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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL

CURSO DE ESPECIALIZAO EM CONSTRUO CIVIL

Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
1

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


CONCEITOS DE DIREITO

CONCEITOS DE DIREITO
1. CONCEITO DE DIREITO

o conjunto de normas e princpios que regem a atividade do Estado,


Estado a relao
deste com os particulares, assim como o atuar recproco dos cidados
Divide-se
de se ttradicionalmente
ad c o a e te e
em d
direito
e to pb
pblico
co e d
direito
e to p
privado
ado

2. DIREITO PBLICO

Compreende o direito pblico interno e o direito pblico externo

3. DIREITO PBLICO INTERNO

Regula a organizao e competncia do Estado, ou seja, todos os interesses


estatais e sociais

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CONCEITOS DE DIREITO
O Direito pblico interno engloba, entre outros :

Direito
Direito
Direito
Direito

Constitucional
Administrativo
Tributrio
Processual (civil e penal)

4. DIREITO PBLICO EXTERNO

Ocupa das relaes dos Estados soberanos entre si, assim como das atividades
destes com organismos internacionais

5. DIREITO PRIVADO

Cuida dos interesses individuais e suas relaes com o Estado


Engloba o Direito Civil e o Direito Comercial

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CONCEITOS DE DIREITO
6. DIREITO SUBJETIVO E OBJETIVO

O direito subjetivo o direito que


reivindicando algo

tem cada cidado de ingressar em juzo

O direito objetivo o arcabouo de normas de que o Estado dispe para aplicar


o direito

7. FONTES DO DIREITO

Cdigo Civil:
Quando a lei for omissa, o Juiz decidir o caso de acordo com a analogia, os
costumes e os p
princpios
p
gerais do direito.
g
Analogia:
Jurisprudncia ou smula de tribunais

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CONCEITOS DE DIREITO

Jurisprudncia:
Corresponde a uma srie de julgamentos em sentenas prolatadas numa
mesma direo

para um caso semelhante


p
Costumes:
Usos normalmente empregados nas relaes entre os cidados do local
Exemplo: preo que um engraxate cobra por seus servios
Princpios

gerais do direito:
So normas tradicionais, baseadas no bom-senso e que regulam as relaes
sociais desde a poca do direito romano
Exemplo:
p
Dar a cada um o q
que seu.

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NOES DE PROCESSO CIVIL

NOES DE PROCESSO CIVIL


1 INTRODUO
1.

Quando duas ou mais pessoas possuem interesse sobre o mesmo bem ou


utilidade, surge entre elas um conflito de interesses
Tal conflito pode dar lugar manifestao da vontade de uma delas de exigir a
subordinao do interesse da outra ao prprio (pretenso)
Se essa vontade resistida, configura-se ento um litgio ou lide
A funo de decidir a lide atribuda a um terceiro sujeito, desinteressado e
imparcial que o Estado,
imparcial,
Estado atravs de seus rgos jurisdicionais
Quando algum ingressa em Juzo, geralmente o faz para obter do rgo
jurisdicional (que na primeira instncia o Juiz), uma deciso que acolha sua
pretenso pondo fim lide
pretenso,
O processo civil , portanto, um ACTUM TRIUM PERSONARUM, ou seja, uma
relao entre trs pessoas, em que um litigante (Autor) pede a um Juiz que lhe
reconhea ou faa valer um direito contra uma outra pessoa (Ru)
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NOES DE PROCESSO CIVIL

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NOES DE PROCESSO CIVIL
2. AS DIVISES DO PROCESSO CIVIL
O processo civil tem a seguinte diviso clssica:

Processo de Conhecimento
Processo de Execuo
P
Processo
C
Cautelar
l

3. O PROCESSO DE CONHECIMENTO

O Autor pede ao Juiz que lhe reconhea um direito


Termina
T
i
com a sentena
t
d Juiz,
do
J i
acolhendo
lh d ou no
a pretenso
t
do
d autor,
t
condenando ou no o Ru a uma determinada prestao
O p
processo se desenvolve com a p
produo

de p
provas e termina com uma
sentena de declarao
ou de condenao

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NOES DE PROCESSO CIVIL
4. O PROCESSO DE EXECUO

O Autor pede ao Juiz que lhe faa valer um direito j reconhecido por sentena
judicial ou outro ttulo
No caso de dvidas, o Ru deve pagar em 24 horas ou ter os bens nomeados a
penhora (podem haver embargos)

5. O PROCESSO CAUTELAR

O Autor pede ao Juiz que determine certas providncias urgentes, ao lado, ou


antes do processo principal
Para que o Juiz conceda so necessrios dois fatores:
Periculum in mora
Fumus boni iuris

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NOES DE PROCESSO CIVIL
6. JULGAMENTO DO PROCESSO
No julgamento do processo, o Juiz pode tomar trs caminhos :
(a) Extino do processo: ausncia de algum pressuposto processual
(b) Julgamento
J l
antecipado
i d da
d lide:
lid elementos
l
d autos so
dos
suficientes
fi i
(c) Designao de audincia preliminar: tentativa de conciliao
Conciliao: homologada por sentena
No conciliao: deciso de saneamento

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NOES DE PROCESSO CIVIL
7. DECISO DE SANEAMENTO

interlocutria, onde o Juiz determina o prosseguimento do feito


Nesse perodo os autos esto conclusos, isto , no disponveis para serem
retirados por estarem em poder do Juiz
Designao da audincia de instruo e julgamento
Determinao

para q
p
que as p
partes especifiquem
p
q
provas
p

8. PROCEDIMENTOS

o modo pelo qual o processo anda, tambm conhecido como rito


Op
procedimento p
pode ser Sumrio ou Ordinrio

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NOES DE PROCESSO CIVIL
9. PROCEDIMENTO SUMRIO

Utilizado para permitir maior celeridade aos fatos


Usual em causas de valor abaixo de 20 SM, ou aes regidas por leis fora do
cdigo, como percias de trnsito
O Juiz designa audincia de conciliao em 30 dias

10. PROCEDIMENTO ORDINRIO

Petio Inicial do Autor atravs de seu advogado


Citao do Ru (Correio, Oficial de Justia ou Edital)
Petio

de Contestao

((15 dias p
para apresentar
p
resposta)
p
)

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NOES DE PROCESSO CIVIL

Julgamento antecipado ou despacho saneador abrindo vistas s partes


Nomeao do Perito e indicao dos Assistentes Tcnicos pelas partes
Realizao de percias e diligncias
A di i de
Audincia
d iinstruo
e julgamento
j l
Sentena Judicial
Transitada em julgado, o Ru dever cumprir a sentena
Caso contrrio, o Autor dever obrig-lo atravs do processo de execuo

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NOES DE PROCESSO CIVIL
11. TUTELA ANTECIPADA

o provimento que defere provisoriamente o pedido inicial, no todo ou em


parte
semelhante a medida cautelar, s que esta requer processo prprio
S pode ser dada a requerimento da parte e no de ofcio
Pode ser dada liminarmente no recebimento da inicial ou em qualquer
q
q
momento do curso do processo
Na tutela antecipada no dada nenhuma medida irreversvel (as medidas so
p
provisrias)
)

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NOES

DE PROCESSO CIVIL
12. PROCESSO E AUTOS

Processo a relao jurdica que se estabelece entre Juiz, Autor e Ru e que


se modifica a cada ato jurdico praticado
Autos (impropriamente denominados processo) so as folhas que contm
tudo o que acontece no processo,
processo lavrado termo

13. PETIO INICIAL

Subscrita por advogado, deve conter o pedido do Autor e os fundamentos


jurdicos do mesmo
Deve ser escrita de maneira lgica e compreensvel, para que o Ru a entenda
e defenda-se

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NOES DE PROCESSO CIVIL
14. VALOR DA CAUSA

Art. 258 do CPC: Na petio inicial deve


deve-se
se atribuir um valor causa, ainda que
esta no tenha contedo econmico imediato
Em regra, o valor da causa deve corresponder ao proveito econmico a ser
conseguido pelo Autor

15. CITAO E INTIMAO

Art. 213 do CPC: Citao o ato pelo qual se chama a juzo o Ru para
defender-se
Se houver suspeita de ocultao a citao feita com hora certa, no tendo
xito d-se por feita a citao
Art. 234 do CPC: Intimao o ato pelo qual se d cincia algum dos atos e
Art
termos do processo, para que faa ou deixe de fazer alguma coisa

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NOES DE PROCESSO CIVIL
16. A RESPOSTA DO RU

A resposta do Ru (prazo de 15 dias) poder ser de contestao, exceo,


reconveno ou reconhecimento do pedido
A contestao a forma mais importante e freqente. Se o Ru no contesta
(ignora) considerado revel (no sendo mais citado) e reputa
(ignora),
reputa-se
se como
verdadeiros os fatos afirmados pelo Autor. O Ru deve impugnar
especificadamente cada um dos fatos narrados na petio inicial
Na exceo o Ru alega que a causa no pode ser julgada por aquele Juiz
(incompetncia, impedimento ou suspeio)
Na reconveno (menos freqente) o Ru prope no mesmo processo uma
ao conexa contra o Autor

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NOES DE PROCESSO CIVIL
17. AS PROVAS

Quando algum entra em Juzo, deve provar o que alega


Todos os meios lcitos e morais de prova so vlidos
O meios
Os
i usuais
i so
documentos,
d
testemunhas,
h
vistorias,
i
i
percias,
i
etc

18. AUDINCIA DE INSTRUO E JULGAMENTO


Em geral segue as seguintes etapas:
((a))
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
(g)
(h)

Abertura,
Ab
t
com a presena das
d partes
t e seus respectivos
ti
advogados
d
d
Tentativa de conciliao, se infrutfera passa-se instruo
Reunio e exame das provas respectivas
Esclarecimentos de Peritos e Assistentes (eventual)
Ouvida do Autor e do Ru
Ouvida das testemunhas
Debates (advogados dirigem-se ao Juiz)
S t
Sentena
d d logo
desde
l
ou em 10 dias
di
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NOES DE PROCESSO CIVIL
19. A SENTENA

Juiz entrega sua prestao jurisdicional, acolhendo ou no o pedido formulado


pelo Autor
A sentena tem fora de lei, no limite das questes decididas
Compe-se de trs partes:
Relatrio ((resumo do p
processo);
);
Fundamentao (anlise dos fatos);
Dispositivo (concluso)

Podem ser meramente declaratrias ou condenatrias

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NOES DE PROCESSO CIVIL
20. OS RECURSOS

Contra as decises do Juiz cabem recursos


O recurso contra a sentena a apelao
Se uma das
S
d
partes do
d processo no
se conforma
f
com a sentena, poder
d
apelar para a 2a Instncia (prazo legal de 15 dias corridos)
Na 2a Instncia ((Tribunal de Justia
ou Tribunal de Alada)

) o novo jjulgamento
g
feito por uma turma de juzes

e o resultado do julgamento denominado


acrdo
Q
Quando
um acrdo ou sentena
so obscuros cabe o embargo
g de declarao,
,
quando o acrdo no unnime cabe um embargo infringente
O agravo o recurso contra uma deciso interlocutria do Juiz (intermediria)

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

9Essa matria situa-se na rea de Engenharia de Avaliaes e Percias ou


Engenharia Legal

9Alguns exemplos de Percias Judiciais de Engenharia so:


(a) Avaliaes de imveis:
- Processos de Desapropriao
- Processos de Partilha de Bens (Varas de Famlia)

de Enriquecimento
q
sem Causa
- Aes
(b) Arbitramento de aluguis
- Lei de Locao: LEI 8.245 (CPC)

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
(c) Discusso sobre valores de tributos em imveis
(d) Percias de patologias construtivas
- Descolamento de cermica
- Infiltraes em garagens por ausncia de impermeabilizao
- Corroso de armaduras

9O profissional de Engenharia ou Arquitetura pode atuar nessa rea como:


(1) Perito Oficial
(2) Assistente Tcnico
(3) rbitro

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

9RESOLUO N 345 DO CONFEA DE 27.06.1990

VISTORIA a constatao de um fato, mediante exame circunstanciado e


minucioso dos elementos que o constituem, sem a indagao das causas que o
motivaram
Na rea jurdica costuma-se dizer que no h como discordar de uma vistoria
Vistoria para Avaliao
Vistoria Tcnica
Vistorias Cautelares

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnica do valor


monetrio de um bem
PERCIA a atividade que envolve a apurao das causas que motivaram
determinado evento
LAUDO a pea na qual o Perito, profissional habilitado, relata o que observou
e d suas concluses ou avalia o valor de coisas ou direitos
um relatrio elaborado pelo Perito aps a realizao da Avaliao ou da
Percia contendo seus resultados
Existe uma discusso acerca da denominao do relatrio dos
Assistentes Tcnicos. Juridicamente costuma-se denominar LAUDO
apenas o relatrio
do Perito e o relatrio dos Assistentes
denominado PARECER TCNICO

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada de deciso ou posio


entre alternativas tecnicamente controversas ou que ocorrem de aspectos
subjetivos
CONCEITO MAIS MODERNO

ARBITRAGEM

Lei de Arbitragem de 1992


uma conveno privada celebrada entre duas ou mais pessoas, para a
soluo
l de
d suas controvrsias,
t
i
atravs
t
da
d interveno
i t
de
d uma ou mais
i pessoas
(rbitros) que recebem poderes de seus convenientes, para com base nessa
conveno decidirem os seus conflitos, sem a interveno do Estado, sendo que
a deciso destinada s partes tem a eficcia de Sentena Judicial
A arbitragem um meio jurdico de soluo de controvrsias presentes ou
futuras, baseado na vontade das partes envolvidas, as quais elegem por si
mesmas e diretamente
diretamente, atravs de mecanismos por elas determinados,
determinados rbitros
para serem os juzes da controvrsia, confiando-lhes a misso de decidir de
forma obrigatria o litgio atravs da prolao de um laudo arbitral (ARAJO)

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
Benefcios oferecidos pela arbitragem:

a rapidez no julgamento da causa;

o sigilo;

possibilidade de escolha de um rbitro especialista no assunto relativo


demanda;

informalidade;

menores custos;

inexistncia de recurso sobre as decises

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
A discusso acerca da natureza jurdica da arbitragem compe um grande e
i fi d l debate,
infindvel
d b t
no
s
pela
l sua importncia
i
t i terica,
t i
como tambm
t
b
pelas
l
relevantes conseqncias polticas que implica

Porm, o novo modelo jurdico adotado pela Lei 9.307/96 revela que o
legislador demonstrou claramente sua inteno de considerar a arbitragem um
atividade jurisdicional

A norma cuidou tambm para que se garantisse o recurso ao Judicirio,


Judicirio diante
do abuso de poder ou da ilegalidade praticados pelos rbitros. Assim, a nova lei
prev especificamente a invocao do Judicirio quando as partes no
concordarem sobre os termos do compromisso, inclusive para a nomeao do
rbitro

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
O laudo arbitral tem fora de Sentena Judicial, embora a arbitragem seja um
procedimento
di
t privado
i d

importante
i
que a arbitragem
bi
seja
j feita
f i atravs
de
d Cmaras
C
d Arbitragem,
de
A bi
que so entidades que nomeiam rbitros associados a ela (CAMINAS)

O rbitro realiza a arbitragem sob a orientao e aval da Cmara

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

9VISTORIAS CAUTELARES
1 ESPAO URBANO MODERNO
1.

Terrenos com alto valor unitrio

Verticalizao das construes para melhor ocupao dos terrenos

C
Construes
t
antigas
ti
cedem
d
lugar
l
a novas com maior
i nmero

de
d pavimentos
i
t

Materiais de melhor desempenho


(
(exemplo:
l concreto
t d
de alto
lt desempenho)
d
h )
Mtodos avanados de clculo
(exemplo: mtodo

dos elementos finitos)


Fundaes profundas e grandes escavaes

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
2. CONSTRUTORES E VIZINHANA

P i
Poeira,
resduos
d
d
de construo,
t
barulho
b
lh

Escavaes para implantao de sub-solo e fundaes

Vibraes e modificao do bulbo de tenses das edificaes vizinhas

Efeitos nocivos quando as edificaes vizinhas encontram-se em estado de


conservao ruim ou idade avanada

P i
Perigo
d
de runa

ou constrangimento
t
i
t dos
d usurios
i

Depreciao dos imveis

Reparo dos danos ou indenizao

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

3. VISTORIAS CAUTELARES
Reclamaes de origem discutvel

Construes em precrio estado de conservao

Vistoria cautelar extrajudicial e de comum acordo com a vizinhana

Inspeo cuidadosa do imvel vizinho

Registro do estado de conservao e eventuais patologias

Registro
g
em forma descritiva e com fotografias
g

Ao contrrio da percia, simples constatao

Cpia do relatrio para o vistoriado

Eventual registro em cartrio de registro de documentos

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

SISTEMTICA DAS
PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
1.

INTRODUO
Os trabalhos de engenharia podem ser realizados na esfera judicial
O profissional de engenharia/arquitetura atua por nomeao do Juiz (Perito
Oficial) ou por indicao de parte envolvida (Assistente Tcnico)

2
2.

A PERCIA JUDICIAL

Tm a sistemtica regida pelo CDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC)


O CPC define os procedimentos e prazos no processo civil
Exemplo: O Perito est sujeito a impedimento ou suspeio (Art. 134)

3.

O PROCESSO JUDICIAL

Quando duas ou mais partes tm conflito de interesses pode surgir entre elas
um LITGIO ou LIDE
A soluo da LIDE feita atravs de rgos jurisdicionais. Exemplo: Varas
Cveis Fazenda,
Cveis,
Fazenda Famlia
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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

O processo judicial uma relao entre trs partes na qual o litigante


(AUTOR), pede a um JUIZ que lhe seja reconhecido um direito contra outra
parte (RU)

4.

ASPECTOS GERAIS DA PERCIA JUDICIAL

O JUIZ dirige o processo judicial (Art.


(Art 125)
Auxiliares: escrivo, oficial de justia, perito, etc
O Perito um profissional de nvel universitrio, inscrito no rgo de classe
(Art. 145)
O Assistentes
Os
A i t t Tcnicos
T i
so
indicados
i di d pelas
l partes
t (no
( obrigatrio)
b i t i )

5.

A PERCIA COMO MEIO DE PROVA

O CPC estipula as provas admitidas no processo judicial


Prova documental, testemunhal e pericial
Percia: O JUIZ no pode realizar a verificao de fatos de percepo tcnica

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
6.

DIREITOS E OBRIGAES DO PERITO

Tem o direito de escusar


escusar-se
se da nomeao ((MUNUS)
MUNUS )
Remunerao compatvel com trabalho/depsito prvio
Pode se valer de todos os meios (Art. 429)
Cumprir o ofcio, trazer a verdade
C
Cumprir
i o encargo no prazo previsto
i

7.

FUNES DOS ASSISTENTES TCNICOS

Auxiliar o advogado durante todo o processo


Colaborar na formulao de quesitos
Levantar informaes e fornec-las ao Perito
E d
Endossar
o laudo
l d do
d Perito
P it ou apresentar
t parecer em separado
d
Perito no JUIZ, nem Assistente Tcnico Advogado da parte

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
8.

A FASE INICIAL DA PERCIA


A Percia pode ser solicitada pelas partes ou determinada de ofcio pelo JUIZ
(Art. 421)
O Perito intimado por mandado
As
partes
acompanham
o
processo
pelo
Dirio
do
Judicirio
(www tjmg gov br)
(www.tjmg.gov.br)
O Perito apresenta proposta de honorrios
O pagamento fica a cargo da parte que requereu a percia, ou do Autor (Art.
33)
O JUIZ costuma
t
d t
determinar
i
d it prvio
depsito
i para posterior
t i liberao
lib

As partes podem indicar Assistentes Tcnicos e formular quesitos em at 05


dias aps a nomeao do Perito Oficial (Arts. 421 e 422)

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
9.

FORMULAO DE QUESITOS
Quesitos so perguntas formuladas pelos advogados das partes e que devem
ser respondidas pelo Perito
Perito somente deve responder quesitos direcionados ao objetivo da percia
O trabalho do Perito no est adstrito resposta aos quesitos e sim ao
objetivo da percia
Se as partes no formularem quesitos nos 05 dias, no podero formular
quesitos suplementares

10 A REALIZAO DA PERCIA
10.

O JUIZ pode dispensar a percia, em funo de pareceres tcnicos juntados ao


processo (Art. 427)
O JUIZ marca prazo para entrega do laudo pelo Perito (Art. 421)
O Perito pode pedir prorrogao do prazo (Art. 432)
Ao trmino o Perito deve conferenciar com os Assistentes Tcnicos

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PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
11. A ENTREGA DO LAUDO

O JUIZ pode substituir o laudo pela inquirio do Perito em audincia


Na entrega do laudo o Perito pode fazer petio solicitando a liberao de
seus honorrios
Os Assistentes Tcnicos tm um prazo de 10 dias aps a entrega do laudo
pelo Perito para se manifestarem
Podem fazer petio concordando ou apresentar parecer em separado
(LAUDO DIVERGENTE)

12 MODIFICAES RECENTES NO CDIGO DE PROCESSO CIVIL (2001)


12.

Art. 431-A
As p
partes tero cincia da data e local designado
g
pelo JUIZ ou indicados p
p
pelo
Perito para ter incio a produo da prova
Art. 431-B
Tratando-se
Tratando-se de percia complexa,
complexa que abranja mais de uma rea de
conhecimento especializado, o JUIZ poder nomear mais de um Perito e a
Parte indicar mais de um Assistente Tcnico

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
13. PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS

As partes podem pedir em audincia esclarecimentos ao Perito e Assistentes


Tcnicos (Art. 435)
O Perito deve esclarecer os pontos obscuros questionados, no sendo
necessrio desenvolver novos trabalhos j respondem os quesitos iniciais e,
eventualmente
ua
quesitos
qu
o suplementares
up
a

14. DECISO DO JUIZ E SEGUNDA PERCIA

O JUIZ no
est
t adstrito
d t it nem ao laudo
l d do
d Perito
P it nem aos pareceres dos
d
Assistentes Tcnicos (Art. 436)
O JUIZ pode determinar uma nova percia (Art. 437)
A segunda percia possui o mesmo objeto da anterior, regendo-se pelas
mesmas disposies
di
i legais,
l
i no
substituindo
b tit i d a primeira
i
i (Art.
(A t 438 e 439)

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
15. INSPEO JUDICIAL

O JUIZ pode proceder a uma inspeo pessoal (Art. 440)


O JUIZ poder ser assistido por um ou mais Peritos (Art. 441)
Ocorre para uma melhor verificao ou interpretao dos fatos
As partes tm direito de acompanhar a inspeo
A final
Ao
fi l da
d diligncia
dili i o JUIZ determina
d
i
a elaborao
l b
de
d um laudo
l d de
d inspeo
i

16. FLUNCIA DE PRAZOS

Aps a nomeao do Perito as partes tm cinco (05) dias para indicao dos
Assistentes Tcnicos e formulao de quesitos (Art. 421)
O Perito tem prazo de cinco (05) dias para escusar-se partir da nomeao
(Art 146)
(Art.
O JUIZ fixa o prazo para entrega do Laudo pelo Perito
As partes tm prazo at o final das diligncias para apresentao de quesitos
suplementares (Art. 425)
O prazo para entrega do laudo pode ser prorrogado (Art.
(Art 432)

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

O Perito deve entregar o laudo vinte (20) dias antes da audincia (Art. 433)
Os Assistentes Tcnicos tm prazo de dez (10) dias aps a entrega do laudo
pelo Perito para entrega de seus pareceres tcnicos (Art. 433)
A intimao do Perito e Assistentes Tcnicos para esclarecimentos em
audincia deve ser feita com o prazo mnimo de cinco (05) dias (Art.
(Art 435)

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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

HONORRIOS PERICIAIS
1
1.

HONORRIOS PROFISSIONAIS NA REA JUDICIAL

Englobam os honorrios do Perito Oficial e dos Assistentes Tcnicos


So formados atravs de diversos parmetros e especficos para cada
situao
Existem orientaes de entidades como os IBAPEs, ASPEJUDI, etc.

2
2.

HONORRIOS DO PERITO OFICIAL

2.1. PARMETROS DE FORMAO


Vulto do servio a ser realizado
Interesse econmico em litgio
Capacidade financeira das partes
Responsabilidade pelo servio a ser executado
Experincia e renome do Perito
Alguns peritos possuem valores mnimos
Critrios: valor do bem, tipo de percia e quantidade de horas
Levantamento dos custos necessrios realizao da percia
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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
2.2. ORIENTAES PROCESSUAIS

O Perito deve solicitar depsito prvio dos honorrios


Os honorrios so depositados em uma conta judicial remunerada
Pode ser solicitado ao JUIZ um adiantamento
No devem ser fixados honorrios percentuais
N receber
No
b honorrios
h
i diretamente
di
d uma das
de
d partes
Quando os honorrios se mostrarem insuficientes lcito um pedido de
complementao

3.

HONORRIOS DOS ASSISTENTES TCNICOS

Podem ser utilizados os mesmos parmetros do Perito Oficial


So tratados diretamente entre o profissional e as partes
Podem ou no ter vnculo com os honorrios do Perito
aconselhvel a cobrana de um PRO-LABORE inicial
O restante p
pode ser p
pago
g na finalizao

da p
percia
Pode cobrar um percentual sobre o proveito econmico da parte

44

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
4.

PRINCIPAIS CONSIDERAES DAS ENTIDADES PARA FORMAO DE


HONORRIOS

Manuteno de escritrios de engenharia/percias


Idas ao Frum, localizao dos autos
Anlise do trabalho, estudo dos quesitos, elaborao de proposta de
honorrios
Deslocamento para realizao da percia
Reunies com Assistentes Tcnicos
Esclarecimentos solicitados pelas partes por escrito ou em audincia

5.

TABELAS DE HONORRIOS UTILIZADAS


5.1. TABELA DO IBAPE
IBAPE-MG
MG
5.2. TABELA DA ASPEJUDI

45

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
TABELA DE HONORRIOS DO IBAPE-MG

GRUPO

VALOR DO BEM
(R$)

HONORRIOS
MNIMOS (R$)

At 150.000,00

2,00

1.500,00

II

Entre 150.000,00
e 500.000,00

1,50

3.500,00

III

Entre 500.000,00
e 1.000.000,00

1,00

5.000,00

IV

Entre
1.000.000,00 e
10.000.000,00
0 000 000,00

0,50

10.000,00

Acima de
10.000.000,00

0,25

30% do valor
percentual
calculado
46

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
TABELA DE HONORRIOS
DA ASPEJUDI

47

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
6.

LIBERAO DOS HONORRIOS DO PERITO OFICIAL

Na entrega do laudo o Perito solicita a liberao de seus honorrios


A Secretaria da vara expede um alvar de liberao
Exemplo de alvar

48

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

PERCIAS NOS DIVERSOS TIPOS DE AES


1.

2.

INTRODUO
Embora caiba aos Advogados
g
das Partes determinar os tipos
p
adequados
q
de
aes para cada litgio, o Perito e Assistentes tcnicos devem conhecer os
tipos usuais de aes que atuaro
AES ORDINRIAS
So em geral aes onde ocorrem discusso de valores, podendo haver
pedido de indenizao
Ocorrem muitas vezes em situaes onde no h possibilidade de
ajuizamento de aes do tipo OBRIGAR A FAZER
Pode ser necessrio a realizao de oramentos de itens de construo civil
sumrios ou detalhados

49

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
3.

RENOVATRIAS E REVISIONAIS

Avaliaes para determinar o justo valor locativo de um imvel


Renovatrias (comerciais) prorrogao do contrato de locao
Revisionais (comerciais e residenciais) valores defasados

4.

DEMARCAO

Surge quando existem divergncias nos limites fsicos que constituem as


divisas do imvel
Essa ao possui rito prprio no Cdigo de Processo Civil (CPC) um
agrimensor e dois arbitradores
Inicia-se
Inicia
se com a execuo de um levantamento planialtimtrico da rea
(agrimensor), em seguida determina-se a linha demarcanda (arbitradores),
retornando ao agrimensor para seu lanamento

50

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
5.

6.

DIVISO
Surge quando a propriedade comum necessita ser extinta, passando cada
condmino a ter seu quinho
Mesmo rito da demarcao (um agrimensor e dois arbitradores), podendo as
duas ocorrer simultaneamente
O agrimensor faz o levantamento planialtimtrico da rea,
rea os arbitradores
apresentam sugesto de partilha e o agrimensor lana os respectivos
quinhes
AES POSSESSRIAS
Englobam aes para manuteno de posse, reintegrao de posse e o
i t dit proibitrio
interdito
ibit i
CDIGO CIVIL: O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
turbao e restitudo no de esbulho
As aes

possessrias so sumrias se forem impetradas


p
p
no ano da turbao

ou esbulho, sendo ordinrias

aps
isso

51

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
7.

AES DE USUCAPIO
Aes onde o ocupante do imvel solicita a aquisio da propriedade pela
posse contnua, mansa e pacfica (sem oposio judicial)
O tempo exigido de posse varia dependendo da situao (20, 15 ou 10 anos)
Existem usucapies especiais criados pela Constituio Federal de 1988
(urbano e rural) com prazo de posse de 05 anos
As percias referem-se determinao do prazo de ocupao, os exatos
limites da rea usucapianda ou se o imvel pertence ao Poder Pblico

8.

AES DE NUNCIAO DE OBRA NOVA

Tem como objetivo


j
o embargo
g da obra
Devido a seu carter emergencial, normalmente h grande urgncia na
concluso do laudo
Deve-se analisar o risco existente, suas conseqncias e a origem do
problema
Exigem respostas enfticas, no deixando dvidas sobre a concluso
O Juiz pode conceder o embargo em carter liminar, paralisando a obra

52

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA
9.

AES DE DESAPROPRIAO

So promovidas pelo Poder Pblico ou atravs de concessionrias de seus


servios
Transferncia da propriedade de um imvel pertencente particular para o
patrimnio pblico
O Perito nomeado para determinar o justo valor do imvel,
imvel devendo realizar
um trabalho de acordo com as normas da ABNT
Costuma ocorrer avaliao prvia, objetivando a imisso de posse do imvel

10. AES DE SERVIDO

Tambm p
promovidas p
pelo p
poder p
pblico ou suas concessionrias
Limitao da posse sem transferncia do domnio
O Perito avalia o imvel, calculando em seguida o percentual relativo aos
prejuzos decorrentes da servido

53

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
1.Conceito
-

Desapropriao ou expropriao o procedimento atravs do qual o Poder


Pblico ou seus delegados, de forma unilateral e compulsria, privam
algum de uma propriedade e a adquire para si
uma forma originria de propriedade, no se vinculando a nenhum ttulo
anterior. Na indenizao, h liberao de qualquer nus que incida sobre a
propriedade
Ao expropriado, paga-se uma indenizao prvia, em dinheiro,
integralmente
g
jjusta e nica
A indenizao deixa de ser paga apenas em casos especiais, tais como
desapropriao
p p
de g
glebas com cultivo de culturas ilegais
g
ea
desapropriao-sano, para imveis urbanos ociosos

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
-

O que legitima a desapropriao a utilidade pblica ou interesse social,


agregado ao prvio ressarcimento patrimonial

2.Tipos de desapropriao
A Constituio Federal consagra dois tipos de desapropriao:
(a) Desapropriao clssica:

Pode ser fundamentada na utilidade pblica ou no interesse social


(b) Desapropriao especial:
Para fins de reforma urbana ou agrria

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
3.Utilidade Pblica (Decreto-Lei 3365/41)
Quando a aquisio de determinado bem conveniente ao interesse
coletivo. Os casos mais comuns de desapropriao com fim de utilidade
pblica so:
-

Abertura, conservao e melhoramentos de vias e logradouros pblicos;


Aproveitamento industrial de minas e jazidas minerais, guas e energia
S
Segurana
nacional
i
l e defesa
d f
do
d estado
t d
Construo de edifcios pblicos
Obras de higiene e casas de sade

4.Interesse Social
A principal hiptese para desapropriao por interesse social a construo
de casas populares

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
5.Processo Expropriatrio
-

Fase Declaratria
Atravs de decreto, o Poder Pblico indica o bem a ser expropriado e
especifica
ifi sua destinao
d
i
utilidade
ilid d pblica
bli ou iinteresse social
i l
Confere s autoridades competentes o direito de penetrar no prdio para
atos
t
de
d verificao
ifi
e avaliao
li
D incio ao prazo de caducidade de declarao, que de cinco anos para
social s podendo ser renovada
utilidade pbica e dois anos para interesse social,
aps um ano

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
-

Fase Executria
Pode ser extra-judicial (via administrativa) ou judicial. extra-judicial
quando expropriante e expropriado acordam em relao ao preo da
indenizao e judicial quando o Poder pblico ingressa em juzo com
ao expropriatria
A desapropriao judicial homologatria quando o expropriado concorda
com a oferta feita em juzo pelo Poder Pblico, sendo contenciosa quando
no h acordo entre expropriante e expropriado com relao ao preo.
Nesse caso, o valor da indenizao ser fixada pelo Juiz aps arbitramento

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
6.Imisso de posse
-

Na desapropriao, o expropriante, alegando urgncia, poder solicitar


imisso provisria de posse do bem no prazo mximo de dois anos aps
a alegao de urgncia, desde que faa o depsito prvio da indenizao
em juzo
A justa indenizao deve ser tal que habilite o expropriado a adquirir outro
bem perfeitamente equivalente
Havendo impugnao da oferta pelo expropriado, o Juiz, servindo-se de
Perito Avaliador,, fixar em prazo
p
reduzido o valor do imvel,, atravs de
Avaliao Provisria (Decreto-Lei 1075/70)
O expropriado,
p p
ainda q
que discorde do p
preo
oferecido, p
poder levantar at
80% do valor depositado

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
-

Alm disso, a indenizao deve compensar os prejuzos do expropriado de


modo a cobrir os lucros cessantes, despesas com o processo, fundo de
comrcio etc
comrcio,

7 Indenizao
7.Indenizao
-

A justa indenizao inclui o valor do bem, suas rendas, fundo de comrcio,


danos emergentes
emergentes, lucros cessantes,
cessantes despesas judiciais,
judiciais etc
A valorizao da rea remanescente, em razo da desapropriao, no
compensvel para reduzir o montante devido ao expropriado,
expropriado visto
que a mais-valia resultante da obra pblica s pode ser objeto de
contribuio de melhoria
A fixao da indenizao pode ser feita por acordo administrativo ou por
avaliao judicial

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
8.Desapropriaes Totais ou Parciais
-

Quando a desapropriao total, a determinao do justo valor do imvel


para fins indenizatrios (valor de mercado) pode ser feita atravs dos
diversos mtodos de avaliao
Alm do valor do imvel, devem ser indicados no laudo itens como a
situao, estado de conservao e segurana do bem
Nas desapropriaes parciais os aspectos tcnicos envolvidos so mais
complexos e exigem conhecimento mais profundo das tcnicas avaliatrias
A rea remanescente do imvel deve ser examinada com cuidado, pois a
mutilao do imvel pode trazer prejuzo ao proprietrio
Os prejuzos rea remanescente devem ser includos na indenizao
quando h mutilao do imvel, reduzindo o valor da parte restante

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
-

Nesses casos, em geral, determina-se a indenizao pelo mtodo do antes


e depois, ou seja, o confronto do valor originrio da rea total com o da
parcela que sobrou
Segundo esse critrio, o valor da indenizao a ser pago obtido pela
diferena do valor do imvel antes
antes da desapropriao
desapropriao e depois
depois da
desapropriao

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
9.Conceitos Complementares
(a) Retrocesso a obrigao que se impe ao expropriante de oferecer o
bem ao expropriado, mediante a devoluo do valor da indenizao,
quando no lhe der o destino declarado no ato expropriatrio
(b) Desapropriao por zona consiste na ampliao da expropriao s reas
que se valorizam extraordinariamente em conseqncia da realizao de
obras ou servios pblicos
(c) Desapropriao indireta o apossamento irregular do bem imvel
particular pelo Poder Pblico, sempre que o mesmo no obedecer os
procedimentos legais. Essa desapropriao pode ser impedida por ao
possessria

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


DESAPROPRIAO
EXERCCIO PROPOSTO
DESVALORIZAO DE REMASCENTES
Exerccio

de aplicao
do mtodo

antes e depois

Um terreno com 15,0 m de frente e 30,0 m de profundidade, plano at a


profundidade de 20,0 m, sendo os 10,0 m restantes em declive acentuado.
Tal terreno sofreu uma desapropriao de uma rea frontal para ampliao
do sistema virio de 10,0 m de profundidade. A rea remanescente teve
uma queda em seu coeficiente de aproveitamento passando de 3,4 para 2,0.
Alm disso, o percentual de rea plana do terreno caiu de 67% para 50%.
Em funo do exposto, a rea remanescente ficou desvalorizada. Pede-se
calcular o valor da rea remanescente, a desvalorizao devido
mutilao e o valor da indenizao a ser paga ao proprietrio do
terreno
ANTES

DEPOIS

Testada = 15,00 m
Profundidade = 30
30,00
00 m
Topografia = 67% plana e 33% declive acentuado
rea = 450,00 m2
Coeficientes de aproveitamento mximo:
no uso comercial = 3,4
34

Testada = 15,00 m
Profundidade = 20
20,00
00 m
Topografia = 50% plana e 50% declive acentuado
rea = 300,00 m2
Coeficientes de aproveitamento mximo:
no uso comercial = 2,0
20

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


SERVIDES
1.Definies
-

Servides
S
id podem
d
ser definidas
d fi id como encargos especficos
fi
que se impem
i

a
qualquer propriedade em proveito de outrem, ou ainda, como direitos de
terceiros sobre um imvel
Servido administrativa a servido em que o titular o Poder Pblico

2.Tipos de aes relacionadas com servides


As aes relacionadas com servides geralmente versam sobre:
-

Passagens para acesso via pblica de imveis encravados

P
Passagens
d
de rede
d de
d gua

potvel,
t l guas

pluviais
l i i ou esgotos
t

Servides administrativas

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


SERVIDES
3.Servides Administrativas
-

Assim como nas desapropriaes, so estas tambm aes promovidas pelo


Poder Pblico ou seus delegados, objetivando assegurar a realizao e
manuteno de obras e servios pblicos ou de utilidade pblica
Nesses casos ocorre pagamento de indenizao pelos prejuzos causados ao
imvel, sem contudo haver mudana de propriedade
Trata-se, portanto, de limitao de posse sem transferncia de domnio

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


SERVIDES
-

O Poder Pblico pode estabelecer uma servido por vrias razes, entre as
quais:
Passagem de estradas
Passagem de linhas de transmisso de energia
P
Passagem
d
de encanamentos ou canais
i d
de esgoto ou drenagem
d
Passagem de oleodutos, gasodutos, minerodutos ou aquedutos
Estabelecimento de cones de aproximao de aeroportos

No caso das servides de passagem, o Perito primeiro promove a avaliao


do imvel, de forma anloga ao caso da desapropriao, calculando em
seguida o percentual relativo perda decorrente da instituio da servido

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


SERVIDES
EXERCCIO PROPOSTO
AVALIAO DE SERVIDO
Avaliar o valor da servido (limitao ao direito de propriedade) gerada pelo
erguimento de uma linha de transmisso, cuja faixa ocupa 4,80 ha, de um
imvel rural de 300,00 ha, com unitrio da terra fornecido em anexo. Na
avaliao da servido
servido, selecionar os principais fatores depreciativos
propriedade e utilizar os ndices de depreciao sugeridos por Phillipe Westin.
Principais Fatores Depreciativos

ndices de Depreciao (%)


Linhas Transmisso

Oleodutos

0,30

0,30

Proibio de culturas

0,33

Limitao de culturas

0,10

Perigos decorrentes

0,10

0,02

Induo

0,02

Fiscalizao e reparos

0,03

0,05

Desvalorizao do remanescente

0,08

0,10

0,10 a 0,20

Proibio de construo

Seccionamento do imvel (cortes)

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
1. Introduo
O arbitramento de aluguis uma atividade que possui procedimentos
anlogos avaliao de imveis urbanos.
Assim como o imvel tem um valor venal
venal, resultante das foras que atuam no
mercado imobilirio, tambm possui um valor locativo, relativo ao aluguel,
representativo da renda auferida por esse imvel.
2. Campo de Trabalho
Nos ltimos anos, as atividades relativas ao arbitramento de aluguis estiveram
dentro da rea judicial, onde o profissional atua como Perito, nomeado pelo
Juiz, ou como Assistente Tcnico, indicado pelas partes.

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
3. Aes Renovatrias de Contratos de Locao
Pela Lei 8.245, as locaes comerciais aps cinco anos, sob determinadas
circunstncias e aspectos jurdicos, do direito ao locatrio a renovao por um
perodo de mais cinco anos, e assim sucessivamente.
No havendo acordo sobre o novo valor de aluguel at o trmino do prazo
contratual, o inquilino prope uma Ao Renovatria de Contrato de Locao, e
o novo valor do aluguel estabelecido por sentena judicial.
Ao designar a audincia de instruo e julgamento, o Juiz, com base nos
elementos fornecidos p
pelo Autor,, poder
p
fixar um aluguel
g
provisrio
p
de at
80% do valor solicitado.
O Ru poder discordar do valor fixado, fornecendo novos elementos ao Juiz,
que ento
t decide.
d id

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
As partes costumam contratar profissionais especializados para elaborao de
Laudos de Avaliao, com o objetivo de fornecer ao Juiz elementos para fixao
do aluguel provisrio.
provisrio
Para o arbitramento do valor definitivo da locao, o juiz poder nomear um
Perito ou aceitar laudo (s) juntado (s) aos autos pelas partes.
partes
4. Aes Revisionais de Aluguel (Lei 8.245/91)
Podem ser propostas em contratos residenciais ou comerciais, tanto pelo
locador como pelo inquilino
Os contratos podem ser revistos de trs em trs anos
Aps
p trs anos,, se o locador entender que
q
o valor do aluguel
g
est defasado e,,
no houver acordo com o inquilino, ele poder acionar a justia, ajuizando uma
Ao Revisional de Aluguel.

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
O inquilino tambm poder propor essa Ao, se entender que est pagando
valores acima do mercado
5. Mtodos de Avaliao
E geral,
Em
l so
empregados
d d
dois
i mtodos
d para o clculo
l l do
d valor
l de
d locao:
l

(a) Mtodo comparativo de dados de mercado:


Aplicvel quando h disponibilidade de dados de imveis com caractersticas
semelhantes ao imvel avaliando;
O procedimento anlogo quele utilizado para determinao do valor venal do
imvel
o mais preciso dos mtodos, podendo-se utilizar o tratamento por fatores ou
os modelos estatsticos;

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
Deve-se considerar a existncia ou no de luvas no contrato de locao
(b) Mtodo da renda
aquele em que o valor locativo obtido sob o pressuposto de que o aluguel
representa uma remunerao
sobre
b o valor
l da
d propriedade,
i d d calculada
l l d segundo
d
uma determinada taxa de renda, compatvel com as condies do imvel;
A primeira
i
i etapa
t
na aplicao
li
desse
d
mtodo
t d a determinao
d t
i
do
d valor
l venall
do imvel pelo mtodo comparativo, e/ou quantificao do custo;
Em seguida
seguida, aplica
aplica-se
se uma determinada taxa de renda sobre o valor venal,
venal
obtendo-se o valor locativo procurado
O valor locativo costuma ser calculado pela seguinte frmula:
Vl = Vv . ir

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
Vl = Vv . ir
onde,
Vl : Valor locativo do imvel
Vv : Valor venal do imvel
ir : Taxa mensal de renda apropriada ao imvel
6. Tratamento por Fatores no Arbitramento de Aluguis
Visa tornar comparveis os imveis semelhantes, mas com algumas diferenas.
Os principais fatores a considerar so:
- Fator de localizao: A localizao do imvel tem forte influncia em seu
valor locativo
- Fator de forma: reas mais prximas da rua tm maior valor locativo
unitrio que as mais afastadas.

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
- Fator de rea: Quanto maior a rea til, menor o valor unitrio de locao
- Elasticidade de oferta: Depende do equilbrio entre demanda e oferta
- Acabamento: Para o caso de lojas a influncia pequena
- Fator de atualizao: Quando o dado de pesquisa for diferente da poca da
avaliao. Deve-se buscar a utilizao de dados transacionados num perodo
i f i um ano.
inferior
- Fator de arquitetura: Exprime a localizao relativa no prdio, existncia de
vagas de garagem,
garagem etc.
etc
7. rea Equivalente de Loja
Nem todas as dependncias do imvel utilizado como loja tm o mesmo valor
locativo unitrio que a rea de loja propriamente dita

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS

Parte do imvel

Percentual a considerar (%)

Loja
Sobreloja
Subloja
Depsitos no nvel da loja
Depsitos no subsolo ou no segundo pavimento

100
60 a 90
40 a 60
30 a 50
20 a 40

Observaes:
Sobrelojas ou sublojas so locais que em virtude de suas caractersticas so
prprias para o desenvolvimento de atividades comerciais
Depsitos so locais onde em funo de caractersticas como p direito,
iluminao, acesso, ventilao e aspectos construtivos, no possvel o
desenvolvimento de atividades comerciais

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


ARBITRAMENTO DE ALUGUIS
Dessa forma a rea equivalente de loja ser:
AEL = AL + iE ASL
onde,
AEL: rea

equivalente de loja;
AL: rea de loja;
IE: ndice de equivalncia
ASL: rea de sobreloja
8. Luvas
Embora seja considerada uma prtica juridicamente ilegal, o profissional de
avaliaes deve considerar la eventual existncia de luvas, uma vez que o
pagamento das mesmas influi no valor locativo
As luvas, que representam um pagamento adiantado feito pelo inquilino ao
proprietrio devem ser calculadas como um acrscimo de aluguel
proprietrio,