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Universidad de Colima

Facultad de Economa
"

LA APLICACIN DE METODOLOGAS DE VALUACIN DE


BIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURDICO.
PROPUESTA:
LA CREACIN DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS
DICTMENES VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL. "

TESIS

Que para obtener el grado de:


Maestra en Ciencias rea Valuacin de Bienes

Presenta:

Ing. Evangelina Bauelos Rodrguez


Director de Tesis
Mtro. Carlos Antonio Prez Torres
Villa de lvarez, Colima. Mayo del 2003

Colima, Col. A 25 de Marzo de 2003

MTRA. DORA ARGENTINA CABEZAS ELIZONDO


DIRECTORA DE LA FAC. DE ECONOMIA
UNIVERSIDAD DE COLIMA
PRESENTE
Estimada Mtra. Dora:

De acuerdo a los requerimientos marcados en relacin a la elaboracin de tesis


profesionales, me permito informar a ud., de la manera ms atenta posible, que la
ING. EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ, pasante de la Maestra de Valuacin
de la Facultad de Economa de la Universidad de Colima, ha cumplido con los
lineamientos metodolgicos establecidos para tal fin, en su trabajo profesional
denominado: "LA APLICACION DE METODOLOGIAS DE VALUACION DE
BIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURIDICO. PROPUESTA:
LA CREACION DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS DICTAMENES
VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL," por lo que considero esta en
posibilidades de continuar con su trmite para la obtencin del Grado respectivo.

Sin otro particular por el momento me es grato aprovechar la oportunidad de


enviarle un cordial saludo.

II

IV

Para resolver sobre una controversia judicial se requiere la realizacin de


un avalo.
En un pas donde abundan las leyes, a la fecha no se tienen normas
reglamentos, formatos, ni metodologas aceptables para estimar el valor
de los bienes inmuebles. Mucho menos acerca de
la supervisin y
validez de los avalos.
Debido a lo anterior es posible encontrar desde dictmenes valuatorios
profundamente documentados, hasta improvisaciones que resultan muy
limitadas para el cliente que las solicita o para que sirva como prueba en
los asuntos de carcter judicial.
Quizs la confusin en todo ello y la forma en que se realizan los
avalos, en una gran parte se debe a la estructura del marco
jurdico que los

apartado finaliza con la presentacin grfica-terica del plan general de la


investigacin.
El captulo 1, que contempla el marco terico que se sustenta en los
trabajos e investigaciones ya realizadas y en las teoras que los postulan.
De igual manera, una resea histrica acerca de la valuacin en Mxico,
as como los inicios de la misma, los principios y leyes que
la rigen,
como la de cambio, conformidad, uso consistente, de contribucin,
equilibrio, mayor y mejor uso, oferta y demanda, sustitucin, ingresos
crecientes y decrecientes de competencia y
de anticipacin, tambin
conforman este primer captulo.
Como lo hacen tambin, los rubros que contemplan el perfil del perito,
concepto legal del mismo, las premisas, la cuestin jurdico - doctrinal y,
el cdigo de tica profesional del valuador. Con ello, se pretende ubicar
en el contexto correspondiente, el tema de investigacin.
Del mismo modo, el captulo 2, visualiza la metodologa empleada en
la valuacin de los bienes inmuebles, as como la clasificacin de los
mismos. En el que destacan para el uso y fines de la tesis, el mtodo
fsico o directo (avalo de terrenos, de las construcciones), mtodo de
capitalizacin de ingresos (tasa de capitalizacin, tasas de mercado),
mtodo comparativo o de mercado (tcnica de avalo por
comparacin de mercado) y, el mtodo residual.
En el captulo 3, con el titulo "Anlisis y aplicacin de la metodologa,"
se hace referencia al valor fsico directo, de capitalizacin de rentas
y de mercado, en el que se ilustran con casos reales, el uso de la
metodologa ya sealada.
El "avalo para el Poder Judicial y sus Particularidades" es, la
parte
nodal de la tesis que hoy se presenta. Ya que, en este mbito del
conocimiento y del servicio pblico, va encaminada la investigacin.
Aqu, se cita la legislacin del avalo judicial, la correspondiente al
estado de Colima, as como los pasos requeridos en la elaboracin
de un avalo bancario y avalo judicial y, se citan tambin,
ejemplos de los escritos que se

acompaan para realizar el avalo judicial. Se plantea la creacin del


Organismo Supervisor de los dictmenes valuatorios para el Poder
Judicial.

En todo esquema que se plantea determinado tema a investigar,


ste, debe de sustentarse en el mejor y ms adecuado proceso que
permita llevar a buen trmino el resultado de la construccin del objeto de
estudio. Objeto que en el campo de las ciencias sociales, mbito en el que
se ubica la presente tesis, tiene como paradigma a seguir, los mtodos
elaborados por Emilio Durkheim, Carlos Marx y Maximiliano Weber,
quienes disearon todo un modelo de investigacin, basados en el
empirismo, el materialismo dialctico y en el relativismo, respectivamente.
De esta manera, la metodologa que se aplique en toda
construccin del objeto de estudio, determinar sin duda, los
resultados de la misma. De ah, la importancia de precisar y
plantearse desde el inicio, los pasos a seguir y que habrn de
orientar
cada una de las fases en que dividamos el proceso ya
dicho.
Pero, cmo se define a la metodologa? una de sus acepciones,
seala que:
De acuerdo con la etimologa, la metodologa es la teora
del
mtodo, o dicho de otro modo, el estudio de las razones que nos
permiten comprender por qu un mtodo es lo que es y no otra cosa. La
metodologa estudia, la definicin, construccin y validacin de los
mtodos.'
En base a lo anterior, me encontr con las siguientes
interrogantes, que me sirvieron para fortalecer la idea inicial del objeto
de estudio: Hacia dnde encaminar la investigacin ?
cul de los temas seleccionados para el desarrollo de la misma, sera
la mejor opcin ? qu me propona demostrar, a dnde quera llegar ?
cul es la finalidad de mi tesis ? tendr alguna utilidad ? en qu
momento, la visin de mi objeto de estudio y el enfoque del Asesor se
habran de juntar en plena coincidencia y,

en qu lugar de la evolucin de la investigacin, ambas


se habran de separar en absoluta discordancia ?

perspectivas

Estas y otras interrogantes, pendan en mi mente,


llenndola
de inquietud. No me atreva a dar los siguientes pasos. Mas, la
afortunada orientacin de los responsables de orientar mi tesis,
facilitaron el camino y despejaron el largo y ancho camino sembrado
de dudas.
As, en el transcurso del desarrollo de mi objeto de estudio, los
avances que presentaba y que oportunamente eran revisados por
mis asesores, fueron creando un ambiente de confianza, logrando
con ello, que poco a poco, le fuera dando las respuestas
a las
preguntas que impedan en un momento, la secuencia de la
investigacin.
De esta manera, en la presente entrega, se encuentra un
trabajo ms y mejor consolidado, que responde a la normatividad que
para tal fin se tiene y, la que he seguido como gua a lo largo de la
bsqueda y elaboracin del material, cuyo contenido sustenta al ttulo
de mi tesis, que con el tema, " La Aplicacin de
Metodologas de
Valuacin de Bienes Inmuebles Dentro de un Proceso Jurdico. Una
Propuesta: La Creacin del Comit Judicial para Revisin de
Dictmenes Valuatorios", se plantea el anlisis de la ley en la materia
y, se propone incluir en dicho marco legal, todo
lo referente al
aspecto que fundamente la rama que en la actualidad el Derecho
no vislumbra ni precisa del todo, como es el caso de los avalos y
peritajes en todo proceso judicial, evitando con ello, las " posibles
irregularidades " que actualmente se cometen.

En la vida, todo se rige por un orden, por las reglas que marcan
los lmites o continuidad de una accin individual o colectiva. Este
principio, es la base de las normas jurdicas que sustentan el devenir
de una sociedad, en la que toda iniciativa que persiga la afectacin
positiva o negativamente de un tercero, debe de estar sujeta a los
esquemas legales.
En este mbito, se contempla el desarrollo de la investigacin,
cuyo titulo, " La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de Bienes
Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La Creacin de
un Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios para el Poder
Judicial," analiza la situacin jurdica que se da en este momento en la
entidad colimense, como resultado del marco legal que regula la
actividad del perito valuador.

La cuestin que se examina, es de una verdadera importancia,


debido a que en la actualidad, el proyecto de investigacin considera
que de no hacerse una revisin en el cuerpo legal que sujeta a esta
actividad, se estar colaborando en la continuidad de las injusticias y
dictmenes mal elaborados, con la consecuente afectacin para un
alto nmero de personas, que no solamente creen en la
profesionalizacin del perito valuador. Sino que, confan su trabajo a
un marco legal justo, que les garantice en un proceso judicial, que
habr una resolucin apegada a Derecho.
De ah que, el objeto de estudio, persigue la revisin de la ley
en la materia, buscando adems la adecuacin de las normas jurdicas
que regulan la actividad del perito valuador, as como el resultado de
sus acciones y estudios. Partiendo de lo anterior, el problema que se
ha propuesto analizar y estudiar, bosqueja el siguiente anlisis, del que
se derivan tambin, las preguntas que se anotan.

Existe un problema de fondo: Un vaco en la legislacin. Ya


que, por un lado la ley no reconoce la profesin de valuacin y, por el
otro, faculta a cualquier "entendido en la materia", sin precisar a
juicio de quien, para la realizacin de un avalo. Lo ms grave de
este ordenamiento, es que no esta legislado ni contemplado la
honorabilidad y la tica en el desempeo de la valuacin , lo que se
considera como un valor intrnseco al individuo. Y por otro lado no
existe ley o reglamento alguno que considere reglamentacin sobre
la metodologa a utilizar. Ni contempla Autoridad alguna que
supervise, regule y de validez a los avalos emitidos para el Poder
Judicial
Situacin que sin duda, encarece no slo el proceso jurdico
de los avalos. Sino que, adems, crea confusiones en el mbito del
desempeo profesional. Luego, entonces:
En qu medida, la falta de legislacin en la ley existente,
relacionado con los peritajes y los consecuentes avalos en todo proceso
judicial que lo requiera, est afectando a los interesados?
La cuestin anterior, constituye e l problema al que se pretende
abordar en la investigacin referida.
Para tal fin, se considera de vital importancia, la revisin de la
legislacin en la materia, con la finalidad de contextualizar el objeto
de la investigacin mencionada
En base a lo anterior y retomando el tema de la tesis que se
presenta, " La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de Bienes
Inmuebles Propuesta: La Creacin del Organismo Supervisor de los
Dictmenes Valuatorios para el Proceso Judicial ", plantea al
respecto, una primera idea, en la que se seala que, en los avalos
que se realizan para el poder judicial, en ocasiones se toma por
verdad absoluta lo que determinan los peritos valuadores, donde
cada una de las partes nombra un perito y si no hay acuerdo el juez
nombra al tercero en discordia. Y por generalidad se considera el
peritaje tercero en discordia, para el remate. Pero no necesariamente
ste ltimo, puede ser el dictamen apegado a la realidad. 0 tal vez
ninguno.

As, se deduce que en el problema que se analiza dentro de


la
investigacin multicitada, nadie revisa ni valida el avalo. Por lo que, se
puede incurrir en las siguientes fallas por diversas causas como:
1.- Actuar con parcialidad
2.- Errores aritmticos involuntarios
3.- Falta de destreza y/o capacitacin del perito valuador
Dicha situacin, no sucede en otras instituciones que regulan la
actividad valuatoria.
El planteamiento del problema que se analiza y que se desea
resolver, sirve como eje formal de la investigacin. De cuyo desarrollo, habr
de surgir una propuesta que permita mejorar lo realizado hasta el
momento, en el mbito de los avalos para el Poder Judicial, con los
beneficios para las personas que hacen uso de los servicios de un perito
valuador.

"El valuador no se debe concretar a encontrar el valor


de un determinado bien raz, sino que debe fundamentar su
avalo, es decir, poder demostrar las bases
y el anlisis ponderativo que lo condujo a ese resultado, para
satisfaccin del cliente,
banco o juez que nos pidi ese avalo. "2

Para resolver sobre una controversia dentro de un proceso


judicial se requiere la realizacin de un avalo.
Se parte pues, de la categora "avalo", al que se le conoce como
un documento que sirve como base para la toma de decisiones con
respecto a un bien raz. Y, el que oto rga una base de autoridad para
establecer una decisin.
Considerando que el valor de un bien es nico. y dado que
existe la imposibilidad de conocer con certeza el valor de un bien, se
tiene que los tres mtodos de valuacin que se anotan en el captulo
respectivo, buscan ese acercamiento, al valor nico del bien. Se tiene
entonces, que ningn perito por ms experimentado y competente que
sea podr predecir con absoluta certeza el valor de un bien.
Adems, la ley contempla que el perito valuador por razones
sicolgicas y econmicas pierda la ecuanimidad al emitir un dictamen
de valor.
De esta manera, considerar que el patrimonio de toda una vida, de
cierta familia est en manos de un perito valuador, y esto en si, obliga a
que este tipo de documentos sea realizado, por profesionistas que
adems de conocimientos y destreza sea realizados por quienes
cuenten

con un alto sentido de la tica profesional, as como honestidad probada.


De lo analizado en prrafos anteriores, se desprende que
existe una necesidad urgente por supervisar, regular, normar, y
validar los trabajos valuatorios emitidos para el poder judicial.
Esta situacin que priva en estos momentos en el mbito
del mercado laboral y profesional de los peritajes valuadores, justifica
por s sola, la realizacin de la presente investigacin.

10

"La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida, sino que


siempre es imprescindible el aporte del sentido comn, del anlisis
ponderativo y de espritu de equidad en el valuador.
No debe frenarse la propia
inventiva para hallar mecanismos operativos
que se ajusten ms precisamente al caso particular
en que nos toque actuar. "3

En el planteamiento del problema y en la justificacin del


presente proyecto de investigacin, se encuentra el ncleo de la tesis
que se ha citado en pginas anteriores. Cuyo objetivo se propone, la
revisin de la aplicacin de las metodologas de valuacin de bienes
inmuebles y, especficamente, del marco jurdico que regula los
procesos jurdicos en el mbito de los procesos judiciales.

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El desarrollo actual de la prctica de los peritos valuadores, dentro


de las leyes que la rigen en el Estado de Colima, es causa de problemas
para las personas que deben de llevar su caso ante un tribunal judicial.
Ya que la ley, no regula con certeza y claridad la profesin y actuacin
de los peritos valuadores ni contempla un rgano superior que supervise
los dictmenes del Poder Judicial.

En relacin a las variables que utilizo, stas son:


** Control: La prctica actual de los peritajes valuadores.
** Variable independiente: La prctica acadmica de los peritajes
valuadores.
** Variable dependiente: La prctica ideal de los peritajes valuadores.
**

Variable interviniente: La aplicacin de la legislacin actual a las


prcticas de los peritos valuadores.

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El camino seleccionado para corroborar o no, los planteamientos de


mis hiptesis, constituye el mtodo, el que se ubica en el campo de la
ciencia:
Se define la ciencia como un estudio sistemtico y controlado de
fenmenos (es decir, hechos o acontecimientos), basado en el
razonamiento lgico, en la observacin y el anlisis de la evidencia
emprica (visible).
En el mtodo cientfico se difiere de otras reas del quehacer
humano. As, mientras que el artista se ocupa de la creacin de nuevas
ideas, el cientfico trata de identificar y resolver problemas. El artista puede
preguntar: "Cmo puedo expresar lo que siento acerca de mis
experiencias infantiles en la escuela?" En cambio, el cientfico preguntar:
"Influye la frecuencia con que los nios pequeos escuchan cuentos en
su deseo de aprender a leer?" o bien: "en qu medida y en qu
condiciones afectan las recompensas y el castigo a la forma en que
los nios hacen sus tareas escolares?"
Del mismo modo que los artistas eligen temas que reflejen sus
intereses personales, los cientficos seleccionan sus problemas de
investigacin y sus campos de especializacin en funcin de sus
inquietudes.
Una vez definida la cuestin de la ciencia, anotamos a
continuacin, el concepto de mtodo. ste, se explica de la manera
siguiente:
(Del griego Mthodos, de met, a lo largo, y ods, camino.)
Significa literalmente "camino que se recorre". "Por consiguiente, actuar
con mtodo, se opone a todo hacer casual y desordenado. Actuar con
mtodo, es lo mismo que ordenar los acontecimientos
"
para alcanzar un objetivo. 4

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Necesidad. El mtodo, es uno de los elementos necesarios de la


estructura del trabajo educativo. Sin un mtodo, no se realiza eficazmente el
trabajo de investigacin. Pero, aqul no es suficiente para realizar ste.
El mtodo, es necesario porque el resultado de la investigacin no
est determinado unvocamente por la estructura humana. Se busca un
resultado y no otro en funcin de las razones que el hombre y la
investigacin descubren para justificar la conveniencia de este efecto
especfico frente a otros posibles. La necesidad de marcarse
intencionalmente un camino para lograr el efecto conveniente, hace patente
la necesidad del mtodo.
Clases. Normalmente se distingue entre mtodo de investigacin
(mtodos Heursticos) y mtodos de enseanza (mtodos didcticos).
Los primeros se centran en descubrir, justificar y explicar qu y cmo se
han producido, se producen y/o deben producirse cualesquiera estados de
cosas, acontecimientos y acciones.
Los segundos se centran en organizar y descubrir las
actividades convenientes para guiar a un sujeto en el aprendizaje de
cualesquiera estados de cosas, acontecimientos y acciones
Con independencia del tema o tipo de problema que investiguen,
los investigadores tienden a utilizar dos grandes mtodos en su trabajo: el
deductivo y el inductivo.
En el mtodo deductivo, el cientfico utiliza la lgica y una
informacin general para formular una solucin posible a un problema
dado. Luego, comprueba esa solucin en varias situaciones tpicas.
Por tanto, en el enfoque deductivo el razonamiento va de lo general a lo
especfico.
En el mtodo inductivo, el cientfico observa muchos hechos
diferentes para resolver un determinado tipo de problema. A partir de
esas observaciones, esboza una conclusin y formula posibles
soluciones a problemas similares. En el mtodo inductivo se razona lgica
y sistemticamente de lo especfico a lo general.

14

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Dentro de la investigacin, las variables son de una vital


importancia para el desarrollo del objetivo que se propone. Ya que,
guan el trabajo del cientfico. Con el fin de ubicar su definicin
anoto lo siguiente:
Control

Variable que el experimentador decide


mantener constante para asegurarse de que
las diferencias observadas no pueden
atribuirse a ella, o una variable en base a la
cual elige a los sujetos.

Independiente
Manipulada

Variable que el experimentador elige para


modificarla, en un intento de identificar
relaciones causales.

No manipulada

Variable independiente no sujeta a


manipulacin. Puede tomarse como base
para la seleccin de sujetos.

Dependiente

Variable que se obtiene de los sujetos una


vez que stos han sido expuestos a la
variable independiente manipulada, y que se
utiliza para comprobar los efectos de la
variable manipulada: se supone que est
determinada por (y es resultado de) la
variable independiente manipulada.

Interviniente

Variable que no es directamente observable


y que se utiliza para explicar la relacin
entre la variable independiente y la variable
dependiente.

Fuente: Enciclopedia de la Psicopedagoga. Ob. Cit. Pg. 54

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ESQUEMA GENERAL DE INVESTIGACION


El esquema metodolgico del que he citado los conceptos
anteriores, se presenta en la esquema siguiente, a manera de
grfica. Con ello, busco ilustrar las cuestiones tericas del mismo.

Esquema General de Investigacin

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Tomando como base el esquema general que se cita, en el


apartado que sigue, configuro el plan general de la investigacin,
con el tema, "La Aplicacin de metodologas de Valuacin de
Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Una Propuesta:
La Creacin del Comit Judicial para Revisin de Dictmenes
Valuatorios". buscando la clarificacin del marco metodolgico que
ha precedido al planteamiento que a continuacin sealo. Para
esto, elaboro las categoras pertinentes que habr de utilizar a lo
largo de la construccin y conclusin de mi objeto de estudio.
1).Reconocimiento Emprico: A partir de que me
desempe en mi campo profesional, dio principio el acercamiento
al grave problema que representa y enfrenta la prctica valuatoria
en Colima.
2).Dimensiones: Las graves irregularidades de la prctica
valuatoria en Colima, impacta y se dimensiona en los aspectos
sociales y jurdicos, al ser sta, ejercida por personas sin la
capacidad y tica profesional que la misma requiere.
3).Aprehensin: Esta etapa de la investigacin, se
caracteriza por la captura sistemtica de informacin sobre las
distintas dimensiones del fenmeno y partir de los conceptos que
sirven como ordenadores. En este caso, he recopilado el material
que contemplan los contenidos de los captulos en que he dividido
al objeto de estudio.
4).Explicacin: Fase importante en el proceso de
investigacin, la explicacin, comprende el descubrimiento de las
dimensiones, caractersticas y atributos del objeto de estudio.
Etapa que debe ir acompaada tambin, del ejercicio de la
comprensin que alude justamente a la subjetividad del actor
social.
As, la principal caracterstica del tema de investigacin ya
dicho, es la falta de formacin acadmica y tica profesional de
quienes ejercen mayoritariamente la funcin del perito valuador.

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5).Fenmeno Emprico: Como se sabe, un fenmeno


emprico es un suceso real. As, el investigador debe de abordar el
fenmeno emprico que le interesa. Como lo seala Maximilano
Weber, el fenmeno emprico es una "referencia al valor."En
general, este suceso real, se mostrar al investigador en una forma
intersubjetiva, al reconocer o no, la relevancia temtica de un
fenmeno emprico
En este sentido, cabe subrayar, que el objeto de estudio
que seleccion, responde a un hecho real y, sobre todo, responde
al inters que tengo por analizar el contexto y la dimensin en que
se da actualmente la prctica valuatoria en Colima, con la finalidad
de aportar datos que enriquezcan el conocimiento que sobre la
materia existe.
6).Universos de Observacin: Una vez que se ha
formulado el problema a investigar como ya lo he hecho
anteriormente y que se han determinado las preguntas: qu es lo
que queremos saber acerca del tema que se ha escogido y
delimitado ?, qu es lo que queremos saber acerca de cada una
de sus dimensiones ? con el resultado de la problematizacin,
tenemos ya, un universo de observacin, el que se define como el
conjunto de dimensiones que contienen ya no slo un cmulo de
informacin sobre sus caractersticas, sino tambin la posibilidad
de ser ledas-observadas- con una amplia variedad de criterios y
en una enorme cantidad de aspectos.
7).Objeto de conocimiento: Este paso de la investigacin,
consiste en la construccin del objeto de estudio, y se inicia desde
el universo de observacin mediante dos procesos paralelos:
a).- La aprehensin y,
b).- La articulacin.
8).Comprensin: Esta fase de la investigacin, se obtiene
una vez que se ha generado la articulacin que resulta del anlisis
de la informacin sistemticamente capturada en el momento de la
aprehensin, con base en las nociones tempo-espaciales propias
de nuestras disciplinas. En el momento de la comprensin, nuestro
tema de investigacin, es ya un objeto estructurado, en donde

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cada de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento de


su estructuracin. Es un objeto de estudio, pero todava no el
resultado final de la investigacin.
9).Objeto conocido: En el esquema que nos lleva hacia el
objeto de estudio, se encuentra la etapa de conocimiento del
mismo, el que se logra una vez realizadas las acciones que se
mencionan anteriormente. As, dentro del objeto conocido, destaca
para ello, la aceptacin de que el mundo humano es un mundo de
significado, los datos de tipo lingstico son los ms apropiados
para apoderarse de ese significado. Sin embargo, tenemos pocas
herramientas para organizar este tipo de datos, de modo que a
veces resulta necesario traducirlos a la forma de datos numricos
mediante el uso de escalas o cdigos.
10).- Estado de la Cuestin: De vital importancia para el
desarrollo del tema de investigacin, es la fase presente, que se
caracteriza por la revisin de otros estudios que sobre el tema se
han elaborado. Cules son los enfoques tericos y metodolgicos
que se han utilizado para investigarlo y, sobre todo, de
asegurarnos que existan aspectos del tema que no hayan sido
estudiados, o cuya explicacin ya no se muestra adecuada a la luz
de los datos que conocemos.
11).- Conceptos Ordenadores: A los conceptos escogidos en
la construccin y desarrollo del objeto de estudio, se les conoce
como ordenadores. Ya que, cumplirn la funcin de ordenar una
prxima lectura y articulacin del objeto de estudio. En estas
condiciones, la lista de los conceptos ordenadores escogidos
puede llenarse de conceptos provenientes de las ms diversas
teoras, incluyendo, por supuesto, teoras cuyos contenidos son
incompatibles o contrapuestos entre s.
12).- Articulacin: Este paso de la investigacin, inicia un
poco despus que el proceso de aprehensin. Ya que, requiere de
los resultados que vaya proporcionando aqul. Su resultado es el
objeto de estudio propiamente dicho, esto es, una nueva
reconstruccin del fenmeno en donde ste presenta ya un orden,
una lgica propia.

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13).- Teorizacin: De suma importancia en el desarrollo de


la investigacin y en los resultados esperados, es la teorizacin.
Fase en la se descubren dimensiones que no pueden ser
explicadas por teora alguna, dimensiones nuevas en los
fenmenos empricos y a las cuales ningn concepto o proposicin
puede incorporar. Estas dimensiones deber ser teorizadas, esto
es, se debe construir el concepto correspondiente a sus
caractersticas.
Dicho lo anterior y recapitulando en mi esquema
metodolgico, el proceso a seguir, es el siguiente. En el que, mi
hiptesis plantea que:
** La falta de profesionalizacin en el mbito de las
tareas y funciones de la actividad valuatoria, as como de la
procuracin e imparticin de la justicia en este contexto, se debe a
los vacos jurdicos que se tienen en esta rama de nuestra
legislacin que incluso, puede provocar casos de corrupcin e
ineficiencia administrativa ?
En relacin a las variables que utilizo, stas son:
** Control: La prctica actual de los peritajes valuadores.
** Variable independiente: La prctica acadmica de los
peritajes valuadores.
** Variable dependiente: La prctica ideal de los peritajes
valuadores.
** Variable interviniente: La aplicacin de la legislacin
actual a las prcticas de los peritos valuadores.
El mtodo que se utilizar, como lo refera pginas atrs, es
el formalizado por Max Weber y sus tipos ideales, conocido como
la construccin relativista y, del que expongo los sustentos
bsicos:

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Para este pensador deben existir los instrumentos


intelectuales necesarios para poder as interpretar y prever el
acontecer social e histrico, lo cual trata de establecer mediante el
mtodo histrico-comparativo, como un conjunto de normas
aplicables a la bsqueda de una orientacin poltica para el mundo
contemporneo.
Weber llega definir el "tipo ideal" y afirma: "El tipo ideal se
obtiene mediante la acentuacin unilateral de uno o varios puntos
de vista y mediante la reunin de gran cantidad de fenmenos
individuales, difusos y discretos que pueden darse en mayor o
menor nmero o bien faltar por completo, y que se suman a los
puntos de vista unilateralmente acentuados a fin de formar un
cuadro homogneo de deas. De esta forma el objeto de estudio en
Weber toma la forma de una construccin tpico-ideal en el que
estn incluidos los conceptos individualizadores y generalizadores.
6
As, ante la realidad infinita, Cmo delimitar el objeto de
investigacin? Weber responde que ste se construye, o sea que
la realidad se delimita al seleccionar, analizar y organizar alguna
informacin referente a los eventos, acontecimientos o procesos
que se quiere investigar y que va determinada por una relacin de
valor desde el punto de vista de quien investiga.
La importancia del sujeto del conocimiento, dentro de la
construccin del objeto de estudio, estriba en su participacin
decidida al seleccionar la parte de la realidad que va a
investigarse; por lo tanto, el socilogo selecciona el tema de
investigacin y construye su objeto de estudio, siempre acorde con
un sistema personal, de elementos referenciales. Weber denomina
"relacin con los valores" al vnculo entre el investigador y su
sistema referencial.
Cabe sealar que jams se establecen juicios de valor
sobre lo bueno o lo malo, lo bello o lo feo. Su importancia radica en
que determinarn el proceso de construccin del objeto de estudio
ante la infinita e inagotable realidad, por lo que:
6
Bravo, Vctor; La Construccin del objeto de estudio. Apuntes de Maestra en Pedagoga. Facultad de Pedagoga.
Universidad de Colima. Colina, 1989. Pg. 37.

22

a).- determina la seleccin del tema por tratar, es decir,


permite separar un objeto de la realidad difusa.
b).- una vez elegido el tema, orienta la seleccin entre lo
esencial y lo accesorio; en otros trminos, define la individualidad
histrica o la unidad del problema, al superar la infinidad de
detalles, elementos o documentos.
c).- Al actuar as, es la razn de la puesta en relacin entre
los diversos elementos y la significacin que se les confiere.
d).- Indica igualmente cules son las relaciones de
casualidad que se han de establecer y hasta dnde ha de
proseguir en la regresin casual.
e).- Por ltimo, puesto que no es una evaluacin y exige un
pensamiento articulado, a fin de que haya el control y la
comprobacin de la precisin de las proposiciones, aparta lo que
es simplemente vivido o vagamente sentido. 7
Una ltima caracterstica fundamental es que el tipo-ideal
construye la accin racional ms probable que suceder en ciertas
condiciones. Por tanto es lgico que dada la alta probabilidad de la
conducta racional de los individuos histricos (como personas,
instituciones, grupos pases), como entidades reales no humanas
pero con tica, propsitos, etc., se puede llegar a suponer la
regularidad de su conducta racional, de acuerdo con sus medios y
fines y consecuentemente, se pueden aprovechar las acciones que
realizar y los efectos a que ello conducir.
Como consecuencia de la accin racional de quienes
actan bajo ciertas condiciones socio-histricas, el tipo-ideal es la
condicin que posibilita el surgimiento de las hiptesis y la
comprensin de la conducta.
Estos aspectos, son los ejes sobre los que gira la
investigacin tantas veces mencionada y, de la que detallo a
continuacin, los siguientes captulos.
7 Bravo, Vctor; Apuntes ...Ob. Cit. Pg. 44.

23

Captulo 1 Marco Terico

Como se menciona en la parte metodolgica, la cuestin de


las teoras, determina el campo conceptual en el que se habrn de
desarrollar. De ah, la importancia de la elaboracin y construccin
de los conceptos con los que habr de trabajar a lo largo del
desarrollo del objeto de estudio.
De esta manera, los momentos en que se conceptualiza el
diseo del plan de la investigacin, el esquema del Estado, desde
cuya perspectiva se debe normar jurdicamente, la teora del
desarrollo de las prcticas valuatorias, al impactar stas, en su
relacin con la sociedad y, entre sta y los particulares, lo que sin
duda, implica tambin, la afectacin del desarrollo econmico, en
el momento en que determinado lugar de la entidad colimense,
empieza con un detonador en su crecimiento poblacional, lo que
trae consigo, demandas inusitadas en la construccin de vivienda
y, con ello, la presencia de los peritos valuadores, como los casos
del municipio de Villa de lvarez, Colima, Tecomn y Manzanillo,
por citar algunos en la geografa colimense.
As, la administracin y la planeacin de la imparticin de
justicia en las prcticas valuatorias, constituye el eje central de la
investigacin que se cita, en la construccin del objeto de estudio
el que se menciona en varias ocasiones.
1.1 La Construccin Relativista
De igual manera, la teora relativista de Max Weber, constituye el
eje en que se sustenta el esquema de la investigacin. Dicha
teora, se fundamenta en los siguientes aspectos:
a).- La eleccin del objeto de la investigacin en relacin
con los valores. Lo que siempre es necesario porque la realidad es
infinita.

24

b).- Se plantea como objeto de estudio la accin social


significativa y singular con el propsito de explicarla y
comprenderla.
c).- El objeto de estudio requiere ser ubicado en un
contexto socio-histrico. Por lo que es necesario construir un tipoideal de la sociedad histrica, que funja como contexto (el tipo
ideal se construye tambin por relacin a valores).
d).- El tipo-ideal se toma como la base para la formulacin
de hiptesis (modelo de explicacin casual) y a la comprensin del
mismo.
e).- El proceso de verificacin requiere de regularidades o
uniformidades empricas o regularidades racionales de
comportamiento, para poder aceptar la casualidad adecuada o la
casualidad accidental mediante el juicio de posibilidad objetiva.
f).- La confrontacin con la realidad se da utilizando el
mtodo histrico-comparativo, y
g).- Se obtiene como resultado un conocimiento tentativo y
relativo que tendr que ser sometido a crtica y superado en el
futuro.8

8 Puga, Cristina; Peschard, Jacqueline y Castro Teresa; Hacia la Sociologa. Editorial Addison Wesley Longman. de
Mxico, S. A. de C. V. 3 a. Ed. Mxico, 1999. Pg. 144.

25

A continuacin, se describen los preceptos legales en los


que se basa la realizacin de los avalos y, se fundamentan los
casos que se presentan en cada uno de los mtodos que se
describen para precisar y ejemplificar
1.2 Una resea histrica

Cmo se ha realizado la practica valuatoria en el pas, durante el


transcurso de los siglos ? De ello, habla la siguiente parte de la
investigacin.
El perito es un personaje presente en la historia humana
desde su inicio.
En las pocas primitivas en los clanes o tribus era el consejo
tribal integrado por las personas de mayor edad quienes por el
acervo de vivencias, (experiencia y sabidura), se encargaban de
conocer y juzgar de asuntos inherentes a la vida de la comuna.
Su actividad al principio era de manera emprica
Con los avances propios de la cultura, su intervencin se
volvi parte comn. As tambin, en cuanto a su nivel de formacin
y capacidad la cual ha sido paralela al avance y evolucin de las
ciencias.
1.3 Inicios y evolucin de la valuacin en Mxico

10

En Mxico se tienen datos de la actividad valuatoria desde


la poca de la Conquista; con la introduccin de las prcticas
comerciales espaolas y europeas en general.
En materia comercial la prctica valuatoria se remonta al 15
de junio de 1592 fecha en que se instituy por Cdula Real, el

9 Reynoso , Gazcn, Jos V. Prueba pericial, Guadalajara, 1993


10 Torres Coto Julio E. XV Congreso Panamericano de Valuacion , memorias sept 1992 Puebla, Pue
pags 3-18 Tomo dos

26

Consulado de la Ciudad de Mxico, Nueva Espaa y sus


Provincias.
En cuanto al avalo de inmuebles se encuentra el primer
avalo el 14 de agosto de 1528 ordenado por el cabildo de la
Ciudad de Mxico-Tenochtitln y en febrero del ao siguiente
aparece la primera inconformidad presentada en contra de las
ordenanzas, aranceles y tasaciones que estn pregonadas en la
Ciudad.
Para efectos impositivos se hizo la tasacin o valuacin
general de todos los solares de la Ciudad de Mxico en el ao de
1607. Esta valuacin fue practicada por Peritos Valuadores
designados por la autoridad con el propsito de recabar fondos
para las obras de desage de las aguas excedentes del valle y de
la ciudad.
Es la mencin ms antigua de que se tiene cono cimiento
en el pas, con relacin a un gravamen sobre la propiedad
inmobiliaria.
A lo largo de los siglos del Virreinato, se fue arraigando la
prctica de censar y tasar los solares de la Ciudades y pueblos con
propsitos de fiscalizacin. (Hoy en da los alcances de los avalos
tienen un rango ms amplio de finalidades).
Despus de la independencia, el Sndico Primero del
Cabildo de la Capital le orden a los arquitectos Joaqun de
Heredia y Francisco de Paula Heredia el avalo de los terrenos de
la Ciudad
Para este trabajo se consider el criterio de fijar valores
unitarios para cada cuadra en los cruceros o centros de esquina.
En esta poca se consagran dos procedimientos valuatorios:
En trabajos individuales y, de cualificacin de partidas, as como
en trabajos masivos.
Criterios de uniformar valores por zonas o calles.
27

Por esta poca se dise la primera ley de catastro del


Distrito Federal y de Mxico. Basndose en la prctica y en la
legislacin italiana. , donde se estableci un sistema de avalos
por clases y tarifas, y se previ un medio de conservacin
constante y con avalos revisables peridicamente.
Con esta medida, se fundamentaron las bases de la
valuacin que solo en tiempos muy recientes han sido
cuestionados y modernizados.
Desde 1925 eran los peritos valuadores catastrales los que
realizaban los avalos para la Direccin General de Pensiones
Civiles y del Retiro. Cuando una de sus funciones empez a ser la
de otorgar crditos hipotecarios. As, tambin intervienen en 1933
cuando se actualiza la Ley de Catastro del Distrito Federal y se crea
el Banco Nacional Hipotecario de Obras y Servicios Pblicos,
donde se origin la prctica de que los avalos fuesen
responsabilidad del rea fiduciaria y se oblig a los bancos recin
creados a establecer el rea de valuacin.
El sistema de valuacin en Mxico parte de la influencia
italiana y la tendencia de asociar la actividad valuatoria con
profesiones relacionadas con la construccin y edificacin.
El aumento del mercado profesional de la valuacin no vio
un crecimiento en la profesionalizaron de la doctrina y en la
evolucin de la teora valuatoria en Mxico.
En el mbito judicial la valuacin sigui una va de evolucin
paralela a la reseada , con pocas aportaciones de significacin
por parte de la judicatura, pues las pocas discusiones en torno al
valor econmico de los bienes que se suscitaron y llegaron a la
suprema corte, no dieron lugar a tesis y jurisprudencia que
obligase a un cuestionamiento del hacer valuatorio y con ello a una
verdadera evolucin de la prctica profesional en la materia.
Fue hasta finales de los cuarenta y principios de los
cincuenta que los valuadores mexicanos dan forma a la ciencia
de valuacin.

28

La valuacin se ha considerado como una rama de la


Ingeniera y Arquitectura, tradicin sta, que se comparte con casi
todos los pases de Amrica Latina.
Solo en los ltimos tiempos se reconoce el carcter
multidisciplinario de la valuacin como ciencia derivada de la
economa.

29

En un proceso valuatorio es necesario conocer los:


1.4 Niveles de actividad valuatoria
1.4.1 Primer nivel
Este nivel est comprendido por el pblico. Es la gente que usa el
bien raz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que tomar
decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular
daos, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar o
modernizar proyectos y otras actividades que requieren de la
inversin de sumas importantes de dinero.
Un anlisis superficial del caso, por falta de conocimientos en la
materia, puede conducir, entre otros a:

Pagar mas de lo que realmente pudiera valer una propiedad


Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor
Asignarle un monto que no permita su enajenacin en un tiempo
razonable
Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportar
prdidas
Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda
sostener
Realizar mejoras a un inmueble que no redite lo invertido
Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que
realmente vale
Aceptar una garanta o una dacin en pago insuficiente

1.4.2 Segundo nivel


Este nivel est comprendido por las personas que estn en
permanente contacto con el valor de las propiedades, tales como:
vendedores, comisionistas, corredores pblicos, inversionistas,
constructores, administradores y prestamistas. Algunos de ellos,
son fuente de informacin para el pblico y an para el profesional
de la valuacin, pero su conocimiento sobre valuacin es limitado

30

1.4.3 Tercer nivel


Este nivel esta constituido por los valuadores profesionales,
dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos,
prctica e integridad, y se identifican profesionalmente por su
designacin profesional, otorgadas por autoridades usuarias del
avalo o reguladores de su emisin, quienes otorgan registros
licencias para reconocer la validez de su dicho.
Importantes a considerar en un dictamen valuatorios, son:
1.5 Principios o leyes de la valuacin
Estas leyes no son solamente teoras acadmicas, sino claves para
comprender el cmo, y el cundo ciertas cosas cambian. Cuando el
valuador descubre que ciertos factores presentes y ciertas
influencias especficas influyen en una situacin particular, deber
ser lo suficientemente hbil para reconocer la actuacin de estas
leyes. Al comprender la ley, podr anticipar el ingreso y podr ser
capaz de emitir una opinin o tener una decisin basada en el
conocimiento, no en adivinanzas. 11
1.5.1 Ley de cambio
El valor de los bienes races est cambiando constantemente por
diversos agentes: fsicos, econmicos, sociales y polticos.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general,
aumentando su valor (inflacin, mejoras en la zona, plusvala,
renovacin, etctera) o disminuyndolo (deterioro fsico, social,
econmico, sobreoferta o ambiental).
1.5.2 Ley de conformidad
El valor mximo de un bien raz se logra cuando est presente un
grado razonable de homogeneidad social y econmica.

11 IMVAC. Introduccin a la valuacin. Apuntes . P. 30.

31

Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor


sacar ventaja de su asociacin con la de mayor valor.
A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritar por la
asociacin con una de valor inferior.

1.5.3 Ley de uso consistente


Una propiedad en transicin a otro uso no deber valuarse
considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras.
Su inadecuada aplicacin tiene lugar en aquellos usos en que se
pretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vez
comercial), mientras las edificaciones son valuadas con un uso
diferente (residencial).

1.5.4 Ley de contribucin


El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor
final de un bien raz.
Una mejora a un bien raz puede ayudar a aumentar el valor de
mercado de una propiedad. Sin embargo, el incremento en el valor
de la vivienda no necesariamente ser proporcional a la cantidad
de dinero gastada en la mejora.
1.5.5 Ley de equilibrio
Refleja una armona entre la oferta y la demanda.
Un mercado en equilibrio tender a contar con ms propiedades
disponibles para venta que compradores. Cuando hay un nmero
suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles
(unidades comerciales e industriales), se dice que los usos de las
propiedades estn en equilibrio.

32

1.5. 6 Ley de mayor y mejor uso


Establece que el valor mximo de un bien raz se logra cuando
est presente un balance razonable entre los valores del terreno y
las edificaciones.
Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no
atienden este principio como son:
1. Desarrollo de una construccin de alto valor en un terreno de
precio reducido.
2. Construccin inadecuada o de bajo costo en predios de alto
valor.
1.5.7 Ley de la oferta y la demanda
El costo de cualquier propiedad siempre estar determinado por el
nmero de otras propiedades similares en venta y su relacin con
la cantidad de compradores en el mercado.
La escasez influencia la oferta, la deseabilidad influencia la
demanda. La deseabilidad, para ser efectiva, debe estar apoyada
por el poder de compra.
1.5.8 Ley de sustitucin
Este principio asevera que cuando dos o ms objetos tiles y en
igualdad de servicio estn disponibles, el que tiene el menor precio
recibe la mayor demanda y la mayor distribucin.
El costo de producir, al construir una nueva edificacin sustituta
igualmente deseable, generalmente fija el lmite superior del valor.
1.5.9 Ley de ingresos crecientes y decrecientes
Afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores en
produccin se producir mayor ingreso neto, hasta un cierto lmite.
33

En ese lmite el valor mximo se habr establecido y cualquier


gasto adicional no podr producir un ingreso en proporcin con
este gasto adicional.
1.5.10 Ley de competencia
La competencia es el resultado de la oferta y la demanda. La
competencia razonable estipula una contribucin creativa.
La ganancia o provecho tiende a provocarla competencia. Todo el
provecho puede desaparecer si continua la expansin de servicios
competitivos ms all del punto de la demanda econmica.
1.5.11 Ley de anticipacin
El valor es creado por los beneficios anticipados que se derivarn
en el futuro.
Se adquiere un bien raz por su plusvala, es decir, porque se
supone que, su valor aumentar con el tiempo.

1.6 Elementos a Considerar en el Proceso Valuatorio

1.6.1 Ubicacin
El estudio de la zona donde se localiza el inmueble es uno de
los elementos ms importantes del avalo. Toda propiedad se
ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan
otras propiedades circundantes.
Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran
diferencias sensibles con el resto de las viviendas del
vecindario, y demasiada uniformidad tiende a disminuir el valor
de una propiedad. Lo ptimo es un vecindario donde las
viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseo,
produciendo un conjunto armnico y agradable.

34

Una colonia o fraccionamiento, as como los bienes races,


tienden a pasar por tres periodos distintos en su vida.
Crecimiento: El valor de las propiedades tiende a aumentar
durante el periodo de desarrollo inicial de un rea.
Equilibrio: Cuando quedan pocos predios vacantes para
construccin, las viviendas alcanzan generalmente su valor
monetario ms alto.
Declinacin: Conforme pasan los aos y los efectos de
deterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaer
tanto en calidad como en valor.
1.6. 2. Propsito del avalo
Conociendo el propsito del avalo se pueden seleccionar las
tcnicas o mtodos ms adecuados para valuar el inmueble.
El valor de los bienes a valuar deber determinarse con
independencia de los fines para los cuales se requiera el
avalo.
1.6.3. Objeto del avalo
El objeto de un avalo es estimar el valor comercial de un bien
raz El propsito nos orienta a utilizar determinada
metodologa. El valor comercial se determina en funcin del
propsito.
1.6.4. Valor comercial
Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor
pudiera aceptar, si cada uno est bien informado y advertido
de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son
guiados en este acto por motivos de un inversionista normal,
libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable
pulsar la oferta y la demanda.

35

1.6.5. Avalo comercial


Es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluye
una descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin del
valuador acerca de las condiciones en que se encuentra, su
disponibilidad para un propsito dado y su valor expresado en
dinero a precios de mercado.

36

Hemos recorrido, la infraestructura jurdica que regula y norma las


prcticas valuatorias en el mercado. En este contexto, cul es el
papel que desempea el perito y, en qu medida responde ste, a
las leyes que regulas las actividades de este tipo ? Antes de dar
respuesta a lo anterior, cabe la pregunta: qu es un perito
valuador ? los prrafos que se citan a continuacin, buscan
responder a las cuestiones anteriores.
Para inducirnos a la conceptualizacin del perito valuador, defino
primero, qu es un avalo.
1.7 Concepto de avalo
Es una estimacin, una opinin, que podr o no ser certera. La
certeza depender de la experiencia e integridad del Valuador, y de
la destreza con que interprete y procese los datos.12

1.8 Perfil del perito


"Especialista de conducta intachable con certificaciones de
entidades que regulan la actividad valuatoria, con licenciatura,
capacitacin adicional en materias de valuacin, experiencia y un
alto sentido de la tica profesional 13
1.9 Concepto legal
Los peritos debern tener ttulo en la ciencia o arte a que
pertenezca el punto sobre el cual ha de orse su parecer, si la
profesin o el arte estuvieran legalmente reglamentados.
Si la profesin o el arte no estuvieran reglamentados legalmente o
estndolo no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombradas
personas entendidas, aun cuando no tengan ttulo [sic]. Artculo
352, del Cdigo de procedimientos civiles del estado de Colima.
12 IMVAC. Introduccin cr la valuacin. Apuntes. P. 2.

13 Cervera Muoz, Enrique. Aranceles, costos y contratos de valuacin. Exposicin Mazatln, Sinaloa,
No. 1996, p. 386.

37

Del contenido en el artculo anterior podemos obtener el concepto


legal del perito mediante el siguiente anlisis:
I. La prueba pericia) deber ser practicada por expertos con
conocimientos especiales.
II. Girar en torno a las cuestiones planteadas.
Ill. El experto deber tener ttulo profesional.
IV. El ttulo deber ser precisamente en la profesin, cuya ciencia o
arte comprenda el punto sobre el cual deba opinar.
V. Excepcionalmente, cuando la profesin o arte no estuvieren
legalmente reglamentados porque no haya institucin educativa
oficial que extienda l ttulo sobre la profesin de que se trate, o
estndolo no hubiere titulados en el lugar, podrn nombrarse
personas entendidas (prcticos).
1.10 Premisas
Primera. En su perfil, el perito es por definicin general: un tcnico
que posee conocimientos especiales atrados por la experiencia en
el ejercicio de su profesin dentro de un campo especfico de la
ciencia o el arte.
Segunda. A su vez, por la funcin que desempea dentro del
proceso, el perito es por decisin jurisdiccional (juez, etctera) o
por designacin de las partes contendientes. Comparece dentro
del proceso judicial para que, mediante la aplicacin de sus
conocimientos tcnicos y cientficos, contribuya a la verificacin de
un hecho o circunstancia en controversia.
Tercera. En suma, al intervenir en las condiciones antes
enunciadas, adquiere as ---dentro del proceso--- la personalidad
jurdica de tercero, ajeno a la contienda, pero cuya participacin
se contempla por la norma procesal, en calidad de auxiliar en el
proceso por el hecho de aceptar la encomienda y protestar cumplir
con ella.

38

1.11 Concepto jurdico doctrinal


"La pericia es un medio de prueba verdadero y propio, en cuanto
sirve para proporcionar al juez el conocimiento de un objeto de
prueba de naturaleza peculiar, de manera que el perito ha de
considerarse como rgano de prueba." 14
Como se sabe, la obtencin de un titulo profesional, obliga al
cumplimiento de ciertas y determinadas normas, que guan y
orientan la actividad del profesional en cuestin. As , a
continuacin el cdigo de tica, normas de conducta y el declogo
de actitud que rige a un perito valuador, nos permiten una idea de
la importancia de la funcin del perito valuador.

1.12 Cdigo de tica Profesional del Valuador


1. El valuador deber cimentar su reputacin en la honradez,
laboriosidad y capacidad tcnica profesional, observando las
normas de tica ms elevadas en todos sus actos, as como el
debido decoro en su vida tica y profesional.
2. El valuador deber tener la obligacin de contribuir al
enaltecimiento de la profesin en la medida de sus posibilidades,
actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas de
derecho vigente.
3. El valuador no deber aceptar la ejecucin de un avalo fuera
de su especialidad, sin tener los conocimientos y experiencia para
ello o en su defecto solicitar el asesoramiento correspondiente.
4. El valuador deber ser veraz respecto a lo que ve y siente de
acuerdo con su leal saber y entender. En el momento de efectuar
la valuacin no aceptar influencias extraas, presiones ni
remuneraciones que hagan variar su recto criterio.

14 Instituto Mexicano de Valuacin de Jalisco; Memorias de la XXI Convencin Nacional de Valuacin.


Guadalajara, 1992. Pg. 65.

39

5. El valuador deber sostener un criterio libre e imparcial, con


independencia de los nexos de parentesco.
6. El valuador tendr la libertad de aceptar o rechazar I a prctica
de avalos que le soliciten.
7. El valuador respetar y guardar el secreto profesional.
8. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en su
reputacin o competencia, ni interferir en el trabajo del mismo.
9. El valuador deber limitar su publicidad exclusivamente a la
expresin de su actividad profesional.
10. Los honorarios que fije el valuador debern ser en todo caso
justos, racionales y equitativos.
Como se observa, con el modelo a seguir de los peritos
valuadores, se plantea dentro del esquema de la teora relativista
de Max Weber, la posibilidad de elaborar con este declogo, un
tipo ideal de las funciones que ste realiza. Pero, sobre todo, se
arma con este captulo, el aspecto de los ordenadores que se
disearon en el esquema general de la investigacin, cuyas tareas
son, como se deca anteriormente, "la funcin de ordenar una
prxima lectura y articulacin del objeto de estudio." 15
Con estos conceptos que se anotan y que conforman el contenido
del captulo 1, se pasa al captulo 2, que concreta la Metodologa
aplicada en la valuacin de bienes inmuebles, lo que constituye el
meollo del objeto de estudio, tantas veces sealado y, que permite
adems, ir tejiendo la red que une a todo el cuerpo de la tesis que
se presenta.
Pero, antes de inducirnos en el siguiente apartado de la
investigacin y siguiendo la base terica weberiana, se elabora un
tipo-ideal del perito valuador, sustentado ste, en el cdigo de tica
que se anota lneas arriba y, que nos permitir la futura
15 Aez, M Gerardo E; Balance y perspectivas del pensamiento latinoamericano. Ob. Cit. Pg. 115.

40

comparacin con el tipo-ideal que deber ser el modelo a seguir en


las prcticas valuatorias y, el que adems, se habr de comparar
con la prctica valuatoria existente.
De esta manera, se tendrn los siguientes esquemas de la prctica
valuatoria:
a).- El modelo del perito valuador que se ejerce en la actualidad.
b).- El modelo del perito valuador que se desprende de las normas
del cdigo de tica, y
c).- El tipo-ideal del perito valuador que se ha diseado y, el que
formar parte de las aportaciones que se deriven del desempeo
del objeto de estudio.
As pues, a continuacin, se plasma el modelo del perito valuador,
que como se anota en el inciso b, anterior, se fundamenta en los
principios que se describen en el cdigo de tica. En este sentido,
las caractersticas del perito valuador, son:
1.2.3.4.5.6.7.8.9.-

Honrado, laborioso, capacidad y tica.


Mejorar desempeo de la profesin en base al cdigo jurdico.
Ajustar la prctica valuatoria a su especialidad.
Veracidad y respeto en el campo profesional.
Imparcialidad e independencia en sus actuaciones.
Libertad en el ejercicio profesional.
Guardar el secreto profesional.
Respetar el trabajo de sus compaeros peritos.
Limitar su oferta laboral al campo profesional en que se
especializa.
10.- Racionalidad y equidad en sus honorarios.
Ah est, el primer modelo de lo que debe ser, la prctica
valuatoria en la entidad. Cabra la pregunta, en qu medida
quienes se dedican a esta profesin, responden a lo que se
plantea en el cdigo de tica ? En realidad, la respuesta a la
misma, despejara una gran cantidad de los modos y las formas en

41

que se ejercita la prctica valuatoria. Para ello, sera importante la


realizacin de una encuesta que recogiera la visin de quienes
estn inmersos en este campo laboral.
Sin duda, que se encontraran datos que ayudaran a reencauzar
esta labor en beneficio de la poblacin.
Por otro lado, en el marco jurdico actual respecto a la funcin del
perito valuador, contemplada en el Cdigo de Procedimientos
Civiles del Estado de Colima, se dice en la Seccin IV, relativa a la
"Prueba Pericia," los siguientes postulados:
Artculo 345: " Los peritos deben tener ttulo en la ciencia o arte a
que pertenezca el punto sobre que ha de oirse su parecer, si la
profesin o el arte estuvieren legalmente reglamentados.
Si la profesin o el arte no estuvieren legalmente reglamentados, o
estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, an cuando no tengan ttulo.
Artculo 346: Cada parte dentro del tercer da nombrar un perito, a
no ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de uno
solo. El tercero en discordia ser nombrado por el juez.
Artculo 347: El juez nombrar los peritos que correspondan a cada
parte en los siguientes casos:
I.- Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento
en el trmino sealado en el artculo anterior.
II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de
las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificacin de su
nombramiento.
Ill.- Cuando, habiendo aceptado, no rindiere su dictamen dentro
del trmino fijado o en la diligencia respectiva.
IV.- Cuando el que fue nombrado y acept el cargo lo renunciare
despus.

42

V.- Si el designado por los litigantes no se encontrare en el


lugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no se
hubiere sealado su domicilio.
Artculo 355: Todos los que tengan conocimiento de los hechos
que las partes deben de probar, estn obligados a declarar como
testigos.
De esta manera, en el caso en que los avalos son una parte
importante en el proceso judicial, el mismo Cdigo de
Procedimientos Civiles, contempla en su Artculo 480, lo siguiente:
" Para el remate, se tendr como precio de la finca hipotecada, el
precio que seale el avalo que presente la persona que las hayan
convenido para tal efecto en el momento de la constitucin de la
hipoteca. O, en su caso, de no haberse acordado, se proceder de la
forma siguiente:
I.- Cada parte tendr derecho de exhibir, dentro de los cinco das
siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalo de la finca
hipotecada, practicado por una institucin de crdito o por perito
valuador que sea miembro de la Comisin de Peritos Valuadores
del Estado, los cuales en ningn caso podrn tener el carcter de
parte o de interesada en el juicio;
II.- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el
avalo referido en la fraccin anterior, se entender su
conformidad con el avalo que han exhibido en su contra;
Ill.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalo
dentro del plazo sealado en la fraccin I de este artculo,
cualquiera de ellas lo podr presentar posteriormente,
considerndose como base para el remate el que sea primero en
tiempo.
IV.- Si las partes exhibieran el avalo en el plazo al que se refiere
la fraccin I de este artculo y los valores determinados de cada
uno de ellos no coincidieren, se tomar como base para el remate
el promedio de ambos avalos, siempre y cuando no exista un
treinta por ciento de diferencia entre el ms bajo y el ms alto, en

43

cuyo caso el juez ordenar se practique nuevo avalo por perito


miembro de la Comisin de Peritos Valuadores del Estado o la
Institucin Bancaria que al efecto seale;
V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalos ser de
seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de
remate. Si entre sta y las subsecuentes mediara un trmino
mayor de seis meses se debern actualizar los valores;
VI.- Obtenido el valor del avalo, segn el caso que corresponda
de acuerdo a las fracciones anteriores, se proceder a rematar la
finca en los trminos de la Seccin III, del Captulo V del Ttulo
Sptimo de este ordenamiento; y
VII.- La resolucin que recaiga al remate podr ser apelable en el
efecto devolutivo.

44

Captulo 2 Metodologa Empleada


en la Valuacin de Bienes Inmuebles
Con este contenido del Cdigo de Procedimientos Civiles del
Estado de Colima, se finaliza el marco terico que conforma al
captulo anterior. Para entrar de lleno a la cuestin de la
metodologa empleada en la valuacin de bienes inmuebles.
Parte sustancial de este captulo, lo constituye la clasificacin de
los bienes, objeto de trabajo y aplicacin de las metodologas
respectivas.

Bienes inmuebles
Bien inmueble o bien raz propiedad raz. Se refiere al
terreno y a las construcciones permanentes edificadas.
Las principales caractersticas
inamovilidad y su tangibilidad.

de

un

bien

inmueble

son

Comprende la tierra y todos los objetos fijos y permanentes que en


ella se encuentran ya sean naturales (rboles, productos de la
tierra) y los construidos por el hombre (edificios, bardas,
pavimentos, equipo accesorio, instalaciones)
Aspectos legales:
Un propietario no es, dueo de un bien raz, es decir del objeto
fsico. De lo que se es propietario es de los derechos que va con
la propiedad. Esto es lo que se puede comprar o vender un una
transaccin de bienes races.
Los derechos inherentes a los bienes races garantizados por
la ley, con ciertas restricciones y limitaciones entre otros: el
derecho a utilizarlos, venderlos, rentarlos, recibirlos, donarlos y el
derecho a negarse a ejercer cualesquiera de esos derechos.

45

Los derechos y privilegios


disposiciones gubernamentales:

estn

limitados

por

ciertas

1. Pago de impuestos catastrales


2. Afectaciones para Beneficio Pblico
3. Zonificacin, reglamento de construccin, sanitarios, de trnsito,
etc.
4. El derecho que posee el gobierno para adquirir propiedades
cuyos dueos no cubran los impuestos, o cundo los
propietarios fallezcan intestados y no tengan herederos
accesibles conocidos.
Adems de las restricciones del gobierno sobre la propiedad,
existen acuerdos privados que regulan o limitan el uso de los
bienes inmuebles, entre los que se pueden citar, el derecho de
paso, servidumbre, muros medianeros, etc.

Bienes muebles
La principal caracterstica de los bienes muebles es su
movilidad, los objetos tangibles no unidos en forma permanente, es
todo aquello que el propietario pueda remover a voluntad.
Muebles, equipo de oficina, ganado, maquinaria, agrcola. ,
Industrial etc.

46

A continuacin se muestra la metodologa que se ha desarrollado a


travs de aos de experiencia para valuar bienes i nmuebles. Con
ello, ubico la construccin de mi objeto de estudio, en la fase
correspondiente al fenmeno emprico. Y, como se recordar en el
esquema de la investigacin que dise pginas atrs, el
fenmeno emprico es un suceso real. Como reales son, los
mtodos empleados en la prctica valuatoria y los que describo en
los apartados que siguen.
La definicin de los mtodos que se mencionan, permiten contar
con una idea, antes de pasar al desarrollo de los mismos:

* Mtodo fsico o directo (v.n.r.)


El valuador calcula el costo de construir una estructura comparable
en un predio similar.
* Mtodo de capitalizacin de ingresos
El valuador calcula el valor de una propiedad basndose en el
ingreso de rentas que el inmueble es capaz de producir.
* Mtodo comparativo o de mercado
El valuador compara el valor de la propiedad con otras similares
que se hayan vendido recientemente.
* Mtodo residual (terrenos suburbanos).
El valuador parte del valor de terrenos aledaos urbanizados y se
descuenta los costos de urbanizacin.
De qu manera y en base a qu situaciones se deber aplicar
uno u otro mtodo ? cules son los aspectos normativos y
tcnico-jurdicos que hacen posible su operatividad ? a estas y
otras interrogantes, se procura dar respuesta, en la formulacin y
desarrollo de cada uno de los esquemas que van ligados a la
prctica valuatoria en la entidad.
47

2.1 Mtodo Fsico o Directo


Premisa
"Un comprador bien informado no pagara ms por una propiedad
de lo que le costara producir una propiedad similar con la misma
utilidad que el sujeto."
Tcnica del clculo de costos
El valuador hace una estimacin del costo actual, de lo que
significara reproducir el bien raz, ms cualquier otra mejora que le
haya aadido, como si fuera nueva. Se resta cualquier prdida de
valor causada por la depreciacin de las mejoras y por ltimo suma
el valor estimado del terreno, que resulta de un anlisis de ventas
de lotes baldos similares. 16
2.1.1. Avalo de terrenos
a) Del terreno
Desde el punto de vista legal, se refiere al suelo fsico (bien raz) y
a todo lo que est encima o debajo de l, incluyendo elementos
intangibles como derechos de propiedad (propiedad raz), deberes
y restricciones.
Propietario: Lo que es de su propiedad no es del bien raz, sino de
los derechos (de usar, vender, alquilar, ceder) y obligaciones
(contribuciones) que van con la propiedad. Esto es lo que se
puedecomprar o vender en una transaccin de bienes races.
La valuacin de terreno se realiza preferentemente mediante la
aplicacin del mtodo comparativo o de mercado:
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

16 Ventolo L., Williams; Jr Williams R. Martha Tcnicas del avalo inmobiliario. Estados Unidos. Real
Estate education company, 1996, p. 26.

48

Investigacin exhaustiva sobre ofertas de terrenos similares o


contrastantes.

Consulta en archivos (banco de datos) y con otros valu adores.

Comparacin con inmuebles valuados de caractersticas similares


o contrastantes.

Anlisis y ponderacin de la informacin. Aplicacin de mtodos


estadsticos.

Ajuste por ubicacin, dimensiones, forma, superficie y topografa.

Determinacin del valor.

Estudio exhaustivo del mercado (ofertas y ventas). 17

De las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, se


determinarn los factores que finalmente conduzcan al valor
unitario que ser aplicado al lote en estudio.
Criterios empricos de factores de eficiencia del su elo:
MIN MX
Factor de zona
(0,80 - 1,20)
Factor de ubicacin
(0,70 - 1,35)
Factor de frente
(0,70 - 1,00)
Factor de superficie
(0,62 - 1,00)
Factor de forma
(0,60 - 1,00)
Notas: Para efectos de revisin inicial, el factor resultante de tierra
nunca ser menor que 0,60.
Debern utilizarse slo dos decimales para cada factor.

17

Cullar Ulloa, Luis F. Introduccin a la valuacin de inmuebles. Apuntes. P. 17.


49

2.1.2. Avalo de las construcciones


b) De las construcciones
Para la valuacin de las construcciones y atendiendo a la
descripcin y clasificacin de los diversos tipos observados se
proceder a la determinacin de los valores unitarios de reposicin
nuevos para cada uno de ellos.
Este valor considera los costos necesarios para sustituir o rep oner
las construcciones en condiciones similares, anal izadas sobre la
base de los conceptos que integran las partidas de las diferentes
calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse
peridicamente, segn las variaciones que experimenten en el
tiempo los costos de materiales y mano de obra.
Valor de reposicin nuevo. Es el valor presente de las
construcciones,
considerndolas
como
nuevas,
con
las
caractersticas que la tcnica hubiera introducido, dentro de los
modelos considerados equivalentes.
Valor de reproduccin nuevo. Considera los costos de reproducir
una construccin idntica a la original, es decir, respetando las
caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de
su edificacin.
Valor neto de reposicin. Este valor ser la diferencia que resulta
de restarle al valor de reposicin nuevo el demrito
correspondiente
Demrito o depreciacin. Es la prdida de valor ocasionada por la
depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as
como por la obsolescencia funcional y/o econmica.
La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolesce ncia.
El deterioro es una prdida de valor como resultado del desgaste
ordinario por uso, desintegracin y exposicin a los elementos a lo
largo del tiempo (humedades en muros y techos, corrosin en

50

herrera, etctera) que hacen a la propiedad menos deseable para


compradores potenciales).

La obsolescencia puede ser funcional o externa:


Obsolescencia funcional: Es una prdida de valor causada por
deficiencias dentro de la propiedad, tales como deficiente
distribucin de habitaciones, exceso en la construccin, espacios
oscuros y sin ventilacin, etctera.
Obsolescencia externa: Es una prdida de valor causada por
condiciones negativas fuera de la propiedad, tales como falta de
demanda de vivienda en esa rea, cambios en el uso del suelo,
etctera.
En la prctica se consideran como aceptables los siguientes
mtodos de depreciacin.
Lnea recta (proporcional a la edad)
Parbola de Kuentzle (cargas dinmicas)
Mtodo de Ross (cargas estticas)
Modificacin de Heidecke al mtodo de Ross (por el estado y
mantenimiento)
2.1.3. Utilizacin del mtodo fsico o directo
El valor fsico se debe utilizar preferentemente para valuar
propiedades tipo especializado tales como:
Edificaciones en proceso
Escuelas
Iglesias

51

Terminales de transportes

Hospitales

Bibliotecas

Etctera

52

2.2 Mtodo de Capitalizacin de Ingresos


Premisa
"Un comprador bien informado no invertira ms en l a adquisicin
de un inmueble susceptible de generarle al ingreso, que lo que
requerira invertir en otro instrumento de inversin con condiciones
equivalentes de riesgo y liquidez para obtener el mismo ingreso." 18
Tcnica de capitalizacin por ingresos
Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un
inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el
ingreso neto que produce la misma.
Relaciona el rendimiento empleado de un bien raz con su valor
presente, de tal manera que conocidos o estimados los ingresos es
posible deducir dicho valor.
La tcnica del ingreso puede ser el mtodo tcnicamente ms
complejo de valuacin cuando se aplica a propiedades que
producen grandes utilidades.
Para hacer valuaciones de capitalizacin del ingreso es
fundamental entender los flujos de ingreso bruto y neto, normas
impositivas aplicables y mecnicas de capitalizacin.

2.2.1 Tasa de capitalizacin


La tasa de capitalizacin es l numero divisor entre el cual se
divide la renta neta que produce (o puede producir un inmueble),
para obtener su valor.
El clculo de tasas es el problema ms complicado, controvertido y
cuestionado en la determinacin del valor de capitalizacin de un
inmueble.

18

Telmo Azorn Bernrdez, et al. Metodologa para la obtencin ce tasas de capitalizacin en los
avalos realizados por el mtodo de ingreso. Apuntes. P. 1.

53

La determinacin del ndice de capitalizacin de rentas plantea en


la actualidad diversos mtodos o criterios de procedimientos:

2.2.1.1 Mtodo tradicional (capitalizacin de rentas a perpetuidad)


Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz resulta de
considerar los ingresos netos anuales que produce o puede
producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizacin
acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles
de productos.
Lo anterior sugiere utilizar cantidades fijas, independientes del
efecto inflacionario (la renta anual y la mensual permanecen
constantes).
a) A partir de las rentas netas
b) A partir de las rentas brutas
2.2.1.2. Determinacin del valor presente neto a partir de la tasa de
riesgo o recuperacin de la inversin
Este procedimiento consiste en:
Determinar los ingresos netos mensuales
Calcular el valor acumulado de las rentas netas mensuales,

considerando la tasa de costo de capital, al final del primer ao.


Determinar las rentas netas anuales con base en el porcentaje de
incremento establecido por el contrato de arrendamiento, en el
plazo calculado para la tasa de riesgo seleccionada (tiempo en que
se recupera la inversin).
A partir del flujo de ingresos creciente, determinar el valor

presente de los beneficios futuros (valor de capitalizacin),


utilizando la tasa efectiva anual equivalente al costo de capital.

54

Determinar el valor presente de la reversin, es decir, a partir de

la renta del ltimo periodo.


Se calcula el valor del inmueble a perpetuidad.
2.2.1.3. Determinar el valor presente neto de un flujo de rentas a
pesos constantes, en un plazo equivalente a la vida econmica o
til del inmueble
En este procedimiento se conserva constante el monto anual de

las rentas hasta el plazo determinado por la vida remanente de las


construcciones, al trmino del cual se tomar en cuenta el valor del
terreno solo y, en su caso, el valor de rescate de las edificaciones,
considerando una tasa real de retorno.
2.2.1.4. Capitalizacin de rentas separado para terrenos y
construcciones
Esta tcnica es utilizada para justipreciar rentas. Asimismo, se
aplica para obtener valores residuales para terreno o
construcciones
Es til tambin para obtener el valor residual del terreno, y en su
caso de las construcciones.
De conocerse el valor de la renta bruta mensual, el valor del
terreno, el correspondiente valor a las edificaciones y la vida
remanente de stas, podr deducirse el valor de la tasa.
Este procedimiento considera el valor neto de reposicin del
inmueble, lo cual conducira a una tasa distinta a la deducida en
funcin del valor de mercado del inmueble.

2.2.1.5. Mtodo del ingreso del Arq. Telmo Azorn Bern rdez, et al.
Considera slo dos factores (edad y vida til remanente). El resto
de los factores afectan de manera muy similar al valor y al

55

producto, es decir al precio de venta y a la renta que es posible


obtener y por lo tanto no afecta a la relacin existente entre
producto y valor.
La tasa de capitalizacin se calcula en funcin de la comparacin
entre la inversin en un inmueble y la realizada en un instrumento
alternativo de inversin, de forma tal que liberando peridicamente
las mismas cantidades en ambos casos ---al final de un horizonte
de anlisis el saldo existente en el instrumento de inversin--- fuera
igual al valor del inmueble. Estas cantidades liberadas deberan
estar permanentemente relacionadas por un factor con el valor del
inmueble, que por supuesto se modifica en el tiempo.

2.2.2. Tasas de mercado


Para ubicarnos en el mbito de la practica valuatoria, anoto a
continuacin, la clasificacin de los bienes inmuebles y muebles.
Con ello, sin duda, se tendr una mejor y mayor claridad acerca de
los mismos.
En trminos generales, un objeto permanece como propiedad
personal si se puede remover sin lesionar seriamente al bien raz o
al objeto mismo.
Aspecto legal. Comprende la propiedad personal privada.
Este criterio est basado en la investigacin del mercado,
estableciendo la relacin entre rentas reales de inmuebles de
productos y los valores de venta de dichos inmuebles.
Aunque esta relacin se puede obtener a partir de rentas brutas
anuales, la prctica sugiere que la tasa global se obtenga en
funcin de las rentas anuales, a fin de considerar los diferentes
factores que se observan en las deducciones o gastos de
operacin.
Tambin es viable estudiar el comportamiento del rendimiento de
la inversin, en funcin del valor neto de reposicin del inmueble -

56

valor fsico, en cuyo caso se tendra un rango de variacin


aceptable, entre los resultados obtenidos.
Los clculos debern homologarse por datos estadsticos y
ponderarse.
Este procedimiento tiene la dificultad de encontrar suficientes datos
del mercado, tanto en las rentas reales o efectivas, sus
deducciones y los valores de ventas consumadas. Asimismo,
implica la necesidad de estudiar detalladamente todos los
inmuebles que sirvan para el anlisis.
2.2.2.1. Mtodo residual
Se deriva del criterio de capitalizacin de rentas separado para
terreno y construcciones.
2.2.2.2. Mtodo Inwood
Este mtodo considera que debe tomarse en cuenta la
amortizacin de las construcciones aplicando intereses sobre el
capital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas, es
decir constituyendo un fondo de amortizacin capitalizado.
2.2.2.3. Mtodo Hoskold
Considera que debe tomarse en cuenta la amortizacin de las
construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario
durante la vida remanente de las mismas, solamente que el fondo
de amortizacin capitalizado se constituye con una tasa menor
conocida como tasa segura.
Entre ms baja sea la tasa de capitalizacin el valor de
capitalizacin es mayor.
Entre ms alta sea la tasa del uso del inmueble el valor de
capitalizacin es menor.

57

Las tasas ms utilizadas van de acuerdo a edad y vida remanente


del inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado de
conservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin, oferta y
demanda, calidad de las construcciones y otros.
Las tasas se pueden clasificar de la siguiente manera:
Residencial
6 al 10 %
Vivienda media
7 al 11 %
Inters social
8 al 12 %
Casas antiguas
9 al 13 %
Comercio
10 al 14 %
Industria
8 al 12 %

2.2.3. Deducciones
Son los gastos que tiene el bien inmueble mensualmente. stos
pueden ser estimados o reales.
Las deducciones que se consideran en este captulo sern por los
siguientes conceptos:
Porcentaje de desocupacin (vacos)
Impuestos y pago de servicios
Impuesto predial
Agua
Colonos
Mantenimiento de condominio
Gastos de administracin
Honorarios de administrador
Legales

58

Cobranza
Publicidad
Papelera
Contabilidad
Seguros
Gastos de conservacin y mantenimiento, conserje (vigilancia y

limpieza)
Elevadores
Calderas
Aire acondicionado
Luz
Gas
Telfono
Equipos especiales
Otros

2.2.4. Utilizacin del mtodo de capitalizacin de ingresos


El valor de capitalizacin de rentas se debe utilizar
preferentemente para valuar propiedades que producen dividendos
tales como:
Edificios de departamentos en renta
Centros comerciales

59

Edificios de oficinas
Cines
Hoteles
Estacionamientos
Comercios
Bodegas en renta
Vecindades
Inmuebles catalogados
Concesiones
Franquicias
Gasolineras
Cualquier negocio

60

2.3. Mtodo Comparativo o de Mercado


Premisa
"Un comprador bien informado no pagara ms por una propiedad
que lo que le costara adquirir otra existente de la mi sma utilidad." 19
2.3.1. Tcnica de avalo por comparacin de mercado
Parte de una investigacin emprica en la cual el valuador rene,
clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el precio
de venta ms probable de una propiedad.
Se obtiene una estimacin de valor de una propiedad comparando
el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas recientes,
llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica es que el
valor de la propiedad sujeto est relacionado directamente con los
precios de ventas comparables.
Principalmente, se analizan dos caractersticas:
Homogeneidad de los bienes comparables y
La presencia de un mercado dinmico, que aporte la informacin
necesaria y suficiente.
Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones
1. Debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeta. Esto
significa simplemente que se renen datos detallados del predio,
de tal modo que se puedan comparar las caractersticas
pertinentes de la propiedad sujeto con las caractersticas de la
propiedad sujeto correspondientes de la comparable.
2. Debe ser una venta reciente.
3. La venta debe ser una transaccin libre; esto significa que:
19 Telmo Azorn Bemrdez, et al. Metodologa para la obtencin de tasas de capitalizacin en los avalos
realizarlos por el mtodo del ingreso. Apuntes. P. 1.

61

La propiedad se ofreci a la venta en el mercado abierto.


Se dio un tiempo razonable para llevar a cabo la operacin.
Tanto el comprador como el vendedor actuaron con conocimiento

de causa.
Ninguna de las partes coercion de manera alguna a la otra para

efectuar la venta.
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:
Investigacin

exhaustiva sobre ofertas de ventas de


departamentos similares. Verificacin en su caso de operaciones
consumadas.
Consulta en archivos personales y/o con otros valuadores.
Comparacin del inmueble sujeto con las ventas comparables,

considerando tiempo de ventas, ubicacin y otras caractersticas,


que afectan el valor comercial.
Homologacin de comparables.
Determinacin del valor.

Los precios a los que se venden las propiedades en el mercado


indican la posicin de inversionistas y compradores tpicos.
El mtodo comparativo o de mercado est sustentado en la
cantidad de datos obtenidos de la permanente informacin que
recaba el valuador, por lo que es indispensable disponer de
bancos de datos debidamente clasificados y actualizados.

62

2.3.2 Utilizacin del mtodo comparativo o de mercado


La tcnica de valuacin por valor de mercado se utiliza para
propiedades cuyos proyectos atiendan a patrones semejantes o de
variables fcilmente cuantificables:
Vivienda: Inters social
Medio
Lujo
Condominios horizontales y verticales
Oficinas
Bodegas
Terrenos
Habitacionales
Comerciales
Industriales
Suburbanos

El mtodo comparativo o de mercado requiere de un anlisis


cuidadoso de los factores que inciden en la comparacin de bienes
similares, as como tener presente el conocimiento de los
principios econmicos de la valuacin.

63

2.4. Mtodo Residual


Se refiere a la valuacin de terrenos en brea, susceptibles de
urbanizarse.
Premisa
"Un inversionista no pagara ms por un terreno en brea de lo que
le costara urbanizarlo, considerando el valor de venta de terrenos
aledaos."
La productividad de la oferta es definida como el ingreso neto
remanente despus de que hayan pagado los costos de mano de
obra, coordinacin y capital.
Esta oferta puede ser acreditada a la tierra, y tiende a aju star el
valor de sta.
Es el ingreso lquido que se queda despus de satisfacer el
trabajo, capital y administracin.
Tcnica de valuacin
Se determina el probable valor de venta del terreno de los lotes
urbanizados, similares con el mtodo de valor de mercado, y se
descuentan los gastos por urbanizacin, venta, financiamiento,
utilidad del fraccionador. La cifra que resulta es el mximo valor a
pagar del terreno en brea.
La correcta proporcin de los factores en produccin es esencial si
se pretende el mximo valor de la tierra.
Esta tcnica se aplica cuando el valor de la tierra no puede ser
estimado certeramente por el enfoque de valor de mercado; es
utilizado capitalizando el ingreso neto de la tierra a una tasa
apropiada.

64

Las definiciones anteriores, se ubican en la etapa que el esquema


general, seala como "explicacin", en la que como se afirmaba: "
comprende el descubrimiento de las dimensiones, caractersticas y
atributos del objeto de estudio. Etapa que debe ir acompaada
tambin, del ejercicio de la comprensin que alude justamente a la
subjetividad social."
Dentro de esta subjetividad social, cmo percibirn los usuarios
de los servicios de los peritos valuadores, el trabajo y desempeo
de los mismos ? cul ser la concepcin que de los mismos
tengan por otro lado, los actores que intervienen en la prctica
valuatoria, especficamente en el mbito de los procesos judiciales,
en que se presta a desvos de la funcin profesional y, en
ocasiones a desviarse de las normas jurdicas que norman este
ejercicio y contraviniendo adems, el contenido del cdigo de tica ?
Sin duda, estas interrogantes, podrn abrir en un futuro, otros
motivos para la construccin de objetos de estudio que permitan
visualizar la prctica valuatoria en el entidad.

65

Captulo 3 Anlisis y Aplicacin de la Metodologa


Una vez que se han planteado los diversos mtodos utilizados en
la prctica valuatoria, se dio paso a la etapa de la comprensin
dentro del esquema general de investigacin que para la
construccin del objeto de estudio se dise. As, como se
estipulaba anteriormente, en la comprensin:
" nuestro tema de investigacin, es ya un objeto estructurado, en
donde cada una de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento
de su estructuracin. Es un objeto de estudio."
En este momento del desarrollo de la tesis, esta se encuentra en la
fase denominada "estado de la cuestin", la que se caracteriza,
por: " la revisin de otros estudios que sobre el tema se han
elaborado." De esta manera se ejemplifica cada mtodo de
valuacin .
As pues, se cuenta con tres tcnicas para determinar el probable
valor de un bien raz. Al utilizarlos existe la posibilidad de conocer
con certeza ese valor nico que tiene el bien raz. Lo que
buscamos es un acercamiento a ese valor que tiene el objeto a
valuar. Todos los mtodos de valuacin buscan ese acercamiento.
Por lo que "ningn valuador por ms experimentado y competente
que sea podr predecir con absoluta certeza las influencias que
podrn surgir para modificar el carcter de una propiedad
especfica. l podr nicamente estimar los probables efectos de
esas influencias sobre los beneficios futuros. En su anlisis el
valuador deber considerar y sopesar el significado de cada
beneficio desde el punto de vista de un comprador en prospecto." 20
Las tres tcnicas para determinar el valor de propiedades se
orientan al mercado, y deben basarse en datos comprobables
obtenidos a travs del mercado de ventas reales efectuadas en
fechas recientes que reflejan el comportamiento dentro de los
compradores.

20

IMVAC. Introduccin a la valuacin. Apuntes . P. 30.

66

Cada mtodo sirve para comprobar los resultados que arrojan los
otros y reduce el margen dentro del cual habr de caer la
estimacin final.
Al realizar un estudio de valuacin, el objetivo es encontrar el valor
comercial de un bien raz. Como ya lo dijo el I ng. Gonzlez Rojo:
"La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida y siempre
ser imprescindible el aporte del sentido comn para estimar el
valor de un bien".
A continuacin se ejemplifica la aplicacin de los tres mtodos de
valuacin.

67

3.1. Valor fsico o directo


En el siguiente estudio de valuacin el propsito es, conocer el
valor comercial del inmueble para un juicio de justipreciacin de
rentas en el cual fui nombrada por el juzgado como perito tercero
en discordia.
Se aplicaron las tres metodologas de la manera que ya se explic
anteriormente. Y, para la conclusin se tom en consideracin lo
siguiente:
Es una casa residencial semimoderna, de 30 aos de edad
aproximadamente.
Ubicacin del inmueble. Dentro de su ciclo vital el inmueble se
encuentra en su etapa de declinacin por lo que ya el uso del suelo
para casa habitacin no es su mayor y mejor uso; es decir, el uso
que le da el mayor valor a un bien raz.
En la zona existen inmuebles similares en venta, los cuales
permanecen mucho tiempo en el mercado por lo que los probables
compradores con suficiente poder adquisitivo son escasos.
El proyecto, las construcciones, as como sus instalaciones,
presentan dificultad para adaptarse a cualquier uso que se les
quiera dar.
Aplicando la ley del uso consistente que dice que no deber
valuarse el terreno como comercial y las construcciones como
residenciales, es decir o se vala como terreno comercial o como
casa y terreno residencial, pero no ambas.
Considerando lo anterior, se concluye que como terreno puede
tener su mayor y mejor uso ya que puede construirse un proyecto
ms redituable.

68

69

70

71

72

73

74

75

X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FSICO O DIRECTO

$4,255,561.00

VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

$2,727,295.06

VALOR DE MERCADO

$3,583,382.40

XI.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION


De acuerdo a la ley de uso consistente que dice " Una propiedad en trasnicion no debera valuarse
considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras "
Se considera el valor del terreno como su maximo valor comercial.
$2,635,000
XI.-CONCLUSIN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$2,635,000.00

(DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.)


Esta cantidad representa su Valor Comercial al da:

29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


REG PVB1-002
BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIAY EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS


Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

76

ANEXO FOTOGRAFICO

77

3.2 Valor de capitalizacin de rentas


Dentro de un proceso judicial este enfoque, es el que menos se
utiliza, ya que se aplica para valuar inmuebles que producen un
ingreso, su valor de reposicin o valor fsico la mayora de las
veces no ser significativo y para determinar el valor de merca do no
se tiene informacin suficiente para normar un criterio, por la
dificultad que se tiene en recabar informacin sobre este tipo de
transacciones.
Pero como ya se ha dicho anteriormente, es el ms controvertido y el
ms cuestionable.
En el ejemplo que se presenta a continuacin es un hotel de cuatro
estrellas el cual, de acuerdo a datos proporcionados, y utilizando el
mtodo tradicional para determinar la tasa a utilizar, se estima su
valor comercial.
En este caso el valor fsico y el valor de capita lizacin de ingresos
son valores similares.

78

ING EVANGELINA BANUELOS RODRIGUEZ


J SANTOS CHOCA NO NO. 140 TEL 314-04-50

JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL.


AVALUO NO.

AVALO

I.- ANTECEDENTES
Nombre del Solicitante:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Perito Valuador:

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


REG PVB1 002

Fecha del Avalo:

29 de febrero del 2000

Inmueble que se Vala:

Hotel

Rgimen de Propiedad:

Privada

Propietario del Inmueble:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Propsito o Destino del Avalo :

Remate Judicial

Objeto del Avalo:

Estimar su valor comercial

Ubicacin del Inmueble:

Av Chapultepec No 4444

Colonia o Fraccionamiento:

Las flores

Ciudad:

Estado:

Colima

Cdigo Postal
Colima

Municipio :

Colima

Nmero de Cuenta Predial:

II.- CARACTERSTICAS URBANAS


Clasificacin de la Zona:
Tipo de Construccin:
ndice de Saturacin en la
Zona:
Poblacin
Contaminacin Ambiental:
Uso del Suelo:
Vas de Acceso e Importancia:

Mixta habitaciobnal, comercial y de servicios


Hoteles, Escuelas y Oficinas
90%
flotante
Trafico vehicular de mediana calidad
Mixta habitacional, comercial y de servicios
Av Chapultepec de su ubicacin de primera importancia

Servicios Pblicos Y Equipamiento Urbano:


Red de distribucin de agua potable con suministro
mediante tomas domiciliarias. Red de recoleccin para aguas residuales. Red de electrificacin con
suministro a travs de redes areas. Alumbrado Pblico, con cableado areo, postera de concreto
sencilla. Tipo de Luminarias: lmparas de vapor de sodio, instaladas en la postera de electrificacin.
Guarniciones de concreto, seccin trapecial. Banquetas de concreto hidrulico con 1.50 m de ancho.
Calles con asfalto. Red Telefnica area, en postera de madera. Recoleccin de basura diaria en camin
recolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles
con sealizacin y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Universidades y Templos .

79

III.- TERRENO

80

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN


1.- OBRA NEGRA O GRUESA
Cimientos:

Muros:

Mamposteria de piedra asentada con mortero cemento cal arena


Zapatas aisladas de concreto armado
Muros de carga, reforzado con elementos de concreto armado
Columnas de concreto armado
De tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

Entrepisos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Techos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Azoteas:

Enladrilladas y lechadeadas con cemento

Bardas:

Perimetrales de piedra aparente de 2.70 mts de altura, junteadas con mortero

Estructura:

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


Aplanados:

de mezcla pulidos y floteados

Plafones:

de mezcla pulidos y floteados

Lambrines:

Zoclos:

Azulejo 11 x 11 en todo los muros en baos y en cocina


Mrmol blanco en muros de bao en Penthouse
Cermica nacional varias medidas, junteado con cemento de color
Firme de concreto floteado en area de lavanderia.
De cermica nacional de 5 x 20 cms

Escaleras:

Rampa de concreto armado, escalones forjados con tabique, recubiertos con ceramica

Pintura:

vinilica en muros y plafones, esmalte anticorrosio en herreria

Pisos:

Recubrimientos
Especiales:

No tiene

3.- CARPINTERA:
puertas
closets

puertas interiores entableradas de madera de cedro, terminadas en barniz


puertas corredizas de tambor de madera de caobilla, con entrepaos de aglomerado
y tubo cromado para colgar

4.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:


Red de Agua Potable:

Alimentaciones en tubera galvanizada

Red de Descarga Sanitaria:

Ramales en pvc desagues en cemento

Muebles de Bao:

de color de mediana calidad accesorios para empotrar

Muebles de Cocina:

tarja de acero inoxidable sobre pretil de concreto

81

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN


5.- INSTALACIONES ELCTRICAS:
Red:

Ocultas entubadas y enmangueradas con manguera poliducto , alambres


forrados de plastico, placas y accesorios royer

Especiales:

Subestacin Electrica

6.- PUERTAS Y VENTANERA METLICAS:


Puertas:

Tubular de fierro con protecciones

Ventanas:

Tubular y estructural de fierro con protecciones, celosas economicas de aluminio

7.- VIDRIERA:
Transparente y translucida de 3 mm
8.- CERRAJERA:
Interiores de mediana calidad, chapas phillips
9.-FACHADAS:
aplanado de mezcla floteado, pintura vinilica
10.- INSTALACIONES ESPECIALES:
Alberca, equipos de aire acondicionado, bardas, patios adoquinados y
Subestacion electrica.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO


Mtodos aplicados:
Mercado.

Directo, Capitalizacin de Rentas y Comparativo de

El valor del terreno se estableci por comparacin con terrenos en venta en zonas semejantes
La superficie construida se determin mediante medicin fsica.
Los precios unitarios de construccin se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores
locales y por consulta con proveedores y publicaciones del ramo.
Los factores de demrito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.
Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de bienes similares.
Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacos, gastos de
mantenimiento y administracin.
La tasa de capitalizacin se determin por mtodo residual.
Notas:
El presente inmueble se valua por el metodo de capitalizacin de rentas, los datos que se aplican fueron
Proporcionados por el departamento de contabilidad.

82

83

VALOR FISCO O DIRECTO


1a.- DEL TERRENO:

1b.- LOTE TIPO:

20 X 50

Superficie:

Valores de la Calle o Zona:

FRACCIN

SUPERFICIE
M2

I
II

1000
4400

TOTAL

$900.00

VALOR
UNITARIO
POR M2.

COEFICIENTE

MOTIVO DEL
COEFICIENTE

$900.00
$900.00

1.00
0.5

REGULAR
INTERIOR

5400

1,000

VALOR DEL TERRE

VALORES PARCIALES
$900,000.00
$1,980,000.00

$2,880,000.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

1
2
3
4
5
AREA TOTAL

REA
M2

VALOR
UNITARIO
POR M2. DE
REPOSICIN

1950
302
416

$4,900.00
$1,750.00
$2,156.00

2,668.00

DEMRITO
POR EDAD
78.00%
78.00%
78.00%

VALOR
UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN
$3,822.00
$1,365.00
$1,681.68

VALOR CONSTRUCCIN

VALORES PARCIALES

$7,452,900.00
$412,230.00
$699,578.88

$8,564,708.88

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIN

VALOR UNITARIO POR


REPOSICIN

ALBERCA Y FILTROS
PATIOS ADOQUINADOS
SUBESTACIN
BARDAS PERIMETRALES

$75,000.00
$135,000.00
$40,000.00
$380,000.00

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES


VALOR FISICO 0 DIRECTO 1+2+3

DEMRITO
POR EDAD
78.00%
78.00%
78.00%
78.00%

VALORES PARCIALES
$58,500.00
$105,300.00
$31,200.00
$296,400.00
$491,400.00
$ 11,936,108.88

84

RENTAS REALES
TIPO DE HABITACION

NO CUARTOS

RENTA/DIA

DIAS AL AO

RENTA ANUAL PROMEDIO

HABITACION DOBLE CON A A


HABITACION DOBLE CON VENTILADOR
SUITE

20
24
1

PENTHOUSE

$350
$210
$650
$900

216
216
216
216

$1,512,000.00
$1,088,640.00
$140,400.00
$194,400.00

TOTAL

$2,935,440.00

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS


RENTA REAL O EFECTIVA:

$228,416.00

Renta Bruta Total Redondeada:

$22,416.00

Deducciones:

-$148,470.40

65.00%

Impuesto Predial (mes)


Pago Agua y Drenaje (mes)

5%
8%

Vacios:

30.00%

Mantenimiento:

25.00%

Administracin:

10.00%

Renta Neta Mensual:

$79,945.60

Renta Neta Anual:

$959,347.20

Porcentaje de Capitalizacin de Renta Anual

9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalizacin anual a los valores del caso resulta


VALOR DE CAPITALIZACIN:

$ 10,659,413.33

IX. VALOR DE MERCADO


DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO
MINIMO

FACTOR DE HOMOLOGACION

PROMEDIO

VALOR DE MERCADO

MAXIMO

SUPERFICIE CUBIERTA

RESULTADO POR EL METODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO

NO APLICA

85

X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FSICO O DIRECTO

$11,936,108.88

VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

$10,659,413.33

VALOR DE MERCADO

NO APLICA

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION


POR SER UN INMUEBLE QUE PRODUCE DIVIDENDOS; SE CONSIDERA EL VALOR DE
CAPITALIZACIN DE RENTAS COMO SU VALOR COMERCIAL

XI.-CONCLUSIN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$10,659,000.00

(DIZ MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS00/100 M.N.)


Esta cantidad representa su Valor Comercial al da:

29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


REG PVB1-002
BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL
NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS


Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

86

ANEXO FOTOGRAFICO

87

3.3 Valor de mercado

El ejemplo que a continuacin se presenta, muestra que para una


casa donde el mercado tiene mayor dinmica, este mtodo se
acerca ms a ese valor que tiene el objeto a valuar.
Aqu lo importante es reflejar en el avalo los inmuebles que
tengan mayor similitud y que sean datos comprobables de
mercado de ventas y ofertas recientes, para lo cual se requiere de
investigacin continua y exhaustiva para la obtencin de estos
datos que presentan dificultad para recabarlos.

88

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


J SANTOS CHOCANO NO. 140 TEL 314-04-50
JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL.
AVALO NO.

AVALO
I.-

ANTECEDENTES

Nombre del Solicitante:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Perito Valuador:
Fecha del Avalo:

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


REG PVB1 002
14 de febrero del 2000

Inmueble que se Vala:

Casa Habitacin

Rgimen de Propiedad:

Privada

Propietario del Inmueble:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Propsito o Destino del Avalo:

Autorizacion judicial para vender

Objeto del Avalo:

Estimar su valor comercial

Ubicacin del Inmueble:

Calle Paseo de las Palmas No. 1256


Cdigo

Colonia o Fraccionamiento:

las Palmas de Colima

Ciudad:

Estado:

Colima

Colima

Postal
Municipio:

Colima

Nmero de Cuenta Predial:


11.- CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificacin de la Zona:
Habitacional de segunda
Tipo de Construccin:

Casas habitacion de uno y dos niveles de mediana calidad

ndice de Saturacin en la Zona:

100%

Poblacin

Normal

Contaminacin Ambiental:

No hay

Uso del Suelo:

Habitacional

Vas de Acceso e Importancia:

Calle las Palmas de su ubicacin de segunda importancia

Servicios Pblicos Y Equipamiento Urbano:


Red de distribucin de agua potable con suministro
mediante tomas domiciliarias. Red de recoleccin para aguas residuales. Red de electrificacin con
suministro a travs de redes areas. Alumbrado Pblico, con cableado areo, postera de concreto
sencilla. Tipo de Luminarias: lmparas de vapor de sodio, instaladas en la postera de electrificacin.
Guarniciones de concreto, seccin trapecial. Banquetas de concreto hidrulico con 1.50 m de ancho.
Calles con empedrado. Red Telefnica area, en postera de madera. Recoleccin de basura diaria en
camin recolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles
con sealizacin y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Univesidades y Templos.

89

90

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN


1.- OBRA NEGRA O GRUESA
Cimientos:
Mampostera de piedra asentado con mortero cemento cal arena
Estructura:

Muros de carga, reforzado con elementos de concreto armado

Muros:

De tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

Entrepisos:

No tiene

Techos:

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Azoteas:

impermeabilizadas con emulsin asfltica

Bardas:

de tabique de 14 cms. Reforzado con elementos de concreto armado


aplanado de mezcla, pintura vinlica

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:


Aplanados:

de mezcla floteados

Plafones:

de mezcla floteados

Lambrines:

azulejo en rea de regadera en bao, en pretil de cocina

Pisos:

Tipo I cermica nacional de 20 x 20, Tipo II firme de cemento floteado

Zoclos:

No tiene

Escaleras:

No tiene

Pintura:

Vinlica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrera

Recubrimientos Especiales:

No tiene

3.- CARPINTERA:
puertas
puertas interiores de tambor de pino terminadas en barniz
closets
De madera de pino
4.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:
Red de Agua Potable:

Alimentaciones en tubera de cobre

Red de Descarga Sanitaria:

Ramales y desages en pvc

Muebles de Bao:

blancos econmicos
tarja de acero inoxidable

Muebles de Cocina:

91

V - ELEMENTOS r)F LA CONSTRUCCTN


5.- INSTALACIONES ELCTRICAS:

Red:

Oculta con manguera poliducto alambres forrados, accesorios de la


linea royer

Especiales:

No tiene

6.- PUERTAS Y VENTANERA METLICAS:


Puertas:

Tubular de fierro con protecciones

Ventanas:

Tubular de fierro con protecciones, celosas ecnomicas de aluminio

7.- VIDRIERA:
Filtrasol de 4 mm
8.- CERRAJERA:
interiores econmicas de aluminio
9.-FACHADAS:
aplanado de mezcla, pintura vinilica

10.- INSTALACIONES ESPECIALES:


algibe, bardas

VI. - CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO


Mtodos aplicados:

Directo, Capitalizacin de Rentas y Comparativo de Mercado.

El valor del terreno se estableci por comparacin con terrenos en venta en colonias
aledaas. La superficie construida se determin mediante medicin fsica.
Los precios unitarios de construccin se tomaron en base a presupuestos elaborados
por constructores locales y por consulta con provvedores y publicaciones del ramo.
Los factores de demrito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.
Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de casas similares.
Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacos, gastos de
mantenimiento y administracin.
La tasa de capitalizacin se determin por mtodo residual.

92

93

VALOR FISCO O DIRECTO


1a.- DEL TERRENO:

1 b.- LOTE TIPO:

7X 20

Superficie:

Valores de la Calle o Zona:

FRACCIN

SUPERFICIE
M2

TOTAL

128

TOTAL

$600.00

VALOR
UNITARIO
POR M2.

COEFICIENTE

$600.00

128

1.10

MOTIVO DEL
COEFICIENTE
ESQUINA

VALOR DEL TERRENO

VALOR UNITARIO MEDIO DE:

VALORES PARCIALES
$84,480.00

$84,480.00

$120.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

REA

1
2

VALOR
UNITARIO
M2
POR M2. DE
REPOSICIN

DEMRITO
POR EDAD

$2,600.00
$1,250.00

85.00%
85.00%

65
40

AREA TOTAL

105.00

VALOR
UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN
$2,210.00
$1,062.50

VALOR CONSTRUCCIN

VALORES PARCIALES

$143,650.00
$42,500.00

$186,150.00

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIN
ALGIBE
BARDAS

VALOR UNITARIO POR


REPOSICIN
$5,500.00
$2,500.00

DEMRITO
POR EDAD VALORES PARCIALES
80.00%
80.00%

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES

VALOR FSICO 0 DIRECTO 1 + 2 + 3

$4,400.00
$2,000.00

$6,400.00

$277,030.00

94

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

SUPERFICIE
RENTA CONSIDERADA
VALOR DE LA
M2
POR M2
RENTA
__ 105.00 ______________$12.31__________________$1,292.55

Renta Bruta Total Redondeada:

____________________________________________$1,293.00 _____

Deducciones:

21.19%

Impuesto Predial (mes)


Pago Agua y Drenaje (mes)
.

$30.00
_________$50.00
$80.00

6.19%

Vacios:

5.00%

Mantenimiento:

5.00%

Administracin:

5.00%

Renta Neta Mensual:

__________________ -$273.95 _____

______________________________________________________$1,019.05 _____

Renta Neta Anual: ________________________________________________________ $12,228.60 _____


Porcentaje de Capitalizacin de Renta Anual

9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalizacin anual a los valores del caso resulta

VALOR DE CAPITALIZACIN:

( ___ $ 135,873.33 __

IX. VALOR DE MERCADO


DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO
MAXIMO

$3,378

FACTOR DE HOMOLOGACION

PROMEDIO

$2,720

VALOR DE MERCADO

MINIMO

$2,094

SUPERFICIE CUBIERTA

RESULTADO POR ELMETODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO

1
2094
105.00

$219,870.00

95

X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FSICO O DIRECTO

$277,030.00

VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

$135,873.33

VALOR DE MERCADO

$219,870.00

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION


ES UNA CASA TIPO MEDIO CUENTA CON AMPLIACIONES INADECUADAS CONSISTENTES EN
COCHERA QUE REDUCE CONSIDERABLEMENTE LA LUZ Y VENTILACION NATURAL,
SE CONSIDERA EL VALOR DE MERCADO COMO SU VALOR COMERCIAL
XI.-CONCLUSIN

VALOR COMERCIAL en N.R.

$220,000.00

(DOSCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.)


Esta cantidad representa su Valor Comercial al da:

14 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ


REGISTRO PVB1-002
BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA:

LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOS


Y LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

96

ANEXO FOTOGRAFICO

97

3.4 Anlisis de Resultados


Como se puede observar, los casos que se anotaron, ilustran
algunos de los esquemas en que se constituye la prctica
valuatoria. En ellos, adems, se permite la orientacin a los
peritos, usuarios y jueces, acerca de la mejor opcin en el anlisis
del peritaje, en funcin del bien raz que se decide enajenar. Ante
ello, los resultados que se derivan, son:
Las tres metodologas acercan a ese valor nico que tiene el
objeto a valuar.
Pocas veces los tres valores son exactamente iguales.
Cada mtodo nos corrobora lo que dicen los otros
El valor fsico es la estimacin del costo real actual de reproducir
una propiedad.
El valor de capitalizacin de una propiedad est relacionado con
los ingresos que pueda producir.
El valor de mercado de una propiedad est relacionado con los
precios de venta de inmuebles similares.

98

Captulo 4 El Avalo Judicial y sus Particularidades


Se revisa en el presente captulo, parte del marco jurdiconormativo de la prctica valuatoria, sobre el cual, se ha de
construir nuevas categoras que ayuden a mejorarla y adecuarla
sobre todo, a los modelos del tipo-ideal del perito valuador.
Adems, con la corroboracin o no de la hiptesis, se plantean las
sugerencias pertinentes y que forman la aportacin de la presente
tesis al conocimiento en la materia. Con el objetivo de hacer ms
coherente con el aspecto jurdico, la prctica valuatoria y dignificar
adems, la profesin del perito, sobre todo, en los procesos
judiciales.
4.1 Legislacin del avalo judicial
"Para resolver sobre asuntos litigiosos dentro de un
proceso judicial, para auxiliar al juez en la imparticin de justicia,
los peritos valuadores realizan avalos o resuelven sobre
controversias, motivo de procesos judiciales." 21
En un pas donde abundan las leyes, no se ha dictado norma
alguna con relacin al valor de los inmuebles, a la forma de
determinarlo o a la metodologa aceptable para presentar
dictmenes de valor en los procedimientos judiciales.
Por ello, tanto en los procesos federales como en los del fuero
comn, que se siguen en los juzgados de los estados, se
encuentran toda clase de dictmenes valuatorios. Desde eruditos y
enjundiosos trabajos profundamente fundamentados, hasta
groseras improvisaciones que resultan insultantes a la inteligencia
del juez y de las partes. 22

21
22

Reynoso Gazcon, Jose V. Prueba pericial, Guadalajara 1993


Torres, Coto Julio E; La Valuacin en Mxico. Memorias de la XXVIII Valuacin. Puebla, 1992.

99

As lo seala, el Ing. Julio E Torres Coto, en su anlisis titulado, "


la valuacin en Mxico". ( Memorias de la XXVIII Convencin
Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin., Puebla, Puebla.
Septiembre de 1992.
Esto se debe a que la Ley no reconoce a la valuacin como
profesin
" cualquier persona entendida en la materia", sin
precisar a juicio de quien.
4.2.

Legislacin en el Estado de Colima

En el ao de 1996 se publica en esta ciudad, la ley de Peritos


Valuadores en el Estado de Colima.
Donde el articulo 4 establece, " que las dependencias de los
Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial, sus organismos
descentralizados, los ayuntamientos y sus organismos
paramunicipales, solo admitirn los avalos que se requieran para
tramites ante dichas dependencias y entidades los expedidos por
peritos valuadores inscritos." 23
Esta medida, ha servido para regular la prctica valuatoria,
aunque en los peritos nombrados por las partes quienes
apegndose a lo que dice la ley contina haciendo avalos "
cualquier persona entendida en la materia."
Sin embargo en la expedicin de esta reciente Ley no se
contempl
regular
metodologa,
formatos,
criterios
,
fundamentacion que debe contener un avalo. As como autoridad
alguna que los revise y valide
La ley, estima posible que el perito pierda la ecuanimidad cuando
emita su avalo, y por razones econmicas y psicolgicas pueda
actuar con parcialidad. Por lo que el nombramiento de peritos
recae en cada una de las partes, y en caso de que una de stas,
no nombre, el juez lo llama perito en rebelda as como al
perito tercero en discordia.
23

H. Congreso del Estado de Colima; Ley de Peritos Valuadores del Estado de Colima. Colima, 1996.

100

El articulo No. 561 de Cdigo de Procedimientos dice: "El


dictamen de los peritos nunca adquiere la autoridad de la cosa
juzgada, excepcin en el caso de avalos. Pues en tal caso, dice el
Art. 560 que: "los hechos por los peritos hacen plena prueba o lo
que es lo mismo, tienen valor probatorio y obligan al juez a
seguirlos."(34)
El Art. 480 Fraccin IV, dice que: "si las dos partes
exhibieren el avalo y, los valores determinados por cada uno de
ellos no coincidieren, se tomar como base para el remate el
promedio de ambos avalos, siempre y cuando no exista un treinta
por ciento de diferencia entre ambos, en cuyo caso el juez
ordenar se practique un nuevo avalo." 24
Pero, en el campo de las actuaciones, esto no se lleva a cabo. Ya
que, una diferencia de un 30 % en muy grande. En la prctica se
estila como una necesidad que avalos de diferentes peritos sobre
un mismo inmueble, sean iguales, lo cual no es posible, porque
cada perito imprime un sello personal de apreciacin.
La
diferencia
comn
aproximadamente.

entre

peritos

es

de

un

10%

4.3 Diferencias entre avalo bancario y avalo judicial


Cuando los peritos valuadores realizan un trabajo de valuacin
para una institucin Bancaria o para CABIN, existe un
departamento fiduciario donde un perito autorizado por la CNBYV y
en la CABIN es un grupo de expertos que revisan, y validan un
avalo, y en caso necesario hacen observaciones, en la aplicacin
de criterios y metodologas, etc.
Tambin comparten junto con el perito la responsabilidad de la
razonable exactitud del mismo.
24

H. Congreso del Estado de Colima; Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado de Colima. Colima,
1997.

101

Por lo que al emitir una estimacin de valor para Instituciones


Bancarias o CABIN, deben ser cuando menos dos personas con
un mismo criterio para resolver un problema de valuacin.
En un avalo practicado para el Poder Judicial se da por verdad
absoluta lo que afirma el perito valuador.

4.4 Creacin del Organismo Supervisor de los dictamenes


valuatorios para el Poder judicial
La Creacin del Comit Judicial para Revisin de Dictmenes
Valuatorios", se propone como se anotaba en la introduccin,
analizar el marco jurdico en que se desenvuelven algunos de los
casos de peritajes y, como se ha dicho, ste se presta en
ocasiones a que la prctica valuatoria pierda su finalidad, al no
ajustarse a las normas que la rigen como profesin y como una
tarea ms, que se debe ajustar no solo a las normas acadmicas
que la sustentan. Sino que, adems, a los criterios de tica y
legales que la condicionan. Especficamente, en los momentos en
que son requeridos para un caso judicial.

4.5 Ejemplos de los escritos que se acompaan para


realizar el avalo judicial.
A continuacin en la siguiente pagina se presentan:

102

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO POR LA PARTE ACTORA

EXP.1234/99
ORDINARIO MERCANTIL
JOSE VERDUZCO ANGUIANO
V.S
RADICA BIENES RAICES S.A. DE C.V.
Y OTROS.

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL.


PRESENTE
LIC. JOSE VERDUZCO ANGUIANO. mexicano, con la personalidad que

ostento en los autos del juicio el, rubro citado, ante Usted, con el debido
respeto comparezco a exponer

Que vengo a exhibir los certificados de existencia o inexistencia de


gravmenes de los inmuebles embargados en autos, desprendindose de los
mismos que si reporta gravmenes, todos como acreedor preferente mi
poderdante Bancomer, resultando ser dicho gravamen el pago que le reclamo
en el juicio que nos ocupo, por lo que desde este momento me doy por
enterado del estado del juicio.
As mismo, nombra como perito de mi parte al C. ING. JOS LUIS TORRES
MEDINA, persona que me comprometo a presentar para los efectos de
ccptaei6n y protesta dei cargo conferido, as mismo, solicito se requiera a l
demandada paro que dentro del trmino de ley, nombre su perito apercibido
que de no hacerlo as, este H. Juzgado lo har en su rebelda.
Por lo anteriormente puesto a Usted e, JUEZ, respetuosamente:
'IDO:

103

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE ACTORA Y


ACEPTACIN DEL MISMO ASi COMO PROTESTA DEL CARGO

- - - - COLIMA. COLIMA; 23 VEINTITRES DE ABRIL DE 2001


DOS MIL UN0. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Por recibido el e s c r i t o precontado el da
diecisiete de los corrientes, firmado

pox el Apoderado

del Banco Actor, Ciudadano Licenciado JOSE VERDUSCO


ANGUIANO; como lo solicita y. en virtud de ser el momento
procesal oportuno. con fundamento en el articula 1410 del
Cdigo de Comercio, se autoriza sacar a remate los
inmuebles

embargado en autos,

.certificados

de.

gravmenes

que
que

amparan
se

los

exhibieron,

reservndose e l Promovente el derecho a sacar a remate


los bienes restantes. y cuyos certificados faltaron de
exhibirse; previo avalo que por peritos se realice .
nombrando desde estos momentos como perito de su parte al
Ciudadano ING. JOSE LUIS TORRES MEDINA, mismo que se
compromete a presentar al local de este Juzgado para los
efectos de la aceptacin y protesta del cargo conferido,
tal y como lo manifiesta en su escrito de fecha catorce
del pasado mes de marzo. . - - - - - - - - - - - - - - - - - - Asimismo, y una vez notificado al Ferito de
referencia, y ste acepta el cargo, se le conceden diez
das para que emita su dictamen pericial que le fue
encomendado, apercibido que en caso de no hacerlo dentro
de ese trmino, es nombrar otro Perito en su lugar.- - - - - - - - - -Da lo anterior, dse vista a la parte contraria
para que d e n t r o del trmino de tres dias designe al
perito de su parte, ya que de no hacerlo asi este Juzgado
le nombrara uno en rebeldia, de conformidad con lo
dispuesto por los artculos 346 y 347 del Cuerpo de Leyes
citado en el primer prrafo . - - - - - - - - - - - - - - -

104

105

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO DE LA PARTE PASIVA

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL


PRESENTE

SERGIO FILIBERTO BAYARDQ VELASCO, parte pasiva,


en mi carcter de representar legal de RADICA BIENES RAICES S.A. DE
C.V., en autos del juicio cuyo numero de expediente se indica al
rubro, ante usted con el debido respeto comparezco a manifestar:

Vengo por medio del presente escrito a designar


como perito valuador de mi parte al arq. RAMON FERNANDO OLMEDO
BUENROSTRO, a quin me obligoa presentar en el local de este H
Juzgado a efecto de la aceptacin y protesta del cargo conferido.

Por lo expuesto, a usted C. Juez atentamente PIDO:

UNICO-.
valuador de mi parte.

Se

me

tenga

en

tiempo

designando

perito

106

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE PASIVA

Y ACEPTACIN DEL MISMO AS COMO PROTESTA


DEL CARGO

.C,Ft4A. CALMA. 02 DU$ DE MAYO DE 2001 '.OW tt:


------------------------- -- - - For reaz`bida el ascrkto de fecha veinvsf des abril del ao en c o r e
firmado- er e~, taudsaanc ING. Si1010 FIL.IEFRTO, BAYARDO VELASCO, por al y
Lomo cepresencan.e letal de la Empresa Demandad: 'coiao- lo so;iai a, z e le tiene
dentro del tsrtniuo Leai concaaido mediante auto que antecede. nombrando cauto
perito
valuador de su parte. al Ciudadano ARQ. RAFION FSRNAMt0
JLMZDO SUENROSTRA, e gl4ien, se compromete= a Prez-entar al local de eete
Juzgado para loe ereco-ya de la aceptacin y proeeeta dei cargo conferido.- Aeimizcno, Y
una vez que se nuzifigie al perito iq, re$ex.enCia y Arte haca sceptsdo el ceargc ee le
votacodvrt dSre2 das al miamo para que emita e

;iiC-tstaen que i es

anccm~ndado: ae le apercibe de que. en caso de no hacerlo dentro del termine


eerlalado. Be nombrar, a otro percato en. su lu6ar.

- - - - Por otra parte. y para eu

seguridad, guriitnea en :oa secretos de este Juzgado lije certificados de


gravsnenes exhibidos por le parte Actora, mismos que

--- NOTTFira1JESE. -------------------- - - As lo evprSo y Eirma el Ciudadano ? J.oenciadr. eaRt= S(.if;FWR AF;TTt1,
Juez Titular del Juzgada Segundo de lo Mercantil, quien acta con el Ciuciadar:a
Li.,anciado
W01,4 % h . . . ' ' , +

:_Fcundo decrezario e Acuerdos.

107

108

SOLICITUD DE PERITO TERCERO EN DISCORDIA CUANDO LOS DOS


PERITAJES ANTERIORES NO SON COINCIDENTES

Exp.1234/99
Ordinario
Jos Verduzco Anguiano
Vs.

Radica sienes Raices, 5.A.

C. JUEZ 5EGUNDO DE LO MERCANTIL


PRESENTE

JOSE VERDUZCO ANGUIANO, con la personalidad que ostento


en los autos del juicio al rubro citado, ante Usted, con el debido
respeto comparezco a exponer.

En atencin a que existe marcada diferencia entre los avalos


rendidos por los peritos nombrados por las partes, vengo a
solicitar se sirva nombrar perito tercero en discordia.

109

AUTO ADMISORIO Y NOMBRAMIENTO DE TERCER PERITO EN DISCORDIA

----

COLIMA, COLIMA, TRECE DE MAYO DEL AO DOS MIL DOS.

--------------------------------------------------------Viste el escrito de fecha treinta de julio


del ^Ar> prximo
FILIZERTO
demandada

por * i C. SERGIO

UYARDO
en

el

VELAS(,'O,
preeente

en

su

carscter

Juicio,

de

mediante

B0001ta, 8c e tenga adhirindose al

parte

si

cii.etamen de

cual.
avalo

rendido por el perito <iL-zign,5.cio por la parte acr-ora*:


en

cuanto

3u dgasele

que

no

na

lugar

conlormidad lo aQilcr-acio toca vez que ZI

acordar

bien co

de

cierto

que el p=mnvenre eu conformidad respecto del dictamen del


perito za, 1& contrara, tambin
be

aigui* adems en

contra

1
1,n

dei 0.

e s -jue *l pecoonte Juicio


ENRIQUE JAVIER

ANTONIO

CARDENAL =WRIA, y ambos constituyan la parta


pasiva en el presenta Juicio, por tal rapan su aula
conformidad con dicho dictamen no ea suficiente para
surta efectoa
dicho

la

dictamen,

aceptacion
pues

para

que
acto

m&nifi*cza r e a m a u Q
ce

me
de

requiere tEunbln el

conz3eyitlm5mnT.o civi citado TAMENAS WNGORIA.-

Lo anterior

de conformidad con lo
dianue^to me oL ,artculo 6
Por otra parte y visto el eacrito de fecha tres
Me

Aj.ato d e l apio lr,5zIU4u paEitluoi presentado por el LiC. JO=

VERDUZCO ANGUIANO, Apoderado de- la parte


actora, como IQ solicita. por las razonee que expone y en
virtud de que los avalos rendidos rri-r peritas nombrados
por las partes. Don con fundamento en o

3r-ti nicc 34G ^.,,

ectEI>Jc-cido awr _os

del

110

111

112

ESCRITO DE PRESENTACIN DE DICTAMEN

EXPEDIENTE 1234199

EN

C JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL

COLIMA, COL.

Presente

ING: EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ: Perito Valuador nombrada


TERCERO EN DISCORDIA en el expediente anotado al rubro, ante a

usted C Juez con todo respeto comparezco para exponer.


Anexo a este escrito el avalo de los bienes inmuebles embargados

en el presente asunto

Por lo antes expuesto a usted C Juez respetuosamente


PIDO
UNICO, Se me tenga exhibiendo el avalo de los bienes inmuebles
embargados en el presente asunto se agregue a los autos para que
surta los efectos legales correspondientes.

El presente avalo se realizo segn mi leal saljer sin polo ni malicia


Colima, Col 24 de JUNIO del 2002

113

SUGERENCIAS
Se ha finalizado con la exposicin del tema de investigacin, cuyo
titulo, "La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de Bienes
Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La Creacin
del un Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios para
el Poder Judicial," se propone como se anotaba en la introduccin,
analizar el marco jurdico en que se desenvuelven algunos de los
casos de peritajes y, como se ha dicho, ste se presta en
ocasiones a que la prctica valuatoria pierda su finalidad, al no
ajustarse a las normas que la rigen como profesin y como una
tarea ms, que se debe ajustar no solo a las normas acadmicas
que la sustentan. Sino que, adems, a los criterios de tica y
legales que la condicionan. Especficamente, en los momentos en
que son requeridos para un caso judicial.
En este sentido, en el presente apartado, se exponen las
sugerencias que deben de hacerse para mejorar estas prcticas
valuatorias en los procesos judiciales. Para ello, se retorna los
planteamientos sealados en el esquema general de la
investigacin. Con el nimo tambin, de corroborar o no, la
hiptesis de trabajo asentada y, en la que se plantea lo siguiente:
El desarrollo actual de la prctica de los peritos valuadores,
dentro de las leyes que la rigen en el estado de Colima, es causa
de problemas para las personas que deben de llevar su caso ante
un tribunal judicial. Ya que, la ley no regula con certeza y claridad
la profesin y actuacin de los peritos valuadores ni contempla un
rgano superior que supervise los dictmenes del Poder Judicial.

Para el desempeo de esta hiptesis, las variables diseadas, son:


Variable control: la prctica actual de los peritajes valuadores.
Que en ciertos casos, no se ajustan a las normas que la rigen,
haciendo caso omiso de las mismas y, sobre todo, en
determinados momentos de su ejercicio, ste se ve afectado por el
subjetivismo con que se realiza.

114

Variable independiente: la prctica acadmica de los peritos


valuadores, la que debe sujetarse a los siguientes aspectos, que
conforman los planes de estudio, entre los que destacan:
+ Curso bsico general o propedutico (Gramtica, ortografa y
redaccin tcnica).
+ Introduccin a la Valuacin ( debe incluir nociones de economa,
filosofa del valor y tica profesional, as com o del conocimiento
general de la ciencia y arte valuatorio, en particular como se
practica en Mxico).
+ Ingeniera Econmica y Matemticas Financieras.
+ Ingeniera de Costos.
+ Legislacin y el Marco de la Valuacin.
+ Administracin de Empresas y Contabilidad.
+ Probabilidad y Estadstica.
+ Mercadotecnia y Comercializacin.
+ Capitalizacin y Productividad.
+ Valuacin de Terrenos Urbanos.
+ Valuacin de Edificaciones y Otras Mejoras.
De igual manera, de conformidad con la especialidad valuatoria a
la que se dedique cada Perito, podr ser conveniente que acredite
adems, las materias de:
+ Valuacin de Predios Rsticos y Bienes Agropecuarios.
+ Valuacin de Maquinaria y Equipo.
+ Valuacin de Plantas Industriales.

115

+ Evaluacin de Proyectos.
+ Otras especialidades valuatorias. 25
De esta manera, se contempla la prctica profesional de los
peritos valuadores, de acuerdo a la Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., concretamente en el
estudio formulado por el Ing. Emilio Vasconcelos Dueas,
presentado en la XXXIII Convencin Nacional de este organismo,
realizada en Villa Hermosa, Tabasco, en el mes de noviembre de
1997.

Variable dependiente: La prctica ideal de los peritajes


valuadores, la que a mi juicio, se contempla bsicamente con la
formacin acadmica que se les y, adems, con el declogo de
actitud elaborado por Jos V. Reynoso Gascn, en el que seala,
que un perito valuador, deber de contar con:
+ Orden y limpieza.
+ Puntualidad.
+ Responsabilidad.
+ Honradez.
+ Respeto a los derechos de los dems.
+ Respeto y cumplimiento de la ley y de los reglamentos.
+ No participar ni encubrir actos de corrupcin.
+ Amor y respeto por la patria.
+ Amor y entrega por el trabajo.

25

Vasconcelos, Dueas Emilio; La Prctica Profesional de los Peritos Valuadores. Memorias de la


XXXIII Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A. C. Villahermosa Tabasco, 1999.

116

+ Transmitir da a da la importancia de vivir con la prctica de este


declogo. 26
Variable interviniente: La aplicacin de la legislacin actual a las
prcticas de los peritos valuadores. En esta variable, es importante
ubicar cul es la razn jurdica que norma las funciones de los
peritos. As, la Ley de Peritos Valuadores en el Estado de Colima,
define los fundamentos de la prctica valuatoria, al sealar en sus
artculos:
+ Artculo 1, Se establece el registro de Peritos Valuadores del
estado de Colima, como un instrumento de orden pblico e inters
general, que estar a cargo de la Secretara de Finanzas, por
conducto de la Direccin de Catastro.
+ Artculo 2, Para los fines de esta Ley, Perito Valuador es el
profesionista que cuenta con los conocimientos necesarios para
emitir dictmenes tcnicos de valor.
+ Artculo 3, La funcin del Perito Valuador consiste en determinar
el valor comercial de los bienes muebles e inmuebles, as como
extender el documento denominado avalo, que contenga el
estudio y anlisis que determine dicho valor.
Quedan comprendidos en las categoras de bienes sealados en el
prrafo anterior, todo tipo de bienes muebles e inmuebles de
cualquier naturaleza, urbanos, agropecuarios, maquinaria y equipo,
obras y joyas de arte, etc.

26

Reynoso, Gascn Jos V; Declogo del Perito Valuador.

117

Una vez definido los aspectos de la hiptesis de trabajo y de


las variables correspondientes, anoto de nuevo la hiptesis
referida, con el fin de dar respuesta al planteamiento que hago y,
saber si sta, es afirmativa o negativa. Si cumple con las
expectativas que la crearon o, si el fundamento de la misma, no
responde al resultado de la investigacin.
En base a lo anterior, la respuesta a la hiptesis que se anota,
derivada del resultado de la investigacin es afirmativa. Es decir, la
falta del profesionalizacin del perito valuador, si conlleva a que los
peritajes no respondan a los fundamentos acadmicos ni a las
exigencias profesionales. Incluso, la ley en la materia, que est
vigente en la entidad, no es muy clara al exigir a los peritos
valuadores mayor formacin acadmica ni tica.
Lo anterior, se puede observar en el artculo 2, de la Ley de Peritos
Valuadores en el Estado de Colima, que lo define como:
+

"el profesionista que cuenta con los conocimientos necesarios


para emitir dictmenes tcnicos de valor."
Como se puede observar, la frase "conocimientos necesarios", no
especfica que stos, sean respaldados por una slida formacin
acadmica. Como se menciona en el artculo 5, de la misma, que
estipula los requisitos para el registro de peritos valuadores. Ya
que, cualquier persona que "cuente con los conocimientos
necesarios", no implica que sta, requiere de un ttulo profesional
para llevar a cabo cualquier trabajo valuatorio que se le pida.
Porque, una cosa es el trmite de registro y otra, el ejercicio de la
prctica valuatoria.
De ah pues, la importancia que se requiera de una amplia y slida
formacin acadmica para ejercer la prctica valuatoria, con todas
las instancias de tica y profesionalismo en la misma. Sobre todo,
en los avalos que se requieren ante un proceso judicial. En el
cual, las exigencias sealadas, adquieren una alta prioridad, por
las consecuencias que de ello se derivan.

118

Ya que, al no aplicar como se debe (por desconocimiento o mala


fe), las metodologas de valuacin que se utilizan en los bienes
inmuebles, los resultados de las mismas pueden sufrir algunos
sesgos y desviaciones, que pueden llevar a una sentencia
equivocada, en detrimento de quien o quienes nos solicitaron el
servicio profesional y, que confiaron en nuestra experiencia y
profesionalismo acadmico, as como en la normas de tica que
nos rigen.
El texto que anoto a continuacin, ilustra lo que cito anteriormente:
"La valoracin de bienes por lo tanto es necesaria, bajo este
concepto, en numerosos actos jurdicos, basta considerar que toda
operacin que involucre una justipreciacin, estimacin o tasacin,
representa un avalo.
Sin embargo, debemos sealar su especial importancia en los
actos jurdicos que establecen derechos y obligaciones entre
particulares y/o con el Estado, como contratos de compra -venta,
de prstamo con garanta hipotecaria o prendaria, arrendamientos
financieros, constitucin de sociedades, pago de derechos
conforme a arancel, y en la determinacin de la cuanta d el pago
de cierto tipo de impuestos.
Podemos decir por lo tanto, que el avalo posee una trascendencia
legal absoluta, que constituye en s una gran responsabilidad para
el perito que lo emite, pero que al mismo tiempo se convierte
en una oportunidad para lograr que de una manera tcnica y
profesional, el avalo se convierta en una prueba que permita a la
autoridad obtener el equilibrio entre los intereses de los
particulares y los generales o sociales correspondientes.
Conforme a los diferentes Cdigos de Procedimientos Civiles y
Penales de los Estados y el Distrito Federal, la ley reconoce entre
otros, los dictmenes de peritos como medio de prueba.
Resumiendo, podemos decir que dentro del procedimiento jurdico,
el peritaje valuatorio constituye una prueba plena, necesaria a la
autoridad para normar el procedimiento judicial."

119

Por lo tanto, la prueba pericia) para ser admitida como tal debe
llenar una serie de requisitos tales como:
+ La presentacin por escrito debidamente fundamentada y

soportada;
+ La ratificacin de los dictmenes ante el juez o tribunal;
+ El cuestionamiento por parte de la autoridad competente;
+ El establecimiento de perodos y fechas lmites para la

presentacin d la misma;
+ La confrontacin entre los peritos cuyas opiniones en un

mismo caso discrepen;


+ La sujecin a las medidas de apremio establecidas para los

casos de incumplimiento, y
+ La responsabilidad legal inherente al dictamen emitido.

Como puede observarse y apegados al espritu de la ley, la labor


profesional del perito, le lleva a desarrollar su trabajo con un
estricto apego a la tcnica valuatoria, aplicando sus conocimientos
y experiencia a cada caso en los que deber rendir un dictamen o
peritaje, que permita resolver de conformidad un asunto en litig io.
La
realizacin
de
un
peritaje
valuatorio,
elaborado
profesionalmente consiste en una evaluacin de la situacin legal
en que es requerida la opinin pericia); y la respuesta dada, debe
corresponder tcnicamente a este planteamiento.
El perito no es el juez, por lo tanto no le corresponde analizar, las
causas o efectos de su peritaje, sino que debe apegarse a la
valoracin real del bien motivo del juicio, a la fecha y bajo
condiciones en que se le solicita.
Debe adems ser preciso en sus planteamientos, estableciendo
las fuentes de informacin y elementos de que dispuso para llegar

120

a su conclusin, deber precisar los procedimientos que le llevaron


al resultado final presentando y demostrar sin lugar a dudas la
realidad de su conclusin. Todo esto debido a que la fuerza
probatoria de un juicio pericia, es calificada por el juez en base a
los elementos manejados en el dictamen emitido por el perito.
Hasta aqu, podemos ver claramente la necesidad de contar en los
procedimientos jurdicos con verdaderos profesionales en el rea
de la valuacin, cuya experiencia, conocimientos y tcnica sean
suficientes para fundamentar la conclusin y sostener la veracidad
necesaria en la prueba ofrecida, que a su vez permita la correcta
solucin de la discrepancia.
Al analizar el uso de un peritaje valuatorio en cualquier tipo de
procedimiento legal, debemos tener presente a las partes que
intervienen y se relacionan en el mismo y que mantienen diferentes
puntos de vista sobre el mismo asunto.
As, podemos apreciar la participacin de:
+ El abogado patrono o litigante que establecer la conveniencia

de nombrar un perito que tcnicamente exprese los aspectos que


favorezcan la situacin de su cliente;
+ El actor demandante o demandado en cada caso quien supone

que su peritaje resolver de la mejor forma posible el


planteamiento de su problema;
+ La autoridad que espera que el peritaje le proporcione los

elementos tcnicos suficientes para normar su decisin y,


+ El perito valuador que deber lograr con su dictamen el

equilibrio entre su tica profesional, los intereses particulares y


el inters de la sociedad o del Estado.
Debe precisarse que el perito no es un mediador, ni siquiera en el
caso de peritos terceros en discordia, sino que es el especialista
en determinada ciencia o arte, con la capacidad profesional
suficiente para establecer la realidad estimativa de un(os) bien(es);
y que como tal deber emitir su conclusin."

121

Coincido con la apreciacin, de la Arquitecta, Mara de los ngeles


Daz de Len, en su ensayo "El Avalo Profesional en el mbito
Jurdico" con la que tambin preciso, que en el contexto del
peritaje de un bien inmueble dentro de un proceso judicial, " sin
embargo existen otras preguntas con diferentes orientaciones y
condicionamientos en las que el valuador algunas veces, se deja
llevar por la insinuacin del abogado y en otras, pierde de vista lo
que en realidad constituyen la esencia del peritaje."
Daz de Len, agrega adems que: " Por todo lo anterior podemos
establecer que en los juicios en que participan los peritos
valuadores, se debe tener presente que la experiencia del
valuador, su capacitacin y el conocimiento del medio actual, en el
que se desarrolla la situacin, sern factores determinantes en la
emisin del dictamen valuatorio en este tipo de controversias
legales."
Es importante tambin sealar, que " tambin se da por hecho que
durante su actuacin la autoridad con mayor y mejor nmero de
elementos que normen su decisin, evitando los juicios amaados,
con uso de recursos legaloides que difieren su solucin; todo esto
en beneficio de la imparticin de la justicia.
Por otra parte, los avances en el estudio del derecho, as como las
situaciones creadas por la globalizacin econmica y la firma de
los tratados comerciales, han determinado un mayor nmero de
situaciones legales en que la relacin entre obligaciones y
derechos requiere de profesionales que acten en apoyo de las
autoridades competentes dentro de las controversias dadas.
La Arquitecta Daz de Len, afirma, que en el desarrollo del
peritaje en un proceso judicial, " llega el momento en que es
conveniente y necesario preguntarnos: qu tipo de perito es el
que debe actuar en los procesos judiciales ?
Responde, diciendo que: " creo sin lugar a dudas que el perfil
requerido es el especialista en cada una de las ramas de la
valuacin, con una experiencia profesional comprobada, cuya
sensibilidad en el mbito jurdico le permita establecer juicios
adecuados que sean plasmados en sus peritajes.

122

De lo anterior se infiere en forma natural, la conveniencia para la


autoridad y los participantes en los litigios de la existencia en un
padrn de peritos profesionales, condicionados a contar con el
registro oficial correspondiente y pertenecer a organismos
colegiados; lo que representa y avala conocimientos y
responsabilidad profesional".
Como se observa, la hiptesis que se formul y que se ha
multicitado, corrobora el hecho de que la falta de formacin
acadmica, normas y reglas de tica, as como la
profesionalizacin del perito valuador, conlleva a la mala o nula
aplicacin de las metodologas usadas en los peritajes de bienes
inmuebles dentro de un proceso jurdico. Con las consecuencias
conocidas por todos.
En base a lo anterior, se sugiere que para dar un mayor y mejor
sustento por parte del perito valuador a los actores que intervienen
en un proceso jurdico, se instale en el estado de Colima y, en
cada una de las instancias ministeriales que as lo requieran, un
organismo supervisor de los dictmenes valuatorios para el Poder
Judicial, que estara conformado por:
+ Un representante del Poder Legislativo.
+ Un representante del Poder Ejecutivo.
+ Un representante del Poder Judicial.
+ Un representante de los abogados en la entidad.
+ Un representante de los peritos valuadores en el estado.
+ Un representante de los Notarios de la entidad.
+ Un representante de los organismos empresariales (COPARMEX,

CANACO, CANAIRAC, CNIC), etc.


+ Un representante de la Sociedad Civil

123

rgano supervisor que al margen de las funciones que se les


asignara en el reglamento y/o ley respectiva, tendra bajo su
cuidado, que el actor de los peritajes a usar en los procesos
jurdicos, responda a los lineamientos que se sealan en relacin a
las caractersticas que debe reunir el perito valuador y, que sobre
todo, los asuntos de esta ndole, se fundamenten en toda la
infraestructura que para tal propsito se requiere.
Con este Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios
para el Poder Judicial, se tiene la seguridad, de que los asuntos
por resolver en la rama jurdica, tendran la garanta primero, de la
capacidad, tica y formacin acadmica del perito valuador y, ms
tarde, la garanta por parte de los actores que intervienen, que el
fallo de igual manera, tendr la garanta de un excelente trabajo de
peritaje.

124

CONCLUSIN
Una de las dudas que surgieron al iniciar con el planteamiento y
esbozo del tema de la investigacin, haca referencia a la posible
utilidad o no, de los resultados a los que se llegasen. Pero,
conforme avanzaba el desarrollo de la misma, las inquietudes y
temores, se iban desvaneciendo, al comprobar en la prctica, que
otros autores y diversas teoras, ya haban escarbado al respecto.
Esta situacin inspir a seguir y fortaleci el espritu que anim al
desarrollo del tema, "La Aplicacin de Metodologas de Valuacin
de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La
Creacin de un Organismo Supervisor de los Dictmenes
Valuatorios para el Poder Judicial". Ya que, en la medida en que se
consultaba la bibliografa acerca del tpico de la investigacin y, se
observaban las prcticas valuatorias en los procesos judiciales, se
tena la plena conviccin de que no se estaba fuera del contexto en
que se ubic el objeto de estudio.
As, La hiptesis que se formulara como eje en la construccin del
objeto de estudio y que resalta la falta de profesionalizacin en el
mbito de las tareas y funciones de la actividad valuatoria, as
como las carencias al respecto de la normatividad jurdica, ha sido
corroborada ampliamente durante los avances del tema
desarrollado. Con ello, tambin se deduce, que al no estar
debidamente justificado el peritaje que se utiliza en el proceso
judicial respectivo, en las metodologas que para tal fin se han
diseado en el campo de la formacin acadmica y ejercicio
profesional de los peritos valuadores, los dictmenes y/o
veredictos que se emiten, no son los adecuados o los que
deberan de resultar de un estudio realizado con la conciencia,
tica profesional del perito valuador y responsabilidad al otorgar el
servicio que se solicita por quien deposita su confianza en los
profesionales de esta rama.
Se espera finalmente, que las aportaciones que se realizan en el
apartado de las sugerencias, vengan no solo a enriquecer lo hecho
hasta el momento en este campo acadmico. Sino que, sirvan para
reflexionar acerca de la importancia y delicadeza del trabajo que se

125

desempea por parte de los peritos valuadores. Quienes tienen el


deber moral de responder con su prctica, a la confianza
depositada por quien demanda de sus servicios.

126

BIBLIOGRAFA
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Valuacin A. C. Introduccin a la valuacin. 1995, 88
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127

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