Dados Econ?micos Financeiros - Laudo de Avalia?

Laudo de Avaliao
20.802.006/0815
SOLICITANTE:
VOTORANTIM INDUSTRIAL - VID
FINALIDADE:
Apoio operao interna.
OBJETIVO:
Determinao de Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidao Forada
ENDEREO:
TIPO:
Fazenda Santa Maria
Imvel Rural
REA TOTAL:
DATA BASE:
MUNICPIO:
MATRCULA:
Sorocaba e Votorantim
2.956 do CRI de Votorantim-SP.
2.192,29 ha (conforme Fibria)
Agosto / 2015.
VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:
R$ 71.918.000,00
VALOR DE LIQUIDAO FORADA:
R$ 46.746.000,00
VIDE ITEM 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.
UF:
SP
1. LOCALIZAO
A Consult Solues Patrimoniais, por solicitao da Votorantim Industrial - VID, procedeu a avaliao do
imvel rural denominado Fazenda Santa Maria, localizado nos municpios de Sorocaba e Votorantim, Estado
de So Paulo.
2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mos de Direo: Dupla
Pistas: nica
Traado: Misto
Perfil:
Pavimentao: Asfalto
Caladas:
Suave ondulado
Inexistentes
3. CARACTERIZAO DA REGIO
3.1 Contexto da Regio Circunvizinha
Principais polos urbanos
de referncia:
Sorocaba e Votorantim-SP
Atividades agrcolas:
Agricultura e Pecuria de corte e de leite.
Estrutura fundiria:
De acordo com IBGE (1996) 36,36% de estabelecimentos agropecurios esto no

estrato de at 10,00 ha, seguindo do intervalo de 10 a 100 ha com 36,36%, de 100
a 500 ha com 9,09% e reas no intervalo de 500 a 2000 ha so 9,09%, e maiores
que 2000 ha so 9,09% do total de reas na regio de Votorantim - SP.
Disponibilidade de mo Por se tratar de uma regio voltada para agricultura e pecuria de corte, a
de obra:
disponibilidade de mo de obra para esta atividade boa.
Reserva legal mnima da 20,00%

regio:
3.2 Topografia e Caractersticas do Solo

Topografia:
Suave ondulada a ondulada.
Textura:
Areno-argilosa.
Profundidade:
Solos mdios a rasos.
Fertilidade:
Variada: mdia a alta (em solos corrigidos e adubados).
Tipos de solo:
Ocorrncia predominante de Cambissolo Hplico Tb distrfico, Latossolo vermelhoamarelo distrfico e Argissolo vermelho-amarelo distrfico.
Observao:
O valor das terras, entre outros fatores, est relacionado com o tipo de solo,
caractersticas topogrficas (ligada ao potencial de mecanizao e aproveitamento
da rea), existncia de recursos hdricos (potencial de uso de sistemas de
irrigao), localizao e condies de acesso.
3.3 Clima
Classificao (sistema de Keppen):
Cfb: Climas temperados midos com veres brandos.
3.4 Hidrografia
Bacia hidrogrfica:
Rio Sorocaba e seus afluentes.
3.5 Infraestrutura
Transportes Coletivos
Equipamentos Comunitrios
nibus
Segurana
Lotao
Educao
Metr
Sade
Nvel de Escoamento
Trem
Cultura
Embarcao
Lazer
Principais vias de acesso:
Intensidade de Trfego
Alta
Bom
Mdia
Regular
Baixa
Ruim
SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.
3.6 Acessibilidade
Sistema Rodovirio:
Dispe de estradas asfaltadas em bom estado de conservao e estradas de terra

em regular estado de conservao.
Transporte Pblico:
Constatamos a existncia de linhas de nibus intermunicipal circulando pelas

rodovias da regio.
3.7 Potencial de absoro de Produo

Condies de escoamento da produo:
Bom
Estradas e Rodovias que interligam a regio:
SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.
Estado de conservao das Estradas e Rodovias:
Bom
4. CARACTERIZAO DO IMVEL
4.1 Aspectos Fsicos
Classificao quanto dimenso:
Grande (182,69 mdulos fiscais de 12,00 ha).
Topografia:
Suave-ondulada a ondulada.
Textura:
Areno-argilosa, em alguns locais argilosa.
Drenagem:
Boa.
Eroso:
Ligeira, sulcos ocasionais, em pequena quantidade, rasos e sinuosos.
Profundidade:
Solos mdios a rasos.
Fertilidade:
Alta (em solos corrigidos e adubados).
Identificao Pedolgica:
Ocorrncia predominante de Cambissolo Hplico Tb distrfico, Latossolo

vermelho-amarelo distrfico e Argissolo vermelho-amarelo distrfico.
Recursos hdricos:
Nascentes e crregos.
4.2 Uso Atual
Na poca da vistoria, ou seja, 15/07/2015, o uso da rea era o seguinte:
FAZENDA SANTA MARIA 1
TIPO
rvores Esparsas
Canal de Drenagem
Estgio Inicial
Estgio Mdio
Estrada Principal
Estrada Secundria
Lago Artificial
Pasto
Pasto Sujo Denso
Pasto Sujo Ralo
Plantio Comercial
Plantio em Desacordo / Avanado
Plantio Florestal em Preservao
Rede Eltrica / Telefnica
TOTAL
(1)
REA (Ha) (1)

0,28
0,43
15,77
254,08
0,37
20,48
0,11
0,18
3,45
0,17
239,72
1,32
81,04
9,44
626,83
PERCENTUAL
0,04%
0,07%
2,52%
40,53%
0,06%
3,27%
0,02%
0,03%
0,55%
0,03%
38,24%
0,21%
12,93%
1,51%
100,00%
- reas obtidas nos arquivos shapefile fornecidos. Identificamos diferenas de rea no significantes.
TIPO
rea Especial
rvores Esparsas
Bambu
Campo mido
Construes / Edificaes
Culturas diversas
Estgio Inicial
Estgio Mdio
Estrada Principal
Estrada Secundria
Infraestrutura Colheita
Lago Artificial
Pasto
Pasto Sujo Denso
Pasto Sujo Ralo
Plantio Comercial
Plantio Danificado
TOTAL
(1)
REA (Ha) (1)

0,44
0,17
0,04
0,38
0,27
0,34
13,82
155,76
2,20
18,37
0,13
0,69
1,47
3,61
0,64
273,71
1,50
41,03
27,80
0,83
543,19
PERCENTUAL
0,08%
0,03%
0,01%
0,07%
0,05%
0,06%
2,54%
28,68%
0,41%
3,38%
0,02%
0,13%
0,27%
0,66%
0,12%
50,39%
0,28%
7,55%
5,12%
0,15%
100,00%
TIPO
rea de Terceiros
rvores Esparsas
Bambu
Campo mido
Construes / Edificaes
Estgio Inicial
Estgio Mdio
Estrada Principal
Estrada Secundria
Experimentos / Pesquisa
Pasto
Pasto Sujo Denso
Pasto Sujo Ralo
Plantio Comercial
Rochas
TOTAL
(1)
REA (Ha) (1)

0,20
0,65
0,16
1,50
9,45
55,68
125,78
0,80
25,69
1,79
6,00
130,55
7,94
530,81
8,79
5,46
31,44
15,71
958,40
PERCENTUAL
0,02%
0,07%
0,02%
0,16%
0,99%
5,81%
13,12%
0,08%
2,68%
0,19%
0,63%
13,62%
0,83%
55,38%
0,92%
0,57%
3,28%
1,64%
100,00%
4.3 Aspectos Gerais do Imvel Avaliando

Utilizao econmica atual:
Reflorestamento de Eucaliptos.
Fazenda Santa Maria 1:
46,49% de aproveitamento.
Potencial Produtivo:
Alto, a anlise dos principais parmetros agronmicos e estruturas de

apoio, indicam que o imvel encontra-se adaptado a seu uso.
Benfeitorias:
Em bom estado de conservao.
Conservao do solo:
Reflorestamento com eucaliptos e preservao de reserva legal.
Estradas internas:
Permitem o acesso a vrios pontos do imvel e encontram-se em regular

estado de conservao.
Localizao:
Boa; classificada em funo da proximidade de centros urbanos,

condies de acesso e caractersticas da regio circunvizinha.
4.4 Descrio das Terras

A vistoria realizada na rea permitiu que fossem identificadas as diferentes classes de terra, que podem ser
descritas pelos conceitos extrados do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra ETA - Brasil / Estados Unidos, 1971.
A rea total possui 2.192,29 ha e enquadra-se na seguinte classificao:
Fazenda Santa Maria 1

CLASSE
III
PERCENTUAL
20,00%
REA (ha) (1)

127,60
VI
25,00%
159,50
VIII
55,00%
350,91
100,00%
638,01
GRUPO
A
TOTAL
(1)
- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

CLASSE
III
PERCENTUAL
30,00%
REA (ha) (1)

166,64
VI
35,00%
194,41
VIII
35,00%
194,41
100,00%
555,45
GRUPO
A
TOTAL
(1)

CLASSE
III
PERCENTUAL
20,00%
REA (ha) (1)

199,77
VI
40,00%
399,53
VIII
40,00%
399,53
100,00%
998,83
GRUPO
A
TOTAL
(1)
5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Relacionamos abaixo a documentao fornecida pelo contratante para a elaborao deste relatrio, que , por
premissa, considerada boa e vlida, no tendo sido efetuadas anlises jurdicas ou medies de campo:
-
Cpia da Matrcula No 2.956 do CRI de Votorantim-SP;

Levantamentos topogrficos georreferenciados dos projetos que compem a Fazenda Santa Maria;
Mapa total dos projetos, simples e de uso;
Arquivo digital de extenso kml contendo o permetro total da fazenda e seus projetos.
- Informaes do imvel no formato shapefile, abaixo descritas:
Permetro do imvel;
Discriminao das reas da Fibria x Votorantim Cimentos;
Discriminao das reas com Jazidas / Lavra;
Uso e ocupao do solo;
Ressaltamos que por solicitao do contratante, adotamos a rea total informada pela Fibria.
Este estudo est embasado em subsdios tcnicos e foi elaborado com base em informaes fornecidas pelos
executivos e funcionrios do solicitante. Estas informaes fornecidas foram consideradas como verdadeiras
uma vez que no faz parte do escopo de nosso trabalho qualquer tipo de procedimento de diligncia e
auditoria.
Desta forma, a Consult no assume qualquer responsabilidade futura pela preciso das informaes recebidas
e utilizadas para este trabalho.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliao, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer nus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercializao.
Contaminao do solo, da gua e outros tipos, bem como emisses ambientais no foram investigados.
Possveis efeitos de eventual contaminao e/ou emisses ambientais, no foram levados em considerao no
presente relatrio de avaliao.
No nos responsabilizamos por fatores econmicos ou fsicos ocorridos aps a data base, que possam afetar
as concluses e opinies relatadas neste laudo, bem como por divergncias das condies gerais do
patrimnio decorrentes de modificaes ocorridas aps a data da vistoria.
A Consult no tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que objeto deste relatrio e no tem
nenhum interesse pessoal ou parcialidade com relao s partes envolvidas.
A remunerao da Consult no est condicionada a nenhuma ao nem resulta das anlises, opinies,
concluses contidas neste relatrio ou de seu uso.
6. DIAGNSTICO DE MERCADO
Situao Atual do Mercado dos Imveis Concorrentes
Nvel de Oferta
Nvel de Demanda
Absoro
Desempenho do Mercado Atual
Alto
Alto
Rpida
Aquecido
Mdio/Alto
Mdio/Alto
Normal/Rpida
Normal/Aquecido
Mdio
Mdio
Normal
Normal
Mdio/Baixo
Baixo
Mdio/Baixo
Baixo
Normal/Difcil
Difcil
Normal/Recessivo
Recessivo
7. AVALIAO
Devido s caractersticas do imvel, identificamos a necessidade de dividi-lo em pores menores com

caractersticas similares, com o objetivo de definir com maior preciso o valor de cada parcela. Para tanto,
dividimos o imvel conforme a tabela abaixo:
Identificao
Total Fibria
FAZENDA SANTA MARIA

rea (Ha)
635,87
551,40
1.005,02
2.192,29
O imvel foi dividido tambm de acordo com seu zoneamento, conforme ilustrao abaixo:
Fazenda
Santa Maria 1.1
Santa Maria 1.2
Santa Maria 1.3
Santa Maria 2.1
Santa Maria 2.2
Santa Maria 3.1
Zona
ZEU
ZI-1
Rural
Rural
ZCH
ZRU e Rural
rea (ha)
155,78
149,40
330,70
512,87
38,53
1.005,02
Municpio
Votorantim
Votorantim
Votorantim
Sorocaba
Sorocaba
Votorantim e Sorocaba
Normatizao
Para a presente avaliao utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR 14.653 que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliao de bens e NBR 14.653-3:2004, no que diz respeito avaliao de
imveis rurais e servides rurais.
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imvel avaliando, sua situao geo-scio-econmica e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo "Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado", para a
definio dos valores.
Especificao da Avaliao
Para cada subdiviso das fazendas temos as seguintes situaes:
Santa Maria 1.1
No h classificao quanto ao que dispem as normas em funo de o fator de aproveitamento ter
extrapolado o intervalo admissvel. No foi possvel a obteno de elementos comparativos em situao similar
ao imvel avaliando.
Santa Maria 1.2
ao imvel avaliando.
Santa Maria 1.3
No h classificao quanto ao que dispem as normas em funo de o conjunto dos fatores ter extrapolado o
intervalo admissvel.
Santa Maria 2.1
Santa Maria 2.2
ao imvel avaliando.
Santa Maria 3.1
Tratamento dos Dados e Identificao do Resultado

Determinao do Valor do Terreno
O valor das terras foi obtido com base no unitrio definido para a propriedade padro local, considerando-se
as devidas correes especficas para adequ-la s caractersticas da avalianda.
Procedemos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobilirio e pessoas ligadas ao meio rural, atravs de
contatos com corretores, imobilirias atuantes, cartrios, proprietrios, agrnomos e pessoas afins.
Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes
fatores de equivalncia:
- Equivalncia de situao
D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica. Os elementos situados fora desta zona
sero devidamente homogeneizados.
- Equivalncia de tempo
Sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.
- Equivalncia de caractersticas
Sempre que possvel deve ocorrer a semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao,
grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao, etc.
De acordo com procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao descritos na NBR
14653-3, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado com atributos semelhantes aos do imvel
avaliando, sendo considerados atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
Desta forma, a aferio deste fator com preciso requer do avaliador muita experincia e conhecimento
tcnico, para, atravs de uma anlise comparativa de valores de vendas e ofertas de imveis afins, definir os
limites do valor de mercado, conforme memoriais de clculo.
A pesquisa de mercado e os memoriais de clculo esto apresentados no corpo do laudo e seus anexos.
Memorial de Clculo
FAZENDA
REA
UNITRIO
TOTAL
(Ha)
R$ / Ha
(R$)
Santa Maria 1.1
155,78
119.035,32
18.543.128,00
Santa Maria 1.2
149,40
70.665,31
10.557.059,00
Santa Maria 1.3
330,70
26.952,18
8.913.099,00
Santa Maria 2.1
512,87
25.128,94
12.887.909,00
Santa Maria 2.2
38,53
56.539,38
2.178.446,00
Santa Maria 3.1
1.005,02
18.743,87
18.837.872,00
Total Fbria
2.192,29
32.804,74
71.917.513,00
8. ENCERRAMENTO
importante ressaltar que o valor definido para o imvel dentro dos critrios e procedimentos usuais da
Engenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetria terica e mais
provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imvel, numa data de
referncia, dentro das condies de mercado vigente. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas
no possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos
especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas.
O laudo considerado pela Consult Solues Patrimoniais como documento sigiloso, absolutamente
confidencial.
PELO DEPARTAMENTO TCNICO

DA
CONSULT SOLUES PATRIMONIAIS
MAURICIO ELIAS JORGE

o
ENG AGRNOMO - CREA No 5060.869.985/D

Data e Local:
Osasco, 21 de Agosto de 2015.
ANEXOS
CROQUI DE LOCALIZAO
O imvel avaliando localiza-se nos municpios de Sorocaba e Votorantim, Estado de So Paulo.

Ponto no interior do avaliando:
Acesso:
Coordenadas Geogrficas
23 33' 8.01"
47 23' 6.93"
Tomando-se como referncia a cidade de Votorantim, sair sentido Represa de Itupararanga,

percorrendo cerca de 03 km at as divisas do avaliando do lado esquerdo da estrada.
IMAGEM DE SATLITE
OBS: A DEMARCAO DO IMVEL ACIMA FOI BASEADA NA LEITURA DO GPS E NO

LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO FORNECIDO, PORM SERVE APENAS COMO REFERNCIA J
QUE NO FORAM REALIZADAS MEDIES GEORREFERENCIADAS.
REAS FIBRIA X VOTORANTIM CIMENTOS.
IMAGEM DE SATLITE
DIVISO DO IMVEL EM PORES MENORES COM CARACTERSTICAS SIMILARES, ADOTADA

PARA EFEITOS DE AVALIAO.
AVALIANDO EM RELAO AOS MUNICPIOS DA REGIO (DIVISAS DE MUNICPIO EM AZUL).
IMAGEM DE SATLITE
FZ. STA. MARIA 1 EM RELAO VOTORANTIM E SOROCABA.
FZ. STA. MARIA 2 EM RELAO VOTORANTIM, SOROCABA E ROD. RAPOSO TAVARES.
IMAGEM DE SATLITE
FZ. STA. MARIA 3 EM RELAO VOTORANTIM E SOROCABA.
AVALIANDO EM RELAO CAPITAL E AO ESTADO.
IMAGEM DE SATLITE
PERSPECTIVA DO AVALIANDO.
IMAGEM DE SATLITE
FOTOS DO AVALIANDO REAS FIBRIA
Placa de identificao.
Estrada interna.
Estrada interna.
Detalhe do eucalipto.
Estrada interna.
Reserva Legal.
FOTOS DO AVALIANDO REAS FIBRIA
Piquete de georreferenciamento.
Igreja no interior do avaliando.
Panormica.
Panormica.
Detalhe da Reserva Legal.
Reserva Legal.
FOTOS REAS VOTORANTIM CIMENTOS
Entrada da Sede.
reas VC direita da estrada.
Vista do eucalipto.
Outra vista da estrada.
Panormica da floresta.
Reserva legal.
TRATAMENTO DE DADOS FAZENDA SANTA MARIA

No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a validade da
existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
Conforme a NBR 14653-3, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas
entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja
anexado ao Laudo de Avaliao.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contriburam na homogeneizao. Analisamos o
coeficiente de variao antes e depois da aplicao de cada varivel isoladamente, visando a sua reduo. Este
procedimento foi utilizado, pois os fatores regionais no foram publicados at o fechamento deste trabalho.
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociao, ocorrida no fechamento.
ATUALIZAO: no foi necessria tendo em vista que foram feitas novas pesquisas e levantamentos na regio
e identificamos que no houveram alteraes de valores.
CARACTERIZAO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Segundo Lepsch ( Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e classificao de Terras no sistema de
Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao das classes de capacidade de uso do solo devese conhecer:
- As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo(grupos);
- As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos(classes);
- E as limitaes do solo.
As Utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e / ou
reflorestamento e vida silvestre(comporta as classes I,II,III e IV).
GRUPO B : Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptada para pastagens e / ou
reflorestamento e / ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do
solo( comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C : Terras no adequadas para cultivos anuais,perenes,pastagens ou reflorestamento, porm
apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua(comporta classe
VIII).
As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou
de rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem,
adubaes qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de
pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:
GRUPO A
CLASSE I: Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.

CLASSE II: Terras cultivveis com problemas simples de conservao.
CLASSE III: Terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de
conservao.
GRUPO B
CLASSE V: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, sem a necessidade de prticas
especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, com problemas simples de
conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentemente protetoras do solo.
CLASSE VII: Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservao.
GRUPO C
CLASSE VIII: Terras imprprias para cultura,pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo
e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua.
VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO.
O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela
propicia ao proprietrio / explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais
intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir classe I, que permite qualquer tipo de uso com as
menores limitaes.
Sentido
Classes
das
de
Aptides
Capacidade
e das
de Uso
Limitaes
SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

Cultivo Intensivo
Vida
Cultivo
Silvicultura
Problemas de
Silvestre
Ocasional
Pastoreio
Conservao
e
ou
Recreao Limitado Moderado Intensivo Limitado Limitado Moderado Intensivo
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
SUB-UTILIZAO DA
TERRA
AUMENTO DAS LIMITAES E

DOS RISCOS USO
MXIMA UTILIZAO
RACIONAL DA TERRA
AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA
LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO
SOBRE UTILIZAO
DA TERRA
Quadro: resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra sem risco de eroso
acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado de Kozma(1984).
FATOR CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS: Fator de homogeneizao que expressa
simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,
das
caractersticas
intrnsecas
extrnsecas
das
terras,
como
fertilidade,
topografia,
drenagem,
permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras.
Para determinao da escala de valores de terras em funo da Classe de Capacidade de Uso foi utilizada a
Tabela de Fatores de Ponderao na Obteno do Valor das Terras Rsticas Segundo a Classe de Capacidade
de Uso, proposta pelo Eng. Kozma (1984) e citada na apostila do Curso de Avaliao de Propriedades Rurais
de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e Percias de
Engenharia- IBAPE-SP, definindo um fator para cada elemento comparativo e para o Avaliando em funo das
Classes de Capacidade de uso do Solo observadas nestes imveis conforme tabelas abaixo:
SANTA MARIA 1
Comparativo 1
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
84,7
242,00 III
VI
35%
84,7
VIII
30%
72,6
Total
100%
242 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 2
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
40%
302,984
757,46 III
VI
40%
302,984
VIII
20%
151,492
Total
100%
757,46 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 3
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
508,2
1452,00 III
VI
35%
508,2
VIII
30%
435,6
Total
100%
Comparativo 4
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
50%
54,45
108,90 III
VI
30%
32,67
VIII
20%
21,78
Total
100%
Comparativo 5
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
263,417
752,62 III
VI
55%
413,941
VIII
10%
75,262
Total
100%
Comparativo 6
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
30%
42,9
143,00 III
VI
35%
50,05
VIII
35%
50,05
Total
100%
Comparativo 7
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
62,1
138,00 III
VI
35%
48,3
VIII
20%
27,6
Total
100%
Comparativo 8
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
20,328
58,08 III
VI
45%
26,136
VIII
20%
11,616
Total
100%
Comparativo 9
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
21,78
48,40 III
VI
35%
16,94
VIII
20%
9,68
Total
100%
Comparativo 10
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
31,5
90,00 III
VI
35%
31,5
VIII
30%
27
Total
100%
Avaliando
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Classe
20%
127,17
635,87 III
VI
25%
158,97
VIII
55%
349,73
Total
100%
Classe de Uso do Solo

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625
Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200
0,3000
0,1600
0,0400
0,5000

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

0,750
0,400
0,200
0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,2200
0,0200
0,5025

0,750
0,400
0,200
0,2250
0,1400
0,0700
0,4350

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1800
0,0400
0,4825

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625
Fator Classe de Uso

0,750
0,400
0,200
0,1500
0,1000
0,1100
0,3600
SANTA MARIA 2
Comparativo 1
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
84,7
242,00 III
VI
35%
84,7
VIII
30%
72,6
Total
100%
Comparativo 2
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
40%
302,984
757,46 III
VI
40%
302,984
VIII
20%
151,492
Total
100%
Comparativo 3
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
508,2
1452,00 III
VI
35%
508,2
VIII
30%
435,6
Total
100%
Comparativo 4
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
50%
54,45
108,90 III
VI
30%
32,67
VIII
20%
21,78
Total
100%
Comparativo 5
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
263,417
752,62 III
VI
55%
413,941
VIII
10%
75,262
Total
100%
Comparativo 6
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
30%
42,9
143,00 III
VI
35%
50,05
VIII
35%
50,05
Total
100%
Comparativo 7
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
62,1
138,00 III
VI
35%
48,3
VIII
20%
27,6
Total
100%
Comparativo 8
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
20,328
58,08 III
VI
45%
26,136
VIII
20%
11,616
Total
100%
Comparativo 9
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
21,78
48,40 III
VI
35%
16,94
VIII
20%
9,68
Total
100%
Comparativo 10
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
31,5
90,00 III
VI
35%
31,5
VIII
30%
27
Total
100%
Avaliando
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Classe
30%
165,42
551,40 III
VI
35%
192,99
VIII
35%
192,99
Total
100%

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

0,750
0,400
0,200
0,3000
0,1600
0,0400
0,5000

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

0,750
0,400
0,200
0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,2200
0,0200
0,5025

0,750
0,400
0,200
0,2250
0,1400
0,0700
0,4350

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1800
0,0400
0,4825

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625
Fator Classe de Uso

0,750
0,400
0,200
0,2250
0,1400
0,0700
0,4350
SANTA MARIA 3
Comparativo 1
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
84,7
242,00 III
VI
35%
84,7
VIII
30%
72,6
Total
100%
Comparativo 2
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
40%
302,984
757,46 III
VI
40%
302,984
VIII
20%
151,492
Total
100%
Comparativo 3
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
508,2
1452,00 III
VI
35%
508,2
VIII
30%
435,6
Total
100%
Comparativo 4
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
50%
54,45
108,90 III
VI
30%
32,67
VIII
20%
21,78
Total
100%
Comparativo 5
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
263,417
752,62 III
VI
55%
413,941
VIII
10%
75,262
Total
100%
Comparativo 6
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
30%
42,9
143,00 III
VI
35%
50,05
VIII
35%
50,05
Total
100%
Comparativo 7
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
62,1
138,00 III
VI
35%
48,3
VIII
20%
27,6
Total
100%
Comparativo 8
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
20,328
58,08 III
VI
45%
26,136
VIII
20%
11,616
Total
100%
Comparativo 9
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
45%
21,78
48,40 III
VI
35%
16,94
VIII
20%
9,68
Total
100%
Comparativo 10
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Escala de Valor
35%
31,5
90,00 III
VI
35%
31,5
VIII
30%
27
Total
100%
Avaliando
rea Total(ha)
rea/classe(ha)
Classe
20%
201,00
1005,02 III
VI
40%
402,01
VIII
40%
402,01
Total
100%

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

0,750
0,400
0,200
0,3000
0,1600
0,0400
0,5000

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

0,750
0,400
0,200
0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,2200
0,0200
0,5025

0,750
0,400
0,200
0,2250
0,1400
0,0700
0,4350

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1800
0,0400
0,4825

0,750
0,400
0,200
0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

0,750
0,400
0,200
0,2625
0,1400
0,0600
0,4625
Fator Classe de Uso

0,750
0,400
0,200
0,1500
0,1600
0,0800
0,3900
FATOR SITUAO E CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO: os elementos comparativos foram

corrigidos em funo de suas condies de acesso e localizao, tendo em vista que existe uma diferena de
valores unitrios de acordo com a localizao e condies de acesso ao imvel.
Para tanto, foi utilizada a Escala de Valores de Terras Segundo a Situao e Viabilidade de Circulao,
Adaptado da metodologia proposta pelo Eng. Kozma , 1985 e citada na apostila do Curso de Avaliao de
Propriedades Rurais de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e
Percias de Engenharia- IBAPE-SP, 2001. A transposio seguiu a relao seguinte:
Condies de Acesso e Circulao

Situao
VICINAL I
Tipo de estrada
Asfalto ou estrada de cho
c/ tima conservao
VICINAL II Estrada de cho

Estrada de cho e servides
VICINAL III de passagem
Porteiras nas servides
VICINAL IV de passagem
Porteiras e interceptadas p/
VICINAL V crregos s/ pontes
Imp. das distncias aos

centros de referncia
Cond. de trafego
durante o ano
Escala de
valores
Relativa
Permanente
1,00
Significativa
Permanente
0,94
Significativa
S/ cond. satisfatrias
Problemas srios na
estao chuvosa
Problemas srios
mesmo na seca
0,89
Significativa
Significativa
0,83
0,78
FATOR OCUPAO: os elementos comparativos foram corrigidos em funo da ocupao da rea, tendo em
vista que existe uma diferena de valores unitrios de acordo com a ocupao, sendo os ocupados com cultura
com unitrios maiores, limitando-se a sua influncia parcela com que os mesmos contribuem na composio
do valor final do imvel. A transposio seguiu a relao seguinte:
FATOR LOCAL: a transposio que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que varia
de 0 a 10 (notas atribudas ao local), aferidos para o local avaliando arbitrado conforme tabela a seguir. O
fator deve ser limitado apenas parcela de influncia que a localizao contribui na composio do valor final
do imvel.
Distncia Polo de Influncia (km)
Nota
1,5
10,0
3,0
9,0
4,5
8,0
6,0
7,0
7,5
6,0
9,0
5,0
10,5
4,0
12,0
3,0
13,5
2,0
Admitimos como polo de influncia o Shopping Iguatemi com entradas atravs dos endereos:
ENTRADA ALA SUL: AV. GISELE CONSTANTINO, 1.850 - VOTORANTIM/SP
ENTRADA ALA NORTE: AV. IZORAIDA MARQUES PERES, 401 - SOROCABA/SP
Ressaltamos que as distncias foram estimadas com base nas informaes de local de referncia fornecidas
pelas imobilirias.
FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos para o local em estudo atravs
do fator aproveitamento aferido de acordo com a tabela a seguir, elaborada levando em considerao o
zoneamento e coeficiente de aproveitamento do imvel avaliando e dos elementos comparativos, limitando-se
a sua influncia parcela com que o mesmo contribui na composio do valor final do imvel.
Aproveitamento
Rural
0,20
Baixo
0,60
Mdio
1,00
Alto
2,00
FATOR PROPORO DE REAS: os elementos comparativos foram corrigidos em funo de sua rea, tendo
em vista que existe uma diferena de valores unitrios de acordo com a dimenso do terreno, sendo os de
maior extenso com unitrios menores, limitando-se a sua influncia parcela com que os mesmos
contribuem na composio do valor final do imvel.
Para tanto, utilizamos a frmula constante da publicao Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes,
autor Srgio Antonio Abunahman, 2a. Edio, Editora Pini:
1
reacomparativo 4
quando a diferena entre as reas do comparativo e do avaliando for inferior a

reaAvalia
ndo
30%
reacomparativo 8
quando a diferena entre as reas do comparativo e do avaliando for superior a

reaAvaliando
30%
TRATAMENTO ESTATSTICO
A anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia,
descartando-se os elementos discordantes.
Nesta explanao adotaremos a seguinte notao:
M = mdia aritmtica
q = mdia saneada
O intervalo de confiana com 80% de certeza mnima (segundo as Normas) deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuio t de Student:
S
E 0 = t (n 1, a / 2) 0,5
n
Onde:
n = n de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padro
Onde:
t (n-1, 10%) a ordenada de distribuio de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade dado pela seguinte frmula:
IC = M E0
"q" somente ser rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2)
Para o teste de hiptese:
t (n 1) =
( M q)
S
0,5
n
Onde:
n = n elementos
q = mdia saneada
M = mdia aritmtica
S = desvio padro
O memorial de clculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.
SANTA MARIA 1.1
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
Coeficiente de Variao
123.852,46
26.793,65
22%
Limite Inferior
Limite Superior
86.696,72
161.008,19
Elementos saneados
Mdia Saneada
9
119.035,32
t de Student
rea
155,78
Valor de Mercado para Venda

Unitrio Saneado
119.035,32
Valor do Terreno
18.543.128
Intervalo de Confiabilidade
Inferior
16.788.713
Superior
20.297.543
1,3830
Inferior
Superior
112.134,44
135.570,47
-9%
9%
Hiptese de rejeio
0,5685
Aceito a Mdia Saneada
Apresentamos abaixo o grfico que compara os preos observados no mercado com os valores estimados pelo
modelo utilizado no tratamento por fatores, onde nota-se o ajuste e o nvel de resduos do modelo adotado.
Grfico de Unitrios Observados versus Unitrios Estimados pelo Modelo (venda)

100.000,00
Unitrios Observados (R$/ha)
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

Unitrios Estimados pelo Modelo (R$/ha)
SANTA MARIA 1.2
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
70.694,80
13.990,60
20%
Limite Inferior
Limite Superior
49.486,36
91.903,24
Elementos saneados
Mdia Saneada
8
70.665,31
t de Student
rea
149,40

Unitrio Saneado
70.665,31
Valor do Terreno
10.557.059
Inferior
9.643.337
Superior
11.470.781
1,3830
Inferior
Superior
64.576,11
76.813,49
-9%
9%
Hiptese de rejeio
0,0067

100.000,00
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

SANTA MARIA 1.3
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
25.847,93
5.765,03
22%
Limite Inferior
Limite Superior
18.093,55
33.602,31
Elementos saneados
Mdia Saneada
9
26.952,18
t de Student
rea
330,70

Unitrio Saneado
26.952,18
Valor do Terreno
8.913.099
Inferior
8.043.684
Superior
9.782.514
1,3830
Inferior
Superior
23.326,64
28.369,23
-10%
10%
Hiptese de rejeio
0,6057

100.000,00
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

SANTA MARIA 2.1
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
24.237,91
3.645,11
15%
Limite Inferior
Limite Superior
16.966,54
31.509,28
Elementos saneados
Mdia Saneada
9
25.128,94
t de Student
rea
512,87

Unitrio Saneado
25.128,94
Valor do Terreno
12.887.909
Inferior
12.040.253
Superior
13.735.565
1,3830
Inferior
Superior
22.643,75
25.832,07
-7%
7%
Hiptese de rejeio
0,7730

100.000,00
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

SANTA MARIA 2.2
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
54.669,80
7.444,12
14%
Limite Inferior
Limite Superior
38.268,86
71.070,74
Elementos saneados
Mdia Saneada
9
56.539,38
t de Student
rea
38,53

Unitrio Saneado
56.539,38
Valor do Terreno
2.178.446
Inferior
2.048.718
Superior
2.308.174
1,3830
Inferior
Superior
51.414,17
57.925,43
-6%
6%
Hiptese de rejeio
0,7942

100.000,00
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

SANTA MARIA 3.1
Nmero de Elementos
AVALIAO
10
Mdia Aritmtica
Desvio Padro
18.074,30
4.208,46
23%
Limite Inferior
Limite Superior
12.652,01
23.496,59
Elementos saneados
Mdia Saneada
9
18.743,87
t de Student
rea
1.005,02

Unitrio Saneado
18.743,87
Valor do Terreno
18.837.872
Inferior
16.919.575
Superior
20.756.169
1,3830
Inferior
Superior
16.233,76
19.914,84
-10%
10%
Hiptese de rejeio
0,5031

100.000,00
90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-
10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

DOCUMENTAO DO IMVEL

Dados Econ?micos Financeiros - Laudo de Avalia?

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Laudo de Avaliao

VOTORANTIM INDUSTRIAL - VID

Apoio operao interna.

Determinao de Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidao Forada

Fazenda Santa Maria

2.956 do CRI de Votorantim-SP.

2.192,29 ha (conforme Fibria)

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

VALOR DE LIQUIDAO FORADA:

VIDE ITEM 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.

Agricultura e Pecuria de corte e de leite.

De acordo com IBGE (1996) 36,36% de estabelecimentos agropecurios esto no

disponibilidade de mo de obra para esta atividade boa.

Reserva legal mnima da 20,00%

3.2 Topografia e Caractersticas do Solo

Suave ondulada a ondulada.

Solos mdios a rasos.

Variada: mdia a alta (em solos corrigidos e adubados).

Cfb: Climas temperados midos com veres brandos.

Rio Sorocaba e seus afluentes.

Principais vias de acesso:

SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.

Dispe de estradas asfaltadas em bom estado de conservao e estradas de terra

Constatamos a existncia de linhas de nibus intermunicipal circulando pelas

3.7 Potencial de absoro de Produo

Estradas e Rodovias que interligam a regio:

SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.

Estado de conservao das Estradas e Rodovias:

Grande (182,69 mdulos fiscais de 12,00 ha).

Areno-argilosa, em alguns locais argilosa.

Ligeira, sulcos ocasionais, em pequena quantidade, rasos e sinuosos.

Solos mdios a rasos.

Alta (em solos corrigidos e adubados).

Ocorrncia predominante de Cambissolo Hplico Tb distrfico, Latossolo

4.2 Uso Atual

Na poca da vistoria, ou seja, 15/07/2015, o uso da rea era o seguinte:

FAZENDA SANTA MARIA 1

REA (Ha) (1)

FAZENDA SANTA MARIA 2

REA (Ha) (1)

FAZENDA SANTA MARIA 3

REA (Ha) (1)

4.3 Aspectos Gerais do Imvel Avaliando

Fazenda Santa Maria 1:

Fazenda Santa Maria 2:

Fazenda Santa Maria 3:

Alto, a anlise dos principais parmetros agronmicos e estruturas de

Em bom estado de conservao.

Reflorestamento com eucaliptos e preservao de reserva legal.

Permitem o acesso a vrios pontos do imvel e encontram-se em regular

Boa; classificada em funo da proximidade de centros urbanos,

4.4 Descrio das Terras

Fazenda Santa Maria 1

REA (ha) (1)

- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

Fazenda Santa Maria 2

REA (ha) (1)

- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

Fazenda Santa Maria 3

REA (ha) (1)

- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Cpia da Matrcula No 2.956 do CRI de Votorantim-SP;

- Informaes do imvel no formato shapefile, abaixo descritas: