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Palavras-chaves:
Anlise de viabilidade, incorporaes imobilirias, fluxo de caixa,
valor presente lquido e taxa interna de retorno.
1 INTRODUO
Nos ltimos anos, o setor de construo civil brasileiro passou por
grande desenvolvimento e crescimento, em funo de dois fatores
preponderantes: estabilidade econmica do pas e grande dficit
habitacional. Este cenrio estimulou a atuao no s de empresas
tradicionais, como tambm de novos investidores, que viram no
mercado imobilirio uma oportunidade para obter ndices de retorno
muito superiores aos das demais opes de investimento (por
exemplo, no mercado financeiro).
Passado o momento de euforia, e com o mercado imobilirio
indicando uma estabilizao, torna-se necessrio escolher os
empreendimentos nos quais investir com mais cuidado e a partir de
anlises criteriosas. Isto porque os empreendimentos imobilirios
carregam consigo alta complexidade e elevado risco este ltimo
advindo do grande perodo de tempo que decorre entre a escolha do
terreno e a entrega das unidades (em mdia, 30 meses). Neste
sentido, os estudos de viabilidade econmico-financeira apresentam
grande importncia, visto que, a partir de um fluxo de caixa
projetado, permitem medir o retorno de um projeto de forma
comparvel com outros investimentos.
Existem, na literatura, diversos autores que versam sobre avaliaes
de investimentos. Dentre eles, d-se destaque para Assaf Neto
(2007), no campo das finanas corporativas; Casarotto Filho e
Kopittke (1994), no estudo das tcnicas de avaliao; Horngren,
Sundem e Stratton (2004), no campo da contabilidade gerencial; e
Keelling (2002), na rea de gesto de projetos.
Este trabalho pretende apresentar a importncia dos estudos de
viabilidade econmico-financeira no momento em que se avalia a
possibilidade de investir em determinado projeto, dando destaque
para projetos da rea de incorporaes imobilirias, onde h poucos
4 RESULTADOS E DISCUSSO
No que se refere TIR obtida para o empreendimento, cabe fazer
algumas consideraes:
apesar da TIR elevada ser compatvel com as caractersticas do
empreendimento, o seu valor percentual distorcido. A utilizao da
TIR Modificada (MTIR) torna-se, ento, mais adequada. Considerando
as taxas de aplicao e de captao da MTIR iguais TMA, obtm-se
a MTIR de 19% - o que indica que o projeto continua sendo vivel e
atrativo.
Considerando o VPL obtido (maior que zero), reafirma-se a
viabilidade do negcio. O empreendimento oferece uma taxa de
retorno superior ao custo de capital, criando valor para o empresrio
e investidor no montante de R$1.270.116,08.
Por fim, para o estudo em questo o payback no foi considerado.
Isto em funo das caractersticas do empreendimento que, por se
tratar de uma incorporao a preo de custo, requer um volume
muito baixo de desembolso com recursos prprios. Este desembolso,
por sua vez, recuperado no recebimento da primeira parcela do
valor de venda.
5 CONCLUSO
A atividade imobiliria caracterizada por relevante incerteza, na
medida em que seus projetos demandam longo prazo para concluso.
Alm disso, carrega consigo complexidade e risco durante a execuo
das obras. Somando-se a isso o cenrio de estabilizao do setor, o
estudo de viabilidade econmico-financeira das incorporaes
imobilirias passa a assumir um papel ainda mais importante na
tomada de deciso sobre esses empreendimentos.
Este artigo procurou ressaltar a importncia da anlise de
investimentos e a sua aplicao a incorporaes imobilirias a preo
de custo. Para tanto, foi conduzido um estudo de caso de um
empreendimento residencial. Dado o momento prvio da anlise,
algumas simplificaes foram feitas: os custos da obra foram
linearizados ao longo do cronograma de execuo, e sua estimativa
deu-se a partir do CUB do Sinduscon.
Os resultados da anlise, obtidos pelo clculo da TIR e do VPL,
indicaram que o empreendimento vivel e atrativo.
Por fim, vale ressaltar que na literatura h poucos trabalhos que
versam sobre a aplicao dos mtodos de anlise de investimento em
empreendimentos imobilirios. Buscando preencher esta lacuna, este
trabalho mostrou que a aplicao de tais mtodos em projetos de
incorporao imobiliria adequada, e pode ser conduzida de
maneira simplificada para projetos cuja implantao ainda est para
ser iniciada. Ademais, o tipo de incorporao imobiliria estudada
(modalidade a preo de custo) demonstrou ser vivel, mesmo
carregando consigo a caracterstica de obter margens de lucro
menores.
REFERNCIAS