Lmites al dominio

Derechos Reales
Comisin 7956
Eduardo Molina Quiroga

Donde estn

Arts. 1970 a 1982

Normas
administrativas locales
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Concepto
Todos los derechos, incluso el
dominio, se admiten conforme a las
leyes que reglamentan su ejercicio;
debe tratarse de un ejercicio
regular, (no antifuncional ni
abusivo).
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Inters pblico
Las limitaciones impuestas al
dominio privado en el inters
pblico estn regidas por el
Derecho administrativo, de cada
Jurisdiccin. (art. 1970 CCyCN). Normas edilicias,
impacto ambiental, medio ambiente, comunicaciones, etc.)
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Lmites
libre

disponibilidad: orden pblico,

prohibicin de enajenabilidad,
indivisin, etc.
Restricciones por razones de
vecindad (rigen en subsidio a las
normas administrativas locales)
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Inenajenabilidad
Actos a ttulo oneroso es nula la
clusula de no transmitir a persona
alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir
sobre ella otros derechos reales.
Estas clusulas son vlidas si se refieren a
persona o personas determinadas.
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Inenajenabilidad
En los actos a ttulo gratuito
las clusulas de no enajenar
o constituir derechos reales
son vlidas si su plazo no
excede de 10 aos.
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Inenajenabilidad
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo
incierto o superior a diez aos, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez aos
contados desde que se estableci.

En los actos por causa de muerte son

nulas las clusulas que afectan las porciones
legtimas, o implican una sustitucin
fideicomisaria.
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No indemnizables
Los deberes impuestos por los
lmites al dominio no generan
indemnizacin de daos, a
menos que por la actividad del
hombre se agrave el perjuicio.
.

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A la disposicin material

Inmisiones.
Camino de sirga
Obstculo al curso de las aguas
Recepcin de agua, arena y piedras
Instalaciones provisorias y paso de personas que
trabajan en una obra.
Vistas
Luces
rboles, arbustos u otras plantas
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Inmisiones
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin
de la causa de la molestia o su cesacin y la indemnizacin de los
daos. Para disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la
prioridad en el uso, el inters general y las exigencias de la produccin
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CLASES
Molestias que ocasionen las llamadas
inmisiones (calor, ruidos, olores, etc.)
Fuente productora: actividades que se
desarrollan en inmuebles vecinos.
Deben exceder la normal tolerancia.
No puede resolverse dando por respuesta un
principio general.

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Normal tolerancia ?
El juez debe considerar:

Circunstancias fcticas del caso particular

Debe tratar de conciliar:
las exigencias de la produccin
la prioridad en el uso
y el respeto debido al uso regular de la
propiedad.
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Qu puede hacer el juez?

La

autorizacin administrativa no
incide.
Sentencia de condena puede ser:
Resarcimiento

de los daos por

ova de una indemnizacin, y/o
Ordenar el cese de las molestias.
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Camino de sirga
El dueo de un inmueble colindante con
cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe
dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensin del curso,
en la que no puede hacer ningn acto que
menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios del camino de sirga.
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Obstculos al curso de aguas

Los dueos de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar
ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o
modifique su direccin o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un
tercero, puede remover el obstculo, construir obras defensivas o
reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe
restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los
gastos necesarios para hacerlo
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Recepcin de agua, arena y piedras

Debe recibirse el agua, la arena o las piedras
que se desplazan desde otro fundo si no han
sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento.
Sin embargo, puede derivarse el agua extrada
artificialmente, la arena o las piedras que arrastra
el agua, si se prueba que no causan perjuicio a
los inmuebles que las reciben
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Instalaciones provisorias y paso

obreros

Si es indispensable poner andamios u

otras instalaciones provisorias en el
inmueble lindero, o dejar pasar a las
personas que trabajan en la obra, el
dueo del inmueble no puede
impedirlo, pero quien construye la obra
debe reparar los daos causados
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Vistas
Excepto que una ley local disponga otras
dimensiones, en los muros linderos no pueden
tenerse vistas que permitan la visin frontal a
menor distancia que la de tres metros;
ni vistas laterales a menor distancia que la de
sesenta centmetros, medida perpendicularmente.
En ambos casos la distancia se mide desde el
lmite exterior de la zona de visin ms cercana al
inmueble colindante.
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Luces

Excepto que una ley local disponga

otras dimensiones, en el muro lindero
no pueden tenerse luces a menor
altura que la de un metro ochenta
centmetros, medida desde la
superficie ms elevada del suelo frente
a la abertura.
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Excepcin a distancias mnimas

Las distancias mnimas indicadas

para vistas y luces (arts. 1978 y
1979 CCyCN) no se aplican si la
visin est impedida por
elementos fijos de material no
transparente.
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Privacin de vistas o luces

Quien tiene luces o vistas

permitidas en un muro privativo
no puede impedir que el colindante
ejerza regularmente su derecho de
elevar otro muro, aunque lo prive
de la luz o de la vista.
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Arboles, arbustos u otras plantas

El dueo de un inmueble no puede tener rboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias
que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueo afectado puede exigir que
sean retirados, a menos que el corte de ramas
sea suficiente para evitar las molestias.
Si las races penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por s mismo.
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Leyes C.A.B.A.
Cdigo

de Planeamiento Urbano (Ley

449 y modif.)
Regula los usos del suelo y divide al
territorio de la C.A.B.A. en zonas
donde se regula la actividad comercial,
de servicios, y residencial. Son los
llamados distritos de zonificacin.
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Zonificacin
Distritos

Residenciales R (zonas

destinadas a la localizacin preferente de

la vivienda admiten usos conexos)

R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media

R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-baja,
con altura limitada
R 2 a - Residencial general de densidad alta
R 2 b - Residencial general de densidad media-baja. del
saneamiento ambiental
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Zonificacin

Distritos Centrales C
C l - rea Central;
C 2 - Centros Principales;
C 3 - Centros Locales.
Distritos de Equipamiento - E
E 1 - Equipamiento mayorista
E 2 - Equipamiento general
E 3 - Equipamiento local
E 4 - Equipamiento especial.
Distrito Industrial - I
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Zonificacin

Distritos de Equipamiento - E

reas, dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan usos que

sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus caractersticas de
tamao, molestias, etc., no deben localizarse en zonas centrales o
residenciales.
En estos distritos se admiten tambin usos complementarios que
contribuyan a mejorar la funcionalidad de aqullos.
E 1 - Equipamiento mayorista
E 2 - Equipamiento general
E 3 - Equipamiento local
E 4 - Equipamiento especial.

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Zonificacin

Distrito Industrial I (destinadas al agrupamiento de las

actividades manufactureras y de servicio)
I 1 - Industrial exclusivo;
I 2 - Industrial compatible con el uso residencial en forma
restringida (usos: administrativo, financiero, comercial y de
servicios, a distintos niveles cuali y cuantitativos, que
definen rasgos diferenciales entre distintas categoras de
centros. Tales funciones producen algn tipo de molestia (congestin
vehicular y peatonal, ruidos, etc.) que podran perturbar las condiciones
de habitabilidad de las reas residenciales; por ello, en estos distritos slo
se admite el uso residencial con restricciones.
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Ocupacin suelo

F.O.T. : Factor de ocupacin total (F.O.T.):

nmero que multiplicado por la superficie total de
la parcela determina la superficie edificable.
F.O.S.: Factor de ocupacin del suelo (F.O.S.)
indica, en porcentaje, la superficie de terreno que
podr construirse.
Estos factores condicionantes, juegan con lmites de
altura y volumen construble variables y que, segn el
distrito donde est emplazado el lote en cuestin, nos dar la
superficie a construir
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Contaminacin atmosfrica

Ley 1356: Preservacin del recurso aire.

Prevencin y control contaminacin atmosfrica
Regulacin en materia de preservacin del recurso
aire y la prevencin y control de la contaminacin
atmosfrica

Se aplica a todas las fuentes pblicas o

privadas capaces de producir contaminacin
atmosfrica
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Contaminacin atmosfrica

Contaminacin atmosfrica: introduccin directa o indirecta mediante la

actividad humana de sustancias o energas en la atmsfera, que puedan
tener efectos perjudiciales para la salud humana o calidad del ambiente, o
que puedan causar daos a los bienes materiales o deteriorar o perjudicar
el disfrute u otras utilizaciones legitimas del ambiente.
Estndar de calidad atmosfrica: disposicin legal que establece el valor
lmite, primario o secundario, de concentracin o intensidad de un
contaminante en la atmsfera durante un perodo de tiempo dado. Son
lmites primarios los destinados a la proteccin de la salud de la
poblacin y son lmites secundarios los destinados a mejorar el bienestar
pblico, que incluye la proteccin de los recursos naturales y el ambiente.
Emisin: accin de incorporar a la atmsfera como cuerpo receptor o
transmisor todo agente fsico, qumico o biolgico.
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Contaminacin atmosfrica

Lmites de emisin son valores de cantidad de

contaminantes por unidad de tiempo, concentracin o
intensidad, de carcter temporario o permanente,
establecidos como mximos permisibles de emisin con
relacin al estndar de calidad atmosfrica.
Fuente de contaminacin: vehculos, rodados, maquinarias,
equipos o instalaciones, temporarios o permanentes, fijos o
mviles, cualquiera sea el campo de aplicacin u objeto a
que se lo destine, que produzcan o pudieran producir
contaminacin atmosfrica. Hay fuentes fijas y mviles.
Monitoreo.
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Contaminacin acstica
Ley

1540. Prevenir, controlar y corregir, la

contaminacin acstica que afecta:

Salud de las personas
Ambiente

protegindolos contra ruidos y vibraciones

provenientes de fuentes fijas y mviles, as como
regular las actuaciones especficas en materia de ruido y
vibraciones en el mbito de competencia de la C.A.B.A.
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Contaminacin acstica

Considera a los ruidos y a las vibraciones como una

forma de energa contaminante del ambiente.
Contaminacin acstica: la introduccin de ruidos o
vibraciones en el ambiente habitado o en el ambiente
externo, generados por la actividad humana, en
niveles que produzcan alteraciones, molestias, o que
resulten perjudiciales para la salud de las personas y
sus bienes, para los seres vivos, o produzcan
deterioros de los ecosistemas naturales.
Toda persona fsica o jurdica tiene derecho, sin
obligacin de acreditar un inters determinado, a
acceder a la informacin sobre el ambiente en el
mbito de la CA.B.A.(Ley 104, 1041 y 303.

Contaminacin acstica

Plan permanente en materia de ruido y vibraciones,

revisado y actualizado en perodos no superiores a cinco (5)
aos

Informacin y concientizacin del pblico.

Elaboracin de mapas de ruido y vibraciones como
primera herramienta de diagnstico.

Establecimiento de un catlogo de actividades

potencialmente contaminantes por ruido y vibraciones.

Determinacin de los Estndares de Calidad

Acstica (ECAs) asociados a los lmites de emisin e
inmisin de ruidos y vibraciones, a alcanzar gradualmente en
perodos verificables de dos (2) aos a partir de la vigencia
de la Ley.

Contaminacin acstica

Inmisiones y emisiones acsticas

La valoracin de los niveles de inmisin y emisin de ruidos
y vibraciones producidas por los emisores acsticos, es conf,
reglamentacin que podr tomar como referencia las normas
IRAM correspondientes.
reas de sensibilidad acstica
Ambiente exterior:
Tipo I: rea de silencio zona de alta sensibilidad acstica,
sectores que requieren una especial proteccin contra el
ruido:
a) Hospitalario.
b) Educativo.
c) reas naturales protegidas.
d) reas que requieran proteccin especial.

Contaminacin acstica Areas de

sensibilidad acstica (cont)

Tipo II: rea levemente ruidosa: Zona de considerable sensibilidad acstica,

sectores que requieren una proteccin alta contra el ruido con predominio de
uso residencial
Tipo III: rea tolerablemente ruidosa.
Zona de moderada sensibilidad acstica:sectores que requieren una
proteccin media contra el ruido con predominio de uso comercial.
Tipo IV: rea ruidosa.
Zona de baja sensibilidad acstica:sectores que requieren menor proteccin
contra el ruido con predominio de uso industrial.
Tipo V: rea especialmente ruidosa.
Zona de muy baja sensibilidad acstica: sectores afectados por
infraestructuras de transporte (pblico automotor de pasajeros, automotor,
autopistas, ferroviario, subterrneo, fluvial y areo) y espectculos al aire
libre.
A fin de evitar que colinden reas de muy diferentes sensibilidad se deben
establecer zonas de transicin.

Contaminacin acstica Areas de

sensibilidad acstica (cont)

Ambiente interior
Tipo VI: rea de trabajo.
Zona del interior de los ambientes de trabajo que comprende
las siguientes actividades: sanidad, docente, cultural, oficinas,
comercios e industrias, sin perjuicio de la normativa especfica
en materia de seguridad e higiene en el trabajo.

Tipo VII: rea de vivienda.

Zona del interior de las viviendas y usos equivalentes, en la
que se diferenciar entre la zona habitable, que incluye
dormitorios, salones, despachos y sus equivalentes funcionales
y la zona de servicios, que incluye cocinas, baos, pasillos,
aseos, patios, centros libre de manzana, terrazas y sus
equivalentes funcionales.

Contaminacin acstica
Niveles de evaluacin sonora.
Nivel de emisin de ruido de fuentes fijas al
ambiente exterior.
Nivel de inmisin de ruido de fuentes fijas
en ambiente interior.
Nivel de emisin de ruido de las fuentes
mviles.
Nivel de inmisin de transmisin de
vibraciones en ambiente interior.

Contaminacin acstica
Valores Lmite Mximos Permisibles
(LMP).
Se establecem como metas u objetivos de
calidad acstica.
Hasta tanto se determinen dichos valores se
utilizarn como referencia las tablas
contempladas en el art. 47 de la Ley.
Perodos de referencia para la evaluacin:
Perodo diurno entre las 7.01 y las 22 hs.
Perodo nocturno: entre las 22.01 y las 7 hs.

Cdigo Edificacin
Regula:

Construccin, alteracin, demolicin, remocin e

inspeccin de edificios, estructuras e
instalaciones mecnicas, elctricas,
electromecnicas, trmicas, de inflamables y
sanitarias o partes de ellas
Mantenimiento e inspeccin de predios, edificios,
estructura e instalaciones.

Comentario
Las definiciones, estndares, y otras
consideraciones que contienen las leyes
locales tienen relevancia a la hora de
establecer cual es la normal tolerancia
en caso de conflictos originados por las
inmisiones, que tambien es pauta de
interpretacin de las otras restricciones.
Por otro lado, primero se aplican las normas
locales

Fin