Laudo de Avaliao

20.802.008/0815

SOLICITANTE:

VOTORANTIM INDUSTRIAL - VID

FINALIDADE:

Apoio operao interna.

OBJETIVO:

Determinao de Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquidao Forada

ENDEREO:

TIPO:

Fazenda Santa Rita

Imvel Rural

REA TOTAL:

DATA BASE:

MUNICPIO:

MATRCULA:

Salto de Pirapora

717 do CRI de Sorocaba-SP.

232,88 ha (conforme Fibria)

Agosto / 2015.

VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:

VALOR DE LIQUIDAO FORADA:
VIDE ITEM 5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.

R$ 12.685.000,00
R$ 8.245.000,00

UF:

SP

1. LOCALIZAO
A Consult Solues Patrimoniais, por solicitao da Votorantim Industrial - VID, procedeu a avaliao do
imvel rural denominado Fazenda Santa Rita, localizado no municpio de Salto de Pirapora, Estado de So
Paulo.

2. LOGRADOURO PRINCIPAL
Mos de Direo: Dupla

Pistas: nica

Traado: Misto

Perfil:

Pavimentao: Asfalto

Caladas:

Suave ondulado

Inexistentes

3. CARACTERIZAO DA REGIO

3.1 Contexto da Regio Circunvizinha

Principais polos urbanos Votorantim-SP (116.076 habitantes)
de referncia:

Sorocaba-SP (637.187 habitantes)

Atividades agrcolas:

Agricultura e Pecuria de corte e de leite.

Estrutura fundiria:

De acordo com IBGE (1996) 21,66% de estabelecimentos agropecurios esto no

estrato de at 10,00 ha, seguindo do intervalo de 10 a 100 ha com 68,59%, de 100
a 500 ha com 5,07% e reas no intervalo de 500 a 2000 ha so 4,00%, e maiores
que 2000 ha so 0,68% do total de reas na regio de Salto de Pirapora - SP.

Disponibilidade de mo Por se tratar de uma regio voltada para agricultura e pecuria de corte, a
de obra:

disponibilidade de mo de obra para esta atividade boa.

Reserva legal mnima da 20,00%

regio:

3.2 Topografia e Caractersticas do Solo

Topografia:

Suave ondulada.

Textura:

Areno-argilosa.

Profundidade:

Solos mdios a rasos.

Fertilidade:

Variada: mdia a alta (em solos corrigidos e adubados).

Tipos de solo:

Ocorrncia predominante de Cambissolo Hplico Tb distrfico, Latossolo vermelhoamarelo distrfico e Argissolo vermelho-amarelo distrfico.

Observao:

O valor das terras, entre outros fatores, est relacionado com o tipo de solo,
caractersticas topogrficas (ligada ao potencial de mecanizao e aproveitamento
da rea), existncia de recursos hdricos (potencial de uso de sistemas de
irrigao), localizao e condies de acesso.

3.3 Clima
Classificao (sistema de Keppen):

Cfb: Climas temperados midos com veres brandos.

3.4 Hidrografia
Bacia hidrogrfica:

Rio Sorocaba e seus afluentes.

3.5 Infraestrutura
Transportes Coletivos

Equipamentos Comunitrios

nibus

Segurana

Lotao

Educao

Metr

Sade

Nvel de Escoamento

Trem

Cultura

Embarcao

Lazer

Principais vias de acesso:

Intensidade de Trfego
Alta

Bom

Mdia

Regular

Baixa

Ruim

SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.

3.6 Acessibilidade
Sistema Rodovirio:

Dispe de estradas asfaltadas em bom estado de conservao e estradas de terra

em estado regular de conservao.

Transporte Pblico:

Constatamos a existncia de linhas de nibus intermunicipal circulando pelas

rodovias da regio.

3.7 Potencial de absoro de Produo

Condies de escoamento da produo:

Bom

Estradas e Rodovias que interligam a regio:

SP-079, SP-097, SP-264, SP-270 e estradas municipais.

Estado de conservao das Estradas e Rodovias:

Bom

4. CARACTERIZAO DO IMVEL
4.1 Aspectos Fsicos
Classificao quanto dimenso:

Mdio (19,41 mdulos fiscais de 12,00 ha).

Topografia:

Suave-ondulada a ondulada.

Textura:

Areno-argilosa, em alguns locais argilosa.

Drenagem:

Boa.

Eroso:

Ligeira, sulcos ocasionais, em pequena quantidade, rasos e sinuosos.

Profundidade:

Solos mdios a rasos.

Fertilidade:

Alta (em solos corrigidos e adubados).

Identificao Pedolgica:

Ocorrncia predominante de Cambissolo Hplico Tb distrfico, Latossolo

vermelho-amarelo distrfico e Argissolo vermelho-amarelo distrfico.

Recursos hdricos:

Rios, nascentes e crregos internos.

4.2 Uso Atual

Na poca da vistoria, ou seja, 15/07/2015, o uso da rea era o seguinte:

TIPO
rea de Terceiros
rea Especial
rvores Esparsas
Campo mido
Comodato
Eroso
Estgio Inicial
Estgio Mdio
Estrada Principal
Estrada Secundria
Infraestrutura Colheita
Pasto
Pasto Sujo Denso
Pasto Sujo Ralo
Plantio Comercial
Plantio Florestal em Preservao
Rede Eltrica / Telefnica
TOTAL
(1)

REA (Ha) (1)

11,77
0,09
0,17
0,09
0,89
0,06
1,62
25,68
5,09
8,77
0,44
1,19
6,57
0,20
160,38
3,82
6,03
232,86

PERCENTUAL
5,05%
0,04%
0,07%
0,04%
0,38%
0,03%
0,70%
11,03%
2,19%
3,77%
0,19%
0,51%
2,82%
0,09%
68,87%
1,64%
2,59%
100,00%

- reas obtidas nos arquivos shapefile fornecidos. Identificamos diferenas de rea no significantes.

4.3 Aspectos Gerais do Imvel Avaliando

Utilizao econmica atual:

Reflorestamento de Eucaliptos.

Fazenda Santa Rita:

87,27% de aproveitamento.

Potencial Produtivo:

Alto, a anlise dos principais parmetros agronmicos e estruturas de

apoio, indicam que o imvel encontra-se adaptado a seu uso.

Benfeitorias:

Em bom estado de conservao.

Conservao do solo:

Reflorestamento com eucaliptos e preservao de reserva legal.

Estradas internas:

Em bom estado de conservao.

Localizao:

Boa; classificada em funo da proximidade de centros urbanos,

condies de acesso e caractersticas da regio circunvizinha

Melhoramentos:

Energia eltrica, telefone.

4.4 Descrio das Terras

A vistoria realizada na rea permitiu que fossem identificadas as diferentes classes de terra, que podem ser
descritas pelos conceitos extrados do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra ETA - Brasil / Estados Unidos, 1971.
A rea avalianda possui 232,88 ha e enquadra-se na seguinte classificao:

TOTAL
(1)

GRUPO
A

CLASSE
III

PERCENTUAL
30,00%

REA (ha) (1)

69,86

VI

35,00%

81,50

VIII

35,00%

81,50

100,00%

232,88

- reas estimadas devido falta de um levantamento especfico.

5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Relacionamos abaixo a documentao fornecida pelo contratante para a elaborao deste relatrio, que , por
premissa, considerada boa e vlida, no tendo sido efetuadas anlises jurdicas ou medies de campo:
-

Cpia da Matrcula No 717 do CRI de Sorocaba-SP;

Levantamentos topogrficos georreferenciados dos projetos que compem a Fazenda Santa Rita;
Mapa total dos projetos, simples e de uso;
Arquivo digital de extenso kml contendo o permetro total da fazenda e seus projetos.

- Informaes do imvel no formato shapefile, abaixo descritas:

Permetro do imvel;

Discriminao das reas da Fibria x Votorantim Cimentos;

Discriminao das reas com Jazidas / Lavra;

Uso e ocupao do solo;

Ressaltamos que por solicitao do contratante, adotamos a rea total informada pela Fibria.
Este estudo est embasado em subsdios tcnicos e foi elaborado com base em informaes fornecidas pelos
executivos e funcionrios do solicitante. Estas informaes fornecidas foram consideradas como verdadeiras
uma vez que no faz parte do escopo de nosso trabalho qualquer tipo de procedimento de diligncia e
auditoria.
Desta forma, a Consult no assume qualquer responsabilidade futura pela preciso das informaes recebidas
e utilizadas para este trabalho.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliao, os bens livres de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer nus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercializao.
Contaminao do solo, da gua e outros tipos, bem como emisses ambientais no foram investigados.
Possveis efeitos de eventual contaminao e/ou emisses ambientais, no foram levados em considerao no
presente relatrio de avaliao.
No nos responsabilizamos por fatores econmicos ou fsicos ocorridos aps a data base, que possam afetar
as concluses e opinies relatadas neste laudo, bem como por divergncias das condies gerais do
patrimnio decorrentes de modificaes ocorridas aps a data da vistoria.
A Consult no tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que objeto deste relatrio e no tem
nenhum interesse pessoal ou parcialidade com relao s partes envolvidas.
A remunerao da Consult no est condicionada a nenhuma ao nem resulta das anlises, opinies,
concluses contidas neste relatrio ou de seu uso.

6. DIAGNSTICO DE MERCADO
Situao Atual do Mercado dos Imveis Concorrentes
Nvel de Oferta

Nvel de Demanda

Absoro

Desempenho do Mercado Atual

Alto

Alto

Rpida

Aquecido

Mdio/Alto

Mdio/Alto

Normal/Rpida

Normal/Aquecido

Mdio

Mdio

Normal

Normal

Mdio/Baixo
Baixo

Mdio/Baixo
Baixo

Normal/Difcil
Difcil

Normal/Recessivo
Recessivo

7. AVALIAO

Devido s caractersticas do imvel, identificamos a necessidade de dividi-lo em pores menores com

caractersticas similares, com o objetivo de definir com maior preciso o valor de cada parcela. Para tanto,
dividimos o imvel conforme a tabela abaixo:

Fazenda
Santa Rita 1.1
Santa Rita 1.2

Zona
Zru
ZEI

rea (ha)

Municpio
95,89 Salto de Pirapora
136,99 Salto de Pirapora

Normatizao
Para a presente avaliao utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR 14.653 que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliao de bens e NBR 14.653-3:2004, no que diz respeito avaliao de
imveis rurais e servides rurais.
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imvel avaliando, sua situao geo-scio-econmica e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo "Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado", para a
definio dos valores.
Especificao da Avaliao
Para cada subdiviso das fazendas temos as seguintes situaes:
Santa Rita 1.1
O presente trabalho classificado como "Grau I" quanto fundamentao conforme a pontuao atingida
para fins de classificao das avaliaes e "Grau III" quanto preciso, conforme amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno da estimativa.
Santa Rita 1.2
No h classificao quanto ao que dispem as normas em funo de o fator de aproveitamento ter
extrapolado o intervalo admissvel. No foi possvel a obteno de elementos comparativos em situao similar
ao imvel avaliando.

Tratamento dos Dados e Identificao do Resultado

Determinao do Valor do Terreno
O valor das terras foi obtido com base no unitrio definido para a propriedade padro local, considerando-se
as devidas correes especficas para adequ-la s caractersticas da avalianda.
Procedemos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobilirio e pessoas ligadas ao meio rural, atravs de
contatos com corretores, imobilirias atuantes, cartrios, proprietrios, agrnomos e pessoas afins.
Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes
fatores de equivalncia:
- Equivalncia de situao
D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica. Os elementos situados fora desta zona
sero devidamente homogeneizados.
- Equivalncia de tempo
Sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.
- Equivalncia de caractersticas
Sempre que possvel deve ocorrer a semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao,
grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao, etc.
De acordo com procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao descritos na NBR
14653-3, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado com atributos semelhantes aos do imvel
avaliando, sendo considerados atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.

Desta forma, a aferio deste fator com preciso requer do avaliador muita experincia e conhecimento
tcnico, para, atravs de uma anlise comparativa de valores de vendas e ofertas de imveis afins, definir os
limites do valor de mercado, conforme memoriais de clculo.
A pesquisa de mercado e os memoriais de clculo esto apresentados no corpo do laudo e seus anexos.

Memorial de Clculo

FAZENDA

REA

UNITRIO

TOTAL

(Ha)

R$ / Ha

(R$)

Santa Rita 1.1

95,89

30.894,51

2.962.507,00

Santa Rita 1.2

136,99

70.971,20

9.722.385,00

Total Fbria

232,88

54.469,27

12.684.892,00

8. ENCERRAMENTO

importante ressaltar que o valor definido para o imvel dentro dos critrios e procedimentos usuais da
Engenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetria terica e mais
provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imvel, numa data de
referncia, dentro das condies de mercado vigente. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas
no possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos
especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

O laudo considerado pela Consult Solues Patrimoniais como documento sigiloso, absolutamente
confidencial.

PELO DEPARTAMENTO TCNICO

DA
CONSULT SOLUES PATRIMONIAIS

MAURICIO ELIAS JORGE

o

ENG AGRNOMO - CREA No 5060.869.985/D

Data e Local:

So Paulo, 21 de Agosto de 2015.

ANEXOS

CROQUI DE LOCALIZAO

O imvel avaliando localiza-se no municpio de Salto de Pirapora, Estado de So Paulo.

Ponto no interior do avaliando:

Acesso:

Coordenadas Geogrficas

23o 38 09,0

47o 31 03,4

Tomando-se como referncia a cidade de Votorantim, sair pela SP-079 sentido Salto de Pirapora,
percorrendo cerca de 08 km at as divisas do avaliando.

IMAGEM DE SATLITE

OBS: A DEMARCAO DO IMVEL ACIMA FOI BASEADA NA LEITURA DO GPS E NO

LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO FORNECIDO, PORM SERVE APENAS COMO REFERNCIA J
QUE NO FORAM REALIZADAS MEDIES GEORREFERENCIADAS.

AVALIANDO EM RELAO AOS MUNICPIOS DA REGIO (DIVISAS DE MUNICPIO EM BRANCO).

IMAGEM DE SATLITE

AVALIANDO EM RELAO REGIO CIRCUNVIZINHA.

AVALIANDO EM RELAO CAPITAL E AO ESTADO.

IMAGEM DE SATLITE

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

IMAGEM DE SATLITE

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

PERSPECTIVA DO AVALIANDO.

FOTOS DO AVALIANDO REAS FIBRIA

Panormica, avaliando ao fundo.

Vista do eucalipto.

Detalhe da reserva legal.

Outra vista a partir da rodovia.

Entrada a partir da SP-079.

Placa de identificao.

FOTOS DO AVALIANDO REAS FIBRIA

Estrada interna.

Linho de energia que corta a propriedade.

Reserva Legal.

Detalhe do eucalipto.

Represa interna.

Estrada interna.

FOTOS REAS VOTORANTIM CIMENTOS

Reserva Legal e eucalipto.

Detalhe estrada interna.

Estrada interna.

Detalhe do eucalipto.

Eucalipto.

Reserva Legal.

TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-se, a priori, a validade da
existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
Conforme a NBR 14653-3, os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas
entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar
claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja
anexado ao Laudo de Avaliao.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contriburam na homogeneizao. Analisamos o
coeficiente de variao antes e depois da aplicao de cada varivel isoladamente, visando a sua reduo. Este
procedimento foi utilizado, pois os fatores regionais no foram publicados at o fechamento deste trabalho.
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociao, ocorrida no fechamento.
ATUALIZAO: no foi necessria tendo em vista que foram feitas novas pesquisas e levantamentos na regio
e identificamos que no houveram alteraes de valores.
CARACTERIZAO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
Segundo Lepsch ( Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e classificao de Terras no sistema de
Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao das classes de capacidade de uso do solo devese conhecer:
- As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo(grupos);
- As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos(classes);
- E as limitaes do solo.
As Utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e / ou
reflorestamento e vida silvestre(comporta as classes I,II,III e IV).
GRUPO B : Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptada para pastagens e / ou
reflorestamento e / ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do
solo( comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C : Terras no adequadas para cultivos anuais,perenes,pastagens ou reflorestamento, porm
apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua(comporta classe
VIII).

As prticas de controle eroso(exemplos:terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de

rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem,
adubaes qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de
pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:

GRUPO A

CLASSE I: Terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao.

CLASSE II: Terras cultivveis com problemas simples de conservao.
CLASSE III: Terras cultivveis com problemas complexos de conservao.
CLASSE IV: Terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de
conservao.

GRUPO B

CLASSE V: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, sem a necessidade de prticas
especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: Terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, com problemas simples de
conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentemente protetoras do solo.
CLASSE VII: Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservao.

GRUPO C

CLASSE VIII: Terras imprprias para cultura,pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo
e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua.

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO.

O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela
propicia ao proprietrio / explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais
intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir classe I, que permite qualquer tipo de uso com as
menores limitaes.

Sentido
Classes
das
de
Aptides
Capacidade
e das
de Uso
Limitaes

SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

Cultivo Intensivo
Vida
Cultivo
Silvicultura
Problemas de
Silvestre
Ocasional
Pastoreio
Conservao
e
ou
Recreao Limitado Moderado Intensivo Limitado Limitado Moderado Intensivo

I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
SUB-UTILIZAO DA
TERRA

AUMENTO DAS LIMITAES E

DOS RISCOS USO

MXIMA UTILIZAO
RACIONAL DA TERRA

AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA
LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO

SOBRE UTILIZAO
DA TERRA

Quadro: resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra sem risco de eroso
acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado de Kozma(1984).

FATOR CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS: Fator de homogeneizao que expressa
simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,
das

caractersticas

intrnsecas

extrnsecas

das

terras,

como

fertilidade,

topografia,

drenagem,

permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras.

Para determinao da escala de valores de terras em funo da Classe de Capacidade de Uso foi utilizada a
Tabela de Fatores de Ponderao na Obteno do Valor das Terras Rsticas Segundo a Classe de Capacidade
de Uso, proposta pelo Eng. Kozma (1984) e citada na apostila do Curso de Avaliao de Propriedades Rurais
de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e Percias de
Engenharia- IBAPE-SP, definindo um fator para cada elemento comparativo e para o Avaliando em funo das
Classes de Capacidade de uso do Solo observadas nestes imveis conforme tabelas abaixo:

Comparativo 1
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
242,00 III
35%
84,7
VI
35%
84,7
VIII
30%
72,6
Total
100%
242 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 2
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
757,46 III
40%
302,984
VI
40%
302,984
VIII
20%
151,492
Total
100%
757,46 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 3
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
1452,00 III
35%
508,2
VI
35%
508,2
VIII
30%
435,6
Total
100%
1452 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 4
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
108,90 III
50%
54,45
VI
30%
32,67
VIII
20%
21,78
Total
100%
108,9 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 5
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
752,62 III
35%
263,417
VI
55%
413,941
VIII
10%
75,262
Total
100%
752,62 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 6
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
143,00 III
30%
42,9
VI
35%
50,05
VIII
35%
50,05
Total
100%
143 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 7
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
138,00 III
45%
62,1
VI
35%
48,3
VIII
20%
27,6
Total
100%
138 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 8
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
58,08 III
35%
20,328
VI
45%
26,136
VIII
20%
11,616
Total
100%
58,08 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 9
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
48,40 III
45%
21,78
VI
35%
16,94
VIII
20%
9,68
Total
100%
48,4 Fator Class. Uso Solo Ponderado
Comparativo 10
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Escala de Valor
90,00 III
35%
31,5
VI
35%
31,5
VIII
30%
27
Total
100%
90 Fator Class. Uso Solo Ponderado

Avaliando
rea Total(ha)
Classes solo % classe
rea/classe(ha)
Classe
232,88 III
30%
69,86
VI
35%
81,51
VIII
35%
81,51
Total
100%
232,88 Fator Class. Uso Solo Ponderado

Classe de Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,3000
0,1600
0,0400
0,5000

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,3750
0,1200
0,0400
0,5350

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2625
0,2200
0,0200
0,5025

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2250
0,1400
0,0700
0,4350

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2625
0,1800
0,0400
0,4825

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,3375
0,1400
0,0400
0,5175

Fator Classe Uso do Solo

0,750
0,400
0,200

0,2625
0,1400
0,0600
0,4625

Fator Classe de Uso

0,750
0,400
0,200

0,2250
0,1400
0,0700
0,4350

FATOR SITUAO E CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO: os elementos comparativos foram

corrigidos em funo de suas condies de acesso e localizao, tendo em vista que existe uma diferena de
valores unitrios de acordo com a localizao e condies de acesso ao imvel.
Para tanto, foi utilizada a Escala de Valores de Terras Segundo a Situao e Viabilidade de Circulao,
Adaptado da metodologia proposta pelo Eng. Kozma , 1985 e citada na apostila do Curso de Avaliao de
Propriedades Rurais de autoria do Eng. Marcelo Rossi Camargo Lima, publicada pelo Instituto de Avaliaes e
Percias de Engenharia- IBAPE-SP, 2001. A transposio seguiu a relao seguinte:

Condies de Acesso e Circulao

Situao

VICINAL I

Tipo de estrada
Asfalto ou estrada de cho
c/ tima conservao

VICINAL II Estrada de cho

Estrada de cho e servides
VICINAL III de passagem
Porteiras nas servides
VICINAL IV de passagem
Porteiras e interceptadas p/
VICINAL V crregos s/ pontes

Imp. das distncias aos

centros de referncia

Cond. de trafego
durante o ano

Escala de
valores

Relativa

Permanente

1,00

Significativa

Permanente

0,94

Significativa

S/ cond. satisfatrias
Problemas srios na
estao chuvosa
Problemas srios
mesmo na seca

0,89

Significativa
Significativa

0,83
0,78

FATOR OCUPAO: os elementos comparativos foram corrigidos em funo da ocupao da rea, tendo em
vista que existe uma diferena de valores unitrios de acordo com a ocupao, sendo os ocupados com cultura
com unitrios maiores, limitando-se a sua influncia parcela com que os mesmos contribuem na composio
do valor final do imvel. A transposio seguiu a relao seguinte:

TRATAMENTO ESTATSTICO

A anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia,
descartando-se os elementos discordantes.

Nesta explanao adotaremos a seguinte notao:

M = mdia aritmtica
q = mdia saneada

O intervalo de confiana com 80% de certeza mnima (segundo as Normas) deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuio t de Student:

S
E 0 = t (n 1, a / 2) 0,5
n
Onde:
n = n de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padro

Onde:
t (n-1, 10%) a ordenada de distribuio de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade dado pela seguinte frmula:

IC = M E0

"q" somente ser rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2)

Para o teste de hiptese:

t (n 1) =

( M q)
S
0,5
n

Onde:
n = n elementos
q = mdia saneada

M = mdia aritmtica
S = desvio padro

O memorial de clculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.

SANTA RITA 1.1

TRATAMENTO ESTATSTICO
Nmero de Elementos

AVALIAO
10

Mdia Aritmtica
Desvio Padro
Coeficiente de Variao

29.797,64
4.055,46
14%

Limite Inferior
Limite Superior

20.858,35
38.736,94

Elementos saneados
Mdia Saneada

9
30.894,51

t de Student

rea

95,89

Valor de Mercado para Venda

Unitrio Saneado
30.894,51
Valor do Terreno

2.962.507

Intervalo de Confiabilidade
Inferior
2.786.172
Superior
3.138.842

1,3830

Intervalo de Confiabilidade
Inferior
Superior

28.024,02
31.571,27

-6%
6%

Hiptese de rejeio
0,8553
Aceito a Mdia Saneada

Apresentamos abaixo o grfico que compara os preos observados no mercado com os valores estimados pelo
modelo utilizado no tratamento por fatores, onde nota-se o ajuste e o nvel de resduos do modelo adotado.

Grfico de Unitrios Observados versus Unitrios Estimados pelo Modelo (venda)

100.000,00

Unitrios Observados (R$/ha)

90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-

10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

Unitrios Estimados pelo Modelo (R$/ha)

SANTA RITA 1.2

TRATAMENTO ESTATSTICO
Nmero de Elementos

AVALIAO
10

Mdia Aritmtica
Desvio Padro
Coeficiente de Variao

70.971,20
12.190,25
17%

Limite Inferior
Limite Superior

49.679,84
92.262,55

Elementos saneados
Mdia Saneada

10
70.971,20

t de Student

rea

136,99

Valor de Mercado para Venda

Unitrio Saneado
70.971,20
Valor do Terreno

9.722.385

Intervalo de Confiabilidade
Inferior
8.992.044
Superior
10.452.726

1,3830

Intervalo de Confiabilidade
Inferior
Superior

65.639,88
76.302,52

-8%
8%

Hiptese de rejeio
Aceito a Mdia Saneada

Apresentamos abaixo o grfico que compara os preos observados no mercado com os valores estimados pelo
modelo utilizado no tratamento por fatores, onde nota-se o ajuste e o nvel de resduos do modelo adotado.

Grfico de Unitrios Observados versus Unitrios Estimados pelo Modelo (venda)

100.000,00

Unitrios Observados (R$/ha)

90.000,00
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-

10.000,00 20.000,00 30.000,00 40.000,00 50.000,00 60.000,00 70.000,00 80.000,00 90.000,00100.000,00

Unitrios Estimados pelo Modelo (R$/ha)

DOCUMENTAO DO IMVEL