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TEXTO NICO ORDENADO DE LA LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL

DECRETO SUPREMO N 156-2004-EF


CAPTULO II DEL IMPUESTO DE ALCABALA (13)
Artculo 21.- El Impuesto de Alcabala es de realizacin inmediata y grava las
transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos a ttulo
oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas
con reserva de dominio; de acuerdo a lo que establezca el reglamento. (13)
Artculo sustituido por el Artculo 8 del Decreto Legislativo N 952, publicado el
3 de febrero de 2004.
Artculo 22.- La primera venta de inmuebles que realizan las empresas
constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno.
Artculo 23.- Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o
adquirente del inmueble. (14)
Artculo 24.- La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el
cual no podr ser menor al valor de autovalo del predio correspondiente al
ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de Precios al
por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de
Estadstica e Informtica. (14) Prrafo sustituido por el Artculo 9 del Decreto
Legislativo N 952, publicado el 3 de febrero de 2004. El ajuste es aplicable a
las transferencias que se realicen a partir del 1 de febrero de cada ao y para
su determinacin, se tomar en cuenta el ndice acumulado del ejercicio, hasta
el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia. (15)
Artculo 25.- La tasa del impuesto es de 3%, siendo de cargo exclusivo del
comprador, sin admitir pacto en contrario. No est afecto al Impuesto de
Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble,
calculado conforme a lo dispuesto en el artculo precedente. (15) Artculo
modificado por el Artculo 1 de la Ley N 27963, publicada el 17 de mayo de
2003. (16)
Artculo 26.- El pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del
mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. (16) Prrafo
sustituido por el Artculo 10 del Decreto Legislativo N 952, publicado el 3 de
febrero de 2004. El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea
relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del impuesto,
acordada por las partes.
Artculo 27.- Estn inafectas del impuesto las siguientes transferencias:
a) Los anticipos de legtima.
b) Las que se produzcan por causa de muerte.
c) La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la
cancelacin del precio.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.


e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisin de
propiedad.
f) Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de
gananciales o de condminos originarios.
g) Las de alcuotas entre herederos o de condminos originarios.
Artculo 28.- Se encuentran inafectos al pago del impuesto, la adquisicin de
propiedad inmobiliaria que efecte las siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per.
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitucin. (17)
Artculo 29.- El impuesto constituye renta de la Municipalidad Distrital en cuya
jurisdiccin se encuentre ubicado el inmueble materia de la transferencia. En el
caso de Municipalidades Provinciales que tengan constituidos Fondos de
Inversin Municipal, stas sern las acreedoras del impuesto y transferirn,
bajo responsabilidad del titular de la entidad y dentro de los diez (10) das
hbiles siguientes al ltimo da del mes que se recibe el pago, el 50% del
impuesto a la Municipalidad Distrital donde se ubique el inmueble materia de
transferencia y el 50% restante al Fondo de Inversin que corresponda.
(17) Artculo sustituido por el Artculo 11 del Decreto Legislativo N 952,
publicado el 3 de febrero de 2004.

QU ES LO QUE DEBE CONOCER DEL IMPUESTO DE ALCABALA?


MARIO ALVA MATTEUCCI
1. INTRODUCCIN
Con el mercado inmobiliario en crecimiento desde hace algunos aos atrs, las ofertas por las
cuales se realiza la transferencia de predios ha crecido de manera exponencial, ya sea por la
adquisicin de terrenos para realizar las edificaciones de departamentos, la transferencia de
terrenos agrcolas para realizar proyectos de irrigacin en frutales, la enajenacin de predios
ya construidos, entre otras operaciones a travs de las cuales se transfieren la propiedad de
dichos bienes.
Uno de los tributos que debe cumplir con cancelarse cada vez que se realice la transferencia
de propiedad de los bienes inmuebles es el Impuesto de Alcabala, el cual est a cargo del
comprador o adquirente de los bienes, existiendo diferencias con respecto del IGV, toda vez
que este ltimo impuesto solo grava la primera venta de los inmuebles efectuados por el
constructor y est a cargo del vendedor, no del comprador.
El motivo del presente informe es realizar una revisin de la normativa que regula este tributo,
procurando sealar algunos problemas en su aplicacin, la revisin de jurisprudencia emitida
por el Tribunal Fiscal y doctrina relacionada con este tributo.
2. QU ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO DE ALCABALA?
El Impuesto de Alcabala refleja en cierto modo una capacidad contributiva de parte del
adquirente o comprador del bien inmueble, motivo por el cual el legislador decidi afectar al
comprador y no al vendedor del bien inmueble que es transferido.
En ese sentido, parte de este criterio se refleja en la emisin de la RTF N 07268-82010 cuando precisa que Se revoca la resolucin apelada. Se indica que lo que grava el
Impuesto de Alcabala es la adquisicin de inmuebles urbanos o rsticos, por constituir
una manifestacin de riqueza que conlleva a concluir la existencia de capacidad
contributiva; en consecuencia, en el caso de transferencia de cuotas ideales de un
predio, la base imponible del referido impuesto estar constituida nicamente por la
parte proporcional del valor de transferencia el cual no podr ser menor al valor
proporcional de autoavalo del predio ajustado, de ser el caso.

La RTF N 7870-3-2001 indica que El hecho generador del Impuesto de Alcabala debe
ser entendido como la adquisicin de propiedad o el poder jurdico que recae sobre
determinado predio o inmueble en totalidad o parte de l.
2.1 TRIBUTO DE REALIZACIN INMEDIATA
De acuerdo a lo dispuesto por el texto del artculo 21 de la Ley de Tributacin Municipal 1, el
Impuesto de Alcabala califica como un tributo de realizacin inmediata2.
Cabe precisar que en los tributos de realizacin inmediata se observa que el hecho
generador del tributo se verifica en un momento especfico de tiempo, en esta clasificacin
observamos al Impuesto de Alcabala, el Impuesto General a las ventas IGV, el Impuesto
Selectivo al Consumo ISC, el Impuesto a los Espectculos Pblicos No Deportivos.
En sentido contrario encontramos a los tributos peridicos, que se va generando a lo largo
de un determinado periodo (puede ser mensual, semestral, anual, etc.), dentro de esta
categora est el Impuesto a la Renta, el Impuesto Temporal a los Activos Netos ITAN, el
Impuesto Predial, el Impuesto Vehicular, el Impuesto a las Embarcaciones de Recreo, entre
otros.
La RTF N 4162-6-2003 precisa que La obligacin tributaria por concepto de Alcabala
nace en la fecha de suscripcin del contrato de compraventa.
En cuanto al nacimiento de la obligacin tributaria resulta interesante analizar el criterio de
laRTF N 8602112011, la cual indica que La minuta de constitucin de una EIRL no es
suficiente para demostrar el nacimiento de la obligacin tributaria en el caso del
Impuesto de Alcabala. Se revoca la apelada que declar infundada la reclamacin
contra la resolucin que declar improcedente la solicitud de devolucin de pago
indebido por Impuesto de Alcabala, al no haber acreditado la Administracin el
nacimiento de la obligacin tributaria por el aporte de capital para la constitucin de
una EIRL, al no obrar en autos la inscripcin en Registros Pblicos sino solo la minuta
de constitucin, lo que no se ajusta a lo exigido por las normas que regulan dichas
empresas, por lo que el pago efectuado resulta indebido.
2.2 GRAVA LAS TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES URBANOS O
RUSTICOS
Como un supuesto normativo para afectar este tributo se indica que el Impuesto de Alcabala
grava las transferencias de propiedad de los bienes inmuebles, urbanos o rsticos a ttulo
oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de
dominio.

Si se observa, el universo de las formas de transferencia de la propiedad son variadas, incluso


pueden tener diferentes combinaciones y nombres, pero si todas estn orientadas a realizar la
transferencia de las atribuciones inherentes del propietario al comprador o adquirente, ello
determina que se afecta con el pago del Impuesto de Alcabala.
Para profundizar ms en el tema, cuando la norma se refiera a las transferencias de
propiedad, ello alude de manera general a cualquier mecanismo por el cual se realiza la
transferencia de los derechos de propiedad que se tienen respecto de los bienes inmuebles
materia de la operacin, por lo que all pueden estar incluidas distintas figuras jurdicas como:
Compraventa.
Permuta.
Dacin en pago.
Permuta.
Transaccin.
Prescripcin adquisitiva de propiedad.
Aporte a sociedades.
Entre otras formas.
Es pertinente mencionar que en la Ley de Tributacin Municipal no se ha establecido una lista
de las operaciones que pueden determinar cuando existe o no transferencia de propiedad,
adems que desde su vigencia no existe aprobacin de algn reglamento del Impuesto de
Alcabala3, por lo que algunas entidades ligadas a la aplicacin de la normatividad municipal
han intentado regular este aspecto, lo cual consideramos que no es posible, ya que las
municipalidades no tendran competencia para poder reglamentar una norma de carcter
general.
Lo antes indicado fue mencionado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEN al analizar el
caso de la emisin de una Resolucin Jefatural por parte del Servicio de Administracin
Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima, cuando seala lo siguiente:
En el caso especfico del Impuesto de Alcabala, el Poder Ejecutivo no ha generado un
reglamento especial. Sin embargo la necesidad de contar con esta clase de normas,
que viabilizan la aplicacin de una ley, ha llevado a que el Servicio$ de Administracin
Tributaria de Lima SAT genere la Directiva No 001-006-00000012 del 19-07-08
Al respecto cabe preguntarse si el SAT-Lima puede reglamentar una ley tributaria.
Desde la perspectiva de la Poltica Fiscal, consideramos que el punto de partida para
reflexionar sobre este tema debe ser la necesidad de preservar el sistema tributario
nacional.
En el caso especfico de los impuestos que financian al Gobierno Local ya hemos
apreciado que en la instancia de Gobierno Nacional se concentra la facultad de

creacin y estructuracin de esta clase de impuestos, pues de lo que se trata es de


racionalizar y uniformizar (homogenizar) los ingresos tributarios ms importantes de
las Municipalidades. Por coherencia, la respectiva actividad reglamentaria tambin
debe quedar centralizada y reservada para el Gobierno Nacional.
Admitir que cada Municipalidad o SAT tiene la facultad de reglamentar una ley tributaria
es contraria a la propuesta de un sistema tributario, toda vez que en el Per existen
1,833 Municipalidades y muchas de ellas administran el Impuesto de Alcabala. Si cada
Gobierno Local establece su propio reglamento de Impuesto de Alcabala, existiran
diferentes esquemas legales de tratamiento sobre un mismo impuesto, terminando por
generar muchas veces cargas tributarias francamente irracionales, adems que se
tornara bastante complejo el tratamiento del referido impuesto a nivel nacional,
dificultando el accionar de las grandes empresas que operan en todo el pas, como por
ejemplo aquellos bancos que vienen incrementando su radio de accin y que se
encuentran en la necesidad de adquirir predios para instalar sus nuevas oficinas y
tienen que pagar el Impuesto de Alcabala por cada compra de estos inmuebles.
Desde el punto de vista del Derecho, conviene tener presente que el art. 20.6 de la
denominada Ley Orgnica de Municipalidades LOM 4 establece que el Alcalde tiene
la atribucin de dictar decretos y resoluciones de alcalda, con sujecin a las leyes y
ordenanzas. Por su parte, el art. 42 de la LOM indica que los decretos de alcalda
establecen normas reglamentarias y de aplicacin de las ordenanzas, mientras que el
art. 43 de la LOM prescribe que las resoluciones de alcalda aprueban y resuelven los
asuntos de carcter administrativo.
Concordando estos dispositivos legales somos partidarios de la posicin interpretativa
segn la cual las Municipalidades tienen una facultad reglamentaria restringida, en el
sentido que el Alcalde, a travs del decreto de alcalda, puede reglamentar
determinadas normas de mayor jerarqua, pero siempre que stas sean de nivel local.
En este sentido un Alcalde puede reglamentar una Ordenanza por tratarse una norma
de nivel local. Sin embargo un Alcalde no es competente para reglamentar normas de
nivel nacional como son las leyes que regulan impuestos.
Con mayor razn nos parece que el SAT-Lima carece de competencia para reglamentar
normas de alcance nacional, tal como la LTM en la parte que regula al Impuesto de
Alcabala.
En efecto, si a nuestro entender la Municipalidad Metropolitana de Lima MML carece
de competencia para reglamentar leyes nacionales, entonces tambin debemos
sostener que esta entidad no puede transferir facultades inexistentes a favor del SATLima en torno a la posibilidad de reglamentar a la LTM en la parte que se refiere al
Impuesto de Alcabala4.

2.3 LOS PREDIOS URBANOS Y LOS PREDIOS RUSTICOS


Este tributo afecta la transferencia de propiedad inmueble de predios ubicados tanto en la
zona urbana como en el medio del agro.
Los PREDIOS URBANOS califican como aquellos ubicados en los centros poblados y el uso
al cual se le destina es (i) vivienda, (ii) comercio, (iii) industria, o (iv) cualquier otro fin urbano.
Tambin se encuentran dentro de esta categora los terrenos sin edificar, que cuenten con
servicios generales del centro poblado.
Finalmente, ubicamos a los predios que estn terminados y recibidas sus obras de habilitacin
urbana, estn o no habilitadas legalmente5.
En el caso de los PREDIOS RSTICOS, ubicamos dentro de esta categora a los terrenos
ubicados en zona rural, que estn dedicados a: (i) uso agrcola, (ii) pecuario, (iii) forestal y de
proteccin y (iv) los eriazos que sean susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan
sido habilitados como urbanos o estn comprendidos dentro de los lmites de expansin
urbana.
Observemos el criterio expresado en la RTF N 04305-2-2004 por el Tribunal Fiscal sobre el
tema de la calificacin de predios. Dicho Tribunal precisa que Al no contar la Ley de
Tributacin Municipal con una definicin de predio urbano y rstico Procede que la
Administracin de predio urbano y rstico, procede que la Administracin realice una
nueva tasacin mediante la aplicacin de lo establecido por el Reglamento General de
Tasaciones del Per.
Otro criterio se ubica en la RTF N 5147-2-2003, cuando precisa que El hecho que un
predio no est considerado en los planos bsicos arancelarios no implica que se trate
de un predio rstico, en cuyo caso la valorizacin se efecta conforme con el valor
arancelario ms prximo de un terreno de iguales caractersticas.
2.4 OPERACIONES DE TRANSFERENCIA A TITULO ONEROSO O GRATUITO
Al revisar el supuesto normativo sealado por el legislador se aprecia que se considera para
afectarse con el Impuesto de Alcabala a las transferencias que se produzcan bajo cualquier
ttulo, ello equivale a decir que se puede ser tanto a ttulo oneroso, es decir cuando se fija un
precio determinado o tambin puede ser a ttulo gratuito, sin existencia de un precio
determinado, como puede ser el caso de una donacin de un inmueble o la adquisicin del
mismo a travs de un premio en una rifa o en una lotera o sorteo.

2.5 LAS TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES SE AFECTA


CUALQUIERA SEA SU FORMA O MODALIDAD, INCLUSIVE LAS VENTAS CON RESERVA
DE DOMINIO
El Impuesto de Alcabala grava todas las transferencias de propiedad de bienes inmuebles,
efectuadas tanto a ttulo gratuito, como puede ser una donacin de un terreno, la entrega de
un departamento por parte de un banco a un cliente por participar en un sorteo al aperturar
una cuenta de ahorros, entre otros.
De igual modo, este tributo afecta las transferencias de propiedad de inmuebles realizada
attulo oneroso. Dentro de este tipo de operaciones tenemos a la compraventa, la permuta, la
dacin en pago, la transaccin, entre otras.
Lo interesante que se precisa en este tema es que para considerar afectas las operaciones de
transferencia de propiedad de inmuebles con el Impuesto de Alcabala se incluyen a las
reservas de dominio, conocidas tambin como reservas de propiedad en el mbito civil.
Sobre el tema indicamos que conforme lo dispone el texto del artculo 1583 del Cdigo Civil,
laCompra Venta con Reserva de Propiedad es la compraventa en la que se pacta que el
vendedor se reserve la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el
riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de su entrega; de este modo el comprador
adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido.
La exposicin de motivos que escribe ARIAS SCHEREIBER PEZET precisa en cuanto al texto
del artculo 1583 del Cdigo Civil lo siguiente este artculo recoge la institucin de la
compraventa con reserva de propiedad, precisndose que el riesgo de la prdida del
bien lo asume el comprador desde que el bien le es entregado, aun cuando por este
acto no adquiera la propiedad de l.
Agrega que, la adquisicin de la propiedad del bien por el comprador se produce
automticamente con el pago total del precio o una parte determinada de l, sin que se
requiera una nueva declaracin de voluntad. Existe duda en la doctrina respecto a si
esta adquisicin se produce con efecto retroactivo al momento de la tradicin fsica o
jurdica o solo a partir del pago de la ltima armada del precio. El Cdigo opta por la
segunda solucin debido a razones prcticas, tales como los inconvenientes que
traera la primera solucin para efectos tributarios, adquisicin de frutos por el
vendedor, gravmenes constituidos por el vendedor, etc. 6.
En funcin a lo indicado en prrafos anteriores, en caso que exista una operacin de venta de
inmuebles que consigne algn pacto de reserva de propiedad, se afectar dicha operacin con

el Impuesto de Alcabala, en aplicacin de lo sealado por el texto del artculo 21 de la Ley de


Tributacin Municipal.
Sobre un tema complementario resulta interesante citar la RTF N 07751-7-2008, la cual
seala que No existe afectacin al Impuesto de Alcabala respecto a la transferencia de
propiedad de un inmueble, mientras no se de cumplimiento a la condicin suspensiva
establecida por las partes, toda vez que recin all habra operado la transferencia de
propiedad. Aqu se observa que si bien existi un contrato de compraventa, el mismo no se
afect con el Impuesto de Alcabala, en tanto no se cumpli la condicin suspensiva sealada
en l7.
3. LA AFECTACIN DEL IMPUESTO DE ALCABALA POR LA PRIMERA VENTA DE
INMUEBLES EFECTUADOS POR LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Al efectuar una revisin del texto del artculo 22 de la Ley de Tributacin Municipal,
observamos que indica que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas
constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor
del terreno.
Ntese que no existe una regla adicional a este dispositivo que permita aclarar su aplicacin
en la prctica, tampoco existe una definicin sobre lo que se debe entender como empresas
constructoras. Sobre el tema mencionamos que ni en la Ley de Tributacin Municipal ni en
ninguna otra norma que tenga relacin con el tema municipal existe una definicin del trmino
constructor. Sin embargo, es necesario comentar que en el caso de las Municipalidades
existe una forma de identificar a las empresas constructoras de inmuebles de una manera muy
simple, solamente se le requiere a aquella persona que seala que es constructor que
demuestre su condicin adjuntando la copia de inscripcin en el RUC8, en donde debe figurar
como rubro del negocio construccin de edificios.
En este caso pueden presentarse dos situaciones.
(i) La primera de ellas es que se trate de una empresa constructora, constituida como tal y
que cuente con personera jurdica, cuyo rubro sea la de edificacin y posterior venta de los
predios.
(ii) La segunda posibilidad se presenta cuando se trata de una persona natural con negocio,
el cual se encuentra dedicado a la edificacin y posterior venta de los predios.
Lo antes sealado tambin lo mencionan las entidades administradoras de tributos
municipales, como es el caso del SAT de Cajamarca cuando precisa que La primera venta
de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al
impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra
registrado en el autovalo).

En este caso, se tiene que presentar, si se trata de una empresa constructora exhibir los
documentos que acrediten que el transferente es una empresa constructora (Ej.: la
ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pblica de constitucin en donde
se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construccin y/o
venta de inmuebles)9.
Si no se logra demostrar que quien realice la venta del inmueble en una primera oportunidad
es una empresa constructora o una persona natural con negocio dedicado a la construccin,
entonces se afectar el pago del Impuesto de Alcabala por la totalidad de la base imponible
sin realizar descuento alguno por el valor del terreno.
Inclusive lo mencionado en lneas anteriores se ve reflejado en una explicacin del Manual del
Usuario del Sistema de Recaudacin Tributaria Municipal Rentas GL, a travs del Mdulo
de Alcabala 10 versin 11.01.00, elaborado por el Ministerio de Economa y Finanzas a travs
del punto 3.7.8 que trata sobre la Primera Venta de Empresa Constructora.
All se indica que Si el Transferente es una Empresa Constructora y cumple lo siguiente:
- Ser primera venta del inmueble,
- Se trate solamente de contratos de compra venta,
- La edificacin es construccin nueva.
Entonces se determinar la Base Imponible en funcin al Valor de Terreno comparando
empre entre Valor de Autoavalo reajustado del terreno y el Valor de Transferencia del
Terreno.
Observemos el pronunciamiento de la RTF N 04593-8-2010, que menciona lo siguiente Se
confirma la apelada que resolvi la solicitud de inafectacin del pago del Impuesto de
Alcabala por la adquisicin de predio. Se indica que del anlisis de la apelada y de la
documentacin que obra en autos, no se aprecia que el recurrente haya presentado la
documentacin que acreditara el valor del inmueble, ni la calidad de empresa
constructora de la vendedora, por lo que resulta arreglado a ley que la Administracin
haya declarado improcedente la solicitud de inafectacin presentada. Se remite los
actuados a la Administracin a fin que proceda conforme con lo sealado en la
presente resolucin. Se indica que la Administracin debi dar trmite de solicitud no
contenciosa al escrito presentado por el recurrente el 9 de agosto de 2006 y emitir
pronunciamiento al respecto y no elevarlo a esta instancia, por lo que procede remitir
los actuados a la Administracin.
4. QUIN ES EL SUJETO PASIVO DEL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisin del texto del artculo 23 de la Ley de Tributacin Municipal,
observamos que all se indica que Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el
comprador o adquirente del inmueble.
Ello equivale a decir que la Administracin Tributaria encargada del cobro del impuesto de
Alcabala exigir el pago del mismo a quien tenga la calidad de comprador o adquirente del
inmueble.
En el caso del comprador se observa que la adquisicin del predio se ha realizado de manera
onerosa, lo cual implica una valorizacin del precio pactado por las partes y un desembolso de
dinero por la adquisicin del predio.
Tratndose del caso del adquirente del bien inmueble, se puede presentar en el caso de la
adquisicin gratuita del mismo, como puede ser el caso de una donacin, el adquirir la
propiedad a travs de un sorteo al calificar como ganador del mismo, entre otros.
En caso que se presente el caso en el cual el vendedor del predio afecto al pago del Impuesto
de Alcabala decidiera, a travs de una clusula contractual, que dicho tributo ser asumido por
el vendedor y no el comprador, por un tema de estrategia comercial 11 o de poder concretar la
venta del predio lo ms pronto, se tendra por no vlida dicha clusula, toda vez que las
normas tributarias tienen por naturaleza el carcter de imperativas, lo cual no admite pacto en
contrario.
5. LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO DE ALCABALA
El texto del artculo 24 de la Ley de Tributacin Municipal considera que la base imponible del
Impuesto de Alcabala est constituido por el valor de transferencia, el cual no podr ser menor
al valor de autovalo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia
ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el
Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.
Lo antes expresado implica que se debe realizar una comparacin entre:
(i) El valor de transferencia por el cual se adquiere el bien inmueble, que como sabemos
puede ser a ttulo oneroso (cuando la transaccin determina un precio o valorizacin) o a ttulo
gratuito (en donde no existe de por medio algn desembolso de dinero para que se produzca
la transferencia de propiedad), como puede ser el obtener el inmueble como premio en un
sorteo, rifa o lotera.
(ii) El valor del autovalo del predio registrado en la respectiva municipalidad de la
jurisdiccin donde se encuentra ubicado, el cual deber ser reajustado con la aplicacin del
ndice de Precios al por Mayor (IPM). Es pertinente indicar que la propia legislacin indica que

el reajuste se aplica sobre el valor del autovalo, lo cual determinar que no se debe realizar
ajuste al valor de transferencia
Con respecto al ajuste, debemos precisar que ste es aplicable a las transferencias que se
realicen a partir del 1 de febrero de cada ao y para su determinacin, se tomar en cuenta el
ndice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la
transferencia. Ello determina que si la transferencia de los inmuebles se hubiera realizado en
el mes de enero no existira necesidad de realizar el ajuste respectivo.
6. LA TASA DEL IMPUESTO Y EL TRAMO QUE ES CALIFICADO COMO MNIMO NO
IMPONIBLE
De acuerdo con la revisin del artculo 25 de la Ley de Tributacin Municipal, se precisa que
la tasa del impuesto es de tres por ciento (3%), siendo de cargo exclusivo del comprador, sin
admitir pacto en contrario12.
No est afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras diez (10) UIT
del valor del inmueble13, calculado conforme a lo dispuesto en el artculo precedente.
Cabe mencionar que este tramo de inafectacin ha tenido diversos cambios, desde que entr
en vigencia la Ley de Tributacin Municipal el 01 de enero de 1994 hasta la actualidad. Ello se
puede reflejar en el siguiente cuadro:

Fecha de vigencia

Monto no imponible

Base Legal

Fecha de publicacin en el
Diario El Peruano

01/01/94 al 31/12/01

25 UIT

Decreto Legislativo N 776

31/12/93

01/01/02 al 17/03/03

No se aplica

Ley N 27616

29/12/01

18/05/03 hasta hoy

10 UIT

Ley N 27963

17/05/03

De presentarse el caso actualmente de la venta de un predio cuya base imponible para


efectos del Impuesto de Alcabala no supere las 10 UIT, simplemente no se genera obligacin
tributaria alguna con el pago de dicho tributo, al encontrase dentro del tramo en el cual no se
considera la afectacin.

Sobre el mnimo no afecto AELE indica que No est afecto al Impuesto de Alcabala el
tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Dicha inafectacin
se computa despus de efectuar el ajuste del autovalo del inmueble, si corresponde
utilizar este valor como base imponible. En caso se transfirieran dos o ms inmuebles
en una sola operacin, el tramo de inafectacin deber aplicarse por cada uno de los
inmuebles.
Si se adquiere el derecho de copropiedad de un inmueble de dos o ms copropietarios,
la inafectacin se aplica independientemente por cada copropietario, segn criterio
recogido en la RTF N 7870-3-2001.
Cabe sealar que en la RTF N 6434-5-2003, ante una acotacin de cobro del IA por la
compra de 120 predios conformantes de un Conjunto Habitacional, el TF seal que en
vista que los montos de autovalo de cada uno de ellos no superaba el monto de
inafectacin (en ese entonces 25 UIT) y que de la copia de la minuta de compraventa se
desprenda que el conjunto habitacional estaba conformado por 120 inmuebles,
interpret que deba entenderse que no se trataba de un solo predio, por lo que
proceda la inafectacin 14.
7. HASTA QUE FECHA SE DEBE REALIZAR EL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?
De acuerdo a lo dispuesto por el artculo 26 de la Ley de Tributacin Municipal, el pago del
impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de
efectuada la transferencia.
Si por ejemplo, se realiza la adquisicin de un inmueble el da 16 de junio de 2014, el
comprador del mismo tiene plazo para poder cumplir con el pago del Impuesto de Alcabala
hasta el ltimo da del mes de julio de 2014, el cual sera el da jueves 31 de julio de 2014.
Ntese que en ninguna parte de la norma se hace referencia al cumplimiento de la
presentacin de alguna declaracin jurada, motivo por el cual si no se cumple con el pago del
Impuesto de alcabala en la fecha indicada y se realiza en fecha posterior, solo se afectar
dicho pago ms los intereses moratorios respectivos.
La RTF N 815-7-2008 menciona que La infraccin del numeral 1 del artculo 178 del
Cdigo Tributario no es aplicable al Impuesto de Alcabala puesto que la norma que lo
regula no establece obligacin de presentar declaracin jurada.
Con respecto al cmputo de la prescripcin en el caso del Impuesto de Alcabala, la RTF N
0265-5-2004 indica lo siguiente: Dado que las normas no establecen la obligacin de
presentar declaracin jurada por Impuesto de Alcabala, resulta aplicable el trmino
prescriptorio de 4 aos por la deuda correspondiente a dicho impuesto.

El ltimo prrafo del artculo 26 de la Ley de Tributacin Municipal indica que el pago se
efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del
bien materia del impuesto, acordada por las partes.
Lo antes mencionado considera que el Impuesto de Alcabala no se puede fraccionar y
tampoco se puede realizar la cancelacin del mismo a travs de la entrega de bienes, lo que
determinara que se prohbe el pago en especie.
8. CULES SON LAS TRANSFERENCIAS INAFECTAS AL PAGO DEL IMPUESTO DE
ALCABALA?
Al efectuar una revisin del texto del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal, se
observa que el legislador ha determinado una serie de transferencias que considera inafectas
al pago del Impuesto de Alcabala.
8.1 LOS ANTICIPOS DE LEGTIMA
El literal a) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal indica que las transferencias que
se produzcan por los anticipos de legtima son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala.
Recordemos que segn lo dispone el texto del artculo 723 del Cdigo Civil Peruano de 1984,
la legtima constituye la parte de la herencia de la que no puede disponer libremente el
testador cuando tiene herederos forzosos.
De este modo, la persona natural que tenga herederos forzosos puede realizar mientras viva
un reparto de los bienes en los que tenga la calidad de propietario, haciendo uso para ello del
llamado Anticipo de legtima, el cual tambin se le conoce en la doctrina como Anticipo
de Herencia.
La ESCRITURA PBLICA constituye el documento que se debe redactar para formalizar este
acuerdo, bajo sancin de nulidad si no se sigue la misma. En este acuerdo intervienen el
anticipante y el beneficiario. Se entiende que para poder realizar la entrega del patrimonio
quien entrega los bienes debe tener inscrito previamente su dominio en los Registros Pblicos,
siempre que se trate de bienes registrables.
Otras de las formalidades que deben cumplirse es consignar el dato del valor que se asigna a
los bienes donados en una de las clusulas de la minuta que posteriormente se convertir en
Escritura Pblica , as como, la ubicacin del predio con indicacin del dato de su inscripcin
en el registro de la Propiedad Inmueble. La Escritura de Anticipo de Legtima deber contener
una clusula donde el beneficiario acepte de manera expresa e indubitable el anticipo, esta
requisito es importante debido a que se requiere la manifestacin de voluntad que en donde
se indique la aceptacin del anticipo15.

8.2 LAS TRANSFEFENCIAS DE INMUEBLES QUE SE PRODUZCAN POR CAUSA DE


MUERTE
El literal b) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal indica que las transferencias que
se produzcan por causa de muerte son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala. En este
supuesto nos estamos refiriendo a la transferencia de bienes inmuebles que se producen por
la muerte de un familiar que tiene herederos forzosos o de la transferencia de propiedad de
algn legado. De manera inmediata al fallecimiento surge la sucesin indivisa, la cual tiene
naturaleza temporal y no tiene lmite de tiempo, por lo que puede tener existencia de manera
indefinida hasta el momento en el cual los herederos ya determinados soliciten la divisin y
particin de la masa hereditaria.
As, en tanto exista la Sucesin Indivisa los miembros que la conforman (herederos) forman
parte integrante de un mecanismo de copropiedad con respecto a los bienes que en vida le
pertenecieron al la persona que falleci, los cuales sern transmitidos posteriormente a stos
cuando se produzca un proceso de divisin o particin, sea esta de naturaleza judicial o
extrajudicial. La copropiedad sealada en lneas anteriores se da a travs del sistema de
cuotas ideales o porcentajes.
8.3 LA RESOLUCIN DEL CONTRATO DE TRANSFERENCIA QUE SE PRODUZCA
ANTES DE LA CANCELACIN DEL PRECIO
El literal c) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal precisa que se considera
inafecta al pago del Impuesto de alcabala, la resolucin del contrato de transferencia que se
produzca
antes
de
la
cancelacin
del
precio.
Debemos indicar que por medio de una resolucin de contrato, el mismo se deja sin efecto por
un hecho o causa posterior a la celebracin del contrato, de tal manera que los efectos
jurdicos de esa declaracin se aplican desde el momento en el cual ocurri la causal y no
desde el momento inicial16 de la celebracin del contrato. Ello en la doctrina se le denomina
efectos ex nunc.
La DIRECTIVA N 001-006-00000012 emitida por el Servicio de Administracin Tributaria lo
explica del siguiente modo: La resolucin de un contrato de transferencia de propiedad
inmueble lo deja sin efecto por causal sobreviniente a su celebracin, siendo que los
efectos de su declaracin judicial o extrajudicial se retrotraen al momento en que se
produce la causal que la motiva, por lo que en este caso, no se libera al adquiriente del
pago del impuesto.
La inafectacin de la transferencia producida como con secuencia de la resolucin del
contrato antes de la cancelacin del precio, no alcanza a la transferencia que se realiz
al momento de celebrarse el contrato17.

El Tribunal Fiscal ha emitido pronunciamiento en la RTF N 04368-7-2013 que analiza el caso


de la Resolucin del contrato de compraventa. All precisa que Se confirma la resolucin
apelada por cuanto con la suscripcin del contrato de compraventa naci la obligacin
del impuesto de alcabala de cargo de la recurrente en su calidad de adquirente, y si
bien en atencin al inciso c) del artculo 27 del Texto nico Ordenado de la Ley de
Tributacin Municipal, invocado por el recurrente, la resolucin de dicho contrato est
inafecta, a fin de no considerarla como una nueva adquisicin, dicha inafectacin no se
refiere en ningn caso a la adquisicin originalmente realizada, que gener el hecho
imponible de manera inmediata de conformidad con los artculos 21 y 23 de dicha
norma.
8.4 LAS TRANSFERENCIAS DE AERONAVES Y NAVES
El literal d) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal seala que es una operacin
inafecta al pago del Impuesto de alcabala, las transferencias de aeronaves y naves.
Ello tiene una explicacin por el hecho que estos bienes inicialmente fueron considerados
como bienes inmuebles, conforme lo sealaba el numeral 4 del artculo 885 del Cdigo Civil
de 1984. Por lo que al aplicarse el Impuesto de Alcabala deban estar afectos, pero el
legislador decidi que no se aplicaba el mismo, por lo que los declar inafectos.
Aos despus se dict la Ley N 28677, que aprob la Ley de Garanta Mobiliaria, la cual en
su numeral 4 del artculo 2 considera dentro de la definicin de bienes muebles a las naves y
aeronaves, con lo cual ya no tendra sentido que el legislador seale como operaciones
inafectas del pago del Impuesto de Alcabala a la venta de naves y aeronaves, toda vez que ya
no tienen la calidad de bienes inmuebles sino ms bien la de bienes muebles. Adems se
derog el referido numeral 4 por la Sexta Disposicin Final de la Ley N 28677.
8.5 LAS DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES QUE NO CONLLEVEN LA TRANSMISIN
DE PROPIEDAD
El literal e) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal considera como una operacin
inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de derechos sobre inmuebles
que no conlleven la transmisin de propiedad.
Aqu podra presentarse el caso de un contrato por el cual se otorga el usufructo sobre una
determinada plantacin de frutales, la transferencia de dicho derecho no determinara la
transferencia de propiedad del inmueble.
Otro caso podra ser el de la transferencia de los derechos ligados al otorgamiento de
unaservidumbre respecto del predio, sea de vista o de paso.

8.6 LAS PRODUCIDAS POR LA DIVISIN Y PARTICIN DE LA MASA HEREDITARIA, DE


GANANCIALES O DE CONDMINOS ORIGINARIOS
El literal e) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal considera como una operacin
inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias producidas por la divisin y
particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originarios.
Recordemos que en el caso de las transferencias realizadas por la divisin y particin de la
masa hereditaria, son posteriores a la identificacin de los bienes entregados a los herederos
forzosos, los cuales se convierten en copropietarios por las alcuotas que les corresponden y
que fueron reconocidas a travs de una sentencia, o a travs de un reconocimiento notarial.
Estas mismas alcuotas que equivalen a porcentajes necesitan ser identificadas, razn por la
cual se observa que no existe ninguna operacin comercial respecto de stas, de tal manera
que no resultara lgico gravarlas con el pago del Impuesto de Alcabala.
En ese mismo sentido se encuentran la divisin de los gananciales, entendiendo que bajo
este rgimen se consideran que los bienes pertenecen en partes iguales a los cnyuges, lo
cual determina que se denominen como bienes sociales o tambin bienes comunes.
En este aspecto si uno de los cnyuges adquiere dentro del matrimonio dos departamentos,
aun cuando solo figure uno de ellos en el comprobante de pago o solo uno hubiera aportado el
dinero para la adquisicin del bien, el mismo constituye un bien comn. De all observamos
que al realizarse la distribucin de los bienes, si se acuerda que cada cnyuge se quede con
un bien, es transferencia de propiedad no se encuentra gravada con el Impuesto de Alcabala.
El mismo razonamiento se puede aplicar para el caso de la divisin de las alcuotas
entrecondminos originarios o llamados tambin copropietarios.
8.7 LA TRANSFERENCIA DE
CONDMINOS ORIGINARIOS

LAS

ALCUOTAS

ENTRE

HEREDEROS

DE

El literal g) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal considera como una operacin
inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de las alcuotas entre herederos
o condminos originarios, este ltimo concepto alude a los copropietarios que adquirieron las
propiedad inicialmente y entre ellos se realizan trasferencias. Distinto sera el caso que se
produzca la venta a una tercera persona que no es copropietario inicial. En esta ltima
operacin de transferencia no existe afectacin al pago el Alcabala.
9. INAFECTACIN SUBJETIVA DEL IMPUESTO DE ALCABALA
El artculo 28 de la Ley de Tributacin Municipal considera como una operacin inafecta del
pago del Impuesto de Alcabala en funcin a la calificacin subjetiva respecto de las
adquisiciones que realicen las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.


b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per.
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitucin.
10. DESTINO DEL IMPUESTO DE ALCABALA
El texto del artculo 29 de la Ley de Tributacin Municipal precisa que el impuesto constituye
renta de la Municipalidad Distrital en cuya jurisdiccin se encuentre ubicado el inmueble
materia de la transferencia. En el caso de Municipalidades Provinciales que tengan
constituidos Fondos de Inversin Municipal, stas sern las acreedoras del impuesto y
transferirn, bajo responsabilidad del titular de la entidad y dentro de los diez (10) das hbiles
siguientes al ltimo da del mes que se recibe el pago, el 50% del impuesto a la Municipalidad
Distrital donde se ubique el inmueble materia de transferencia y el 50% restante al Fondo de
Inversin que corresponda.