PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 958 del cdigo civil

La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.
La propiedad horizontal (conocida hoy como rgimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y propiedad comn) es una modalidad de la propiedad
en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio comn. El
titular de cada seccin independiente goza de un derecho de propiedad
individual, con las caractersticas de la propiedad regulada en el Cdigo Civil.
La diferencia con la propiedad del Cdigo Civil (la de los predios, en particular)
radica principalmente en la extensin del derecho sobre el bien. La propiedad
de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada, hasta
donde es til al propietario (artculo 954 del Cdigo Civil). En la propiedad
horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el
lmite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad
superpuesta sobre otra. De all proviene precisamente el nombre de propiedad
horizontal.
Sobre los bienes de dominio comn existe una comunidad, cuyos titulares son
los propietarios de las secciones independientes. Los bienes comunes son
aquellos que estn destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que
son imprescindibles para la existencia de la edificacin. De all el carcter
forzoso de la comunidad (no puede haber particin, como en la copropiedad) y
que sea inseparable de cada propiedad individual.
La propiedad horizontal se ha desarrollado rpidamente en los ltimos tiempos.
Se trata de una institucin jurdica cambiante que posee gran vitalidad. Por ello
el Cdigo Civil no la regula, remitindose a la legislacin de la materia.
El Cdigo Civil de 1936 no se refiri a la propiedad horizontal como la
conocemos hoy. El Cdigo regulaba, sin embargo, los pisos de edificios que
pertenecan a propietarios diferentes. En el ao 1946 se dict la Ley N 10726,
establecindose disposiciones acerca de los pisos de edificios. Esta norma es
considerada la primera Ley de Propiedad Horizontal en el Per.
El Decreto Ley N 22112 derog a la Ley N 10726 Y estableci el rgimen de
propiedad horizontal. El Decreto Ley N 22112 fue a su vez derogado por la
Ley N 27157, norma que est vigente en la actualidad.

La legislacin de la materia a la que alude el artculo 958 del Cdigo Civil es la

Ley N 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 0082000MTC.
La Ley N 27157 Y su Reglamento se aplican a las unidades inmobiliarias en
las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes, tales como edificios de departamentos de uso residencial, comercial,
industrial o mixto; quintas; casas en copropiedad; y centros y galeras
comerciales o campos feriales. Estas normas prevn que los propietarios de las
secciones pueden optar entre dos regmenes: independizacin y copropiedad o
propiedad exclusiva y propiedad comn. El rgimen de independizacin y
copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas
susceptibles de ser independizadas y bienes de dominio comn, sujetos al
rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Los propietarios de los
bienes de propiedad exclusiva pueden optar por este rgimen cuando se trata
de quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos
feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que estn
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un
piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. No se
puede optar por este rgimen en el caso de edificios de departamentos.
El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (conocido como
propiedad horizontal) supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por: (i) secciones exclusivas, pertenecientes a
diferentes propietarios, (ii) bienes comunes y (iii) servicios comunes, que
cuentan con (iv) un reglamento interno y una (v) junta de propietarios.
(i) Las secciones exclusivas: Las secciones exclusivas estn sometidas al
rgimen de la propiedad establecido en el Cdigo Civil. Por tanto, el titular
puede usar, disfrutar y disponer de su seccin como lo hara cualquier
propietario, salvo que, con respecto al uso, el reglamento interno establezca
limitaciones.
A cada propietario de una seccin de dominio exclusivo le corresponde un
porcentaje de participacin en los bienes comunes. Este porcentaje es
accesorio a la seccin exclusiva y debe estar determinado en el reglamento
interno, atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las
secciones, la ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, entre
otros.
(ii) Los bienes comunes: Los bienes de dominio comn son los que estn
destinados al uso y disfrute de todos los propietarios de las secciones
exclusivas o aquellos respecto de los cuales depende la existencia de la

edificacin. Es el caso de los pasadizos y escaleras de acceso de un edificio o

los cimientos y otros elementos estructurales del mismo.
Se puede distinguir entre bienes comunes por naturaleza y bienes comunes por
destino. Los primeros son necesariamente comunes, porque sirven para el uso
y disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificacin. La
comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino, en cambio,
no son imprescindibles para el uso y disfrute de los propietarios o para la
integridad de la edificacin, por lo que la comunidad respecto de ellos no es
forzosa. Los bienes comunes por naturaleza son inseparables de los bienes
exclusivos y no pueden ser objeto de derechos singulares; los bienes comunes
por destino son separables y por tanto susceptibles de ser materia de derechos
singulares (ALBALADEJO).
Sin embargo, la Ley N2 27157 y su Reglamento no distinguen entre bienes
comunes por naturaleza y bienes comunes por destino. El artculo 40 de la Ley
N2 27157 seala que los bienes de propiedad comn "pueden" ser: el terreno
sobre el que est construida la edificacin; los cimientos, sobrecimientos,
columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales siempre
que estos no sean integrantes nicamente de una seccin, sino que sirvan a
dos o ms secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, las vas
y reas de circulacin de uso comn; los ascensores y montacargas; las obras
decorativas exteriores de la edificacin o ubicadas en ambientes de dominio
comn; los locales destinados a servicios de portera y guardiana; los jardines
y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de
basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular;
los stanos y azoteas; los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios
abiertos; y los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
La palabra "pueden" significa que los bienes que enumera la Ley N2 27157 son
comunes por destino, es decir los propietarios de las secciones pueden
establecer qu bienes son comunes y qu bienes no lo son. Esto se corrobora
con lo establecido en el artculo 43 de la Ley N 27157, el cual permite la
transferencia de bienes comunes, siempre que la aprueben propietarios que
representen dos tercios de los votos de la junta de propietarios(1).
(1) El artculo 134 del Reglamento de la Ley N" 27157 contiene una
enumeracin de bienes comunes, pero seala que ellos "son bienes comunes
intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el reglamento interno..
El artculo 135, por su lado, seala que la transferencia de bienes comunes
"susceptibles de ser transferidos., debe ser autorizada por la junta de
propietarios mediante acuerdo adoptado por las dos terceras partes de los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, siempre que la

transferencia no contravenga parmetros urbansticos y edificatorios, y las

normas de edificacin vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad
y funcionalidad de la edificacin, ni se afecten los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros. Estas normas permitirian interpretar que no
todos los bienes comunes lo son por destino. Esta interpretacin contrariara lo
dispuesto en la Ley N 27157.
(iii) Los servicios comunes: La guardiana, portera y jardinera; la limpieza,
conservacin y mantenimiento de los bienes comunes; la eliminacin de
basura; la vigilancia y seguridad de la edificacin; la administracin de la
edificacin, entre otros, son servicios comunes.
Los servicios de limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y
ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en
general de cualquier otro elemento de los bienes comunes, son obligatorios
para toda edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn. Los dems servicios son obligatorios siempre que sean establecidos
por acuerdo de la junta de propietarios
El pago de los servicios comunes y el de cualquier gasto extraordinario
adoptado por la junta de propietarios, lo efectan los propietarios (o los
arrendatarios, de ser el caso) en proporcin a los porcentajes establecidos en
el reglamento interno. Estos porcentajes, que no tienen que ser
necesariamente iguales a los de participacin en los bienes comunes, se
establecen teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de
servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o
accesibilidad de las mismas, etc.
(iv) El reglamento interno: el reglamento interno es el conjunto de
disposiciones que regulan la propiedad exclusiva y comn. Debe contener
obligatoriamente la determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y de los
bienes de propiedad exclusiva y propiedad comn; los derechos y obligaciones
de los propietarios; la relacin de servicios comunes; los porcentajes de
participacin que correspondan a cada propietario en los bienes comunes y en
los gastos comunes; el rgimen de la junta de propietarios, sus rganos de
administracin y sus facultades y responsabilidades; el qurum, votaciones,
acuerdos y funciones de la junta de propietarios; as como cualquier otro pacto
lcito.
El reglamento interno se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, en la
partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes
comunes.
Mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 se aprob un
reglamento interno modelo, el cual puede ser adoptado por los propietarios.

(v) La junta de propietarios: La junta de propietarios est constituida por

todos los propietarios de las secciones y tiene la representacin conjunta de
estos. Se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble. La junta de
propietarios no tiene personalidad jurdica.
Tienen derecho a participar en la junta todos los propietarios. Sin embargo, los
propietarios declarados inhbiles por no haber cumplido con pagar tres o ms
cuotas ordinarias o una extraordinaria, solo tienen derecho a voz y no se les
considera para efectos del qurum.
La junta de propietarios es presidida por uno de sus miembros, quien tiene la
calidad de presidente.
Los acuerdos de la junta de propietarios se adoptan por las mayoras que
establezca el reglamento interno de la edificacin, salvo el caso de mayora
calificada (propietarios que representan dos tercios de las participaciones en
los bienes comunes), cuando se trate de actos de disposicin de bienes
comunes.
Las sesiones de la junta de propietarios y los acuerdos adoptados deben
constar un libro de actas.

JURISPRUDENCIA
"La construccin de un garaje y depsito en el subsuelo no constituye
impedimento alguno para que dicho garaje conjuntamente con el depsito
puedan independizarse con sujecin al rgimen de propiedad horizontal, en la
medida en que dicho rgimen implica la divisin de la edificacin o
edificaciones en sectores de dominio exclusivo susceptibles de
aprovechamiento independiente que comparten bienes y servicios comunes"
(R. 178-98-0RLC/TR, Jurisprudencia Registral, Ao /11, Vol. VI, p. 241).
CONCORDANCIAS:
LEY 27157 arls. 37 y ss.
D.S.008-200D-MTC arls. 125 y ss.