho artculo 44.
32
1. Los Planes Parciales tienen por objeto establecer la

ordenacin detallada de los sectores de suelo urbanizable o
bien modificar o completar, en su caso, la ordenacin
detallada ya establecida por el planeamiento general.
2. Los Planes Parciales no pueden aprobarse en ausencia de
planeamiento general, ni modificar la ordenacin general
establecida por ste. Las modificaciones que introduzcan
respecto de la ordenacin detallada ya establecida se
justificarn adecuadamente.
3. Los Planes Parciales establecern las determinaciones de
ordenacin detallada conforme a lo dispuesto en los
artculos 42 44, segn el instrumento de planeamiento
general del Municipio.
4. Los Planes Parciales debern definir con precisin los
sistemas generales y dems dotaciones urbansticas
necesarias para su desarrollo, incluidas las obras de
conexin con las dotaciones ya existentes, y las de
ampliacin o refuerzo de stas que sean precisas para
asegurar su correcto funcionamiento. Asimismo incluirn
34
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1 y 4 del artculo 46.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
las medidas necesarias para la integracin del sector en su

entorno y para la proteccin del medio ambiente.
Artculo 47. Planes Especiales.
1. Los Planes Especiales pueden tener por objeto
desarrollar, completar e incluso de forma excepcional
sustituir las determinaciones del planeamiento general, a fin
de proteger mbitos singulares, llevar a cabo operaciones de
reforma interior, coordinar la ejecucin de dotaciones
urbansticas, u otras finalidades que se determinen
reglamentariamente.
2. Los Planes Especiales pueden aprobarse incluso en
ausencia de planeamiento general, pero no pueden
sustituirlo en su funcin de establecer la ordenacin
general; tampoco pueden modificar la ordenacin general
que estuviera vigente. Las modificaciones que introduzcan
respecto de la ordenacin detallada ya establecida por el
planeamiento general o por otros instrumentos de
planeamiento de desarrollo se justificarn adecuadamente.
3. Los Planes Especiales contendrn las determinaciones
adecuadas a su finalidad especfica, incluyendo al menos la
justificacin de su propia conveniencia y de su conformidad
con los instrumentos de ordenacin del territorio y con la
ordenacin general del Municipio.
Artculo 48. Planes Especiales de Proteccin.
1. Los Planes Especiales de Proteccin tienen por objeto
preservar el medio ambiente, el patrimonio cultural, el
paisaje u otros valores socialmente reconocidos. Con tal fin
pueden aplicarse sobre cualquier clase de suelo, e incluso
extenderse sobre varios trminos municipales, a fin de
abarcar mbitos de proteccin completos.
2. Los Planes Especiales de Proteccin contendrn las
determinaciones adecuadas a su finalidad protectora y
adems, cuando no estuviera establecida la ordenacin
detallada o fuera necesario modificar la ya establecida, las
determinaciones sealadas para los Estudios de Detalle.
3. En particular, los Planes Especiales de Conjuntos
Histricos, Sitios Histricos o Zonas Arqueolgicas tienen
por objeto preservar los mbitos del territorio declarados
como Bien de Inters Cultural, y contendrn las
determinaciones exigidas por la legislacin sobre patrimonio
histrico, y entre ellas un catlogo de los elementos que
deban ser conservados, mejorados o recuperados, as como
las medidas de proteccin de los mismos.
Artculo 49. Planes Especiales de Reforma Interior.
1. Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por
objeto la ejecucin de operaciones de reforma interior para
la descongestin del suelo urbano, la mejora de las
condiciones de habitabilidad, la rehabilitacin, la obtencin
de dotaciones urbansticas u otros fines anlogos. Con tal
fin pueden aplicarse tanto en suelo urbano consolidado
como no consolidado.
2. Los Planes Especiales de Reforma Interior contendrn las

determinaciones adecuadas a su finalidad y adems, cuando
no estuviera establecida la ordenacin detallada o fuera
necesario modificar la ya establecida, las determinaciones
sealadas para los Estudios de Detalle.
Captulo V.
Elaboracin y aprobacin del planeamiento urbanstico.
Artculo 50. Elaboracin y avances. 35
1. El planeamiento urbanstico podr ser elaborado por las
Administraciones pblicas y por los particulares, pero la
competencia para su aprobacin corresponder
exclusivamente a las primeras.
2. Las entidades de Derecho pblico y los concesionarios
de servicios pblicos colaborarn en la elaboracin del
planeamiento facilitando la informacin necesaria.
3. Para la elaboracin del planeamiento podrn efectuarse
ocupaciones temporales de fincas conforme a la legislacin
sobre expropiacin forzosa.
4. Durante la elaboracin del planeamiento el
Ayuntamiento podr elaborar y exponer al pblico Avances
expresivos de sus objetivos y propuestas generales. El
Avance ser obligatorio para los instrumentos sometidos a
evaluacin ambiental, y tendr la consideracin de
documento inicial a efectos de las fases de consulta previa y
elaboracin del documento de referencia.
Artculo 51. Documentacin.
Los instrumentos de planeamiento urbanstico contendrn
los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus
determinaciones, que se especificarn reglamentariamente.
En todo caso, la documentacin incluir una Memoria de
carcter vinculante, comprensiva de los objetivos y
propuestas generales del instrumento.
Artculo 52. Aprobacin inicial e informacin pblica. 36
1. Corresponde al Ayuntamiento acordar la aprobacin
inicial de los instrumentos de planeamiento urbanstico,
debiendo abrir inmediatamente un periodo de informacin
pblica, que se desarrollar conforme a lo dispuesto en el
artculo 142. Este periodo podr usarse para satisfacer las
exigencias de publicidad de la legislacin sectorial, siempre
que cumpla los requisitos establecidos en cada caso.
2. A tal efecto, el Ayuntamiento publicar anuncios al
menos en el Boletn Oficial de Castilla y Len, en uno de
los diarios de mayor difusin en la provincia y en su pgina
Web, o en su defecto en la pgina Web de la Diputacin
Provincial. La duracin del periodo de informacin pblica
ser:
35

La Ley 10/2002 modific el apartado 4 del artculo 52; la Ley 4/2008 ha
modificado sus apartados 1, 2, 4 y 5.
36

_______________________________________________________________________________________________________________________________
a) De dos a tres meses para el planeamiento general y sus

revisiones, as como para los dems instrumentos de
planeamiento urbanstico sometidos a evaluacin
ambiental.
duracin, en el que no ser necesario solicitar los informes

citados en el nmero anterior.
b) De uno a tres meses para los dems instrumentos de

1. Conforme a la legislacin bsica del estado en la materia,

sern objeto de evaluacin ambiental los instrumentos de
planeamiento general que puedan tener efectos significativos
sobre el medio ambiente, entendiendo como tales:
3. Cuando se trate de instrumentos elaborados por

particulares o por otras Administraciones pblicas, el
Ayuntamiento deber resolver sobre la aprobacin inicial
antes de tres meses desde la presentacin del instrumento con
su documentacin completa, transcurridos los cuales podr
promoverse la informacin pblica por iniciativa privada.
4. Respecto del documento dispuesto para su aprobacin
inicial, previamente al acuerdo, el Ayuntamiento deber
recabar los informes exigidos por la legislacin sectorial del
Estado y de la Comunidad Autnoma, as como los informes
de la Diputacin Provincial y del rgano urbanstico de la
Comunidad Autnoma que reglamentariamente se determine.
Este ltimo ser vinculante dentro del mbito competencial
de la Comunidad Autnoma en materia de urbanismo y
ordenacin del territorio. Respecto de los informes citados se
aplicarn las siguientes reglas, salvo cuando la legislacin del
Estado seale otras diferentes:
a) Con la solicitud de informe se adjuntar un ejemplar
completo del instrumento en formato digital.
b) Los informes sern vinculantes cuando as lo determine
la legislacin sectorial, pero slo dentro del mbito
competencial que justifique su emisin. Su carcter
desfavorable, en su caso, se har constar expresa y
motivadamente.
c) No sern exigibles al Ayuntamiento documentos cuya
elaboracin corresponda al rgano informante, ni su
ausencia ser causa de interrupcin del plazo para la
emisin de informes.
d) El plazo para la emisin de los informes ser de tres meses
desde la recepcin de la solicitud, salvo cuando la normativa
sectorial seale otro diferente. Transcurrido el plazo sin que
el informe haya sido notificado al Ayuntamiento, se podr
continuar el procedimiento. Los informes notificados despus
de dicho plazo podrn no ser tenidos en cuenta.
e) No ser exigible un segundo informe cuando el
Ayuntamiento se limite a cumplir lo prescrito en el primero.
En otro caso, el segundo y ulteriores informes no podrn
disentir del primero respecto de lo que no haya sido
modificado, ni podrn exigir documentacin u otras
condiciones que no se hayan requerido en el primero.
5. A la vista del resultado de la informacin pblica y de los
informes citados en el apartado anterior, cuando los
cambios que procedan impliquen una alteracin sustancial
de la ordenacin general, sin que pueda entenderse como tal
la simple alteracin de una o varias de sus determinaciones
o de la ordenacin detallada, el Ayuntamiento abrir un
nuevo perodo de informacin pblica de un mes de
Artculo 52 bis. Trmite ambiental. 37
a) Los instrumentos de planeamiento general y sus

revisiones, en todo caso.
b) Las modificaciones de instrumentos de planeamiento
general en las que concurran alguna de las siguientes
circunstancias:
1. Que clasifiquen suelo urbano o urbanizable no colindante
con el suelo urbano de un ncleo de poblacin existente,
salvo que el uso predominante sea industrial.
2. Que modifiquen la clasificacin de vas pecuarias, montes
de utilidad pblica, zonas hmedas catalogadas o terrenos
clasificados como suelo rstico con proteccin natural.
3. Que modifiquen la clasificacin de suelo en Espacios
Naturales Protegidos o en espacios de la Red Natura 2000,
salvo si la Consejera de Medio Ambiente considera que no
existe una afeccin significativa sobre los mismos.
4. Que se incremente ms de un 20 % la superficie conjunta
de suelo urbano y urbanizable respecto de la ordenacin
anterior. Si el uso predominante es industrial, slo se
requerir evaluacin ambiental si adems el mbito es mayor
de 50 hectreas.
2. Sern objeto de evaluacin de impacto ambiental los
instrumentos de planeamiento con ordenacin detallada,
incluidas sus revisiones y modificaciones, cuando as lo
dispongan la legislacin ambiental o los instrumentos de
ordenacin del territorio, as como los que ordenen terrenos
incluidos en la Red Ecolgica Europea Natura 2000 o en
suelo rstico con proteccin natural, salvo si afectan
exclusivamente al suelo urbano.
3. Reglamentariamente se adaptarn al planeamiento
urbanstico los procedimientos de evaluacin ambiental y
evaluacin de impacto ambiental previstos en la legislacin
sectorial.
Artculo 53. Suspensin de licencias y otros
procedimientos. 38
1. El acuerdo de aprobacin inicial de los instrumentos de
planeamiento determinar la suspensin del otorgamiento de
las licencias urbansticas que se sealen reglamentariamente
segn el tipo de instrumento, y de las dems que el
Ayuntamiento estime procedente, en las reas donde se
prevea alterar el rgimen urbanstico vigente. El acuerdo se
notificar a los solicitantes de licencias pendientes de
resolucin, indicando su derecho a indemnizacin por los
gastos realizados en concepto de proyectos y tasas. En los
37
38
La Ley 4/2008 ha aadido un nuevo artculo 52 bis.

La Ley 4/2008 ha modificado el ttulo y el apartado 1 del artculo 53.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
mismos trminos se suspender la tramitacin de otros

instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica.
2. La suspensin de licencias se mantendr hasta la
aprobacin definitiva del instrumento, o como mximo
durante uno o dos aos, segn se trate de planeamiento de
desarrollo o general, y una vez finalizada no se repetir por
el mismo motivo hasta pasados cuatro aos.
Artculo 54. Aprobacin del planeamiento general. 39
1. A la vista del resultado de los trmites anteriores, y antes
de doce meses desde la publicacin del acuerdo de
aprobacin inicial, el Ayuntamiento resolver
motivadamente sobre las alegaciones presentadas y
acordar la aprobacin provisional, sealando los cambios
que procedan respecto de lo aprobado inicialmente. El
acuerdo se notificar a los organismos que hayan emitido
informes y a quienes hayan presentado alegaciones durante
el perodo de informacin pblica.
2. El Ayuntamiento elevar el Plan General o las Normas a
la Administracin de la Comunidad Autnoma, la cual
examinar tanto su legalidad como los aspectos relacionados
con su mbito competencial, y resolver sobre su aprobacin
definitiva antes de tres meses desde la recepcin del
instrumento, transcurridos los cuales podr entenderse
aprobado conforme a la legislacin sobre procedimiento
administrativo. Cuando se observen deficiencias, segn su
naturaleza y gravedad se optar entre:
a) Su directa subsanacin, mediante la introduccin de las
correcciones, modificaciones o innovaciones necesarias,
que se sealarn en el acuerdo de aprobacin.
b) La suspensin de la aprobacin, para que el Ayuntamiento
subsane las deficiencias y eleve de nuevo el expediente, antes
de tres meses desde la recepcin del acuerdo.
c) La suspensin parcial de la aprobacin, cuando las
deficiencias slo afecten a una parte del Plan General o de
las Normas, pudiendo aprobarse definitivamente el resto; en
tal caso se fijar un plazo para la nueva presentacin de la
parte no aprobada.
d) La denegacin de la aprobacin cuando las deficiencias
no sean subsanables o requieran la tramitacin de un nuevo
procedimiento.
Artculo 55. Aprobacin del planeamiento de desarrollo. 40
1. La aprobacin definitiva de los Estudios de Detalle
corresponde al Ayuntamiento, que deber resolver sobre la
misma antes de doce meses desde la publicacin del
acuerdo de aprobacin inicial, sealando los cambios que
procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
39

aadido un apartado 2.d)
40
La Ley 10/2002 aadi un apartado 5 al artculo 55; respecto de dicho
artculo, la Ley 4/2008 ha modificado el prrafo primero del apartado 2 y ha
derogado los apartados 3 y 5.
2. La aprobacin definitiva de los Planes Parciales y de los

Planes Especiales que se ajusten a las previsiones del
planeamiento general corresponde:
a) En los Municipios con poblacin igual o superior a
20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de
Ordenacin Urbana, al Ayuntamiento, que deber resolver
sobre la misma antes de doce meses desde la publicacin
del acuerdo de aprobacin inicial, sealando los cambios
que procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
b) En los dems Municipios, a la Administracin de la
Comunidad Autnoma, conforme al procedimiento
regulado en el artculo anterior.
4. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo
elaborados por particulares o por otras Administraciones
pblicas podrn entenderse aprobados definitivamente
conforme a la legislacin sobre procedimiento
administrativo, una vez transcurridos doce meses desde la
publicacin del acuerdo de aprobacin inicial, siempre que
se haya realizado la informacin pblica.
Artculo 55 bis. Aprobacin de planeamiento
supramunicipal. 41
Para las Normas Urbansticas de Coordinacin y las
Normas Urbansticas Territoriales, as como para los Planes
Especiales que afecten a varios trminos municipales o que
no se ajusten a las previsiones del planeamiento general, se
aplicar lo previsto en los artculos 50 a 54, sustituyendo las
referencias al Ayuntamiento por la Consejera competente
en materia de urbanismo, que podr actuar de oficio o a
propuesta de la Diputacin Provincial o de los municipios
interesados.
Artculo 56. Vigencia.
1. El planeamiento urbanstico tendr vigencia indefinida.
No obstante, la Administracin pblica competente podr
proceder en cualquier momento a alterar sus
determinaciones mediante los procedimientos de revisin o
modificacin regulados en los artculos siguientes.
2. En casos excepcionales, la Consejera competente en
materia de urbanismo, previo informe del Consejo de
Urbanismo y Ordenacin del Territorio de Castilla y Len,
podr suspender total o parcialmente la vigencia de los
instrumentos de planeamiento, previa audiencia a los
municipios afectados, para su revisin o modificacin en
los plazos que se sealen al efecto, indicando la normativa
que haya de aplicarse transitoriamente.
Artculo 57. Revisin. 42
1. Se entiende por Revisin del planeamiento general la
total reconsideracin de la ordenacin general vigente. En
particular, debe seguirse este procedimiento cuando se
pretenda aumentar la superficie de suelo urbano y
41
42


_______________________________________________________________________________________________________________________________
urbanizable o la previsin del nmero de viviendas de un

trmino municipal en ms de un 50 por ciento respecto de
la ordenacin anterior, bien aisladamente o en unin de las
modificaciones aprobadas en los ltimos cuatro aos.
2. La aprobacin definitiva de la Revisin producir la
sustitucin del instrumento revisado. En cuanto a
determinaciones y procedimiento, se ajustar a lo dispuesto
en los artculos anteriores para el propio planeamiento
general.
Artculo 59. Subrogacin. 44

Proceder la subrogacin de la Comunidad Autnoma en las
competencias municipales de elaboracin y aprobacin del
planeamiento urbanstico, de oficio o a instancia de quienes
se sientan afectados por la inactividad administrativa:
a) Si una vez transcurridos los plazos para el cumplimiento
de lo dispuesto en el artculo 33.2 y en las disposiciones
transitorias, el Ayuntamiento no lo hubiera llevado a efecto.
Artculo 58. Modificaciones. 43.
b) En los supuestos previstos en el artculo 33.4.
1. Los cambios en los instrumentos de planeamiento

general, si no implican su revisin, se considerarn como
modificacin de los mismos. Los cambios en los
instrumentos de planeamiento de desarrollo se considerarn
siempre como modificacin de los mismos.
c) Si una vez transcurridos los plazos previstos en los

artculos 52, 54, 55 y 56, no se hubieran cumplimentado los
trmites establecidos en stos.
2. Las modificaciones del planeamiento contendrn las

determinaciones y documentacin necesarias para su
finalidad especfica, que se especificarn
reglamentariamente, incluyendo al menos su propia
justificacin y el anlisis de su influencia sobre la
ordenacin general del Municipio.
3. Las modificaciones del planeamiento se ajustarn al
procedimiento establecido para su primera aprobacin, con
las siguientes excepciones:
a) En los municipios con Plan General de Ordenacin
Urbana adaptado a esta Ley, corresponde al Ayuntamiento
la aprobacin definitiva de las modificaciones de
planeamiento que no afecten a la ordenacin general
vigente, conforme a lo previsto en el artculo 55.2.a).
b) En todos los municipios, corresponde al Ayuntamiento la
aprobacin definitiva de las modificaciones de
planeamiento de cualquier tipo cuyo nico objeto sea
alterar la delimitacin de las unidades de actuacin o los
plazos para cumplir deberes urbansticos, conforme a lo
previsto en el artculo 55.2.a), no siendo preceptivo lo
dispuesto en los artculos 52 (apartados 4 y 5), 52 bis y 53.
c) La aprobacin de las modificaciones que afecten a
espacios libres pblicos o equipamientos pblicos,
existentes o previstos en el planeamiento, requerir la
sustitucin de los que se eliminen por otros de superficie y
funcionalidad similar.
d) La aprobacin de las modificaciones que aumenten el
volumen edificable o la densidad de poblacin, o que
cambien el uso del suelo, requerir un incremento
proporcional de las dotaciones urbansticas pblicas en el
entorno prximo, y que se haga constar la identidad de los
propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las
fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a la
aprobacin inicial de la modificacin.
Captulo VI.
Efectos del planeamiento urbanstico.
Artculo 60. Ejecutividad. 45
Los instrumentos de planeamiento urbanstico sern
ejecutivos y entrarn en vigor al da siguiente de la
publicacin de su acuerdo de aprobacin definitiva en el
Boletn Oficial de Castilla y Len, con los requisitos
establecidos en el artculo siguiente.
Artculo 61. Publicacin. 46
1. El acuerdo de aprobacin definitiva de los instrumentos
de planeamiento urbanstico se notificar a la
Administracin del Estado, a la Diputacin Provincial, al
Registro de la Propiedad y a quienes se personaran durante
el perodo de informacin pblica. Cuando la aprobacin
definitiva corresponda al Ayuntamiento, ste notificar el
acuerdo a la Administracin de la Comunidad Autnoma,
adjuntando un ejemplar del instrumento aprobado.
2. La Administracin competente para la aprobacin
definitiva deber publicar el acuerdo en el Boletn Oficial
de Castilla y Len y en su pgina Web, o en su defecto en
la pgina Web de la Diputacin Provincial. A efectos del
artculo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de
las Bases del Rgimen Local, como anexo al acuerdo se
publicarn en el Boletn Oficial de Castilla y Len la
memoria vinculante y las normas urbansticas del
instrumento aprobado, entendiendo como tales
exclusivamente los documentos escritos de carcter
normativo; asimismo se publicar una relacin de los
dems documentos que integren el instrumento aprobado y
la documentacin exigida en la legislacin ambiental.
Artculo 62. Vinculacin.
1. El planeamiento urbanstico ser vinculante para las
Administraciones pblicas y para los particulares, todos los
cuales estarn obligados a su cumplimiento, sin perjuicio de
44
43
La Ley 10/2002 modific el apartado 3.a) del artculo 58; la Ley 4/2008
ha modificado los apartados 3.a), 3.b), 3.c) y 3.d).

46
45

_______________________________________________________________________________________________________________________________
la prevalencia, en su caso, de los instrumentos de

ordenacin del territorio y de la planificacin sectorial.
cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo

planeamiento.
2. Las determinaciones del planeamiento urbanstico servirn

de base para los trabajos catastrales, para la planificacin
sectorial y, en general, para la programacin de los recursos
econmicos de las Administraciones pblicas.

mayo, de Suelo, se entiende que la situacin de fuera de
ordenacin regulada en dicha Ley se corresponde con la
situacin homnima y con la situacin de disconformidad
con el planeamiento reguladas en esta Ley.
3. Sern nulas de pleno derecho las reservas de

dispensacin que se contuvieran en el planeamiento
urbanstico, as como las que se concedieran con
independencia del mismo, en lo relativo a las materias
reguladas en esta Ley.
TTULO III
Gestin urbanstica
Captulo I
Disposiciones generales
Artculo 63. Declaracin de utilidad pblica.

La aprobacin definitiva de los instrumentos de
planeamiento urbanstico implicar la declaracin de
utilidad pblica e inters social de las obras previstas en
ellos y la necesidad de ocupacin de los bienes y derechos
necesarios para su ejecucin, a efectos de su expropiacin
forzosa, ocupacin temporal o imposicin de servidumbres.
Entre dichos bienes se entendern incluidos tanto los que
deban ser materialmente ocupados por las obras, como los
necesarios para asegurar su pleno valor y rendimiento y la
proteccin del medio ambiente, y en concreto las zonas
laterales de influencia y los enlaces y conexiones con las
infraestructuras previstas en el planeamiento sectorial.
Artculo 64. Declaracin de fuera de ordenacin. 47
1. Los usos del suelo, incluidas las construcciones e
instalaciones, que siendo anteriores a la aprobacin
definitiva del planeamiento urbanstico, resultaran
disconformes con las determinaciones del mismo, podrn
ser expresamente declarados fuera de ordenacin. En
particular, se declararn siempre fuera de ordenacin
aquellos usos emplazados en terrenos que en virtud del
nuevo planeamiento urbanstico deban ser objeto de cesin
o expropiacin, o en construcciones o instalaciones para las
que se haya dispuesto expresamente su demolicin.
2. En los terrenos que sustenten usos declarados fuera de
ordenacin, no podr autorizarse ninguna obra, salvo las
necesarias para la ejecucin del planeamiento urbanstico, y
en tanto stas no se acometan, las reparaciones
estrictamente exigibles para la seguridad y la salubridad de
los inmuebles. No obstante, podrn autorizarse
excepcionalmente obras parciales de consolidacin, cuando
falten ms de ocho aos para que expire el plazo fijado para
la expropiacin o demolicin del inmueble, o cuando no se
hubiera fijado dicho plazo. Cualesquiera otras obras sern
ilegales, y ni ellas ni las autorizables podrn producir
incremento del valor de la expropiacin.
3. Los usos del suelo citados en el nmero uno y que no se
declaren expresamente fuera de ordenacin, se considerarn
usos disconformes con el planeamiento urbanstico. En los
terrenos que sustenten estos usos, podrn autorizarse obras
de consolidacin, as como los aumentos de volumen y
Artculo 65. Concepto y modalidad de gestin

urbanstica.48
1. La gestin urbanstica es el conjunto de procedimientos
establecidos en esta Ley para la transformacin del uso del
suelo, y en especial para su urbanizacin y edificacin, en
ejecucin del planeamiento urbanstico.
2. En suelo urbano consolidado, la gestin urbanstica se
efectuar mediante actuaciones aisladas, que se
desarrollarn sobre las parcelas existentes o sobre
agrupaciones de parcelas denominadas unidades de
normalizacin, conforme al artculo 71.
3. En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable la
gestin urbanstica se efectuar mediante actuaciones
integradas, sobre mbitos denominados unidades de
actuacin, a desarrollar mediante alguno de los sistemas
regulados en esta Ley.
4. No obstante lo dispuesto en los nmeros anteriores, la
iniciativa pblica podr efectuar actuaciones aisladas en
cualquier clase de suelo, para la ejecucin de los sistemas
generales y dems dotaciones urbansticas pblicas, as
como para ampliar los patrimonios pblicos de suelo.
mayo, de Suelo, se entiende que:
a) Las actuaciones de nueva urbanizacin se corresponden
con las actuaciones integradas en suelo urbanizable.
b) Las actuaciones de reforma o renovacin de la
urbanizacin se corresponden con las actuaciones
integradas en suelo urbano no consolidado.
c) Las actuaciones de dotacin se corresponden con las
actuaciones aisladas y las modificaciones de planeamiento
que aumenten la edificabilidad o la densidad en suelo
urbano consolidado.
d) Los instrumentos de distribucin de beneficios y
cargas se corresponden con los instrumentos de gestin
urbanstica; en particular, el proyecto de expropiacin se
48
47
La Ley 4/2008 ha aadido un nuevo apartado 4 al artculo 64.

aadido un nuevo apartado 5.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
corresponde tambin con el Proyecto de Actuacin cuando

se aplique el sistema de expropiacin.
a tal efecto su constitucin y estatutos se harn constar en el

Registro de la Propiedad.
Artculo 66. Obtencin de dotaciones urbansticas.
e) No podr acordarse la disolucin de una entidad

urbanstica colaboradora hasta que haya cumplido todos sus
compromisos de gestin urbanstica.
Los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas

generales y dems dotaciones urbansticas pblicas, podrn
ser obtenidos:
a) Por cesin gratuita mediante alguno de los sistemas de
actuacin previstos en este Ttulo.
b) Mediante expropiacin forzosa, conforme a la
legislacin del Estado.
c) Mediante ocupacin directa, conforme a lo previsto en el
artculo 93.
Artculo 67. Entidades para la gestin urbanstica. 49
1. Las Administraciones pblicas y las entidades de
Derecho pblico dependientes de ellas podrn constituir
mancomunidades, gerencias, consorcios y sociedades
mercantiles para la gestin urbanstica, conforme a lo
dispuesto en su legislacin reguladora. A los consorcios y
sociedades mercantiles podrn incorporarse los particulares
y las entidades de Derecho privado.
2. Los propietarios afectados por actuaciones urbansticas
podrn participar en su gestin mediante entidades
urbansticas colaboradoras, como las juntas de
compensacin, las asociaciones de propietarios en los
sistemas de cooperacin, concurrencia y expropiacin y las
destinadas a la conservacin y mantenimiento de la
urbanizacin, las cuales:
a) Tendrn carcter administrativo y dependern en este
orden del Ayuntamiento; asimismo se regirn por el
Derecho pblico en lo relativo a organizacin, formacin de
voluntad de sus rganos y relaciones con el Ayuntamiento.
b) Su constitucin y estatutos sern aprobados por el
Ayuntamiento con el procedimiento que se seale
reglamentariamente, que incluir audiencia a los
propietarios. Adquirirn personalidad jurdica con la
publicacin de los estatutos en el Boletn Oficial de Castilla
y Len y su inscripcin en el Registro de Urbanismo de
Castilla y Len. La Consejera competente en materia de
urbanismo podr aprobar modelos generales de estatutos,
aplicables sin necesidad de nueva tramitacin y publicacin
si lo admite una mayora cualificada de los asociados.
c) Debern reconocer el derecho de los propietarios
afectados por la actuacin urbanstica a la que estn
vinculadas, a incorporarse en las mismas condiciones y con
anlogos derechos que los miembros fundadores.
d) La afeccin de una finca a los fines y obligaciones de
una entidad urbanstica colaboradora tendr carcter real, y
49
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2.b) del artculo 67 y le ha

aadido un nuevo apartado 2.e).
Artculo 68. Ejecucin de la urbanizacin. 50

1. La ejecucin de la urbanizacin corresponde al
urbanizador, que es la persona fsica o jurdica, pblica o
privada, que, sea o no propietaria de los terrenos afectados
por una actuacin urbanstica, contrae la responsabilidad de
su ejecucin, asume las obligaciones establecidas en los
instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica y
financia los gastos de urbanizacin, sin perjuicio de la
obligacin de los propietarios de costearlos, en su caso. La
habilitacin a particulares no propietarios para el desarrollo
de esta actividad deber atribuirse mediante los sistemas
previstos en esta Ley.
2. Son gastos de urbanizacin todos aquellos que precise la
gestin urbanstica, que se detallarn reglamentariamente
3. Los gastos de urbanizacin y, en su caso, el canon de
urbanizacin, podrn satisfacerse de forma total o parcial
mediante entrega de suelo edificable o de aprovechamiento
de valor equivalente.
Artculo 68 bis. Recepcin y conservacin de la
urbanizacin. 51
1. Terminada la ejecucin de la urbanizacin el
Ayuntamiento proceder a su recepcin, conforme al
procedimiento que se seale reglamentariamente. El
Reglamento fijar un plazo previo de entre 1 y 6 meses,
segn las caractersticas de la actuacin para que el
Ayuntamiento compruebe las obras y, en su caso, requiera
al urbanizador para que subsane las deficiencias
observadas. Transcurrido dicho plazo sin que el
urbanizador reciba el requerimiento, la urbanizacin se
entender recibida por silencio.
2. La urbanizacin tendr un plazo de garanta de un ao a
contar desde el da siguiente a la recepcin, durante el cual
el urbanizador deber subsanar las deficiencias derivadas de
una incorrecta ejecucin, previo requerimiento municipal.
3. Una vez recibida la urbanizacin, los terrenos destinados
en el planeamiento a vas pblicas y espacios libres
pblicos deben integrarse en el dominio pblico, salvo las
instalaciones y dems elementos necesarios para la
prestacin de servicios que conforme a la legislacin
sectorial deban ser cedidos a sus entidades prestadoras. Los
servicios urbanos de trazado areo o subterrneo pueden
discurrir sobre o bajo terrenos de titularidad privada, si se
constituye una servidumbre que asegure su conservacin,
mantenimiento y ampliacin.
50
51


_______________________________________________________________________________________________________________________________
4. Una vez recibida la urbanizacin, su conservacin y

mantenimiento corresponden al Ayuntamiento, sin perjuicio
de las obligaciones derivadas del plazo de garanta, con las
siguientes excepciones:
parcelas adquieran la condicin de solar, sin ms requisito

que la obtencin de la licencia urbanstica correspondiente,
en la que se impondrn las condiciones necesarias de entre
las siguientes:
a) La conservacin y mantenimiento de los servicios

urbanos corresponde a sus entidades prestadoras, salvo si la
legislacin sectorial prev otro rgimen.
a) Costear los gastos de urbanizacin y, en su caso, ejecutar

las obras necesarias para completar los servicios urbanos y
para regularizar las vas pblicas existentes.
b) El Ayuntamiento puede suscribir un convenio

urbanstico con los propietarios de bienes inmuebles
incluidos en un mbito determinado, con objeto de que
colaboren en la conservacin y mantenimiento de la
urbanizacin de dicho mbito.
b) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos

exteriores a las alineaciones sealadas en el planeamiento.
Captulo II
Gestin de actuaciones aisladas
Artculo 69. Actuaciones aisladas. 52
1. Las actuaciones aisladas pueden tener por objeto:
a) Completar o rehabilitar la urbanizacin de las parcelas de
suelo urbano consolidado, a fin de que alcancen o
recuperen la condicin de solar, o bien edificar los solares o
rehabilitar las construcciones existentes en los mismos. A
tal efecto, pueden desarrollarse, mediante gestin pblica o
privada:
1. Actuaciones de urbanizacin.
2. Actuaciones de normalizacin.
3. Actuaciones de urbanizacin y normalizacin.
b) Ejecutar los sistemas generales y dems dotaciones
urbansticas pblicas, as como ampliar los patrimonios
pblicos de suelo, en toda clase de suelo. A tal efecto
pueden desarrollarse, mediante gestin pblica:
1. Actuaciones de expropiacin.
2. Actuaciones de ocupacin directa.
3. Actuaciones mediante obras pblicas ordinarias,
conforme a la legislacin de rgimen local.
2. La gestin de las actuaciones aisladas puede ser:
a) Pblica, asumiendo la condicin de urbanizador el
Ayuntamiento u otra de las entidades citadas en el primer
apartado del artculo 67.
c) Asumir el compromiso de no utilizar las construcciones o

instalaciones hasta la conclusin de las obras de
urbanizacin.
2. En las actuaciones aisladas de urbanizacin de gestin
pblica, la entidad que asuma la condicin de urbanizador
promueve y ejecuta la actuacin como obra pblica
ordinaria, y la financia, segn el caso, con sus propios
medios o imponiendo un canon de urbanizacin o
contribuciones especiales a los propietarios beneficiados
por la actuacin.
Artculo 71. Actuaciones de normalizacin. 54
1. Las actuaciones de normalizacin tendrn por objeto
adaptar las parcelas de suelo urbano consolidado a las
determinaciones del planeamiento urbanstico.
2. La gestin de las actuaciones de normalizacin se
desarrollar sobre agrupaciones de parcelas denominadas
unidades de normalizacin, utilizndose como instrumento
el Proyecto de Normalizacin. Reglamentariamente se
establecern las condiciones para delimitar dichas unidades
as como el contenido del Proyecto y su procedimiento de
aprobacin, la cual producir los efectos citados en el
artculo 77.
3. Las actuaciones de normalizacin podrn gestionarse
mediante cualquiera de los sistemas de actuacin previstos
en el artculo 74.
Captulo III
Gestin de actuaciones integradas
Seccin 1. Disposiciones generales
Artculo 72. Actuaciones integradas. 55
b) Privada, asumiendo la condicin de urbanizador los

propietarios u otras personas que adquieran dicha condicin
conforme a lo previsto en esta Ley.
Artculo 70. Actuaciones de urbanizacin. 53
1. Las actuaciones integradas tienen por objeto la

urbanizacin de los terrenos clasificados como suelo urbano
no consolidado y suelo urbanizable, a fin de que alcancen la
condicin de solar, cumpliendo los deberes urbansticos
establecidos en el Ttulo Primero.
1. Las actuaciones aisladas de urbanizacin de gestin

privada pueden ser ejecutadas por los propietarios de suelo
urbano consolidado sobre el mbito necesario para que sus
2. La gestin de las actuaciones integradas podr ser

pblica o privada. La aprobacin del instrumento de
52
54
53
55

En el artculo 70, la Ley 4/2008 ha modificado el ttulo, el primer
prrafo del apartado 1 y el apartado 2.

La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 del artculo 72 y ha derogado
su apartado 4.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
planeamiento que establezca la ordenacin detallada del

sector habilita la presentacin de iniciativas para desarrollar
la actuacin mediante alguno de los sistemas regulados en
este captulo, sin perjuicio de la posibilidad de presentacin
y tramitacin simultnea de dichas iniciativas junto con el
aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, el

Ayuntamiento compensar la diferencia en metlico, o bien
en unidades de actuacin que se encuentren en situacin
inversa, conforme al artculo 127, o bien asumiendo gastos
de urbanizacin por valor equivalente, o mediante cualquier
combinacin de dichas posibilidades.
3. La gestin de las actuaciones integradas se desarrollar

sobre reas interiores al sector o coincidentes con el mismo,
denominadas unidades de actuacin, utilizndose como
instrumento el Proyecto de Actuacin.
Artculo 74. Sistemas de actuacin. 57
Artculo 73. Unidades de actuacin. 56
a) Sistema de concierto.
1. Las unidades de actuacin son superficies acotadas de

terrenos, interiores a los sectores de suelo urbano no
consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con ellos,
que delimitan el mbito completo de una actuacin integrada.
b) Sistema de compensacin.
1. Las actuaciones integradas se desarrollarn mediante

alguno de los siguientes sistemas:
c) Sistema de cooperacin.
d) Sistema de concurrencia.
2. La delimitacin de las unidades se realizar, si procede, en

el instrumento de planeamiento que establezca la ordenacin
detallada del sector, y podr modificarse justificadamente en
el Proyecto de Actuacin, o mediante el procedimiento
previsto en el artculo 58.3.b). En defecto de delimitacin se
entender que la unidad de actuacin coincide con el sector.
En su caso, las unidades se delimitarn de forma que
permitan la correcta ejecucin de las determinaciones del
planeamiento urbanstico y el cumplimiento conjunto de los
deberes de urbanizacin, cesin y equidistribucin,
respetando adems las siguientes reglas:
a) Se incluirn en la unidad todos los terrenos reservados en
el planeamiento urbanstico para dotaciones urbansticas
pblicas que resulten necesarios para desarrollar la
actuacin, as como las parcelas edificables que como
consecuencia de ella se transformen en solares.
b) En suelo urbano no consolidado las unidades podrn ser
discontinuas. En suelo urbanizable tambin, si bien a los
solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas
generales.
c) El aprovechamiento lucrativo total de una unidad no
podr ser superior ni inferior en ms de un 25 por ciento, al
que resulte de aplicar a su superficie el aprovechamiento
medio del sector.
3. Cuando en la unidad existan bienes de uso y dominio
pblico, el aprovechamiento urbanstico correspondiente a
su superficie pertenecer a su Administracin titular.
e) Sistema de expropiacin.
2. Para desarrollar las actuaciones integradas de iniciativa
privada, podrn ser presentados Proyectos de Actuacin en el
Ayuntamiento, conforme al artculo 75 y siguientes, por
quienes estn habilitados para optar a la condicin de
urbanizador segn el sistema de actuacin que se proponga,
simultneamente con el planeamiento urbanstico que
establezca la ordenacin detallada o previa aprobacin del
mismo. Una vez presentado en el Ayuntamiento un Proyecto
de Actuacin, no podr aprobarse definitivamente ningn
otro que afecte a la misma unidad, hasta que el Ayuntamiento
no resuelva, en su caso, denegar la aprobacin del primero.
2 bis. Las actuaciones integradas de iniciativa pblica se
inician con la aprobacin inicial del Proyecto de Actuacin
elaborado por el Ayuntamiento, conforme al artculo 76.
3. Aprobado un Proyecto de actuacin conforme al
procedimiento regulado en el artculo 76, se entender
elegido el sistema de actuacin que proponga.
4. El Ayuntamiento acordar el cambio del sistema de
actuacin, de oficio o a instancia de cualquier interesado, si
se incumplen los plazos sealados en el Proyecto de
Actuacin, si el urbanizador pierde las condiciones que le
habilitaban para serlo, o si el urbanizador lo solicita por
darse las condiciones para desarrollar la actuacin con otro
sistema, conforme a las siguientes reglas:
4. Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por

el planeamiento en una unidad exceda del aprovechamiento
que corresponda a sus propietarios, los excesos
correspondern al Ayuntamiento y se incorporarn al
Patrimonio Municipal de Suelo.
a) Si previamente al acuerdo de cambio de sistema, el

urbanizador garantiza la totalidad de los gastos de
urbanizacin pendientes, conservar sus derechos para
iniciar o proseguir la actuacin durante el nuevo plazo que
el Ayuntamiento otorgue, de duracin no superior al plazo
incumplido.
5. Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por

el planeamiento en una unidad sea inferior al
b) Se garantizarn a los propietarios no responsables del

incumplimiento los derechos vinculados a la gestin
56
57
La Ley 4/2008 ha modificado el prrafo primero del apartado 2, la letra

c) del apartado 2 y el apartado 3 del artculo 73.
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 y el prrafo primero y la

letra a) del apartado 4 del artculo 74 y le ha aadido un apartado 2 bis.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
urbanstica. Si el nuevo sistema fuese el de expropiacin, se

les aplicar el rgimen previsto en esta Ley sobre liberacin
de expropiaciones.
de urbanizacin a realizar de entre los citados en el artculo

68, de forma que pueda estimarse su coste, y distribucin del
mismo en proporcin al aprovechamiento correspondiente.
c) El acuerdo de cambio de sistema especificar si se

mantiene la vigencia del Proyecto de Actuacin, siquiera
parcial, o si el mismo queda derogado, debiendo aprobarse
otro nuevo.
d) Plazos para la ejecucin de la actuacin, que no podrn

exceder de los sealados en el planeamiento urbanstico
para el cumplimiento de los deberes urbansticos exigibles.
Artculo 75. Proyectos de Actuacin. 58

1. Los Proyectos de Actuacin son instrumentos de gestin
urbanstica que tienen por objeto establecer las bases
tcnicas y econmicas de las actuaciones integradas, y cuyo
mbito abarcar una o varias unidades de actuacin
completas del mismo sector.
2. No podrn aprobarse Proyectos de Actuacin en ausencia
de planeamiento urbanstico, ni tampoco podrn modificar
las determinaciones del mismo que estuvieran vigentes,
salvo la delimitacin de las unidades de actuacin, y sin
perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la
realidad fsica de los terrenos.
3. Sin perjuicio de las especialidades que se determinen
para cada sistema de actuacin, los Proyectos de Actuacin
contendrn:
a) Identificacin de los propietarios y del urbanizador
propuesto.
b) Reparcelacin de las fincas, con determinacin de las
cesiones al Ayuntamiento y, en su caso, adjudicacin de las
parcelas resultantes a los propietarios, conforme a las
siguientes reglas:
1. Los propietarios recibirn parcelas aptas para materializar
el aprovechamiento que les corresponda, en proporcin a sus
derechos, y en lo posible sobre sus fincas originales.
2. Cuando el aprovechamiento que corresponda a los
propietarios no alcance o exceda de lo necesario para la
adjudicacin de parcelas completas, los restos se satisfarn
en metlico o bien mediante la adjudicacin de parcelas en
pro indiviso.
3. No sern objeto de nueva adjudicacin, sin perjuicio de la
normalizacin de linderos y las compensaciones en metlico
que procedan, los terrenos con construcciones o instalaciones
conformes con el planeamiento, ni tampoco aqullos con
construcciones o instalaciones disconformes, cuando su uso
s sea conforme, y el aprovechamiento permitido no sea
superior ni inferior en ms de un 15 por ciento al que
corresponda a su propietario.
4. No podrn adjudicarse como parcelas independientes
superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que no
sean adecuadas para su uso conforme al planeamiento.
c) Definicin tcnica y econmica de las obras necesarias
para la ejecucin material de las determinaciones del
planeamiento urbanstico, incluyendo el detalle de los gastos
e) Garantas que aseguren la ejecucin de la actuacin,

mediante crdito comprometido con cargo a fondos pblicos,
o mediante prestacin de aval o fianza por el urbanizador, en
la forma que se determine reglamentariamente.
f) En su caso, compromisos complementarios del
urbanizador en cuanto a edificacin, ejecucin de
dotaciones urbansticas, afeccin de inmuebles a fines
sociales u otras prestaciones.
4. Las determinaciones sobre reparcelacin y urbanizacin
citadas en los apartados b) y c) del nmero anterior podrn
limitarse a sus bases, lo que implicar la necesidad de
aprobar ms adelante los correspondientes Proyectos de
Reparcelacin y Urbanizacin, en ambos casos conforme al
procedimiento sealado en el artculo 95.
Artculo 76. Elaboracin y aprobacin de los Proyectos
de Actuacin. 59
1. Los Proyectos de Actuacin podrn ser elaborados por el
Ayuntamiento, por cualquier otra Administracin pblica o
por los particulares. El Ayuntamiento podr autorizar la
ocupacin temporal de terrenos para obtener informacin,
conforme a la legislacin expropiatoria.
2. Los Proyectos de Actuacin podrn aprobarse y
modificarse conjuntamente con el instrumento de
planeamiento urbanstico que establezca la ordenacin
detallada de los terrenos; en tal caso, durante la tramitacin
proceder la notificacin a los propietarios.
3. Asimismo los Proyectos de Actuacin podrn aprobarse y
modificarse por separado, siguiendo las siguientes reglas, con
las especialidades sealadas para cada sistema de actuacin:
a) Corresponde al Ayuntamiento la aprobacin inicial y la
apertura de un perodo de informacin pblica de un mes,
lo que se anunciar en el Boletn Oficial de Castilla y Len
y se notificar a los propietarios.
b) Corresponde al Ayuntamiento acordar la aprobacin
definitiva, sealando los cambios respecto de lo aprobado
inicialmente. El acuerdo de aprobacin definitiva se
notificar a los propietarios y a quienes hayan presentado
alegaciones, y se publicar en el Boletn Oficial de Castilla
y Len. No ser preceptiva la aprobacin definitiva expresa
si no se presentan alegaciones ni alternativas en la
informacin pblica ni se introducen cambios tras la
aprobacin inicial, en cuyo caso quedar elevada a
definitiva, y deber notificarse y publicarse como tal.
58
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 y la letra a) del apartado 3

del artculo 75.
59
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 2, 3.a) y 3.b) del artculo 76.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
c) Cuando se trate de Proyectos elaborados por particulares u

otras Administraciones pblicas, el Ayuntamiento deber
resolver sobre su aprobacin inicial antes de tres meses desde
su presentacin, transcurridos los cuales podr promoverse la
informacin pblica y notificacin a propietarios por
iniciativa privada. Asimismo, siempre que se hubiera
realizado la informacin pblica, el Ayuntamiento deber
resolver sobre la aprobacin definitiva antes de seis meses
desde la aprobacin inicial, transcurridos los cuales podr
entenderse aprobado el Proyecto, conforme a la legislacin
sobre procedimiento administrativo.
d) Una vez firme en va administrativa el acuerdo de
aprobacin, en un plazo de tres meses el urbanizador
depositar el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para
su publicidad y la prctica de los asientos que
correspondan. No obstante, cuando el Proyecto no contenga
la reparcelacin, este trmite se realizar tras la aprobacin
del correspondiente Proyecto de Reparcelacin.
Artculo 77. Efectos de los Proyectos de Actuacin.
1. La aprobacin del Proyecto de Actuacin otorga la
condicin de urbanizador a su promotor, quedando ste
obligado a ejecutar la actuacin en las condiciones
establecidas en dicho Proyecto de Actuacin, as como en
los Proyectos de Reparcelacin y Urbanizacin, cuando
stos no se contuvieran en el primero.
2. Adems de lo establecido en la legislacin del Estado en
cuanto a extincin de derechos reales y cargas constituidos
sobre las fincas originales y exenciones fiscales para la
adjudicacin de nuevas fincas, la aprobacin del Proyecto
de Actuacin, cuando contenga la reparcelacin, producir
los siguientes efectos inmediatos, que en caso contrario se
derivarn de la ulterior aprobacin del Proyecto de
Reparcelacin correspondiente:
a) Transmisin al Ayuntamiento, en pleno dominio y libres
de cargas, gravmenes y ocupantes, de los terrenos que
deban ser objeto de cesin, para su afectacin a los usos
previstos en el planeamiento y su incorporacin al
Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas
fincas por las nuevas, siempre que quede establecida su
correspondencia.
c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al
cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos
inherentes al sistema de actuacin correspondiente.
Seccin 2. Sistema de concierto
Artculo 78. Caractersticas del sistema.
1. El sistema de concierto podr utilizarse cuando todos los
terrenos de la unidad de actuacin, excepto los de uso y
dominio pblico, en su caso, pertenezcan a un nico
propietario, o bien cuando todos los propietarios de la unidad
garanticen solidariamente la actuacin.
2. En el sistema de concierto asumir el papel de

urbanizador el propietario nico, o bien el conjunto de
propietarios que garanticen solidariamente la actuacin.
Artculo 79. Especialidades del Proyecto de Actuacin.
En el sistema de concierto, adems de lo establecido en los
artculos 75 a 77, se aplicarn las siguientes reglas:
a) El Proyecto de Actuacin deber acreditar que los terrenos
de la unidad, excepto los de uso y dominio pblico, son
propiedad de sus promotores; cuando existan varios
propietarios, se incluir el convenio en el que garanticen
solidariamente la actuacin y designen un representante.
b) No sern de obligado cumplimiento las reglas sobre
reparcelacin del artculo 75.
c) El perodo de informacin pblica tendr una duracin de
un mes, y no ser preceptiva la aprobacin definitiva expresa
si no se presentasen alegaciones durante dicho perodo.
Seccin 3. Sistema de compensacin
1. El sistema de compensacin podr utilizarse a iniciativa
del propietario o los propietarios a los que corresponda al
menos el 50 por ciento del aprovechamiento de la unidad de
actuacin.
2. En el sistema de compensacin los propietarios asumirn
el papel de urbanizador, constituidos en Junta de
Compensacin, y representados por el rgano directivo de
la misma, en el que estar representado el Ayuntamiento.
Artculo 81. Junta de Compensacin. 60
1. La Junta de Compensacin se constituir de acuerdo con
las reglas sealadas en el artculo 67 y adems las siguientes:
d) Publicada la aprobacin de los Estatutos, todos los
terrenos de la unidad quedarn vinculados a la actuacin, y
sus propietarios obligados a constituir la Junta antes de un
mes desde la publicacin.
e) A partir de la publicacin, los propietarios que no deseen
formar parte de la Junta podrn solicitar la expropiacin de
sus bienes y derechos afectados en beneficio de sta,
quedando inmediatamente excluidos de la misma. A su vez,
la Junta deber instar la expropiacin de los bienes y
derechos de los propietarios que incumplan la obligacin
citada en la letra anterior. En ambos casos, el Ayuntamiento
deber iniciar el procedimiento de expropiacin antes de
seis meses desde la solicitud, pudiendo tramitarse mientras
tanto el Proyecto de Actuacin.
2. La Junta de Compensacin tendr naturaleza
administrativa, personalidad jurdica y plena capacidad para
60
La Ley 4/2008 ha derogado las letras a), b) y c) del apartado 1 del

artculo 81, modificando el resto del apartado as como el apartado 4.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
el cumplimiento de sus fines. Contra sus acuerdos podr

interponerse recurso ordinario ante el Ayuntamiento.
ser preceptiva la aprobacin definitiva expresa si no se

presentasen alegaciones durante la informacin pblica.
3. La Junta de Compensacin actuar como fiduciaria con

pleno poder dispositivo sobre las fincas de sus miembros, sin
ms limitaciones que las sealadas en los Estatutos. La
constitucin de la Junta supone la vinculacin de los terrenos
de sus miembros al pago de los gastos de urbanizacin que
les correspondan. Cuando algn miembro incumpla sus
obligaciones, el Ayuntamiento podr exigir el pago de las
cantidades adeudadas por va de apremio y en ltimo
extremo expropiar sus derechos en beneficio de la Junta.
2. El Proyecto de Actuacin, adems de lo dispuesto en el

artculo 75, podr efectuar una reserva de terrenos
edificables a fin de sufragar total o parcialmente con su
aprovechamiento los gastos de urbanizacin previstos, as
como para hacer frente en la liquidacin a eventuales
desajustes entre gastos previstos y reales o cambios en las
valoraciones. Asimismo podr imponer cnones o garantas
de urbanizacin sin necesidad de un procedimiento
separado.
4. La Junta de Compensacin deber colaborar con el

Ayuntamiento mediante la puesta a su disposicin anticipada
de los terrenos destinados a dotaciones urbansticas pblicas.
Artculo 85. Ejecucin de la actuacin.

1. Constituida la Junta de Compensacin, sta elaborar el
Proyecto de Actuacin y lo presentar en el Ayuntamiento
antes de seis meses desde la aprobacin de los Estatutos,
para su tramitacin conforme al procedimiento regulado en
el artculo 76.
2. Asimismo podr presentarse y aprobarse el Proyecto de
Actuacin conjuntamente con los Estatutos, cumpliendo las
exigencias procedimentales establecidas en los artculos 76
y 81.
3. En el sistema de compensacin, no sern de obligado
cumplimiento las reglas sobre reparcelacin 1, 2 y 3 del
artculo 75, por acuerdo unnime de la Junta, o bien del
Ayuntamiento a instancia del propietario o los propietarios
a los que corresponda al menos el 50 por ciento del
aprovechamiento de la unidad de actuacin.
Aprobado el Proyecto de Actuacin, el Ayuntamiento

acordar la ocupacin inmediata de los terrenos. Una vez
ejecutada la actuacin, los terrenos que resten de la reserva
prevista en el nmero dos del artculo anterior se
adjudicarn a los propietarios en proporcin al
aprovechamiento que les corresponda, deduciendo los
gastos de urbanizacin cuando se trate de propietarios que
no hayan contribuido a los mismos; dichos terrenos podrn
tambin enajenarse mediante subasta, abonndose el
resultado a los propietarios en la misma proporcin.
Seccin 5. Sistema de concurrencia
Artculo 86. Caractersticas del sistema. 61
1. El sistema de concurrencia podr utilizarse a iniciativa
de:
a) Cualquier persona fsica o jurdica que presente un
Proyecto de Actuacin al Ayuntamiento; en tal caso, el
Ayuntamiento deber convocar un concurso, simultneo a
la informacin pblica, para la seleccin del urbanizador.
Seccin 4. Sistema de cooperacin

1. El sistema de cooperacin podr utilizarse a iniciativa del
Ayuntamiento o del propietario o los propietarios a los que
corresponda al menos el 25 por ciento del aprovechamiento
de la unidad de actuacin.
2. En el sistema de cooperacin actuar como urbanizador
el Ayuntamiento.
3. Los propietarios podrn constituir asociaciones con
carcter de entidad urbanstica colaboradora, si bien ello no
afectar a sus derechos y obligaciones como tales
propietarios. El Ayuntamiento podr delegar en las
asociaciones la elaboracin del Proyecto de Actuacin as
como cualquier otra tarea para la ejecucin total o parcial
de la actuacin.
1. En el sistema de cooperacin, el Proyecto de Actuacin
podr ser elaborado por el Ayuntamiento o por una
asociacin de propietarios en la que aqul delegue, y no
b) El Ayuntamiento, mediante la elaboracin y aprobacin

inicial de un Proyecto de Actuacin y la convocatoria de un
concurso, simultneo a la informacin pblica, para la
seleccin del urbanizador.
c) La Administracin de la Comunidad Autnoma, cuando
se trate de desarrollar las previsiones de los Planes y
Proyectos Regionales; en tal caso, la Consejera competente
en materia de urbanismo asumir las competencias
municipales en materia de planeamiento y gestin
urbanstica.
2. En el sistema de concurrencia actuar como urbanizador
el adjudicatario del concurso de seleccin citado en el
nmero anterior.
carcter de entidad urbanstica colaboradoras, si bien ello
no afectar a sus derechos y obligaciones como tales
propietarios.
61
La Ley 4/2008 ha modificado las letras a) y b) del apartado 1 del artculo

86 y ha aadido una nueva letra c) al mismo apartado.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 87. Especialidades del Proyecto de Actuacin. 62

1. En el sistema de concurrencia el Proyecto de Actuacin
podr ser elaborado por el Ayuntamiento, la Administracin
de la Comunidad Autnoma o cualquier persona fsica o
jurdica, y, en su versin inicial, podrn omitirse los
contenidos citados en los apartados d), e) y f) del artculo
75.3, que, en tal caso, debern ser objeto de las proposiciones
jurdico-econmicas que se deben presentar en el concurso.
2. Mediante el acuerdo de aprobacin inicial del Proyecto,
el Ayuntamiento convocar un concurso para la seleccin
del urbanizador, sealando las bases para su adjudicacin,
cuyos contenidos y criterios se determinarn
reglamentariamente. El Ayuntamiento y la Consejera
competente en materia de urbanismo podrn aprobar
modelos generales de bases, aplicables sin necesidad de
nueva tramitacin.
3. Durante el periodo de informacin pblica, que ser
como mnimo de dos meses, podrn presentarse tanto las
alegaciones y sugerencias ordinarias como alternativas al
Proyecto. Igualmente podrn presentarse durante dicho
periodo proposiciones jurdico-econmicas para la
ejecucin de la actuacin, en plica cerrada. La apertura de
en plicas tendr lugar dentro de los cinco das hbiles
siguientes al final del periodo.
4. El Ayuntamiento, al aprobar el Proyecto, y sin perjuicio
de su potestad para introducir los cambios que procedan,
adjudicar su ejecucin y por tanto la condicin de
urbanizador, a quien presentara la mejor propuesta
conforme a las bases publicadas, ya sea una proposicin
jurdico-econmica sobre el Proyecto original, o una
alternativa al Proyecto con su propia proposicin.
5. El Ayuntamiento decidir sobre la aprobacin y
adjudicacin del Proyecto de Actuacin en el plazo
sealado en el artculo 76, excepto cuando exista un nico
concursante, quien podr instar al Ayuntamiento para que
resuelva antes de un mes desde la apertura de plicas.
6. Cuando no resulte adjudicatario el promotor de la
iniciativa, el Ayuntamiento garantizar el reembolso, por
cuenta del urbanizador, de los gastos justificados de
elaboracin del Proyecto, salvo si el concurso queda
desierto.
Artculo 88. Ejecucin de la actuacin. 63
1. El adjudicatario del Proyecto de Actuacin, para acceder
a la condicin de urbanizador, debe suscribir los
compromisos, asumir las obligaciones y prestar las
garantas que se establezcan en el planeamiento, en el
Proyecto aprobado y en el acuerdo de adjudicacin, y podr
renunciar a la adjudicacin cuando sta suponga
compromisos distintos de los que ofreci.
62
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1, 2, 3 y 6 del artculo 87.

La Ley 4/2008 ha modificado los epgrafes 4 y 5 del apartado 4.b) y el
epgrafe 3 del apartado 4.c) del artculo 88.
63
2. Ejecutada la actuacin, los propietarios recibirn solares

urbanizados en proporcin al aprovechamiento que les
corresponda, y retribuirn al urbanizador cedindole parte
de los mismos, o bien en metlico mediante cuotas de
urbanizacin, que se considerarn gastos de urbanizacin.
Asimismo los propietarios podrn solicitar la expropiacin
de sus bienes y derechos afectados en beneficio del
urbanizador o del Ayuntamiento, e igualmente el
urbanizador podr instar la expropiacin cuando los
propietarios incumplan sus obligaciones. En ambos casos,
el Ayuntamiento deber iniciar el procedimiento de
expropiacin antes de seis meses desde la solicitud.
3. Al urbanizador corresponde ejecutar la actuacin,
elaborando los Proyectos de Reparcelacin y Urbanizacin,
cuando no se contuvieran en el Proyecto de Actuacin, y
financiando los gastos de urbanizacin, que le sern
retribuidos por los propietarios mediante la cesin de
solares urbanizados, o bien en metlico mediante cuotas de
urbanizacin:
a) La retribucin mediante solares se efectuar al trmino
de la actuacin. Una vez aprobado el Proyecto de Actuacin,
las fincas quedarn afectas a tal fin y al pago de los dems
gastos de urbanizacin, como carga real por importe cautelar
estipulado en cuenta de liquidacin provisional para cada
propietario. Las variaciones en los gastos de urbanizacin,
aprobadas y no imputables al urbanizador, se saldarn
mediante compensaciones en metlico.
b) La retribucin mediante cuotas de urbanizacin se
realizar conforme a lo dispuesto al efecto en el Proyecto
de Actuacin o en su caso el de Reparcelacin, o en su
defecto previa aprobacin separada de las cuotas por el
Ayuntamiento, con audiencia a los propietarios. Asimismo
el Ayuntamiento podr, a instancia del urbanizador,
imponer un canon o una garanta de urbanizacin para el
abono de las cuotas, as como, en caso de impago, proceder
a su ejecucin forzosa, con los intereses de demora
correspondientes.
4. Las relaciones entre el urbanizador y los propietarios se
atendrn a las determinaciones del planeamiento y del
Proyecto de Actuacin, as como las siguientes reglas:
a) El urbanizador responder de los daos causados por la
actuacin, salvo cuando se deban al cumplimiento de las
determinaciones de los instrumentos de planeamiento y
gestin urbansticos, o de instrucciones escritas del
Ayuntamiento.
b) Los propietarios tendrn los siguientes derechos:
1. A recibir en todo momento informacin sobre el
desarrollo de la actuacin, y en especial sobre los gastos de
urbanizacin que deban asumir.
2. A presentar al Ayuntamiento y al urbanizador
sugerencias relativas a los Proyectos de Reparcelacin y
Urbanizacin, y en general al desarrollo de la actuacin.
3. A exigir del urbanizador la correcta ejecucin del
Proyecto de Actuacin y al Ayuntamiento la efectiva tutela
de la misma.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
4. A manifestar discrepancias respecto de los gastos de

urbanizacin previstos, que el Ayuntamiento resolver
previo dictamen pericial, que se considerar gasto de
urbanizacin en caso de resultar favorable a las
discrepancias manifestadas por los propietarios.
5. A oponerse a la retribucin al urbanizador en solares,
durante los dos meses siguientes a la aprobacin definitiva
del Proyecto de Actuacin, solicitando retribuirle en
metlico y acompaando al efecto las garantas necesarias
para asegurar dicha retribucin y el resto de compromisos
que el urbanizador hubiera contrado en relacin con el
destino de los solares que habra de percibir.
c) El urbanizador tendr los siguientes derechos, conforme
a la legislacin de contratacin administrativa:
1. A ser informado del otorgamiento de licencias en la
unidad de actuacin, a partir de la aprobacin del Proyecto
de Actuacin y hasta su pleno cumplimiento.
2. A proponer la modificacin de los gastos de
urbanizacin previstos, por causas objetivas no previsibles
en el Proyecto de Actuacin.
3. A ceder total o parcialmente su condicin en favor de
tercero que se subrogue en sus obligaciones.
4. A ser compensado cuando el ejercicio de las potestades
administrativas impida o modifique el normal desarrollo de
la actuacin; y cuando por estas causas se altere en ms de
un 20 por ciento el coste de sus compromisos y
obligaciones, a la resolucin de la adjudicacin.
5. En caso de incumplimiento de los plazos sealados en el
Proyecto de Actuacin, si el mismo se debe a causas no
imputables al urbanizador, el Ayuntamiento conceder una
prrroga de duracin no superior al plazo incumplido. Si la
prrroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el
incumplimiento, el Ayuntamiento declarar la caducidad de
la adjudicacin. Sin perjuicio de las responsabilidades que
procedan, podr tambin acordarse el cambio del sistema de
actuacin y el inicio del procedimiento para incluir en el
suelo urbano consolidado los terrenos en los que pueda
concluirse la urbanizacin mediante actuaciones aisladas.
6. Todos los conflictos en materia de interpretacin,
ejecucin y rgimen de responsabilidad en las relaciones
entre el urbanizador, los propietarios y el Ayuntamiento,
sern competencia del Orden jurisdiccional contenciosoadministrativo.
Seccin 6. Sistema de expropiacin
1. El sistema de expropiacin podr utilizarse a iniciativa
del Ayuntamiento o de otra Administracin pblica que
ejerza la potestad expropiatoria, y especialmente cuando:
a) Lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad
o dificultad en la gestin urbanstica.
b) Se incumplan los plazos sealados en los instrumentos
de planeamiento y gestin urbansticos para el desarrollo de
actuaciones integradas mediante otros sistemas de
actuacin, o cuando en cualquiera de ellos el urbanizador

perdiera las condiciones que habilitaban para serlo.
2. En el sistema de expropiacin, podrn actuar como
urbanizador el propio Ayuntamiento u otra Administracin
pblica que ejerza la potestad expropiatoria. Sin perjuicio
de que las mismas mantengan en todo caso la condicin de
Administracin actuante, tambin podrn actuar como
urbanizador las entidades de Derecho pblico, consorcios o
sociedades urbansticas a los que se encomiende la
actuacin, o bien un particular al que se otorgue la
condicin de concesionario, conforme a lo dispuesto en el
artculo siguiente.
carcter de entidad urbanstica colaboradoras, si bien ello
no afectar a sus derechos y obligaciones como tales
propietarios.
4. Con carcter general se aplicar el procedimiento de
tasacin conjunta, y si ello no fuera posible o conveniente,
el regulado en la legislacin del Estado para la expropiacin
individual. Para el desarrollo de la actuacin, adems de lo
previsto en la legislacin del Estado en cuanto a pago del
justiprecio, efectos de la aprobacin del Proyecto de
Actuacin, ocupacin de los terrenos, adquisicin libre de
cargas e inscripcin de los mismos en el Registro de la
Propiedad, derechos de terceros no tenidos en cuenta y
supuestos de reversin, se aplicarn las disposiciones
complementarias establecidas en los siguientes artculos.
Artculo 90. Concesin.
En el sistema de expropiacin, la condicin de urbanizador
podr ser objeto de concesin mediante concurso, cuyas
bases determinarn los compromisos que deba asumir el
adjudicatario. En la resolucin del concurso tendrn
preferencia las asociaciones de propietarios que representen
conjuntamente al menos el 25 por ciento de la superficie de
la unidad, siempre que su oferta no sea inferior en ms de
un 10 por ciento a la media de las presentadas. El
concesionario podr incorporar a la gestin a los
propietarios de la unidad, en las condiciones que libremente
pacten, previa liberacin de sus terrenos conforme a lo
dispuesto en el artculo siguiente.
Artculo 91. Liberacin.
La Administracin expropiante podr acordar, de oficio o a
instancia del urbanizador o de los propietarios afectados, la
liberacin justificada de determinados bienes, siempre que no
estn reservados para dotaciones urbansticas pblicas y que
ello no afecte a la ejecucin de la actuacin. El acuerdo de
liberacin se publicar en el Boletn Oficial de la Provincia, e
impondr las condiciones que resulten necesarias para la
vinculacin del propietario liberado a la gestin urbanstica,
de forma que se garantice el cumplimiento de los deberes
urbansticos exigibles. El incumplimiento de dichos deberes
o de las condiciones fijadas en el acuerdo determinar su
ejecucin forzosa o la expropiacin por incumplimiento de la
funcin social de la propiedad.

_______________________________________________________________________________________________________________________________

1. Adems de lo exigido en la legislacin del Estado en
cuanto a relacin de propietarios, descripcin de bienes y
derechos afectados, fijacin de precios y hojas de
justiprecio, el Proyecto deber contener las determinaciones
sealadas en los apartados a), c) y d) del artculo 75.3.
2. Cuando en la unidad de actuacin existan bienes de
dominio pblico para los que el planeamiento urbanstico
determine un uso diferente del que motiv su afectacin o
adscripcin al uso general o a los servicios pblicos, se
seguir el procedimiento previsto en la legislacin
reguladora del bien correspondiente para la mutacin
demanial o desafectacin, segn proceda. Las vas pblicas
y caminos rurales se entendern de propiedad municipal
salvo prueba en contrario, y cuando sea necesaria su
desaparicin se entendern transmitidas de pleno derecho a
la Administracin expropiante y subrogadas por las nuevas
que resulten del planeamiento.
3. Durante el procedimiento de aprobacin del Proyecto, la
notificacin a los propietarios incluir la correspondiente
hoja de aprecio. Una vez notificada la aprobacin del
Proyecto, si los interesados, dentro de los veinte das
siguientes, manifiestan por escrito su disconformidad con la
valoracin, la Administracin expropiante trasladar el
expediente a la Comisin Territorial de Valoracin. El
silencio del interesado se considerar como aceptacin de la
valoracin fijada por el Proyecto, entendindose
determinado definitivamente el justiprecio.
Captulo IV
Formas complementarias de gestin urbanstica
Artculo 93. Ocupacin directa. 64
1. Se entiende por ocupacin directa la obtencin de
terrenos reservados en el planeamiento para dotaciones
urbansticas pblicas, mediante el reconocimiento a su
propietario del derecho a integrarse en una unidad de
actuacin en la que el aprovechamiento lucrativo total
permitido por el planeamiento exceda del aprovechamiento
que corresponda a sus propietarios.
2. La ocupacin directa requiere que est aprobada la
ordenacin detallada de la unidad de actuacin en la que
haya de integrarse el propietario de los terrenos que se
vayan ocupar, salvo consentimiento del mismo propietario.
3. El procedimiento de ocupacin directa se ajustar a las
siguientes reglas:
a) La relacin de terrenos que se vayan ocupar, sus
propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y las
unidades de actuacin en las que hayan de integrarse, se
publicar en el Boletn Oficial de Castilla y Len y se
notificar a dichos propietarios, otorgndoles un plazo de
audiencia de un mes.
b) Terminado dicho plazo se levantar acta de ocupacin,

haciendo constar el lugar y fecha, las caractersticas de los
terrenos y su situacin registral, la identificacin de los
propietarios, del aprovechamiento que les corresponda y de
la unidad de actuacin en la que hayan de integrarse.
c) Cuando existan propietarios desconocidos, no
comparecientes, incapacitados, sin persona que los
represente o cuando se trate de propiedad litigiosa, las
actuaciones sealadas se practicarn con intervencin del
Ministerio Fiscal.
4. El Ayuntamiento expedir a favor de cada propietario
certificacin de los extremos sealados en el acta de
ocupacin, y remitir copia al Registro de la Propiedad para
inscribir a su favor la superficie ocupada.
5. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrn
derecho a la indemnizacin por ocupacin temporal, en los
trminos establecidos en la legislacin del Estado.
6. Transcurridos cuatro aos sin que se haya aprobado el
Proyecto de Actuacin de la unidad en la que se hayan
integrado, los propietarios podrn advertir al Ayuntamiento
de su propsito de iniciar el expediente de justiprecio, que
se llevar a cabo por ministerio de la Ley una vez
transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
Artculo 94. Convenios urbansticos. 65
1. Las Administraciones pblicas, las entidades de Derecho
pblico de ellas dependientes, as como los consorcios y
sociedades urbansticos, podrn suscribir convenios entre s o
con particulares, con la finalidad de establecer condiciones
detalladas para la ejecucin del planeamiento urbanstico, o
bien para la aprobacin, revisin o modificacin de ste.
2. Sern nulas de pleno derecho las estipulaciones de los
convenios urbansticos que:
a) Contravengan lo establecido en esta Ley o en el
planeamiento urbanstico, sin perjuicio de que puedan incluir
entre sus objetivos la revisin o modificacin de ste.
b) Limiten el ejercicio de las competencias de las
Administraciones pblicas, o dispensen del cumplimiento de
los deberes urbansticos exigidos en esta Ley.
c) Establezcan obligaciones o prestaciones adicionales o ms
gravosas que los deberes urbansticos legales, sin el
consentimiento de los propietarios afectados.
d) Permitan la percepcin de prestaciones en metlico o en
especie antes de la aprobacin definitiva del planeamiento
correspondiente.
3. El procedimiento para la aprobacin de los convenios
ser el establecido en el artculo 76.3. Reglamentariamente,
se sealarn normas para su negociacin, tramitacin,
65
64
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 2 y 3.a) del artculo 93.
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 y el primer prrafo y la letra

c) del apartado 3 del artculo 94 y ha derogado la letra a) de su apartado 3.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
celebracin, cumplimiento y vigencia, guiadas por los

principios de publicidad y transparencia, que incluirn las
siguientes:
b) Los convenios en los que establezcan condiciones para la
aprobacin, revisin o modificacin de los instrumentos de
planeamiento se incorporarn a los correspondientes
expedientes desde el mismo inicio del procedimiento.
c) Los convenios en los que se establezcan condiciones para
el cumplimiento del deber legal de cesin del
aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento se
atendrn a lo dispuesto en esta Ley en cuanto a destino y
transmisin de los patrimonios pblicos de suelo, e incluirn:
1. La valoracin pertinente practicada por tcnicos
municipales competentes.
2. La justificacin, en su caso, de la imposibilidad de ceder
parcelas edificables destinadas a la construccin de
viviendas con proteccin pblica.
4. Los convenios urbansticos tendrn a todos los efectos
naturaleza y carcter jurdico-administrativo, y las
cuestiones relativas a su cumplimiento, interpretacin,
efectos y extincin sern competencia del Orden
jurisdiccional contencioso-administrativo.
a) El canon debe establecerse sobre la totalidad de las fincas

integrantes del mbito de la actuacin urbanstica que lo
justifique, excluidos los terrenos de uso y domino pblico, y
queda afectado a la ejecucin de dicha actuacin urbanstica.
b) El canon se devenga en proporcin al aprovechamiento
que corresponda a los propietarios afectados o, cuando an
no sea posible determinarlo con precisin, en proporcin a
la superficie de sus terrenos.
2. Con objeto de asegurar la ejecucin de las actuaciones
urbansticas, el Ayuntamiento debe exigir la constitucin de
una garanta de urbanizacin, que responda del
cumplimiento de las obligaciones de los propietarios
afectados y en su caso del urbanizador, as como de los
daos y perjuicios que pueda ocasionar la ejecucin de la
actuacin. Reglamentariamente, se establecern los
supuestos de obligatoriedad de la garanta as como las
dems condiciones que la regulen.
TTULO IV
Intervencin en el uso del suelo
Captulo I
Licencia urbanstica
Artculo 97. Actos sujetos a licencia.
Artculo 95. Proyectos de Urbanizacin.

1. Los Proyectos de Urbanizacin tienen por objeto definir
tcnica y econmicamente las obras necesarias para la
ejecucin material de las determinaciones del planeamiento
urbanstico, conforme se detalle reglamentariamente.
2. Los Proyectos de Urbanizacin no podrn contener
determinaciones propias del planeamiento urbanstico, ni
modificar las que estuvieran vigentes, sin perjuicio de las
adaptaciones exigidas por la ejecucin material de las obras.
3. Los Proyectos de Urbanizacin podrn estar contenidos
en los instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos
que los prevean, o aprobarse conjuntamente con ellos, o
bien aprobarse por separado, conforme al procedimiento
que reglamentariamente se establezca que incluir un
trmite de informacin pblica de un mes. Cuando se trate
de Proyectos elaborados por particulares u otras
Administraciones pblicas, el Ayuntamiento deber
resolver sobre su aprobacin inicial y definitiva, si procede,
antes de tres y seis meses desde su presentacin,
respectivamente, transcurridos los cuales se podrn
entender otorgadas las aprobaciones conforme a la
legislacin sobre procedimiento administrativo.
1. Requieren la obtencin de licencia urbanstica, sin

perjuicio de las dems intervenciones pblicas que
procedan, los actos de uso del suelo que excedan de la
normal utilizacin de los recursos naturales, y al menos los
siguientes:
a) Construcciones e instalaciones de todas clases de nueva
planta.
b) Ampliacin de construcciones e instalaciones de todas
clases.
c) Demolicin de construcciones e instalaciones, salvo en
caso de ruina inminente.
d) Modificacin, rehabilitacin o reforma de construcciones
e instalaciones.
e) Primera ocupacin o utilizacin de construcciones e
instalaciones.
f) Segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos.
g) Actividades mineras y extractivas en general, incluidas
canteras, graveras y anlogas.
Artculo 96. Canon y garanta de urbanizacin. 66

1. Para financiar la ejecucin de las actuaciones urbansticas,
el Ayuntamiento puede imponer la prestacin de un canon de
urbanizacin a los propietarios a los que correspondan los
gastos de urbanizacin, conforme a las siguientes reglas:
h) Construccin de presas, balsas y obras de defensa y

correccin de cauces pblicos.
i) Desmontes, excavaciones y movimientos de tierra en
general.
j) Cambio de uso de construcciones e instalaciones.
66

_______________________________________________________________________________________________________________________________
k) Cerramientos y vallados.
l) Corta de arbolado y de vegetacin arbustiva en suelo
urbano y urbanizable.
m) Vallas y carteles publicitarios visibles de la va pblica.
n) Construcciones e instalaciones mviles o provisionales,
salvo en mbitos autorizados.
) Otros usos del suelo que al efecto seale el planeamiento
urbanstico.
2. No obstante, no requerirn licencia urbanstica municipal:
a) Las obras pblicas eximidas expresamente por la
legislacin sectorial y de ordenacin del territorio.
b) Los actos amparados por rdenes de ejecucin.
c) Los actos promovidos por el Ayuntamiento en su propio
trmino municipal.
3. Las rdenes de ejecucin y los acuerdos municipales a
los que hace referencia el apartado anterior tendrn el
mismo alcance que los actos de otorgamiento de licencia
urbanstica.
Artculo 98. Rgimen.
1. Las licencias urbansticas se otorgarn conforme a lo
dispuesto en la legislacin y en el planeamiento urbanstico
vigentes en el momento de la resolucin, siempre que sta
se produzca dentro del plazo reglamentariamente
establecido.
2. Las licencias urbansticas se otorgarn dejando a salvo el
derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, salvo que
afecten al dominio pblico o suelos patrimoniales.
3. El otorgamiento o la denegacin de las licencias
urbansticas debern ser adecuadamente motivadas,
indicando las normas que los justifiquen. En particular el
Ayuntamiento, en ejercicio de su potestad de defensa de los
bienes pblicos, denegar las licencias urbansticas cuyo
otorgamiento produzca la ocupacin ilegal del dominio
pblico.
Artculo 99. Competencia y procedimiento. 67
1. Adems de lo dispuesto en materia de competencia y
procedimiento por la legislacin de rgimen local, las
licencias urbansticas se otorgarn conforme a las siguientes
reglas:
b) Los servicios jurdicos y tcnicos municipales, o en su

defecto de la Diputacin Provincial, emitirn informe sobre
la conformidad de la solicitud a la legislacin y al
planeamiento aplicables.
c) Cuando sean preceptivos informes o autorizaciones de
otras Administraciones pblicas, el Ayuntamiento les
remitir el expediente para que resuelvan en el plazo
mximo de dos meses, transcurrido el cual los informes se
entendern favorables y las autorizaciones concedidas,
salvo cuando la legislacin del Estado establezca un
procedimiento diferente.
d) Cuando adems de licencia urbanstica se requiera
licencia de actividad, ambas sern objeto de resolucin
nica, sin perjuicio de la tramitacin de piezas separadas.
La propuesta de resolucin de la licencia de actividad
tendr prioridad, por lo que si procediera denegarla, se
notificar sin necesidad de resolver sobre la licencia
urbanstica; en cambio, si procediera otorgar la licencia de
actividad, se pasar a resolver sobre la urbanstica,
notificndose en forma unitaria.
e) Reglamentariamente se establecern las condiciones para
otorgar licencias parciales, que debern exigir que las fases
autorizadas resulten tcnica y funcionalmente autnomas.
f) Cuando la licencia urbanstica imponga condiciones
especiales que hayan de cumplirse en la finca a la que
afectan, podrn hacerse constar en el Registro de la
Propiedad.
2. Reglamentariamente, se determinarn los plazos de
resolucin de las solicitudes de licencia, sin perjuicio de la
interrupcin de dichos plazos en los siguientes supuestos:
a) Requerimiento municipal para la subsanacin de
deficiencias en la solicitud.
b) Periodos preceptivos de informacin pblica e informe
de otras Administraciones pblicas.
c) Suspensin de licencias.
3. Transcurridos los plazos sealados en el nmero anterior
sin que se haya resuelto la solicitud, podr entenderse
otorgada la licencia conforme a la legislacin sobre
procedimiento administrativo, excepto cuando el acto
solicitado afecte a elementos catalogados o protegidos o al
dominio pblico. No obstante, en ningn caso podrn
entenderse otorgadas por silencio administrativo licencias
contrarias o disconformes con la legislacin o con el
Artculo 100. Publicidad.
a) Las solicitudes se acompaarn de la documentacin

necesaria para valorarlas, que se determinar
reglamentariamente.
67
La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo del apartado 2 del

artculo 99.
1. Ser requisito imprescindible en todas las obras de

urbanizacin y edificacin disponer a pie de obra de copia
autorizada de la licencia urbanstica, o en su caso de
documentacin acreditativa de su obtencin por silencio
administrativo.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
2. Reglamentariamente se regular la obligacin del titular

de la licencia urbanstica de situar en lugar visible desde la
va pblica anuncio que informe sobre sus caractersticas
esenciales.
Artculo 101. Efectos. 68
1. La concesin de licencia urbanstica de conformidad con
lo dispuesto en esta Ley y en el planeamiento urbanstico
producir los siguientes efectos:
a) El solicitante quedar legitimado para realizar los actos
de uso del suelo solicitados, en las condiciones establecidas
en la legislacin, en el planeamiento y en la propia licencia.
b) Las empresas suministradoras de agua, energa elctrica,
gas, telefona y dems servicios urbanos no podrn
contratar sus respectivos servicios sin la acreditacin de la
licencia urbanstica correspondiente.
c) Si a la entrada en vigor de una modificacin o revisin
del planeamiento urbanstico se hubiera obtenido licencia
urbanstica, pero an no se hubiera iniciado la realizacin
de los actos que ampare, se declarar extinguida su eficacia
en cuanto sea disconforme con las nuevas determinaciones,
previa tramitacin de procedimiento en el que se fijar la
indemnizacin por la reduccin o extincin de
aprovechamiento, en su caso, as como por los perjuicios
que justificadamente se acrediten conforme a la legislacin
sobre expropiacin forzosa; si se hubiera iniciado la
ejecucin de los actos amparados por la licencia, el
Ayuntamiento podr modificarla o revocarla, fijndose la
indemnizacin de igual forma.
2. A efectos de la aplicacin del artculo 19.1 de la Ley
8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se entiende que las
autorizaciones administrativas exigibles son, segn los
casos, las licencias urbansticas citadas en los apartados a),
b) y d) del artculo 97.1.
2. Una vez notificada la caducidad la licencia, para

comenzar o terminar los actos de uso del suelo para los que
fue concedida, ser preciso solicitar y obtener una nueva
licencia. En tanto sta no sea concedida, no se podrn
realizar ms obras que las estrictamente necesarias para
garantizar la seguridad de las personas y bienes, y el valor
de lo ya realizado.
3. Si no se solicita nueva licencia antes de seis meses desde
la notificacin de caducidad de la anterior, o en su caso
desde el levantamiento de la suspensin de licencias, e
igualmente si solicitada nueva licencia, hubiera de ser
denegada, el Ayuntamiento podr acordar la sujecin de los
terrenos y obras realizadas al rgimen de venta forzosa.
Artculo 104. Limitaciones a las licencias de parcelacin.
1. Sern en todo caso indivisibles, y por tanto no se podrn
conceder licencias urbansticas para su segregacin,
divisin o parcelacin:
a) Las parcelas de superficie igual o inferior a la mnima
establecida en el planeamiento urbanstico, salvo si los lotes
resultantes se adquieren simultneamente por los
propietarios de terrenos colindantes, con el fin de
agruparlos con ellos y formar una nueva finca.
b) Las parcelas de superficie inferior al doble de la mnima
establecida en el planeamiento urbanstico, salvo que el
exceso sobre dicho mnimo pueda segregarse con el fin
indicado en el apartado anterior.
c) Las parcelas edificables con arreglo a una determinada
relacin entre superficie de suelo y superficie construible,
cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie
de suelo, o, en el supuesto de que se edificara la
correspondiente a slo una parte de ella, la restante, si fuera
inferior a la parcela mnima, con las salvedades indicadas
en el apartado anterior.
Artculo 102. Plazos de ejercicio. 69

Los actos de uso del suelo amparados por licencia urbanstica
debern realizarse dentro de los plazos de inicio, interrupcin
mxima y finalizacin sealados en el planeamiento
urbanstico y en la propia licencia, o, en su defecto, en los
plazos que se determinen reglamentariamente. Del mismo
modo, se establecern el rgimen de prrrogas aplicable y los
supuestos de interrupcin de los plazos.
2. En suelo rstico, cuando el planeamiento no seale una

parcela mnima, lo dispuesto en los apartados a) y b) del
nmero anterior se aplicar en relacin a la unidad mnima
de cultivo.
3. No se podrn conceder licencias de segregacin, divisin
o parcelacin que tengan por objeto manifiesto o implcito
una parcelacin urbanstica, segn se define en el artculo
24.2:
Artculo 103. Caducidad.

a) En suelo rstico, en ningn caso.
1. Incumplidos los plazos sealados en el artculo anterior
se iniciar expediente de caducidad de la licencia
urbanstica y de la extincin de sus efectos. En tanto no se
notifique a los afectados la incoacin del mismo, podrn
continuar la realizacin de los actos de uso del suelo para
los que fue concedida la licencia.
68
La Ley 4/2008 ha modificado el prrafo primero del apartado nico del

artculo 101, que pasa a ser el apartado 1, y ha aadido un apartado 2.
69
b) En suelo urbano y urbanizable, en tanto no se apruebe el

instrumento de planeamiento urbanstico que establezca la
ordenacin detallada de los terrenos.
4. En ningn caso se considerarn solares ni se permitir
edificar los lotes resultantes de parcelaciones o
reparcelaciones efectuadas con infraccin de lo dispuesto
en este artculo.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 105. Supuestos de inters general.

1. En casos excepcionales y justificados en razones de
inters general, el Ayuntamiento podr conceder licencia
urbanstica para la implantacin de usos industriales o de
servicios, previamente al cumplimiento ntegro de los
deberes urbansticos, siempre que:
a) Est aprobado el instrumento de planeamiento
urbanstico que establezca la ordenacin detallada de los
terrenos.
b) El uso propuesto sea el previsto en el planeamiento
urbanstico.
c) El promotor haya presentado en el Ayuntamiento
compromiso del ntegro cumplimiento de los deberes
urbansticos, garantizado conforme a lo previsto en el
artculo 96.
2. Las licencias otorgadas conforme a este artculo debern
fundamentar expresamente el supuesto de inters general
que las justifique, y las condiciones especiales que incluyan
se harn constar en el Registro de la Propiedad.
Captulo II
Fomento de la edificacin, conservacin y rehabilitacin
Artculo 106. Ordenes de ejecucin.
1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier
interesado, podr dictar rdenes de ejecucin que obligarn
a los propietarios de bienes inmuebles a realizar:
a) Las obras necesarias para conservar o reponer en los
bienes inmuebles las condiciones derivadas de los deberes
de uso y conservacin establecidos en el artculo 8.
b) Las obras necesarias para adaptar los bienes inmuebles a
las condiciones del ambiente, segn lo previsto en el
artculo 9, tales como la conservacin y reforma de
fachadas o espacios visibles desde las vas pblicas, la
limpieza y vallado de solares, la retirada de carteles u otros
elementos impropios de los inmuebles, o la eliminacin de
construcciones e instalaciones que impliquen un riesgo de
deterioro del medio ambiente, el patrimonio natural y
cultural o el paisaje.
2. Las rdenes de ejecucin debern detallar con precisin
las obras a ejecutar y el plazo para realizarlas; durante dicho
plazo, los propietarios podrn proponer alternativas
tcnicas, instar razonadamente una prrroga, as como
solicitar las ayudas econmicas a las que tenga derecho.
3. Las obras sealadas en una orden de ejecucin se
realizarn a costa de los propietarios hasta el lmite del deber
legal de conservacin definido en el artculo 8.2, y con cargo
al presupuesto municipal en lo que excedan del mismo.
4. El incumplimiento de una orden de ejecucin faculta al
Ayuntamiento para proceder a su ejecucin subsidiaria, o
para imponer multas coercitivas, hasta un mximo de diez
sucesivas, con periodicidad mnima mensual, en ambos

casos hasta el lmite citado en el nmero anterior.
Artculo 107. Declaracin de ruina. 70
1. El Ayuntamiento declarar la ruina total o parcial de un
inmueble:
a) Cuando el coste de las obras necesarias para mantener o
reponer las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad,
ornato pblico y habitabilidad, conforme al artculo 8.1.b),
exceda del lmite del deber legal de conservacin definido
en el artculo 8.2.
b) Cuando las obras necesarias para la seguridad de las
personas y la estabilidad de la edificacin no puedan
autorizarse por estar declarado el inmueble fuera de
ordenacin.
2. La declaracin de ruina se producir de oficio o a instancia
de cualquier interesado, previa tramitacin de procedimiento
con audiencia al propietario, a los ocupantes y a los dems
titulares de derechos, as como a la Administracin
competente en materia de defensa del Patrimonio Histrico.
3. La declaracin de ruina detallar las medidas necesarias
para asegurar la integridad fsica de los ocupantes y de
terceras personas, y los plazos para la rehabilitacin o
demolicin del inmueble, salvo que se trate de un inmueble
declarado como Monumento o de otros elementos
catalogados por el planeamiento, en cuyo caso slo
procedern obras de conservacin o rehabilitacin.
4. En caso de incumplimiento de los plazos sealados en la
declaracin de ruina, el Ayuntamiento podr proceder a la
ejecucin subsidiaria de las medidas dispuestas en ella, o
bien resolver la sujecin del inmueble a los regmenes de
venta forzosa o sustitucin forzosa, salvo si la demora
implicase peligro, en cuyo caso se aplicar lo dispuesto en
el artculo siguiente.
Artculo 108. Ruina inminente.
1. Cuando la amenaza de ruina inminente ponga en peligro
la seguridad pblica o la integridad de un inmueble
afectado por declaracin de Bien de Inters Cultural, el
Ayuntamiento podr ordenar el inmediato desalojo y
apuntalamiento del inmueble, y las dems medidas
necesarias para evitar daos a las personas y a los bienes
pblicos; entre ellas slo se incluir la demolicin parcial
cuando sea imprescindible, y en ningn caso cuando afecte
a un inmueble declarado Monumento.
2. El Ayuntamiento ser responsable de las consecuencias de
las medidas citadas en el nmero anterior, sin que ello exima
al propietario de su responsabilidad en la conservacin del
inmueble, incluida la obligacin de costear los gastos
realizados por el Ayuntamiento, hasta el lmite del deber
legal de conservacin definido en el artculo 8.2.
70
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1 y 4 del artculo 107.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Artculo 109. Venta y Sustitucin forzosas. 71

1. El Ayuntamiento podr acordar la aplicacin de los
regmenes de venta forzosa o sustitucin forzosa a terrenos
u otros bienes inmuebles cuando se superen los plazos
sealados en los instrumentos de planeamiento y gestin,
licencias o declaraciones de ruina, o las prrrogas
concedidas respecto de cualquiera de ellos.
2. El Ayuntamiento iniciar el procedimiento para la
aplicacin de estos regmenes de oficio o a instancia de
interesado. El inicio ser obligatorio si lo solicita una persona
fsica o jurdica que pretenda adquirir la condicin de
urbanizador mediante sustitucin forzosa. Durante el
procedimiento se dar un plazo de audiencia a los
propietarios, no inferior a un mes, y si durante el mismo estos
garantizan el cumplimiento de sus deberes urbansticos,
proceder el archivo del procedimiento. La incomparecencia
de los propietarios que hayan sido correctamente notificados
no impedir la continuacin del expediente.
3. Si se acredita el incumplimiento de los deberes
urbansticos, el Ayuntamiento dictar una resolucin
mediante la que se declare el incumplimiento y se acuerde
la aplicacin del rgimen de venta forzosa o de sustitucin
forzosa al inmueble afectado, y convocar inmediatamente
un concurso para su adjudicacin:
a) El acuerdo implicar la imposibilidad para los
propietarios de proseguir el proceso urbanizador y
edificatorio, as como la declaracin de utilidad pblica y
necesidad de ocupacin a efectos expropiatorios. En caso
de venta forzosa, el acuerdo contendr la valoracin del
inmueble. Del acuerdo se dar traslado al Registro de la
Propiedad remitiendo certificacin del mismo en la que se
har constar la forma en que se ha notificado al propietario.
b) La convocatoria del concurso se publicar en el Boletn
Oficial de Castilla y Len y en uno de los diarios de mayor
difusin en el municipio, incluyendo las caractersticas del
inmueble y las condiciones de adjudicacin.
c) En el procedimiento de venta forzosa, el adjudicatario
del concurso tendr la condicin de beneficiario de la
expropiacin. Adems se aplicarn las siguientes reglas:
1. La cantidad obtenida se entregar al propietario, tras
levantar las cargas de los inmuebles y deducir los gastos de
gestin y el importe de las sanciones por el incumplimiento.
2. Resuelto el procedimiento, el Ayuntamiento expedir
certificacin del acuerdo de adjudicacin incluyendo las
condiciones del concurso, del acta de ocupacin y del
documento acreditativo del pago o consignacin del precio
y, en su caso, de las indemnizaciones y pagos a terceros,
para su inscripcin en el Registro de la Propiedad.
3. En caso de incumplimiento de los plazos de la
adjudicacin o de las prrrogas que se acordasen, proceder
la expropiacin del inmueble por el precio mnimo sealado
en la convocatoria, valorndose aparte las obras ya
terminadas.
71
4. Si el concurso quedara desierto, el Ayuntamiento podr

optar por la expropiacin del inmueble o por su enajenacin
directa respetando las condiciones sealadas en la
convocatoria, si bien el precio podr rebajarse hasta en un
25 por ciento.
d) En el procedimiento de sustitucin forzosa, el
adjudicatario del concurso tendr la condicin de
urbanizador. La resolucin detallar los respectivos
derechos del propietario original y del adjudicatario, a
construir o rehabilitar en el solar haciendo suyas las
edificaciones resultantes, haciendo constar las normas de
rgimen de comunidad, y el plazo mximo para ejercer el
derecho a edificar. Transcurrido este plazo se aplicar al
suelo el rgimen de condominio ordinario entre el
propietario original y el adjudicatario, en la misma
proporcin que hubiera correspondido a cada uno de ellos
de haberse ejercido el derecho de edificar.
4. Transcurridos dos aos desde el acuerdo de aplicacin
del rgimen de venta o del rgimen de sustitucin forzosa
sin que hubiera concluido el procedimiento, este se
entender caducado. En tal caso, el Ayuntamiento no podr
acordar una nueva aplicacin hasta pasados dos aos desde
la fecha de caducidad del expediente previo. La caducidad
del expediente se comunicar al Registro de la Propiedad
solicitando la cancelacin de la nota marginal causada en el
procedimiento.
Artculo 110. Inspeccin tcnica de construcciones. 72
1. Los propietarios de construcciones situadas en los
mbitos geogrficos que se determinen reglamentariamente,
debern promover su inspeccin peridica por tcnico
competente, para evaluar su estado de conservacin y el
cumplimiento de los deberes urbansticos establecidos en el
artculo 8 y de las condiciones que seale, en su caso, la
normativa aplicable a cada tipo de construccin.
2. El tcnico competente emitir un certificado de haber
realizado la inspeccin, al que adjuntar como anexo
inseparable un informe en el que evale el estado de
conservacin de la construccin y el grado de cumplimiento
de los deberes citados en el apartado anterior.
3. El certificado y su informe anexo se remitirn al
Ayuntamiento, el cual podr dictar rdenes de ejecucin
para que se cumplan los deberes citados en el apartado
primero. Cuando los propietarios no acrediten la realizacin
de la inspeccin en el plazo correspondiente, el
Ayuntamiento podr requerirles para hacerlo dentro de un
plazo mximo de tres meses, transcurrido el cual podr
realizar la inspeccin de oficio, a costa de los propietarios.
4. Reglamentariamente se determinarn los plazos y dems
condiciones en las que debe llevarse a cabo la inspeccin
tcnica de construcciones.
72
La disposicin final primera de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del

derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y Len, ha modificado
ntegramente el artculo 110.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Captulo III
Proteccin de la legalidad
a) La paralizacin de los actos en ejecucin, con carcter

inmediatamente ejecutivo.
Artculo 111. Competencias.

1. Corresponden al Municipio las siguientes competencias
de proteccin de la legalidad urbanstica en su trmino
municipal:
a) La inspeccin urbanstica.
b) La adopcin de medidas de proteccin y restauracin de
la legalidad urbanstica.
c) La imposicin de sanciones a las infracciones
urbansticas.
2. Cuando el Ayuntamiento no ejerza dichas competencias
conforme a lo dispuesto en este captulo, las mismas
correspondern a la Diputacin Provincial, que podr
ejercerlas directamente o bien aportando los medios
tcnicos y econmicos de los que careciera el
Ayuntamiento.
3. La Administracin de la Comunidad Autnoma ejercer
competencias de proteccin de la legalidad urbanstica en
cuanto afecte a intereses supramunicipales, en especial en
cuanto a las parcelaciones urbansticas y dems usos del
suelo rstico prohibidos o sujetos a autorizacin.
Artculo 112. Inspeccin urbanstica.
1. Son competencias de inspeccin urbanstica la
investigacin y comprobacin del cumplimiento de la
legislacin y el planeamiento urbansticos, y la propuesta de
adopcin de medidas provisionales y definitivas de
proteccin y en su caso de restauracin de la legalidad
urbanstica, as como de incoacin de expedientes
sancionadores por infraccin urbanstica.
2. La Administracin competente para la inspeccin
urbanstica est autorizada para recabar la exhibicin de la
documentacin urbanstica obrante en poder de los
particulares y organismos pblicos y privados, y para entrar
y permanecer en fincas, construcciones e instalaciones,
excepto cuando se trate de domicilios, en cuyo caso se
requerir autorizacin judicial.
3. Las actas y diligencias que se extiendan en ejercicio de
las competencias de inspeccin urbanstica tendrn
naturaleza de documentos pblicos y constituirn prueba de
los hechos que motiven su formalizacin, salvo que se
acredite lo contrario.
Artculo 113. Proteccin de la legalidad frente a actos en
ejecucin.
1. Cuando se est ejecutando algn acto que requiera
licencia urbanstica, sin que haya sido otorgada dicha
licencia o en su caso una orden de ejecucin, o bien sin
respetar las condiciones de la licencia u orden, el
Ayuntamiento dispondr:
b) La incoacin de procedimiento sancionador de la

infraccin urbanstica y de restauracin de la legalidad.
2. Los acuerdos sealados en el nmero anterior se
notificarn al promotor de los actos o a sus causahabientes,
y en su caso al constructor, al tcnico director de las obras y
al propietario de los terrenos, cuando no coincidan con el
primero.
3. Cuando se acuerde la paralizacin de actos en ejecucin,
su promotor deber retirar los materiales y maquinaria
preparados para ser utilizados, antes de cinco das desde la
notificacin del acuerdo. Si transcurrido el plazo no se
hubieran cumplido tales obligaciones, as como cuando no
se hubiera procedido a la propia paralizacin de los actos, el
Ayuntamiento adoptar las siguientes medidas cautelares
para garantizar la total interrupcin de los actos en
ejecucin:
a) Precintar las instalaciones y retirar los materiales y
maquinaria que se consideren necesarios, a costa del
promotor.
b) Ordenar a las empresas correspondientes la suspensin
del suministro de agua, energa y telefona a los terrenos,
que deber mantenerse desde que se cumplan cinco das de
la recepcin de la orden, hasta que se les notifique el
otorgamiento de la licencia urbanstica, en su caso.
Artculo 114. Proteccin de la legalidad frente a actos
concluidos.
1. Cuando haya concluido la ejecucin de algn acto que
requiera licencia urbanstica, sin que haya sido otorgada
dicha licencia o en su caso una orden de ejecucin, o bien
sin respetar las condiciones de la licencia u orden, el
Ayuntamiento dispondr la incoacin de procedimiento
sancionador de la infraccin urbanstica y de restauracin
de la legalidad, lo que se notificar al promotor de los actos
o a sus causahabientes, y en su caso al constructor, al
tcnico director de las obras y al propietario de los terrenos,
cuando no coincidan con el primero.
2. Las medidas sealadas en el nmero anterior se
adoptarn dentro del plazo de prescripcin establecido en el
artculo 121. A tal efecto los actos se entendern concluidos
desde el momento en que los terrenos o las construcciones
o instalaciones ejecutadas queden dispuestos para su
destino sin necesidad de ninguna actuacin material
posterior.
Artculo 115. Infracciones urbansticas.
1. Son infracciones urbansticas las acciones u omisiones
que vulneren lo establecido en la legislacin urbanstica o
en el planeamiento urbanstico, tipificadas y sancionadas en
este captulo conforme a la siguiente calificacin:

_______________________________________________________________________________________________________________________________
a) Constituyen infracciones urbansticas muy graves la

demolicin de inmuebles catalogados en el planeamiento
urbanstico, y adems las acciones calificadas como
infraccin grave en el apartado siguiente, cuando se
realicen sobre bienes de dominio pblico, terrenos
reservados para dotaciones urbansticas pblicas o suelo
rstico con proteccin.
b) Constituyen infracciones urbansticas graves:
1. La realizacin de parcelaciones urbansticas en suelo
rstico.
2. La realizacin de parcelaciones urbansticas y obras de
urbanizacin antes de la aprobacin de los instrumentos de
planeamiento y gestin urbansticos exigibles.
3. La realizacin de construcciones o instalaciones que
vulneren lo establecido en esta Ley o en el planeamiento en
materia de uso del suelo, aprovechamiento, densidad y
altura, volumen y situacin de las construcciones e
instalaciones, salvo que se demuestre la escasa entidad del
dao producido o del riesgo creado.
4. El incumplimiento de los compromisos suscritos por el
urbanizador para la ejecucin del Proyecto de Actuacin,
salvo que se demuestre la escasa entidad del dao causado.
c) Constituyen infracciones urbansticas leves las acciones
u omisiones que vulneren lo establecido en esta Ley o en el
planeamiento urbanstico y que no puedan ser calificadas
como muy graves o graves, y adems las siguientes:
1. La realizacin de actos que requieran licencia
urbanstica en ausencia de la misma o de orden de
ejecucin, cuando sean conformes con lo establecido en
esta Ley y en el planeamiento urbanstico.
2. El incumplimiento por las empresas suministradoras de
servicios de las obligaciones establecidas en los artculos
101 y 113.
3. Las acciones u omisiones que impidan o dificulten la
inspeccin urbanstica.
4. El incumplimiento de las rdenes de paralizacin de
actos en ejecucin.
5. El incumplimiento de las normas sobre publicidad
privada en materia de urbanismo.
2. Toda infraccin urbanstica conllevar la imposicin de
sanciones a sus responsables, y asimismo la obligacin para
stos de adoptar las medidas necesarias para restaurar la
legalidad urbanstica, as como resarcir los daos e
indemnizar los perjuicios que la infraccin cause.
Artculo 116. Responsables.
1. En los actos de uso del suelo que se ejecuten sin licencia
urbanstica ni orden de ejecucin o sin respetar sus
condiciones, sern responsables el propietario de los
terrenos, el promotor y, en su caso, el constructor, los
tcnicos que dirijan las obras y las empresas
suministradoras de servicios, cuando incumplan las
obligaciones establecidas en el artculo 114; y adems:
a) En las infracciones urbansticas graves o muy graves
amparadas por licencia urbanstica u orden de ejecucin,
sern tambin responsables el Alcalde que la hubiera

otorgado y los miembros de la Corporacin que hubiesen
votado a favor del otorgamiento, cuando los informes
previos exigibles no existieran o fueran desfavorables en
razn de la infraccin; o bien, si dichos informes fueran
favorables, los tcnicos que los suscribieron.
b) En las parcelaciones urbansticas ilegales sern tambin
responsables los propietarios iniciales de los terrenos y los
agentes que ejerzan como intermediarios.
2. Las personas jurdicas sern sancionadas por las
infracciones cometidas por sus rganos o agentes y
asumirn el coste de las medidas de proteccin y
restauracin de la legalidad y de las indemnizaciones por
daos y perjuicios a terceros que procedan.
3. Quienes sufran daos o perjuicios a consecuencia de una
infraccin urbanstica, podrn exigir de cualquiera de los
responsables su resarcimiento e indemnizacin, con
carcter solidario.
Artculo 117. Sanciones. 73
1. Las infracciones urbansticas se sancionarn de la
siguiente forma:
a) Las muy graves, con multa de trescientos mil uno a tres
millones de euros.
b) Las graves, con multa de diez mil uno a trescientos mil
euros.
c) Las leves, con multa de mil a diez mil euros.
2. La sancin habr de ser proporcionada a la gravedad de los
hechos constitutivos de infraccin, conforme a la legislacin
sobre procedimiento administrativo. A tal efecto:
a) Se considerarn como circunstancias agravantes el
incumplimiento de los requerimientos de paralizacin y
legalizacin, as como la reincidencia en la infraccin.
b) Se considerarn como circunstancias atenuantes la
ejecucin de obras que hayan reparado o disminuido el
dao causado antes de la incoacin del procedimiento
sancionador.
c) Se considerarn como circunstancias agravantes o
atenuantes, segn el caso, la magnitud fsica de la
infraccin, el beneficio econmico obtenido y la dificultad
para restaurar la legalidad.
3. Se podr aplicar una reduccin del 50 por ciento en la
cuanta de la sancin, y eximir de las medidas accesorias
previstas en el apartado seis, cuando el responsable se
comprometa a legalizar los actos sancionados, si stos
fueran compatibles con el planeamiento urbanstico, o en
caso contrario a restaurar la legalidad urbanstica,
73
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.a), 1.b), 1.c) y 7 del

artculo 117.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
garantizando dichos compromisos por el 50 por ciento del

importe de las actuaciones necesarias.
4. En ningn caso la infraccin urbanstica puede suponer
un beneficio econmico para el responsable. Cuando la
suma de la sancin imponible y del coste de las medidas de
restauracin de la legalidad sea inferior al importe del
beneficio, se incrementar la cuanta de la multa hasta
alcanzar dicho importe, teniendo en cuenta el valor en venta
de las parcelas, construcciones e instalaciones resultantes
de los actos sancionados conforme a las normas
establecidas en la legislacin del Estado.
5. Adems de las reglas generales de procedimiento
administrativo sancionador establecidas en la legislacin de
la Comunidad Autnoma en la materia, se aplicarn las
siguientes:
a) El plazo para resolver los procedimientos ser de seis
meses desde su incoacin, prorrogable por otros tres meses.
Transcurridos dichos plazos sin que se hubiera dictado
resolucin, se entender caducado el procedimiento, y si la
infraccin no hubiera prescrito, deber iniciarse uno nuevo.
b) Cuando se instruya un procedimiento por varias
infracciones entre las que exista conexin de causa a efecto,
se impondr una sola sancin, correspondiente al resultado
final perseguido; en otro caso, a los responsables de varias
infracciones se les impondr una sancin por cada una de
las infracciones. Cuando existan varios responsables de una
misma infraccin, se les impondrn sanciones
independientes.
6. A los responsables de infracciones graves y muy graves,
cuando los actos constitutivos de la infraccin resulten
incompatibles con esta Ley o con el planeamiento
urbanstico, as como en caso de incumplimiento de los
compromisos suscritos por el urbanizador para la ejecucin
del Proyecto de Actuacin, se les podrn imponer las
siguientes medidas accesorias:
a) Inhabilitacin durante un plazo de hasta cuatro aos para
obtener subvenciones pblicas, incentivos fiscales o crdito
oficial.
b) Prohibicin durante un plazo de hasta cuatro aos de
celebrar contratos de cualquier clase con la Administracin
de la Comunidad Autnoma, las Diputaciones Provinciales,
los Municipios y las dems entidades locales de Castilla y
Len.
7. El importe de las sanciones corresponder a la
Administracin que resuelva el correspondiente expediente
sancionador.
Artculo 118. Restauracin de la legalidad. 74
1. Con independencia de las sanciones, el Ayuntamiento
resolver:
74
a) Si los actos sancionados fueran incompatibles con el

planeamiento urbanstico: su definitiva suspensin, con
demolicin o reconstruccin de las construcciones e
instalaciones que se hubieran ejecutado o demolido,
respectivamente, a costa de los responsables.
b) Si los actos sancionados fueran compatibles con el
planeamiento urbanstico y no estuvieran amparados por
licencia u orden de ejecucin: el requerimiento a los
responsables para que en un plazo de tres meses soliciten la
licencia urbanstica correspondiente, mantenindose la
paralizacin mientras no sea otorgada. Si transcurrido dicho
plazo no se solicita la licencia, o si solicitada sta fuera
denegada, el Ayuntamiento proceder conforme al apartado
anterior.
c) Si los actos sancionados fueran compatibles con el
planeamiento urbanstico y existiera licencia u orden de
ejecucin: el requerimiento a los responsables para que se
ajusten a las condiciones de la licencia u orden en el plazo
que se seale, que ser como mnimo tres meses, y como
mximo el que indicara la licencia u orden para la
terminacin de las obras. Si transcurrido dicho plazo no se
cumple lo ordenado, el Ayuntamiento proceder conforme
al apartado a).
2. De incumplirse las resoluciones citadas en el nmero
anterior, el Ayuntamiento proceder a su ejecucin
subsidiaria a costa de los responsables, o a imponer, sin
perjuicio de las sanciones por infraccin urbanstica, multas
coercitivas, hasta un mximo de diez sucesivas, con
periodicidad mnima mensual y por un importe, cada vez,
equivalente al mayor de los siguientes: 10 por ciento del
coste estimado de las actuaciones necesarias para restaurar
la legalidad urbanstica, 10 por ciento del valor de las obras
que hayan de demolerse, o mil euros.
Artculo 119. Suspensin y revisin de licencias.
1. El Ayuntamiento deber suspender los efectos de las
licencias urbansticas y rdenes de ejecucin cuyo contenido
constituya manifiestamente una infraccin urbanstica grave
o muy grave, y en consecuencia ordenar la paralizacin
inmediata de los actos que se estn ejecutando a su amparo.
Este acuerdo se trasladar al rgano judicial competente, a
los efectos previstos en la legislacin reguladora de la
Jurisdiccin Contencioso-Administrativa.
2. El Ayuntamiento deber disponer la revisin de oficio de
las licencias urbansticas y rdenes de ejecucin cuyo
contenido constituya una infraccin urbanstica grave o
muy grave, dentro del plazo de prescripcin establecido en
el artculo 121, conforme al procedimiento previsto en la
legislacin sobre procedimiento administrativo.
Artculo 120. Otras medidas de proteccin de la
legalidad.75
1. El Ayuntamiento debe comunicar la incoacin de los
procedimientos sancionadores de infraccin urbanstica y
75

_______________________________________________________________________________________________________________________________
de restauracin de la legalidad al Registro de la Propiedad,

para su publicidad y prctica de los asientos que
correspondan.
2. En el visado de proyectos tcnicos, los Colegios
profesionales harn constar las discrepancias que observen
respecto de la normativa aplicable o del planeamiento
urbanstico.
3. La resolucin de los expedientes sancionadores por
infracciones en suelo rstico con proteccin se comunicar
a las Consejeras competentes sobre el objeto de proteccin,
a fin de que se excluya al infractor de las subvenciones y
dems ayudas que pudieran corresponderle.
4. Una vez firme la resolucin que declare una parcelacin
urbanstica como infraccin muy grave, podr aplicarse la
expropiacin de los terrenos por incumplimiento de la
funcin social de la propiedad, en cuyo caso se deducir del
justiprecio el importe de la sancin impuesta.
TTULO V
Intervencin en el mercado del suelo
Captulo I
Patrimonios pblicos de suelo
1. La Comunidad Autnoma de Castilla y Len gestionar
el Patrimonio de Suelo de Castilla y Len, con la finalidad
de facilitar la ejecucin de los instrumentos de ordenacin
del territorio, obtener reservas de suelo para actuaciones de
inters regional y contribuir a la consecucin de los fines de
los dems patrimonios pblicos de suelo.
2. Los Municipios que cuenten con planeamiento general
gestionarn su propio Patrimonio Municipal de Suelo, con
la finalidad de facilitar la ejecucin del planeamiento
urbanstico, obtener reservas de suelo para actuaciones
previstas en aqul, y contribuir a la regulacin del mercado
inmobiliario.
Artculo 121. Prescripcin.

1. El plazo de prescripcin para las infracciones graves y
muy graves ser de cuatro aos, y para las infracciones
leves de un ao.
3. Las Diputaciones Provinciales gestionarn su propio

Patrimonio Provincial de suelo, con la finalidad de
contribuir a la consecucin de los fines de los patrimonios
municipales de suelo.
2. La accin administrativa para la proteccin y

restauracin de la legalidad sobre terrenos de dominio
pblico y espacios libres pblicos existentes o previstos no
estar sujeta a prescripcin.
Artculo 124. Bienes integrantes. 77
3. El cmputo de los plazos de prescripcin se iniciar:
a) Los bienes, recursos y derechos que adquiera la

Administracin en virtud del deber a que se refiere el
apartado b) del artculo 20.
a) En general, en la fecha en la que aparezcan signos fsicos

externos que permitan conocer los hechos constitutivos de
la infraccin, segn se determine reglamentariamente.
b) Cuando se trate de infracciones derivadas de una actividad
continuada, en la fecha de finalizacin de la actividad o del
ltimo acto con el que la infraccin se consuma.
c) Cuando se trate de infracciones autorizadas por
resoluciones u otros actos administrativos, en la fecha en la
que se anulen dichos actos.
1. Integrarn el patrimonio pblico de suelo que proceda,

segn cul sea su Administracin titular:
b) Los terrenos de naturaleza patrimonial que sean

clasificados como suelo urbano no consolidado o suelo
urbanizable de uso residencial.
c) Los terrenos adquiridos a fin de incorporarlos a los
patrimonios pblicos de suelo, y los terrenos que la
Administracin considere conveniente incorporar a dichos
patrimonios.
d) Los siguientes fondos:
4. Las construcciones e instalaciones realizadas mediante

actos constitutivos de infraccin urbanstica grave o muy
grave, pero prescrita, quedarn sujetas al rgimen establecido
para los usos del suelo declarados fuera de ordenacin.
Artculo 122. Infracciones constitutivas de delito o falta.
Cuando en la instruccin de los procedimientos
sancionadores y de restauracin de la legalidad aparezcan
indicios de delito o falta, el rgano competente para imponer
la sancin lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal,
abstenindose de proseguir el procedimiento mientras la
autoridad judicial no se pronuncie. La sancin penal excluir
la imposicin de sancin administrativa, pero no la adopcin
de las medidas de restauracin de la legalidad.
1. Los crditos que tengan como garanta hipotecaria los

bienes incluidos en el mismo patrimonio.
2. Las acciones o participaciones que se suscriban en
sociedades o entidades en las que se aporten como capital
pblico bienes del mismo patrimonio.
3. Las transferencias y consignaciones presupuestarias
cuyo fin sea la conservacin, ampliacin o gestin del
mismo patrimonio.
4. Los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de otros
bienes del mismo patrimonio o la sustitucin del
76
La Ley 13/2003 modific los apartados 2 y 3 del artculo 123; la Ley

4/2008 ha modificado el apartado 3 del artculo 123.
77
La Ley 13/2003 modific el artculo 124; la Ley 4/2008 ha modificado
nuevamente el artculo 124.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
aprovechamiento correspondiente a la Administracin por

su equivalente en metlico, y en general mediante la gestin
del mismo patrimonio.
2. Para la constitucin y ampliacin de los patrimonios

pblicos de suelo podr utilizarse la expropiacin forzosa.
Artculo 127. Transmisin. 79
2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo

constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes
de su Administracin titular y, a efectos del rgimen
aplicable a los actos de disposicin, tendrn la
consideracin de bienes patrimoniales.
Artculo 125. Destino. 78
1. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo, los
fondos adscritos a los mismos, as como los ingresos
obtenidos por su enajenacin, debern destinarse
necesariamente a alguno de los siguientes fines de inters
social, siempre que sean compatibles con el planeamiento
urbanstico o los instrumentos de ordenacin del territorio:
a) Conservacin, gestin o ampliacin de los propios
patrimonios pblicos de suelo, siempre que se trate de
gastos de capital.
b) Construccin de viviendas acogidas a algn rgimen de
proteccin pblica.
c) Ejecucin de dotaciones urbansticas pblicas, incluidos
los sistemas generales.
d) Compensacin a propietarios a los que corresponda un
aprovechamiento superior al permitido por el planeamiento,
o cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupacin directa, as
como pago de los gastos de urbanizacin de actuaciones de
iniciativa pblica.
e) Otros fines de inters social previstos en el planeamiento
urbanstico o en los instrumentos de ordenacin del
territorio, o vinculados a su ejecucin, o de proteccin o
mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del
patrimonio cultural, en la forma que se determine
reglamentariamente.
2. Cuando el planeamiento urbanstico establezca
determinaciones para los bienes de los patrimonios pblicos
de suelo que resulten incompatibles con los fines sealados
en el nmero anterior, su Administracin titular deber
enajenarlos por precio no inferior al valor de su
aprovechamiento, destinando los ingresos obtenidos a los
citados fines.
Artculo 126. Gestin.
1. La gestin de los patrimonios pblicos de suelo podr
ejercerse directamente por su Administracin titular, o
encomendarse a otras Administraciones pblicas, entidades
de Derecho pblico dependientes de ellas, o a
mancomunidades, consorcios o sociedades urbansticas.
1. En la transmisin de los bienes de los patrimonios pblicos

de suelo debe asegurarse la vinculacin de su destino a los
fines previstos en el artculo 125 y el cumplimiento de los
plazos de urbanizacin y edificacin establecidos, as como,
cuando se trate de viviendas con proteccin pblica o de
suelo destinado a su construccin, el respeto de su precio
mximo conforme a la legislacin sectorial.
2. Como regla general, la transmisin de los bienes de los
patrimonios pblicos de suelo se realizar de forma
onerosa, por precio no inferior al valor de su
aprovechamiento, mediante enajenacin o permuta previo
concurso pblico. Si el concurso quedara desierto, los
terrenos podrn enajenarse de forma directa antes de un ao
conforme al mismo pliego.
3. La transmisin de los bienes de los patrimonios pblicos
de suelo podr realizarse mediante cesin gratuita o
enajenacin por precio inferior al valor de su
aprovechamiento, incluso de forma directa:
a) A favor de Administraciones pblicas, entidades de
derecho pblico dependientes de ellas, mancomunidades,
consorcios o empresas pblicas, siempre que se
comprometan a destinarlos a alguno de los fines sealados
en el artculo 125.
b) A favor de entidades privadas de inters pblico sin
nimo de lucro, siempre que se comprometan a destinarlos
a alguno de los fines sealados en los apartados 1.b) y 1.e)
del artculo 125.
4. Asimismo, los bienes de los patrimonios pblicos de
suelo podrn transmitirse mediante enajenacin o permuta
por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, de
forma directa:
a) A favor de propietarios a los que corresponda un
aprovechamiento superior al permitido por el planeamiento
en la unidad de actuacin en la que estn incluidos sus
terrenos.
b) A favor de propietarios a los que corresponda un
aprovechamiento inferior al permitido por el planeamiento
en la unidad de actuacin en la que estn incluidos sus
terrenos, nicamente cuando se trate de transmitirles dicho
exceso de aprovechamiento.
c) A favor de titulares de derecho de superficie, cuando se
trate de transmitirles los bienes sobre los cuales est
constituido el derecho.
d) En caso de permuta, cuando se justifique la idoneidad de
los bienes inmuebles a obtener para el cumplimiento de las
78
La Ley 9/2007 modific el apartado 1.e) del artculo 125; respecto de

este artculo, la Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo y las letras a),
d) y e) del apartado 1.
79
La Ley 21/2002 aadi una letra c) al apartado 1 del artculo 127; la Ley
4/2008 ha modificado ntegramente el artculo 127.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
determinaciones del planeamiento urbanstico o para la

satisfaccin de otras necesidades de inters pblico.
e) A favor de entidades de carcter asistencial, social o
sindical sin nimo de lucro, que promuevan la construccin
de viviendas con proteccin pblica y acrediten su
experiencia y medios para garantizar la viabilidad de la
promocin.
5. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo cuyas
determinaciones urbansticas resulten incompatibles con los
fines previstos en el artculo 125 podrn transmitirse
mediante subasta, por precio no inferior al valor de su
aprovechamiento, debiendo destinarse los ingresos
obtenidos a los mismos fines.
6. En lo no previsto en esta Ley se aplicar la normativa
patrimonial de la Administracin titular.
Artculo 128. Reservas de terrenos. 80
Los instrumentos de ordenacin del territorio y de
planeamiento general podrn delimitar reservas de terrenos
de cualquier clase para su incorporacin al correspondiente
patrimonio pblico de suelo. En tal caso la aprobacin de
los citados instrumentos implicar:
a) La declaracin de utilidad pblica y la necesidad de
urgente ocupacin de los terrenos incluidos en la reserva, a
efectos expropiatorios, por un plazo mximo de cuatro
aos.
b) La sujecin de todas las transmisiones que se efecten en
las reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en
el captulo siguiente, a favor de la Administracin
correspondiente.
Captulo II
Otros instrumentos de intervencin en el mercado de
suelo.
Artculo 129. 81
Artculo 130. Derecho de superficie.
1. Las Administraciones pblicas, las entidades de Derecho
pblico dependientes de ellas, los consorcios y las
sociedades urbansticas podrn constituir el derecho de
superficie sobre terrenos de su propiedad o integrantes de
patrimonios pblicos de suelo cuya gestin les corresponda,
con destino a la construccin de viviendas con proteccin
pblica o a otros usos de inters social previstos en el
planeamiento urbanstico o vinculados a su ejecucin.
2. Al rgimen del derecho de superficie establecido en la
legislacin del Estado, se aplicarn de forma
complementaria las siguientes reglas:
80
La Ley 13/2005 modific el artculo 128; la Ley 4/2008 ha modificado

el prrafo primero del artculo 128.
81
a) El procedimiento de constitucin del derecho de

superficie y el carcter oneroso o gratuito del mismo se
regirn por lo dispuesto en el artculo 127, en funcin de la
naturaleza del superficiario.
b) El derecho de superficie gozar de los beneficios
derivados de la normativa de viviendas con proteccin
pblica, siempre que se cumplan los requisitos en ella
establecidos.
Artculo 131. Derechos de tanteo y retracto.
1. Los Municipios con poblacin igual o superior a 20.000
habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenacin
Urbana, podrn delimitar reas de suelo urbano o
urbanizable en las que las transmisiones onerosas de
terrenos y dems bienes inmuebles quedarn sujetas al
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a fin de
facilitar la ejecucin del planeamiento urbanstico, ampliar
el Patrimonio Municipal de Suelo, garantizar el rgimen de
las viviendas acogidas a proteccin pblica y, en general,
contribuir a la regulacin del mercado inmobiliario.
2. La delimitacin de las reas de tanteo y retracto se
efectuar en el Plan General de Ordenacin Urbana, y para
su efectividad se requerir:
a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas
que justifiquen su necesidad y el mbito concreto delimitado,
as como la relacin de bienes y propietarios afectados.
b) Que durante el perodo de informacin pblica del Plan
General se realice notificacin personal a los propietarios
afectados.
c) Que se remita al Registro de la Propiedad
correspondiente copia certificada del acuerdo de aprobacin
del Plan General que incluya la delimitacin del rea y de
los planos que la reflejen, as como relacin de los bienes y
propietarios afectados.
3. Dentro de las reas de tanteo y retracto, el ejercicio de
tales derechos no podr extenderse a todas las
transmisiones de bienes inmuebles, sino que se limitar a
los siguientes supuestos:
a) Terrenos sin edificar o en construccin.
b) Terrenos con edificacin declarada en ruina o fuera de
ordenacin.
c) Terrenos destinados a la construccin de viviendas con
proteccin pblica.
d) Viviendas con proteccin pblica.
4. En terrenos comprendidos en reas de Rehabilitacin
Integrada, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
podr extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo
de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas
en rgimen de propiedad horizontal.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
5. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones al

ejercicio de los derechos de tanteo y retracto ser de ocho
aos, salvo que al delimitarse el rea respectiva se fijara
otro menor.
6. A efectos del ejercicio del derecho de tanteo, los
propietarios de los bienes incluidos en reas de tanteo y
retracto debern notificar al Ayuntamiento su decisin de
enajenarlos o permutarlos, con expresin del precio o
contraprestacin y dems condiciones esenciales de la
transmisin. El Ayuntamiento podr ejercitar el derecho de
tanteo en un plazo de sesenta das naturales desde la
recepcin de dicha notificacin.
7. A efectos del ejercicio del derecho de retracto, los
adquirentes de los bienes incluidos en reas de tanteo y
retracto debern notificar al Ayuntamiento la transmisin
efectuada, mediante entrega de copia de la escritura o
documentos en que se formalizase. El Ayuntamiento podr
ejercer el derecho de retracto en un plazo de sesenta das
naturales desde la recepcin de la notificacin del adquirente,
cuando no se hubiera realizado correctamente la notificacin
prevista en el nmero anterior, o hubiera transcurrido ms de
un ao desde la misma, o si las condiciones de la transmisin
hubieran resultado menos onerosas que las indicadas en ella.
8. El pago del bien adquirido deber realizarse en un plazo
de tres meses desde el ejercicio del derecho de tanteo o
retracto, transcurrido el cual caducar el derecho. El pago
se realizar en metlico o, con el acuerdo del transmitente,
mediante la adjudicacin de terrenos exteriores al rea. En
los supuestos de los apartados 3.c) y 3.d) de este artculo,
cuando el precio de enajenacin supere el mximo
legalmente fijado, el pago se har por dicho precio mximo.
9. Las viviendas adquiridas en el ejercicio de los derechos
de tanteo y retracto sern adjudicadas entre quienes renan
los requisitos establecidos por la normativa reguladora del
rgimen de proteccin pblica aplicable y de acuerdo con
ella.
TTULO VI
Organizacin y coordinacin administrativa
Artculo 132. Competencias de los Municipios. 82
La actividad urbanstica pblica corresponde a los
Municipios, sin perjuicio de las competencias que estuvieran
expresamente atribuidas a otras Administraciones pblicas en
esta Ley o en las dems que resulten aplicables.
Artculo 133. Competencias de las Diputaciones
Provinciales.
1. Son competencias urbansticas propias de las Diputaciones
Provinciales, adems de las atribuidas expresamente en otros
artculos de esta Ley, en especial la emisin de los informes
tcnicos y jurdicos previstos en el artculo 99.1.b), la
asistencia y la cooperacin tcnica, jurdica y econmica con
82
La Ley 4/2008 ha derogado los apartados 2 y 3 del artculo 132,

convirtiendo el apartado 1 en apartado nico.
los Municipios, al objeto de facilitar el adecuado ejercicio de

sus competencias, y en particular el cumplimiento de las
determinaciones del planeamiento urbanstico.
2. En particular, las Diputaciones Provinciales contribuirn
a la elaboracin y financiacin de los instrumentos de
planeamiento y gestin urbansticos, fomentando en la
medida ms amplia posible su homogeneidad y calidad
tcnica, y dispondrn de un servicio de gestin urbanstica
con la finalidad de asumir las tareas urbansticas que
dispone esta Ley.
3. Asimismo las Diputaciones Provinciales podrn ejercer las
competencias urbansticas que la Administracin de la
Comunidad Autnoma les delegue por un plazo determinado.
Artculo 134. Organizacin urbanstica de la
Administracin Local.
1. Los Municipios y las Diputaciones Provinciales podrn
establecer las formas de colaboracin con otras entidades
de Derecho pblico que resulten ms convenientes para el
ejercicio de sus competencias urbansticas, conforme a la
legislacin de rgimen local, incluida en el caso de los
Municipios la constitucin de Mancomunidades para la
gestin de dichas competencias.
2. En virtud de su potestad organizativa, corresponde a los
Municipios y Diputaciones Provinciales la creacin de
rganos desconcentrados o gerencias urbansticas que tengan
por objeto la gestin de sus competencias urbansticas.
Artculo 135. Competencias de la Comunidad
Autnoma.83
Son competencias urbansticas propias de la Comunidad
Autnoma de Castilla y Len, adems de las atribuidas
expresamente en otros artculos de esta Ley:
a) La direccin e impulso de la actividad urbanstica, en
especial en lo relativo a la coordinacin de las
Administraciones pblicas, entre s y con la iniciativa
privada, y a la supervisin del planeamiento urbanstico
municipal, para asegurar su legalidad, calidad, coherencia y
actualizacin.
b) La elaboracin, aprobacin y, en su caso, ejecucin de
los instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos
previstos en los instrumentos de ordenacin del territorio,
incluidas las potestades que esta Ley atribuye a la
Administracin municipal en el sistema de concurrencia.
Artculo 136. Organizacin urbanstica de la
Comunidad Autnoma. 84
1. Son rganos urbansticos de la Comunidad Autnoma:
a) La Consejera competente en materia de urbanismo.
83
84
La Ley 4/2008 ha modificado las letras a) y b) del artculo 135.

La Ley 1/2012 ha modificado los apartados 1.b) y 1.c) del artculo 136.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
b) El Consejo de Medio Ambiente, Urbanismo y

Ordenacin del Territorio de Castilla y Len.
c) Las Comisiones Territoriales de Medio Ambiente y
Urbanismo.
2. Las competencias urbansticas atribuidas a la
Administracin de la Comunidad Autnoma, sin indicar el
rgano que haya de ejercerlas, correspondern a la
Consejera competente en materia de urbanismo.
3. Los rganos urbansticos de la Comunidad Autnoma
podrn delegar el ejercicio de sus competencias, por plazo
determinado y prorrogable, en alguno de los rganos
inferiores, conforme a la legislacin reguladora de la
Administracin de la Comunidad Autnoma.
Artculo 137. Consejo de Medio Ambiente, Urbanismo y
Ordenacin del Territorio de Castilla y Len. 85
1. El Consejo de Medio Ambiente, Urbanismo y
Ordenacin del Territorio de Castilla y Len es el rgano
permanente, de carcter deliberante y consultivo, destinado
a asegurar la coordinacin administrativa y la participacin
social en la elaboracin, aprobacin y ejecucin del
planeamiento urbanstico y, en general, en la actividad
urbanstica en Castilla y Len.
2. Adems de las asignadas anteriormente por esta ley y por
la legislacin ambiental y de ordenacin del territorio, son
funciones del Consejo:
a) La emisin de dictmenes de concertacin y arbitraje para
la resolucin de las discrepancias que se susciten en materia
de urbanismo y ordenacin del territorio entre las
administraciones pblicas, a instancia de cualquiera de ellas.
b) La emisin de informes requeridos por la Junta de
Castilla y Len o por la consejera competente en materia
de urbanismo.
3. En la composicin del Consejo se asegurar la
representacin de las administraciones pblicas y de las
instituciones y organizaciones sociales cuya aportacin sea
necesaria para alcanzar el mayor consenso en las materias
relacionadas con la actividad urbanstica de Castilla y Len.
4. El Consejo desarrollar sus funciones integrado en la
consejera competente en materia de medio ambiente y
urbanismo, y sus actos sern recurribles ante dicha
consejera.
Artculo 138. Comisiones Territoriales de Medio
Ambiente y Urbanismo. 86
1. Las Comisiones Territoriales de Medio Ambiente y
Urbanismo son rganos permanentes, de carcter
85

La Ley 10/2002 derog el apartado 2.b) del artculo 138; la Ley 4/2008
modific sus apartados 1 y 2; y la Ley 1/2012 ha dado una nueva
redaccin completa al artculo, incluido su ttulo.
deliberante y resolutorio, destinados a asegurar la

coordinacin administrativa y la participacin social en la
actividad urbanstica, sin perjuicio de las funciones que
otras normas les atribuyan.
Urbanismo ejercern, en los casos que reglamentariamente
se determine, las funciones atribuidas a la Administracin
de la Comunidad Autnoma para:
a) La autorizacin de los usos excepcionales en suelo
rstico.
b) La aprobacin definitiva de los instrumentos de
c) La emisin de informe sobre los instrumentos de
ordenacin del territorio.
d) La subrogacin en las competencias urbansticas
municipales.
e) La adopcin de medidas de proteccin de la legalidad.
f) El mantenimiento del Registro de Urbanismo de Castilla
y Len.
g) El asesoramiento y coordinacin en las materias
relacionadas con la actividad urbanstica, en especial en lo
relativo a la elaboracin, aprobacin y ejecucin del
3. En la composicin de las Comisiones se asegurar la
representacin suficiente de las Administraciones pblicas
y de las instituciones y organizaciones sociales cuya
aportacin sea necesaria en las materias relacionadas con la
actividad urbanstica.
Urbanismo desarrollarn sus funciones integradas en la
consejera competente en materia de medio ambiente y
urbanismo, y sus actos sern recurribles ante dicha
consejera.
Artculo 139. Comisiones Territoriales de Valoracin. 87
1. Las Comisiones Territoriales de Valoracin son rganos
administrativos adscritos a la Administracin de la
Comunidad Autnoma, a los que corresponde entender y
decidir sobre los procedimientos de justiprecio en las
expropiaciones que efecten la Administracin de la
Comunidad Autnoma, las Diputaciones Provinciales, los
Municipios y las dems entidades locales de Castilla y Len.
2. Asimismo corresponder a las Comisiones Territoriales
de Valoracin la emisin de informes en razn de su
especialidad, as como en cuanto a los supuestos
indemnizatorios previstos en esta Ley, y ejercer otras
funciones que se les encomienden reglamentariamente.
86
87
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 3.a) del artculo 139.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
3. La composicin y el rgimen del funcionamiento las

Comisiones Territoriales de Valoracin se establecern
reglamentariamente, respetando las siguientes reglas:
a) En la composicin de las Comisiones se asegurar su
cualificacin profesional e independencia respecto de los
intereses afectados.
b) Las Comisiones, a la vista de las hojas de aprecio
formuladas por los propietarios y por la Administracin,
decidirn motivada y ejecutoriamente sobre el justo precio
que corresponda a los bienes y derechos objeto de
expropiacin, en un plazo de un mes, prorrogable como
mximo hasta tres cuando las caractersticas del
procedimiento aconsejen una inspeccin detallada.
c) Las resoluciones de las Comisiones pondrn fin la va
administrativa, y su fecha constituir el trmino inicial para
la caducidad de la valoracin establecida en la legislacin
sobre expropiacin forzosa.
Artculo 140. Coordinacin administrativa. 88
1. Sin perjuicio de las competencias urbansticas atribuidas
a cada una de las Administraciones pblicas afectadas por
esta Ley, las relaciones entre ellas en materia de urbanismo
se regirn por los principios de coordinacin, cooperacin,
concertacin e informacin recproca, con el objetivo de
garantizar la plena aplicacin y eficacia del planeamiento
urbanstico.
2. Las competencias urbansticas se ejercern en
coordinacin con las atribuidas por la legislacin aplicable
para la gestin de otros intereses pblicos en cuyo
desarrollo se requiera ordenar, transformar, conservar o
controlar el uso del suelo, correspondiendo al planeamiento
urbanstico facilitar la ejecucin de tales actuaciones.
3. A tales efectos, se establecen las siguientes disposiciones
para la informacin recproca de acuerdos urbansticos
entre las Administraciones pblicas:
a) Los rganos urbansticos de la Comunidad Autnoma
notificarn sus acuerdos a las dems Administraciones
pblicas afectadas, en el plazo de diez das desde su
adopcin. En particular, se notificarn a los Municipios
afectados cuantos acuerdos se adopten en materia de
planeamiento, gestin y proteccin de la legalidad
urbansticos.
b) Los municipios remitirn a la Consejera competente en
materia de urbanismo un ejemplar en soporte digital de
cuantos instrumentos de planeamiento y gestin
urbansticos aprueben definitivamente, como condicin
previa a la publicacin del acuerdo de aprobacin
definitiva. En caso de aprobacin por silencio, esta
obligacin corresponder a los promotores.
Autnoma para el cumplimiento de las obligaciones

establecidas en el artculo 145 y en la disposicin adicional
cuarta, y a tal efecto aportarn a su requerimiento los datos
e informaciones necesarias. Asimismo la Administracin de
la Comunidad Autnoma facilitar a los Municipios y
Diputaciones cuantas informaciones haya podido recabar en
cumplimiento de las citadas obligaciones.
TTULO VII
Informacin urbanstica y participacin social
Artculo 141. Derecho a la informacin urbanstica.
1. Las Administraciones pblicas adoptarn las medidas
necesarias para garantizar el acceso a la informacin
urbanstica de su competencia a todas las personas, fsicas y
jurdicas, sin necesidad de que acrediten un inters
determinado y con garanta de confidencialidad sobre su
identidad.
2. Se reconocer especial prioridad en el acceso a la
informacin urbanstica a los propietarios y dems afectados
por cada actuacin urbanstica, as como a las entidades
representativas de los intereses afectados por las mismas.
3. A los efectos de esta Ley, se entender por informacin
urbanstica toda informacin disponible por las
Administraciones pblicas bajo cualquier forma de
expresin y en todo tipo de soporte material, referida a los
instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos y a la
situacin urbanstica de los terrenos, as como a las
actividades y medidas que puedan afectar a la misma.
4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los nmeros anteriores,
las Administraciones pblicas podrn denegar informacin
urbanstica a quienes no tengan un inters directo, cuando
afecte a expedientes sujetos a algn procedimiento judicial
o administrativo sancionador, as como cuando afecte a
datos personales, datos proporcionados por terceros que no
estuvieran jurdicamente obligados a facilitarlos,
documentos inconclusos, comunicaciones o deliberaciones
internas de las Administraciones pblicas, o bien cuando la
solicitud sea manifiestamente abusiva o no sea posible
determinar su objeto.
Artculo 142. Reglas para la informacin pblica. 89
1. Adems de lo expresamente dispuesto en esta Ley para la
aprobacin y entrada en vigor de los instrumentos de
planeamiento y gestin urbansticos y para la autorizacin
de usos excepcionales en suelo rstico, en los trmites de
informacin pblica se aplicarn las siguientes reglas:
a) La informacin pblica se efectuar en las unidades
administrativas ms cercanas a los interesados, adems de
en los boletines oficiales, medios de comunicacin y
tablones de anuncios o edictos correspondientes.
c) Los Municipios y las Diputaciones Provinciales

colaborarn con la Administracin de la Comunidad
b) Los anuncios de informacin pblica indicarn

claramente el instrumento o expediente objeto de la misma
88
89
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 3.b) del artculo 140.
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados 1.b) y 1.c) del artculo 142.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
y la duracin del periodo, as como el lugar, horario y

pgina Web dispuestos para la consulta.
Artculo 144. Publicidad de los instrumentos

urbansticos. 91
c) Durante la informacin pblica:
1. Los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica

sern pblicos, y cualquier persona podr en todo momento
consultarlos e informarse de su contenido en las oficinas
municipales, donde deber mantenerse un ejemplar
exclusivamente a disposicin del pblico, as como en la
pgina Web municipal, o en su defecto en la pgina Web de
la Diputacin Provincial.
1. Podr consultarse toda la documentacin relacionada

con el instrumento o expediente expuesto, en el lugar y
horario dispuestos al efecto.
2. Podr consultarse la documentacin tcnica relacionada
con el instrumento o expediente expuesto en la pgina Web
municipal, o en su defecto en la pgina de la Diputacin
Provincial.
3. Podrn obtenerse copias de la documentacin tcnica
relacionada con el instrumento o expediente expuesto.
4. Podrn presentarse tanto alegaciones como sugerencias,
informes y todo tipo de documentos complementarios.
2. Reglamentariamente se establecern medios de
publicidad complementarios a lo dispuesto en este artculo,
segn las caractersticas del Municipio y del instrumento o
expediente objeto de informacin pblica, a fin de
garantizar que la poblacin reciba la informacin que haya
de afectarle.
Artculo 143. Informacin pblica y audiencia a
propietarios por iniciativa privada. 90
1. En los casos en los que esta Ley permite que los
particulares promuevan la informacin pblica por
iniciativa privada, se aplicarn las siguientes reglas:
a) Los promotores publicarn los anuncios de informacin
pblica que hubiera debido publicar el Ayuntamiento,
precisando el carcter con el que actan, los trmites
realizados previamente y la identificacin del
Ayuntamiento donde haya de consultarse la documentacin
y presentarse las alegaciones y dems documentos que
procedan. Asimismo se indicar una pgina Web en la que
pueda consultarse la documentacin tcnica. Copia de los
anuncios se remitir al Ayuntamiento.
b) El Ayuntamiento tendr la obligacin de disponer lo
necesario para la pblica consulta de la documentacin
obrante en sus dependencias durante el plazo aplicable, y de
certificar las alegaciones presentadas, dando traslado de
copia de stas y de la certificacin a los promotores.
c) Los promotores acreditarn la realizacin de la
informacin pblica por iniciativa privada mediante copia
de los anuncios publicados y la certificacin administrativa
de las alegaciones presentadas, as como con copia de stas,
a las que podrn acompaar sus observaciones.
2. En los casos en los que esta Ley permite que los
particulares promuevan la notificacin a los propietarios
por iniciativa privada, se aplicarn las reglas establecidas en
el nmero anterior, con la salvedad de que los interesados
podrn ser notificados por va notarial, lo que se acreditar
mediante el oportuno testimonio notarial.
2. Asimismo los Ayuntamientos debern facilitar copias de

dichos instrumentos, y disponer lo necesario para que los
servicios tcnicos municipales, o en su defecto los de la
Diputacin Provincial, puedan atender las consultas de los
particulares al menos una vez a la semana.
3. Reglamentariamente se establecern medios de difusin
complementarios, segn las caractersticas del Municipio y
de los instrumentos urbansticos concretos.
Artculo 145. Registro de Urbanismo de Castilla y Len.
1. A fin de garantizar la publicidad de los instrumentos de
planeamiento y gestin urbansticos se crea el Registro de
Urbanismo de Castilla y Len, dependiente de la Consejera
competente en materia de urbanismo e integrado en el
Centro de Informacin Territorial de Castilla y Len.
2. El Registro recoger un ejemplar completo de los
instrumentos de ordenacin del territorio y de planeamiento
y gestin urbansticos, incluidos los convenios, que se
aprueben en el mbito de la Comunidad Autnoma, as
como de los estatutos de los consorcios y sociedades
urbansticas y de las entidades urbansticas colaboradoras
que se constituyan.
3. El Registro ser pblico, y reglamentariamente se
establecern las normas de consulta, obtencin de copias,
emisin de certificaciones y otras necesarias para su
funcionamiento.
Artculo 146. Consulta urbanstica. 92
1. Toda persona fsica o jurdica tendr derecho a que el
Ayuntamiento correspondiente le informe por escrito del
rgimen urbanstico aplicable a un terreno concreto, o bien al
sector, unidad de actuacin o mbito de planeamiento o
gestin urbanstica equivalente en que se encuentre incluido.
2. Esta informacin deber facilitarse por el Ayuntamiento
en el plazo de dos meses desde que se presente la solicitud
en el registro municipal, mediante certificacin que
expresar al menos:
a) Los instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos
aplicables, indicando si alguno de ellos est en revisin o
modificacin y en tal caso si se ha acordado la suspensin
de licencias.
91
90
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 1.a) del artculo 143.
92

La Ley 4/2008 ha aadido un apartado 5 al artculo 146.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
b) La clasificacin del suelo y las dems determinaciones

urbansticas significativas, en especial las referidas a sus
posibilidades de urbanizacin y edificacin.
c) Si el terreno tiene condicin de solar y, en caso negativo,
qu actuaciones urbansticas son necesarias para alcanzarla,
en particular en cuanto a los deberes urbansticos exigibles.
3. Cuando el Municipio carezca de los medios necesarios
para proporcionar el servicio de consulta urbanstica, la
obligacin de facilitarlo corresponder a la Diputacin
Provincial.
4. Las Administraciones pblicas podrn convenir con los
Registros de la Propiedad frmulas de colaboracin para
facilitar el acceso a la informacin urbanstica de la que
disponen.
5. Las certificaciones reguladas en este artculo mantendrn
su eficacia mientras sigan en vigor las determinaciones del
planeamiento urbanstico conforme a las cuales se
elaboraron, y como mximo hasta pasado un ao desde su
emisin.
Artculo 147. Cdula Urbanstica.
A fin de facilitar el servicio de consulta urbanstica
regulado en el artculo anterior, los Municipios con
poblacin igual o superior a 20.000 habitantes o que
cuenten con Plan General de Ordenacin Urbana, debern
crear mediante ordenanza la Cdula Urbanstica,
documento normalizado acreditativo de las circunstancias
urbansticas de cada terreno, y que incluir al menos las
sealadas en el artculo 146.2. La ordenanza por la que se
regule la Cdula Urbanstica determinar su plazo de
validez, y podr disponer su exigibilidad para la concesin
de las licencias urbansticas. Los dems Municipios podrn
tambin crear la Cdula Urbanstica.
Artculo 148. Informe de seguimiento de la actividad
urbanstica. 93
Artculo 150. Accin pblica.

1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos
administrativos y los Tribunales ContenciosoAdministrativos la observancia de la legislacin urbanstica
y de los Planes, Programas, Proyectos, Normas y
Ordenanzas.
2. Si dicha accin est motivada por la ejecucin de obras
que se consideren ilegales, podr ejercitarse durante la
ejecucin de las mismas y hasta el transcurso de los plazos
establecidos para la adopcin de las medidas de proteccin
de la legalidad urbanstica.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera. Derechos de realojo y
retorno.
En las actuaciones urbansticas que requieran el desalojo de
los ocupantes legales de viviendas que constituyan su
residencia habitual, se debern garantizar sus derechos de
realojo y retorno, conforme a las siguientes reglas:
a) En actuaciones por expropiacin, la Administracin
expropiante, o en su caso el beneficiario de la expropiacin,
debern poner a disposicin de los ocupantes legales
afectados, viviendas cuyas condiciones de superficie y
precio de venta o alquiler sean conformes tanto a sus
necesidades como a la normativa sobre viviendas con
proteccin pblica. Asimismo habrn de satisfacer los
gastos de traslado y otros accesorios que recayesen sobre
los ocupantes legales afectados.
b) En actuaciones integradas sin expropiacin se aplicar
tambin lo dispuesto en el apartado anterior,
correspondiendo la obligacin de hacer efectivo el derecho
al urbanizador, respecto de los ocupantes legales afectados
en rgimen de propiedad, y al propietario, respecto de los
ocupantes legales afectados en rgimen de arrendamiento.
La Junta de Castilla y Len y los Ayuntamientos con

poblacin igual o superior a 5.000 habitantes deben
elaborar y presentar pblica y peridicamente un informe
de seguimiento de la actividad urbanstica de su
competencia, considerando al menos la sostenibilidad
ambiental y econmica de la misma y la gestin de su
respectivo patrimonio pblico de suelo.
Reglamentariamente se determinar su contenido mnimo,
periodicidad de emisin y dems caractersticas.
c) En actuaciones aisladas sin expropiacin, los ocupantes

legales de viviendas que constituyan su residencia habitual
en rgimen de alquiler, tendrn el derecho de retorno
regulado en la legislacin sobre arrendamientos, as como
el de ser alojados provisionalmente en condiciones
adecuadas hasta que sea posible el retorno, correspondiendo
la obligacin de hacer efectivos tales derechos al
propietario de las viviendas.
Artculo 149. Publicidad privada.
Disposicin adicional segunda. Adecuacin de sanciones.
En la publicidad privada relativa a las transmisiones de

suelo y dems bienes inmuebles no podr incluirse
indicacin alguna contradictoria o disconforme con lo
establecido en la legislacin y en el planeamiento
urbanstico.
Se autoriza a la Junta de Castilla y Len para adecuar

peridicamente el importe de las sanciones establecidas en
esta Ley a las variaciones que pueda experimentar el coste
de la vida, conforme a los ndices oficiales establecidos.
93

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Disposicin adicional tercera. Ayudas e iniciativas

pblicas.94
4. Ofrecer criterios y soluciones para el diseo y ejecucin

de las obras de urbanizacin.
1. Los Presupuestos anuales de Castilla y Len contendrn

las previsiones de gastos necesarias para promover y
facilitar que los Municipios cumplan lo dispuesto en esta
Ley, y en particular para la adaptacin de los instrumentos
de planeamiento y gestin urbansticos.
c) Censo del suelo que deba ser preservado de su

urbanizacin, clasificndose como suelo rstico conforme a
lo previsto en los artculos 15 y 16.
2. La Consejera competente en materia de urbanismo

elaborar un programa de actuaciones de urbanizacin, que
se desarrollar mediante Planes y Proyectos Regionales,
con el objetivo de crear suelo para la construccin de
viviendas con proteccin pblica, adecuadamente equipado
con las dotaciones urbansticas necesarias para la calidad de
vida de la poblacin. Los procedimientos para la
elaboracin, aprobacin y ejecucin de dichos Planes y
Proyectos Regionales se declaran urgentes a los efectos
previstos en la legislacin sobre rgimen jurdico de las
Administraciones pblicas y contratacin administrativa,
as como en la legislacin sectorial aplicable en cada caso.
Disposicin adicional cuarta. Informacin y cartografa
urbansticas. 95
d) Censo del suelo urbanizable y urbanizado de Castilla y

Len, que permita conocer y estudiar la oferta y
comportamiento de este mercado.
e) Estudio del mercado inmobiliario de Castilla y Len,
incluyendo la gestin urbanstica y las caractersticas de la
oferta y demanda de los productos inmobiliarios.
Disposicin adicional quinta. Identificacin de
propietarios. 96
A efectos de la tramitacin de los procedimientos
urbansticos, las referencias a los propietarios contenidas en
esta Ley se entendern hechas a los que consten en el
Registro de la Propiedad y, en caso de fincas no
inmatriculadas, a los titulares que consten en el Catastro.
Disposicin adicional sexta. Bienes Culturales. 97
Corresponder a la Administracin de la Comunidad

Autnoma, a travs de la Consejera competente en materia
de urbanismo, producir, recopilar, coordinar, actualizar y
divulgar la informacin y documentacin escrita,
fotogrfica y cartogrfica, sobre el territorio de la
Comunidad Autnoma, adecuadamente normalizada, as
como elaborar reglamentos, instrucciones, estudios y
anlisis que faciliten y orienten la elaboracin y ejecucin
de los instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos,
entre los que estarn los siguientes:
a) Normas tcnicas urbansticas, de rango reglamentario,
que desarrollen aspectos de esta Ley que precisen de
aclaracin, o que sealen requisitos de calidad, claridad y
homogeneidad de los instrumentos de planeamiento y
gestin urbanstica, as como criterios para la clasificacin
del suelo, la determinacin de reservas para sistemas
generales y otras dotaciones urbansticas y, en general, para
la concrecin de las determinaciones de los instrumentos de
planeamiento urbanstico, y para la autorizacin de usos
excepcionales en suelo rstico.
b) Instrucciones tcnicas urbansticas, que con carcter
orientativo puedan:
1. Interpretar y aclarar aspectos de esta Ley o de su
relacin con la legislacin sectorial.
2. Proponer objetivos de calidad, claridad y homogeneidad
de los instrumentos de planeamiento y gestin urbanstica.
3. Ofrecer modelos de ordenacin para las situaciones ms
comunes en la prctica urbanstica.
Las referencias hechas en esta Ley a los Bienes de Inters

Cultural se entendern hechas igualmente a los bienes
incluidos en el Inventario de Bienes de Patrimonio Cultural
de Castilla y Len.
Disposicin adicional sptima. Garanta o fianza para la
gestin de residuos de construccin y demolicin del
Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se
regula la produccin y gestin de los residuos de
construccin y demolicin. 98
1. El solicitante de la licencia urbanstica deber otorgar
garanta o fianza equivalente para garantizar la correcta
gestin de los residuos de construccin y demolicin que
hayan de generarse por los actos de uso de suelo habilitados
por la licencia. Esta obligacin no ser exigible a los
solicitantes de licencias urbansticas para obras de
modificacin o reforma de construcciones o instalaciones
existentes en el mbito domiciliario o domstico, de sencilla
tcnica y escasa entidad constructiva y econmica, y que no
precisen de proyecto firmado por profesionales titulados.
2. Las Entidades Locales condicionarn el otorgamiento de
las licencias urbansticas a la previa constitucin de esta
fianza o garanta equivalente.
3. La fianza o garanta equivalente se cancelar,
procediendo a su devolucin, cuando el productor de los
residuos acredite su entrega al gestor autorizado mediante
la presentacin de los certificados de gestin previstos
reglamentariamente.
94
La Ley 4/2008 ha modificado el ttulo y el apartado 2 de la disposicin

adicional tercera.
95
La Ley 4/2008 ha modificado los apartados a) y b) de la disposicin
adicional cuarta.
96
La Ley 4/2008 ha aadido una disposicin adicional quinta.

La Ley 4/2008 ha aadido una disposicin adicional sexta.
98
La Ley 19/2010 ha aadido una disposicin adicional sptima.
97

_______________________________________________________________________________________________________________________________
4. El importe de la fianza ser de dieciocho euros por

tonelada de residuos cuya generacin se prevea en el estudio
de gestin de residuos de construccin y demolicin, con un
mnimo de trescientos euros y un mximo del dos por ciento
del presupuesto de construccin previsto en el proyecto.
5. Las cuantas de la fianza prevista en el apartado anterior
podrn ser actualizadas mediante orden del titular de la
consejera competente en materia de residuos, de acuerdo
con los ndices de precios al consumo experimentados en
dicho perodo, o en virtud de las circunstancias existentes
en el mercado.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS 99
Disposicin transitoria primera (Ley 5/1999). Adaptacin a
la Ley. 100
habitantes debern adaptarse a esta Ley cuando procedan a la
Revisin de su Plan General de Ordenacin Urbana, y en
cualquier caso antes de cuatro aos desde la entrada en vigor
de la Ley. Asimismo podrn adaptarse mediante una
modificacin del Plan General.
2. Los Municipios con poblacin inferior a 20.000 habitantes
debern adaptarse a esta Ley cuando procedan a la
elaboracin o revisin de su instrumento de planeamiento
general.
habitantes sin planeamiento general vigente, debern contar
con Normas Urbansticas Municipales antes de dos aos
desde la entrada en vigor de la Ley. En tanto no se aprueben,
toda construccin, ampliacin o demolicin de edificios en
dichos Municipios requerir autorizacin de la Comisin
Territorial de Urbanismo previa al otorgamiento de licencia
urbanstica, segn el procedimiento regulado en el artculo 25.
4. Los Municipios con poblacin inferior a 5.000 habitantes
sin planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta
Ley, se adaptarn a ella se mediante la aprobacin de Normas
Urbansticas Municipales, o bien mediante los instrumentos de
ordenacin del territorio habilitados para ello en su
legislacin especfica.
5. El incumplimiento de los plazos fijados en los nmeros 1 y 3
de este artculo justificar la subrogacin de la Comunidad
Autnoma conforme a lo previsto en el artculo 59.
Disposicin transitoria segunda (Ley 5/1999). Vigencia de
las Normas Provinciales. 101
Conforme a la legislacin sobre ordenacin del territorio, en
tanto no se aprueben Directrices de Ordenacin de mbito
subregional sobre su mbito de aplicacin, las Normas

Subsidiarias de Planeamiento Municipal con mbito
provincial y los Planes de Conjunto aprobados con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley continuarn
vigentes, y podrn ser modificados para adaptarlos podrn ser
modificadas para adaptarlas a circunstancias *sobrevenidas,
mediante el procedimiento previsto en la legislacin sobre
ordenacin del territorio para modificar las Directrices de
Ordenacin de mbito subregional. Cuando proceda su
Revisin, se llevar a efecto por el procedimiento establecido
en dicha legislacin para la aprobacin de Directrices de
Ordenacin de mbito subregional.
Disposicin transitoria tercera (Ley 5/1999). Vigencia de los
Planes Generales de Ordenacin Urbana y de las Normas
Subsidiarias de Planeamiento Municipal.102
1. En los Municipios con planeamiento general vigente a la
entrada en vigor de esta Ley, y en tanto no se adapten a ella
conforme a la disposicin transitoria primera, el rgimen
urbanstico aplicable ser el establecido en esta Ley, con las
siguientes particularidades:
a) En el suelo urbano no incluido en unidades de actuacin,
unidades de ejecucin, o mbitos equivalentes, se aplicar el
rgimen establecido en esta Ley para el suelo urbano
consolidado, con la salvedad de que el aprovechamiento
correspondiente a los propietarios de terrenos reservados
para dotaciones urbansticas pblicas, en su caso, ser la
media ponderada de los aprovechamientos correspondientes a
los propietarios de los terrenos servidos por la dotacin,
calculada conforme a lo dispuesto en la legislacin del
Estado.
b) En el suelo urbano incluido en unidades de actuacin,
unidades de ejecucin, o mbitos equivalentes, se aplicar el
rgimen establecido en esta Ley para el suelo urbano no
consolidado, con la salvedad de que para determinar el
aprovechamiento correspondiente a los propietarios de
terrenos incluidos en reas de reparto, las referencias al
aprovechamiento medio del sector se entendern hechas al
aprovechamiento tipo del rea de reparto.
c) En el suelo urbanizable programado, en todo caso, en el
suelo urbanizable no programado con Programa de Actuacin
Urbanstica aprobado, y en el suelo apto para urbanizar con
sectores delimitados y con aprovechamiento medio o ndice
equivalente, se aplicar el rgimen establecido en esta Ley
para el suelo urbanizable delimitado, con la salvedad
sealada en el apartado anterior.
d) En el suelo urbanizable no programado y en el suelo apto
para urbanizar que no cumplan las condiciones sealadas en
el apartado anterior, se aplicar el rgimen establecido en
esta Ley para el suelo urbanizable no delimitado, con la
salvedad sealada en el apartado b).
99
La Ley 4/2008 no ha derogado formalmente las disposiciones transitorias

de las leyes 5/1999 y 10/2002; sin embargo, su eficacia prctica ha sido
desplazada por las disposiciones transitorias de la propia Ley 4/2008.
100
La eficacia prctica de esta disposicin ha sido desplazada por la
disposicin transitoria primera de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
101
disposicin transitoria sexta de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
102
Los apartados 1 y 2 fueron derogados por la Ley 10/2002 en lo relativo

a los planes generales de ordenacin urbana; no obstante, la eficacia
prctica de esta disposicin ha sido desplazada por la disposicin
transitoria tercera de la Ley 4/2008 (ver nota 99).

_______________________________________________________________________________________________________________________________
e) En el suelo no urbanizable comn, suelo no urbanizable

genrico o denominacin equivalente que implique la
inexistencia de una proteccin especial, se aplicar el rgimen
establecido en esta Ley para el suelo rstico comn, con la
salvedad de que, en tanto el Plan General no se adapte a esta
Ley, el Ayuntamiento no podr ejercer la competencia para la
autorizacin de los usos excepcionales en suelo rstico.
f) En el suelo no urbanizable protegido, especialmente
protegido, o denominacin equivalente que implique una
proteccin especial, se aplicar el rgimen establecido en el
planeamiento urbanstico, si bien se aplicar lo previsto en el
artculo 25 para la autorizacin de usos excepcionales, con la
salvedad sealada en el apartado anterior.
g) No obstante lo dispuesto en los dos apartados anteriores, en
el suelo no urbanizable situado en el entorno de proteccin de
los bienes inmuebles de inters cultural, o en defecto de ste
dentro de una banda de 50 metros desde el lmite exterior de
dichos bienes, se aplicar el rgimen establecido en esta Ley
para el suelo rstico con proteccin del patrimonio cultural.
2. Las modificaciones de los Planes Generales de Ordenacin
Urbana y de las Normas Subsidiarias de Planeamiento
Municipal vigentes a la entrada en vigor de esta Ley se
ajustarn a lo dispuesto en ella. Sin embargo, en tanto el Plan
General no se adapte a esta Ley, distinguiendo con claridad
las determinaciones de ordenacin general, el Ayuntamiento
no podr ejercer la competencia para la aprobacin de las
modificaciones que no afecten a la ordenacin general.
3. En los Municipios con poblacin inferior a 20.000
habitantes y que cuenten con Plan General de Ordenacin
Urbana aprobado definitivamente a la entrada en vigor de
esta Ley, y en tanto no se adapten a la misma, no ser de
aplicacin lo dispuesto en los artculos 17, 25, 36, 55, 58, 109,
123, 129, 131, 132 y 147 en cuanto a la equiparacin o
aproximacin de su rgimen urbanstico al de los Municipios
con poblacin igual o superior a 20.000 habitantes,
aplicndose hasta su adaptacin a esta Ley el rgimen de los
dems Municipios con poblacin inferior a 20.000 habitantes.
Disposicin transitoria cuarta (Ley 5/1999). Vigencia de los
Proyectos de Delimitacin de Suelo Urbano.103
1. En los Municipios con Proyecto de Delimitacin del Suelo
Urbano vigente a la entrada en vigor de esta Ley, y en tanto
no se adapten a ella segn lo previsto en la disposicin
transitoria primera, el rgimen urbanstico aplicable ser el
establecido en esta Ley, con las siguientes particularidades:
a) En los terrenos incluidos en la delimitacin de suelo
urbano, se aplicar el rgimen establecido en esta Ley para el
suelo urbano en Municipios sin planeamiento urbanstico.
b) En los terrenos excluidos de la delimitacin de suelo
urbano, se aplicar el rgimen establecido en esta Ley para el
suelo rstico en Municipios sin planeamiento urbanstico.
103

disposicin transitoria quinta de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
2. Las modificaciones de los Proyectos de Delimitacin del

Suelo Urbano se aprobarn por el procedimiento previsto
para las modificaciones de las Normas Urbansticas
Municipales, y las determinaciones resultantes debern
ajustarse a lo previsto en esta Ley.
Disposicin transitoria quinta (Ley 5/1999). Vigencia de los
dems instrumentos urbansticos.104
Los dems instrumentos de planeamiento urbanstico vigentes
a la entrada en vigor de esta Ley, se ejecutarn conforme a lo
dispuesto en la disposicin transitoria tercera y a sus propias
determinaciones.
Disposicin transitoria sexta (Ley 5/1999). Instrumentos y
procedimientos urbansticos en tramitacin.105
1. Los instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos
aprobados inicialmente a la entrada en vigor de esta Ley,
podrn continuar tramitndose de acuerdo a la legislacin
anterior, como mximo hasta pasado un ao desde dicho
momento. En tal caso su rgimen de vigencia ser el previsto
en las disposiciones transitorias anteriores.
2. Los procedimientos para la concesin de licencias,
autorizacin de usos excepcionales en suelo no urbanizable,
declaracin de incumplimiento de deberes urbansticos,
declaracin de ruina, inclusin en el Registro Municipal de
Solares, recaudacin de cuotas de urbanizacin y dems
procedimientos urbansticos ya iniciados a la entrada en vigor
de esta Ley, se resolvern de acuerdo con la legislacin
anterior, como mximo hasta pasado un ao desde dicho
momento. A tal efecto se considerarn iniciados los
procedimientos con aprobacin inicial, o de no existir dicho
trmite cuando se hubiera publicado anuncio de informacin
pblica, o de no existir ninguno de dichos trmites cuando se
haya presentado solicitud con su documentacin exigible
completa.
3. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, no podrn
aprobarse inicialmente Planes Generales de Ordenacin
Urbana, Estudios de Detalle, Planes Parciales, Planes
Especiales, Proyectos de Reparcelacin o Proyectos de
Urbanizacin que no se ajusten a lo previsto en esta Ley para
dichos instrumentos. Asimismo no podrn aprobarse
inicialmente, en ningn caso, nuevos Proyectos de
Delimitacin de Suelo Urbano, Programas de Actuacin
Urbanstica, Normas Subsidiarias, Normas Complementarias
o Proyectos de Compensacin.
Disposicin transitoria sptima (Ley 5/1999). Instrumentos
urbansticos en ejecucin.106
Los instrumentos de gestin urbanstica en ejecucin a la
entrada en vigor de esta Ley se terminarn de ejecutar
conforme a la legislacin anterior, salvo que incumplidos los
104

disposicin transitoria cuarta de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
105
disposicin transitoria segunda de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
106
disposicin transitoria cuarta de la Ley 4/2008 (ver nota 99).

_______________________________________________________________________________________________________________________________
plazos aplicables, el Ayuntamiento acuerde su sujecin al

rgimen establecido en esta Ley para las actuaciones
integradas. A tal efecto se entender que estn en ejecucin:
a) En el sistema de compensacin, desde la aprobacin de las
bases y estatutos de la Junta de Compensacin.
b) En el sistema de cooperacin, desde la aprobacin del
proyecto de reparcelacin o la declaracin de su
innecesariedad.
c) En el sistema de expropiacin, desde la aprobacin de la
relacin de propietarios y la descripcin de los bienes y
derechos.
1. En los Municipios citados en la salvedad 1 de la letra

anterior, las referencias al aprovechamiento medio del sector se
entendern hechas al aprovechamiento tipo del rea de reparto.
2. En los Municipios citados en la salvedad 2 de la letra
anterior, los propietarios podrn materializar el
aprovechamiento normal de las parcelas calificadas con
determinados usos terciarios seleccionados en el Plan General,
sobre una o varias parcelas calificadas con uso residencial, con
los ndices de correccin por cambio de zona y uso que
procedan, hasta el lmite determinado por el coeficiente de
aprovechamiento mximo, y con las cesiones al Ayuntamiento
que se estipulen en los convenios que concreten estas
transferencias de aprovechamientos o en el mismo Plan
General.
Disposicin transitoria (Ley 10/2002).107

En los Municipios que a la entrada en vigor de esta Ley
cuenten con Plan General de Ordenacin Urbana an no
adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de
Castilla y Len, el rgimen urbanstico aplicable hasta dicha
adaptacin ser el establecido en la citada Ley 5/1999, con las
a) En el suelo urbano no incluido en unidades de actuacin,
unidades de ejecucin o mbitos equivalentes, se aplicar el
rgimen establecido para el suelo urbano consolidado en la
Ley 5/1999, con las siguientes salvedades:
1. En los Municipios en los que el Plan General determine el
aprovechamiento correspondiente a los propietarios aplicando
un coeficiente de aprovechamiento tipo para cada rea de
reparto, cuando el aprovechamiento correspondiente a los
propietarios sea inferior al permitido por el planeamiento sobre
sus parcelas, el exceso corresponde al Ayuntamiento, y cuando
sea superior, los propietarios deben ser compensados en
metlico o bien con terrenos o aprovechamiento urbanstico de
valor equivalente.
2.En los Municipios en los que el Plan General determine el
aprovechamiento correspondiente a los propietarios aplicando
coeficientes de aprovechamiento normal y mximo, los
propietarios podrn materializar el aprovechamiento normal de
dos o ms parcelas sobre una de ellas, con los ndices de
correccin por cambio de zona y uso que procedan, hasta el
lmite determinado por el coeficiente de aprovechamiento
mximo. En tal caso, los propietarios cedern las parcelas
restantes al Ayuntamiento para su incorporacin al Patrimonio
Municipal de Suelo.
3. En los dems Municipios, el aprovechamiento
correspondiente a los propietarios de terrenos reservados para
dotaciones urbansticas pblicas ser la media ponderada de
los aprovechamientos correspondientes a los propietarios de los
terrenos servidos por la dotacin, calculada conforme a lo
dispuesto en la legislacin del Estado.
b) En el suelo urbano incluido en unidades de actuacin,
unidades de ejecucin o mbitos equivalentes, se aplicar el
rgimen establecido para el suelo urbano no consolidado en la
Ley 5/1999, con las siguientes salvedades:
107

disposicin transitoria tercera de la Ley 4/2008 (ver nota 99).
c) En el suelo urbanizable programado y en el suelo

urbanizable no programado con Programa de Actuacin
Urbanstica, se aplicar el rgimen establecido para el suelo
urbanizable delimitado en la Ley 5/1999, con las salvedades
citadas en la letra anterior.
d) En el suelo urbanizable no programado sin Programa de
Actuacin Urbanstica, se aplicar el rgimen establecido
para el suelo urbanizable no delimitado en la Ley 5/1999, con
las salvedades citadas en la letra b).
e) En el suelo no urbanizable comn, genrico o con cualquier
denominacin que implique la inexistencia de una proteccin
especial, se aplicar el rgimen establecido para el suelo
rstico comn en la Ley 5/1999, salvo en el entorno de
proteccin de los Bienes de Inters Cultural o en su defecto en
una banda de 50 metros desde su lmite exterior, donde se
aplicar el rgimen establecido para el suelo rstico con
proteccin cultural.
f) En el suelo no urbanizable especialmente protegido o con
cualquier denominacin que implique la existencia de una
proteccin especial, se aplicar el rgimen establecido en el
Plan General de Ordenacin Urbana, con la salvedad citada
en la letra anterior.
g) En todo caso, las modificaciones y revisiones de los Planes
Generales de Ordenacin Urbana vigentes a la entrada en
vigor de esta Ley deben ajustarse a lo dispuesto en la Ley
5/1999.
Disposicin transitoria primera (Ley 4/2008).
Adaptacin a la Ley.
Los municipios debern adaptarse a lo dispuesto en esta
Ley cuando procedan a la elaboracin o revisin de su
planeamiento general. No obstante, los instrumentos de
planeamiento de desarrollo que se aprueben hasta entonces
deben tambin cumplir lo dispuesto en esta Ley, incluso si
ello impide ajustarse a las determinaciones del
planeamiento general vigente. Asimismo las
modificaciones de cualesquiera instrumentos de
planeamiento urbanstico deben tambin cumplir lo
dispuesto en esta Ley, si bien tan slo en las
determinaciones que sean objeto de modificacin.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Disposicin transitoria segunda (Ley 4/2008).

Instrumentos y procedimientos urbansticos en
tramitacin.
Los instrumentos y procedimientos regulados en la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len que hayan sido iniciados
antes de la entrada en vigor de esta Ley podrn resolverse
conforme a la legislacin anterior, como mximo hasta
pasado un ao desde dicha entrada en vigor. A tal efecto se
consideran iniciados los instrumentos y procedimientos con
aprobacin inicial, o de no ser exigible ese trmite, cuando
se hayan publicado los anuncios de informacin pblica
preceptivos, o de no ser exigibles estos, cuando se haya
presentado la solicitud con toda su documentacin
completa. Asimismo se consideran iniciados los Planes
Parciales con informes favorables a la consulta regulada en
el artculo 427 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y
Len. El rgimen de vigencia de los instrumentos as
aprobados ser el previsto en las disposiciones transitorias
segunda y tercera.
Disposicin transitoria tercera (Ley 4/2008). Vigencia de
los instrumentos de planeamiento general.
En los municipios con planeamiento general, el rgimen
urbanstico aplicable hasta que se adapten a esta Ley ser el
establecido en la Ley de Urbanismo de Castilla y Len, con
las modificaciones introducidas por esta Ley y con las
a) En los municipios que al entrar en vigor esta Ley no
hubieran adaptado su planeamiento general a la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len:
1. En suelo urbano no incluido en unidades de actuacin o
de ejecucin, o mbitos equivalentes, se aplicar el rgimen
del suelo urbano consolidado.
2. En suelo urbano incluido en unidades de actuacin o de
ejecucin, o mbitos equivalentes, se aplicar el rgimen
del suelo urbano no consolidado.
3. En suelo urbanizable programado y en suelo apto para
urbanizar con sectores delimitados se aplicar el rgimen
del suelo urbanizable.
4. En suelo urbanizable no programado, en suelo apto para
urbanizar sin sectores delimitados y en suelo no urbanizable
comn, genrico o con cualquier denominacin que
implique la inexistencia de proteccin especial se aplicar
el rgimen del suelo rstico comn.
5. En suelo no urbanizable protegido o con cualquier
denominacin que implique proteccin especial, se aplicar
el rgimen que establezca el propio planeamiento general.
6. Las competencias municipales sern las previstas en la
Ley de Urbanismo de Castilla y Len para los municipios
con Normas Urbansticas Municipales.
7. En municipios con ms de 20.000 habitantes no podrn
aprobarse definitivamente modificaciones del planeamiento
general ni instrumentos de planeamiento de desarrollo.
8. En los dems municipios con ms de 5.000 habitantes
no podrn aprobarse definitivamente modificaciones del
planeamiento general. A partir del 3 de marzo de 2009 esta
limitacin se extender a los instrumentos de planeamiento
de desarrollo.
9. El Consejero de Fomento podr aprobar cuando le

corresponda, o en otro caso autorizar la aprobacin, de las
modificaciones e instrumentos citados en los dos apartados
anteriores, cuando concurran circunstancias de relevante
inters social.
b) En los municipios que al entrar en vigor esta Ley ya
hubieran adaptado su planeamiento general a la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len:
1. En suelo urbanizable delimitado se aplicar el rgimen
del suelo urbanizable.
2. En suelo urbanizable no delimitado se aplicar tambin
el rgimen del suelo urbanizable, si bien previa o
simultneamente al Plan Parcial deber aprobarse una
modificacin del planeamiento general que establezca las
determinaciones de ordenacin general exigibles para el
suelo urbanizable.
Disposicin transitoria cuarta (Ley 4/2008). Vigencia de
los instrumentos de planeamiento de desarrollo y de
gestin urbanstica.
Los instrumentos de planeamiento de desarrollo vigentes al
entrar en vigor esta Ley se ejecutarn conforme a lo
dispuesto en la disposicin transitoria tercera y a sus
propias determinaciones. Los instrumentos de gestin
urbanstica en ejecucin al entrar en vigor esta Ley se
terminarn de ejecutar conforme a la legislacin anterior.
Disposicin transitoria quinta (Ley 4/2008). Vigencia de
los Proyectos de Delimitacin del Suelo Urbano.
En los municipios con Proyecto de Delimitacin del Suelo
Urbano vigente al entrar en vigor esta Ley, el rgimen
urbanstico aplicable hasta que se apruebe un instrumento
de planeamiento general ser el establecido en la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len, con las modificaciones
introducidas por esta Ley y con las siguientes
particularidades:
a) En los terrenos incluidos en la delimitacin de suelo
urbano se aplicar el rgimen establecido en la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len para el suelo urbano en
municipios sin planeamiento urbanstico.
b) En los terrenos excluidos de la delimitacin de suelo
urbano se aplicar el rgimen establecido en la Ley de
Urbanismo de Castilla y Len para el suelo rstico en
municipios sin planeamiento urbanstico.
c) Las modificaciones de los Proyectos de Delimitacin del
Suelo Urbano se aprobarn mediante el procedimiento
establecido para modificar las Normas Urbansticas
Municipales, y las determinaciones que resultan debern
ajustarse a lo previsto en la Ley de Urbanismo de Castilla y
Len.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Disposicin transitoria sexta (Ley 4/2008). Vigencia de

las Normas Provinciales y Planes de Conjunto.
DISPOSICIONES FINALES
Disposicin final primera (Ley 5/1999). 108
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con

mbito provincial y los Planes de Conjunto que estn
vigentes al entrar en vigor esta Ley, seguirn estndolo
hasta que se apruebe un instrumento de ordenacin del
territorio o de planeamiento general sobre su mbito de
aplicacin y, entre tanto, podrn ser modificados con el
procedimiento previsto en el artculo 55 bis de la Ley de
Disposicin final segunda (Ley 5/1999). Legislacin de

ordenacin del territorio. 109
1. En lo no previsto por esta Ley, las relaciones entre los
instrumentos de planeamiento y gestin urbansticos y los
instrumentos de ordenacin del territorio se regirn por lo
dispuesto en la legislacin de ordenacin del territorio de
Castilla y Len.
DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Disposicin derogatoria (Ley 5/1999)
Quedan derogadas la Ley 9/1997, de 13 de octubre, de
medidas transitorias en materia de Urbanismo y cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
previsto en esta Ley.
Quedan derogados el apartado 2.b) del artculo 138 de la Ley
5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len, as
como los apartados 1 y 2 de la Disposicin transitoria tercera
de la misma Ley, en cuanto a los Planes Generales de
Ordenacin Urbana, y asimismo cuantas otras disposiciones
de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en esta Ley.
2. Cuando los instrumentos de ordenacin del territorio

incluyan entre sus determinaciones las previstas en los
Ttulos II, III, IV y V de esta Ley, tendrn respectivamente
la consideracin de instrumentos de planeamiento
urbanstico, gestin urbanstica, intervencin en el uso del
suelo o intervencin en el mercado de suelo, a los efectos
de lo dispuesto en esta Ley. En tales supuestos,
correspondern a la Comunidad Autnoma las
competencias propias de los municipios, sin ms limitacin
que la obligada justificacin del inters regional que
habilite el ejercicio directo de la actividad urbanstica por la
Comunidad Autnoma.
Disposicin final tercera (Ley 5/1999). Desarrollo
reglamentario.
Se autoriza a la Junta de Castilla y Len para dictar cuantas
disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicacin
de esta Ley.
Quedan derogados:
a) Los siguientes preceptos de la Ley 5/1999, de 8 de abril,
de Urbanismo de Castilla y Len: el artculo 14, el artculo
26, el artculo 27, el artculo 28, el artculo 29, el artculo 39,
los apartados 3 y 5 del artculo 55, el apartado 4 del artculo
72, los apartados 1.a), 1.b) y 1.c) del artculo 81, el apartado
3.a) del artculo 94 y los apartados 2 y 3 del artculo 132.
b) La disposicin transitoria primera del Decreto 22/2004,
de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de
c) Las determinaciones de los instrumentos de
planeamiento urbanstico en vigor que:
1. Impongan cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos
reservados para espacios libres pblicos o equipamientos en
suelo urbano consolidado.
2. Determinen el aprovechamiento de los propietarios
aplicando porcentajes sobre el aprovechamiento real, medio
o tipo, diferentes a los sealados en esta Ley.
3. Establezcan con carcter obligatorio un sistema de
actuacin concreto para desarrollar una unidad de
actuacin.
d) El supuesto 5 del apartado 1.h) del artculo 4 de la Ley
1/2002, de 9 de abril, reguladora del Consejo Consultivo de
Castilla y Len.
Disposicin final primera (Ley 4/2008). Desarrollo

normativo.
Se autoriza a la Junta de Castilla y Len para dictar cuantas
disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicacin
de esta Ley.
Disposicin final segunda (Ley 4/2008). Entrada en
vigor.110
Esta Ley entrar en vigor al da siguiente de su publicacin
en el Boletn Oficial de Castilla y Len, salvo en lo relativo
a los mandatos sobre publicacin en pginas electrnicas
que se introducen en los artculos 52, 61, 142 y 144 de la
Ley de Urbanismo de Castilla y Len, que entrarn en vigor
transcurrido un ao desde la fecha anterior.
108
La disposicin final primera de la Ley 5/1999 no ha sido formalmente

derogada, pero qued vaca de contenido ya en el ao 2004, ya que su
eficacia se limitaba al perodo previo a la aprobacin del Reglamento de
109
La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 de la disposicin final
segunda.
110
La referencia a varios artculos de la Ley de Urbanismo guarda relacin
con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2008.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Exposicin de motivos de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de

I. El artculo 26.1 del Estatuto de Autonoma de Castilla y
Len atribuy a la Comunidad Autnoma la competencia
exclusiva en materia de urbanismo, desarrollando as la
previsin contenida en el artculo 148.1.3 de la Constitucin
Espaola.
Esta asuncin estatutaria no supuso una ruptura del marco
jurdico urbanstico, ya que se mantuvo la vigencia del Texto
Refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin
Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril;
norma heredera de la Ley de 1956, que fue la que, ya
entonces, defini los dos principios que an rigen el
urbanismo espaol: respeto de la propiedad privada del suelo,
y decisin pblica sobre su destino, a fin de que ste sea
conforme con el inters general. Hoy en da, la validez de tales
principios ha quedado firmemente asentada tanto por su
reconocimiento en la Constitucin, como por su aceptacin
unnime en los pases con sistemas econmicos y polticos
similares a los nuestros.
Dicha base normativa, completada con los reglamentos y
otras disposiciones aprobados entre 1978 y 1981, result
vlida durante los primeros aos de ejercicio de las
competencias asumidas. De hecho, casi todos los Municipios
de cierto tamao abordaron procesos de ordenacin
orientados a transformar la ciudad heredada, con resultados
estimables, producto de una afortunada combinacin de
oportunidad en el tiempo, calidad y moderacin en su
contenido y voluntad poltica para su aplicacin. Es cierto que
el panorama no estaba exento de sombras, como las
dificultades en la gestin urbanstica, la ausencia de
planeamiento en gran nmero de Municipios y sobre todo el
escaso respeto de la normativa en extensos mbitos
periurbanos y rurales. Pese a ello, para cuando a fines de la
pasada dcada la Administracin del Estado plante una
nueva reforma, en Castilla y Len se estaba consolidando una
prctica urbanstica rigurosa y prometedora.
La Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Rgimen
Urbanstico y Valoraciones del Suelo, introdujo importantes
novedades en el marco jurdico del urbanismo. Pero aunque
afirmaba su intencin de atenerse al orden constitucional de
competencias, en la prctica estableca un nuevo sistema, por
cierto singular en el derecho comparado, que fue entendido en
nuestra Comunidad como vulneracin del citado orden
competencial; por ello la Junta de Castilla y Len estuvo entre
las instituciones que la impugnaron. Aprobado en 1992 el
texto que refundi dicha Ley con el ordenamiento anterior, fue
ste el objeto final de la Sentencia del Tribunal Constitucional
61/1997, de 20 de marzo, que anul la mayor parte de sus
preceptos. Recuper entonces su vigor el texto legal de 1976,
pero en ardua coexistencia con los preceptos no anulados de
1992, con una abundante legislacin sectorial posterior a la
Constitucin, y con las ltimas reformas estatales en la
materia: Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio y Ley 7/1997,
de 14 de abril, ambos de medidas liberalizadoras, y Ley
6/1998, de 13 de abril, de Reforma del Rgimen del Suelo y
Valoraciones, en la que el Estado ejerce sus competencias
para definir el contenido bsico de la propiedad del suelo.
Tal situacin implica una llamada al legislador autonmico,

tanto para aclarar la notoria complejidad normativa, como
para ejercer su propia competencia urbanstica, una vez
excluida la posibilidad de una legislacin estatal supletoria. A
fin de ganar tiempo para la reflexin y el debate necesarios,
las Cortes de Castilla y Len aprobaron la Ley 9/1997, de 13
de octubre, de medidas transitorias en materia de urbanismo,
cuyo limitado pero importante objeto fue rehabilitar la
cobertura legal de algunos mecanismos de participacin
pblica en las plusvalas urbansticas, y la Junta de Castilla y
Len ha tramitado separadamente el Proyecto de Ley de
Ordenacin del Territorio, en el que se regulan los
instrumentos de intervencin en mbitos supramunicipales y
se aborda sin ms espera la tan necesaria coordinacin de las
actuaciones con incidencia territorial.
II. Suficientemente justificada la conveniencia y oportunidad
de esta Ley, su elaboracin parte de la expresa aceptacin de
los principios del ordenamiento urbanstico consolidados en
Espaa a partir de 1956, habida cuenta del reconocimiento
general de que gozan; y por tanto se recogen los preceptos de
1976 1992 que mantienen su utilidad. Pero al mismo tiempo
se ofrecen soluciones nuevas para nuestros problemas
especficos, obtenidas tanto de la experiencia y la prctica
urbansticas como del debate terico reciente; de hecho, no
pocas provienen del llamado Documento de Salamanca, que
en 1994 recogi las recomendaciones de la comisin de
expertos sobre urbanismo, y otras muchas del amplio proceso
de participacin realizado antes de la aprobacin del
Proyecto de Ley, cuyo xito constituye una garanta de
seguridad para su aplicacin futura.
Cuatro son los objetivos principales que la Ley persigue. El
primero es reducir la complejidad normativa, codificando
dentro del aclarado marco competencial, el conjunto de
preceptos reguladores del urbanismo. Por ello esta Ley
desarrolla la legislacin bsica del Estado, constituida por la
citada Ley 6/1998 y por los artculos subsistentes del Texto
Refundido de 1992, y sustituye a las normas de carcter
supletorio: el Texto Refundido de 1976 y las dems
disposiciones aprobadas hasta 1981; si bien los Reglamentos
urbansticos habrn de seguir aplicndose hasta que se
apruebe el correspondiente desarrollo de esta Ley, en lo que
no se opongan a la misma.
Ahora bien, son indisponibles para el legislador autonmico
las materias de competencia exclusiva del Estado, algunas tan
relevantes para el urbanismo como el procedimiento
expropiatorio, las valoraciones del suelo y la normativa sobre
Registros de la Propiedad, transmisin y reparcelacin de
fincas (en relacin con los deberes urbansticos, extincin o
transformacin de derechos y cargas, rgimen fiscal...),
derecho de superficie, declaracin de obra nueva, nulidad de
licencias en zonas verdes o espacios libres, y en general el
rgimen jurdico de las Administraciones pblicas. Ello sin
perjuicio de que la citada relacin con el urbanismo justifique
el esfuerzo realizado para engarzar con precisin los
instrumentos correspondientes, e imponga la necesidad de
numerosas referencias.

_______________________________________________________________________________________________________________________________
Como segundo objetivo se busca adaptar la normativa

urbanstica a las caractersticas y problemas particulares de
Castilla y Len: entre ellos, la debilidad demogrfica y la
fragmentacin administrativa, responsables de que no siempre
puedan ser razonablemente satisfechos objetivos elementales
de la actividad urbanstica pblica; pero tambin de la
relevancia que ha de darse al tratamiento del suelo rstico y
de los pequeos Municipios. En efecto, Castilla y Len es una
Comunidad singular por su tamao y por la estructura de su
poblamiento: aqu lo que no es urbano no puede ser concebido
como simple no urbanizable, y lo urbanizable futuro no puede
ser hegemnico sobre un espacio rural con valores propios.
Tampoco puede ignorarse el escaso grado de urbanizacin,
apenas el uno por ciento del territorio, a pesar de la profunda
herencia urbana de origen medieval; y desde luego, la falta
del tamao suficiente dificulta la eficacia de los servicios, muy
vinculada al grado de concentracin de la poblacin servida.
Todo ello impone la necesidad de adaptar los instrumentos
legales a nuestras peculiaridades, entre las que destaca el
protagonismo de la Administracin local, que se reconoce
mediante la atribucin general de la competencia urbanstica
a los Municipios. Tal decisin es hoy posible, una vez
deslindados el urbanismo y la ordenacin del territorio, siendo
sta ltima el campo de actuacin propio de la Administracin
de la Comunidad Autnoma.
El tercer objetivo es incorporar a la actividad urbanstica
principios exigidos con fuerza por la sociedad, como la
transparencia administrativa (el acceso a la informacin), el
fomento de la cohesin social y la proteccin del medio
ambiente y del patrimonio, llamados a compartir en forma
creciente el peso de las decisiones de ordenacin urbanstica
con los histricos valores de abaratamiento del suelo y
dotacin de servicios. No es fcil traducir en legislacin estas
intenciones, cuando el contexto social an identifica
desarrollo econmico con urbanizacin, progreso social con
produccin y consumo de usos urbanos. Sin embargo esta Ley
aborda con especial inters la relacin entre urbanismo,
desarrollo sostenible y cohesin social, y asumiendo los
principios recogidos en los Ttulos XIV y XVI del Tratado de la
Unin Europea y en otros documentos como la Declaracin
de Rio, el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano o la Carta
Europea de las Ciudades Sostenibles, considera que el suelo,
el territorio, es un patrimonio colectivo que ha de ser utilizado
de forma equilibrada y sostenible para legarlo a las
generaciones futuras. Y asimismo, que debe la Administracin
matizar la accin del mercado, generadora al tiempo de
riqueza y desigualdad, asegurando dotaciones urbansticas
suficientes y adecuadas.
Por fin, el cuarto objetivo de esta Ley ha de ser recuperar o, si
se prefiere, afirmar la finalidad central de la actividad
urbanstica. En el sistema de 1990, el ideal de equidistribucin
econmica entre los propietarios de suelo era sin duda justo
en su intencin; pero convertido en primordial objeto de la
actividad urbanstica, y concretado en tan complejos
mecanismos, en la prctica obstruy tanto la ejecucin de los
planes como la aprobacin de otros nuevos, perjudicando
incluso la normal utilizacin de los elementos valiosos de la
reforma. Mientras tanto, el intento de transformar el derecho
de propiedad en deber de incorporarse al proceso
urbanizador no pudo impedir que el precio del suelo siguiera

dificultando el acceso de la poblacin a la vivienda, y aun la
creacin de empleo industrial y terciario. Por todo ello se
intenta ahora eludir la imposicin de decisiones particulares
ms propias de la poltica ejecutiva: dicho de otro modo, esta
Ley se limita a regular la actividad urbanstica,
proporcionando los instrumentos y tcnicas para que la
Administracin competente, en primera lnea la municipal,
pueda desarrollar el modelo urbanstico que se ajuste a su
propia experiencia y necesidades.
En suma, esta Ley acude a los principios constitucionales de la
poltica econmica y social, y concluye de ellos que el
principal propsito del urbanismo ha de ser que el uso del
suelo se realice conforme al inters general, con el objetivo de
mejorar la calidad de vida y la cohesin social de la
poblacin, en especial mediante su acceso a una vivienda
digna y a las dotaciones urbansticas adecuadas, y de forma
compatible con la proteccin del medio ambiente y del
patrimonio cultural.
Con tales criterios se dicta esta Ley, estructurada en siete
ttulos, precedidos por uno preliminar y completados por
cuatro disposiciones adicionales, siete transitorias, una
derogatoria y tres finales.
III. El ttulo preliminar establece como objeto de la Ley la
regulacin de la actividad urbanstica; actividad cuyos
diferentes aspectos justifican la sucesin de ttulos:
planeamiento, gestin, intervencin en el uso del suelo,
intervencin en el mercado del suelo, organizacin
administrativa e informacin urbanstica.
Se desarrollan a continuacin sus principios rectores:
concebida la actividad urbanstica como funcin pblica,
corresponde su direccin a la Administracin, que ha de
procurar la satisfaccin de los citados principios
constitucionales de la poltica econmica y social. Ahora bien,
la condicin de funcin pblica no implica necesariamente la
gestin directa por la Administracin, ya que las propias
caractersticas del urbanismo, como tpica actividad
empresarial en su fase de ejecucin, demandan el fomento de
la iniciativa privada. Es ms, no se restringe dicha iniciativa a
los propietarios del suelo, aunque se les garantiza el reparto
equitativo de los beneficios de la actividad urbanstica. Por
ltimo se insiste en la importancia de la participacin social,
lo que obliga a las Administraciones a garantizar los derechos
de informacin e iniciativa, en especial los de aquellos
directamente afectados por la actividad urbanstica.
IV. En el ttulo primero se regula el rgimen del suelo en el
marco de la nueva legislacin estatal. Por tanto, se asume la
divisin del suelo en las tres clases bsicas de urbano,
urbanizable y no urbanizable, con su definicin fijada por el
Estado. Sin embargo, es posible desarrollar en cierta medida
los criterios de clasificacin para adaptarlos a la realidad
regional: as se hace en cuanto al suelo no urbanizable,
denominado de nuevo suelo rstico, tanto para manifestar su
carcter no subordinado al urbano, como para reconocer la
pervivencia real del concepto.

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Procede en este sentido incorporar a la Ley la reflexin sobre

el modelo territorial deseable para Castilla y Len: hoy en da
existen en su interior ms de 6.500 ncleos de poblacin, que
forman un sistema de asentamientos humanos bien afianzado
en el territorio. Dotar a estos ncleos de servicios urbanos ha
costado y cuesta an un notable esfuerzo de inversin pblica,
esfuerzo que habr de mantenerse en el futuro para su
ineludible conservacin y mejora. Parece por ello lo ms
racional propugnar que las nuevas construcciones se realicen
como norma general en los ncleos existentes, tanto para
rentabilizar las inversiones pblicas como para mantener la
estructura territorial y demogrfica, ya muy debilitada en
extensas reas de la regin.
En la regulacin del suelo urbano, el criterio de la existencia
de servicios, que obviaba a menudo su insuficiencia para la
edificacin futura, se subordina al citado modelo territorial de
la Comunidad, exigindose que los terrenos formen parte de
un ncleo de poblacin. Adems se reconoce la variedad de
situaciones, distincin ya conocida en la prctica pero no bien
reflejada en las leyes: as, ser suelo urbano consolidado el
que haya culminado el proceso de urbanizacin; es decir,
donde no sea preciso delimitar mbitos para una posterior
ordenacin detallada ni para el cumplimiento conjunto de
deberes urbansticos. Normalmente este suelo tendr la
consideracin de solar, aunque no cabe excluir del mismo
parcelas que puedan alcanzar dicha condicin mediante
actuaciones aisladas para completar los servicios urbanos y
regularizar las vas pblicas existentes. De hecho, como se
ver al hablar de la gestin urbanstica, las actuaciones
aisladas en suelo consolidado se disean como instrumento
ordinario para la mayor parte de las situaciones comunes en
los pequeos municipios. El resto del suelo urbano se
considerar suelo urbano no consolidado; pero adems de su
definicin negativa, se insiste en sus caractersticas propias:
as en nuestra concreta realidad esta figura se adapta a los
suelos deficientemente urbanizados de las periferias y a los
suelos en transformacin donde se plantea una ordenacin
sustancialmente diferente de la existente.
Conforme a la legislacin del Estado, el suelo urbanizable
ser el que no se clasifique como urbano o rstico. La
Administracin podr utilizarlo para orientar el crecimiento
urbano, delimitando los sectores cuyo desarrollo se considere
ms oportuno: ser el suelo urbanizable delimitado. En el
resto, el carcter imprevisto de una eventual actuacin
justifica mayores exigencias en cuanto a urbanizacin y
procedimiento, incluyendo la necesaria evaluacin de impacto
ambiental.
En cuanto a los derechos y deberes en suelo urbano y
urbanizable, se desarrolla el sistema definido en la legislacin
estatal (derechos a urbanizar y a edificar, y deberes de
urbanizacin, cesin, equidistribucin y edificacin) haciendo
uso de la facultad otorgada a la legislacin autonmica para
modular las cesiones de aprovechamiento: stas se exigirn,
en su cuanta mxima, en todo el suelo urbanizable, y tambin
en el suelo urbano de los Municipios mayores de 20.000
habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenacin
Urbana; de forma que los Municipios menores puedan en uso
de su autonoma acceder a un ms complejo rgimen
urbanstico, asumiendo los compromisos que conlleva un Plan
General. Es tambin importante la previsin de plazos para

cumplir los deberes urbansticos, relacionados con los
supuestos indemnizatorios: implican una obligacin para la
iniciativa privada (de actuar en el plazo) pero tambin un
compromiso para la Administracin (de respetar la
ordenacin en tanto no se incumplan).
Se aborda por ltimo y con especial inters el rgimen del
suelo rstico, buscando aproximar la regulacin legal a la
realidad regional. Por de pronto, se establece que cuando las
caractersticas de los terrenos desaconsejen su urbanizacin,
stos habrn de ser necesariamente clasificados como suelo
rstico: es decir, se hace una delimitacin positiva que se
impone sobre la discrecionalidad municipal. Adems los
terrenos, segn los valores que los caractericen, se incluirn
en la ms adecuada de las categoras de proteccin que la Ley
propone. Varias de ellas se integran por terrenos afectados
por legislacin sectorial (aguas, infraestructuras, espacios
naturales, patrimonio) y de forma complementaria por los que
se considere necesario someter a un rgimen similar. Otras
categoras son especficamente urbansticas, como las
previstas para la proteccin de los entornos urbanos y de las
formas de asentamiento tradicional que an perviven en
nuestra Comunidad, espacios en los que se manifiesta una
relacin singular entre hombre y naturaleza. A cada una de
las categoras de suelo rstico corresponde un rgimen
especial, en el que los usos del suelo se definen como
permitidos (por ser caractersticos, sometidos slo a la
obtencin de la licencia municipal y las autorizaciones
sectoriales que procedan), prohibidos (los incompatibles con
la proteccin) o autorizables, para los que se arbitra un
procedimiento, previo a la licencia municipal, que permitir
valorar las circunstancias de inters pblico que justifiquen su
autorizacin, con las cautelas oportunas en cada caso.
La Ley concede especial importancia a las histricas normas
de aplicacin directa, ubicndolas como principios generales
de aplicacin en toda clase de suelo: a las clsicas normas
que prescriben la adaptacin de las construcciones al
ambiente y su adecuada conservacin, se aaden la
obligacin de resolver la dotacin de los servicios necesarios
y la prohibicin de construir en zonas de riesgos naturales, as
como en suelo rstico la proteccin general de las vas
pblicas.
Por ltimo, se ha separado en un captulo independiente el
rgimen del suelo en los Municipios sin planeamiento,
especificndose los criterios de clasificacin del suelo y el
rgimen de derechos y deberes de los propietarios, de forma
que la normativa aplicable en estos casos presente una
estructura sencilla y de fcil comprensin.
V. El ttulo segundo se ocupa del sistema de planeamiento
urbanstico, cuyas caractersticas, bien asentadas en la
prctica administrativa y profesional, se mantienen en lo
esencial. Se pretende no obstante paliar sus deficiencias, cuya
expresin ms evidente es la alternancia entre excesivas
demoras e irreflexivos apresuramientos en la aprobacin y
modificacin de los planes.
Como novedad singular se definen criterios a observar por
todos los instrumentos de planeamiento urbanstico, sobre

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orientacin del crecimiento urbano, delimitacin de sectores,

sostenibilidad, proteccin del medio ambiente y del patrimonio
cultural, calidad urbana, cohesin social y equidistribucin.
Se ha dicho con razn que el reto del urbanismo futuro ser su
transformacin en sentido ecolgico; por ello esta Ley
establece densidades mximas de poblacin y edificacin, e
introduce estndares de sostenibilidad, como el ndice de
permeabilidad, porcentaje de suelo que deber estar cubierto
de vegetacin a fin de contribuir al equilibrio de la atmsfera
y las aguas subterrneas. En cuanto a la cohesin social, el
planeamiento habr de propiciarla por dos vas: asegurando
niveles mnimos de calidad urbana, mediante la exigencia de
reservas para dotaciones urbansticas, y favoreciendo la
mezcla equilibrada de usos, para lo que se regula un ndice de
variedad urbana. Se propone, en resumen, mantener el papel
del planeamiento como instrumento para la decisin pblica
sobre el uso racional del suelo; e incluso afirmarlo, exigiendo
la previsin de la ordenacin general para todo el territorio,
como soporte necesario para cualesquiera actuaciones de
detalle, y regulando mecanismos de modificacin que
permitan mantener su vigencia frente a las contingencias de la
evolucin social.
En cuanto al sistema en s, debe tenerse presente que los
instrumentos de mbito supramunicipal (regional, provincial,
comarcal...) que slo se esbozaban en las anteriores leyes del
suelo, han sido recogidos, fortalecidos y estructurados de
forma coherente en la legislacin de ordenacin del territorio.
Esta Ley se cie por tanto al mbito propiamente urbanstico,
el municipal, donde la fragmentacin administrativa de la
Comunidad desaconseja la unificacin del planeamiento
general planteada en otras regiones. Se ha preferido por ello
conservar para los Municipios de cierta complejidad la
aquilatada figura del Plan General de Ordenacin Urbana, y
regular para los dems las Normas Urbansticas Municipales,
refundicin de las normas subsidiarias (demasiado prximas a
los planes generales) y las delimitaciones de suelo urbano
(cuyas limitaciones legales, incluso para la ms elemental
proteccin del suelo rstico, hacan cuestionable su utilidad
prctica). En cuanto a los Municipios sin iniciativa, la
Comunidad asumir la responsabilidad de sustituirla con los
instrumentos de la legislacin de ordenacin del territorio,
sucesores de las vigentes Normas Provinciales.
En el planeamiento general, una novedad importante es la
sistematizacin de contenidos en torno a los conceptos de
ordenacin general (heredero de la estructura general y
orgnica del territorio) y ordenacin detallada. El
planeamiento general debe establecer la primera para todo el
trmino municipal; la segunda, tan slo en suelo urbano
consolidado, aunque ser posible hacerlo tambin en los
sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable en los
que se considere oportuno, ahorrando as el planeamiento de
desarrollo. Esta sistematizacin permitir asegurar el control
sobre las cuestiones esenciales y agilizar la eventual
modificacin de las restantes.
Otras novedades estn en el desdoblamiento de los usos
disconformes con el planeamiento (se reserva el rgimen ms
estricto para los declarados expresamente fuera de
ordenacin), en la coordinacin con la normativa de
patrimonio, y en el nuevo tratamiento de la programacin:

mientras con la legislacin anterior las actuaciones se
programaban al clasificar el suelo, generando inmediatas
rentas de monopolio y obstrucciones en caso de
incumplimiento, ahora no habr programacin vinculante en
tanto no se concreten compromisos efectivos en la fase de
gestin. Ahora bien, se mantiene la capacidad pblica para
dirigir el crecimiento urbano, sealando plazos para cumplir
los deberes urbansticos.
En el planeamiento de desarrollo se refuerzan como figuras
ordinarias las bien conocidas del Plan Parcial, en suelo
urbanizable, y el Estudio de Detalle, en suelo urbano; esta
ltima se constituye de hecho en la figura tpica de esta clase
de suelo, til tanto para su tradicional misin de ajustar las
determinaciones del planeamiento en el suelo consolidado,
como para la ms novedosa, aunque ya habitual en la
prctica, de establecer la ordenacin detallada en los mbitos
no consolidados. Y en cuanto a los Planes Especiales, sin
perjuicio de mantener abiertos sus posibles objetivos, se
resaltan por su importancia en nuestras ciudades los de
reforma interior y los de proteccin de conjuntos histricos.
Ya fuera del sistema de planeamiento, se prev que algunas
materias se regulen a nivel regional, mediante reglamentos
vinculantes o instrucciones orientativas, a los cuales podr
remitirse el planeamiento, aligerando as su contenido.
En materia de procedimiento los objetivos son agilizacin y
protagonismo municipal. As se acotan las competencias
autonmicas, recogiendo el asentado criterio jurisprudencial
segn el cual el urbanismo tiene una dimensin supralocal
cuyo control ha de ejercerse por la Comunidad, pero es por lo
dems de competencia municipal: por tanto slo sern de
aprobacin autonmica el planeamiento general y el
planeamiento de desarrollo no previsto por aqul, a fin de
asegurar la integracin de las actuaciones en su entorno y su
coordinacin con la poltica sectorial. Tambin se resuelven
otros viejos problemas prcticos: se identifican las normas
urbansticas que han de publicarse, con los documentos
normativos escritos; se acota la exigencia de repetir la
informacin pblica; y se simplifican las modificaciones
reduciendo plazos y atribuyendo su aprobacin al Municipio
cuando no afecten a la ordenacin general.
VI. El ttulo tercero aborda la gestin urbanstica, es decir, el
conjunto de procedimientos para la ejecucin del
planeamiento. Intenta aqu la Ley, reconociendo la gran
variedad de las formas del desarrollo urbanstico, eludir un
diseo que las predetermine, como ha sido habitual en la
legislacin anterior. Por ello se despliega a disposicin de las
Administraciones una pluralidad de sistemas, a fin de que no
sea la rigidez procedimental un obstculo a la ejecucin del
planeamiento, objetivo ste preferible a la simetra de los
mecanismos administrativos.
Las formas de gestin que la Ley propone pueden agruparse
en dos grandes conjuntos: para el suelo urbano consolidado,
las actuaciones aisladas, de sencilla ejecucin; y para el suelo
urbano no consolidado y el suelo urbanizable, las actuaciones
integradas.

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El objeto de las actuaciones aisladas es completar la

urbanizacin de las parcelas de suelo consolidado para que
alcancen la condicin de solar. Es decir, corresponden a las
actuaciones asistemticas de la Ley de 1992, pero a diferencia
de aqullas no se conciben como instrumento de uso
excepcional y dificultoso, sino al contrario general y
simplificado, reconociendo as la realidad de los pequeos
Municipios, y aun dentro de los grandes, de la ciudad
construida. Y aunque lo habitual ser sin duda la
materializacin del aprovechamiento sobre la propia parcela,
sin ms requisito que la obtencin de licencia, es posible
tambin la normalizacin de fincas, para ajustar linderos sin
recurrir al ms complejo rgimen de las actuaciones
integradas. Asimismo se habilita la ejecucin de dotaciones
urbansticas mediante actuaciones aisladas, con los conocidos
sistemas de expropiacin y contribuciones especiales,
regulados en la legislacin especfica.
En cuanto a las actuaciones integradas, llamadas sistemticas
en la terminologa de 1992, tendrn por objeto la
urbanizacin de los terrenos de suelo urbano no consolidado y
urbanizable.
A tal efecto los sectores, que son los mbitos de planeamiento,
se dividirn en mbitos de gestin denominados unidades de
actuacin (aunque lgicamente sector y unidad de actuacin
pueden ser coincidentes). La gestin de las actuaciones
integradas podr ser pblica o privada, pero en tanto la
Administracin no adopte iniciativas, estar abierta la
posibilidad de proponer su desarrollo mediante alguno de los
sistemas regulados en la Ley. Es decir, valorando la
importancia de adecuar la gestin a las circunstancias de
cada caso, se ha querido que slo la delimitacin de la unidad
venga prevista en el planeamiento (por lo dems su
modificacin es sencilla), mientras que el sistema de actuacin
no quedar fijado hasta la aprobacin del denominado
Proyecto de Actuacin, figura que refunde la antes dispersa
nomenclatura de los instrumentos de gestin.
Como instrumento para la gestin de actuaciones integradas,
el Proyecto de Actuacin establecer sus bases tcnicas y
econmicas (reparcelacin, obras, plazos, etc.) as como los
compromisos que correspondan a los propietarios del suelo y
al promotor, que puede ser alguno de los propietarios, una
entidad de Derecho pblico, o bien un tercero. La aprobacin
del Proyecto de Actuacin, siempre municipal, requiere el
compromiso del promotor para desarrollarlo en determinadas
condiciones; y a la vez, convierte a dicho promotor en
urbanizador. Por lo dems, se abren como posibilidades: que
la aprobacin de los Proyectos de Actuacin sea simultnea a
la del planeamiento; que sean de iniciativa pblica o privada,
con independencia de la propiedad de los terrenos; y que ante
el silencio municipal, pueda promoverse su exposicin pblica
por iniciativa privada, e incluso obtenerse la aprobacin por
silencio.
En cuanto a los sistemas, se introducen ajustes en los
tradicionales de compensacin (se rebaja al 50 por ciento la
superficie habilitante y se simplifica su normativa),
cooperacin (se admite la iniciativa tanto municipal, como de
los propietarios que renan el 25 por ciento de la superficie, y
se otorgan nuevas facultades al Ayuntamiento, en su condicin
de urbanizador), y expropiacin, en el que, a fin de flexibilizar

en lo posible sus de por s rgidos mecanismos, se habilita
como urbanizador-expropiante a cualquier entidad de
Derecho pblico a la que se le encomiende la actuacin, o
bien a un concesionario.
Como nuevos sistemas se regulan dos: el concierto, disponible
cuando se garantice la actuacin solidaria de la propiedad
(por ejemplo cuando haya un nico propietario), y la
concurrencia, en el que la empresa privada puede sustituir a
una eventualmente renuente propiedad, a iniciativa del
Ayuntamiento o de cualquier particular, pero en todo caso a
travs de un procedimiento selectivo, a cuyo trmino se
adjudicar la ejecucin de la actuacin. El adjudicatario, que
obtiene la condicin de urbanizador, no est obligado a ser ni
a convertirse en propietario; se prefiere as fomentar la
inversin en infraestructuras que forzar a la empresa privada
a consumir sus recursos adquiriendo suelo. La propiedad, con
la ejecucin de la actuacin, obtendr solares urbanizados en
funcin no slo de su aportacin original, sino tambin de que
haya contribuido a financiar la actuacin; de forma simtrica,
podr retribuirse al urbanizador con solares urbanizados o en
metlico.
Como formas complementarias de gestin, se regulan el
sistema de ocupacin directa para la obtencin de dotaciones
urbansticas pblicas, los Proyectos de Urbanizacin para la
ejecucin material del planeamiento urbanstico, y la
celebracin de convenios, figura cuya reglamentacin
incorpora elementos de seguridad jurdica como la definicin
de sus limitaciones o la publicidad, pero sobre la que no se ha
querido normar en exceso para conservar su principal virtud,
que es la flexibilidad. Por fin, son figuras de nueva presencia
el canon y la garanta de urbanizacin, que amplan las
opciones municipales para la ejecucin del planeamiento.
VII. Los cuatro ltimos ttulos se refieren a las diferentes
formas de intervencin administrativa en la actividad
urbanstica, materias en las que no han sido necesarias
profundas reformas, sino tan solo ajustes e innovaciones para
facilitar la aplicacin de preceptos bien conocidos.
As el ttulo cuarto se ocupa de la intervencin administrativa
en el uso del suelo, cuyo principal instrumento, la licencia
urbanstica, incorpora entre otras novedades: su carcter
preceptivo para todo acto de uso del suelo que exceda de la
normal utilizacin de los recursos naturales; la coordinacin
con las licencias de actividad y con las autorizaciones en suelo
rstico; su exigibilidad para la celebracin de contratos de
servicios; la publicidad en el lugar de ejecucin; la
competencia municipal para someter a venta forzosa los
bienes afectados por una licencia caducada y no renovada; un
procedimiento especial en supuestos de inters general; y las
especiales cautelas para las parcelaciones, dado que su
trascendencia como inicio del proceso urbanstico suele
quedar enmascarada por su poco aparente materializacin en
obras concretas. En cuanto a conservacin y rehabilitacin, se
regulan nuevos mecanismos como la inspeccin tcnica de
construcciones, pero sobre todo se desarrollan los ya
existentes: las rdenes de ejecucin, el rgimen de venta
forzosa (el antiguo registro municipal de solares) o la
declaracin de ruina, en la que, para fomentar la

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rehabilitacin frente al derribo, se unifican los conceptos de

ruina fsica y econmica y se propone como parmetro el
lmite del deber legal de conservacin, entendido como la
mitad del coste de reposicin. Se aborda tambin la proteccin
de la legalidad urbanstica, aclarando las competencias,
regulando la inspeccin urbanstica y unificando en lo posible
el procedimiento sancionador y el de restauracin de la
legalidad, al objeto de facilitar la actuacin administrativa en
tan delicada materia. Aunque se trata de una competencia
bsicamente municipal, se reclama la colaboracin de la
Diputacin y se habilita la actuacin de la Comunidad
Autnoma frente a actos no autorizados en suelo rstico. El
ttulo se completa con la adaptacin del rgimen sancionador
a la nueva legislacin sobre procedimiento administrativo.
En el ttulo quinto se recogen y desarrollan los instrumentos
de intervencin en el mercado del suelo presentes en el Texto
Refundido de 1992: patrimonios pblicos de suelo, derechos
de tanteo y retracto y cesin del derecho de superficie;
tambin se regulan instrumentos complementarios, como la
delimitacin de reservas sobre suelo urbanizable para su
incorporacin a los patrimonios pblicos, y la elaboracin de
Programas Municipales de Suelo.
En el sexto ttulo se atribuyen a los Municipios todas las
competencias no reservadas de forma expresa a otras
Administraciones, reconociendo as su protagonismo en la
actividad urbanstica, y se regulan los instrumentos para la
coordinacin administrativa, como el Consejo de Urbanismo y
Ordenacin del Territorio de Castilla y Len, las Comisiones
Territoriales de Urbanismo y las Comisiones Territoriales de
Valoracin, as como normas sobre informacin recproca.
Por ltimo, el ttulo sptimo regula el derecho a la
informacin urbanstica y a la participacin social,
incorporando normas para los procedimientos de informacin
pblica y audiencia a los propietarios, incluida la posibilidad
de promoverlos por iniciativa privada, y para la consulta
urbanstica en los niveles municipal, provincial y regional.
La Ley se cierra con un exhaustivo rgimen transitorio,
comprensivo de las normas para la adaptacin a la Ley del
planeamiento vigente, y para su aplicacin en tanto no se
produzca dicha adaptacin, graduando la exigencia segn el
tipo de Municipio y la clase y categora de suelo, de forma
coherente con el reiterado criterio de atender la variedad
urbanstica de la regin.
Exposicin de motivos de la Ley 10/2002, de 10 de julio
La Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y
Len, entr en vigor el 5 de mayo de 1999. Disponindose ya
de cierta experiencia en su aplicacin, resulta conveniente
introducir en su articulado algunas modificaciones orientadas
a facilitar la consecucin de sus propios objetivos,
previamente a su desarrollo reglamentario.
En el apartado segundo del artculo 38, que asigna al
planeamiento urbanstico la misin de procurar la mezcla
equilibrada de usos, actividades y grupos sociales, se incluye
la posibilidad de reservar terrenos para la edificacin de
viviendas acogidas a cualquier rgimen de proteccin, opcin
que en el suelo urbanizable con uso residencial se convierte en

un mandato expreso.
En cuanto a la tramitacin del planeamiento, el apartado
cuarto del artculo 52 buscaba concentrar los informes
sectoriales durante el perodo de informacin pblica; no
obstante, una ya frondosa legislacin exige que sean
solicitados antes del acuerdo de aprobacin inicial, lo que
aconseja acomodar el rgimen de consulta interadministrativa
a dicho esquema temporal. Asimismo, en el marco de la
descentralizacin competencial a favor de las corporaciones
locales, los artculos 55 y 58 se rectifican para habilitar la
delegacin de la competencia para aprobar los planes de
desarrollo y las modificaciones que no afecten a la ordenacin
general en los Municipios adaptados a la Ley 5/1999. Y el
objetivo siempre presente de agilizar la gestin urbanstica se
plasma ahora en una reduccin de los plazos para la emisin
de informes sectoriales y para la aprobacin definitiva del
Por ltimo, la experiencia acumulada en la aplicacin de los
Planes Generales de Ordenacin Urbana aprobados bajo
anteriores marcos legislativos, aconseja establecer un rgimen
transitorio particularizado para algunas situaciones
especiales. Se pretende as mantener uno de los objetivos de la
Ley 5/1999: facilitar la transicin al nuevo rgimen por ella
establecido, asegurando la vigencia del planeamiento
urbanstico hasta el momento de su correspondiente revisin y
adaptacin al nuevo marco legal.
Exposicin de motivos de la Ley 4/2008, de 15 de
septiembre, de medidas sobre urbanismo y suelo
I. La Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y
Len, ha estado vigente desde el 5 de mayo de 1999, habiendo
llegado a ser una de las normas ms longevas del Derecho
Urbanstico espaol. Hoy en da, la experiencia de su
aplicacin aconseja actualizar algunos de sus contenidos para
mantener su sintona con la sociedad de Castilla y Len, al
tiempo que otros deben adaptarse a la legislacin bsica del
Estado en materia de suelo. Junto a esos dos objetivos
generales, esta Ley pretende apoyar la poltica de vivienda en
un momento de gran sensibilidad social con el mandato del
artculo 47 de la Constitucin: el urbanismo debe ser un
instrumento ms, y no el menos importante, para promover su
efectivo cumplimiento. Y tambin es conveniente, en este
preciso momento, apoyar al sector de la construccin, que ha
contribuido de forma relevante al reciente desarrollo social y
econmico de nuestra Comunidad Autnoma.
Estos cuatro objetivos se despliegan en mltiples medidas a lo
largo de la Ley de Urbanismo, que se articulan en cinco
estrategias: reforzar los instrumentos de apoyo a la poltica de
vivienda, profundizar en la exigencia de calidad de vida,
garantizar el acceso a la informacin, mejorar los
mecanismos de coordinacin administrativa y simplificar la
normativa para hacerla gil y eficaz. Como apertura, en el
Ttulo Preliminar se elevan a rango legal los objetivos de la
actividad urbanstica pblica avanzados por nuestro
Reglamento de Urbanismo, que son coherentes con los
principios bsicos que establece la nueva Ley de Suelo,

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declaracin programtica til en cuanto refleja la pluralidad

de intereses pblicos a los que debe servir el urbanismo.
II. La primera estrategia responde directamente al objetivo
central de esta Ley, al insistir en el carcter instrumental del
urbanismo respecto de las polticas sociales, en especial la de
vivienda. Siguiendo el orden establecido en la Ley de
Urbanismo, en primer lugar, el artculo 20 acota las
posibilidades de monetizar, es decir, de pactar la
conversin en efectivo del aprovechamiento municipal
obtenido por cesin, opcin que slo ser legtima cuando
resulte imposible ceder suelo apto para materializar dicho
aprovechamiento mediante la construccin de viviendas
protegidas. La regulacin de los convenios urbansticos,
mediante los cuales se articula necesariamente la operacin,
se hace eco de esta nueva regla.
En el Ttulo II responden a esta estrategia: la obligatoriedad
de que los Planes Generales delimiten reservas para ampliar
los patrimonios pblicos de suelo; la posibilidad de establecer
densidades superiores a las normales en actuaciones de
reforma interior; la previsin, conforme al artculo 38, de que
ciertas tipologas de integracin social tengan la
consideracin de equipamiento y la regulacin detallada de la
reserva para la construccin de viviendas con proteccin
pblica. Aqu la regla general es reservar del 30 al 80 por
ciento de la edificabilidad residencial, mientras que las
excepciones, siempre justificadas, permitirn introducir cierto
grado de flexibilidad en una Comunidad Autnoma con
amplsima variedad de situaciones sociales, en el marco de las
posibilidades que abre la Ley de Suelo.
Pero es la gestin el aspecto de la actividad urbanstica que
ms puede ayudar a la poltica de vivienda. En los ltimos
aos se ha divulgado la figura del urbanizador no propietario
como herramienta de futuro para dinamizar el mercado
inmobiliario, pero su uso en Castilla y Len es an escaso. La
reforma del sistema de concurrencia pretende remover los
obstculos identificados, eliminando exigencias de
justificacin para su puesta en prctica y complicaciones
innecesarias en la fase de concurso, aumentando la seguridad
jurdica y las opciones del urbanizador, regulando modelos de
bases y abriendo a la Administracin autonmica el uso del
sistema cuando se trate de desarrollar los instrumentos de
ordenacin del territorio.
Aunque se facilite la concurrencia, cabe esperar que los
propietarios mantengan su protagonismo en la actividad
urbanstica. Por eso, se redefinen los sistemas de actuacin
aislada, en especial la normalizacin, que deja atrs su
carcter excepcional, y las limitaciones de la vigente Ley.
Tambin las actuaciones aisladas ordinarias, llamadas ahora
actuaciones de urbanizacin, se potencian con la regulacin
de su gestin pblica como modo alternativo a la normal
gestin privada. En cuanto al sistema de compensacin, ser
obligatorio expropiar a los propietarios no adheridos, se
agiliza la constitucin de la Junta de Compensacin y se
habilita la puesta a disposicin anticipada de los terrenos
destinados a dotaciones urbansticas pblicas.
Hay adems medidas de dinamizacin comunes a la
concurrencia y a los sistemas gestionados por los
propietarios: la ms importante es promover la tramitacin

simultnea del Proyecto de Actuacin con el planeamiento.
Destacan tambin la aprobacin definitiva tcita, posible si no
se presentan alegaciones ni se introducen cambios tras la
aprobacin inicial; las facilidades para el cambio de sistema;
la prohibicin de disolver una entidad urbanstica
colaboradora sin cumplir sus compromisos; las actuaciones
aisladas para rehabilitar la urbanizacin de las parcelas que
hayan perdido la condicin de solar; la simplificacin del
sistema de ocupacin directa; y la ampliacin de las
posibilidades del canon y la garanta de urbanizacin.
En el Ttulo V se reforman en profundidad los patrimonios
pblicos de suelo, en la lnea indicada por la legislacin del
Estado, que ha escuchado el histrico clamor de la
Administracin local para racionalizar esta institucin. Con
buen criterio, se prefieren patrimonios tiles antes que
omnicomprensivos. Los integrarn tan slo los bienes
obtenidos como participacin pblica en el aprovechamiento
urbanstico, ms los bienes patrimoniales incorporados al
proceso urbanstico como suelo urbano no consolidado o
urbanizable. En esas condiciones resulta factible el carcter
de patrimonio separado y adscribirlo con claridad a las
finalidades urbansticas que seala la Ley de Suelo,
destacando la construccin de viviendas protegidas.
En el resto de la Ley, el apoyo a la poltica de vivienda se
plasma en la apertura a la concurrencia del suelo consolidado
mediante la aplicacin del rgimen de sustitucin forzosa, que
favorece la edificacin de solares vacantes y la rehabilitacin,
y, por ltimo, en el mandato de la disposicin adicional
tercera, para que la Consejera competente en materia de
urbanismo elabore y gestione un programa de actuaciones de
urbanizacin, con el objetivo de crear suelo para la
construccin de viviendas protegidas, con las dotaciones
urbansticas necesarias para la calidad de vida de la
poblacin.
III. El segundo bloque de reformas insiste en el carcter
instrumental del urbanismo para las polticas sociales, que se
manifiestan en la ciudad como marco de convivencia; el
derecho a la vivienda implica su ubicacin en un entorno
adecuado y bien servido por dotaciones urbansticas. Como
primera aplicacin de esta idea, en los artculos 11 y 30 se
unifican los criterios para clasificar el suelo urbano en torno
al requisito inexcusable de la dotacin de los servicios
adecuados, pues hoy en da es inconcebible que un suelo
urbano carezca de ellos. Es ms, la clasificacin de suelo
urbano y la misma condicin de solar pueden perderse si los
servicios se deterioran o dejan de ser suficientes para las
previsiones del planeamiento.
Tambin dentro del Titulo I, en el artculo 16 se amplan las
funciones del suelo rstico de entorno urbano, respondiendo
al auge de las actividades vinculadas al ocio. Ms importante
es el artculo 13, que refuerza la promocin legal del
desarrollo compacto, mediante la exigencia de contigidad al
suelo urbano de los nuevos sectores urbanizables, si bien
habilitando al Reglamento para ponderar las excepciones
convenientes a la complejidad de la dinmica urbana. Esta
lnea normativa se completa en el artculo 34, que restringe la
posibilidad de alterar el modelo territorial mediante decisin

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unilateral de la Administracin local, y exige una previsin de

dotaciones racionalmente simultnea al crecimiento
demogrfico.
En el marco de esta estrategia, el artculo 38 insiste en que la
planificacin no debe ser una prctica burocrtica mientras se
alcanza la condicin de suelo urbano consolidado, entendido
a veces como ausencia de lmites: los estndares con los que
se aprueba un nuevo sector son un compromiso de la
Administracin con los ciudadanos que no tiene fecha de
caducidad. Pero esa previsin tiene que ser realista, y por eso
el artculo 36 permite otras densidades en cierto nmero de
casos, as como reducciones en el cmputo de edificabilidad
para usos cuya implantacin quiera incentivarse. En cuanto a
los equipamientos, la posibilidad de destinar la mitad de la
reserva a usos privados ha generado disfunciones, siendo
preferible a la luz de la experiencia reducir la reserva total,
pero restringirla a los usos pblicos. Adems, se seala la
edificabilidad en trminos absolutos como nico parmetro
para calcular densidades y reservas dotacionales, sin que los
coeficientes de ponderacin jueguen ms papel que el de
auxiliares de la gestin: opcin de apariencia tcnica pero en
la prctica determinante para el espacio urbano que
realmente se construye.
La proteccin del medio ambiente y del patrimonio cultural es
un objetivo comn de las polticas pblicas que se enmarca de
forma natural en la estrategia pro calidad de vida. En tal
sentido esta Ley, adems de promover el urbanismo compacto,
traslada recientes normas ambientales a la definicin del
suelo rstico con proteccin natural, y refuerza la proteccin
del suelo rstico con la prohibicin de obras de urbanizacin,
frente a la ambigedad del precepto vigente. Tambin se
cumple el mandato de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre
evaluacin de los efectos de determinados planes y programas
en el medio ambiente, al regular un proceso de evaluacin
ambiental dentro del procedimiento de aprobacin del
planeamiento urbanstico. Por ltimo, la reforma del artculo
107 contina el camino abierto por la Ley de Urbanismo a
favor de la rehabilitacin urbana como opcin preferible a la
declaracin de ruina.
IV. Mencin especial merecen las medidas a favor de la
transparencia administrativa; es decir, de la mayor y mejor
informacin, que contribuyan a disipar el halo de oscuridad
con el que se ve recubierta la actividad urbanstica.
Lgicamente, es en el planeamiento donde se insiste ms,
haciendo ya obligatoria la publicacin en pginas Web no
slo de los anuncios oficiales de informacin pblica y
aprobacin definitiva sino tambin de los propios
instrumentos, tanto de los aprobados como de los que se
tramiten. Las Diputaciones Provinciales jugarn un
importante papel para ayudar a los pequeos municipios que
no puedan asumir estas nuevas obligaciones. Otras medidas
en esta misma lnea son: la ampliacin a dos meses del plazo
de informacin pblica para los instrumentos que estn
sometidos a evaluacin ambiental, plazo que cumple los 45
das hbiles de la normativa ambiental siendo ms fcilmente
aprehensible; la obligacin de notificar a los alegantes la
suerte que hayan corrido sus pretensiones, motivadamente; la
asignacin al Boletn Oficial de Castilla y Len del papel de
medio de comunicacin oficial a efectos urbansticos, mientras
que actualmente la informacin debe rastrearse en diez

boletines; y se recoge el mandato de la Ley de Suelo de
identificar a los propietarios que se vean afectados por
modificaciones puntuales.
Los convenios concentran mandatos a favor de la
transparencia: debern someterse al procedimiento normal de
tramitacin para los instrumentos de gestin, incluida la
informacin pblica y la publicacin oficial; estarn
sometidos a la conformidad de los propietarios afectados, en
cuanto sus compromisos excedan de los deberes urbansticos
normales; y no podrn autorizar la percepcin anticipada de
prestaciones, opcin que se haba convertido en clusula de
irreversibilidad. En el resto de la Ley, esta estrategia est
presente en nuevas obligaciones: notificar al Registro de la
Propiedad la incoacin de procedimientos sancionadores;
remitir al Registro de Urbanismo los instrumentos de
planeamiento y gestin de aprobacin municipal, como
requisito para su publicacin oficial; y habilitar la consulta de
dichos instrumentos en la pgina Web municipal, con el citado
auxilio de la Diputacin Provincial. Se aaden adems nuevas
reglas para las consultas urbansticas, y para el informe de
seguimiento de la actividad urbanstica, introducido por el
Reglamento, que se hace obligatorio para la Junta de Castilla
y Len y los Ayuntamientos con ms de 5.000 habitantes.
V. La cuarta estrategia se enfrenta al constante desafo de la
coordinacin administrativa, o al de evitar que la
acumulacin de buenas intenciones perjudique la eficacia de
las polticas pblicas: en los artculos 10 y 33 y en la
disposicin final segunda se aclara la relacin de los
instrumentos de ordenacin del territorio con el planeamiento
urbanstico, ahora que contamos con cierta experiencia en la
aplicacin de los primeros. Ms importante es la posibilidad
de clasificar como suelo urbanizable terrenos llamados a ser
rsticos por sus propias caractersticas o por mandato de
normas sectoriales, como mecanismo no para urbanizarlos,
sino, al contrario, para mantenerlos en su estado y garantizar
su proteccin, pero adems ganndolos para el uso pblico
mediante su calificacin como sistemas generales. As sus
propietarios podrn materializar su aprovechamiento en otros
mbitos, y la Administracin obtendr gratuitamente terrenos
de inters para infraestructuras o equipamientos, o con
valores naturales, culturales u otros anlogos.
En esta misma lnea se inscribe la previsin de sendas
categoras especficas de suelo rstico para las actividades
extractivas y los asentamientos irregulares. Pero es en el
planeamiento donde la necesidad de profundizar la
coordinacin administrativa se ha hecho clara en los ltimos
aos. A tal efecto, se regulan las Normas Urbansticas de
Coordinacin, instrumento especficamente urbanstico para
mbitos que excedan de los lmites municipales, y las Normas
Urbansticas Territoriales, ante la evidencia de que muchos de
los 1.700 municipios con menos de 500 habitantes difcilmente
sern capaces de abordar su propio planeamiento a medio
plazo, y, por lo tanto, seguirn necesitando un tratamiento
especfico. Ms ambiciosas son las reformas que buscan
introducir sentido comn en el proceso de emisin de informes
sectoriales: hoy en da es frecuente la paralizacin de
importantes proyectos, no pocas veces con desnimo de los
inversores, por la intil repeticin de trmites, por la demora

_______________________________________________________________________________________________________________________________
en la emisin de informes, o por su ambigedad cuando se

emiten, entre otras disfunciones contrarias a la legislacin
sobre procedimiento administrativo. En cuanto a los trmites
ambientales, se aclara cules son los instrumentos que deben
ser objeto de evaluacin ambiental o de evaluacin de impacto
ambiental y se remite al Reglamento la adaptacin del
planeamiento urbanstico a sus peculiaridades
procedimentales.
En el resto de la Ley, la coordinacin administrativa ha
llevado a derogar los criterios de delegacin competencial, en
favor de los establecidos en la normativa de rgimen local; a
prohibir, como parcelacin urbanstica en suelo rstico, tan
slo los pro indivisos que conlleven derecho de utilizacin
exclusiva; y a reforzar la independencia de las Comisiones
Territoriales de Valoracin. En materia de planeamiento an
hay ms reformas que buscan aumentar la flexibilidad,
entendida como capacidad de respuesta frente a una realidad
imprevisible, por ejemplo en cuanto a los lmites de densidad y
las reservas dotacionales, en especial las de aparcamiento; y
la regla general que prohbe a los instrumentos de gestin
modificar las determinaciones del planeamiento se levanta
para las ms vinculadas a aqullos: la delimitacin de
unidades de actuacin.
VI. La ltima estrategia es la simplificacin normativa,
basada en la idea de que es menos necesario plantar nuevos
rboles en el ya frondoso bosque legislativo, que aclararlo
para hacer posible el trnsito a travs del mismo. Por eso se
remiten a la regulacin reglamentaria normas de
procedimiento y pormenores tcnicos mediante los cuales la
Ley de Urbanismo combata su inicial ausencia de desarrollo;
un problema superado al aprobarse su Reglamento. Esta
deslegalizacin se aplica al rgimen del suelo rstico
(donde se remite al Reglamento la regulacin especfica para
cada categora y el procedimiento para autorizar usos
excepcionales), al clculo del aprovechamiento medio, al
detalle de las reservas dotacionales (limitndose la Ley a su
cuanta total), a varios aspectos procedimentales del
planeamiento y la gestin, a la composicin y funciones de los
rganos de coordinacin administrativa, etc. Como
consecuencia lgica de este criterio, varios mandatos de la
Ley de Suelo sobre procedimiento y documentacin no se
incorporan a la Ley de Urbanismo, pues su carcter es
netamente reglamentario, y su presencia en la Ley resultara
disonante: cmo explicar que el plano de clasificacin de
suelo no se exija con rango legal, y s lo fueran documentos
secundarios? No se pretende ignorar aspectos concretos de la
Ley de Suelo, sino ubicar su desarrollo en la norma adecuada:
el Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len. Ahora bien,
en ciertos casos el criterio es el contrario: elevar a rango legal
normas que se haban abierto camino reglamentariamente,
con las limitaciones propias de ese nivel. As se hace con los
criterios conforme a los cuales los terrenos urbanos deben
incluirse en la categora de suelo urbano no consolidado, con
las reglas para diferenciar revisin y modificacin del
planeamiento, con la definicin del urbanizador como agente
de la gestin urbanstica, y con las reglas bsicas para recibir
y conservar la urbanizacin.
Otra reforma que obedece a la estrategia de simplificacin es
la unificacin de las categoras de suelo urbanizable, pues la
distincin entre delimitado y no delimitado se ha revelado

poco til, obligando a los Ayuntamientos a aproximar su
regulacin para asegurar un desarrollo estructurado. El
motivo subsistente para la distincin, que era el carcter
residual del suelo urbanizable previsto en la anterior
legislacin bsica del Estado, ha sido eliminado por la nueva
Ley de Suelo. De esta unificacin se hacen necesario eco los
numerosos artculos en los que se establecan previsiones
particulares para una u otra categora.
Un captulo en el que la simplificacin corre pareja a la
adaptacin a la legislacin bsica es el relativo al rgimen del
suelo urbano y urbanizable. De los artculos 17 al 20
anteriores, ahora slo los tres primeros conciernen a los
propietarios en exclusiva: el 17 y el 18 para aquellos cuyos
terrenos cuenten con ordenacin detallada, donde se
despliegan sus derechos y deberes, y el 19 para los que an no
tengan dicha ordenacin, cuyos derechos se limitan a la
potestad de promoverla y a los usos provisionales entre tanto.
El artculo 20 recoge los mandatos de la Ley de Suelo sobre
deberes del promotor de actuaciones urbansticas, sea o no
propietario de los terrenos. Entre otros aspectos relevantes,
cabe destacar que se hace uso de la potestad que la Ley de
Suelo otorga al legislador autonmico para reducir las
cesiones de aprovechamiento donde la rentabilidad sea
menor, que en Castilla y Len se identifican con conjuntos
histricos y ncleos rurales. Por otro lado, no es bueno para
la seguridad jurdica ni para la sensacin subjetiva de justicia
multiplicar ad hoc los regmenes de cesin; de ah que se
mantenga el 10 por ciento del aprovechamiento en suelo
urbano no consolidado y urbanizable, con las excepciones
citadas. El mismo porcentaje se aplicar en las actuaciones de
dotacin, que en la lgica de nuestro sistema se identifican
con los incrementos de aprovechamiento en suelo urbano
consolidado, pero aclarando que la cesin se aplicar como
porcentaje del aumento, no del aprovechamiento inicial, y slo
sobre aumentos futuros, pues la Ley no tiene efecto
retroactivo.
Otros ejemplos de simplificacin son los siguientes: los usos
provisionales en suelo urbanizable no tienen por qu
distinguirse de los usos excepcionales en suelo rstico, salvo
en la garanta de su propia provisionalidad; se unifican las
reglas para la constitucin y funcionamiento de las entidades
urbansticas colaboradoras, entre las cuales resultaban
atpicas precisamente las ms comunes; se eliminan las
complejas reglas para el tratamiento de los bienes de uso y
dominio pblico preexistentes; y se designa al Registro de la
Propiedad como criterio para identificar a los propietarios a
efectos de los trmites urbansticos. Por ltimo, se derogan en
pro de la seguridad jurdica las determinaciones de
instrumentos de planeamiento y gestin en vigor que resultan
claramente contrarias al nuevo rgimen legal, identificando,
al efecto, algunas cuestiones de gran relevancia, relativas a
los derechos y deberes urbansticos y al carcter abierto de la
gestin urbanstica.

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LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEN

Texto en vigor aprobado por Ley 5/1999, de 8 de abril

Ley 10/2002, de 10 de julio

(BOCyL 12 jul. 2002)

Suspensin de licencias y otros

Rgimen del suelo en municipios

Clasificacin del suelo.

RGIMEN DEL SUELO.

Efectos del planeamiento

Facultades del derecho de propiedad.

Clasificacin del suelo.

Clasificacin del suelo.

Plan General de Ordenacin

Rgimen del suelo urbano y

Concepto y modalidad de gestin

Derechos en suelo urbano o

Rgimen del suelo rstico.

Derechos en suelo rstico.

Gestin de actuaciones aisladas.

Gestin de actuaciones integradas.

Elaboracin y aprobacin del

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

Ayudas e iniciativas pblicas.

Patrimonios pblicos de suelo.

Competencias de los Municipios.

Actos sujetos a licencia.

Derechos de realojo y retorno.

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

b) Establecer una ordenacin urbanstica para los

Artculo 1. Objeto de la Ley.

La Ley 4/2008 ha modificado el primer prrafo y el apartado b) del

1. El desarrollo territorial y urbano equilibrado y solidario,

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

d) Promover la ejecucin coordinada de las competencias

corresponda a los propietarios o hagan inservibles gastos

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

reforma, rehabilitacin o ampliacin de las existentes, o las

Artculo 12. Categoras de suelo urbano. 4

a) Se encuentran en la situacin bsica de suelo rural los

1. Se clasificarn como suelo urbanizable los terrenos que

Artculo 11. Suelo urbano. 3

La Ley 4/2008 ha modificado el apartado 2 del artculo 10 y le ha

1. Cuando el uso predominante sea industrial.

La Ley 4/2008 ha modificado la letra b) del apartado nico del artculo

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

efectos de la clasificacin se limitarn a las actuaciones

y las perspectivas tradicionales, para asegurar una

d) Suelo rstico con proteccin agropecuaria, constituido

La Ley 13/2003 modific la letra a) del artculo 14; la Ley 4/2008 ha

2. Cuando un terreno, por sus caractersticas presentes o

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

rstico, se optar entre incluirlo en la categora que otorgue

planeamiento urbanstico que establezca la ordenacin

La Ley 4/2008 ha modificado el ttulo, el apartado 1, las letras a) y b) del

La Ley 4/2008 ha modificado el artculo 18, incluido su ttulo.

LEY 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y Len

Artculo 20. Deberes de la promocin de las actuaciones

las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no

La promocin de las actuaciones urbansticas comporta los

Artculo 21. Plazos para el cumplimiento de deberes

a) Entregar al Ayuntamiento los terrenos reservados para

1. El instrumento de planeamiento urbanstico que

b) Entregar a la Administracin actuante, con destino al