INFORME SOBRE CALIFICACION JURIDICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ROCHE

RESIDENCIAL. ACUERDOS IMPUGNABLES. OBLIGACIONES DE PRESTACION DE SERVICIOS Y

POSIBILIDAD DE CREACION DE ENTIDADES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS O ALTERNATIVAS.
SOLICITUD Y OBJETO DEL INFORME.Por distintos propietarios de parcelas de la Urbanizacin Roche que, traen, en
primera o sucesivas transmisiones de dominio, causa de las compaas mercantiles Urbanizadora
Roche, S.A. o Promotora Roche, S.A., se plantean diferentes dudas y cuestiones relativas a la
definicin y calificacin jurdica de la Comunidad o Comunidades de Propietarios existentes; la
adecuacin y validez de determinados acuerdos de sus rganos de representacin y/o gobierno; los
efectos jurdicos de determinados actos con respecto a los comuneros y a terceros en su caso; la
necesidad o no de adecuar o transformar la estructura jurdica de la actual Comunidad, y las
posibilidades de actuacin a travs de otra tipologa de entidades dotadas de personalidad jurdica,
para la prestacin de servicios y, en su caso, gestin de patrimonio comn si lo hubiere.
No se extiende este informe, an cuando colateralmente pueda hacerse referencia a
ello, al anlisis de cuestiones de propiedad sobre presuntos elementos comunes, que son objeto de
litigio con las sociedades urbanizadoras, o que puedan serlo en el futuro.
Aceptado el encargo, y con la expresa finalidad de que la elaboracin del Informe
sirva para despejar las dudas, aclarar las situaciones existentes, y sentar las bases para una correcta
toma de decisiones por parte de los copropietarios, fundamentada en Derecho, que posibilite la
modificacin, adaptacin o creacin de nuevas estructuras que redunden en la mejor gestin del uso
y disfrute de los derechos, bienes y prestaciones de servicios comunes, emito el presente Informe,
con carcter rigurosamente gratuito, y con destino a todos y cada uno de los copropietarios que
deseen la informacin en l contenida, y a los rganos de representacin y gobierno de la propia
Comunidad, con base en los siguientes,
1.- ANTECEDENTES.Dada la larga trayectoria histrica de la andadura de las Comunidades constituidas
por las dos Sociedades Urbanizadoras, desde el ao 1.973 hasta la fecha, y la constante sucesin de
acuerdos de Juntas, decisiones de sus rganos de representacin, modificaciones y cambios de
`prcticas administrativas y de gestin, los hechos y datos consignados en estos antecedentes, han
sido facilitados por algunos copropietarios y la actual Administracin de la Comunidad, de los que
destaco y consigno como antecedentes fcticos de este Informe, los que, a mi juicio, tienen la
1

suficiente entidad y relevancia para ser objeto de anlisis jurdico y extraer de ellos las Conclusiones
finales del estudio. La relacin de tales antecedentes, expresada en un orden cronolgico, salvo
alguna excepcin por la coherencia del propio contenido, es la siguiente:
1.

En la zona del trmino municipal de Conil de la Frontera, conocida como

Urbanizacin Roche o Roche Residencial, se aprob por la Comisin Provincial de Urbanismo de

Cdiz, con fecha 24 de Marzo de 1.965 un Plan de Ordenacin Urbana que regul y estableci los
requisitos de usos, superficies, volmenes de construccin, y dems propios de este tipo de
instrumentos de planeamiento urbanstico, que permiti la urbanizacin de los terrenos
comprendidos dentro del mbito del mismo, y la subsiguientes construccin de viviendas.
2.

En una gran parte de esa superficie, pero no en toda, dos entidades mercantiles,

Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., adquieren una serie de fincas cada una, y con
la finalidad de urbanizarlas y segregarlas en parcelas para su venta a terceros, otorgan, en el ao
1.973, ante el Notario de Cdiz, Don Francisco Manrique Romero, dos Escrituras Pblicas
conteniendo los Estatutos por los que se regir el Dominio, Gobierno-Administracin y Edificacin
de los terrenos de Urbanizadora Roche, S.A., en un caso, y de Promotora Roche, S.A. en el otro,
al sitio de Roche en el trmino municipal de Conil de la Frontera (Cdiz). Dichos Estatutos son
absolutamente idnticos, excepto en el hecho de que los de Urbanizadora Roche, S.A. se refieren a
las fincas registrales nmeros 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana,
estableciendo un coeficiente a cada parcela que fuere segregada de 0,00012283503 por cada metro
cuadrado, y los de Promotora Roche, S.A., se refieren a las fincas registrales nmeros 3822, 3823,
3824, y 4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, estableciendo un coeficiente a cada parcela
que fuere segregada de 0,00012449114 por cada metro cuadrado.
3.

Dichos Estatutos figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, y en todas y cada

una de las Escrituras Pblicas de Segregacin y Venta de parcelas otorgadas por Urbanizadora
Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A. figura el conocimiento y aceptacin del comprador a dichos
Estatutos..
4.

Establecen, en su artculo 1, que El dueo de cada parcela, ser el propietario

exclusivo de la misma, con la participacin comunitaria inseparable e indivisible sobre los elementos
de uso compartido en la urbanizacin de la Sociedad, excepto red viaria y zonas verdes propiedad
del Ayuntamiento de Conil de la Frontera.
5.

Disponen en su artculo 2 que: Los elementos de la urbanizacin cuyo uso y disfrute

ser compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen sern:
a)

Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenacin

aprobado.
2

b)

Las zonas verdes y ajardinadas de uso pblico que resulten del mismo Plan.

c)

Las conducciones telefnicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado,

inclusive estaciones depuradoras.

d)

La red de alumbrado pblico y sus farolas sitas en los viales.

e)

En general cuanto en la urbanizacin est destinado por esta Sociedad al servicio

comn de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la
Urbanizadora se realicen en lo sucesivo con este destino.
6.

En su artculo 4

enuncia que la contribucin a los gastos necesarios para el

mantenimiento, conservacin y reparacin de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido

enumeradas en el artculo 2, as como el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto
no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o
explotadoras de stos, parcial o totalmente, para los cual queda autorizada a su criterio la Junta de
Propietarios en virtud de estos estatutos, as como los de guardera, jardinera de viales, zonas
verdes, su riego y limpieza, inclusive el de playa y el de extincin de incendios si existiese y otros
anlogos, sern satisfechos por los propietarios en proporcin al coeficiente determinado en el
artculo 3. Seguidamente establece una serie de excepciones para los gastos de conservacin,
reposicin, consumo elctrico y jardinera de viales y zonas verdes, que se atribuyen a los
propietarios de parcelas de cada manzana, en proporcin a la superficie de su parcela con la total
urbanizada de la misma; para los de las estaciones depuradoras que se incrementan en una cuota de
amortizacin del 10 % de su coste, y los de las edificaciones para las que establece una amortizacin
del 5 % anual y otro 5% de inters, con deduccin del importe de su alquiler si fueran arrendadas.
7.

El artculo 5 de los reiterados estatutos, determina que cada propietario contratar

individualmente con Urbanizadora Roche, S.A. o Promotora Roche, S.A., o en su caso con las
empresas suministradoras o prestadoras, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad,
servicio telefnico, recogida de basura, butano, propano, etc Puede concretarse que, a excepcin
del servicio de recogida de basuras, tanto de residuos domsticos como vegetales de jardn, limpieza
de viales y reparaciones de los mismos, alcantarillado y depuradora, si como el de seguridad y
vigilancia que los viene prestando la Comunidad, el resto son contratado por los propietarios con
diferentes empresas suministradoras autorizadas. No consta que Urbanizadora Roche, S.A. o
Promotora Roche, S.A., presten servicios a los copropietarios.
8.

Desde el inicio de la urbanizacin, hasta el da de la fecha, el Ayuntamiento de Conil

de la Frontera, no ha recepcionado la Urbanizacin, ni se ha hecho cargo de los viales y zonas verdes,

ni presta a los propietarios servicios municipales de limpieza de calles, alumbrado pblico,

alcantarillado, recogida de basuras, pero si recauda y actualiza el Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI), factura los consumos de agua potable y expide licencias de obras y de primera ocupacin.
9.

No consta que las empresas urbanizadoras Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora

Roche, S.A., hayan requerido al Ayuntamiento ni entablado litigio contra el mismo para la obligada
recepcin de los viales y zonas verdes de la urbanizacin. Tampoco consta que lo haya efectuado la
Comunidad o Comunidades de Propietarios.
10.

El da 26 de Agosto de 1.983, se renen las dos Comunidades, en una Junta que

preside Don Severiano Andreu Martnez (Presidente de las dos Comunidades, sic en el Acta), en
cuyo acta se relacionan los propietarios adquirentes de Promotora Roche, S.A. y de Urbanizadora
Roche, S.A. por separado, y con expresin del coeficiente de la parcela de su propiedad, segn los
Estatutos antes citados, y que, en su punto primero del Orden del Da titulado Fusin de las
Comunidades de Propietarios, se acord por mayora textualmente: la fusin y presentar el punto
del acta al Organismo u Organismos que proceda, para elevarlo a escritura pblica. Si el acuerdo no
rene los requisitos legales requeridos, est claro que esos Organismos nos informarn al respecto,
negando la inscripcin y los registros correspondientes. Dicho acuerdo se adopt con cinco votos en
contra, y la abstencin de ambas sociedades promotoras, representando Urbanizadora Roche, S.A.
un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su mbito, y Promotora Roche, S.A. el 71,96% en la
suya
11.

Dicho acuerdo de fusin, no aparece elevado a escritura pblica ni inscrito en el

Registro de la Propiedad de Conil. Tampoco consta que, hasta el da de la fecha, haya sido
impugnado judicialmente.
12.

El da 27 de Agosto de 1.984, se celebra Junta General Extraordinaria de la

Comunidad de Propietarios de la Urbanizacin Roche Residencial, ya como una nica Comunidad

Fusionada, y aprueba el Reglamento de Rgimen Interior que titula Reglamento de Servicios
Comunes de Aplicacin a la Comunidad Roche Residencial, del que se destaca lo siguiente en sus
artculos 1 y 2:

Artculo 1.- A todos los efectos la totalidad de propietarios de parcelas procedentes

de Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., es decir quin de estas empresas traigan
causa y estas mismas en tanto sean propietarias de fincas a que se refiere el art. 1 de los Estatutos,
componen la Comunidad de Propietarios.

Artculo 2.- Todos los propietarios tienen derecho a uso y disfrute compartido de las

zonas comunes de la urbanizacin promovida por Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche,
S.A., conforme al contenido de aquellos Estatutos. (Es destacable que segn el Acta, la aprobacin
de este Reglamento lo fue por la totalidad de los propietarios asistentes, incluida Urbanizadora
4

Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., con el nico voto en contra del propietario de la parcela sita
en la Calle Luxemburgo n 5.)
13.

Obviamente este Reglamento no se inscribi en el Registro de la Propiedad, al no

tener acceso a l. No consta tampoco la existencia de impugnacin judicial.

14.

Desde su aprobacin, tanto Urbanizadora Roche, S.A., como Promotora Roche,

S.A., hacen constar su existencia, conocimiento y aceptacin a los compradores de parcelas

segregadas en las Escrituras Pblicas que otorgan.
15.

Con fecha 23 de Octubre de 1.992, se dicta un Laudo Arbitral de Equidad, resolviendo

distintas cuestiones planteadas entre Urbanizadora Roche, S.A., Promotora Roche, S.A. y una
serie de propietarios, y la Comunidad de Propietarios Roche Residencial de otra parte, entre cuyos
pronunciamientos hay que destacar los siguientes:

Se determina la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a cada uno

de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por Urbanizadora Roche, S.A. y
Promotora Roche, S.A. en la participacin indivisa del coeficiente que le corresponda a cada
parcela segn el artculo 3 de los Estatutos.

De igual forma se determina la copropiedad para las conducciones telefnicas, de

agua potable, de riego, de electricidad y de alcantarillado.

Declara no aplicable a la Comunidad de Propietarios Roche Residencial la Ley de

Propiedad Horizontal (en aquel entonces Ley 49/1.960 de 21 de Julio), por considerarla un
Condominio regulado por el Cdigo Civil.
16.

En el ao 2.006, existe un informe no vinculante del Registro de la Propiedad de

Conil, en respuesta a consulta formulada por el copropietario Don Juan Carlos Romero-Abreu Roos,
en el que considera que no existe una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque s unas
cuotas para determinar la proporcin en la conservacin de gastos y beneficios en cuanto a los
elementos de uso compartido, determinado en los Estatutos por una regla matemtica.
17.

En el ao 1.999, concretamente en Agosto, se difunde en el Boletn Informativo n 17

de la Comunidad, un proyecto de Estatutos nico cuyo mbito se extenda a las ocho fincas
registrales que se incluan en los dos Estatutos de 1.973 de Promotora Roche, S.A. y Urbanizadora
Roche, S.A., pero en el ao 2.000, se sometieron a la aprobacin de una Junta Extraordinaria
celebrada el da 24 Junio, otros diferentes, en los que se excluyen de ste mbito a las fincas
registrales nmeros 3.824 y 4.133, y slo se obtuvo el 48,46 % de los votos, por lo que no se
estimaron aprobados.
18.

En el artculo 3 de dichos Estatutos, se establece que el coeficiente de participacin

en los gastos de cada parcela ser el de su superficie en metros cuadrados registrales, y para su
5

clculo, ser base cien la totalidad de los metros privativos integrantes de la urbanizacin de las
fincas matrices nombradas en el artculo 1, obtenindose el de cada parcela por la regla de la
proporcin, excepto para las parcelas de las zonas hoteleras e industrial comercial que se regula en el
art. 4 que, en definitiva establece la cuota de las mismas en la resultante de multiplicar su
coeficiente por la volumetra mxima asignada en las Normas Subsidiarias (hoy P.G.O.U). Determinan
tambin la constitucin de un Fondo de Reserva en aplicacin de la Ley 8/1.999 que reform la
anterior de Propiedad Horizontal.
19.

Dichos Estatutos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad de Conil.

20.

Desde hace bastantes aos, sin que se pueda precisar con exactitud la fecha ni consta

tampoco su aprobacin en ninguna Junta General, se vienen aplicando a todos los copropietarios
adquirentes de parcelas dimanantes tanto de Urbanizadora Roche, S.A., como de Promotora
Roche, S.A. unos coeficientes de contribucin a los gastos de la comunidad, y a sus derechos de voto
en Juntas, diferentes a los determinados por el artculo 3 de sus respectivos Estatutos de 1.973. En
la aplicacin de estos coeficientes de contribucin a gastos, se da la circunstancia de que algunas
parcelas de menor superficie que otras abonen mayor cuota de contribucin a los gastos.
21.

El 28 de Diciembre de 2-004, se firm, entre el Presidente de la Comunidad y el

Ayuntamiento de Conil, un convenio, para la ampliacin y mantenimiento de la estacin depuradora,

asfaltado de la carretera de acceso, y servicio de polica, entre otras cuestiones. Dicho convenio
prevea la creacin de una Entidad Urbanstica de Conservacin, y la recepcin, por parte del
Ayuntamiento de la urbanizacin, todo ello en el improrrogable plazo mximo de cuatro aos, desde
la firma del convenio, y supeditado a la aprobacin de la Junta de la Comunidad.
22.

La Junta Extraordinaria del 19 de Marzo de 2.005, aprob por mayora el referido

convenio.
23.

De dicho acuerdo, el Ayuntamiento slo ha cumplido con el asfaltado de la carretera

de acceso, y parte de sus compromisos con la estacin depuradora. No se ha constituido la Entidad

Urbanstica de Conservacin.
24.

El entonces Presidente de la Comunidad, sin que conste conocimiento,

consentimiento o ratificacin, por parte de la Junta General, dirigi escrito al Ayuntamiento, con
fecha 14 de Noviembre de 2.008, solicitando se prorrogase el plazo para la constitucin de la Entidad
Urbanstica de Conservacin. No consta contestacin del Ayuntamiento.
25.

En los distintos presupuestos y cuentas de la Comunidad se vienen incluyendo

partidas de gastos que no corresponden estrictamente a los de contribucin al mantenimiento de los

elementos de uso compartido sealados por los Estatutos, ni a los de los elementos en copropiedad

de los comuneros que estableci el Laudo Arbitral de 1.992, tales como Navidad, Actividades
Deportivas, Actividades Ldicas Extemporneas, y Asignacin Directiva.
26.

En la Junta General del ao 2.009, se design Presidente a una persona que no

ostenta la titularidad registral de una parcela, sino que resulta ser copropietario de una vivienda en
rgimen de propiedad horizontal tumbada, sin ser tampoco Presidente de dicha comunidad.
27.

Este nombramiento ha sido impugnado judicialmente por un copropietario, y se

encuentra actualmente en trmite, de forma que la misma persona ha vuelto a ser elegida
Presidente de la Comunidad en la Junta General del ao 2.010.
2.- CUESTIONES QUE CONSTITUYEN OBJETO DE ANALISIS Y EVALUACION JURIDICA.De los anteriores antecedentes cabe plantearse una multitud de cuestiones que
pueden ser sometidas a un anlisis jurdico, pero que en aras de la mayor concrecin posible a las
que puedan tener una mayor relevancia para los copropietarios y la propia Comunidad, y no hacer
este Informe excesivamente prolijo y consecuentemente difuso en sus Conclusiones, las limitar a las
siguientes:
1.

Calificacin de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el mbito de

actuacin de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurdicos
derivados de la misma.
2.

Posibilidades de correccin y adecuacin al Ordenamiento Jurdico, en su caso.

3.

Actuaciones de los copropietarios a ttulo individual, en una eventual persistencia en

el status quo.
4.

Problemtica de las prestaciones de servicios. Constitucin de Entidades Jurdicas

complementarias o alternativas de la actual Comunidad.

Captulo 2.- 1. Calificacin de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el mbito
de actuacin de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurdicos
derivados de la misma.

Nota aclaratoria importante para la debida comprensin del alcance de la Calificacin

Jurdica de las Comunidades: Hay que destacar, pues es un error comn en muchas personas no
expertas en Derecho, que tanto las Comunidades de Bienes y Derechos reguladas por el Ttulo III del
Libro Segundo del Cdigo civil, como las Comunidades de Propietarios reguladas por la Ley de
Propiedad Horizontal, carecen de personalidad jurdica propia y diferente de la de sus partcipes o
comuneros. Entre sus consecuencias destaca la imposibilidad de ser propietarias de bienes y
derechos, y de inscribirlos en el Registro. La propiedad es siempre de los comuneros o
7

copropietarios, en funcin a sus cuotas o coeficientes, indivisa e inseparable y, en el caso de las

Comunidades de Propietarios sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, absolutamente indivisible.
Esto no debe confundirse con la capacidad procesal para comparecer en juicio que puntualmente le
reconocen algunas leyes, o con la capacidad fiscal y con la laboral que, puntualmente, y con
determinados matices ostentan. Este principio es una cuestin pacfica y unnime en la doctrina y
jurisprudencia, y por ello, no me extiendo aqu, para no hacer demasiado prolijo este Informe, en los
argumentos legales, doctrinales y jurisprudenciales en los que se sustenta la anterior afirmacin.
Sentado el concepto de falta de personalidad jurdica, hemos de comenzar
enunciando que el hecho de que denominemos a una Comunidad como Comunidad de
Propietarios, no conlleva que dicha comunidad los sea de Propiedad Horizontal, y le resulten de
aplicacin las normas imperativas de la Ley que regula este tipo de comunidades.
El concepto de Comunidad en el Cdigo Civil, se define en forma imprecisa en su artculo 392
al decir: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a varias
personas."
Evidentemente y pese a la diccin literal del precepto la comunidad pueda tambin
existir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a un conjunto de ellas, si bien en tal
caso la propia universalidad sobre la que recaiga la comunidad puede ser, en s misma, considerada
el objeto de esta.
Por su parte, el artculo 396, que es el que establece la forma especial de comunidad
en rgimen de propiedad horizontal, dispone: Los diferentes pisos o locales de un edificio las
partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar
inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con
los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal,
las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y
canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado,
8

ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero

electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.
En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no
tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Actualmente esa Ley especial es la n 8/1.999 de 6 de Abril, que reform la anterior de 1.960.
Sentados los dos conceptos de Comunidad General sobre bienes o derechos, y de Comunidad
Especial de Propiedad Horizontal, se hace preciso considerar, en un primer paso, cual es el objeto de
las Comunidades constituidas por las dos Sociedades Urbanizadoras y Vendedoras de las parcelas,
para entroncar la misma dentro de una u otra figura.
Como se indica en los apartados 4 al 6 de los Antecedentes de este Informe, los propietarios
de las parcelas ostentarn una participacin comunitaria inseparable e indivisible sobre los
elementos de uso compartido en la urbanizacin de la Sociedad, excepto red viaria y zonas verdes
propiedad del Ayuntamiento de Conil de la Frontera. La enumeracin de esos elementos de uso
compartido, la enuncia el art. 2 de los Estatutos sin carcter limitativo, ya que en su apartado e)
final la hace extensiva a cuanto en la urbanizacin est destinado por esta Sociedad al servicio
comn de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la
Urbanizadora se realicen en lo sucesivo con este destino.
La interpretacin literal de este precepto, primera que debe efectuarse segn dispone el Art.
3 del Cdigo Civil, lleva a considerar que los propietarios ostentan la propiedad de unos derechos de
uso, sobre los elementos enunciados en dicho artculo estatutario, pero en ningn caso ostentan la
propiedad de dichos elementos. Es decir, las Comunidades constituidas por ambas sociedades
urbanizadoras, son sobre derechos de uso en proindiviso. Pero esta interpretacin sera vlida si slo
existiera este precepto estatutario relativo a los bienes o derechos comunes.
9

Por ello, desde la perspectiva de la interpretacin sistemtica y contextual de dichos

Estatutos, tenemos que relacionar el contenido de este precepto estatutario con el del artculo 4 de
los mismos, cuando, al referirse a la contribucin de los propietarios a los gastos de mantenimiento
de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o
a las empresas suministradoras o explotadoras de stos, establece para los de las estaciones
depuradoras un incremento mediante una cuota de amortizacin del 10% de su coste, y para los de
las edificaciones una amortizacin del 5 % anual y otro 5% de inters, con deduccin del importe de
su alquiler si fueran arrendadas. Aqu evidentemente, si se est estableciendo un derecho de
propiedad comn sobre cosas, si bien la consolidacin de su dominio para esas otras dos tipologas
(depuradora y edificios), se difiere en el tiempo, al estar calculada en razn a su amortizacin en diez
y veinte aos respectivamente. Al cabo de sus respectivos periodos de amortizacin, y al haber
efectuado sta los copropietarios, dejarn de pagar esa contribucin extraordinaria y temporal, y
limitarn su cuota a la misma que resulte en funcin de sus coeficientes para su contribucin a los
dems gastos comunes.
En tal sentido se pronunci ya el Laudo Arbitral de 23 de Octubre de 1.992 (Apartado 15 de
los Antecedentes) cuando determin la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a
cada uno de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por Urbanizadora Roche,
S.A. y Promotora Roche, S.A. en la participacin indivisa del coeficiente que le corresponda a cada
parcela segn el artculo 3 de los Estatutos. (Advirtase que, estando la Depuradora situada en una
parcela integrada en finca del mbito estatutario de Urbanizadora Roche, S.A., se asigna su
copropiedad tambin a los propietarios de Promotora Roche, S.A., lo que viene a suponer que no
puso en cuestin la validez de la fusin de ambas comunidades).
Sin embargo dicho Laudo no se pronunci, pues no fue un objeto de pronunciamiento
propuesto por ninguna de las partes, sobre la copropiedad de los edificios y construcciones que las
sociedades urbanizadoras hubieren destinado al uso comn.
Desde mi punto de vista, el pronunciamiento debe ser absolutamente igual, ya que el mismo
fundamento jurdico asiste a una y otra tipologa de bienes (depuradora y edificaciones o
construcciones de uso comn), conjugadas sistemtica y gramaticalmente en el mismo prrafo del
art. 4 de los Estatutos.
En definitiva, es mi opinin, que ambas comunidades, constituidas inicialmente como
Comunidades sobre Derechos de Uso, se transformaron, una vez transcurridos los plazos de

10

amortizacin establecidos, y pagadas las sobre-cuotas temporales por los propietarios, de la

depuradora y los edificios destinados al uso comn, en Comunidades sobre Bienes y Derechos.
No obstante, no me resulta posible enunciar en este momento, cules sean exactamente los
bienes sobre los que exista esa propiedad comn, a excepcin de la depuradora con su emisario
submarino adjudicada ya en referido Laudo Arbitral, pues no dispongo de antecedentes suficientes
que constaten los pagos de esa sobre-cuota temporal que se hubiere abonado con destino a su
amortizacin. Pero la cuestin quedara definitivamente clarificada y resuelta, si existieren
documentos contables que acreditando tales pagos con sus referencias a la amortizacin de
construcciones y edificaciones, identificaran, sin ninguna duda, a que edificaciones o construcciones
de uso comn se destinaron y, consecuentemente stas, ingresaran en la lista de bienes sobre los
que los copropietarios ostentan una cuota indivisa de propiedad segn los coeficientes de sus
parcelas.
Cuestin diferente sera el que todos o algunos copropietarios interpretaran que, en base a la
publicidad de las ofertas de ventas que efectuaban ambas sociedades urbanizadoras, se estuviese
configurando una oferta engaosa de cuales fueran los elementos constructivos y edificaciones en
rgimen de comunidad de bienes. Y de la confrontacin de esta oferta, con el contenido de las
escrituras pblicas de segregacin y venta de parcelas, entendieran que dicha oferta publicitaria
formara parte del contrato y reclamasen judicialmente la copropiedad de los elementos de la misma.
Esta cuestin excede de los lmites de este Informe, y debera ser tratada en otro especfico. No
obstante, y por si alguien quiere ampliar conocimientos sobre la misma, recomiendo la lectura, entre
otras muchas, de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil Seccin 1) en el Recurso de Casacin
n 126/1993, Resolucin n 894/1996, de fecha 08/11/1.996, en la que, se acoge con xito un
pedimento de este tipo, a instancias de una comunidad y de un copropietario.
Si prosperase una accin judicial de este tipo, y de ella resultare la obligacin de las
sociedades urbanizadoras de entregar a los copropietarios el dominio de determinados elementos,
sobre stos tambin se extenderan los derechos de propiedad comn en funcin al coeficiente de
cada parcela.
Sentado pues, que las Comunidades constituidas en el ao 1.973 por Urbanizadora Roche,
S.A. y Promotora Roche, S.A., lo son sobre bienes y derechos, queda por definir, en el siguiente
paso, si al estar constituidas por mltiples propietarios de parcelas o fincas individuales y de
propiedad exclusiva, se encuentran reguladas por las disposiciones generales del Ttulo III del Libro
Segundo del Cdigo Civil, o le resultan de aplicacin las especiales de la Ley de Propiedad Horizontal.
11

El Laudo Arbitral de 1.992, citado en el nmero 15 de los antecedentes, consider no

aplicable la Ley de Propiedad horizontal de 1.960, considerando a estas comunidades como
condominios regulados por el Cdigo Civil, que compartan elementos comunes entre ambas, como
era la estacin depuradora y emisario submarino..
El Informe no vinculante del Registro de la Propiedad, citado en el antecedente 16, afirmaba
la no existencia de una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque s unas cuotas para
determinar la proporcin en los gastos de conservacin en cuanto a los elementos de uso
compartido determina da en los Estatutos.
Estas dos consideraciones, nos pueden hacer pensar que estbamos ante dos comunidades a
las que resultaban de aplicacin las normas contenidas en el Ttulo III del Libro Segundo del Cdigo
Civil, pues no podan ser objeto de la normativa especial de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960,
habida cuenta de que el suelo (y vuelo) sobre el que se edificaban las viviendas constitua una finca
registral independiente para cada una. Presupuesto ste que las exclua, en principio, del supuesto
contemplado en el art. 396 del Cdigo Civil al que s le resultaba aplicable la especialidad de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Cierto es que se pudo emplear la denominada Titularidad Ob Rem, tcnica jurdica que
permite conectar de modo inescindible y definitivo los elementos comunes con los privativos. Se
divide la finca matriz en tantas fincas como parcelas independientes haya y se integran en una o
varias de ellas los elementos comunes, que figuraran inscriptas en el Registro a favor de los que en
cada momento fueran titulares de los elementos privativos (con los tpicos problemas de la situacin
de proindivisin) Estas titularidades "ob rem" son inscribibles, y segn la DGRN, en su Resolucin
3/9/82 se exige como causa econmica y a la vez jurdica que justifique la conexin, un cierta
relacin de destino, dependencia y accesoriedad. Pero esto tampoco se hizo.
La realidad es que cuando se dict el Laudo de 1.992, era an muy incipiente la doctrina de
hacer extensiva a las urbanizaciones o complejos urbansticos, la aplicacin de la Ley de Propiedad
Horizontal.
La opinin del Registro de la Propiedad de la no existencia de una propiedad horizontal
propiamente constituida, datada en el ao 2.006, no puede entenderse que se refiriera a la no
aplicacin de la Ley de Propiedad Horizontal, sino a que obviamente los estatutos de 1.973 no eran
exactamente un ttulo de constitucin propio de este rgimen, porque en esa fecha ya exista la Ley
8/1.999 de 6 de Abril enunciando la definicin de los Complejos Inmobiliarios Privados, y la
Jurisprudencia haciendo extensiva la aplicacin de la Ley de Propiedad Horizontal.
12

Existe pues un periodo no definible exactamente en su fecha final, pero que comienza en
1.973 y se mantiene hasta principios de los aos 90, en el que, los Estatutos y la normativa referida
del Cdigo Civil, eran los nicos preceptos de referencia como normas de aplicacin a ambas
Comunidades. Comunidades pues, de tipo romano, con todas las ventajas e inconvenientes (entre
ellos el de una posible accin de divisin de la cosa en comn ejercitada por cualquier comunero,
mediante la denominada actio communi dividundo), pero sin que ninguna normativa especfica, ni
una jurisprudencia continuada las entroncara para nada en el mbito de la Ley de Propiedad
Horizontal.
En el ao 1.993, el Tribunal Supremo, no duda en aplicarles las normas de la Ley de
Propiedad Horizontal, con independencia de que su constitucin haya sido establecida en la
correspondiente Escritura Pblica o de que se trate de Propiedades Horizontales Tumbadas "de
hecho" y la sentencia de 3 de Diciembre de 1993, admitiendo su legitimacin procesal tanto activa
como pasiva, dice:
"...la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a las
Comunidades de propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, en
su conjunto, integra una supra comunidad, esto es, que coexista, junto a esa supra comunidad o
Mancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo a
los edificios en singular, siendo esto una prctica no solo pacifica en lo negocial, sino asimismo con
relevancia jurdica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonoma a
cualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relacin jurdico procesal, por
diversas Sentencias de esta Sala, entre ellas la de 23-9-91, que afirma:
"Porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente (SS 18-4-1988 y 13-3-1989) se admite en
el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas
para su administracin la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la
urbanizacin, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero, hallndose ambas sometidas,
en cuanto a su constitucin y funcionamiento (a falta de una regulacin especfica de la segunda), no
a la Ley de Asociaciones de 1964, como aqu pretende la recurrente, sino al rgimen de la L.P.H. de
21-7-1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de
aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afectan
a la generalidad o a una gran mayora de los componentes del conjunto urbanstico, puede asumirla
la expresa comunidad de la urbanizacin...."."

13

"...todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta de
litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto que, razonada la personalidad a efectos procesales de las
comunidades que actan en el aspecto activo, como en el pasivo, es evidente la improcedencia de
demandar a todos los copropietarios titulares de inmuebles que componen tales edificios, y menos
aun, que hubiese sido la Mancomunidad o supra comunidad (si es que estuviese formalmente
constituida lo que no consta en autos), la que hubiera tenido que ejercitar la accin
correspondiente."
Esta tendencia se confirma a su vez la sentencia de 26 de Junio de 1995 que declara:
"Es doctrina de esta sala, contenida en la sentencia de 23 septiembre 1991, que cita las de 18
Abril 1988 y 13 marzo 1989, que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de
coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administracin: la propia y exclusiva
de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanizacin, cada una con sus propios
cometidos comunitarios, pero hallndose ambas sometidas, en cuanto a su constitucin y
funcionamiento (a falta de una regulacin especfica de la segunda) al rgimen de la Ley de
Propiedad Horizontal de 21 Julio 1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en
admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y
exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayora de los componentes del
conjunto urbanstico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanizacin;....".
En el propio mbito que contemplamos, existen otras Comunidades constituidas en parcelas
vendidas por Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., como las denominadas
Acantilado 1 y 2, que si son Comunidades de Propietarios constituidas en rgimen de la Ley de
Propiedad Horizontal, dentro de la denominada Propiedad Horizontal Tumbada. Figura sta nacida
de la praxis notarial, conformada por diversas resoluciones de la Direccin General de Registros y
Notariado, y confirmada por la Jurisprudencia reseada del Tribunal Supremo e incardinada dentro
del mbito de aplicacin de dicha Ley especial de Propiedad Horizontal. Estas Comunidades de
Propietarios, se consideran, por otra parte, como propietarios o comuneros de las dos
Comunidades derivadas de las sociedades urbanizadoras, con un nico coeficiente de participacin
que corresponde a la superficie total de la parcela que ocupan, y son representadas en las Juntas de
las Comunidades derivadas de Promotora Roche, S.A. y Urbanizadora Roche, S.A., por sus
Presidentes o persona designada por sus Juntas, segn dispone el artculo 15 de los Estatutos
elaborados por dichas sociedades urbanizadoras.

14

Determinado el marco legal que regul ambas comunidades, al menos desde 1.973 hasta
entrados los aos 90, se hace necesario un pequeo parntesis para examinar el pretendido acuerdo
de fusin de ambas, adoptado en la Junta del da 28 de Agosto de 1.983, a que se hace referencia
en el punto 10 de los Antecedentes. Dicho acuerdo careci de toda validez jurdica, y fue
radicalmente nulo, por cuanto, para que hubiera tenido eficacia y validez, tendra que haber sido
adoptado por copropietarios de una y otra comunidad que representaran ms del Setenta y Cinco
por Ciento de los coeficientes de cada uno de ambos condominios, segn el artculo 52 de los
Estatutos, al suponer una reforma de los mismos, o por unanimidad si se aplicasen los criterios de la
Ley de Propiedad Horizontal. Pero, a pesar de esta disposicin estatutaria, al no constituir el acuerdo
de fusin slo una modificacin de los estatutos, ni ser de un acto de administracin y si un riguroso
acto de dominio, que produca alteraciones en la cosa comn, tal cuales eran, atribuir y
redistribuir entre los copropietarios de ambas comunidades los elementos de uso compartido y los
bienes comunes de cada comunidad; lo que a su vez hubiera exigido una nueva redistribucin de
coeficientes. Y al estar estos inicialmente establecidos, para cada comunidad, en funcin a la
superficie total de las fincas originales de su mbito, y sta, y por ende, los coeficientes eran
diferentes, hubiera requerido la unanimidad, de conformidad con los dispuesto en el artculo 397 del
Cdigo Civil, si en esa fecha, al no estar desarrollada la doctrina anterior, se considerase excluida del
mbito de aplicacin de la Ley de Propiedad Horizontal. Y si se hubiera aplicado sta tambin hubiese
sido requerida la unanimidad. Dado que el acuerdo, segn consta en el Acta de dicha Junta, se
adopt con cinco votos en contra, y la abstencin de ambas sociedades promotoras, representando
Urbanizadora Roche, S.A. un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su mbito, y Promotora
Roche, S.A. el 71,96% en la suya, no puede, ni de lejos argumentarse la eficacia del pretendido
acuerdo de fusin, quedando, en principio, tal acto, por ser contrario a lo establecido en Normas
Imperativas, viciado y afectado por una nulidad de pleno derecho, segn dispone el art. 6-3 del
Cdigo Civil. Sin embargo, no consta que ningn copropietario impugnase judicialmente dicho
acuerdo, y este hecho, como veremos ms adelante tendr una gran trascendencia.
El Reglamento de Servicios Comunes, a que se hace referencia en el antecedente nmero 12,
aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, no convalida la causa de nulidad de la pretendida
fusin de la Junta del ao anterior. Es ms, adolece en principio de la misma causa, en tanto emana
de una Junta General de un Comunidad nica inexistente. En cualquier caso, su articulado, en cuanto
se refiere a la definicin de la Comunidad, se mbito y la participacin de los comuneros en los
elementos de uso comn, no contradicen ni alteran los Estatutos de 1.973.

15

Ahora bien, de la aplicacin de dichos acuerdos, ha venido practicndose hasta la fecha, la

costumbre de designar un nico Presidente y Directiva para las dos comunidades, as como llevar una
gestin y administracin nica, con un solo presupuesto y una modificacin, de hecho, de los
coeficientes de los propietarios. No consta tampoco que, hasta la fecha que ningn propietario haya
impugnado de nulidad los acuerdos que cada ao adopta esta nica Junta de las Comunidades.
Todo este escenario, en el que se hubieren podido plantear dudas razonables, e incluso
resoluciones judiciales contradictorias, sobre cuales fueren las normativas reguladoras aplicables a
las comunidades, dura hasta la entrada en vigor de la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, de Reforma de la Ley
49/1.960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal.
Esta nueva Norma, fue un paso ms all de la doctrina que cre la figura de la Propiedad
Horizontal Tumbada y, contemplando la realidad de las mltiples urbanizaciones muy similares al
modelo de Roche, repartidas por todo el territorio nacional, a las que se excluan, como hemos visto
de la regulacin especial establecida para la Propiedad Horizontal, cre la figura de los denominados
Complejos Urbansticos Privados. As, se aade un Captulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, rubricado Del rgimen de los complejos inmobiliarios privados. Dicho
Captulo est integrado por el artculo 24 de la Ley, que tiene la siguiente redaccin:
1. El rgimen especial de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo Civil ser
aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los siguientes requisitos:
a. Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo
destino principal sea la vivienda o locales.
b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrn:
a.

Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualquiera de los

procedimientos establecidos en el prrafo segundo del artculo 5. En este caso quedarn sometidos a
las disposiciones de esta Ley, que les resultarn ntegramente de aplicacin.
b.

Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. A tal efecto, se

requerir que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario
nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqulla,
16

previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El ttulo
constitutivo contendr la descripcin del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,
viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar la cuota de participacin de cada una de las
comunidades integradas, las cuales respondern conjuntamente de su obligacin de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El ttulo y los estatutos de la
comunidad agrupada sern inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar, a todos los
efectos, de la misma situacin jurdica que las comunidades de propietarios y se regir por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a.

La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los

presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales ostentarn la representacin

del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b.

La adopcin de acuerdos para los que la ley requiera mayoras cualificadas exigir, en

todo caso, la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios
de las comunidades que integran la agrupacin.
c.

Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad agrupada lo

dispuesto en el artculo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada nicamente se
extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no
podrn menoscabar en ningn caso las facultades que corresponden a los rganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupacin de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurdicas
sealadas en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre s los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades
sealadas en el apartado anterior.
Efectivamente, las dos comunidades constituidas por las sociedades urbanizadoras, pudieron
perfectamente acogerse a esta Ley, a partir de Abril de 1.999, y constituir, bien una nica comunidad,
que hubiera llevado implcita la disolucin de las dos anteriores, y entroncarse en la plena aplicacin
de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando sin vigencia alguna los Estatutos de 1.973, o bien
constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios, a la que asimismo se le aplicara,
con igual carcter imperativo las Normas de Propiedad Horizontal, si bien con las particularidades
17

que se contemplan en el apartado 3 del artculo que comentamos. La posibilidad de actuar en uno u
otro sentido sigue abierta, y sus ventajas e inconvenientes sern objeto de estudio en otro apartado
de este Informe. Pero en el momento en que nos encontramos, solo podemos confirmar, que al da
de la fecha, no se ha ejercitado ninguna de estas dos opciones.
De los denominados Estatutos del ao 2.000, que se citan en el apartado 17 de los
antecedentes, pudiera pensarse que constituyeron un intento de adaptacin a la Ley reformadora de
1.999. Pero, adems de sus defectos de aprobacin y de falta de inscripcin, no pueden nunca
considerarse sustitutivos de los de 1.973, en cuanto su propio artculo 1, excluye de su mbito de
aplicacin a dos de las fincas registrales que se integraban en el mbito de aquellos, faltando pues la
identidad de mbito objetivo de comunidades.
Por ello, al resultar meridianamente claro que la Urbanizacin de Roche, dimanante de las
dos comunidades constituidas por Urbanizadora Roche, S.A. y Promotora Roche, S.A., al estar
integradas por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo destino principal es la
vivienda o local, y participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, constituyen ope
legis un Complejo Inmobiliario Privado de los contemplados en el apartado 4 de dicho artculo. La
consecuencia importante y evidente, es la que se contiene precisamente en dicho apartado 4 del
citado artculo 24: A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurdicas sealadas en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre s los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades
sealadas en el apartado anterior. Es decir, en estos momentos el marco vigente para la regulacin
de ambas comunidades existentes es doble:

De una parte los pactos que establezcan entre s los propietarios. Estos pactos, por el

momento son, los contenidos en los dos Estatutos de 1.973, inscritos en el Registro de la Propiedad y
aceptados expresamente en escritura pblica por los que adquirieron sus parcelas de Urbanizadora
Roche, S.A. y de Promotora Roche, S.A.

De otra parte, pero con carcter supletorio de dichos estatutos, las disposiciones de

la Ley de Propiedad Horizontal vigente, con las especialidades contenidas en el apartado 3 del
artculo 24.

18

La conclusin del anterior razonamiento, implica en definitiva, que, en principio, los Estatutos
de 1.973 de ambas comunidades, siguen vigentes, con la categora de pactos establecidos por los
copropietarios y, en virtud de la supletoriedad que preconiza la citada Ley, en todo aquello que no
est expresamente contemplado en tales pactos estatutarios, se aplicar las normativa especfica de
la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Este nuevo marco de regulacin, tendr consecuencias
distintas que el anterior sobre los actos nulos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Hago hincapi en esta consideracin porque las consecuencias de la nulidad de los actos
contrarios a Ley aplicable, y las posibilidades de convalidacin de los mismos por caducidad de la
accin, son radicalmente diferentes, segn la actual y consolidada Jurisprudencia del Tribunal
Supremo, nica fuente de derecho que nos permitir dilucidar los efectos de tal nulidad en un caso
como el que se contempla.
Como ya he indicado con anterioridad, en la etapa de 1.973 a mediados de la dcada de los
90, al ser el marco de regulacin legal de ambas comunidades confuso, pues en algn momento se
hubiera declarado aplicable el Cdigo Civil, en sus disposiciones imperativas relativas a las
Comunidades de Bienes y Derechos de tipo romnico, y los Estatutos de las mismas, con la
consecuencia de que cualquier acuerdo que vulnerase algunas de estas normas, aplicables con
carcter imperativo, era radicalmente nulo de pleno derecho, por as disponerlo el artculo 6-3 de
dicho texto legal. Y lo que es ms importante, al considerar no aplicable la Ley de Propiedad
Horizontal, la accin para pedir y obtener judicialmente esta nulidad no tiene ningn plazo de
caducidad. Es decir, todos los actos nulos de pleno derecho producidos en dicha etapa, que pueden
ser muchos y varios, no solo los consignados como relevantes en los antecedentes, no se habran
convalidado por el transcurso del tiempo sin que ningn copropietario haya ejercitado una accin
judicial declarativa en este sentido. Pero hay que volver a insistir en que no consta la impugnacin
judicial de tales acuerdos.
Ahora bien, desde 1.999 hasta la fecha, he dejado sentado el criterio de que las comunidades
se han transformado ope lege (art. 24-4 de la L.P.H.), en Conjunto Inmobiliario Privado, cuyo
marco legal son los Estatutos de 1.973 y con carcter supletorio las normas de la Ley de Propiedad
Horizontal. Y llegados a este punto, no podemos obviar la abundante y reiterada jurisprudencia del
Tribunal Supremo que considera convalidables por el transcurso de un determinado tiempo (el que
en cada momento establezca la L.P.H. para el ejercicio de la accin de nulidad por acto contrario a
esta Ley) los actos nulos, por contrariar esta Ley.

19

An cuando resulte extender un poco el cuerpo de este Informe, me veo obligado a

transcribir por imprescindibles para la debida comprensin de esta cuestin, los fundamentos de la
Sentencia del Tribunal Supremo ms reciente de fecha 17 de Diciembre de 2.009, que considera en
su Fundamento de Derecho Segundo, lo siguiente:
"Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios s debe considerarse que afectan
y vinculan a los demandados, porque pese a que se adopta un acuerdo de modificacin del sistema
establecido en el Ttulo Constitutivo para concretar la contribucin de cada propietario al coste de
instalacin del ascensor por mayora cualificada, cuando dicha decisin hubiera requerido
unanimidad, lo cierto es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene sealando como doctrina
ms asentada que los acuerdos as adoptados seran meramente anulables, y por tanto convalidados
por su ratificacin ulterior y por la falta de impugnacin de los mismos en el plazo legalmente
determinado, propugnando dicha doctrina jurisprudencial -(SSTS de 10 de marzo de 1997 (RJ
1997/1914), 7 de junio de 1997 (RJ 1997/6147), 9 de diciembre de 1997 (RJ 1997/8782), 5 de mayo
de 2000 (RJ 2000/3990) y 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152 ) entre otras-, un criterio flexible en
armona con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas el logro de una convivencia
normal y pacfica presidida por la idea de justicia y la atencin a las necesidades de la colectividad" .
En idntico sentido se manifiestan las SSTS de 25 de enero de 2005 (RJ 2005/1200), 28 de febrero de
2005 (RJ 2005/4039), 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212), y 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073 ).
Con igual posicin, la STS de 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073), en su fundamento de
derecho tercero, en el prrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:
"La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepcin, cita la sentencia de la Audiencia (SSTS
de 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991/6278), 26 .de junio de 1993 (RJ 1993/4789), 7 de junio de 1997
(RJ 1997/6147) y 26 de junio de 1998 (RJ 1998/5018) sobre la distincin entre nulidad radical y
anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de
2000 (RJ 2000/3990 ), la que se viene manteniendo como ms acertada por la moderna doctrina de
esta Sala. Ms recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152), 25 de enero de
2005 (RJ 2005/1200) y 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212 ) explican las diferencias entre nulidad
y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se
invocan en el recurso, se defini claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que
entraasen infraccin de algn precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la
respectiva Comunidad, quedando reservada la ms grave calificacin de nulidad radical o absoluta
solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva
que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravencin o por ser contrarios a la
20

moral o el orden pblico o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno
derecho, conforme al prrafo 3 del artculo 6 del Cdigo Civil , y por tanto insubsanables por el
transcurso del tiempo (...). Es razn por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la
infraccin denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una lnea jurisprudencial ya superada.
Antes al contrario el criterio sostenido, no slo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la
redaccin dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnacin de acuerdos
contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley
de Propiedad Horizontal, con un plazo ms amplio y el aadido de nuevos supuestos de impugnacin
y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos".
Este criterio jurisprudencial supone que todos los acuerdos que fueren contrarios a las
normas imperativas contenidas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, aplicable supletoriamente
a las dos comunidades objeto de este Informe, consideradas como Complejos Inmobiliarios Privados,
aunque nulos en su momento, habran quedado convalidados, si transcurrido el plazo de un ao
establecido en el artculo 18-3 de la Ley, ningn copropietarios los hubiera impugnado.
Ahora bien, no se puede establecer esta consideracin como conclusin ltima e inmutable,
ya que de la doctrina que establecen las anteriores Sentencias, vemos que en ellas se reconoce la
existencia de la nulidad radical o absoluta, quedando sta reservada solamente para aquellos otros
acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un
efecto distinto para el caso de contravencin o por ser contrarios a la moral o el orden pblico o por
implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al prrafo 3
del artculo 6 del Cdigo Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.
Atemperando esta doctrina a los supuestos que contemplamos en los antecedentes de este
Informe, y a la actual regulacin normativa de las comunidades, podemos establecer que el carcter
de la supletoriedad de la Ley de Propiedad Horizontal se configura como factor determinante para
considerar si los actos emanados de la actuacin de los rganos de gobierno de las mismas pueden o
no estar afectados de nulidad radical o absoluta, no convalidable por transcurso del tiempo.
Para ello, y considerando que ninguno de estos actos, fueron contrarios a la moral, orden
pblico o implicaron fraude de ley, (y lo consideramos salvo prueba en contrario), tenemos que
actuar ponderando un sistema de fuentes de derecho aplicable a la actuacin de las comunidades
desde 1.999, y ste, no puede ser otro que el ya comentado de que, en primer lugar, se aplicarn las
normas de los Estatutos de 1.973, y en segundo lugar, slo en lo que en ellos no se contemple, se
aplicarn las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.
21

En principio, parecera posible llegar a la conclusin de que, s los acuerdos adoptados fueren
contrarios a materias reguladas por dichos Estatutos, que no prevn la convalidacin por la
caducidad, se podran considerar afectados de nulidad radical o absoluta y, consecuentemente fuera
de la doctrina jurisprudencial comentada, con plena posibilidad de ser combatidos judicialmente sin
verse afectado por ningn plazo de caducidad. Pero si el acuerdo adoptado lo fuera en una materia o
cuestin no regulada en los estatutos y s en la Ley de Propiedad Horizontal, la supletoriedad de la
misma entrara en juego, y sera posible su convalidacin por el transcurso de un ao sin que ningn
copropietario lo hubiere impugnado.
Para una mejor comprensin, consideremos este ejemplo: Si para modificar los estatutos, su
artculo 52 establecen el voto favorable de un coeficiente superior al setenta y cinco por ciento, y el
artculo 17-1 de la Ley exige la unanimidad, se debe aplicar el artculo 52 de los estatutos, porque al
regular esta cuestin, el artculo 17-1 de la Ley no entra en juego, dada su supletoriedad. Pero si los
estatutos no hubieren establecido nada al efecto, se aplicara, en virtud de esa misma supletoriedad
el artculo 5 de la Ley. Aparentemente constituye un axioma perfecto. Pero qu pasara si se hubiere
adoptado el acuerdo con un porcentaje inferior al estatutario y nadie lo hubiere impugnado en el
plazo de un ao. La respuesta puede ser paradjica, pero certera: Dado que los Estatutos no regulan
ni establecen ningn plazo para ejercitar una accin de nulidad, ni tampoco establecen ningn efecto
especfico de la misma, y s lo hace el artculo 18-3 de la Ley, supletoriamente habremos de aplicar
ste precepto, y llegar a la conclusin de que, si ningn copropietario los impugn en el plazo de un
ao, a pesar de ser un acto afectado de nulidad radical, hubiera quedado convalidado.
Esta es la conclusin que parece ms acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que,
como vemos, se desarroll, incluso antes de la Lay 8/1.999, por lo que debemos considerarla
aplicable incluso a los acuerdos adoptados por las comunidades con anterioridad, y que adoleciendo
de nulidad, sta no se pueda considerar radical o absoluta, sino convalidada por el transcurso de los
plazos de caducidad de la accin de impugnacin, sin que ningn copropietario la ejercitara.
Pero para complicar un poco ms el caso, existe una Sentencia del Tribunal Supremo de 20
de Noviembre de 2.006, en la que plantado el supuesto de que el Derecho aplicable a una situacin
anterior, tuviera que ser el vigente en aquella fecha, en virtud de lo dispuesto en las Disposiciones
Transitorias Primera y Cuarta del Cdigo Civil, consider lo siguiente: .no procede la aplicacin
retroactiva en base a la Disposicin Transitoria Cuarta. En sta se dispone la subsistencia de las
acciones y derechos nacidos y no ejercitados segn la legislacin anterior "con la extensin y en los
trminos que les reconociera la legislacin precedente", pero sujetndose en cuanto a su ejercicio,
duracin y procedimientos para hacerlos valer a la nueva legislacin. La regla de base es la del
22

respeto a los derechos adquiridos (Disposicin Transitoria Preliminar) que se ha de poner en

conexin con el principio "tempus regit factum", que se expresa con claridad en la Disposicin
Transitoria Primera: "Se regirn por la legislacin anterior...los derechos nacidos, segn ella, de
hechos realizados bajo su rgimen". El derecho de los litigantes a impugnar, pero tambin a enervar,
se ajusta, en lo sustancial, al rgimen anterior, pues derechos y acciones (y excepciones) tienen la
extensin y el contenido que les daba la legislacin anterior. Slo es retroactiva la disposicin que
afecte al modo de ejercicio, duracin y procedimientos para hacerlos valer. El derecho (a impugnar el
acuerdo), adems, se haba ejercitado, por lo que ha de estarse a la configuracin y al contenido
segn la legislacin anterior.
La regla de la Disposicin Transitoria 4 se est refiriendo al modo de ejercicio, pero su mera
formulacin ("ejercicio, duracin y procedimientos para hacerlos valer") genera una duda sobre la
proyeccin de la regla ms all de los aspectos meramente adjetivos, a los que la remiten algunas
decisiones de esta Sala (Sentencias de 2 de abril de 1909, 29 de diciembre de 1927, 30 de noviembre
de 1960). As, las Sentencias de 8 de octubre de 1995 y 28 de mayo de 2000 relacionaron la expresin
antes subrayada con el efecto del tiempo sobre el derecho o accin, pues "duracin" est
directamente en conexin con la prescripcin extintiva y la caducidad, lo que, en puridad, parece
exceder los aspectos meramente adjetivos. Pero, en el caso, la consumacin de la caducidad,
producida bajo la vigencia de la ley anterior, impide en todo caso la aplicacin de la regla.
Atenindonos a la doctrina de esta Sentencia, tendramos que moderar la anterior
conclusin, y pensar que si en la dcada de los aos 70 y 80, no se haba desarrollado la teora de la
denominada Propiedad Horizontal Tumbada, ni la jurisprudencia del Tribunal Supremo haciendo
extensiva a las urbanizaciones la aplicacin de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, podra
ahora impugnarse con invocacin de nulidad radical o absoluta, cualquier acuerdo de la Junta de la
Comunidad o Comunidades de aquella poca, sin riesgo de que se aplicase su convalidacin por
caducidad de la accin. Pero, a pesar de que esta tesis podra sostenerse, sera muy difcil que
prosperase, porque habra que demostrar que en la fecha del acuerdo en cuestin que se impugnara,
no exista esa teora ni esa jurisprudencia, o que tales actos fueron contrarios a la moral, orden
pblico o implicaron fraude de Ley, de lo que tampoco existen pruebas y, an asumiendo que
pudiera acreditarse esta prueba (con la dificultad que conlleva la probanza de un hecho negativo, o
probatio diablica), cmo se encajara dentro de la funcin evolucionista del Derecho, y su
constante adecuacin a la cambiante realidad social, la aplicacin desfasada en el tiempo de normas
que por s mismas tambin evolucionaron?. Y evolucionaron desde la primera Ley de Propiedad
Horizontal de la historia de nuestro Ordenamiento Jurdico, promulgada en Julio de 1.960; es decir ya
23

exista, aunque inicialmente no se aplicase, cuando en 1.973 se crearon las dos comunidades que
analizamos. Si hubiera sido al revs, durante el espacio de tiempo que hubiere mediado entre ambos
hechos, resultara clara la aplicacin del Cdigo Civil con todas sus consecuencias. Pero llegar a la
conclusin contrara, sera algo as, (salvando las lgicas distancias), como si un mdico, conocedor
de la aparicin de un nuevo frmaco que cura determinada enfermedad, no lo aplicase al enfermo,
por considerar que cuando ste contrajo la enfermedad, el frmaco no exista, aunque hubiera
evolucionado de otros existentes en aquel tiempo que no la curaban, o no producan una cura
completa.
Las Conclusiones que definitivamente establezco como fundadas y ajustadas a Derecho en
este captulo, son pues las siguientes:
1.

Desde el da 26 de Agosto de 1.983, existe una nica Comunidad, dimanante de la

fusin de las dos existentes hasta dicha fecha y, aun cuando deriv de un acuerdo afectado de
nulidad radical, result convalidado por caducidad de la accin.
2.

Dada la total similitud de los Estatutos de 1.973 de ambas comunidades fusionadas,

a excepcin de las fincas registrales de sus respectivos mbitos, y los coeficientes asignado al
metro cuadrado de parcela, resultaran de aplicacin a la comunidad fusionada, como un nico
cuerpo normativo, que se extiende al mbito de todas las fincas que incluan uno y otro, sin
perjuicio de la necesidad de homogeneizar los coeficientes bajo el mismo principio que se
establecieron; es decir, como resultantes de dividir 100 por el nmero total de metros cuadrados
de todas las fincas de este nuevo mbito.
3.

El Reglamento de Servicios Comunes de Aplicacin a la Comunidad Roche

Residencial, aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, resulta asimismo vigente, por las
mismas razones que el acuerdo de fusin antes indicado.
4.

El marco legal aplicable a la Comunidad, es, en primer orden, el Estatutario, con las

correcciones indicadas y, en segundo orden, la vigente Ley de Propiedad Horizontal con carcter
supletorio.
5.

En general, todos los acuerdos derivados de las Juntas Generales, excepto aquellos

que an puedan ser susceptibles de impugnacin judicial, y de los que no existan pruebas de ser
contrarios a otra Ley distinta a la de Propiedad Horizontal que les pudiere resultar aplicable, y que
no prevea el efecto convalidatorio de la caducidad, o fueren contrarios a la moral, orden pblico, o
implicaren fraude de ley, han quedado asimismo convalidados por caducidad de la accin.
6.

El acuerdo adoptado por la Junta General del pasado ao 2.009, sobre la eleccin

del actual Presidente de la Comunidad, est sub judice, por la impugnacin judicial que entabl
24

un copropietario, y hasta tanto sta se resuelva, no nos podemos pronunciar al efecto, aunque si el
pronunciamiento fuere favorable a la tesis de dicho copropietario, y el nombramiento deviene
nulo, podra tener consecuencias, incluso en la representacin procesal de la Comunidad en litigios
actualmente entablados por la misma.
7.

Los acuerdos de la ltima Junta de 28 de Agosto del corriente ao, pueden ser

impugnados judicialmente de anulabilidad o nulidad por cualquier copropietario que no hubiere

votado a favor de los mismos o no hubiere asistido a la Junta y mostrado se oposicin contraria
dentro de los 30 das siguientes a su notificacin.
8.

Tambin podrn deducir las acciones para la prestacin de los servicios obligatorios

municipales, en los trminos que se indican en el captulo 2.-4 de este Informe.

Captulo 2.-2. Posibilidades de correccin y adecuacin al Ordenamiento Jurdico, en su

caso.
Adems de la necesaria homogeneizacin de los coeficientes para todos los copropietarios,
ya indicada, existen, en mi opinin, otras varias cuestiones, que por constituir acuerdos de la ltima
Junta General, deben ser corregidas, si se quieren evitar impugnaciones de los copropietarios, y que
son objeto de anlisis separado, en este apartado. Dichas cuestiones, y sus posibilidades de
correccin son las siguientes:
1.

Coeficientes para contribucin a gastos Comunes y cmputo de votaciones:

Como consta en el apartado 2 de los antecedentes, a los propietarios que traen causa de
adquisicin de Urbanizadora Roche, S.A., es decir los que adquirieron parcelas segregadas de las
fincas registrales nmeros 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana, se les
estableci un coeficiente a cada metro cuadrado de parcela de 0,00012283503. Y a los de
Promotora Roche, S.A., que las adquirieron de las fincas registrales nmeros 3822, 3823, 3824, y
4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, de 0,00012449114 por cada metro cuadrado. Aunque
la diferencia es, en principio insignificante, pues supone, para las parcelas que traen su causa de
Urbanizadora Roche, S.A. un -0,00000165611 por cada metro cuadrado, toma relevancia, cuando
se multiplique por la totalidad de los metros cuadrados de todas esas parcelas, de forma que estos
propietarios, pagaran menos cuota de contribucin a los gastos comunes, a igualdad de superficie
de parcela, que aquellos otros que derivaran de las vendidas por Promotora Roche, S.A.. Asimismo,
tendran sus votos, tambin a igualdad de parcela, menos peso en el cmputo de un acuerdo
adoptado por la Junta General.
25

La Exposicin de Motivos de la Ley 8/1.989 de 6 de Abril, reguladora del Rgimen de

Propiedad Horizontal expresa: .Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que
no es ya la participacin en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa,
activa y tambin pasivamente, como mdulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto l
se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide fsica y
jurdicamente en pisos o locales se divide as econmicamente en fracciones o cuotas. El criterio
bsico tenido en cuenta para determinar la participacin de cada uno en el desembolso a realizar es
la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidndose de significar que la no utilizacin
del servicio generador del gasto no exime de la obligacin correspondiente.
En su artculo 3, dispone: A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con
relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de
mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad.
En su artculo 5 establece: En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta
por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolucin judicial. Para
su fijacin se tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente
que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Y en su artculo 9, prev la obligacin de cada propietario de Contribuir, con arreglo a la
cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualizacin.
Tambin se refiere a los coeficientes o cuotas en mltiples artculos, cuando las considera el
baremo de las mayoras necesarias, para las convocatorias de Junta o la adopcin de acuerdos.
Expuestas las anteriores consideraciones que se desprenden del texto de la Ley, tendremos
que, en principio, lo coeficientes hay que establecerlos sobre la base la superficie til de cada piso o
local en relacin con el total del inmueble., resultando posible, aunque estos criterios son mas
aplicables a los pisos a apartamentos de edificios que a las parcelas de un Conjunto Inmobiliario,
tomar en consideracin su situacin interior o exterior, y el uso que se presuma racionalmente que
va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. No pudiendo, con lgica, considerarse
situaciones exteriores o interiores de las parcelas, en un Conjunto Inmobiliario en el que no existen
fachadas, como mucho podra tomarse en consideracin el uso de los servicios o elementos
26

comunes. Pero, en principio no encuentro tampoco ningn caso en que una parcela del Conjunto
Inmobiliario disponga de la posibilidad de tener menos uso de los servicios o elementos comunes
per se, no porque su propietario quiera hacer uso en mayor o medida de esos servicios o
elementos comunes.
Considero pues, que los coeficientes deben rehacerse en el sentido de tomar como base la
superficie til de cada parcela en relacin con el total de las fincas contempladas en el mbito de los
Estatutos de la Comunidad. Y ello, tanto por las razones apuntadas, como porque as fue la voluntad
inicial de las sociedades promotoras al otorgar los Estatutos, y as se acept por cada copropietario
cuan do adquiri su parcela. De esta forma, el coeficiente por metro cuadrado de parcela, pasara a
ser el 0,00006182877.
Sentada esta proposicin, el procedimiento para corregir la disparidad de coeficientes y
cuotas, ser el establecido por el artculo 5 de la Ley 8/1.989 anteriormente citado, excluyendo ya la
posibilidad del promotor o propietario nico, pues ya no existe, y por lo tanto slo se pueden utilizar
tres caminos: El primero, y por unanimidad el acuerdo de todos los propietarios; el segundo, el laudo
arbitral, posibilidad tambin contemplada en los Estatutos y, el tercero la resolucin judicial.
Dado que el camino de la unanimidad de los propietarios, en una comunidad de tan elevado
nmero, no parece factible, podra acordarse en Junta que, de no conseguirse sta, se recurriera a un
Laudo Arbitral y, si ste acuerdo tampoco fuere posible, por no conseguir la mayora necesaria,
cualquier copropietario interesado, podra recurrir al Juez para que los determinara.
2.

Acuerdos de la ltima Junta General de la Comunidad celebrada el da 28 de Agosto

del corriente ao, que pueden adolecer de causa de nulidad.En principio, dado que los coeficientes de voto de los propietarios presentes y representados,
no son correctos, no ya por no haberse igualados al fusionarse las dos comunidades, sino porque se
vienen aplicando otros diferentes, infringiendo normas de carcter imperativo establecidas por la
vigente Ley de Propiedad Horizontal, en especial el artculo 5 de la misma, cualquier acuerdo
adoptado por la Junta, podra estar viciado de anulabilidad o de nulidad radical o absoluta. Los
resultados del cmputo de votos, y de coeficientes presentes y representados es necesariamente
errneo.
Dicho esto, y por lo tanto con carcter subsidiario, tambin considero que existen causas de
nulidad, en los siguientes acuerdos:

27

Al punto 3 del Orden del Da: Aprobacin de las cuentas del ao 2.010.- En los

mismos se contienen partidas de gastos tales como: Navidad, Actividades Deportivas,

Actividades Ldicas Extemporneas, y Asignacin Directiva.
Estas partidas de gastos, exceden de la obligacin del copropietario establecida en el artculo
9 apartado e) de la Ley y del artculo 4 b) de los Estatutos. Tanto una como otra disposicin,
establecen la obligacin del copropietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participacin, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.
Entender que las celebraciones navideas, las actividades deportivas, las actividades ldicas
extemporneas y la asignacin a la directiva sean gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble o sus servicios y cargas, sera mucho entender y mucho extender.
Por su parte el artculo 11 de la Ley dispone que Ningn propietario podr exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y caractersticas, y que, cuando se
adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior
y cuya cuota de instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privrsele de la mejora o ventaja.
Las partidas de los captulo indicados, sumaron en 2.010, 57.700 Euros, y en el 2.011,
ascendern a 76.500 Euros, segn las cuentas aprobadas por la Junta. Son de las partidas con mayor
incremento porcentual entre los dos ejercicios.
Resultando obvio, que la Ley de Propiedad Horizontal no se elabor para que los propietarios
de una comunidad, quedaran obligados a contribuir al pago de festejos, celebraciones, actos
deportivos o a retribuir a sus presidentes, y que tales actos no son instalaciones, servicios
comunes, ni mejoras requeridas para la adecuada conservacin y habitabilidad del inmueble, ni
siquiera puede ser planteada su exigencia por ningn copropietario, y la adopcin de cualquier
acuerdo en este sentido es absolutamente nula, aun cuando si no se impugna, volveremos a ver su
convalidacin por el transcurso del tiempo.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de Octubre de 2.008, ha llegado a considerar
incluso nula, la decisin de construir una piscina, adoptada por la mayora de los propietarios de un
inmueble, al considerarla una mejora no requerida para la adecuada conservacin o habitabilidad de
28

un inmueble. Qu opinin expresara si se mantuviera por la Comunidad que hay que contribuir a
los gastos de actividades ldicas extemporneas, o celebraciones de navidad, (que adems
vulnerara el derecho de libertad religiosa), o actividades deportivas? La respuesta creo que sera
obvia. Por ello, considero que la Comunidad debe aprobar slo los gastos inherentes al
sostenimiento y mantenimiento de los bienes y servicios comunes, y dejar todas las dems
actividades

para las asociaciones, clubs, u otras formulas asociativas que, los propietarios

interesados en estas actividades y servicios quisieran constituir y contribuir a sus gastos.

Y aunque dentro de estos gastos improcedentes he metido los de remuneracin de
Presidente y Vicepresidente por asistencia, merecen examen aparte, por determinadas
particularidades que no conllevan las otras partidas de gastos.

Al punto 8 del Orden del Da: Remuneracin al Presidente y Vicepresidente, por

asistencia, en cuanta mxima en conjunto de 25.000 Euros.

En principio, el artculo 10 de los Estatutos, prev la posibilidad de que el cargo de
Presidente sea remunerado. La Ley de Propiedad Horizontal, nada establece al respecto. Por su
parte, los Estatutos no prevn la figura de un Vicepresidente. La citada Ley, en su artculo 13,
permite el nombramiento de Vicepresidentes. En consecuencia, y por los argumentos que se ha
expuesto ya en este Informe, parece posible el que se acuerde una remuneracin al Presidente, y
que se designe un Vicepresidente. Tambin parece evidente que el cargo de Vicepresidente no
admite, en principio, la posibilidad de ser remunerado.
Ahora bien, sentada estas consideraciones, creo que el problema es ms amplio. El cargo de
Presidente de una Comunidad, es un nombramiento que se contempla por la Ley como obligatorio,
incluso por un turno rotatorio entre los propietarios, salvo excusa constatada judicialmente. Esto
quiere decir, que a ningn copropietario se le obliga a presentarse a la eleccin. Si lo hace es un acto
puramente voluntario, y debe asumir las consecuencias del mismo.
La remuneracin del cargo de Presidente, pudiera tener algn sentido, si adems de las
obligaciones que le impone la Ley, la Junta le encomendara otras especficas, que presumieran una
dedicacin temporal importante. Pero si esto no es as, y se puede constatar que no lo ha sido, pues
no hay constancia de ningn acuerdo de Junta en este sentido. De esta forma, al Presidente de la
Comunidad, slo le incumbe una sola obligacin legal, establecida en el artculo 13-3 de la Ley: El
presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos
los asuntos que la afecten.
29

La mera representacin de la Comunidad no absorbe a nadie un tiempo tan importante como

para dejar de atender sus obligaciones personales. Y menos en una Comunidad que cuenta con
mltiples empleados, desde un Gerente o Administrador, Licenciado en Derecho, con dedicacin
exclusiva, administrativos, personal de mantenimiento, etc, que supondrn, segn el presupuesto
de 2.011, aprobado por la Junta General, la importante suma de 419.841 Euros, y que, adems
pagar por servicios profesionales de Abogados, Procurados y otros profesionales externos 113.000
Euros. Ambas partidas suponen ms de 1/3 del presupuesto total de gastos. Poco sentido tiene pues,
incrementarlos en 25.000 Euros ms, retribuyendo, sin encomendarle especficamente funciones
concretas diferentes a las que dispone la Ley, al Presidente y Vicepresidente. Por otra parte, no existe
precedente de remuneracin en ningn Presidente anterior de la Comunidad.
No constituyendo pues un gasto necesario ni justificado, la mayora que aprob este acuerdo
ser, en todo caso quienes deban afrontarlo; pues ms que una retribucin de un trabajo concreto
encomendado por la Junta, es una donacin por limitarse a cumplir las simples funciones
representativas que la Ley le encomienda.
Considero que pueden existir argumentos suficientes para impugnar judicialmente el
acuerdo de la retribucin del cargo de Presidente y Vicepresidente.
Como precedente jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo 889/2007, de 19 de
julio, en la que el TS respalda la exoneracin del pago de los gastos de una Comunidad de
Propietarios a una de las comuneras
En dicho supuesto, una Comunidad de Propietarios plantea recurso de casacin contra una
de sus comuneras que ha obtenido una declaracin judicial que la exonera del pago de retribuciones,
acordado por los vecinos, al Presidente y Vicepresidente de dicha Comunidad, as como del sufragio
de dichos cargos del ejercicio 1997/1998.
El objeto de este pleito fue determinar si la exoneracin reconocida judicialmente ser de
aplicacin en aos sucesivos, como pretende la comunera, o deben ser impugnados cada ao los
acuerdos de la Junta General de la Comunidad que vuelvan a incluir los gastos objeto de
controversia.
A este respecto el TS dispone que un copropietario puede estar obligado o no a contribuir a
satisfacer las retribuciones acordadas, y esta declaracin indudablemente tiene proyeccin no slo
respecto del acuerdo de la junta en que se adopt sino tambin hacia el futuro. Cabe que con el

30

transcurso del tiempo resulte inaplicable la cosa juzgada pero para ello es necesario que se produzca
una variacin de las circunstancias. Por todo ello, el Tribunal desestima este recurso de casacin.
Obviamente, los mismos argumentos expresados para la remuneracin del cargo de
Presidente, son extensivos al de Vicepresidente, cuyas funciones principales, segn la Ley, son las de
sustituir y asistir al Presidente.

Captulo 2-3. Actuaciones de los copropietarios a ttulo individual, en una eventual

persistencia en el status quo.
Con independencia de las actuaciones que puedan efectuar los propietarios, en materia de
servicios obligatorios municipales, y gastos de conservacin de urbanizacin, que son objeto de
estudio en el siguiente captulo, las posiciones que puedan asumir los mismos, son las que se indican
a continuacin.
Si por la Comunidad no se rectificaran las cuestiones anteriormente estudiadas en el captulo
anterior, cualquier propietario que no hubiere asistido a la Junta, presente o representado, o que
asistiendo, hubiere votado en contra de los acuerdos concretos que impugne, estar legitimado para
ejercitar una accin de anulabilidad o nulidad, dentro de los plazos que la actual Ley 8/1.999
establece.
No obstante, considero que para la cuestin de correccin de las cuotas, se debera antes,
dirigir escrito a la Comunidad, para que el Presidente convocase una Junta al efecto, en la que, si bien
no se pueda conseguir la unanimidad, se acuerde recurrir al procedimiento arbitral y, si esto
tampoco resultare posible, entonces solicitar la resolucin judicial que las determine.
En cuanto a los acuerdos de la ltima Junta General en concreto, se puede proceder a su
impugnacin judicial por cualquier copropietario, aunque resultara de mas inters, el que los
propietarios que as lo decidiesen, se agruparan y litigaran en una misma Demanda, en la que se
ejercite una accin de nulidad radical, y subsidiariamente de anulabilidad. Para ello, hay que tener
presente que debe entablarse en el plazo de tres meses desde la adopcin del acuerdo, si se ejercita
tambin la anulabilidad (lo que es aconsejable), pues si slo se demandase la nulidad, existira un
plazo de una ao. Para los ausente, este plazo no comienza a computarse hasta que sean notificados,
por escrito de los acuerdos. En cualquier caso, el propietario que impugne, debe acreditar que est al
corriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad.
31

Sera tambin aconsejable, antes de ejercitar la accin judicial, requerir notarialmente, o

mediante burofax con acuse de recibo, al Presidente de la Comunidad, para que convoque una Junta
Extraordinaria, antes de que se cumpla el plazo de tres meses desde la anterior, en la que,
presentadas las objeciones por los propietarios que deseen entablar las acciones judiciales, se
someta a votacin la rectificacin de los acuerdos que vayan a constituir objeto de la misma, para dar
as la oportunidad de evitar un litigio y los gastos inherentes al mismo.

Captulo 2.- 4. Problemtica de las prestaciones de servicios. Constitucin de Entidades

Jurdicas complementarias o alternativas de la actual Comunidad.Establecido que la Comunidad de Propietarios, tan slo debe dedicarse a la realizacin de las
obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin de los elementos de uso o
propiedad comn y de sus servicios, pero no de la prestacin de servicios municipales, considero
que se debe estudiar la posibilidad de constituir otras entidades jurdicas para los fines que quedan
fuera del mbito de la Comunidad.
Para ello, tenemos que establecer que elementos son de uso y propiedad comn, as como
los servicios de ste mbito.
Queda claro que, por el momento, el nico elemento de uso y propiedad comn, es la
depuradora y su emisario submarino, y que podrn llegar a serlo todos aquellos otros que resulten
de una Resolucin Judicial firme y definitiva en su da.
Resulta tambin evidente que la Comunidad viene prestando los servicios de recogida de
basura domstica, residuos vegetales, alumbrado pblico, limpieza de calles, incluido mantenimiento
de los viales, zonas verdes, alcantarillado, ordenacin del trfico y vigilancia. Casi todos ellos, a
excepcin de la recogida de residuos vegetales, son de incumbencia municipal, por as disponerlo el
artculo 25 de la Ley 7/1.985 de 2 de Abril, Reguladoras de las Bases del Rgimen Local, cuyo artculo
18-c) establece como Derecho de los Vecinos utilizar, de acuerdo con su naturaleza, los servicios
pblicos municipales, y acceder a los aprovechamientos comunales, conforme a las normas
aplicables, y en su apartado g) el exigir la prestacin y, en su caso, el establecimiento del
correspondiente servicio pblico, en el supuesto de constituir una competencia municipal propia de
carcter obligatorio.
El artculo 26 de dicha Ley, establece en su apartado 1:
32

Los Municipios por s o asociados debern prestar, en todo caso, los servicios siguientes:
a.

En todos los Municipios: alumbrado pblico, cementerio, recogida de residuos,

limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los ncleos de
poblacin, pavimentacin de las vas pblicas y control de alimentos y bebidas.
b.

En los Municipios con poblacin superior a 5.000 habitantes-equivalentes, adems:

parque pblico, biblioteca pblica, mercado y tratamiento de residuos.

c.

En los municipios con poblacin superior a 20.000 habitantes-equivalentes, adems:

proteccin civil, prestacin de servicios sociales, prevencin y extincin de incendios e instalaciones

deportivas de uso pblico.
d.

En los Municipios con poblacin superior a 50.000 habitantes-equivalentes, adems:

transporte colectivo urbano de viajeros y proteccin del medio ambiente.

El apartado 2 de dicho artculo dispone que: Los Municipios podrn solicitar de la
Comunidad Autnoma respectiva la dispensa de la obligacin de prestar los servicios mnimos que
les correspondan segn lo dispuesto en el nmero anterior cuando, por sus caractersticas
peculiares, resulte de imposible o muy difcil cumplimiento el establecimiento y prestacin de dichos
servicios por el propio Ayuntamiento.
No conocemos, aunque presuponemos que no existe tal dispensa para el Ayuntamiento de
Conil, puesto que incluso, viene prestando estos servicios a vecinos que disponen de viviendas en
zonas rsticas sin urbanizacin.
Es de resaltar que la prestacin de estos servicios obligatorios por parte de los
Ayuntamientos a sus vecinos, que contempla esta Ley, es independiente de que el Ayuntamiento
haya recepcionado o no los viales y zonas que le puedan corresponder en la urbanizacin.
Tal y como se recoge, tanto en el Plan de Ordenacin Urbana de 1.965, que constituy el
instrumento jurdico por el que se pudo ejecutar la Urbanizacin, y en los propios Estatutos de la
Comunidad, la red viaria y las zonas verdes son propiedad municipal. Distinto es que el Ayuntamiento
an no las haya recepcionado, y que las Sociedades Urbanizadoras no hayan actuado los mecanismos
jurdicos necesarios para ello. Esta materia constituira objeto de otro anlisis diferente y especfico,
que determinara las responsabilidades de las Urbanizadoras y del propio Ayuntamiento. Baste decir
aqu, que esta cuestin se encuentra actualmente regulada en la Ley de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca (Ley 7/2.002 de 17 de Diciembre), que en su artculo 154, establece el procedimiento para
33

la obligada recepcin, incluso por fases, de las obras de urbanizacin a los Ayuntamientos,
estableciendo, incluso, el efecto recepcional por silencio administrativo. Y que el Ayuntamiento, en el
Convenio citado en el antecedente nmero 21, se oblig a recepcionarla en el plazo de cuatro aos.
Una cuestin muy similar ha sido tratada por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo
Contencioso Administrativo) de 3 de Noviembre de 2.006, en un supuesto anlogo al de nuestra
Comunidad, pues se trata de una urbanizacin desarrollada por una Plan de Ordenacin de 1.967
que, al igual que el de Roche, fue elaborado bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 12 de Mayo de
1.956,

y esta Sentencia resuelve reconocer el derecho de la Federacin de Vecinos de esas

Urbanizaciones a que el Ayuntamiento de Mogn se haga cargo de los servicios pblicos de su

competencia, tales como abastecimiento de agua potable, alcantarillado, saneamiento y tratamiento
de aguas residuales, recogida de residuos slidos, alumbrado pblico, pavimentacin y
mantenimiento de las vas pblicas y accesos a los ncleos de poblacin en las urbanizaciones.
En este caso, el Ayuntamiento aleg en cuanto al fondo, que no ha recepcionado las obras
por cuanto la mayora de ellas no estn acabadas por lo que, de conformidad con los arts. 83.3 y 84.3
del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, LS 1976, vigentes tras la STC 61/1997, as como el
art. 67 del RGU, por lo que la obligacin de prestar los servicios solo se produce cuando hayan sido
cedidas las obras.
Ya la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, estableci que ni el Ayuntamiento puede
negarse a una recepcin de las obras ni puede quedar en situacin de absoluta pasividad, conforme a
los arts. 2 y 3 de la LS de 1976. En el caso, "la propia actuacin de la Administracin revela que viene
realizando actos, cuyos destinatarios son los titulares de propiedades en las distintas urbanizaciones,
que dan a entender la recepcin tcita de las mismas, en cuanto qued acreditado en perodo
probatorio que el Ayuntamiento viene girando el Impuesto de Bienes Inmuebles (y antes la
Contribucin Territorial), otorgando licencia de edificacin y de primera ocupacin, cobrando el
Impuesto de Actividades Econmicas, es decir, un conjunto de actos que revelan esa recepcin
tcita, o, cuando menos (si esto no fuera as), una actitud diametralmente contraria al cumplimiento
de sus obligaciones urbansticas de control y fiscalizacin del estado e las urbanizaciones."
Y finalmente declar que "es conforme a derecho acudir a los Tribunales del orden
contencioso-administrativo para postular la recepcin de las urbanizaciones, as como el
establecimiento de los servicios municipales obligatorias y su prestacin efectiva, con independencia
de la va que vaya a ser elegida para ello, de gestin directa o indirecta, y como quiera que esto es lo

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que se solicit ante la Administracin y ante este Tribunal, lo procedente es la estimacin del
recurso.
La tesis de esta Sentencia, que corrobora una amplia lnea jurisprudencial anterior del propio
Tribunal Supremo y algunos Tribunales Superiores de Justicia, es de directa aplicacin a la
Urbanizacin de Roche, pues incluso se dan los supuestos de que el Ayuntamiento suministra y
factura el agua potable, cobra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y otorga licencias de obras y de
primera ocupacin.
Tanto la Comunidad, como cualquier propietario, pueden solicitar al Ayuntamiento la
prestacin de todos los servicios a que tiene obligacin y, si existe negativa de ste expresa o tcita,
interponer Demanda ante la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa. Y hago hincapi, en lo de
cualquier propietario, porque los derechos reconocidos por la mencionada Ley, lo son para los
vecinos, por el simple hecho de serlo y no para las Comunidades de Propietarios. Constituyendo
dicha Ley norma de orden pblico, no cabe la renuncia de derecho, de conformidad con lo dispuesto
en el artculo 6-2 del Cdigo Civil. No obstante cabra plantearse la legitimacin procesal de la
Comunidad, con base en un acuerdo vlidamente adoptado en su Junta General. No olvidemos que
las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurdica propia.
No obstante, creo que este tema, sujeto a un anlisis jurdico ms detallado, se debera
someter a la decisin de la Comunidad, ya que algunos propietarios se podran plantear si la calidad
de los servicios sera la misma que proporcionara el Ayuntamiento y, si su coste, aunque menor en
las actuales tasas municipales, merece la pena o no ser soportado como hasta ahora.
Cuestin diferente, y para el mantenimiento de los gastos de conservacin de la
urbanizacin, sera el planteamiento de constituir voluntariamente, y en una adecuada negociacin
con el Ayuntamiento una Entidad Urbanstica de Conservacin. Estas Entidades, en el mbito de la
Comunidad Andaluza, estn reguladas por la Ley de Ordenacin Urbanstica (Ley 7/2.002 de 17 de
Diciembre) que, en su artculo 111 dispone:
1. Los propietarios interesados podrn participar, conforme a lo establecido en esta Ley, en la
gestin urbanstica mediante la creacin de entidades urbansticas colaboradoras, que se regirn por
sus estatutos en los trminos y condiciones que se establezcan reglamentariamente, sin perjuicio de
la aplicacin de los preceptos contenidos en los captulos I, II y V del presente ttulo IV para los
sistemas de actuacin y para la conservacin de las obras de urbanizacin.

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2. Las entidades urbansticas colaboradoras tendrn carcter administrativo, dependern de

la Administracin actuante y adquirirn personalidad jurdica a partir del momento de su inscripcin
en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras, cuya creacin, seguimiento y control se
regularn reglamentariamente.
En relacin con el Deber de Conservacin de las Obras de Urbanizacin, el artculo 153 de la
mencionada Ley establece:
1. La conservacin de las obras de urbanizacin, incluyendo el mantenimiento
de las dotaciones y los servicios pblicos correspondientes, compete al municipio o a
los propietarios agrupados en entidad urbanstica en los supuestos previstos en este
ttulo.
2. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la
conservacin de las obras de urbanizacin realizadas por particulares o como
consecuencia de una actuacin realizada a travs de alguno de los sistemas de
ejecucin. La asuncin por el municipio de la conservacin slo se producir en el
momento de la recepcin por el mismo de las correspondientes obras. Hasta ese
momento, el deber de conservacin corresponder, en todo caso, a la persona o
entidad ejecutora de la urbanizacin, teniendo los costes correspondientes la
consideracin de gastos de urbanizacin.
3. La conservacin de las obras de urbanizacin corresponde a los propietarios
de solares, agrupados legalmente en entidad urbanstica de conservacin, en los
mismos trminos dispuestos en el apartado 2 para el municipio, con independencia
de que las obras sean o no de primera ejecucin, en los siguientes supuestos:
a.

Cuando

haya

sido

asumida

voluntariamente

por

cualquier

procedimiento.
b.

Cuando los solares estn comprendidos en unidades de ejecucin o

mbitos delimitados a este solo efecto, si el planeamiento urbanstico as lo dispone.

4. Las entidades urbansticas de conservacin son entidades de derecho
pblico, de adscripcin obligatoria y personalidad y capacidad jurdicas propias para
el cumplimiento de sus fines, desde su inscripcin en el Registro de Entidades
Urbansticas Colaboradoras. Estn sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar
y obtener de ste la aplicacin de la va de apremio para la exigencia de las cuotas
de conservacin que corresponda satisfacer a los propietarios.

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5. La participacin de los propietarios en los gastos de conservacin se

determinar:
a.

Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanstica

de conservacin.
b.

En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema

de ejecucin de la unidad de ejecucin correspondiente.

c.

En ltimo trmino, conforme a la que les est asignada en la

comunidad de propietarios, si se ha constituido una en rgimen de propiedad

horizontal.
Es decir, cabe un acuerdo con el Ayuntamiento para establecer una Entidad
Urbanstica de Conservacin, negociar la participacin en ella de los propietarios, y
establecer un sistema de participacin en gastos, por va de acuerdo, reflejado en
sus Estatutos. En realidad esta negociacin se inici con la firma del Convenio de 28
de Diciembre de 2.004, ratificado posteriormente por la Junta de la Comunidad de
2.005. Pero no se cumpli el plazo improrrogable que se estableci para Constituir la
Entidad Urbanstica de Conservacin, ni se especificaron las bases de funcionamiento
de la misma; por lo que cabe abrir una nueva va de negociacin, donde se
establezcan unas bases claras de participacin y funcionamiento.
Establecido todo lo anterior, es preciso recalcar que no debe confundirse la
obligacin que tienen los Ayuntamientos de prestar los servicios que le asigna la Ley
7/1.985, con la de afrontar los gastos de conservacin de la urbanizacin, que slo
se producir a partir de la recepcin, expresa o tcita de la recepcin de las obras.
La Comunidad, incluso cualquier propietario puede, como hemos visto, exigir y
obtener del Ayuntamiento la prestacin de todos los servicios obligatorios que, en
este caso correspondan a una poblacin de ms de 20.000 habitantes. En tal caso, si
es la Comunidad la que lo decide, dejara de prestar estos servicios, y si es el
propietario quien los demanda y obtiene, dejara ste de abonarlos a la Comunidad.
Puede pues, tras esta decisin, quedar reducida la Comunidad a la
conservacin de los viales y zonas verdes, hasta tanto fuerce la recepcin por el
Ayuntamiento, lo que supondra una reduccin significativa en las cuotas, ya que los
otros servicios se pagaran por cada propietario al Ayuntamiento, mediante la
correspondiente tasa vigente en la Ordenanza Fiscal Municipal.

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No pudiendo la Comunidad impedir a ningn propietario actuar de esta

manera, si fueren muchos los que as lo decidan, se podra encontrar inmersa en una
bajada sustancial de cuotas que le obligara a disminuir gastos de maquinaria y
personal.
Por ello, creo que es un tema de urgente estudio y debate por la Junta, si no
quiere verse abocada a la situacin anteriormente descrita.
Si se constituye en debida forma, y tras una buena negociacin con el
Ayuntamiento, una Entidad Urbanstica de Conservacin, en la que el Ayuntamiento
participase con un sustancial porcentaje en sus gastos, los propietarios veran
reducidas sus contribuciones a estos gastos que son cuantiosos, segn se desprende
de las cuentas de la comunidad.
Si los dems servicios, resulta obligatorio que los preste el Ayuntamiento, y
as se demanda, tambin desaparecera este captulo de gastos de la Comunidad y,
al desparecer, prcticamente la Comunidad quedara sin ms contenido que
mantener los bienes de propiedad comn que, en su da, pudieran resultar. La
contribucin de los propietarios a sus gastos, sera insignificante.
Por eso sera interesante iniciar una negociacin con el Ayuntamiento, para
que recepcione los viales, zonas verdes, y depuradora, crendose la Entidad
Urbanstica de Conservacin, en la que, pese a no ser su objeto, sera posible
entroncar la prestacin de los dems servicios (basura, alcantarillado, limpieza
calles, alumbrado pblico, etc), que si no, tendr que prestar por s mismo, sin
ms participacin de los propietarios que el pago de su correspondiente tasa. En este
supuesto, si se negocia con el Ayuntamiento adecuadamente, se puede conseguir el
efecto de una sustancial rebaja para todos los propietarios, en relacin con el coste
que ahora soportan en las cuotas de la Comunidad.
Finalmente, y en cuanto se refiere a aquellas actividades que, por su
naturaleza, y con base en los argumentos expresados en este Informe, no
constituyen objeto de la comunidad de propietarios, deben salir del mbito de sta, y
propiciarse a travs de entidades asociativas que, en nuestra Comunidad Autnoma
pueden encontrar su marco legal en la Ley 4/2006, de 23 de junio, de Asociaciones de

Andaluca, si son de carcter cultural, educativo o similar, y en la Ley 10/1.990 de 15 de Octubre, si

son asociaciones de carcter deportivo. En ambos casos, tendrn personalidad jurdica, y sern sus

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miembros, bajo el principio de la libre asociacin, los que soporten sus gastos y disfruten de sus
beneficios.
Y este es el Informe que emito, salvo mejor opinin fundada en Derecho, en Conil de la
Frontera a 17 de Septiembre de 2.010.

Lcdo. Jos Manuel Moreno del Cuvillo

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