Medidas para la transformacin del sector inmobiliario

El suelop7/La construccinp15/La demandap17/El mercado y los indicadores

de competitividad y sostenibilidadp23/Conclusionesp25

Hacia un nuevo modelo

de sector inmobiliario,
sostenible y competitivo
Crecimiento Inteligente

www.pwc.es

2Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

ndice

Resumen ejecutivo:
Claves de la transformacin
del sector inmobiliario

Medidas para la transformacin

del sector inmobiliario

1.El suelo: aumentando la transparencia

y generando certidumbre

2.La construccin: hacia un proceso

productivo ms eficiente y verde

15

3.La promocin inmobiliaria

el alquiler y la rehabilitacin

17

4.El mercado y los indicadores de

competitividad y sostenibilidad

23

Conclusiones

25

Contactos

27

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo3

Resumen ejecutivo
Claves de la transformacin del
sector inmobiliario
Existe un consenso generalizado en
sealar que el sector inmobiliario ha sido
uno de los que ms severamente ha
sufrido los efectos de la crisis econmica.
Sin embargo, esto no implica que la mejor
solucin sea abandonar la reflexin
estratgica sobre el sector inmobiliario y
su importancia, sino que, por el
contrario, se trata de valorar en su justa
medida una serie de valores concretos
nuestras caractersticas demogrficas,
nuestras costumbres sociales y
econmicas, nuestra ubicacin
geoestratgica en el panorama turstico,
nuestro conocimiento tcnico y prctica
empresarial, de reconocido prestigio
mundial y nuestra potencialidad en
eficiencia energtica, sobre todo, en un
mundo desarrollado que se est
moviendo hacia unos mayores requisitos
de sostenibilidad para las ciudades y las
infraestructuras.
En definitiva, Espaa s necesita de este
sector para su recuperacin. Espaa
necesita un sector inmobiliario robusto,
con valor aadido y proyeccin
internacional. Pero para ello debemos
disear la hoja de ruta hacia un
modelo de negocio diferente.
Los agentes involucrados coinciden en
que el modelo de negocio anterior ya no
es vlido, el negocio inmobiliario se ha de
transformar hacia un modelo distinto que
no volver al punto de partida inicial,
es decir, a situaciones de crecimientos
exagerados y desequilibrios
subyacentes. Aceptar y enmendar los

4Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

errores del pasado son la base para crear

los pilares sobre los que se asiente el
futuro inmobiliario de nuestro pas.
Apoyamos el inicio de la transicin
hacia un desarrollo competitivo y
sostenible en el largo plazo del sector,
entendiendo sostenible como un
crecimiento econmico ms equilibrado
y responsable desde las perspectivas
econmica, social y medioambiental.
Para ello hay que abordar tambin
cambios en el corto plazo que ayuden a
romper con la atona del sector.
Cambios a corto plazo
1.Asumir la prdida latente de los
activos inmobiliarios,
fundamentalmente en el suelo.
2.Elaborar una hoja de ruta que tutele
el destino de los activos
inmobiliarios problemticos,
gestionado por tcnicos y expertos del
sector inmobiliario y monitorizado
por el Estado.
3.Establecer mecanismos financieros
que soporten el mantenimiento y la
recuperacin a largo plazo de estos
activos.
Cambios a medio plazo
1.Elaborar un plan estratgico de
desarrollo del territorio que incluya
inventarios fsicos valorados del
suelo, un estudio actualizado de
viviendas sin vender y estadsticas de
ventas que aislen el efecto entidades
financieras.

2.La regeneracin de zonas tursticas

degradadas.
3.Identificar bolsas de oportunidades
por la deslocalizacin de los centros
de trabajo nacionales e
internacionales, fomentando
polticas incentivadoras hacia zonas
con exceso de oferta, por ejemplo, las
costeras. Las ventajas tecnolgicas
crecientes permitirn gradualmente
un mayor peso del trabajo a distancia.
4.Estimular el desarrollo de un modelo
de negocio ms tecnolgico,
eficiente y sostenible, y por tanto,
ms competitivo.
5.Fomentar modelos de financiacin
equilibrados, ajustados a los intereses
de las partes (entidad financiera,
promotor inmobiliario y usuario final).
6.Impulsar polticas incentivadoras de
financiacin de proyectos clasificados
como tecnolgicos y sostenibles.
7.
Reconvertir las administraciones
pblicas y la forma de financiacin
de los municipios, aumentando las
competencias regionales y estatales en
materia urbanstica frente a las locales.
8.Incrementar la simplificacin,
transparencia y homogenizacin de
los trmites urbansticos.
9.Activar planes de formacin y
educacin de la demanda, tanto del
usuario final como del inversor.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo5

Medidas para la
transformacin del sector
inmobiliario
Estamos ante un proceso social complejo que requiere cambios
fundamentales en los modelos de negocio y en el marco institucional; as
como propuestas innovadoras por parte de todos los agentes
involucrados: agentes del sistema financiero, administraciones pblicas,
inversores, clientes y las propias inmobiliarias y constructoras. La
coordinacin de polticas por parte de las instituciones pblicas, la
regulacin, las estrategias corporativas y el aprendizaje y educacin
social, pueden incentivar nuevos esfuerzos de cambio, superando las
barreras de los sistemas dominantes y aportando el mpetu necesario
hacia la transicin del sistema. Para ello se abordan desde una visin
horizontal las siguientes reas:

El suelo
La construccin
La promocin inmobiliaria, el alquiler y la rehabilitacin
El mercado y los indicadores de competitividad y sostenibilidad

6Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario, sostenible y competitivo

1. El suelo: aumentando la transparencia

y generando certidumbre.
1.1. El suelo: la incertidumbre
actual
No cabe mucha duda de que el peso del
coste del suelo dentro del coste total de
una edificacin se dispar en los ltimos
aos del boom, haciendo difcilmente
viables los proyectos de promocin en un
entorno de contraccin econmica como
el actual. Gran parte del problema
inmobiliario actual se sustenta en el
suelo y en su valoracin actual, y muy
especialmente en las transacciones de los
aos 2004 a 2007. Los precios
desembolsados por esas transacciones,
sobre todo en zonas donde tanto por su
proceso de ejecucin urbanstica como
por sentido comn y racionalidad
econmica no se vislumbra que pueda

existir un desarrollo en los prximos siete

aos, difcilmente ser recuperable a los
precios aquellos.
En el grfico 1 se puede observar como el
gran damnificado por la crisis
inmobiliaria, el suelo, contina
desinflndose. El valor del metro
cuadrado de suelo urbano ha regresado
al ao 2004 situndose en el tercer
trimestre de 2011 en 169,6 euros, un
11,1% ms barato que en el mismo
periodo de 2010, segn la Estadstica del
Precio del Suelo del Ministerio de
Fomento.
Aqu es donde realmente se ha
producido una fuerte prdida y

debemos ser valientes como pas y

asumirlas. De lo contrario, el nivel de
incertidumbre seguir siendo alto y ste
es el peor enemigo de una recuperacin,
dado que el dinero busca rentabilidad y
cierta certidumbre. Si estas dos
variables no se encuentran, los
proyectos no se generan, la economa
no se dinamiza y no se genera empleo.
Si se identifica el problema de estos
activos, se localiza, se reconoce su
difcil realizacin para la prxima
dcada, y con ello, liberamos de
incertidumbres al resto del proceso, el
motor de la economa podra engrasarse
de tal modo que el ciclo econmico
depresivo redujera su plazo y sus
consecuencias.

Grfico 1. Precio medio del metro cuadrado de suelo urbano

310
290
270
250
230
210
190
170
150
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: Ministerio de Fomento.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo7

En el grfico 2 se puede observar el nivel

de incertidumbre en relacin al
descenso en los precios del suelo,
considerando el escenario ms adverso
en el que stos disminuyen
aproximadamente un 65% segn datos
del Banco de Espaa.
A su vez, la entrada con mayor celeridad
en un ciclo econmico expansivo
provocara que incluso estos propios
activos ilquidos tuvieran antes su
entrada al mercado. Dada la
excepcionalidad que Espaa
actualmente vive, el Estado ha de tener
un papel relevante en este proceso de
ajuste. El debate debe centrarse en si el
Estado participa directamente o bien
tutela el proceso de ajuste del sector
privado pero, en cualquier caso, su papel
es necesario.

1.2. El debate sobre el papel

del Estado y el impacto de
determinadas medidas en el
dficit pblico
Es evidente que en todo este proceso el
Estado est teniendo y tiene un papel
relevante, en especial en lo que a la
reforma del sector financiero se refiere.
Actualmente, las entidades de crdito

tienen en su balance gran cantidad de

activos inmobiliarios (suelo incluido,
por supuesto) y la reactivacin del sector
pasa tambin por el futuro de estos
activos as como por el papel que la
banca va a jugar respecto a ste.
Las exposiciones al sector promotor y los
activos inmobiliarios de las entidades de
crdito suman aproximadamente
325.000 millones de euros, tal y como se
puede observar en el grfico 3. De esta
cantidad, un 54% representa activos
inmobiliarios calificados como
problemticos: las nuevas medidas de la
reforma financiera estn focalizadas en
esta rea del suelo, siendo el principal
objetivo reducir o eliminar la mayor
parte de incertidumbre en relacin con su
valor.
El Real Decreto de febrero de 2012, de
reforma del sistema financiero ha
obligado a las entidades a un duro
saneamiento de los activos inmobiliarios:
en media, del doble de lo provisionado en
los ltimos cuatro aos. El objetivo es
incentivar una mayor consolidacin
bancaria y crear la confianza suficiente
en los mercados para que vuelva a fluir el
crdito, al menos por el lado de la oferta.

Grfico 2. El ajuste del precio del suelo

Precios reales=mximo anual=100

El ciclo econmico actual (en trminos reales)

Escenario base
Escenario adverso

Los ltimos datos (junio de 2011) reflejan una

cada del 31,5%, en lnea con las previsiones

100
90
80
70
60
50
40
30
2007

2008

2009

Fuente: Banco de Espaa - Eurosistema.

8Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

2010

2011

2012

En el grfico 4 se puede observar el duro

saneamiento que han tenido que hacer
las entidades de crdito sobre su cartera
inmobiliaria.
En lo que al sector inmobiliario
se refiere, esto tiene varias
repercusiones:

No parece que se aprecie apoyo

pblico para ayudar a dar salida a los
activos inmobiliarios. Los
compromisos tan exigentes que tiene
Espaa sobre recorte de dficit
publico han sido el hilo conductor de
esta medida, que est basada en no
generar un dficit adicional.

Grfico 3. Exposicin a constructores y promotores en miles de millones de

200
180
160
140

73

Suelo

15

Promocin residencial en desarrollo

120
100
80

148

60

Resto: Promocin residencial finalizada, 54%

Viviendas particulares adjudicadas, 21%
Con garantas personales y otras, 25%

87

40
20
0
Normal (46%)

Problemtico (54%)
Fuente: Banco de Espaa - Eurosistema

Grfico 4. Saneamiento de los balances de las entidades bancarias

1. Provisiones especficas 25.000 m

2. Provisiones generales 10.000 m
3.Buffers de capital
15.000 m

50.000 m

Una cantidad de 50.000 m representa el 5% del PIB espaol

adicional al saneamiento ya realizado por las instituciones

 rovisiones a cargo de la
P
cuenta de resultados de las
instituciones

100
80

66

60
40

17

20

Nuevas medidas

15%
PIB

De enero de 2008 a junio de 2011

160

Saneamiento de balances bancarios

de enero de 2008 a junio de 2011
120

Saneamiento de balances bancarios

 educcin en las
R
provisiones generales
 rovisiones a cargo de las
P
reservas de instituciones en
proceso de reestructuracin

50

120

80
105

105

40

22
0

0
Fuente: Banco de Espaa - Eurosistema.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo9

debilidades en el futuro. Esto

pretende, evidentemente, no
desincentivar nuevas financiaciones
inmobiliarias.
Finalmente, hay que sealar que el
Real Decreto citado contempla que
uno de los compromisos que las
integraciones bancarias tienen que
asumir para que se permita abordar el
ajuste en dos aos es que exista un
plan serio de desinversin
inmobiliaria.

Parece cierto que un mayor

saneamiento obligatorio de los activos
inmobiliarios puede incentivar a que
la banca se anime a vender activos a
precios ms bajos. Hasta ahora el
precio de oferta (la banca) y el de la
demanda (los inversores), estaba
bastante lejano. Ahora es ms fcil
que se acerque, ya que, al menos, el
sector financiero no tendr la
resistencia de que si vende ms bajo
va a incurrir en prdidas importantes,
ya que el saneamiento ya se le ha
obligado a hacerlo por anticipado.
El nuevo Real Decreto citado tambin
ha creado ciertos incentivos en la
promocin del suelo, ya que el
rgimen de provisiones es ms duro
en el caso de que el suelo est parado
a si est en proceso de promocin.
Veremos si esto ayuda a su
reactivacin. Adems, las
financiaciones inmobiliarias
originadas con posterioridad al 31 de
diciembre de 2011 no sufrirn los
exigentes saneamientos del Real
Decreto aunque presenten

10Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

El gobierno ha obligado a la banca a

sanear de una forma agresiva los activos
inmobiliarios, ha descartado por ahora
ayudas pblicas y ha incentivado que
empiece a vender activos. Ya veremos
cmo evoluciona todo esto, pero lo
cierto es que si efectivamente hay bajada
de precios en los activos inmobiliarios
de la banca, afectar a todo el sector
inmobiliario.
Tras la reforma financiera hay ms
argumentos para la creacin de un
banco con activos problemticos en el
que las entidades financieras pudieran
ubicar all los activos inmobiliarios
deteriorados y as, sin perjudicar el
negocio financiero, efectuar una gestin
unificada para su venta.
Si bien no se contemplan las ayudas
pblicas para este banco, se debern
artcular mecanismos financieros que
soporten el mantenimiento, asi como la
recuperacin a largo plazo de estos
activos.

1.3. El futuro de nuestro

suelo: por qu no replantearse
algunos axiomas de la
normativa urbanstica actual
1.3.1. El rgimen de competencias
y consideraciones jurdicas del
rgimen del suelo
De acuerdo con la Constitucin Espaola
y los respectivos estatutos de autonoma,
las Comunidades Autnomas (CC.AA).

tienen competencia exclusiva, aunque

concurrente, sobre materia urbanstica,
ordenacin del territorio y vivienda. Sin
embargo, el Estado tiene competencia
exclusiva en la regulacin de las
condiciones bsicas que garanticen la
igualdad de todos los espaoles en el
ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de los deberes
constitucionales. Por otro lado, tambin
las CC.AA. comparten competencias con
las administraciones locales, por
ejemplo, en materia de aprobacin de
planeamiento.
Desde el punto de vista urbanstico,
adems de las medidas anticorrupcin
que se adoptaron en el Texto Refundido
de la Ley del Suelo estatal de 2008, y del
incremento y refuerzo de las medidas
punitivas para prevenir el fraude y la
corrupcin (creacin de la Fiscala
anticorrupcin urbanstica, propuestas
modificativas del Cdigo Penal, en
materia de delitos urbansticos, etc.), se
siguen investigando nuevos horizontes
para alcanzar los objetivos propuestos.
As, sobre el marco constitucional de
respeto en el reparto de competencias
entre las distintas administraciones
territoriales, se propone dotar a los
gobiernos regionales de mayores
competencias urbansticas, al objeto de
centralizar determinadas actuaciones y
descentralizarlas del mbito local. La
razn de esta propuesta es doble:
Por un lado, porque se ha demostrado
que la actuacin de determinados
ayuntamientos en materia urbanstica
ha sido muy perjudicial para el sector.
De otro lado, porque criterios
supramunicipales deben primar en
estos momentos ms que nunca sobre
los intereses locales, que entran en
colisin con la defensa de los valores
que interesa impulsar debido a la
situacin actualmente existente. Pese
a su controversia, si en algn

momento puede justificarse la

atribucin de competencias que
legalmente corresponden a las
administraciones locales a otras
administraciones, sin duda, ese
momento es ahora.
As mismo, con el fin de dotar de un
marco general de criterios sostenibles
en materia urbanstica a todo el
planeamiento que se desarrolle de aqu
en adelante, se propone el anlisis de
la aprobacin de un instrumento de
ordenacin territorial de carcter
estatal que fije las premisas bsicas
de desarrollo sostenible en materia
de planificacin, que fije las
correspondientes reglas que
desarrollen los principios de
sostenibilidad enunciados en el Texto
Refundido de la Ley del Suelo Estatal
de 2008, mediante directrices
especficas en materia de
reclasificaciones y recalificaciones de
suelo, equipamientos, etc.
Para llevar a cabo semejante medida, ha
de resolverse la financiacin de las
haciendas locales. La necesidad de su
financiacin permanente ha venido por la
enorme carga competencial de facto
derivada de la descentralizacin y, en
consecuencia, se hace imprescindible una
revisin y la adopcin de medidas que
garanticen la suficiencia presupuestaria
de los distintos ayuntamientos, evitando
que la gestin del suelo siga siendo una
de las fuentes principales de ingresos.
1.3.2 Mapa estratgico del
urbanismo
En la actualidad, existen muchos
mecanismos para buscar el mejor
modelo posible al que se debera llegar.
Como, por ejemplo, la realizacin de
anlisis comparativos con las mejores
prcticas nacionales e internacionales y
estudios independientes de los aspectos
de mejora del actual modelo que
ayudasen a definir una hoja de ruta cuya
implantacin debera estar liderada por

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo11

la Administracin junto con todos los

agentes involucrados.
Algunos aspectos que deberan ser
considerados en este proceso estratgico
son:
Establecimiento de directrices
globales en aspectos tcnicos
-armonizacin y concrecin de los
conceptos clavesHan proliferado multitud de conceptos
jurdicos indeterminados, que ha creado
innumerables problemas de inseguridad
jurdica. Por citar alguna, expresiones o
definiciones tan generalistas como
adaptacin en lo bsico a las
caractersticas del entorno o debe
evitarse romper la armona del paisaje o
conceptos indefinidos como
rehabilitacin estructural, han
contribuido a una falta de uniformidad
en las interpretaciones de las mismas y,
en consecuencia, en su aplicacin
prctica. Esta circunstancia se agrava por
la descentralizacin autonmica, ya que
no existen las mismas definiciones en
todos los territorios autonmicos. Por

12Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

todo ello resulta conveniente la

utilizacin de conceptos homogneos que
eviten en la medida de lo posible distintas
interpretaciones, promoviendo la
existencia de un instrumento que
formule, entre otras funciones,
directrices globales que definan
tcnicamente todos aquellos conceptos
sujetos a interpretacin y aterrizando los
conceptos demasiado generalistas.
nfasis en el estudio preliminar de la
funcin del suelo
Debido a que el suelo se trata de un
recurso natural limitado y escaso se
propone la realizacin de inventarios
fsicos, valorados econmicamente, de las
bolsas de suelo existentes en sus distintos
grados de explotacin para evaluar el
impacto econmico que supondra su
cambio de uso. Mediante esta valoracin,
sera posible la medicin del impacto
neto medioambiental e incluir, por tanto,
normas que mitiguen los impactos
negativos.
Asimismo, la reutilizacin del suelo tiene
que ser una prioridad en la planificacin

urbanstica como medida que fomente el

urbanismo sostenible, incluyendo
garantas hacia los promotores de estos
suelos, estableciendo, por ejemplo,
protocolos de verificacin ambiental en
los procesos de compraventa de suelos
para controlar la posible existencia de
contaminacin de stos como refuerzo a
la normativa existente sobre suelos
contaminados (RD 9/2005, de 14 de
enero), incentivando la relocalizacin de
actividades empresariales hacia parques
empresariales y promoviendo la
regeneracin de zonas degradadas.
Dentro de este rea, debe igualmente
trabajarse de una manera homognea y
uniforme entre todas las CC.AA. con el
fin de conseguir que se incluyan en las
memorias justificativas de los distintos
instrumentos de planeamiento un detalle
exhaustivo de cumplimiento de criterios
de sostenibilidad econmica, ambiental y
social a la hora de ordenar el territorio,
incidiendo en aspectos de renovacin del
actual uso del terreno. Igualmente, se
debern marcar y definir criterios para la
utilizacin racional del suelo, ndices
mximos de ocupacin, limitacin en el
uso de recursos hdricos, grado de
utilizacin de materiales renovables,
eficiencia energtica, etc.
Recalificaciones y reclasificaciones del
suelo sostenible
Ya desde el propio texto refundido de la
Ley de Suelo estatal se propone que se
arbitren las medidas que fomenten las
recalificaciones responsables de tal forma
que se realice un control exhaustivo del
cumplimiento de todas las condiciones
establecidas por ley en los planes de
desarrollo con el objetivo de un
aprovechamiento adecuado como
reclasificaciones del suelo que permitan
su uso alternativo.
Esta flexibilidad debera ser una palanca
de crecimiento sostenible en la medida
en que un buen planeamiento tendr en
cuenta la demanda real del tipo de suelo

que se desarrolle y, por tanto, generando

actividad para el sector e igualmente
riqueza en la zona. As, por ejemplo, hay
que tener presente que las posibilidades
de deslocalizacin del puesto de trabajo
fsico se estn multiplicando
exponencialmente gracias al continuo
desarrollo de los sistemas de
informacin, abriendo la posibilidad a
desplazamientos de poblacin hacia
zonas con climas ms benignos, menos
necesidades de transporte, reduccin del
tiempo de desplazamiento al trabajo, etc.
El teletrabajo es una medida poco
frecuente entre los pases de la UE
(Unin Europea) aunque esta modalidad
de trabajo se lleva aplicando desde hace
varios aos a nivel empresarial. A pesar
de que Espaa est por debajo de la
media con respecto a otros pases de la
UE, como se aprecia en el grfico 5.
Slo un 26% de los espaoles realiza
trabajos desde casa, mientras en Europa
la media es de un 35%.
Una vez ms, para poder ser
competitivos, se debera poder cambiar el
uso de ciertas edificaciones (por ejemplo,
de uso residencial a uso terciario y de
oficinas para ser utilizadas por teletrabajadores extranjeros que puedan
pasar parte del ao disfrutando de un
Grfico 5. Uso del teletrabajo (%)
40

35%
30

26%

20

10

Espaa

Media Europa

Fuente: Portal de empleo Monster.es.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo13

tiempo ms benigno) y, a la vez, se

tendra que mejorar (va reformas,
rehabilitacin, etc.) el parque actual de
viviendas, al objeto de incrementar la
competitividad sostenible de las mismas
y, en definitiva, aumentar la
comercializacin de nuestras viviendas
hacia una demanda mucho ms exigente
con el cumplimiento y compromiso con la
sostenibilidad.
Transparencia y simplificacin de los
trmites urbansticos
Uno de los factores bsicos para dar
competitividad al sector pasa por
establecer unos procedimientos claros y
sencillos en el acceso y la tramitacin de
los distintos elementos de planeamiento
y gestin urbanstica, as como en la
concesin de licencias necesarias para el
desarrollo del mismo. Para ello, se hace

14Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

necesaria la definicin de un manual de

mejores prcticas entre las distintas
comunidades autnomas y pases del
entorno y una simplicidad
administrativa, aportando confianza y
seguridad al sistema y, por ende, que
facilite la dinamizacin del sector.
En el escenario comentado de cada vez
mayor deslocalizacin de muchos
puestos de trabajo y de movilidad de la
poblacin, la mayor transparencia de
trmites para poder desarrollar suelo
usado o nuevo sera uno de los factores
claves para atraer a inversores y
promotores, y consecuentemente se
debera impulsar, entre otras, la
incorporacin de estas medidas en la
legislacin respectiva que se promulgue
en relacin con el suelo por las distintas
CC.AA.

2. La construccin: hacia un proceso productivo

ms eficiente y verde.
El actual modelo productivo en la
edificacin en Espaa ha generado
problemas de diferente ndole tanto
desde un punto de vista econmico,
medioambiental y social. Tanto el tipo de
planificacin urbanstica desarrollada,
como la forma de construir desde hace
muchos aos, con materiales
equipamientos y caractersticas
constructivas ineficientes
energticamente, han permitido un
desarrollo de una edificacin con normas
tcnicas obsoletas.

de reducir la emisin de gases

invernadero a la atmsfera.
Por ltimo, y no menos importante, lo
ecolgico tiene una alta aceptacin
social que ir incrementndose en el
futuro. Los edificios con el sello de
ecolgicos tendrn cada vez un
mayor valor aadido derivado no slo
de la sostenibilidad del planeta sino
tambin por la reduccin de la factura
energtica.

A pesar de que la edificacin presenta

una alta inercia y las formas estn
asentadas en una tradicin inmovilista,
nos encontramos en un momento en el
que se dan una serie de factores de
indudable calado que hacen necesario un
giro decidido hacia la sostenibilidad del
sector:

Puesto que la construccin supone una

parte muy significativa de las emisiones y
consumo energtico en Espaa, para
cumplir el objetivo de reduccin mnima
del 20% para 2020, y dada la actual
insostenibilidad del modelo, Espaa debe
actuar sobre las prcticas actuales de la
construccin en busca de una mayor
eficiencia y un menor impacto ambiental.
As, el sector debe apostar por:

La situacin energtica mundial hace

imprescindible inventar nuevas
formas de produccin y consumo y la
forma de construir no puede ser una
excepcin.

La creacin de riqueza en todos los

sectores implicados en la cadena de
produccin.

Parece evidente que hemos traspasado

todas las barreras que el sentido comn
ecolgico nos impone, lo cual se ha
traducido en una necesidad inmediata

El bienestar de la ciudad a travs de un

modelo de ordenacin del territorio
que integre el medio ambiente y la
naturaleza, incrementando la calidad
de vida.

Grfico 6. Ciclo de vida de la construccin

Equipamiento

Recursos

Planificacin

Ejecucin

Promocin

Uso

Demolicin

Rehabilitacin
Fuente: Fundacin Entorno.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo15

Hasta la fecha los esfuerzos de

investigacin del sector se han orientado
hacia la mejora de la productividad en la
ejecucin a travs de aspectos
tecnolgicos y en la experimentacin en
el campo de las energas renovables
apoyado por la administracin pblica.
Sin embargo, no se han hecho avances
significativos en el campo de la
arquitectura bioclimtica que fomenten
el acondicionamiento ambiental de la
edificacin y permitan la disolucin de la
dicotoma ciudad-naturaleza.
Igualmente, se debe apostar de una
manera decidida hacia el uso de
materiales y recursos naturales
inagotables y biodegradables.
La rehabilitacin y el uso de materiales
sostenibles permitiran generar ms valor
con menos daos ambientales. Mejorar la
eficiencia de los recursos en un 20% en la
UE aumentara el crecimiento econmico
en un 1%. Asimismo, la incorporacin de
materiales de construccin sostenibles
podra ayudar a estimular la creacin de
empleo a travs del crecimiento ecolgico
(uno de los objetivos clave de la
Estrategia Europea 2020), fomentando la
sostenibilidad social del modelo.

El necesario giro de la cadena

productiva del sector hacia
criterios de sostenibilidad
La edificacin de viviendas en Espaa se
caracteriza por tener una gran variedad
de actores que contribuyen al proceso de
produccin, con una compleja
composicin de la cadena de suministro,
y un importante peso de la
subcontratacin que complican tanto el
ejercicio de control en las diferentes
etapas del proceso de construccin, la

16Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

garanta de estabilidad y transparencia,

como el cumplimiento de las leyes y
normas establecidas por las compaas.
En este sentido, sera necesario establecer
criterios especficos que orientan la
eleccin de los proveedores atendiendo a
los objetivos de sostenibilidad de la
empresa. Este conjunto de criterios se
debe traducir en acciones concretas
cuantificables, medibles y supervisadas,
al objeto de que formen parte en la toma
de decisiones de la empresa.

La necesaria alta cualificacin

de los recursos humanos
El actual modelo productivo basado en
mano de obra con baja cualificacin no es
sostenible en el largo plazo y, como
hemos visto, ha ayudado a generar unos
niveles de paro muy elevados
comparados con otros pases de nuestro
entorno. La solucin pasa por una
apuesta decidida por la formacin
continuada enfocada a fomentar la
innovacin y la consolidacin de los
valores hacia la sostenibilidad.
Actualmente, el problema podra radicar
en la necesidad de mayor conocimiento
para la aplicacin prctica de las tcnicas
de edificacin de eco-edificios y,
consecuentemente, en el corto plazo, los
avances pudieran estar limitados,
producindose una brecha entre lo que
piden los gobiernos y lo que realmente se
puede aportar. En consecuencia, las
primeras medidas deberan ir enfocadas
a la formacin en eco-diseo para
conseguir personal con alta
cualificacin, lo que no slo servira para
avanzar hacia un nuevo modelo dentro
del pas sino para incrementar la
posibilidad de empleo fuera de nuestras
fronteras.

3. La promocin inmobiliaria, el alquiler y la

rehabilitacin.
Promocin inmobiliaria:
hacia la eco-rentabilidad en el
fomento de las eco-ciudades
Si bien la demanda de edificios
sostenibles, energticamente eficientes y
socialmente responsables va en aumento,
todava no existe una cartera de edificios
lo suficientemente amplia que cuente con
medidas de sostenibilidad para
establecer un marco de referencia de
buenas prcticas en el mercado. Parte del
problema viene de la concepcin de que
lo verde es ms caro y de la falta de
ejemplos reales de sus beneficios
comerciales, como son evidencias de
precios de venta y/o alquileres ms altos.
No obstante, la preocupacin en el sector
por el medioambiente es creciente tal y

como se remarca en el informe sobre

tendencias del mercado inmobiliario de
Europa del 2010 y 2011 publicado por el
Urban Land Institute (ULI) y PwC donde
se destaca la mayor prioridad de la
sostenibilidad en la agenda del sector
inmobiliario a pesar del difcil momento
que atraviesa. Sostenibilidad ser
sinnimo de alta calidad y las
edificaciones eficientes se convertirn,
sin duda, en la referencia en los prximos
aos: un producto ms saneado y de
mejor calidad, ms atractivo y fcil de
comercializar, debido al valor que van
concediendo los inquilinos a las
edificaciones sostenibles, dados los
menores costes de mantenimiento en un
entorno de subida de precios energticos.

Hacia un nuevo modelo del sector inmobiliario, sostenible y competitivo17

Actualmente, las medidas ms

significativas se toman en torno a la
eficiencia energtica operativa por las
ventajas empresariales de ocupar
edificios ms ecolgicos dentro del
objetivo global de sostenibilidad. Pero
esta tendencia es muy limitada en la
actualidad y slo si tiene un autntico
sentido econmico y financiero los
promotores e inversores adoptarn
realmente prcticas sostenibles de
manera generalizada. En contra de lo
que pueda pensarse, se estima que
lograr una certificacin bsica no debe
costar necesariamente ms que en un
edificio convencional estndar, sobre
todo si se incorpora desde el comienzo
del diseo y construccin del edificio.
No obstante, si se pretende construir con
los estndares ms altos de certificacin
es probable que los costes totales de
construccin se incrementen entre el 5%
y el 7,5% en relacin con las
construcciones convencionales. Cuando
se trata de edificios de emisiones cero,
construir puede resultar entre un 12,5%
y un 15% ms costoso.
Comprar los materiales correctos,
desarrollar maquinaria
tecnolgicamente avanzada, contratar
a profesionales adecuados y
debidamente formados para una
clientela ms formada, asegurar
elementos de diseo apropiados as
como recopilar datos que demuestren el
esfuerzo realizado hacia la
sostenibilidad y con expertos que lo
certifiquen representan costes
adicionales que no son fciles de
calcular y que las empresas no siempre
estarn dispuestas a pagar. En
consecuencia, uno de los retos del
sector ser traspasar adecuadamente
estos potenciales costes adicionales.
Uno de los factores claves que hay que
poner en valor es la relacin directa
entre la construccin sostenible y la
reduccin de los costes de
mantenimiento y operacin de un
edificio. As, la energa representa

18Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

alrededor del 40% de los gastos de

operacin tpicos de un edificio de
oficinas convencional. Es una partida
significativa a gestionar que justificara
asumir un mayor coste inicial para
conseguir un retorno a futuro por la va
de menores gastos de mantenimiento y
de operacin. Adicionalmente, la
tendencia hacia la sostenibilidad estar
cada vez ms estandarizada y avanzada
tecnolgicamente, facilitando su
abaratamiento e implantacin junto
con un proceso de obsolescencia y
encarecimiento del mantenimiento de
las viviendas tradicionales e incluso
con efecto negativo sobre la venta de
las mismas.
La apuesta decidida por convertirnos en
pioneros de edificacin sostenible, no de
proyectos aislados, sino de su fomento a
nivel nacional e internacional
conllevara la revitalizacin clara del
sector y situarnos en la vanguardia
como pas en el desarrollo real de un
modelo de construccin sostenible con
todas las ventajas competitivas
consiguientes. Esta apuesta debera
estar impulsada mediante la creacin de
una hoja de ruta clara y definida
impulsada por la Administracin.

Hacia el impulso y
consolidacin de las ecociudades desde la promocin
inmobiliaria
El planteamiento del diseo de una
eco-ciudad est basado principalmente
en la eficiencia en la generacin y
consumo de energa y especialmente en
que las emisiones de carbono y los
residuos sean prcticamente
inexistentes. Si tratsemos de ver
cules han de ser las caractersticas que
definen este desarrollo de forma
resumida se podran enunciar las
siguientes:
Mejorar la movilidad reduciendo la
huella de carbono: minimizar el uso
del coche, recuperar la movilidad del

peatn, incentivando el uso de las

bicicletas y el transporte pblico.
Implantacin de la construccin
sostenible: a travs del uso de
materiales sostenibles para la
edificacin y una mayor eficiencia
energtica.
Reducir la huella de carbono en el
reciclaje de residuos y la depuracin
de agua.

Hacia una rentabilidad

sostenible en la promocin
inmobiliaria
El crecimiento del precio de la vivienda
nueva en Espaa ha estado muy por
encima de la inflacin en los ltimos 20
aos.
En el futuro las rentabilidades del sector
se alinearn con las rentabilidades de
otras actividades y veremos una
tendencia a precios en sintona con los
crecimientos del IPC. Con ello, se deben
buscar alternativas que hagan atractiva
la inversin en el sector, que
posiblemente vendrn de medidas de
desarrollo de la sostenibilidad.

El efecto en los alquileres

dentro de la sostenibilidad
del sector
En el caso de los alquileres, es
igualmente necesario abordar un triple
enfoque econmico, ambiental y
social a medio y largo plazos con el
objetivo de que ayuden a la
implantacin y consolidacin del
modelo de construccin sostenible. En
una primera reflexin, podramos
pensar que la potencialidad del alquiler
debera ser bastante alta en el medio
plazo, entre otras, por las siguientes
razones:
Reduccin del nmero de integrantes
de la unidad familiar. Una mayor
flexibilidad de la unidad familiar
disminuira el fuerte carcter de

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo19

permanencia en un lugar
determinado.
Movilidad de la poblacin esperada en
los prximos aos. Al igual que en el
punto anterior, puede tener efectos
incluso de carcter psicolgico, tanto
en el arrendador (por ejemplo: deseo
de tener una vivienda en el lugar de
origen financiada a travs del alquiler
de la misma), como en el arrendatario
(mayor demanda de alquileres por
estancias de carcter temporal).
Envejecimiento de la poblacin. Este
factor tambin producira varios
efectos tanto desde el prisma del
arrendador como del arrendatario. En
el caso del arrendador, por ejemplo, se
incrementar la necesidad de alquilar
la vivienda y utilizar los rendimientos
de la misma como una forma de
sufragarse un retiro ms cmodo en
residencias, etc.; como arrendatario,
igualmente ante la necesidad de
espacios ms reducidos y ms
confortables que las casas familiares y
construcciones tradicionales.
En consecuencia, el modelo que se
establezca tiene que tener presente estos
perfiles esperados y, de alguna manera,
hacer ms atractivo la opcin del alquiler.

La potencialidad del alquiler

en las zonas costeras
Es fundamental un rediseo de parte de
nuestras zonas costeras hacia un modelo
sostenible en el tiempo a travs del
fomento del ahorro energtico, la
reduccin de la huella de carbono en los
desplazamientos en estas zonas con
respecto a otras zonas ms pobladas
durante el invierno y mejoras en el
bienestar de las personas aprovechando
la ventaja competitiva del clima. Dicho
modelo se podra fomentar claramente a
travs del alquiler, que conllevaran
barreras de entrada ms reducidas,
haciendo tambin rentable la inversin
en estas zonas.

20Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

Fomento y apoyo de las

medidas para la rehabilitacin
Con la mitad del parque de viviendas
con una antigedad superior a 30 aos
-la cuarta parte con ms de 50 aos- y
un importante nivel de stock de difcil
salida a corto plazo, la poltica de
vivienda con estas caractersticas en
Espaa y la recuperacin del sector
estn abocadas hacia la rehabilitacin.
Segn datos del Observatorio de la
Sostenibilidad, existan 25 millones de
viviendas de este tipo en Espaa, siendo
el mayor ratio de Europa con casi una
por cada dos habitantes.
En los ltimos aos, se han ido tomando
iniciativas para dinamizar el sector
como el plan Renove 2009-2012 del
Ministerio de la Vivienda basado en
ayudas para la mejora del aislamiento y
ahorro energtico, medidas para
dinamizar el sector y fomentar la
rehabilitacin sobre la base del elevado
volumen de viviendas con necesidad de
mejoras a travs de regulacin especfica
(por ejemplo, el RD-Ley 6/2010, la Ley
de Economa Sostenible, etc.).
Si bien estas medidas estn enfocadas
hacia una actividad bsica para la
consecucin de un modelo de desarrollo
ms sostenible, es necesario una mayor
incentivacin que estimule esta
actividad en el corto plazo, incluyendo
medidas temporales de mayor calado en
las que los particulares y comunidades
de propietarios vean claros ahorros en el
corto plazo como la exencin temporal
de pago de IVA que junto con las
deducciones de IRPF implica inversiones
ms reducidas a los consumidores
cuando acometan estas obras. A efectos
recaudatorios, esta reduccin de
ingresos debera compensarse por la
eliminacin de parte de la economa
sumergida existente en la actualidad
relativa a esta actividad.
Igualmente, se debera definir un marco
de inspecciones ms claro y sancionador

que igualmente incentive realizar estas

obras de rehabilitacin, y formas de
financiacin blanda y subvenciones
finalistas en funcin de los niveles de
renta de las distintas zonas.
Al fin y al cabo, se trata de tomar
medidas de choque que reactiven esta
actividad de una manera contundente
en el corto plazo, adicionalmente al
marco de actuacin definido hasta la
fecha.

Medidas fiscales que

incentiven la sostenibilidad
medioambiental
Las Administraciones Pblicas se
preocupan cada vez ms del medio
ambiente y de crecer sobre la base de un
desarrollo sostenible, y, en este sentido,
corresponde a ellas actuar
decididamente en el impulso de este
crecimiento sostenible mediante todos
los mecanismos a su disposicin, siendo
indudablemente la fiscalidad uno de los
ms relevantes.
Actualmente, se puede observar cmo
los principales beneficios fiscales en
vigor a nivel de impuestos estatales y
autonmicos van dirigidos a fomentar el
alquiler de la vivienda. As, sin nimo de
ser exhaustivos, se pueden mencionar
los siguientes:
En el IRPF existen reducciones sobre
rendimientos del capital inmobiliario

derivados del arrendamiento de

viviendas, as como deducciones en la
cuota para vivienda habitual.
En el IS hay regmenes especiales de
tributacin para las Sociedades
Annimas Cotizadas de Inversin en el
Mercado Inmobiliario (SOCIMI),
entidades dedicadas al arrendamiento
de vivienda, y sociedades y fondos de
inversin inmobiliaria.
En el ITPAJD existen beneficios fiscales
para las SOCIMI y las instituciones de
inversin colectiva inmobiliaria.
Adicionalmente, hay exenciones
relacionadas con el rgimen de VPO.
Por otra parte, es a nivel de tributacin
local donde vemos ciertos incentivos
fiscales de otro tipo, ms bien dirigidos a
la utilizacin de energas renovables en
las edificaciones, como determinadas
bonificaciones de carcter potestativo
para cada municipio en el IBI y en el
Impuesto sobre Construcciones,
Instalaciones y Obras (ICIO) a favor de
los bienes inmuebles y de las
construcciones, instalaciones u obras en
las que se incorporen sistemas para el
aprovechamiento trmico o elctrico de
la energa solar.
El Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril,
de medidas para el impulso y la
recuperacin econmica y el empleo,
ampli el concepto de rehabilitacin a

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo21

efectos del IVA, incluyendo la

rehabilitacin energtica cuando forme
parte de un proyecto global de
rehabilitacin. En estos casos las
primeras entregas de edificaciones
rehabilitadas no estarn exentas del
IVA, y las ejecuciones de obra, con o sin
aportacin de materiales, derivadas de
contratos formalizados entre promotor y
contratistas que tengan por objeto la
rehabilitacin de edificaciones o partes
de las mismas destinadas
principalmente a viviendas, tributarn
en el IVA al tipo reducido del 8%.
Asimismo, en la Ley de Economa
Sostenible se ha introducido en el
Impuesto sobre Sociedades un nuevo
supuesto de deduccin por inversiones
medioambientales destinado a fomentar
las inversiones en activos industriales
de las empresas que eviten la
contaminacin, ya sea atmosfrica o del
agua, as como en instalaciones para la
reduccin, recuperacin o tratamiento
de residuos industriales propios.
Como hemos visto, la Administracin
Pblica comienza ya a orientarse hacia
un desarrollo sostenible. No obstante,
entendemos que una apuesta clara y
decidida en este sentido requiere
esfuerzos mayores a los realizados hasta
ahora. Es necesario el establecimiento
de beneficios fiscales de mayor calado
que supongan un incentivo claro y
ciertamente atractivo para el sector y la
iniciativa privada.
As, entendemos adecuado continuar en
la lnea de la flexibilizacin y la
disminucin de la tributacin en todos
los procesos de rehabilitacin de
edificaciones tal y como hemos
mencionado anteriormente, y un
impulso de las ventajas fiscales en
relacin con el empleo de energas
renovables y la mejora de la eficiencia
energtica en el sector; pudindose

22Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

incluso gravar en mayor medida las

ineficiencias energticas y la
contaminacin en los procesos
productivos.
En este sentido, estimamos
imprescindible incentivar las actividades
de I+D+i mediante medidas fiscales ad
hoc y ms beneficiosas que las ya
existentes (deduccin de I+D+i del
Impuesto sobre Sociedades)
especficamente dirigidas a la realizacin
de proyectos de investigacin cientfica,
desarrollo e innovacin tecnolgica que
impliquen un avance en la sostenibilidad,
tanto a nivel de mejora de la calidad de la
edificacin y la vivienda, como a nivel de
desarrollo de materiales en la
construccin que supongan un uso
racional y responsable de los recursos, as
como el ahorro y reciclaje de los mismos.
No podemos desconocer la situacin
econmica en la que se encuentra
nuestro pas en la actualidad, y,
especialmente, las dificultades
financieras que estn atravesando en
estos momentos las Entidades Locales.
Sin embargo, el impulso hacia un
crecimiento sostenible es una cuestin
de inters general que debe considerarse
imprescindible para el desarrollo
econmico de Espaa. Por eso, los
incentivos fiscales al crecimiento
sostenible, en el sector inmobiliario y de
la construccin, no deberan limitarse a
los tributos estatales, ya que tambin
existen tributos autonmicos y locales
que podran ser muy tiles en esta labor
(pinsese, por ejemplo, en el IBI o en el
ICIO). Los principios de autonoma y
suficiencia financiera,
constitucionalmente reconocidos, los
que deberan regir un posible sistema de
compensaciones econmicas del Estado
a favor de las Comunidades Autnomas
y Entidades Locales en caso de que fuese
necesario.

4. El mercado y los indicadores de competitividad

y sostenibilidad.
El xito de la implantacin de un nuevo
modelo como el que se pretende
introducir, necesita irrenunciablemente de
instrumentos de medicin y control que
constaten por una parte que el modelo se
est implantando en base a los estndares
definidos e igualmente que ponga de
manifiesto quin los est aplicando,
puntos de mejora generales del sistema y
alternativas a dichos puntos observados.
En este sentido, se debe plantear
claramente la necesidad de incluir nuevos
conceptos de medicin que complementen
y/o sirvan de alternativa a algunos
actuales. Para ello, se debe evaluar cmo
el modelo de crecimiento planteado
mantiene e incluso aumenta los niveles de
stock de capital y de los recursos
existentes y la capacidad de utilizarlos sin
agotarlos, todo ello produciendo
bienestar y capacidad para ser
transmitido a las generaciones futuras.
La medida de la sostenibilidad debe
recoger todas sus dimensiones: natural
(incluyendo aspectos medioambientales,
recursos naturales y ecosistemas), de
infraestructuras, humano (niveles de
educacin, capacidades, salud, etc.) y
social (tecnologa, instituciones,
derechos, creencias, etc.). Obviamente,
aterrizar de una manera tangible y
homognea unos indicadores que ayuden
a hacer medibles todas estas variables no
es tarea fcil debiendo ser una prioridad
en la elaboracin de cualquier plan
detallado que se plantee en el sector.

Indicadores de sostenibilidad
de las empresas del sector
para inversores
Actualmente, existen varias iniciativas
de ndices de sostenibilidad: el Dow
Jones Sustainability Index (www.

sustainability-index.com); el
FTSE4GOOD (www.ftse.com); el CDP
(Carbon Disclosure Project, www.
cdproject.net), entre otras, en los que
estn presentes constructoras espaolas,
y que sirven de medida desde un punto
de vista inversor. Es importante destacar
que estos ndices van a servir como
referencia para los mercados financieros
y stos empiezan a interesarse por la
edificacin sostenible. En este sentido, la
consolidacin del sector a nivel
internacional conlleva la necesidad de
seguir apostando de una manera
decidida por cumplir con los estndares
solicitados por los mercados para tener
la posibilidad de obtener recursos en los
mismos.

Indicadores de sostenibilidad
de producto
Otro punto relevante es disponer de un
mtodo de calificacin que permita la
valoracin, calificacin y comparacin
del rendimiento medioambiental del
producto final mediante indicadores
tangibles y susceptibles de medicin:
energa, emisiones de carbono, agua,
residuos, sanidad, transporte, etc. En la
actualidad, existen varias certificaciones
para medir el rendimiento ambiental de
los edificios en Espaa, como los
siguientes:
Breeam Europe Retail: Certificado que
se dedica a la evaluacin ambiental de
centros comerciales en Europa.
Certificacin LEED(Marca registrada)
(Lder en Eficiencia Energtica y Diseo
Sostenible): Se trata de un sistema de
clasificacin voluntario para edificios
nuevos y para los rehabilitados
integralmente de alta eficiencia
energtica y medioambiental.

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo23

Marca Brasilia: impulsado por el rea de

Innovacin Tecnolgica en la Edificacin
de La Salle. Este sello tiene en cuenta el
ciclo de vida del edificio incluido su
posible derribo, es decir, valora el
diseo, la gestin de la obra, el uso y el
mantenimiento del edificio.
Estos mtodos sirven para proporcionar
ahorros directos e indirectos para
aquellas empresas que los aplican, como
la rentabilidad de los activos mediante la
reduccin de consumos operativos y
mantenimiento, mejoras en la
productividad de los empleados,
disminucin de absentismo y rotacin de
empleados.
Uno de los aspectos claves en relacin con
estos indicadores es la necesidad de
establecer un proceso de medicin que
sea homogneo y que permita desde un
primer momento la comparacin entre las
empresas y, a la vez, su homologacin
internacional. Si bien se observa la
utilizacin de estos sistemas de
certificacin fundamentalmente por parte
de las empresas, sera necesario
incentivar su uso dentro del parque
residencial existente. Para ello, van a ser
necesarios planes de incentivos para
propietarios y comunidades de
propietarios a travs de mltiples medidas
publico-privadas como la reduccin de
impuestos locales (por ejemplo IBI, ICIO,
etc.); los prstamos a tipo cero; las

amortizaciones de principal vinculadas a

los periodos donde se producen ahorros
cuantificados y medidas similares.

Indicadores de sostenibilidad
referidas a la transparencia
del sector
Otro de los factores a tener en cuenta en la
evaluacin de la sostenibilidad
empresarial, es igualmente evaluar cmo
las empresas del sector transmiten su
apuesta por la sostenibilidad de una
manera transparente a los distintos
stakeholders. En este sentido, ya existen
igualmente iniciativas de reporting de
sostenibilidad como GRI (Global Reporting
Initiative, www.globalreporting.org) que
marca, entre otras, directrices de reporting
de sostenibilidad y guas globales
voluntarias y flexibles en las que basarse
para la realizacin de un informe de
sostenibilidad por parte de las empresas
del sector.

Hacia un modelo de
sostenibilidad definido y un
control eficiente
Para la adecuada implantacin de este
modelo, sera necesario un organismo
independiente que tuviese como mnimo
las funciones de actualizacin
permanente de novedades de carcter
normativo, avances tecnolgicos y
sectoriales que pudiesen facilitar la
mejora continua del sector as como la
de vigilancia y supervisin.

24Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

La necesaria formacin
sostenible del consumidor
final
El consumidor final del sector
inmobiliario tiene la capacidad de influir
en el establecimiento de este modelo de
varias formas, bien mediante la eleccin
responsable del producto que cumpla
con los estndares de sostenibilidad,
bien a travs del uso y mantenimiento
del producto seleccionado.
Actualmente se est produciendo una
concienciacin creciente hacia el
medioambiente y la necesidad de ser
responsables en la conservacin del
mismo aunque el camino a recorrer
sigue siendo largo a la hora de
considerar que existe un consumidor
final del producto inmobiliario
responsable desde un punto de vista
economa sostenible, lo cual es
imprescindible para el xito del nuevo
modelo.
Los aspectos a considerar incluiran
desde medidas transversales a medio
plazo con la incorporacin de la
formacin obligatoria de conceptos de
sostenibilidad dentro del sistema
educativo espaol, hasta medidas a
corto plazo ya mencionadas de fomento
del consumo de estos productos por el
ahorro en costes operativos y de
mantenimiento q ue suponen a largo
plazo.

Conclusiones
La situacin actual urge de un plan de
accin valiente que afronte los errores
que venimos arrastrando del pasado y
fije el camino no slo para reactivar el
sector en el corto plazo, sino que marque
las claves del sector para desarrollar un
modelo de negocio inmobiliario
eficiente, tecnolgico y sostenible en el
medio y largo plazo, que adems nos
ayude a visualizar el inters de Espaa
por cumplir con las intenciones
regulatorias de Europa respecto a los
distintos agentes involucrados: sector
inmobiliario, entidades financieras y
Administraciones Pblicas. Constatamos
que difcilmente el cambio de
tendencia econmica de nuestro pas
se podr hacer sin la transformacin
del sector inmobiliario.
Como se ha venido explicando en este
informe, las iniciativas pasan
necesariamente por un cambio del
modelo de negocio, por cambios en los

modelos de financiacin, por procesos

constructivos ms tecnolgicos y
eficientes, por una demanda ms acorde
al uso finalista y por un papel del Estado
apropiado equilibrando el apoyo a la
industria con la monitorizacin adecuada
de los intereses generales.
A continuacin, se resume el marco de
propuestas a debatir sobre las principales
claves de la reconversin del sector
inmobiliario en funcin de su horizonte
temporal:
A corto plazo
1.
Asumir la prdida latente de los
activos inmobiliarios,
fundamentalmente en el suelo. Si la
oferta no se adeca a los precios reales
de demanda, difcilmente el mercado
se reactivar. Dada la excepcionalidad
que Espaa actualmente atraviesa, el
Estado ha de tener un papel relevante
en este proceso de ajuste.

En concreto, conviene exponerse a la

intervencin del Estado para que los
activos inmobiliarios problemticos se
identifiquen y sean ajustados de forma
decidida por parte del sector privado
con la monitorizacin del Estado.
2.Elaborar una hoja de ruta que tutele
el destino de los activos
inmobiliarios problemticos,
gestionado por tcnicos y expertos del
sector inmobiliario y monitorizado
por el Estado.
3.Establecer mecanismos financieros
que soporten el mantenimiento y la
recuperacin a largo plazo de estos
activos.
A medio plazo
La transformacin del sector inmobiliario
debera enfocarse hacia un modelo
diferente, mediante una adecuada
interaccin con el resto de agentes

Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo25

relevantes: las Administraciones

Pblicas, las entidades financieras y la
demanda. En concreto, se plantean las
siguientes propuestas:
1.Elaborar un plan estratgico de
desarrollo del territorio que incluya,
entre otros puntos:
Realizar inventarios fsicos
valorados del suelo. Dicho plan
incluira cifras, localizaciones, usos,
plazos y alternativas de desarrollo,
entre otras variables.
Realizar un estudio actualizado de
viviendas sin vender en la costa y en
zonas urbanas.
2.Fomentar la regeneracin de zonas
tursticas degradadas y rehabilitar
zonas urbanas, mediante planes de
choque fiscales especficos.
3.Identificar bolsas de oportunidades
por la deslocalizacin de los centros
de trabajo nacionales e
internacionales, fomentando
polticas incentivadoras hacia
zonas con exceso de oferta, por
ejemplo, las costeras. Las ventajas
tecnolgicas crecientes permitirn
gradualmente un mayor peso del
trabajo a distancia.
4.Estimular el desarrollo de un modelo
de negocio ms tecnolgico,
eficiente y sostenible, y por tanto,
ms competitivo y rentable, a
travs de:
a.La potenciacin de nuevos
incentivos estatales y regionales
para procesos constructivos ms
tecnolgicos, eficientes y verdes, as
como para los edificios sostenibles

26Hacia un nuevo modelo de sector inmobiliario, sostenible y competitivo

que fomenten el ahorro energtico

y el I+D+i.
b.La promocin de indicadores de
urbanismo sostenible. Creacin de
sistemas de medicin para los
distintos agentes del sector:
constructores, promotores y
usuarios finales.
c.La monitorizacin de los
indicadores de sostenibilidad por
organismo independiente
supervisado por el Estado.
5.Fomentar modelos de financiacin
equilibrados, ajustados a los intereses
de las partes (entidad financiera,
promotor inmobiliario y usuario
final).
6.Fomentar polticas incentivadoras
de financiacin de proyectos
clasificados como tecnolgicos y
sostenibles.
7.
Reconvertir las administraciones
pblicas y la forma de financiacin
de los municipios, aumentando las
competencias regionales y estatales en
materia urbanstica frente a las
locales.
8.Incrementar la simplificacin,
transparencia y homogenizacin de
los trmites urbansticos.
9.Activar planes de formacin y
educacin de la demanda, tanto del
usuario final como del inversor:
identificar el activo inmobiliario como
activo con uso finalista de vivienda,
oficina, comercial, etc. Mitigar el uso
del suelo y la promocin para
transacciones sin sentido econmico y
social.

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Este informe ha sido desarrollado por

PwC Espaa en el marco del programa
Crecimiento Inteligente, que ha puesto en
marcha la firma con el objetivo de apoyar
a las empresas y a las Administraciones
Pblicas en el trnsito hacia un nuevo
modelo productivo sostenible basado en
la innovacin, la calidad, el talento y el
valor aadido. Un nuevo patrn de
crecimiento que se sustente en cinco
pilares principales:
internacionalizacin, innovacin,
economa baja en carbono, economa del
conocimiento y modernizacin de las
Administraciones Pblicas. El proyecto
est coordinado por Jordi Sevilla, senior
advisor de PwC.
Ms informacin en www.pwc.es

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