Proyecto Inmobiliario Lean Project Anexos

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER
FACULTAD DE CIENCIAS E INGENIERA
ANEXOS
DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
DENTRO DEL MARCO DEL LEAN PROJECT
DELIVERY SYSTEM
Tesis para optar el Ttulo de Ingeniero Civil, que presentan los bachilleres:
Csar Gustavo Terrazas Garca

Alexander Valdez Paredes
ASESOR: Danny Murgua Snchez
Lima, junio de 2015
ANEXO N1
Cargo
Empresa
Gerente de Proyectos
Empresa 1
- Problemas de gasfitera.
- Retrasos en entregas de ascensores.
Empresa 3
Empresa 4
- Mala definicin de los alcances del proyecto al cliente.
- Problemas de filtraciones de agua.
- Las filtraciones, humedad, fallas en el sistema elctrico, etc. - Fisuras en elementos no estructurales.
son poco frecuentes y fcilmente solucionables si se atienden a - Problemas con muebles de cocina y closets.
tiempo.
- Falta de atencin oportuna a los reclamos de los propietarios.
Jefe de Proyectos
Empresa 5
Empresa 6
- Los mayores gastos se presentan en la partida de Instalaciones Sanitarias - Fugas debido a instalaciones sanitarias, lo que se ha controlado con uso de
porque los trabajos de refaccin involucran a otras partidas, ocasionan gran tuberas de polipropileno unidas por el mtodo autorroscante.
incomodidad y dan impresin de mala calidad.
- Uso de ciertos materiales ptreos de color claro, los cuales tienden a
amarillentarse.
- Capacitacin a los vendedores para que brinden la mejor

experiencia de compra al cliente y que expliquen claramente lo
que se ofrece como producto.
- Otorgar un manual de posventa y contar con una adecuada
rea de posventa.
- Al culminar un proyecto, los gerentes de proyecto deben dirigir
la elaboracin de una presentacin de lecciones aprendidas la
cual se difunde en toda la organizacin.
- Implementacin de protocolos y controles durante los procesos

de construccin y de recepcin interna de trabajos (entre
inmobiliaria y constructora).
- Proceso de retroalimentacin.
- Anlisis de la causa raz de los problemas registrados en las atenciones de

postventa, a travs de un comit especializado.
- Reuniones bimensuales con gerentes y constructores para mostrar las
atenciones de postventa del periodo.
- Software especialmente diseado para postventa.
- Cambio del materiales que se utilizan en acabados.

- Sistema formal de feedback de lecciones aprendidas: reunin entre rea de
post-venta y proyectos.
- Comits del rea de proyectos y envo de lecciones aprendidas entre los
integrantes.
- Segn la experiencia adquirida, se cuenta con un - En el caso de las reas comunes, se calcula el - La definicin de las reas comunes de un proyecto debe
registro de las preferencias y uso real por parte de aforo necesario de cada uno de dichos ambientes obedecer a un estudio de preferencias del mercado si no se
los clientes, segn su perfil. As mismo, con cada (SUM + gym + guardera).
cuenta con una base de datos.
proyecto terminado, se actualiza dicha informacin.
- Estudios de mercado para evaluar lo ofrecido por la

competencia.
- Anlisis del segmento objetivo al que se dirige el proyecto o
estudios con Focus group.
- Estudio de mercado de acuerdo al pblico objetivo.

- Anlisis de las caractersticas del terreno y empleo de informacin de
proyectos anteriores.
- Antes de la entrega del inmueble, se contratan los servicios de una empresa
administradora hasta la formacin de la directiva de la junta de propietarios.
- Normas bsicas de convivencia y uso de reas comunes.
- Dependiendo del producto y el mercado objetivo, se cuenta con una base de

datos de las reas comunes de los proyectos ya entregados.
- Conocimiento del mercado objetivo (cliente) y experiencia de la empresa para
su determinacin.
-Investigacin de proyectos del exterior, con el fin de innovar en el diseo y los
atributos que pudiera darle valor al cliente.
- Escasez de estacionamientos para propietarios.

- Escasez de estacionamientos para bicicletas.
- En Lima, para edificios de oficina, se ha - Escasez de estacionamientos para propietarios.

presentado escasez de estacionamientos.
- Imperfeccin de acabados.
- En caso de que lo requiera algn cliente, las
imperfecciones de acabados son corregidas a
travs del rea de Post Venta.
- Reclamos con respecto a la cantidad de estacionamientos, lo - No se han presentado quejas reiterativas por alguna caracterstica en
cual depende de los parmetros reglamentados por las particular sobre algn proyecto o acabado propuesto.
autoridades municipales
- Para el pblico objetivo (Sector A), el acabado debe ser muy prolijo.
- Los clientes tienen observaciones sobre acabados que no sean
estticamente agradables a la vista.
- Para un sector C-D, no existen quejas ya que en la venta se les explica las
caractersticas del producto (departamento) que requieren (especial cuidado
debido a las consecuencias legales).
- Programa Ayni donde se garantiza la autosostenibilidad del condominio a
mediano y largo plazo. Los usuarios quedan satisfechos con este
acompaamiento en el proceso en que el condominio se asienta.
- Ratio de S/.4.5 + IGV por m2 .
- Ratio de 0.5% del Costo Directo de la obra.
Pregunta 1
Pregunta 2
Pregunta 3
Jefe de Proyectos
Empresa 2
- Buscar ahorrar costos dejando de ejecutar
partidas.
- Mala distribucin de cocinas.
- No disimular convenientemente la ubicacin de
algunas instalaciones.
- Implementacin del ISO 9001, por lo cual se llevan - Cada gerente de proyecto presenta una
registros de errores y se da solucin a la raz del retroalimentacin de lecciones aprendidas al
problema.
finalizar su proyecto, la cual se comparte y se
almacena en un sistema comn.
Pregunta 4
- Ratio de 2% del Costo Directo de la obra. El costo por m2 - Ratio entre 1 y 2% del Costo Directo de la obra.
puede tener grandes variaciones entre diferentes tipos de
edificio.
- Ratio de S/. 20 por m2.
- Usualmente la post venta es trasladada a la constructora en los alcances de

la garanta, no suele ocurrir post venta por mal diseo.
Pregunta 5
Pregunta 6
Pregunta 7
- Las circulaciones no deberan pasar el 10% del - En edificios multifamiliares, el rea de circulacin
rea construida.
debe estar alrededor de 17% del rea construida.
- El porcentaje de estacionamientos depende
ntegramente del perfil del cliente.
- Depende del plan de marketing en donde se hace

el estudio de los requerimientos de la demanda y lo
que ofrece la competencia.
- En el caso de acabados, se buscan aquellos que
estn por encima del estndar de la competencia.
- Los ratios dependen de la forma del terreno.

- Ratio entre rea de circulacin y rea vendible entre 10 y 15%
- Ratio entre rea de circulacin y rea vendible de 10%.
- Estacionamientos a razn de un estacionamiento por - Eficiencia estacionamientos entre 25 a 35 m2 por - Eficiencia estacionamientos entre 32 a 35 m2 por estacionamiento.
departamento.
estacionamiento.
- Para proyectos del programa MiVivienda, se pide 0.30
estacionamientos por departamento, pero hoy se considera un
ratio de 0.40 por las facilidades de obtencin de crditos
vehiculares.
- Primero, se define el target al que se dirige el - El tipo de material se escoge segn el tipo de producto que se - Evaluaciones tcnico-econmicas a travs de cotizaciones de - Evaluacin de especificaciones tcnicas de producto o servicio decididas por
proyecto (NSE A, B, C o D).
est ofreciendo y al segmento al que se est dirigiendo la por lo menos 3 empresas.
la gerencia de proyectos en base a la experiencia, data de postventa y opinin
- Luego, se analiza el tiempo, la productividad y el propuesta.
del constructor.
costo de las partidas.
- Criterios como durabilidad, rango de precio, disponibilidad en el
- Respaldo del proveedor a la empresa durante la etapa de construccin y el
mercado y tiempo de importacin.
periodo postventa.
- Se eligen los acabados de acuerdo al diseo de cada edificio,
- Tiempo (puesta en obra, instalacin, vida til), costo, calidad del producto y
pero bajo parmetros de calidad no estandarizados formalmente.
comportamiento en proyectos anteriores.
- Eficiencia de la planta, es decir, la relacin de rea techada vendible sobre el

rea techada total de la planta. Usualmente, debe oscilar alrededor de 82%. El
ratio de estacionamientos que consideramos es de 37 m2/ estac.
- Esta eleccin depende del mercado al que est enfocado el producto,

tambin hay un trabajo en conjunto con el rea de presupuestos para controlar
el presupuesto inicial considerado, es decir, debe existir un equilibrio entre el
costo-calidad-requerimiento mercado.
ANEXO N2
EDIFICIO ESCARDO
PROYECTO
PERFIL ECONMICO DEL PROYECTO - ALTERNATIVA N1

DATOS DE DISEO
rea Terreno (m2)
Area Libre (m2)
rea Vendible Techada (m2)
Area Vendible Ocupada (m2)
rea Techada (m2)
Pisos
1,555.56
774.25
7,997.49
8,100.56
11,739.26
15
49.77% del rea de terreno (mn 40%)

68.13% del rea techada
EGRESOS
S/. sin IGV
1 Terreno
Terreno
Alcabala
8
9
Comision Corretaje
Gastos Notariales y Registrales
Proyecto, Licencias y titulacin
Proyecto
Licencias y titulacin
Pre-construccin
Impuesto Predial y Arbitrios
Servicios pblicos
Seguridad de terreno
Cercado del terreno y caseta de vigilancia
Pliza CAR
Costo de Construccin
Construccin
Estructuras
Trabajos Preliminares
Movimiento de Tierras
Concreto Simple
Concreto Armado
Arquitectura
Muros y Tabiques
Revoques, Enlucidos y Cielorasos
Coberturas
Pisos
Zcalos
Contrazcalos
Carpintera de Madera
Carpintera Metlica
Ventanas y Mamparas
Cerraduras
Aparatos Sanitarios
Grifera
Pintura
Otros
Instalaciones Sanitarias
Insatalaciones Elctricas
Instalaciones de Gas
Instalaciones ACI
Equipamiento
Gastos Generales y Utilidad del Constructor
Conexiones Domiciliarias
Reservas e Imprevistos de Construccin
Post-construccin
Servicio post-venta
Gastos de seguridad (edificio entregado)
Costo de Ventas
Sala de Ventas
Servicios para la Caseta de Ventas
Sueldos fijo de personal de Ventas
Comisiones de Ventas
Gastos de Ventas
Costo de Marketing
Publicidad y Medios
Agencias
Impresiones
Merchandising
Gastos Administrativos
Gerencia del Proyecto
Seguros
Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo
TOTAL S/.
10 Costos Financieros y/o Bancarios

Viabilidad
Supervisin del Banco
INGRESOS
1 Venta Departamentos
2 Venta Estacionamientos
3 Venta Depsitos
TOTAL S/.
S/. con IGV
101
88
4
10
106 1.0 und/dep
27
16
Incidencia
6,264,656
5,911,128
176,194
147,778
29,556
729,484
349,545
379,940
52,595
13,002
737
9,000
2,500
27,356
15,197,589
14,712,090
5,356,209
234,785
397,340
28,381
4,695,702
5,043,343
534,067
939,140
23,479
704,355
106,813
176,089
890,112
222,528
445,056
58,696
267,033
89,011
528,267
58,696
586,963
939,140
176,089
234,785
456,593
1,918,968
117,697
367,802
126,708
121,508
5,200
771,596
5,507
133
450
4,924
2,735,566
2,648,176
964,118
42,261
71,521
5,109
845,226
907,802
96,132
169,045
4,226
126,784
19,226
31,696
160,220
40,055
80,110
10,565
48,066
16,022
95,088
10,565
105,653
169,045
31,696
42,261
82,187
345,414
21,185
66,204
21,872
21,872
46,296
58,102
13,002
870
9,000
2,950
32,280
17,933,155
17,360,266
6,320,326
277,046
468,861
33,490
5,540,929
5,951,144
630,199
1,108,186
27,705
831,139
126,040
207,785
1,050,332
262,583
525,166
69,262
315,100
105,033
623,354
69,262
692,616
1,108,186
207,785
277,046
538,780
2,264,383
138,882
434,007
148,580
143,380
5,200
817,892
31,920
26,600
5,320
74,316
6,296,576
5,911,128
176,194
174,378
34,876
803,800
62,918
11,398
412,463
391,338
308,638
55,555
925,915
925,915
191,897
191,897
24,569,078
18.7%
PU dpto
IGV Considerado
Ratio
Respecto a
62,342
2.4%
7,958
0.2%
575
18.00%
18.00%
3,800
3.00%
2.50%
0.50%
rea del terreno

Valor del terreno - 10UIT
Valor del terreno
Valor del terreno
18.00%
3.00%
2.30% Costo Construccin

Clculo del flujo de caja del Ing. Armas (3 aos)
2 vigilantes 1500 por 3 meses
18.00%
18.00%
53.3%
177,556
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
6.00%
18.00%
1,253.24
456.26
20.00
rea techada
140.00
rea techada stano
10.00
rea techada stano
400.00
rea techada
429.61
60.00 rea techada (s/stano)
80.00
rea techada
2.00
rea techada
60.00
rea techada
15.00
rea techada
5.00
rea techada
45.00
rea techada
5.00
rea techada
50.00
rea techada
80.00
rea techada
15.00
rea techada
20.00
rea techada
38.89
rea techada
15.00%
Costo Directo
3.00% Ingresos por ventas
S/. 15.00
rea Vendible
1,471
2.4%
8,098
6.00%
364,193
1.1%
3,606
18.00%
27,777
27,777
34,541
34,541
3,033,350
953,692
953,692
226,438
226,438
27,602,428
2.8%
9,442
0.7%
2,242
3.00%
3.00%
18.00%
18.00%

3.00%
3.00%
1.50% Costo Const. (sin GG)
82.0%
273,291
38,200
6,876
45,076
0.1%
446
3,400
612
4,012
34,800
6,264
41,064
28,537,435
2,208,000
118,400
30,863,835
IGV
2,568,369
198,720
10,656
2,777,745
S/. con IGV

31,105,804
2,406,720
129,056
33,641,580
Es 3% del valor del terreno - 10uit
18.00%
0.4%
S/. sin IGV

101 und
96 und
16 und
IGV
Departamentos
Estacionamientos Simples
Estacionamientos Dobles
Estacionamientos Visitas
Total estacionamientos
Estacionamientos Bicicletas
Depsitos
18%
18%
S/./m2
3,840
297
16
4,153
9%
9%
9%
90,000.00
por 2 aos
PROM S/.
307,978
25,070
8,066
341,114
Ascensor 7 pisos Ascensor 15 pisos Ascensor Discap

Ext. Monoxido Presurizacion Bombas en Gral.
3,550.00
23,000.00
7,400.00
130,000.00
24,000.00
50,000.00
40,000.00
30,000.00
Equipamiento Gimnasio
Zona de Parrillas
Jgos Infantiles
17,000.00
10,000.00
20,000.00
Equip. Varios
20000
Proyecto ESCARDO - Alternativa 1

Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
Fin preventa
Mes 8
Sep-15
Mes 7
Aug-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Premisas
Total
Cuota Inicial
Velocidad de Venta de Departamentos
101.00
Velocidad de Venta de Estacionamientos
96.00
Velocidad de Venta de Depsitos
Pago cuota inicial calculada desde la separacin (das)
16.00
Total Unidades
101.00
Pago Saldo precio de venta calculada desde la separacin (das)

Retencin del Banco sobre saldo de precio de venta
FLUJO DE INGRESOS
Plazo de devolucin de la retencin del Banco
(Expresado en Nuevos Soles)

Mes 1
Feb-15
Ingreso Venta de Dpto. (Cta. Inicial 20%)
Ingreso Venta de Estacionamiento (Cta. Inicial 20%)
Ingreso Venta de Deposito (Cta. Inicial 20%)
Acumulado en Cuenta Recaudadora
Ingreso Desembolsos por Crdito Bancario
TOTAL INGRESOS CON IGV
Mes 2
Mar-15
0.00
0.00
Mes 3
Apr-15
234,063.47
20,056.00
0.00
Mes 4
May-15
292,579.34
25,070.00
0.00
Mes 5
Jun-15
292,579.34
25,070.00
1,613.20
Mes 6
Jul-15
351,095.21
30,084.00
0.00
Mes 7
Aug-15
351,095.21
30,084.00
0.00
Mes 8
Sep-15
184,786.95
15,042.00
1,613.20
5,088,842.29
424,184.47
625,626.62
Mes 9
Oct-15
184,786.95
10,028.00
0.00
1,524,716.85
612,973.69
807,788.65
Mes 10
Nov-15
184,786.95
10,028.00
0.00
805,768.61
795,135.72
989,950.67
Mes 11
Dec-15
123,191.30
10,028.00
1,613.20
779,259.81
1,206,731.63
1,341,564.13
Mes 12
Jan-16
184,786.95
15,042.00
0.00
779,259.81
1,336,607.80
1,536,436.75
Mes 13
Feb-16
184,786.95
15,042.00
0.00
539,330.01
1,336,607.80
1,536,436.75
Mes 14
Mar-16
123,191.30
10,028.00
1,613.20
799,315.81
1,024,569.61
1,159,402.11
Mes 15
Apr-16
246,382.60
20,056.00
0.00
799,315.81
918,384.68
1,184,823.29
Mes 16
May-16
246,382.60
20,056.00
0.00
539,330.01
736,222.66
1,002,661.26
Mes 17
Jun-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
1,065,754.42
788,508.52
989,950.67
Mes 18
Jul-16
184,786.95
10,028.00
1,613.20
1,065,754.42
601,823.57
798,251.72
Mes 19
Aug-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
596,809.57
1,741,550.00
Mes 20
Sep-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
785,712.61
414,647.54
1,634,048.95
Mes 21
Oct-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
414,647.54
1,654,104.95
Mes 22
Nov-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
414,647.54
1,654,104.95
Mes 23
Dec-16
123,191.30
10,028.00
1,613.20
805,768.61
286,384.58
1,382,879.05
Mes 24
Jan-17
184,786.95
10,028.00
1,613.20
805,768.61
55,337.49
1,266,550.70
Mes 25
Feb-17
271,020.87
20,056.00
1,613.20
539,330.01
Mes 26
Mar-17
271,020.87
20,056.00
1,613.20
785,712.61
Mes 27
Apr-17
203,265.65
15,042.00
1,613.20
1,170,760.28
Mes 28
May-17
203,265.65
10,028.00
1,613.20
1,170,760.28
Mes 29
Jun-17
135,510.43
10,028.00
Mes 30
Jul-17
67,755.22
5,014.00
Mes 31
Aug-17
879,683.41
859,627.41
3,414,425.35
955,521.84
1,201,904.44
1,500,836.77
1,495,822.77
1,122,031.36
984,658.26
3,421,283.47
Total
5,753,034
441,232
25,811
27,421,503
11,964,224
33,641,580
Total
33,641,580
27,602,416
6,039,164
Total
7,521,869
13,561,033
6,039,164
254,119.47
317,649.34
319,262.54
381,179.21
381,179.21
Mes 6
Jul-15
381,179
3,681,968
3,164,049
-136,741
0
Mes 7
Aug-15
381,179
641,823
260,644
0
0
Mes 8
Sep-15
625,627
625,627
Mes 9
Oct-15
807,789
807,789
Mes 10
Nov-15
989,951
989,951
Mes 11
Dec-15
1,341,564
1,341,564
Mes 12
Jan-16
1,536,437
1,536,437
Mes 13
Feb-16
1,536,437
1,536,437
Mes 14
Mar-16
1,159,402
1,159,402
Mes 15
Apr-16
1,184,823
1,184,823
Mes 16
May-16
1,002,661
1,002,661
Mes 17
Jun-16
989,951
989,951
Mes 18
Jul-16
798,252
798,252
Mes 19
Aug-16
1,741,550
798,252
Mes 20
Sep-16
1,634,049
616,090
Mes 21
Oct-16
1,654,105
616,090
Mes 22
Nov-16
1,654,105
616,090
Mes 23
Dec-16
1,382,879
421,217
Mes 24
Jan-17
1,266,551
251,766
Mes 25
Feb-17
955,522
117,621
Mes 26
Mar-17
1,201,904
117,621
Mes 27
Apr-17
1,500,837
104,910
Mes 28
May-17
1,495,823
104,910
Mes 29
Jun-17
1,122,031
92,200
Mes 30
Jul-17
984,658
49,773
Mes 31
Aug-17
3,421,283
6,532
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
943,298
943,298
1,017,959
1,961,258
1,038,015
2,999,273
1,038,015
4,037,288
961,662
4,998,950
1,014,785
6,013,735
837,901
6,851,636
1,084,284
7,935,920
1,395,927
9,331,847
1,390,913
10,722,759
1,029,832
11,752,591
934,885
12,687,476
3,414,752
16,102,228
Mes 6
Jul-15
3,164,049
Mes 7
Aug-15
260,644
Mes 8
Sep-15
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
(Das despus de terminada la construccin)
FLUJO DE CAJA ECONMICO - COMERCIAL

Mes 1
Feb-15
INGRESOS
EGRESOS
APORTE PROPIO
SALDO PERIODO
SALDO ACUMULADO
0
6,315,650
6,315,650
0
0
Mes 2
Mar-15
0
186,533
186,533
0
0
Mes 3
Apr-15
254,119
390,308
136,189
0
0
Mes 4
May-15
317,649
250,086
Mes 5
Jun-15
319,263
250,086
67,564
67,564
69,177
136,741
Mes 1
Feb-15
3,774,455
Mes 2
Mar-15
186,533
Mes 3
Apr-15
136,189
Mes 4
May-15
FLUJO DE CAJA INVERSIONISTA

APORTE PROPIO
INGRESOS
IMPUESTO A LA RENTA (30%)
SALDO
-3,774,455
VAN econmico
Despus de impuestos
-186,533
S/. 1,664,120
-136,189
Mes 5
Jun-15
-3,164,049
-260,644
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
943,298
1,017,959
1,038,015
1,038,015
961,662
1,014,785
837,901
1,084,284
1,395,927
1,390,913
1,029,832
934,885
943,298
1,017,959
1,038,015
1,038,015
961,662
1,014,785
837,901
1,084,284
1,395,927
1,390,913
1,029,832
934,885
873,557
1,798,223
-924,665
Proyecto ESCARDO - Alternativa 1 (escenario conservador)

Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
Fin preventa
Mes 8
Sep-15
Mes 7
Aug-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17
Mes 34
Nov-17
Premisas
Total
Cuota Inicial
101.00
96.00
16.00
Total Unidades
101.00

FLUJO DE INGRESOS

Mes 1
Feb-15
0.00
Mes 2
Mar-15
0.00
Mes 3
Apr-15
234,063.47
20,056.00
0.00
Mes 4
May-15
234,063.47
20,056.00
0.00
Mes 5
Jun-15
234,063.47
20,056.00
1,613.20
Mes 6
Jul-15
234,063.47
20,056.00
0.00
Mes 7
Aug-15
234,063.47
20,056.00
0.00
Mes 8
Sep-15
234,063.47
15,042.00
1,613.20
254,119.47
254,119.47
255,732.67
254,119.47
254,119.47
250,718.67
Mes 9
Oct-15
184,786.95
10,028.00
0.00
5,088,842.29
648,840.00
843,654.96
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
Mes 7
Aug-15
Mes 8
Sep-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
184,786.95
10,028.00
0.00
1,002,874.70
839,968.61
1,034,783.56
Mes 11
Dec-15
123,191.30
10,028.00
1,613.20
779,259.81
1,269,497.67
1,404,330.18
Mes 12
Jan-16
184,786.95
15,042.00
0.00
779,259.81
1,408,340.41
1,608,169.37
Mes 13
Feb-16
184,786.95
15,042.00
0.00
539,330.01
1,408,340.41
1,608,169.37
Mes 14
Mar-16
123,191.30
10,028.00
1,613.20
799,315.81
1,078,369.07
1,213,201.57
Mes 15
Apr-16
246,382.60
20,056.00
0.00
799,315.81
781,055.55
1,047,494.15
Mes 16
May-16
246,382.60
20,056.00
0.00
539,330.01
781,055.55
1,047,494.15
Mes 17
Jun-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
1,065,754.42
642,212.80
843,654.96
Mes 18
Jul-16
184,786.95
10,028.00
1,613.20
1,065,754.42
631,967.72
828,395.88
Mes 19
Aug-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
435,825.12
637,267.28
Mes 20
Sep-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
785,712.61
435,825.12
1,025,438.06
Mes 21
Oct-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
435,825.12
1,676,341.41
Mes 22
Nov-16
184,786.95
15,042.00
1,613.20
805,768.61
244,696.52
1,475,656.37
Mes 23
Dec-16
123,191.30
10,028.00
1,613.20
805,768.61
298,595.58
1,395,700.60
Mes 24
Jan-17
184,786.95
10,028.00
1,613.20
805,768.61
249,710.52
1,470,642.37
Mes 25
Feb-17
246,382.60
20,056.00
0.00
539,330.01
192,410.66
1,287,560.34
Mes 26
Mar-17
246,382.60
20,056.00
1,613.20
785,712.61
Mes 27
Apr-17
205,905.47
15,042.00
1,613.20
1,065,754.42
Mes 28
May-17
205,905.47
15,042.00
0.00
1,072,207.22
Mes 29
Jun-17
137,270.31
10,028.00
0.00
890,242.67
Mes 30
Jul-17
137,270.31
10,028.00
1,613.20
883,789.87
Mes 31
Aug-17
137,270.31
10,028.00
0.00
589,193.24
Mes 32
Sep-17
68,635.16
5,014.00
0.00
595,646.04
Mes 33
Oct-17
68,635.16
5,014.00
1,613.20
589,193.24
3,136,840.79
1,334,871.11
1,391,728.70
1,396,568.30
1,127,608.47
1,122,768.87
690,971.94
629,812.77
655,285.19
3,321,080.74
Mes 34
Nov-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17
Mes 34
Nov-17

Total
5,753,034
441,232
25,811
27,421,503
11,782,536
33,641,580
FLUJO DE EGRESOS
Terreno
Pre-construccin
Post-construccin
Costo de Ventas
Costo de Marketing
Seguros
TOTAL EGRESOS CON IGV
Mes 1
Feb-15
6,296,576
Mes 2
Mar-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
152,933
14,526
305,867
14,526
152,933
14,526
152,933
14,526
3,765,962
564,894
564,894
753,192
941,491
1,318,087
1,506,385
1,506,385
1,129,789
941,491
941,491
753,192
753,192
564,894
564,894
564,894
376,596
376,596
376,596
376,596
188,298
19,074
19,074
35,178
15,664
19,074
35,178
15,664
19,074
35,178
15,664
19,074
35,178
15,664
19,074
6,315,650
186,533
390,308
237,375
237,375
3,835,879
35,178
15,664
19,074
8,491
643,302
35,178
15,664
41,009
8,491
665,237
26,384
11,748
41,009
11,322
843,655
26,384
11,748
41,009
14,152
1,034,784
17,589
7,832
41,009
19,813
1,404,330
26,384
11,748
41,009
22,644
1,608,169
26,384
11,748
41,009
22,644
1,608,169
17,589
7,832
41,009
16,983
1,213,202
35,178
15,664
41,009
14,152
1,047,494
35,178
15,664
41,009
14,152
1,047,494
26,384
11,748
41,009
11,322
843,655
26,384
11,748
25,750
11,322
828,396
26,384
11,748
25,750
8,491
637,267
26,384
11,748
25,750
8,491
637,267
26,384
11,748
25,750
8,491
637,267
26,384
11,748
25,750
5,661
446,139
17,589
7,832
25,750
5,661
433,428
26,384
11,748
25,750
5,661
446,139
35,178
15,664
25,750
5,661
458,849
35,178
15,664
25,750
2,830
267,721
20%
20%
3%
23%
3%
26%
4%
30%
5%
35%
7%
42%
8%
50%
8%
58%
6%
64%
5%
69%
5%
74%
4%
78%
4%
82%
3%
85%
3%
88%
3%
91%
2%
93%
2%
95%
2%
97%
2%
99%
1%
100%
Mes 4
May-15
254,119
237,375
16,744
16,744
Mes 5
Jun-15
255,733
237,375
18,358
35,102
Mes 6
Jul-15
254,119
3,835,879
-35,102
0
Mes 7
Aug-15
254,119
643,302
0
0
Mes 8
Sep-15
250,719
665,237
0
0
Mes 9
Oct-15
843,655
843,655
0
0
Mes 10
Nov-15
1,034,784
1,034,784
0
0
Mes 11
Dec-15
1,404,330
1,404,330
0
0
Mes 12
Jan-16
1,608,169
1,608,169
0
0
Mes 13
Feb-16
1,608,169
1,608,169
0
0
Mes 14
Mar-16
1,213,202
1,213,202
0
0
Mes 15
Apr-16
1,047,494
1,047,494
0
0
Mes 16
May-16
1,047,494
1,047,494
0
0
Mes 17
Jun-16
843,655
843,655
0
0
Mes 18
Jul-16
828,396
828,396
0
0
Mes 19
Aug-16
637,267
637,267
0
0
Mes 20
Sep-16
1,025,438
637,267
388,171
388,171
Mes 21
Oct-16
1,676,341
637,267
1,039,074
1,427,245
Mes 22
Nov-16
1,475,656
446,139
1,029,518
2,456,763
Mes 23
Dec-16
1,395,701
433,428
962,273
3,419,035
Mes 24
Jan-17
1,470,642
446,139
1,024,504
4,443,539
Mes 25
Feb-17
1,287,560
458,849
828,711
5,272,250
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
3,546,657
Mes 7
Aug-15
389,183
Mes 8
Sep-15
414,518
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
-3,546,657
-389,183
-414,518
% Costo de OBRA
% Costo de OBRA Acumulado
Mes 10
Nov-15
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
4,892
4,892
4,892
4,892
4,892
4,892
4,892
29,716
26,384
11,748
25,750
29,716
26,384
11,748
25,750
29,716
17,589
7,832
25,750
29,716
17,589
7,832
25,750
29,716
17,589
7,832
25,750
8,795
3,916
25,750
8,795
3,916
20,000
4,892
3,842
98,489
98,489
85,779
85,779
85,779
43,352
37,602
8,734
Mes 26
Mar-17
1,334,871
267,721
1,067,150
6,339,400
Mes 27
Apr-17
1,391,729
98,489
1,293,240
7,632,640
Mes 28
May-17
1,396,568
98,489
1,298,079
8,930,719
Mes 29
Jun-17
1,127,608
85,779
1,041,830
9,972,549
Mes 30
Jul-17
1,122,769
85,779
1,036,990
11,009,539
Mes 31
Aug-17
690,972
85,779
605,193
11,614,733
Mes 32
Sep-17
629,813
43,352
586,461
12,201,193
Mes 33
Oct-17
655,285
37,602
617,683
12,818,876
Mes 34
Nov-17
3,321,081
8,734
3,312,347
16,131,223
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17
Mes 34
Nov-17
Total
6,296,576
803,800
58,102
18,829,812
148,580
817,892
364,193
953,692
226,438
28,499,086
6,296,576
803,800
58,102
17,933,155
148,580
817,892
364,193
953,692
226,438

Mes 1
Feb-15
INGRESOS
EGRESOS
SALDO PERIODO
SALDO ACUMULADO
Mes 2
Mar-15
0
6,315,650
0
0
0
186,533
0
0
Mes 3
Apr-15
254,119
390,308
0
0
Mes 1
Feb-15
3,774,455
Mes 2
Mar-15
186,533
Mes 3
Apr-15
136,189
-186,533
-136,189
Total
33,641,580
28,499,086
5,142,494
Total
8,447,535
13,590,029
5,142,494

APORTE PROPIO
INGRESOS
SALDO
-3,774,455
VAN
S/. 848,187
388,171
1,039,074
1,029,518
962,273
1,024,504
828,711
1,067,150
1,293,240
1,298,079
1,041,830
1,036,990
605,193
586,461
617,683
388,171
1,039,074
1,029,518
962,273
1,024,504
828,711
1,067,150
1,293,240
1,298,079
1,041,830
1,036,990
605,193
586,461
617,683
771,152
1,529,225
-758,073
0
0
0
896,658
0
0
0
0
0
EDIFICIO ESCARDO
PROYECTO

DATOS DE DISEO
rea Terreno (m2)
Area Libre (m2)
rea Techada (m2)
Pisos
1,555.56
774.25
7,997.49
8,100.56
10,973.07
15
EGRESOS
PEN sin IGV
1 Terreno
Terreno
Alcabala
8
9
Comision Corretaje
Proyecto
Pre-construccin
Arbitrios
Pliza CAR
Construccin
Estructuras
Concreto Simple
Concreto Armado
Arquitectura
Muros y Tabiques
Coberturas
Pisos
Zcalos
Contrazcalos
Carpintera Metlica
Ventanas y Mamparas
Cerraduras
Aparatos Sanitarios
Grifera
Pintura
Otros
Instalaciones ACI
Equipamiento
Post-construccin
Servicio post-venta
Costo de Ventas
Sala de Ventas
Gastos de Ventas
Costo de Marketing
Publicidad y Medios
Agencias
Impresiones
Merchandising
Seguros
TOTAL S/.

Viabilidad
INGRESOS
Venta Departamentos
Venta Estacionamientos
Venta Depsitos
TOTAL S/.
49.77% del rea de terreno (mn 40%)

6,265,796
5,911,128
177,334
147,778
29,556
690,069
330,658
359,411
51,117
13,002
737
9,000
2,500
25,878
14,376,433
PEN con IGV
101
61
2
10
75 0.7 und/dep
27
12
Incidencia
PU dpto
IGV Considerado
Ratio
Respecto a
31,920
26,600
5,320
70,301
6,297,716
5,911,128
177,334
174,378
34,876
760,370
59,518
10,782
390,176
370,193
5,241
133
450
4,658
2,587,758
56,358
13,002
870
9,000
2,950
30,536
16,964,191
13,961,238
4,919,480
219,461
290,073
20,720
4,389,226
4,953,578
596,375
910,764
21,946
658,384
106,813
164,596
845,606
222,528
445,056
54,865
267,033
89,011
515,734
54,865
548,653
877,845
164,596
219,461
456,593
1,821,031.08
111,690
303,505
2,513,023
885,506
39,503
52,213
3,730
790,061
891,644
107,347
163,938
3,950
118,509
19,226
29,627
152,209
40,055
80,110
9,876
48,066
16,022
92,832
9,876
98,758
158,012
29,627
39,503
82,187
327,786
20,104
54,631
16,474,261
5,804,987
258,964
342,286
24,449
5,179,287
5,845,222
703,722
1,074,702
25,896
776,893
126,040
194,223
997,815
262,583
525,166
64,741
315,100
105,033
608,566
64,741
647,411
1,035,857
194,223
258,964
538,780
2,148,817
131,794
358,136
126,708
121,508
5,200
742,982
21,872
21,872
44,579
148,580
143,380
5,200
787,561
0.5%
1,471
2.4%
7,798
6.00%
297,193
53,495
350,688
1.1%
3,472
18.00%
891,579
891,579
182,103
182,103
23,623,981
26,747
26,747
32,779
32,779
2,874,691
918,326
918,326
214,882
214,882
26,498,672
2.8%
9,092
0.7%
2,128
3.00%
3.00%
18.00%
18.00%

3.00%
3.00%
81.8%
262,363
38,200
6,876
45,076
0.1%
446
3,400
612
4,012
34,800
6,264
41,064
S/. sin IGV

101 und
65 und
12 und
IGV
Departamentos
Depsitos
28,135,499
1,495,000
88,800
29,719,299
IGV
2,532,195
134,550
7,992
2,674,737
S/. con IGV

30,667,694
1,629,550
96,792
32,394,036
19.4%
2.3%
0.2%
62,354
18.00%
18.00%
3,800
3.00%
2.50%
0.50%
rea del terreno

Valor del terreno
Valor del terreno
18.00%
3.00%

7,528
558
18.00%
18.00%
18.00%
52.4%
167,962
1,272
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
6.00%
18.00%
20.00
140.00
10.00
400.00

83.00
rea techada
2.00
rea techada
60.00
rea techada
15.00
rea techada
5.00
rea techada
47.00
rea techada
5.00
rea techada
50.00
rea techada
80.00
rea techada
15.00
rea techada
20.00
rea techada
41.61
rea techada
15%
Costo Directo
S/. 15.00
rea Vendible
18%
18%
S/./m2
3,786
201
12
3,999
PROM S/.
303,641
25,070
8,066
336,777
9%
9%
9%
rea techada
rea techada stano
rea techada stano
rea techada
3,500.00
23,000.00
7,400.00

Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
Fin preventa
Mes 8
Sep-15
Mes 7
Aug-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Premisas
Total
101.00
65.00
Cuota Inicial
12.00
Total Unidades
101.00

FLUJO DE INGRESOS

Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
0.00
0.00
Mes 3
Apr-15
230,766.81
10,028.00
0.00
Mes 4
May-15
288,458.51
15,042.00
0.00
Mes 5
Jun-15
288,458.51
15,042.00
1,613.20
Mes 6
Jul-15
346,150.21
15,042.00
0.00
Mes 7
Aug-15
346,150.21
15,042.00
0.00
Mes 8
Sep-15
182,184.32
10,028.00
1,613.20
240,794.81
303,500.51
305,113.71
361,192.21
361,192.21
193,825.52
Mes 9
Oct-15
182,184.32
10,028.00
0.00
6,287,173.75
575,559.48
767,771.80
Mes 10
Nov-15
182,184.32
10,028.00
0.00
775,302.08
748,450.99
940,663.32
Mes 11
Dec-15
121,456.21
5,014.00
1,613.20
768,849.28
1,146,123.69
1,274,207.10
Mes 12
Jan-16
182,184.32
10,028.00
0.00
768,849.28
1,267,125.54
1,459,337.86
Mes 13
Feb-16
182,184.32
10,028.00
0.00
512,333.65
1,267,125.54
1,459,337.86
Mes 14
Mar-16
121,456.21
5,014.00
1,613.20
768,849.28
973,232.18
1,101,315.59
Mes 15
Apr-16
242,912.43
10,028.00
0.00
768,849.28
872,853.64
1,125,794.07
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
3,945
1,187,493
4,509
1,357,135
4,509
1,357,135
Mes 16
May-16
242,912.43
10,028.00
0.00
512,333.65
699,962.13
952,902.55
Mes 17
Jun-16
182,184.32
10,028.00
1,613.20
1,011,761.71
746,837.79
940,663.32
Mes 18
Jul-16
182,184.32
10,028.00
1,613.20
1,011,761.71
564,763.02
1,158,624.75
Mes 19
Aug-16
182,184.32
10,028.00
0.00
775,302.08
566,376.22
1,764,032.37
Mes 20
Sep-16
182,184.32
10,028.00
0.00
775,302.08
393,484.70
1,582,496.28
Mes 21
Oct-16
182,184.32
10,028.00
1,613.20
768,849.28
391,871.50
1,577,656.68
Mes 22
Nov-16
182,184.32
10,028.00
1,613.20
768,849.28
391,871.50
1,577,656.68
Mes 23
Dec-16
121,456.21
5,014.00
0.00
775,302.08
274,096.06
1,322,366.88
Mes 24
Jan-17
182,184.32
10,028.00
1,613.20
775,302.08
46,088.48
1,221,037.30
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
267,203.67
15,042.00
1,613.20
505,880.85
Mes 26
Mar-17
267,203.67
15,042.00
0.00
775,302.08
Mes 28
May-17
200,402.75
10,028.00
1,613.20
1,128,982.68
15,491.48
1,448,892.07
Mes 29
Jun-17
133,601.83
5,014.00
0.00
848,175.81
Mes 30
Jul-17
66,800.92
5,014.00
0.00
848,175.81
1,178,264.39
Mes 27
Apr-17
200,402.75
10,028.00
1,613.20
1,135,435.48
20,505.48
1,455,344.87
910,456.37
1,081,805.89
970,952.00
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 31
Aug-17
3,349,951.07
17,877.00
3,356,836.97

Total
5,672,005
285,798
19,358
26,416,874
10,979,696
32,394,036
FLUJO DE EGRESOS
Terreno
Pre-construccin
Post-construccin
Costo de Ventas
Costo de Marketing
Seguros
Mes 1
Feb-15
6,297,716
Mes 2
Mar-15
137,640
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
305,867
Mes 5
Jun-15
137,640
Mes 6
Jul-15
Mes 7
Aug-15
Mes 8
Sep-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 16
May-16
137,640
11,272
3,392,838
1,691
508,926
1,691
508,926
2,254
678,568
2,818
848,210
3,381
1,017,851
3,381
1,017,851
2,818
848,210
2,818
848,210
2,254
678,568
2,254
678,568
1,691
508,926
1,691
508,926
1,691
508,926
1,127
339,284
Mes 25
Feb-17
Mes 30
Jul-17
5,991
5,991
5,991
5,991
5,991
29,716
33,874
15,083
30,305
29,716
33,874
15,083
30,305
29,716
25,405
11,313
30,305
29,716
25,405
11,313
30,305
29,716
16,937
7,542
30,305
8,468
3,771
30,305
918
114,968
114,968
102,729
102,729
90,490
48,535
6,558
Mes 31
Aug-17
3,356,837
6,558
3,350,279
16,110,698
18,367
18,367
33,874
15,083
18,367
42,342
18,854
18,367
42,342
18,854
18,367
50,810
22,625
18,367
6,316,082
156,007
373,190
217,203
217,203
3,495,912
50,810
22,625
18,367
8,058
610,476
25,405
11,313
39,488
8,058
594,880
25,405
11,313
39,488
10,744
767,772
25,405
11,313
39,488
13,430
940,663
16,937
7,542
39,488
18,802
1,274,207
25,405
11,313
39,488
21,488
1,459,338
25,405
11,313
39,488
21,488
1,459,338
16,937
7,542
39,488
16,116
1,101,316
33,874
15,083
39,488
16,116
1,125,794
33,874
15,083
39,488
13,430
952,903
25,405
11,313
39,488
13,430
940,663
25,405
11,313
30,305
10,744
758,589
25,405
11,313
30,305
10,744
758,589
25,405
11,313
30,305
8,058
585,697
25,405
11,313
30,305
8,058
585,697
25,405
11,313
30,305
8,058
585,697
16,937
7,542
30,305
5,372
400,566
25,405
11,313
30,305
2,686
239,914
20%
20%
3%
23%
3%
26%
4%
30%
5%
35%
7%
42%
8%
50%
8%
58%
6%
64%
6%
70%
5%
75%
5%
80%
4%
84%
4%
88%
3%
91%
3%
94%
3%
97%
2%
99%
1%
100%
Mes 6
Jul-15
361,192
3,495,912
-41,813
0
Mes 7
Aug-15
361,192
610,476
0
0
Mes 8
Sep-15
193,826
594,880
0
0
Mes 9
Oct-15
767,772
767,772
0
0
Mes 10
Nov-15
940,663
940,663
0
0
Mes 11
Dec-15
1,274,207
1,274,207
0
0
Mes 12
Jan-16
1,459,338
1,459,338
0
0
Mes 13
Feb-16
1,459,338
1,459,338
0
0
Mes 14
Mar-16
1,101,316
1,101,316
0
0
Mes 15
Apr-16
1,125,794
1,125,794
0
0
Mes 16
May-16
952,903
952,903
0
0
Mes 17
Jun-16
940,663
940,663
0
0
Mes 18
Jul-16
1,158,625
758,589
400,036
400,036
Mes 19
Aug-16
1,764,032
758,589
1,005,444
1,405,480
Mes 20
Sep-16
1,582,496
585,697
996,799
2,402,279
Mes 21
Oct-16
1,577,657
585,697
991,960
3,394,239
Mes 22
Nov-16
1,577,657
585,697
991,960
4,386,199
Mes 23
Dec-16
1,322,367
400,566
921,801
5,307,999
Mes 24
Jan-17
1,221,037
239,914
981,123
6,289,123
Mes 25
Feb-17
910,456
114,968
795,488
7,084,611
Mes 26
Mar-17
1,178,264
114,968
1,063,296
8,147,907
Mes 27
Apr-17
1,455,345
102,729
1,352,616
9,500,523
Mes 28
May-17
1,448,892
102,729
1,346,163
10,846,686
Mes 29
Jun-17
1,081,806
90,490
991,316
11,838,002
Mes 30
Jul-17
970,952
48,535
922,417
12,760,419
Mes 6
Jul-15
3,092,906
Mes 7
Aug-15
249,284
Mes 8
Sep-15
401,055
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
-3,092,906
-249,284
-401,055
% Costo de OBRA
Mes 31
Aug-17
5,991
5,640
564
169,642
Total
6,297,716
760,370
56,358
16,964,191
148,580
787,561
350,688
918,326
214,882
26,498,672
6,297,716
760,370
56,358
16,964,191
148,580
787,561
350,688
918,326
214,882

Mes 1
Feb-15
INGRESOS
EGRESOS
SALDO PERIODO
SALDO ACUMULADO
Mes 2
Mar-15
0
6,316,082
0
0
0
156,007
0
0
Mes 1
Feb-15
3,686,398
Mes 2
Mar-15
156,007
-3,686,398
-156,007
Mes 3
Apr-15
240,795
373,190
-132,395
-132,395
Mes 4
May-15
303,501
217,203
86,298
-46,098
Mes 5
Jun-15
305,114
217,203
87,911
41,813
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Total
32,394,036
26,498,672
5,895,364
Total
7,585,650
13,481,014
5,895,364

APORTE PROPIO
INGRESOS
SALDO
VAN econmico
Despus de impuestos
S/. 1,629,512
400,036
1,005,444
996,799
991,960
991,960
921,801
981,123
795,488
1,063,296
1,352,616
1,346,163
991,316
922,417
400,036
1,005,444
996,799
991,960
991,960
921,801
981,123
795,488
1,063,296
1,352,616
1,346,163
991,316
922,417
Mes 31
Aug-17
720,595
1,755,086
-1,034,492
0
0
0
0
0
0
0
0
0
EDIFICIO ESCARDO
PROYECTO

DATOS DE DISEO
rea Terreno (m2)
Area Libre (m2)
rea Techada (m2)
Pisos
1,555.56
706.99
8,846.63
8,928.08
11,175.53
15
EGRESOS
S/. sin IGV
1 Terreno
Terreno
Alcabala
8
9
Comision Corretaje
Proyecto
Pre-construccin
Arbitrios
Pliza CAR
Construccin
Estructuras
Concreto Simple
Concreto Armado
Arquitectura
Muros y Tabiques
Coberturas
Pisos
Zcalos
Contrazcalos
Carpintera Metlica
Ventanas y Mamparas
Cerraduras
Aparatos Sanitarios
Grifera
Pintura
Otros
Instalaciones ACI
Equipamiento
Post-construccin
Servicio post-venta
Costo de Ventas
Sala de Ventas
Gastos de Ventas
Costo de Marketing
Publicidad y Medios
Agencias
Impresiones
Merchandising
Seguros
TOTAL S/.

Viabilidad
INGRESOS
1 Venta Departamentos
2 Venta Estacionamientos
3 Venta Depsitos
TOTAL S/.
IGV
S/. con IGV
79
56
5
0
66
3
17
Incidencia
0.8 und/dep
PU dpto
IGV Considerado
Ratio
Respecto a
6,264,656
5,911,128
176,193.84
147,778
29,556
708,137
31,920
26,600
5,320
72,141
6,296,576
5,911,128
176,194
174,378
34,876
780,279
339,316
368,822
61,077
11,065
400,393
379,886
51,795
13,002
737
9,000
2,500
26,555
14,752,861
5,363
133
450
4,780
2,655,515
57,157
13,002
870
9,000
2,950
31,335
17,408,377
14,326,795
4,899,853
223,511
192,388
13,742
4,470,212
5,257,674
656,689
927,569
22,351
670,532
117,616
167,633
931,126
245,033
490,067
55,878
294,040
98,013
525,250
55,878
558,777
894,042
167,633
223,511
456,593
1,868,712.40
114,614
311,452
2,578,823
881,973
40,232
34,630
2,474
804,638
946,381
118,204
166,962
4,023
120,696
21,171
30,174
167,603
44,106
88,212
10,058
52,927
17,642
94,545
10,058
100,580
160,928
30,174
40,232
82,187
336,368
20,631
56,061
16,905,618
5,781,826
263,743
227,018
16,216
5,274,850
6,204,056
774,893
1,094,531
26,374
791,228
138,787
197,807
1,098,729
289,139
578,278
65,936
346,967
115,656
619,795
65,936
659,356
1,054,970
197,807
263,743
538,780
2,205,081
135,245
367,513
139,121
133,921
5,200
818,026
24,106
24,106
49,082
163,227
158,027
5,200
867,107
0.5%
2,066
2.4%
10,976
6.00%
327,210
58,898
386,108
1.1%
4,887
18.00%
981,631
981,631
373,742
29,449
29,449
67,274
1,011,080
1,011,080
441,016
2.8%
12,798
1.2%
5,582
3.00%
3.00%
18.00%
18.00%

3.00%
3.00%
17.7%
79,703.49
2.2%
9,877
0.2%
724
441,016
27,410,927
76.9%
346,974
38,200
3,400
6,876
612
45,076
4,012
0.1%
571
34,800
6,264
41,064
S/. con IGV

33,874,186
1,654,620
137,122
35,665,928

18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
67,274
IGV
rea del terreno

Valor del terreno
Valor del terreno
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
18.00%
6.00%
18.00%
18%
18%
S/./m2
3,794
185
15
3,995
220,359
2,993,747
2,796,951
136,620
11,322
2,944,893
18.00%
3.00%
18.00%
18.00%
48.8%
373,742.48
31,077,235
1,518,000
125,800
32,721,035
18.00%
18.00%
3,800
3.00%
2.50%
0.50%
18.00%
24,417,180
S/. sin IGV

79 und
66 und
17 und
Departamentos
Depsitos
45.45% del rea de terreno

PROM S/.
428,787
25,070
8,066
461,923
20.00
140.00
10.00
400.00
rea techada
rea techada stano
rea techada stano
rea techada

83.00
rea techada
2.00
rea techada
60.00
rea techada
15.00
rea techada
5.00
rea techada
47.00
rea techada
5.00
rea techada
50.00
rea techada
80.00
rea techada
15.00
rea techada
20.00
rea techada
40.86
rea techada
15.00%
Costo Directo
S/. 15.00
rea Vendible

Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Fin de preventa
Mes 6
Jul-15
Mes 5
Jun-15
Mes 7
Aug-15
Mes 8
Sep-15
Mes 9
Oct-15
3
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
2
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
2
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
2
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
3
Mes 22
Nov-16
2
Mes 23
Dec-16
2
Mes 24
Jan-17
2
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
2
Mes 28
May-17
2
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17
Mes 34
Nov-17
Premisas
Total
Cuota Inicial
79.00
66.00
17.00
Total Unidades
79.00

FLUJO DE INGRESOS
Mes 1
Feb-15
Mes 2
Mar-15
0.00
0.00
Mes 3
Apr-15
244,408.68
10,028.00
0.00
Mes 4
May-15
325,878.25
15,042.00
0.00
Mes 5
Jun-15
325,878.25
15,042.00
0.00
Mes 6
Jul-15
407,347.81
20,056.00
0.00
254,436.68
340,920.25
340,920.25
427,403.81
Mes 3
Apr-15
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 7
Aug-15
343,029.73
15,042.00
0.00
3,745,108.71
275,758.21
633,829.95
Mes 8
Sep-15
257,272.30
10,028.00
1,613.20
1,709,615.23
356,069.74
624,983.24
Mes 9
Oct-15
257,272.30
10,028.00
1,613.20
1,432,286.93
535,666.21
804,579.71
Mes 10
Nov-15
257,272.30
10,028.00
0.00
1,075,654.00
716,875.87
984,176.17
Mes 11
Dec-15
171,514.87
10,028.00
1,613.20
1,075,654.00
1,143,277.69
1,326,433.76
Mes 12
Jan-16
171,514.87
5,014.00
1,613.20
1,069,201.20
1,327,888.16
1,506,030.23
Mes 13
Feb-16
171,514.87
5,014.00
0.00
732,624.27
1,329,501.36
1,506,030.23
Mes 14
Mar-16
171,514.87
10,028.00
1,613.20
712,568.27
963,681.23
1,146,837.29
Mes 15
Apr-16
171,514.87
10,028.00
1,613.20
706,115.47
963,681.23
1,146,837.29
Mes 16
May-16
257,272.30
10,028.00
0.00
732,624.27
716,875.87
984,176.17
Mes 17
Jun-16
171,514.87
10,028.00
1,613.20
732,624.27
784,084.76
967,240.83
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
257,272.30
10,028.00
1,613.20
1,069,201.20
535,666.21
1,787,961.26
Mes 19
Aug-16
171,514.87
5,014.00
0.00
732,624.27
611,115.49
1,736,179.71
Mes 20
Sep-16
257,272.30
10,028.00
1,613.20
1,075,654.00
356,069.74
2,000,799.90
Mes 21
Oct-16
171,514.87
10,028.00
1,613.20
706,115.47
424,891.83
1,527,721.82
Mes 22
Nov-16
171,514.87
10,028.00
1,613.20
1,075,654.00
424,891.83
1,897,260.35
Mes 23
Dec-16
171,514.87
5,014.00
1,613.20
732,624.27
250,309.36
1,360,640.33
Mes 24
Jan-17
171,514.87
10,028.00
1,613.20
732,624.27
65,698.89
1,177,078.04
Mes 25
Feb-17
184,378.48
10,028.00
0.00
712,568.27
Mes 26
Mar-17
184,378.48
10,028.00
1,613.20
732,624.27
Mes 27
Apr-17
184,378.48
10,028.00
1,613.20
777,625.91
Mes 28
May-17
92,189.24
10,028.00
1,613.20
784,078.71
Mes 29
Jun-17
184,378.48
10,028.00
0.00
784,078.71
Mes 30
Jul-17
184,378.48
10,028.00
0.00
415,321.75
Mes 31
Aug-17
92,189.24
10,028.00
1,613.20
777,625.91
Mes 32
Sep-17
92,189.24
5,014.00
0.00
777,625.91
Mes 33
Oct-17
92,189.24
5,014.00
0.00
415,321.75
2,939,714.95
1,017,962.64
1,039,631.84
1,068,708.97
965,190.42
1,073,548.57
670,513.94
924,459.95
917,832.75
555,528.59
2,950,073.05
Mes 34
Nov-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17

Total
6,367,489
305,854
27,424
28,965,160
11,782,004
35,665,928
FLUJO DE EGRESOS
Terreno
Pre-construccin
Post-construccin
Costo de Ventas
Costo de Marketing
Seguros
Mes 1
Feb-15
6,296,576
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
148,458
14,289
296,916
14,289
148,458
14,289
148,458
14,289
3,481,675
522,251
522,251
696,335
870,419
1,218,586
1,392,670
1,392,670
1,044,503
1,044,503
870,419
870,419
696,335
696,335
522,251
522,251
522,251
348,168
174,084
27,299
Mes 2
Mar-15
27,299
35,153
15,653
27,299
46,871
20,871
27,299
46,871
20,871
27,299
Mes 6
Jul-15
58,588
26,088
27,299
6,323,875
190,047
389,311
257,788
257,788
3,593,651
46,871
20,871
27,299
16,538
633,830
35,153
15,653
35,388
16,538
624,983
35,153
15,653
35,388
22,051
804,580
35,153
15,653
35,388
27,564
984,176
23,435
10,435
35,388
38,589
1,326,434
23,435
10,435
35,388
44,102
1,506,030
23,435
10,435
35,388
44,102
1,506,030
23,435
10,435
35,388
33,076
1,146,837
23,435
10,435
35,388
33,076
1,146,837
35,153
15,653
35,388
27,564
984,176
23,435
10,435
35,388
27,564
967,241
35,153
15,653
35,388
22,051
804,580
23,435
10,435
35,388
22,051
787,644
35,153
15,653
35,388
16,538
624,983
23,435
10,435
35,388
16,538
608,048
23,435
10,435
35,388
16,538
608,048
23,435
10,435
35,388
11,025
428,451
23,435
10,435
35,388
5,513
248,855
20%
20%
3%
23%
3%
26%
4%
30%
5%
35%
7%
42%
8%
50%
8%
58%
6%
64%
6%
70%
5%
75%
5%
80%
4%
84%
4%
88%
3%
91%
3%
94%
3%
97%
2%
99%
1%
100%
Mes 4
May-15
340,920
257,788
83,132
83,132
Mes 5
Jun-15
340,920
257,788
83,132
166,265
Mes 6
Jul-15
427,404
3,593,651
-166,265
0
Mes 7
Aug-15
633,830
633,830
0
0
Mes 8
Sep-15
624,983
624,983
0
0
Mes 9
Oct-15
804,580
804,580
0
0
Mes 10
Nov-15
984,176
984,176
0
0
Mes 11
Dec-15
1,326,434
1,326,434
0
0
Mes 12
Jan-16
1,506,030
1,506,030
0
0
Mes 13
Feb-16
1,506,030
1,506,030
0
0
Mes 14
Mar-16
1,146,837
1,146,837
0
0
Mes 15
Apr-16
1,146,837
1,146,837
0
0
Mes 16
May-16
984,176
984,176
0
0
Mes 17
Jun-16
967,241
967,241
0
0
Mes 18
Jul-16
1,787,961
804,580
983,382
983,382
Mes 19
Aug-16
1,736,180
787,644
948,535
1,931,917
Mes 20
Sep-16
2,000,800
624,983
1,375,817
3,307,734
Mes 21
Oct-16
1,527,722
608,048
919,674
4,227,407
Mes 22
Nov-16
1,897,260
608,048
1,289,212
5,516,620
Mes 23
Dec-16
1,360,640
428,451
932,189
6,448,809
Mes 4
May-15
Mes 5
Jun-15
Mes 6
Jul-15
2,999,983
Mes 7
Aug-15
Mes 8
Sep-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 11
Dec-15
Mes 12
Jan-16
Mes 13
Feb-16
Mes 14
Mar-16
Mes 15
Apr-16
Mes 16
May-16
Mes 17
Jun-16
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
% Costo de OBRA
Mes 7
Aug-15
Mes 8
Sep-15
Mes 9
Oct-15
Mes 10
Nov-15
Mes 18
Jul-16
Mes 19
Aug-16
Mes 20
Sep-16
Mes 21
Oct-16
Mes 22
Nov-16
Mes 23
Dec-16
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 34
Nov-17
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
3,799
32,645
23,435
10,435
35,388
32,645
23,435
10,435
35,388
32,645
23,435
10,435
20,222
32,645
11,718
5,218
20,222
32,645
23,435
10,435
20,222
23,435
10,435
20,222
11,718
5,218
20,222
11,718
5,218
20,222
11,718
5,218
20,222
6,066
105,703
105,703
90,537
73,601
90,537
57,891
40,956
40,956
40,956
9,865
Mes 24
Jan-17
1,177,078
248,855
928,223
7,377,032
Mes 25
Feb-17
1,017,963
105,703
912,260
8,289,292
Mes 26
Mar-17
1,039,632
105,703
933,929
9,223,221
Mes 27
Apr-17
1,068,709
90,537
978,172
10,201,393
Mes 28
May-17
965,190
73,601
891,589
11,092,983
Mes 29
Jun-17
1,073,549
90,537
983,012
12,075,995
Mes 30
Jul-17
670,514
57,891
612,623
12,688,617
Mes 31
Aug-17
924,460
40,956
883,504
13,572,121
Mes 32
Sep-17
917,833
40,956
876,877
14,448,998
Mes 33
Oct-17
555,529
40,956
514,573
14,963,571
Mes 34
Nov-17
2,950,073
9,865
2,940,208
15,628,826
Mes 24
Jan-17
Mes 25
Feb-17
Mes 26
Mar-17
Mes 27
Apr-17
Mes 28
May-17
Mes 29
Jun-17
Mes 30
Jul-17
Mes 31
Aug-17
Mes 32
Sep-17
Mes 33
Oct-17
Mes 34
Nov-17
Total
6,296,576
780,279
57,157
17,408,377
163,227
867,107
386,108
1,011,080
441,016
27,410,927
6,296,576
780,279
57,157
17,408,377
163,227
867,107
386,108
1,011,080
441,016

Mes 1
Feb-15
INGRESOS
EGRESOS
SALDO PERIODO
SALDO ACUMULADO
APORTE PROPIO
INGRESOS
SALDO
Mes 2
Mar-15
0
6,323,875
0
0
0
190,047
0
0
Mes 3
Apr-15
254,437
389,311
0
0
Mes 1
Feb-15
4,161,786
Mes 2
Mar-15
190,047
Mes 3
Apr-15
134,874
-4,161,786
-190,047
VAN econmico
Despus de impuestos
S/. 2,884,953
-134,874
-2,999,983
983,382
948,535
1,375,817
919,674
1,289,212
932,189
928,223
912,260
933,929
978,172
891,589
983,012
612,623
883,504
876,877
514,573
983,382
948,535
1,375,817
919,674
1,289,212
932,189
928,223
912,260
933,929
978,172
891,589
983,012
612,623
883,504
876,877
514,573
778,119
2,462,977
-1,684,858
Total
35,665,928
27,410,927
8,255,001
Total
7,486,689
15,741,690
8,255,001
0
0
0
0
0
0
0
0
0

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER

FACULTAD DE CIENCIAS E INGENIERA

Csar Gustavo Terrazas Garca

ASESOR: Danny Murgua Snchez

Lima, junio de 2015

- Capacitacin a los vendedores para que brinden la mejor

- Implementacin de protocolos y controles durante los procesos

- Anlisis de la causa raz de los problemas registrados en las atenciones de

- Cambio del materiales que se utilizan en acabados.

- Estudios de mercado para evaluar lo ofrecido por la

- Estudio de mercado de acuerdo al pblico objetivo.

- Dependiendo del producto y el mercado objetivo, se cuenta con una base de

- Escasez de estacionamientos para propietarios.

- En Lima, para edificios de oficina, se ha - Escasez de estacionamientos para propietarios.

- Ratio de S/.4.5 + IGV por m2 .

- Ratio de 0.5% del Costo Directo de la obra.

- Ratio de S/. 20 por m2.

- Usualmente la post venta es trasladada a la constructora en los alcances de

- Depende del plan de marketing en donde se hace

- Los ratios dependen de la forma del terreno.

- Eficiencia de la planta, es decir, la relacin de rea techada vendible sobre el

- Esta eleccin depende del mercado al que est enfocado el producto,

PERFIL ECONMICO DEL PROYECTO - ALTERNATIVA N1

49.77% del rea de terreno (mn 40%)

S/. sin IGV

10 Costos Financieros y/o Bancarios

S/. con IGV

rea del terreno

2.30% Costo Construccin

0.18% Costo Construccin

2.50% Ingresos por ventas

1.00% Ingresos por ventas

3.00% Ingresos por ventas

S/. con IGV

Es 3% del valor del terreno - 10uit

S/. sin IGV

Ascensor 7 pisos Ascensor 15 pisos Ascensor Discap

Proyecto ESCARDO - Alternativa 1

Velocidad de Venta de Departamentos

Velocidad de Venta de Estacionamientos

Velocidad de Venta de Depsitos

Pago cuota inicial calculada desde la separacin (das)

Pago Saldo precio de venta calculada desde la separacin (das)

Plazo de devolucin de la retencin del Banco

(Expresado en Nuevos Soles)

(Das despus de terminada la construccin)

FLUJO DE CAJA ECONMICO - COMERCIAL

FLUJO DE CAJA INVERSIONISTA

Proyecto ESCARDO - Alternativa 1 (escenario conservador)

Velocidad de Venta de Departamentos

Velocidad de Venta de Estacionamientos

Velocidad de Venta de Depsitos

Pago cuota inicial calculada desde la separacin (das)

Pago Saldo precio de venta calculada desde la separacin (das)

Plazo de devolucin de la retencin del Banco

(Expresado en Nuevos Soles)

(Das despus de terminada la construccin)

FLUJO DE CAJA ECONMICO - COMERCIAL

FLUJO DE CAJA INVERSIONISTA

PERFIL ECONMICO DEL PROYECTO - ALTERNATIVA N2

PEN sin IGV

10 Costos Financieros y/o Bancarios

49.77% del rea de terreno (mn 40%)

PEN con IGV