Ue02 20151105082419

ENGENHARIA CIVIL
PLANEJAMENTO E ORAMENTO DE OBRAS
UE 02 PLANEJAMENTO E ORAMENTO
02.01 Definies
02.02 Benefcios do Planejamento
02.03 Causas da Deficincia em Planejamento
02.04 Ciclo PDCA
02.05 Roteiro do Planejamento
PLANEJAMENTO E ORAMENTO DE OBRAS - PROF. RICARDO YAMAGUTI
02.01 DEFINIES
- Definio de planejamento: um futuro desejado e os
meios eficazes para alcan-lo.
- Deve-se registrar as decises de todo o
empreendimento, permitindo as tomadas de decises
apropriadas para cada situao.
- uma representao devido capacidade limitada da
memria humana e da incerteza envolvida nos
processos.
- Deve ser feito principalmente quando executamos
tarefas nunca antes realizadas.
02.01 DEFINIES
- As incertezas envolvidas na construo de um
empreendimento so muitas e devem ser evitadas ou
contornadas para evitar interrupes constantes na
construo do empreendimento.
- Sabe-se que alteraes ou interrupes levam ao
aumento de prazo e ao acrscimo de custo.
- Planejamento o processo de tomada de deciso que
envolve o estabelecimento de metas e dos
procedimentos necessrios para ating-las, sendo
efetivo quando seguido de um controle.
02.01 DEFINIES
O termo PROJETO no se considera um conjunto
de plantas, e sim um esforo temporrio empreendido
para criar um produto, servio ou resultado exclusivo.
Existem 4 estgios:
1- Concepo e Viabilidade
2- Detalhamento do projeto e do planejamento
3- Execuo/Controle
4- Finalizao/Anlise de resultados
02.01 DEFINIES
Estgio I Concepo e Viabilidade
- Definio do Escopo: determinao do programa
de necessidades, das linhas gerais do objeto a ser
projetado e construdo
- Formulao do Empreendimento: delimitao do
objeto em lotes, fases, forma de contratao
- Estimativa de Custos: oramento preliminar
utilizando indicadores histricos
- Estudo de Viabilidade: anlise custo-benefcio,
avaliao dos resultados a serem obtidos, previso de
receitas
02.01 DEFINIES
- Estgio I Concepo e Viabilidade
- Identificao das receitas: recursos prprios,
emprstimos, financiamentos;
- Ante projeto: desenvolvimento do ante projeto,
com
elementos
necessrios
para
oramento,
especificaes e identificao dos servios necessrios;
- Estudo de viabilidade Tcnica econmica.
02.01 DEFINIES
- Estgio II Detalhamento do Projeto e do Planejamento
- Oramento Analtico: composio de custos dos
servios com relao a insumos e margem de erro menor
que do oramento preliminar;
- Planejamento: elaborao do cronograma de
obra, definindo prazos e marcos contratuais;
- Projeto bsico (executivo): detalhamento do
projeto bsico, incluindo todos elementos necessrios
execuo da obra- Programao fsico/financeira do
empreendimento;
02.01 DEFINIES
- Estgio II Detalhamento do Projeto e do Planejamento
- Planejar para diminuir tempo de execuo;
- Detalhamento de informaes alm da
viabilidade.
02.01 DEFINIES
- Estgio III Execuo/Controle
- Obras Civis: execuo dos servios de campo,
aplicao de materiais e utilizao de mo de obra e
equipamentos;
- Controle de Qualidade: averiguar parmetros;
- Administrao: medies, dirio de obras,
contratos, documentaes;
02.01 DEFINIES
- Estgio III Execuo/Controle
- Fiscalizao de Obra ou Servio: superviso das
atividades de campo, reunies de avaliao do progresso,
resoluo dos problemas;
- Acompanhamento das metas parciais (correes
do planejamento);
- Apropriaes de custos no oramento previsto;
02.01 DEFINIES
- Estgio IV Finalizao/Anlise de resultados
- Comissionamento: colocao em funcionamento
e testes de operao do produto final;
- Inspeo Final: testes para recebimento do
objeto final;
Transferncia
de
Responsabilidades:
recebimento da obra e destinao final do produto;
- Liberao de Retenes Contratuais: empresas
contratadas;
02.01 DEFINIES
- Estgio IV Finalizao/Anlise de resultados
- ltimas Pendncias: encontro de contas,

pagamento de medies atrasadas, verificao de
contratos;
- Termo de Recebimento: provisrio e definitivo;
- Comparao e avaliao (previsto x real) com
anlise de relatrios;
- Retroalimentao (feedback) para prximos
empreendimentos.
02.01 DEFINIES
02.01 DEFINIES
Por meio do planejamento, define-se as

prioridades, estabelece a sequncia de execuo,
comparam e definem os planos de ataque e
desvios.
02.02 BENEFCIOS DO PLANEJAMENTO

1) Conhecimento da obra
- Estudo aprofundado dos projetos
- Anlise do mtodo construtivo
- Identificao dos servios do oramento
- Determinar tempo para cada servio
Ter conhecimento pleno para ter tempo hbil para

mudanas de planejamento, no em cima da hora.

2) Identificao das situaes desfavorveis/crticas (no
conformidades)
- Adotar medidas preventivas e corretivas,
minimizando impactos no custo e prazo;
- Com a falta de planejamento e controle,
aumenta-se o risco de tomar providncias necessrias
quando a situao irreversvel (custo elevado demais,
ou tempo alm do necessrio);
- controle dos equipamentos;
- redirecionamento de equipes;

2) Identificao das situaes desfavorveis/crticas (no
conformidades)
dimensionamento
de
equipes
(aumento/aumento de turnos);
- anlise de equipes (possibilidade de
terceirizaes ou substituio de equipes pouco
produtivas);
- acelerao de servios;
- alterao de mtodos construtivos.

3) Readequao no oramento
- Analisar oramentos (identificar inadequaes e
oportunidades de melhorias), atravs de ndices,
produtividades e dimensionamento de equipes.
- Ignorar produtividades dos servios orados
perde-se um parmetro fundamental de controle.

4) Otimizao da alocao de recursos
- Analisando o planejamento pode-se trabalhar
com as folgas das atividades e tomar decises
importantes como otimizar os recursos.
- Saber a folga essencial para saber quais
servios possam ser postergados, de modo que ocorram
despesas postergadas sem atrasar a obra.
- Atualmente estoque perda de dinheiro (valor
parado), alm de ocupar espao em canteiros cada vez
mais reduzidos.

5) Referncia para acompanhamento
- Comparar previsto x realizado (criar linha de
base).
6) Padronizao
- Definio clara e objetiva do plano de ataque
(melhorias da comunicao), pois cada engenheiro,
mestre pode ter um plano elaborado em sua cabea.

7) Referncia para metas
- Criao de metas para cumprimento de prazos,
podendo criar-se bonificaes.
8) Registro de documentaes e rastreabilidades
- Gerando-se registros por escritos, cria-se um
histrico da obra, muito necessrio para resoluo de
pendncias esquecidas, busca de informaes, mediao de
conflitos e arbitragem
- A falta de administrao contratual um problema
srio, perdendo-se oportunidades de reivindicar por falta de
registros.
02.03 CAUSAS DA DEFICINCIA EM

PLANEJAMENTO
1) Planejamento e controle de um nico setor
- O planejamento pode ser considerado como uma
misso chata que o setor precisa cumprir, pois o produto
final apenas para mostrar para o cliente.
- O planejamento tem que ser de avaliado e levado ao
conhecimento de todos envolvidos, assim como as
informaes de controle e progresso, gerando indicadores.
- O planejamento
deve ser atualizado
periodicamente, e sem controle no existe. Deve-se
minimizar as incertezas da obra, apropriando-se os dados
permitindo-se a anlise.

PLANEJAMENTO
2) Incerteza dos parmetros
- Existiro incertezas ao processo de construo
em funo da variabilidade do produto, condies locais,
natureza dos processos de produo e da falta de
domnio sobre seus processos.
- O planejamento tenta prever o impacto das
atividades, e as incertezas vo sendo incorporadas ao
planejamento por meio de alteraes e adaptaes dos
planos,
com
a
correta
produtividade
dos
servios/situaes.

PLANEJAMENTO
3) Planejamento informal
- O planejamento s vezes interpretado como a
informalidade das ordens do engenheiro aos mestres de
obra, perdendo-se a viso de longo prazo devido ao
imediatismo das atividades de curto prazo.
- A falta de um planejamento global formal
determina a inadequao dos planos de mdio e curto
prazos, trazendo a utilizao ineficiente de recursos
humanos e materiais da obra.

PLANEJAMENTO
4) Tocador de obras
- Existem empresas que supervalorizam o tocador de
obras, engenheiros que tem postura de tomar decises
rapidamente, na base da experincia e intuio, sem o devido
planejamento, considerado como perda de tempo.
- Existe o histrico que na construo o desperdcio
aceitvel assim como a informalidade, valorizando o tocador de
obras, e minimizando o planejamento e acompanhamento.
- Em outros pases, mestres e encarregados dedicam
mais tempo analisando a programao e pensando com
antecedncia nas aes e providncias futuras.
02.04 CICLO PDCA

-
Plan (planejar)
Do (fazer)
Check (checar, controlar)
Act (agir)
OBJETIVO: Busca da melhoria contnua
02.04 CICLO PDCA

- Plan (planejar)
- Estudar o projeto: analisar os projetos, identificar
e analisar as interferncias
- Definir metodologia: definio dos processos
construtivos, plano de ataque, sequencia das atividades,
logstica de materiais e equipamentos
- Elaborar cronograma e programaes: ordenar
informaes segundo tempo de execuo, considerando
quantitativos e produtividades do oramento
02.04 CICLO PDCA

- Do (fazer)
- Informar e motivar: explicitar a todos a
metodologia, sequencia de atividades, duraes
previstas, recursos disponveis, requisitos de qualidade e
tirar dvidas
- Executar a atividades: realizao fsica da tarefa,
cumprindo o que foi planejado no perodo em questo
02.04 CICLO PDCA

- Check (checar)
- Aferir o realizado: levantar em campo o que foi
executado para o perodo em anlise, apropriando dados
com as quantidades dos servios
- Comparar previsto x realizado: comparao com
a previso, trazendo informaes gerenciais, detectandose desvios, alterao do tempo total de obra, verificao
dos indicadores de desempenho real (produtividade real)
obtendo-se dados histricos reais
02.04 CICLO PDCA

- Act (agir)
- Opinies e sugestes dos envolvidos,
identificando
oportunidades
de
melhoria,
aperfeioamento do mtodo, deteco dos focos de
erros, mudanas de estratgia, avaliao das medidas
corretivas a serem tomadas
- Se os resultados desviram, deve-se implementar
aes corretivas, as causas dos desvios devem ser
identificadas e analisadas
02.05 ROTEIRO DO PLANEJAMENTO

O objetivo de um planejamento a elaborao de
uma estrutura lgica de tarefas a serem executadas
(interdependncias, duraes mnimas e mximas da
execuo total planejada), podendo ser subdivididas em
6 etapas que compe um roteiro de planejamento.

1) Identificao das Atividades
- Identificao das atividades que comporo o
cronograma, maneira mais prtica elaborando a
Estrutura Analtica do Projeto (EAP)
- EAP uma estrutura hierrquica, em nveis,
decompondo a obra em pacotes de trabalho menores,
organizando o processo de desdobramento do trabalho,
permitindo que a lista de atividades seja checado e
corrigido
A EAP pode ser apresentada de 2 diferentes
formas:
EAP em formato de rvore:
EAP em formato analtico:

2) Definio das Duraes
- Toda atividade do cronograma precisa ter uma
durao (quantidade de tempo horas, dias, semanas ou
meses) associada a ela, que o tempo que leva para ser
executada
- Existem tarefas com durao fixa, independente
da quantidade de recursos humanos e equipamentos, por
exemplo?
- Outras tarefas dependem da quantidade de
recursos, por exemplo?

- A durao depende da quantidade de servio, da
produtividade e da quantidade de recursos alocados.
Por exemplo:
quantidade de alvenaria: 120 m2
produtividade do pedreiro: 1,5 m2/hora
jornada de trabalho: 8horas/dia
durao: 120/1,5 = 80 horas de trabalho

durao: 120/1,5 = 80 horas de trabalho
Trabalhando-se com o nmero de pedreiros,
considerando a jornada de trabalho de 8 horas por dia:
1 pedreiro 10 dias
2 pedreiros 5 dias
3 pedreiros 3,33 dias
5 pedreiros 2 dias

- Cabe ao planejador definir a relao
prazo/equipe conforme disponibilidade e que lhe for
mais conveniente, e adotar na montagem do
cronograma.
- Aqui vincula-se oramento x planejamento,
aumentando-se os recursos pode-se alterar as duraes.

3) Precedncia
- Sequenciao das atividades
- Precedncia a dependncia das atividades
(quem vem antes de quem), com base na metodologia
construtiva da obra
- define-se o inter-relacionamento entre as
atividades, criando-se a lgica do cronograma
- Para cada atividade so atribudas suas
predecessoras imediatas que so condies necessrias
para que a atividade em questo seja desempenhada

4) Diagrama de Rede
- Criado o quadro de sequenciao com a lgica da
obra e determinada a durao de cada atividade,
devemos representar graficamente as atividades e suas
dependncias lgicas por meio de um diagrama de rede,
que um fluxo de atividades
- Pode ser representado por 2 formas:

- Mtodo das Flechas

- Mtodo dos Blocos

5) Caminho Crtico
- Clculo na rede resultando a durao total do
projeto
- A sequencia das atividades que produz o tempo
mais longo a que define o prazo total do projeto,
chamadas de atividades crticas e este o caminho
crtico, representado por um trao de cor diferente, mais
forte ou duplo

- No mtodo das flechas calculado por contas
sucessivas
As atividades crticas so?


- No mtodo dos blocos as datas so anotadas nos
prprios blocos das atividades

6) Gerao do Cronograma e Clculo de Folgas
- Produto final do planejamento o cronograma,
podendo ser representado pelo Grfico de Gantt

- As atividades no crticas podem flutuar dentro do
prazo total, e o perodo de tempo de que uma atividade pode
dispor sem comprometer a durao final chamada de folga

Conclue-se:
- Caminho crtico une as atividades crticas
- Caminho crtico o mais longo da rede
- Qualquer atraso em uma atividade crtica atrasa
o final do projeto
- Para o projeto ser antecipado, precisa-se reduzir
a durao de alguma atividade crtica
- O prazo no se reduz por ganho de tempo em
atividades no crticas
IMPORTNCIA DA DISCIPLINA
02.06 - Definies de oramento
02.07 - Importncia do oramento
02.08 - Graus de um oramento
02.09 - Etapas do oramento
02.10 - Planilha oramentria
02.11 - Cronogramas
02.06 DEFINIES DE ORAMENTO

- Por basear-se em previses, todo oramento
aproximado.
- Por mais que todas as variveis sejam
ponderadas, h sempre uma estimativa associada.
- O oramento no tem que ser exato, porm
preciso.
- Ao orar uma obra, o oramentista no pretende
acertar o valor em cheio, mas no se desviar muito do
valor que efetivamente ir custar.

- O oramento resulta em uma ideia prxima
daquele valor.
- Quanto mais apurada e criteriosa for a
oramentao, menor ser sua margem de erro.
- A aproximao de um oramento est embutida
em diversos itens:

1) Mo de obra:
Produtividade das equipes - quando, por exemplo, se
admite que um pedreiro gasta 1,0 h para fazer 1,0 m2 de
alvenaria de bloco cermico, ser por meio dessa premissa que o
total de mo-de-obra de alvenaria ser calculado. A
produtividade afeta diretamente a composio de custo;
Encargos sociais e trabalhistas - o percentual de
encargos que incidem sobre a mo de obra leva em conta
premissas tais como incidncia de acidentes do trabalho,
rotatividade para clculo de aviso prvio, faltas justificadas e
outros elementos arbitrados a partir de parmetros estatsticos e
histricos.

2) Materiais:
Preo dos insumos - no se pode afirmar com certeza
que os preos cotados durante a oramentao sero os
praticados durante a obra;
Impostos - os impostos embutidos no preo de aquisio
dos insumos podem variar durante a obra. Alm disso, a base de
clculo de impostos como o ISS estimada para fins de
oramento;
Perda - o percentual de perda e desperdcio arbitrado
para cada insumo que entra no oramento. Assim, por exemplo,
admitir que h uma perda de 8% no bloco cermico uma
considerao que pode se mostrar arrojada, realista ou
conservadora;

2) Materiais:
Reaproveitamento - consiste na quantidade de
vezes que um insumo pode ser reutilizado (Ex.: chapa
compensada).

3) Equipamentos:
Custo horrio - custo horrio depende de parmetros de
clculo como vida til, custo de manuteno e operao, etc.;
Produtividade - quando se assume, por exemplo, que
uma escavadeira escava 50 m3 de solo por hora, h uma margem
de incerteza includa, pois a produtividade funo da
disponibilidade mecnica (percentual de tempo em que o
equipamento est em condies mecnicas de ser utilizado) e do
coeficiente de utilizao (percentual do tempo disponvel em
que o equipamento efetivamente trabalha), alm do
empolamento do material escavado (aumento de volume entre
os estados natural e solto).

4) Custos indiretos:
Pessoal - salrios e encargos sociais das equipes tcnica,
administrativa e de apoio;
Despesas gerais - contas de gua, luz, telefone, aluguel
de equipamentos gerais (grua, andaimes), seguros, fretes, etc.
Imprevistos - os oramentistas precisam incluir no
oramento alguma verba para os custos que no podem ser
orados com certeza ou explicitamente: retrabalho por causa de
chuvas, refazimento de servio por m qualidade, danos
causados por fenmenos naturais ou por terceiros, danos
causados pela construtora a terceiros, etc.
02.07 IMPORTNCIA DO ORAMENTO

1- Proviso do custo da obra
2- Levantamento dos materiais e servios - a descrio e a
quantificao dos materiais e servios ajudam a planejar as
compras, identificar fornecedores e analisar metodologias
executivas;
3- Obteno de ndices para acompanhamento - com base nos
ndices de utilizao de cada insumo (mo-de-obra,
equipamento, material) que poder realizar uma comparao
entre o que orou e o que est efetivamente acontecendo na
obra. Os ndices servem tambm como metas de desempenho
para as equipes de campo;

4 - Dimensionamento de equipes - a quantidade de
homem/hora requerida para cada servio serve para a

determinao da equipe. A partir do ndice, determina-se
o nmero de trabalhadores para uma dada durao do
servio;
5 - Atualizao de valores previstos - o oramento pode
ser facilmente recalculado a partir de novos preos de
insumos e ndices de produo. Para isso, basta que os
campos de valores sejam alterados, pois todo o restante
produto de operaes aritmticas simples;

6 - Realizao de simulaes - cenrios alternativos de
oramento com diferentes metodologias construtivas,
produtividades, jornadas de trabalho, lucratividade, etc.;
7 - Gerao de cronogramas fsico e financeiro - o cronograma
fsico retrata a evoluo dos servios ao longo do tempo. O
cronograma financeiro quantifica mensalmente os custos e
receitas desses mesmos servios, distribuindo os valores em
certos intervalos de tempo;
8 - Anlise da viabilidade econmico-financeira - o balano entre
os custos e as receitas mensais fornece uma previso da situao
financeira da obra ao longo dos meses.
02.08 GRAUS DE UM ORAMENTO

02.08.01 - Estimativa de custo
- Avaliao com base em custos histricos e
comparao com projetos similares.
- Fornece uma ideia aproximada da ordem de
grandeza do custo do empreendimento.
- Geralmente, a estimativa de custos feita a partir
de indicadores genricos, nmeros consagrados que
servem para uma primeira abordagem da faixa de custo
da obra.
02.08.01 ESTIMATIVA DE CUSTOS

- No caso de obras de edificaes, um indicador
bastante usado o custo do metro quadrado construdo.

- Inmeras so as fontes de referncia desse
parmetro, sendo o Custo Unitrio Bsico (CUB) o mais
utilizado.
- Cada construtora, no entanto, pode ir gerando
seus prprios indicadores com o passar do tempo.

02.08.02 - Oramento Preliminar
- Est um degrau acima da estimativa de custos, sendo
um pouco mais detalhado.
- Pressupe o levantamento expedito de algumas
quantidades e a atribuio do custo de alguns servios.
- O grau de incerteza mais baixo do que o da estimativa
de custos.
- No oramento preliminar, trabalha-se com uma
quantidade maior de indicadores, que representam um
aprimoramento da estimativa inicial. Os indicadores servem para
gerar pacotes de trabalho menores, de maior facilidade de
oramentao e anlise de preos.
02.08.02 ORAMENTO PRELIMINAR

- Em obras similares, a construtora pode ir gerando seus
prprios indicadores. Embora os prdios tenham projetos
arquitetnicos distintos e acabamentos diferentes, nota-se que
os indicadores no flutuam muito.
Exemplos:
- Consumo de concreto por m2 construdo: 0,20 a 0,26 m3 / m2
- Consumo de frmas de madeira por m2 construdo: 1,8 a 2,2
m2 / m2
- Consumo de ao por m3:
- Blocos, baldrames, cortinas de conteno: 130 a 150 kg / m3
- Lajes: 95 a 110 kg / m3

02.08.03 Oramento analtico ou detalhado
- O oramento analtico constitui a maneira mais
detalhada e precisa de se prever o custo da obra.
- elaborado a partir de composies de custos e
cuidadosa pesquisa de preos dos insumos.
- O oramento analtico vale-se de uma
composio de custos unitrios para cada servio da obra,
levando em considerao quanto de mo-de-obra,
material e equipamento gasto em sua execuo.
02.08.03 ORAMENTO ANALTICO

- Alm dos custos diretos da obra, so computados
tambm os custos de manuteno do canteiro de obras,

equipes tcnica, administrativa e de suporte da obra,
taxas e emolumentos, etc. (custo indireto), chegando a
um valor orado preciso e coerente.
02.09 ETAPAS DO ORAMENTO

1 - Interpretao do projeto e especificaes tcnicas
Ex: Plantas baixas, cortes, vistas, perspectivas,
croquis, detalhes, levantamento planialtimtrico do
terreno, perfis de sondagem, memorial descritivo, folder
de venda.
2- Conhecimento do empreendimento como um todo
Ex: prazo da obra, data marcos, penalidades,
critrios de medio, sistema de vendas (fechado ou
administrao).
02.09 ETAPAS DO ORAMENTO

3 - Visita tcnica no terreno antes do incio
Ex: Conhecimento do entorno (vizinhos),
disponibilidade de rede de gua, energia, esgoto, vias de
acessos, transporte pblico, averiguao do tipo de
limpeza do terreno, necessidade de demolies,
confirmao topografia do local.
4 - Identificao dos servios (Roteiro do Planejamento
IDENTIFICAO DAS ATIVIDADES)
5 - Levantamento quantitativo (projeto executivo)
6 - Composio unitria
7 - Cotao de preos dos insumos
02.10 PLANILHA ORAMENTRIA

1- Descrever atividades envolvidas e coloc-los em grupos
segundo ordem lgica

2- Planilhar itemizando cada servio, criando colunas
onde constem o item, discriminao, quantidade e
unidade
Sugesto:
01 ETAPA DA OBRA (MACROS)
01.01 Servios
01.01.01 Composio unitria

- 1 e 2 nveis so o mnimo que deve ser apresentado
em um oramento
- 3 nvel so as composies unitrias, pode ser
colocado parte em uma subplanilha, ou utilizado
histrico da empresa

01 VEDAES VERTICAIS (ETAPA DA OBRA)
01.01 Alvenaria de vez espessura 15 cm (SERVIOS)
01.01.01 Bloco cermico 12 x 15 x 20
01.01.02 Cimento Portland 32
Composio 01.01.03 Areia mdia
Unitria
01.01.04 Cal hidratada
01.01.05 Pedreiro
01.01.06 Servente
01.02 Gesso Acartonado

PRINCIPAIS ETAPAS DE UMA OBRA (MACRO ITENS)
PROJETOS
INSTALAES PROVISRIAS DE CANTEIRO
SERVIOS INICIAIS
DESPESAS FIXAS ADMINITRATIVAS
SERVIOS EM TERRA
FUNDAES
SUPRA ESTRUTURA
VEDAES VERTICAIS

- INSTALAES (HIDRULICAS, ELTRICAS, TELEFNICAS,
GS)
- REBOCO INTERNO
- REBOCO EXTERNO
- REGULARIZAO DE PISO/CIMENTADO
- TRATAMENTOS
- FORRO
- ESQUADRIAS (ALUMINIO / FERRO / MADEIRA E
FERRAGENS)
- REVESTIMENTOS DE PISOS
- REVESTIMENTOS DE PAREDES

-
APARELHOS (LOUAS E METAIS)

PINTURAS
VIDROS
JARDINAGEM
DECORAES
COMPLEMENTAO
LIMPEZA FINAL
02.11 CRONOGRAMAS
- Antes do incio de uma obra, o ideal saber
exatamente quanto tempo os trabalhos vo durar e,
consequentemente, quando iro terminar (Roteiro de
Planejamento DEFINIO DAS DURAES).
- importante planejar com detalhes os servios que
sero executados em todas as fases de execuo do projeto.
- Deve-se ter conhecimento das sequencias de servios
(Roteiro de Planejamento PRECEDNCIAS).
- O resultado desse planejamento o cronograma da
obra. Esse registro expressa visualmente a programao e
sequencia das atividades que sero realizadas durante a
construo.
02.11 CRONOGRAMAS
- O cronograma fsico pode ser mais ou menos
detalhado, contemplando a durao de servios
especficos, ou apenas as fases mais gerais da obra
(etapas/macros) depende-se das necessidades, por
exemplo, se for muito complexo fica de difcil
entendimento na obra, podendo gerar confuses.
02.11 CRONOGRAMAS
- Quando mostra tambm os valores que sero gastos,
ao longo do tempo e em cada uma dessas atividades, recebe o
nome de cronograma fsico-financeiro.
- Essa programao organizada permite que se compre
ou contrate materiais, mo de obra e equipamentos na hora
certa.
- Se fizer isso depois do momento ideal, a obra atrasa. Se
fizer antes do tempo, pode perder materiais no estoque ou pagar
mo de obra e equipamentos que acabam ficando parados, sem
trabalho.
02.11 CRONOGRAMAS
FINALIDADES DE UM CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO:
1- Organizar o tempo
- O cronograma mostra em uma linha do tempo, o
comeo e o fim de cada uma das fases ou atividades da obra.
- possvel verificar o andamento das diversas frentes de
servio.
- Definio de prioridades e concentrar o foco nas
equipes que eventualmente estejam mais atrasadas em relao
s demais.
- Auxilia no planejamento das compras de produtos e
materiais de construo, reduzindo estoques desnecessrios no
canteiro.
02.11 CRONOGRAMAS
2 - Pr dimensionamento de equipes
- Sabendo-se a previso do incio e fim de cada
fase, com a composio unitria (produtividade
estimada), calcula-se o pr dimensionamento das equipes
de cada fase (frentes de trabalho).
02.11 CRONOGRAMAS
3 - Organizar o caixa (fluxo de despesas)
- As despesas com a execuo dos servios so
detalhadas por perodos (semanal ou mensal).
- Permite o conhecimento de quanto vo gastar e
quando isso vai acontecer, evitando despesas e
emprstimos imprevistos.
- Com o resultado, pode-se planejar o
investimento do dinheiro que ainda no foi gasto, que
rende juros e reduz as despesas.
02.11 CRONOGRAMAS
4 - Obter financiamento
- Quando os bancos quando fazem emprstimos para
obras, exigem que se apresente o cronograma fsico-financeiro
junto com os projetos, a planilha oramentria e o memorial
descritivo da obra.
- Estes documentos servem como garantia de que o
dinheiro emprestado ser efetivamente usado na construo ou
reforma de um imvel.
- Mensalmente o fiscal do banco averigua o andamento
da obra fazendo-se a medio dos servios executados antes da
liberao dos recursos.
- Cada banco tem sua planilha personalizada.
02.11 CRONOGRAMAS
- DIFERENAS DOS TIPOS DE CRONOGRAMAS:
- Cronograma Fsico EXECUO DA OBRA
- Cronograma de Compras DEPENDE DO PRAZO DE
ENTREGA DOS FORNECEDORES
- Cronograma Financeiro GASTOS DA OBRA (mdia
d+28)
02.11 CRONOGRAMAS
- MONTAGEM DE UM CRONOGRAMA:
1- Seguir itemizao e discriminao dos servios (linhas)
2- Colocar nas colunas os perodos (normalmente meses),
sendo %prevista e custo previsto (vinculadas)
3- Pode-se fazer acumulada ou por perodo
4- Fechar 100% nas linhas e colunas acumuladas
02.12 Curva ABC
02.13 Controle de obra e curva S
02.14 Viabilidade financeira
02.15 Fluxos de caixa
02.12 CURVA ABC

A curva ABC um oramento organizado de modo
a destacar os itens (insumos, mo de obra e
equipamentos) que mais pesam no custo total de uma
obra ou de um servio. Assim, os elementos mais
relevantes da tabela aparecem logo nas primeiras linhas,
facilitando sua visualizao e controle.
Neste tipo de apresentao do oramento, a
coluna mais importante a que mostra o preo total dos
itens descritos na tabela. Com base nesse critrio, os
elementos so distribudos em ordem decrescente - os
valores maiores em cima e os menores embaixo.
02.12 CURVA ABC

Com esse tipo de organizao, consegue-se
visualizar os materiais e servios mais importantes caso
precise reduzir os custos da obra.
Alm disso, ajuda a dividir responsabilidades: o
gerente da obra, mais experiente, deve acompanhar de
perto a negociao dos insumos e servios mais caros do
oramento. A negociao e compra dos itens mais
baratos da obra podem acontecer de forma menos
rigorosa.
02.12.01 Importncia da curva ABC

1- Hierarquia de insumos e servios
Lendo o topo da tabela para saber quais so os
insumos e servios economicamente mais importantes.
2- Prioridade na negociao
As negociaes e cotaes devem se focar nos
insumos ou servios do topo da tabela (faixa A). Um
desconto pequeno nestes itens pode representar uma
economia mais importante do que um desconto grande
nos da parte inferior (faixa C).
02.12.01 Importncia da curva ABC

3- Atribuio de responsabilidades
A compra dos principais insumos e a contratao dos
principais servios deve ter participao ativa, j que existe
um grande potencial de barateamento do custo total. J a
compra e contratao de insumos e servios que geram
menos gastos podem ser delegados a outras pessoas.
4- Avaliao de impactos
Quanto mais para cima o item estiver na tabela,
maior ser o impacto de variaes de preos (positivas ou
negativas) no oramento. No andamento da obra, isso
importante quando quer-se mostrar ao cliente que
encareceu devido ao aumento de preo de um item que tem
grande peso no oramento.
02.12.02 Elaborando uma curva ABC

1- Preo Total
a mais importante da tabela. Os valores aparecem
em ordem decrescente, do maior para o menor.
2- Participao (%)
Mostra a porcentagem do custo do item no
oramento total da obra. Tambm aparece em ordem
decrescente.
3- Participao Acumulada (%)
a soma das porcentagens de participao at aquela
linha. Os valores aparecem em ordem crescente, at
atingirem 100%.

- Faixa A
Situada no alto da tabela, o grupo de materiais e
servios que mais pesam no oramento - somados, seus
preos totais equivalem metade (50%) do custo da obra.
Deve-se ter participao ativa na compra ou contratao
desses itens. Descontos mnimos podem implicar grandes
economias na obra.
- Faixa B
o grupo intermedirio, que representa 30% do custo
total da obra. Negociar descontos nesses produtos e servios
rende economias menos significativas, mas ainda relevantes,
no oramento.

- Faixa C
Em geral, pode-se delegar a compra e contratao
desses itens a quem lida com o dia-a-dia da obra.
Variaes de preo desses itens so menos relevantes no
oramento.
02.12 CURVA ABC

Resultados da curva ABC:
- Por fases (etapas/macro itens da obra)
- Por servios
- Por insumos
Quando fazer:
- Planejamento inicial (comparar ndices do oramento
de viabilidade)
- Fechamento da obra (comparar resultados obtidos
para feedback para outras obras).
02.12 CURVA ABC

Resultados por fases (material + mo de obra): (74%)
- Supra estrutura (25%)
- Despesas administrativas (15%)
- Esquadrias de alumnio (6%)
- Servios eltricos (5%)
- Revestimentos de pisos (5%)
- Servios de alvenaria (4%)
- Servios de pintura (4%)
- Elevadores (4%)
- Servios de reboco (3%)
- Servios hidrulicos (3%)
02.12 CURVA ABC

Resultados por insumos (material ou mo de obra): (50%)
- Concreto
- Ao
- Esquadrias de alumnio
- Elevador
- Empreita frmas/concretagem
- Empreita de pintura
- Empreita alvenaria/reboco
- Frmas
- Cimento
- Servente
02.13 CONTROLE DE OBRA

- Medio da evoluo da obra (normalmente mensal);
- Item obrigatrio quando existe financiamento bancrio;
- Mesmo quando no se tem financiamento, sugere-se
faz-lo;
- Cuidado para falsos nmeros (papel aceita tudo),
quando existe fiscal do banco, podem existir divergncias
a serem discutidas e o nmero pode ser mais real;
- Deve-se corrigir o restante da planilha (a diferena vai
ser zerada em qual ms?).
02.13.1 CURVA S
A curva S representa graficamente o resultado
da acumulao das distribuies percentuais, parciais,
relativas alocao de determinado fator de produo
(mo de obra, equipamentos e materiais) ao longo do
tempo.
A curva S pode ser tambm denominada de curva
de distribuio ou agregao acumulada. Basicamente, a
curva pode ser empregada como tcnica de
planejamento, programao e/ou como tcnica de
controle.
02.14 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA

- Comparao entre a estimativa de custo do
mesmo e os rendimentos que se esperam obter por meio
da sua comercializao.
- Fatores como localizao, capital e concepo do
produto so combinados, de tal forma que se obtenha
uma incorporao bem sucedida.

1- Concepo do empreendimento
- Demanda do mercado.
- Considera o diagnstico e as tendncias deste
mercado.
- So decididos, por exemplo, o nmero de
quartos, a metragem de cada unidade habitacional, o
nmero de vagas na garagem e a existncia ou no de
reas de lazer e outros espaos de uso coletivo.
- Definio do tipo de material a ser usado, da
tecnologia e do padro de qualidade da obra.

2- Escolha do local
- Buscar compatibilizar o tipo de empreendimento a
ser feito com um preo compatvel ao praticado na rea.
- Outros aspectos a serem considerados so a
orientao solar; topografia; formato do terreno; entorno;
ligao com redes de gua e esgoto, abastecimento eltrico,
rede de telefonia, ligaes com vias de trfego; instituies
culturais e de lazer; transporte pblico local; instituies de
ensino; comrcio bsico; e segurana.

2- Escolha do local
- O perfil do pblico-alvo do empreendimento
um dos aspectos mais importantes para o estudo de
viabilidade, pois o objetivo final da construo das
residncias a sua comercializao ou atendimento do
cliente que realizou a encomenda do mesmo.
- O perfil do cliente que vai determinar as
caractersticas centrais do imvel. Por essa razo,
fundamental elaborar um perfil scio-econmico e
cultural dos provveis clientes do empreendimento.

2- Escolha do local
- As pesquisas de mercado so bastante teis, pois
permitem identificar diversas demandas e caractersticas dos
possveis compradores das unidades habitacionais daquele
empreendimento.
- Nas pesquisas de mercado obtm-se o nmero de
unidades ofertadas, nmero de imveis novos lanados,
nmero de unidades vendidas, velocidade de venda, dentre
outras. Muitos dados so apresentados subdivididos de
acordo com o padro de acabamento, com o tipo de bairro,
com o nmero de quartos e com a faixa de renda a que se
destina cada tipo de imvel.

2.1 - Pesquisas de mercado
- Idade;
- Estado civil;
- Sexo;
- Nmero de filhos;
- Escolaridade;
- Renda familiar;
- Tipo de imvel que reside (casa/apto);
- Imvel prprio;
- Tempo que reside neste imvel;
- Satisfao com moradia atual;

- Satisfao com bairro;
- Nmero de cmodos;
- rea construda da moradia;
- Bairro ou regio preferida para morar;
- Tipo de imvel pretendido;
- rea do imvel pretendido;
- Itens negativos morar em edifcios;
- Opinies sobre rea de lazer;
- O que mais valoriza em um imvel (tamanho,
acabamento, localizao);

- Condio do imvel (novo/usado);
- Nmero de cmodos;
- Nmero de vagas de garagens;
- Compraria imvel na planta;
- Faixa de preo preferida;
- Forma de pagamento preferida;
- Itens da rea comum considerados necessrios,
desejado, dispensvel;
- Itens de infraestrutura do bairro considerados
importantes, muito importantes, pouco importante, nenhuma
importncia e indiferente.

3- Recursos
- O estudo de viabilidade precisa levar em conta os
recursos disponveis para o mesmo.
- Conhecer fontes financiadoras, dividindo-as em
fontes prprias e fontes de terceiros fundamental para
o planejamento da obra.
- No clculo do valor financeiro disponvel,
preciso considerar aspectos como taxa de juros de
financiamentos bancrios ou de descontos oferecidos aos
clientes no caso de financiamento pelo prprio
comprador com vendas de imveis na planta.

4- Oramento
- Para elaborar o oramento da obra, depende-se do
projeto arquitetnico com as especificaes tcnicas e de
acabamentos.
- Deve-se ter um minucioso cuidado em todas as
etapas do empreendimento a fim de que os valores
estipulados no sejam ultrapassados de forma a
comprometer a viabilidade financeira do empreendimento.

5- Rentabilidade
- A rentabilidade do projeto est diretamente
relacionada ao controle do oramento, pois ela medida pela
velocidade de retorno do capital investido.
- Significa dizer qual o percentual do valor investido
retorna ao investidor por ano.
- Est relacionada velocidade de execuo da obra e
tambm velocidade de venda das unidades habitacionais
construdas.
- O ndice de lucratividade apresenta o ganho que o
investidor obtm com a obra e expresso em percentual,
considerando o valor total investimento, qual foi a taxa de lucro
obtida.

Nmeros para uma rpida viabilidade econmica:
- RECEITAS
A) Valor Geral de Vendas (VGV);
B) Subtrair permutas se houver.

Nmeros para uma rpida viabilidade econmica:
- DESPESAS
C) Custo da construo;
D) Comisso de vendas (6%VGV);
E) Impostos sobre faturamento (6% VGV);
F) Marketing (depende da empresa, pode ser VGV ou
custo, normalmente custo);
G) Despesas bancrias de financiamento (depende do
banco e do valor financiado custo);
H) Despesas administrativas (depende da empresa, pode
ser VGV ou custo, normalmente custo).

Fazendo-se as contas (RECEITAS DESPESAS), obtm-se o
retorno esperado (valores em Reais)
Calcula-se o ndice de retorno sobre o VGV ou sobre o
custo da obra, dividindo-se o valor do retorno esperado
por um destes outros 2 valores. (normalmente tudo
sobre o custo)
ndice de retorno esperado(%): [A - (B+C+D+E+F+G+H)]
C (custo obra)
02.15 FLUXO DE CAIXA

- Cronograma financeiro de despesas (verificar
competncia ou caixa);
- Cronograma financeiro de receitas VGV (simular fluxo
de vendas do estoque e parcelas j definidas);
- Confrontao para verificar sustentabilidade do
empreendimento independentemente de outros;
- Verificar necessidade de financiamento bancrio ou
emprstimo e em qual momento (evitar pagamentos de juros
desnecessrios ao banco);
- Normalmente se faz no estudo de viabilidade do
empreendimento, de forma a compor o planejamento atravs de
simulaes.
02.15.1 Acompanhamento do Fluxo de Caixa

- Controle financeiro das despesas do
empreendimento (gastos efetivos) confrontando-se com
o cronograma inicial e fluxo de caixa;
- Vinculao de cada nota fiscal ou mesmo itens da
nota fiscal com o oramento;
- Vinculao de cada item da medio de
empreiteiro com o oramento;
- Controle de saldos;
- Sistemas que bloqueiam quando ultrapassa valor
estimado.
SUGESTES
- Deve-se ter o oramento original sempre (servir
de referncia inicial) NO APAGAR;
- Deve-se ter o oramento original corrigido
apenas pelos ndices (CUB, INCC, dissdio) criar
histricos, ndices, parmetro para fluxo de caixa;
- Deve-se ter o oramento onde corrige-se os
quantitativos (e/ou composies unitrias) e preos
unitrios (nicas variveis), ou acrscimo ou excluso de
servios no constantes inicialmente.
CONCLUINDO...
Por este motivo, sugere-se:
- Itemizar oramento;
- Descrever o maior nmero de servios possveis no
oramento, conforme realmente ser executado;
- Evitar VERBA ou DIVERSOS;
- Agrupar alguns itens que so de difcil controle (areia,
cimento);
- Controle de oramento deve ser frequente pelo
ENGENHEIRO RESIDENTE DA OBRA;
- Reunies com equipes (mestre, encarregados e
empreiteiros) semanais com programaes.

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02.02 BENEFCIOS DO PLANEJAMENTO

Ter conhecimento pleno para ter tempo hbil para

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02.02 BENEFCIOS DO PLANEJAMENTO

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02.03 CAUSAS DA DEFICINCIA EM

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02.04 CICLO PDCA

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02.04 CICLO PDCA

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02.05 ROTEIRO DO PLANEJAMENTO

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02.05 ROTEIRO DO PLANEJAMENTO

EAP em formato de rvore:

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EAP em formato analtico:

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