Normas Internacionales de Valuacion

Normas Internacionales de Valuacin
Principios, Normas y
Orientacin sobre Aplicacin y Comportamiento
IVSC
International Valuation Standards Committee
La nica versin oficial de esta Normas es la original en lengua inglesa. La presente traduccin autorizada
se publica nicamente para facilidad de los profesionales de habla castellana. Debe quedar claro que su
lenguaje se apega al uso mexicano y por ello pude contener trminos y expresiones que no responden a el
lenguaje tcnico de valuacin, tasacin, evaluacin, avaluacin o valoracin, en otros pases de la misma
lengua. Por ello se recomienda que para cualquier duda se recurra a la versin oficial. N. del T..
TITULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards

Publicado por International Valuation Standards Committee
Oficina Internacional: 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD
Copyright @ 1997 the International Valuation Standards Committee
Reservados todos los derechos.
Traduccin autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C.
Para la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin , A. C.
Copyright @ 1997 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin , A. C.
Julio E. Torres Coto M.
Reservados todos los derechos.
1 Julio 1997

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Canada, M4V 1S8
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Facsimile: 44 171 222 9430
1 de Julio de 1997
Las Normas Internacionales de Valuacin...

...se reconoce ahora a todo lo largo del mundo y se han incorporado a las Normas domsticas de
muchas naciones. Las Normas y las Orientaciones de Aplicacin y Comportamiento que se
incluyen en esta edicin, reflejan el pensamiento, experiencias y juicio profesional colectivo de
Valuadores de mas de 40 naciones. Tambin se apoyan en la asesora y consejo de usuarios de
los servicios de valuacin y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de la
contabilidad.
Como lo fue en ediciones anteriores, las palabras podrn cambiar para aclarar afirmaciones y
responder a temas de reciente desarrollo. Esta nueva edicin contiene material nuevo y una
estructura ampliada, pero los principios en los que se basan las Normas y Orientacin permanece
sin cambio. Sigue siendo el objetivo de este Comit establecer Normas que sean pertinentes a y
parte integral de las actividades de mercado que involucran a los bienes races, fomentar la
armonizacin de las Normas entre las naciones y participar en los esfuerzos de envergadura
mundial que finalmente habrn de eliminar interpretaciones equivocas en materia de valuacin en
las transacciones internacionales de bienes.
El Comit Internacional de Normas de Valuacin (tambin conocido como IVSC) se rene con
regularidad en diversas localidades alrededor del mundo. Continuamente se ocupa del estudio de
Normas nuevas y en la revisin de las existentes y en los comentarios de las Normas cuando es
oportuno. Solicitamos comentarios, preguntas y sugerencias.
Deseamos y solicitamos la participacin y asociacin completa de todas las naciones. El Comit
est en disposicin de auxiliar en el desarrollo de las disciplinas de valuacin en las naciones en
desarrollo y en la instrumentacin de Normas en todas partes.
Muy sinceramente,
Ph. Malaquin
Presidente
1 Julio 1997
Contenido
Introduccin
Introduccin 1 -5
Valuacin y el IVSC
Introduccin - 1
Organizacin de las Normas Internacionales
Introduccin - 3
Formato de las Normas
Introduccin - 5
Conceptos y Principios Generales de Valuacin
Conceptos/Principios 1 - 13
Introduccin
Conceptos/Principios
Conceptos de Tierra y Propiedad
Conceptos/Principios
Concepto de Bienes Races, Propiedad y Activos
Conceptos/Principios 2
Precio, Costo, Mercado y Valor
Valor de Mercado
Uso Mejor y Ms Productivo
Utilidad
Otros Conceptos Importantes
Conceptos/Principios - 11
Resumen
Conceptos/Principios - 13
IVS 1: Valor de Mercado como Base de Valuacin
IVS 1: 1 14
IVS 2: Bases de Valor Distintas del Valor de Mercado
IVS 2: 1 13
IVS 3: Valuacin Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas
IVS 3: 1 16
IVS 4: Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones
IVS 4: 1 12
APG 1: Concepto de Valuacin de Negocio en Marcha
APG 1: 1 - 8
APG 2: Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin
APG 2: 1 - 9
APG 3: Valuacin de Planta, Maquinaria y Equipo
APG 3: 1 - 8
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Introduccin
Valuacin y el IVSC
La valuacin de activos tiene sus races en la economa clsica y contempornea. Los
principios y tcnicas de valuacin se establecieron y en general eran similares, en muchos
pases antes de los cuarenta. Sin embargo, el reconocimiento de la valuacin como
profesin se desarroll despus de los cuarenta.
Antes de los ochenta la valuacin se desarrollo como profesin en muchas naciones
grandes y pequeas, pero sin un enfoque internacional. Haba muchas similitudes en estos
pases en cuanto a lo que se consideraba un Valuador profesional, tales como el poseer
un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia
prctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas;
y reconocimiento como persona de elevado carcter. Organismos profesionales de
valuadores en diversos pases otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a
aquellos que cuando menos satisfacan los requerimientos estipulados de educacin y
experiencia.
Durante los sesenta y setenta varios organismos nacionales de valuacin desarrollaron y
promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron. En
algunos pases tambin se introdujeron Cdigos de tica Profesional. El contenido de
estas Normas combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prcticas del
mercado. En algunos pases las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las
leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon
procedimientos de revisin y vigilancia que llevaran a la censura o prdida del
reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las
disposiciones ticas relativas.
Para fines de los setenta conforme estos movimientos continuaron, se hizo aparente que
el desarrollo financiero internacional y la globalizacin de los mercados haban llegado a
un estadio en el cual era sealadamente patente la necesidad de normas internacionales
de valuacin. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relacin a las normas de
valuacin exista el potencial para confusin y para que se cometieran errores. Era menos
obvio, sin embargo, que tambin se inhiban las normas domsticas en algunos pases.
Tambin era difcil entender que las importantes diferencias entre los puntos de vista de
las corporaciones de valuacin de diversos pases podran llevar a malos entendimientos
no intencionales.
Igualmente importante, se dieron rpidos cambios econmicos y en los negocios dentro y

entre naciones, dando lugar a un reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de
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la valuacin profesional de los activos. Se requeran valuaciones competentes, objetivas y

profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su
importancia, al reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha
recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la informacin de
valores de activos para efectos contables y financieros basada el valuacin corriente, en
lugar del costo histrico.
Los avalos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias
econmicas entre reas geogrficas. Reconociendo estos factores, se fund en 1981 el
Comit Internacional de Normas de Valuacin (IVSC por sus siglas en Ingls)1. El
principal objetivo de IVSC es formular y publicar, en atencin al inters pblico, Normas
de valuacin y orientacin procesal para la valuacin de activos para uso en estados
financieros y promover su aceptacin y observancia mundial. El segundo objetivo es
armonizar las Normas entre los Estados del mundo y revelar las diferencias en las
estipulaciones de las Normas o en su aplicacin conforme sucedan. Es meta particular de
IVSC que las Normas internacionales de valuacin sean reconocidas en las declaraciones
internacionales de contabilidad y en otras normas de informacin y que los Valuadores
reconozcan qu se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas.
La asociacin en IVSC es por conducto de las sociedades nacionales de valuacin e
instituciones que representen a sus respectivos Estados. Estos organismos profesionales
deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuacin de activos y tener un suficiente
nmero de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones.
Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientacin publicados por el
Comit y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas
en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado. Los socios tambin revelan al Comit
cualquier diferencia significativa entre las normas domsticas y las internacionales para
que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben, por
supuesto, actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las reas en las que
ejercen.
Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias
como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que
las valuaciones satisfagan las Normas y orientacin del IVSC. Tambin cumplen una
funcin educativa y de consulta en el rea de valuacin de activos dentro de sus Estados.
El enlace con el Comit Internacional de Normas de Contabilidad, la Federacin

Internacional de Contadores, El Comit Internacional de Prcticas de Auditora y la
1
El nombre original del Comit era The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), Comit Internacional de
Normas de Valuacin de Activos. Este se cambi por acuerdo del Comit en la Asamblea General Anual correspondiente a 1994,
celebrada en Quebec, al nombre actual, con objeto de mejor reflejar el ms amplio campo de accin en que se involucraba el Comit. N
del T.
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Organizacin Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para

las actividades del IVSC. En relacin con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar
asesora y consejo en relacin a la valuacin de activos a las profesiones contables,
coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales
relacionadas con vista al inters pblico y cooperar con estos y otros organismos
internacionales en la determinacin y promulgacin de nuevas Normas. Estos objetivos se
satisfacen mediante contacto directo y participacin en otras organizaciones
internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la
Lista Oficial el Consejo Econmico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de
1985.
Las siguientes Normas y discusiones relativas son el mejor consenso a la fecha de 40
naciones participantes. Como las valuaciones de activos individuales, estn sujetas al
Principio de Cambio que sostienen que el cambio es inevitable y continuo an cuando
gradual y no fcilmente discernible. Como Normas tienen la intencin de ofrecer
definiciones y orientacin fundamentales para la valuacin de activos en un mundo
dinmico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados
debern sealarse al Comit para deliberacin y decisin internacional.
Organizacin de las Normas Internacionales

Diversos principios y tcnicas de valuacin se entienden dentro de la profesin de la
valuacin y estn bien establecidos en el mundo de los negocios. Las discusiones
fundamentales abreviadas que se incluyen en esta normas no deben considerarse
exhaustivas. Por lo tanto, es importante para entender y usar esta Normas que, an
cuando las Normas individuales puedan exponerse y publicarse como secciones
separadas, cada Norma es una parte componente del conjunto. Por tanto, las
definiciones, declaraciones del prefacio, conceptos y principios de valuacin y otros
elementos comunes debern interpretarse como parte de cada Norma.
El Comit Internacional de Normas de Valuacin de Activos reconoce la complejidad de
los procedimientos profesionales de valuacin, la diversidad de situaciones de la
propiedad, la dificultad de interpretacin de las actividades de la valuacin por otras
profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior
necesidad del pblico de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas
desarrolladas conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido
y formato de estas Normas se han diseado con estos aspectos en mente y la comprensin
de la estructura de las Normas es importante para su aplicacin. La organizacin de las
Normas es como sigue:
1. Introduccin - La introduccin ofrece una explicacin del comit

internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Se
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explica la organizacin de las Normas y se discute la intencin de la manera y

forma como han de ser aplicadas.
2. Conceptos y Principios Generales de Valuacin - Una discusin completa
del cuerpo de conocimiento que constituye los mtodos y prcticas valuatorias
esta mas all del alcance de stas Normas. Sin embargo, para fomentar el
entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades de las
barreras de idioma, esta seccin proporciona comentarios sobre los marcos legal,
econmico y conceptual bsicos sobre los cuales se apoyan la valuacin como
disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos de fundacin es
crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicacin de estas Normas.
3. Normas de Valuacin - Las Normas IVSC 1 y 2 se ocupan de Valor de
Mercado y bases de valuacin distintas al Valor de Mercado, respectivamente y
como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones para Estados Financieros y
Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y
situaciones de valuacin comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a
las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4,
Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona
Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las
cubiertas por la Norma IVSC 3.
4. Orientacin de Aplicacin y Comportamiento - Frecuentemente surgen en
el ejercicio de la valuacin y de quienes usan los servicios de valuacin cuestiones
relacionadas con la aplicacin de las Normas. Los documentos de Orientacin
para Aplicacin y Comportamiento (APG) proporcionan orientacin en relacin a
temas especficos de valuacin y como han de aplicarse estas Normas en
situaciones mercantiles y de provisin de servicio ms especficas. Las APG se
enmiendan de tiempo en tiempo con orientacin adicional del IVSC conforme las
situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientacin se plantean a la
atencin del Comit. Las APG se consideran una importante adicin alas Normas,
pero no son en si documentos normativos.
5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y a los
usuarios de sus servicios un medio ms inmediato y menos formal de recibir
respuestas a cuestiones que surjan en relacin a las Normas o su aplicacin, el
IVSC tambin expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas. Estos
Comentarios generalmente no son aprobados por el Comit, pero son importantes
interpretaciones amplias que podrn usarse para propsitos sea de revelacin
general o comentarios o como una medida transitoria anterior a la emisin sea de
una orientacin de comportamiento o de una Norma por el Comit.
Formato de las Normas
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Cada Norma se escribe para enfocar un rea amplia del ejercicio de la valuacin.
Conforme sea apropiado cada Norma generalmente contiene las siguientes secciones
ordenadas.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Introduccin
Alcance
Definiciones
Relacin a las Normas de Contabilidad
Declaracin de las Normas
Discusin
Requisitos de Revelacin
Previsiones de Exclusin
Fecha de Vigencia.

Conceptos y Principios Generales de Valuacin
1.0
Introduccin
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1.1
La experiencia y el dilogo internacional entre naciones por conducto del Comit

Internacional de Normas de Valuacin ha demostrado que, con pocas
excepciones, hay acuerdo internacional comn en relacin a los fundamentos de la
disciplina valuatoria. La legislacin y circunstancias econmicas locales pueden,
en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales (y a veces limitadas), pero
los mtodos y tcnicas fundamentales de valuacin son similares en todo el
mundo.
1.2
Las Normas y orientacin del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la

posicin del Comit que no es apropiado intentar enunciar todos los fundamentos
pertinentes en el cuerpo de cada Norma. En lugar de ello, esta seccin se entiende
como suplemento para cada una de las Normas y proporciona un panorama
general de los fundamentos que son particularmente importantes para el
entendimiento de la profesin valuatoria y la aplicacin de estas Normas.
2.0
Conceptos de Suelo y Propiedad.
2.1
El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Su importancia lo pone en la

mira para consideracin de abogados, gegrafos, socilogos y economistas. Como
resultado de la forma en que cada una de estas disciplinas se relaciona con el
suelo y con los usos del suelo, las sociedades de nuestras naciones y nuestro
mundo se ven afectadas.
2.1.
La valuacin de la tierra como balda o de la tierra y las mejoras a o en el suelo, es

un concepto econmico. Sea que est en estado baldo o se encuentre mejorada,
nos referimos a la tierra como bienes races. El valor se crea por la utilidad del
bien raz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los
humanos. Contribuyen al valor la singularidad, durabilidad, fijeza de ubicacin,
oferta relativamente limitada del bien raz y la utilidad especfica de un sitio
determinado.
2.3.
La propiedad es un concepto legal. La propiedad consiste en los derechos

privados de apropiacin. Para distinguir entre el bien raz, una entidad fsica y su
propiedad, un concepto legal, la propiedad del bien raz se llama propiedad real.
Las cosas fsicas distintas a los bienes races reciben el nombre legal de bienes
muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra
propiedad usada sin mayor calificacin o identificacin puede referirse a bienes
races, bienes muebles o a una combinacin de ellos. (Ver la Seccin 3 adelante).
2.4
Los Valuadores de Activos (o Tasadores) son los que tratan con la especial
disciplina econmica asociada con la preparacin y presentacin de valuaciones
de activos. (Vase la Seccin 3.5 abajo). Como profesionales, los Valuadores
deben satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento, competencia y
habilidad demostrada. Tambin deben exhibir y mantener un elevado cdigo de
conducta moral (tica) y prctica profesional (Normas).
1 Julio 1997
10
2.5
Los cambios de precios a lo largo del tiempo son el resultado de efectos

especficos y generales de fuerzas econmicas sociales. Las fuerzas generales
pueden causar cambios en los niveles generales de precios y en el poder relativo
de compra del dinero. El movimiento independiente de fuerzas especficas tales
como cambios tecnolgicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda y
pueden crear cambios significativos de los precios.
2.6
En la valuacin de bienes races se aplican muchos principios conocidos. Incluyen

los principios de oferta y demanda, competencia, sustitucin, anticipacin o
expectacin, cambio y otros. Comn a todos estos principios suplementarios es su
efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un activo.
Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes races refleja el
efecto combinado de todas las otras fuerzas de mercado que tienen alguna
influencia sobre el valor de los bienes races.
3.0
Conceptos de Bienes Races, Propiedad y Activo
3.1
Se define como bienes races o bienes inmuebles al suelo fsico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la cosa fsica, tangible
que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo.
Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los
bienes races de los bienes muebles, definidos abajo. An cuando se entiende que
estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aqu
para distinguir estos importantes trminos y conceptos.
3.2
La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados

con la propiedad de bienes races. La propiedad real se representa normalmente
mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raz fsico. Por tanto la
propiedad real es un concepto no fsico.
3.3
Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e

incorpreos) que no son bienes races. Estos son cosas que no estn
permanentemente adheridas a los bienes races y generalmente se caracterizan por
su movilidad.
3.4
En la terminologa contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de

los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de
un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser
tangible o intangible.
3.5
Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se

hace referencia en la Norma IVSC 3 distinguen entre activos tangibles, intangibles
y de inversin. Son de particular importancia los siguientes trminos y conceptos:
3.5.1 Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso
continuo en las actividades de la empresa. Son ejemplos de estos las
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11
acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y

bancos. En ciertas circunstancias los bienes races, normalmente
tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden
tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o
bienes races mejorados que se mantienen en inventario para venta.
3.5.2
Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen

dentro de las dos amplias categoras siguientes:
3.5.2.1
Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden
destinados a uso de manera continua en las actividades de
una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la
depreciacin acumulada y otras categoras de activos
adecuadamente identificadas.
3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para
usarse de manera continua en las actividades de una
empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo
plazo, incluyendo inversiones extranjeras, cuentas por
cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones tradas
de atrs, y patentes, marcas y activos similares.
3.6
La terminologa contable difiere en alguna manera de los trminos utilizados por

los Valuadores. Dentro de las clasificaciones identificadas en el prrafo 3.5, los
Valuadores se involucran principalmente con activos fijos. Tcnicamente es la
propiedad del activo o el derecho de propiedad, lo que se vala mas que el activo
tangible o intangible en si. Este concepto distingue la diferencia entre el concepto
econmico de valuar un activo objetivamente basndose en su habilidad de ser
comprado y vendido en un mercado, de cualquier concepto subjetivo tal como
suponer una base intrnseca u otra no de mercado. El concepto objetivo de
mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales para valuaciones
inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma IVSC 2.
3.7
El trmino depreciacin se usa en valuacin y contabilidad y puede llevar a

confusin. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el trmino
depreciacin o el trmino depreciacin acumulada en los mtodos de Costo
de Reproduccin o Reposicin para referirse a cualquier prdida de valor del
costo total estimado nuevo. Tales prdidas pueden considerarse como atribuibles
a deterioro fsico, obsolescencia tcnica o funcional u obsolescencia externa. El
trmino reservas para depreciacin se refiere a registros hechos por los
contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convencin de
costo histrico, independientemente de la base para tales registros. Muy
importante, para los Valuadores la depreciacin acumulada es una funcin del
mercado. Las reservas para depreciacin son una funcin de una convencin
contable y no necesariamente reflejan el mercado.
Reconociendo que el trmino propiedad es un concepto legal, pero que se usa
comnmente en referencia general a bienes races y a bienes muebles, estas
Normas aplican el trmino propiedad en su acepcin comn. En este contexto el
3.8
1 Julio 1997
12
trmino puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a la

cosa fsica que se tiene en propiedad. Adoptando esta convencin podemos
distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad
considerada como un activo bajo las convenciones contables.
4.0
4.1
Precio, Costo, Mercado y Valor.

La imprecisin del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional,
puede y de hecho lleva a malas interpretaciones y malos entendidos. Esto es
particularmente un problema cuando las palabras comnmente usadas en un
idioma tambin se usan con significados especficos en una disciplina dada. De
manera significativa este es el caso con lo trminos precio, costo, mercado y valor
en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.
4.2
Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada

por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea que se revele pblicamente o se
mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses
econmicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se
paga por los bienes y servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que
pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin embargo el precio
generalmente es una indicacin del valor relativo que se da a los bienes y servicios
por el comprador y vendedor en cuestin bajo circunstancias particulares.
4.3
El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida

para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho
histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el
comprador.
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se
intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un
mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los
bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin
indebida restriccin de sus actividades. Cada parte responder a las relaciones de
oferta demanda y otros factores de fijacin de precios, la capacidad y sapiencia de
la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus
necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o
internacional.
Valor es un concepto econmico que se refiere la relacin monetaria entre los
bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios
en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor. El concepto
econmico de valor refleja la visin que se tiene en un mercado de los beneficios
que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de
valuacin.
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse (por
ejemplo ver la Norma IVSC 2). Algunos son tipos normales de valor comnmente
usados en la valuacin de activos. Otros se usan en situaciones especiales bajo
4.4
4.5.
4.6
1 Julio 1997
13
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas. Es de suma importancia

para el uso y comprensin de las valuaciones que el tipo y definicin de valor sean
claramente explicados y que sean apropiados para la comisin de valuacin
particular. Un cambio en la definicin de valor puede tener efecto material en los
valores que se asignaran a diversos activos.
Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino "valor" sin calificacin,
substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de valor de que se
trata. Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos pases) es el
tipo mas comn de valor asociado con la valuacin de activos y se discute en la
Norma IVSC 1. An cuando el uso comn posiblemente dicta el entendimiento en
el mercado de que se trata de el Valor de Mercado si no se hace especificacin en
contrario, es particularmente importante que el Valor de Mercado se identifique y
defina claramente en cada trabajo.
El concepto de valor contempla la asociacin de una cantidad monetaria a la
transaccin. Sin embargo, la venta de la propiedad valuada no es condicin que
deba preceder a la de estimar el precio al cual debera venderse si se vendiera en
la fecha de valuacin bajo las condiciones prescritas en la definicin de Valor de
Mercado.
El Valor de Mercado de los bienes inmuebles es una representacin de su utilidad
reconocida por el mercado mas que de su estado fsico exclusivamente. La
utilidad de los activos para una empresa dada puede diferir de la que se
reconocera por el mercado o por una industria en particular. Por tanto, es
necesario que la valuacin de activos y la informacin para efectos contables bajo
la convencin que refleja los efectos de los precios cambiantes distinga entre los
valores reconocidos en el mercado, que deberan reflejarse en la informacin
financiera y los tipos de valor no de mercado, que no deberan usarse como base
para informacin financiera. El Costo de Reposicin Depreciado (CRD) como se
define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, an
cuando es una base de valuacin distinta del mercado, es aceptable para
informacin financiera cuando sea apropiada.
Consideraciones similares a las expresadas en el prrafo 4.9 arriba se aplican a la
valuacin de propiedades distintas a los bienes races. Con excepcin de los casos
en que el CRD se aplica de manera apropiada, los informes financieros requerirn
la aplicacin de mtodos de Valor de Mercado y clara distincin de mtodos de
Valor No de Mercado.
El costo total de un activo inmobiliario incluye todos los costos directos e
indirectos de su produccin. Si el comprador incurre en costos de capital
suplementarios despus de la adquisicin, estos se agregarn al costo histrico de
adquisicin para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepcin
del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrn o no reflejarse
totalmente en el Valor de Mercado del activo.
El trmino costo de reposicin puede usarse en diversos contextos en algunos
Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar el activo con un activo (o
propiedad) sustituto igualmente satisfactorio, suponiendo que no existe retraso
innecesario alguno. El trmino tambin se utiliza al hacer estimaciones de costo.
1 Julio 1997
14
Una estimacin de costo de un activo puede hacerse con base en una estimacin
de costo de reproduccin o costo de reposicin. Un costo de reproduccin es
una rplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseo y los mismos
materiales de construccin. El costo de reposicin visualiza la construccin de
una estructura de comparable utilidad, empleando el diseo y materiales en uso
corriente en el mercado de edificacin actual.
5.0
5.1.
5.2.
5.3.
Valor de Mercado.
El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones colectivas
de un mercado y es la base para valuar la mayora de los recursos en economas
basadas en el mercado. An cuando las definiciones precisas pueden variar, el
concepto se entiende y aplica comnmente.
Conforme a las Normas IVSC, el Valor de Mercado se define como:
El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la
fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presin.
de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en el cual
las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin
presin.
La Norma IVSC 1 explica en detalle el concepto y definicin de Valor de
Mercado. Como prefacio, es importante insistir en que la estimacin de Valor
de Mercado profesionalmente determinada es una valuacin objetiva de
derechos de propiedad identificados en relacin a una propiedad especfica a
una fecha determinada. El Valor de Mercado es una estimacin respaldada
por el mercado que se desarrolla conforme a estas Normas y se reporta de
acuerdo con las Normas o convenciones aplicables a la comisin o
encomienda de hacer la valuacin. La Norma IVSC 3 establece las Normas de
valuacin que son particularmente aplicables a los informes financieros y
cuentas relacionadas. La Norma IVSC 4 presenta las Normas de Valuacin
para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones.
5.4
Los activos fijos se distinguen de la mayora de los activos circulantes en virtud
del periodo relativamente mayor que se requiere para comercializar los activos fijos a fin
de obtener un precio representativo de su Valor de Mercado. Este elemento de tiempo, la
ausencia de un mercado inmediato2, la naturaleza y diversidad de los mercados y
propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas
Normas.
6.0
6.1
Uso Mejor y Mas Productivo

El suelo subyace toda la existencia y con rara excepcin, tiene permanencia mas
all de la vida de los individuos. Dada la unicidad e inmovilidad del suelo, cada
fraccin de bien raz posee ubicacin nica. La permanencia del suelo tambin
En la versin inglesa se emplea el trmino spot market, que es familiar para financieros, agentes
burstiles y economistas. N. del T.
1 Julio 1997
15
6.2.
6.3
6.4
implica que normalmente se esperar que sobreviva a los usos y mejoras que le
sean impuestos por los humanos.
Debido a las caractersticas especficas del suelo, cuando se vala el suelo
separadamente de las mejoras a o en el suelo, los principios econmicos requieren
que las mejoras a o en el suelo se valen conforme contribuyen al valor total de la
propiedad. Por lo tanto el Valor de Mercado de la tierra basada en el concepto de
uso mejor y mas productivo refleja la utilidad y permanencia del suelo en el
contexto de un mercado, considerando que las mejoras constituyen la diferencia
entre el valor de la tierra sola y el Valor de Mercado del conjunto mejorado.
No obstante o expresado en el prrafo 6.2, muchas propiedades se valan como
combinacin de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente
estimar el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo
de la tierra con las mejoras existentes.
Uso mejor y mas productivo se define como:
El uso mas probable de un activo que es fsicamente posible,
apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente
factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se vala.
6.5
Un uso que no es legalmente permitido o fsicamente posible no puede

considerarse como uso mejor y mas productivo. Un uso que sea legalmente
permitido y fsicamente posible podr no obstante requerir una explicacin del
valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que
el anlisis establece que uno o mas usos son usos razonablemente probables, se
procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor mas alto,
conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y mas productivo.
6.6
La aplicacin de esta definicin permite a los Valuadores evaluar los efectos del
deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras mas apropiadas para el
suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitacin y renovacin y muchas otras
situaciones de valuacin.
6.7
El concepto de uso mejor y mas productivo es una parte integral de las

estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una
aplicacin del concepto de uso mejor y mas productivo en la valuacin de
propiedades en relacin a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta
aplicacin llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la
Norma TIAVSC 3.
Utilidad
El criterio clave que se relaciona con la valuacin de cualquier activo es su
utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuacin tienen el
objetivo comn de definir y cuantificar el grado de utilidad o capacidad de uso del
7.0
7.1
1 Julio 1997
16
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de

utilidad.
Utilidad es un trmino relativo o comparativo ms que una condicin absoluta.
Por ejemplo, la utilidad del suelo agrcola se mide de manera ordinaria por su
capacidad productiva. Su valor es funcin de la cantidad y calidad de producto
que la tierra habr de rendir en el sentido agrcola o de la cantidad y calidad de
edificios o, si es susceptible de desarrollo, otro tipo de productividad que soporte
conforme a una perspectiva residencial, comercial o industrial.
Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en
trminos de los factores legales, fsicos, funcionales, econmicos y ambientales
que ordenan su capacidad productiva.
Fundamentalmente, la valuacin de activos se rige por la forma en que un activo
se usa y en como sera ordinariamente comercializado en el mercado. Para
algunos activos, la utilidad ptima se logra si se operan de manera individual.
Otros tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe
hacerse una distincin entre la utilidad de un activo visto individualmente y
cuando se le considera como parte de un grupo.
Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes
autocontenidas normalmente cambian de mano individualmente y se valan en
consecuencia. Si tales activos poseyeran mayor (o menor) valor derivado de una
asociacin funcional o econmica con otros activos, tal valor adicional o especial
puede analizarse en el proceso de valuacin informando lo que corresponda, sea
como consecuencia de las observaciones del propio Valuador o conforme a las
instrucciones debidamente documentadas de un cliente. Cualquier estimacin de
valor de este tipo , sin embargo, no deber representarse como Valor de Mercado
sin incluir una clara explicacin que los soporte.
Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por sobre su
valor como una entidad separada debido su asociacin fsica o funcional con una
propiedad contigua, propiedad de terceros o por su atractivo para un comprador
que tenga otros intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos
de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido
de acuerdo a estas normas de valuacin.
La utilidad se mide con una perspectiva de largo plazo, generalmente a lo largo
de la vida til normal de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos
temporalmente pasan a ser redundantes, son almacenados o de alguna otra forma
son retirados de la produccin, son transformados a un uso o funcin alterna o
quiz simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias,
circunstancias de mercado externas, econmicas o polticas, pueden dictar el
retiro de la produccin por un periodo indefinido de tiempo.
De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a
economa de mercado o en localidades que estn experimentando cambios en su
economa, pueden no tener un grado de utilidad directamente discernible a la
fecha de valuacin. Las valuaciones en tales circunstancias requieren cierto grado
de experiencia y entrenamiento y los informes debern lograrse conforme a las
1 Julio 1997
17
7.8
8.0
8.1
8.2
8.3
Normas IVSC. De particular importancia, el Valuador deber asegurar que se

explique y revele de manera completa la base de valuacin, los datos en que se
basa la valuacin y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere)
sobre las que se hace la valuacin.
Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es el cambio de utilidad,
sea en trminos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad del Valuador en
tales situaciones es evaluar la expectativa en el mercado de la duracin de tales
eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningn impacto en
los valores de los activos, en tanto que la cesacin de actividades por periodo
prolongado puede resultar en una disminucin permanente en el valor. El activo
valuado deber verse a la luz de todos los factores internos y externos que
influyen en su comportamiento operativo.
Otros Conceptos Importantes
La expresin Valor de Mercado no es sinnimo del trmino Valor Justo que
comnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definicin
de Valor de Mercado explicada atrs, el Valor Justo en contabilidad anticipa una
venta que puede ocurrir en circunstancias diferentes y en otras condiciones que las
que prevalecen en el mercado abierto para la disposicin ordenada de los activos.
Estas incluyen la posibilidad de una venta en situaciones angustiadas de corto
plazo u otras circunstancias no contempladas en la definicin de Valor de
Mercado. Para evitar confusin y malos entendidos, la estimacin de Valor de
Mercado que haga un Valuador debe incluir una explicacin adecuada de la
definicin de Valor de Mercado adoptado por el Valuador y la revelacin de las
suposiciones, trminos o condiciones sobre las que se ha hecho la valuacin.
Activos especializados son aquellos que rara vez, si acaso, se venden salvo como
parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales
activos como activos limitados o no de mercado, dependiendo del grado de
especializacin de su diseo, configuracin o aplicacin. Cuando existe
informacin de mercado limitada o que no es directamente comparable para
consideracin de los Valuadores, el proceso valuatorio puede hacerse ms
complejo. Sin embargo, es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y
razonamiento a partir del respaldo de mercado y explicar la conclusin de valor.
An cuando cada uno de los mtodos de valuacin puede aplicarse y todos los
mtodos aplicables debern considerarse, el Mtodo de Costo de Reposicin
Depreciado se aplica comnmente a los activos especializados. Donde es posible,
el Valuador desarrolla el valor de la tierra, estimaciones de costo y depreciacin
acumulada a partir de la informacin de mercado y explica la base para su
estimado de valor.
No debe confundirse el trmino Costo de Reposicin Depreciado (CDR) con los
trminos Costo de Reposicin o Costo Neto Corriente de Reposicin. Estos
ltimos se refieren al costo en que habra de incurrirse en el mercado al adquirir
un activo sustituto igualmente satisfactorio (Ntese la excepcin en el prrafo
4.12 arriba cuando el uso del trmino Costo de reposicin puede aplicarse como
una tipo de estimacin de costo). An cuando la construccin u otra creacin de
1 Julio 1997
18
activos sustitutos es una posibilidad, la medida de costo mas normal es el costo de

mercado de adquirir un activo sustituto igualmente satisfactorio. En contraste, el
CRD se refiere especficamente al proceso valuatorio que combina una estimacin
de Valor de Mercado para la tierra en su uso actual con los costos depreciados de
construccin y otros relativos de los edificios, estructuras y otras mejoras creadas
en ella a fin de llegar a una cifra que informe del valor sujeto a un adecuado
beneficio econmico potencial o potencial de servicio de la empresa derivado del
uso de los activos como un todo.
8.4
En donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas

o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado
que no satisfacen la definicin de Valor de Mercado, el Valuador puede
enfrentarse a un problema valuatorio difcil. Aplicando el concepto y definicin de
Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso
valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos
que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o
aplicabilidad de la informacin de mercado disminuyen, la comisin de valuacin
puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional
del Valuador y cuidadosa aplicacin de estas Normas.
8.5
En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un

Valuador que aplique una definicin particular de Valor de Mercado para
satisfacer requerimientos legales o estatutarios. No obstante, a menos que el
Valuador haga una revelacin especfica en sentido contrario, los elementos y
conceptos fundamentales de valuacin siguen siendo los mismos que se
contienen en estas Normas IVSC. El Valor de Mercado de un activo no cambia
slo por razn de simples cambios en la terminologa o por una diferente
redaccin de la definicin en si, que podra ser diferente en algunos Estados
debido a sus leyes.
8.6
Todos los informes de valuacin deben expresar claramente el propsito y la

funcin de la valuacin. Adems de otros requisitos de los informes, en donde se
involucre informacin financiera, el informe debe identificar especficamente la
categora de activo en que se coloca cada activo y la base para tal colocacin.
Cada una debe explicarse de manera explcita.
8.7
La contabilidad basada en costo histrico refleja solamente aquellos costos

histricos y depreciacin acumulada reconocidas bajo los principios generalmente
aceptados de contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de
Mercado menor o mayor que el costo histrico, sea que tal costo se haya ajustado
por depreciacin acumulada o no. Desde el punto de vista de una empresa en
particular, este costo puede igualar o ser diferente del valor contributivo de ese
activo a la empresa. Desde la ptica del mercado, si un activo se crea para venta,
el creador debe estar en aptitud de vender el activo a un precio que exceda el
costo para el creador o la actividad no ser productiva. Cuando se vende con
utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador y
1 Julio 1997
19
la diferencia entre ese costo y el costo en que incurri el vendedor (incluyendo

costos de venta y de tener) se convierte en la utilidad del vendedor, tambin
conocida como la ganancia en la venta del activo. Bajo ciertas circunstancias la
venta puede realizarse al costo del vendedor o por debajo de ste, pero estas
situaciones especializadas exigen aplicacin especial de estos principios.
8.8
La estimacin e informacin de los valores de activos y la orientacin relativa,

son el campo de aplicacin de estas Normas y orientacin relativa. No estn
gobernadas ni dirigidas por los objetivos de otras disciplinas. Cmo han de
compilarse, transmitirse e incorporarse los resultados de las valuaciones a los de
otros profesionales es, sin embargo, de importancia crucial para los Valuadores.
El correcto entendimiento de la terminologa es esencial para los Valuadores y
para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia y pericia y la
correcta aplicacin de la metodologa son tambin esenciales. Estas Normas
llevan la intencin de servir los objetivos comunes de quienes preparan
valuaciones de activos y de aquellos que deben depender de sus resultados.
9.0
Resumen
9.1
Estas Normas se entienden principalmente para uso de Valuadores a quienes se

pide valuar activos para informes y cuentas financieras. Se hace nfasis en el uso
de informacin real y actual de mercado de la cual se pueden deducir juicios
profesionales informados en relacin a la valuacin de propiedades. Se incluye en
estas Normas orientacin para otros tipos de valuaciones para distinguirlas de las
valuaciones de activos, para establecer guas internacionales que llevan la
intencin de reducir o eliminar la confusin en el uso de los informes de valuacin
y promover el entendimiento.
1 Julio 1997
20
Norma Internacional de Valuacin 1

Valor de Mercado como Base de Valuacin
Contenido
1. Introduccin
1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5,1.6
2. Alcance
2.1
3. Definiciones
3.1, 3.2, 3.3
4. Relacin con las Normas de Contabilidad
4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6
5. Declaracin de Normas
5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5
6.
Discusin
.. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10,. 6.11
7.
.. 7.1, 7.2, 7.3, 7.4
8. Provisiones sobre Desviacin

.. 8.1
9. Fecha de Vigencia
.. 9.1
1 Julio 1997
21

Norma 1
Valor de Mercado como Base de Valuacin
Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y
orientacin de aplicacin contenida en el Prefacio y en el
Captulo de Conceptos y Principios Generales de Valuacin.
1.0
1.1.
1.2
1.3
1.4
1.5
Introduccin
El objetivo de esta Norma es proporcionar una definicin comn de Valor de
Mercado. Esta Norma tambin explica los criterios generales que se relacionan
con esta definicin y su aplicacin en la valuacin de bienes cuando el propsito y
funcin de la valuacin pide la estimacin del Valor de Mercado.
El Valor de Mercado es un representacin de valor de cambio o del importe que
un bien producira si se ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de
valuacin bajo circunstancias que satisficieran los requisitos de la definicin de
Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un Valuador debe primero
estimar el uso mejor y mas productivo o el uso mas probable (ver los Conceptos y
Principios Generales de Valuacin de IVSC, par. 6.3). Ese uso puede ser para el
uso actual de la propiedad o para algn uso alterno. Estas determinaciones se
hacen a partir de lo que el mercado indica.
El Valor de Mercado se estima mediante la aplicacin de mtodos y
procedimientos que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las
cuales ese bien mas probablemente se comercializara en el mercado abierto. Las
mtodos mas comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el Mtodo de
Comparacin de Ventas, el Mtodo de Ingresos Capitalizados o de Flujo de Caja
Descontado y el Mtodo de Costo.
El Mtodo de Costo tiene dos posibles aplicaciones, una que puede usarse en
estimaciones Valor de Mercado y otra que no. Cuando se aplica el Mtodo de
Costo a estimaciones de Valor de Mercado todos los elementos del mtodo se
derivan de pruebas obtenidas en el mercado abierto. Cuando el Mtodo de Costo
se aplica a circunstancias no de mercado, se utilizan elementos que no son de
mercado. Como contraste adicional, el mtodo de Costo de Reposicin
Depreciado combina elementos de mercado y no de mercado y no puede
considerarse como Valor de Mercado. Estas diferentes aplicaciones de costo no
deben confundirse o mal interpretarse al hacer, presentar o aplicar estimaciones de
Valor de Mercado.
Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos de Valor de Mercado,
si son aplicables y se aplican apropiada y correctamente, llevan a una expresin
comn de Valor de Mercado cuando se basen en criterios derivados del mercado.
La Comparacin de Ventas u otros mtodos de comparacin de mercado deben
surgir de observaciones de mercado. Los costos de construccin y la depreciacin
debern determinarse mediante referencia a un anlisis de estimacin de costo y
1 Julio 1997
22
depreciacin acumulada basado en el mercado. El Mtodo de Ingresos

Capitalizados o el Mtodo de Flujo de Caja Descontado debern basarse en flujos
de caja determinados por el mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado.
An cuando la disponibilidad de datos y las circunstancias relacionadas con el
mercado o con el activo mismo determinarn cuales mtodos de valuacin son
mas pertinentes y apropiados, el resultado de usar cualquiera de los
procedimientos sealados ser Valor de Mercado si cada mtodo se basa en datos
derivados del mercado.
1.6
La manera en que el bien se comercializara ordinariamente en el mercado abierto
distingue la aplicabilidad de los varios mtodos o procedimientos para estimar el
Valor de Mercado. Cuando se basa en informacin de mercado, cada mtodo es
un mtodo comparativo. En cada situacin valuatoria uno o ms mtodos son
generalmente representativos de las actividades del mercado abierto. El Valuador
habr de considerar cada uno de los mtodos en toda encomienda de Valor de
Mercado y determinar cuales de ellos son mas apropiados.
2.0
Alcance
2.1
Esta Norma es aplicable al Valor de Mercado de los bienes, normalmente bienes
inmuebles y elementos relacionados. Exige que el bien bajo consideracin se
visualice como si estuviese ofrecido en venta en el mercado abierto, en contraste
con ser valorado como parte de un negocio en marcha o para otros fines.
3.0
Definiciones
3.1
Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:
Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se
intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin
directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes
hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin
coaccin.
3.2
El trmino activo se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo,
puede sustituirse el trmino bien o propiedad para la aplicacin general de la
definicin. Cada elemento de la definicin tiene su propio marco conceptual.
3.2.1 El monto estimado... se refiere al precio expresado en trminos de
dinero (normalmente moneda local), pagadero por el activo en una
transaccin directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el
precio mas probable que razonablemente puede obtenerse en el
mercado por el vendedor y el precio mas ventajoso que razonablemente
puede obtener el comprador. Esta estimacin especficamente excluye
un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias
especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o
retroarrendamiento atpicos, consideraciones o concesiones especiales
otorgadas por quienquiera que est asociado a la venta o cualquier
elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2)
3.2.2 ...un activo debera intercambiarse... se refiere al hecho de que el
valor de un activo es un importe estimado mas que un precio de venta
1 Julio 1997
23
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.2.6
3.2.7
1 Julio 1997
predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que

una transaccin que satisface todos los otros elementos de la definicin
de Valor de Mercado debera concluirse en la fecha de valuacin.
... en la fecha de valuacin... exige que el Valor de Mercado
estimado sea especfico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a
que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el
valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro
tiempo. El importe de la valuacin reflejar el estado y circunstancias
actuales de mercado a la fecha efectiva de valuacin y no de manera
indistinta a una fecha anterior o futura. La definicin tambin supone
intercambio simultneo y la formalizacin del contrato de la venta sin
variacin alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en
una operacin de Valor de Mercado.
...entre un comprador dispuesto... se refiere a uno que est
motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador no est sobre
interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este
comprador es tambin uno que compra conforme a las realidades del
mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado,
mas que conforme a un mercado imaginario o hipottico que no se
puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no
pagara un precio mas alto que el que el mercado reclama. El
propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen
el mercado. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en
relacin a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de
mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos
pases se omite la referencia explcita a un comprador dispuesto de la
definicin de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad.
...un vendedor dispuesto... no es un vendedor que est ansioso ni
uno forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar
a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado
actual. El vendedor dispuesto est motivado a vender el activo en
condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el
mercado abierto despus de adecuada comercializacin, cualquiera que
sea ese precio. Las circunstancias fcticas del propietario actual del
activo no son parte de la consideracin puesto que el vendedor
dispuesto es un propietario hipottico.
...en una transaccin directa... es una entre partes que no tienen
ninguna relacin particular o especial (por ejemplo, compaa
propietaria y compaa subsidiaria o arrendador y arrendatario) que
puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no caracterstico en el
mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor.
La transaccin de Valor de Mercado se presume entre partes no
relacionadas, cada una de las cuales acta de manera independiente.
...despus de adecuada comercializacin... significa que el activo
habr estado expuesto al mercado en la forma mas apropiada para
24
3.3
4.0
4.1
4.2
4.3
efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse

conforme a la definicin de Valor de Mercado. El tiempo de
exposicin podr variar conforme a las condiciones de mercado, pero
deber ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un
nmero adecuado de compradores potenciales. El periodo de
exposicin es anterior a la fecha de valuacin.
3.2.8 ...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y
prudencia... presume que tanto el comprador dispuesto como el
vendedor dispuesto estn razonablemente informados de la naturaleza y
caractersticas del activo, sus usos presente y potencial y el estado del
mercado a la fecha de valuacin. Cada uno se presume, adicionalmente,
que acta para su propio inters con ese conocimiento y de manera
prudente busca el mejor precio para su propia posicin en la
transaccin. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a
la fecha de valuacin, no con el beneficio de retrovisin en una fecha
posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda
un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor
que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras
situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el
comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor
informacin de mercado disponible en el momento.
3.2.9 ...y sin coaccin... establece que cada una de las partes esta motivada
para participar en la transaccin, pero ninguna est obligada ni
indebidamente coaccionada para finiquitarla.
Se entiende el Valor de Mercado como el valor estimado de un activo sin tener en
cuenta los costos de venta o de compra y sin compensacin por cualesquiera
impuestos asociados.
Relacin con las Normas de Contabilidad
Hay numerosos ejemplos de trminos que se usan indistintamente por los
Valuadores y los Contadores. Algunos llevan a malos entendidos y posibles
abusos en las Normas. La Norma IVSC 1 define Valor de Mercado y discute
conceptos generales de normas de Valor de Mercado. Otros trminos importantes
se definen en las Normas IVSC 1 y 2 y contribuyen a los requisitos mas
especficos de la Norma IVSC 3.
Como lo define la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado de los activos para uso
actual se basa en la premisa de que continuara el uso en el uso actual. El Valor de
Mercado para Uso Actual es una aplicacin especial de la definicin de Valor de
Mercado. El Valor de Mercado de activos sobrantes o de inversin se basa en el
uso mejor y mas productivo, sea que represente su uso actual o un uso alterno.
Como se discute en la Norma IVSC 3, el Valor de Mercado es la base de valuacin
para inmuebles no especializadas que se valan en conexin con informes
financieros y se diferencia de otras bases que no debern aplicarse. La Norma
IVSC 3 tambin discute la valuacin de activos especializados para efectos de
1 Julio 1997
25
4.4
4.5
4.6
5.0
5.1
5.2
informes financieros y distingue estos mtodos de otros que no debern aplicarse

para informes financiero de conforme estas Normas.
Los activos especializados y los activos que tienen una posibilidad de
comercializacin limitada debido a su ubicacin rara vez, si acaso, cambian de
manos en el mercado abierto salvo como parte del negocio o empresa de la que
son parte constitutiva, a la que en ocasiones se alude como la empresa ocupante.
Si el uso mas probable de los activos esta ligado de manera inextricables a la
empresa ocupante, los procesos de estimar su valor no dependen del mercado y
pueden exigir una estimacin de valor de la totalidad de la empresa, seguida de
una distribucin entre las partes constitutivas de la empresa. Estos procesos se
diferencian del Costo de Reposicin Depreciado a que se refiere la Norma IVSC
3 y se consideran no de mercado e inconsistentes con las Normas IVSC para
informes financieros.
Cuando las operaciones del mercado estn temporalmente interrumpidas o
suspendidas por efecto de fuerzas econmicas, polticas, sociales o externas de
otro tipo, el Valor de Mercado de los activos podra llegar a no ser mensurable a
la fecha de valuacin, especialmente si el mercado viera la interrupcin o
suspensin temporal con marcada ansiedad. En tales circunstancias, incumbira al
valuador referir tales condiciones en las notas explicativas que acompaaran al
informe de Valuacin. Por la misma razn, podr ser apropiado que el Valuador
exprese una opinin del Valor de Mercado basado en un nivel previamente
conocido o a partir del restablecimiento de la actividad del mercado, debidamente
calificado y que tome en cuenta cualquier prdida de valor asociada con el retraso
del mercado en regresar a operaciones normales. Lo que es de importancia vital
es que se revelen de manera apropiada todas las circunstancias consideradas,
criterios utilizados en el proceso de valuacin y las bases para todas las
suposiciones importantes en que se apoya la valuacin.
En algunos Estados, el Valuador puede estar obligado a referirse a una
definicin de Valor de Mercado que satisface ciertos criterios legales o
reglamentarios para la jurisdiccin en la cual se prestan los servicios de valuacin.
Declaracin de Normas
Con antelacin a la aceptacin de un contrato de servicios el Valuador deber
determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y
competencia para llevar a cabo el trabajo de conformidad con estas Normas y
otros principios de valuacin generalmente aceptados o, de manera alterna:
(1)
Revelar cualesquiera deficiencias al cliente antes de aceptar el
trabajo;
(2)
Tomar todas las medidas necesarias y apropiadas para realizar el
trabajo de manera competente; y
(3)
Revelar la situacin y las medidas tomadas para enfrentar la
situacin en el informe que acompaa la terminacin del trabajo.
Al llevar a cabo una valuacin de mercado, un Valuador debe tener conocimiento
de, entender y correctamente emplear los mtodos y tcnicas reconocidos que son
necesarios para producir una valuacin creble.
1 Julio 1997
26
5.3
5.4
5.5
6.0
6.1
6.2
Cuando realiza una valuacin de mercado, un Valuador debe identificar

adecuadamente el bien valuado, los intereses de propiedad, el propsito e
intensin de la valuacin, la amplitud de los procesos de obtencin de datos,
cualesquiera condiciones licitantes y la fecha efectiva de valuacin.
Al llevar a cabo una valuacin de mercado, un Valuador debe identificar y definir
el valor considerado. Debe ejercerse cuidado especial de clara e inequvocamente
distinguir cualquier otro tipo de valor que se haya aplicado para que no se
entienda o interprete como Valor de Mercado.
Al informar sobre una estimacin de Valor de Mercado en Valuador deber de:
5.5.1
Completa e inteligiblemente exponer el avalo de manera que no resulte
desorientador.
5.5.2
Proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean o se
apoyen en el informe un completo entendimiento de sus datos,
razonamiento, anlisis y conclusiones.
5.5.3
Enunciar cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las
cuales se haya basado la valuacin.
5.5.4 Identificar y describir claramente el bien valuado, hasta el punto que el
propio bien haya sido inspeccionado.
5.5.5 Identificar el inters o los intereses que se valan.
5.5.6 Definir el valor que se estima y enunciar el propsito de la valuacin, la
fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe.
5.5.7
Explicar entera y completamente las bases de valuacin aplicadas y las
razones para sus aplicacin y conclusiones.
5.5.8
Incluir una certificacin firmada de objetividad, imparcialidad, carencia
de dependencia de los honorarios u otra compensacin, colaboraciones
profesionales, aplicabilidad de las Normas y otra informacin que sea
pertinente revelar.
Discusin
El concepto y la definicin de Valor de Mercado son fundamentales para todo el
ejercicio de la valuacin. Un breve resumen de los fundamentos econmicos
esenciales y procesales se expone en los Conceptos y Principios Generales de
Valuacin sobre los que se predican ests Normas.
El concepto de Valor de Mercado no depende de que se realice un transaccin
real en la fecha de valuacin. Mas bien, el Valor de Mercado es una estimacin
del precio que se debera realizar en una venta a la fecha de valuacin bajo las
condiciones de la definicin de Valor de Mercado. El Valor de Mercado es una
representacin del predio que un vendedor y un comprador acordaran a ese
tiempo bajo la definicin de Valor de Mercado, habiendo tenido cada uno,
previamente, tiempo para investigar otras oportunidades y alternativas de
mercado, no obstante el hecho de que pudiera tomar algn tiempo para preparar
contratos formales y la documentacin de cierre necesaria.
1 Julio 1997
27
6.3
6.4
6.5
6.6.
El concepto de Valor de Mercado presume un precio negociado en un mercado

abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del
adjetivo abierto antes de las palabras Valor de Mercado. Las palabras
abierto y competitivo no tienen significado absoluto. El mercado para un
activo podra ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podra
consistir de numerosos vendedores y compradores o caracterizarse por un nmero
limitado de participantes. El mercado en el que se expone el activo para su venta
no es un mercado restrictivo o constreido por definicin. Expuesto de manera
inversa, la omisin de la palabras abierto no indica que la transaccin sera
privada o cerrada.
Las valuaciones de mercado se basan generalmente en informacin de bienes
comparables. El proceso de valuacin requiere que el Valuador realice pesquisas
adecuadas y pertinentes, lleve a cabo anlisis competente y derive juicios
informados y sostenibles. En estos procesos los Valuadores no aceptan datos sin
verificacin, pero deben considerar todas pruebas, tendencias, operaciones
comparables y dems informacin pertinente del mercado. En donde las
informaciones de mercado son limitadas o esencialmente no existen (como por
ejemplo con ciertos bienes especializados), el Valuador debe revelar de manera
adecuada la situacin y debe estipular si la estimacin resulta de alguna manera
afectada por lo inadecuado de los datos. Todas la valuaciones exigen que el
Valuador emplee su juicio, pero los informes deben revelar si el Valuador basa el
apoyo de la estimacin de Valor de Mercado en pruebas de mercado o si el
estimado est mas fuertemente basado en el criterio del Valuador dada la
naturaleza del bien o la falta de datos comparables de mercado.
Los periodos de cambio rpido en las condiciones de mercado se tipifican por
precios rpidamente cambiantes, condicin a la que comnmente se hace
referencia como desequilibrio. Un periodo de desequilibrio puede alargarse
durante un periodo de aos y constituir la condicin de mercado actual y futuro
posible. En otras circunstancias los flujos econmicos rpidos pueden dar lugar a
datos errticos de mercado. En donde algunas ventas estn fuera de la lnea de
mercado, el Valuador generalmente les conceder menos peso y an las
desechar. Puede an ser posible para el Valuador juzgar con base en los datos
disponibles en donde se ubica el nivel realista del mercado. Los precios de
transacciones individuales pueden no ser prueba del Valor de Mercado, pero el
anlisis de tales datos de mercado debe tomarse en consideracin en el proceso
valuatorio.
En mercados pobres o en declinacin puede o no haber un gran nmero de
vendedores dispuestos. Algunas, pero no necesariamente todas, las
transacciones pueden involucrar elementos de coaccin financiera (o de otro tipo)
o condiciones que reducen o eliminan la autntica voluntad de ciertos
propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos los
factores pertinentes en tales condiciones de mercado y atribuir el debido peso a
las transacciones individuales que crean adecuadas para reflejar el mercado. Los
liquidadores y sndicos normalmente tienen lo obligacin de obtener el mejor
precio en la disposicin de un activo. Las ventas, sin embargo, pueden llevarse a
1 Julio 1997
28
6.7.
6.8
6.9
6.10
6.11
7.0
7.1.
cabo sin mercadeo adecuado o sin un periodo adecuado de mercadeo. El

Valuador debe juzgar tales transacciones para determinar hasta que grado
satisfacen la definicin de Valor de Mercado y el peso que debe atribuirse a los
datos correspondientes.
Durante los periodos de transicin del mercado que se caracterizan por precios
que caen o suben rpidamente existe el riesgo de sobre o subvaluacin si se da un
peso exagerado a la informacin histrica o si se hacen suposiciones
injustificadas en relacin a mercados futuros. En estas circunstancias los
Valuadores deben cuidadosamente analizar y reflejar las acciones y actitudes del
mercado, cuidando que sus informes revelen completamente los resultados de sus
pesquisas y averiguaciones.
El concepto de Valor de Mercado tambin presume que una operacin de valor de
mercado un bien estar libre y adecuadamente expuesto en el mercado durante un
periodo razonable de tiempo y con razonable publicidad. Se presume que esta
exposicin ocurre antes de la fecha efectiva de valuacin.. Los mercados de
activos fijos generalmente difieren de los de acciones, bonos y otros activos
circulantes. Los activos fijos tienden a ser nicos. Usualmente se venden con
menor frecuencia y en mercados que son menos formales y eficientes que, por
ejemplo, los valores listados en la Bolsa. Mas an, los activos fijos son menos
lquidos. Por estas razones y porque los activos fijos no se cambian comnmente
en una bolsa pblica, su Valor de Mercado debe reconocer adecuada exposicin
en el mercado y la conclusin de la negociacin.
Los inmuebles de productos que se tienen como inversin a largo plazo por un
empresa inmobiliaria, fondo de pensin o jubilacin, fideicomiso inmobiliario o
propietario similar generalmente se valan sobre la base de la enajenacin
individual del activo sujeta a un plan ordenado. El valor conjunto de tales activos
vistos o tratados como cartera o como un grupo integrado de inmuebles podra
exceder a, o ser menor que, la suma del Valor de Mercado de cada activo
tomado individualmente.
Todas las valuaciones deber referirse al propsito y funcin de la valuacin.
Adems de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deber
definir con la mayor claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el
propsito de la valuacin tiene relacin con la preparacin de estados financieros.
En circunstancias especiales el Valor de Mercado puede expresarse como una
cantidad negativa. Estas situaciones incluyen algunos inmuebles en arrendamiento
a largo plazo, bienes especializados, inmuebles obsoletos cuyos costos de
demolicin exceden el valor del terreno, algunos inmuebles afectados por
contaminacin ambiental y otros. Algunos pases no aceptan la inclusin de
valores negativos en los estados financieros.
Exigencias de Revelacin
Los informes valuatorios no deben desorientar. Las valuaciones que se realizan
con el propsito de estimar e informar en relacin al Valor de Mercado deben
satisfacer los requisitos de la Seccin 5 anterior. Los informes debern contener
un alusin especfica a la definicin de Valor de Mercado que se establece en esta
Norma, junto con referencia especfica en cuanto a como ha sido visto el bien en
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29
7.2
7.3
7.4
8.0
8.1
9.0
9.1
relacin a su utilidad o a su uso mejor y mas productivo (o uso mas probable) y

una exposicin de todas las suposiciones sustantivas.
Al hacer estimaciones de Valor de Mercado el Valuador deber identificar
claramente la fecha efectiva de valuacin (la fecha a la cual se refiere el valor que
se estima), el propsito y funcin de la valuacin y aquellos criterios que resulten
pertinentes y apropiados para asegurar la adecuada y razonable interpretacin de
los resultados, opiniones y conclusiones del Valuador.
An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede
ser apropiado en ciertas circunstancias, el Valuador debe asegurarse que si se
obtienen e informan tales valores alternos, no habrn de entenderse como
representativos del Valor de Mercado.
Cuando las valuaciones se practican por un valuador interno, v.g. uno que sea
empleado de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable
responsable de la preparacin de los registros e informes financieros de la
empresa, deber revelarse de manera especfica en el certificado o informe de
valuacin la existencia y la naturaleza de tales relaciones.
Provisiones de Desviacin
En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una
definicin particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales
o reglamentarios en la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios.
Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de esa jurisdiccin,
cuando son aplicables las normas internacionales o cuando la definicin local
puede prestarse a mala interpretacin, el Valuador deber tambin referirse a la
definicin contenida en esta Norma indicar si el cumplimiento con la definicin
diferente resulta en un cambio material en el valor sobre el que se informa.
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional de Valuacin entr en vigor el 24 de marzo de 1994.
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30
Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado
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31
Contenido
1.
Introduccin
.........1.1, 1.2, 1.3
2.
Alcance
.........2.1, 2.2, 2.3
3.
Definiciones
.........3.2, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12, 3.13
4.

..........4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5
5.
..........5.1., 5.2, 5.3, 5.4
6.
Discusin
..........6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11
7.
..........7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6
8.
Provisiones sobre Desviacin

...........8.1
9.
Fecha de Vigencia
.......... 9.1
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Norma 2
Bases de Valuacin Diversas del Valor de Mercado
1.0 Introduccin
1.1. Los objetivos de sta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de
valor diversas del Valor de Mercado y establecer normas para su aplicacin; y
segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.
1.2 An cuando la mayora de las valuaciones profesionales, particularmente las
valuaciones de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de
Mercado, hay circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es
esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuacin entiendan
claramente la distincin entre Valor de Mercado y las valuaciones con base que
no es el Valor de Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entres
estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad de la valuacin.
1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas
interpretaciones entre los Estados en relacin al uso y aplicacin de bases de
valuacin que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas
Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los
medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuacin,
evitando circunstancias que puedan desorientar al pblico e informando
estimaciones objetivamente apoyadas.
2.0
Alcance
2.1
Esta Norma se refiere a bases de valuacin distintas al Valor de Mercado.
2.2
La Norma IVSC 3 cubre la base de Valor de Mercado en cuanto se refiere a
informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso
Existente una aplicacin especial del Valor de Mercado cuando se consideran
inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de
una empresa. An cuando esta aplicacin se separa del concepto general de uso
mejor y mas productivo de la valuacin de mercado, deber considerarse como
un caso especial mas que como una desviacin del concepto de Valor de
Mercado.
2.3
Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuacin de activos que forman parte
de un negocio en marcha. Los conceptos de Valor de Negocio en Marcha y el
Valor de son bases no de mercado como se define en la Norma 2.
3.0
Definiciones
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33
3.1.
3.2
3.3
3.4
Valor en Uso. Este tipo de valor se enfoca al valor que un bien especfico
contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y mas
productivo de ese bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta.
El Valor en uso es el valor que un inmueble especfico tiene para un uso
especfico para un usuario especfico y por tanto no est relacionado con el
mercado.
Inmueble con mercado limitado. Un inmueble que, debido a condiciones de
mercado, caractersticas nicas u otros factores, atrae relativamente pocos
compradores potenciales a un tiempo dado. La caracterstica central que distingue
a inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el
mercado abierto, sino que la venta de tales inmuebles por lo comn requiere un
mayor periodo de comercializacin que el usual para inmuebles mas fcilmente
comercializabais.
Inmueble especializado, para fin especial o especialmente diseado. Inmueble
que debido a su naturaleza especializada, tiene una utilidad restringida a usos o
usuarios particulares y que rara vez si acaso, se vende en el mercado abierto,
excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa. An cuando muchos
diseos, incluyendo los de casas habitacin unifamiliares pueden definirse como
de fin especial, estas descripciones se entienden aplicables a inmuebles que
tienen mercado restringido o no tienen mercado; los ejemplos tpicamente
incluyen refineras de petrleo, estaciones de fuerza, muelles, instalaciones
manufactureras especializadas, infraestructura pblica, iglesias, museos e
inmuebles localizados en sitios geogrficos particulares por razones de operacin
o negocio.
3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC 3, cuando se trata de valuacin de
activos en relacin con informes financieros, los inmuebles ocupados por
el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no
especializados.
3.3.2 Los inmuebles no especializados se valan conforme a los conceptos de
valor de mercado. Los que se tienen con la intencin de continuar en uso
por la empresa se valan sobre la base de Valor de Mercado para el uso
Existente como se explica en la Norma IVSC 3.
3.3.3 Los inmuebles especializados por definicin rara vez, si acaso, se venden
en el mercado abierto. En consecuencia el Mtodo de Costo de
Reposicin Depreciacin es el que se usa comnmente en su valuacin
para propsitos de informes financieros haciendo las debidas
revelaciones.
Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o
para una clase de inversionistas, para efectos de inversin especficamente
identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a
inversionistas o grupos de inversionistas especficos con objetivos o criterios de
inversin claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de
Inversin con el Valor de Mercado de un inmueble de inversin.
1 Julio 1997
34
3.5
Valor de Negocio en Marcha. El valor del negocio como un todo. El concepto

involucra la valuacin de una empresa en operacin a partir de la cual se puede
distribuir o repartir el Valor conjunto del Negocio en Marcha a las partes
constitutivas en la proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las
partes por si constituyen Valor de Mercado. (ver tambin Valor de Privacin,
prrafo 3.13.6 adelante)
3.6
Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en
un contrato o pliza de seguro.
3.7
Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor que se basa en definiciones
contenidas en las leyes aplicables que se refieren a tasacin o imposicin sobre la
propiedad inmobiliaria. An cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor
de Mercado como base de la tasacin, la metodologa requerida puede producir
resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido aqu.
3.8
Costo de Reposicin Depreciado (CRD). El de CRD es un mtodo de valuacin
que se basa en una estimacin del Valor Actual de Mercado para la tierra en su
uso existente mas los costos brutos de reposicin (o reproduccin) de las mejoras
menos deducciones por deterioro fsico y todas las formas pertinentes de
obsolescencia y optimizacin. El resultado, que es un Valor no de Mercado, se
conoce como estimacin de Costo de Reposicin Depreciado. Este resultado est
sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la empresa.
3.9
Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la
venta de los materiales de que est constituido, en lugar de para uso continuado
sin hacer reparaciones especiales o adaptacin. Se puede reportar como el monto
bruto o neto de los costos de la venta y, en el ltimo caso, puede igualar al valor
neto de realizacin.
3.10 Valor de Liquidacin o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podra
recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para
satisfacer el marco de tiempo de comercializacin de la definicin de Valor de
Mercado. En algunos Estados el valor de venta forzosa en particular puede
tambin involucrar un vendedor no dispuesto y un comprador o compradores que
compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.
3.11
Valor Especial. Trmino que se relaciona con un elemento extraordinario de
valor superior y por arriba del Valor de Mercado. El valor especial podra surgir,
por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de un inmueble con
algn otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que
podra ser aplicable a un propietario o usuario especial o a un propietario o
usuario potencial del inmueble mas que al mercado en general; esto es, a un
comprador con inters especial. El valor especial podra asociarse con elementos
del Valor de Negocio en Marcha. El Valuador debe asegurarse de que tales
criterios se distinguen del Valor de Mercado, aclarando cualesquiera suposiciones
que haya hecho.
3.12
Otras expresiones de valor referidas especficamente a inmuebles, planta y
maquinaria y a situaciones especiales se definen en las Normas TIAVSC que se
refieren a esos aspectos.
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35
3.13
4.0
4.1
4.2
4.3
Trminos contables
3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiara un activo o se
cubrira un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.
3.13.2 Monto Depreciable. El costo histrico de un activo u otra cantidad
sustituida por el costo histrico tal como un monto revaluado menos el valor
residual estimado del activo.
3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por
avalo o valuacin normalmente realizada por valuadores profesionalmente
calificados.
3.13.4 Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso
futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposicin.
3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta estimado de un activo en el
proceso ordinario de los negocios menos los costos de ventas y de cierra. Como tal,
el valor neto realizable se asemeja al Valor de Mercado menos los costos de
disposicin slo cuando se satisfacen todos los requisitos de la definicin de Valor
de Mercado. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la
transaccin. El Valor de Mercado ordinariamente es un cantidad bruta o, de
manera mas apropiada, un valor de cara anterior a la deduccin de los costos de
disposicin.
3.13.6 Valor de Privacin . El valor de privacin de un activo para su propietario
actual que igualara el mas alto del valor de utilidad a ese propietario o el valor de
salida o disposicin de ese activo. El Valor de Privacin es un ejemplo de base de
valuacin que refleja el concepto ajeno al mercado de Valor en Uso de un activo
como parte de un negocio en marcha al que algunas veces se hace referencia como
Valor ptimo de Privacin.
Ha habido confusin en la prctica sobre la aplicacin en contabilidad de la
terminologa y mtodos de valuacin. Para evitar estos y otros problemas, IVSC
ha preparado la Norma IVSC 1 que se refiere a la valuacin con base en el Valor
de Mercado, la Norma IVSC 2 relativa a bases de valuacin diversas al Valor de
Mercado y la Norma IVSC 3 referente a las valuaciones para informes
financieros. Junto con otras porciones de las Normas internacionales de valuacin,
ests se estructuran para proporcionar orientacin a los Valuadores, contadores y
al pblico en relacin a las normas de valuacin que afectan a la contabilidad.
El propsito de los informes financieros conforme a las normas internacionales de
contabilidad es reflejar con justicia los resultados de operacin y la situacin
financiera de una empresa para la cual se emiten los informes. As, no se ponen en
discusin las normas de contabilidad en s al valuar la empresa. Para referencia
adicional de esta cuestin, vase la Norma IVSC 3.
Las normas de contabilidad proveen los medios requeridos para que las
valuaciones de activos fijos (y de otra ndole) sean reflejadas en los informes y
registros financieros de una empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual
y otras bases que se apoyan en las convenciones de costo histrico.
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36
4.4
4.5
5.0
5.1
5.2
5.3
5.4
Las Normas aplicables a la valuacin para informes financieros y cuentas

relacionadas se cubren en la Norma IVSC 3. (La Norma IVSC 2 define los
conceptos no de Valor de Mercado que no son generalmente aplicables para
efectos de informes financieros). En particular, tales bases de valuacin no de
mercado que se dirigen a la distribucin del valor entres los activos deben
distinguirse de y no confundirse con, estimaciones de Valor de Mercado.
El CRD es un mtodo no de mercado para valuar inmuebles especializados que
puede usarse, cuando sea aplicable, en valuaciones para informes financieros,
Antes de asumir una encomienda que involucre valuacin basada en una premisa
distinta del Valor de Mercado, un Valuador deber:
5.1.1
Identificar de manera apropiada el problema a que se ha de dirigir y
asegurar que la ejecucin de la encomienda no habr de llevar a una
conclusin que sea desorientadora o inapropiada para las circunstancias.
5.1.2 Determinar que el Valuador tiene suficiente conocimiento, experiencia y
competencia para completar la encomienda de conformidad con estas
Normas y otros principios de valuacin generalmente aceptados; o
alternativamente,
(1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes de aceptar la
encomienda.
(2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para completar la
encomienda.
(3)
Revelar la situacin y los pasos tomados para enfocar la situacin en
el informe que acompae la terminacin de los servicios.
Al desarrollar una estimacin de Valor no de Mercado un Valuador debe estar
consciente de, entender y correctamente aplicar aquellos mtodos y tcnicas que
son necesarios para producir una valuacin creble.
Para asegurar que no hay confusin entre Valor de Mercado y una estimacin de
Valor no de Mercado , el Valuador debe observar las siguientes orientaciones:
5.3.1 Identificar la propiedad que se vala.
5.3.2 Identificar los derechos asociados con la propiedad por valuar.
5.3.3 Identificar el propsito y uso que se pretende dar a la valuacin.
5.3.4 Definir el tipo de valor que se est estimando.
5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se est valuando o hacer las revelaciones
apropiadas.
5.3.6 Revelar cualesquiera condiciones o circunstancias limitantes.
5.3.7 Identificar la fecha efectiva de valuacin.
5.3.8 Desarrollar y considerar datos y circunstancias apropiadas a la
encomienda.
5.3.9 Distinguir que la valuacin de que se informa no es una estimacin de
Valor de Mercado si la encomienda es sobre una base distinta al Valor de
Mercado.
An cuando el concepto, uso y aplicacin de las bases de valor no de mercado
puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deber asegurar que
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6.0
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
si tal valor ha de encontrarse y reportarse, no ser razonablemente interpretado

como una representacin de Valor de Mercado.
Discusin
La utilidad de un inmueble para una empresa dada puede ser diferente del que se le
reconocera por el mercado o por una industria dada. Por lo tanto, es necesario
que los informes financieros y la valuacin de activos conexa distingan entre los
valores reconocidos por el mercado, que deberan reflejarse en el informe
financiero y tipos de valor que no son de mercado que no deben usarse como base
para informes financieros (vase prrafo 4.5 atrs).
El Valor en Uso (ver prrafo 3.1) o el Valor de Privacin (ver prrafo 3.13.6) es
una base de valuacin ajena al mercado medida desde la perspectiva de un
usuario particular. A veces se hace referencia a l como valor para un usuario o
propietario en particular. El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, prrafo 1.2 y
siguientes) es el valor como lo reconoce un mercado en el que el tiene lugar
imaginariamente el intercambio de propiedad de los activos. La definicin de
Valor de Mercado de IVSC adecuada a los informes financieros esta basada en el
principio de Valor a Cambio y no en el de Valor en Uso.
Las expresiones Valor en Uso y Valor a Cambio puede llevar a malos
entendimientos si no hay explicacin. Deben evitarse cuando haya posibilidad de
confusin.
Los inmuebles pueden valuarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o
pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el Valor de Mercado como ha
quedado definido. Tales bases alternas pueden ser reflejo de una perspectiva de
utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los
ejemplos incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de
Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable.
El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio
establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas. El valor que se asigna a
los activos individuales que forman una parte de un negocio en marcha se basa en
su contribucin al todo, a la que comnmente se hace referencia como su Valor
en Uso cuando se relaciona con un negocio especifico y su propietario. No esta
relacionada con el mercado (ver 3.5) y no debe confundirse con el Valor de
Mercado para Uso Existente (ver Norma IVSC 2, prrafo 4.3 y Norma IVSC 3).
Sera solamente coincidencia el que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a
su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendera a ser mas alto
que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de
una manera mas til y rentable que el productor tpico del mismo producto o
servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podra ser menor que el Valor de
Mercado en condiciones en que la empresa no estuviese utilizando el activo a su
mxima capacidad y eficiencia. El Valor en Uso tambin podra ser mayor que
el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de produccin,
contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares , buen nombre especial y
otras activos incorpreos que no seran transferibles a otro propietario.
Puede corresponder un Valor Especial a un inmueble en razn de una ubicacin
singular, una situacin temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un
1 Julio 1997
38
premio pagadero por un comprador que tenga inters especial (ver 3.11). Tal
elemento de Valor Especial puede reportarse por separado del Valor de Mercado
establecido conforme a la definicin de Valor Mercado que se da en estas
Normas. El Valor Especial no debera incorporarse a una estipulacin de Valor de
Mercado, puesto que tal procedimiento podra ser desorientador y por falta
significara que tal elemento de incremento de valor no es especial.
6.8 El Justo Valor, un trmino utilizado en contabilidad, difiere de manera importante
del Valor de Mercado. An cuando el Justo Valor y el Valor de Mercado pueden
ser numricamente iguales en ciertas circunstancias, tienen diferentes definiciones.
Por ejemplo, una estimacin de Justo Valor puede no reunir los requisitos de
tiempo adecuado para la ordenada disposicin o la ausencia de alguna forma de
presin.
6.9
La venta forzosa involucra un precio que surge de la disposicin bajo
circunstancias extraordinarias o atpicas, que usualmente reflejan un periodo de
comercializacin inadecuado sin publicidad razonable y a veces reflejan una
condicin de vendedor involuntario o venta bajo presin o coaccin. Por estas
razones, el precio asociado con una venta forzosa o angustiada, llamado Valor de
Venta Forzosa, no es representativo del Valor Mercado. El precio pagado en una
venta forzada o angustiada es un hecho. Generalmente no es fcilmente predecible
por un Valuador debido a la naturaleza y extensin de las suposiciones subjetivas
y conjeturas que deben hacerse al formular una opinin de este tipo. Un Valor o
precio de Venta Forzosa tambin puede llamarse Precio de Liquidacin.
6.10 El Valor de Rescate (ver 3.9) ordinariamente es una expresin del valor actual que
se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su
esperanza de vida til en trminos de su propsito y funcin original. El concepto
de Valor de Rescate es que el activo se vala para venta de lo que sea recuperable
mas que para el propsito para el que originalmente se destin. En este contexto,
el Valor de Rescate tambin se conoce en la terminologa contable como el
importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.
6.11 El Valor de Rescate no implica que el bien no tiene mas vida uso til. El bien
vendido para rescate podra reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente
o proporcionar partes de recambio para otros bienes que an sean utilizables. En
el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresin del valor de
chatarra o el valor de reutilizacin.
7.0 Exigencias de Revelacin
7.1
Los informes valuatorios no deben desorientar. Las normas particulares de
informacin pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador
incorporar cuando menos aquellos conceptos que se listan en 6.3, atrs. Para
valuaciones basadas en Valor no de Mercado es particularmente necesario que el
propsito y uso contemplado de la valuacin se explique claramente y que se haga
una completa revelacin de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y
limitaciones.
7.2
Cada informe de valuacin sobre base distinta al Valor de Mercado deber
contener una Declaracin de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna
revelacin similar. No obstante esta disposicin, el Valuador no deber usar la
1 Julio 1997
39
7.3
7.4
7.5
7.6
8.0
8.1
9.0
9.1
Declaracin de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la

desviacin con respecto a estas Normas.
Al realizar una valuacin sobre una base distinta del Valor de Mercado un
Valuador no deber hacer suposiciones que sean irrazonables a la luz de los
hechos comprobables a la fecha efectiva de valuacin. Todas las suposiciones
debern exponerse en todos los informes.
Cada informe de valuacin sobre una base diversa del Valor de Mercado deber
contener una Certificacin del Valuador que se cia a las directrices de la Norma
IVSC 1. En particular, deber distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier
otra forma de valuacin que se aplique.
Si se hace una valuacin por un Valuador interno, v.g. uno que sea empleado o
de la empresa propietaria de los activos o del despacho contables responsable de
la preparacin del estados e informes financieros de la empresa, deber revelarse
de manera especfica en el certificado o informe de valuacin la existencia y
naturaleza de tal relacin.
Los dems aspectos del informe debern ser congruentes con stas Normas.
Si se pide a un Valuador que lleve a cabo un trabajo que se desve de esta Normas,
el Valuador podr aceptar y realizar tales servicios slo si:
8.1.1 El Valuador determina que el trabajo no tender a desorientar al cliente,
usuarios del informe o servicios o al pblico;
8.1.2 El Valuador explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una
suposicin especial o desviacin con relacin a stas Normas que debe
revelarse de manera completa en el informe y en las exposiciones que el
Valuador debe hacer ante terceros como resultado de la encomienda; y
8.1.3 El Valuador reclama como condicin de su contratacin que cualquier
suposicin especial o desviacin se revele en cualquier documento
publicado en que se haga referencia a la opinin del Valuador.
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional entra en vigor el 24 de marzo de 1995.
1 Julio 1997
40
Valuaciones Para Estados Financieros

y Cuentas Relacionadas
1 Julio 1997
41
Contenido
1.
Introduccin
...........1.1, 1.2, 1.3, 1.4
2.
Alcance
...........2.1, 2.2, 2.3,
3.
Definiciones
............3.1, 3.2, 3.3, 3.4
4.

............4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6
5.
.............5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6
6.
Discusin
............ 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7
7.
.............7.1, 7.2, 7-3, 7.4, 7.5
8.
............ 8.1
9.
Fecha de Vigencia
............ 9.1
1 Julio 1997
42

Norma 3
Valuaciones Para Estados Financieros
y Cuentas Relacionadas
1.0
1.1.
1.2
1.3
1.4
2.0
2.1
Introduccin
El objetivo de esta Norma es proporcionar orientacin a los Valuadores en la
preparacin de valuaciones para uso en estados financieros y cuenta relacionadas
con ellos.
Esta Norma se dirige a los conceptos y principios generales que los Valuadores
deben observar en la preparacin de valuaciones de activos para estados
financieros y las cuentas relacionadas para reflejar el efecto de los precios
cambiantes en los valores corrientes. Tambin discute conceptos que deben
entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de
servicios valuatorios.
Entre los criterios que deben observarse, considerarse y aplicarse en la valuacin
de activos fijos (o de largo plazo), tales como inmuebles, planta y equipo estn
aquellos que reconocen la utilidad especfica o aptitud de uso del activo, su
contribucin a la produccin de los bienes y servicios para los que se diseo y
para los cuales est dispuesta y otros factores importantes para estimaciones de
Valor de Mercado. Los Valuadores de activos deben tambin reconocer que en
algunas circunstancias los activos que normalmente son fijos pueden clasificarse
como activos circulantes. Los ejemplos incluyen tierra e inmuebles mejorados
que se tienen como inventario para su venta. Los Valuadores por tanto pueden
tratar o con activos fijos o con ciertos tipos de activos circulantes.
Fundamental para la aplicacin de esta Norma es la adhesin del Valuador a
valuaciones basadas en el mercado, objetividad y completa revelacin de aspectos
pertinentes dentro de un formato apropiado y fcilmente comprensible por el
usuario. Cuando los inmuebles especializados impiden la aplicacin de los
conceptos de Valor de Mercado, esta Norma provee el tratamiento apropiado y la
revelacin en la valuacin.
Alcance
Esta Norma se aplica a todas las valuaciones de inmuebles, planta y maquinaria
incluidas en cualquier documento pblico o publicado. Las normas
internacionales de contabilidad reconocen las revaluaciones como una alternativa
del costo histrico y, en donde se adopta una poltica de revaluacin, se debe
revelar la base de valuacin junto con la frecuencia de las revaluaciones y si se
involucr a un valuador externo.
1 Julio 1997
43
2.2
2.3
3.0
3.1.
3.2
3.3
3.4
Los requisitos legislativos, reglamentarios, contables o de jurisprudencia pueden

obligar a modificaciones de consecuencia de esta Norma en algunos pases o bajo
ciertas condiciones. Se deber hacer referencia en el informe de valuacin y
claramente explicar en l cualquier desviacin debida a tales circunstancias.
Esta Norma no es aplicable cuando las valuaciones se requieran para propsitos
privados o internos del cliente tales como el logro de una transaccin, un
prstamo u otro propsito que no encaja dentro del dominio pblico.
Definiciones
Se define Valor de Mercado como:
El monto estimado por el cual un activo debera intercambiarse en la
fecha actuado cada una con conocimientos, prudencia y sin presin.
de valuacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
en una transaccin directa despus de apropiado mercadeo en el cual
las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin
presin.
Se define el Uso mejor y mas productivo como:
El uso mas probable de un activo que es fsicamente posible,
apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente
factible y que resulta en el valor mas alto del activo que se vala.
Se define Valor de Mercado para el Uso Actual como:
El Valor de Mercado para un activo basado en la continuacin de su
uso existente, suponiendo que el activo podra venderse en el
mercado abierto para su uso actual y en lo dems apegndose a la
definicin de Valor Mercado independientemente de si o no el uso
actual representa el uso mejor y ms productivo del activo.
Costo de Reposicin Depreciado y Valor de Negocio en Marcha.
3.4.1 En el caso de inmuebles especializados, que rara vez, si acaso se venden
en el mercado abierto excepto como parte del negocio que los ocupa y por
tanto no pueden valuarse conforme a la definicin de Valor de Mercado,
se aplica el Mtodo de Costo de Reposicin Depreciado (CRD). El CRD
se basa en una estimacin del Valor de Mercado actual de la tierra para su
uso presente mas el costo bruto de reposicin (o reproduccin) corriente
de las mejoras menos consideraciones para deterioro fsico y toas las
formas pertinentes de obsolescencia y optimizacin. El resultado es una
estimacin de valor para la empresa que ocupa un inmueble a la fecha de
valuacin en el supuesto de que habr de seguir en operacin. Esta
estimacin est condicionada al adecuada rentabilidad potencial de la
empresa.
3.4.2
El Valor de Negocio en Marcha (que se defini en la Norma IVSC 2)
comprende el valor neto de todos los activos tangibles e intangibles de una
empresa considerados despus de tomar en cuenta todas las obligaciones.
Puesto que la estimacin de valor representa el valor de negocio en si no
podr normalmente asignarse un monto individual de valor a ningn activo
en particular. Por tanto, los activos individuales no tienen Valor de
1 Julio 1997
44
Negocio en Marcha y esta base no tiene lugar en la valuacin de activos

para informes financieros.
3.4.3
El mtodo de CRD debe expresarse siempre sujeto a la adecuada
rentabilidad o potencial de servicio en caso de activos pblicos o activos
que no poseen flujo de caja libre, relacionado al valor de la empresa como
un todo como se estipula en el prrafo 3.4.1 atrs. Por tanto, combina
elementos de consideraciones de mercado y no de mercado. Sin embargo,
dado que el mtodo de CRD se ocupa de la valuacin de activos
individuales mas que del negocio per se, es esencialmente diferente de los
mtodos conceptos de Valor de Negocio en Marcha y se utiliza con
propiedad en la valuacin de activos para informes financieros cuando ello
es apropiado.
4.0
4.1
4.2
4.3

An cuando a veces se usan de manera intercambiable entre contadores y
Valuadores que buscan informalmente un terreno comn, las expresiones Valor
de Mercado y Justo Valor no son sinnimas (ver Norma IVSC 1). Las Normas de
valuacin definen y utilizan el Valor de Mercado que reconoce plenamente que
los activos pueden comercializarse bajo diferentes circunstancias y condiciones.
Para evitar confusin o malos entendimiento, el informe de valuacin definir el
Valor de Mercado y su aplicacin a los activos que se valan, explicar los
trminos y condiciones bajos los cuales es aplicable la estimacin de Valor de
Mercado y estipular como cambiara de manos el activo en el mercado de
manera ordinaria (por ejemplo, como un activo individual o como parte de un
grupo de activos).
El valor de los activos fijos o activos de largo plazo que se reporta en los estados
financieros y cuentas relativas generalmente menciona como el Importe de Cargo
Neto de tales activos. Bajo la convencin de costo histrico, el Importe de Cargo
Neto representa el Importe de Cargo Bruto menos la depreciacin acumulada.
Comnmente, bajo la convencin que toma en cuenta los precios cambiantes, se
alude a el Importe de Cargo Neto como el Importe Neto Revaluado, al que se
llega mediante la indizacin* de los costos histricos o una valuacin o
revaluacin peridica de los activos. La Norma IVSC 3 se enfoca a la medida de
la base de valor cuando el valor de un activo ha de basarse en una valuacin o
revaluacin peridica.
Por lo general la necesidad de valuaciones de activos realizadas conjuntamente
con la preparacin de estados financieros y cuentas relativas implcitamente
requiere que los activos ocupados por el propietario se valen conforme a su uso
actual y considerando continuidad en la operacin de la empresa. Sin embargo,
algunos activos ocupados por el propietario podrn no requerirse ya por la
empresa. Si el Directorio los declara como excedentes a las necesidades de la
empresa, tales activos se valuaran conforme a su uso mejor y mas productivo
mas que bajo el concepto de uso actual. De manera similar, los activos de
Este trmino no aparece en el diccionario, como tampoco el que tambin se usa con alguna frecuencia en la
literatura castellana sobre economa indexacin, se aplica como traduccin del ingls indexation.
1 Julio 1997
45
4.4
4.5
4.6
5.0
5.1
propiedad de la empresa que ordinariamente se clasifiquen como inversin, se

valan conforme su uso mejor y mas productivo en lugar de conforme a su uso
actual.
El razonamiento para diferenciar los activos de uso actual de otros activos en el
proceso de valuacin, es que un negocio no puede, como cuestin prctica,
vender activos que son necesarios para su operacin y seguir siendo productiva.
La venta de tales activos sera inconsistente con la continuacin del negocio. En
contraste, la estimacin de Valor de Mercado de activos de uso existente
representa de manera correcta la contribucin basada en el mercado de tales
activos y resulta congruente con los mtodos de Valor de Mercado aplicados en la
valuacin de otros activos.
En el proceso ordinario de una valuacin, el Valuador habr de ser instruido por
los Directivos o por los asesores profesionales de la empresa, en cuanto a si los
activos se tienen para uso actual, son excedentes a los requisitos de la empresa o
se clasifican como inversin. A falta de tales instrucciones especficas, el
Valuador se ver obligado a hacer una determinacin de hecho sobre la
clasificacin mas apropiada de cada activo basndose en la experiencia,
conocimientos y pericia. En este caso, la determinacin y sus bases debern
revelarse ntegramente por el Valuador.
La continuidad del negocio es fundamental para la contabilidad y para la
presuncin valuatoria de que la empresa en cuestin continuara sus operaciones
en el futuro previsible (sujeta a la adecuada asesora contable en cuanto a los
cambios en la escala y estilo de operaciones). Este concepto es totalmente distinto
del de Valor de Negocio en Marcha que se aplica solamente al valor del negocio
en si, comprendiendo todos los activos y obligaciones. En contraste, las
valuaciones de Valor de Mercado y, si es apropiado, de Costo de Reposicin
Depreciado para activos individuales de propiedad de una empresa son bases
adecuadas para informes financieros.
Los activos que se valan para informes financieros debern valuarse como sigue,
salvo que las circunstancias y la extensin de las revelaciones apropiadas autorice
otra cosa:
5.1.1 Todos los inmuebles de inversin y activos excedentes a las necesidades
de la empresa debern valuarse sobre la base de Valor de Mercado para
su uso mejor y mas productivo.
5.1.2 Todos los inmuebles ocupados por el propietario que no sean
especializados y que no sean ni de inversin ni excedentes, debern
valuarse sobre la base de Valor de Mercado para su Uso Actual.
5.1.3 Todos lo inmuebles especializados ocupados por el propietario se valuarn
con base en el Costo de Reposicin Depreciado. Este mtodo de
valuacin no deber usarse cuando se pueden emplear los mtodos de
Valor de Mercado.
5.1.4
Los inmuebles normalmente valuados sobre la base de venta o
potencial de venta debern diferenciarse de otros inmuebles ocupados
por el propietario.
1 Julio 1997
46
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
Los Valuadores debern obtener de los Directivos de la empresa propietaria una

lista de los activos que habrn de valuarse, en la que se designen los activos de
uso existente, activos excedentes o de inversin, para que puedan valuarse
conforme a las bases del prrafo 5.1 (y sig.) arriba.
Si un Valuador excepcionalmente acepta una encomienda en la que no se den
instrucciones especficas en cuanto a la clasificacin de los activos, el Valuador
deber valuar los activos basado en su uso actual; v.g., si son de uso existente,
excedentes o de inversin, haciendo las revelaciones apropiadas. Esta situacin
puede darse en el caso de toma hostil o fusin o en otras situaciones en donde el
Valuador conoce o cuenta con informacin inadecuada. Tanto la situacin como
la respuesta del Valuador deben quedar claramente estipuladas en el informe de
valuacin.
El Valuador deber hacer claras e inequvocas revelaciones al comunicar avalos
para informes financieros. Estas incluirn:
5.4.1 La naturaleza de las instrucciones y el propsito de la valuacin;
5.4.2 La base de la valuacin, incluyendo el tipo y definicin de valor;
5.4.3
Tenencia de los activos y clasificacin de los derechos de propiedad que
valan;
5.4.4 La fecha de valuacin;
5.4.5 Identificacin de los activos, su localizacin y la fecha y amplitud de las
inspecciones;
5.4.6 El marco reglamentario;
5.4.7 Cualesquiera suposiciones especiales y condiciones limitativas;
5.4.8 Planta y maquinaria;
5.4.9 Todos aquellos asuntos que sean pertinentes a la valuacin.
La valuacin de propiedad especializada, tal como hotel, estacin de gasolina,
restorn o similares pueden valuarse al Valor de Mercado, reconociendo que se
incluyen activos diversos a la tierra y edificaciones. Tal propiedad, a la se hace
referencia en algunos Estado como Propiedad con Potencial de
Comercializacin, comnmente se vende en el mercado como un paquete en
operacin que podr hacer difcil o imposible la identificacin separada de tierra,
edificio y otros valores. Al presentar una valuacin de Valor de Mercado, el
Valuador deber distinguir entre tierra, edificios y otros componentes del Valor de
Mercado, o de manera alternativa deber identificar claramente que la valuacin
de todo el paquete completo.
Otras Responsabilidades del Valuador de Activos
5.6.1 Los Valuadores de activos deben emplear personal responsable,
adecuadamente calificado y con la necesaria experiencia para valuar
activos en la localidad en la que estos estn situados. Los Valuadores
profesionales pueden tomar las medidas apropiadas para valuar
correctamente activos en localidades que sean nuevas en su ejercicio.
5.6.2 En casos apropiados puede requerirse auxilio profesional externo. Cuando
sea necesario hacerlo, los nombres, competencia y contribucin de tales
profesionales debern mencionarse en el informe o certificado.
1 Julio 1997
47
6.0
6.1
5.6.3 Un Valuador de activos solamente puede ejercer su funcin de manera

apropiada si no existe conflicto de inters. Se recomienda que todos los
posibles conflictos de inters, sean reales o presumidos, se discutan con
los Directivos. Los conflictos presumidos pueden superarse mediante
adecuada revelacin de los hechos, pero puede ser necesario que el
Valuador rechace la comisin si pudiera verse comprometida la
independencia del Valuador. (Ver prrafo 7.4 abajo).
Discusin
General
6.1.1 An cuando existen diferencias en la redaccin especfica de la definicin de
Valor de Mercado, hay acuerdo general entre los Valuadores en varios
Estados en cuanto al concepto y los principios del Valor de Mercado.
(Ver la exposicin en el Prefacio y la Norma IVSC 1). Estas distinciones
permiten a los Valuadores (i) diferenciar entre precio y valor cuando los
mercados estn distorsionados por circunstancias especiales o fenmenos
de corto plazo y (ii) aplicar la definicin y concepto de Valor de Mercado
a inmuebles especializados en mercados limitados o inexistentes y en otras
situaciones singulares.
6.1.2 El Valor a Cambio es el valor de un activo tal como lo reconoce un
mercado en el que imaginariamente se presume tiene lugar el cambio de
propietario de ese activo. El concepto de Valor a Cambio es el
fundamento de las estimaciones de Valor de Mercado descritas en la
Norma 1. El concepto de Valor a Cambio es claramente un concepto de
mercado y tal valor puede estimarse por mtodos objetivos y
procedimientos basados en informacin derivada del mercado.
6.1.3 La expresin uso mejor y mas productivo est asociada con el trmino uso
ms probable. Enfocando la primera expresin en conjuncin con la
valuacin de activos en uso existente de una empresa, el uso mas probable
y el uso mejor y mas productivo de estos activos puede diferir. Por otro
lado, para activos que sean excedentes a las necesidades del negocio y que
estaran disponibles para venta en le mercado abierto, estas dos
expresiones tenderan a ser sinnimos.
6.1.4 El uso mejor y mas productivo se define comnmente como aquel uso,
entre los usos razonablemente probables y legalmente alternativos, que se
encuentra ser fsicamente posible, apropiadamente justificado,
financieramente factible y que da por resultado el mas alto Valor de
Mercado del activo valuado. El uso existente contempla el uso continuado
del activo para su misma aplicacin a la fecha de valuacin tomando en
cuenta la capacidad del activo para continuar contribuyendo al valor de la
empresa, pero sin considerar usos alternos o mas probables si se vendiese.
6.1.5 El Valor de Mercado para Uso Existente o Valor de Uso Existente, es
una definicin usada en la valuacin de activos para efectos de informes
financieros, pero no se aplica a las valuaciones que se requieren para
propiedades sobrantes, propiedades de inversin o de manera ms general
a aquellas valuaciones fuera de los requisitos de informes financieros.
1 Julio 1997
48
6.1.6
6.2
6.3
El Valor de Mercado de activos excedentes se basa en la premisa de que

la empresa ya no requiere esos activos, pero pueden poseer alguna forma
de uso alterno que podra variar desde un uso alterno operativo hasta el
uso de salvamento o rescate.
6.1.7 El Valor de Mercado de propiedades de inversin se basa en el valor del
activo en le mercado abierto presumiendo una tr4ansaccin conforme a
los trminos y condiciones asociados con la definicin de Valor de
Mercado que aqu se describe.
Inmuebles de Inversin
6.2.1 Los inmuebles de productos que se tienen como inversin de largo plazo en
una empresa inmobiliaria, fondo de pensin (o de jubilacin), fideicomiso
inmobiliario o formas de propiedad similares, se valan usualmente sobre
la base de disposicin del activo individual conforme a un plan de ventas
ordenado. El Valor de Mercado de tales activos vistos o tratados como
cartera o como un grupo integrado de inmuebles podra exceder o ser
menor que, la suma del Valor de Mercado de los activos individuales.
Cuando se de ste caso, se deber informar por separado a los Directivos
o Fiduciarios.
6.2.2 Requisitos especiales relacionados con los bienes inmobiliarios de
instituciones pueden requerir un tratamiento especial para diferentes tipos
de activos, tales como inmuebles en proceso de desarrollo. De manera
similar, pueden existir diferentes requisitos de revelacin adems de
aquellos generalmente aceptados en las convenciones de contabilidad.
Utilidad Individual contra Utilidad Global
6.3.1 La base para la valuacin de un activo se rige por como se usa ste y como
sera comercializado en el mercado de manera ordinaria. Algunos activos
tienen su utilidad ptima si se operan individualmente. Otros activos tienen
mayor utilidad si se operan como parte de un grupo de activos.
6.3.2 En el curso normal de los negocios, los inmuebles aislados que constituyen
operaciones independientes autocontenidas generalmente se comercializan
sobre base individual y as se valan. Si tales activos poseyesen valor
adicional (o menor) derivado de una asociacin econmica funcional con
otros activos, este valor adicional o especial puede considerarse en el
proceso de valuacin informando lo que corresponda, en atencin o a las
observaciones del propio Valuador o conforme a las instrucciones.
Cualquier estimacin de valor de este tipo, sin embargo, solamente habr
de citarse como Valor de Mercado si se acompaa de una nota
explicativa.
6.3.3 Un inmueble individual puede poseer un valor adicional o especial por
sobre su valor como una entidad separada en razn a su asociacin fsica o
funcional con un inmueble colindante o si fuere atractivo a un comprador
que tuviera un inters especial. As mismo, usualmente es necesario y
apropiado informar el grado (o el monto) de tal valor adicional o especial
como una cantidad separada del Valor de Mercado establecido de acuerdo
con la definicin de Valor de Mercado de estas Normas.
1 Julio 1997
49
6.4
6.3.4 Debe considerarse cuidadosamente la utilidad de un activo cuando ste

forma parte de una planta manufacturera o de una empresa que tiene
mltiples activos sea en el mismo sitio o en diversas ubicaciones. En estas
situaciones generalmente es la utilidad conjunta de los activos la que
contribuye a la empresa como un negocio en marcha.
6.3.5 Si el propsito de la valuacin se relaciona con la preparacin de los
estados financieros de la empresa como una entidad operativa y el valor
que ha de reportarse es el Valor de Negocio en Marcha, entonces se sigue
que la utilidad de los activos se vera de manera colectiva y como parte del
negocio como un negocio en marcha (salvo y con la excepcin de
cualesquiera activos que sean designados por los propietarios o Directivos
como activos excedentes o redundantes). En la valuacin de activos bajo
el concepto de Negocio en Marcha, su valor refleja su valor colectivo en
uso, v.g., su contribucin combinada a la produccin de los bienes y
servicios de la empresa, en contraste con su utilidad individual para un uso
alterno.
Utilidad Presente frente a Utilidad Futura
6.4.1 La utilidad se mide bajo perspectiva de largo plazo, ordinariamente a lo
largo de la vida til normal de un activo. Hay ocasiones, sin embargo, en
que los activos se hacen temporalmente redundantes, se desactivan para
pasarlos a reserva o en alguna otra forma se retiran de la produccin, son
transformados a un uso o funcin alterna o quiz sencillamente se dejan
ociosos durante un periodo prescrito de tiempo. En otras instancias,
circunstancias externas de mercado, econmicas o polticas, pueden dictar
la suspensin de produccin durante un periodo de tiempo indefinido.
6.4.2 De manera similar, los activos situados en regiones remotas, en Estados que
no tienen economa de mercado o en sitios que experimentan un cambio
en la economa, pueden no tener un grado de utilidad fcilmente
discernible a la fecha de valuacin. En tales circunstancias es necesario
para el Valuador establecer, en consulta con los propietarios o Directivos
de la empresa, el uso futuro mas probable de los activos y la categora a la
que corresponden.
6.4.3
Si los activos se mantienen en reserva para uso futuro, un anlisis
utilizando el Costo de Reposicin Depreciado sujeto a adecuada
rentabilidad potencial puede ser apropiado. En cualquier caso el Valuador
debe enfocar la cuestin de el precio que un comprador bien asesorado
estara dispuesto a pagar. En algunas circunstancias un Valuador
experimentado podr valuar (o interpolar puntos de referencia) en
comparacin con el Valor de Mercado de activos similares que tengan
utilidad similar, que estn localizados en zonas activas de mercado libre,
considerando los efectos de tiempo, riesgo, costos de llevar (si los
hubiere), y otros factores antes de que se pueda establecer el valor de
mercado.
6.4.4 Un efecto comn de la inseguridad poltica o econmica es un cambio en la
utilidad, sea en trminos de capacidad o de eficiencia. La responsabilidad
del Valuador en consulta con los Directivos de la empresa y con otros en
1 Julio 1997
50
6.5
6.6
6.7
7.0
tales situaciones es proporcionar pruebas de la espectancia del mercado

en cuanto a la duracin de los eventos. Los paros temporales o cierres
pueden tener escaso o ningn impacto en los valores de los activos,
mientras que la posibilidad de una cesacin de actividades de largo plazo
puede resultar en una disminucin permanente de valor. Los activos
valuados deben visualizarse a la luz de todos los factores internos y
externos que afectan su comportamiento operativo.
Activos Especializados y Aquellos con Posibilidad de Comercializacin Limitada
6.5.1 Los Activos Especializados y los activos que tienen Limitada posibilidad
de comercializacin debido a circunstancias de ubicacin, rara vez, si
acaso, se venden en el mercado abierto, excepto como parte del negocio o
empresa de la que forman parte constitutiva, a la que ocasionalmente se
hace referencia como negocio ocupante. Si el uso mas probable de tales
activos est relacionado de manera inextricable con el negocio ocupante,
el proceso de estimar su valor no es de mercado y puede comandar una
estimacin del valor de toda la empresa seguido de una apropiada
distribucin de ese valor entre las partes constitutivas de la empresa.
Algunos activos pueden tener valor slo como parte de un negocio en
marcha. Si se ha considerado, este tipo de valor y su distincin del Valor
de Mercado debe mencionarse por separado en el informe o certificado de
valuacin. (Ver Norma IVSC 2).
6.5.2 Cuando los activos tienen limitada posibilidad de comercializacin,
frecuentemente el procedimiento de valuacin mas apropiado es el mtodo
de Costo de Reposicin Depreciado, sujeto al adecuado potencial de
rentabilidad o potencial de servicio. Este mtodo requiere revelacin
apropiada en el informe o certificado del Valuador, particularmente para
explicar si est basado en datos de mercado o en alguna otra base.
6.5.3 Los activos del gobierno local o central pueden caer dentro de la categora
anterior en la medida en que no tengan o no puedan tener flujos de caja
libre imputables. Como tales, normalmente habrn de valuarse sobre la
base del Costo de Reposicin Depreciado, sujeto a la posibilidad y a la
viabilidad de la continuacin de su uso.
Arrendamientos Intercorporativos
6.6.1 Los inmuebles ocupados por una empresa con sujecin a un arreglo de
arrendamiento entre compaas dentro de un Grupo, sea formal o
informal, se valuar como ocupada por el propietario.
Propiedades ocupadas por el Propietario
6.7.1
Salvo que por razones reglamentarias u otras igualmente vlidas lo
requieran de manera diversa, el Valuador supondr posesin vacante para
propiedades ocupadas por el propietario y el informe o certificado de
valuacin deber referirse a el valor derivado de pruebas de mercado de
ventas de propiedades comparables en posesin vacante.
1 Julio 1997
51
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
Los informes de valuacin no deben ser desorientadores. En general los informes

preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarn los
requisitos de informacin que se discuten en la Seccin 5 de la Norma IVSC 1. En
particular, el certificado o informe de valuacin deber estipular precisamente el
propsito, alcance y fecha de la valuacin y las instrucciones e informacin de que
dispuso el Valuador. Si hubiere contradiccin entre esta Norma IVSC y tales
instrucciones, el Valuador deber dirigir la atencin del lector a la discrepancia y
habr de hace referencia a las desviaciones con respecto a la Norma. De manera
similar, la ausencia de informacin completa o la presencia de suposiciones
especficas que resulten de circunstancias especiales de la valuacin habrn de ser
sujeto de explicacin en el informe o certificado.
El certificado o informe de valuacin deber contener una clusula que
especficamente prohiba la publicacin del certificado o informe en todo o en
parte o la cita del mismo o de los resultados numricos contenidos en l o los
nombres y afiliacin profesional de los Valuadores sin la aprobacin escrita del
Valuador en cuanto a la forma y contexto en el cual ha de aparecer.
El certificado o informe de valuacin tambin deber contener una declaracin
afirmativa de que la valuacin se ha realizado conforme estas u otras Normas
reconocidas, que el trabajo se realiz independientemente y sin prejuicio haca el
cliente u otros y otras revelaciones que se requieren en otra parte de esta Norma.
El Valuador exigir como condicin de la contratacin del Valuador que cualquier
limitacin especial o desviacin habr de revelarse en cualquier documento
publicado en el que se haga referencia a la opinin del Valuador.
Si se hace una valuacin por una Valuador interno , v.g., uno que es empleado
o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable responsable de
preparar los registros o informes financieros de la empresa, habr una revelacin
especfica en el certificado o informe de valuacin de la existencia y naturaleza de
tales relaciones.
8.0
8.1
Disposiciones de Desviacin
o reglamentarios de la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios.
Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de tal jurisdiccin, en
donde se apliquen normas internacionales o cuando una definicin local puede
prestarse a mala interpretacin, el Valuador tambin deber referirse a la
definicin contenida en la Norma.
9.0
9.1
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional de Valuacin entr en vigor el 24 de marzo de 1994.
1 Julio 1997
52
Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones
1 Julio 1997
53
Contenido
1.
Introduccin
...... 1.1, 1.2, 1.3
2.
Alcance
...... 2.1
3.
Definiciones
......
3.1, 3.2, 3.3, 3.4. 3.5, 3.6
4.

......
4.1
5.
......
5.1, 5.2, 5.3, 5.,4 5.5, 5.6, 5.7
6.
Discusin
......
6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8
7.
......
7.1, 7.2, 7.3, 7.4
8.
Previsiones de Desviacin
......
8.1
9.
Fecha de Vigencia
......
9.1
1 Julio 1997
54

Norma 4
Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones
1.0
1.1
1.2
1.3
Introduccin
El objetivo de la Norma 4 es diferenciar las valuaciones para garanta de crdito,
hipotecas y obligaciones de aquellas que se hacen para informes financieros
conforme la Norma IVSC 3. La Norma 4 provee el marco dentro del cual los
Valuadores pueden efectuar trabajos de valuacin para las instituciones de
prstamo y otras que proporcionan financiamiento que habr de ser garantizado
con activos fijos especficos ms que por el crdito general de un individuo o
empresa. La asesora de los Valuadores puede ampliarse a otras reas, pero esta
Norma slo se ocupa de las valuaciones de propiedades para garanta de crdito,
hipotecas y obligaciones.
Muchos arreglos de financiamiento se garantizan mediante activos especficos. Las
garantas que se aceptan para un prstamo, hipoteca u obligacin en otros arreglos
de financiamiento pueden definirse mas ampliamente. En algunas instancias se
compromete el como garanta valor neto de una empresa sin tomar en cuenta los
activos especficos. Los Valuadores normalmente se refieren a Valor de Mercado
al valuar activos especficos para garantizar un financiamiento. En ocasin podrn
tratar con Valor de Negocio en Marcha, Valor de Liquidacin u otros tipos de
valor dependiendo de las leyes, circunstancias y los requerimientos de la parte
garantizada, pero aquellos que proporcionan financiamiento generalmente se
interesan en el Valor de Mercado.
An cuando las propiedades varan en cuanto a ubicacin, utilidad, edad,
adecuacin y otros factores, los principios de valuacin no varan. Es importante
que los Valuadores apliquen consistentemente los principios de valuacin dentro
de los alcances de stas Normas, realizando evaluaciones objetivas que sean
pertinentes a las necesidades de y claramente entendidas por, los usuarios de la
valuacin.
2.0
2.1
Alcance
Esta Norma se aplica en todas las circunstancias en que se requieran Valuadores
para aconsejar o informar a instituciones de prstamo u otros proveedores de
capital de deuda cuando el objetivo de la valuacin se relaciona con prestamos,
hipotecas u obligaciones. Esta Norma deber verse como una extensin de la
Norma IVSC 1.
3.0
3.1
Definiciones
Valor de Mercado como se define en la Norma IVSC 1 sigue siendo el
fundamento del trabajo del Valuador. Se define como:
Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se
intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un
1 Julio 1997
55
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin

directa despus de adecuada comercializacin en la que las partes
hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin
coaccin.
Al tratar de valuaciones de propiedades distintas de las valuaciones para
propsito de informes financieros, los Valuadores normalmente sustituirn la
palabra propiedad por la palabra activo en la definicin de Valor de Mercado
contenida en el prrafo 3.1 atrs. Esta sustitucin deber auxiliar para distinguir
las valuaciones para informes financieros, que tratan con los activos que se cargan
en los libros de una empresa, de otros tipos de encomiendas de valuacin.
Todos los mtodos de medicin, tcnicas y procedimientos para valuacin de
Valor de Mercado llevarn, si son aplicables y si se aplican de manera apropiada
y correcta, a una expresin comn de Valor de Mercado cuando se basan en
criterios de mercado. Los mtodos de Comparacin de Ventas y otros de
comparacin de mercado debern partir de observaciones de mercado. Los costos
de construccin y la depreciacin debern determinarse haciendo referencia a un
anlisis de estimacin de costo y depreciacin acumulada basados en el mercado.
El Mtodo de Ingresos Capitalizado o el Mtodo de Flujo de Caja Descontado
debern basarse en flujos de caja determinados por el mercado o en tasas de
retorno tomadas del mercado. An cuando los datos disponibles y las
circunstancias relacionadas con el mercado o el activo en si determinarn los
mtodos de valuacin ms pertinentes y apropiados, el resultado de usar
cualquiera de los procedimientos antes dichos debe ser Valor de Mercado si cada
mtodo se basa en datos obtenidos del mercado.
La forma en que el inmueble normalmente se realizara en el mercado abierto
establece la diferencia de aplicabilidad de los varios mtodos o procedimientos de
estimar el Valor de Mercado . Cuando se basa en informacin de mercado, cada
mtodo es un mtodo comparativo. En cada situacin valuatoria uno o mas
mtodos son generalmente mas representativos de las actividades del mercado
abierto. El Valuador considerar cada mtodo en toda comisin de Valor de
Mercado y determinar cuales mtodos son mas apropiados.
Quienes busquen garantas para un financiamiento o traten de evaluar el estado de
esa garanta, algunas veces habrn de solicitar valuaciones sobre base distinta del
Valor de Mercado. En tales circunstancias el Valuador deber obtener las
definiciones reglamentarias que sean aplicables y proceder con cualquier
valuacin sobre una base distinta del Valor de Mercado slo si esa valuacin no
es contraria a las leyes y reglamentos aplicables y no habr de ser desorientadora
en cualquier otro sentido. Bajo tales circunstancias es usual para los Valuadores
incluir una estimacin de Valor de Mercado u otra informacin de ese tipo en
relacin al punto en que una estimacin no de Valor de Mercado pueda diferir del
Valor de Mercado.
Refirase a la Norma IVSC 2 para las definiciones de valor que difieren del Valor
de Mercado: El Valuador deber tener particular precaucin para evitar cualquier
situacin en que estimaciones no de Valor de Mercado puedan confundirse
estimaciones de Valor de Mercado. An cuando puede haber circunstancias en las
1 Julio 1997
56
que son apropiadas estimaciones de Valor no de Mercado, quienes utilizan tales

valuaciones debern ser advertidos que tales valores pueden no ser y
generalmente no son, realizables en el mercado.
4.0
4.1.

Las valuaciones realizadas en conexin con garanta de prstamo, hipoteca u
obligaciones no necesariamente satisfacen las mismas calificaciones que aquellas
que se realizan para propsitos de revelacin financiera pblica. Por ejemplo, el
concepto de Valor de Mercado para Uso Existente
generalmente no es
apropiado para valuacin de activos para fines de garanta. El Valuador deber,
sin embargo, determinar si los requisitos de la Norma IVSC 3 son aplicables y si
as es, deber asegurarse que son aplicados de manera apropiada y debidamente
explicados.
5.0
5.1
Declaracin de la Norma
Al llevar a cabo valuaciones de activos cuyos resultados hayan de usarse para
obtener prestamos, hipotecas y obligaciones, los Valuadores normalmente
debern estimar el Valor de Mercado de tales activos conforme a estas Normas
Internacionales.
Cuando las circunstancias, reglamentacin y leyes proveen o exigen desviacin con
relacin al Valor de Mercado y slo en tales circunstancias, los Valuadores
debern aplicar aquellas definiciones de valor y los procedimientos que sean
apropiadas. Esta desviacin deber claramente sealarse y explicarse en el
certificado o informe de valuacin, junto con una identificacin y definicin del
tipo de valor estimado y una explicacin de las razones que justifican la
desviacin. Si hay una diferencia substancial entre el Valor de Mercado de los
activos y un tipo de valor alterno del cual se informe, este hecho debe asentarse en
el certificado o informe de valuacin y discutirse con el cliente.
Normalmente es responsabilidad del Valuador verificar que se cumple con las
leyes, reglamentacin y procedimientos que gobiernan la valuacin de activos
cuando lleva a cabo valuacin de activos para garanta. Puede haber
circunstancias singulares o atenuantes en las que no sea posible dar tal garanta
debido a leyes conflictivas o diferencias de opinin entre contadores y otros. An
cuando en tales circunstancias los Valuadores no pueden asegurar el
cumplimiento de los requisitos, no debern proceder si creen que la valuacin
solicitada no cumple con las leyes, reglamentos y procedimientos de regulacin o
si se cree que la valuacin pueden ser mal entendida o mal aplicada. La base para
la contratacin del Valuador debe quedar claramente asentada en cualesquiera
informes o certificados que hayan de usarse por terceros y todos los informes
debern presentarse en tal forma que no permitan que personas razonables la
puedan considerar desorientadora.
En ciertos Estados, las normas de ejercicio profesional de la valuacin establecen
requisitos especficos para la valuacin de inmuebles asociados con prestamos,
hipotecas y obligaciones. Generalmente el cumplimiento con sus requerimientos
produce resultados que son compatibles con esta Norma Internacional, an
5.2
5.3
5.4.
1 Julio 1997
57
5.5
5.6
5.7
6.0
6.1
6.2
6.3
cuando la observancia de esta es un asunto separado. Cualesquiera desviaciones

debern explicarse claramente.
Un alto porcentaje de los crditos corporativos y privados de bancos y otras
instituciones financieras se obtienen mediante un gravamen sobre activos
especficos. Para aceptar la comisin de valuar en tales circunstancias los
Valuadores debern tener un entendimiento comprensivo de los requisitos de tales
instituciones y de la estructura de los trminos y arreglos de acuerdo de prstamo.
Informes y estimaciones de valuacin claros, objetivos, pertinentes y entendibles
son importantes para todas las valuaciones de activos tomados en garanta. Las
valuaciones cuyo propsito se relaciona con obligaciones, cuando estas tienen una
cotizacin pblica, pueden caer dentro de reglas especiales en relacin a estados
financieros y la Norma IVSC 3. Los Valuadores debern investigar, entender y
cumplir con todos los requisitos especiales relativos a tales valuaciones.
El Valuador deber hacer las revelaciones que resulten apropiadas a una
encomienda dada y debern satisfacer las Normas de informacin discutidas en la
Seccin 7 que se presenta adelante.
Discusin
En general los requisitos de las Normas IVSC para valuar activos dables en
garanta son similares a las que corresponden a otras comisiones de Valor de
Mercado. En particular, es necesario establecer e informar en relacin a la base
para cualquier desviacin con respecto a las normas. Como se discute adelante,
varios tipos de propiedades requieren consideracin especial.
Inmuebles de inversin
6.2.1 Los inmuebles generadores de ingresos se valan usualmente de manera
individual, pero las instituciones de crdito pueden desear saber el valor
del inmueble como parte de un cartera inmobiliaria. En tales
circunstancias, la distincin entre enfoques potencialmente diferentes
deber expresarse claramente.
6.2.2 Para inmuebles de inversin, se recomienda que los Valuadores distingan
entre rendimientos brutos apalancados y sin apalancamiento. De manera
similar, se debern asentar las referencias a Tasas Internas de Retorno
(TIR) sea que estn o no apalancadas por la deuda. Cualquier
consideracin impositiva especial debe tambin explicarse.
Inmuebles ocupados por el propietario
6.3.1 Los inmuebles ocupados por el propietario debern valuarse sobre la base
de posesin vacante y tomando en cuenta el uso mejor y mas productivo
del propietario. Esto no presume la exclusin del propietario como parte
del mercado, pero si requiere que cualquier ventaja especial de la
ocupacin por el propietario, que pudiera no reflejarse en una valuacin
del negocio, se separe del valor de la propiedad. En el caso de
incumplimiento del arreglo financiero, la garanta para el financiamiento
solamente se puede asegurar mediante un cambio de ocupante. Si se
requiere que el Valuador produzca un base de valuacin diferente, el
certificado o informe de valuacin tambin deber referir el valor derivado
1 Julio 1997
58
6.4
6.5
6.6
de la investigacin de mercado de ventas inmuebles similares en posesin

vacante.
Inmuebles especializados
6.4.1 Los inmuebles especializados que por definicin tienen limitada posibilidad
de comercializacin y derivan su valor de ser parte de un negocio (ver
Conceptos y Principios Generales de Valuacin, prrafo 8.2 y Norma
IVSC 3, prrafo 6.5 y sig.), pueden no ser adecuados como garanta
separada para prestamos. Si se han de ofrecer como garanta de prstamo
individual o colectivamente, debern valuarse sobre la base de su uso
mejor y mas productivo suponiendo posesin vacante, explicando todas
las suposiciones ampliamente. La valuacin por el Mtodo de Costo de
Reposicin Depreciado se aplica usualmente a inmuebles especializados
cuando se carece de datos de mercado, pero no debe confundirse con
mtodos de mercado (incluyendo el Mtodo de Costo basado en el
mercado) en los avalos para garanta de crdito.
Inmuebles Normalmente Valuados como Entidades de Comercio
6.5.1 Ciertas clases de inmuebles, incluyendo pero no limitadas a hoteles y otros
negocios relacionados con el esparcimiento, usualmente se valan
conforme a una cuidadosa tasacin del nivel de ingreso sostenible que se
deriva de la informacin contable o sus proyecciones, excluyendo
cualquier ventaja comercial que se deriva de contar con un operador con
dotes de administracin superiores a la media. En tales casos debe hacerse
saber al prestador la diferencia significativa en valor que puede existir
entre un negocio en operacin y uno en el que o:
6.5.1.1
El negocio est cerrado;
6.5.1.2
Se ha retirado el inventario;
6.5.1.3
Las licencias, certificados, acuerdos de franquicia o los
permisos han sido retirados o estn en riesgo;
6.5.1.4
El inmueble ha sido daado o destruido, o existen
6.5.1.5
Otras circunstancias que pueden impedir el comportamiento en
futura operacin.
6.5.2 El Valuador puede tambin ampliar su asesora para cubrir fluctuaciones
futuras potenciales en el estado del inmueble como garanta. Por ejemplo,
si el flujo de caja libre del inmueble depende fuertemente de un
determinado inquilino, inquilinos de una sola industria u otra condicin
que pudiera causar inestabilidad en el futuro, el Valuador deber sealar
estos hechos en el informe o certificado de valuacin. En ciertos casos la
determinacin del valor del inmueble para uso alterno con posesin
vacante puede ser apropiado.
Inmuebles para Desarrollar
6.6.1 Los inmuebles que no generan ingreso y que se tienen para desarrollo o
como sitios para desarrollo con edificios no especializados debern
valuarse dando consideracin a los controles y limitaciones existentes y
potenciales para el desarrollo. Cualquier suposicin en relacin a factores
1 Julio 1997
59
6.7
6.8
de planificacin y otros sustantivos debe ser razonable y debe

expresamente anotarse en el certificado o informe de valuacin.
6.6.2 La periodicidad y programacin de desembolso en el contrato de prstamo
debe discutirse con el prestador y proveer valuaciones de merado
peridicas a lo largo del ciclo de desarrollo.
6.6.3 El mtodo apropiado para la valuacin de inmuebles para desarrollar
depender de estado del inmueble para desarrollar a la fecha efectiva de
valuacin y el grado al que el inmueble pueda pre venderse o pre rentarse.
El Mtodo debe discutirse y acordarse con el prestador antes de
emprender la valuacin. El Valuador debe tener cuidado de:
6.6.3.1 Tomar en cuenta las diferencias de tiempo entre la fecha de
terminacin del desarrollo y la fecha efectiva de valuacin. El
efecto adicional de los requisitos de desarrollo sobre costos e
ingresos, usando descuento de valor presente cuando sea
apropiado, habr de reflejarse en este anlisis;
6.6.3.2 Indicar adecuadamente los cambios anticipados en el mercado
durante el periodo de desarrollo remanente;
6.6.3.3 Considerar de manera apropiada e indicar los rangos de riesgos
asociados con el desarrollo; y
6.6.3.4 Considerar y revelar cualesquiera relaciones especiales conocidas
entre las partes involucradas en el desarrollo.
Activos No Renovables
6.7.1 Hay problemas especiales asociados con las valuaciones de activos no
renovables. Debe darse especial atencin a la duracin y perfil del
prstamo incluyendo fecha de pago de inters y capital en cuanto se
relacionan con la amplitud el activo y el programa establecido para su
extraccin o uso.
6.7.2 Un alquiler que exceda la renta econmica y por tanto crea una ventaja
especial para el arrendador, puede constituir un activo inmobiliario
asociado con el bien raz al que se aplica. En tales caso el arrendamiento
puede constituir un activo desgastable ya que cualquier valor atribuible
disminuye conforme se cumplen los plazos y conforme disminuye la
ventaja del arrendador por los aumentos en las rentas del mercado.
El Valuador
6.8.1 La naturaleza y amplitud de la encomienda son particularmente importantes
para el Valuador y para el usuario de los servicios del Valuador.
6.8.2 En algunas jurisdicciones la legislacin de los servicios financieros requiere
autorizacin o registro especial cuando la asesora se refiere no solamente
al valor del inmueble, sino tambin al aspecto de valores tales como
capital, mezzanine* y otros intereses participativos, esquemas de inversin
colectiva o crditos sindicados.
El trmino mezzanine implica en la prctica Anglo Sajona un concepto de apalancamiente esencialmente

financiero relacionado con los bienes inmuebles en particular. Un prstamo mezzanine sera un prstamo
menos convencional que queda respaldado o garantizado por una parcela especificada de inters en bienes
1 Julio 1997
60
6.8.3
7.0
7.1
7.2
7.3
7.4
Debido a las especiales circunstancias fiduciarias involucradas con la

mayora de los contratos de garanta de crdito, hipoteca y obligaciones, es
particularmente importante que el Valuador sea independiente mas que
relacionado con una de las partes involucradas en la relacin financiera
actual o proyectada. Tambin es importante que el Valuador posea o
pueda obtener, experiencia apropiada en relacin al tipo particular de
inmueble y ubicacin para la propiedad involucrada.
Los informes de valuacin no deben ser desorientadores. En general tales informes
preparados para valuaciones de acuerdo con la Norma IVSC 3 satisfarn los
requisitos de informacin que se discuten en la Seccin 5 de la Norma IVSC 1. En
particular debern contener una referencia especfica a la definicin de Valor de
Mercado como queda estipulada en esta Norma TIAVSC, junto con referencia
especfica a como se visto en trminos de su utilidad y uso mejor y mas
productivo el inmueble.
Tales valuaciones tambin debern referirse a la fecha especfica de valuacin (la
fecha ala cual se aplica el estimado de valor), el propsito y funcin de la
valuacin y aquellos criterios que sean pertinentes y apropiados para asegurar la
adecuada y razonable interpretacin de lo investigado por el Valuador, sus
opiniones y conclusiones.
An cuando el concepto, uso y aplicacin de expresiones alternas de valor puede
ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deber asegurarse de que
tales valores alternos, si se determinan y reportan, son legales y apropiados y no
pueden interpretrarse como representacin del Valor de Mercado..
Al informar una estimacin de Valor de Mercado para garanta de prstamo,
hipotecas y obligaciones, el Valuador deber:
7.4.1 Exponer completa e inteligiblemente la valuacin y el informe de valuacin
de manera que no se preste a desorientar.
7.4.2
Proporcionar suficiente informacin para permitir a quienes lean y se
apoyen en el informe un completo entendimiento de los datos,
razonamiento, anlisis y conclusiones que soportan las determinaciones,
opiniones y conclusiones del Valuador.
7.4.3 Estipular cualesquiera suposiciones o condiciones limitantes sobre las
cuales se basa la valuacin.
7.4.4 Claramente identificar y describir el inmueble que se vala.
7.4.5 Identificar el inters o los intereses que se valan.
7.4.6 Definir el valor que se estima e indicar el propsito de la valuacin, la
fecha efectiva de valuacin y la fecha del informe.
7.4.7
Explicar total y completamente las bases de valuacin aplicada y las
razones para su aplicacin y conclusiones.
reales pero no por el activo fsico. Se utiliza el trmino en la lengua original por no haberse encontrado el
equivalente en la literatura financiera mexicana. (N. del T.)
1 Julio 1997
61
7.4.8
Incluir un certificado profesional de objetividad, imparcialidad,

aportaciones profesionales, aplicabilidad de Normas y otras revelaciones
relevantes, debidamente firmado.
8.0
8.1
o reglamentarios de la jurisdiccin en la que se prestan los servicios valuatorios.
Si los resultados de la valuacin han de informarse fuera de tal jurisdiccin, en
donde se apliquen normas internacionales o cuando una definicin local puede
prestarse a mala interpretacin, el Valuador tambin deber referirse a la
definicin contenida en esta Norma.
9.0
9.1
Fecha de Vigencia
Esta Norma Internacional entr en vigor el 24 de marzo de 1995.
1 Julio 1997
62
Orientacin de Aplicacin y Desempeo

Orientacin para Aplicacin y Desempeo No. 1
Concepto de Valuacin de Negocio en Marcha
1.0 Introduccin
1.1
Hay tres objetivos principales para esta Orientacin para Aplicacin y Desempeo
en relacin a los conceptos de negocio en marcha:
1.1.1 Explicar los criterios generales relacionados con el concepto de valuacin
de negocio en marcha y enfocar los temas que se refieren al concepto de
Valor en Uso de los activos como parte de un negocio en marcha.
1.1.2
Distinguir el Valor de Negocio en Marcha de otros tipos de valor, en
particular de aquellos que son aplicables a valuaciones para informes
financieros como se discute en la Norma IVSC 3.
1.1.3
Clarificar el lenguaje y los conceptos que frecuentemente llevan a
confusin entre valoradores o entre valoradores, los profesionales de la
contabilidad y otras profesiones.
1.2
Los trminos Negocio en Marcha y Valor de Negocio en Marcha tienen
numerosos significados divergentes en y entre Estados y disciplinas profesionales.
La confusin puede llevar a valoraciones impropias o al uso impropio de las
valuaciones. Consecuentemente, esta Orientacin es un suplemento importante de
las Normas de Valuacin IVSC.
1.3
Como se le define para propsito de valoracin, el Valor de Negocio en Marcha
de una empresa es el valor creado por su operacin mercantil. Es una expresin
del valor de un negocio establecido y se deriva de la capitalizacin de las
utilidades de ese negocio. El valor as derivado incluye la contribucin de la tierra,
edificios, equipo, maquinaria y el nombre comercial y otros intangibles. La suma
del Valor en Uso de cada uno de los activos constituye el Valor de Negocio en
Marcha de la empresa.
1.4
Hay tres marcos conceptuales dentro de los cuales se pueden aplicar los conceptos
de Valor de Negocio en Marcha a la valuacin de propiedades:
1.4.1 Un contexto general en el cual no se identifica ninguna empresa mercantil
o propiedad en particular. Este se aplica en discusiones amplias del
concepto de negocio en marcha, durante las que se discuten los principios
mas que una aplicacin a una operacin comercial en particular.
1.4.2 Un contexto especfico en el cual se identifica una empresa mercantil en
particular. Salvo que la intencin sea el contexto general de negocio en
marcha, es necesario que el Valuador y el informe de valuacin claramente
identifiquen a la empresa especfica a la que se aplican las estimaciones y
comentarios del Valuador y el uso que se habr de dar a los valores de que
se informa.
1.4.3 Un contexto especfico en el cual se aplica un concepto especial de negocio
en marcha a una propiedad en particular. Como se explica en la Seccin
5.5. de esta Orientacin, esta aplicacin es el nico de estos tres conceptos
1 Julio 1997
63
1.5
1.6
1.7
1.8
2.0
de valoracin que trata de ocuparse solamente de propiedades

identificadas, en lugar de la valoracin de un negocio o de los activos que
los componen.
Para los valuadores el Valor de Negocio en Marcha es un concepto de valuacin
de negocios mas que un concepto de valuacin de propiedades individuales. Sin
embargo, a veces se pide a los Valuadores su colaboracin en la valuacin de
activos intangibles especficos como parte de la valuacin de una empresa como
negocio en marcha. Cuando se realiza este tipo de valuacin, la valuacin de los
activos individuales constituye su Valor en Uso para la empresa de la cual son
parte.
1.5.1 El Valor en Uso mide el valor contributivo de activos especficos al Valor
de Negocio en Marcha de la empresa de la cual son una componente.
1.5.2 An cuando no es imposible que el Valor de Negocio en Marcha pudiera
igualar numricamente el Valor de Mercado de un activo, es importante
entender que los conceptos son diferentes y que el Valor de Negocio en
Marcha de una propiedad se aplica directamente dentro de la empresa
que es duea del activo, no al mercado para el activo individual.
El concepto de Valor de Negocio en Marcha puede aplicarse independientemente
de que una empresa dada sea duea de una o mas propiedades en operacin. Una
empresa grande con muchas propiedades puede incluir componentes como
derechos especiales, contratos extraordinarios, patentes y licencias nicas, cierta
experiencia y nombre comercial a mas de activos corpreos en la valuacin del
negocio en marcha. En el caso de algunas industrias, pueden tambin incluirse
reservas especiales.
Bajo el concepto que se discute en prrafo 1.4.3, la valuacin de inmuebles
especializados tales como hotel, estacin de servicio, restorn o similares, podrn
valuarse a Valor de Mercado, reconociendo que se incluyen activos distintos a la
tierra y las edificaciones. Tales inmuebles, a los que se hace referencia en algunos
Estados como Inmuebles con Potencial de Comercializacin, se venden
comnmente como un paquete en operacin o "negocio en marcha" lo que podra
hacer difcil o imposible la identificacin de los valores de la tierra y los edificios.
El Valuador no vala un negocio dado; en lugar de esto se valan todos los
activos tangibles, con explicaciones y revelaciones apropiadas en el informe de
valuacin.
El Valor en Uso se mide mediante pruebas subjetivas. Estas generalmente se
aplican por los propietarios de la empresa o por su encargo por Valuadores que
poseen conocimiento de la industria especfica. En esta perspectiva el Valor en
Uso tiende a ser sinnimo con Valor para la Entidad, Valor para el Negocio o
Valor para el Propietario, siempre que el sector industrial o de negocio sea
viable dentro de ese sector de la industria o negocio. Una condicin precedente
para tales valuaciones es el reconocimiento de su uso existente por un usuario
particular en la fecha de valuacin, en contraste con un uso alterno al cual podra
razonablemente aplicarse o por un propietario no especificado.
Alcance.
1 Julio 1997
64
2.1
2.2.
2.3
3.0
3.1
Esta Orientacin se enfoca a la base de la medida del valor cuando el inmueble ha

de valuarse como parte de un negocio en operacin, dentro del cual ha de
considerarse e informarse su Valor en Uso.
Esta Orientacin tambin precisa la diferencia entre los conceptos de negocio en
operacin que se involucran en la valuacin de toda una empresa o de los activos
valorados como parte de un negocio y otras valuaciones de inmuebles
especializados con activos fijos que han de valuarse tomando en cuenta su
potencial de comercializacin.
Lo relevante de los enfoques de Valor de negocio en Marcha y Valor en Uso se
considera para destacar la diferencia con otros conceptos, particularmente los
conceptos de Valor de Mercado que se piden en los informes financieros y como
requisito para informes en general.
Definiciones
Las definiciones pertinentes que se incluyen en esta Orientacin comprenden las
siguientes:
3.1.1 Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa como un todo. El
concepto involucra la valuacin de una empresa en operacin de la cual
puede hacerse una distribucin o prorrateo del Valor de Negocio en
Marcha a las partes constitutivas tomando en cuenta la forma en que
contribuyen al todo, pero en el que ninguna de esta partes por si
constituyen Valor de Mercado. (ver Norma IVSC 2)
3.1.2 Valor en Uso. El valor que un inmueble especfico tiene para un uso
especfico para un usuario especfico; por tanto no tiene relacin con el
mercado. (Ver Norma IVSC 2). Este tipo de valor enfoca el valor que el
inmueble especfico contribuye a la empresa de la cual es parte, sin tomar
en cuenta el uso mejor y mas productivo del inmueble o el importe
monetario que se podra obtener a su venta.
4.0 Relacin con las Normas de Contabilidad

4.1. Conforme a las Normas Internacionales de Valuacin, el monto de que ha de
informarse en una valuacin o revaluacin de activos reflejados en un informe
financiero es el Valor de Mercado a menos que las circunstancias requieran otra
base aceptable y se haga la debida revelacin en sentido contrario.
4.2 El modelo de valuacin que proponen los contadores para informes financieros da
especial reconocimiento al concepto de negocio en marcha o de "valor para el
negocio" El Valor para el Negocio de un activo se mide como el menor entre su
Costo Neto de Reposicin Actual y su Monto Recuperable.
Este enfoque
considera un activo en trminos de las oportunidades que se abren al dueo en
relacin a ese activo, v.g. reemplazarlo, conservarlo o venderlo. Las definiciones
importantes incluyen:
4.2.1 Costo Neto de Reposicin Actual es el costo de adquirir, al menor costo, el
servicio potencial remanente del activo en la fecha dada en la hoja de
balance; es un valor de registro.
4.2.2
Valor de Uso es la mxima cantidad recuperable por continuar
conservndolo en propiedad, mas la disposicin final del activo; y
1 Julio 1997
65
4.2.3
4.3
4.4
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
Valor Neto Realizable es la estimacin de lo que generara la venta del

activo, menos los costos de venta. Es un valor de descarga.
4.2.4 Monto Recuperable es el que resulte mayor de valor de uso y valor neto
realizable.
Para auxiliar en la presentacin de los valores de los activos en los informes
financieros, los valuadores deben aplicar el concepto de Valor Neto de
Reposicin Actual, que es un concepto de mercado. Como se explica en la Norma
IVSC 3, los inmuebles que se tienen como inversin o son excedentes a la
operacin de la empresa se valan conforme el mercado. Los inmuebles ocupados
para fines del negocio se valan en el mercado, pero para su uso existente. El
CRD se aplica sujeto a la rentabilidad potencial cuando ninguno de estos enfoques
de valor puede aplicarse.
Algunos inmuebles especializados, incluyendo de manera particular los que se
refieren a servicios pblicos, pueden no ser susceptibles de valuacin en el
mercado abierto. La naturaleza especialidad del inmueble y otros factores pueden
resultar en una ausencia o escasez de informacin comparativa de mercado a
partir de la cual estimar el Valor de Mercado. Las tcnicas de Costo de
Reposicin Depreciado (CRD) pueden ser apropiadas en estas circunstancias bajo
el supuesto de que ste se sostendr en lugar del Valor de Mercado, sujeto a la
viabilidad econmica del sector industrial o de comercio. Para reflejar los valores
en informes financieros, tales estimaciones de valor debern hacerse sin tomar en
cuenta un propietario o usuario particular y habrn de apoyarse con informacin
tan representativa del comportamiento del mercado como sea le posible
desarrollar al Valuador.
Al preparar asesora e informar en relacin a valores derivados sobre la base de
Valor de Negocio en Marcha, los Valuadores debern identificar claramente tal
enfoque, las razones para su aplicacin en el encargo particular, distinguir sus
resultados de los de una valuacin de Valor de Mercado y describir sus procesos
analticos e informacin de apoyo.
Si se requiere que los Valuadores distribuyan los valores de propiedades
individuales como parte de un Negocio en Marcha, deber aplicarse el concepto
de Valor en Uso.
Adems de los requisitos normales de informacin que se proveen mediante esta
Orientacin, los Valuadores deben hacer explicaciones y revelaciones claras e
inequvocas de la definicin y naturaleza del Valor de Uso y o Valor de Negocio
en Marcha en toda encomienda de este tipo y asegurar que estos conceptos
quedan claramente explicados para evitar malos entendidos, aplicaciones
equvocas o confusin con el Valor de Mercado.
Los Valuadores debern evitar aceptar encomiendas que piden tipos de
valuacin que el Valuador sabe son inaplicables para el uso que se pretende dar a
la valuacin. Por ejemplo, si se contrata a un Valuador para valuar una propiedad
para fines de informe financiero o para garanta de crdito hipoteca y
obligaciones, no deber informarse el Valor de Negocio en Marcha. Si se pide al
1 Julio 1997
66
5.5
6.0
6.1
6.2.
6.3
6.4
Valuador que reporte mas de un tipo de valor en una sola encomienda, el informe
deber establecer claramente las bases para cada uno y diferenciar la aplicabilidad
de cada uno a la luz del uso que se intenta dar al informe de avalo.
Ciertos tipos de inmuebles se venden en ocasiones como combinacin de bienes
reales y bienes muebles. Tomado en conjunto como clase de propiedad difieren
de la tierra y edificaciones, que pueden valuarse en conjunto o por separado a su
Valor de Mercado. Por ejemplo, empresas mercantiles como hoteles o restoranes
pueden venderse en el mercado abierto como una unidad con equipo de cocina,
cuchillera y losa, mobiliario, blancos y dems incluidos en la venta de tierra y
edificaciones.
5.5.1
Cuando se valan como una unidad, se utilizan las pruebas que
proporciona el mercado para apoyar la valoracin y, en donde es posible,,
la distribucin del Valor de Mercado entre las componentes. Una
valuacin de este tipo incluir la consideracin de precios pagados por
combinaciones similares de activos, flujos de ingreso operativo, flujos de
caja libres, ingresos y gastos de arrendamiento, tasas de capitalizacin y
otros indicadores derivados del mercado.
5.5.2
La valuacin de propiedades con potencial de negocio que se
comercializan como una unidad que combina bienes races y componentes
muebles es comn y para la mayora de las propiedades pueden
encontrarse datos de mercado en los cuales basar la valuacin. Cuando
existe informacin de mercado para tierra y edificaciones separadas del
precio del conjunto, el Valuador deber informar de tales pruebas y, en
donde sea posible, reflejar la distribucin del Valor de Mercado total entre
tierra, edificios y otros activos.
Criterios Fundamentales Generales
Las polticas de contabilidad a lo largo del mundo reconocen el concepto de
negocio en marcha como uno de los supuestos en que se apoya la preparacin de
informes financieros. Sin embargo, el concepto de negocio en marcha deber
distinguirse del tipo de valor que habr de aplicarse en una encomienda de
valoracin dada. Por ejemplo, las valuaciones para efectos de informes financieros
no aplicaran el Valor de Negocio en Marcha, pero reconoceran el concepto de
negocio en marcha al reflejar el Valor de Mercado o un valor desarrollado por el
mtodo de FCD.
El concepto de Valor en Uso no considera la venta separada de un activo en el
mercado abierto. El Valor en Uso es una representacin del valor de contribucin
de un activo a la operacin continuada de una empresa; v.g. su valor de uso como
parte de un negocio en marcha.
Cuando se consideran activos individuales sobre la base de su contribucin a un
negocio en marcha, los conceptos de uso alterno o uso mejor y mas productivo no
son factores que deban considerarse.
El valor de la tierra en conjuncin con el concepto de Valor de Negocio en
Marcha, si se requiere una valuacin separada, es un reflejo del valor
contributivo de la tierra al valor de la empresa de la cual es parte. El mismo
concepto se aplica a cualquier otra propiedad de la cual se pueda estimar un valor
1 Julio 1997
67
separado que pueda distribuirse bajo los conceptos de Valor de Negocio en

Marcha y Valor en Uso.
7.0
7.1.
7.2
7.3
Las valoraciones que se realizan con el propsito de estimar e informar el Valor de
Negocio en Marcha o el Valor en Uso debern contener una referencia especfica
a la definicin que se expone en las Normas ISVC 1 y 2 y revelar que el valor o
valores de que se informa no se predican ni pretenden ser estimaciones de Valor
de Mercado.
Tales valuaciones debern tambin referir la fecha a la que se aplica la valuacin,
el propsito y funcin de la valuacin y todos los criterios pertinentes y
apropiados para asegurar una razonable interpretacin de lo determinado por el
Valuador, sus opiniones y conclusiones.
Si se efecta una valoracin por un "Valuador interno", v.g., uno que sea
empleado o de la empresa propietaria de los activos o del despacho contable bajo
cuya responsabilidad se preparan los registros e informes financieros de la
empresa, deber haber una revelacin especfica en el certificado o informe de
valuacin de la existencia y naturaleza de cualquier relacin de este tipo.
8.0
8.1.
Disposiciones en Relacin a Excepciones

En algunos Estados, un Valuador podr estar obligado a usar o a referirse a una
definicin particular de Valor de Uso o Valor de Negocio en Marcha para
cumplir con ciertos criterios legales o reglamentarios de la jurisdiccin en la cual
se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuacin han de
informarse fuera de tal jurisdiccin, en donde sean aplicables las normas
internaciones, o cuando una definicin local puede ser objeto de una posible
interpretacin equivoca, el Valuador deber tambin referirse a la definicin que
contiene esta Orientacin y explicar cualquier diferencia que la disparidad entre
las definiciones pueda tener sobre la valuacin..
9.0
9.1
Fecha Efectiva
Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo para Valuacin entra
en efecto el 19 de abril de 1996.
1 Julio 1997
68


Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin
1.0 Introduccin
1.1
El objetivo de esta Orientacin de Aplicacin y Comportamiento (Orientacin) es
auxiliar a los Valuadores en la preparacin de valuaciones cuando substancias
peligrosas o txicas puedan tener influencia en los valores de la propiedad.
1.2
Las substancias peligrosas y txicas se incluyen entre un nmero de factores
ambientales posibles que, cuando es apropiado, son tomados en consideracin por
los Valuadores. Esta Orientacin se limita a la consideracin de substancias
peligrosas o txicas porque los otros factores ambientales que pueden encontrarse
en las Valuaciones tpicamente se involucran menos con los temas cientficos y
tcnicos asociados, incluyendo la legislacin relativa.
1.3
Esta Orientacin enfoca los conceptos, principios y consideraciones generales que
guan a los Valuadores en la preparacin de valuaciones cuando estn presentes
materiales peligrosos o txicos que puedan tener influencia en los valores de la
propiedad. Tambin discute conceptos que deben entenderse por los contadores,
autoridades reguladoras y otros usuarios de los servicios de valuacin.
1.4
Los Valuadores rara vez estn calificados en las reas legales, cientficas y otras
de ndole tcnico frecuentemente involucradas en la evaluacin de los riesgos
asociados con substancias peligrosas o txicas. Los Valuadores comnmente
dependern de la opinin pericial de otros. Como lo especfica la Norma IVSC 1,
la dependencia significativa en la asesora pericial de otros debe revelarse y
explicarse en el contexto de la propiedad en cuestin en el Informe o Certificado
de Valuacin.
1.5
Fundamental para la aplicacin de esta Orientacin es la adherencia del Valuador
a valuaciones con base en el mercado, objetividad y la completa revelacin de
asuntos pertinentes. De manera similar, los Valuadores estn obligados a escribir
informes de valuacin que sean razonablemente entendidos por los clientes y otras
personas. La obligacin de claridad y completa revelacin es particularmente
importante cuando se involucran cuestiones cientficas, tcnicas y legales.
1.6
Esta Orientacin tambin prev el adecuado tratamiento y revelacin de las
cuestiones relativas a substancias peligrosas o txicas cuando se valan
propiedades especializadas y en otras situaciones que impiden la aplicacin de los
conceptos de Valor de Mercado.
2.0
2.1
Alcance
Esta Orientacin es aplicable a todas las valuaciones de propiedad incluyendo
planta, maquinaria y equipo. Las disposiciones especiales de la Orientacin deben
observarse cuando se sabe o razonablemente se cree que estn presentes
1 Julio 1997
69
2.2.
3.0
3.1.
3.2.
3.3.
4.0
4.1
substancias peligrosas o txicas que pueden influir sobre el Valor de Mercado de

la propiedad.
Requisitos legislativos, reglamentarios o de contabilidad o los de una jurisdiccin
legal, pueden obligar a la modificacin de esta Orientacin en algunos pases y
bajo ciertas circunstancias.
Definiciones
Substancias peligrosas o txicas en el contexto de esta Orientacin involucran
materiales especficos que, por su presencia o proximidad, pueden tener efecto
adverso sobre el valor de la propiedad debido a su capacidad de causar dao a
formas de vida. Tales materiales pueden estar incorporados en las mejoras a o en
el sitio o encontrarse en o sobre la tierra. Tambin pueden est fuera del sitio,
pero en su cercana. En algunas instancias pueden encontrarse en el aire.
3.1.1 En un uso ms general diverso a esta Orientacin, los factores ambientales
pueden caracterizarse como influencias externas a la propiedad que se
vala que pueden tener efecto positivo, efecto negativo o efecto nulo sobre
el valor de la propiedad. Las substancias peligrosas o txicas pueden
encontrarse en o fuera del sitio de la propiedad valuada.
Substancia peligrosa dentro del contexto de la valuacin se define como:
Cualquier material dentro, alrededor o cerca de la propiedad que se est valuando
que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto
negativo sobre el Valor de Mercado de la propiedad.
Txico se define como: La situacin de un material, sea gas, lquido o slido, que
en forma, cantidad y ubicacin a la fecha de valuacin tiene la capacidad de
causar dao a formas de vida. Toxicidad se refiere al grado o extensin de tal
capacidad.
Orientacin de Aplicacin y Comportamiento
En la negociacin con un cliente o cliente potencial sobre materias relacionadas
con la valuacin de propiedades cuando hay presentes condiciones ambientales
conocidas o que razonablemente puede descubrirse que pueden tener influencia
adversa sobre los valores de la propiedad, el Valuador deber revelar al cliente la
profundidad de su conocimiento, experiencia y competencia para tratar con la
situacin.
4.1.1 Si los factores ambientales se conocen o se sospecha que existen al tiempo
en que el Valuador y el posible cliente estn discutiendo la encomienda
potencial, el Valuador debe asegurarse de que el cliente entiende las
obligaciones de competencia y revelacin del Valuador y que el
emprender la comisin de ninguna manera comprometer esas
obligaciones.
4.1.2 Si los factores ambientales se descubren despus de iniciar los trabajos de
la encomienda, el Valuador deber hacer al cliente las revelaciones de
conocimiento, experiencia y competencia que se especifican en esta
Orientacin y despus cumplir con todos los dems requisitos de
revelacin que establecen las Normas.
1 Julio 1997
70
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
5.0
5.1.
5.2
Reconociendo que muchas situaciones ambientales requerirn asesora sobre

cuestiones fsicas, legales, cientficas y tcnicas de otro orden, si la encomienda es
por otras razones aceptables tanto para el cliente como para el Valuador, el
Valuador deber dar los pasos necesarios para completar el trabajo de manera
competente. Estos pasos podrn incluir el estudio personal apropiado, asociacin
con otro Valuador que ha adquirido el conocimiento, experiencia y competencia
necesarios u obtener asesora profesional de otros que poseen el conocimiento,
experiencia y competencia requeridos.
La revelacin de la existencia de cualesquiera substancias peligrosas o txicas que
puedan tener efecto adverso sobre el valor de una propiedad se incluye entre los
requisitos de informacin de la Norma IVSC 1. Tambin es requisito que el
Valuador exponga la forma en que se trat ese factor en el trabajo. Si la
encomienda pide la valuacin de la propiedad como si no existiera tal factor
ambiental, deber hacerse una completa revelacin de las suposiciones limitantes
y el informe debe cumplir con la declaracin de normas que se expone atrs.
Si una propiedad se vala como si no estuviera afectada por substancias
peligrosas y se sabe o sospecha que existen tales substancias, el Informe o
Certificado de Valuacin deber contener una explicacin que claramente limita
el alcance de la valuacin, una declaracin apropiada de propsito y conclusiones
apropiadamente calificadas y una restriccin contra el uso de la conclusin de la
valuacin sin anexar una revelacin que descubra la calificacin y su explicacin.
Los nombres y naturaleza de la asesora pericial de otros que hayan contribuido
informacin especfica en relacin con los efectos de los factores ambientales
sobre la propiedad debern reconocerse en el Informe o Certificado de Valuacin.
En donde no haya factores ambientales conocidos que puedan tener efecto adverso
sobre el valor de la propiedad, el Valuador deber, como cuestin de prctica
usual, incluir en el Informe o Certificado de Valuacin una condicin contingente
y limitante u otra rectificacin indicando que la valuacin fue hecha bajo el
supuesto de que no se tena conocimiento de la existencia de tales factores a la
fecha de la valuacin, pero que si tales factores llegaran a existir podran tener un
efecto adverso sobre el valor.
Discusin
Hay una preocupacin creciente en todo el mundo en relacin a los efectos de las
substancias peligrosas o txicas sobre vidas y bienes. Muchos riesgos potenciales
han sido identificados recientemente y es posible que se agreguen otros a lo largo
del tiempo conforme se hacen descubrimientos nuevos y adicionales y se invocan
controles subsecuentes por los gobiernos o los exige el mercado.
Algunas substancias peligrosas o txicas pueden tener efecto material sobre os
valores de la propiedad. Sin embargo, como los Valuadores normalmente se
ocupan de Valores de Mercado, lo saliente en las encomiendas con base en Valor
de Mercado es la reaccin del mercado a estas substancias. Con el paso del
tiempo puede determinarse que substancias que una vez se crey no tenan efecto
adverso sobre el valor de la propiedad si lo tienen. A la inversa, puede encontrarse
que materiales de los que se crey tenan un efecto substancial tienen poco o
1 Julio 1997
71
5.3
5.4
5.5.
ningn efecto sobre el valor de la propiedad o tienen ese efecto slo bajo ciertas
condiciones de mercado.
El manejo de los temas fsicos, legales, cientficos y tcnicos involucrados con las
substancias peligrosas o txicas frecuentemente est ms all de las aptitudes del
Valuador. Sin embargo, el papel del Valuador en la consideracin de tales
factores se facilitar si:
5.3.1 Las situaciones que involucran substancias ambientalmente sensitivas se
reconocen y tratan conforme a esta Orientacin, sea que se encuentren
antes de iniciar la encomienda o subsecuentemente a su comienzo.
5.3.2 Se cuenta con el apoyo adecuado de asesora y auxilio profesional de
terceros cuando se requieren habilidades, conocimiento, entrenamiento y
experiencia especiales, asegurando que se explica y reconoce tal auxilio en
el Informe o Certificado de Valuacin.
5.3.3
Se da el tratamiento adecuado (a) a la influencia de las substancias
peligrosas o txicas en el proceso de valuacin o, como alternativa, (b) si
el proceso de valuacin ha de excluir la consideracin de tales cuestiones,
se revelan de manera apropiada todas las suposiciones hechas, el propsito
del anlisis y el efecto posible de las suposiciones sobre el valor que se ha
definido.
5.3.4 Se hace un esfuerzo razonable para asegurar que los informes y las
estimaciones de valor que contienen no se prestan a mala interpretacin y
pueden aplicarse razonablemente slo para el propsito para el fueron
hechos.
Se espera de los Valuadores que apliquen correctamente aquellos mtodos y
tcnicas reconocidas que son necesarias para cumplir con esta Orientacin.
Cuando se valan propiedades sujetas a alguna substancia peligrosa o txica que
influye adversamente sobre el valor de la propiedad, el Valuador deber aplicar
los procesos necesarios para reflejar adecuadamente cualesquiera de esas prdidas
de valor, cuidando de no aumentar ni reducir los efectos sobre el valor. En una
encomienda de Valor de Mercado es la responsabilidad del Valuador reflejar el
efecto de mercado sobre la condicin o circunstancia particular.
Se advierte a los Valuadores que puede haber considerable controversia entre los
expertos legales, cientficos y de otra ndole de cuya asesora puede ser necesario
que dependa el Valuador. Podrn encontrarse diferencias particulares en los
mtodos y extensin de la limpieza, mantenimiento o sobre vigilancia que pueden
asociarse con las substancias peligrosas o txicas y los costos asociados.
5.5.1
Las encomiendas pueden requerir la valuacin de la propiedad afectada
bajo el supuesto de que cualquier efecto de valor de las substancias
peligrosas o txicas se excluye del valor de que se informa. Tales
encomiendas son aceptables, siempre que la valuacin resultante no sea
equvoca, que el cliente est informado de y de acuerdo con esta
suposicin limitante y que el Informe o Certificado de Valuacin exponga
claramente la limitacin y las razones que dan lugar a ella.
5.5.2 Cuando el Valuador tiene alguna razn para creer que una substancia
peligrosa o txica puede estar presente, el Valuador debe inmediatamente
1 Julio 1997
72
5.8
5.9
5.10
6.0
6.1
6.2
6.3
hacer del conocimiento del cliente la preocupacin y solicitar de l que

tome las medidas necesarias para resolver cuestiones pertinentes. Al
manejar esta preocupacin sobre una base privada y confidencial el
Valuador evita actividades que en si podran afectar el valor de la
propiedad involucrada.
Las Normas sobre la responsabilidad del Valuador de observar, localizar e
identificar substancias o circunstancias peligrosas o txicas pueden variar de
tiempo en tiempo y dentro y entre jurisdicciones. En general, la determinacin de
la naturaleza, extensin y efectos fsicos de las condiciones ambientales est fuera
del mbito de los servicios de los Valuadores.
Al tratar con substancias peligrosas o txicas el Valuador deber investigar todas
las cuestiones relacionadas de una manera confidencial a fin de no despertar
especulacin innecesaria en relacin a la propiedad.
No es extrao que personas no familiarizadas con el tema de substancias
peligrosas o txicas supongan que si hay un efecto fsico de tales substancias,
debe haber una reaccin econmica adversa. La experiencia de mercado muestra
que puede haber y frecuentemente hay, importantes diferencias entre las
percepciones del pblico en general y los efectos de mercado reales debidos a la
presencia de tales substancias. El papel de Valuador es evitar tales suposiciones y
cuidadosamente considerar todos los factores significativos, llevar a cabo una
competente investigacin de mercado y reflejar las actitudes relevantes del
mercado en relacin a la situacin en los informes de valuacin.
Las expresiones Valor de Mercado y Justo Valor no son sinnimas (vanse las
Normas IVSC 1, 2 y 3). Cada tipo de valor, sin embargo, refleja un
comportamiento de mercado bajo ciertas condiciones contenidas dentro de las
respectivas definiciones. En cuanto que los valores de la propiedad de los cuales
se informa bajo cualquiera de esos tipos de valor pueden verse afectados por
substancias peligrosas o txicas, la apropiada revelacin y manejo de las
circunstancias son necesarias al hacer y reportar las valuaciones.
Esta Orientacin se aplica a todas las circunstancias que involucren la pblica
revelacin de los valores de la propiedad, sea que se informe de ellos
individualmente o en conjunto, cuando puedan afectarlos de manera adversa
substancias peligrosas o txicas. Adems del posible efecto de tales
consideraciones sobre el valor de la propiedad que se vala, es posible que haya
otros temas correlativos tales como costos curativos o de restauracin, costos de
mantenimiento o vigilancia, daos a terceros y riesgos reglamentarios y otros
similares. As, la revelacin y manejo apropiado son esenciales en las valuaciones
usadas en la preparacin de estados financieros y cuentas relacionadas.
En el curso de la realizacin ordinaria de valuaciones de activos, el Valuador
recibir instrucciones de los Directores de la empresa conforme lo previne la
Norma IVSC 3. Cualesquiera instrucciones especiales al Valuador en relacin al
manejo de cuestiones relacionadas con substancias peligrosas o txicas que
puedan tener impacto negativo sobre el valor de la propiedad son revelaciones
1 Julio 1997
73
6.4
7.0
7.1
7.2
7.3
7.4
8.0
8.1
importantes que han de discutirse por el Valuador en el Informe o Certificado de

Valuacin bajo la Norma IVSC 3. Estas vendrn acompaadas por la explicacin
del Valuador en relacin a como se manejaron estas cuestiones en el proceso de
valuacin, cualesquiera suposiciones que se hagan y el efecto, cualquiera que sea,
de tales consideraciones sobre el valor de que se informa.
An cuando los efectos de las substancias peligrosas o txicas se derivan del
mercado en una encomienda de Valor de Mercado, tales efectos pueden no ser tan
fcilmente discernibles cuando se vala una propiedad para la cual el Mtodo de
Costos de Reposicin Depreciado es apropiado. De conformidad con la Norma
IVSC 3, al aplicar el mtodo de CRD, los Valuadores debern aplicar los
principios de esta Orientacin hasta donde sea posible y debern revelar
completamente la extensin de sus anlisis y las bases para sus conclusiones.
El Valuador deber claramente expresar el propsito para el cual se hace cualquier
valuacin de propiedades con substancias peligrosas o txicas conocidas o
sospechadas y el uso que se pretende dar a tal valuacin.
El Valuador deber expresar claramente cualesquiera suposiciones sobre las que
se base la valuacin. Estas pueden incluir, por ejemplo, la suposicin que la
propiedad est libre y limpia de una substancia peligrosa o txica que se cree
existe en la propiedad.
El Valuador reconocer las contribuciones de cualesquiera terceros sobre quienes
se haya dependido para la valuacin, particularmente aquellos expertos en campos
diversos a la valuacin.
Si el Valuador tiene cualquier entrenamiento o experiencia en los campos de
substancias peligrosas o txicas que sea pertinente a la valuacin, tal
entrenamiento o experiencia especial debe revelarse.
Fecha de Vigencia
Esta Orientacin de Aplicacin y Comportamiento entr en vigor el 19 de abril de
1996.
1 Julio 1997
74


Valuacin de Planta, Maquinaria y Equipo
1.0
Introduccin
1.1
El objetivo de esta Orientacin de Aplicacin y Desempeo (Orientacin ) es

proveer clarificacin y orientacin a los Valuadores en la preparacin de
valoraciones de Planta, Maquinaria y Equipo. Como se define adelante, Planta,
Maquinaria y Equipo colectivamente constituyen una clase general de propiedad
distintas de la real, clasificada para propsitos contables como activos tangibles3.
La Norma IVSC 3 establece Normas de valuacin para fines de informes
financieros. Esta Orientacin tiene la intencin de clarificar y extender esas
Normas a los activos tangibles distintos de los reales o races y distinguirlas
valoraciones para fines de informes financieros de otras bases de valoracin que
pueden aplicarse a situaciones de informes no financieros.
La planta, Maquinaria y Equipo pueden valorarse por una variedad de razones.
Cuando se valoran para propsito de informe financiero, la Planta, Maquinaria y
Equipo se valan en la misma forma que otros activos, aplicando conceptos de
Valor de Mercado y CRD de acuerdo con la Norma IVSC 3. Cuando el propsito
de la valoracin es diverso al informe financiero, la Planta, Maquinaria y Equipo
se valan aplicando una base de valuacin apropiada y distinguiendo claramente
los resultados del Valor de Mercado si se aplica una base de Valor no de
Mercado.
Planta, maquinaria y Equipo se combinan para constituir una amplia variedad de
situaciones que requieren habilidosa evaluacin de la utilidad de la propiedad
valorada y cuidadosa consideracin de las caractersticas fsicas, funcionales y
econmicas de tal propiedad. Como propiedad personal tangible, la Planta,
Maquinaria y Equipo pueden venderse en conjuncin con una diversidad de
otros activos tangibles e intangibles, agrupados o vendidos separadamente o
dividido en componentes separados y luego vendidos. Los mtodos de valuacin
disponibles incluyen:
1.3.1 Enfoque de comparacin de mercado (ventas).
1.3.2 Enfoque de costo de reposicin depreciado.
1.3.3 Enfoque de ingreso.
El IVSC busca evitar las incidencias de equivocaciones, errores o malos
entendimientos internacionales dentro de los Estados en relacin con la valoracin
de Planta , Maquinaria y Equipo. Los Valuadores que aplican las Normas IVSC y
esta Orientacin tienen la responsabilidad de seleccionar los mtodos de valuacin
apropiados, mejorando el entendimiento de los usuarios de la valuacin, evitando
1.2
1.3
1.4
La traduccin es literal, an cuando en el Derecho Mexicano y en otros del mundo Hispano se usa con
frecuencia el trmino corpreo.
1 Julio 1997
75
circunstancias que pudieran desorientar al pblico y reportando objetivamente

valuaciones respaldadas.
2.0
2.1
2.2.
3.0
3.1
3.2
3.3.
3.4
3.5
Alcance
Esta Orientacin cobre definiciones, principios y consideraciones importantes en la
valuacin e informacin relacionada con Planta, Maquinaria y Equipo.
Esta orientacin deber aplicarse con referencia especial a las Normas 1, 2 y 3 y a
la Orientacin IVSC 1. De manera saliente estas Norma distinguen entre las base
de valuacin de Valor de Mercado y valuaciones diversas al Valor de Mercado y
entre las valuaciones para propsito de informes financieros y las destinadas a
otros propsitos.
Definiciones
La Planta, Maquinaria y Equipo y equipo incluyen los activos tangibles diversos
a los bienes inmuebles, cuyo propsito es generar ingresos para su propietario.
Individualmente se definen como:
3.1.1 Planta incluye conjuntos de activos que pueden incluir edificios
especializados no permanentes, maquinaria y equipo.
3.1.2 Maquinaria incluye las mquinas individuales o conjuntos de mquinas.
Una mquina es un aparato que usa o aplica fuerza mecnica, que tiene
varias partes cada una con funcin definida que en conjunto realizan un
determinado tipo de trabajo.
3.1.3
Equipo incluye activos anexos que se usan para auxiliar en el
cumplimiento de la funcin de la empresa.
Se define Valor de Mercado en la Norma IVSC 1: Valor de Mercado es el monto
estimado por el cual se intercambiara un activo a la fecha de valuacin entre un
comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa despus
de adecuada comercializacin en la que las partes hayan cada una actuado con
conocimientos, prudencia y sin coaccin.
Valor en Uso se define en la Norma IVSC 2. Puede usarse en la valuacin de
Planta, Maquinaria y Equipo cuando los activos han de valuarse como parte de
un negocio en marcha bajo el concepto de Valor de Negocio en Marcha (ver
OAD 1 del IVSC. Como se expone en la Orientacin de Aplicacin. y Desempeo
No. 1 del IVSC, tales valoraciones no derivan de Valor de Mercado y debern
distinguirse y explicarse cuidadosamente por el Valuador.
La Norma IVSC 3 cubre las bases de Valor de Mercado conforme se aplican a los
informes financieros. La Norma IVSC 3 incluye Valor de Mercado para el Uso
Existente, una aplicacin especial del Valor de Mercado que se aplica cuando se
considera propiedad, planta y equipo que se entiende ha de seguir en uso dentro
de una empresa. An cuando esta aplicacin se desva del concepto general de
uso mejor y ms productivo en las valuaciones de mercado, deber considerarse
como un caso especial ms que una separacin del concepto de Valor de
Mercado.
El Valor de Mercado para el Uso Existente se define como: El Valor de Mercado
de un activo basado en la continuacin de su uso actual, suponiendo que el activo
1 Julio 1997
76
3.6
3.6.1
3.6.2
3.6.3
3.6.4
3.6.5
3.6.6
4.0
4.1
podra venderse en el mercado abierto para su uso existente y en relacin a todo

lo dems conforme a la definicin de Valor de Mercado independientemente de si
el uso actual representa el uso mejor y ms productivo del activo o no.
Otras definiciones de Valor no de Mercado que pueden aplicarse en varios tipos
de valuaciones de Planta, Maquinaria y Equipo incluyen:
Valor de Liquidacin o de Venta Forzada se define en la Norma IVSC 2. En
algunos Estados se le puede llamar Valor de Venta Forzada. Cualquiera de estos
trminos se refiere al importe que razonablemente podra recibirse de la venta de
una propiedad en un marco de tiempo demasiado corto para satisfacer el marco
de tiempo de comercializacin de la definicin de Valor de Mercado. En algunos
Estados el valor de liquidacin de venta rozada puede tambin involucrar un
vendedor obligado o no dispuesto y un comprador o compradores que compran
con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. Estos valores no
consideran los costos de preparacin o de instalacin, puesto que el flujo de
ingresos asociado con los activos no soporta tales costos. Puede hacerse distincin
en cuanto al tiempo a lo largo del cual ha de ocurrir la venta y en cuanto a su
localizacin.
Valor de Rescate se define en la Norma IVSC 2. El valor de un activo,
excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de que est
constituido, en lugar de para uso continuado sin hacer reparaciones especiales o
adaptacin. Se puede reportar como el monto bruto o neto de los costos de la
venta y, en el ltimo caso, puede igualar al valor neto de realizacin. Se presume
que algunos componentes del activo son susceptibles de reutilizacin. El Valor de
Rescate tambin puede llamarse Valor de Rezaga.
Costo de Reposicin de Seguro o Valor Asegurable conforme lo define en la
Norma IVSC 2 es el costo de reposicin depreciado nuevo conforme lo define la
pliza de seguro, menos el costo de reposicin depreciado nuevo de los concepto
expresamente excluidos en la pliza, si los hubiere.
Valor Realizable en Remate es el monto estimado que se esperara lograr en una
subasta adecuadamente promovida, conducida y con adecuada asistencia de
postores. Normalmente presume que la venta se realiza el en sitio y que se ofrecen
a la venta en la misma oportunidad esencialmente todos los activos en la relacin
de inventario.
Valor de Reinstalacin Es el costo necesario para remplazar, repara o reconstruir
la propiedad asegurada a una condicin substancialmente igual a, pero no mejor o
mas amplia que, en su condicin como nueva.
Valor de Indemnizacin es el costo necesario para reemplazar, reparar o
reconstruir la propiedad asegurada a una condicin substancialmente igual a, pero
no mejor ni mas extensiva que, su condicin a la fecha en que ocurri el siniestro
tomando en cuenta la edad, condicin y vida til remanente.
Planta, maquinaria y equipo son activos tangibles que, cuando estn presentes,
habrn de ser reflejados en las valuaciones para informes financieros. Como otros
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4.2.
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5.8
6.0
activos tangibles, Planta, maquinaria y equipo se valan al Valor de Mercado.

Cuando sea aplicable se utilizar alguna base de CRD (Ver Norma IVSC 3).
Si se informe con base en otra base de valuacin, como en seguros, liquidacin u
otras aplicaciones especiales, el informe definir cualesquiera bases de valor
relevantes que se hayan aplicado y las distinguir de las Normas de Valor de
Mercado. (En particular, ver Orientacin IVSC 1).
Las situaciones de valuacin de planta, maquinaria y equipo son variadas y las
circunstancias podarn incluso requerir la estimacin de ms de un solo tipo de
valor en una misma encomienda. De conformidad con esto la Planta, maquinaria
y equipo se valuarn conforme a una base que sea apropiada para las
circunstancias y debidamente definida en el informe de valuacin.
Para efectos de informes financieros, los elementos que componen la Planta,
maquinaria y equipo deben separarse en las categoras de propiedad para uso
existente, sobrante y de inversin de acuerdo a lo previsto en la Norma IVSC 3.
An cuando este proceso puede ser extenso y frecuentemente es complicado
cuando hay grandes inventarios de elementos por valuar, la identificacin y
clasificacin apropiada y detallada de los activos que constituyen la Planta,
Maquinaria y Equipo son requisitos fundamentales para realizar una valuacin.
Las instrucciones del cliente en relacin a estas clasificaciones debern obtenerse
al inicio de la encomienda de valuacin.
Si en Valuador acepta una encomienda de valuacin en la que no se dieron
instrucciones especficas en cuanto a la definicin de valor que ha de usarse, el
Valuador de manera independiente completar las necesarias pesquisas e
investigacin para identificar apropiadamente la definicin de valor pertinente.
El Valuador deber hacer revelaciones claras, sin ambigedades e inequvocas al
comunicare valuaciones de Planta, maquinaria y equipo. Esto incluir las
revelaciones que se delinean en las Normas IVSC 1, 2 y 3.
Para asegurar que el entendimiento del cliente y del usuario del informe de
valuacin y para evitar abusos potenciales, los Valuadores darn los pasos
necesarios para asegurar que el desempeo de la encomienda no llevar a una
conclusin que sea equvoca o inapropiada para las circunstancias.
Al desarrollar una valuacin de Planta, maquinaria y equipo un Valuador estar
consciente de, entender y aplicar correctamente aquellos mtodos y tcnicas de
valuacin que sean necesario para producir una valuacin que no sea equvoca o
desoriente.
An cuando el concepto, uso y aplicacin de las bases de valor diferentes a la de
mercado pueden se apropiadas bajo ciertas circunstancias, el Valuador es
responsable de asegurar que si ha de encontrarse e informarse sobre tal valor, no
ser razonablemente entendido como una representacin de Valor Mercado.
Las valuaciones claramente estipularn si los activos de Planta, Maquinaria y
Equipo se han valuado in situ o ex situ.
Discusin
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78
6.1
6.2
6.3
6.4
El Valor de Mercado de la Planta, Maquinaria y Equipo se apoya en la

conviccin de que un comprador prudente no pagara mas por un activo o grupo
de activos, que el costo de adquirir un(os) sustituto(s) igualmente satisfactorios en
el mercado. En la valuacin de Planta, Maquinaria y Equipo el costo de el (los)
sustituto(s) frecuentemente incluye los costos de hacer el (los) activo(s)
productivo(s). Estos costos algunas veces se llaman costos de preparacin.
Frecuentemente incluidos en estos costos estn gastos necesarios asociados como
ingeniera, transporte, instalacin, conexin a los servicios pblicos y arranque o
puesta en marcha.
La Planta, Maquinaria y Equipo incluyen instalaciones y anexos de soporte para
los procesos y manufactura que se disean para desarrollar funciones especficas
predeterminadas. Estas incluyen todos los aditamentos no inmobiliarios, de tipo
movible o no, que se ocupan en el procesamiento, manufactura o armado de los
productos desde la etapa de materia prima hasta el producto terminado.
Conceptos de los que se informa por separado como inventarios de materiales,
productos terminados, patentes y similares no se incluyen. As, es esencial para el
proceso de valuacin que todos los elementos que han de valuarse ni se omitan ni
se tomen en cuenta de manera repetida en la valuacin y en el informe resultantes.
La Planta, Maquinaria y Equipo pueden dividirse de manera amplia en cuatro
categoras:
6.3.1
La maquinaria y equipo que puedan haberse instalado totalmente en
conexin con los procesos industriales o comerciales del ocupante.
6.3.2
Equipo incluye muebles y amueblado, servicios y conexiones
proporcionadas por el inquilino, vehculos, inventario, molduras y
herramientas sueltas, entre otros.
6.3.3 Los edificios de fabricacin e industriales que estn altamente integrados
con el proceso o equipo que soportan y estructuras de naturaleza
altamente especializada.
6.3.4 Los servicios de edificios que normalmente se incluyen en las valuaciones
de tierra y edificaciones. Los servicios de los edificios estn incluidos
dentro de la Planta, Maquinaria y Equipo pueden incluir electricidad, gas,
agua, calefaccin ambiental, agua caliente, aire acondicionado y
ventilacin, proteccin de incendio y de seguridad general, alcantarillado,
elevadores y gras, entre otro cuando se proveen como parte de los
procesos industriales desarrollados por el ocupante.
Para las valuaciones que se relacionan con valor de liquidacin o de venta forzada,
normalmente el cliente especfica el marco de tiempo requerido para la venta, este
puede variar desde un periodo relativamente largo (pero siempre menor que el
periodo requerido para Valor de Mercado) hasta un periodo mas corto, urgente.
En algunas instancias la venta puede ser en subasta. En otros la venta puede ser
mediante corretaje o mediante una combinacin con otros activos para una venta
de paquete. La manera de ofertar, el marco del tiempo involucrado y la
localizacin de los activos al tiempo de venta son cuestiones que exigen adecuada
revelacin en el informe de valuacin.
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7.1
7.2
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8.1
8.2
9.0
9.1
Los informes de valuacin no deben inducir a equvocos. Las normas particulares
de informacin pueden variar entre Estados, pero es responsabilidad del Valuador
incorporar por lo menos aquellos conceptos que se listan en las Normas IVSC 1, 2
y 3.
Puesto que muchas situaciones de Planta, Maquinaria y Equipo pueden involucrar
complejos inventarios de conceptos incluidos en la valuacin, es particularmente
importante que el Valuador relacione o claramente separa por categoras todos los
conceptos incluidos en la valuacin. De manera similar, algunos conceptos
pueden valuarse en conexin con su uso existente en tanto que otros son sobrantes
a la operacin o se tienen como inversin. Esto lleva a los requisitos de que el
Valuador distinga entre estas clases de activos si est ocupado en una valuacin
para informe financiero. Si se hacen estimaciones de Valor no de Mercado,
deben estipularse las revelaciones y justificaciones apropiadas en el informe.
Si se pide a un Valuador que realice una encomienda que se desva de esta
Orientacin, el Valuador deber aceptar realizar tales servicios slo si:
8.1.1
Si el Valuador determina que la encomienda no tender a inducir al
cliente, usuarios del informe o servicios o al pblico a error o equvoco.
8.1.2
El Valuador informa al cliente que la encomienda involucra una
suposicin especial de desviacin de las Normas que debe revelarse
totalmente en el informe y en representaciones ante terceros que haga el
Valuador como resultado de la encomienda.
8.1.3
El Valuador exige como condicin de su contratacin que cualquier
suposicin o desviacin se revele en cualquier documento publicado en el
que se haga referencia a la opinin del Valuador.
En cualquier circunstancia que involucre desviacin de esta Norma, el Valuador
identificar claramente en informes orales y escritos que las valuaciones de que se
informa son diversas a las de Valor de Mercado y que no satisfacen los requisitos
de norma para efectos de informes financieros.
Fecha de Vigencia
Esta Orientacin Internacional de Aplicacin y Desempeo entr en vigor el 1 de
julio de 1997.
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80

Normas Internacionales de Valuacion

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Normas Internacionales de Valuacin

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TITULO DEL ORIGINAL: International Valuation Standards

International Valuation Standards Committee

International Valuation Standards Committee

Las Normas Internacionales de Valuacin...

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Organizacin de las Normas Internacionales

Formato de las Normas

Conceptos y Principios Generales de Valuacin

Conceptos de Tierra y Propiedad

Concepto de Bienes Races, Propiedad y Activos

Precio, Costo, Mercado y Valor

Uso Mejor y Ms Productivo

Otros Conceptos Importantes

IVS 1: Valor de Mercado como Base de Valuacin

IVS 2: Bases de Valor Distintas del Valor de Mercado

IVS 3: Valuacin Para Estados Financieros y Cuentas Relacionadas

IVS 4: Valuaciones para Garanta de Crdito, Hipotecas y Obligaciones

APG 1: Concepto de Valuacin de Negocio en Marcha

APG 2: Consideracin de Substancias Peligrosas y Txicas en Valuacin

APG 3: Valuacin de Planta, Maquinaria y Equipo

International Valuation Standards Committee

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Igualmente importante, se dieron rpidos cambios econmicos y en los negocios dentro y

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la valuacin profesional de los activos. Se requeran valuaciones competentes, objetivas y

El enlace con el Comit Internacional de Normas de Contabilidad, la Federacin

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Organizacin Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para

Organizacin de las Normas Internacionales

1. Introduccin - La introduccin ofrece una explicacin del comit

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explica la organizacin de las Normas y se discute la intencin de la manera y

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Las Normas y orientacin del IVSC se basan en estos fundamentos, pero es la

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Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpreos e

En la terminologa contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de

Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que se

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acciones, acreedores, inversiones a corto plazo y efectivo en caja y

Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen

La terminologa contable difiere en alguna manera de los trminos utilizados por

El trmino depreciacin se usa en valuacin y contabilidad y puede llevar a

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trmino puede considerase aplicable tanto a los derechos de propiedad como a la

Precio, Costo, Mercado y Valor.

Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada

El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida

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