RESEA HISTRICA Y ANTECEDENTES DEL REGISTRO DE PREDIOS EN EL

PER
Despus de la invasin espaola se llev a cabo un intenso proceso de recepcin
de las instituciones jurdicas hispnicas. Gunther Gonzlez, afirma, citando a Roca
Sastre, que:
en dicho momento histrico se encontraba vigente en Espaa la pragmtica de
Carlos V, aprobada a propuesta de las cortes de Toledo. Esta disposicin
estableca que en cada ciudad que fuese cabeza de jurisdiccin se encargara a
una persona que tuviese a su cargo un libro en donde se registrasen los censos,
tributos, imposiciones o hipotecas sobre fincas; y de no registrarse dentro de un
plazo especfico, no hara fe ni se juzgara conforme a dichos gravmenes, ni
poda ser perjudicado por ellos cualquier tercer poseedor.
Esta pragmtica se justific en la necesidad de evitar los abusos producidos al
vender como libres los bienes sujetos a censos o prestaciones reales. Como se
puede ver es una nueva institucin que tena efectos sustantivos, debido a que
sancionaba a la persona no diligente, impidiendo que los gravmenes no inscritos
puedan oponerse a los titulares de predios.
Segn el autor citado, la funcin del registro era anloga a una purga de
gravmenes que se produca con cada transmisin de propiedad, de tal manera
que la finca quedaba limpia de afectaciones con respecto a terceros. Afirma
tambin que nos encontrbamos frente a la creacin de un registro con efectos de
inoponibilidad de lo no inscrito, lo cual quiere decir que no puede oponerse
ningn acto que previamente no se encuentre inscrito. A nuestro parecer estas
disposiciones permitieron generar en el Per el primer indicio de la proteccin
registral, permitiendo que con la inscripcin del gravamen su nivel de oponibilidad
aumente considerablemente.
Posteriormente, Carlos III aprob la pragmtica del 31 de enero de 1768
estableciendo el Oficio de Hipotecas en todas las cabezas de partido a cargo de

los escribanos de los ayuntamientos. Siguiendo con la explicacin, Gunther

Gonzales, citando a Gonzales y Martnez, nos afirma que: esta norma
ordenaba que los funcionarios sealados llevasen libros separados por cada uno
de los pueblos del distrito, y en donde tomasen razn, distribuyndose los asientos
por aos de todos los instrumentos de imposiciones, ventas, redencin de censos
y tributos; ventas de bienes races, o considerados como tales, que constar estar
gravados con alguna carga; fianzas en que se hipotecaren tales bienes, escrituras
de mayorazgos u obras pas y , generalmente, de todos los actos que contuviesen
hipotecas o gravamen, o su liberacin o redencin.
As se dispusieron los primeros intentos de ordenamiento registral en el Per.
Posteriormente, la Real Cdula del 6 de mayo de 1778 dispuso que se hiciera
extensiva a las colonias de Amrica la Pragmtica de Carlos III de 1768 que
ordenaba crear los Oficios de Hipotecas, nica fuente a la que podan acudir los
que contrataban sobre bienes inmuebles. En los oficios de Hipotecas deban
anotarse en todas aquellas escrituras que estipulaban censos, hipotecas,
mayorazgos, patronatos, etc.; pero de ninguna manera estas inscripciones en los
oficios de Hipotecas garantizaban los derechos de terceros, desde que no daban a
conocer el dominio del inmueble, ni todos los gravmenes, debido a lo cual las
simulaciones y suplantaciones de documentos eran muy frecuentes a causa de la
mala organizacin de esos registros .
Cabe mencionar que, segn lo afirmado por Garca Montufar, la real cdula de
1785, orden que se aplicara en el Per las ordenanzas de Nueva Espaa o
Mxico, y se le encarg a Don Jorge Escobedo y Alarcn la adaptacin de las
mismas a nuestra realidad, lo cual gener que se realicen 56 modificaciones que
en ese tiempo fueron llamadas declaraciones. Estas ordenanzas entraron en
vigencia el 7 de Octubre de 1786.
Hasta la dacin del Cdigo Civil de 1852 haba regido en la Repblica la
legislacin Espaola. El nuevo Cdigo, segn varios autores, no ofrece ningn
cambio sustancial en la parte referente a la publicidad de los gravmenes e
hipotecas que se constituyen sobre los bienes inmuebles, a los cuales se les sigue

aplicando la legislacin colonial restableciendo el Oficio de Hipotecas. El escribano

del Oficio de hipotecas extendera las inscripciones en el libro respectivo, de
acuerdo con las prescripciones siguientes:
en este libro tomar razn el escribano, de las sentencias y de las escrituras
pblicas en que se imponga alguna hipoteca, escribiendo los asientos de cada
toma de razn, a regln siguiente del anterior; firmndola junto con la persona que
le hubiese presentado la constancia legal del documento hipotecario; y poniendo
al margen, el nmero que corresponda al asiento, y la suma de su contenido. La
numeracin de los asientos volver a empezar cuando se abra otro libro, con las
mismas formalidades, por haberse llenado el anterior.
Como se puede advertir no exista una funcin Registral tal cual la desarrolla un
Registrador en la actualidad, el escribano solamente se encargaba de anotar una
serie de datos descriptivos de los ttulos siguiendo un orden prediseado.
Esta ley crea el Registro de la Propiedad Inmueble y dispone en sus lineamientos
generales que se establecer en la Repblica y se hallar bajo la direccin e
inspeccin del Poder Judicial. Asimismo dispone, en su artculo segundo, que se
lleve un Registro General de las propiedades radicadas en la Repblica y registros
particulares en capitales de departamentos y provincias, que sea conveniente
establecerlos.
Segn Rubn Guevara Manrique, los registros creados en ese entonces eran
territoriales, lo cual significa que los actos y contratos sobre inmuebles se
registraban en la jurisdiccin en que se hallase el inmueble. En cuanto a la
obligatoriedad de las inscripciones, stas tienen carcter facultativo y por lo tanto
los interesados se hallaban en libertad para registrar o no sus ttulos.
La norma del 25 de noviembre de 1872 explicaba tambin que: No podr
oponerse a tercera persona el dominio total o parcial, derechos reales, hipotecas,
contratos, ni los dems ttulos de derecho especificados.sino estn debidamente
registrados dentro del trmino que seale el reglamento.. Por otro lado, el

artculo 16 de la ley dispona que si se inscribiesen actos o contratos que son

nulos por la ley, no se subsana la nulidad con el hecho de la inscripcin. Esto
significa que la inscripcin no sanea los ttulos que son nulos.
Como afirma Gunter Gonzales, la promulgacin de esta ley establece un cambio
radical con respecto al antiguo Oficio de Hipotecas, ya que el Registro de
Propiedad se constituy como una institucin jurdica en la que se inscriba
ordenadamente todo el historial jurdico de una finca, con la informacin de sus
transferentes de dominio, cargas, gravmenes y dems situaciones jurdicas que
le afectasen. A pesar de las profundas diferencias existentes entre el antiguo
Oficio de hipotecas y el Registro de Propiedad Inmueble, durante varias dcadas
no se comprendi por parte de magistrados, miembros de foro y ciudadanos, la
importancia sustantiva de la nueva institucin; inclusive durante esa poca se
critic duramente la instalacin del sistema por considerarse innecesario,
complicado y no acorde a la realidad del pas.
El mismo autor afirma que la ley de creacin del Registro de la Propiedad
Inmueble no estableci ninguna norma modificatoria respecto al principio
consensualstico de la transferencia de propiedad que haba consagrado el Cdigo
Civil de 1852. Adems, jurisprudencialmente se establece que el dominio se
transfiere por el solo consenso de las partes contratantes.
Por otro lado, pese a que existieron incomprensiones del nuevo sistema por parte
de los magistrados, poco a poco se dieron cuenta que la publicidad registral
eliminaba las hipotecas o cargas ocultas, permita conocer fcilmente la situacin
jurdica de una finca con efectos de oponibilidad general, prestando de esta
manera confianza para el desarrollo del crdito y del trfico inmobiliario,
fomentando inversiones de capital en las actividades mercantiles, industriales y
agrcolas; y reduciendo de manera significativa el fraude en la contratacin.
En la segunda dcada del Siglo XX se consider necesario reformar el Cdigo
Civil de 1852, y para tal efecto se design a cuatro juristas y un mdico para que
conformasen una comisin encargada de proponer las modificaciones pertinentes.

A pesar que la temtica del Registro de la Propiedad se encontraba regulada en

una ley especial (Ley del 2 de enero de 1888), con buen criterio se consider que
esta materia era propia del Derecho Civil, y en consecuencia, deba formar parte
del nuevo Cdigo. As pues, uno de los puntos de mayor polmica fue,
precisamente, el carcter que deba otorgarse a la inscripcin, esto es, mantener
el efecto declarativo, o virar hacia el efecto constitutivo propio de los sistemas
germnicos.
La discusin de los juristas no se decida por ningn bando (dos a favor de cada
uno), por lo cual en sesin del 19 de setiembre de 1925 se acord formular una
consulta sobre el tema entre profesores de Derecho Civil, Registradores
Principales y Magistrados. Gunther Gonzles, citando a Carlos Crdenas, nos dice
que las opiniones resultaron decisivas en la decisin que finalmente se adopt, ya
que la mayora de los consultados mostraron serias dudas sobre la reforma hacia
el sistema de la inscripcin constitutiva. Esta solucin fue finalmente descartada
en base a los fundamentos siguientes: (i) Se carece de un catastro y existe
dificultad en implementarlo, (ii) los ttulos son defectuosos e imperfectos, (iii) en
muchos lugares no hay notarios o abogados, (iv) no existe personal especializado
en materia registral, (v) la implantacin del ACTA TORRENS no era factible, por la
falta de cultura jurdica en nuestro medio y, adems, porque sta exige una
garanta a cargo del Estado, que no es posible asumir por cuestiones
presupuestales
Rubn Guevara Manrique nos dice que al crearse el Cdigo Civil de 1936, las
normas sobre los Registros Pblicos estaban contenidas en la seccin quinta del
Libro IV, actualmente derogado, segn el cual se le denomina Registros
Pblicos. Anteriormente se le denomino Registro de la Propiedad Inmueble,
Mercantil y de la Prenda Agrcola, nombre que por ser descriptivo y especfico era
muy limitado e inapropiado, por lo tanto fue correcta la opcin de denominarlo
solamente, Registros Pblicos. La amplitud de esta denominacin permita
comprender a las diversas clases de registros establecidas y se adecuaba a la
evolucin constante de esta institucin.

Bernardo Pardo Mrquez nos dice que el Artculo 1036 del cdigo Civil de 1936,
estableca los siguientes registros: 1 Registro de la Propiedad Inmueble; 2
Registro de Personas jurdicas; 3 Registro de Testamentos; 4
Registro de Mandatos; 5 Registro Personal; 6 Registro Mercantil; 7 Registro de
Buques; 8 Registro de Prenda Agrcola; 9 Registro de Declaratoria de
Herederos.
Los Registros estaban bajo la direccin de la Junta de Vigilancia, presidida por el
Ministro de Justicia e integrada por uno de los Fiscales en lo Civil de la Corte
Suprema, designado por ella, el Decano de la Facultad de derecho de la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, el Decano del Colegio de Abogados
de Lima y el Director de Registros Pblicos. Esta junta ejerca jurisdiccin
organizadora, directora y consultiva en toda la Repblica en asuntos relativos a los
Registros Pblicos. Cuando se pronunciaba sobre la calificacin de los ttulos
presentados al registro, la resolucin emitida por este rgano tena carcter de
ltimo fallo administrativo, despus de lo cual el interesado slo poda recurrir al
Poder Judicial.21 Todos los registros comprendan una circunscripcin territorial
que se denominaba distrito a cargo de una oficina del Registro.
A comienzos de la dcada de los 1980 se cre la Oficina Nacional de Los
Registros Pblicos (ONARP), la cual era un organismo pblico descentralizado del
sector de la Presidencia y era controlado por el Primer Ministro. Este organismo es
el primer antecedente de lo que hoy es la Superintendencia Nacional de Registros
Pblicos (SUNARP), y estaba integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble,
el Registro de Personas Jurdicas, el Registro de Testamentos, el Registro de
Declaratoria de Herederos, el Registro de Mandatos, el Registro Personal, el
Registro Mercantil, el Registro de Prenda Industrial, el Registro de Prenda Agrcola
y el Registro de Buques.
Segn la norma que regulaba sus funciones, este organismo estaba encargado de
la inscripcin y publicidad de los actos jurdicos que la ley determina y que
constituyen garanta registral. Entre otras funciones se encuentran las de

planificar, organizar, dirigir, normar y coordinar la realizacin de las actividades

registrales a nivel nacional. Tambin se encargaba de elaborar y mantener
actualizada la estadstica (documentacin) registral, realizar las correspondientes
capacitaciones de personal (en temas organizacionales y legales), establecer la
normatividad registral y supervisar las publicaciones relacionadas con temas
registrales.
Durante esos aos existieron muchas crticas a la ONARP como institucin,
debido a sus largos procedimientos, altos costos para inscribir un ttulo y los
innumerables trmites burocrticos que cada administrado deba seguir para
inscribir sus rogatorias. Es por tal motivo que mediante el Decreto Ley N 25536
se declara a la ONARP en estado de reorganizacin, encargando al Ministerio de
Justicia la elaboracin de un proyecto de ley destinado a dicho objetivo. Segn
Manuel Soria dicho proyecto se inspir en la poltica registral que enunciar el
presidente de la repblica, sealando que los registros pblicos constituyen un
ineludible componente del desarrollo integral del pas
Se encontr la tesis titulada: La desnaturalizacin de la finalidad del registro de
propiedad inmueble en el Per. El autor es Luis Eduardo Aliaga Blanco.
Presentado en la Pontificia Universidad Catlica del Per en el 2012
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
1. Hemos demostrado que la finalidad del Registro de Predios radica en la
proteccin de los derechos de propiedad a travs de la oponibilidad generada por

la publicidad registral que esta institucin otorga, que genera seguridad jurdica
(predictibilidad) sobre los derechos publicitados.
2. En la investigacin hemos corroborado nuestra hiptesis principal demostrado
que existen una progresiva desnaturalizacin de la finalidad del Registro de
Predios, debido a problemas, factores, costos y requisitos (indirectos y directos)
que han ocasionado un desincentivo para la realizacin de trmites registrales.
3. Las trabas para el acceso a la inscripcin registral se presentan en tres
aspectos: (i) Altos costos generados por procedimientos registrales propiamente
dichos (conformados por altos costos para la creacin y calificacin del ttulo
inscribible; y altos montos cobrados por los aranceles registrales), (ii) altos costos
generados por procedimientos ajenos al Registro, y (iii) altos costos generados por
requisitos excesivos.

Se encontr la tesis titulada: Principio de la buena fe en materia de Derecho Civil:

Fundamento Constitucional y aplicacin jurisprudencial en el distrito Judicial de
Bucaramanga. La

autora es Diana Beatriz Garcia Pino. Presentado en la

Universidad Industrial de Santander en el ao 2010.

a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
1. Como una de las caractersticas del sistema Neoconstitucional, la
constitucionalizaran del ordenamiento, la doctrina y el derecho en general,
las constituciones creadas bajo este modelo, se encuentran basadas en

derechos humanos y principios que se filtran dentro de las relaciones

privadas, mediante los operadores de la justicia, que interpretan la ley de
acuerdo a estos principios y valores.
2. De ah, que una constitucin invasiva procure la supremaca de su parte
dogmtica, ganando terreno sobre las reglas que rigen relaciones entre
privados. Como consecuencia, lo anterior representa un cambio en los
efectos que se plantean los contratantes al momento de concebir el contrato,
de acuerdo al dogma de la autonoma de la voluntad privada que permiti
concebir el contrato como una ley interpartes que representa una barrera
infranqueable para el estado, y que solo las partes o el juez, bajo condiciones
taxativamente expresadas, podan modificar.
3. Ejemplo de lo anterior, es la sentencia T-469/03, donde no se justifica dar
espera a todo el desgaste de la jurisdiccin ordinaria, al someter al deudor al
proceso ejecutivo, al remate de sus bienes y posteriormente a entablar y
lograr que la tutela sea admitida y que pueda hacerse aun ms largo el
proceso si dicho fallo es revisado por la Corte, para que nuevamente las
partes puedan redefinir el contrato, ocurriendo en el proceso, la penosa
afrenta a derechos y valores de carcter constitucional que el sistema fallaba
en aliviar prontamente.

Se encontr la tesis titulada: Adquisicin del derecho de propiedad por la

aplicacin del principio de buena fe (adquisiciones a non domino). Los autores son
David Alejandro Ariza Cabra y Wilson Alirio Giraldo Ramrez. Presentado en la
Pontificia Universidad Javeriana, en el ao 2005
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
1. De la investigacin elaborada, junto con los criterios propios que informaron
el espritu de la presente monografa, se concluye que al interior de nuestro
ordenamiento estn consagradas las adquisiciones a non domino, aunque no
de manera expresa. Lo realmente importante de tal conclusin viene a ser la
fuerza que se le imprime al principio de la buena fe como modo originario
para adquirir el derecho real de propiedad. La adquisicin del derecho de
domini viene a ser originaria, no derivada de un negocio anterior ni de la
voluntad de un sujeto que deliberadamente decide desprenderse de tal
derecho real. La buena fe, acompaada de la diligencia que un hombre
razonable impone en sus actos, crea el derecho.
2. No se puede indicar que en estos casos lo que ocurre es una adquisicin por
virtud de la ley, como lo hace en un nmero extenso de doctrinantes. Es, en
nuestra opinin, una apreciacin equivocada porque es por virtud de la ley
que los derechos tienen reconocimiento, pero la ley nunca es generadora de
tales derechos. Si se admite la tesis que sostiene que la ley es la generadora
de los derechos, la conclusin vendra a ser que en las adquisiciones
derivativas de los derechos reales la ley es la que traslada el derecho de un
sujeto a otro. La ley debe ser entendida como el respaldo de todos los actos
que tienen ocasin en la dinmica del derecho pero no la fuente de estos. Es
por ello que las adquisiciones a non domino deben ser consideradas como
originarias antes que ser consecuencia inmediata de la ley.
3. Adicionalmente, al sealar que la adquisicin del derecho de dominio por
aplicacin del principio de la buena fe exenta de culpa es un modo originario
de adquirir la propiedad, se pone a salvo el principio nemo plus jura. No se
podra establecer que es una excepcin de dicho principio, porque si ello
fuese cierto, lo que se entendera es que, el que se presenta como titular del
derecho de domino sin serlo, podra transmitir el derecho de propiedad de

manera efectiva. Pero ello no puede llegar a ser acertado, pues al determinar
que la adquisicin del derecho de dominio es originaria cuando tiene
aparicin la buena fe exenta de culpa, se indica que el derecho no deriva de
nadie, ni mucho menos de quien no poda disponer de l vlidamente.
Luego, el principio que indica nadie puede disponer de ms derechos de los
que tiene, no sufre ningn desmedro y se respeta an en la aplicacin de las
adquisiciones a non domino.

Se encontr la tesis titulada: La buena fe en el Procedimiento Civil. Cuyo autor es

Rodrigo A. Cartes Pino. Presentado en la Universidad de Chile, 2009
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
1. El artculo 6 del Proyecto de Cdigo Procesal Civil ha consagrado, en
trminos generales, el deber de las partes, terceros y de todos quienes
acudan ante los tribunales de justicia el deber de comportarse de buena fe.
Como se podr apreciar, la norma en comento adquirir una importancia
trascendental considerando la aplicacin supletoria que el referido cdigo
tendr respecto de todos los procedimientos -civiles y penales- de acuerdo a
lo establecido en el artculo 14 del mismo cdigo.
2. Ahora bien, y como ha quedado de manifiesto en las lneas precedentes, el
concepto tradicional de buena fe procesal se encuentra desconectado de la
realidad. La reiterada remisin a criterios tico-materiales como la honestidad,
la lealtad o la honradez que realiza comnmente la doctrina, nos llevan a

pensar en partes coadyuvantes ms que en litigantes con intereses

contrapuestos. En efecto, -y reivindicando las ideas de Goldschmidt- el
proceso jurisdiccional constituye una verdadera lucha o guerra entre los
litigantes, lo cual no implica de manera alguna la existencia del caos procesal,
pues toda contienda incluida la guerra- se encuentra sujeta a reglamentacin.
Pinsese por ejemplo en el ajedrez el deporte ms violento creado por el
hombre en palabras de Gari Kasparov- el cual se encuentra sometido a una
importante cantidad de reglas, dejando, sin embargo, un amplio margen de
libertad a los jugadores para la eleccin de la estrategia que consideren
adecuada.
3. Dicho lo anterior, y reconociendo la dificultad prctica que implica la definicin
de un principio general de derecho como es la buena fe procesal- sin
penetrar en algunas de sus concreciones, he intentado una aproximacin
conceptual del principio relacionndolo con las garantas constitucionales de
defensa, de igualdad procesal, de tutela judicial efectiva y de derecho a un
proceso sin dilaciones indebidas. De tal forma, he concluido que la buena fe
acta como lmite natural o inmanente del inters jurdico protegido por el
derecho de defensa de los litigantes, de modo que si dicho lmite es
sobrepasado, se transgredirn las otras garantas constitucionales de
contenido procesal, incurriendo el litigante que acte de tal forma en una
contradiccin con el ordenamiento jurdico.
Se encontr la tesis titulada

a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
Se encontr la tesis titulada

a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
Se encontr la tesis titulada

a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

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Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

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Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

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Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones
a)

Problema de investigacin

b)

Situacin de la realidad problemtica

c)

Mtodo de investigacin

d)

Sujetos de investigacin

e)

Comprobacin de la hiptesis

Conclusiones

PRINCIPIO DE LA BUENA FE PBLICA REGISTRAL.

Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII
del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que
caracteriza nuestro Sistema Registral.
La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que
protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece
en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra
cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no
inscritas antes.
A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual,
es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar,
de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho
comn y tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En
este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico,
la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica
interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual,
inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica
institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han
alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se
intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante
una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del
derecho.
Veamos como explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del
derecho. Segn el derecho comn, civil o extra registral, si una persona adquiere
de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho
comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie
puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir
mayor o diverso derecho que aqul que se transmite.

Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extra registral, es

sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que
expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien
y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves
palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho
comn.
Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del
principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario
que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como
contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha
incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad,
a la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento General de los registros
Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin.
Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad
con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la
pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas:
Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral,
Que la adquisicin se a ttulo oneroso,
Que el adquirente inscriba su derecho; y,
Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo
carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica
registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el
acto o contrato contra el cual se opone el tercer
TERCERO REGISTRAL O BENEFICIARIO DE LA BUENA FE PBLICA
REGISTRAL.

La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que goza del
efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser
mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por
la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el
Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo
oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad
El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del
Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un
derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a
su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha
alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica
registral. En un segundo significado, tambin es tercero registral quien, ya
amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a
cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez,
no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en
invulnerable e inatacable.
Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar
para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran
resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho
registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las leyes de los
Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las
normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la
misma naturaleza segn el artculo 2022 del Cdigo Civil.
La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que goza del
efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser
mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por
la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el

Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo

oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad
El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del
Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un
derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a
su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha
alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica
registral. En un segundo significado, tambin es tercero registral quien, ya
amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a
cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez,
no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en
invulnerable e inatacable.
Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar
para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran
resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho
registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las leyes de los
Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las
normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la
misma naturaleza segn el artculo 2022 del Cdigo Civil.