INSTITUTO TECNOLGIO DE LA

CONSTRUCCIN, A.C.

d2^

TESIS
'ANLISIS DE MTODOS PARA LAOBTENCIN DELVALOR
NETO DE REPOSICIN DEBIENES INMUEBLES"

Que paraobtenerelgradode:
MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Presenta:
ING. JULIO CSAR ENRIQUE MALDONADO MERCADO

ASESOR:
Dr. JOS BERNARDO VARGAS NEGRETE

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretara de Educacin Pblica,

conforme al acuerdo R.V.O.E. No.2024306 defecha 9deDiciembre de 2002.
Mxico, D.F.

Agosto de 2008

DEDICATORIA

A mi Pap Ing. Mario Maldonado Sanchez (q.e.p.d.) quien me inicio en el

artede la valuacin desde temprano y a mi mam Dra. Luz Maria Mercado porsu
apoyo entodo momento.

A mis hermanos Lie.Mario Csar, Ing.Cesar Rafael yDr.Cesar Octavio por

suapoyoenellogro de mismetas.

A misobrina Betzab porseruna alegra paratodos.

AGRADECIMIENTOS

Al Instituto Tecnolgico de la Construccin,A.C. por su apoyo para realizar

esta Maestra enValuacin inmobiliaria e Industrial.

Al Dr. Bernardo Vargas Negrete por la direccin de este trabajo y por su

amistad.

A mis compaeros Maestros del ITC con los que he compartido

innumerables ancdotas enloscursosyviajes por Mxico.

Alos directivos yadministrativos del ITC por suapoyo entodo momento. En

especial al MVII Arturo Bentez Morales y a la Lie. Yoseln Pina Zapata por
motivarme aterminar estetrabajo.

A los alumnos que he conocido en los seis aos que tengo impartiendo
clases en esta institucin, pues siempre ha sido una retroalimentacin no solo de
conocimientos sinotambin deexperiencia yamistad.

"ANLISIS DEMTODOS PARA LAOBTENCIN DEL

VALOR NETO DE REPOSICIN DEBIENES INMUEBLES"

RESUMEN
En la tesis se analizan tres mtodos para obtener el Valor Neto de
Reposicin de Bienes Inmuebles: Mtodo Paramtrico, Mtodo de Ensamble de
Costos yMtodo de Precios Unitarios. Seaplicanestos mtodos a unedificio poco
comn: una unidad multidisciplinaria de investigacin por lo que se adapta la
informacinde los modelos disponibles aledificio considerado.

Al comparar los resultados, considerando como base el Valor Neto de

Reposicin obtenido con el Mtodo de Precios Unitarios (100%) se encuentra que
el Mtodo Paramtrico resulta inferior en 8.17% y el Mtodo de Ensamble de
Costos superior en 5.26%, siendo en este ltimo caso menor la diferencia, por lo
que podemos concluir que el Mtodo de Ensambles fue mas preciso. En base alo
anterior se pudo comprobar la hiptesis planteada "La precisin en el clculo del
costo de la construccin depende del mtodo que se utilice para obtener el Valor
Neto de Reposicin". Se recomienda continuar investigando la aplicacin del
Mtodo de Ensambles a diferentes modelos para as contar con una base de
datosmsamplia yconfiable.

NDICE
Pag
INTRODUCCIN

I. ANTECEDENTES Y PROBLEMTICA

11

II. MARCO TERICO

15

2.1 BASES DEL AVALU

2.1.1

Distincin entre precio, mercado, costo y

valor

2.1.2

Factores econmicos del valor

2.1.3

Principios de la valuacin de inmuebles

2.1.4

Fuerzas que influyen en los valores de los

inmuebles

2.2 ENFOQUE DE COSTOS

2.2.1

Enfoques de valuacin

2.2.2

Valor de Reposicin Nuevo, Valor de

Reproduccin

Nuevo y Valor

Neto de

Reposicin.
2..1."3>

y.

.
v

Caractersticas de los costos

2.2.4

Estimacin del costo

2.2.5

Mtodos de estimacin de costos de

\joy<M&^.

construccin
III.

ANLISIS
OBTENCIN

DE LOS MTODOS
DEL

VALOR

PARA

LA

NETO

DE

REPOSICIN DE BIENES INMUEBLES

54

3.1 MTODO PARAMETRICO

3.1.1

WLJI/-'

Caractersticas bsicas que afectan el

j .A ^

4/tcJ

costo por metro cuadrado

3.1.2

Factores de ajuste

3.1.3

Desarrollo del Mtodo Paramtrico

f/^J&f

3.2 MTODO DE ENSAMBLES DE COSTOS

3.2.1 Alcance de los ensambles
3.2.2 Ejemplo de un concepto de ensamble
3.2.3 Estructura
de
los
estimados
por
ensambles
3.2.4 Programa de computo (metros cuadrados)
3.3 MTODO DE PRECIOS UNITARIOS
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.3.5
3.3.6
3.3.7

Estructuracin del Precio Unitario

Integracin del Costo Directo
Costo Indirecto
Financiamiento
Utilidad
Cargos Adicionales
Factor de Sobrecosto para obtener el
Precio de Venta
IV. EJEMPLO DE APLICACIN

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

BIBLIOGRAFA

ANEXOS

GLOSARIO DE TRMINOS

INTRODUCCIN
En los ltimos aos la valuacin inmobiliaria ha alcanzando un grado de
profesionalizacin muy alto,pues ahora se ha pasado de la practica casi artesanal
donde unmaestro transmita su conocimiento asuaprendiz, auna educacin mas
moderna en donde se cuenta con instituciones educativas que imparten
especialidades y maestras como es el caso de la Maestra en Valuacin
Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnolgico de la Construccin, A.C.; sin
embargo, sucede todava en el medio que una parte de las ideas y conocimientos
que en un principio fueron restringidos a pocas personas y eran manejadas casi
como secretos han tardado en trasmitirse a todo el gremio, aplicndose en
algunos casos en forma rutinaria sin saber su origen e inclusive hasta
errneamente.

Esperando que esta tesis sirva para aclarar las inquietudes de los
valuadores y futuros valuadores sobre uno de lo temas bsicos para realizar el
enfoque de costos: como calcular el valor neto de reposicin de las
construcciones.

OBJETIVO

Objetivo General:

Analizar los mtodos empleados en la prctica valuatoria que permitan obtener

resultados ptimos enelclculo delvalor netode reposicin de inmuebles

Objetivos Especficos:
- Describir los mtodos utilizados en la valuacin de bienes inmuebles:
Paramtrico, Ensambles yPrecios Unitarios.

Distinguir los factores de demerito que se utilizan para calcular el Valor

Netode Reposicindelas Construcciones.

- Aplicar los mtodos: Paramtrico, de Ensambles y de Precios unitarios a

uncaso.
-

Explicar lasventajas ydesventajas de cadamtodo utilizado.

JUSTIFICACIN

Durante los ltimos seis aos que he impartido la materia de Anlisis de

Costos en diversas sedes de la Cmara Mexicana de la Industria de la
Construccin, y en mi experiencia comoValuador Independiente de la Tesorera
del D.F. me he encontrado con que algunos valuadores no conocen a fondo en
que se basan los costos por metro cuadrado que utilizan de los manuales para
obtener el valor de reposicin nuevo de la construccin, ni tampoco que tan
preciso es dicha informacin y desconocen la posibilidad de utilizar otros
mtodos. Por lo que considero que este documento puede ayudar a los
valuadores a conocer mejor yaplicar correctamente los mtodos paramtrico, de
ensamble de costos y realizar el anlisis de precios unitarios sifuera necesario.
Esto redundar en un mejor servicio a su cliente, pues se tendr un valor ms
realista desupropiedad.

HIPTESIS
La precisin en el clculo del costo de las construcciones, depende del
Mtodo queseutilice para obtener elValor NetodeReposicin.

DISEO DE LA INVESTIGACIN
El tipo de investigacin es no experimental pues no se manipulan las
variables, transeccional ya que se recolectan los datos en un momento nico y
correlacional,pues se pretende indagar sobre la relacindel mtodo utilizado enel
resultado delvalor netode reposicin.

En el Capitulo I, Antecedentes y Problemtica, se menciona de donde se

parte para realizar la investigacin ycual esla problemtica que se presenta enel
gremio valuador en referencia con el clculo del Valor Neto de Reposicin de las
construcciones.

EnelCapitulo IIsepresenta el MarcoTerico,definiendo en el Subcapitulo

2.1: las Bases del Avalo conceptos como precio, mercado, costo y valor. Se
mencionarn los factores econmicos que crean elvalor, los principios en que se
basa la valuacin inmobiliaria y las fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles. Adems se describen los tres enfoques utilizados en la valuacin
inmobiliaria.

En el Subcapitulo 2.2 Enfoque de Costos se explica en que consiste el

enfoque de costos,describiendo las caractersticas de los costos y que elementos
los afectan. Se definen los trminos valor de reposicin nuevo, valor de
reproduccin nuevo, valor neto de reposicin y depreciacin. Se menciona
adems el propsito delestimado yfuentesde Informacin

EnelCapitulo III, Anlisis delos Mtodos para laObtencin delValor Netode

Reposicin de Bienes Inmuebles se describen en el Subcapitulo 3.1, las
caractersticas del Mtodo Parametrico, se establecen los factores de ajuste que
se deben aplicar al costo por metro cuadrado para obtener un valor mas preciso.
Sedefine el procedimiento a seguir para aplicarel Mtodo Parametrico.

En el Subcapitulo 3.2: Mtodo de Ensambles de Costos se indica el alcance

de dichos ensambles. Se establece la estructura que sigue un estimado por
ensambles. Adems se describe un programa de computo que existe en el
mercadoqueutiliza dicho mtodo.
En el Subcapitulo 3.3 Mtodo de Precios Unitarios se describe en que
consisteycuales son los elementos quelo integran.
En el Capitulo IV se muestra un Ejemplo aplicando los tres mtodos
mencionados yseanalizan los resultados.
En la parte de Conclusiones y Recomendaciones se comentan los
resultadosobtenidos yfuturas lneas deinvestigacin.

10
i

I. A N T E C E D E N T E S Y P R O B L E M T I C A
1.1ANTECEDENTES
La Tesorera del D.F. en su Manual de Procedimientos y Lineamientos
Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria1, define al avalo como el dictamen tcnico
practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que
permite determinar elvalor de mercado de un bien inmueble,con base en su uso,
caractersticas fsicas y urbanas de la zona en que se ubica, as como en la
investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario y que es plasmado
enundocumento que rene los requisitos deforma ycontenido establecidos enel
Manual y sirve como base para determinar alguna de las contribuciones
establecidas enel Cdigo Financiero del D.F.

Para el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales

(Indaabin), antes CABIN el avalo es el resultado del proceso de estimar el valor
de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias ya una fecha determinada. Estambin un dictamen tcnico en el que
seindica elvalor de un bien a partirde suscaractersticas fsicas, su ubicacin,su
usoyde unainvestigacin yanlisis de mercado.2

Dependiendo de la naturaleza del bien a valuar, as como de los trminos

del contrato para el servicio de valuacin, el estado del mercado y las
caractersticas especificas relacionadas,adems deluso y propsitode informede
valuacin, el valuador debe obtener el valor comercial o conclusivo, mediante los
siguientes tresenfoques:

' G.D.F.Manual deProcedimientosy Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, Pag.4

Indaabin, Glosariode trminos,pag.4

11

a) Enfoquefsico o de costos que es unanlisis aplicable en lavaluacin que

se fundamenta en el costo actual de su reproduccin, reposicin o
reemplazo deun inmueble.

b) Enfoque decapitalizacin o de ingresos,en donde se calcula elvalor de un

biencon baseen lacantidadde las rentas o beneficios netosfuturos que se
obtienen durante la vida econmica del bien, de una tasa que involucra la
productividad y, detodos los riesgos asociados conel bien.

c) Enfoque comparativo de mercado que es el anlisis que sefundamenta en

el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de
mercado.

En el enfoque fsico o de costos, para obtener el valor de un inmueble es

necesario calcular el valor del terreno, el valor de las construcciones y el de las
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. El valor
de lasconstrucciones se basaen elValor de Reposicin Nuevo (VRN)elcuala su
vez puedeser calculado conalgunode lostres mtodos siguientes:

Mtodo Paramtrico donde se obtiene un costo por unidad ($/unidad)

por ejemplo para hoteles: costo por habitacin ($/habitacin), en
hospitales: costo por cama de hospital ($/cama), en escuelas: costo por
alumno ($/alumno), siendo lo mas comn utilizar en la valuacin elcosto
por metrocuadrado deconstruccin ($/m2).

Mtodo de Ensamble deCostos que consiste en dividir la construccin

en piezas constructivas completas (zapatas o pilotes para cimentacin,
muros,losa en laestructura,etc).

Mtodo de Anlisis de Precios unitarios, esel desarrollo detallado de

la cantidad de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que

12

intervienen en la elaboracin de una partida. Para todo lo anterior se

toma en cuenta la unidadde medida ypago,desperdicios, rendimientos,
mando intermedio yensucaso,elfactor de sobrecosto por indirectos.

Cada uno de los mtodos mencionados requiere diferente tipo de

informacin y cantidad de tiempo para su aplicacin, lo que adems se ve
reflejadoenlaprecisindel resultado obtenido.

Al Valor de Reposicin Nuevo (VRN) de las construcciones se le aplica

despus diversos factores, para considerar las diferencias entre el modelo
considerado nuevo y el bien avaluar por ejemplo,demerito por edad y estado de
conservacin para obtener as el Valor Neto de Reposicin (VNR), que es el que
finalmente seutiliza enelenfoquedecostos.

1.2PROBLEMATICA
Elvaluador profesional seenfrenta en sutrabajo diario a una doble presin,
por una parte que realice su avalo en el menor tiempo posible y por otro se le
exige que sea con la mayor precisin paraque refleje el valor comercial que tiene
una propiedad en un momento y lugar preciso. El valuador utiliza para calcular el
valor de reposicin nuevo como herramientas manuales de costos paramtricos,
en los cuales muchas veces no se describe a detalle en que se basan, adems
por rutina utiliza las mismas tablas y mtodo paratodos los casos, desconociendo
odejando aun ladootros mtodos que podran sermas precisos.

A continuacin se mencionan los mtodos que se desarrollarn en latesis y

algunos delos problemas que sepresentanen suaplicacin.
En el mtodo paramtrico en algunas ocasiones hay grandes diferencias
entre el bienavaluar yelmodelo delcual seobtuvo ese costo por metro cuadrado

13

($/m2)loque puede influiren el costofinal.Adems deque elvaluador nosiempre

conocequefactores utilizar para mejorar suprecisin.
En el caso del mtodo del ensamble, tambin su aplicacin ha ido
aumentando en el gremio de los valuadores pero tambin existe falta de
informacin sobredicho mtodo yenquecasos utilizarlo.

En el caso del anlisis de precios unitario, los ingenieros y arquitectos

conocen mejor su desarrollo y aplicacin, aunque debido al esfuerzo y tiempo
requerido muchas veces no se aplica en los avalos, siendo que podra ser la
mejoropcin enalgunos casos.
Porloanterior es importante saberenque sebasanestos mtodos (paramtrico,
ensamble de costo y precios unitarios) y cual es nivel de precisin, para que de
estaforma el perito valuador los conozca yutilice correctamente.

14

II. MARCO TERICO

2.1 B A S E S D E L A V A L U
2.1.1 Distinciones entre precio, mercado, costo y valor
Las consideraciones devalor sondesuma importancia dentro delcampode
la valuacin, sin embargo enel uso cotidiano con mucha frecuencia se aplica el
trmino valorenforma imprecisa,puesseleconfunde conconceptos como precio,
mercadoycosto.Acontinuacin sepresentan lasdefiniciones deestostrminos:
a) Precio.- es la cantidad de dinero quese paga pordeterminado producto3.
Para el Instituto Americano de Valuacin (Appraisal Institute)4 el precio
representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que
determinado vendedor est dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo
conlascircunstancias delaoperacin.

b) Mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores y

vendedores a travs del mecanismo del precio. Un mercado de bienes
races es la interaccin de individuos que intercambian derechos sobre
propiedades porotros bienes talescomodinero.
c) Costo es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o
articulo. En el caso de los bienes races, la cantidad de dinero quese
necesit para construir determinado inmueble.5 Los valuadores utilizan el
trmino costo en relacin con la produccin, no con el intercambio. Los
costos pueden identificarse dentro de la fase que le corresponde en el

AntuanoIturbide,Antonio,El avalodelosbienesraices,,Pag.21
Appraisal Institute,ElavalodeBienesRaces, Pag. 17
3
Antuano, Op.Cit. Pag.21

15

proyecto, es decir, el costo efectivo de la construccin o el costototal de la

urbanizacin. El costo de la construccin, o sea el precio de postura del
contratista normalmente incluye los costos directos de la mano de obra y
materiales ms sus costos indirectos (gastos de oficina central y de obra,
financiamiento y utilidad del constructor). El costo de urbanizacin que se
distingue del costo de las mejoras (construcciones), es el costo que
representa crear una propiedad incluyendo elterreno yllevarla a un estado
eficiente deoperacin. El costo de urbanizacin incluye la utilidad necesaria
para compensar al empresario por su tiempo y riesgo al crear el proyecto.
Los gastos relacionados con los bienes races se encuentran directamente
ligados al precio de bienes y servicios en mercados competitivos. Se
determinan los costos de materiales de acuerdo con la interaccin de oferta
ydemanda en reas especificas6.

d) Valor es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un

inmueble (u otro producto) yque puede diferir del precio que se pague por
l ya sea un precio bajo o alto e independiente del costo, ya sea que haya
costado maso menos de lacantidad enque podra venderse7.

Valorde utilidad yvalor de intercambio

Estos valores casi siempre difieren. Por ejemplo un chaleco salvavidas
puedetener unciertovalor de intercambio enlatienda en quesevende peroenel
caso de un naufragio puede tener un valor infinito y por el contrario un timbre de
correo raro puedetener ungranvalorde intercambio yunvalorde uso muybajo.

Appraisal Institute.Op.Cit.Pag. 18
Antuano, Op.Cit. Pag.21

16

Valor y precio

El valor es una medida de comparacin para diferenciar cosas incluyendo

los bienes races. El valor de una propiedad depende, fundamentalmente de que
tanto de otros bienes o servicios se pueden obtener acambio de una propiedad,o
de los servicios que esta representa. En la prctica, la relativa importancia de los
bienes races se refleja en los precios, los cuales son valores expresados en
trminos monetarios,debido aque el mercado de bienes races noesta altamente
organizado, los precios pagados pueden no coincidir con sus valores, sin
embargo,precioyvalor tendern a ser idnticos bajo condiciones deperfeccin.

Valory costo

Tratndose de bienes races, loscostos de nuevos desarrollos inmobiliarios

son importantes. Los costos deben ser considerados desde la adquisicin de un
loteylas construcciones que necesita,afinde ser utilizado para una vivienda. Los
costos de desarrollo y construccin no son realizados a menos que los
propietarios o empresarios crean que las recuperaciones sern las suficientes
para realizar estos costos, incluyendo los riesgos incurridos. Por lo tanto cuando
los precios o rentas de las propiedades son altos, en relacin con los costos de
construccin y de la tierra, habr una tendencia a construir. Por el contrario
cuando los costos sean altos en relacin con los precios o rentas muy pocas o
ninguna sern las construcciones en ese lugar. Se puede decir que lo costos
afectan losvalores yprecios,solamenteen la medida enque afectan laoferta.

Basndose en la suposicin de que nadie paga por una construccin el

doble de su costo, se dice que una construccin nueva, recin terminada es
cuando tiene su mximo valor; sin embargo el costo no es lo mismo que el valor.
Uninmueble tiene su mximo valor cuando esfuncional y no tiene construcciones
agregadas que sean obsoletas, ya que una casa obsoleta y mal distribuida puede

17

tener el mismo costo que tiene una bien proyectada, bien hecha y bonita.
Suponiendo para elcaso que lasdosfuerande la misma superficie ycalidad dela
construccin y que hubieran tenido el mismo costo pero la mejor proyectada y
distribuida tendra mayor valor.
Valorcomercial8

Para el Instituto Americano de Valuacin el valor de mercado es el precio

mas probable que una propiedad pudiera lograr bajo todas las siguientes
condiciones:

1. La consumacin de la rentaocurre enunafecha especfica.

2. Existe unmercado abiertoycompetitivo para la propiedad valuada.
3. Tanto el comprador como el vendedor estn actuando con prudencia y
conocimiento delos hechos.
4. Elprecio noseencuentra afectado porun incentivo indebido.
5. Elcomprador yelvendedor se encuentran tpicamente motivados.
6. Las dos partes estn procediendo de acuerdo con lo que consideran sus
mejores intereses.
7. Los esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedi un periodo
detiempo razonable paradar a conocer la propiedad enel mercadoabierto.
8. El pago se hizo de contado, en moneda local o bajo trminos financieros
comparables.
9. El precio representa el valor normal de la propiedad vendida y no se ha
visto afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta
otorgadas porcualquier persona asociada con laventa.

Appraisal Institute,Op. Cit.,Pag.22

18

2.1.2 Factores econmicos del valor

Elvalor es externo al producto, bien o servicio al que se suscribe. Se crea
en las mentes de las personas que constituyen el mercado. Son complejas las
relaciones que crean valor ylos valores cambian cuando cambian losfactores que
lo influyen. Para el Instituto Americano de Valuacin 9 son cuatro los factores
econmicos interdependientes que crean valor: utilidad, escasez, deseo y poder
adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar presentes para que una
propiedadtenga valor.

a) Utilidad

La utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia,

necesidad o deseo humano. Todas las propiedades deben tener una utilidad
para sus inquilinos, dueos/inversionistas o dueos/ocupantes. Por ejemplo,
las propiedades residenciales satisfacen la necesidad de albergue. Los
atractivos de estas propiedades se conocen como amenidades. El valor de las
amenidades est relacionado con cuan deseables y tiles son al
dueo/ocupante oal inquilino.

Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor, depende de las

caractersticas de la misma propiedad. Elementos tales como tamao, diseo,
ubicacin y otros que sean de utilidad, pueden ejercer una influencia
significativa sobreelvalorde unapropiedad.

Los beneficios de la tenencia de la propiedad se derivan del conjunto de

derechos que el dueo posee. Restricciones sobre los derechos del dueo
podran inhibir el flujo de beneficios y por ende, diminuir el valor de la
propiedad. En forma similar, una propiedad solo podr alcanzar su valor ms
Appraisal Institute, Op.Cit. Pag.27

19

alto si puede legalmente realizar su funcin ms til. Reglamentaciones

ambientales, de urbanizacin, de escrituras y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podran mejorar o restar utilidad y por ende, valor a la
propiedad.

b) Escasez

Se define como la relacin entre la oferta actual o anticipada de

determinado bien, en relacin con la demanda que exista para el mismo. En
trminos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace
msvalioso. Porejemplo latierra todava es abundante,sinembargo,tierra til
y deseable es relativamente escasa por lo mismo tiene mayor valor. Ningn
objeto, incluyendo la propiedad puede tener valor a menos que la escasez se
combine con la utilidad.Elaire quetiene un gran nivel de utilidad,carece deun
valor econmico definible porque esabundante.

c) Deseo

Sedefine como laesperanza deuncomprador de que un biensatisfaga sus

necesidades bsicas (por ejemplo albergue) o necesidades humanas mas all
de los requerimientos elementales para el sostenimiento de la vida. Al igual
que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poderdecompra.

d) PoderAdquisitivo Real
Es la habilidad de una persona o grupo para participar en un mercado, es
decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el pago de contado o su
equivalente. (La valuacin de una propiedad debe incluir un anlisis de la
capacidaddel mercado paraefectivamente pagar la propiedad).

20

Oferta y Demanda

Lacompleja interaccin de los cuatro factores que crean unvalor se refleja

enelprincipio econmico bsico de oferta ydemanda. La demanda de un bien
es propiciada por su utilidad y afectada por su escasez. La demanda tambin
se ve incluida por las fuerzas que crean y estimulan el deseo. An cuando el
deseo humano podra no tener limites para algunas cosas, tal deseo se ve
reprimido por un poder de compra efectivo. Por lo mismo, la inhabilidad de
comprar cosascaras afecta lademanda.

En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciado por su utilidad, y

restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por
cuandeseable es. Latierra es un bien limitado y unterreno ubicado enun rea
apropiada para un fin especifico se vuelve mas escaso entre mayor sea la
necesidad percibida. Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta.
Si se amplia el poder adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente
fijoyesto,asuvez induce almercado aincrementar laoferta.
En la teora econmica el principio de oferta y demanda seala que el
precio del articulo, bien o servicio vara directamente, aunque no
necesariamente en forma proporcional, de acuerdo con la demanda,
inversamente, aunque no necesariamente en forma proporcional, de acuerdo
con la oferta. Por lo mismo un incremento de la oferta de un artculo o una
disminucin en la demanda de un artculo tienden a reducir el precio de
equilibrio. Condiciones contrarias producen un efecto contrario. Es posible que
la relacin entre oferta y demanda no sea directamente proporcional, pero la
interaccin de estas fuerzas es fundamental para la teora econmica. La
interaccin de proveedores y demandantes, o sea vendedores y compradores,
constituye un mercado. Generalmente, los valores de las propiedades varan

21

de acuerdo con los cambios en la oferta. Si las propiedades para determinado

uso sevuelven ms abundantes de loque eran anteriormente, en relacin con
la demanda, su valor de equilibrio declina. En contraste, si las propiedades se
vuelven mas escasas y la oferta disminuye en relacin con la demanda, se
eleva elprecio deequilibriodelas propiedades.Laoferta ydemanda de bienes
siempretiende aunequilibrio. En este puntoterico (que prcticamente nunca
ocurre),elvalor, precioycosto delmercado soniguales.

En los bienes races,oferta se define como la cantidad de determinado tipo

de propiedad que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a
diversos precios, en

un mercado y periodo de tiempo determinados,

asumiendo que loscostosdeproduccin se mantienen constantes.

Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de
bienes races como respuesta uncambio deprecio.Enforma similar, el cambio
en la oferta de bienes races en respuesta a un cambio de precio se conoce
comoelasticidaddelaoferta.

2.1.3 Principios de la valuacin de inmuebles

Un principio es una idea en la que se basa una ciencia, en el caso de la
valuacin no es la excepcin, a continuacin se menciona los principios que se
siguen actualmente. El INDAABIN10en su glosario define los siguientes principios,
adems Antuano11 los comenta en la obra citada y el Instituto Americano de
Valuacin12los considera comoloscimientosdelavalo.

a) Principio deAnticipacin.- Elvalor actualde una propiedadsetoma como

una medida de los beneficios que se espera producir en el futuro. El
valuador deber conocer que ha ocurrido en el pasado y suponer que
10

Indaabin, Op.Cit., Pag.28 a29

Antuano,Op.Cit.,Pag. 11
Appraisal Institute, Op.Cit.,Pag. 32

11

22

ocurrir en el futuro y cuales son las recuperaciones posibles de obtener.

Debe tomar en cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o
decadencia de la ciudad y del vecindario y los precios a los cuales estn
siendo vendidos o rentados propiedades similares. Este principio
fundamenta el valor por capitalizacin de rentas o por el enfoque de
ingresos.

b) Principio de Competencia.- Es laganancia quien anima a la competencia.

La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de
oferta. La competencia entre compradores o inquilinos representa los
esfuerzos interactivos de dos o ms compradores o inquilinos potenciales
para realizar una compra o concertar un contrato de arrendamiento. Entre
vendedores o propietarios, la competencia representa los esfuerzos
interactivos de dos o ms vendedores o propietarios potenciales para
realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La
competencia esfundamental a ladinmica delaoferta ylademanda,enun
sistema econmico de libre empresa que procura los mximos
rendimientos. Los vendedores y compradores de propiedades actan
dentro del marco de un mercado competitivo. En esencia cada propiedad
compite con todas las otras propiedades de otros segmentos de mercado.
Por ejemplo, fraccionamientos residenciales existentes compiten con
nuevos fraccionamientos. A travs del tiempo, las fuerzas competitivas del
mercado tienden a reducir utilidades inusualmente altas. Las ganancias
fomentan la competencia, pero utilidades excesivas tiende a propiciar una
competencia ruinosa.
c) Principio de Conformidad (Conocido tambin como Principio de
Regresin).- Es el valor mximo de un inmueble, se logra cuando en el
vecindario est presente un grado razonable de homogeneidad social y
econmica. Este principio se basa en los siguiente: entre dos propiedades
diferentes,el valor de la mejor propiedad puede ser afectado adversamente

23

por la presencia de otras de menor valor y tambin en que una propiedad

de menor valor puede tener un precio incrementado debido a la proximidad
depropiedades de mayorvalor. Los estilosy usosde las propiedades enun
rea determinada pueden concordar por diversas razones, incluyendo
presiones econmicas, las preferencias de propietarios por ciertos tipos de
estructuras, amenidades y servicios. La imposicin y cumplimiento de la
reglamentacin sobre desarrollo urbano y los planes de los gobiernos
locales para reglamentar el uso de la tierra tambin contribuyen a la
conformidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se
encuentran sujetas a cambio. Los reglamentos de construccin que tienden
a producir una conformidad en las caractersticas fundamentales de la
propiedad,tales como tamao, estilo y diseo,frecuentemente son difciles
decambiar ypudieran acelerar laobsolescencia. Los mercados individuales
tambin fijan patrones de conformidad,sobretodo entrminosde precio.

d) Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin (Conocido tambin

como Principio de Cambio) Son los efectos del deterioro fsico ordinario y
de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por las
siguientes etapas:
Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras y la demanda
aumenta.
Equilibrio: cuando el vecindario est prcticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios.
Declinacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
mantenimiento,entanto quelademanda porellas disminuye.

Renovacin

Nada permanece esttico, el futuro ms que el pasado es de primera

importancia en la estimacin del valor. Por lo que es necesario definir la fase
devida cclica enque seencuentra elinmueble que sevala.

24

El cambio se produce por el carcter dinmico de las fuerzas sociales,

econmicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de la
propiedad. An cuando el cambio es inevitable y continuo, el proceso puede
ser paulatino y no fcil de percibir. En mercados activos, el cambio puede
ocurrir rpidamente. Se ofrecen y venden a diario propiedades. La fuerza del
cambio salta a la vista en el mercado de bienes races, donde las fuerzas
sociales, econmicas, gubernamentales y ambientales que afectan la
propiedad se encuentran en constante transicin. Los cambios en estas
fuerzas influyen en la demanda y oferta de bienes races y por ende, en los
valores de propiedades particulares. Los valuadores procuran identificar los
cambios actuales y anticiparlos, ya que pudieran afectar los valores actuales
de las propiedades. Sin embargo, puesto que no pueden predecir el cambio,
las valuaciones podrn resultar vlidas nicamente para un periodo
relativamente corto despus de la fecha especificada del avalo. El cambio
tambin queda de manifiesto por alteraciones en las preferencias del mercado.
Los bienes races no pueden adaptarse fcilmente a los nuevas preferencias
de consumidores y por consiguiente, frecuentemente

padecen de

obsolescencia.

Eldeterioro fsico,funcional yeconmico que se observa en edificios conel

tiempo, se convierte en depreciacin, que se define como prdida en el valor
de una propiedad, por cualquier motivo. La depreciacin puede verse como la
diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor
actual. Por lo general, las perdidas en el valor de una propiedad son el
resultado de deterioro u obsolescencia. Puesto que la obsolescencia puede
iniciarse en la fase de diseo y el deterioro puede comenzar mientras un
edificio an se encuentra en construccin o renovacin, los diversos tipos de
deterioro yobsolescencia que aparecen en una propiedad tienen implicaciones
nicas enelavalo.

25

e) Principio de Equilibrio.- Existe un punto de armona entre la oferta y la

demanda. Un cambio entre ellas, afectar el valor de un bien. La demanda
para un bien econmico est limitada por los ingresos, los precios y los
gustos. En cambio la oferta se integra por la disponibilidad de las
mercancas. El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,
tanto en lacantidad como en laubicacinde los inmuebles.
Este principio rige en las relaciones entre diversos componentes de la
propiedad. La tierra, mano de obra, capital y participacin o coordinacin
empresarial son los agentes dela produccin,pero en la mayor parte de los
bienes races la combinacin crtica consiste en la tierra y sus mejoras
(construcciones). El equilibrio econmico se logra cuando la combinacin
detierra y mejoras esptima esdecir, cuando no se logra ningn beneficio
marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. La ley de
rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes de
produccin que se agreguen a una parcela producen mayores rendimientos
solo hasta cierto punto. Es en ese punto,el llamado punto de rendimientos
decrecientes, que puede determinarse el valor mximo. Segn la ley de
rendimientos decrecientes, ningn gasto adicional lograr producir un
rendimiento que justifique la inversin adicional. Al llegar a este punto,
cualquier nuevo incremento en los agente de produccin har que la
productividad se reduzca proporcionalmente. Un ejemplo es el caso de un
desabollador de vivienda que est tratando de determinar cuantos
recamaras incluir en una casa unifamiliar que esta construyendo para su
venta en el mercado residencial. La tpica casa unifamiliar en este mercado
residencial tiene tres recamas. Podra resultar antieconmico incluir una
cuarta recamara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la
propiedad.

El principio de equilibrio tambin rige en la relacin que existe entre

una propiedad y su medio ambiente. Una mezcla adecuada de diversos
tipos de usos de suelo en un rea crea y sostiene el valor, una residencia

26

localizada cerca de otras residencias tendr mayor atractivo en el mercado

que una ubicadajunto aunterrapln.

Los principios de equilibrio, contribucin y conformidad son

interdependientes y cruciales en un anlisis de mayor y mejor uso de la
propiedad y en la estimacin de su valor de mercado. Estos conceptos
forman los cimientos tericos paraestimartodas lasformas de depreciacin
en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuacin por
comparacin de ventas y para calcular las ganancias esperadas en la
valuacin por capitalizacin de ingresos.

f) Principio de Mayor y Mejor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien, es

aquel que es fsicamente posible, legalmente permitido, econmicamente
viable y que resulta en el mayor valor del bien que se est valuando. El
mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es
apta la propiedad y que por el habr una demanda idnea en un futuro
razonable cercano y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
rendimiento; ya sea en trminos dedinero o uso. Al identificar e interpretar
las fuerzas locales y regionales del mercado que afectan una propiedad
determinada, el valuador puede determinar el mayor y mejor uso de dicha
propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avalu de bienes
races por que enfoca el anlisis del mercado sobre la propiedad y la
viabilidad de un posible aprovechamiento externo. Esto permite al valuador
identificar el usoptimo dela propiedad de acuerdo con las condiciones del
mercado en una fecha determinada. El mayor y mejor uso refleja una
suposicin bsica sobre el comportamiento del mercado de bienes racesy
es que el precio que uncomprador pagar oque un vendedor aceptar por
una propiedad, se fundamenta en el empleo ms provechoso del terreo o
propiedad. Detalforma, las propiedades tiende a ser puestas alservicio de
su mayor y mejor

uso. Sin embargo, el mayor y mejor uso de una

propiedad no necesariamente concordar con el uso que se le est dando

27

en ese momento. Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad,

se debe tomar en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes
en el mercado, las tendencias que lo afectan,cambios potenciales y el uso
actualde lapropiedad.
Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de
construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un
terreno: considerndolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en
lamejorforma posibleytomando en cuenta las construcciones existentes.
La primera determinacin (el mejor aprovechamiento del terreno)
como si estuviera vacante, refleja el hecho de que el valor de la tierra se
deriva de su utilizacin potencial. La tierra tiene un valor limitado, a menos
que exista un uso actual o anticipado de la misma. Su valor depende del
uso anticipado. Entre todos los usos razonables y alternativos, y
considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso
ser elque produzca el mayorvalor actual para latierra,una vez hechos los
pagos por mano de obra, capital y coordinacin. En decir, el mejor
aprovechamiento del terreno,considerndolo como si estuviera vacante, es
el que logre el mas alto rendimiento, una vez compensados los otros tres
agentes delaproduccin.

Para determinar el mayor y mejor uso del terreno, como si estuviera

vacante, elvaluador debe suponer que no se han hecho construcciones en
laparcela. La pregunta a contestar es:Sielterreno estuviera vacante, qu
usoproducira elmayorvaloractualalatierra?
La segunda determinacin (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal
como est construida), se refiere a la utilizacin ptima de la propiedad
tomando encuenta las estructuras existentes. Unanlisis del mayor y mejor
uso de una propiedad construida da a entender que la construccin
existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo al valor

28

del mercado de la propiedad, o hasta que el rendimiento de una nueva

construccin compense el costo de demoler el edificio existente y de
construir uno nuevo. Por ejemplo, una gran casa vieja podra seguir
utilizndose como residencia unifamiliar, o podra convertirse en
departamentos u oficinas. La decisin depende de rentas o precios que
pudieran cobrarse por la propiedad de acuerdo con los usos alternativos y
como estas cantidades se comparan con los costos de conversin al otro
uso.Aunque la construccin actual no represente el mejor aprovechamiento
del sitio, considerndolo como si estuviera vacante, no necesariamente
debe ser demolida. La demolicin procede cuando el valor del terreno,
considerndolo como vacante, menos el costo de demoler las mejoras
existentes,essuperioralvalor actualde lapropiedad.

Determinar el mayor y mejor uso de la tierra como si estuviera

vacante, resulta til para el avalo del terreno. Determinar una mejor
utilizacin de una propiedad construida debe hacerse con las
construcciones (es decir, rehabilitacin, modernizacin, o remodelacin) o
lasconstrucciones debendemolerse.

g) Principio de Sustitucin.- Es una teora econmica que dice que un

comprador prudente no pagara ms por el bien, que el costode adquirir un
substituto igual o semejante. El ms probable costo de adquisicin de la
mejor alternativa, sea de un sustituto o una rplica, tiende a establecer el
ValorJustode Mercado. Este principio da porhecho que el comportamiento
del mercado esracional yse comporta con prudencia,sin que surjan costos
indebidos a consecuencia de demoras. Puede considerarse la substitucin
de una propiedad por otra en trminos de su uso, diseo estructural o los
ingresos que produce. El costo de adquisicin puede ser el costo que
representa compra un terreno similar y construir un edificio de utilidad
equivalente, asumiendo que no existieran costos indebidos a consecuencia
de demoras. Este es la base para el enfoque de costos en la valuacin.

29

Por otra parte,elcosto de adquisicin podra serel precio de una propiedad

existente de igual utilidad nuevamente asumiendo la inexistencia de costos
indebidos por demoras. Esta es la base pare elenfoque de comparacin de
ventas en valuacin. El principio de substitucin resulta igualmente
aplicable a propiedades como casas compradas por sus atributos
generadores de amenidades, as como propiedades adquiridas por su
capacidad para generar ingresos. Losatributos productores de amenidades
de propiedades residenciales incluyenlaexcelencia dediseo,lacalidadde
la mano de obra o materiales de construccin superiores. Por lo que
respecta a propiedades productoras de ingresos, una propiedad substitua
igualmente deseable podra ser una que ofreciera una inversin alterna y
que redituara en ganancias con un riesgo equivalente. Los limites de los
precios, rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los
precios, rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituas
igualmente deseables. El Principio de Substitucin es fundamental en los
tres enfoques tradicionales utilizados en la valuacin inmobiliaria: enfoque
de mercado, enfoque de costo y capitalizacin de rentas. Aun cuando el
Principio de Substitucin rige en la mayora de las situaciones, en algunas
ocasiones el mercado percibe las caractersticas de un producto como
singular. La demanda que tales productos podran tener como resultado un
preciofuera de lousual.

h) Principio de Uso Consistente.- Un bien inmueble en transicin a otro uso

no deber valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para
las mejoras o construcciones, sino unmismo uso para ambos.

30

Antuano menciona dos principios adicionales

i) Principio del Incremento y Decremento de la Retribucin.- El valor de

una propiedad est determinado por el balance de los tres factores de la
produccin queson:
Trabajo (Salarios)
Organizacin (Gastosde operacin)
Capital (Inters)
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de
operacin deben ser pagados despus. El remanente del ingreso bruto va a
satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los
factores de produccin, se incrementa el valor hasta un punto determinado a
partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra
incrementos alvalor proporcionales ala inversin.

j) Principio deContribucin.- Elprincipiodecontribucin seala queelvalor

de un componente determinado se mide en trminos de su contribucin o
aportacin al valor de toda la propiedad. Tambin se define como la
cantidad que, de no existir el componente, se restara del valor de la
propiedad. Elcosto delcomponente no necesariamente equivale a suvalor.
Su aportacin al factor valor puede ser menor o mayor a su costo. Por lo
mismo, en algunos casos, es posible que no aumente el valor de mercado
de una propiedad aun cuando los bienes races hayan sido objeto de
alteracin, modificacin o rehabilitacin. La aportacin de mejoras
existentes podra no encontrase en equilibrio con toda la propiedad. El
grado de utilizacin de la propiedad podra ser inferior a lo esperado, sobre
todo en reas de rpida transicin. No obstante, se mantendr un uso
inferior al ptimo, denominado utilizacin temporal, hasta que resulte
econmicamente factible para un urbanizador absorber los costos de

31

convertir la propiedad,ya seademolindola yreponiendo o rehabilitando las

mejoras existente.

El Instituto Americano de Valuacin maneja otro principio adicional a los antes

mencionados:

k) Principio de Exterioridades.- Esteprincipioseala quefactores externosa

una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor.
Cuando un producto o servicio afecta a un gran nmero de personas,
generalmente se trata de algo suministrado por el gobierno como pueden
ser puentes y carreteras, servicios esenciales son factores externos
positivos, proporcionados muy eficientemente mediante adquisicin del
gobierno. Los factores externos negativos surgen cuando, a consecuencia
de las acciones de otros, se imponen molestias a los propietarios. Por
ejemplo, una empresa que viola reglamentos ambientales con la descarga
de materiales nocivos y logra evadir sus responsabilidades, impone los
costos de limpieza en otras personas. Los bienes races se ven afectados
por factores externos quizs en grado mucho mayor que cualquier otro
bien, servicio o producto. Siendo fsicamente inmvil, la propiedad se
encuentra sujeta a muchos tipos de influencias externas. Estas influencias
podran consistir en el uso oatributos fsicos de propiedades cercanas ode
las condiciones econmicas que afectan el mercado en que compite la
propiedad. Por ejemplo, un incremento en elrea comercial de determinado
establecimiento, sin duda que ejerce un efecto positivo sobre las ventas
potenciales (generadoras de ingresos) de la propiedad. Las influencias
extemas pueden ser de origen internacional o nacional o pueden surgir de
la regin, comunidad o vecindad. Los factores externos pueden ser tan
generales como el tipo de cambio de la moneda (pesos, dlares o euros),
precio del oro, o tan especficos como el grado de mantenimiento de la
propiedad de un vecino. Los valuadores observan y analizan como
influencias externas afectan los bienes races objeto del avalo. A niveles

32

internacionales y nacionales, la eficiencia de procesos de fabricacin,tasas

de inters y prioridades socioeconmicas afectan los valores de bienes
races. La poltica sobre el comercio nacional influye en la demanda de
estos bienes en mercados regionales. Un creciente comercio exterior eleva
el producto interno bruto y fortalece la demanda regional de la propiedad
inmueble. En la frontera de Mxico con los E.E.U.U. los mercados de
bienes races frecuentemente se ven beneficiados al estimularse el
comercio entreestos pases.La polticafiscal nacional,tambin desempea
un papel importante en la economa. A niveles de comunidad y de
vecindario, los valores de las propiedades se ven afectados por leyes
locales, por la poltica yadministracin de gobiernos locales,por impuestos
prediales, crecimiento econmico y actitudes sociales. Es posible encontrar
tendencias distintas sobre el valor de propiedades en comunidades de la
misma regin y entre vecindarios de la misma comunidad. Los valuadores
deben estar familiarizados con losfactores externos que pudieran tener un
impacto sobre losvalores inmuebles.

2.1.4 Fuerzas que influyen en los valores de los

inmuebles 13
Elvalor de la propiedad refleja yseve afectado por la interaccin de cuatro
fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias sociales,
circunstancias econmicas, controles y reglamentos gubernamentales y
condiciones ambientales. Las fuerzas son interactivas. Ejercen presin sobre las
actividades humanas y a su vez se ven afectadas por estas actividades. La
interaccin de estas actividades influye en el valor de cada parcela de bienes
races en el mercado. Para estimar un valor, el valuador investiga como ve el
mercado una determinada propiedad. Elalcance de la investigacin no se limita a
condiciones estticas actuales. En lugarde ello,el valuador analiza las tendencias

Appraisal Institute, Op.Cit. Pag.40

33

en las fuerzas que influyen sobre el valor, a fin de determinar la direccin,

velocidad,duracin,fuerza y limitede dichastendencias.
a) Fuerzas sociales
Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan
principalmente con las caractersticas de la poblacin. Puesto que la composicin
demogrfica de la poblacin revela la demanda potencial para bienes races, se
requiere un anlisis e interpretacin correcta de las tendencias demogrficas. Los
valores de la propiedad no solo seven afectados porcambios y caractersticas de
la poblacin, sino tambin por el espectro completo de actividades humanas. La
poblacin total, su composicin por sexo y edad, y la tasa de formacin y
disolucin de hogares influyen notablemente en los valores de la propiedad. Las
fuerzas sociales tambin se manifiestan enactitudes sobrelaeducacin,la leyyel
orden yopciones sobre estilos devida.

b) Fuerzas Econmicas
Las fuerzas econmicas son tambin significativas en el valor de la
propiedad. Los valuadores analizan la relacin fundamental entre la oferta y la
demanda actual y anticipada y la capacidad econmica de la poblacin para
satisfacer sus carencias y necesidades a travs de su poder adquisitivo. En el
anlisis defuerzas econmicas, se consideran muchas caractersticas especficas
del mercado tales como empleo, niveles de sueldos, expansin industrial, la base
econmica de la regin y de la comunidad, niveles de precios y el costo y
disponibilidad de crditos hipotecarios. Tambin se investiga la disponibilidad y
calidad de las propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en
construccin, o en la etapa de planificacin, la tasa de ocupacin los patrones de
alquiler y los precios de propiedades ya existentes, as como los costos de
construccin. Podrn tomarse en cuenta otras tendencias econmicas al ir

34

enfocndose el anlisis del valuador en reas geogrficas sucesivamente ms

pequeas.

c) Fuerzas gubernamentales
Las actividades gubernamentales, polticas y legales a todos los niveles
pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en
determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas
naturales del mercado de oferta y demanda. Como se menciono anteriormente, el
gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el
uso de latierra. Es por tal motivo que los vaiuadores deben identificar y examinar
como lossiguientes factores podran influir sobre losvalores de lapropiedad:
- Servicios pblicos tales como de polica ybomberos,luz, gasyagua,
recoleccin debasura yredes detransporte.
- Reglamentacin urbanstica y cdigos sobre construcciones y
salubridad, sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen eluso de
latierra.
- La polticafiscal nacional,estatal ylocal.
- Legislacin especial que influya sobre los valores generales de la
propiedad, por ejemplo, leyes sobre, restricciones sobre la tenencia
de la propiedad, tales como las impuestas sobre condominios,
legislacin sobre medio ambiente que reglamente nuevas secciones
residenciales, as como el controlde materiales peligrosos o txicos,
legislacin afectando los tipos de prestamos, las condiciones de los
prestamos y el poder de inversin de instituciones dedicadas a
prestamos hipotecarios.

35

d) Fuerzas Ambientales

Tanto las fuerzas ambientales como las creadas por el hombre influyen en
los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales que podran analizarse
para los fines de avalo de bienes races incluyen condiciones climatolgicas,
nevadas, precipitacin pluvial, temperatura y humedad; topografa y tierra;
contaminantes txicos como asbestos; barreras naturales a un desarrollo futuro,
tales como ros, montaas, lagos y mares, sistemas de transporte, incluyendo
sistemas de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vas fluviales navegables, as
como el carcter (vocacin) quetenga ylodeseable que resulte el rea inmediata
a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, an cuando los
participantes en el mercado generalmente asocian el trmino con la conservacin
de los recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, etc.) y la
reglamentacin sobrecontaminacin provocada porel hombre.
Lasfuerzas ambientales que afectan elvalor dedeterminados bienes races
puede comprenderse en cuanto a su relacin con la ubicacin de la propiedad.La
ubicacin toma en cuenta la relacin tiempo-distancia, o el enlace entre una
propiedad o vecindad y todos los posibles orgenes y destinos de residentes que
vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicacin reviste un carcter
ambiental y econmico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo
que pueden considerarse en trminos de la llegada y salida del sitio, de las
caractersticas de las zonas que deben atravesar, el trfico yendo y viniendo del
sitioy de los costos de transporte para iryvenir. Para analizar la influencia quela
ubicacin pudetener sobre elvalor, se identifican los enlaces entre la propiedad y
los puntos a los lugares importantes fuera de la propiedad, as como la distancia
que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias, mediante los
medios de transporte mas comnmente utilizados. Segn el rea y tipo de
propiedad, el valuador podr investigar el acceso de la propiedad al transporte
publico, escuelas, tiendas, establecimientos de servicios, parques, instalaciones
recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes de trabajo, mercados de

36

productos, proveedores de materiales para la produccin y centros para el

procesamiento de materia primas. En el avalo de bienes raices, es fundamental
comprender la importancia de todos los factores externos que pueden influir en el
valor de la propiedad. Aunque las cuatro fuerzas se tratan por separado aqu, de
hechotrabajan enconjunto para afectar losvalores delas propiedades.

37

2.2 E N F O Q U E DE C O S T O S
2.2.1 Enfoques de valuacin
La prctica de la valuacin establece tres enfoques bsicos para valuar un
inmueble: costo, ingresos y mercado, considerando en su aplicacin aquellos
factores ocondiciones particulares queinfluyanopuedan influir significativamente
en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuacin porlos
enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del
inmueble.

En elevento queporalguna circunstancia plenamente fundamentada, algn

enfoque de valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el
avalo, yaseaenlaslimitaciones alpropio avalo o bien, enlasdeclaraciones al
mismo.
Acontinuacin sedescriben lostres enfoques:

a) Enfoque deIngresos
Esteenfoque estima valores con relacinalvalor presentedelosbeneficios
futuros derivados delbien yesgeneralmente medido atravs dela capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre
otros: renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos, servicios,
gastos generales. Laestimacin delarenta deber hacerse enforma unitaria para
cada tipo de construccin o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentadoenunainvestigacin demercadoderentasdebienes comparables.

C N B V , Circular

1492

38

b) Enfoque de Mercado

Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un

bienmsdel preciodecompradeotro biensimilar. Seidentificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las
del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar yse
especificarn claramente losfactores de homologacin que, en su caso, se vayan
a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se deber
justificar yelmtodo sedescribir dentro delavalo.

c) Enfoque de Costo
Elenfoque de costos se basa en lasuposicin de que los participantes enel
mercado relacionan el valor con el costo. Este enfoque establece que el valor de
un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo
igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se
vala.Sedebertomar enconsideracin losiguiente:

Terreno: Sedeber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas

fsicas,deusoyde servicios.
Construcciones: Seestimar elvalor de reposicin o de reproduccin nuevode
lasconstrucciones,tomando en cuenta suscaractersticas fsicas.
Equipos,

instalaciones

especiales,

elementos

accesorios

obras

complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de

stos, siempre que formen parte integraldel inmueble,tomando en cuenta sus
caractersticasfsicas.
Demritos:Se estimar la prdida devalor debido a deterioro fsico por edady
estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su
caso, laobsolescencia econmica,funcional ytecnolgica del bien,de acuerdo
con sus caractersticas particulares.

39

Este enfoque resulta especialmente til al valorar construcciones nuevas o

casi nuevas, as como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el
mercado. Tambin puede emplearse el enfoque de costos para obtener la
informacin necesaria para la comparacin de ventas y la capitalizacin de
ingresos.

Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de

quienes preparan presupuestos de costos, de manuales de costos, de
constructores y de contratistas. La depreciacin se determina a travs de la
investigacin de mercado y la aplicacin de procedimientos especficos. En el
enfoquedecostos elvalor delterreno secalcula por separado.

2.2.2 Valor
de
Reposicin
Reproduccin
Nuevo

Nuevo,
y
Valor

Valor
Neto

de
de

Reproduccin
En el enfoque de costos, el valor de las construcciones se basa en el valor
de reposicin nuevo al que se descuenta los demritos para obtener el valor neto
de reposicin.A continuacin sedefinen dichostrminos.

VALOR DE REPOSICIN NUEVO

Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas
con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos
considerados equivalentes.
Este valor considera los costos necesarios para sustituir o reponer las
construcciones en condiciones similares, analizadas en base a los conceptos que
integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que
debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que
experimente los costosde materiales ymanodeobra.

40

VALOR DEREPRODUCCIN NUEVO

Este considera los costos necesarios para reproducir una construccin

idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se
hubieranutilizado en lafecha desuedificacin.
VALOR NETO DE REPOSICIN

Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al Valor de Reposicin

Nuevo,eldemrito correspondiente.

DEMRITO O DEPRECIACIN
Es la perdida devalor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada
esta por el deterioro fsico, as como por las obsolescencias funcionales y/o
econmicas,segn elcaso.
En el ndice fsico o directo se considerara la depreciacin por deterioro
fsicodebidoa:

Edad
Estado de conservacin
Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar fuera de usoatravs
del tiempo. Esto tiene lugar por lo general gradualmente; la prdida de valor, no
solo es resultado del uso y destruccin, sino tambin de la presencia de mejores
construcciones con mejor equipo. La primera situacin se denomina depreciacin
y lasegunda obsolescencia15

15

Antuano,Op.Cit.,pag. 15

41

Para Antuano la depreciacin consiste en la disminucin de valor de las

construcciones e instalaciones especiales de un inmueble y se produce
generalmente por la edad, el desgaste de las construcciones, cambios en las
colonias,etc.
Lasprincipales causas de ladepreciacin sonlas siguientes.
a) Cada endesusoodepreciacin econmica
b) Perdida de utilidadodepreciacin funcional
c) Deterioro odepreciacin fsica

a) Cadaendesusoodepreciacin econmica
Este tipo de depreciacin se produce por causas como cambios en la
vecindad, cambio de un uso bueno a otro inferior, disminucin o aumento rpido
de la poblacin, cambio de habitantes de una clase social mas alta a otra mas
baja,cambios enel uso delinmueble que pueden serdiscordantes, incongruentes,
ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisin de los inmuebles por
modificacin del tipo de edificios en las colonias, legislacin que modifique el uso
del suelo permitiendo la aparicin deedificiosfuera dearmona con los existentes,
reglamentacin queafecten alos inmuebles.

b) Perdida de utilidado depreciacin funcional

La depreciacin funcional corresponde casi exclusivamente a la
construccin existente y est relacionada con el proyecto arquitectnico y con la
distribucin, los estilos arquitectnicos cuandotiene gruesos muros innecesarios o
alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas,
prticos y patios intiles,falta de lugares de estacionamiento, baos insuficientes,
y mala utilizacin de los materiales, falta de closet, ventanas chicas, elevadores
viejos, sistemas de calefaccin gastados, falta de aire acondicionado en ciertos
tiposdeedificios ytoda clasede instalaciones o construcciones deficientes.
16

dem,Pag. 27

42

c) Deterioro odepreciacin fsica

Es la forma ms fcil de palpar la depreciacin y son los desperfectos que se

producen en el inmueble. El desgaste natural se presenta en todas las
construcciones y puede notarse en la oxidacin de las estructuras metlicas, en
erosionesygrietas enla mampostera, as comotambin engrietasydesgaste en
las banquetas de concreto, pavimentos, destruccin de drenajes y caeras, falta
de pintura de aplanados y otras causas. Este deterioro se produce por falta de
mantenimiento.

2.2.3 C a r a c t e r s t i c a s de los Costos 1 7

Surez Salazar, establece que para poder realizar adecuadamente el anlisis
delcosto,que se puede definir como laevaluacin de un proceso determinado,es
necesarioconocer suscaractersticas, lascuales son las siguientes:

Elanlisis delcosto esaproximado

Al no existir dos procesos constructivos iguales, e intervenir la habilidad
personal del operario, y basarse en condiciones "promedio" de consumos,
insumos y desperdicios, se puede decir que la evaluacin monetaria del costo,
nopuedeser matemticamente exacta.

Elanlisis delcosto es especfico

Si cada proceso constructivo se integra en base a condiciones
determinadas de tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser
genrico.

Elanlisis delcosto es dinmico

Suarez Salazar, Carlos, Costoy TiempoenlaEdificacin,Pag.23

43

El mejoramiento constante de materiales, equipos, procesos constructivos,

tcnicas de planeacin,organizacin,direccin,control, incrementos de costos
de adquisiciones, de prestaciones sociales, etc., implica la necesidad de
actualizarconstantemente losanlisisdecostos.

Elanlisis del costo puedeelaborarse inductivao deductivamente

Si la integracin de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los
hechos inferimos el resultado, estaremos analizando nuestro costo
inductivamente. En cambio si a travs del razonamiento partimos del todo
conocido, para llegar alas partes desconocidas, estaremos analizando nuestro
costodeductivamente.

El costo est precedido de costos anteriores y ste a su vez es integrante

decostos posteriores
El costo del concreto por ejemplo, lo constituyen los costos de los
agregados ptreos, el aglutinante, el agua, el equipo para su mezcla, etc., el
agregado a su vez, se integra de costos de extraccin, de costos de
explosivos, de costos de equipo, etc., y el costo del concreto puede ser a su
vez parte del costo de una columna, y esta de una estructura y esta de un
edificio,etc.
Ajuste deloselementos queafectanalcosto18
Existen elementos que afectan al costo y que al variar pueden crear una
amplia disparidad entre el costo tal como lo desarrolla el valuador y el real. Por
eso es importante que el valuador se familiarice con los siguientes elementos y
haga ajustes enaquellos queconsidere quelorequieran:

a) Ganancias.- Las ganancias son unfactor variable en la mayor parte de

los proyectos de construccin porque dependen de las condiciones
18

Antuano,Op.Cit.Pag. 54

44

existentes por ejemplo: competencia, que tanto el contratista desea el

trabajo, la complejidad del proyecto. Generalmente un contratista quiere
ganar 10% por sus servicios, pero en muchos trabajos se contrata por
mucho menos porcentaje,dependiendo delaganancia bruta.

b) Direccin y administracin.- Es una partida variable dependiendo del

tamao delacompaa del constructor.

c) Servicios arquitectnicos ydeingeniera.- Los proyectos de construccin

losproporciona generalmente unarquitecto y/o ingeniero civil.
d) Costo de materiales.- Depende de si se consiguen descuentos por
compras encantidades grandes de materiales deconstruccin.
e) Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar.- Entre
estas se encuentran terrenos rellenados, construcciones en ladera de
cerros u otros factores que afectan el diseo y hacen que se requiera
mayor cimentacin oterraplenes.

f) Ubicacin.- La localizacin afecta al costo por la variacin de prcticas

constructivas, reglamentos de construccin, leyes de planificacin,
acarreos,pagos asubcontratistas, clima,competencia.

g) Retrasos en la construccin.- Puede deberse a imprevistos, problemas

laborales, escasez de algunos materiales, prolongacin del tiempo
normal de la obra, etc.; entonces aumentan los gastos del contratista,
gastos de supervisin y gastos de intereses durante la construccin u
otrasfases del contrato.

45

h) Trabajos de construccin que no hayan formado parte del contrato

original.- Pueden consistir en trabajo cubierto por otros contratos o
completado porotro propietario.

i) Gastos financieros.- Son variables, dependiendo de los prestamos y

pueden incluirse descuentos, pueden variar las tasas durante la
construccin.

j) Eficiencia del contratista (o constructor).- Depende de varios factores,

tales como la experiencia de dicho contratista, sus relaciones con
proveedores o subcontratistas, sus relaciones y trato con el personal,
ascomo sus hbitos detrabajo.

k) Eficiencia de la mano de obra.- Se refleja en el volumen de trabajo

desarrollado por varios trabajadores. El volumen desarrollado en un
determinado periodo vara con eltiempo; cuando la construccin est en
periodo creciente el contratista se encuentra limitado en la seleccin de
sus trabajadores y esto da como resultado general la disminucin de la
eficiencia. Si el negocio de la construccin va despacio, se puede
obtener fcilmente buen personal y la competencia por los empleos
levanta lacalidad de lamanodeobra.

I) Condiciones del clima.- El mal clima puede causar diferencias entre el

presupuesto de la construccin yelcostofinal, por ejemplo,tiempo extra
de maestros de obra, salario generales y otros que deben pagarse para
recuperar el tiempo, tambin puede caerse en castigos debidos al
incumplimiento deentrega en lafecha acordada.

m) Factores de diseo.-Considerados enel costo original,puedenafectar el

costo futuro de la construccin por ejemplo: la cimentacin se ha
diseado para una casa de tres pisos, pero solo se puede construir un

46

piso actualmente,o si se cambian lasespecificaciones de los materiales

yelementos de construccindel proyecto.
n) Cambios hechos por el propietario durante la construccin.Generalmente resultan en unincremento de costos, porque porejemplo,
el propietario puede requerir un cambio en los materiales ordenados o
hacer revisiones entamao,trazo,acabados yotros detalles.

2.2.4 Estimacin del costo

La estimacin del costo significa establecer la cantidad de dinero requerido
para realizar una determinada mejora en un tiempo dado. Este costo estimado
puede aplicarse ya sea a una construccin existente o en proyecto. La
construccin de cualquier estructura requiere de una estimacin final del costo; la
mejor estimacin es aquella que, tomando todos los elementos del costo y las
diversas caractersticas de construccin dentro delclculo,se acerca alcosto final
real. Los requisitos de una estimacin apropiada, por consiguiente son aquellos
que producen los resultados ms exactos en una estimacin en que se da el peso
apropiadoatodas las partidas.

Losrequisitos incluyen:
Eltrabajo de laconstruccin ysus condiciones.
Un eficiente sistema para estimar el costo, incluyendo amplios
archivosde datossobrecostos.
Consulta con unarquitectoo ingeniero civil cuando sea necesario.
Invertir suficientetiempo ydedicacin para obtener una aproximacin
razonable.
Debido a su naturaleza, la estimacin del costo no es un proceso exacto,
puede diferir de la realidad hasta en el caso en que todos los factores
conocidos se hayan considerado en la estimacin del costo tomando todas las

47

precauciones necesarias para su exactitud. Numerosos cambios pueden

ocurrir y se pueden presentar situaciones inesperadas durante el periodo de
construccin y cualquiera de ellas, o todas, pueden afectar el costo final. Dos
edificios pueden parecer idnticos, una vez terminados, pero no tienen el
mismo costo exacto, ya que ambas estructuras han sido hechas en
condiciones diferentes.
Propsito delestimado19
a)

Establecer niveles de costo para evaluaciones econmicas e inversin

financiera ydeterminar laposible rentabilidadde un proyecto.

b)

Avalos, paratener elvalorde reposicin nuevo (VRN) de un inmueble

c)

Concurso de obra

d)

Controlde costo enlaejecucin deun proyecto.

Fuentes de informacin
Para hacer un Estimado de costo para un inmueble por construir o ya
construido,setiene varios mtodos detrabajo yfuentes de informacin:

a) Estadstico
Consiste en recabar, ordenar y registrar experiencias y datos
histricos que permitan inferir resultados en conceptos de trabajo y
construcciones similares.

VrelaAlonso,Leopoldo, Costopor Metro CuadradodeConstruccin,Pag. 15

48

b) Modelos

Se basa en modelos de construcciones con caractersticas tpicas y

estandarizadas, en donde son incorporadas dimensiones, crujas y plantas
regulares.

c) Publicaciones.

Deben utilizarse como datos referenciales y como orientacin,

complementando siempre con la experiencia y buenjuicio del Ingeniero de
Costo y Valuadores. Estas publicaciones por lo general ofrecen
parmetros y pocas veces explican lo que contienen o no, cada tipo de
obra.
d) Mixtos

Lo ms comn esque elespecialista haga uso de una conjuncin de

fuentes,criteriosy mtodos para llegarasus resultados.

2.2.5 Mtodos de estimacin de costos de construccin

Para Antuano20 los diferentes mtodos para estimar el costo de las
construcciones son los siguientes:
a) Por la cantidad de materiales.- En este mtodo se determina primero la
cantidad de materiales que se emplean en la obra, las horas de trabajo y
todos los otros componentes utilizados en el proceso de construccin, as
detalles de mano de obra. Para el constructor, este mtodo sirve de control
y planeacin del trabajo y le es til para controlar sus gastos y preparar las
cantidades de dinero que necesitar para proseguir la obra; tambin sirve
20

Antuano, Op.Cit. Pag.56

49

para conocer la cantidad de materiales que se necesitarn, y de los cuales

deber hacerse una lista y la cantidad de mano de obra necesaria. Este
sistematambin estil paraconocer las ganancias delaobra.
b) Presupuesto por partidas o Precios Unitarios.- Este sistema se puede
considerar como una modificacin del anterior y consiste en determinar la
cantidad de obra de cada partida y sumar todas juntas, tales como
cimentacin, muros de tabique, albailera, herrera, plomera, etc. En este
mtodo se invierte muchotiempo,pues se haceun anlisis completo.

c) Por presupuestos parciales.- Este mtodo consiste en pedir presupuesto de

cada partida a cada subcontratista, como albailera, plomera, etc. Y
sumarlos todos, adems de agregarle el costo del constructor o
administrador general y de otros gastos que puedan producirse; este
mtodo consume mucho tiempo y es necesario hacer muchos diseos de
todos los elementos de obra y entregarlos a los subcontratistas para que
puedan presupuestar sobredeellos.

d) Paramtrico (Por metro cuadrado o cbico).- Este mtodo se basa en que

el valor promedio de un tipo determinado de construccin puede aplicarse
con bastante seguridad a una construccin que sea parecida. El valor por
metro cuadrado deconstruccin noes muy exacto encuanto a cimentacin
se refiere, para llevar a cabo este mtodo es necesario inspeccionar la
construccin para determinar diferentes tipos de construccin, por ejemplo,
la parte principal de una casa, el cuarto de servicio, estacionamiento,
prticos y a cada uno de estos tipos de construccin se les asigna un
determinado valor por metro cuadrado y el valor total consistir en la suma
de valores de los diferentes tipos de construccin, adems de aadirle el
valor de las instalaciones especiales tales como patios, bardas, jardines,
albercas, etc. Y la suma de todos estos valores constituir el valor del
inmueble. En ciertos tipos de construcciones tales como edificios pblicos,

50

iglesias, boliches,gimnasios, etc., los cuales tiene una altura mayor que las
construcciones comunes es conveniente usar el metro cbico en lugar del
metro cuadrado,yaque refleja mscorrectamente su valor. Este mtodo de
estimar el valor es el que ms se usa en la valuacin, porque es prctico,
relativamente rpidoyconduce avalores lo suficientemente exactos.
ParaVrela21los mtodos deestimacin decostos seclasificanen:

a) Orden de Magnitud (o aproximados).- Se utiliza cuando se tiene

informacin escasa sobre el proyecto y se basa en una obra
parecida hecha enel pasado concaractersticas similares.
b) Paramtrico22.- El parmetro es una constante que entra en una
ecuacin para obtener un resultado; para el caso de los costos de
construccin una variable utilizada comnmente en este mtodo es
"metros cuadrados construidos". Sin embargo puede haber otros
tipos de unidades utilizables como nmero de cuartos y categora de
unhotel.
c) Por componentes (Fases constructivas, sistemas completos).- Este
procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:
cimentacin,

estructura,

acabados

interiores,

instalacin

hidrosanitaria, instalacin elctrica, etc., como un lote medido por

metro cuadrado de desplante en la cimentacin, metro cuadrado
construido en la estructura, porcentaje global en instalaciones
hidrosanitaria yelctrica. Este procedimiento es poco usado, pueses
muy rgido ysiel estimador decide modificar alguna caracterstica en
algncomponente habra que recalcularlo todo.

21

Vrela,Op.Cit. Pag.14
Seanaliza en el Capitulo 3 de laTesis

22

51

d) Por ensambles .- Consiste en el manejo de piezas constructivas

completas.
e) Precios Unitario24.-Para aplicarlo es necesario contar conel proyecto
completo, planos de detalle, especificacin y una cuantificacin de
los materiales.

En la Tabla 1,Vrela compara la precisin,tiempo e informacin requerida para

llevar acaboelestimado de costos,dependiendo del mtodo que seuse.

TABLA 1
TIPO DE ESTIMADO

PRECISION

TIEMPO

INFORMACIN

+/-35%

1-60 minutos

Muy poca

+/-30%

1-4 hrs.

Conceptual (rea)

+/-25%

1-2 das

Conceptual (rea)

+/-20%

1-7 das

Conceptual/

A.ORDEN DE
MAGNITUD (
APROXIMADOS)
B. PARAMETRICOS
C.POR COMPONTES
(FASES
CONSTRUCTIVAS,
SISTEMAS
COMPLETOS)
D.POR ENSAMBLES
(ELEMENTOS 0
PIEZAS

Anteproyecto

CONSTRUCTIVAS)
E. PRECIO UNITARIO

23
24

+/-10%

3-4 semanas

Proyecto "completo"

Seanaliza enel Subcapitulo 3.2 de laTesis

Seanaliza enel SubCapitulo 3.3 de laTesis

52

Se puede observar que entre ms preciso sea el mtodo, requerir de

mayor tiempo e informacin. En los captulos siguientes de esta Tesis se
analizarn elMtodo Paramtrico,eldeEnsambles yPrecios Unitarios.

Existen diversas fuentes de informacin para realizar elestimado de costos

(estadsticas, modelos, publicaciones) pero el valuador debe siempre
complementarlo con suexperiencia ybuenjuicio.

Los mtodos de acuerdo aVrela para estimar los costosson:

a) Deordende magnitud
b) Paramtrico
c) De componentes
d) Por ensambles
e) Precios Unitarios

Cada mtodo requiere diferente tipo de informacin y tiempo para su anlisis y

clculo.Sisecomparar el preciofinal realdeconstruccin,concada unode ellos
se logradiferente precisin.

53

III.

A N L I S I S DE LOS M T O D O S P A R A LA
OBTENCIN

DEL V A L O R

NETO

DE

R E P O S I C I N DE B I E N E S I N M U E B L E S
3.1 M T O D O P A R A M E T R I C O
3.1.1 Caractersticas bsicas que afectan el costo por
metro cuadrado
Para Antuano25 existen elementos bsicos en la construccin de
inmuebles,quehacen variar elcosto pormetro cuadrado, estos seespecificanen
manuales de costos permitiendo al valuador elegir entre dichos elementos yas
controlar elcosto. Dichos elementos sonlossiguientes:

a) Usoo tipo de diseo.- Esel propsito principal para elquefueconstruido un

inmueble.Generalmente seclasifican losinmueblesen:
Residenciales
Comerciales
Industriales
Institucionales
Recreacionales
Rurales
Agrcolas

b) Calidad de construccin.-Se acostumbra clasificar a los inmuebles como de

buena calidad, de lujo y econmico; estas clasificaciones vandeacuerdocon
eltipo deacabados ydemateriales conqueest hecha unaconstruccin;para
determinar elcosto delaconstruccindediversas calidades,sepuede hacera
partir delestudio de diversos presupuestos ode manuales existentes, que ya
25

Antuano, Op.Cit. Pag.58

54

dan el costo por metro cuadrado de estos tipos de construccin; tambin,

puede obtenerse a partir del Manual de la Tesorera del D.F. donde estn
clasificadas lamayor parte delas construcciones existentes en Mxico.
c) Tamao de edificio.- El costo de un inmueble bsico se determina
multiplicando eltotal del rea por unfactor de costoadecuado, sin embargo,el
costo por metro cuadrado disminuye mientras es mayor eltamao del edificio.
Lasdos principales razones para estasvariaciones enelcostoson:

Ciertas partidas fijas tales como nmero de puertas y ventanas,

plomera, electricidad no estn en proporcin directa con el tamao del
edificio; por ejemplo una instalacin de plomera que cueste $100,000
se instala en una construccin de 100m2 refleja un costo por m 2 de
$1000/m2, pero sielreafuera de200m2entonces sera de$500/m2.

La proporcin del rea exterior de paredes por superficie construida no

refleja un factor constante por ejemplo en la Tabla 2 se observa que al
aumentar la dimensin en planta de un edificio, la relacin de metro
lineal (mi) de pared exterior a metro cuadrado (m2) de construccin
disminuye.
Tabla2
Dimensin

Area

Metros Lineales

MIpared/m 2 de
construccin

10mx 10m

100m2

40 mi

0.4ml/m2

20mx20 m

400 m2

80 mi

0.2ml/m2

d) Forma del edificio.- La forma del edificio ejerce una influencia directa sobre el
costo, una construccin de forma cuadrada es la ms econmica para
construirse; en cambio, una forma irregular con muchos rincones y ngulos es
mscara.

55

EnTabla 3 puedeobservarse como afecta elcosto deuna construccin que

sea cuadrada o rectangular, teniendoen cuentael rea linealdelmuro.

Tabla 3
Forma deledificio

Cuadrado
Rectangular

Dimensiones del

Metros Cuadrado

Metros lineales

edificio

de Superficie

de pared

50 mx50 m

2500 m

200 m

20mx125m

2500 m*

290 m

e) Distribucin.- Como el costo de los muros interiores de determinados

inmuebles ya van incluidos en el costo por m2 en manuales de costo, no se
toma en cuenta su influencia en dicho costo. En edificios de tipo residencial y
comercial el costo por m2se considera incluido, pero enotros tipos de edificios
comerciales las separaciones interiores debern considerarse como uncosto o
partidaextra.

f) Altura de techos y de paredes.- La altura de techos tiene un efecto

determinante en el costo de la construccin, el costo bsico se considera en
alturas normales para un determinado tipo de edificio; cuando las alturas de
techo son mayores de las comnmente usadas (por ejemplo, dobles alturas)
deber hacerse losajuste respectivos.

g) Construccin superequipadas.- Los factores de costo bsico se estiman para

una construccin detipo comn segneltipodeedificiode quesetrate yde su
categora. A los inmuebles que tiene acabados, instalaciones, closets u otras
construcciones mayores que las que corresponden a su categora y tipo se les
denominan superquipados.
h) Numero de pisos o de niveles.-Generalmente, el costo de construccin por
metro cuadrado se incrementa cuando la construccin es mayor de un piso,
debido alos problemas que se suscitan,tales como una cimentacin mascara,

56

por ejemplo una de pilotes; tambin la necesidad de elevar los materiales de

construccin a los niveles altos,tal vez por medio de gras o malacates y ala
mayor cantidad de mano de obra que se necesita para estas maquinas. Un
mtodo satisfactorio para un avalo de costos de una construccin de varios
pisos es fijar un valor separado para cada nivel (por m2) y despus sumarse
todos.

i) Instalaciones especiales.- Tienen un efecto importante en el aumento del

costo, la plomera e instalacin elctrica abundante, calefaccin, decoracin,
alarmas,msica ambiental,equipos delimpieza,etc.

j) Otras diversas partidas que afectan alcosto.-EIcosto se veafectado por varios

factores,tales como materiales especiales, recubrimientos en paredes y pisos,
calefaccin, efectos decorativos como: chimeneas, fuentes, estatuas o
construccin en la ladera de uncerro oenuna barranca.

57

3.1.2 Factores de Ajuste

Para Vrela los Factores de Ajuste que se deben aplicar al costo por
metro cuadrado sonlos siguientes:
1.

Factor porCalidaddeConstruccin (FCC)

2.

Factorde Nmerode pisos (FNP)

3.

Factor deAltura de Entrepiso (FAE)

4.

Factorde Permetro aSuperficie oSilueta enPlanta (FPS)

5.

FactordeZona Ssmica (FZS)

6.

FactordeCapacidad deSuelo (FCS)

7.

Factorde Economa de Escala (FEE)

8.

FactordeConservacin yDeterioro (FCD)

9.

Factorde Edad (FED)

10.

Factor Interciudad (FIC)

1. Factor porCalidad deConstruccin (FCC)

La calidad de los acabados de construccin, las dimensiones de sus

espacios (por ejemplo recamara en vivienda), la disponibilidad de amenidades
(aire acondicionado, cocinas integrales), instalaciones (intensidad y tipo de
iluminacin) y clase de equipamiento (por ejemplo sanitario) entre otros
elementos hace que se presenten variaciones en su costo. En la Tabla 4 se
muestran las categoras de construccin de vivienda segn el Gobierno del
D.F. ylaSociedad Hipotecaria Federal.

Vrela Alonso,Leopoldo,Op. Cit.Pag.47

58

Tabla 4
Categoras de Construccin enVivienda
Gobierno del D.F.
2005 2 '

Sociedad Hipotecaria
20082a

Federal

(Matrizde Puntos)

(SHF) 29

Precaria

Mnima

Econmica

Econmica

Media

Inters social

Buena

Media

Muy Buena

Semilujo

Lujo

Residencial

Especial

Residencial Plus

Para la Tesorera del D.F. el TIPO corresponde a la clasificacin de las

construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de niveles de
construccin,deacuerdo con losiguiente:
a) Uso: Corresponde al aprovechamiento genrico que tiene el inmueble y se
clasificaen Habitacionaly No habitacional:
(H) Habitacional.- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o
colectivamente las personas ofamilias ycomprende todo tipo de vivienda a la que
se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos,
cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a sta. Tambin se incluyen
orfanatos,asilos,casas cuna,conventos ysimilares.

GDF,Manual deProcedimientosy Lincamientos Tcnicosde Valuacin Inmobiliaria, Pag. 133

GDF, CdigoFinanciero 2008,Pag. 330
SHF,Reglasdecarcter generalque establecenlametodologapara lavaluacin.Inciso 2.3
Gobierno delD.F., CdigoFinanciero 2008,Pag. 316

59

(NH) NoHabitacional.-Serefiereatodo inmueble que nose ubiqueen el supuesto

anterior yque paraefectosdedeterminar sutipo sedivideen:

a1)

Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o

semicompletos).

L- Hoteles

Q- Cultura

D- Deportes

A- Abasto

C- Comercio

I- Industria

O- Oficinas

K- Comunicaciones

S- Salud

E- Educacin

a2) Construcciones que no poseen cubiertas o techos, tanto en uso habitacional

como uso no habitacional, se refiere a construcciones habilitadas directamente
sobre elterreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o reas verdes
para losusos sealados.

PE- Estacionamientos, patiosy plazuelas

PC- Canchas Deportivas
J- Jardines
P- Panteones
b) Rango de Niveles: Corresponde al nmero de plantas cubiertas y descubiertas
de la construccin a partir del primer nivel utilizable edificado en el predio en que
seubique.
En los casos que una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de
edificios claramente separados, el valor total de la construccin se obtendr de la
suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularn en forma
independiente.

60

Cuando elnivel ms altode unedificiotenga un porcentajedeconstruccin menor

al 20% de la planta cubierta anterior, el rango de niveles del inmueble se
determinara sintomar en cuenta elltimonivel:

El rango de nivel se considerar conforme a la clasificacin indicada en la Tabla

531.
TABLA5
Clave

Descripcin

01

Superficies construidas descubiertas

02

De 1a2 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos

y laconstruccintenga unaaltura de6mts.

05

De3a 5 niveles o bien, si no existe una clara distincin de ellos

y laconstruccintenga unaaltura de6.01 a 15mts.

10

De6a 10niveles

15

De11a 15niveles

20

De 16a20 niveles

99

De21ams niveles

RU(Rango nico)

Seaplica a edificaciones sin una clara distincin de niveles tales

como centros comerciales,

restaurantes, y estructuras

semejantes que exceden unaaltura de 15mts.

CLASE : Es el grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con

las caractersticas propias de sus espacios, servicios, estructura y acabados, la
cualtiene asignado unvalor unitario deconstruccin.

Para determinar la clase de construccin a que pertenece cada edificacin,

se proceder conforme a lo siguiente:

En primer trmino se debe considerar el uso genrico del inmueble,

identificndolo como Habitacional o No Habitacional; posteriormente se

Jl
jZ

Gobierno delDistrito Federal, CdigoFinanciero,Pag. 319

Gobierno delD.F.,CdigoFinanciero, Pag. 319

61

ubica de manera especfica en la "Matriz de Caractersticas" para

determinar clasesqueaplica paraelusodequesetrate.

Seleccin de elementos en lamatrizdecaractersticas.

Cada "Matriz de Caractersticas" se compone de apartados en los

cuales se consideran distintos elementos de la construccin. Por lo que se
deber seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada
columna,yas sucesivamente, para cadacolumna que integra esta matriz.

Determinacin de puntos yclaseen lamatrizde puntos.

Se deber identificar los puntos que correspondan a cada elemento

seleccionado en la matriz de caractersticas. Hecho lo anterior, los puntos
se anotarn en el rengln denominado "Puntos Elegidos", y se debern
sumar los puntos de este rengln,ubicando el resultado en el cuadro "Total
dePuntos".

Finalmente,eltotal de puntos se ubicar dentro de algn rangode la

"Tabla de Puntos", determinndose de esa manera la clase a la cual
pertenece laconstruccin delinmueble.

a). Habitacional
En el caso de que el uso genrico del inmueble sea habitacional, se
identifican las caractersticas de la construccin en la "Matriz de Caractersticas"
para determinar clases de construccin de Uso: Habitacional y se utilizan los
puntos aplicables en la "Matriz de Puntos" para determinar clases de construccin
de Uso:Habitacional,conforme alprocedimiento sealado enestafraccin.

62

Para vivienda multifamiliar, la superficie de construccin que se debe

considerar como referencia para determinar la clase,es laque resultede dividirla
superficie total, incluyendo las reas de uso comn, entre el nmero de unidades
familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a rgimen de
condominio.

b)No habitacional

Cuando el uso del inmueble sea No Habitacional y se trate de

construcciones cuyo uso coincide con el propsito original para el que fue
construido, tratndose de oficina, hotel, comercio, salud, educacin y/o
comunicaciones, para la determinacin de la clase se aplica la "Matriz de
Caractersticas" para determinar clases de construccin de uso : No habitacional
(Oficina, hotel, comercio, salud, educacin y/o comunicaciones) conforme al
procedimiento sealado en estafraccin.

A continuacin se muestra en laTabla 6, una Matrizde Caractersticas para

determinar las clases de construccin de uso habitacional donde se puede
observar que se divide en: espacios (descripcin de espacios y superficie de
construccin), estructura (tipo de estructura, muros, entrepisos y cubiertas),
acabados (muros, pisos,fachadas,ventanera, recubrimientos en baos y cocinas)
yservicios (muebles de bao),tenindose 7filas, correspondientes a las 7 clases
posibles.Adems se incluye en laTabla 7,la Matriz de puntos para determinar las
clases de construccin para usohabitacional.

63

CLASE

ESPACIOS
DESCRIPCIN DE
ESPACIOS

Cuartoparapreparar aimentos,

TABLA 6
MATRIZ DE CARACTERSTICAS33
PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO: HABITACIONAL
ESTRUCTURA
ACABADOS
*

t
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN
De1yhasta50m*

comerydormir conbao

MUROS

TIPO DE
ESTRUCTURA

ENTREPISOS

Muros de carga

Lmina

y/o

paravivienda de1

madera

y/o

y hasta 50m1 de

tabicn

Sinentrepisos

CUBIERTAS

Lmina

MUROS

PISOS

FACHADAS

No hay o muy

Piso de tierra y/o

escasos.

firmedemezcla.

Sinacabados

s$ftvi$f8Sk
VENTANERIA

Maderay/o fierro

RECUBRIMIENT.
EN B A O S Y
COCINAS
Sin recubrimientos

cocina,

recamarais) ybao(s)

letrina

Muros de carga

Tabicn y/oblock

Con o sin losa de

Losa de concreto

Tabique y/oblock

Firme

85m1

para

y/o tabique y/o

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

aparente

concreto simple

mayor de 50 y

sillar de adobe

aligerada y/o de

para

hasta 85 m1 de

para

madera

mayor de 50 y

construccin.

sin

corriente.

Mayor de 50y hasta

vivienda

W.C. de barro y/o

conexin da agua

construccin.
Sala-comedor,

MUEBLES D E
BAO

vivienda

para

mayor de 50 y

vivienda

hasta 85 m 1 de

de 50 y hasta 85

construc-cin.

m* de construc-

mayor

vivienda

de

Materialaparente

Perfil de aluminio

Mosaicos 20 x 20

Muebles tipo "A"

natural de 1" y/o

cm y/o azulejte 11

econmica

pulido y/o loseta

perfil de fierro

x 11 cm y/o loseta

vinilica

y/o

estructural

cermica de hasta

hasta 85 m de

linoleum

y/o

tubular de pared

construccin.

alfombratipo"A"

y/o

'

20x 20 cm

delgada

cin.

Sala

comedor,

cocina,

recamarais),bafto(s)y lugaresde

Mayor de 85y hasta

Muros de carga

Block y/o tabique

Con o sin losa de

Losa de concreto

Anteriores)

Perfil de aluminio

Anterior**)

150m*

para

y/o

de

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

aplanado deyeso

mosaico depasta

mezcla y/o pasta

natural de hasta

loseta cermica de

para

aligerada y/o de

para

con pintura y/o

y/o mosaico con

conpintura

2" y/o perfil de

hasta 30x30 cm y/o

madera

mayor de 85 y

aplanado

terrazo

fierro estructural

de

alfombratipo"B"

y/o tubular

10x30cm

y/o

paredgruesa

estacionamiento.

vivienda

sillar

mayor de 85 y

adobe

hasta 150 m 1 de

vivienda

construccin.

mayor

para

de 85 y hasta 150

vivienda

m1

de 85 y hasta 150

de

construccin.

mayor

vivienda
J

hasta 150 m de

mezcla

construccin.

pintura

y/o

de
con

Anterior(es)

y/o

Aplanado

de

y/o
loseta

m1 de construc-

cermica

cin.

20x20

de

mrmol

y/o

Muebles tipo "B"

mediana calidad

de

de

cm y/o

duela de madera
laminada

y/o

mrmol

de

10x30cm

Sala

comedor,

cocina,

recmara(s), bao(s), cuarto de

Mayor de 150 y

Muros de carga

Blocky/o tabique

Con o sin losa de

Losa de concreto

Anteriores)

y/o

Anteriores) y/o

Pasta

Perfil de aluminio

Anterlor{es)

hasta 250m1

y/o columnas de

y/o

de

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

pasta texturizada

mosaico terrazo

aplicaciones

de

anodinado

loseta

para

aligerada y/o losa

y/o losa reticular

y/o papeltapiz

en

cantera

y/o

esmaltado hasta

mayor de 30x30 cm

mayor

reticular y/o de

y/o de madera

colado en sitio

mrmol

y/o

de

y/o

madera

para

y/o alfombra tipo

cermica

y/o

canceles de piso

mayor de 150 y

"C" y/o loseta

losas inclinadas

hasta 250 m 1 de

cermica

construccin.

30x30 cm y/o

sillar

servicio o lavado y planchado.

concreto y/o de

adobe

estudio y lugares de estaciona-

acero y/o mixtas

vivienda

miento.

para

de 150 y hasta

vivienda

mayor de 150 y

250

hasta 250 m ! de

construccin.

construccin.

de

para

vivienda

mayor

de 150 y hasta
250

de

construc-cin.

vivienda

placas

hasta

con

3"

o
con

de

y/o

cermica

Muebles tipo "C"

buena calidad

mrmol

30x30cm

a techo y cristal
hasta de6mm

duela o parquet
de madera y/o
mrmol de hasta
30x30cm

Gobiernodel D.F.,Cdigo Financiero, Pag.328

64

TABLA 6 (Continuacin)
CLASE

ESPACIOS
DESCRIPCINDE
ESPACIOS

Sala

TIPODE
ESTRUCTURA

ENTREPISOS

MUROS

CUBIERTAS

MUROS

cocina

Mayor de 250 y

Muros de carga

Block y/o tabique

Con o sin losa de

Losa de concreto

Anterior(es)

hasta450m2

y/o columnas de

y/o

de

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

pasta textunzada

y/o

aligerada y/o losa

y/o losa reticular

para

reticular y/o de

y/o de madera
para

plasthlcado

sillar

recmara(s) bafto(s), cuarto de

concreto y/o de

adobe

servicio con bao

acero y/o mixtas

tablaroca

estudio,

cuarto de lavado y lugares de

para

vivienda

estacionamiento cubiertos

mayor de 250 y

de 250 y hasta

hasta 450 m1 de

450

cons-truccin

construccin

vivienda

mayor

m1

de

madera

para

vivienda

mayor

de 250 y hasta
450

mJ

de

FACHADAS

PISOS

estudio

comedor

desayunador

ACABADOS

ESTRUCTURA
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIN

y/o

Antenor(es)

y/o

Sala

comedor,

cocina,

desayunador, estudio, sala de

con color integral

y/o

y/o

y/o papel tapiz

cermica mayor

loseta

Perfil de aluminio

Anteriores)
loseta

de

mayor de 30x30 cm

hasta

con

y/o de mrmol en
placas mayores de
30x30cm

4"

de 30x30 cm y/o

mrmoles

y/o

canceles de piso

mayor de 250 y

mrmol de 30x30

losas inclinadas

a techo y cristal

hasta 450 m 1 de

cm y/o cantera

y/o piedrn y/o

hastade9mm

construccin

laminada

precolados

vivienda

Block y/o tabique

Con o sin losa de

Losa de concreto

Anterior(es)

Antenor(es)

y/o

Antenotes)

y/o

de

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

tapiz de tela y/o

alfombra tipo"E"

lminas

de

cristal templado

y/o

aligerada y/o losa

y/o losa reticular

cenefas

y/o

aluminio

para

reticular y/o de

y/o de madera

madera

adobe

acero y/o mixtas

tablaroca

para

vivienda

cuarto de lavado lugares de

vivienda

mayor

mayor de 450 y

de 450 y hasta

espacios adicionales tales como

hasta 650 m1 de

650

gimnasioysalndejuegos

cons-truccin

m1

de

madera

mayor

de 450 y hasta
650

construccin

para

vivienda
m

Muebles tipo "D"

delujo

de

Muros de carga
concreto y/o de

MUEBLESDE
BAO

concreto

y/o columnas de

sillar

y/o

cermica

y/o

de

esmaltado

Mayor de 450 y

cuarto de servicio con bao

cubiertos

placa

cantera

RECUBRIMIENT.
ENBAOSY
COCINAS

anodinado

hasta650m2

televisin recmara(s), bafio(s)

estacionamiento

de

mezcla y/o pasta

construc-cin
6

Aplanado

alfombra tipo"D"

SERVICIOS

VENTANERIA

de

y/o
de

Antenor(es)

y/o

loseta

cermica igual o

esmaltado

y/o

y/o

Anteriores)
loseta

y/o

cermica

flltrasol

y/o

mayor de 30x30 cm

polarlzdo

y/o

y/o de mrmol en

mayor de 30x30

fachada integral

canceleradePVC

placas mayores de

mayor de 450 y

cm y/o duela o

de

y/o

de doble cristal

30x30 cm y/o de

hasta 650 m* de

parquet

balcones

y/o

trmico

construccin

madera finas y/o

para

vivienda

construc-cin

de

cristal

terrazas

Muebles tipo "E"

superlujo

granito en placas
mayores a 30x30

acstico

mrmol igual o

cm

mayor de 40x40
cm y/o cantera
laminada

y/o

losetas

de

porcelanatos de
hasta30x30cm
7

Mayor de650m :

Muros de carga

Block y/o tabique

Con o sin losa de

Losa de concreto

Antenor(es)

cocina desayunador estudio(s),

y/o columnas de

y/o

sata de televisin recmaras)

concreto y/o de

adobe

bano(s)

acero y/o mixtas

tablaroca

instalaciones para vapor y/o

para

vivienda

sauna cuarto(s) de servicio con

mayor de 650 m1

de 650 m2 de

bafto(s), cuarto de lavado y

de construccin

construccin

Antesala(s), sala(s), comedor

alguno

con

vivienda

y/o

Anteriores)

y/o

Anterior(es)

y/o

Anteriores)

de

concreto y/o losa

y/o losa aligerada

pastas qumicas

alfombra tipo "F"

balcones

y/o

Inteligente

y/o

aligerada y/o losa

y/o losa reticular

con

y/o

terrazastechadas

para

reti-cular y/o de

y/o de madera

especiales

madera

para

tapiz

sillar

mayor

para

vivienda

mezclas
y/o

loseta

y/o

loseta

laminado

cermica igual o

inastillable

Anteriores)

y/o

cermica

igual o mayor de
y/o

40x40 cm y/o de

de

tela

mayor de 40x40

canceleradePVC

mrmol en placas

mayor

mayor de 650 m1

importado

y/o

cm y/o mrmol

de doble cristal

mayores de 90 x90

deconstruccin

estucosofrescos

mayor de 40x40

trmico

cm y/o de granito

decorativos

cm y/o canter

acstico

laminada

y/o

terrazas techadas

espacios adicionales tales como

loseta

de

y/o un solarium o

gimnasio y saln de juegos

porcelanato

de

salas de proyeccin, bar y saln

50x50omayores

planchado
estacionamiento

defiestas

lugares

de

cubiertos

vivienda

de 650 m

construccin

de

Muebles tipo "F"

granlujo

y
y/o

en placas mayores
a 90x90 cm

ms de perfil de
aluminio

con

cristales

policarbonato

65

Tabla 7
MATRIZ DEPUNTOS
PARA DETERMINAR CLASES DECONSTRUCCIONES DEUSO:
HABITACIONAL

I>'i.?,""''.l
S

R
E

M
R
U

P
0
I
S

c
u
B

1
4
5
7
8
9
10

4
5
6
9
13
14
16

E
R

ANOTAR LOS
PUNTOS ELEGIDOS
ENCADACOLUMNA

1
1
1
2
3
3
4

7
8
8
8
9
9
11

8
11
18
19
20
21
22

0
4
5
6
8
9
12

0
2
4
5
6
7
10

0
3
4
5
7
13
23

C
0

R
<
M

A
B
A

> ft
E
N
T
0

1
2
4
5
10
13
16

s
u

L
E

CLASE

0
2
3
9
12
16
20

0
S

1
2
3
4
5
6
7

^a^^^^s^i

^^r....

1
2
3
4
S
6
7

5
8
12
25
34
46
56

TOTAL

0
39
61
86
116
146
181

38
60
85
115
145
180

DE

PUNTOS

Determinacin de la clase

66

Una vezteniendo eluso,elrangodenivelesylaclasedela construccin

definida se pueden encontrar en la Tabla 8M el valor de referenciade la
Construccin.
TABLA8
&fetaco&20g

GACETAQESGAL2SLrSOItO fEDSAl

TABLA0 I
i

CLAVE
K

BS

VALORESDEREFIRENCLA0 1LACONSTRUCCIN
FORUSO,RANGOSENIVELES YCLASE

USO

NTMEROB E NIVELES

Ca
0-

1 32

HA3:TAC:O>:CON
COME?.C:OYO

CLASE
cSvt

VALOR
UNITARIO

i 124*5

; ;~s r

3
4

SERVICIOSEN"

$&f

3 ;42 ? "
<4>I* 12

PLANTABA;A.

5A 5

2
3
4
5

:i

A ;<3

<
~
2

3
4
J

:;

UA:

""
.
;
3
4
5
i

KA;C

~
\
*
3
4
i
f

2;oMAS

*
\
2
3
4
5
f
7

N.- v

15,42* ? ;
s; A
:.;-* -

*,";*">
S.024T
13,34-*42

.:,:?:"s
;2,;jsc5
NA
NA
-,15031
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13SHS5
...~d2~
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S
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\%
NA

5,t*CC* C*3

3,*2
.-OOt
."S45
i?,:;: s;

N O APLICA

GDF, Manual de Procedimientos

) Lmeamientos

Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria.

Pag 135

67

La Tesorera del D.F.35 considera adicional al costo de la construccin

por metrocuadrado lo siguiente:
Instalaciones especiales (IE),- aquellas que se consideran
indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del
inmueble de acuerdo a su uso especfico: tales como elevadores,
escaleras electromecnicas, equipos de calefaccin o aire lavado,
sistema hidroneumtico, antenas parablicas, equipos contra
incendio.

Elementos Accesorios (EA), son aquellos que se consideran

necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso
especializado, que en s se conviertan en elementos caractersticos
del bien analizado, como: caldera de un hotel y baos pblicos,
espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematgrafo,
planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de
espectculos, entre otros.

Obras complementarias (OC), son aquellas que proporcionan

amenidades o beneficios al inmueble, como son: bardas, celosas,
andadores, marquesinas, cisternas, equipo de bombeo, gas
estacionario, entre otros.

En la Tabla 9 se muestra una lista mas extensa de estas instalaciones

especiales, elementos accesorios yobra complementarias.

Gobierno del D.F., Cdigo Financiero, Pag. 343

68

TABLA 9
INSTALACIONES ESPECIALES:
CLAVE

CONCEPTO

IE01

ELEVADORES

IE02

MONTACARGAS

IE03

ESCALERAS ELECTROMECNICAS

IE04

EQUIPO DEAIRE ACONDICIONADO

IE05

EQUIPO DE LAVADO

IE06

SISTEMA HIDRONEUMATICO

IE07

RIEGO POR ASPERSION

IE08

SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL

IE09

CALEFACCIN

IE10

ANTENAS PARABLICAS

1E11

SISTEMAS DEASPIRACIN CENTRAL

IE12

BVEDAS DE SEGURIDAD MOVIBLES

IE13

SUBESTACIN ELCTRICA

IE14

SISTEMAS DE INTERCOMUNICACIN (INTERFON, PORTERO ELCTRICO)

IE15

PARARRAYOS

IE16

EQUIPOS CONTRA INCENDIO

IE17

EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITOS CERRADOS DE T.V.

IE18

CALDERA

IE19

OTROS

ELEMENTOS ACCESORIOS
CLAVE

36

CONCEPTO

EA01

HORNO INDUSTRIAL MOVIBLE

EA02

DEPOSITO DE COMBUSTIBLE

EA03

PANTALLA CINEMATOGRFICA

EA04

PLANTA DE LUZ DE EMERGENCIA

EA05

BUTACAS

EA06

CMARAS FRIGORFICAS MOVIBLES

EA07

PORTONES DE OPERACIN ELCTRICA

EA08

ANTENA MAESTRA DET.V. Y F.M.

EA09

COCINAS INTEGRALES MOVIBLES

EA10

EQUIPOS DE BOMBEO

EA11

GAS ESTACIONARIO

EA12

OTROS

GDF Manual de Procedimientos y Lincamientos Tcnicos del ValuacinInmobiliaria, Pag. 142

dem.

69

TABLA 9(Continuacin)
OBRAS COMPLEMENTARIAS1
CLAVE

CONCEPTO

OC01

BARDAS, CELOSAS

OC02

REJAS

OC03

PATIOSY ANDADORES

OC04

MARQUESINAS

OC05

PERGOLAS

OC06

JARDINES

OC07

FUENTES Y ESPEJOS DE AGUA

OC08

TERRAZAS Y BALCONES

OC09

COCINAS INTEGRALES HECHAS EN OBRA

OC10

CISTERNAS O ALJIBES

OC11

ALBERCAS Y CHAPOTEADEROS

OC12

POZOS ARTESANOS

OC13

BVEDAS DE SEGURIDAD HECHAS EN OBRA

OC14

HORNO INDUSTRIAL HECHO EN OBRA

OC15

ESPUELAS DE FERROCARRIL EN INDUSTRIAS

OC16

CMARAS FRIGORFICAS HECHAS EN OBRA

OC17

OTROS

dem

70

2. Factor de Nmero depisos (FNP)'

Se considera debido al costo de mover verticalmente los materiales de

construccin haciendo uso de diferentes medios que van desde el
tradicional "boteo" sobre los hombros de peones, malacates, gras-torre,
elevadores y bombas para elconcreto.

Otro elemento que afecta el costo en funcin del nmero de pisos,es el

incremento de acero de refuerzo en las columnas de concreto. Vrela
sugiere incrementar el costo por metro cuadrado 0.2% por piso adicional a
losdos primeros.

Por ejemplo para un edificio de estacionamiento de 10 pisos, el

incremento decosto por metro cuadro sera:

FNP = 1+ (NP-2)x (0.002) = 1+(10- 2) x 0.002 = 1.016

Con el cual se afectara el valor encontrado para estacionamientos de 2

niveles.
Aqu es importante comentar que este factor solo se debe aplicar si no
estayaconsiderado en elcosto por metro cuadrado base.

3. Factor deAltura de Entrepiso (FAE)

En razn del mayor costo que implica una mayor altura de columnas,
instalaciones, muros, acabados, ductera y en general elementos
constructivos que son funcin de la dimensin de entrepisos. Se propone
utilizar el FAE mostrado enlaTabla 10

Vrela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 58

71

TABLA 10
Factor deAltura de Entrepiso (FAE)'
a) Paraapartamentos y

c) Para casas

b) Para oficinas

hoteles
Entrepiso

FAE

Entrepiso

FAE

Entrepiso

FAE

2.4 m

0.96

3.0 m

0.96

2.4 m

1.00
(base)

2.7 m

0.98

3.3 m

0.98

2.7 m

1.02

3.0 m

1.00

3.6 m

1.00

3.0 m

1.04

3.3 m

1.06

(base)

(base)
3.3 m

1.02

3.9 m

1.02

3.6 m

1.04

4.2 m

1.04

3.9 m

1.06

4.5 m

1.06

4. Factorde Permetro a Superficie (FPS)

La regularidad de la planta de un edificio tiene tambin sus
repercusiones en el costo de la construccin, debido a una mayor cantidad
defachadas y murosde colindancia.Estefactor secalcula entres pasos.
1 o Se obtiene el Incremento relativo de permetro:
Incremento relativo de permetro (IRPE) =PR = PR
PE
4 (AD)1/2
Donde: PE: Permetro estndar oequivalente a un cuadrado
PR: Permetro realdeledificio que seanaliza.
2 o Se calcula el factor de costo por permetro (FCPE), el cual esta
correlacionado con el rea de desplante (AD), ya que la relacin de
permetro estndar area dedesplante decrece alaumentar esta ultima. Se
muestra dicha relacin segn Vrela enlaTabla11.

Vrela Alonso, Leopoldo, Op.Cit., Pag. 59

dem

72

TABLA 11
AD (m*)

FCPE

AD (m^)

FCPE

36

0.15

1000

0.06

150

0.12

5000

0.04

250

0.10

10,000

0.03

500

0.08

3o Se calcula el Factor de Permetro aSuperficie conla siguiente formula.

FPS= (1 + ((IRPE - 1 )x FCPE ) )

5. Factor deZona Ssmica (FZS)

El CENAPRED42 (Centro Nacional de Prevencin de Desastres),
empleando los registros histricos de grandes sismos en Mxico, los catlogos
de sismicidad ydatos de aceleracin delterreno como consecuencia de sismos
de gran magnitud,ha definido la siguiente Regionalizacin Ssmica de Mxico:

Zona A es aquella donde no se tienen registros histricos, no se han

reportado sismos grandes en los ltimos 80 aos y donde las
aceleraciones del terreno se esperan menores al 10% del valor de la
gravedad (g).

Zonas B y C, presentan sismicidad con menor frecuencia o bien, estn

sujetas aaceleraciones del terreno que no rebasan el 70%deg.

Zona D han ocurrido con frecuencia grandes temblores y las

aceleraciones del terreno que se esperan pueden ser superiores al 70%
deg.

En la Figura 1, se muestra la regionalizacin ssmica de la

Repblica

Mexicana.

Gutirrez Martnez, Carlos et al,Sismos Cenapred,, Pag. 24

73

El sismo incide en el uso de mayores coeficientes de seguridad y por

ende en robustez de los elementos estructurales: columnas, trabes y losas. En
este caso Vrela43, tom como base la Ciudad de Mxico para incluirlo como
unfactor, ver Tabla 12.

TABLA 12
Zona Ssmica

FZS

III Ssmica (Zona exlacustre D.F.)

1.00

II. Baja Sismicidad

0.99

I.Assmica (Yucatn)

0.97

Vrela Alonso, Leopoldo, Op. Cit, Pag.62

74

REGIONALIZACIN SSMICA DE LAREPBLICA MEXICANA

223 ZONA A
ZONA B
ZONA C
- ZONA D

FIGURA 1.

6. Factor de Capacidad deSuelo (FCS)'

El impacto de la capacidad el suelo, tiene una importancia que puede

medirse como un factor de afectacin de 0.4% en el costo al duplicar o
reducirla a la mitad la capacidad del suelo. Se muestra este factor en la Tabla
13para diferentes capacidades desuelo.

TABLA 13
Capacidad delSuelo (Ton/mz)

FCS

>60 (roca)

0.996

30 (grava)

1.000

<15 (arcilla)

1.004

7. Factor de Economa deEscala (FEE)

El tamao de un proyecto influye claramente en el costo, por lo que se

conoce como "Economa de Escala", pequeas edificaciones habitacionales
construidas individualmente sern mucho mas caras que si se trata de un
desarrollo de 100 casas. Esto se debe a descuentos que se logran con
proveedores, contratistas,fleteros,destajistas,etc. Semuestra estefactor enla
Tabla 14.

TABLA 14
Tamao

Area Construida

FEE

Muy reducido

Menor a100m2

1.15

Reducido

500-1000 m

1.10

Promedio

1500-2500 m*

1.00

Grande

3500-5000 m

0.90

Muy grande

Mayor a10,000m^

0.85

Vrela Alonso,Leopoldo,Op.Cit. 64
dem

76

8. FACTOR DECONSERVACIN Y DETERIORO (FCD)

Constituye en trminos porcentuales respecto al valor de reposicin
nuevo (VRN), el importe necesario para renovar totalmente el inmueble en
cuestin y ponerlo como nuevo. La Tesorera del D.F. lo clasifica como se
indica enlaTabla 15.
TABLA 15FACTOR DEGRADO DE CONSERVACIN (FCo)
Clave

Grado de

Factor

Descripcin Ejempiificativa

Conservacin
RU

Ruinoso

0.00

A las construcciones que por su estado debieran ser

demolidas se les considera en este estado de
conservacin (Elementos estructurales fracturados,
partesdestruidas,losas cadas,entre otros).

ML

Malo

0.80

Se consideran en este estado las construcciones

cuyos acabados estn desprendindose. La herrera
este atacada por corrosin, tenga gran cantidad de
vidrios rotos, muebles sanitarios rotos o fuera de
operacin, algunos de los elementos divisorios o de
carga se noten agrietados y en general se prevea la
necesidad de reparaciones mayores para volverlos
habitables en las condiciones propias de la categora
a laquepertenecen.

NO

Normal

1.00

Se consideran en este estado, las construcciones

que no presenten las caractersticas anteriores, aun
pudindose apreciar en ellas humedad en muros y
techos o necesidad de pintura en interiores,
fachadas, herrera y en general que requieran solo
labor de mantenimiento para devolverles las
condiciones de lacategora alaque pertenecen.

BU

Bueno

1.10

Se consideran en este estado, las construcciones

que notablemente hayan recibido un mantenimiento
adecuado y que estn en perfectas condiciones para
realizar la funcin del uso que les corresponde y de
lacategora a laquepertenecen*.

*Aplicable slocuando la edaddelinmueble seasuperior a 10aos.

GDF,Manual deProcedimientosy Lincamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, Pag. 141

77

9. FACTOR DE EDAD

Es lo que se conoce como depreciacin fsica y funcional en las

construcciones. La depreciacin es la perdida acumulada de valor. Es funcin
entre otras cosas de la edad del inmueble. En laTabla 16se muestra el Factor de
edad propuesto porlaTesorera del D.F.

TABLA16
FACTOR DEEDAD DELAS CONSTRUCICONES (FEd)47
Fed=0.100VP+0.900VP-E)
VP

Donde: FEd=Factor deedad.

VP =Vida probable de laconstruccin nueva
E =Edaddelaconstruccin
VIDA PROBABLE DELAS CONSTRUCCIONES
CLAVE

USO
1

5,6,7

H,F, D, L,0, Q, SyK

40

60

70

80

90

30

40

50

70

90

10

20

30

40

50

30

30

50

70

90

Nota: Para efectos de revisin inicial de las construcciones, despus de la aplicacin de los
factores deeficiencia, nunca ser menor queel60%del valorde las mismas consideradas nueva,
excepto enlasconstrucciones precarias y/o ruinosas.

Cuando la construccin cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo (planas, vigueta y
bovedilla,reticulares yotras) suvida probable ser la mismaque la que corresponde a los usos H,
F,L,D, O,Q,Sy K.

47

GDF,ManualdeProcedimientos y Lincamientos Tcnicosde ValuacinInmobiliaria,Pag. 141

78

En la Tabla 17 se muestran los valores resultantes de aplicar la formula

propuesta por la Tesorera del D.F. La lnea negra que divide la tabla muestra el
lmite inferior que se puede utilizar como factor de edad de acuerdo a la
normatividad del Gobierno del D.F., es decir que nunca debe ser menor a 0.6 el
factor.
TABLA 17
FACTOR DE EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES
VIDA
PROBABLE
Edad
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90

Precaria

Econmica

Media

Buena

40
aos

60
aos

70
aos

80
aos

1.000
0.888
0.775
0.663
0.550
0.438
0.325
0.213
0.100

1.000
0.925
0.850
0.775
0.700
0.625
0.550
0.475
0.400
0.325
0.250
0.175
0.100

1.000
0.936
0.871
0.807
0.743
0.679
0.614
0.550
0.486
0.421
0.357
0.293
0.229
0.164
0.100

1.000
0.944
0.888
0.831
0.775
0.719
0.663
0.606
0.550
0.494
0.438
0.381
0.325
0.269
0.213
0.156
0.100

MuyBuena/
Lujo/Especial
90
aos
1.000
0.950
0.900
0.850
0.800
0.750
0.700
0.650
0.600
0.550
0.500
0.450
0.400
0.350
0.300
0.250
0.200
0.150
0.100

Existen adems otros criterios que combinan el factor de edad y conservacin

comoesel Criteriode Roos-Heidecke48
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestin
expresada en aos y la calificacin estimativa dependiente del estado fsico del
bienode su estadodeconservacin;conestos parmetros se podr determinar el
Mijares Ortiz, Criterio Ross-Heidecke, Pag. 13

79

factor por edad y conservacin (FEC.) adecuado para aplicarlo en la metodologa

valuatoria,segn losiguiente:
FEC = [ 1 - ( E / V T ) 1 4 ] C
donde:
FEC: Factor poredad y conservacin.
E:

Edad

VT:

Vida tiltotal

C:

Factor por Conservacin

El factor por conservacin (C) adoptar el valor que corresponda, segn lo

sealadoen laTabla 18.

TABLA 18
Tabla Calificacindel Estadode Conservacin
Calificacin

Factor ( C )

10

1.000

Nuevo

0.990

Bueno

0.975

Regular

0.920

Regular-medio

0.820

Reparaciones sencillas

0.550

Reparaciones medias

0.470

Reparaciones

Estado de conservacin

importantes
3

0.250

Reparaciones complejas

0.135

Endesecho

80

10. FACTOR INTERCIUDAD (FIC)'

Los valores utilizados en los modelos son resultado de cotizaciones en la

Ciudad de Mxico. Para estar en posibilidades de transportar estos valores a
otras ciudades se han calculado los ndices interciudad que son resultado de
dividir el importe total obtenido de un presupuesto actualizado en la ciudad de
donde se requiere obtener el ndice ,entre el importe actualizado a la misma
fecha para la Ciudad de Mxico.Porlotanto:

Vmt =imex xFIC

Imex

importe enlaCiudadde Mxico

FIC

factor interciudad

Vmt

Valordel modelotransportado adeterminada ciudad

Algunos ejemplos defactores interciudad que proponeVrela se muestranen

laTabla 19.
TABLA 19
Ciudad

Estado

ndice

Acapulco

Guerrero

1.036

Cancn

Quintana Roo

1.112

Cd. Jurez

Chihuahua

1.048

Cd. de Mxico

D.F.

1.000

Guadalajara

Jalisco

0.984

Mrida

Yucatn

1.009

Monterrey

Nuevo Len

1.054

Puebla

Puebla

0.982

Tijuana

Baja California

1.175

Vrela Alonso,Leopoldo,Op.Cit.Pag.65

81

3.1.3 Desarrollo del Mtodo Paramtrico

Para estimar el costo de una construccin, con el uso de datos de costos
debern seguirse los siguientes pasos:

1. Inspeccionar el inmueble, analizar los planos y las especificaciones del

edificio por valuar para determinar eltipo de construccin,calidad,clase de
materiales que se usen ysus caractersticas.
2. Medir y calcular en m 2 la superficie de cada tipo de construccin,
tomndose las medidas en los paos exteriores, o sea, en la parte de
afuera delos muros.

3. Medir despus de la parte principal de la construccin, prticos, volados,

marquesinas, etc., as como patios, pavimentos exteriores y otras
instalaciones que debern calcularse por separado de laparte principal.

4. Para el clculo seleccione en un manual de costos (si esque setiene) oen

datos de presupuestos de construccin que se hallan obtenido previamente
uninmueble lo ms parecido alque seva avaluar.
5. Aplicar losfactores de ajuste que serequieran,interplese sies necesario.

6. Hgase ajustes de las instalaciones especiales, elementos accesorios y

obras complementarias extra,consultndose unmanualdecostos olistade
precios demateriales deconstruccin.
7. Para obtener el costo de la parte bsica de la construccin que se vala,
multipliqese el reaen m 2obtenida porelvalor por m2.

82

8. Calclese de la misma forma el costo de las otras construcciones, tales

como marquesinas, porejemplo.

9. Smesetodas laspartidas anteriores de losdiferentes tipos de construccin

y de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias para estimar elcostototal delinmueble a valuar.

83

3.2M T O D O DEE N S A M B L E S D E C O S T O S

Mtodo que consiste en agrupar los conceptos de obra que forman un

elementoconstructivo50.

Por ejemplo el Ensamble de una zapata de cimentacin incluye todas las

operaciones ysubconceptos siguientes:

Limpiezaydesyerbedelterreno
Despalme
Trazoynivelacin

Cimbraydescimbrado
Acero derefuerzoysu habilitado
Concreto ysu colado

Excavacin

Relleno compactado

Plantilla

Acarreos de material sobrante

Este procedimiento sirve para hacer estimados rpidos, en cuanto su

aproximacin se encontrara entre el mtodo paramtrico y el de precios unitarios
que es el mas detallado. Vrela menciona que con el mtodo de ensambles se
podra lograr un precisin de +/- 25% en comparacin con el mtodo de precios
unitarios.

Los presupuestos de estimados de construccin, realizados por el Mtodo de

Ensambles son mas sintetizados que el de Precios Unitarios pues se manejan
menos conceptos. El costo por ensambles resume el detalle y caractersticas de
una matriz de precios unitarios, pero es mas prctico porque se aplica a piezas
constructivas completas.
Adems los ensambles permiten al Estimador permutar subsistemas
constructivos completos como tipo de cimentacin, material de muros, acabados,
50

Vrela Alonso,Leopoldo,Op.Cit.Pag. 25

84

sistema de losa e instalaciones. Por ejemplo si el modelo del que se parte tiene
una cimentacin de zapatas pero el inmueble a valuar utiliza pilotes, se sustituye
directamente una porotrayconsurespectivo precioporunidad.

Se cuantifican las unidades de construccin en el Mtodo del Ensamble de

manera similar que en el Mtodo de Precios Unitarios, marcando los planos o
croquis.

3.2.1 Alcance de los Ensambles

Cada concepto detrabajo considerado incluye el suministro en el sitio dela
obra y colocacin de todos los materiales permanentes y temporales necesarios,
as como los acarreos, mermas y desperdicios en cada etapa de su proceso
constructivo. Elcosto de los materiales ymano deobra sonde mercado. El precio
contiene losindirectos,costofinanciero yutilidaddel constructor.
EnlaTabla 20,se indican los alcances generales dealgunos de los ensambles de
costos que manejaVrela.

85

TABLA20
ALCANCESDELOSENSAMBLES
Zapatas

Trazo,excavacin,plantilla,cimbra,acero,concreto,
rellenoyacarreodesobrantes,(no incluye:dado)

Contratabes,dados,

Cimbra,acero y concreto

firmes,columnas,losatrabe, muro concreto

Dalas,castillos
Cimientos de Piedra

Trazo,excavacin,piedra,mortero,rellenoy acarreo
de sobrante

Pilotes

Cimbra,acero,concreto e hincado

Escalera

Cimbra,acero,concreto y pasamanos

Escalerade emergencia

Estructura,huellasy pasamanos

Techo-Lamina

Armadura y lamina

Muros

Muros,dalas, castillos

Murosc/ acabados

Muros,dalas,castillos,aplanados, acabados

Ventanas

Ventanera,vidrio,accesorios

Puertas

Puertas,cerrajera,acabados,marcos, colocaciones
herrajes

Acabado en muros

Aplanado mas recubrimientos: pintura,texturizado,

tapizolodel caso

Acabado loseta

Aplanado,entortado, loseta

Pisos

Piso,zoclo, pulidos

Mamparas

Sujeciones, cerrajera, herrajes,tablero

Plafn

Suspensin,plafn (sin huecos)

Elevadores

Equipoe instalacin

Mueblesde bao

Muebles,colocacin,plomera (hastatroncal),
mezcladoras y accesorios

51

VrelaAlonso, Leopoldo, Op.Cit.,Pg.29

86

3.2.2 Ejemplo de un concepto de ensamble de costos.

A continuacin en la Tabla 21 se muestra el clculo de un ensamble de
costo (zapata). Se utilizaron los costosvigentes aJulio del 2007 de un Manual de
Costos52ylas cantidades de materialsecuantificaron de acuerdo aldiseo de una
zapata deunedificiode3niveles.

TABLA 21
EJEMPLO DE ENSAMBLE

ZAPATAAISLADA

340mx 340m

CONCEPTO
Limpiezaydesenraice deterreno a mano
Trazoynivelacin deterreno para desplantede estructura
Excavacin a mano encepa,incluyendoafinedetaludes yfondomaterialtipo I,
zonaA profundidad de000a200 mts
Plantilla deconcreto hechoenobra,resistencia normal,agregado mximo3/4",
f c=100 kg/cm2,de 5cmdeespesor
Cimbra comnenzapatasaisladas de cimentacin
Habilitadoyarmadodeaceroderefuerzoencimentacinresistencia normal
fy=4200 kg/cm2No4 Dimetro 1/2"
Concretohecho en obra resistencia normal,vaciadoconcarretilla ybotes
f c=250 kg/cm revenimiento de 10cm agregado mximo3/4"en cimentacin
Relleno utilizando materialproducto dela excavacin
Acarreoenbote de 18Itsa5 mincluyecargaydescarga de matenal

CANTIDAD
1156
11 56
13 87

UNIDAD
m2
m2
m3

COSTO
$316
$3 73
$4355

IMPORTE
$36 53
$4312
$60404

11 56

m2

$7934

$91717

6 12
0 29

m2
ton

$148 42
$10,79721

$90833
$3,13119

5 20

m3

$1,313 22

$6,82874

8 67
10 84

$148 26
$1710
m3
$28 83
$312 52
m3
CostoDirectopor Pieza
$12,92990
Indirectode28%
$3,62037
CostoTotalpor Pieza
$16,55027

Entonces el valuador que requiriera calcular la cimentacin de un edificio,

siguiendo el Mtodo de Ensamble de Costos consultara en un Manual de costos
paramtricos o calculara directamente elcostototal por pieza y la multiplicara por
el nmero de zapatas de estas caractersticas que se tuvieran (previa consulta de
planos estructurales), aadiendo el costo de dados, contratrabes, etc, de una
manera masrpida quesisecalcularaelprecio unitario decada unadeellas.

Gonzlez Melendez, Raul, CatalogoNacional deCostos, 2007

87

3.2.3 Estructura de los estimados por ensambles

Los estimados que se hacen por el Mtodo de ensambles se pueden
estructurar y organizar de acuerdo al sistema americano de partidas constructivas
Uniformato (Uniformat). Este sistema fue desarrollado en E.E.U.U. en 1972 por la
Administracin de Servicios Generales (General Services Administration, GSA) y
el Instituto Americano de Arquitectos (American Institute of Architects, AIA) para
estimacin y anlisis de costos de construccin. En 1993, la Sociedad Americana
para Pruebas y Materiales (American Society for Testing and Materials, ASTM)
emitiunaversin mejorada desarrollada por un grupodetrabajo que inclua entre
otros al Instituto de Especificaciones de la Construccin (Construction
Specification Institute, CSI), la Asociacin Americana de Ingenieros Civiles
(American Association of Civil Engineers, AACE) y la compaa R.S. Means (quien
publica libros sobre costos de construccin en E.E.U.U.). Este sistema define una
clasificacin estndar para elementos constructivos. Estos elementos son
tradicionalmente definidos como componentes principales, comunes a la mayora
de los edificios que realizan una funcin dada, sin importar la especificacin de
diseo,elmtodo constructivo o losmateriales usados.
En la prctica, un elemento puede ser considerado como cualquier
componente lgico de una Estructura de la Divisin del Trabajo (WBS, Work
Breakdown Structure). ElWBS53 es una divisinjerrquica de todo el proyecto en
sus partes componentes. La divisin quiz abarque diversos niveles, pero a cada
nivelloscomponentes deben ser partesfcilmente identificables delsiguiente nivel
superior. Cuando las partes del WBS estn asociadas con actividades de trabajo
especificas, el WBS se expande en un formato til para una programacin
detallada. Esta accin crea paquetesdetrabajo.

CU, Planeacin delContratistapara ConstruccinaPrecioAlzado, Pag.23

88

En la Tabla 22 se muestra un ejemplo de WBS de una Planta industrial

(Clave 1000), la cual en el Nivel I se divide en: Instalaciones (1100),
almacenamiento y manejo (1200), proceso (1300) y obra y servicios (1400), a su
vez en el Nivel II, obra y servicios, se puede dividir en espuela de ferrocarril
(1410), plan de nivelacin (1420), caminos (1430), oficinas (1440) ytaller (1450),
el taller puede dividirse aun en componentes tales como cimentacin o marco
estructural. Los paquetes de trabajo relacionados con la cimentacin incluyen su
cimbrado, colocacin del acero de refuerzo, colado y curado del concreto, y as
sucesivamente.

El WBS define la estructura del proyecto para la planeacin y control del

trabajo. El estimado de costo debe ser preparado

de tal forma que los

requerimientos de recursos, costos y duraciones pueden ser asignados a

paquetes de trabajo al nivel de control del WBS. Los paquetes de trabajo a este
niveltambin se conviertan enactividades enelprogramadecontrol.

Desde la perspectiva de la administracin del proyecto la clasificacin del

Uniformato es elWBS ideal para lafase dediseo de un proyecto deconstruccin,
paracontrolar el alcance,costo,calidadytiempo.
En la Tabla 23 se muestra la clasificacin de elementos constructivos del
Uniformato.

89

TABLA22

1100
INSTALACIONES
1110

A
G
U
A

1120

1130

E
L
E
C
T
R
I
C
A
S

S
A
N
I
T
A
R
I
A
S

1140

G
A
S

1000
PLANTAINDUSTRIAL
1300
1200
ALMACENAMIENTO
PROCESO
YMA NEJO
1210

1220

1230

1240

1310

R
E
S
E
R
V
A
S

C
0
M
B
U
S
T
I
B
L
E

Q
U
I
M
I
C
0
S

A
L
M
A
C
E
N
A
M
I
E
N
T
0

P
R
O
C
E
S
0

1400
OBRA&SERVICIOS

1320

1330

1410

1420

EA
SP
TO
RY
UO
C
T
U
R
A

A
L
M
A
C
E
N
A
M
I
E
T
N
T
O

E
S
P
U
E
L
A

P
L
A
N

D
E

D
E
L
P
R
O
D
U
C
T
O
O

F
E
R
R
O
C
A
R
D R
E I
L

N
I
V
E
L
D A
E C
I
O
N

1430

1440

1450

C
A
M
1
N
O
S

O
F
I
C
I
N
A

T
A
L
L
E
R

CU, Opt Cit, Pag 22

90

TABLA 23 CLASIFICACIN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS

(UNIFORMATO)55
Nivel 1Elementos del
Grupo Principal
A. Subestructura

Nivel 2 Elementos del

Grupo
A10 Cimentacin

A20 Construccin del stano

B. Cubierta Exterior

B10 Superestructura
B20 Fachadas

B30 Techo
C. Interiores

C10 Construccin Interior

C20 Escaleras

C30 Acabados Interiores

D. Servicios

D10 Sistemas de Transporte

D20 Instalacin Hidrosanitaria

D30 HVAC (Calefaccin,

Ventilacin yAire
Acondicionado)

Nivel 3 Elementos
Individuales
A1010 Cimentaciones
Estndar.
A1020 Cimentaciones
Especiales
A1030 Losa de Cimentacin
A2010 Excavacin Stano
A2020 Muros Stano
B1010 Construccin de Piso
B1020 Construccin de Techo
B2010 Muros exteriores
B2020 Ventanas exteriores
B2030 Puertas exteriores
B3010 Impermeabilzacin
B3020 Tragaluces
C1010 Divisiones
C1020 Puertas Interiores
C1030 Servicios
C2010 Construccin de
Escaleras
C2020 Acabados de
Escaleras
C3010 Acabados de Muros
C3020Acabados de Pisos
C303QAcabados de Techos
D1010 Elevadores
D1020 Escaleras elctricas y
bandas transportadoras
D1020 Sistemas de Manejo
de Materiales
D2010 Accesorios
hidrosanita-rios
D2020 Distribucin de Agua
Potable
D2030 Alcantarillado
D2040 Drenaje Pluvial
D2050 Sistemas hidrosanitarios especiales
D3010 Suministro de energa
D3020 Generacin de calor
D3030 Enfriamiento
D3040 Sistema de
Distribucin
D3050 Unidades Paquete
D3060 Controles e Instrum.
D3070 Sistemas y equipos
especiales de HVAC
D3080 Sistemas de Pruebay
Balanceo

www.uniformat.com

91

TABLA 23 CLASIFICACIN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS

(Continuacin)56
Nivel 1Elementos del
Grupo Principal
D.Servicios (Continuacin)

Nivel 2 Elementos del

Grupo
D40
Contraincendio

Proteccin

D50 Instalacin Elctrica

E. Equipo y Mobiliario

E10 Equipo

E20 Mobiliario
F.Construccin Especialy
Demolicin

F10Construccin Especial

F20 Demolicin Selectiva del

Edificio

G.Sitio de la obra

G10Preparacin del sitio

G20 Mejoramiento del sitio

G30 Obra civil y servicios

mecnicos

Nivel 3 Elementos
Individuales
D4010 Rociadores
D4020 sistema de Mangueras
y Tubera contraincendio
D4030 Servicios
contraincendio
D4040 Sistemas elctricos
esp
D5010 Distribucin y servicio
elctrico
D5020 Iluminacin y cableado
D5030 Sistemas de
comunicacin y seguridad
D5040 Sistemas elctricos
especiales
E1010 Equipo comercial
E1020 Equipo institucional
E1030 Vehculos
E1040 Otro equipo
E2010 Mobiliario Fijo
E2020 Mobiliario
F1010 Estructuras especiales
F1020 Construccin integral
F1030 Sistemas constructivos
especiales
F1040 Servicios especiales
F1050 Contrlese
instrumentacin especiales
F2010 Demolicin de
elementos constructivos
F2020 Remediacin de
componentes peligrosos
G1010 Limpieza del sitio
G1020 Demolicin y
reubicacin
G1030 Movimiento detierras
G1040 Remediacin de
desperdicios peligrosos
G2010 Caminos
G2020 Estacionamiento
G2030 Banqueteas
G2040 Desarrollo delsitio
G2050 Jardinera
G3010 Suministro deagua y
sistemas de distribucin
G3020 sistemas de drenaje
sanitario

dem

92

TABLA 23 CLASIFICACIN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS

(Continuacin)57
Nivel 1Elementos del
Grupo Principal
G. Sitio
de
(Continuacin)

la

obra

Nivel 2Elementos del

Grupo
G30 Obra civil y servicios
mecnicos (Continuacin)

G40 Servicios elctricos de la

obra

G50 Otras construcciones en

el sitio

Nivel 3 Elementos
Individuales
G3030 Sistemas de drenaje
pluvial
G3040 Distribucin de
calefaccin
G3050 Distribucin de
enfriamiento
G3060 Distribucin de
combustible
G3070 Otros servicios
civiles/mecnicos
G4010 Distribucin elctrica
G4020 Iluminacin exterior
G4030 Comunicaciones
exteriores y seguridad
G4040 Otros servicios
elctricos
G5010 Tneles de servicio
G5020 Otros sistemas y
equipos del sitio

En MxicoVrela .propone la siguiente estructuracin:

Cimentacin y Subestructura (estructura de stano, firme y muros de

contencin)
Superestructura (columnas,losas-trabe y escaleras)
Cubierta exterior (fachadas, muros de colindancia, impermeabilizacin
y tragaluces)
Construccin interior (muros,acabados, divisorios)
Elevadores y Movimiento
Instalacin

Mecnica (hidrosanitaria, aire acondicionado, gas,

incendio)
Instalacin Elctrica (iluminacin,comunicaciones, sonido, video)
Especialidades (albercas,cisternas, automatizacin)
Obras Exteriores

dem
Vrela Alonso, Leopoldo, Op.Cit. Pag. 31

93

 Condiciones Generales (proyecto, licencias, no previstos e imprecisin

de modelos)
Vrela59 adems indica que al separar las partidas cubierta exterior y
construccin interior, permiten hacer modificaciones de acabados y de
densidad yconformacin de muros divisorios.
Enla partida Condiciones Generales, incluye lo siguiente:
a) Proyecto Arquitectnico e ingenieras y Control de Obra.- arquitectura,
ingeniera civil, suelos, estructural, ingeniera mecnica, ingeniera
elctrica, otras (ecologa), laboratorios que apliquen, supervisn de obra,
control de costos.
b) Licencias.- licencias,derechos, sindicato
c) Conceptos no previstos,cambiosde proyecto y reclamaciones
d) Imprecisin del modelo.- en funcin de la disponibilidad de informacin y
tiempo del estimado
e) IVA no acreditable en obras exentas.- en la totalidad de conceptos de
trabajo ensamblados no contiene por lo general el impuesto al valor
agregado, ya que la mayora de las obras al estar gravadas por este
impuesto, el que construye recupera el IVA pagado a sus proveedores y
subcontratistas por va del acreditamiento fiscal. Pero las obra exentas de
este gravamen como son las habitacionales no permiten lo anterior por lo
que el IVA debe considerarse como costo (deducible para efecto del ISR),
por loque en estos casos las "condiciones generales"debern incluir "IVA
no acreditable porexencin".

dem

94

3.2.4 P r o g r a m a d e C o m p u t o M e t r o s C u a d r a d o s
En el mercado existen adems de las publicaciones impresas de
manuales de costos por metro cuadrado, programas de computo que han
incorporado dicha informacin. Estos programas son una herramienta til para
los valuadores. Vrela 60 por ejemplo comercializa el Programa m 2 para el
calculo de costos por metro cuadrado de construccin. Este programa integra
una base de datos, la metodologa de los ensambles de costos, formulas y
factores de ajuste. Se basa en su publicacin "Costo por metro cuadrado de
construccin" y contiene mas de 140 modelos de edificaciones y urbanizacin:
habitacionales, hoteles, oficinas, comerciales, hospitales, escuelas, etc. Posee
masde 2500 ensambles de costo para adecuar los modelos.

En el programa se indica tipo, clase, superficie construida y genera un

valor de costototal,adems de unestimado completo con partidasy conceptos
de ensamble que pueden ser modificados para adecuarlos al caso especfico:
cimentacin,estructura,fachadas,acabados, instalaciones, etc.

Los resultados se presentan con un reporte en donde un presupuesto

sustenta el valor alcanzado. Adems tiene la ventaja de que se puede
actualizar la base de ensamble de costos y los modelos del sistema por
internet.
El sistema solo requiere una computadora personal con el sistema operativo
Windows/XP o superior con una memoria disponible de 30 Mb. Es necesario
obtener una clave del proveedor para activar el programa.
Setiene una vista en donde se accede adiferentes opciones: antepresupuesto
o avalos, catalogo de conceptos, libro extendido (140 modelos), utileras,etc.

Elprocedimiento para aplicarlo esel siguiente:

1.
o

2 .

Abrir un nuevo antepresupuesto oavalo.

Seleccionar eltipo de obra y sedetermina laclase (categora)

Vrela Alonso, Leopoldo, Instructivo Sistema M2 Costos por metro cuadrado de construccin.

95

3o.
o

4.

Escoger el modelo que aplique alcaso.

Definir el parmetro superficie construida (m2) aunque existe la
opcin de seleccionar otro parmetro por ejemplo cuarto (en
hoteles) o cajones en estacionamiento.

5o.

Escoger la opcin de antepresupuesto detallado por ensamble de

costos donde se calcula el costo de cada partida en proporcin al
rea construida.

6.

Aadir si es necesario partidas, conceptos de ensambles de

costos diferentes de la base de datos o ensambles propios del
usuario.

7o.

Modificar cantidades, reemplazar conceptos de ensambles e

inclusive borrar partidas completas que no apliquen (por ejemplo
quitar la partida de elevadores de unedificio que no lostenga).

El programa genera con la informacin un presupuesto que sustenta el

valor al que se llego indicando adems de cada partida el porcentaje que
representa del totalas como el$/m2desglosado por partida.

96

3.3 MTODO DE PRECIOS UNITARIOS

3.3.1

Estructuracin del Precio Unitario

Para realizar una obra es necesario conocer la tcnica, el tiempo y el

costo necesario. El costo es el desarrollo analtico de especificaciones,

cuantificaciones, relacin de conceptos y presupuesto que definen cuanto
cuesta la obra. El costo requiere de un correcto balance entre sus bases,
especificaciones, cuantificaciones y anlisis, es decir el que, cuanto y el como.
Para

Surez

Salazar61

un costo

balanceado

ser

aquel,

cuyas

especificaciones, tanto grficas como escritas definan lo que sedesea construir

y que dichas especificaciones permitan cuantificar los volmenes de conceptos
que se van a utilizar, con sus caractersticas detalladas y conociendo el que y
el cuanto se puede proceder a analizar el procedimiento constructivo y obtener
elcosto parcial de cada uno de dichos procesos.

Desglosando el concepto anlisis de costo en sus integrantes se puede

tambin sealar la importancia del balance del material, mano de obra y el
equipo a emplearse, para lograr su congruente y ptimo aprovechamiento e
integrar elbalance de una obra62(Ver Cuadro 1).
Cuadro 1

/^"TCNICA
^CUANTIFICACIONES
MATERIALES
OBRA <

COSTO -<^ ANLISISDE COSTO - <

MANO DE OBRA
EQUIPO

ESPECIFICACIONES
VJTIEMPO

Surez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pag. 22

dem.-

97

El Reglamento de Obras Publicas considera al Precio Unitario como el

importe de la remuneracin o pago total que debe cubrirse al contratista por
unidad

de

concepto

terminado,

ejecutado

conforme

al

proyecto,

especificaciones de construccin y normas decalidad.

El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al

concepto de trabajo, los costos indirectos, el costo por financiamiento, el cargo
por la utilidad delcontratista ylos cargos adicionales.

Los costos directos son los costos aplicables al concepto de trabajo que
se derivan de las erogaciones por mano de obra, materiales, maquinaria,
herramienta, instalaciones y por patentes en su caso, efectuadas
exclusivamente para realizar dicho concepto de trabajo.

Los costos indirectos son los gastos de oficina central y de obra de

carcter general no incluidos en los cargos en que deba incurrir el Contratista
para la ejecucin de los trabajos y que se aplicarn en forma porcentual a los
costosdirectos.

Los costos de financiamiento son los costos ocasionados por la

diferencia entre los gastos que realizar el contratista en la ejecucin de los
trabajos y los pagos, que recibir por anticipos y estimaciones, diferencia a la
cual aplicar la tasa de inters sealndola claramente. El costo obtenido ser
aplicado en forma porcentual sobre la suma de los costos directos ms
indirectos.

Los cargos por utilidad son la ganancia quedebe percibir el Contratista

por laejecucin del concepto de trabajo.Aplicado en forma porcentual sobre la
suma de los costosdirectos, indirectos yde financiamiento.

Reglamento de Obras Pblicas yServicios relacionados con las mismas,Art. 154

98

Los cargos adicionales son las erogaciones que debe realizar el

Contratista, por estar estipuladas en el contrato, convenio o acuerdo, como
obligaciones adicionales, as como los impuestos y derechos locales que se
causen con motivo de la ejecucin de lostrabajos yque no forman partede los
costosdirectos,de losindirectos,de losdefinanciamiento, nide la utilidad.

El anlisis de precios unitarios es el desarrollo detallado de la cantidad

de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que intervienen en la
elaboracin de un producto, subproducto o componente bsico. Para todo lo
anterior se toma en cuenta la unidad de medida y pago, desperdicios,
rendimientos, mando intermedio y en su caso, el factor de sobrecosi por
indirectos.

Un presupuesto es un pronstico del costo, es el documento en donde

seanticipa el posible monto de lainversin.Este documento resumen enforma
concisa la informacin que contienen las especificaciones a las cuales se les
aplica una clave para su identificacin y ordenamiento. La resultante del
proceso de cuantificacin (cantidad y unidad) y la resultante del proceso de los
precios unitarios, estos multiplicados por la cantidad, nos definen el importe de
la partida correspondiente, ese puede complementarse con su equivalencia
porcentual, respecto de acumulado parcial o total y ambos ayudan a identificar
losconceptos eje desde el punto de vista del importe de partida y con respecto
altotal de presupuesto, esto significa la deteccin del 20% de las partidas que
representan el 80% del importe total, para su control especial y revisin
detallada.

En el cuadro 2 se muestran los elementos y estructuracin del precio unitario,

indicndose el porcentaje que pueden llegar a representar del costo total de
unaobra.

99

Cuadro2
ELEMENTOSYESTRUCTURACIN DELPRECIOUNITARIO
PRESUPUESTO

^0>^^
>
CO

o
TO
"O
c
CO

,,
CD

<

-O

T3
CO
;0

"o
o

C
CO

W
<D

o
CO
T3

'c
13
O
o

'c

00^
X

<

c5^

o
a.

0-

Materiales(52a57%delCostoTotal)

Manodeobra(20a25%delCostoTotal)

I
I

SIO

Costo
ecto J
Directo
'%del ^
(77%del \ Herramientas (1a5%demanodeobra)
Costo
Total)
Equipo(%varia)
Precio
Unitario

r
Operativo
(Admin.
delaobra)

Costo
Indirecto
(23%del
Costo
Total)

Decampo(4a9%delcostototal)

_y

Deoficina(3a5%delcostototal)

<

Imprevistos (5a8%delcostototal)
Financiamiento(3a5%delcostototal)

Funcional

Fianzas(0.5%delcostototal)

<
Impuestos(0.4a 15%delcostototal)

Utilidad (12%antesdeimpuestos,9%despus)

3.3.2 Integracin del C o s t o Directo

El Costo Directo es la suma de materiales, mano de obra y equipo
necesarios para la realizacin de un proceso productivo. Surez Salazar64
propone representar matemticamente elCosto Directo mediante una ecuacin
deltipo siguiente:
(ax + by+cz +

Y5) =

CD

Considerando:
Variables = x, y, z,

5, pueden ser valor de materiales, de mano de

obra o equipo.

Variables condicionadas = a, b, c,

y. son las cantidades consumidas de

cada uno de estos integrantes, dependen del mtodo constructivo, tipo de

edificacin, pueden convertirse en constantes para una obra especfica o para
unrangodeobras promedio.

La especificacin es la descripcin detallada de caractersticas y

condiciones mnimas de calidad que debe reunir un producto.

En la cuantificacin se define cuales son las partes que integran el

proyecto. Para asignar a un concepto la unidad correspondiente de peso,
volumen, rea o longitud se tomar en cuenta la unidad del integrante
dominante, as como tambin la forma mas fcil de llevar a cabo la medicin.
Porejemploen elconcreto hidrulico porfacilidad suunidad ser el m3,a pesar
queel integrante dominante esel cemento que se mideen toneladas.

Surez Salazar, Carlos, Op. Cit., Pg. 96

101

a)Costo base de Materiales

El Costo Directo por materiales es el correspondiente a las erogaciones

que hace el contratista para adquirir o producir todos los materiales necesarios
para la correcta ejecucin del concepto de trabajo, que cumpla con las normas
de calidad y las especificaciones generales y particulares de construccin
requeridas por ladependencia oentidad65.

Los materiales que se usen podrn ser permanentes o temporales, los

primeros son los que se incorporan yforman parte de la obra; los segundos son
los que se utilizan en forma auxiliar y no pasan a formar parte integrante de la
obra. En este ltimo caso se deber considerar el costo en proporcin a suuso.
Comoejemplo de estos ltimos tenemos la madera para cimbras y andamios.

El costo unitario por concepto de materiales se obtendr con la expresin

siguiente:
M= Pm * Cm

"M": Representa el costo por materiales.

"Pm": Representa elcosto bsico unitario vigente de mercado,que cumpla con

las normas de calidadespecificadas paraelconceptodetrabajode que setrate
y que sea el ms econmico por unidad de material, puesto en el sitio de los
trabajos. El costo bsico unitario delmaterial se integrar sumando al precio de
adquisicin en el mercado, los de acarreos, maniobras, almacenajes y mermas
aceptables durante su manejo.

"Cm": Representa el consumo de materiales por unidad de medida del

concepto de trabajo. Cuando se trate de materiales permanentes, "Cm" se
determinara de acuerdo con las cantidades que deban utilizarse segn el
proyecto, las normas de calidad y especificaciones generales y particulares de

Reglamento de Obras Pblicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 162

102

construccin que determine la dependencia o entidad, considerando

adicionalmente losdesperdiciosquelaexperienciadeterminecomomnimos.
Los materiales representan el mayor costo de la construccin (52 a57%
delcostototal)porloquesucorrectacuantificacin,cotizacinycontrolesmuy
importante. Se deben considerar losfactores deinfluencia enlos costosdelos
materiales (Ver cuadro 3), entre ellos estn el costo del equipo o maquinaria
para las maniobras de carga y descarga y el equipo en caso de necesitarlo,
transporte especializado con su respectivo tramite, descuentos por pronto
pago, volumen o ser cliente preferencial, los plazos de pago y tiempo de
entrega, la marca y calidad que ofrece el proveedor, las especificaciones de
material, caractersticas fsicas, mermas y rendimientos, las unidades
comerciales,etc.
Cuadro366

Factores
de
influencia
enlos
costosde
materiales

Fletes

Distancia
Vasdecomunicacin
Transporte

Maniobras

Cargaydescarga
Acomodo
Abastecimiento

Instalaciones

Emergencia
Paracargaydescarga
Andenes

Desperdicios

Mermas
Maniobras
Cargaydescarga

Otros

Cambiodebodegas
Clima
Abundancia oescasez

ITC,ApuntesDiplomadoenCostos,Modulo2,Pag.8

103

b)Costo base de Mano de Obra

El costo directo por mano de obra es el que se deriva de las erogaciones

que hace el contratista por el pago de salarios reales al personal que
intervienen directamente en la ejecucin del concepto de trabajo de que se
trate, incluyendo al primer mando, entendindose como tal hasta la categora
de cabo ojefe de una cuadrilla de trabajadores. No se deben considerar dentro
de este costo las percepciones del personal tcnico, administrativo, de control,
supervisin yvigilancia que corresponden aloscostos indirectos.
Elcosto de mano de obra se obtendr de laexpresin siguiente67:
Mo= Sr
R
Donde:

"Mo" Representa el costo por mano de obra.

"Sr" Representa el salario real del personal que interviene directamente en la

ejecucin de cada concepto de trabajo por jornada de ocho horas, salvo las
percepciones del personal tcnico, administrativo, de control, supervisin y
vigilancia que corresponden a los costos indirectos. Incluir todas las
prestaciones derivadas de la Ley Federal delTrabajo, la Ley del Seguro Social,
Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o de
los Contratos Colectivos deTrabajo en vigor.

Para la obtencin de este rubro se deben considerar los salarios

tabulados "Sn"de las diferentes categoras y especialidades propuestas por el
licitante o contratista, de acuerdo a la zona o regin donde se ejecuten los
trabajos, el que deber afectarse con unfactor de salario real "Fsr", de acuerdo
conla siguiente expresin:
Sr= Sn *Fsr

Reglamento de Obras Publicar y Servicios Relacionados, Art. 159

104

"R" Representa elrendimiento,es decir, la cantidad de trabajo que desarrolla el

personal que interviene directamente en la ejecucin del concepto de trabajo
por jornada de ocho horas. Para realizar la evaluacin del rendimiento, se
deber considerar en todo momento el tipo de trabajo a desarrollar y las
condiciones ambientales, topogrficas y en general aquellas que predominen
en lazona o regin donde seejecuten.
EnelCuadro 4 semuestran los principales factores que afectan al rendimiento.
Cuadro 4 68

f
Medio fsico
Geogrfico

Factores
que afectan
el
rendimiento

Factor Tcnico

Medio
Socioeconmico

-Clima, temperatura,
humedad y lluvias
-Situacin geogrfica
-Transporte
-Topografa
-Calidady riesgos del
material
-Experiencia
-Procedimiento constructivo
-Direccin
-Programa
-Capacitacin
-Equipo
-Herramienta

-Nivel socio-econmico
-Salario
-Educacin
-Sindicatos
-Incentivos
-Prestaciones
-Usos y costumbres

68

1TC,ApuntesDiplomadoenCostos,Modulo 3,Pag.28

105

Se define al factor de salario real "Fsr", como la relacin de los das

realmente pagados en un periodo anual, de enero a diciembre, divididos entre
los das efectivamente laborados durante el mismo periodo, de acuerdo con la
siguiente expresin69:
Fsr =Ps (Tp_)+ Ip_
TI
TI
Donde:
Fsr= Representa elfactor de salario real.

Ps= Representa, en fraccin decimal, las obligaciones obrero-patronales

derivadas de la Ley del Seguro Social y de la Ley del Instituto del Fondo
Nacional de laVivienda para losTrabajadores.

Tp = Representa losdas realmente pagados durante un periodo anual.

TI= Representa los das realmente laborados durante el mismo periodoanual.

Para su determinacin, nicamente se debern considerar aquellos das que
estn dentro del periodo anual referido y que, de acuerdo con la Ley Federal
del Trabajo y los Contratos Colectivos, resulten pagos obligatorios, aunque no
sean laborables.

El factor de salario real deber incluir las prestaciones derivadas de la

Ley Federal del Trabajo, de la Leydel Seguro Social,de la Ley del Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o de los Contratos
Colectivos de Trabajo en vigor.

Reglamento de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 160

106

El sistema de pago de la mano de obra en edificacin, segn lo

establece la costumbre abarca dos mtodos70:
1 o . Lista de Raya
Considera jornadas de trabaja a un precio acordado anteriormente,
nunca menor que el salario mnimo. Tiene como ventajas: la facilidad de
Control y asegura la percepcin del trabajador Pero presenta tambin
desventajas como la necesidad de vigilancia, la dificultad de valuacin unitaria,
propicia tiempos perdidosy hace difcil lavaluacin del trabajo personal
2 o . Destajo
Considera la cantidad de obra realizada por cada trabajador o grupo de
trabajadores a un precio unitario acordado anteriormente, de tal forma que el
pago por lajornada de trabajo no sea menor que el salario mnimo.Tiene como
ventajas las siguientes: suprime parte de la vigilancia, facilita la valuacin
unitaria, confina alvalor unitario a rangos de variacin mnimos y evita tiempos
perdidos adems de seleccionar el personal apto para cada actividad. Permite
que "a mayor trabajo, mayor percepcin" y "a menor trabajo, menor
percepcin". Como desventajas representa dificultades para su control, puede
ser injusto,si nosetiene unaadecuada supervisin puede reducir lacalidad.

En Mxico se acostumbra calcular el costo por herramienta de mano que

corresponde al consumo por desgaste de herramientas de mano utilizadas en
laejecucin delconceptodetrabajo como unporcentaje de la manode obra .

Este costo se calcular mediante laexpresin:

Hm =Kh* Mo
Donde:
"Hm"Representa el costo porherramienta de mano.

70
71

Surez Salazar, Carlos,Op. Cit., Pg. 111

Reglamento de la Ley de Obra Publica y Servicios relacionado con la misma, Art. 176

107

"Kh" Representa un coeficiente cuyo valor se fijar en funcin del tipo de

trabajo y de la herramienta requerida para su ejecucin. En obra civil este
coeficiente puede variar entre un 3 y 5%. En construccin industrial varia entre
un4y 10%.Un valor promedio sepuede considerar de 3%.72

"Mo" Representa elcosto unitario por concepto de mano de obra calculado

Adems de debe incluir el costo directo por equipo de seguridad,

corresponde al equipo necesario para la proteccin personal del trabajador
paraejecutar el concepto de trabajo73.

Este costo se calcular mediante laexpresin:

Es = Ks* Mo
Donde:
"Es" Representa elcosto por equipo de seguridad.

"Ks" Representa uncoeficiente cuyovalor sefija enfuncin deltipo de trabajo y

del equipo requerido para la seguridad del trabajador. Se puede considerar un
promedio de2%.

"Mo" Representa el costo unitario por concepto de mano de obra

72
73

1TC, Apuntes Diplomado de Costos, Modulo 3,Pg. 41

Reglamento de la Ley de Obra Publica yServicios relacionados con lamisma, Art. 178

108

c)Costo base de Maquinaria y Equipo

El costo directo por maquinaria o equipo de construccin es el que se

deriva del uso correcto de las mquinas o equipos adecuados y necesarios
para la ejecucin del concepto de trabajo, de acuerdo con lo estipulado en las
normas de calidad y especificaciones generales y particulares que determine la
dependencia oentidad yconforme alprograma de ejecucin convenido74.

El costo por maquinaria o equipo de construccin, es el que resulta de

dividir el importe del costo horario de la hora efectiva de trabajo, entre el
rendimiento de dicha maquinaria oequipo en lamisma unidad de tiempo.

El costo por maquinaria oequipo deconstruccin,seobtiene de laexpresin:

ME= Phm
Rhm
Donde:
"ME" Representa el costo horario por maquinaria oequipo de construccin.

"Phm" Representa el costo horario directo por hora efectiva de trabajo de la

maquinaria o equipo de construccin, considerados como nuevos; para su
determinacin ser necesario tomar en cuenta la operacin y uso adecuado de
la mquina o equipo seleccionado, de acuerdo con sus caractersticas de
capacidad y especialidad para desarrollar el concepto de trabajo de que se
trate. Este costo se integra con costos fijos,consumos y salarios de operacin,
calculados por hora efectiva de trabajo.

"Rhm" Representa el rendimiento horario de la mquina o equipo, considerados

como nuevos, dentro de su vida econmica, en las condiciones especficas del
trabajo aejecutar, en lascorrespondientes unidades de medida, elque debede
corresponder a la cantidad de unidades de trabajo que la mquina o equipo

Reglamento de la Ley de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 163

109

ejecuta por hora efectiva de operacin, de acuerdo con rendimientos que

determinen en su caso los manuales de los fabricantes respectivos, la
experienciadelcontratista,ascomo,lascaractersticas ambientalesdelazona
dondevayanarealizarse lostrabajos.
Para el caso de maquinaria o equipos de construccin que no sean
fabricados en lnea o en serie y que por su especialidad tengan que ser
rentados, el costo directo de stos podr ser sustituido por la renta diaria de
equiposinconsiderarconsumibles nioperacin.
Para el anlisis de costos horarios se consideran los siguientes cargos
(VerCuadro5).
Cuadro5 75

CostoFijos
Costo
Directo
Hora
Maquina

Costopor
consumo

<

Inversin
Depreciacin
Seguros
Mantenimiento
Combustibles
Otrasfuentesdeenerga
Lubricantes
Llantas
Piezasespeciales

Costos porsalariosdeoperacin

ITC,ApuntesDiplomadoenCostos,Modulo4,Pgina6.

110

i.Cargos fijos,- Son cargos que ayudan a determinar el costo horario

independientemente de que el equipo o maquinaria est operando o
inactivo.

Asuvez loscargosfijos se subdividen enlos siguientes:

- Depreciacin: Es el resultado de la disminucin del valor original de la

maquinaria como consecuencia de su uso, durante el tiempo de su
vida econmica.
Este costo seobtiene conla siguienteexpresin76:
D =Vm-Vr
Ve
Donde:
"D" Representa el costo horario por depreciacin de la maquinaria o
equipo de construccin.

"Vm" Representa el valor de la mquina o equipo considerado como

nuevo en la fecha de presentacin y apertura de proposiciones,
descontando el precio de las llantas y de los equipamientos,
accesorios o piezas especiales,ensucaso.

"Vr" Representa el valor de rescate de la mquina o equipo que el

contratista considere recuperar por su venta, al trmino de su vida
econmica.

"Ve" Representa la vida econmica de la mquina o equipo estimada

por elcontratista y expresada en horas efectivas de trabajo, es decir, el
tiempo que puede mantenerse en condiciones de operar y producir
trabajo en forma eficiente, siempre y cuando se le proporcione el
mantenimiento adecuado.

Reglamento de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas ,Art 165

111

Cuando proceda, al calcular la depreciacin de la maquinaria o equipo

de construccin deber deducirse del valor de los mismos, el costo de
las llantas yel costode las piezas especiales.

- Inversin: Es el cargo equivalente a los intereses del capital, invertido

en maquinaria.
Este costo seobtiene con lasiguiente expresin77:

lm= (Vm +Vr) i

2Hea
Donde:
"lm" Representa el costo horario de la inversin de la maquinaria o
equipo de construccin, considerado como nuevo.
"Vm" y "Vr" Representan los mismos conceptos y valores enunciados
anteriormente en ladepreciacin.
"Hea" Representa el nmero de horas efectivas que la mquina o el
equipo trabaja durante el ao.
"i" Representa latasa de inters anual expresada enfraccin decimal.
Los contratistas para sus anlisis de costos horarios considerarn a su
juicio las tasas de inters " i " , debiendo proponer la tasa de inters que
ms les convenga, la que deber estar referida a un indicador
econmico especfico y estar sujeta a las variaciones de dicho
indicador, considerando en su caso los puntos que como sobrecosto
por el crdito le requiera una institucin crediticia. Su actualizacin se
har como parte de los ajustes de costos, sustituyendo la nueva tasa
de inters en las matrices de clculo del costo horario.

Idem, Art. 166

112

- Seguros: Se refiere a los posibles accidentes de trabajo como podra

ser la destruccin imprevista de un equipo, es un riesgo que se puede
cubrir atravs de la compra de un seguro
Estecosto seobtiene con la siguiente expresin78:
Sm = (Vm+Vr)s
2Hea
Donde:
"Sm" Representa el costo horario por seguros de la maquinaria o
equipo de construccin.
"Vm" y "Vr" Representan los mismos conceptos y valores enunciados
en ladepreciacin.
"s" Representa la prima anual promedio de seguros, fijada como
porcentaje del valor de la mquina o equipo, y expresada en fraccin
decimal.
"Hea" Representa el nmero de horas efectivas que la mquina o el
equipotrabaja durante elao.
Los contratistas para sus estudios y anlisis de costo horario
considerarn la prima anual promedio de seguros.

- Mantenimiento: Es necesario mantener los equipos en las mejores

condiciones de operacin, con el fin de que trabaje con rendimiento
normal durante suvida econmica.

El costo por mantenimiento mayor o menor, es el originado por todas

las erogaciones necesarias para conservar la maquinaria o equipo de
construccin en buenas condiciones durante toda su vida econmica.
Se entender como:

i.

Costo por mantenimiento mayor, a las erogaciones

correspondientes a las reparaciones de la maquinaria
o equipo de construccin entalleres especializados, o

Idem, Art. 167

113

aqullas que puedan realizarse en el campo,

empleando personal especializado y que requieran
retirar la mquina o equipo de los frentes de trabajo.
Este costo incluye la mano de obra, repuestos y
renovaciones de partes de la maquinaria o equipo de
construccin, as como otros materiales que sean
necesarios, y
ii.

Costo por mantenimiento menor, a las erogaciones

necesarias para efectuar los ajustes rutinarios,
reparaciones y cambios de repuestos que se efectan
en las propias obras, as como los cambios de
lquidos

para

mandos

hidrulicos,

aceite

de

transmisin, filtros, grasas y estopa. Incluye el

personal y equipo auxiliar que realiza estas
operaciones de mantenimiento, los repuestos y otros
materiales que sean necesarios.
Este costo se obtiene con la siguienteexpresin79:

Mn = Ko*D
Donde:

"Mn" Representa elcosto horario por mantenimiento mayor y menor de

la maquinaria o equipo de construccin.

"Ko" Es un coeficiente que considera tanto el mantenimiento mayor

como el menor. Este coeficiente vara segn el tipo de mquina o
equipo y las caractersticas del trabajo, y se fija con base en la
experiencia estadstica.

"D" Representa la depreciacin de la mquina o equipo, calculada

anteriormente.

79

Idem,Art. 1(

114

ii. Cargos por consumo.- Estos cargos slo se consideran cuando el

equipo est enfuncionamiento, ya que requiere entonces del consumo de
combustibles, lubricantes yllantas.

Combustible. Es el derivado de todas las erogaciones originales de los

consumos de gasolina o diesel para que los motores produzcan la
energa que utilizan aldesarrollar trabajo.
Estecosto seobtiene con la siguiente expresin80:
Co=Gh* Pe
Donde:
"Co" Representa el costo horario del combustible necesario por hora
efectiva de trabajo.
"Gh" Representa la cantidad de combustible utilizado por hora efectiva
de trabajo. Este coeficiente se obtiene en funcin de la potencia
nominal del motor, de unfactor de operacin de la mquina o equipo y
de un coeficiente determinado por la experiencia, el cual vara de
acuerdo conelcombustible que se use.
"Pe" Representa el precio del combustible puesto en la mquina o
equipo.

- Otras fuentes de energa. Cuando se utilicen otras fuentes de energa

diferentes de los combustibles sealados en el punto anterior, por
ejemplo energa elctrica, la determinacin del cargo por la energa
que se consuma requerir unestudio especial en cada caso.

Lubricantes. Es el derivado de las erogaciones originadas por los

consumos y cambios peridicos de aceite, incluye los costos
necesarios para el suministro ypuesta en launidad.

Idem, Art. 170

115

Este costo se obtiene con lasiguiente expresin :

Lb= ( A h +Ga ) Pa
Donde:
"Lb" Representa elcosto horario por consumo de lubricantes.
"Ah" Representa la cantidad de aceites lubricantes consumidos por
hora efectiva de trabajo, de acuerdo con las condiciones medias de
operacin.
"Ga" Representa el consumo entre cambios sucesivos de lubricantes
en las mquinas o equipos; est determinada por la capacidad del
recipiente dentro de la mquina o equipo y los tiempos entre cambios
sucesivosde aceites.
"Pa" Representa el costo de los aceites lubricantes puestos en las
mquinas o equipos.

- Llantas.- Se considera este cargo slo para aquella maquinaria en la

cual alcalcular sudepreciacin se hayadeducido elvalor de las llantas
delvalor inicial de la misma.
Este costo se obtiene con lasiguiente expresin82:

N = Pn
Vn
Donde:
"N" Representa el costo horario por el consumo de las llantas de la
mquina o equipo, como consecuencia de suuso.

"Pn" Representa elvalor de las llantas, consideradas como nuevas, de

acuerdo con las caractersticas indicadas por el fabricante de la
mquina.
"Vn" Representa las horas de vida econmica de las llantas, tomando
en cuenta las condiciones de trabajo impuestas a las mismas. Se
determinar de acuerdo con tablas de estimaciones de la vida de los
1
2

Idem,Art. 172
Idem, Art. 173

116

neumticos, desarrolladas con base en las experiencias estadsticas

de los fabricantes, considerando, entre otros, los factores siguientes:
presiones de inflado, velocidad mxima de trabajo; condiciones
relativas del camino que transite, tales como pendientes, curvas,
superficie de rodamiento, posicin de la mquina; cargas que soporte;
clima en quese operen y mantenimiento.

- Piezas Especiales.- El costo por piezas especiales, es el

correspondiente al consumo por desgaste de las piezas especiales
durante laoperacin de la maquinaria o equipo de construccin.
Este costo seobtiene conla siguiente expresin83:
Ae = Pa
Va
Donde:
"Ae" Representa el costohorario porlas piezas especiales.
"Pa" Representa el valor de las piezas especiales, considerado como
nuevas.
"Va" Representa las horas de vida econmica de las piezas
especiales, tomando encuenta las condiciones de trabajo impuestas a
las mismas.

iii.

Cargos por operacin.- Es el que se deriva de las erogaciones que

hace la empresa por concepto del pago de los salarios del personal
encargado de laoperacin de la mquina por hora efectiva de la misma.
Este costo seobtendr mediante laexpresin84:
Po=Sr
Ht
Donde:

Idem, Art. 174

Idem, Art. 175

117

"Po" Representa el costo horario por la operacin de la maquinaria o

equipo de construccin.
"Sr" Representa el salario real valorizados por turno del personal
necesario para operar la mquina o equipo.
"Ht" Representa las horas efectivas de trabajo de la maquinaria o
equipo de construccin dentrodel turno.

Para el clculo de los costos horarios,sedebe de tener unequilibrio entre

las recomendaciones delfabricante, nuestras propias experiencias en el usode
maquinaria, la informacin que se nos proporciona mediante la publicacin de
catlogos de costo directo y las condiciones de la obra-cliente.

118

3.3.3 Costo Indirecto

ElCosto Indirecto es lasuma degastos tcnico-administrativos necesarios
para la correcta realizacin de cualquier proceso productivo (Ver Cuadro 6).
Los costos indirectos dependen de varios factores: tipo de obra, ubicacin,
programa, poca de ejecucin, condiciones contractuales, tipo de cliente, etc.
Sedivideen:

a) Costo Indirecto de Operacin

Es la suma de gastos que, por su naturaleza intrnseca, son de aplicacin

a todas las obras efectuadas en un tiempo determinado (ao fiscal, ao
calendario, ejercicio, etc.)

Cuadro 6

r
DeOperacin

Costos
Indirectos

{
DeObra

Gastos tcnicos y/oAdm.

Alquileres y/o depreciacin
~\ Obligaciones y seguros
Materiales de consumo
Capacitacin y promocin
v.
Cargos de Campo
Imprevistos
Financiamiento
Utilidad
Fianzas
Impuestos reflejables

119

Loscostos indirectos de operacin se dividen a suvezen:

i. Gastostcnicos yadministrativos.- Sonaquellos que representan la

estructura ejecutiva, tcnica, administrativa y de staff de una
empresa, tales como: Honorarios o sueldos de ejecutivos,
consultores,

auditores,

contadores,

tcnicos,

secretarias,

recepcionistas, jefes de compras, almacenistas, choferes,

mecnicos, veladores, dibujantes, ayudantes, mozos para limpieza
y envos, igualas por asuntosjurdicos,fiscales, etc.

ii.Alquileres y/o depreciaciones.- Son aquellos gastos por concepto

de bienes inmuebles, muebles y servicios necesarios para el buen
desempeo de lasfunciones ejecutivas, tcnicas, administrativas y
de staff de una empresa tales como: rentas de oficinas y
almacenes, servicios de telfonos, luz elctrica, correos, telgrafos
e Internet, gastos de mantenimiento del equipo de almacn, de
oficina y de vehculos asignados a oficina central y depreciaciones
de los equipos antes mencionados

iii.Obligaciones y seguros.- Son aquellos gastos obligatorios para la

operacin de la empresa y convenientes para la reduccin de
riesgos a travs de seguros que impidan

una sbita

descapitalizacin por siniestros, por ejemplo: seguros de vida, de

accidentes, automvil, camionetas, de robo, de incendio, cuotas de
Colegios y Asociaciones Profesionales.

iv.Materiales de consumo.- Son aquellos gastos en artculos de

consumo, necesarios para el funcionamiento de la empresa tales
como: combustibles y lubricantes de automviles y camionetas al
servicio de la oficina central,gastos de papelera impresa, artculos
de oficina,copias,artculos delimpieza,pasajes,cafetera,etc.

Surez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pg. 30

120

v.Capacitacin y promocin.- Cursos a obreros y empleados, cursos

y gastos de congreso a funcionarios, gastos de actividades
deportivas, de

celebraciones de oficinas, de

honorarios

extraordinarios con base a la productividad, regalos anuales a

clientes y empleados, atencin a clientes, gastos de concursos no
obtenidos ygastos de proyectos norealizados.
b) Costo Indirecto de Obra86

Es la suma de todos los gastos que, por su naturaleza intrnseca, son

aplicables atodos los conceptos de una obra enespecial.

i. Costos de Oficina de obra

Gastos tcnicos y/o administrativos.- Son aquellos que

representan la estructura ejecutiva, tcnica, administrativa y de
staff de una obra, tales como: honorarios, sueldos y viticos de
jefes de obra, residentes, ayudantes de residente, laboratoristas,
jefes administrativos, contadores, almacenistas, mecnicos,
electricistas, mozos, veladores, secretarias, personal de limpieza,
choferes,etc.

Traslado de Personal.- Son aquellos gastos para obras forneas

por concepto de traslados de personal tcnico y administrativo, de
su lugar de residencia permanente a la obra yviceversa, (adems
de

los

realizados

en

forma

peridica

en

fechas

conmemorativas) como: pasajes de trasportes areos, terrestres

o martimos, pago de mudanzas, peajes, gasolinas, lubricantes,
servicios, etc.

Comunicaciones y fletes.- Son aquellos gastos que tienen por

objeto establecer un vinculo constante entre la oficina central y la

Surez Salazar, Carlos,Op. Cit. Pg. 36

121

obra, as como tambin el abasto de equipo idneo de la bodega

central a la obra y viceversa incluyendo mantenimientos y
depreciaciones de vehculos de uso exclusivo de la obra. Por
ejemplo: gastos de telfono local, larga distancia, radio, fax,
correos, telgrafos, giros, transporte de equipo mayor, de equipo
menor, mantenimiento, combustibles, lubricantes, depreciaciones
de automviles, camionetas ycamiones, etc.

Construcciones provisionales.-Para proteger los intereses del

cliente y de la constructora, y para mejorar la productividad de la
obra, se hacen necesarios gastos de instalaciones provisionales,
tales como: cerca perimetral y puertas, caseta de veladores,
oficinas,
sanitarios,

bodegas

cubiertas

comedores,

y descubiertas,

cocinas,

instalaciones

dormitorios,
hidrulico-

sanitarias,elctricas, caminos de acceso, etc.

Consumos y varios.- En la etapa constructiva, se requieren

energticos, equipos especiales y requerimientos locales tales
como: consumos elctricos, de agua, de fotografa, de papelera,
de copias, alquileres o depreciaciones de transformadores
provisionales, equipo de laboratorio, de oficina, de campamento,
cuotas sindicales,sealizaciones, letreros, etc.

122

ii.ImprevistosdeConstruccin1

Los "imprevistos de construccin" deben confinarse a aquellas

acciones que quedan bajo elcontroly responsabilidad del constructor
y que la provisin por indeterminaciones debe considerarse
contingencia previsible y manejarsefuera del imprevisto y de la suma
alzada.
Los imprevistos deconstruccin seclasificanen:

Contingencias Imprevistas de fuerza mayor.- Este tipo de

contingencias se sugiere no incluirlos en imprevistos y s
detallarlos entodotipo de contratos.

o Naturales:Terremotos, inundaciones, rayos, etc.

o Econmicas: Salarios oficiales de emergencia, cambios de

jornadas oficiales de trabajo, cambio o implantacin de nuevas
prestaciones laborales,cargos impositivos y devaluaciones.
o Humanas: Guerra, revoluciones, motines, golpes de estado,
colisiones,incendio,explosin,huelgas, etc.

Contingencias previsibles.-Se sugiere tambin no incluirlas en

imprevistos y considerarlas en el anlisis de costo respectivo y/o
limitar responsabilidades en elcontrato a acordar.

o Naturales:Avenidas pluvialescclicas, periodos delluvia.

o Econmicas: Continuacin de inflacin y recesin, atraso en
pagos alaempresa contratista.
o Humanas: Faltantes, cambios, omisiones, adiciones o
mutilaciones al proyecto, suspensiones de obra o insolvencia

Surez Salazar, Carlos, Op. Cit, Pag. 37

123

del cliente, errores u omisiones en las especificaciones,

estudios de mecnica de suelos inexactos.

Contingencias imprevistas.- Considerarlas en imprevistos en

forma de un porcentaje en el presupuesto respectivo y/o limitar
responsabilidades en el contrato a acordar. Por ejemplo
variaciones menores en precios de adquisicin de materiales,
mano de obra, equipos y subcontratos. Errores en la elaboracin
de la propuesta, errores en la investigacin de los precios de
materiales, etc.

3.3.4 F i n a n c i a m i e n t o
Antes y durante la ejecucin de los trabajos de construccin, se efectan
fuertes erogaciones. La estricta vigilancia y supervisin de las inversiones en
las obras, es, tambin requerimiento indispensable que obliga a esperar un
lapso para cobrar la obra ejecutada, lo que convierte a la empresa en un
financiero a corto plazo que forzosamente devenga un inters que ser
reflejado siempre como un costo

Para determinar el monto del financiamiento y por ende su porcentaje, se

necesita el Programa previsto de erogaciones y el Programa esperado de
ingresos, as como los anticipos, forma de pago establecida y la tasa del
indicador econmico.

El clculo del Costo Financiero, con la ayuda de un flujo de efectivo

(ingreso-egreso) requiere la siguiente informacin:
periodos de pagos y/o estimaciones: semana,quincena, mes
inters de la tasa activa o inters a pagar, de acuerdo al perodo de
pago
inters de la tasa pasiva o lo que nos pagaran por tener el dinero el
banco,tambin enfuncin del perodo de pago
las estimaciones, fecha probable de pago, debiendo de deducir la
amortizacin del anticipo
124

 montodel anticipo yfecha aplicacin

los gastos: de mano de obra, materiales, costo de maquinaria,
indirectos de la oficina central y de campo, debindose de tomar los
anticipos a subcontratistas y proveedores.

El Reglamento de la Ley de Obra pblicas y servicios relacionados con las

mismas en su artculo 183 establece que el costo por financiamiento deber
estar representado por un porcentaje de la suma de los costos directos e
indirectos y corresponder a los gastos derivados por la inversin de recursos
propios o contratados, que realice el contratista para dar cumplimiento al
programa de ejecucin de los trabajos calendarizados y valorizados por
periodos.

El procedimiento para el anlisis, clculo e integracin del costo por

financiamiento deber serfijado porcada dependencia oentidad.

En el reglamento mencionado, artculo 184 menciona que el costo por

financiamiento permanecer constante durante la ejecucin de los trabajos, y
nicamente seajustar enlos siguientescasos:

I.Cuando vare la tasa de inters,y

II. Cuando no se entreguen los anticipos durante el primer trimestre de cada

ejercicio subsecuente aldel iniciode lostrabajos.

Tambin menciona que el anlisis, clculo e integracin del porcentaje del

costo por financiamiento sedeberconsiderar lo siguiente:

I.Que la calendarizacin de egresos est acorde con el programa de ejecucin

delostrabajos y el plazo indicado enla proposicin del contratista;

II. Que el porcentaje del costo por financiamiento se obtenga de la diferencia

que resulte entre los ingresos y egresos, afectado por la tasa de inters

125

propuesta por el contratista, y dividida entre el costo directo ms los costos

indirectos;

III. Que se integre por lossiguientes ingresos:

o Los anticipos que se otorgarn al contratista durante el ejercicio
del contrato, y
o El importe de las estimaciones a presentar, considerando los
plazos de formulacin, aprobacin, trmite y pago; deduciendo la
amortizacin delos anticipos concedidos, y

IV.Que se integre por los siguientes egresos:

o Los gastos que impliquen los costos directos e indirectos;

o Los anticipos para compra de maquinaria o equipo e instrumentos
de instalacin permanente que en sucaso se requieran,y
o En general, cualquier otro gasto requerido segn el programa de
ejecucin.

3.3.5 U t i l i d a d
El reglamento de la Ley de Obras Pblicas y Servicios relacionado con el
mismo en su Artculo 188 establece que el cargo por utilidad, es la ganancia
que recibe el contratista por la ejecucin del concepto de trabajo; ser fijado
por el propio contratista y estar representado por un porcentaje sobre la suma
de los costos directos, indirectos y de financiamiento. Este cargo, deber
considerar las deducciones correspondientes al impuesto sobre la renta y la
participacin de lostrabajadores en las utilidades de las empresas.

La Utilidad segn el Diccionario de la Real Academia Espaola es el

provecho, conveniencia, inters o fruto que se saca de una cosa. En Materia
Fiscal, la utilidad es el ingreso menos los gastos autorizados como deducibles.
En la Construccin, es la ganancia que recibe el contratista, por la ejecucin
del concepto de trabajo.

126

La mnima utilidad a la que debe aspirar un inversionista es la que recibe

como Tasa Pasiva de los bancos, sugiriendo valores adicionales para
compensar el riesgo y la tecnologa de la empresa. Se debe considerar la
participacin de los trabajadores enla utilidad (en la construccin no opera) y el
Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Determinacin de la Utilidad

a.

88

Fijado simplemente como un porcentaje. Generalmente entre el 6 y el

12%.Tambin llamada utilidad bruta,esdecir, antes de impuestos

b.

Calculando la utilidad neta mnima en base a lossiguientes parmetros:

i.EI Costo del Capital (Tasa Pasiva Vigente o Esperada)

El premio al ahorrador es lamnima medida, parafijar elcosto del capital

que intervenga en una inversin de cualquier tipo, por lo que la mejor
opcin de renta fija disponible o como mnimo el CPP (Costo Porcentual
Promedio de Captacin) o la Tasa de Inters Interbancaria de Equilibrio
(THE)debern ser consideradas en ladeterminacin de lautilidad.

La Tecnologa de la Empresa (10 a 100% de la Tasa Pasiva Mxima o

MnimaVigente o Esperada).

El precio de venta debe incluir, el valor del estudio, la investigacin y el

desarrollo de procesos. En pases desarrollados, la tecnologa ha
producido una sinergia cuando a mayor utilidad, mayor investigacin, a
mayor investigacin, mayor tecnologa, y a mayor tecnologa, mayor
utilidad.

ITC, Apuntes Diplomado en Costo, Modulo 5, Pg.47

127

En la Industria de la Construccin, la tecnologa es minimizada por la

escasez de demanda, la gran oferta de empresas constructoras y su
reducida tecnologa.

Riesgo de la Inversin (10 a 100% de la Tasa Pasiva Mxima o Mnima

Vigente o Esperada).

Este parmetro est definido por las condiciones socioeconmicas y

polticas donde se realiza la inversin y se refiere tambin a la
responsabilidad de la empresa ante reclamaciones del cliente. El riesgo
representa ungasto a considerar y en el mejor de los casos unjusto pago
adicional al inversionista.

Revolvencia de la Inversin (3 a20veces).

Es el cociente del volumen de las ventas de una empresa dividido entre

el capital contable de la misma. En la construccin se puede considerar
como revolvencia, al cociente de dividir el costo de cada obra entre la
exposicin mxima decapital delamisma.

Debe notarse, que el

capital contable requerido por el contratista, necesita incrementarse en

funcin de la periodicidad de estimaciones y su tiempo de pago ya que el
monto del prstamo bancario necesario, deber estar garantizado como
mnimo con bienes equivalentes al mismo. Se recomienda reducir lapsos
de estimacin y tiempos de pagoy con ello lograr ahorro en el costo de la
obra publica. Se sugiere que la exposicin mxima de capital para cada
obra, tenga como punto de origen, la diferencia mxima entre egresos e
ingreso, determinada en el flujo de caja. Se puede lograr el incremento de
revolvencia de la inversin: alincrementar elvolumen de ventas, al reducir
al mnimo el capital contable o la exposicin mxima de capital, para que
a travs de una mayor eficiencia de su utilizacin y mayores velocidades
de produccin, de estimacin, de rotacin de inventarios y de tiempos de
cobro se obtenga el mismo efecto.

128

 Pagos Impositivos y Otros

-Impuesto Sobre la Renta. Si las inversiones de renta fija representan la

mnima rentabilidad a la que debe aspirar un inversionista, despus de
ISR, ser necesario considerar este en su determinacin, para llegar a
una utilidad neta.

-Participacin de los Trabajadores en la Utilidad (10%) Deducible en el

mismo ejercicio en que se pague, en la construccin, normalmente es
cero.

3.3.6 C a r g o s a d i c i o n a l e s
En elArticulo 189del Reglamento de laLey de Obras Pblicas y Servicios
relacionados con las mismas, se indica que los cargos adicionales son las
erogaciones que debe realizar el contratista, por estar convenidas como
obligaciones adicionales que se aplican despus de la utilidad del precio
unitario porque derivan de un impuesto oderecho que se cause con motivo de
la ejecucin de los trabajos y que no forman parte de los costos directos e
indirectos y por financiamiento, ni del cargo por utilidad. nicamente quedarn
incluidos, aquellos cargos que deriven de ordenamientos legales aplicables o
de disposiciones administrativas que emitan autoridades competentes en la
materia, como impuestos locales y federales y gastos de inspeccin y
supervisin. Los cargos adicionales no debern ser afectados por los
porcentajes determinados para los costos indirectos y de financiamiento ni por
el cargo de utilidad. Estos cargos debern adicionarse al precio unitario
despus de la utilidad, y solamente sern ajustados cuando las disposiciones
legales que les dieron origen, establezcan un incremento o decremento para
los mismos.

129

3.3.7 F a c t o r d e S o b r e c o s t o p a r a o b t e n e r el p r e c i o de
venta.
Se deben integrar todos los conceptos indirectos que inciden sobre el
costo directo de una construccin para garantizar el oportuno cumplimiento de
las obligaciones de la empresa, as como tambin una utilidadjusta. Los cuales
deben estudiarse para cada empresa y obra especfica. En la Tabla 24, Surez
Salazar indica mnimos, mximos y ptimos valores para dichos valores.

TABLA 24'

Mnimo

Mximo

Optimo

Costo Indirecto de Operacin

4%

9%

5%

Costo Indirecto de Obra local

4%

8%

5%

Costo Indirecto de Obra foran

5%

12%

6%

Imprevistos

1%

3%

1%

Financiamiento

0%

5%

1%

Utilidad

7%

15%

10%

Fianzas

0%

1%

0.5%

Impuestos reflejables

0%

5%

varia

Concepto

El Factor de Sobrecosto es el factor por el cual deber multiplicarse el Costo

Directo para obtener el Precio deVenta.

FSC x CD = PV
Donde:
FSC =Factor de Sobrecosto
CD

=Costo Directo

PV

=Precio deVenta

Surez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pag. 53

130

Para el casode obra del Gobierno del D.F. secalcula de la siguiente manera:

Los que afectan nicamente al costo directo (S/CD), tales como el gasto
indirecto de operacin de la empresa y el gasto indirecto de operacin de la
obra,elfinanciamiento y lautilidad.

Los que afectan al precio de venta (S/PV) tales como Supervisin y

Revisin de Obras Pblicas (1.5%) y Servicios de Auditoria a Obra Pblica
(2.0%).

Para el casode obra de la Federacin:

Los que afectan al costo directo (S/CD) tales como el gasto indirecto de
operacin delaempresa yel gasto indirecto de operacin de laobra.

Los que afectan al costo directo mas indirectos (S/A) tales como el
financiamiento.

Los que afectan al costo directo mas indirectos mas financiamiento (S/A)
tales como lautilidad.

Los que deben adicionarse despus de la utilidad, tales como, gastos de

inspeccin y supervisin de SECODAM (0.5%) e impuestos locales y federales,
como el Impuesto Sobre Nominas del 2% en el D.F. de los sueldos y salarios
integrados. Dichos cargos no debern ser afectados por los porcentajes
determinados para costos indirectos y de financiamiento ni por el cargo de
utilidad.

La determinacin del FSC es por aproximaciones sucesivas, ya que para

determinar elfinanciamiento, se hace necesario suponer el precio de venta y la
utilidad.

131

IV. EJEMPLO DE APLICACIN

UNIDAD MULTIDISCIPLINARA DE INVESTIGACIN APLICADA
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES, CAMPUS ACATLAN
MEMORIA DESCRIPTIVA

1-GENERALES

Ubicacin

El edificio de la Unidad Multidisciplinaria de Investigacin Aplicada se

ubica en el extremo sur-poniente de la Facultad de Estudios Superiores,
campusAcatlan de la Universidad NacionalAutnoma de Mxico, localizado en
elmunicipiode Naucalpan,Estadode Mxico (Ver Planode Ubicacin).

Situacin Actual
Ante la demanda de espacios para la investigacin y la realizacin de
seminarios, se plante la necesidad de crear una Unidad de Investigacin
Multidisciplinaria con el propsito de integrar los procesos de investigacin de
las distintas reas acadmicas, vinculados al desarrollo, que se realizan en
este plantel.

2. CRITERIOS DE DISEO

Se tomaron en cuenta varios criterios para disear el nuevo edificio,

destacando los siguientes:

En el aspecto urbano se consider la necesidad de crear un referente

en

el contexto

que

proyectara

una

imagen

decididamente

contempornea de laUNAM.

132

 En la distribucin de los espacios se plante la integracin de los

diferentes componentes del programa en un todo que conservara el
carcter individual de cada uno de ellos. El edificio se integra por un
conjunto detres cuerpos unidos por un prtico central,dos de los cuales
cuentan con tres niveles y un tercero con dos. El conjunto ocupa una
extensin de 109 mts. de largo por 32 de ancho, en el extremo surponiente del campus. Los tres edificios denominados respectivamente
Edificio "A", Edificio "B"y Edificio "C". (Ver Plano de Conjunto AR-1). El
edificio "A" alberga distintos laboratorios, una planta piloto, diversas
salas de trabajo y salas de cmputo. El edificio "B"alberga salones de
usos mltiples, cafetera, salas de videoconferencias, salas de
seminarios y cubculos para investigadores. El edificio "C" enmarca el
acceso en planta baja al campus y el primer nivel es ocupado por una
sala dejuntas.

Para la seleccin de los materiales se consider la integracin de los

materiales del campus (concreto aparente y block estructural) con
elementos de acero esmaltado, como un referente alcampus central de
laUNAM.

3. PROGRAMA

Eledificio de la Unidad Multidisciplinaria de InvestigacinAplicada se

compone de las siguientes reas:

Mdulo dereas acadmicas

-Cubculos individuales (38)

-Sala de espera
-Salas deseminarios (2)

Mdulo deCoordinacin yreas Comunes

-Oficinasdecoordinacin (3)
133

-Area secretarial
-Bodega - Archivo
-Sala dejuntas (24 personas)
-Saln de profesores - investigadores
-Oficina del Consejo Editorial
-Sala de seminarios subdivisible (4para 50 personas)
-Sala multiusos

Mdulo de investigacin aplicada

-Centro de Desarrollo deTecnologa para la Educacinen Lnea

-Centro de Metodologas y Herramientas Avanzadas
-Centro de Modelacin Matemtica Aplicada
-Centro de InvestigacinActuarial y Financiera
-Centro de Investigacin Educativa e Intervencin Psicopedaggica
-Centro de Investigacin Aplicada en Comunicacin.

Centro de Investigacin y Desarrollo deTecnologa Ambiental

-rea de controlde efluentes gaseosos

-rea de controlde efluentes lquidos
-rea de controlde residuos slidos
-rea de controlfuentes alternas de energa
-rea de recursos naturales
-Central Analtica
-Planta piloto de prueba de instrumentos
-Oficina
-reasauxiliares: cuarto detemperatura controlada
cuartofro
cuarto de siembra

4. ESTRUCTURA

Cimentacin

Sistema mixto a basede:

- Zapatas aisladas ycontratrabes de concreto armado para
columnas
- Zapatas corridas de concreto armado para muros

Columnas

- En general:de concreto armado en secciones cuadradas

y circulares
- Prtico:columnas de aceroen secciones " I "

Trabes y armaduras - Perfiles de acero comercial

Entrepisos

Sistema mixto a basede:

- Losacero para la gran mayora de lostableros
- Losa maciza de concreto armado cimbrada con triplay
para casos especficos.

Muros

Muros defachada ydivisorios:

-Concreto armado aparente cimbrado conduela de pino
de 4"
- Tabique estructural color rojo

5- INSTALACIONES

Elctrica
La instalacin elctrica se alimenta a partir de la red general de
distribucin del campus y mediante transformadores ubicados en el cuarto de
mquinas se ajusta el voltaje requerido, los tableros de distribucin e
interruptores tradicionales para iluminacin, se sustituyen por un sistema
inteligente que controla la intensidad de iluminacin mediante censores de luz y
movimiento. Se considera adems una planta de emergencia de electricidad
paraelcaso de interrupcin delsuministro.

135

Hidrosanitaria

La instalacin hidrulica se alimenta a partir de la red general de

distribucin del campus y desde una cisterna central se bombea mediante un
sistema hidroneumtico a cada uno de los puntos donde se requiere. La
instalacin sanitaria seconecta ala red generaldel campus.

Aire Acondicionado

Los locales: Sala de seminarios (200 personas), sala multiusos, sala de

juntas (24 personas), Central Analtica y cuarto de temperatura controlada,
cuentan con acondicionamiento de aire mediante equipos de refrigeracin y
manejadoras de aire.

Gases

Se equiparan con salidas deoxigeno ynitrgeno los seis laboratorios del

Centro de Investigacin y desarrollo de Tecnologa Ambiental, as como con
tomas de vaco y aire comprimido.

Comunicaciones

Se considera una red general de cable estructurado para la alimentacin

de equipos de computo y equipos de telefona. As mismo se considera un
sistema de Internet inalmbrico enelrea de vestbulo y cafetera.

6- ACABADOS

Losmateriales estructurales empleados enla granmayora de los casos

son aparentes.

136

Pisos

Circulaciones:
Firmedeconcreto pulido,conentrecalles de aluminio, acabado
aparente.

Vestbulogeneral:
Mrmol Santo Toms y mrmol negro Monterrey pulido y brillado.

reas de investigacin, salas dejuntas yaulas:

Alfombra de uso rudo.

Laboratorios:
Loseta deterrazo,fondo blanco con puntos negros y grises
Planta piloto y cuartos de mquinas:
Firme de concreto pulido.

Sanitarios:

Mrmol Santo Toms pulido sin brillar.

Cocina ysanitarios de servicio:

Loseta cermica de alta resistencia color natural marca santajulia.

Exteriores:
Banquetas, firme de concreto lavado con granzn negro de VA en tableros
acabado aparente.
Vialidad yestacionamiento, carpeta asfltica.

137

Muros

Muros de tabique estructural esmaltadocolor rojo.

Muro de concreto armado acabado aparente cimbrado con duela de 4" de
ancho.
Lamina de aceroacanalada yesmaltada,colorarena Standard.
Murode tablaroca conaplicacinde pintura vinlica color blanco.
Aplanadofinode yeso con aplicacin de pintura vinlica color blanco.
Recubrimiento de azulejo veneciano blancode 2.5 cm.
Lambrn de lmina porcelanizada color blanco.
Lambrn de lminatraslucida acanalada
Lambrn deduela de madera deTeka o Huapinol de4"

Techos y Plafones

Prtico y vestbulo general:

Sistema losa acero con lmina deacero esmaltada aparente, marca
Romsa color silver poly.

Laboratorios, planta piloto y cuartode mquinas:

Sistema losa acero con lmina de acero galvanizada aparente, marca
Romsa.

Circulaciones:
Losa maciza de concreto armado acabado aparente color natural
cimbrada con triplayde 1.22x2.44m

reas de trabajo engeneral:

Falso plafond de yeso sobre metaldesplegado, recubierto con pintura
vinlica color blanco.
Sistema losa acero con lmina de acero galvanizada, recubierta con
pintura vinlica color negro y tiras de triplay de madera de 30 cm. de
ancho.

138

Acceso vehicular:
Lmina deacero acanalada yesmaltada,color arena std.
Tragaluz: Lmina traslucida acanalada

7.- REGLAMENTACIN.

Tanto el anlisis como el diseo estructural se llev a cabo atendiendo a

las disposiciones del Reglamento de Construcciones del Distrito Federal (2004)
y sus Normas Tcnicas Complementarias.

8.TOPOGRAFA Y MECNICA DESUELOS.

Latopografa en general presenta una superficie plana o con pendientes

imperceptibles fsicamente, a excepcin de la zona de desplante del edificio
"A", donde existe una loma artificial de relleno heterogneo, misma que se
corta para dar cabida a dicho edificio. El tipo de suelo reportado en el informe
de mecnica de suelosesZona Iparaestimar elcoeficiente ssmico.

El perfil estratigrfico en la loma mencionada, reporta rellenos

heterogneos con escombro hasta una profundidad de 1.80m. Subyace una
capa de limo arenoso de consistencia muy firme,que es donde se desplant la
cimentacin
Se reporta una capacidad de carga para zapatas corridas de 15 ton/m2
promedio.

9. DESCRIPCIN DEL SISTEMA ESTRUCTURAL.

Lacimentacin se resolvi a base de zapatas aisladas bajo cada columna

de losedificios y contratrabes a lo largo de losejes principales de los edificios.
La estructura es de tipo esqueltico, con columnas de concreto reforzado, de
seccin cuadrada principalmente ycircular donde el proyecto arquitectnico as
lo requiere.

139

El sistema portante de los entrepisos fue a base de vigas tipo IPR que
reciben a la losacero y a su vez se apoyan en armaduras principales que
salvan losclaros mayores. Engeneral lossistemas depisoson metlicos.

Las losas se construyeron con el sistema de losacero con firme de

compresin. En general se considera que los muros no son de carga ni
contribuyena la rigidizacin deledificio.

10. MATERIALES UTILIZADOS.

Concretoenplantillas de cimentacin

f ' c = 100kg/cm 2

Concreto en cimentacin

f e = 250 kg/cm2 clase 1

Concreto en columnas

f e =250 kg/cm2 clase 1

Concreto en losas

f e =250 kg/cm2 clase1

Acero de refuerzo

fy=4200kg/cm2

Acero de malla electrosoldada

fy=5000kg/cm2

Acero Estructural

fy=2530 kg/cm2 (ASTM-36 )

Soldaduras de acero estructural

E-70 xx

COEFICIENTE SSMICO .
Tipode estructura :
Zona Geotcnica :

Grupo A
I (Lomas )

c =0.16x1.5 = 0.24
Factor de comportamiento ssmico considerado Qx =Qy = 2
Coeficiente ssmico reducido:c' = 0.12

140

a) O B T E N C I N D E L V A L O R N E T O DE R E P O S I C I N
U T I L I Z A N D O EL M T O D O P A R A M E T R I C O
Se aplicarn los siguientes Factores de Ajuste para aplicar al costo por
metrocuadrado.

FACTORESDEAJUSTE
1. Factor porCalidaddeConstruccin (FCC)
2. Factor de Nmero de pisos (FNP)
3. Factor deAltura de Entrepiso (FAE)
4. Factor de Permetro aSuperficie (FPS)
5. Factor deZona Ssmica (FZS)
6. Factor deCapacidadde Suelo (FCS)
7. Factor de Economa de Escala (FEE)
8. Factor deConservacin y Deterioro (FCD)
9. Factor de Edad (FED)
10.Factor Interciudad (FIC)

Eledificio se integra por unconjunto detres cuerpos ("A", "B"y "C") unidos
por un prtico central, dos de los cuales cuentan con tres niveles ("A" y "B") y
untercero con dos niveles ("C").
Lasreas de dichos cuerpos son:

Cuerpo "A"

1695.03 m 2

Cuerpo"B"

1073.91 m 2

Cuerpo"C"

97.37 m2

Circulaciones, cuarto de maquinas:

969.03 m

Total:

3835.34 m

Se analizarn por separado los 3cuerpos ("A", "B"y"C").

141

1 . F a c t o r por C a l i d a d de C o n s t r u c c i o n e s ( F C C )
Su clasificacin de acuerdo a la Tesorera del D.F. es NH (No
habitacional) y E (Educacin).

Para determinar la clase de la construccin del cuerpo "A" se aplic la

Matriz de caractersticas (Tabla 25) la cual se calific con la Matriz de Puntos
(Tabla 26) obtenindose una calificacin de 100 puntos, es decir la clase de la
construccin es 4 (Buena).

Utilizando las mismas matrices para los otros dos cuerpos se obtuvo lo
siguiente:

Cuerpo "B", 100 Puntos, Clase4 (Buena).

Cuerpo "C",100 Puntos, Clase 4 (Buena).

142

TABLA 25
MATRIZ DE CARACTERSTICAS90
PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO: NO HABITACIONAL
(OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIN Y/O COMUNICACIONES)
%

CLASE

>

MUROS

ESTRUCTURA^

^tk,

CUBIERTAS

ALTURA DE
ENTREPISO

Lminay/omadera

Hasta200m sinentrepisos

Laminay/omadera

De carga da 1 y hasta 2
niveles

De carga y/o marcos

rgidos de concreto mayor
de2yhasta 5niveles

Mayor de 200 m y hasta

2 10 m con o sin entrepiso
de losa de concreto y/o
losa aligerada y/o de
madera
Mayor de 2 10 m y hasta
220 m con o sin entrepiso
de losa de concreto y/o
losa aligerada y/o de
madera

Losa de concreto y/o losa

aligerada y/o madera y/o
metlica ligera y/o laminas
conalturaatpuntomasalto
dehasta500m.
Losa de concreto y/o losa
aligerada y/o laminas con
altura al punto mas alto
mayor de 5.00 m y hasta
1000m

De carga y/o marcos

rgidos de concreto y/o
acero y/o mixtos mayores
de5yhasta10niveles

De carga y/o marcos

rgidos de concreto y/o
acero y/o mixtos mayores
de10yhasta1Sniveles

De carga y/o marcos

rgidos de concreto y/o
acero y/o mixtos mayores
de15yhasta25niveles

Mayor de 220 m y hasta

230 m con o sin entrepiso
de losa de concreto y/o
losa aligerada y/o de
madera
Mayor de 2 30 m y hasta
250 m con o sin entrepiso
de losa de concreto y/o
losa aligerada y/o de
madera
Mayor de 250 m y hasta
300 m con o sin entrepiso
de losa de concreto y/o
losa aligerada y/o de
madera

Losa de concreto y/o losa

aligerada y/o laminas con
altura al punto mas alto
mayor de 1000 m y hasta
2000m
Losa de concreto y/o losa
aligerada y/o laminas con
altura al punto mas alto
mayor de 2000 m y hasta
3000m
Losa de concreto y/o losa
aligerada y/o laminas con
altura al punto mas alto
mayor de 3000 m y hasta
SOOOm

De carga y/o marcos

rgidos de concreto y/o
acero y/o mixtos mayor de
25 niveles

Mayor de 300 m con o sin

entrepiso de losa de
concreto y/o losa aligerada
y/odemadera

Losa de concreto y/o losa

aligerada y/o laminas con
altura al punto mas alto
mayorde 5000m.

* ^ *

- &l ig ,
CLAROS

MUROS

: mmmm

PISOS

*FACHADAS
**r * ^;ti;:3^*>
RECUBRIMIENTOS

MUEBLES D E BAO

Con claro que libra la

estructurahasta 500m.
Con claro que libra la
estructura mayor de 500m
yhasta10m.

Sinacabados

Firmedetierra

Sinacabados

EN BAOS Y
COCINAS
Sin recubrimientos

Tabiquey/o blockaparente

Firme de concreto simple

pulidoy/olosetavindicay/o
alfombratipo" G '

Materialaparente

Mosaicas20x20cm

Con claro que libra la

estructura mayor de 10.00
myhasta 15.00m

Aplanado de yeso con

pintura y/o aplanado de
mezclaconpintura

Aplanado de mezcla y/o

pastaconpintura

Azulejos de 11x11 cm y/o

loseta cermica hasta
20x20cm

Mueblestipo"H"

Con daro que libra la

estructura mayor de 1500
myhasta2000m

Aplanado de yeso con tlrol

y pintura y/o pasta
texturizada y/o papel tapiz
y/o lambrines demadera de
pino
Pasta texturizada con color
integral y/o papel tapiz
plastificado y/o lambrfn de
maderadeendnoocaoba

Mosaico de pasta y/o

mosaico
terrazo
y/o
alfombratipo"H"y/o loseta
cermica hasta 20x20 cm
y/o duela de madera
laminada y/o mrmol hasta
de10x30cm
Mosaico terrazo en placas
o colado en sitio y/o
alfombra tipo "I" y/o duela
o parquet de madera y/o
mrmoldehasta30x30cm
Alfombratipo'J* y/o loseta
cermica hasta 30x30cm
y/o mrmolhasta 40x40 cm
y/ocantera laminada

Pasta con aplicaciones de

cantera y/o mrmol y/o
cermica y/o fachada
integraldecristal

Loseta cermica hasta

30x30 cmy/o mrmol hasta
10x30cm

Mueblestipo "I"

Fachada integral de cristal

templado polarizado y/o
precoladosde concreto

Loseta cermica hasta

40x40 cm y/o mrmol en
placashasta30x30cm

Mueblestipo "J"

Placa de cantera labrada

y/omrmoles ogranitosy/o
lminas
de
aluminio
esmaltado

Loseta cermica mayor de

40x40 cm y/o mrmol en
placas hasta 40x40 cm y/o
granito en placas hasta
50x50cm

Mueblestipo"K"

Fachada integral de cristal

templado
Inteligente
laminado. Inastillable y/o
cancelera dePVCdedoble
cristaltrmicoyacstico

Mrmolen placasmayor de
40x40 cm y/o de granitoen
placasmayor de50x50cm

Mueblestipo"L"

Con claro que libra la

estructura mayor de 2000
myhasta25.00m
Con claro que libra la
estructura mayor de 2500
m yhasta3000m

Tapiz de tela y/o lambrines

de maderas finas y/o
recubrimientostipoestuco

Con daro que libra ia

estructuramayora3000m

Tapiz de tela y/o lambrines

de maderas finas y/o
recubrimientos tipo estuco
frescos decorativos y/o
pastas
sintticas
especializadasodediseo

Alfombra tipo K" y/o

loseta cermica hasta
40x40cm y/o duela o
parquet de maderas finas
y/o placas de granito hasta
50x50 cm y/o loseta de
porcelanato hasta 40x40
cm.
Alfombratipo'L y/oloseta
cermica
mayor
de
40x40cm y/o placas de
granito
mayores
de
50x50cm y/o loseta de
porcelanato mayor de
40x40cm

WC.debarroy/oletrinasin
conexindeaguacorriente.
Mueblestipo"G"

Gobierno del DF,Cdigo Financiero, Pag 336

143

TABLA

26

MATRIZ DE PUNTOS
PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO:
NO HABITACIONAL
(OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIN Y/O COMUNICACIONES)
ParaEdificioA

fess H

mmummm SslSSIl

M
R
0
S

c
u
B
E
R
T
A
S

t, 2 *

''f i >

6/'
7

7
9
10
11
12
13
15

15
20
21
22
23
28

10

37

ANOTAR LOS
PUNTOS ELEODOS

^^K^^^^i

A~*rs

E
N
T
R
E
P
I
S
0

ENCADA COLUMN

Gobierno del D F , Cdigo Financiero, Pag 334

6
9
11
.. 13
14
15
19

13

c
L
A
R
0
S

F
A
C
H
A
D
A
S

R
E
C
u
B
R
1

e
N

k
0

"

11..
12
14
15
20
27

0
4
8
10
29
33
34

0
6
8
9
19
37
45

11

0
5
4f y

7
11
15
19

M
U
E
B
L
E
S

B
A

CLASE

s
u

i
N
F
E
R
1
O
R

p
E
R
1
O
R

D
E

T
0

C
0
C
1
N
A

0
1
2
3
5
8
9

6 | 2

2
3

*r.,
r>

B
11
14
19
20

4
*
6^
7

TOTAL

Determinacin de la clase

PUNTOS

DE

0
50
77
93
122
166
208

49
76
92
121
165
207
a

100
4

Enbase alaclase yasu uso seobtuvieron los costos por metro cuadrado de
construccin en las Tablas de Valores Unitarios de Construccin del Gobierno del
D.F.92, pero como estas tablas tienen esencialmente fines recaudatorios, es decir
se usan para determinar la base gravable del impuesto predial por ejemplo, se
decidi comparar con los datos obtenidos de un Manualde costos Paramtricos93,
en este caso no se contaba con un modelo de Centro de Investigacin, y los dos
modelos de escuelas incluidos en el Manual no eran similares al Edificio de
estudio por lo que se decidi buscar entre losdems modelos, los mas parecidos.
Se opt por el Modelo M0900, "Hospital"(no incluye equipamiento) para el cuerpo
"A" ya que es donde se ubican los laboratorios, el Modelo M0504 "Edificio de
Oficinas Inteligente" (sin estacionamiento), para el cuerpo "B" y "C". Los valores
unitarios obtenidos se muestran en la Tabla 27. Para el calculo del valor neto de
reposicin del edificio se utilizarn los valores

paramtricos de IMIC, por

considerar que representan mejor elvalor dereposicin nuevo delaconstruccin.

T A B L A 27
Cuerpo

Uso

Clase

Valor
u n i t a r i o de
la
construccin
G.D.F.
($/m2)

Costos
Paramtricos
IMIC
($/m2)

"A"

NH-E

$3,055.36

$7,499.11

"B"

NH-E

$3,055.36

$12,069.10

"C"

NH-E

$3,055.36

$12,069.10

GobiernodelD.F., CdigoFinanciero, 2008.

Gonzlez Melndez, Ral, Costos Paramtricos , Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos, Edicin de
Enero,2008,Pag. 266-269,422-425.
93

145

2. Factor de Numero de pisos (FNP)

Paraelcuerpo "A" (3niveles):
FNPA=1+(NP-2)x(0.002) = 1+(3- 2)x0.002 = 1.002
Paraelcuerpo "B"(3niveles):
FNPB=1+(NP-2)x(0.002) = 1+ (3- 2)x0.002 = 1.002
Para elcuerpo "C"(2 niveles):
FNPc = 1+(NP-2)x(0.002) = 1+(2- 2)x 0.002 = 1.000

3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)

Utilizando la Tabla 10, para oficinas ya que no se tienen datos para centros
deinvestigacin,seobtiene interpolando losiguiente:
Para elcuerpo "A" (Unaaltura deentrepiso promedio de 3.80m), FAEA= 1.013
Paraelcuerpo "B"(Unaaltura deentrepiso promediode3.80m): FAEB= 1.013
Paraelcuerpo "C"(Unaaltura deentrepiso promedio de2.48m): FAEC= 0.960

4. Factor de Permetro a Superficie (FPS)

Aplicando la formula correspondiente e interpolando de la Tabla 11 se obtiene lo
siguiente:
Paraelcuerpo "A" (Permetro real= 145.77 m,rea dedesplante =648.69 m2):
FPSA= 1.032
Paraelcuerpo "B"(Permetro real= 114.098 m,readedesplante =357.97 m2):
FPSB= 1.066
Paraelcuerpo "C"(Permetro real=49.66 m,rea dedesplante =97.37 m 2 ):
FPSc = 1.035

146

5. Factor de Zona Ssmica (FZS)

De acuerdo al mapa de regionalizacin ssmica de la Repblica Mexicana
(Fig. 1) se ubica en la zona B de baja sismicidad, en el Reglamento de
Construcciones del D.F., pertenece a la zona ssmica I, (Lomas), tambin de baja
sismicidad,delaTabla 12seobtiene para lostres cuerpos:

FZSA =FZSB= FZSC= 0,99

6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)

Se report una capacidad de carga de 15Ton/m2 promedio, de la Tabla 13 se
obtiene para lostres cuerpos:

FCSA =FCSB= FCSC= 1.004

7. Factor de Economa de Escala (FEE)

D a d o q u e e l t a m a o d e l p r o y e c t o e s d e 3835.34 m2, d e la
T a b l a 14 s e o b t i e n e e l F a c t o r d e e c o n o m a d e e s c a l a :

FEEA =FEEB= FEEC= 0-900

8. Factor de Conservacin y Deterioro (FCD)

El estado de conservacin es normal y de la Tabla 15 y para los tres casos se
obtiene losiguiente:

FCDA =FCDB= FCDC= 1-000

147

9. Factor de Edad (FED)

Se termin en Junio de 2007 por lo que la edad es de solo 1 ao en los 3
edificios,por loqueel Factorde edades:

FEDA = FEDB=FEDC= 0.989

10. Factor Interciudad ( F I O

Seencuentran en Naucalpan, Edo. DeMexico, prcticamentejunto a la Ciudad
de Mxico.
FICA = FICB=FICC= 1.000

Enla Tabla 28 se muestran los diez Factores y el producto para obtener el Valor
Unitario Neto de Reposicin, el cual multiplicando por los m2 de construccin nos
darelValor NetodeReposicin.

148

T A B L A 28

CUERPO
"A"
"B"
"C"
Circu
TOTAL

FCC
$/M2
$ 7,499 11
$ 12,069 10
$ 12,069 10
$ 1,100 00

FNP

FAE

FPS

FZS

FCS

FEE

FCD

FED

FIC

FR

M2

1 002
1 002
1 000
1 000

1 013
1 013
0 960
1 013

1 032
1 066
1 035
1 000

0 990
0 990
0 990
0 990

1 004
1 004
1 004
1 004

0 900
0 900
0 900
0 900

1 000
1 000
1 000
1 000

0 989
0 989
0 989
0 989

1 000
1 000
1 000
1 000

$ 6,949 83
$11,553 59
$10,609 48
$ 985 85

1695 03
1073 91
97 37
969 03
3835 34

$11,780,17347
$12,407,516 24
$ 1,033,045 25
$ 955,316 02
$26,176,050 98

El Valor Neto de Reposicin del Edificio utilizando el Mtodo Paramtrico es:

$26,176,050.98

149

b) OBTENCIN DEL VALOR NETO DE REPOSICIN

UTILIZANDO EL MTODO DE ENSAMBLE DE
COSTOS
Se aplic el Mtodo de Ensamble de Costos,
analizando los tres cuerpos del Edificio por separado y
utilizando los modelos mas semejantes del Manual
"Costos Parametricos" del Ing. Ral Melendez 94 .
Para el Cuerpo "A", se utiliz el Modelo $14,794,035.04
M0900 "Hospital" sin estacionamiento
(Ver Tabla 29)
Para el Cuerpo "B", se utiliz el Modelo $13,095,326.97
M0504 "Edificio de Oficinas Inteligente"
sin estacionamiento (Ver Tabla 30)
Para el Cuerpo "C", se utiliz el Modelo $1,384,789.87
M0504 "Edificio de Oficinas Inteligente"
sin estacionamiento (Ver Tabla 31)
Circulaciones

$1,065,933.00
Totales $30,340,084.08

Aplicando el Factor de Conservacin,

(FCD =1) y el Factor de Edad (FED =

0.989)
Valor Neto de Reposicin=

$30,006,343.95

El Valor Neto de Reposicin del Edificio utilizando el

Mtodo de Ensamble de Costos es:

$30,006.343.95

94

Gonzlez Melendez,Ral, CososParametricos ,Instituto Mexicano de Ingeniera deCostos, Edicin de

Enero,2008,Pag.266-269,422-425.

150

TABLA29
PRESUPUESTO ESTIMADO PORENSAMBLES
ParaelCuerpo"A"seutilzcomo baseelModelo M0900"Hospital"(noincluyeestacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

648.69

$1,646.02

$1,067,756.71

9.24%

m2

1695.03

$1,103.49

$1,870,448.65

16.18%

1.0 CIMENTACIN
Cimentacin para edificacin de3niveles reforzada usocomercial
incluye:
-Limpieza, desenraice cdeterreno, acarreos, trazo ynivelacin para
desplante deestructura.
-Excavacin, incluye afine detaludes yfondo. Material Tipo I,ZonaA
profundidad de0.00a2.00 m.
-Relleno compactado conpisn demano encapas de20 cm.
utilizando material producto delaobra.
-Impemeabillzacin encimentacin dalas ytrabes conemulsin
asflticay2capas defieltro no.5.
-Sistema decimentacin formado dezapatas corridas yaisladas,
dados, muros perimetrales ycontratrabes deconcreto, f'c=250
kg/cm2, plantilla deconcreto 5cm-100 kg/cm2
-Losa dedesplante deconcreto de10cm, R.N, f'c=200 kg/cm2
agregado mximo3/4".

2.0 ESTRUCTURA
Estructura deconcreto para 3nivels usohabitacional, incluye:
-Columna deconcreto f'c=250kg/cm2 -3/4"de50x50 cm
cimbra comn reforzado con180kg/m3acero f'y=4200 kg/cm2
-Rampa para escalera deconcreto armado de1.50mdeancho
-Losa reticular enestructura, peralte =50cm, cimbra comn
aligerada concasetn depliestireno, reforzada con120kg de
acero porm3, concreto f'c=250kg/cm2 - 3/4"

151

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"A"seutilzcomo baseelModelo M0900"Hospital"(noincluyeestacionamiento).

Descripcin del sistema constructivo

Unidad

Cantidad

m2

1464.14

m2

648.69

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importe a
Costo
Directo
$

3.0 FACHADA(CUBIERTAVERTICAL EXTERIOR)

Fachada tipo integral para oficina de lujo formada con:
-90% de cancelera integral formada con perfiles de aluminio pesado
de 3" esmaltado o anodizado en color natural,con cristal de 9
a 12 mm claro.
-10% de recubrimiento de pasta de color o recubrimiento de
piedra natural o artificial oaplanado de mortero cem-arena sobre
muro de block de concreto o de tabique y pintado con pintura para
exteriorEs de buena calidad
-Cristal de 12 mm en rea de recepcin templado claro

$1,390.10

$2,035,301.01

$380.50

$246,826.55

17.61%

4.0ACABADOS (ALBANILERIAYACABADOS)
Cubierta lateral de lmina de acero esmaltado para nave industrial
formada con:
-Cubierta lateral de lamina de acero esmaltada tipo pintro calibre 26
-Bastidor metlico, protecciones ytornilleria.

2.14%

152

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo "A"seutilzcomo baseelModelo M0900"Hospital"(noincluye estacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

1695.03

$2,273.85

$3,854,243.97

m2

1695.03

$509.67

$863,905.94

7.47%

Pieza

12

$8,656.03

$103,872.36

0.90%

$967,778.30

8.37%

5.0 INSTALACIONES ESPECIALES

Construccin interior parahospital
-Noincluye baos nicocinas niinstalaciones elctricaso
hidrosanitarias
-Densidaddemuros interiores de0.70 m2/m2
-Doblealturaenelreadevestbulo
-Murosyplafonesconacabadosaparentesdeyesorecubiertocon
pinturaypastaacrilica pigmentada.
-Pisosconfirmes decemento-arena recubiertos conlosetavinilica
dealtacalidadde 3.50mm
-Carpinteria integrada conmaderasfinasincluye todos losherrajes,
conclosets.

33.35%

6.0 INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA

Instalacin hidrulica,sanitariaygasparahospital
Baos

TOTAL DEINSTALACIN HIDRULICA YSANITARIA:

153

P R E S U P U E S T O ESTIMADO PORE N S A M B L E S ( C o n t i n u a c i n )
ParaelCuerpo"A"seutilzcomo baseelModelo M0900"Hospital"(noincluyeestacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Unidad

Cantidad

m2

1695.03

Pieza

m2

1695.03

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

7.0 INSTALACIN ELCTRICA

Instalacin elctrica para hospital
99.0 ENSAMBLADOS
Elevador para8pasajeros 560kg,3paradas usocomercial
Instalaciones Especiales para hospital

$251.59

$426,452.60

3.69%

$636,628.58

$636,628.58

5.51%

$266.90

$452,403.51

3.91%

$1,089,032.09

9.42%

$11,557,839.88

100.00%

TOTAL DEENSAMBLADOS:
TOTAL DEL PRESUPUESTO A COSTO DIRECTO:
COSTO INDIRECTO Y UTILIDAD (28%)
TOTAL A PRECIO DE VENTA

$3,236,195.17
$14,794,035.04

154

TABLA30
PRESUPUESTO ESTIMADO PORENSAMBLES
ParaelCuerpo"B"seutilzcomo baseelModelo M0504"EdificiodeOficinas lntelgente"(no incluyeestacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

357.9

$1,646.02

$589,110.56

5.76%

m2

1073.91

$1,103.49

$1,185,048.95

11.58%

1.0 CIMENTACIN
Cimentacin para edificacin de3niveles reforzada usocomercial
incluye:
-Limpieza, desenraice cdeterreno, acarreos, trazoynivelacin para
desplante deestructura.
-Excavacin, incluye afine detaludes yfondo. Material Tipo I, ZonaA
profundidad de0.00a2.00 m.
-Relleno compactado conpisn demano encapas de20 cm.
utilizando material producto delaobra.
-Impemeabilizacin encimentacin dalas ytrabes conemulsin
asflticay2capas defieltro no.5.
-Sistema decimentacin formado dezapatas corridas yaisladas,
dados, muros perimetrales ycontratrabes deconcreto, f'c=250
kg/cm2, plantilla deconcreto 5cm-100 kg/cm2
-Losa dedesplante deconcreto de10cm, R.N, f'c=200 kg/cm2
agregado mximo3/4".

2.0 ESTRUCTURA
Estructura deconcreto para 3nivels usohabitacional, incluye:
-Columna deconcreto f'c=250kg/cm2 -3/4"de50x50 cm
cimbra comn reforzado con 180kg/m3acero f'y=4200 kg/cm2
-Rampa para escalera deconcreto armado de1.50mde ancho
-Losa reticular enestructura, peralte =50cm, cimbra comn
aligerada concasetn depliestireno, reforzada con120kg de
acero porm3, concreto f'c=250kg/cm2 - 3/4"

155

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"B"seutilz como baseelModelo M0504 "Edificio deOficinas lnteligente"(no incluyeestacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Unidad

Cantidad

m2

1300.71

m2

357.97

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

3.0 FACHADA (CUBIERTA VERTICAL EXTERIOR)

Fachadatipointegralparaoficinadelujoformadacon:
-90%decancelera integralformadaconperfiles dealuminio pesado
de3"esmaltado oanodizado encolor natural,concristalde9
a 12mmclaro.
-10%derecubrimiento depastadecolor orecubrimientode
piedra naturaloartificialoaplanadodemorterocem-arena sobre
murodeblock deconcreto odetabiqueypintadoconpinturapara
exteriorEs debuena calidad
-Cristalde 12mmenreaderecepcintempladoclaro

$2,144.25

$2,789,047.42

$569.33

$203,803.06

27.26%

4.0 ACABADOS (ALBANILERIA Y ACABADOS)

Azoteayterrazas paraedificiocomercialdelujo
-Pretil detabique rojocomnen14cmasentadoconmortero
cemento-arena 1:5, rellenodetezontleenazotea incluyetendidoy
apisonado,entortadoenazoteade3cmdeespesorcon mortero
cementocalhidra-arena 1:1:8
-Enladrillado enazoteaconladrillodebarrocomnde1.5x12.5x23
cmacabadocomnasentadoconmortero hidraulico-arena 1:4 incluye
escobillado conlechada,pisodebaldosa naturalde2x15x30cm
asentadoconmorterocemento-arena 1:4cementogris-agua,chafln
10x20cmdepedaceria deladrilloymorterohidraulico-arena 1:4
impermeabilizacin enazoteaconasfaltooxidado
-Pisodebaldosa natural2x15x30cm asentadoconmorterocementoarena 1:4.

1.99%

156

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

Para elCuerpo "B"seutilzcomo baseelModelo M0504 "Edificio deOficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).

Descripcin del sistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importe a
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

1073.91

$2,406.90

$2,584,793.98

m2

1073.91

$463.91

$498,197.59

4.87%

Pieza

12

$8,656.03

$103,872.36

1.02%

$602,069.95

5.88%

5.0 INSTALACIONES ESPECIALES

Construccin interior para edificaciones Tipo (0) Oficinas Clase 6 Lujo
-No incluye baos ni cocinas ni instalaciones elctricas o
hidrosanitarias
-Densidad de muros interiores de 0.70 m2/m2
-Doble altura en el rea de vestbulo
-Muros y plafones con acabados aparentes de yeso recubierto con
pintura y pasta pigmentada o tirol
-Pisos con firmes de cemento-arena recubiertos con loseta cermica
terrazos o materiales ptreos, placas de marmol nacional, alfombras
yduela o parquet de madera
-Plafones de paneles de yeso decorados con suspensin de
aluminio oculta ovisible.
-Carpintera integrada con maderas finas incluye todos los herrajes,
con closets.

25.27%

6.0 INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA

Instalacin hidrulica, sanitaria y gas para oficinas de lujo
Baos para oficina

TOTAL DE INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA:

157

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"B"seutilzcomo baseelModelo M0504 "Edificio deOficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

7.0 INSTALACIN ELCTRICA

Instalacin elctrica paraoficinas delujo

Unidad

Cantidad

Costo
Directo
Unitario

Importe a
Costo
Directo

$/unidad

m2

1073.91

$650.20

$698,256.28

6.83%

m2

1073.91

$1,469.95

$1,578,594.00

15.43%

$1,578,594.00

15.43%

$10,230,724.20

100.00%

99.0 ENSAMBLADOS

Instalaciones Especiales paraedificio inteligente

TOTALDEENSAMBLADOS:
TOTAL DEL PRESUPUESTO A COSTO DIRECTO:
COSTO INDIRECTO Y UTILIDAD (28%)
TOTAL A PRECIO DE VENTA

$2,864,602.77
$13,095,326.97

158

TABLA31
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES
ParaelCuerpo"C"seutilzcomo'base elModelo M0504"Edificio deOficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importea
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

97.37

$1,646.02

$160,272.97

1.57%

m2

97.37

$1,103.49

$107,446.82

1.05%

1.0 CIMENTACIN
Cimentacin paraedificacin de2niveles reforzada usocomercial
incluye:
-Limpieza,desenraicecdeterreno,acarreos,trazoynivelacin para
desplantedeestructura.
-Excavacin,incluyeafinedetaludes yfondo.MaterialTipo I,ZonaA
profundidad de0.00 a2.00m.
-Rellenocompactado conpisndemanoencapas de20cm.
utilizando materialproductodelaobra.
-Impemeabilizacin encimentacin dalasytrabesconemulsin
asflticay2capasdefieltro no.5.
-Sistema decimentacinformado dezapatascorridasyaisladas,
dados,muros perimetralesycontratrabes deconcreto,f'c=250
kg/cm2,plantilladeconcreto 5cm-100 kg/cm2
-Losadedesplante deconcreto de 10cm,R.N,f'c=200 kg/cm2
agregado mximo3/4".

2.0 ESTRUCTURA
Estructura deconcreto para 3nivels usohabitacional,incluye:
-Columna deconcretof'c= 250 kg/cm2-3/4"de50x50cm
cimbracomnreforzadocon 180kg/m3acerof'y=4200 kg/cm2
-Rampa paraescaleradeconcreto armadode1.50 mdeancho
-Losa reticular enestructura,peralte =50cm,cimbracomn
aligeradaconcasetn depliestireno, reforzadacon 120kgde
aceroporm3,concretof'c= 250kg/cm2-3/4"

159

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"C"seutilzcomobaseelModeloM0504"EdificiodeOficinas lnteligente"(no incluyeestacionamiento).

Descripcin del sistema constructivo

Unidad

Cantidad

m2

123.16

m2

97.37

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importe a
Costo
Directo
$

3.0 FACHADA(CUBIERTAVERTICAL EXTERIOR)

Fachada tipo integral para oficina de lujo formada con:
-90% de cancelera integral formada con perfiles de aluminio pesado
de 3" esmaltado o anodizado en color natural,con cristal de 9
a 12 mm claro.
-10% de recubrimiento de pasta de color o recubrimiento de
piedra natural o artificial oaplanado de mortero cem-arena sobre
muro de block de concreto ode tabique y pintado con pintura para
exteriorEs de buena calidad
-Cristal de 12 mm en rea de recepcin templado claro

$2,144.25

$264,085.83

2.58%

$569.33

$55,435.66

0.54%

4.0ACABADOS (ALBANILERIAYACABADOS)
Azotea yterrazas para edificio comercial de lujo
-Pretil de tabique rojo comn en 14 cm asentado con mortero
cemento-arena 1:5, relleno de tezontle en azotea incluye tendido y
apisonado, entortado en azotea de 3 cm de espesor con mortero
cemento calhidra-arena 1:1:8
-Enladrillado en azotea con ladrillo de barro comn de 1.5x12.5x23
cm acabado comn asentado con mortero hidraulico-arena 1:4 incluye
escobillado con lechada, piso de baldosa natural de 2x15x30 cm
asentado con mortero cemento-arena 1:4 cemento gris-agua, chafln
10x20 cm de pedaceria de ladrillo ymortero hidraulico-arena 1:4
impermeabilizacin en azotea con asfalto oxidado
-Piso de baldosa natural 2x15x30cm asentado con mortero cementoarena 1:4.

160

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"C"seutilzcomo baseelModelo M0504"Edificio deOficinas lnteligente"(no incluyeestacionamiento).

Descripcin del sistema constructivo

Costo
Directo
Unitario
$/unidad

Importe a
Costo
Directo
$

Unidad

Cantidad

m2

97.37

$2,406.90

$234,359.85

2.29%

m2

97.37

$463.91

$45,170.92

0.44%

Pieza

$8,656.03

$8,656.03

0.08%

$53,826.95

0.53%

5.0 INSTALACIONES ESPECIALES

Construccin interior para edificaciones Tipo (0) Oficinas Clase 6 Lujo
-No incluye baos nicocinas ni instalaciones elctricas o
hidrosanitarias
-Densidad de muros interiores de 0.70 m2/m2
-Doble altura en el rea de vestbulo
-Muros y plafones con acabados aparentes deyeso recubierto con
pintura y pasta pigmentada o tirol
-Pisos con firmes de cemento-arena recubiertos con loseta cermica
terrazos o materiales ptreos, placas de marmol nacional, alfombras
yduela o parquet de madera
-Plafones de paneles de yeso decorados con suspensin de
aluminio oculta o visible.
-Carpinteria integrada con maderas finas incluye todos los herrajes,
con closets.

6.0 INSTALACIN HIDRULICAYSANITARIA

Instalacin hidrulica, sanitaria ygas para oficinas de lujo
Baos para oficina

TOTAL DE INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA:

161

PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuacin)

ParaelCuerpo"C"seutilzcomo baseelModelo M0504"Edificio deOficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).

Descripcin delsistema constructivo

Unidad

Cantidad

Costo
Directo
Unitario

Importea
Costo
Directo

$/unidad

7.0 INSTALACIN ELCTRICA

Instalacin elctrica para oficinas delujo

m2

97.37

$650.20

$63,309.97

0.62%

m2

97.37

$1,469.95

$143,129.03

1.40%

$143,129.03

1.40%

99.0 ENSAMBLADOS
Instalaciones Especiales para edificio inteligente

TOTAL DEENSAMBLADOS:

TOTAL DELPRESUPUESTO ACOSTODIRECTO:

COSTO INDIRECTOYUTILIDAD(28%)
TOTALAPRECIO DEVENTA

$1,081,867.09

10.57%

$302,922.78
$1,384,789.87

162

c) OBTENCIN DEL VALOR NETO DE REPOSICIN

UTILIZANDO EL MTODO DE PRECIOS UNITARIOS
Se cuenta con el presupuesto base con el cual se concurs en la licitacin
para construir el inmueble, se obtuvieron los precios unitarios segn los criterios
de calidad y medicin, indicados en las Especificaciones Generales de la
Coordinacin de la UNAM. En laTabla 33se muestra un resumen de las partidas
yeltotalobtenido es de$26,747,423.86,endicho presupuesto no se consideraron
las obras exteriores. Adems por ser obtenido en Junio de 2006 se har una
actualizacin para Enero de 2008 con el ndice Nacional de Precios Consumidor
(INPC)yseaplicar laformuladeajustesiguiente:

FactordeAjuste= NPC Enero2oo8

INP Cjunio2008

De la Pgina Web del Banco de Mxico: www.banxico.org.mx se obtuvieron los

INPCsiguientes para dichasfechas:

INPC Enero2008
INPCjunO2008

=126.146
=117.059

Sustituyendo enlaformula de ajuste obtenemos:

Factor deAjuste= 126.146 = 1.0776

117.059

Esdecir en este periodo lainflacinfue de7.76%

Aplicando elfactorde ajustealpresupuestooriginal obtenemos:

163

$26,747,423.86 x 1.0776 = $28,823,023.95 que sera el Valor de Reposicin

Nuevodel Inmueble.

Para obtener elValor Neto de Reposicin del Inmueble se le aplicara nicamente

los Factores de Conservacin y Edad obtenidos anteriormente en el Mtodo
Parmetrico.

Factor de Conservacin y Deterioro (FCD)

Elestadode conservacin es normal ydelaTabla 15seobtiene losiguiente:
FCD= 1.000

Factor de Edad (FED)

Setermin en Junio de 2007 por lo que la edad es desolo 1ao, por lo que el
Factorde Edades:

FED= 0.989

TABLA 32

Edificio
Completo

Valor de
Reposicin
Nuevo
Actualizado
$28,823,023.95

FCD

FED

Valor Neto
de
Reposicin

1.000

0.989

$28,505,970.68

El Valor Neto de Reposicin del Edificio utilizando el

Mtodo de Precios Unitarios es: $28,505,970.68

164

T A B L A 33
RESUMEN DE PARTIDAS
Imporlej

$482,455.61

TRABAJOS PRELIMINARES

CIMENTACIN

$1,485,598.86

SUPERESTRUCTURA

$3,608,715.62

ESTRUCTURA METLICA

ALBANILERIA

$3,483,436.50

ACABAPOS

$2,140,961.71

$2,993,571.!

TABLAROCA Y AISLANTES

$272,647.93

PINTURA

$386,692.62

HERRERA

$958,592.17

10

ALUMINIO Y VIDRIO

11

MAMPARAS

12

CARPINTERA

$1,569,387.13
$562,945.54
$1,014,767.82

13

INSTALACIN HIDRULICA Y SANITARIA

$1,260,558.28

14

INSTALACIN ELCTRICA Y CANALIZACIN

$2,645,084.72

15

LUMINARIA

$1,868,784.78

16

VOZ Y DATOS

$1,053,105.54

17

AIRE ACONDICIONADO

18

MUEBLES YACCESORIOS PARA BAO

$485,603.35
$474,513.78

$26,747,423.86j

165

d) C o m p a r a c i n de los T r e s M t o d o s
En la Tabla 34 se muestra la comparacin de los resultados obtenidos utilizando
los tres mtodos de estudio (Mtodo de Precios Unitarios, Mtodo Paramtrico y
Mtodo de Ensambles), comparando los dos ltimos mtodos con el de Precios
Unitarios (al cual se le considera el mas exacto, aunque su preparacin requiere
de mucha informacin ytiempo), se obtiene que el Mtodo Paramtrico tiene una
diferencia de -8.17% con respecto al de Precios Unitarios y el Mtodo de
Ensamble de Costos es de +5.26%, es decir tiene una mejor aproximacin que el
Mtodo Paramtrico, y sin embargo el esfuerzo realizado para llevarlo a cabo fue
solo unpoco mayor queelMtodo Paramtrico.

T A B L A 34
Porcentaje de
diferencia conel
MtododePrecios
Unitarios

$28,505,970.68

Porcentaje
comparado con el
Mtodode Precios
Unitarios
100.00%

$26,176,050.98

91.83%

-8.17%

$30,006,343.95

105.26%

+5.26%

Mtodo Empleado

Valor Netode
Reposicin

MTODO DE
PRECIOS
UNITARIOS
MTODO
PARAMTRICO
MTODO DE
ENSAMBLE DE
COSTOS

166

Plano de Ubicacin

//

//

95

&

,',.

UMIA

Unidad Multidisciplinaria de Investigacin

aplicada
E.EC.R:
Equipamiento de Educacin y Cultura
Regional
CU. 300.A:
Centro Urbano alta densidad.
A.D. E.RD.M: rea de Donacin Equipamiento de
Recreacin y Deporte Regional.
95

Tomado del Plan Municipal deDesarrollo Urbano deNaucalpan de Jurez.

167

FOTOS

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Foto 1 V i s t a de la Fachada Norte del C u e r p o "A"

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Foto 2 V i s t a de la Fachada Sur del C u e r p o "A"

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Foto 3 Vista de la Fachada Norte del Cuerpo "B"

Foto 4 Vista de la Fachada Sur de los Cuerpos "B", "C

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Foto 5 Vista de la Fachada Norte del Cuerpo " C

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Foto 6 Vista de la Fachada Sur del Cuerpo " C

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Foto 7 V i s t a de la F a c h a d a P o n i e n t e del edificio

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Foto 8 Vista P a n o r m i c a de la F a c h a d a Norte del edifi

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Foto 9 Detalle de la Fachada Norte del Cuerpo "A" y

portico.

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Foto 10 Vista de los accesos

172

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En la tesis se analizaron tres mtodos para obtener el Valor Neto de
Reposicin de Bienes Inmuebles: el Mtodo Paramtrico, el Mtodo de Ensamble
de Costos y el Mtodo de Precios Unitarios. Estos mtodos se aplicaron a una
unidad multidisciplinaria de investigacin, un edificio poco comn pues en la
bibliografa consultada no exista un modelo semejante por lo que se tuvo que
ajustar la informacin de los modelos disponibles al caso considerado. El edificio
consta de tres cuerpos, en donde se realizan diversas actividades como son
laboratorios para investigacin, salas de conferencias y oficinas, por lo que para
aplicar el Mtodo Paramtrico y el Mtodo de Ensamble de Costos se
seleccionaron dos modelos quese representaban mejor lasfunciones para lasque
seutilizanesos espacios: paraelCuerpo "A",seutiliz el Modelo M0900"Hospital"
sin estacionamiento, para los Cuerpos "B" y "C", se utiliz el Modelo M0504
"EdificiodeOficinas Inteligente"sin estacionamiento

Se compararon los resultados obtenidos entre el Mtodo Paramtrico y el

Mtodo de Precios Unitarios, considerando este ultimo como la base (100%), el
Mtodo Paramtrico result con un Valor Neto de Reposicin inferior en 8.17%.
Esta variacin se debe a que se aplicaron diversos factores de ajuste (diez) los
cualesestaban basados principalmente enmodelos deoficinas.

Al comparar el Valor Neto de Reposicin obtenido con el Mtodo de

Ensambles y el de Precios Unitarios, considerando nuevamente este ltimo como
la base (100%) se encontr que con el Mtodo de Ensamble de Costos el
resultado fue superior en 5.26%. En este casofue menor ladiferencia que entre el
Mtodo de Precios Unitarios y el Paramtrico, por lo que podemos concluir que
para este caso,el Mtodo de Ensambles fue mas preciso. Esto se debe a que con
este mtodo se pueden realizar mas ajustes, pues se manejan las unidades
precisas que componen el proyecto y se puede adaptar de una manera sencilla,

173

aadiendo o quitando partidas completas al modelo original (los llamados

ensambles decostos).
Se consider el Mtodo de Precios Unitarios como la base, por ser el mas
exacto pues considera todas las partidas que se incluyeron en la construccin del
edificio, sin embargo el Mtodo de Ensambles resulta mas preciso que el Mtodo
Paramtrico yms rpidoque eldePrecios Unitarios.

En base a lo anterior se pudo comprobar la hiptesis planteada "La

precisin en el clculo del costo de la construccin depende del Mtodo que se
utiliceparaobtener elValor NetodeReposicin".

Se recomienda continuar investigando la aplicacin del mtodo de

ensambles a diferentes modelos para as contar con una base de datos ms
ampliayconfiable.

174

BIBLIOGRAFA

LIBROS
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E.E.U.U.,2002,(406 pginas).
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Contratista para Construccin a Precio Alzado (Traduccin del original
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13.VRELA ALONSO, Leopoldo, Costo por Metro Cuadrado de
Construccin,Vol. 1,3a. Edicin,Intercost, Mxico,2005, (166 pginas).
14.
, Costopor Metro Cuadrado de Construccin, Vol. 2,
30va. Edicin, Editorial Bimsa CMDG, S.A. de C.V. Mxico, 2001 (399
pginas).
15.
, Instructivo Sistema m2, Costos por metro cuadrado
deconstruccin, Intercost, Mxico,2007 (53pginas).
16.VENTLO, William L., Williams, Martha R., Tcnicas del avalo
inmobiliario, 2 a . Reimpresin, Editorial Pax, Colombia, 1997, (208
pginas).

LEGISLACIN OFICIAL
1.CABIN,GlosariodetrminosenValuacin;Julio2003 (41 pginas),
2.COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES, Circular 1462,
2000(70 pginas).
3.GOBIERNO DEL D.F., CdigoFinancierodelD.F.,2008,(410 pginas).
4.GOBIERNO DEL D.F., Manual deprocedimiento y lineamientos tcnicos
de valuacininmobiliaria,as comode autorizacinyregistro depersonas
parapracticar avalos, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal
el30de Mayode 2005,(143 pginas).
5.GOBIERNO FEDERAL, Ley de Obras Pblicas y Servicios relacionados
con las mismas, incluye reformas y adiciones publicadas en el Diario
Oficial de la Federacin el 1 ode Octubrede2007,(50 pginas).
6.GOBIERNO FEDERAL, Reglamento de la Ley de Obras Pblicas y
Servicios relacionados con las mismas, incluye reformas y adiciones
publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 29 de Noviembre de
2006,(99 pginas).

176

ARTCULOS
1.MIJARES ORTIZ, Francisco Javier, Criterio Ross-Heidecke, Revista
Valuador Profesional, FECISVAL,Ao3, 1er.Trimestre, .Mxico,2006

APUNTES
1.INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN, Apuntes del
Diplomado de Costos,Mdulos 1a8,Mxico,D.F. 2007

INTERNET

1.www.banxico.org.mx
2.www.cnbv.gob.mx
3.www.indaabin.gob.mx
4.www.uniformat.com

177

ANEXOS

Planos Arquitectnicos
1. PlantadeConjunto (AR-01)
2. Planta BajayPrimer Nivel (AR-02)
3. Segundo NivelyAzotea (AR-03)
4. Cortes Longitudinales (AR-04)
5. Cortes Longitudinales (AR-05)
6. Cortestransversales (AR-06)
7. Fachadas (AR-07)

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GLOSARIO DE TRMINOS
AVALU.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien,
determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una
fecha determinada. Es asimismo un dictamen tcnico en el que se indica el valor
de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una
investigacin yanlisis de mercado.

BIEN INMUEBLE.- Es unconjunto de derechos, participaciones ybeneficios sobre

una porcin de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los
beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales caractersticas de un
bieninmueble son su inmovilidad ysutangibilidad.
COSTO.- Es elconjunto de gastos en quese incurre para poder producir un bien,
dentro de un sistema de produccin. En el contexto de avalos, el trmino costo
se refiere tambin a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El
costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que
inciden en la produccin del bien. Puede o no incluir utilidades, promocin, y
comercializacin de u un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador
aladquirir bieneso servicios seconvierte enuncostoparal.
COSTOS DIRECTOS.-Son loscostos asociados directamente conla produccin
fsicade un bien,tales como materiales odemano deobra.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construccin o la
fabricacin de un bien que no se pueden identificar fsicamente. Algunos ejemplos
son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del
constructor o elpromotor, los costos administrativos ylos gastos legales.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores estn
dispuestos a adquirir en elmercado,en untiempodeterminado yaunpreciodado,
considerando otros factores como poblacin, ingreso, precios futuros y
preferencias particulares.
DEPRECIACIN.- Es la prdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada
por el uso, el deterioro fsico, la obsolescencia funcional-tcnica, (interna), y/o la
obsolescencia econmica (externa). En contabilidad,depreciacin se refiere a las
deducciones peridicas hechas para permitir la recuperacin real o supuesta del
costo(valor)de unactivo,durante un perodo establecido.

179

ENFOQUE DE COSTOS (O FSICO).- Es el mtodo para estimar el valor de una

propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de
ella, se podra construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que
pueda proporcionar una utilidad equivalente conel mismo costo.Tratndose de un
bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproduccin o
reposicin de la construccin y sus accesorios menos la depreciacin total
(acumulada), ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un
estimadode la utilidadempresarial olas prdidas/ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS (O DECAPITALIZACIN DERENTAS).-Es el mtodo
para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la
propiedad que se est valuando, y estima el valor mediante el proceso de
capitalizacin. La capitalizacin relaciona el ingreso (normalmente una cifra de
ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en
un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalizacin directa
(en donde una tasa de capitalizacin global o todos los riesgos que se rinden se
aplican al ingreso de un solo ao), o bien tasas de rendimiento o de descuento
(que reflejan medidas de retorno sobre la inversin) que se aplican a una serie de
ingresos en un perodo proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de
anticipacin.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso
informacin que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los
participantes del mercado. Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser
analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigacin de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa
recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologacin de
los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El
supuesto que justifica el empleo de este mtodo se basa en que un inversionista
no pagar ms por una propiedad que lo que estara dispuesto a pagar por una
propiedad similar deutilidad comparabledisponible en elmercado.
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de
mercado implica unahabilidad de losbienesyservicios a ser intercambiados entre
compradores y vendedores. Cada parte responder a las relaciones de laoferta y
lademanda.
OBSOLESCENCIA.- Es la contribucin a la prdida de valor que tiene un bien o
propiedad, por motivos intrnsecos (tecnolgicos o funcionales), o externos
(econmicos),distintos al usoydeteriorofsico.

180

PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con ttulo y cdula profesional

expedidos por la Secretara de Educacin Pblica, certificado por el Colegio de
Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los
suficientes conocimientos tericos y prcticos y la experiencia envaluacin,al que
se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores
pblicos yprivados enlosdictmenes sobretemasde suespecialidad.
PRECIO.- Es la cantidad que se pide,se ofrece o se paga por un bien o servicio.
El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercanca, bien o
servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea
revelado pblicamente o confidencial, se vuelve un hecho histrico y se le
denomina costo. El precio que se paga representa la interseccin de la oferta yla
demanda.Elpreciotambin equivale alvalor establecido enunavalo.
TERRENO.- Es una porcin de la superficie de latierra, cuyo mbito se extiende
hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los
derechos inherentes al rgimen de propiedad, estn sujetos a las leyes de cada
pasen particular. EnMxico,en primer lugar alArt. 27de laConstitucin yaotras
Leyes.
UTILIDAD.- Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la
capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por
otra parte, es un trmino genrico aplicado al excedente de ingresos o precio de
venta, sobreloscostos correspondientes.
VALOR.- Es un concepto econmico que se refiere al precio que se establece
entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y
venden.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de
clculo delpagode impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio ms
probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde
ambas partes actan con conocimiento delos hechos pertinentes, con prudencia y
sin compulsin. Es el resultado del anlisis de por lo menos tres parmetros
valuatorios a saber: valor fsico o neto de reposicin (enfoque de costos), valor de
capitalizacin de rentas (enfoque de losingresos)yvalor comparativo de mercado.

181

VALOR DE REPOSICIN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado

considerndolo como nuevo, con sus gastos de ingeniera e instalacin, en
condiciones de operacin, a precios de contado. Este costo considera entonces
todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se est
valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como
CostodeReemplazo o biencomo Costode Reproduccin.
VALOR DE REPRODUCCIN NUEVO.- Es la cantidad necesaria, expresada en
trminos monetarios, para construir una rplica nueva de un bien existente,
utilizando el mismo diseoymateriales deconstruccin.
VALOR NETO DE REPOSICIN.-Valor quetiene un bien a la fecha del avalo y
se determina a partir del valor de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos
debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al estado de
conservacin, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin.
Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione elmismo servicio,
instalado y para uso continuado.

182