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C,tprulo VIII
Coxrnro oB Corupnevm

l.- Definicin.
El confato de compraventa lo dene el art. 1793 en la siguien_
te forma: "la compraventa es un contrato en que una de las partes
se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla
se
dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio".
La compraventa supone necesariamente dos personas: una que
rbligue a dar una cosa, o sea, el vendedor, y otra que se obligue
se obli
a pagarla en dinero, o sea el comprador No ha definido el Cdigo lo
que debe entenderse por vendedor y comprador, slo se limita a
expresar en el art. I793 que la pae que se obliga a dar una cosa ..se
dice venderi'y la que se obliga a pagarla en dinero..se dice comprar.'.
Pero de los propios trminos de la definicin transcrita se des_
prende claramen(e quin es el vendedor y quin el colnprador.
2.- Naturaleza de! contrato de compraventa,

Atendindose a las caractensticas que presenta el contrato de

compraventa adrite ser clasificado en la forma siguiente:

HERNAN TRoNcoso L^RRoNDE

84

- C^RLos LvAREz CrD

a) Es un contrato bilateral: ya que da origen a dos obligaciones

recprocas, que consisten, una en dar una cosa, y la otra, en pagar
su valor en diriero. Es esencial, por lo tanto, para que este conlrato
exista que una de las partes se obligue a dar una cosa, desprendindose del donnio que de ella tenga, y la otra se obligue a entregar
por sa cosa, cierta cantidad de dinero.
stas son las dos obligaciones principales que nacen del contrato de compraventa, no siendo las otras sino accesorias de ellas.
As la obligacin de saneamiento que tiene el vendedor es la conse>uencia lgica de su obligacin de entregar la cosa, porque de nada
e servia al comprador adquirirla, si posteriormente se viera prisado de ella total o parcialmente. Es la existencia de estas dos
rbligaciones Ia que constituye en su esencia este contrato; de modo
que si una falta, ste no existe o degenera en otro diverso.
b) Es un ccntrato conmutativo: por regla general, en el sentido

Je que las obligacones recprocas de los contratantes se miran

:omo equivalentes.
No es sin e:nbargo el ser conrnutativo, de la esencia del contrato de compravr)nta, de modo que si lo pierde degenera en otro difelrente.
En efec'.o, muchas veces se vende una posibilidad incierta
lde ganancia o "rdida. y en tll caso el conuato de compraventa no
lser conmut:r{ivo sino rleatorit-r.
c) Por regia genelal. es n contrato consensual, se desprende
las del artcul, l80l inc. l'. excepcionalmente es un contrato solos t asos a que se refiere el inciso 2'del misn-ro artculo.
|larna,

"n

cmente una en beneficio de la otra.

e) Es un contrato principal, porque subsiste por s slo.

3.- La compr.,venta es ttulo traslaticio de dominio.

La compri venta es el ejemplo clsico de ttulo traslaticio de

dominio. El ar't. 703 la seala gntre tales ttulos. De ello resulta
l

Cornros

por el solo contmto de compraventa nadie adquiere el dominio en nuestro pas;-de la compraventa, slo nacen derechos personales y para que se adquiera el dominio es necesario que se reai
lice la tradicin. En esto el derecho chileno presenta una fundamental diferencia con el franis, sistema en que la compraventa es
sulicient para adquirir el dorninio.
Don Arturo Alessandri R. dice sobre esto: ..Nuestro Cdigo
Civil al definir en su art. 1793 la compraventa, expresa nicamente las obligaciones que ambas partes contraen por el contrato y que
son las que constituyen su esencia. Pero dicha definicin no dice
nada, absolutamente nada, sobre si el vendedor est o no obligado
a tfansferir el dominio de la cosa vendida al comprador.
{ Sin embargo, si nos fijamos detenidamente en las palabras de
esi definicin, podemos ver que la ley habla de obligarse ,.a dar
una cosa", frase que en realidad emplea una idea mucho ms com_
prensiva de la que tiene el contrato de compraventa, por lo quc
respecta a la obligacin del vendedor.
En efecto, segn el art. 1548 del Cdigo Civil .,la obligacin
de dar contiene la de entregar la cosa", de donde se desprende qtre
la obligacin de dar lleva envuelta la de entregar la cosa. Luego,
una y otra significan algo muy diverso y producen tambin electos
distintos.
La obligacin de dar significa transferir el dominio o la propiedad
y es una obligacin que slopuede contraet quien es dueo de la cosa.
La obligacin de entregar, por el contrario, no hansfiere el dominio de la cosa; puede contraerla quien no es dueo de ella, desde que significa el hecho de pasar la tenencia de una mano a otra.
En r.esumen, dar, en sentidojurdico, es transferir el dorninio, y
entregar, es traspasar la tenencia de una cosa. En el hecho toda
obligacin de dar comprende la de entregar, ya quc la manera de
ejecutar la obligacin es entregando la cosa materia de ella; pero
no toda obligacin de entregar lleva envuelta la obligacin de dar
que

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l

86

HERNAN TRoNcoso LARRoNDE - CARLos LvaREz CrD

Pero, si bien de las expresiones empleadas en Ia definicin parece desprenderse que la compraventa tiene carcter tlaslaticio de
dominio, del contexto de las dems disposiciones legales aparbce en
forma indubitable su aspecto meramente productivo de obligaciones.
El contrato de compraventa, como todos los dems, es productiv de obliga.ciones. De l nacen nicamente obligaciones personales entre los contratantes. Por consiguiente, el electo que produce la cornprai'enta en nuestro delecho r.ro es transferir el dominio,
sino dar al comprador un ttulo que lo habilite para adquirirlo.
, De lo dicho se infiere que en nuestro Cdigo, para que el comprlador llegue a adquirir en virtud del contrato de compraventa el
dQminio dc la cosa vendida, necesita ejecutar dos actos consecutivs. esto es. debe haber ttulo y modo de adquirir. Slo por la cociistencia de esos dos elementos puede el comprador llegar a se
dueo de la cosa y mientras no eje;ute ese prociso jurdiJo el dominio no se radicar' en sus manos. Pala que el comprador llegue a
ser dueo de la cosa vendida necesita: 1") celebrar el contrato de
venta, que hacc nacer la obligacin de entregar la cosa vendida, o
sea, le da el ttulo que lo habilita para adquirir el dominio, y 2') la
tradicin, que es el modo de adquirir el dominio y que sirve para
ejecutar y currplir aquella obligacin.
1 Esos dos actos, el que da nacimiento a la obligacin y el que
sive pala ejecutada son los que debe realizar el vendedor para
trpnsferir el dcnrinio al comprador.
I Consecuencia de este carcter que nuestl'a ley asigna al contrato de conrpraventa es la validez del contrato de venta de cosa ajena. A. Alessandri R. "De Ia compraventa y de la promesa de venta,
p+s.
lF,. zt).

4t- Requisitor generales del contrato de compraventa.

El confalo de compraventa a ms de los requisitos generales

validez de todo confi'ato -consentiniento, capacidad, objeto y
i

Corn-arms

8'1

causa

lcitos- debe contener los elementos esenciales que le son

propios, cuales son: la cosa vendida y el precio.

Estos dos requisitos son la esencia del contrato de co-prau"n-1
ta, luego si faltare alguno de ellos la compraventa no producir
ningn efecto o degenerar en un contrato diferenle, art. 1444.
4.1.- La cosa vendida.
La cosa vendida es el objeto de la obligacin del vendedo por
consiguiente no puede faltar; y si llegare a faltar la obligacin del
verldedor carecena de objeto, y por ello no habra obligacin de
st$ y si no hay obligacin dcl vendedor, ladel comprador carecera {e causa. De ah que la falta de la cosa vendida trae la destrucciri total del contrato de compraventa.
j\o se concibe, ni jundica ni materialmente, una venta sin que
hay cosa que se venda. porque lo que constituye la esencia misma
del bontrato de compraventa es el cambio de una cosa por dinero.

f) Requisitos

de la cosa vendida:
a cosa vendida, sea corporal o incorporal, para ser tal y para
que/el contrato de compraventa sea vlido, debe reunir los siguien-

) Que

sea comerciable, esto es que su enajenacin no est

ibida por ley;

) Que sea real ;
) Que sea detenninada, y
) Que no pertenezca al comprador.

Slo son susceptibles de venderse las cosas comerciables, o

sea aquellas cuya enajenacin no est prohibida por ley.
Las cosas comerciables son aquellas que pueden constituir un
objeto lcito al enajenarse, y las cosas incomerciables son las que
al enajenarse constituyen un objeto ilcito.
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HERNAN TRoNcoso LaRRoNDE CARLos LvAREz CID

8tt

El art. 1810 del Cdigo Civil dice que pueden venderse todas
Ias cosas corporales o incorporales cuya enajerlacin no est prohibida por ley. En consecuencia, si se vende alguna de estab cosas
habr objeto ilcito por tratarse de un contrato prohibido por la ley
(alt. 1466) y, consecuencialmente, el contrato adolecer de nulidad absoluta. a. 1682. As, por ejemplo, son especies no enajenables las que indica el art. 1464, luego si se celebra contrato de
compraventa sobre alguna cosa de las que seala dicha norma el

conirato ser nulo absolutamente.

2) La cosa vendida debe ser real:
Esto es, que la cosa vendida tiene que existir efectivamente al
tiernpo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si as no
fuese ste cal'ecera de obieto y sera nulo absolutamente, as. 1461

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1814.

Pero, no slo las cosas que exiqten al momento de la celebracin del contfato pueden ser objeto de la compraventa, sino tambin
aquellas que no existen, pero se espera que existan, es decir, las
cosas futuras.
En lealidad, el objeto de la venta debe tener existencia material. De otro modo, no podra fonnarse; pero esta regla sufre excepcin respecto de las cosas que si no existen al tiempo de celebrarse
aqulla, existirn ms tardc. De ser as, la venta se perfecciona una
vez que la cosa adquiere vida material.
Cosa fut'.tra, dice Manresa, es la que no tiene existencia real y
positiva al nromento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que
no existe en el momento existir posteriormente y entonces se fbrmar la venta en definitiva. Si no llega a existir el contrato es inex.i.stente por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la vcnta de
cosa futura s vlida siempre, aunque la cosa exisfa. Esto sucede
cuando lo que se vcnde es la suerte o la esperanza.

Conms

89

Podemos distinguir dos especies de venta de cosa futura, segn sea que se venda la cosa misma que va a existir o la esperanza
I
o suerte de que pueda realizarse un hecho o producirse una cosa.
En el primer caso, la venta es condicional. Se entiende hecha
bajo la condicin de que la cosa llegue a existir. En el segundo, la
venta, es leatoria, ya que se reputa perfecta desde que hay acuerdo en la cosa y en el precio.
De ambas especies de venta se ocupa el art. 1813 del Ciligo
Civil, que dice "La venta de cosas que no existen, pero se espera
que;existan, se entender hecha bajo la condicin de exisr, salvo
que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato
apafezca que se compr la suerte".
De este artculo se desprende que en nuestra legislacin la reglalgeneral en esta materia es que la venta de cosa futura es siempre condicional, esto es, se reputa celebrada bajo la condicin de
que'la cosa llegue a existir. La excepcin a esa regla. que ese mismo lartrculo consagra, o sea que la venta no recae sobre la cosa
mislna que se espera que exista sino sobre la suerte, tiene cabida
nigamente cuando as lo expresan las partes o cuando de la naturalepa del contralo aparece que lo que se compr fue Ia suene.
fluye de esto una consecuencia muy importante y es que en
caso de duda, eljuez debe declarar que la venta de cosa futlrra es
un contrato condicional y no aleatorio, porque ello est ms de
acuerdo con su carc1er conmutativo y poque a su favo existe la
presuncin de la ley que toda cosa futura se entiende vendersc bajo
la condicin de que exista.
Slo cuando esa presuncin aparezca desvirtuada por una prueba en contrario, es decir, cuando las partes expresen el cucter
aleatorio de la venta o ste consta de su naturaleza, puede eljuez
declarar que es un contrato aleatorio y no condicional, que no es
un contrato cuya existencia depende de la cosa vendida. sino un
contrato pufo y simple.

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90

HERNAN TRoNcoso I-ARoNDE - C^RLos LVAREZ CrD

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Recapitulando, la compraventa sobre cosa fulura puede asumir alguna de las formas siguientes:
A) Venta de cosa futura condicional: que es la regla genral en
esta materia conforme al art. 18 I 3, la venta se entiende hecha bajo
la condicin de que la cosa futura llegue a existir, aun cuando las
partes no lo digan.
Si la cosa no llega a existir, falla la condicin y no hay contrato
de cornpraventa.
B) Venta pura y simple o aleatoria: en este caso el contrato de
compraventa es puro y simple. La obligacin del vendedor es
aleatoria; pero la del comprador, de pagar el precio, debe cumplirse siempre.
Determinar cundo la compraventa es pura y simple o aleatoria
depende: I .-i,'a de la estipulaciu expresa de las partes, 2.- ya de
Ia naturaleza del contrato, art. 1813.

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3) La cosa vendida debe ser determinada:

Esto signiiica que la cosa vendida debe ser una especie o cuerpo cierto o bien una cantidad determinada o determinable de un
gnero tambin determinado, art. 1461.
Tambin la cosa vendida puede consistir en una cuota de una
cosa en la que se tiene un derecho proindiviso, art- I 812.
Y tambin, puede recaer en un crdito, afi. 1907.
Pero, es nula absolutamente, por prohibilo el arl. I 8l 1 la venta de una universalidad jurdica que comporte todo el patrimonio,
en otras palatrras, es nula la venta de todos los bienes presentes o
futuros, o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota.
No obstairte esta prohibicin, el propio art. l8l I acepta que
una pcrsona '.'enda todos sus bienes, pero individualizndolos por
esclitura pblica. En este caso, la venta comprender slo aquellos
objetos inveniariados en la escritura pblica y no otros, y cualquiera estipulacin en contralio es nula.

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CoNTRATos

9t

Por excepcin, es vlida la venta de un derecho real de herencia, aunque ste tiene el carcter de universal y recae sobre una
universalidad judica, art. 1801, inc.2".

4 La cosa vendida no debe pertenecer al comprador:

As lo dice expresamente el altculo 1816.
La razn de que no valga la compra de cosa propia est en que
una conpraventa de esta naturaleza carecera de causa para el comprador, no se ve cul sera el motivo, jurdico o psicolgico, que
podfa tener una persona para comprar una cosa que ya le pertenece.
I

4.2.{ Venta de cosa ajena.

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tl

artculo l8 l5 del C. Civil dice en fonna clara y precisa: "La

venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los clereclos del dueo
de l{ cosa vendida, mientras no se extingan porel lapso de tiempo".
Esta disposicin no es sino la consecuencia del carcter mcramenie productivo de obligaciones que en nuestra lcgislacin riene
la cQmpraventa. El objeto de este contrato es crear obligaciones.
El vindedor est obligado nicamente a proporcionar al comprador lh posesin libre y desembarazada de la cosa. No est obligado
refide. Siendo as, nada impide que las partes contraigan obligacionps respecto de una cosa ajena, puesto que en tal contrato concurr{n todos los requisilos necesarios para su validez.
a venta es vlida porque hay un objeto sobre el cual recae la
obli$acin del vendedor y porque no hay imposibilidad de entregar lp cosa. ya que aqul puede llegar a adquirirla del dueo.
a venta no es en nuestro derecho un acto de enajenacin, sino
unc ntrato creador de obligaciones. As como no puede enajenarse la cosa de otro, porque enajenar es transferir el dominio y slo
pued transferirlo el que lo tiene, se puede, sin embargo, vender la
cosa jena, porque vender no es enajenar sino contraer una obligacin.

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92

HFRNAN TRoNcoso LARRoNDE - CARr.os ALvaREz CrD

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En Chile la venta de cosa ajena, por consiguiente, no es nula,

es un justo ttulo y, por Io tanto, posibilita al comprador para adquirir el dominio por prescripcin; cabe recordar que la blrena fe
se presume.
Efectos de la vcnta de cosa ljena.
Para estudiar los efectos de la venta de cosa aiena hay que distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el vendedor a1 comprado porque en ambas situaciones las circunstancias que se presentan son diversas:
I. El verdedor ha entregado la cosa vendida al comprador:
En este caso, el verdadero dueo tiene derecho para reivindicar
de manos del comprador el objeto vendido. En la venta de cosa
ajena se est en presencia de una inoponibilidad por f'alta de concurrencia.
En efecto, el contrato de compraventa sobre cosa ajena celebrado entre comprador y vendedor es perfectamsnte vlido, pero
no obliga al verdadero dueo, no le es oponible, y es en virtud de
esta inoponibilidad que puede reivirdicar la cosa de manos del
complador.
Pero hay dos casos en que el dueo no podr dirigirse contra el
conrprador, a saber:
Cuando el dueo ratifique la venta ejecutada por quien no
tena esa calidad; no hay inconveniente alguno para que as se haga
y la ratificacin produce pleno efecto, art. i818.
2. Cuando cl comprador haya adquirido porprescripcin la cosa
comprada, a esa excepcin se refiere el artculo I 815 cuando dice:
"mientras nc se extingan por el lapso de tiempo".
II. El vendedor no ha entregado al comprador la cosa vendida:
En este caso si el verdadero dueo ratifica la venta no se produce dificultacl zrlguna. Pero si ste reivindica la cosa vendida de manos
del vendedor, resulta que ste a virtud de ser desposedo de la cosa
va a quedar en la imposibilidad de cumplir con la obligacitr que

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Colrros

93

impone el contrato de compraventa. Entonces el comprador po_

dr pedir la resolucin del contrato con la correspondiente indemi
nizacin de
Hay otro caso en que la venta de cosa ajena produce amplios
efectos, como si fuera en realidad venta de cosa propia: se tI;a de
la situacin contemplada en el artculo 1819, cual es la siguiente:
se ha vendido y entregado una cosa ajena; si posteriormente a
ello
el vendedor adquiere el dominio se entender que el comprador es
dueo de ella desde que se hizo la tradicin.
le

perjuicios.

4.3.- El precio.

"El precio

es el rlinero que el comprador da por la cosa vendida" dice el afl. 1793.

El precio es el objeto de la obligacin del comprador. Es un

elemento esencial del contrato de compraventa, al igual que la cosa
vendida, si no hay precio no hay compraventa, ya que faltara el
objeto de la obligacin del comprador.
Requisiros del precio:
Tes son los requisitos que debe reunir el precio:
a) Debe ser pactado en dinero;
b) Debe ser real, y
c) Debe ser determinado.

a) Debe ser paclado cn dinero:

El art. 1793 as lo dice en forma expresa.
Debe tenerse presente que lo que se exige es que el precio se
pacte en dinero, no siendo forzoso que se pague en dineo. puede
ocurrir que con posterioridad a la celebracin del contrato de com_
praventa sobrevenga una novacin o una dacin en pago por ejem_
plo, y si bien el precio se estipul en dinero, despus, en virtud de
la novacin o de la dacin en pago, no se pagar en dinero.

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94

HRNAN TRoNcoso LARRoNDE - CaRLos LVARFz CrD

t
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Si el precio se conviene hacindolo consistir en una cosa y no

en dinero, no se trata de un contrato de compraventa sino que de
I
uno de permuta o cambio, art.
El legislador consider el caso en que el precio se pacte pafie
en dinero y parte en especies, en este caso se aplica la siguiente
solucin: si ms de la mitad del precio consiste en dinero hay compraventa pol el contrario, si ms de la mitad de l consiste en
especies se tratar de una permuta, r. 1794.

i:

t:

1897.

I
:

b) El precio debe ser leal:

Esto es que debe ser fijado de tal manera que sea manifiesto
que realmen;"e el acreedor (vendedor) ticne derecho a exigirlo y el
deudor (comprador) tiene la obligacin de pagarlo.
Por ello no es precio real el simulado ni tampoco lo es el irrisorio o ridculo, esto es, aquel que por su falta de proporcin con el
valor de la cosa vendida pone de manifiesto quc las partes no han
tenido el propsito serio de que sea exigido.
Pero, si bien es cierto que el precio debe ser real, no es requisito de l que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida, ya
que la falta de sta entre los valores de la cosa y precio, slo tiene
relevancia jurdica cuando da lugar a la lesin enorme en la corpfaventa de bienes races, art. 1889.
c) El precio debe ser determinado:
Esto es ose debe conocerse la cantidad precisa de dinero que
constituye el precio, art. l46l inc. 1'.
Dicha ca;rtidad puede estar precisamentc determinada en el
contrato o biL:n puede ser determinada por las reglas o datos que el
contrato conienga, art. 1461 inc. 2'.
As, por rjemplo, la venta de cosa fungible "al precio coniente
de plaza" es una venta de precio determinable en su cantidad con
los datos que el contrato de compraventa contiene. Se aplica en
este caso la liorma contemplada en el art. I 808.

Comaros

95

Luego, la determinacin del precio puede hacerse de cualquier

modo explcito en el contrato, art. 1808 inc. 2" y constituir uno de
los problemas objeto de la interpretacin del
I
En materia de determinacin del precio hay una regla esencial:
jams la fijacin del precio puede quedar al arbitrio de uno solo de
los cntratantes, porque entonces no habra consentimiento a su
respecto, ya que de acuerdo al a. l80l el conffato de compraventa se perfecciona cuando las partes han convenido en cosa y precio. No obstante esta regla no impide que las partes convengan que
la fijacin del precio quede cn manos de un tercero, art. 1809.

contrato.

5.- Las solemnidades en el

contrato de compraventa.

Hemos sealado anteriormente que el contrato de compraventa es por su naturaleza un contrato consensual que no necesita de
ning[ acto externo para perfeccionarse, sino nicamente del consentirhiento de las partes. Slo por excepcin y en casos muy sealados se conviene en solemne.
Hay casos en los cuales la ley, en atencin a la importancia de
la cosa que es objeto del contrato o en atencin a la voluntad de las
partes, hace de l un contrato solemne.
Sabemos que son de la esencia misma del contrato de compraventa, considerado en su concepcin mer.amente material, los requisitos de consentimiento, cosa y precio, que por s solos la forman.
Estos,requisitos no pueden faltar jams en el contrato de conpraventa{
Pero, hay otros que aun cuando no son indispensables para que
la venta adopte forma material, son al menos esenciales para que
el contrato tome forma jurdica.
Estos requisitos que en ciefios casos se hacen indispensables
para la existencia del contrato, son las solemnidades, o sea las formalidades exter-nas, que deben llenarse para que el contrato pro-

97

3) Compraventa del derecho de servidumbre,

4) Compraventa del derecho de heencia.
En estos cuatro casos debe concurrir la solemnidad legal
ordi_i
'naria,
que consiste en que el respectivo contrato de co-frrau"nta
se o(orgue por escritura pblica.
No detre olvidarse que la solemnidad de la venta de bienes
races es solamente Ia escritura pblica, no revistiendo
nunca este
carcter la inscripcin de la compraventa en el Registro
de propie_
dad del Conservador de Bienes Races, lo cual
eJa tradicin.

:'
.
'

relacin con Ia compraventa de inmuebles hay que conside_

.4n
rar ld situ.acin que se plantea respecto de los inmueiles
por adhe_
rencia o destinacin. Si la venta se efecta separadamente
de la del
predlo a que acceden. se trata de venta de cosas muebles,
pues

en
tal cso nos encontramos ante un bien mueble por anticipacin,
a. 571. Por el conta.rio, si el inmueble por adherencia o estina_
cin se vende conjuntamente con el predio a que accede,
es venta
de inmuebles
por consiguiente, solemne.
E1 to gye dice relacin a la compraventa de bienes races hay
una
de excepcin en que no es necesario que se otorgue
{ituacin
por ecritura pblica. y no por ello pierda su calidaj
de solcmne,
*-t::
solemnidad es orra. Esta excepcin la consagra el art.
F:",Iu
68 d( la Ley N" t4. I 7 I que dicc:
"Los actos y contratos sealados en el ar1culo anterior (sc re_
trere
general a las diversas operaciones quc puede
ejecutar la
Fn
Lorvl tates como cotTlpraventas de inmuebles, prstamos, consti_
tuciir y alzamiento de gravnenes, etc.) podrn o,o.gu.r"
po.
cntu privada firmada ante Notario, debiendo ste procejer "r_
a la
protofolizacin de oficio. a ms tadar el da hbil
siguiente (ac_
tualrriente son 3O das) a aquel en que sea suscrita, deJanclo
cons_
tancii enel original y copia. Mientras no se efecte esia protocoli_
zactof. el acto o contrato no surtir efecto alguno. El documento
que nt hubiere sido protocolizado oporlunamente, carecer
de todo

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b,r,.'

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98

HERNAN TRoNcoso LARnoloe -

Crnlos r-vnz Crn

efecto legal, s,n necesidad de que su nulidad o ineficacia sea declarada por sentencia j udicial".

il

b) Formalidades legales especiales:

Estas fbrmalidades son establecidas, en su mayor parte, en atencin al estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los
bienes vendidos, tales son las ventas de bienes races de incapaces
qr"re requieren de autorizacin judicial; la renta de bienes races de
una persona sometida a guarda debe hacerse ademhs en pblica
subasta, arrs. i] 54, 255, 393.
Entre la es;ritura pblica que se exige siempre, salva la exceppin sealada" y la autorizacin judicial y la pblica subasta exigifla eu eI caso ce los incapaces hay una gran diferencia: la ornisin
jle la escritura pblica produce siempre nulidad absoluta; en tanto
fiue la ausencia de ]a rutorizacin judicial o de la pblica subasta
broducc nulidrd relariva.

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5.2.- Solemni.lades voluntarias o convencionalcs.

Nada obst.r a que las partes convengan que una venta que es
fonsensual no se repute perfccta mientras no se cumpla la solemfidad de la es:ritura pblica o privada. As dice el art. 1802. Las
folemnidades voluntrrias dan derecho a las partes para retractarse
hntes de otorg rse la escritura o antes de efectuarse un principio de
ntrega. Si se ha cntregado Ia cosa signilica que se hr dejado sin
gfecto [a solenrnidad acordada. La omisin del instrumer]to en esfqs crsos no produce nulidad del contrato, ya que la venta sigue
hiendo consensunl.
I
I

p.3.- Casos especiales de compraventa en relacin con las solemnidades.

Se trata de las ventas forzadas en juicio ejecutivo y de las exproriacioncs l,or causa de ut il idad priblic:r:

,
L

I
L

I
I

l.

CoNTRATos

99

a) Ventas forzadas enjuicio ejecutivo:

Las ventas forzadas que se hacen por el ministerio
de la justf_
cia son verdaderas compraventas, art. ig91, as lo
ha i"t o tuUijn
la jurisprudencia (R. de D. y J.T.27,sec. 1". pg.
ZOZI entre las
ventas forzadas y las voluntarias no hay sino dos-difbrencias:
1) En la venta forzada el juez es el ripresentanre
l"gul A.i A"u_
dor o vendedor;
2) Corno la venta forzada se hace en pblica subasta
la forma
de determinar el precio es distinto a l de venta
uofunroo.lu",
sla.el precio se establece porel acuerdo de to, pri,.r,
lieltras,en
en ague
agullas
as se obtiene por la pugna de los interesados.
inreresados.
ri la venra forzada es una verdadera compraventa debe
fige-o.
cumglir- las cond iciones de ella y, por consiguiente,
si recae sobre
rnmrlebtes es neccsaria la escritura pblica. El art.
495 del C.pC.
estallece,que^ el ac.ta de remate tiene valor de escritura
pblica
para solo efecto de que las partes puedan
exigir el oto.grri*to
l
de la lescritura pblica.

,1

l
l

,iI
t
I
,

Expropiaciones por car"rsa de utilidad pblica:

estos casos no hay compraventa porque falta
el consenti_
ruen del obligado que es el expropiado, qui"n
upu."""
vend or. Po el contrario, la expropiacin
"o_o
es por jefinicin
un
acto
autoridad. En ella es la ley el ttulo y el modo de
adguirir.

I
i
\

6.-

arras.

reglamentadas en los arts. lg03 a 1g05.

; arras consisten en la suma de dinero o de
cosas muebles
que
a persona da a otra en pr-enda de que
va a celebrar el conhato de
praventa.
dos clases de arras: a) las que se dan
como prenda de la
celeb cjn del contrato, art. 1803 y b) las que
,"
del
io o en seal de quedar convenidos.

d;

"o;; ;;.;;

100

HERNIN TRoNcoso LARoNDE - CaRr-os r-vaRFZ

Cr)

Las arras que se dan en prenda de la celebracin del contrato

dan derecho a las pafies a retractarse: el que dio las arras perdindolas y el que las recibi rest;tuyndolas dobladas. an. 180!.
Cualquiera de las partes puede retractarse y ello debe hacerse:
l. En los plazos cstipulados:
2. Si no hay convencin al respecto, hasta transcurridos dos
meses contados desde la convencin en que se dieron las arras;
3. Hasta el otorgamiento de la escritura pblica;
4. Hasta la entrcga de la cosa vendida.
lLa retractrlin no procede despus de otorgar la escritura o
derfpLrs de h cntrega. porque sc ha perfeccionado la compraventa,
aftl r 804.
Las arras que se dan como parte del precio o en seal de quedar
I
co venidos. no dan derecho a letraccin. an. I80.5.
lEste tipo de anas es excepcional, siendo la regla general las
quf se analiza.on antes. por ello se dice que las partes establezcan
exfresamente que las arras se dan en parte del precio o en seal de
qufdar convenidos. si nada se dice se presume de derecho que otorgaf facultad Frra retractarse. es decir, que pertenecen a aquellas
quf se dan en orenda de la celcbracin del conrralo. an. 1805.
Sin cmbarlo. las arras dadas en parte de precio o en seal de
qufdar conver idos, dan derecho a retractacin cuando el contrato
tlebe otorgars': por escritura pblica, derecho que subsiste hasta
qu sta se otcrgue, art. 1805.
i

7.-lNormas sobre capacdad para el contrato de compraventa.

I

lLa regla g:neral en materia de capacidad la da el art.

1446,

se$n el cual ;o normal es 1a capacidad, siendo la incapacidad la

exfepcin, y requiriendo estar expresamente establecida por el leDich:i noma la reitera en materia de compraventa el art.
| /P5.

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CoNTRAros

t0l

De esta disposicin se desprende que la incapacidad en mate_

ria de contrato de compraventa puede ser:
l. Incapacidad absoluta;
2. Incapacidad relativa, y
3. Incapacidad especial o particular, at.'r441 .
Incapcidades especiales en el contrato de compraventa.
Slo nos interesa el anlisis de las incapacidades especiales
respecto del contrato de compraventa, a las cuales se refieren los
artrculos 1796 a 1800 del Cdigo.
qstas itcapacidades son las siguientes:
a) Compraventa entre cnyuges no separados judicialmente o
enlrq padre o lnadre y el hijo sujeto a palria potesrad:
contrato de compraventa celebrado entre estas personas es
nulo]absolutamente, sea que la compraventa recaiga sobre bienes
muefles o inmuebles, corporales o incorporales, art. 1796.
ql contrato de compr:lventa celebrado entre cnyuges no sepa_
radoS judicialmente es nulo, no importa si estn casados en rgi_
men
sociedad conyugal, separados de bienes o en rgimen de
lde
pafiqipacin en los gananciales. Slo es vlido este contrato cuando
los cpnyuges estn separados judicialmente.
!n caso contrario. se podra recurrir a este medio para traspa_
sar ciertos bienes del patrimonio del marido al de la muje los que
qued[ran sustrados a los acreedores de ste.
entre padre o ma$ Cdigo prohbe rambin la compraventa
dre elhijo sujeto a parria poresrad, art. 243. por lo tanto y de acuer_
do cQn el rexto del art. 1796 el contrato de compraventa entre el
padr{ o la madre y el hijo emancipado es perfectamente vlido.
Tambin es vlido el contrato de compraventa que celebra el padre
o [a jradre con el hijo sujero a patria potestad .especto de los
bienqs que forman su peculio profesional o industrial, porqr"re
respecto de estos bienes el hijo se considera como emancipado,
art. 25 I .

ll

I
I
I
I

102

HERNA{ TRoNcoso LARRoNDE

CARros ALvARz CID

La sanc.in a la infraccin del arf. li96 es la

nulidad absoluta,
porque se trata de un acto prohibido por
laley, arts. 10,1466y
16g2.
b) Venta por el administrador de establecimientos
pblicos de
bienes que administra, sin facultades de vender.
Esta incapacidad la contempla el art. 1797.
Si la venta que hace
cse administado no est comprendida dentro
de lu, iroitu".
administrativas y no ha sido autorizado por el
f"n"io;;;;;;;p"_
tente en forma expresa, ella es nula reltivamente,
ya que el art.
1797 no contempla una prohibicin absoluta,
sino qr" f"._,"
venta con autorizacin expresa de la autoriclad
competente.

*"

t. c) Compra por ciertas personas

de bienes en cuya venta tisnen

o han tenido intervencin.

Esrablece esra incapacidad el art. 179g.
1 Los empleados pblicos renen especial
prohibicin de com_
prar Ios bienes que estr encargados a vende
,o p"n^ O" nuiiauO
absoluta de la compra.

losjueces. aboqdos. procuradores o mandarariosju_

comprar los bienes que se vendan
a onsecuencil del litigio en que ellos
han intervenido, aunque la
vgnta se haga en pblica subasta. Tambin
la sancin en caso de
rn raccton es la nulidad absoluta.
O.b:.:..":1.. prsenre que el art. 321 del C.O.T. ha ampliado
I
esa pruhibicin respecro de losjueces y que
el arr. 4g I del mismo
cuerpo de leyes la ha hecho extensiva a los dems
auxiliares de Ia
administracin de justicia.
.on,r'overido si la venta efecruada por un partidor
en
.un ."3 :tO1
Jurclo de participacin, como mandatario de los comune..crs,
o.rl procurador o mandatar.io de una de las partes cae o
no
l"fn1
1798. En un ralto se declar nuta esia venra (R.
de
*l^Tr
D.ly J., T. 30. sec. 1". pg. 176)tsin embargo, en
otras senten;ias la

_,,_,1!.r*.
dlclates
o escribanos no pueden

5lt:"

tllt
l

""1."

l
I
I

.Cornos

'

;i
:.

l0t]

han considerado vlida, en base al argumento de que

la participacin no es un juicio (T. 23, sec. 1".,
p
.,ps.599).
No debe olvidarse que nada impide que en losjuicioS el abogal_
do pueda convenir con su cliente, por escrito y
anies de comenzar
a prestar sus servicios lo que se llama pacto
de .,cuota litis,,, que

consiste en estipular que cierta parte de los derechos litigiosos

del
: lip-. caon a1^-^.r^^
cliente sean etregados al abogado en pago de sus servis
profesionales. Dicho pacto debe reunir los siguientes requisitos:
a) La palticipacin del abogado debe ser menor que
la del clien_

'te'y
-

b) Arnbos vvvvr
deben quedar
en ur
libertad para resolver el pacto con
Yuwud eu
losreembolsoscorrespondientes.
d) Compraventa por tutores y curadores.
Incapacidad establecida en el afl. 1799. Disposicin que
nos
remite at ttulo "De la administiacin de los
q?ltrg de ese ttulo hay que atenerse a lo dispuesto en el artculo
412. En conformidad a esta disposicin hay que hacer una
distin_
cin segn los bienes del pupilo sean muebles o inmuebles:
1) Bienes muebles: puede comprados el guar<lador,
pero con la
autorizacin de los dems guardadores o d la justici, de
modo
que si se omite dicha autodzacin el acto o contto
ser nulo relativamente, porque el requisito se exige en consideracin
a la cali_
dad o estado de Ia persona.
2) Bienes races: el art. 412 prohbe teminantemente que
el
guardador compre bienes races del pupilo, ni aun
con aut;riza_
cinjudicial o de los otros guardadores no implicados. Esta norma
es claramente prohibitiva y, en consecuencia, su infraccin
produ_
ce la nulidad absoluta del acto.

t"t.;, t";;;j;;.,,y

e) Compraventa de los mandatarios, sndicos y albaceas.

La establece el alt. I800. Hay que distinguir;ntre los manda_
tarios y los sndicos por un lado y los albaceas por otro.

t04

Hox

TnoNcoso Lmnooe

Cenlos lvnz Cro

El sndico

<le acuerdo con. el art. 2l

de la Ley de euiebr_as,
tiene la representacin del falhdo
y de los acreedores en relacin
con los bienes comprendidos en
Iaquiebra.
ste la.misma regla que a los
mand"rr,
"
Albacea es la persona designada p".
,.
plir las disposiciones (estame"n tarias. "r
A su respecto se plantea un
problema, porque si bien el art.
t 800 di..

p".;lj;;.';;;;il,
; ;;r,;;;#?*.
*.i"0..p*;;;;_

?)!!.:],:"

qu;l:;;;0,;"";;;i""
,"loi'ur;;;;*_

t294 ubicado entre las no.,,ru,

ceas, les hace aplicable el art. 412.

Cabe
dj las disposiciones es la aplicable.

enron;;;;.eguiffi#;,

El

tiene especial importancia lratindosc

.problema
de bienes
apticando-el art. 2 I 44 le sera pos;;i;
"e
mprarlos; en cambio,
conforme al ufi. qlz
a esle probtcma apticando"iZ
t" ,"gto
.l:^o:.
:.ly"'U"
nturica gue dice que una disposicio"
_p".i"l pJ_".rTr; ffi;':_
o.*_apticarse el art. 4r2, porque
eL;.
]Tit^'_,i:g?
especial para los albaceas. ouc
debe primar sobre la regla gene_
dcl an. I

.I

;;;;"""

ly:.-lT:lryr

L;Jiljol,"#
l;"h;;;_

i;;;;;;,,",-

g00.

El'cclos del conlrato de compraventa.

,?:Lff::r

a. ,n contratb

son los derechos y obligaciones

que

Perfeccionado el contrato de colmpraventa,

una vez que las par_
tet hon ^^-.,^_:^ en la cosa y
et pr".,
ch
er contraro
".,iroJ"-o'il;a*i",.
Es i 1,:-t^t1fly:"":,que
""ou"
pueden p.ou"nir'a"ii
"-t"aciones
vo untad de las partes.
Siendo la compraventa un conttoto
bilateral surgen obligaciopara ambas
A el vendedor tiene dos obligaciones

lil::,ll*j*

^_-,

"""""'p";;;H#a#-

;;ffi ;

*.::T: ]

parte.'

l. tjntregar la cosa vendida,

eserrci:rfes: