LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE

INMUEBLES DEL ESTADO DE QUINTANA

ROO

TULUM, QUINTANA ROO, MARZO 2015

LIC. ALICIA NOGUEZ VILLARREAL

CONCEPTOS GENERALES

CONDOMINIO: Grupo de lotes de terrenos, departamentos, viviendas, casas,

locales o naves de un inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento comn de aqul y a la va pblica y que pertenecieran a distintos
propietarios, los que tendrn un derecho singular de propiedad sobre su unidad
privativa y adems un derecho de COPROPIEDAD sobre elementos y partes
comunes del inmueble.
CONDOMINO: Persona fsica o moral que tenga la propiedad o titularidad de
derechos fideicomitidos sobre una o varias unidades privativas de un condominio.
Tambin son considerados condminos las personas que hayan celebrado un contrato
en virtud del cual llegue a ser propietario o fideicomisario de una unidad privativa.
CONDOMINIO MAESTRO: Agrupacin de dos o ms condominios, ya sean
horizontales, verticales o mixtos, construidos en un solo predio.

SUB CONDOMINIO: Es aqul condominio horizontal, vertical o mixto que forma

parte de un condominio maestro.

BIENES DE PROPIEDAD COMUN

El terreno, stanos, puertas de entrada, fachada, vestbulos, galeras, bardas

perimetrales, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles
interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepcin o reunin social y los
espacios sealados para cajones de estacionamiento, siempre que sean de uso
general.
Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los
vigilantes; mas los destinados a instalaciones generales y servicios comunes.
Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan de uso o disfrute
comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albaales, canales, conductos de
distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y obras de
seguridad, de ornatos y zonas de carga en lo general, con excepcin de los que sirven
exclusivamente a cada unidad privativa.
Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general; y
Cualquier otra parte del inmueble que se establezca como rea comn en el Rgimen
de Condominio.
Los entrepisos, muros y dems divisiones que compartan entre s los condminos.

REALIZACIN DE OBRAS EN BIENES COMUNES

Las obras necesarias para el mantenimiento de las reas comunes y para que los
servicios funcionen eficaz y normalmente, se realizarn por el administrador con
cargo al fondo de gastos, bastando la conformidad del Comit de Vigilancia.
Para realizar obras nuevas que no impliquen modificacin al condominio, se
requerir de la aprobacin de la Asamblea General Extraordinaria de Condminos y
un mnimo de votos que represente el 51% del valor total del condominio.
En caso de falta del administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes de los
bienes y servicios comunes podrn ser efectuados por cualquiera de los condminos.
Los gastos que se hayan realizado sern reembolsados, repartiendo el costo en partes
iguales entre los condminos, previa autorizacin del Comit de Vigilancia.

DERECHOS DE LOS CONDMINOS

El condmino podr vender su unidad privativa, darla en arrendamiento,

hipotecarla, gravarla, sin autorizacin de los dems condminos.
En caso de venta, tanto los dems condminos como el arrendatario de la
unidad privativa, tendr derecho de preferencia para adquirirlo.
Los condminos podrn usar todos los bienes comunes y gozar de los
servicios e instalaciones generales, sin restringir o hacer ms oneroso el
derecho de los dems.
Los condminos tienen derecho de asistir a las asambleas generales del
condominio y emitir su voto en proporcin al indiviso que representen, con
la salvedad de su derecho de voto ser suspendido en caso de que no se
encuentren al corriente en el pago de cuotas de mantenimiento.
Los condminos pueden formar parte de la administracin del condominio
o bien, del Comit de Vigilancia, siempre que se encuentren al corriente
en el pago de cuotas de mantenimiento.

PROHIBICIONES A LOS CONDOMINOS

Realizar cualquier acto u omisin que afecte la tranquilidad y comodidad de los

dems condminos o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad del condominio o que impidan permanentemente el uso de una parte o
servicio comn.
Efectuar todo acto que impida la operacin de los servicios comunes e instalaciones
generales o dificulte el uso de reas comunes.
Realizar obras en el interior de su unidad privativa que afecten la imagen
arquitectnica del condominio o daen su estructura, muros de carga u otros
elementos esenciales del edificio.

Realizar obras en horario nocturno, salvo casos de fuerza mayor.

Derribar o transplantar rboles, cambiar el uso o naturaleza de las reas verdes.

Delimitar con cualquier tipo de material o pintar sealamientos de exclusividad.

Poseer animales que por su nmero, tamao o naturaleza afecten las condiciones de
seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condminos.

El infractor de estas disposiciones ser responsable de los gastos que se

efecten para reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se
trate y responder de los daos y perjuicios que resulten.

LA OBLIGACION DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS

COMUNES DEL CONDOMINIO

Los condminos debern contribuir a la constitucin del FONDO DE MANTENIMIENTO Y

ADMINISTRACIN, as como del FONDO DE RESERVA.
Las cuotas de mantenimiento no estarn sujetas a compensacin, excepciones personales
ni a ningn otro supuesto que pueda excusar su pago.
Las cuotas de mantenimiento se pagarn en proporcin al indiviso de cada unidad privativa y se
pagarn en la forma que decida la Asamblea General.
Las cuotas para gastos comunes que no se paguen oportunamente causarn intereses a la tasa que
fije el Reglamento del Condominio o bien, la Asamblea General.
El Reglamento del Condominio podr establecer que, cuando algn condmino incurra en mora, el
Administrador distribuir entre los restantes el adeudo causado hasta la recuperacin del adeudo.
Al efectuarse la recuperacin, el Administrador reembolsar a los afectados.
Cuando los servicios que se disfruten en reas privativas sean pagados con recursos del Fondo de
Mantenimiento y Administracin o del Fondo de Reserva, el Administrador podr suspender esos
servicios al condmino deudor, previa autorizacin del Comit de Vigilancia, excepto el servicio de
agua.
El condmino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, podr ser demandado para que
se le obligue a vender sus derechos hasta en subasta pblica. El ejercicio de esta accin ser
resuelto en Asamblea Extraordinaria y se requiere el coto aprobatorio del 75% del indiviso del
condominio. A dicha asamblea tambin ser convocado el infractor.
Slo podr ejercerse accin legal para recuperar los adeudos cuando se trate de tres cuotas
ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.

LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS

Es el rgano supremo de decisin dentro de un condominio. Representa la voluntad de
todos los condminos y se reunir cuando menos dos veces al ao. Dentro de sus
facultades se encuentran:
1.

Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el

Reglamento del mismo.

2.

Nombrar y remover libremente al administrador.

3.

Nombrar y remover libremente a los miembros del Comit de Vigilancia.

4.

Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros.

5.

Establecer y modificar las tasas moratorias a cargo de los condminos, en caso de

incumplimiento en el pago de cuotas.

6.

Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador

a su consideracin, as como el informe anual de actividades que rinda el Comit de
Vigilancia.

7.

Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente.

8.

Establecer las cuotas a cargo de los condminos.

REGLAS PARA LA CELEBRACION DE

ASAMBLEAS GENERALES

ANTES DE LA ASAMBLEA:

Pueden convocar a Asamblea: el Administrador del condominio, el Comit de

Vigilancia o el Juez Civil o el Centro de Justicia Alternativa, a solicitud de los
condminos que representen cuando menos el 25% del indiviso del condominio.

La convocatoria deber indicar el tipo de Asamblea, los puntos del Orden del Da y la
fecha y hora en que se celebrar. Debe ser firmada por quien haga la convocatoria.

Entre la publicacin de la convocatoria y la celebracin de la Asamblea debe mediar

el plazo que fije el Reglamento o, en su defecto, dicho plazo no ser menor de 15 das
naturales.

Entre la segunda convocatoria y la celebracin de la Asamblea debe mediar un plazo

mnimo de 24 horas y entre la tercera o ulterior convocatoria, diez minutos de
anticipacin.

Los condminos sern notificados mediante la entrega en forma fehaciente de la

convocatoria respectiva ya sea en la unidad privativa o mediante correo electrnico.

Deber fijarse la convocatoria en cinco o ms lugares visibles del condominio,

debindose levantar acta circunstanciada ya sea ante Notario Pblico o ante un
miembro del Comit de Vigilancia y tres condminos.

REGLAS PARA LA CELEBRACION DE

ASAMBLEAS GENERALES

DURANTE LA ASAMBLEA:

El valor del voto de cada condmino ser igual al porcentaje de indiviso que le
corresponde pero en los casos de eleccin, reeleccin o remocin del administrador o
del Comit de Vigilancia a cada unidad privativa le corresponder un solo voto.

Los condminos pueden estar representados por terceras personas, quienes

acreditarn su personalidad con carta poder firmada ante dos testigos, sin que en
ningn caso una sola persona pueda representar a ms del 30% de los condminos.
El administrador y los miembros del Comit de Vigilancia no pueden representar a
los condminos.

Los condminos o sus representantes podrn asistir a las Asambleas acompaados

por abogados, Contadores Pblicos y/o intrpretes traductores, pero slo uno de ellos
podr hacer uso de la voz en Asamblea.

Cuando un solo condmino represente ms del 30% del indiviso del condominio, se
requerir para que sean vlidos los acuerdos, cuando menos la mitad de los votos que
representen el restante de dicho indiviso.

REGLAS PARA LA CELEBRACION DE

ASAMBLEAS GENERALES

DESPUES DE LA ASAMBLEA:

Se deber transcribir el acta de asamblea en el libro correspondiente.

Las actas sern autorizadas por el Secretario de la asamblea, el Presidente de

Debates, los Escrutadores y los miembros del Comit de Vigilancia.

El acta se podr protocolizar ante Notario Pblico, siendo obligatorio hacerlo cuando
se modifique la escritura constitutiva del condominio y/o el Reglamento del mismo.

LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

El administrador del condominio puede ser tanto persona fsica como persona moral,
condmino o persona externa.
Para desempear el cargo de administrador se deber acreditar experiencia en
administracin condominal, o en su caso, acreditar haber tomado cursos de
capacitacin en materia de administracin de condominios. Este requisito podr ser
dispensado en asamblea por el voto de los condminos que representen el 75% del
indiviso del condominio.
Cuando la asamblea decida contratar servicios profesionales para la administracin
del condominio designar a la o las personas encargadas de celebrar el contrato
correspondiente.
El administrador deber expedir un comprobante por las remuneraciones que reciba,
mismo que debe reunir los requisitos que establecen las leyes fiscales.
Cuando se designe a una nueva administracin, la administracin saliente est
obligada a entregar a la administracin entrante, en un trmino que no exceda de
siete das naturales al da de la designacin, todos los documentos relativos al
condominio y dems bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad. De
dicha entrega deber levantarse acta circunstanciada.

LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

FUNCIONES

Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso comn del condominio,
instalaciones y servicios comunes.

Recabar y conservar, mientras dure su gestin, los libros y la documentacin relacionada

con el condominio, mismos que podrn ser consultados en todo momento por los
condminos.

Ejecutar los acuerdos de la Asamblea.

Recaudar de los condminos lo que a cada uno corresponda aportar para el Fondo de
Mantenimiento y Administracin y para el Fondo de Reserva, as como cuotas
extraordinarias.

Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio, con cargo al fondo
correspondiente.

Entregar comprobantes de pago a los condminos, mismos que deben reunir los requisitos
previstos en las leyes fiscales.

Entregar a cada condmino un estado de cuenta (mensual, bimestral, semestral o cuando

sea necesario) que muestre una relacin pormenorizada de la cobranza, el saldo del Fondo
de Mantenimiento y Administracin y del Fondo de Reserva, el saldo de la cuenta bancaria
y la relacin de adeudos por cubrirse.

Convocar a Asamblea.

Inscribir su nombramiento en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio dentro de

los 30 das siguientes a la celebracin de la Asamblea que lo hubiere designado.

Cumplir con las disposiciones de la Ley de Proteccin Civil y su Reglamento.

Realizar las dems funciones que le confiera la ley y el Reglamento del Condominio.

EL COMIT DE VIGILANCIA Y SUS FUNCIONES

El Comit de Vigilancia es electo por la Asamblea.

Sus miembros duran en su encargo un ao con la posibilidad de ser reelectos.

Sus miembros debern estar al corriente en el pago de las cuotas de mantenimiento.

Podr constituirse con un Presidente, un Secretario y los Vocales que determine la

Asamblea.
Entre sus funciones ms importantes se encuentran:

Supervisar que el Administrador cumpla sus funciones y los acuerdos de la Asamblea

de Condminos.

Vigilar la contratacin y terminacin de servicios profesionales convenidos por el

Administrador.

Verificar y dictaminar los estados de cuenta que el administrador debe rendir a la

Asamblea.

Dar cuenta a la Asamblea sobre su observaciones respecto de la administracin del

condominio.

- Convocar a Asamblea cuando el administrador no lo haga.

El Presidente del Comit puede librar cheques de forma mancomunada con el

Administrador y abrir cuentas bancarias.

SANCIONES

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo prev

un Captulo de multas aplicables a los condminos que no cumplan con sus
obligaciones.
Las multas sern impuestas y valoradas por la Asamblea General, convocndose al
condmino infractor para que realice sus manifestaciones. La resolucin deber ser
aprobada mediante el voto de ms de 50% del indiviso del condominio y deber ser
notificada dentro de los 5 das siguientes. Se exigir el pago de la multa por la va
judicial.

SOLUCION DE CONTROVERSIAS

El Centro de Justicia Alternativa tendr competencia para conocer

de las
controversias que se susciten entre los condminos o entre stos y su administrador,
cuando el monto de los asuntos no rebase 750 veces el salario mnimo general vigente
en el Estado ($ 49,837.50 pesos).