29

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

Usucapio Especial Urbano

e Lei Municipal
Andria Magalhes Arajo
Juza de Direito da 2 Vara de Famlia de Madureira

H alguns dias, passaram por minhas mos autos de ao de usucapio em que o Municpio do Rio de Janeiro declarava que o imvel objeto
da ao no era de propriedade da municipalidade, assim como no se
encontrava em reas de sesmarias municipais, no havendo a incidncia de
enfiteuse pblica em seu favor. No obstante, esclarecia que a parcela de
terreno indicada, por ser inferior a 225m, no poderia constituir lote autnomo, segundo as normas vigentes, o que inviabiliza a aprovao oficial
do desmembramento do terreno.
As normas a que se referiu a Procuradoria do Municpio so o
Regulamento de Zoneamento, aprovado pelo Decreto n 322/76, combinado com o Regulamento de Parcelamento de Terra, aprovado pelo
Decreto n 3.800/70.
Entendeu o Municpio que se trata de rea que no pode ser desmembrada e, assim, a sentena que declarasse a aquisio originria daquela propriedade no poderia ser registrada no RGI competente, pois no
seria possvel abrir matrcula de imvel menor e no mesmo espao de outro
maior j existente. Invocava em favor de sua tese as normas contidas nos
artigos 30, VIII e 182, 2, todos da Constituio da Repblica. Aduzia
que admitir usucapio de rea que no possua as dimenses mnimas exigidas pela legislao municipal para realizao de parcelamento e loteamento
do solo urbano seria admitir que imveis que no atendem funo social sejam regularizados e constitudos ao arrepio da legislao urbanstica
municipal. Arrematou, ponderando o direito fundamental moradia e a

30

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

funo social da propriedade, e ressaltou que essa ltima havia de prevalecer, em ateno ao princpio da preponderncia do interesse pblico sobre
o particular, tendo em vista que a ordenao do solo urbano e adequao
da propriedade a tais postulados visa a atender coletividade.
O Ministrio Pblico, por sua vez, comungou do entendimento do
Municpio do Rio de Janeiro. Pugnou pela extino do feito, sem resoluo do mrito, ante a impossibilidade jurdica do pedido, pois o mdulo
urbano seria a parcela mnima imobiliria do espao territorial.
A esse respeito, o artigo 183 da Constituio da Repblica assim dispe:
Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos
e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Embora ainda no tenha proferido sentena, a discusso soou instigante, mostrando-se pertinente sua apresentao nesta sede.
Analisa-se aqui se a pretenso preenche um dos requisitos objetivos para o sucesso em ao dessa natureza; ou seja, a res habilis, ou coisa
hbil, demonstrando a possibilidade de ser a coisa passvel de ser usucapida por lei, excluindo-se, por exemplo, aquelas fora do comrcio, ou
que sejam bens pblicos.
H de se ressaltar que a legislao municipal invocada bastante
antiga, anterior atual Constituio, sendo pertinente interrogar: Foi ela
recepcionada?
Certo que a densidade demogrfica dos anos 70 era bastante in-

31

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

ferior a de hoje. O dficit habitacional atualmente enorme e, em especial

no Municpio do Rio de Janeiro, h muito que no se trata de maneira
adequada a respeito da distribuio ordenada da populao, de modo a
garantir o bem estar geral de seus habitantes.
Em princpio, parece que a municipalidade queda-se em posio
bastante cmoda. Omite-se no momento da ocupao desordenada do
solo urbano, deixando de prevenir que as pessoas ocupem reas inferiores
aos chamados mdulos urbanos. Depois da ocupao, omite-se na notificao dessas pessoas para que sejam desfeitas as benfeitorias e desocupadas
as reas. Permite que essas pessoas se estabeleam por grande lapso temporal, s vezes de uma gerao para outra. Depois, quando essas pessoas
pretendem transformar uma situao factual em direito, para passar a usufruir de maior estabilidade e segurana, vem o municpio e impede que se
desmembre o mdulo urbano.
Parece, portanto, que o Poder Constituinte captou essa evoluo
social, essa demanda habitacional, ao prever poltica urbana nova, sem
fazer qualquer ressalva ou impedimento, eventualmente, existente em
legislao municipal ultrapassada. Assim sendo, h de se entender que as
normas municipais no foram recepcionadas. At porque poderia ocorrer a hiptese de haver legislao municipal declarando que o mdulo
urbano mnimo fosse de rea superior a 250m, o que inviabilizaria a
eficcia da norma constitucional, o que no se pode conceber, dada a
hierarquia dessa norma.
Assim, da simples anlise da norma contida no art. 182 da Constituio, j se pode afastar a tese de que se trataria de pedido juridicamente
impossvel, na medida em que a norma constitucional, com sua plena
eficcia, no impe limite dessa natureza. Ao contrrio, dispe sobre
a possibilidade de aquisio de rea de AT 250m, desde que no seja
imvel pblico.
Tambm no h que se falar em bice ao registro (no RGI) da sentena que acolhesse tal pretenso. que na sistemtica do Cdigo Civil,
no Livro III (Do Direito das Coisas), Ttulo III (Da Propriedade), Captulo II (Da Aquisio da Propriedade Imvel), v-se que a Seo I (Da

32

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

Usucapio) precede e distingue-se da Seo II (Da Aquisio Pelo Registro

do Ttulo). Justamente pelo fato de a usucapio ser forma de aquisio
originria da propriedade.
Em nosso Tribunal as opinies se dividem, como se v das seguintes ementas:
USUCAPIO ESPECIAL. REA INFERIOR AO MDULO URBANO ESTABELECIDO EM LEI MUNICIPAL.
DIREITO MORADIA. PRINCPIOS CONSTITUCIONAIS. FUNDAMENTO REPUBLICANO. EFETIVIDADE DOS DIREITOS SOCIAIS. LEI MUNICIPAL QUE
NO PODE LIMITAR OS ANSEIOS CONSTITUCIONAIS. RECURSO A QUE SE D PROVIMENTO, PARA
DETERMINAR A ANULAO DA SENTENA E O
REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO. (TJRJ. 7
Cmara Cvel. AC 0010232-66.2005.8.19.0204. Relator
Des. Andr Andrade. Julgado em 27/04/11).
APELAO CIVEL. USUCAPIO ESPECIAL URBANA. SENTENA DE EXTINO DO PROCESSO SEM
EXAME DO MRITO, POR SE TRATAR DE REA
COM METRAGEM INFERIOR AO MDULO URBANO MNIMO FIXADO EM LEI MUNICIPAL. 1. A Constituio da Repblica, em seu art. 30, I e VIII, atribuiu aos
municpios a competncia para legislar sobre assuntos de interesse local e promover o adequado ordenamento territorial,
mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e
da ocupao do solo urbano, de modo a ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bemestar de seus habitantes, na forma do artigo 182 da CRFB. 2.
O direito constitucional moradia, como um dos corolrios
da dignidade da pessoa humana, precisa ser protegido, porm
no pode ser interpretado isoladamente, devendo ser ponderado com os demais princpios constitucionais, destacandose, no caso em tela, a funo social da propriedade e a funo

33

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

scio-ambiental da cidade. 3. Admitir-se o parcelamento

irregular do solo, em desacordo com a legislao elaborada
pelo municpio, no uso das competncias que lhe so outorgadas pela Constituio, significaria prestigiar interesses
eminentemente privados, em detrimento de interesses de
carter pblico e social, trazendo, ainda, riscos ao direito
difuso a um meio-ambiente equilibrado, ante a inevitvel
desordem urbana provocada pela proliferao de pequenas
propriedades e pelo consequente processo de favelizao da
cidade. SENTENA MANTIDA. RECURSO AO QUAL
SE NEGA PROVIMENTO. (TJRJ. 13 Cmara Cvel.
AC 0003335-91.2006.8.19.0202. Relatora Des. Ins da
Trindade. Julgado em 03/02/10).
Apelao em ao de usucapio especial urbano. Sentena que
extingue o processo sem julgamento do mrito, diante da impossibilidade jurdica do pedido. Imvel usucapiendo de rea
inferior mnima exigida em legislao municipal para constituir-se em lote autnomo. rea inferior 250m. Direito
social de moradia. Artigo 183 da Constituio Federal, autorizador do usucapio especial urbano. Artigo 1240 do Cdigo Civil, em vigor, em harmonia com o texto constitucional.
Recurso provido, na forma do art. 557 1 - A do C.P.Civil,
para determinar o prosseguimento do feito. (TJRJ. 16 Cmara Cvel. AC 0011474-95.2007.8.19.0202. Relator Des.
Carlos Jos Martins Gomes. Julgado em 07/12/09).
USUCAPIO ESPECIAL URBANO. EXTINO DO
PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MRITO FUNDAMENTADO NA IMPOSSIBILIDADE JURDICA
DO PEDIDO. MDULO COM REA INFERIOR A
250 M2. POSSIBILIDADE. PRINCPIO DA HIERARQUIA DAS LEIS. PREVALNCIA DA NORMA CONSTITUCIONAL SOBRE AS DEMAIS. SENTENA ANULADA. RECURSO PROVIDO. Os Municpios no tm

34

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

competncia para legislar sobre a aquisio da propriedade

por usucapio, de sorte que os Decretos Municipais (Plano
Diretor) que no foram recepcionados pela Constituio de
1988, no podem criar requisito no previsto no ordenamento jurdico. O esprito da norma constitucional por
termo a informalidade do possuidor de imvel urbano que
preenche os requisitos legais para a aquisio da propriedade
atravs da usucapio. Manter o status quo afronta no
s a Constituio Federal como o bom senso. (TJRJ. 1
Cmara Cvel. AC 2009.001.58299. Relatora Des. Vera
Maria Soares Van Hombeeck. Julgado em 24/11/09).
USUCAPIO ESPECIAL DE IMVEL URBANO REA COM METRAGEM INFERIOR MNIMA ESTABELECIDA NA LEI N 6766/79 (PARCELAMENTO
DO SOLO URBANO) - OBSTCULO - AQUISIO
DA PROPRIEDADE PREVISTA NOS ARTIGO 18 DA
CONSTITUIO FEDERAL - IMPOSSIBILIDADE JURDICA INEXISTENTE.Provimento do recurso. (TJRJ.
7 Cmara Cvel. AC 2009.001.38305. Relator Des. Jos
Geraldo Antnio. Julgado em 04/11/09).
Esse tema tambm controverso na Suprema Corte, como se pode
observar de trecho extrado de um de seus informativos:
Informativo STF 584 (Abril de 2010)
Usucapio Especial Urbano e Lei Municipal
A Turma, por indicao do Min. Marco Aurlio, deliberou afetar ao
Plenrio julgamento de recurso extraordinrio interposto contra acrdo do Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul que denegara pedido formulado em ao de usucapio especial urbano, ao
fundamento de que a rea requerida possuiria metragem inferior ao
mdulo definido por legislao municipal, sendo inaplicvel ao caso
o art. 183 da CF (Aquele que possuir como sua rea urbana de at

35

Srie Aperfeioamento de Magistrados 2
t
Curso de Controle de Constitucionalidade

duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.). RE 422349/RS, rel. Min. Dias Toffoli,
27.4.2010. (RE-422349) u