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Sevilla, 4 de agosto 2008

1. Disposiciones generales
CONSEJERA DE VIVIENDA
Y ORDENACIN DEL TERRITORIO
ORDEN de 21 de julio de 2008, sobre normativa
tcnica de diseo y calidad aplicable a las viviendas
protegidas en la Comunidad Autnoma de Andaluca y
se agilizan los procedimientos establecidos para otorgar las Calificaciones de Vivienda Protegidas.
Las normas tcnicas de diseo para las viviendas protegidas que han venido aplicndose en la Comunidad Autnoma
de Andaluca estn contenidas en la Ordenanzas Provisionales
aprobadas por la Orden Ministerial de 20 de mayo de 1969,
las cuales han sido objeto de sucesivas reformas. Igualmente,
las normas tcnicas de calidad aplicables se encuentran recogidas en las rdenes Ministeriales de 24 de noviembre de
1976 y de 17 de mayo de 1977. Estas normas resultaron de
aplicacin a las Viviendas de Proteccin Oficial acogidas al
Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, y continuaron
siendo de aplicacin por remisin del Decreto 149/2003, de
10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda
y Suelo 2003-2007, y, en el caso de las mencionadas Ordenanzas Provisionales de mayo de 1969, por lo establecido en
la Orden de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes, de
5 de octubre de 1993.
En esta materia, el tiempo transcurrido desde la publicacin de las citadas rdenes Ministeriales ha puesto de manifiesto que, en la actualidad, la regulacin que establecen
sobre los requisitos exigibles a las viviendas protegidas no se
adecuan a la evolucin acaecida en nuestra sociedad.
Por otro lado, la citada normativa tcnica de diseo y calidad de la vivienda protegida, ha ido siendo paulatinamente
desplazada por la entrada en vigor de nuevas normativas de
carcter general aplicable a toda edificacin. Particularmente,
la reciente entrada en vigor del Cdigo Tcnico de la Edificacin, ha supuesto la creacin de un nuevo marco de exigencias bsicas solicitadas a todas las edificaciones que se proyecten y construyan en Espaa y en concreto a los edificios
de viviendas.
La entrada en vigor de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y del
Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el
Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autnoma de Andaluca, han supuesto un importante salto normativo, ya que se aborda por primera vez en nuestra Comunidad,
con rango de Ley, el rgimen jurdico de la vivienda protegida,
dejando atrs la normativa estatal que ha venido siendo de
aplicacin hasta la fecha y sin perjuicio del necesario complemento que de esta norma se precise hacer.
En este sentido la propia simplificacin de las ordenanzas
de diseo que han de cumplir las viviendas para ser protegidas, nos lleva a las propuestas contenidas en esta orden para
la agilizacin del procedimiento para tramitar su calificacin.
La disposicin final segunda del Decreto 149/2006, de
25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Vivienda
Protegida de la Comunidad Autnoma de Andaluca faculta
a la Consejera de Obras Pblicas y Transportes, hoy de Vivienda y Ordenacin del Territorio, por el Decreto del Presidente 10/2008, de 19 de abril, de las Vicepresidencias y sobre
reestructuracin de Consejeras, para dictar cuantas disposiciones precise el desarrollo y ejecucin de dicho Decreto. Haciendo uso de esta facultad, en el Captulo III de esta norma
se establece un procedimiento opcional para la solicitud y
otorgamiento de la calificacin provisional y definitiva, con el
se pretende actualizar el procedimiento actual, as como evitar

la duplicidad de informes que han de emitir sobre una misma

materia tanto la Administracin municipal como de la Junta de
Andaluca. En este procedimiento la documentacin a aportar
para la obtencin de la calificacin provisional, por parte de la
persona promotora, se reducira a la necesaria para acreditar
el cumplimiento de la normativa tcnica que se concreta en
esta norma, provocando una reduccin de los plazos en todo
el procedimiento.
En su virtud, y en ejercicio de las competencias atribuidas por el Decreto 239/2008, de 13 de mayo, por el que se
establece la estructura orgnica de la Consejera de Vivienda y
Ordenacin del Territorio,
DISPONGO
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto.
El objeto de la presente Orden es la adaptacin de la normativa tcnica de diseo aplicable a las viviendas protegidas
que se ejecuten en el mbito de la Comunidad Autnoma de
Andaluca, y el establecimiento de medidas destinadas a agilizar los procedimientos establecidos para otorgar las calificaciones de vivienda protegida.
CAPTULO II
Normativa Tcnica de diseo de las viviendas protegidas
Artculo 2. Normas tcnicas de diseo.
En la Comunidad Autnoma de Andaluca sern de aplicacin las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Proteccin
Oficial 9., 11., 12., 13., 16., 17. y 34., aprobadas por la
Orden Ministerial de 20 de mayo de 1969 y modificadas por la
Orden Ministerial de 21 de febrero de 1981, con las especificaciones tcnicas que se concretan en este Captulo.
Esta normativa ser tambin de aplicacin a las obras de
rehabilitacin, salvo que sean incompatibles con la naturaleza
de la intervencin y de la edificacin existente y supongan una
gran dificultad tcnica que deber justificarse en el proyecto.
En este caso, tendrn carcter de recomendacin.
Artculo 3. Composicin, programas y habitaciones de las
viviendas.
La vivienda familiar constar, como mnimo, de una habitacin capaz para estar, comer y cocinar, un dormitorio y un
cuarto de aseo, compuesto de bao o ducha, lavabo e inodoro.
En viviendas de ms de 70 m2 tiles, existirn, al menos,
dos cuartos de aseo. Como mnimo, uno de ellos ser completo y el otro con lavabo e inodoro.
Las superficies tiles sern para cada tipo de vivienda,
segn su nmero de dormitorios, las siguientes:
Vivienda de
Superficie til mxima (m2)
Un dormitorio
60
Dos dormitorios
70
Tres dormitorios
90
Cuatro o ms dormitorios La mxima permitida o financiable por los Planes de Vivienda vigentes, en aquellos programas en
los que se permitan superficies
mayores a 90 m2.

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Se excepta del cumplimiento de las determinaciones anteriores a los alojamientos, en los que ser de aplicacin lo
siguiente:
a) La superficie til mnima de los alojamientos ser de
25 m2, excluidos los servicios comunes.
b) La relacin entre la superficie til de un alojamiento y
el nmero de personas a que vaya destinada no ser inferior
a 14 metros cuadrados por persona. En el cmputo de esta
superficie quedan excluidos los servicios comunes.
Artculo 4. Altura de la edificacin.
Salvo que las ordenanzas municipales establezcan requisitos mayores:
a) La altura estructural libre mnima en cada planta, medida desde la cota superior del forjado de suelo hasta la cota
inferior del forjado de techo ser de 2,70 m.
b) La altura mnima libre general entre pavimento y techo
acabado ser de 2,50 m.
c) En vestbulo, pasillos y cuartos de aseo la altura libre
mnima podr ser de 2,20 m; en las restantes habitaciones
esta altura tambin puede permitirse, siempre que no sobrepase, como mximo, el 30 por ciento de la superficie til de
la habitacin en la que se produzca la reduccin de la altura
mnima obligatoria.
Artculo 5. Instalacin de ascensor en edificios plurifamiliares.
Es obligatoria la instalacin de ascensor en edificios plurifamiliares que tengan igual o ms de tres plantas sobre la
rasante, salvo que las normas tcnicas sobre accesibilidad vigentes en cada momento establezcan mayores exigencias.
Artculo 6. Dimensiones de los patios.
En los patios de viviendas plurifamiliares, se fija una dimensin mnima para luces rectas y dimetro de 3 metros y
de 12 m2 para la superficie.
Artculo 7. Superficie de iluminacin.
La superficie de los huecos de iluminacin de todas las
habitaciones de las viviendas, excepto baos y aseos, no ser
inferior al 10 por ciento de la superficie til de su planta, pudiendo reducirse la superficie real de ventilacin de dichos huecos hasta un 5 por ciento de la superficie til de su planta.
Artculo 8. Superficies mnimas de las habitaciones.
1. En toda vivienda la superficie til mnima (E) y la acumulada de estar, comer y cocinar (E+C+K) sern, en funcin
del nmero de dormitorios, las siguientes:
Viviendas de
Un dormitorio
Dos dormitorios
Tres dormitorios
Cuatro dormitorios
Ms de cuatro dormitorios

E (m2)
14
16
18
20
24

E+C+K (m2)
20
20
24
24
28

Si la cocina es independiente de la estancia tendr, como

mnimo 7 m2. En el cmputo de esta superficie quedan excluidos los lavaderos.
En todas las viviendas existir la posibilidad del tendido
de ropa al exterior, en la propia vivienda o en espacios comunes habilitados al efecto y, en cualquier caso, con proteccin
de vistas desde la calle.
En el caso de tendederos comunes ubicados en azoteas
o espacios exteriores similares stos debern ser accesibles
mediante escalera y ascensor.

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La superficie til mnima de los dormitorios ser de 8 m2

y en toda vivienda existir un dormitorio de superficie til no
menor de 12 m2. Los pasillos tendrn una anchura no menor
de 0,90 m.
2. En obras de rehabilitacin, cuando el cumplimiento de
las determinaciones de este artculo suponga una gran dificultad tcnica, que deber justificarse en el proyecto, se podr
permitir una reduccin en las superficies mnimas expresadas
de hasta un 20 por ciento.
3. Lo dispuesto en este artculo ser de aplicacin sin
perjuicio del cumplimiento de mayores exigencias impuestas
por la normativa tcnica sobre accesibilidad vigente en cada
momento.
4. Se excepta del cumplimiento de las determinaciones
de este artculo a los alojamientos.
Artculo 9. Garajes.
1. Se denomina garaje a todo local destinado a la guarda,
con carcter regular, de vehculos as como a los lugares de
paso, espera o estancia de los mismos.
2. Salvo que las ordenanzas municipales demanden mayores exigencias, las dimensiones mnimas, libres de obstculos, de las plazas de aparcamiento tanto en edificios de viviendas plurifamiliares como unifamiliares sern de 2,50 metros
de ancho por 5 metros de largo, considerndose incluidas, en
su caso, en dichas dimensiones las zonas ocupadas por motos
o bicicletas.
3. La anchura mnima de las calles de circulacin de vehculos ser de 4,50 metros y la de las rampas rectas ser de
4 metros. Las rampas tendrn el sobreancho necesario en las
curvas, y su radio de curvatura, medido en el eje, ser, como
mnimo, de 6 metros.
4. En edificios plurifamiliares, los garajes debern tener
un espacio de acceso y espera en su incorporacin al exterior
que no invada el espacio pblico, con una anchura mnima de
4 metros, pudiendo reducirse la anchura de la puerta hasta
3,20 metros.
Se excepta del cumplimiento de lo anterior a los garajes
cuyo acceso se realice a travs de un montacoches.
5. En los garajes con capacidad superior a 100 vehculos,
el acceso y, en su caso, la correspondiente rampa debern tener una anchura no inferior a 5 metros libre de obstculos, o
dos accesos independientes, uno de entrada y otro de salida,
con las anchuras mnimas indicadas en los prrafos anteriores.
6. Lo dispuesto en este artculo ser de aplicacin sin
perjuicio del cumplimiento de mayores exigencias impuestas
por la normativa tcnica sobre accesibilidad vigente en cada
momento.
CAPTULO III
Determinaciones para la agilizacin de los procedimientos
de Calificacin de Vivienda Protegida
Artculo 10. Solicitud de la calificacin provisional. Documentacin.
A fin de agilizar el procedimiento de calificacin provisional las personas promotoras de viviendas protegidas, presentarn junto con la documentacin establecido en el artculo 35.1
del Reglamento de Viviendas Protegidas, aprobado por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, la siguiente:
a) En relacin con el documento tcnico establecido en
el apartado c) del citado artculo se presentar un Anejo Tcnico para la Calificacin de Viviendas Protegidas, en el que
se concretarn las determinaciones de carcter tcnico que
resultan exigibles con carcter especfico para la calificacin
de vivienda protegida, y con el contenido y alcance regulado
en el artculo siguiente.

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b) El certificado expresado en el apartado d) del citado

articulo deber especificar la procedencia de los terrenos que,
en su caso, determina su destino a vivienda protegida a efectos de comprobar, entre otros aspectos, el cumplimiento de la
obligacin de acoger a determinados Programas los porcentajes mnimos de viviendas establecidos en el artculo 10 de la
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica
de Andaluca, en relacin con la disposicin adicional decimotercera del vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 20032007, o, en su caso, de lo que determinen al respecto los posteriores Planes, y en el artculo 17.7 de la citada Ley.
Cuando no se presente licencia de obras se har constar
en dicho certificado la adecuacin del proyecto presentado a
las condiciones urbansticas y constructivas que resulten de
aplicacin en relacin con las competencias que estn asignadas a los Ayuntamientos.
Artculo 11. Anejo Tcnico para la Calificacin de las Viviendas Protegidas.
1. El Anejo Tcnico para la Calificacin de Viviendas Protegidas deber contener la documentacin que seala este
artculo para la emisin de los informes tcnicos preceptivos
en el procedimiento de calificacin, a efectos de comprobar el
cumplimiento de la normativa tcnica de diseo aplicable a la
vivienda protegida que se regula en el Captulo II.
2. Dicho Anejo Tcnico, que ser visado en los mismos
trminos que el proyecto correspondiente, contendr, como
mnimo, la siguiente documentacin:
a) Memoria tcnica y planos que recojan las descripciones suficientes que permitan verificar el cumplimiento de lo
establecido en los artculos anteriores.
b) Ficha justificativa del cumplimiento de la normativa urbanstica de aplicacin.
c) Ficha justificativa del cumplimiento de la normativa tcnica de accesibilidad vigente, a efectos de verificar su cumplimiento en aquellos aspectos regulados en el captulo II de la
presente orden para los que la normativa tcnica de accesibilidad establezca exigencias mayores.
d) Certificado del tcnico redactor del proyecto que acredite que la informacin contenida en el Anejo Tcnico se corresponde fielmente con la del correspondiente proyecto y no
contradice el contenido del mismo en lo relativo a las ordenanzas definidas en el Captulo II.
3. Si previo al inicio de la obra el citado Anejo Tcnico en
base al que se concedi la calificacin provisional sufre modificaciones, por haberse modificado el correspondiente proyecto
en aspectos relativos a las normas tcnicas contenidas en el
Captulo II, ser necesario aportar un nuevo Anejo Tcnico modificado que requerir la autorizacin de la correspondiente
Delegacin Provincial de la Consejera de Vivienda y Ordenacin del Territorio.
Cuando no haya cambios respecto al Anejo Tcnico inicial
o sus modificaciones autorizadas, con carcter previo al inicio
de obra, se presentar certificado del tcnico competente sobre la no modificacin del Anejo Tcnico para la calificacin de
viviendas protegidas inicialmente aprobado.
4. Si durante la ejecucin de las obras hubiera que introducir cambios que afecten a las determinaciones incluidas
en el Anejo Tcnico inicialmente aprobado, la modificacin requerir la autorizacin de la correspondiente Delegacin Provincial.
5. La solicitud de autorizacin de modificacin ir acompaada de un nuevo Anejo Tcnico modificado, visado en los
mismos trminos que el correspondiente proyecto.
Artculo 12. Solicitud de la Calificacin Definitiva.
Las personas promotoras de viviendas protegidas, que
hayan optado por el procedimiento establecido en el presente

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captulo, junto con la solicitud de la calificacin definitiva debern acompaar, adems de la documentacin sealada en
el artculo 39.2 del Reglamento de Viviendas Protegidas, un
Anejo Tcnico final para la calificacin de viviendas protegidas,
que recoja todas las modificaciones debidamente autorizadas
respecto del Anejo Tcnico inicialmente aprobado, que ser
visado en los mismos trminos que el proyecto.
Cuando no haya cambios respecto al Anejo Tcnico inicial
o sus modificaciones autorizadas, se presentar certificado
del director de obra sobre la no modificacin del Anejo Tcnico
inicialmente aprobado.
Artculo 13. Inspeccin previa al otorgamiento de la calificacin definitiva.
En la inspeccin previa al otorgamiento de la calificacin
definitiva, regulada en el artculo 40 del Reglamento de Vivienda Protegida de la Comunidad Autnoma de Andaluca, la
correspondiente Delegacin Provincial de la Consejera competente en materia de vivienda informar sobre el Anejo Tcnico
Final presentado, a efectos de comprobar el cumplimiento de
la normativa tcnica de diseo aplicable a las viviendas protegidas contenida en el Captulo II.
Los tcnicos adscritos a dicha Delegacin Provincial realizarn una inspeccin ocular para comprobar que la obra realizada se ajusta a las determinaciones del Anejo Tcnico Final
o, en caso de que no haya habido modificaciones, al Anejo
inicialmente aprobado.
Si se detectaran deficiencias que pongan de manifiesto
que la obra realizada no se ajusta a las condiciones del Anejo
Tcnico, dicha Delegacin Provincial comunicar a la persona
promotora los defectos a corregir, el plazo y las condiciones
para subsanarlos, advirtindole que la falta de subsanacin en
plazo de tales defectos implicar la denegacin de la calificacin definitiva.
Disposicin adicional nica. No aplicacin de la normativa
tcnica de calidad.
No sern de aplicacin en el mbito territorial de la Comunidad Autnoma de Andaluca:
a) Las normas tcnicas de diseo reguladas en las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Proteccin Oficial
aprobadas por la Orden Ministerial de 20 de mayo de 1969
y modificadas por la Orden Ministerial de 21 de febrero de
1981, excepto las sealadas en el Captulo II de esta norma
con las especificaciones tcnicas que se recogen en el
mismo.
b) Las normas tcnicas de calidad reguladas en las Ordenes Ministeriales de 24 de noviembre de 1976 y de 17 de
mayo de 1977.
Disposicin transitoria nica. Rgimen aplicable a los proyectos visados.
Lo dispuesto en Captulo II no ser de aplicacin a aquellos proyectos de viviendas protegidas que, a la entrada en
vigor de la presente orden, hayan sido presentados para su visado por el correspondiente Colegio Profesional, al menos, en
la fase de proyecto bsico; ni ser exigible hasta transcurridos
tres meses desde su entrada en vigor, salvo que, en ambos
supuestos, la persona promotora se acoja expresamente a lo
establecido en esta Orden.
Disposicin final nica. Entrada en vigor.
La presente Orden entrar en vigor el da siguiente al de
su publicacin en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca.
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JUAN ESPADAS CEJAS
Consejero de Vivienda y Ordenacin del Territorio