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SUMMARY
Mexico is immersed in a global market economy, and this affects the country's
internal economic process, influencing different markets, including the real
estate market. For this reason, this study emphasizes the importance of
identifying macroeconomic variables that have a direct influence on the real
estate sector, as well as analyzing historic economic cycles in Mexico and the
behavior of the real estate sector during these cycles, all with the purpose of
improving the objectivity of the residual method. Documental research was
done on the macroeconomic context of Mexico and its repercussions on the real
estate sector based on publications from such institutions as: the Banco de
Mexico, lnstituto Nacional de Estadistica, Geografia e Informatics, Sociedad
Hipotecaria Federal, banks and real estate journals. Field research consisted of
collecting information on vacant lands where there is a plan to develop some
type of project to be valued by the residual method. This information was
interpreted by inferential statistics. Regarding macroeconomic variables, these
were analyzed by regression methods: linear, logarithmic, exponential and
quadratic. This information allowed us to predict the behavior and tendency of
each variable used. A correlation analysis was applied to each result to obtain
the most reliable information. An example is the analysis carried out, using
different regression methods, of the country's gross internal product from 1946
to 2006, from which we obtained the economic cycle emulator model used to
analyze and filter the different values of the regressions carried out, obtaining
an index for each case. Once this information was obtained, we examined
different cases by means of the traditional residual method in order to then
apply the indices obtained from the emulator. In each case a value was created
which shows that there is a demerit and this indicates, in a positive way, the
limit of any investment project.
DEDICATORIAS
iii
AGRADECIMIENTOS
iv
INDICE
Pgina
Resumen
Summary
ii
Dedicatorias
iii
Agradecimientos
iv
ndice
ndice de Figuras
vii
ndice de Cuadros
ix
Introduccin
I.1
I.2
Antecedentes
I.2.1
Economa
I.2.2
Sector inmobiliario
I.2.3
El mtodo residual
11
I.2.3.1
12
I.2.3.2
13
I.3
Justificacin
13
II
Revisin de literatura
II.1
Economa
15
II.1.1
Microeconoma
17
II.1.2
Macroeconoma
17
II.1.3
Crecimiento econmico
18
II.1.4
Economa de mercado
18
II.1.4.1
La oferta y la demanda
19
II.1.4.2
19
II.1.5
Variables macroeconmicas
21
II.1.5.1
Inflacin
22
II.1.5.1.1
Tipos de inflacin
23
II.1.5.1.2
Consecuencias de la inflacin
24
II.1.5.2
Inflacin subyacente
26
II.1.5.3
30
II.1.6
Economa mundial
31
II.1.6.1
37
II.1.7
Economa en Mxico
43
II.1.7.1
45
II.1.7.2
60
II.2
El Sector inmobiliario
68
II.2.1
70
II.3
Mtodo residual
74
II.3.1
74
II.3.2
II.3.3
82
II.3.3.1
90
II.3.4
II.3.4.1
90
94
94
III
Objetivos e hiptesis
III.1
Objetivos
104
III.2
Hiptesis
104
III.2.1
Hiptesis Nula
104
IV
Metodologa
IV.1
Introduccin
IV.2
105
macroeconmicas de Mxico
IV.3
110
vi
137
IV.4
IV.5
146
IV.6
IV.7
V.
157
164
171
Resultados y discusin
178
Literatura Citada
183
INDICE DE FIGURAS
Figura
1.2.1.1
Pgina
Presentacin de las Recesiones clsicas en
Mxico y la Tasa de Crecimiento Anual del
PIB
1.2.1.2
1.2.2.1
II.1.7.3
11
II.1.7.4
49
II.1.7.5
50
II.1.7.6
vii
50
de pesos de 1993
51
II.1.7.7
56
II.1.7.9
IV.2.3
58
114
IV.2.6
119
IV.2.9
121
IV.2.12
123
IV.2.15
126
IV.2.16
127
IV.2.19
129
IV.2.22
132
IV.2.25
134
IV.2.28
IV.3.2
136
IV.3.3
139
139
IV.3.5
140
IV.3.6
141
IV.3.7
141
IV.3.8
142
IV.3.9
144
IV.3.10
145
IV.3.11
148
IV.4.7
149
IV.4.9
150
viii
IV.4.11
151
IV.4.13
151
IV.4.15
152
IV.4.17
153
IV.4.19
153
IV.4.21
154
IV.4.23
155
IV.4.25
155
IV.4.27
IV.4.29
156
157
INDICE DE CUADRO
Cuadro
II.1.7.1
Pgina
48
II.1.7.2
48
II.1.7.8
57
II.1.7.2.1
60
II.1.7.2.2
61
II.1.7.2.3
62
II.1.7.2.4
63
II.1.7.2.5
64
II.1.7.2.6
65
II.1.7.2.7
66
II.1.7.2.8
ix
Bancarios
II.1.7.2.9
66
67
II.1.7.2.10
67
II.3.1.1
75
IV.1.1
Ecuaciones de Regresin
109
IV.1.2
110
IV.2.1
111
IV.2.2
113
IV.2.4
IV.2.5
116
IV.2.5.1
118
119
IV.2.7
120
IV.2.8
121
IV.2.10
122
IV.2.11
123
IV.2.13
125
IV.2.14
125
IV.2.17
128
IV.2.18
IV.2.20
129
131
IV.2.21
131
IV.2.23
133
IV.2.24
133
IV.2.26
135
IV.2.27
135
IV.3.1
138
IV.3.4
140
IV.4.1
IV.4.2
146
IV.4.3
IV.4.4
147
147
148
IV.4.5
148
IV.4.6
149
IV.4.8
Inflacin Subyacente
150
IV.4.10
150
IV.4.12
151
IV.4.14
152
IV.4.16
152
IV.4.18
153
IV.4.20
154
IV.4.22
154
IV.4.24
155
IV.4.26
156
IV.4.28
IV.5.1
IV.5.2
156
158
159
xi
IV.5.3
159
IV.5.4
159
IV.5.5
160
IV.5.6
Ingresos
161
IV.5.7
Egresos
162
IV.5.8
Indirectos
162
IV.5.9
163
IV.6.1
165
IV.6.2
166
IV.6.3
166
IV.6.4
166
IV.6.5
167
IV.6.6
Ingresos
168
IV.6.7
Egresos
169
IV.6.8
Indirectos
169
IV.6.9
170
IV.7.1
172
IV.7.2
172
IV.7.3
173
IV.7.4
173
IV.7.5
174
IV.7.6
Ingresos
175
IV.7.7
Egresos
175
IV.7.8
Indirectos
176
IV.7.9
176
V.1
179
V.2
xii
180
xiii
180
I.- INTRODUCCION
Sin duda, una inversin, cualquiera que sta sea, conlleva todo un proceso
de toma de decisiones. Pues al tomar una decisin se incorpora el costo de
oportunidad al dejar sobre la mesa alternativas que compiten sobre la decisin
tomada. Es decir, se renuncia a uno o varios satisfactores, al tomar aqul que se
considera como la mejor opcin. Si se toma en cuenta que la inversin en un bien
raz es grande en trminos de costo de oportunidad y recursos econmicos
disponibles, comparada con cualquier otra inversin, la decisin en trminos de
renuncia es grande y compleja. La inversin en bienes races, a diferencia de
cualquier otra inversin, implica la inmovilizacin del capital por un periodo largo.
fsicos como legales, son conocidos con precisin por el vendedor pero no as por
el comprador. (Achour, 1992).
mejor uso del suelo. Una vez elegido debe tomarse una muestra amplia del
mercado referido, debiendo tomar en cuenta que los precios corresponde a un
momento concreto del tiempo, y cuanto mayor sea el precio del producto en el
mercado, mayor ser el resultado del valor residual del suelo, por lo que una sobre
valoracin o infravaloracin de este dato de entrada, tendr el mismo efecto en el
resultado obtenido, es por ello que, si se realizara un ajuste o regulacin de este y
los datos de ventas pronosticadas afectndolo con la estimaciones de la cclicas
de la economa, se aproximara el valor residual del suelo a algo mas acertado y
real correspondiente al periodo de tiempo del anlisis.
I.2 ANTECEDENTES
I.2.1 ECONOMA
Sin
embargo
los
estudios
regionales
en
Mxico
han
enfatizado
10
Est basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su
aplicacin permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un
inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de su
valoracin pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara
y aprovechara su mejor y mayor uso. (Martinez, 2003).
11
I.3 JUSTIFICACIN
diferentes,
en
consecuencia,
previsiblemente,
resultados
diferentes.
14
relaciones que tienen que ver con los procesos de produccin, intercambio,
distribucin y consumo de bienes y servicios, entendidos estos como medios de
satisfaccin de necesidades humanas y resultado individual y colectivo de la
sociedad.
DEFINICIN SISTMICA
II.1.1 MICROECONOMIA
II.1.2 MACROECONOMIA
17
18
Para que haya oferta y demanda se requiere que haya una fuerza
productiva, laboral que genere los bienes y al mismo tiempo demande insumos y
productos terminados. (Mankiw, 2004).
20
inversin).
II.1.5.1 INFLACION
Es el aumento generalizado de los precios, pero esto es relativo ya que
constantemente hay aumento de los precios. Para los economistas la inflacin, es
el aumento progresivo, constante generalizado de los precios teniendo como base
el aumento anterior. Un aumento genera otro aumento esto es lo que se denomina
"la espiral inflacionaria". El concepto de inflacin es de difcil interpretacin como
un sntoma del estado de deterioro de la economa del pas.
En Economa, trmino utilizado para describir un aumento o una
disminucin del valor del dinero, en relacin a la cantidad de bienes y servicios
que se pueden comprar con ese dinero. La inflacin es la continua y persistente
subida del nivel general de precios y se mide mediante un ndice del coste de
diversos bienes y servicios. Los aumentos reiterados de los precios erosionan el
poder adquisitivo del dinero y de los dems activos financieros que tienen valores
fijos, creando as serias distorsiones econmicas e incertidumbre. La inflacin es
un fenmeno que se produce cuando las presiones econmicas actuales y la
anticipacin de los acontecimientos futuros hacen que la demanda de bienes y
22
Inflacin moderada:
La inflacin moderada se refiere al incremento de forma lenta de los
precios. Cuando los precios son relativamente estables, las personas se fan de
este, colocando su dinero en cuentas de banco. Ya sea en cuentas corrientes o en
depsitos de ahorro de poco rendimiento porque esto les permitir que su dinero
valga tanto como en un mes o dentro de un ao. En s est dispuesto a
comprometerse con su dinero en contratos a largo plazo, porque piensa que el
nivel de precios no se alejar lo suficiente del valor de un bien que pueda vender o
comprar.
Inflacin galopante:
La inflacin galopante describe cuando los precios incrementan las tasas de
dos o tres dgitos de 30, 120 240% en un plazo promedio de un ao. Cuando se
llega a establecer la inflacin galopante surgen grandes cambios econmicos,
muchas veces en los contratos se puede relacionar con un ndice de precios o
puede ser tambin a una moneda extranjera, como por ejemplo: el dlar. Ya que el
dinero pierde su valor de una manera muy rpida, las personas tratan de no tener
ms de lo necesario; es decir, que mantiene la cantidad suficiente para vivir con lo
necesario.
23
Hiperinflacin:
Aunque parezca que las economas sobreviven con la inflacin galopante,
el concepto de la hiperinflacin se afianza como una tercera divisin. Decimos que
esta se produce cuando los precios crecen a tasas superiores al 100 % anual. Al
ocurrir esto, los individuos tratan de desprenderse del dinero lquido de que
disponen antes de que los precios crezcan ms y hagan que el dinero lquido de
que disponen antes de que los precios crezcan ms y hagan que el dinero pierda
an ms valor. Todo este fenmeno es conocido como la huda del dinero y
consiste en la reduccin de los saldos reales posedos por los individuos, ya que la
inflacin encarece la posesin del dinero. (Mankiw, 2004).
25
naturaleza voltil, podran revertirse en el tiempo, y ii) existen choques sobre los
que el Banco Central no tiene control. De esta manera, reaccionar frente a estos
choques podra resultar en ajustes innecesarios e incluso perjudiciales para la
economa.
Su
comportamiento
se
ve
principalmente
influido
por
variables
Por lo regular, vemos este tipo de cambios todos los das; algunos precios
suben y otros bajan. Esto ocurre en respuesta a las variaciones en la oferta y la
demanda de cada mercado y claramente no es inflacin. Ms bien, es un
fenmeno microeconmico ya que obedece a las circunstancias especficas de
cada bien o servicio. Como lo dice la propia definicin, para que lo podemos llamar
inflacin necesitamos que los aumentos en precios sean generalizados, es decir,
en la mayora de los precios, y sostenidos, es decir, no de una sola vez sino mes
tras mes. Dado que afecta a todos los mercados, decimos que es un fenmeno
macroeconmico.
En cuanto al clculo del PIB, puede hacerse segn el costo de los factores
o de los precios de mercado. La relacin entre ambos se obtiene restando al PIB
valorado a precio de mercado, los impuestos indirectos ligados a la produccin (Ti)
y sumndole las subvenciones a la explotacin (Su).
30
31
inflacionarias.
Sin
embargo,
en
agosto,
ante
las
crecientes
34
la
liberalizacin
arancelaria
estn
relacionados
con
el
comercial
financiera
ha
generado
nuevos
riesgos
37
40
41
Julio de 2007: Le llega el turno al banco alemn IKB, cuando los inversores
retiran su dinero del fondo administrado por esa institucin, Rhineland Funding,
que haba tomado posiciones en el sacudido mercado de los prstamos
inmobiliarios de Estados Unidos.
llegarn a 50,000 millones de dlares; las del suizo UBS a 37,000 millones de
dlares y las del francs Credit Agricole a 4,200 millones de euros.
42
43
Puesto que los ciclos no pueden ser atribuidos a una causa nica y no hay
una sola secuencia de sntomas que invariablemente presagie o confirme la fase
de los ciclos, el comportamiento de los indicadores del ciclo variar dependiendo
del elemento causal dominante y como se manifieste dicho movimiento. De all
que para incrementar las oportunidades de que un indicador de seales
verdaderas de la inminencia de un punto de inflexin del ciclo y reducir las seales
falsas, sea razonable combinar un grupo selecto de indicadores en un ndice
construido apropiadamente y observar sus cambios tanto como el de sus
componentes. (Erquizio, 1999).
varias
series
econmicas
que
son
transformadas
mediante
ciertos
(Tylecote,
1993)
se
distinguen
por
su
duracin
relativos
Tasas medias de crecimiento del PIB para los lapsos que son significativos en la
historia econmica de los ltimos 110 aos.
Doble promedio mvil a nueve aos y tres aos de la tasa de crecimiento anual
del PIB (vase Figura II.1.7.3).
47
FUENTE.
ERQUIZO
PRIMER CICLO
FASE
FASE
ASCENDENTE
RODRGUEZ 1994
1985-1914
FERNNDEZ 1994
CMARA 2005
FUENTE. ERQUIZO
SEGUNDO CICLO
FASE
FASE
DESCENDENTE
ASCENDENTE
DESCENDENTE
1914-1932
1921-1935
1932-1973
1935-1965
1950-1982
1973-1988
1965-1985
1983-2003
FUENTE.
ERQUIZO
49
FUENTE.
ERQUIZO
FUENTE.
ERQUIZO
50
pesos de 1993.
FUENTE.
ERQUIZO
51
1981
1.- CRECIMIENTO CON INFLACIN 1940-1954
2.- DESARROLLO ESTABILIZADOR 1955-1970
2.1 CRECIMIENTO ECONMICO SANO 1955-1961
2.2 CRECIMIENTO CON DEBILIDAD ESTRUCTURAL 1962-1970
3.- DESARROLLO COMPARTIDO Y AUGE PETROLERO O POPULISMO MEXICANO 19711981
3.1 DESARROLLO COMPARTIDO
3.2 AUGE PETROLERO
ETAPA
2006
2006.4 se identifican los puntos de inflexin del ciclo, por lo que resultan las
fechas de la Primera propuesta (vase la sexta columna del cuadro 4). Sin
embargo, hay otras propuestas que permiten fechar los ciclos desde los aos
cincuenta como en Casar (1982:82 y 97) y Crdenas (1996:46 Y 58), as como en
estudios ms reciente que utilizan datos trimestrales y mensuales.
Por lo que al considerar el criterio de consenso, se concluye que hay
evidencia de los siguientes ciclos clsicos en Mxico en el lapso de 1949-2006:
52
Duracin, nmero de aos, trimestres o meses que transcurren entre el valle inicial
del ciclo y su valle final.
53
amplitud=(promedio
de
la
amplitud/desviacin
estndar
de
la
amplitud)*100.
Al resumir la informacin de los ciclos clsicos por los cuales se cuenta con
informacin anual y trimestral, se tiene la grfica 5. (no hay grficas de los ciclos
previos a 1961, pues slo hay informacin cualitativa de la cronologa de algunos
de sus valles y picos respectivamente.)
Y finalmente en el cuadro 5 se presentan:
54
Por ltimo, pero no menos importante, es posible identificar las fases de los
ciclos clsicos. As segn Frunkin (1987), las fases son:
Recuperacin. Se inicia en el trimestre marcado por el valle inicial y
concluye en el trimestre en el que el valor del indicador del ciclo todava est por
debajo del valor alcanzado por el indicador en el pico del ciclo anterior o cuando el
indicador deja de ascender.
Por ello es posible identificar la fase actual del ciclo clsico en curso a partir
de los datos ms recientes del PIB trimestral desestacionalizado y comprobar que
55
FUENTE.
ERQUIZO
56
Ciclo Economico
Total
Ascenso
Descenso
Total
desestacionalizado
Ascenso
Descenso
Etapa de alto creciemiento o fase Ascendente del ciclo Kondratiev: 1940 - 1981
Promedio
Desviacion Estandar
Coeficiente de Variacion
28.6
8.02
28.04
23
10.86
47.23
4.5
3
66.67
3.5
1.39
45.77
244783.33
15611.22
6.38
276967
40349.26
14.75
-32183.73
35264
-109.57
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
ND
275936
-160114
20
12
Informacion no disponible
ND
ND
36.5
4.9497
13.5609
36
ND
ND
2
ND
ND
2.7
0.49063
17.8086
33
ND
ND
3.04
40
38
2.36
259922
25
2.82842
11.313
21
0
0
4
2.82842
70.71
1.79
226274
126.41
228739
11985
5.23995
236643
57756
24.4063
-7904
45770
-579.05
228739
236643
-7904.2
245639
318322
-72633
23
21
1.79
27
21
4.99
Etapa de Bajo crecimiento o fase descendente del ciclo Kondratiev: 1982 - 2006
Promedio
Desviacion Estandar
Coeficiente de Variacion
Ciclo 1983.2 - 1985.3 - 1986.4
Ciclo 1986.4 - 1994.4 - 1995.2
Ciclo 1995.2 - 2000.3 - 2002.1
26
10.15
39.03
15
35
28
21.67
11.5
53.09
10
33
22
4.33
2.08
48.04
5
2
6
3.96
0.62
15.72
3.55
3.66
4.68
155863.67
121794.76
78.14
19149
195659
252783
229967.33
142378.97
61.91
68299
336672
284931
-74103.67
58565.44
-79.08
-49150
-141013
-32148
3.44
1.16
33.68
200323.5
91668.32
45.76
253467.167
97153.81
38.33
-53143.7
48954.76
-92.12
FUENTE.
27.625
8.25
29.85
22.43
10.18
45.39
4.43
2.44
55.06
ERQUIZO
57
FUENTE.
ERQUIZO
58
ciclo
Kondratiev
inici
aproximadamente
en
1990,
ello
tendra
II.1.7.2
HISTRICAS
INFLACION Y DEVALUACIN
BASE 1970 = 1.0 1970 - 2008
I N F L A C I O N %
D E V A L U A C I O N %
PRES/AO
MEXICO
U.S.A.
DIFER %
FAC.INCR.
PARIDAD $
INCR.%
FAC.INCR..
VALUACION
INPC.MEX
GDO 1970
4.69
5.72
-0.97
12.5
0.0245
LEA 1971
4.96
4.38
0.55
1.006
12.5
0.55
0.0257
LEA 1972
5.56
3.21
2.27
1.028
12.5
2.84
0.0271
LEA 1973
21.37
6.22
14.27
1.175
12.5
17.51
0.0329
LEA 1974
20.6
11.04
8.61
1.276
12.5
27.63
0.0397
LEA 1975
11.3
9.13
1.99
1.302
12.5
30.17
0.0442
LEA 1976
27.2
5.76
20.27
1.566
22
76
1.76
-11.04
0.0562
JLP 1977
20.66
6.5
13.29
1.774
22
1.76
0.78
0.0678
JLP 1978
16.17
7.59
7.97
1.915
23
4.55
1.84
4.09
0.0787
JLP 1979
20.02
11.35
7.79
2.064
23
1.84
12.19
0.0945
JLP 1980
29.84
13.5
14.4
2.362
24
4.35
1.92
23
0.1227
JLP 1981
28.69
10.32
16.65
2.755
25
4.17
37.74
0.1579
JLP 1982
98.85
6.16
87.31
5.16
150
500
12
-57
0.314
MMH 1983
80.78
3.21
75.15
9.038
197.45
31.63
15.8
-42.78
0.5676
MMH 1984
59.16
4.32
52.57
13.789
250
26.61
20
-31.05
0.9034
MMH 1985
63.75
3.56
58.12
21.804
475
90
38
-42.62
1.4793
3.0436
MMH 1986
105.75
1.86
101.99
44.042
924
94.53
73.92
-40.42
MMH 1987
159.17
3.65
150.04
110.122
2209.7
139.15
176.78
-37.71
7.888
MMH 1988
51.66
4.14
45.64
160.377
2281
3.23
182.48
-12.11
11.963
CSG 1989
19.69
4.82
14.19
183.138
2650
16.18
212
-13.61
14.319
CSG 1990
29.93
5.4
23.27
225.757
2948
11.25
235.84
-4.28
18.605
22.101
CSG 1991
18.79
4.21
13.99
257.348
3074
4.27
245.92
4.65
CSG 1992
11.94
3.01
8.67
279.659
3121
1.53
249.68
12.01
24.74
CSG 1993
8.01
2.99
4.87
293.273
3329
6.66
266.32
10.12
26.721
CSG 1994
7.05
2.56
4.38
306.112
4940
48.39
395.2
-22.54
28.605
EZP 1995
51.97
2.83
47.78
452.378
7680
55.47
614.4
-26.37
43.471
EZP 1996
27.7
2.95
24.04
561.133
7860
2.34
628.8
-10.76
55.514
EZP 1997
15.72
2.29
13.12
634.771
8200
4.33
656
-3.24
64.24
EZP 1998
18.61
1.56
16.79
741.354
9940
21.22
795.2
-6.77
76.195
EZP 1999
12.32
3.25
8.78
806.454
9600
-3.42
768
5.01
85.581
EZP 2000
8.96
3.39
5.39
849.918
9590
-0.1
767.2
10.78
93.248
VFQ 2001
4.4
1.55
2.81
873.783
9169
-4.39
733.52
19.12
97.354
VFQ 2002
5.7
2.38
3.25
902.153
10361
13
828.88
8.84
102.904
VFQ 2003
3.98
1.88
2.06
920.722
11237.2
8.46
898.98
2.42
106.996
VFQ 2004
5.19
3.26
1.87
937.979
11218.3
-0.17
897.46
4.51
112.55
VFQ 2005
3.33
3.42
-0.08
937.227
10710.9
-4.52
856.87
9.38
116.301
VFQ 2006
4.05
2.54
1.48
951.053
10875.5
1.54
870.04
9.31
121.015
FCH 2007
3.76
4.08
-0.31
948.108
10904.3
0.26
872.34
8.69
125.564
FCH 2008/6
2.03
4.18
-2.06
928.581
10302.8
-5.52
824.22
12.66
128.118
FUENTE.
INEGI
60
INFLACION SUBYACENTE
AO
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
FUENTE.
PROMEDIO
102.89
65.91
58.35
86.72
131.65
111.49
19.53
25.9
22.63
14.5
10.1
7.06
35.83
AO
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 hasta julio
INEGI
61
PROMEDIO
33.76
19.63
15.91
17.8
9.51
6.12
4.13
3.58
3.65
3.38
3.11
3.81
5.11
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
FUENTE.
PIB %
2.4
6.80
6.00
-5.00
0.20
8.50
-7.23
11.04
1.75
10.34
-1.04
5.79
3.97
-0.95
0.97
-0.90
-3.50
-0.60
-10.00
0.10
3.40
2.70
3.50
3.30
4.10
-0.10
2.22
3.48
-1.68
6.41
5.62
-4.15
0.36
-3.56
-6.56
3.51
-14.83
10.95
6.73
7.56
8.20
3.25
1.40
5.52
1.31
9.68
5.88
3.61
8.04
3.23
6.49
3.61
3.92
5.66
9.72
7.78
AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
INEGI
62
PIB %
4.03
0.32
9.97
8.48
6.87
7.57
5.28
3.01
8.11
4.32
4.46
7.54
11.01
6.15
6.10
5.85
9.42
3.42
6.50
3.76
8.23
7.86
5.78
5.74
4.42
3.39
8.96
9.70
9.23
8.53
-0.52
-3.49
3.41
2.19
-3.08
1.72
1.28
4.11
5.18
4.21
3.54
1.94
4.46
-6.22
5.14
6.78
4.91
3.74
6.64
-0.28
0.77
1.40
4.40
2.72
INFLACION
INCREMENTO
INPC
SALARIO MIN.
SALARIO MIN.
INCREMENTO
INCREMENTO
AO
ANUAL %
EN SEXENIO
Base 2002
VIEJOS PESOS
NUEVOS PESOS
ANUAL %
SEXENAL %
FACTOR DE
ACTULIZACION
Salario Actual
equivalente
GDO 1970
4.69
0.0245
32
0.032
13.27
4946.45
158.29
LEA 1971
4.96
4.96%
0.0257
32
0.032
4712.79
150.81
-4.72%
LEA 1972
5.56
10.79%
0.0271
38
0.038
18.75
4464.67
169.66
7.18%
LEA 1973
21.37
34.47%
0.0329
44.85
0.045
18.03
3678.49
164.98
4.23%
LEA 1974
20.6
62.17%
0.0397
52
0.052
15.94
3050.23
158.61
0.21%
LEA 1975
11.3
80.50%
0.0442
63.4
0.063
21.92
2740.44
173.74
9.77%
LEA 1976
27.2
129.60%
0.0562
96.7
0.097
52.52
2154.4
208.33
31.62%
JLP 1977
20.66
20.66%
0.0678
106.4
0.106
10.03
1785.51
189.98
20.02%
JLP 1978
16.17
40.17%
0.0787
120
0.12
12.78
1536.97
184.44
16.52%
JLP 1979
20.02
68.23%
0.0945
138
0.138
15
1280.6
176.72
11.65%
JLP 1980
29.84
118.44%
0.1227
163
0.163
18.12
986.27
160.76
1.56%
JLP 1981
28.69
181.11%
0.1579
210
0.21
28.83
766.4
160.94
1.68%
202.19%
JLP 1982
98.85
458.97%
0.314
364
0.364
73.33
385.42
140.29
-11.37%
MMH 1983
80.78
80.78%
0.5676
523
0.523
43.68
213.2
111.51
-29.55%
MMH 1984
59.16
187.72%
0.9034
816
0.816
56.02
133.96
109.31
-30.94%
MMH 1985
63.75
371.14%
1.4793
1,250.00
1.25
53.19
81.81
102.26
-35.40%
MMH 1986
105.75
869.36%
3.0436
2,480.00
2.48
98.4
39.76
98.61
-37.70%
MMH 1987
159.17
2412.26%
7.888
6,470.00
6.47
160.89
15.34
99.26
-37.29%
MMH 1988
51.66
3710.12%
11.963
8,000.00
23.65
10.12
80.93
-48.87%
CSG 1989
19.69
19.69%
14.319
10,080.00
10.08
26
8.45
85.19
-46.18%
CSG 1990
29.93
55.52%
18.605
11,900.00
11.9
18.06
6.5
77.4
-51.10%
CSG 1991
18.79
84.74%
22.101
13,330.00
13.33
12.02
5.48
72.99
-53.89%
CSG 1992
11.94
106.80%
24.74
13,330.00
13.33
4.89
65.2
-58.81%
4.53
CSG 1993
276.42%
Ganan. o Prdida
respecto a 1970
2097.80%
8.01
123.36%
26.721
14.27
64.63
-59.17%
CSG 1994
7.05
139.11%
28.605
15.27
7.01
4.23
64.6
-59.19%
EZP 1995
51.97
51.97%
43.471
20.15
31.96
2.78
56.09
-64.56%
EZP 1996
27.7
94.07%
55.514
26.45
31.27
2.18
57.66
-63.57%
EZP 1997
15.72
124.58%
64.24
26.45
1.88
49.83
-68.52%
EZP 1998
18.61
166.37%
76.195
34.45
30.25
1.59
54.71
-65.43%
EZP 1999
12.32
199.18%
85.581
34.45
1.41
48.71
-69.22%
EZP 2000
8.96
225.98%
93.248
37.9
10.01
1.3
49.19
-68.93%
VFQ 2001
4.4
4.40%
97.354
40.35
6.46
1.24
50.16
-68.31%
VFQ 2002
5.7
10.36%
102.904
42.15
4.46
1.18
49.57
-68.68%
VFQ 2003
3.98
14.74%
106.996
43.65
3.56
1.13
49.37
VFQ 2004
5.19
20.70%
112.55
45.24
3.64
1.08
48.64
-69.27%
VFQ 2005
3.33
24.72%
116.301
46.8
3.45
1.04
48.7
-69.23%
VFQ 2006
4.05
29.78%
121.015
48.67
48.67
-69.25%
50.57
3.9
FCH 2007
FUENTE.
INEGI
63
7.05
90.88%
148.20%
28.42%
-68.81%
Ao
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979 1/
1980
1981
1982
1983
1984
1985
FUENTE.
Total
83
89
93
93
102
111
119
128
135
139
150
157
165
178
198
212
227
241
260
277
296
306
329
354
375
390
398
411
441
777
841
908
903
856
887
912
304
746
315
571
924
671
306
343
169
212
511
931
310
516
390
320
037
272
901
400
600
800
100
000
100
300
600
600
600
163
855
765
839
174
647
334
Subtotal
15
16
16
16
19
20
20
22
23
22
23
24
25
26
28
30
30
31
32
32
34
35
35
36
37
37
37
39
41
70
75
80
79
82
84
87
INEGI
64
968
819
344
318
093
841
456
020
531
792
970
416
339
663
669
222
740
583
558
912
535
236
405
179
175
511
945
895
709
693
704
299
821
132
153
380
Construccin
3
3
3
3
3
4
4
5
5
5
6
6
6
7
8
8
9
11
11
12
13
13
15
18
19
20
19
19
22
41
46
51
49
40
41
43
028
315
736
449
712
133
774
397
214
330
105
074
471
411
663
534
762
032
844
961
583
230
558
016
079
205
882
426
009
297 8/
379
852
259
393
766
019
Cuadro II.1.7.2.6 Producto Interno Bruto Total y por Habitante 1821 - 1997
A precios corrientes
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1980
1990
1995
1996
1997
FUENTE.
(miles de
A precios de 1970
habitantes)
Corrientes
De 1970
5 455
50 658
14 335
381
3 534
4 590
51 839
14 566
315
3 559
5 014
53 620
14 801
339
3 623
4 633
52 753
15 039
308
3 508
5 239
56 024
15 282
343
3 666
5 469
59 385
15 528
352
3 824
4 987
56 773
15 778
316
3 598
5 018
57 125
16 032
313
3 563
4 863
54 915
16 290
299
3 371
4 668
51 473
16 553
282
3 110
4 218
53 179
16 840
250
3 158
3 206
45 247
17 132
187
2 641
3 782
50 359
17 429
217
2 889
4 151
53 757
17 731
234
3 032
4 540
57 752
18 038
252
3 202
5 346
62 361
18 350
291
3 398
6 800
64 425
18 668
364
3 451
7 281
65 469
18 991
383
3 447
7 785
68 989
19 320
403
3 571
8 249
69 941
19 653
420
3 559
9 232
76 753
20 195
457
3 801
10 681
81 059
20 751
515
3 906
13 035
84 061
21 323
611
3 942
18 801
90 923
21 910
858
4 150
20 566
93 779
22 514
913
4 165
27 930
99 942
23 134
1 207
4 320
31 023
103 384
23 771
1 305
4 349
33 101
107 644
24 426
1 355
4 407
36 412
113 544
25 099
1 451
4 524
42 163
124 779
25 791
1 635
4 838
54 375
134 429
26 585
2 045
5 057
60 993
139 775
27 403
2 226
5 101
60 664
140 158
28 246
2 148
4 962
73 936
154 168
29 115
2 539
5 295
90 053
167 270
30 011
3 001
5 574
102 920
178 706
30 935
3 327
5 777
118 206
192 243
31 887
3 707
6 029
6 160
131 377
202 467
32 868
3 997
140 772
208 523
33 880
4 155
6 155
159 703
225 448
34 923
4 573
6 456
173 236
236 562
36 188
4 787
6 537
186 781
247 615
37 427
4 991
6 616
207 952
267 396
38 708
5 372
6 908
245 501
298 662
40 033
6 132
7 460
267 420
318 030
41 404
6 459
7 681
297 196
340 074
42 821
6 940
7 942
325 025
361 397
44 287
7 339
8 160
359 858
390 799
45 803
7 857
8 532
397 796
415 512
47 371
8 397
8 771
444 271
444 271
48 225
9 212
9 212
4 392 3/
676 067
872 290 4/
1 049 064
66 847
66
81 250
8 321
13 072
13 049 5/
12 415
1 678 835
1 131 753
91 158
18 417
2 296 792
1 190 345
93 182 6/
24 648
12 774
2 922 035
1 273 383
94 275 7/
30 995
13 507
INEGI
65
Ao
Produccin
Ao
Produccin
1901
10
1933
31 001
1965
117 959
1902
40
1934
38 172
1966
121 149
1903
75
1935
40 241
1967
133 043
1904
126
1936
41 026
1968
142 360
1905
251
1937
46 803
1969
149 860
1906
502
1938
38 482
1970
156 586
1907
1 005
1939
42 891
1971
155 911
1908
3 932
1940
44 045
1972
161 367
1909
2 714
1941
43 031
1973
164 909
1910
3 634
1942
34 826
1974
209 855
1911
12 553
1943
35 153
1975
261 589
1912
16 558
1944
38 197
1976
293 117
1913
25 696
1945
43 543
1977
358 090
1914
26 235
1946
49 240
1978
442 607
1915
32 911
1947
56 298
1979
533 329
1916
40 516
1948
58 520
1980
708 454
1917
55 293
1949
60 902
1981
843 933
1918
63 828
1950
72 422
1982
1 002 436
1919
87 063
1951
77 308
1983
972 922
1920
157 069
1952
77 278
1984
982 517
1921
193 398
1953
72 433
1985
960 114
1922
182 278
1954
83 651
1986
886 110
1923
119 585
1955
89 395
1987
927 319
1924
139 678
1956
90 660
1988
917 416
1925
115 515
1957
88 266
1989
917 354
1926
90 421
1958
93 533
1990
930 020
1927
64 121
1959
96 393
1991
976 667
1928
50 151
1960
99 049
1992
976 378
1929
44 688
1961
106 784
1993
975 791
1930
39 530
1962
111 849
1994
980 061
1931
33 039
1963
114 867
1995
955 278
1932
32 805
1964
115 576
1996
1 046 138
FUENTE.
INEGI
INEGI
TASAS DE INTERES PASIVAS SOBRE INSTRUMENTOS DE AHORRO BANCARIOS EN MONEDA NACIONAL
1968-1996
Porcentaje anual
Depsitos
Al fin del
de
periodo
ahorro
1968
4.50
1969
4.50
1970
4.50
1971
4.50
1972
4.50
1973
4.50
1974
4.50
1975
4.50
1976
4.50
1977
4.50
1978
4.50
1979
4.50
1980
4.50
1981
4.50
1982
20.00
1983
20.00
1984
20.00
1985
20.00
1986
20.00
1987
20.00
1988
20.00
1989
20.00
1990
20.00
1991
8.89
1992
8.36
1993
8.07
1994
4.72
1995
6.19
1996
6.47
Bonos
financieros
9.00
9.37
9.37
9.00
9.00
10.19
10.19
10.19
9.39
9.39
9.00
9.00
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
2 das
al mes
21.85
20.49
24.40
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
22.50
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
1 da
al mes
8.00
11.00
15.50
23.25
23.33
27.80
25.00
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
66
De 6
meses
11.50
11.50
12.00
13.00
13.00
16.78
26.45
33.42
52.14
54.02
44.40
70.26
95.65
111.73
28.95
29.18
21.78
14.59
17.60
11.01
14.20
37.80
20.69
De 9
meses
53.66
42.10
43.25
43.25
43.25
28.10
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 12
meses
12.00
12.00
12.75
15.00
15.00
16.00
26.95
34.29
49.84
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
27.15
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 18
meses
15.50
15.50
16.50
27.35
34.29
50.00
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
26.55
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
De 24
meses
15.50
16.00
17.00
27.85
34.44
50.00
48.71
39.60
40.10
40.10
40.10
26.55
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
Pagars financieros
No miMillollonarios
narios
10.00
10.00
11.11
12.22
11.11
12.22
10.00
11.11
10.00
10.60
11.50
12.71
12.49
14.20
12.49
14.20
13.35
15.16
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
Bonos
hipotecarios
10.00
10.00
10.00
10.00
11.10
11.10
11.10
11.10
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
s/c
FUENTE.
Tasa General
7.5
7.2
7.2
6.7
8.1
6.8
5.8
4.5
4.2
4.2
6.8
5.7
4.4
Ao
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997 p/
Tasa General
4.3
3.9
3.6
3.0
2.8
2.6
2.8
3.4
3.7
6.2
5.5
3.7
INEGI
AO
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
1979
0.08
0.08
0.08
0.08
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
0.09
1980
0.10
0.10
0.10
0.11
0.11
0.11
0.11
0.11
0.12
0.12
0.12
0.12
0.11
PROMEDIO
1981
0.13
0.13
0.13
0.14
0.14
0.14
0.14
0.14
0.15
0.15
0.15
0.16
0.14
1982
0.17
0.17
0.18
0.19
0.20
0.21
0.22
0.24
0.26
0.27
0.28
0.31
0.22
1983
0.35
0.37
0.38
0.41
0.43
0.44
0.46
0.48
0.50
0.51
0.54
0.57
0.45
1984
0.60
0.64
0.66
0.69
0.71
0.74
0.76
0.79
0.81
0.84
0.87
0.90
0.75
1985
0.97
1.01
1.05
1.08
1.11
1.14
1.18
1.23
1.28
1.32
1.38
1.48
1.19
1986
1.61
1.68
1.76
1.85
1.95
2.08
2.18
2.36
2.50
2.64
2.82
3.04
2.21
1987
3.29
3.53
3.76
4.09
4.40
4.72
5.10
5.51
5.88
6.37
6.87
7.89
5.12
1988
9.11
9.87
10.37
10.69
10.90
11.12
11.31
11.41
11.48
11.56
11.72
11.96
10.96
1989
12.26
12.42
12.56
12.74
12.92
13.08
13.21
13.33
13.46
13.66
13.85
14.32
13.15
1990
15.01
15.35
15.62
15.86
16.14
16.49
16.79
17.08
17.32
17.57
18.04
18.60
16.66
1991
19.08
19.41
19.69
19.89
20.09
20.30
20.48
20.62
20.83
21.07
21.59
22.10
20.43
1992
22.50
22.77
23.00
23.21
23.36
23.52
23.67
23.81
24.02
24.19
24.39
24.74
23.60
1993
25.05
25.25
25.40
25.55
25.69
25.84
25.96
26.10
26.30
26.40
26.52
26.72
25.90
1994
26.93
27.07
27.21
27.34
27.47
27.61
27.73
27.86
28.06
28.21
28.36
28.61
27.70
1995
29.68
30.94
32.76
35.37
36.85
38.02
38.80
39.44
40.26
41.09
42.10
43.47
37.40
1996
45.03
46.08
47.10
48.44
49.32
50.12
50.84
51.51
52.34
52.99
53.79
55.51
50.26
1997
56.94
57.90
58.62
59.25
59.79
60.32
60.85
61.39
62.15
62.65
63.35
64.24
60.62
1998
65.64
66.79
67.57
68.20
68.74
69.56
70.23
70.90
72.05
73.09
74.38
76.19
70.28
1999
78.12
79.17
79.90
80.64
81.12
81.66
82.20
82.66
83.46
83.99
84.73
85.58
81.93
2000
86.73
87.50
87.98
88.48
88.82
89.34
89.69
90.18
90.84
91.47
92.25
93.25
89.71
2001
93.77
93.70
94.30
94.77
94.99
95.21
94.97
95.53
96.42
96.85
97.22
97.35
95.42
2002
98.25
98.19
98.69
99.23
99.43
99.92
100.20
100.59
101.19
101.64
102.46
102.90
100.22
2003
103.32
103.61
104.26
104.44
104.10
104.19
104.34
104.65
105.28
105.66
106.54
107.00
104.78
2004
107.66
108.31
108.67
108.84
108.56
108.74
109.02
109.70
110.60
111.37
112.32
112.55
109.69
114.07
2005
112.55
112.93
113.44
113.84
113.56
113.45
113.89
114.03
114.48
114.77
115.59
116.30
2006
116.98
117.16
117.31
117.48
116.96
117.06
117.38
117.98
119.17
119.69
120.32
121.02
118.21
2007
121.64
121.98
122.24
122.17
121.58
121.72
122.24
122.74
123.69
124.17
125.05
125.56
122.90
2008
126.15
126.52
127.44
127.73
127.59
FUENTE.
127.08
INEGI
67
Precio Demandado
Un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la
venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del
precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de
negociacin. Incluso el precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar no
necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad
Precio Ofrecido
Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad
que intenta adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que
esta dispuesto a pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde
luego, muchos factores que pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no
este bajo ninguna presin para vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de
la venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal para el.
Precio de Venta
Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el
valuador ha llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin
68
69
Cambio- Dad su larga vida, existen factores que afectan el valor de las
propiedades, ya sean fsico o econmicos.
71
Panorama inmobiliario
La economa mexicana ha generado oportunidades atractivas para las
inversiones en bienes races en el pas, debido a los rendimientos ajustados a los
riesgos de los activos estadounidenses de calidad similar. Las tasas de
capitalizacin en Mxico se encuentran entre 200 y 400 puntos base por encima
de las de Estados Unidos para productos similares, con lo que las tasas de
rendimiento que brindan actualmente son relativamente altas. Es muy probable
que exista una compresin mayor en las tasas de capitalizacin conforme el
mercado inmobiliario contine madurando, con lo que se generarn condiciones
favorables para la inversin en Mxico.
72
los ttulos del tesoro de Estados Unidos y de Mxico con lo que se reduce el piso
a partir del cual los inversionistas evalan las oportunidades de compra en Mxico.
73
74
Fuente:(S.H.F., 2004)
75
representativa
de
los
que
correspondan como
77
79
F = VI X (1 - B) PN (FORMULA NO.1)
Donde:
F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la hiptesis de edificio habitacional
terminado.
b Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn Son los pagos necesarios considerados. (S.H.F., 2004)
Vigsima. Procedimiento dinmico. Para el clculo del valor residual, mediante el
procedimiento dinmico se deber:
I. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crdito que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, as como los egresos que se estime realizar por los diversos costos y
80
gastos durante la construccin o remodelacin, incluso los egresos por los crditos
concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarn en las fechas previstas para la
comercializacin y/o construccin del inmueble, bajo calendarizacin mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hiptesis de vivienda terminada, se
utilizarn los valores obtenidos por los enfoques de comparacin y/o por
capitalizacin de rentas en la fecha de valuacin. (S.H.F., 2004)
Para estimar los egresos a realizar, se tendrn en cuenta los costos de
construccin, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercializacin y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo
medio. (S.H.F., 2004)
Para inmuebles en remodelacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto
de obra nueva, se tendrn en cuenta los costos de construccin presupuestados
en el proyecto correspondiente.
II.3.2
MTODO RESIDUAL
El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los
costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en brea o con
construcciones,
para
desarrollar
en
un
proyecto
inmobiliario
de
EL RESIDUAL ESTTICO.
Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin,
conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble analizado.
82
Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula
el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a
partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado
genera en un momento dado.
Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico.
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcular
aplicando la siguiente frmula:
F = VM - CI B
EN DONDE:
F = VALOR DEL TERRENO O INMUEBLE ANALIZADO.
VM = VALOR DEL INMUEBLE EN LA HIPTESIS DE PRODUCTO TERMINADO POR VENDER.
B = BENEFICIO NETO DEL PROMOTOR.
COS
CUS
Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc.
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de Tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de Tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
84
EL RESIDUAL DINMICO
85
86
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de Tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
k) Costos
unitarios y montos
correspondientes a
inversiones en
Urbanizacin.
Dotacin de servicios.
Acceso.
Movimiento de Tierras.
Obras de estabilizacin y proteccin.
Cimentacin.
Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas).
Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc.
Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin.
88
89
Estimacin final del valor como resultado del anlisis realizado, el valuador
de bienes naciones obtendr el VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio.
Este procedimiento es til en la estimacin de valores de inmuebles
especiales, cuyas caractersticas de comercializacin no son comunes, y cuyo
entorno no ofrece un nmero confiable de comparables que permita la aplicacin
de los enfoques de mercado y de ingresos.
Valor Comercial
El valuador de bienes nacionales deber basarse en el resultado del
anlisis
de valor residual para estimar el valor comercial con que se debe concluir.
II.3.3
NORMATIVIDAD,
MINISTERIO
DE
PLANIFICACION
FEDERAL,
Procedimiento de verificacin
Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un
terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin
pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento.
Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el
mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez
tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. (TTN, 2005).
90
INVERSIONES
CON
VALORES
ACTUALES
(MTODO
VT = VM - _ C (1 + b)
donde:
VT = Valor del terreno
VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio
terreno.
91
Donde:
VT = Valor del terreno.
Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.
Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio.
tf = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los ingresos.
tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin
hasta que se produce cada uno de los pagos.
i = Tasa de actualizacin elegida correspondiente a la duracin de cada uno de los
perodos de tiempo considerados.
En todas las etapas anteriores se deber justificar en el informe las hiptesis y los
parmetros de clculo adoptados. (TTN, 2005).
Recomendacin
Utilizar el procedimiento Residual Esttico como mtodo de referencia para
contrastar con valores obtenidos por el Mtodo Comparativo. El Mtodo residual
dinmico se reservar para casos especiales que lo justifiquen, en particular para
emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento. (TTN, 2005).
93
II.3.4
NORMATIVIDAD,
MINISTERIO
DE
ECONOMIA
HACIENDA,
II.3.4.1
Vv = Cc + Cs + Gp + Bp
94
Cs = Vv (Cc + Gp + Bp)
1020/93 de 25 de junio
(BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO del 22 de julio) por el que se aprueban las
normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana (en adelante REAL DECRETO 1020/93), que dice:
anlogos
por
su
ubicacin,
caractersticas
constructivas
Por otra parte la O. 30-11-94, establece las directrices para la valoracin del
suelo por el mtodo residual esttico y en el anexo 2, epgrafe IV, punto 2 dice:
Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los
apartados precedentes de este anexo.
97
Dicho margen ser, como mnimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo
de actualizacin que figura en la letra f) del apartado IV. I precedente.
98
Los gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado
segn las caractersticas del inmueble independientemente de quin pueda
acometer la reposicin calculados con los precios existentes en la fecha de la
valoracin.
No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.
Tanto uno como otro mtodo (el catastral y el hipotecario) son similares en
su concepcin. El sistema catastral efecta una simplificacin y engloba beneficios
y gastos en el coeficiente 1,4 FL, que se traduce en minorar el valor en venta
multiplicndolo por 0,71 siendo generalmente FL = 1,00 y, posteriormente, deducir
el coste asociado a la construccin. El sistema hipotecario minora el valor en venta
por un coeficiente representativo del beneficio puro del promotor (mayor de 0,71)
y, a continuacin, deduce tanto el coste de la construccin como el resto de
gastos. (DGC, 1998).
101
102
Prima
Tipo de inmueble de riesgo
Porcentaje
9%
13%
Edificios de oficinas
11%
Locales comerciales
13%
Edificios industriales
15%
Plazas de aparcamiento
10%
Otros
103
III.2 HIPOTESIS
104
IV METODOLOGIA
IV.1 INTRODUCCION
Una Serie Cronolgica, es un conjunto de observaciones (ordenado en
trminos de tiempo), como ejemplos de serie cronolgicas serian aspectos
relacionados tales como el producto interno bruto anual del pas, la inflacin, las
ventas anuales, el poder adquisitivo.
105
106
MODELO CLSICO
El modelo clsico o descomposicin, considera que los datos de las series
cronolgicas estn compuestos de cuatro patrones bsicos:
1.- La tendencia.
2.- Las variaciones cclicas.
3.- Las variaciones estacinales.
4.- Las variaciones irregulares.
107
TENDENCIA
La tendencia secular se refiere al desplazamiento de los datos a largo plazo
hacia arriba o hacia abajo. Existen dos objetivos bsicos para aislar el
componente de la tendencia de una serie cronolgica. Uno es identificar la
tendencia y utilizarla, por ejemplo, al hacer una proyeccin o pronstico. El otro
consiste en eliminar la tendencia de manera que se puedan estudiar los otros
componentes de una serie cronolgica. As, en trminos de predicciones, la
investigacin de la tendencia puede proporcionar cierta idea con respecto a la
direccin a largo plazo de una serie de tiempo. (Stevenson, 1981).
REGRESIN ECUACIN
FUENTE.
Lineal
y = A + Bx
Logartmica
y = A + BLn(x)
Exponencial
y = Ae(Bx)
Cuadrtica
y = A + Bx +Cx2
STEVENSON
109
R=1
Excelente
Buena
Regular
Mala
R< 0.5
(Fuente: Stevenson)
IV.2
ANALISIS
DE
LA
TENDENCIA
DE
LAS
VARIABLES
MACROECONOMICA DE MEXICO
CRECIMIENTO (MM$)
AO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
PIB %
Y2
2.4
6.80
6.00
-5.00
0.20
8.50
-7.23
11.04
1.75
10.34
-1.04
5.79
3.97
-0.95
0.97
-0.90
-3.50
-0.60
-10.00
0.10
3.40
2.70
3.50
3.30
4.10
-0.10
2.22
3.48
-1.68
6.41
5.62
-4.15
0.36
-3.56
-6.56
3.51
-14.83
10.95
6.73
7.56
8.20
3.25
1.40
5.52
1.31
9.68
5.88
3.61
8.04
3.23
111
tY1
40.17
85.81
136.43
172.82
216.45
281.81
305.01
387.07
443.09
543.25
591.35
682.46
768.71
819.97
887.03
937.65
961.38
1011.83
961.24
1012.84
1099.64
1183.11
1280.18
1379.92
1496.35
1554.65
1650.32
1770.98
1803.40
1985.17
2166.68
2143.71
2218.77
2204.69
2120.71
2257.83
1976.40
2251.98
2466.72
2721.31
3018.15
3192.22
3313.93
3578.10
3707.25
4156.37
4496.54
4758.03
5247.81
5527.65
tY2
2.40
13.60
18.00
-20.00
1.00
50.98
-50.60
88.31
15.79
103.45
-11.46
69.47
51.65
-13.30
14.49
-14.40
-59.50
-10.80
-190.00
2.00
71.40
59.40
80.50
79.20
102.50
-2.60
60.01
97.40
-48.74
192.30
174.30
-132.87
12.04
-120.94
-229.51
126.31
-548.73
415.91
262.34
302.52
336.33
136.47
60.14
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58.82
445.16
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173.32
394.10
161.29
t2
1.00
4.00
9.00
16.00
25.00
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49.00
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1521.00
1600.00
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1936.00
2025.00
2116.00
2209.00
2304.00
2401.00
2500.00
CRECIMIENTO (MM$)
AO
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
PIB %
Y2
6.49
3.61
3.92
5.66
9.72
7.78
4.03
0.32
9.97
8.48
6.87
7.57
5.28
3.01
8.11
4.32
4.46
7.54
11.01
6.15
6.10
5.85
9.42
3.42
6.50
3.76
8.23
7.86
5.78
5.74
4.42
3.39
8.96
9.70
9.23
8.53
-0.52
-3.49
3.41
2.19
-3.08
1.72
1.28
4.11
5.18
4.21
3.54
1.94
4.46
-6.22
tY1
6004.15
6342.99
6718.49
7232.72
8082.86
8869.76
9391.70
9587.29
10724.72
11831.30
12855.24
14054.59
15034.82
15732.55
17273.91
18297.25
19402.67
21177.47
23855.14
25688.92
27644.31
29675.02
32922.37
34514.27
37255.29
39172.43
42953.70
46932.03
50279.67
53840.99
56922.13
59578.72
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94004.02
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123077.11
112
tY2
331.01
187.81
207.84
305.66
534.72
435.45
229.53
18.71
588.11
508.76
419.27
469.11
332.41
192.37
527.03
285.07
298.73
512.86
759.79
430.41
432.83
421.55
687.90
252.98
487.69
285.95
633.62
613.17
456.37
459.56
357.81
278.03
743.43
814.65
784.83
733.20
-45.31
-306.81
303.56
196.89
-280.18
158.46
119.34
385.92
491.70
404.62
343.49
190.23
441.37
-621.80
t2
2601.00
2704.00
2809.00
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9801.00
10000.00
CRECIMIENTO (MM$)
AO
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
6,216.00
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
PIB %
Y2
5.14
6.78
4.91
3.74
6.64
-0.28
0.77
1.40
4.40
2.72
4.62
402.46
tY1
130713.86
140947.60
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193182.66
203935.97
4,492,660.25
tY2
519.12
691.11
505.37
388.85
696.71
-29.28
82.39
151.20
479.60
299.20
512.30
25,394.97
t2
10201.00
10404.00
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11881.00
12100.00
12321.00
462,229.00
DESCOMPOSICION
ADITIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1,269.03
1,283.53
1,298.03
1,312.54
1,327.04
1,341.54
-786.04
-729.28
-680.81
-638.94
-602.42
-570.29
1,892.46
1,968.20
2,046.97
2,128.89
2,214.09
2,302.70
1,812.70
1,856.32
1,900.47
1,945.13
1,990.30
2,035.99
1,267.43
1,285.06
1,296.40
1,314.10
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1,343.14
1,268.88
1,283.68
1,297.88
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1,326.89
1,341.69
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0.939
0.975
0.971
0.970
0.969
113
Pronstico
1,892.46
1,968.20
2,046.97
2,128.89
2,214.09
2,302.70
99.9
99
Percent
95
90
80
70
60
50
40
30
20
10
5
1
0.1
-200
-100
0
Residual
100
200
Porcentaje
-800
-400
400
800
1200
1600
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40
30
30
20
20
10
10
0
-800
-400
400
800
C1
114
1200
1600
2500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
2000
PIB
1500
1000
500
0
1896
1915
1934
1953
A O
1972
1991
2010
Density
0.0006
0.0005
0.0004
0.0003
0.0002
0.0001
0.0000
-1000
-500
500
X
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1500
2000
2500
115
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
PIB
40.172
42.904
45.478
43.204
43.291
46.969
43.573
48.383
49.232
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53.759
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59.131
58.570
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58.603
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56.213
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50.642
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53.778
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66.991
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60.592
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53.416
59.263
63.249
68.033
73.613
76.005
77.068
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95.671
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107.098
110.553
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158.389
DENSIDAD
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% ACUM
0.0000%
1.0041%
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50.1061%
51.1113%
52.1170%
53.1255%
54.1404%
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AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
116
PIB
164.767
165.298
181.775
197.188
210.742
226.687
238.648
245.821
265.753
277.231
289.592
311.433
345.727
366.985
389.356
412.153
450.991
466.409
496.737
515.427
557.840
601.693
636.451
673.012
702.742
726.570
791.648
868.424
948.607
1,029.482
1,024.120
988.415
1,022.128
1,044.489
1,012.330
1,029.767
1,042.066
1,085.815
1,140.848
1,189.017
1,232.162
1,256.196
1,311.661
1,230.771
1,294.197
1,381.839
1,451.351
1,505.876
1,605.128
1,604.601
1,616.988
1,640.258
1,709.780
1,756.206
1,837.261
PIB %
0.0006490217
0.0006493840
0.0006603847
0.0006702512
0.0006785693
0.0006879053
0.0006945755
0.0006984343
0.0007085801
0.0007140267
0.0007195571
0.0007284546
0.0007400797
0.0007457929
0.0007505340
0.0007539982
0.0007566715
0.0007565960
0.0007545617
0.0007520704
0.0007429752
0.0007287110
0.0007140808
0.0006957378
0.0006787591
0.0006639250
0.0006185687
0.0005579876
0.0004898253
0.0004195599
0.0004241978
0.0004552167
0.0004259229
0.0004066223
0.0004344200
0.0004193138
0.0004087062
0.0003714616
0.0003261872
0.0002885196
0.0002566635
0.0002397722
0.0002032932
0.0002576605
0.0002143928
0.0001623846
0.0001277342
0.0001045344
0.0000706125
0.0000707663
0.0000672192
0.0000609380
0.0000449326
0.0000363070
0.0000245639
%
1.0068%
1.0006%
1.0169%
1.0149%
1.0124%
1.0138%
1.0097%
1.0056%
1.0145%
1.0077%
1.0077%
1.0124%
1.0160%
1.0077%
1.0064%
1.0046%
1.0035%
1.0001%
1.0027%
1.0033%
1.0122%
1.0196%
1.0205%
1.0264%
1.0250%
1.0223%
1.0733%
1.1086%
1.1392%
1.1675%
0.9891%
0.9319%
1.0688%
1.0475%
0.9360%
1.0360%
1.0260%
1.1003%
1.1388%
1.1306%
1.1241%
1.0704%
1.1794%
0.7890%
1.2018%
1.3203%
1.2713%
1.2219%
1.4804%
0.9978%
1.0528%
1.1031%
1.3562%
1.2376%
1.4781%
% ACUM
56.1598%
57.1604%
58.1773%
59.1923%
60.2047%
61.2184%
62.2281%
63.2337%
64.2482%
65.2559%
66.2636%
67.2760%
68.2920%
69.2997%
70.3060%
71.3107%
72.3142%
71.3141%
70.3114%
69.3081%
68.2958%
67.2763%
66.2558%
65.2294%
64.2044%
63.1821%
62.1087%
61.0002%
59.8610%
58.6935%
57.7045%
56.7726%
55.7038%
54.6564%
53.7204%
52.6843%
51.6584%
50.5581%
49.4193%
48.2888%
47.1646%
46.0942%
44.9148%
44.1258%
42.9239%
41.6037%
40.3324%
39.1105%
37.6301%
36.6322%
35.5795%
34.4764%
33.1202%
31.8826%
30.4045%
117
F A S E
DE S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
% ACUM
0.0000%
1.0041%
2.0079%
3.0046%
4.0047%
5.0101%
6.0051%
7.0123%
8.0135%
9.0210%
10.0201%
11.0247%
12.0279%
13.0271%
14.0279%
15.0271%
16.0242%
17.0237%
18.0156%
19.0157%
20.0182%
21.0202%
22.0230%
23.0256%
24.0290%
25.0289%
26.0308%
27.0338%
28.0323%
29.0380%
30.0432%
31.0391%
32.0395%
33.0361%
34.0301%
35.0331%
36.0199%
37.0283%
38.0340%
39.0408%
40.0486%
41.0519%
42.0533%
43.0591%
44.0606%
45.0712%
46.0782%
47.0827%
48.0929%
49.0972%
50.1061%
51.1113%
52.1170%
53.1255%
54.1404%
55.1530%
DE S CE NDE NT E
%
0.0000%
1.0041%
1.0038%
0.9966%
1.0001%
1.0055%
0.9950%
1.0071%
1.0012%
1.0075%
0.9992%
1.0045%
1.0032%
0.9992%
1.0008%
0.9992%
0.9971%
0.9995%
0.9919%
1.0001%
1.0025%
1.0021%
1.0027%
1.0026%
1.0034%
0.9999%
1.0019%
1.0030%
0.9985%
1.0056%
1.0052%
0.9960%
1.0003%
0.9966%
0.9940%
1.0030%
0.9867%
1.0085%
1.0057%
1.0068%
1.0078%
1.0033%
1.0015%
1.0058%
1.0014%
1.0107%
1.0070%
1.0045%
1.0102%
1.0043%
1.0089%
1.0052%
1.0057%
1.0085%
1.0149%
1.0126%
F A S E
F A S E
A S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
F A S E
A S CE NDE NT E
AO
1896
1897
1898
1899
1900
1901
1902
1903
1904
1905
1906
1907
1908
1909
1910
1911
1912
1913
1914
1915
1916
1917
1918
1919
1920
1921
1922
1923
1924
1925
1926
1927
1928
1929
1930
1931
1932
1933
1934
1935
1936
1937
1938
1939
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
1948
1949
1950
1951
AO
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
%
1.0068%
1.0006%
1.0169%
1.0149%
1.0124%
1.0138%
1.0097%
1.0056%
1.0145%
1.0077%
1.0077%
1.0124%
1.0160%
1.0077%
1.0064%
1.0046%
1.0035%
1.0001%
1.0027%
1.0033%
1.0122%
1.0196%
1.0205%
1.0264%
1.0250%
1.0223%
1.0733%
1.1086%
1.1392%
1.1675%
0.9891%
0.9319%
1.0688%
1.0475%
0.9360%
1.0360%
1.0260%
1.1003%
1.1388%
1.1306%
1.1241%
1.0704%
1.1794%
0.7890%
1.2018%
1.3203%
1.2713%
1.2219%
1.4804%
0.9978%
1.0528%
1.1031%
1.3562%
1.2376%
1.4781%
% ACUM
56.1598%
57.1604%
58.1773%
59.1923%
60.2047%
61.2184%
62.2281%
63.2337%
64.2482%
65.2559%
66.2636%
67.2760%
68.2920%
69.2997%
70.3060%
71.3107%
72.3142%
71.3141%
70.3114%
69.3081%
68.2958%
67.2763%
66.2558%
65.2294%
64.2044%
63.1821%
62.1087%
61.0002%
59.8610%
58.6935%
57.7045%
56.7726%
55.7038%
54.6564%
53.7204%
52.6843%
51.6584%
50.5581%
49.4193%
48.2888%
47.1646%
46.0942%
44.9148%
44.1258%
42.9239%
41.6037%
40.3324%
39.1105%
37.6301%
36.6322%
35.5795%
34.4764%
33.1202%
31.8826%
30.4045%
FASE DESCENTENTE
4.5
6.25
1.0010%
1.0020%
1.0039%
1.0093%
1.0077%
1.0214%
1.1273%
1.1703%
7.51%
23.53%
39.54%
55.66%
67.78%
63.69%
46.63%
33.80%
MEDIA ACUM
PUNTO
TOTAL
6.75
C1
Punto
Exponencial,
y Cuadrtica,
as como
descomposicin con los modelos Multiplicativos y Aditivos y con esto obtener los
pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, con esto determinar cual de los
modelos de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un
anlisis de la correlacin de los datos obtenidos, donde utilizando como dato, el
ndice nacional de precios al consumidor y mediante el uso del Minitab (versin
15) partiendo de los siguientes valores:
0.094
0.123
0.158
0.314
0.568
0.903
1.479
3.044
7.888
11.963
14.319
18.605
22.101
24.740
0.0870
0.1100
0.1410
0.2240
0.4540
0.7510
1.1850
2.2070
5.1160
10.9580
13.1500
16.6550
20.4290
23.5980
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
120
26.721
28.605
43.471
55.514
64.240
76.195
85.581
93.248
97.354
102.904
106.996
112.550
116.301
121.015
25.8990
27.7030
37.3990
50.2560
60.6220
70.2780
81.9340
89.7110
95.4230
100.2240
104.7810
109.6940
114.0680
118.2080
DESCOMPOSICION
AO
LINEAL
2007
2008
2009
2010
2011
2012
118.322
123.436
128.549
133.662
138.776
143.889
102.461
102.515
102.548
102.569
102.581
102.589
584.794
763.977
998.062
1303.872
1703.384
2225.308
144.655
155.217
166.142
177.430
189.081
201.095
117.850
123.859
128.036
134.120
138.221
144.382
118.196
123.536
128.421
133.761
138.646
143.986
0.999
0.954
0.975
0.998
0.999
0.999
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir,
correlacin que presentan esta muy cercana a 1.0, la cual se clasifica como una
correlacin Excelente y la de mayor confiabilidad con respecto a los dems
resultados, por lo cual se utilizaran los datos del anlisis de regresin Lineal por
ser el valor mas alto, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos conseguidos mediante el anlisis de regresin lineal:
Figura IV.2.9 Grfico Tendencia del INPC Modelo de Regresin Lineal.
TENDENCIA DEL INPC
Modelo de Regresion Lineal
Yt = -29.97 + 5.11*t
Variable
A ctual
Fits
Forecasts
INPC
100
A ccuracy Measures
MA PE
2045.48
MA D
10.85
MSD
152.15
50
-50
1979
1984
1989
1994
1999
A o
121
2004
2009
Periodo
Pronstico
2007
118.322
2008
123.436
2009
128.549
2010
133.662
2011
138.776
2012
143.889
Continuando ahora se seguir el mismo proceso para obtener la tendencia
de futuro para inflacin subyacente a partir del ao 1983 al 2006, obteniendo un
total de 24 observaciones, las cuales se enumeraran en orden cronolgico para
con ello obtener los datos base, para el aislamiento de la tendencia, mediante un
anlisis de regresin Lineal, Logartmica, Exponencial, y Cuadrtica, as como
descomposicin con los modelos Multiplicativos y Aditivos y con esto obtener los
pronsticos en cada anlisis del 2007 al 2012, y determinar cual de los modelos
de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un anlisis de la
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la inflacin
acumulada y mediante el uso del Minitab (versin 15) partiendo de los siguientes
valores:
Cuadro IV.2.10 .A continuacin se exponen los datos de la Inflacin
Subyacente.
(Fuente: INEGI)
INFLACION SUBYACENTE
AO
PROMEDIO
ACUM
1983
102.89
102.89
1984
65.91
168.8
1985
58.35
227.15
1986
86.72
313.87
1987
131.65
445.52
1988
111.49
557.01
1989
19.53
576.54
1990
25.9
602.44
1991
22.63
625.07
1992
14.5
639.57
1993
10.1
649.67
1994
7.06
656.73
1995
35.83
692.56
AO
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
122
PROMEDIO
33.76
19.63
15.91
17.8
9.51
6.12
4.13
3.58
3.65
3.38
3.11
ACUM
726.32
745.95
761.86
779.66
789.17
795.29
799.42
803
806.65
810.03
813.14
Se obtiene:
Cuadro IV.2.11 .A continuacin se exponen los datos del anlisis de
regresin (tendencia inflacin subyacente)
ANALISIS DE REGRESION (TENDENCIA INFLACION SUBY.)
AO
DESCOMPOSICION
ADITIVO
967.099
966.053
988.663
989.442
1018.733
1018.955
1043.278
1044.002
1076.799
1075.355
1104.980
1103.406
LOGARITMICA
810.078
810.803
811.339
811.736
812.030
812.247
EXPONENCIAL
1211.131
1288.399
1370.597
1458.039
1551.059
1650.014
CUADRATICA
754.467
731.680
705.026
674.504
640.115
601.859
MULTIPLICATIVO
2007
2008
2009
2010
2011
2012
LINEAL
963.947
991.435
1018.923
1046.411
1073.899
1101.387
0.987
0.965
0.985
-0.981
0.987
0.987
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir, en los casos de regresin Lineal, Multiplicativo, y Aditivo, la correlacin
que presenta es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin
Excelente y la de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo
cual se utilizaran los datos del anlisis de regresin multiplicativo, por ser el valor
mas alto, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se exponen los
datos
grficos
conseguidos
mediante
al
anlisis
de
regresin
por
descomposicin Multiplicativo:
Figura IV.2.12 Grfico conseguido mediante el anlisis de regresin por
descomposicin Multiplicativo
1200
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
1000
800
600
400
200
0
1983
1988
1993
1998
A O
123
2003
2008
Pronstico (acumulada)
967.09
988.66
1,018.73
1,043.27
1,076.79
1,104.98
124
CONSTRUCCION
3 028
3 315
3 736
3 449
3 712
4 133
4 774
5 397
5 214
5 330
10 581
10 528
11 212
12 838
15 007
14 782
16 911
19 109
20 523
22 453
23 530
22 468
25 316
29 007
30 970
32 792
34 310
32 494
36 532
AO
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CONSTRUCCION
36 532
41 297
46 379
51 852
49 259
40 393
41 766
43 019
50 018
51 628
43 240
43 995
48 040
50 385
53 754
55 379
60 048
45 958
50 449
55 576
57 910
60 806
63 360
59 748
61 003
62 076
73 039
79 466
92 459
(Fuente: INEGI)
Se obtiene:
73,545.61
74,874.32
76,203.02
77,531.73
78,860.44
80,189.15
59,464.85
59,561.95
59,647.47
59,722.75
59,789.00
59,847.29
123,074.46
130,060.86
137,443.86
145,245.95
153,490.94
162,203.96
74,640.95
76,082.97
77,528.83
78,978.53
80,432.07
81,889.45
74,925.21
71,593.52
75,605.46
78,716.55
79,959.97
81,691.09
73,774.51
74,595.72
75,896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
0.962
0.945
0.966
0.962
0.977
0.982
125
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir, en el caso del modelo de regresin Aditivo, la correlacin que presenta
es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin Excelente y la
de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo cual se
utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos obtenidos mediante al anlisis de regresin por
descomposicin Aditivo:
Figura IV.2.15. Grfico PIB - Construccin
PIB-CONSTRUCCION
Modelo Aditivo
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
90000
P I B - CONSTRUCCION
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1950
1960
1970
1980
A O
1990
2000
2010
Se obtienen los siguientes pronsticos, del Producto interno bruto del sector
de la Construccin para los siguientes 6 aos:
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
73,774.51
74,595.72
75.896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
126
Serie1
60 000
Serie2
40 000
2006
C1
2002
1998
1994
1990
1986
1982
1978
1974
1970
1966
1962
1958
1954
1950
20 000
AO
(Fuente: INEGI)
anlisis del 2007 al 2012, y determinar cual de los modelos de regresin es el que
presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un anlisis de la correlacin de los
datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la paridad del Dlar frente al Peso y
mediante el uso del Minitab (versin 15) partiendo de los siguientes valores:
DEVALUACIN
D E V A L U A C I O N %
(Fuente: INEGI)
AO
PARIDAD $
INCR.%
FAC.INCR..
1970
12.5
VALUACION
0
1971
12.5
0.55
1972
12.5
2.84
1973
12.5
17.51
1974
12.5
27.63
1975
12.5
30.17
1976
22
76
1.76
-11.04
0.78
1977
22
1.76
1978
23
4.55
1.84
4.09
1979
23
1.84
12.19
1980
24
4.35
1.92
23
1981
25
4.17
37.74
1982
150
500
12
-57
1983
197.45
31.63
15.8
-42.78
1984
250
26.61
20
-31.05
1985
475
90
38
-42.62
1986
924
94.53
73.92
-40.42
1987
2209.7
139.15
176.78
-37.71
1988
2281
3.23
182.48
-12.11
1989
2650
16.18
212
-13.61
1990
2948
11.25
235.84
-4.28
1991
3074
4.27
245.92
4.65
1992
3121
1.53
249.68
12.01
1993
3329
6.66
266.32
10.12
1994
4940
48.39
395.2
-22.54
1995
7680
55.47
614.4
-26.37
1996
7860
2.34
628.8
-10.76
1997
8200
4.33
656
-3.24
1998
9940
21.22
795.2
-6.77
1999
9600
-3.42
768
5.01
2000
9590
-0.1
767.2
10.78
2001
9169
-4.39
733.52
19.12
2002
10361
13
828.88
8.84
2003
11237.2
8.46
898.98
2.42
2004
11218.3
-0.17
897.46
4.51
2005
10710.9
-4.52
856.87
9.38
2006
10875.5
1.54
870.04
9.31
128
0.913
0.951
0.860
0.909
0.832
0.914
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir, en el caso del modelo de regresin Aditivo, la correlacin que presenta
es la ms cercana a 1.0, la cual se clasifica como una correlacin Excelente y la
de mayor confiabilidad con respecto a los dems resultados, por lo cual se
utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin se
exponen los datos y grficos conseguidos mediante al anlisis de regresin por
descomposicin Aditivo:
Figura IV.2.19 Grfico Paridad Peso vs Dlar - Modelo Aditivo.
PARIDAD - PESO VS DOLAR Modelo Aditivo
15000
Variable
A ctual
A juste
Tendencia
Pronostico
PARIDAD
10000
5000
-5000
1970
1977
1984
1991
A O
129
1998
2005
2012
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
130
Tasa General
Ao
Tasa General
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
7.5
7.2
7.2
6.7
8.1
6.8
5.8
4.5
4.2
4.2
6.8
5.7
4.4
4.3
3.9
3.6
3.0
2.8
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2.6
2.8
3.4
3.7
6.2
5.5
3.7
3.2
2.5
2.2
2.5
2.7
3.3
3.3
3.2
3.6
(Fuente: INEGI)
AO
-0.902
-0.916
-0.906
0.884
-0.880
-0.847
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir,
131
cual se utilizaran los datos, para los anlisis subsecuentes. Donde a continuacin
se exponen los datos y grficos obtenidos:
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
D E S E M P L E O
8
7
6
5
4
3
2
1973
1979
1985
1991
1997
A o
2003
2009
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3.48
3.58
3.69
3.82
3.96
4.11
Exponencial,
y Cuadrtica,
as como
descomposicin con los modelos Multiplicativos y Aditivos y con esto obtener los
pronsticos en cada anlisis del 2003 al 2008, y determinar cual de los modelos
de regresin es el que presenta mayor confiabilidad, de acuerdo a un anlisis de la
correlacin de los datos obtenidos. Donde utilizando como dato, la Oferta y
Demanda de bienes y servicios, y mediante el uso del Minitab (versin 15)
partiendo de los siguientes valores:
Cuadro IV.2.23 Oferta y Demanda de Bienes y Servicios 2003-2008
OFERTA Y DEMANDA DE
BIENES Y SERVICIOS 2003 AO
(Fuente: INEGI)
ACUMULADO ANUAL
2003
9,985,741
2004
10,585,452
2005
11,132,692
2006
11,658,642
2007
12,268,377
2008
12,147,789
0.973
0.988
0.967
133
-0.859
0.978
0.978
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir,
OFERTA Y DEMANDA
Modelo Logaritmico
Yt = (10**8) / (7.23552 + 3.54985*(0.786756**t))
13500000
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
OFERTA Y DEMANDA
13000000
12500000
12000000
11500000
11000000
10500000
10000000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12, 661,632
12, 892,192
13, 079,574
13, 230,871
13, 352,387
13, 449,571
134
(Fuente: INEGI)
Pblica %
34.10
35.70
38.40
36.60
34.80
34.10
45.50
31.70
27.20
29.10
26.30
27.90
34.10
33.30
38.00
45.30
47.61
48.80
50.41
Privada %
17.10
16.80
18.00
19.70
21.60
20.60
19.90
15.80
19.60
22.70
24.50
25.20
25.40
23.30
22.10
20.20
21.23
21.76
22.48
TOTAL
24,894
29,870
40,039
55,072
70,778
83,336
83,976
93,628
158,264
210,873
276,689
335,706
394,181
393,902
382,048
417,271
438,552
449,516
464,350
AO
0.981
0.991
0.954
0.979
0.984
0.987
Una vez obtenidos los datos de los pronsticos en cada caso, se puede
concluir,
600000
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
I NV E R S I O N
500000
400000
300000
200000
100000
0
1988
1992
1996
A
2000
O
2004
2008
2012
520,416
536,375
549,244
559,499
567,595
573,941
136
Una vez analizadas una por una las tendencias macroeconmicas del pas
que interviene de manera directa en el sector inmobiliario, se proceder a un
anlisis local de la oferta y la demanda especficamente del sector de vivienda en
el Estado de Quertaro de diferentes segmentos del mercado habitacional, esto
con base al estudio de mercado denominado Dinmica del Mercado
Inmobiliario cuyas siglas son DIME.
Segmento
Nombre
S
Social
E
Econmica
M
Media
R
Residencial
RP
Residencial Plus
SM (salarios mnimos)
Valor SM
61-160
161-300
301-750
751-1,670
>1,670
137
Valor $
$95,925-$255,798
$255,799-$479,621
$479,622-$1,199,052
$1,199,053-$2,669,889
>$2,669,890
PRECIO PROMEDIO
VALOR/M2
DESVIACION STD
MAXIMO
MINIMO
VALOR/M2 PROMEDIO
AREA
DESVIACION STD
MAXIMA
MINIMA
AREA PROMEDIO
VENTAS MENSUALES EN LA PLAZA
NO. DE PROMOCIONES
PROMEDIO VENTA/PROYECTO
PROMEDIO UNIDADES/PROYECTO
ABSORCION PROMEDIO/PROYECTO
S
277,000
183,000
202,000
34,000
7,115
5,000
5,567
638
47
26
36
S
310
8
35 MESES
1,082
36.8
Social
E
494,000
253,000
364,000
57,000
7,483
4,750
5,994
645
86
37
62
E
355
30
26 MESES
286
18.0
Economica
M
1,350,000
450,000
813,000
228,000
12,600
4,103
7,298
1,223
168
58
113
M
291
90
37 MESES
102
5.3
Media
R
2,544,000
1,200,000
1,566,000
329,000
14,184
7,103
8,648
1,585
295
106
181
R
64
44
31 MESES
45
4.5
Residencia
RP
4,975,000
2,650,000
3,424
716,000
16,000
7,714
11,992
2,576
500
170
302
RP
8
9
18 MESES
31
1.2
Residencial Plus
138
36.8
35.0
(Fuente: DIME)
30.0
25.0
18.0
20.0
15.0
5.3
10.0
4.5
1.2
5.0
0.0
Social
(Quertaro)
Economica
Media
Residencia
Residencial Plus
5,000,000
4,975,000
4,500,000
4,000,000
3,500,000
PRECIO MINIMO
PRECIO MAXIMO
3,000,000
2,544,000
2,500,000
2,000,000
2,650,000
1,350,000
1,500,000
494,000
277,000
1,000,000
1,200,000
500,000
183,000
450,000
253,000
PRECIO MAXIMO
S
(Fuente: DIME)
PRECIO MINIMO
M
R
139
RP
2004
2005
2006
2007
2008
E
5194
6116
6260
6271
5994
Social
R
7181
7252
7527
7604
7298
Economica
RP
9835
8945
9004
8988
8648
Media
13398
11759
13494
12616
11992
Residencial
Residencial Plus
(Fuente: DIME)
IV.3.5
Grfico
Valores
Histricos
13398
14000
de
Precios
13494
12616
11759
11992
12000
9835
8945
10000
8000
7181
9004
8988
8648
Social
7252
7527
7604
Economica
7298
6000
6116
5194
4877
4000
Media
Residencial
6260
Residencial Plus
6271
5709
4755
5994
5771
5567
Residencial Plus
2000
Residencial
Media
Economica
2004
(Fuente: DIME)
(Quertaro).
2005
2006
Social
2007
2008
140
por
m2
Variable
SOCIAL
ECONOMICA
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
13000
12000
PRECIO
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
2004
2005
2006
AO
2007
2008
Yt = 4617 + 240*t
7500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
7000
6500
6000
5500
5000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Year
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6,054.6
6,294.2
6,533.8
6,773.4
7,013.0
7,252.6
Yt = 5441 + 176*t
7500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
7000
6500
6000
5500
5000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
AO
2010
2011
2012
2013
2014
6,493.5
6,669.0
6,844.5
7,020.0
7,195.5
142
2014
7,371.0
Yt = 7197 + 58.6*t
7900
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
7800
P R E C I O
7700
7600
7500
7400
7300
7200
7100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
AO
7,548.2
7,606.8
7,665.4
7,724.0
7,782.6
7,841.2
143
Yt = 9783 - 233.100*t
10000
Variable
Actual
Ajuste
Pronostico
P R E C I O
9500
9000
8500
8000
7500
7000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
AO
8,384.7
8,151.6
7,918.5
7,685.4
7,452.3
7,219.2
144
Yt = 13238 - 195.500*t
13500
Variable
A ctual
A juste
Pronostico
P R E C I O
13000
12500
12000
11500
11000
2004 2005
2006 2007
2008 2009
AO
2013 2014
Periodo Pronstico
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12,065.3
11,869.8
11,674.3
11,478.8
11,283.3
11,087.8
145
2007
2008
2009
2010
2011
2012
118.32
123.44
128.55
133.66
138.78
143.89
Promedio
INFLACION SUBYACENTE
PIB CONSTRUCCION
indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual
1.0000
1.0432
1.0414
1.0398
1.0383
1.0368
1.0399
2007
2008
2009
2010
2011
2012
967.09
988.66
1,018.73
1,043.27
1,076.79
1,104.98
Promedio
1.0000
1.0223
1.0304
1.0241
1.0321
1.0262
1.0270
2007
2008
2009
2010
2011
2012
73,774.51
74,595.72
75,896.13
77,888.88
78,904.60
80,420.57
Promedio:
1.0000
1.0111
1.0174
1.0263
1.0130
1.0192
1.0174
146
PARIDAD DLAR
TASA DE DESOCUPACION
OFERTA Y DEMANDA
Periodo Pronstico indice porcentual Periodo Pronstico indice porcentual Periodo
Pronstico
indice porcentual
2007
2008
2009
2010
2011
2012
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
Promedio
1.0000
1.0327
1.0300
1.0308
1.0323
1.0289
1.0309
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3.48
3.58
3.69
3.82
3.96
4.11
Promedio
1.0000
1.0287
1.0307
1.0352
1.0366
1.0379
1.0338
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12,661,632
12,892,192
13,079,574
13,230,871
13,352,387
13,449,571
Promedio:
1.0000
1.0182
1.0145
1.0116
1.0092
1.0073
1.0122
La paridad del dlar versus peso, un valor del ndice porcentual promedio
de 1.0309, con una tendencia ascendente, La Tasa de Desocupacin de Empleo,
con un valor del ndice porcentual promedio de 1.0338, con una tendencia
ascendente, la Oferta y Demanda de productos, un valor del ndice porcentual
promedio de 1.0122, con una tendencia ascendente.
FORM. CAPITAL-CONSTRUCCION
Periodo Pronstico
2007
2008
2009
2010
2011
2012
520,416
536,375
549,244
559,499
567,595
573,941
Promedio
1.0000
1.0307
1.0240
1.0187
1.0145
1.0112
1.0198
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6054.60
6294.20
6533.80
6773.40
7013.00
7252.60
Promedio
1.0000
1.0396
1.0381
1.0367
1.0354
1.0342
1.0368
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6493.50
6669.00
6844.50
7020.00
7195.50
7371.00
Promedio
1.0000
1.0270
1.0263
1.0256
1.0250
1.0244
1.0257
147
2009
7548.20
1.0000
2009
8384.70
1.0000
2009 12065.30
1.0000
2010
7606.80
1.0078
2010
8151.60
0.9722
2010 11869.80
0.9838
2011
7665.40
1.0077
2011
7918.50
0.9714
2011 11674.30
0.9835
2012
7724.00
1.0076
2012
7685.40
0.9706
2012 11478.80
0.9833
2013
7782.60
1.0076
2013
7452.30
0.9697
2013 11283.30
0.9830
2014
7841.20
Promedio:
1.0075
1.0076
2014
7219.20
Promedio:
0.9687
0.9705
2014 11087.80
Promedio:
0.9827
0.9832
El precio por metro cuadrado de vivienda Media, con un valor del ndice
porcentual promedio de 1.0076 con una tendencia ascendente, el precio por metro
cuadrado de vivienda Residencial, con un valor del ndice porcentual promedio de
0.9705 con una tendencia descendente, el precio por metro cuadrado de vivienda
Residencial Plus, con un valor del ndice porcentual promedio de 0.9832 con una
tendencia descendente.
FASE DESCENTENTE
4.5
6.25
1.0010%
1.0020%
1.0039%
1.0093%
1.0077%
1.0214%
1.1273%
1.1703%
7.51%
23.53%
39.54%
55.66%
67.78%
63.69%
46.63%
33.80%
148
TOTAL
6.75
INPC
ACUM
PORCENTUAL
1.0399
1.0399
1.0399
1.0798
3.99%
7.98%
1.0399
1.1197
1.0399
1.1596
1.0200
1.1796
1.0399
1.1696
1.0399
1.1297
1.0100
1.0998
11.97%
15.96%
17.96%
16.96%
12.97%
9.98%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
17.96%
16.96%
15.96%
18.00%
16.00%
12.97%
11.97%
PORCENTAJE
14.00%
9.98%
12.00%
7.98%
10.00%
8.00%
6.00%
3.99%
4.00%
2.00%
0.00%
A O
149
4.5
6.25
1.0270
1.0270
1.0270
1.0540
2.70%
5.40%
PORCENTUAL
1.0270
1.0811
1.0270
1.1081
1.0135
1.1216
1.0270
1.1148
1.0270
1.0878
1.0068
1.0676
8.11%
10.81%
12.16%
11.48%
8.78%
6.76%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
INFLACION
14.00%
12.16%
11.48%
10.81%
12.00%
PORCENTAJE
8.78%
10.00%
8.11%
6.76%
8.00%
5.40%
6.00%
4.00%
2.70%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
1.0174
1.0174
1.0174
1.0348
1.74%
3.48%
1.0174
1.0522
1.0174
1.0697
1.0087
1.0784
1.0174
1.0740
1.0174
1.0566
1.0044
1.0435
5.22%
6.97%
7.84%
7.40%
5.66%
4.35%
FASE ASCENDENTE
150
FASE DESCENTENTE
7.84%
8.00%
7.40%
6.97%
PORCENTAJE
7.00%
5.66%
5.22%
6.00%
4.35%
5.00%
3.48%
4.00%
3.00%
1.74%
2.00%
1.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
PARIDAD DLAR
ACUM
PORCENTUAL
1.0309
1.0309
1.0309
1.0619
3.09%
6.19%
1.0309
1.0928
1.0309
1.1238
1.0155
1.1393
1.0309
1.1315
1.0309
1.1006
1.0077
1.0774
9.28%
12.38%
13.93%
13.15%
10.06%
7.74%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
Figura
IV.4.13
Grafico
Paridad
del
peso
PARIDAD DLAR
13.93%
13.15%
12.38%
14.00%
10.06%
PORCENTAJE
12.00%
9.28%
10.00%
7.74%
6.19%
8.00%
6.00%
4.00%
3.09%
2.00%
0.00%
dlar.
4.5
6.25
A O
151
frente
al
1.0338
1.0338
1.0338
1.0677
3.38%
6.77%
1.0338
1.1015
1.0338
1.1354
1.0169
1.1523
1.0338
1.1438
1.0338
1.1100
1.0085
1.0846
10.15%
13.54%
15.23%
14.38%
11.00%
8.46%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
TASA DE DESOCUP.
16.00%
15.23%
PORCENTAJE
14.00%
14.38%
13.54%
12.00%
10.00%
11.00%
10.15%
8.46%
8.00%
6.77%
6.00%
4.00%
2.00%
3.38%
0.00%
4.5
6.25
A O
OFERTA Y DEMANDA
ACUM
PORCENTUAL
1.0122
1.0122
1.0122
1.0243
1.22%
2.43%
1.0122
1.0365
1.0122
1.0486
1.0061
1.0547
1.0122
1.0517
1.0122
1.0395
1.0030
1.0304
3.65%
4.86%
5.47%
5.17%
3.95%
3.04%
FASE ASCENDENTE
152
FASE DESCENTENTE
5.47%
6.00%
4.86%
5.17%
PORCENTAJE
5.00%
3.95%
3.65%
4.00%
3.04%
2.43%
3.00%
2.00%
1.22%
1.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
1.0198
1.0198
1.0198
1.0396
1.98%
3.96%
1.0198
1.0594
1.0198
1.0792
1.0099
1.0891
1.0198
1.0841
1.0198
1.0643
1.0049
1.0495
5.94%
7.92%
8.91%
8.41%
6.43%
4.95%
FASE ASCENDENTE
FASE DESCENTENTE
8.91%
8.41%
7.92%
9.00%
PORCENTAJE
8.00%
6.43%
5.94%
7.00%
4.95%
6.00%
3.96%
5.00%
4.00%
3.00%
1.98%
2.00%
1.00%
0.00%
4.5
A O
6.25
1.0368
1.0368
1.0368
1.0735
3.68%
7.35%
1.0368
1.1103
1.0368
1.1471
1.0184
1.1655
1.0368
1.1563
11.03%
14.71%
16.55%
15.63%
FASE ASCENDENTE
1.0368
1.1195
1.0092
1.0919
11.95%
9.19%
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.21 Grfico Precios por metro cuadrado para la vivienda Social
16.55%
18.00%
PORCENTAJE
15.63%
14.71%
16.00%
11.95%
14.00%
11.03%
12.00%
9.19%
10.00%
7.35%
8.00%
6.00%
3.68%
4.00%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
1.0257
1.0257
1.0257
1.0513
2.57%
5.13%
1.0257
1.0770
1.0257
1.1027
1.0128
1.1155
1.0257
1.1091
7.70%
10.27%
11.55%
10.91%
FASE ASCENDENTE
154
1.0257
1.0834
1.0064
1.0642
8.34%
6.42%
FASE DESCENTENTE
11.55%
12.00%
10.91%
10.27%
8.34%
10.00%
PORCENTAJE
7.70%
6.42%
8.00%
5.13%
6.00%
4.00%
2.57%
2.00%
0.00%
4.5
6.25
A O
1.0076
1.0076
1.0076
1.0153
0.76%
1.53%
1.0076
1.0229
1.0076
1.0306
1.0038
1.0344
1.0076
1.0325
2.29%
3.06%
3.44%
3.25%
FASE ASCENDENTE
1.0076
1.0248
1.0019
1.0191
2.48%
1.91%
FASE DESCENTENTE
Figura IV.4.25 Grfico Precios por metro cuadrado para vivienda Media
PREC./M2 VIV. MEDIA
3.44%
3.50%
3.25%
3.06%
PORCENTAJE
3.00%
2.48%
2.29%
2.50%
1.91%
2.00%
1.53%
1.50%
1.00%
0.76%
0.50%
0.00%
4.5
A O
155
6.25
0.9705
0.9705
0.9705
0.9410
-2.95%
-5.90%
0.9705
0.9115
0.9705
0.8820
0.9853
0.8673
0.9705
0.8747
-8.85%
-11.80%
-13.27%
-12.53%
FASE ASCENDENTE
0.9705
0.9042
0.9926
0.9263
-9.58%
-7.37%
FASE DESCENTENTE
PORCENTAJE
-2.00%
-4.00%
-2.95%
-6.00%
-5.90%
-8.00%
-7.37%
-8.85%
-10.00%
-12.00%
-9.58%
-11.80%
-12.53%
-13.27%
-14.00%
4.5
6.25
A O
Para los Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial Plus:
Cuadro IV.4.28. Precios por metro cuadrado para vivienda Residencial Plus
PREC/M2 VIV. RESID. PLUS
ACUM
PORCENTUAL
0.9832
0.9832
0.9832
0.9665
-1.68%
-3.35%
0.9832
0.9497
0.9832
0.9330
0.9916
0.9246
0.9832
0.9288
-5.03%
-6.70%
-7.54%
-7.12%
FASE ASCENDENTE
156
0.9832
0.9455
0.9958
0.9581
-5.45%
-4.19%
FASE DESCENTENTE
PORCENTAJE
-1.00%
-2.00%
-1.68%
-3.00%
-3.35%
-4.00%
-4.19%
-5.00%
-5.03%
-5.45%
-6.00%
-7.00%
-6.70%
-7.12%
-7.54%
-8.00%
4.5
6.25
A O
Siendo:
F= P(1+Tr)n
P (1+Tr)n = 2 P
157
41,450.00 M2
165,800.00
870
90
124,350.00
41,450.00
$101,790,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.5%
4.5%
2.0%
$1,526,850.00
$4,580,550.00
$2,035,800.00
$525.0
$21,761,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,035,800.00
$4,580,550.00
$5,089,500.00
$41,610,300.00
Tasa de descuento
12.245%
Utilidad Antes de Impuesto
20%
Valor Unitario de Venta
$818.58 /M2
158
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
5%
$5,089,500.00
20%
$20,358,000.00
25%
$25,447,500.00
25%
$25,447,500.00
15%
$3,264,187.50
35%
$7,616,437.50
30%
$6,528,375.00
20%
$4,352,250.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
10%
$508,950.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
20%
$1,017,900.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
25%
$1,272,375.00
20%
$407,160.00
20%
$916,110.00
25%
$1,272,375.00
Ao 6
20%
$20,358,000.00
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
$0
10%
$458,055.00
20%
$407,160.00
10%
$458,055.00
20%
$1,017,900.00
$5,089,500.00
$8,601,255.00
Ao 1
$5,089,500.00
$5,096,407.50
Ao 2
$20,358,000.00
$9,957,607.50
Ao 3
$25,447,500.00
$9,124,020.00
Ao 4
$25,447,500.00
$6,947,895.00
Ao 5
$20,358,000.00
$1,883,115.00
Ao 6
$5,089,500.00
$8,601,255.00
Ao 1
-$3,511,755.00
Diferencia
$5,089,500.00
$5,096,407.50
Ao 2
-$6,907.50
$20,358,000.00
$9,957,607.50
Ao 3
$10,400,392.50
$25,447,500.00
$9,124,020.00
Ao 4
$16,323,480.00
$25,447,500.00
$6,947,895.00
Ao 5
$18,499,605.00
$20,358,000.00
$1,883,115.00
Ao 6
$18,474,885.00
Por lo que se considera, que los $83.03 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando lo datos proyectados para la inversin y as se determina la
factibilidad de la inversin a travs del mtodo residual (uso tradicional).
Una vez obtenidos esta serie de valores utilizaremos los mismo datos, los
cuales los afectaremos con los diferentes ndices porcentuales (variables
econmicas) del Emulador del Ciclo Econmico que fueron determinados
anteriormente, para determina su comportamiento, para este mismo caso.
41,450.00 M2
165,800.00
870
90
124,350.00
41,450.00
$101,790,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.5%
4.5%
2.0%
$1,526,850.00
$4,580,550.00
$2,035,800.00
$525.0
$21,761,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,035,800.00
$4,580,550.00
$5,089,500.00
$41,610,300.00
Tasa de descuento
10.41%
Utilidad Antes de Impuesto
INPC
20%
24.264% AJUSTE
Valor Unitario de Venta
$818.58 /M2
5%
$5,089,500.00
20%
$20,358,000.00
25%
$25,447,500.00
25%
$25,447,500.00
20%
$20,358,000.00
PROGRAMADO
1.0338
0.9662
4.831%
$4,917,474.90
0.9662
4.831%
$4,917,474.90
0.9662
19.324%
$19,669,899.60
0.9662
24.155%
$24,587,374.50
0.9989
24.971%
$25,418,427.76
0.9989
19.977%
$20,334,742.21
AJUSTE
1.910%
$1,944,606.14
1.0122
1.0122
5.061%
$5,151,591.90
1.0122
5.061%
$5,151,591.90
1.0122
20.244%
$20,606,367.60
1.0122
25.305%
$25,757,959.50
0.9999
24.996%
$25,443,712.39
AJUSTE
19.333%
$19,678,776.71
AJUSTE
0.000%
$0.00
$5,034,533.40
$5,034,533.40
$20,138,133.60
$25,172,667.00
$25,431,070.08
$20,006,759.46
$972,303.07
OFERTA Y DEMANDA
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
PERIODO
AJUSTADO
7
Ao 7
Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
5%
Ventas
$101,790,000.00 $5,089,500.00
TASA DE DESOCUP.
Ao 2
PERIODO
ORIGEN
6
Ao 6
161
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
$1,526,850
$4,580,550
$2,035,800
Ao 1
INFLACION SUBYACENTE
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
15%
$3,264,187.50
35%
$7,616,437.50
30%
$6,528,375.00
20%
$4,352,250.00
1.0198
1.0198
0.000%
$0.00
1.0198
15.297%
$3,328,818.41
1.0198
35.693%
$7,767,242.96
1.0198
30.594%
$6,657,636.83
AJUSTE
18.416%
$4,007,551.80
1.0270
1.0270
0.000%
$0.00
1.0270
15.405%
$3,352,320.56
1.0270
35.945%
$7,822,081.31
1.0270
30.810%
$6,704,641.13
0.9595
17.840%
$3,882,207.00
$3,340,569.49
$7,794,662.14
$6,681,138.98
$3,944,879.40
$21,761,250.00
FORMACION DE CAPITAL
Ao 2
$0.00
Ao 6
PROGRAMADO
Ao 1
$2,035,800.00
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
20%
$407,160.00
INPC
1.0399
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
20.798%
$423,405.68
16.808%
$342,177.26
PARIDAD
1.0309
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
20.618%
$419,741.24
$421,573.46
17.528%
$356,835.02
$349,506.14
10%
$458,055.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
20%
$916,110.00
10%
$458,055.00
PROMEDIO
Admon %
Administracion
Ao 2
$4,580,550.00
INPC
1.0399
10.399%
$476,331.39
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
20.798%
$952,662.79
6.409%
$293,567.45
PARIDAD
1.0309
10.720%
$491,050.03
$483,690.71
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
21.441%
$982,100.07
$967,381.43
3.517%
$161,099.69
$227,333.57
10%
$508,950.00
10.399%
$529,257.11
20%
$1,017,900.00
20.798%
$1,058,514.21
25%
$1,272,375.00
25.998%
$1,323,142.76
25%
$1,272,375.00
25.998%
$1,323,142.76
20%
$1,017,900.00
16.808%
$855,443.16
10.720%
$545,611.15
$537,434.13
21.441%
$1,091,222.30
$1,074,868.25
26.801%
$1,364,027.87
$1,343,585.32
26.801%
$1,364,027.87
$1,343,585.32
14.237%
$724,610.80
$790,026.98
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
$5,089,500.00
INPC
1.0399
PARIDAD
1.0309
PROMEDIO
162
$5,034,533.40 $5,034,533.40
$8,626,890.71 $5,266,958.51
Ao 1
Ao 2
-$3,592,357.31 -$232,425.11
$20,138,133.60
$10,258,485.29
Ao 3
$9,879,648.31
$25,172,667.00
$9,413,679.19
Ao 4
$15,758,987.81
$25,431,070.08
$6,677,419.61
Ao 5
$18,753,650.46
$20,006,759.46
$1,366,866.69
Ao 6
$18,639,892.76
$972,303.07
$0.00
Ao 7
$972,303.07
163
Por lo que se considera, que los $72.42 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando los datos proyectados para la inversin fueron afectados por un
contexto cclico. En donde se observa que el valor final obtenido disminuye en el
valor del predio en un total de $1,759,533.19 pesos que resultan en ganancia del
12.78% para el posible inversionista.
Siendo:
F= P(1+Tr)n
164
P (1+Tr)n = 2 P
Para lo cual se despeja n de la formula, quedando de la siguiente manera:
27,500.00 M2
110,000.00
500
75
82,500.00
27,500.00
$43,125,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.75%
4.5%
2.0%
$754,687.50
$1,940,625.00
$862,500.00
$575.0
$15,812,500.00
2.0%
4.5%
5.0%
$862,500.00
$1,940,625.00
$2,156,250.00
$24,329,687.50
Tasa de descuento
12.245%
Utilidad Antes de Impuesto
20%
Valor Unitario de Venta
$522.73 /M2
165
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
20%
$8,625,000.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
20%
$172,500.00
10%
$194,062.50
10%
$215,625.00
30%
$258,750.00
10%
$194,062.50
20%
$431,250.00
30%
$258,750.00
10%
$194,062.50
25%
$539,062.50
10%
$86,250.00
35%
$679,218.75
25%
$539,062.50
Ao 6
20%
$8,625,000.00
$754,688
$1,940,625
$862,500
$0
5%
$97,031.25
10%
$86,250.00
30%
$582,187.50
20%
$431,250.00
$6,468,750.00
$3,654,843.75
Ao 1
$6,468,750.00
$4,535,312.50
Ao 2
$6,468,750.00
$4,837,187.50
Ao 3
$6,468,750.00
$4,945,000.00
Ao 4
$8,625,000.00
$5,257,656.25
Ao 5
$8,625,000.00
$1,099,687.50
Ao 6
$6,468,750.00
$3,654,843.75
Ao 1
$2,813,906.25
Diferencia
$6,468,750.00
$4,535,312.50
Ao 2
$1,933,437.50
$6,468,750.00
$4,837,187.50
Ao 3
$1,631,562.50
$6,468,750.00
$4,945,000.00
Ao 4
$1,523,750.00
$8,625,000.00
$5,257,656.25
Ao 5
$3,367,343.75
$8,625,000.00
$1,099,687.50
Ao 6
$7,525,312.50
Una vez obtenidos esta serie de valores utilizaremos los mismo datos, los
cuales los afectaremos con los diferentes ndices porcentuales (variables
econmicas) del Emulador del Ciclo Econmico que fueron determinados
anteriormente, para determina su comportamiento, para este mismo caso.
27,500.00 M2
110,000.00
500
75
82,500.00
27,500.00
$43,125,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.75%
4.5%
2.0%
$754,687.50
$1,940,625.00
$862,500.00
$575.0
$15,812,500.00
2.0%
4.5%
5.0%
$862,500.00
$1,940,625.00
$2,156,250.00
$24,329,687.50
Tasa de descuento
10.41%
Utilidad Antes de Impuesto
INPC
20%
24.264% AJUSTE
Valor Unitario de Venta
$522.73 /M2
resultante que en este caso fue de 7 aos totales, donde el porcentaje de utilidad
original se divide entre los periodos originales propuestos y multiplicado por el
ndice del INPC (1.0329) obtenido anteriormente, cuya resultante se multiplica por
7 del periodo ajustado.
15%
$6,468,750.00
15%
$6,468,750.00
20%
$8,625,000.00
20%
$8,625,000.00
1.0338
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9662
14.493%
$6,250,106.25
0.9989
19.977%
$8,615,146.46
0.9989
19.977%
$8,615,146.46
AJUSTE
2.074%
$894,282.09
1.0122
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
1.0122
15.183%
$6,547,668.75
0.9999
19.997%
$8,623,716.26
AJUSTE
19.271%
$8,310,608.75
AJUSTE
0.000%
$0.00
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$6,398,887.50
$8,619,431.36
$8,462,877.60
$447,141.05
PROMEDIO
Ao 4
Ao 5
PROGRAMADO
15%
$6,468,750.00
OFERTA Y DEMANDA
Ao 3
PERIODO
AJUSTADO
7
Ao 7
Concepto
Importe
Ao 1
I N G R E S O S
Ventas%
15%
Ventas
$43,125,000.00 $6,468,750.00
TASA DE DESOCUP.
Ao 2
PERIODO
ORIGEN
6
Ao 6
168
$754,688
$1,940,625
$862,500
$754,688
$1,940,625
$862,500
Ao 1
INFLACION SUBYACENTE
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
25%
$3,953,125.00
1.0198
1.0198
0.000%
$0.00
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
1.0198
25.495%
$4,031,396.88
AJUSTE
23.515%
$3,718,309.38
1.0270
1.0270
0.000%
$0.00
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
1.0270
25.675%
$4,059,859.38
AJUSTE
22.975%
$3,632,921.88
$4,045,628.13
$4,045,628.13
$4,045,628.13
$3,675,615.63
$15,812,500.00
FORMACION DE CAPITAL
Ao 2
$0.00
Ao 6
PROGRAMADO
PARIDAD
Ao 1
INPC
PARIDAD
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
INPC
PARIDAD
$2,156,250.00
1.0399
1.0309
PROMEDIO
Ao 5
Ao 6
30%
$258,750.00
31.197%
$269,074.13
10%
$86,250.00
10.399%
$89,691.38
10%
$86,250.00
6.409%
$55,277.63
21.441%
$184,925.68
$182,154.21
32.161%
$277,388.52
$273,231.32
32.161%
$277,388.52
$273,231.32
10.720%
$92,462.84
$91,077.11
3.517%
$30,334.45
$42,806.04
5%
$97,031.25
5.200%
$100,902.80
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
10%
$194,062.50
10.399%
$201,805.59
35%
$679,218.75
36.397%
$706,319.58
30%
$582,187.50
27.207%
$527,985.84
5.360%
$104,020.69
$102,461.75
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
10.720%
$208,041.39
$204,923.49
37.521%
$728,144.85
$717,232.22
24.958%
$484,335.29
$506,160.57
10%
$215,625.00
10.399%
$224,228.44
20%
$431,250.00
20.798%
$448,456.88
25%
$539,062.50
25.998%
$560,571.09
25%
$539,062.50
25.998%
$560,571.09
20%
$431,250.00
16.808%
$362,422.50
10.720%
$231,157.10
$227,692.77
21.441%
$462,314.19
$455,385.53
26.801%
$577,892.74
$569,231.92
26.801%
$577,892.74
$569,231.92
14.237%
$306,993.23
$334,707.87
1.0309
1.0309
Ao 4
30%
$258,750.00
31.197%
$269,074.13
$862,500.00
1.0399
$1,940,625.00
1.0399
Ao 3
20%
$172,500.00
20.798%
$179,382.75
PROMEDIO
Admon %
Administracion
Ao 2
169
$6,398,887.50
$3,661,833.19
Ao 1
$2,737,054.31
Diferencia
$6,398,887.50
$4,660,398.60
Ao 2
$1,738,488.90
$6,398,887.50
$4,979,168.47
Ao 3
$1,419,719.03
$6,398,887.50
$5,093,014.85
Ao 4
$1,305,872.65
$8,619,431.36
$5,053,156.86
Ao 5
$3,566,274.49
$8,462,877.60
$883,674.47
Ao 6
$7,579,203.13
$447,141.05
$0.00
Ao 7
$447,141.05
manera:
Por lo que se considera, que los $17.78 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando los datos proyectados para la inversin fueron afectados por un
contexto cclico. En donde se observa que el valor final obtenido disminuye en el
valor del predio en un total de $1,227,435.84 pesos que resultan en ganancia del
38.56% para el posible inversionista.
Siendo:
F= P(1+Tr)n
P (1+Tr)n = 2 P
Para lo cual se despeja n de la formula, quedando de la siguiente manera:
171
325,400.00
1760
70
244,050.00
81,350.00
$141,680,000.0
81,350.00 M2
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.50%
4.5%
2.0%
$2,125,200.00
$6,375,600.00
$2,833,600.00
$575.0
$46,776,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,833,600.00
$6,375,600.00
$7,084,000.00
$74,403,850.00
Tasa de descuento
12.245%
Utilidad Antes de Impuesto
20%
Valor Unitario de Venta
$580.54 /M2
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
20%
20%
$28,336,000.00 $28,336,000.00
20%
$28,336,000.00
15%
$21,252,000.00
15%
$21,252,000.00
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
$0
30%
25%
$14,032,875.00 $11,694,062.50
20%
$9,355,250.00
15%
$7,016,437.50
10%
$4,677,625.00
20%
$566,720.00
15%
$956,340.00
20%
$1,416,800.00
20%
$566,720.00
15%
$956,340.00
15%
$1,062,600.00
10%
$283,360.00
15%
$956,340.00
10%
$708,400.00
20%
$566,720.00
20%
$1,275,120.00
25%
$1,771,000.00
20%
$566,720.00
20%
$1,275,120.00
25%
$1,771,000.00
Ao 6
10%
$14,168,000.00
10%
$283,360.00
15%
$956,340.00
5%
$354,200.00
$28,336,000.00 $28,336,000.00
$28,980,115.00 $15,306,902.50
Ao 1
Ao 2
$28,336,000.00
$12,295,110.00
Ao 3
$21,252,000.00
$9,602,097.50
Ao 4
$21,252,000.00
$6,625,725.00
Ao 5
$14,168,000.00
$1,593,900.00
Ao 6
$28,336,000.00 $28,336,000.00
$28,980,115.00 $15,306,902.50
Ao 1
Ao 2
-$644,115.00 $13,029,097.50
$28,336,000.00
$12,295,110.00
Ao 3
$16,040,890.00
$21,252,000.00
$9,602,097.50
Ao 4
$11,649,902.50
$21,252,000.00
$6,625,725.00
Ao 5
$14,626,275.00
$14,168,000.00
$1,593,900.00
Ao 6
$12,574,100.00
Por lo que se considera, que los $44.90 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando lo datos proyectados para la inversin y as se determina la
factibilidad de la inversin a travs del mtodo residual (uso tradicional).
173
Una vez obtenidos esta serie de valores utilizaremos los mismo datos, los
cuales los afectaremos con los diferentes ndices porcentuales (variables
econmicas) del Emulador del Ciclo Econmico que fueron determinados
anteriormente, para determina su comportamiento, para este mismo caso.
81,350.00 M2
325,400.00
1760
70
244,050.00
81,350.00
$141,680,000.0
M2
Lotes
M2
M2
M2
Valor
Importe
1.50%
4.5%
2.0%
$2,125,200.00
$6,375,600.00
$2,833,600.00
$575.0
$46,776,250.00
2.0%
4.5%
5.0%
$2,833,600.00
$6,375,600.00
$7,084,000.00
$74,403,850.00
Tasa de descuento
12.245%
Utilidad Antes de Impuesto
INPC
20%
20.798% AJUSTE
Valor Unitario de Venta
$580.54 /M2
174
20%
$28,336,000.00
15%
$21,252,000.00
15%
$21,252,000.00
10%
$14,168,000.00
1.0338
0.9662
0.9662
19.324%
19.324%
$27,378,243.20 $27,378,243.20
0.9662
19.324%
$27,378,243.20
0.9662
14.493%
$20,533,682.40
0.9989
14.983%
$21,227,720.87
AJUSTE
12.552%
$17,783,867.13
1.0122
1.0122
1.0122
20.244%
20.244%
$28,681,699.20 $28,681,699.20
1.0122
20.244%
$28,681,699.20
1.0122
15.183%
$21,511,274.40
0.9999
14.998%
$21,248,836.85
AJUSTE
9.087%
$12,874,791.15
$28,029,971.20 $28,029,971.20
$28,029,971.20
$21,022,478.40
$21,238,278.86
$15,329,329.14
TASA DE DESOCUP.
OFERTA Y DEMANDA
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
$2,125,200
$6,375,600
$2,833,600
Ao 1
Ao 2
30%
25%
$46,776,250.00 $14,032,875.00 $11,694,062.50
20%
$9,355,250.00
15%
$7,016,437.50
10%
$4,677,625.00
1.0198
1.0198
1.0198
30.594%
25.495%
$14,310,725.93 $11,925,604.94
1.0198
20.396%
$9,540,483.95
1.0198
15.297%
$7,155,362.96
AJUSTE
8.218%
$3,844,072.23
1.0270
1.0270
1.0270
30.810%
25.675%
$14,411,762.63 $12,009,802.19
1.0270
20.540%
$9,607,841.75
1.0270
15.405%
$7,205,881.31
AJUSTE
7.570%
$3,540,962.13
$14,361,244.28 $11,967,703.56
$9,574,162.85
$7,180,622.14
$3,692,517.18
FORMACION DE CAPITAL
INFLACION SUBYACENTE
PROMEDIO
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
PROGRAMADO
175
Ao 1
$2,833,600.00
1.0399
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Admon %
Administracion
INPC
$6,375,600.00
1.0399
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Ventas %
Ventas
$7,792,400.00
1.0399
INPC
1.0309
PARIDAD
PROMEDIO
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
20%
$566,720.00
20.798%
$589,332.13
10%
$283,360.00
10.399%
$294,666.06
10%
$283,360.00
6.409%
$181,605.42
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
21.441%
$607,542.49
$598,437.31
10.720%
$303,771.25
$299,218.65
3.517%
$99,658.79
$140,632.11
20%
$1,275,120.00
20.798%
$1,325,997.29
20%
$1,275,120.00
20.798%
$1,325,997.29
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
15.599%
$994,497.97
15%
$956,340.00
11.609%
$740,111.53
21.441%
$1,366,970.60
$1,346,483.95
21.441%
$1,366,970.60
$1,346,483.95
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
16.080%
$1,025,227.95
$1,009,862.96
8.877%
$565,974.93
$653,043.23
10%
$708,400.00
10.399%
$810,331.68
10%
$708,400.00
10.399%
$810,331.68
20%
$1,416,800.00
20.798%
$1,620,663.35
25%
$1,771,000.00
25.998%
$2,025,829.19
25%
$1,771,000.00
25.998%
$2,025,829.19
20%
$1,416,800.00
6.409%
$499,414.92
10.720%
$835,370.92
$822,851.30
10.720%
$835,370.92
$822,851.30
21.441%
$1,670,741.85
$1,645,702.60
26.801%
$2,088,427.31
$2,057,128.25
26.801%
$2,088,427.31
$2,057,128.25
3.517%
$274,061.68
$386,738.30
$21,022,478.40
$10,846,050.66
Ao 4
$10,176,427.74
$21,238,278.86
$7,058,727.04
Ao 5
$14,179,551.82
$15,329,329.14
$1,180,413.63
Ao 6
$14,148,915.51
Por lo que se considera, que los $39.62 pesos por metro cuadrado de
terreno son el valor mximo que se podr pagar por el predio en cuestin,
considerando los datos proyectados para la inversin fueron afectados por un
contexto cclico. En donde se observa que el valor final obtenido disminuye en el
valor del predio en un total de $1, 717,150.74 pesos que resultan en ganancia del
11.75% para el posible inversionista.
177
V. RESULTADOS Y DISCUSION.
Por otra parte el Producto interno Bruto del sector de la construccin del
pas, nos expresa de igual manera un incremento promedio de las tendencias
obtenidas de 1.89% pero disminuyen con una tendencia hacia la recesin del
sector.
Para el caso de la paridad del peso frente al dlar, nos demuestra una
tendencia hacia perdida de valor o depreciacin del peso mexicano con
incremento de esta perdida de valor de 3.08% en promedio anual.
178
Variable
2007
2008
2009
2010
2011
2012
INPC
118.32
123.44
128.55
133.66
138.78
143.89
SUBYACENTE
967.10
988.66
1,018.73
1,043.28
1,076.80
1,104.98
PIB CONST.
73,775
74,596
75,896
77,889
78,905
80,421
PARIDAD
11.30
11.67
12.02
12.39
12.79
13.16
DESOCUPACION
3.49
3.59
3.70
3.82
3.96
4.11
OFERTA Y DEMANDA
12,661,632 12,892,192 13,079,574 13,230,871 13,352,388 13,449,572
FORMACION DE CAPITAL
INVERSION
520,416
536,376
549,244
559,499
567,596
573,942
%
3.99%
2.42%
1.89%
3.08%
3.30%
1.24%
2.02%
Por otra parte y con base al DIME, Dinmica del Mercado Inmobiliario se
analizo de una manera local, la movilidad de sector de vivienda en el estado de
Quertaro en lo referente a los precios de venta por metro cuadrado de
construccin en diferentes segmentos, con el objetivo, que sea planteado de
manera mas objetiva el valor total de venta del proyecto, de acuerdo al segmento
de vivienda que se este planteando como base.
179
181
182
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