TABLA DE CONTENIDOS

La Obra...................................................................................................2
Las Especificaciones del Proyecto..........................................................2
El Contratista..........................................................................................3
Contratos de Trabajo..............................................................................3
Tipos de Contratos.................................................................................3
Documentos del Contrato......................................................................6
La Direccin de la Obra..........................................................................8
La Supervisin de una Obra...................................................................8
El Financiamiento...................................................................................9
Financiamiento a corto plazo..................................................................9
Financiamiento a largo plazo................................................................10
Fianzas.................................................................................................10
La Relacin Laboral..............................................................................12
La Nota Crtica......................................................................................12
La Cubicacin.......................................................................................13
El Presupuesto......................................................................................13
El Analisis del Precio Unitario...............................................................14
La Bitcora...........................................................................................14
El Albail..............................................................................................14
El Sistema Constructivo en Acero VS Hormign...................................15
Conclusin Personal.............................................................................16
Referencias y Bibliografa.....................................................................17

PROGRAMACIN DE OBRAS 1

LA OBRA
La obra se presenta como la proyeccin y construccin de edificios
habitables. Llega a las manos de los arquitectos a travs de los
contratistas, y en ella podemos ejercer como director de obra,
supervisor o simplemente intervenir en el diseo de esta.
El proyecto o la obra, en su definicin mas general, es una actividad
humana dirigida a alcanzar un objetivo preciso segn un calendario
establecido

LAS ESPECIFICACIONES DEL PROYECTO

-

Descripcin y objetivos del proyecto

Fecha de finalizacin
Productos que se obtendrn con el proyecto
Recursos que se utilizarn

Una correcta y detallada definicin del proyecto es imprescindible para

una correcta planificacin. Si existen imprecisiones en la definicin del
proyecto, stas se reflejarn en la planificacin, que dejar de tener
utilidad como herramienta para una adecuada gestin del proyecto.

EL CONTRATISTA
Un contratista es la persona o empresa que es contratada por otra
organizacin o particular para la construccin de un edificio, carretera,
instalacin o algn trabajo especial, como refineras o plataformas
petroleras por ejemplo.

CONTRATOS DE TRABAJO
El contrato de construccin de obras, es el documento que firman el
Contratista y el Constructor. Mediante el cual el Constructor se obliga a
ejecutar las obras y al Contratista a pagarlas. El contrato debe
describir qu trabajos hay que realizar y cmo ha de efectuarse el
pago de los mismos.
Existen muchas maneras de contratar el pago de unas obras de
construccin. Estas difieren bsicamente en la forma de abonar la
construccin que se realiza. Cada una de ellas determina en el
Constructor una estrategia distinta a la hora de programar el proceso
constructivo y sobre todo a la hora de establecer prioridades en la
ejecucin de las distintas unidades de obra.

TIPOS DE CONTRATOS
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Contrato
Contrato
Contrato
Contrato
Contrato
Contrato
Contrato

gratuito
principal
accesorio
monetario
consensual
privado
publico
PROGRAMACIN DE OBRAS 3

8. Contrato mensual
9. Contrato por unidades de obras y cuadro de precios:
Es el contrato habitual y ms frecuente; utilizando los cuadros de
precios del proyecto y la medicin de los planos del mismo se obtiene
una valoracin reflejada en unos presupuestos parciales y un
presupuesto general, como suma de los diferentes presupuestos
parciales incluidos en el proyecto recibido y que formar parte del
Contrato. Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor
que la unidad, para cubrir impuestos, gastos generales, beneficio
industrial y cualquier otro costo proporcional al volumen de obra
realizado, es el presupuesto final del proyecto sobre el cual el
Constructor se compromete a hacer una baja o un alza.
10.

Contrato a precio cerrado:

En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave en mano el

Constructor

se

compromete

entregar

una

construccin

completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la

entrega

de

una

cantidad

fija,

repartida

en

plazos

pactados

previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La oferta del

Constructor se basa en un estudio del proyecto suministrado por el
Contratista, pero los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden
asumidos por el Constructor que debe por tanto realizar un estudio
completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el Contratista y
aadir en l todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su
oferta se considera "cerrada" una vez firmado el Contrato.
11.
12.

Contrato de presupuesto parciales y presupuesto final

Contrato por administracin:

Se basa en la fijacin de unos precios de mano de obra y materiales

por parte del Constructor y con arreglo a ellos se facturan al
Contratista los trabajos realizados encargados por la propiedad. El

compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a facturar por

cada hora de operario o pen, y por cada unidad de material
empleado, pero sin asegurar en ningn caso el nmero de horas ni las
cantidades a emplear en cada unidad de obra. Sobre el total de
facturacin de mano de obra y materiales consumidos el constructor
carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y beneficio
industrial.
13.

Contrato de proyecto y construccin:

En este tipo de contrato el Constructor o Contratista toma a su cargo

tanto el proyecto como la construccin de las obras y en su oferta
valora la ejecucin de los trabajos descritos en un proyecto, que el
mismo equipo o alguien por cuenta del Constructor ha redactado. En
este tipo de contratos el Contratista realiza la licitacin sobre un Pliego
de Bases, que define de manera sucinta el objetivo o intencin que
desea conseguir con la construccin, y deja en libertad al licitador para
definir la manera de lograrlo, debiendo el mismo licitador valorar con
posterioridad su propio proyecto. El Contratista realiza la adjudicacin
a aquella oferta que le resulta ms aceptable para satisfacer los
objetivos perseguidos con la construccin o simplemente a aquella que
le gusta ms.
Un buen contrato debe de reflejar lo siguiente:
1. Alcance del proyecto bien detallado, que evite interpretaciones
diversas.
2. Responsabilidades de ambas partes bien definidas.
3. Pagos mensuales durante el desarrollo del proyecto.
4. Intereses de penalizacin garantizados en el caro de pagos
atrasados.
5. Compensacin por la provisin de fondos en la ltima factura del
cliente.

PROGRAMACIN DE OBRAS 5

6. Limite de la duracin de la fase de administracin de la

construccin.
7. Provisin de fondos lo mas baja posible, aplicada a los honorarios
y no a los costes.
8. Indicar con claridad la fecha en que vaya a surtir efecto la
normativa oficial aplicable.
9. Aprobacin del trabajo (quien, que, como, cuando, donde).
10.
Arbitro de las soluciones mediante juicios y quien se va a
hacer cargo de los costes legales.
11.
En el caso de que se produzcan

cambios

en

las

prestaciones o en el alcance del proyecto, hay que llegar a un

acuerdo bilateral y a un ajuste de honorarios equitativo.

DOCUMENTOS DEL CONTRATO

El contrato de construccin de una determinada obra obliga al
constructor a realizar la obra y al contratista o propietario a pagarla. El
contrato debe por tanto describir detalladamente qu es lo que hay
que construir, y cmo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato
debe incluir una serie de documentos. Estos son:
a) Proyecto
Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto completo,
pues si es un buen Proyecto, incluye en l no slo la descripcin grfica
y pormenorizada de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino
tambin condiciones, calidades de ejecucin, y formas de abono de
cada una de las unidades. Adems permite al Constructor obtener una
idea clara de cules son los objetivos finales de lo que va a hacer y por
tanto, si es una persona responsable y tcnica, le permite conocer a
fondo no slo lo exigible tcnicamente sino tambin lo conveniente en
el proceso constructivo. Desde un punto de vista puramente legal, se
suelen especificar los documentos del proyecto que son contractuales,

es decir que forman parte legal del contrato e incluso el orden de

prioridades en caso de divergencias entre unos documentos y otros.
b) Pliego de Condiciones Generales
En

las

condiciones

generales

del

Contrato

se

especifican

responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las partes

contratantes y sus competencias en los campos de actuacin
respectivos.
c) Oferta
Es el documento de compromiso, firmado por el Constructor y
aceptado por escrito por el Contratista, donde se fija el precio ofertado
y el plazo ofrecido para la terminacin de los trabajos, respetando las
condiciones fijadas en el Contrato.
d) Documentos aclaratorios
De algn posible punto difcil o importante del contrato, como puede
ser el de la fianza, premios o sanciones por retrasos, forma de actuar
en caso de aparicin de emergencias imprevisibles, reparto de riesgos,
etc., etc.
e) Contrato propiamente dicho
Es el documento, firmado por ambas partes obligndose en los
trminos fijados en los documentos antes descritos, que se resumen
en el compromiso del Constructor a construir y el del Contratista a
pagar lo construido.

LA DIRECCIN DE LA OBRA

PROGRAMACIN DE OBRAS 7

El director del proyecto tiene siete funciones bsicas: la supervisin

tcnica de la obra, la planificacin, la organizacin, la direccin, el
control, la gestin financiera y el apoyo al marketing.
El director se dedica en su mayora a dirigir las actividades de todo el
personal relacionado con el proyecto o la obra constructiva. Esto
incluye la coordinacin de los miembros del equipo, socios, consultores
externos, clientes y organismos oficiales de control. La funcin de la
direccin consiste bsicamente en facilitar una buena comunicacin y
en verificar que el trabajo se lleva a cabo de una manera eficaz y que
no se escapen detalles o se produzcan omisiones.

LA SUPERVISIN DE UNA OBRA

La supervisin de la obra debe de estar a cargo de un profesional
competente desde el punto de vista tcnico y este directamente
involucrado en los aspectos tcnicos del proyecto. Estos se encargan
de supervisar que el proceso constructivo de la obra se este llevando a
cabo a la perfeccin y que cualquier problema se pueda resolver bajo
su tutela.

EL FINANCIAMIENTO
El financiamiento es el mecanismo por medio del cual una persona o
una empresa obtienen recursos para un proyecto especfico que puede
ser adquirir bienes y servicios, pagar proveedores, etc. Por medio del
financiamiento las empresas pueden mantener una economa estable,
planear a futuro y expandirse.
Existen diferentes fuentes de financiamiento:
8

 Ahorros personales
Amigos y parientes que pueden prestarnos capital sin intereses o
a tasas muy bajas.
Bancos y uniones de crdito.
Inversionistas de riesgo.
Empresas de capital de inversin.

FINANCIAMIENTO A CORTO PLAZO

Crditos comerciales
Crditos bancarios
Pagars
Lneas de crdito
Papeles comerciales
Financiamiento por medio de cuentas por cobrar
Financiamiento por medio de inventarios.

FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO

Hipotecas
Acciones
Bonos
Arrendamientos financieros

FIANZAS
En los contratos de construccin es corriente estipular que el
constructor tenga que depositar una fianza. Se llama fianza a una
determinada cantidad de dinero que el constructor deposita por
PROGRAMACIN DE OBRAS 9

adelantado permite que se le deduzca de los pagos peridicos para

responder ante el Contratista de posibles reparaciones, defectos o
incumplimientos de contrato que pueda padecer la obra realizada.
Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor, una vez
transcurrido el perodo de garanta de la obra. Durante este perodo el
Constructor asume la responsabilidad de reparar y dejar la obra en las
mismas condiciones que el da en que se termin. En muchos casos,
para no tener que depositar en metlico la fianza, se recurre a un aval
bancario, es decir a un documento mediante el cual una entidad
bancaria responde ante el Contratista hasta una cantidad determinada,
la fianza, de las obligaciones del Constructor. (Enrique, 2009)
a) Licitacin: garantiza que el contratista a quien se le adjudique el
contrato, lo firmar y mantendr los trminos y condiciones de la
oferta.
b) Fiel Cumplimiento: garantiza el fiel, cabal y oportuno cumplimiento
por parte del afianzado de todas y cada una de las obligaciones que
resulten a su cargo y a favor del acreedor, segn el contrato entre ellos
suscrito.
c) Anticipo: garantiza el reintegro del dinero que el acreedor otorga al
afianzado a fin de que ste disponga del capital para comenzar la
ejecucin de la obra
d) Laboral: garantiza el pago (toda obligacin pagadera en dinero) de
los empleados o subcontratados del afianzado en virtud de la
solidaridad

establecida

por

la

Ley

Orgnica

del

Trabajo

entre

contratista y contratantes.
e) Daos a Terceros: garantiza el resarcimiento de los posibles daos y
10

perjuicios

que

pudieran

ocasionarse a

terceros

bienes

propiedades de la Repblica y de particulares, durante la ejecucin de

los trabajadores.
f) Buena Calidad: garantiza que durante el perodo existente entre la
recepcin provisional de la obra y la recepcin

definitiva, los

materiales utilizados fueron de calidad y condiciones ofrecidas por el

contratista.
g) Buena Ejecucin: cubre un lapso de garanta para comprobar si la
obra no presenta desperfectos en sus instalaciones y los equipos y
servicios funcionan correctamente.
(Estar Seguros, 2008)

PROGRAMACIN DE OBRAS 1
1

LA RELACIN LABORAL
Las relaciones laborales son aquellas que se establecen entre el
trabajo y el capital en el proceso productivo. En esa relacin, la
persona que aporta el trabajo se denomina trabajador, en tanto que la
que aporta el capital se denomina empleador, patronal o empresario.
El trabajador siempre es una persona fsica, en tanto que el empleador
puede ser tanto una persona fsica como una persona jurdica. En las
sociedades modernas la relacin laboral se regula por un contrato de
trabajo en el cual ambas partes son formalmente libres.

LA NOTA CRTICA
La nota critica , tambin llamado el camino critico es un sistema
altamente matematizado en el que se definen las interrelaciones entre
las tareas y se analizan los calendarios de programacin de tareas.
Estos son los pasos para hacer una nota critica:
1.
2.
3.
4.

Identificar las interrelaciones entre las tareas

Establecer el tiempo optimo de realizacin de una tarea
Preparar el calendario del proyecto
Determinar recorridos crticos

12

LA CUBICACIN
Se entiende por cubicacin aquella actividad destinada a calcular o
cuantificar, por partidas, las cantidades de obra a ejecutar y todos sus
componentes, sea sta una obra de edificacin, civil o de ingeniera
(Soto, 2013)

EL PRESUPUESTO
Los presupuestos son programas en los que se les asignan cifras a las
actividades; implican una estimacin de capital, de los costos, los
ingresos y las unidades o productos requeridos para lograr los
objetivos. Son un elemento indispensable al planear, ya que a travs
de ellos se proyectan en forma cuantificada los elementos que
necesita una organizacin para cumplir con sus objetivos. Sus
principales objetivos implican determinar la mejor forma de utilizar y
asignar los recursos, a la vez que controlar las actividades de la
organizacin total en trminos financieros. (Garca, 2011)
Entre sus caractersticas se encuentra que:
-

es un documento formal, ordenado sistemticamente

es un plan expresado en trminos cuantitativos
se disea para un periodo determinado

PROGRAMACIN DE OBRAS 1
3

EL ANALISIS DEL PRECIO UNITARIO

Es el anlisis del costo por artculo, o el costo por unidad de medida.
De esta manera se pueden hacer cotizaciones mas exactas de lo que
ser el costo general de la obra. (Garca, 2011)

LA BITCORA
Es el instrumento tcnico de control y tiene un control efectivo de cada
unidad que se va a desarrollar en una obra. Funciona como documento
legal de constancia de que pas y como pas; sin embargo no se
notariza se toma en consideracin como fe de todo lo ocurrido en la
obra.
Es un cuadernillo donde se anotan todos los problemas que han podido
surgir, los trabajos de actividades diarias que se hacen en una obra
(quien, cuando y como), lo firma el contratista, el constructor y el
maestro de obra.

EL ALBAIL
Es el encargado de todo lo relacionado con materiales (sea cemento,
grava, madera).

14

EL SISTEMA CONSTRUCTIVO EN ACERO VS

HORMIGN

PROGRAMACIN DE OBRAS 1
5

16

(Metalikos, 2010)

PROGRAMACIN DE OBRAS 1
7

CONCLUSIN PERSONAL
En mi opinin todos estos trminos son realmente importantes en el
momento de hacer la programacin de una obra. Es importante
conocer en detalle que son los contratos, cuales son los mejores, como
manejarnos con el contratista, las relaciones laborales, entre otros. Sin
embargo de igual manera es importante entender como se hace un
presupuesto, la cubicacin y la nota critica. Debido a que sin
presupuesto no hay obra constructiva para supervisar o dirigir.
Entre las cosas mas importantes que hay que entender es que el
arquitecto no es ajeno a ninguno de estos conceptos de programacin
ni a la programacin y supervisin de obras. La arquitectura no es hoy
en da una arquitectura de solo diseo, es una arquitectura general
donde el profesional de esta carrera tiene en su responsabilidad llevar
a cabo y dirigir su idea a su cabalidad.
Por esta razn hay un gran peso sobre los hombros de los arquitectos
de hoy en da. La preocupacin de una buena programacin de un
proyecto y un buen manejo de este, son la clave de las obras,
proyectos y diseos exitosos.

18

REFERENCIAS Y BIBLIOGRAFA

1. Burstein, D. (202). Project Management: Manual de Gestin de

Proyectos para Arquitectos, Ingenieros e Interioristas. Barcelona:
Editorial Gustavo Gill.
2. Enrique, N. (2009, 05 18). Tipos de Contrato. Retrieved 10 15,
2015, from Monografias:
http://www.monografias.com/trabajos10/coconst/coconst.shtml
3. Estar Seguros. (2008). Tipos de Fianza. Retrieved 10 15, 2015,
from Estar Seguros:
http://www.estarseguros.com/estarseguros/productos/estarafianzado/tipo-fianza
4. Garca, O. (2011, 10 24). El Presupuesto. Retrieved 10 15, 2015,
from SlideShare: http://www.slideshare.net/f_gallegos/elpresupuesto-9856612
5. Metalikos. (2010). Acero VS Concreto. Retrieved 10 15, 2015,
from Metalikos: Diseo, Fabricacin y Montaje de Estructuras
Metlicas: http://www.metalikos.com.co/Acero-vs-concreto
6. Soto, F. (2013, 02 19). Cubicacin y Presupuestos. Retrieved 10
15, 2015, from Scribd:
http://www.scribd.com/doc/126152906/CUBICACION-YPRESUPUESTOS#scribd

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9

Ejemplo de Contrato
LR Diseo y Arquitectura
Contrato de Servicios Laborales
Contrato celebrado en el Distrito Nacional el da 15 de Agosto de 2015 en que
comparecen como partes las siguientes:
Entre la Sra. Ivelisse Ortiz Robles, dominicana, mayor de edad, portadora de
la cedula de identidad y electoral No. 000-0000000-0, y la Arq. Laura Amelia
Rodrguez, dominicana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad y
electoral No. 000-0000000-0, cuyo CODIA es 00000.
La parte contratada se compromete a hacer las construcciones
correspondientes sobre el predio que se le asignara en este contrato, as
como quedan de conformidad de ser referidos en este contrato la Sra.
Ivelisse Ortiz Robles como LA CONTRATANTE y la empresa LR Diseo y
Arquitectura, conformndose para la prestacin de servicios profesionales,
que formaliza al tenor de las siguientes declaraciones y clausulas:
SE HA CONVENCIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE:
Primera La Sra. Ivelisse Ortiz Robles manifiesta ser la nica propietaria del
predio que se encuentra ubicado en la calle 4ta terraza del arroyo #11,
Cuesta Hermosa II, Arroyo Hondo, Santo Domingo.
Segunda La Sra. Ivelisse Ortiz Robles, acredita la adquisicin de dicho
terreno mediante la compra realizada a la empresa Remax lo cual se
encuentra acreditado en la escritura 9803847, que se encuentra inscrita en el
registro publico de la propiedad de esta ciudad, bajo el numero 87, folio 98,
volumen 35, en la fecha de 6 de octubre de 1994. Dicha escritura fue
otorgada ante la Lic. Mara Gmez, notaria pblica no. 98270, en ejercicio en
la ciudad de Santo Domingo, D.N.
Tercera - LR Diseo y Arquitectura, declara ser una empresa plenamente
establecida, con todos su permisos de construccin al da, y con sus
ingenieros, obreros y maquinarias en plena disposicin para realizar las obras
requeridas.
Con las declaraciones anteriores las referidas partes han acordado celebrar
un contrato de prestaciones de servicios profesionales, el cual sujetan a las
siguientes:
CLAUSULAS
Primera LR Diseo y Arquitectura se compromete a construir una vivienda
con fin habitacional para la Sra. Ivelisse Ortiz Robles, todo y de conformidad
con el plano entregado y que anexa el presente contrato previa autorizacin
de la autoridad correspondiente.

20

Segunda La casa se construir tras la demolicin de la casa anterior y en

el lote que se ha hecho mencin en declaracin nica en este contrato.
Tercera - LR Diseo y Arquitectura se compromete a construir dicha casa
conforme a los planos y especificacin de materiales que se anexan en el
presente contrato, en el plazo de un ao que comenzaran a contar a partir
del 01 de Noviembre del presente ao.
Cuarta LR Diseo y Arquitectura por medio de este contrato se obliga a la
Sra. Ivelisse Ortiz Robles por medio de su presente legal la cantidad de
RD$400,000.00 (cuatrocientos mil pesos dominicanos) para la compra de
materiales y mano de obra, y la cantidad de RD$800,000.00 (ochocientos mil
pesos dominicanos) y el tercer y ltimo pago a realizarse en el momento de
la entrega de los trabajos. La entrega de la expresada construccin cuya
duracin corresponde a 100 das de la fecha pautada con 5 cubicaciones a
realizar.
Quinta En el caso de existir incumplimiento de lo pactado por algunas de
las partes, la parte infractora deber realizar un pago compensatorio de
RD$300,000.00 (trescientos mil pesos dominicanos) por concepto de
indemnizacin.
Para asegurar el monto total de este contrato se comprara un seguro
correspondiente al total del monto efectuado en este contrato el cual deber
quedar en reguardo con copia por cada una de sus partes.
Las dos partes que participan firman el presente contrato ante la presencia
del Notario Pblico de la Ciudad de Santo Domingo, la Lic. Mara Gmez, y de
los dos testigos, los Sres. Nelson Marrero y Desire Rodrguez, quienes
declaran ser dominicanos, mayores de edad, casados, ambos testigos
declaran ser personas honestas y contar con sus pagos tributarios.
CONFORME A LO ARRIBA ESTIPILADO SE PRESENTAN LAS FIRMAS DE
LAS PARTES, DE LOS TESTIGOS Y DEL NOTARIO.

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