CILENE MARIA MARQUES GONALVES

MTODO PARA GESTO DO CUSTO DA CONSTRUO NO

PROCESSO DE PROJETO DE EDIFICAES

So Paulo
2011

CILENE MARIA MARQUES GONALVES

MTODO PARA GESTO DO CUSTO DA CONSTRUO NO

PROCESSO DE PROJETO DE EDIFICAES

Dissertao apresentada Escola

Politcnica da Universidade de So
Paulo para obteno do ttulo de
Mestre em Engenharia
rea de Concentrao: Engenharia
Civil e Urbana
Orientador: Professor Livre-Docente
Silvio Burrattino Melhado

So Paulo
2011

Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.
So Paulo,

de maro de 2011.

Assinatura do autor ____________________________

Assinatura do orientador ________________________

FICHA CATALOGRFICA

Gonalves, Cilene Maria Marques

Mtodo para gesto do custo da construo no processo de
projeto de edificaes / C.M.M. Gonalves. -- ed.rev. -- So
Paulo, 2011.
182 p.
Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1. Construo civil (Custos) 2. Oramento parametrizado
I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento
de Engenharia de Construo Civil II. t.

DEDICATRIA

Dedico esta dissertao ao Elias Koshevnikoff, que um dia plantou a semente do

pensar um oramento de maneira no convencional.
Ao Luiz Henrique Ceotto, meu parceiro profissional e a pessoa mais admirvel
que conheo, que, com sua competncia, conhecimento e dedicao, sempre
me incentivou e orientou, fazendo a semente se transformar e frutificar.
E, finalmente, dedico este trabalho aos meus pais, Edson Gonalves in
memoriam e Izolina Marques Gonalves, que sempre valorizaram a educao
como nosso maior bem.

AGRADECIMENTOS

Ao Professor Silvio Melhado, que disponibilizou conhecimento e muito tempo

para me orientar de forma amiga e competente.
Ao colega Cludio Ferreira Jnior, meu Google particular, pela imensurvel
ajuda na busca de material bibliogrfico.

s amigas Cintia Vedovello e Ana Cristina Gualberto, pelo suporte, pacincia e

competncia com que me apoiaram e incentivaram.

amiga Regiane Pessarello, que, com sua anlise crtica, fez evoluir meu
trabalho com comentrios esclarecedores e sugestes de bibliografia.

empresa Tishman Speyer, pelo apoio e incentivo, permitindo minha ausncia

no horrio de trabalho, possibilitando maior dedicao ao mestrado.

Aos meus familiares, que entenderam minha ausncia nas comemoraes

importantes.

D-me uma alavanca e um ponto de apoio

e eu moverei o mundo.
Arquimedes (matemtico, fsico e inventor grego)

RESUMO

Devido caracterstica cclica do mercado da construo civil, as margens de lucro

das incorporadoras podem ser facilmente afetadas. Portanto, a assertividade do
custo no momento da deciso da compra do terreno, e a sua variao entre o
momento da deciso de se empreender e a concluso do projeto deve ser pequena,
de maneira a no comprometer o retorno esperado.

Notou-se uma fraqueza na rea da engenharia quanto definio do custo no

momento do estudo da viabilidade do negcio e ao suporte de custo quanto s
decises tomadas durante o desenvolvimento do projeto. O que se pratica pelo
mercado o preo parametrizado por m 2 de rea (construda, privativa ou
equivalente), tendo como referncia os custos atingidos por outros projetos.

Aps a definio desse primeiro custo, o projeto s ser avaliado quando j contar
com a aprovao dos rgos competentes e a venda para o cliente estiver iniciada.
O custo final da construo pode ser difcil de ser atingido, pois todo o
comprometimento j est consolidado baseado nas decises tomadas durante seu
desenvolvimento. Nesse momento, a construtora definir seu primeiro custo, mas s
ter um valor mais confivel aps todos os projetos estarem, pelo menos, na fase
de projeto bsico. O custo a ser conhecido nessa fase pode surpreender
negativamente se no forem tomados cuidados com sua anlise.

O que se apresenta, nesta dissertao, um mtodo de parametrizao simples e

eficaz, que tem rapidez e agilidade para anlises de engenharia de valor e decises
arquitetnicas, suportado pela parametrizao de custos de construo descritos
num Plano de Contas nico desde o incio do processo do negcio at a fase de
construo, contribuindo para a rastreabilidade do processo, para facilitar as
anlises de cada fase e para a retroalimentao do processo de oramentao.

Palavras-chave: parametrizao de custos, oramento parametrizado, engenharia

de valor, construo de edifcios, projetos.

ABSTRACT

The civil construction industry has cycling characteristic and low profitability;
therefore, the markup can be easily affected. The Real Estate companies profit
depend on the accuracy of the cost defined at the time of the decision to buy the site
and still, that the cost variance between the moment of the decision to undertake the
project and its conclusion be little, in order do not affect the expected return.

A weakness was observed in civil engineering field related to cost definition at the
business feasibility phase and to the cost support in the decisions making during the
design process. What is practice in the market is the cost based on the area (built,
private or equivalent) having as a reference the final costs of previous projects. After
this first cost, another evaluation will be done when the design was approved by the
municipality and the sales have begun.

At this moment, the construction company gives the first cost, but it will be reliable
only after all drawings are at least at the basic level. The cost at that phase could
surprise in a negative manner if the cost analyzes were not carefully done.

What intends in this dissertation is to present a simple and effective parameterization

method, with promptitude and agility to make engineering value analyzes and
architectural decisions, supported by the construction cost parameterization
described at the only work break down spread sheet, from the beginning of the
business process to the end of construction phase, contributing for process
traceability, to facilitate each phase analyze and for budgeting process feedback.

Key words: cost parameterization, parametrized budget, value engineering.

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 1

Representao esquemtica das interaes de uma equipe

multidisciplinar genrica: Engenharia Simultnea Fabrcio
(2002)

22

Figura 2

Capacidade de influenciar o Custo Final de um

empreendimento de edifcio ao longo de suas fases (CII, 1987)
apud Melhado (1995)

24

Figura 3

Ajustes no processo de concepo

35

Figura 4

O avano do empreendimento em relao chance de reduzir

o custo e falhas do edifcio. Fonte: Hammarlund e Josephson
(1992)

59

Figura 5

Processo de desenvolvimento do projeto e as etapas do

empreendimento (MELHADO, 2005) x relao com os Manuais
de Escopo de Projetos e Servios para a Indstria Imobiliria

61

Figura 6

Fluxo de etapas de projeto

62

Figura 7

Croqui esquemtico: Edifcio Residencial - 4 apartamentos

88

Figura 8

Croqui esquemtico: Edifcio Residencial - 2 apartamentos

89

Figura 9

Estrutura Organizacional Design & Construction

115

Figura10

Fluxo do Processo com etapas de validao

116

Figura 11

Explicativo da importncia da relao AC/AP. Fonte: Empresa

estudada (Outubro, 2008)

124

Figura 12

Croqui dos terrenos a serem comprados (lotes verdes)

139

Figura 13

Croqui do terreno com os lotes comprados Cenrio 2

141

Figura 14

Croqui do terreno: implantao da torre - Cenrio 2

142

Figura 15

Estudo de massa preliminar Cenrio 3

144

Figura 16

Programa do empreendimento Cenrio 3

145

Figura 17

Croqui do terreno: implantao da torre Cenrio 3

146

LISTA DE GRFICOS

Grfico 1

Custo/m2 de rea privativa x rea privativa Alto Padro

42

Grfico 2

Custo/m2 de rea privativa x proporo AC/AP Alto Padro

42

Grfico 3

Custo/m2 de rea equivalente x rea equivalente Alto

Padro

43

Grfico 4

43

Custo/m de rea construda x rea construda Alto Padro

Grfico 5

Custo/m2 de rea privativa x rea privativa Mdio Padro

3 dormitrios

44

Grfico 6

Custo/m2 de rea privativa x proporo AC/AP Mdio

Padro 3 dormitrios

45

Grfico 7

Custo/m2 de rea equivalente x rea equivalente Mdio

Padro 3 dormitrios

46

Grfico 8

Custo/m2 de rea construda x rea construda Mdio

Padro 3 dormitrios

46

Grfico 9

Custo/m2 de rea privativa x rea privativa Mdio Padro

4 dormitrios

47

Grfico 10

Custo/m2 de rea privativa x proporo AC/AP Mdio

Padro 4 dormitrios

47

Grfico 11

Custo/m2 de rea equivalente x rea equivalente Mdio

Padro 4 dormitrios

48

Grfico 12

Custo/m2 de rea construda x rea construda Mdio

Padro 4 dormitrios

48

Grfico 13

Custo/m2 de rea privativa x rea privativa Baixo Padro

49

Grfico 14

Custo/m2 de rea privativa x proporo AC/AP Baixo

Padro

50
50

Grfico 15

Custo/m de rea equivalente x rea equivalente Baixo

Padro

Grfico 16

Custo/m2 de rea construda x rea construda Baixo

Padro

Grfico 17

Parametrizao
pontilhado)

das

quantidades

de

estrutura

(fundo

51
133

LISTA DE QUADROS

Quadro 1

Informaes sobre o produto residencial

77

Quadro 2

Informaes sobre o produto comercial

77

Quadro 3

Dados Primrios

83

Quadro 4

Principais Caractersticas Edifcio Comercial Concludo

Quadro 5

Principais Caractersticas
Construo

em

132

Quadro 6

Principais Caractersticas Edifcio Residencial em Fase de

Aprovao

137

Quadro 7

Dados Primrios Cenrio 1

140

Quadro 8

Dados Primrios Cenrio 2

141

Quadro 9

Dados Primrios Cenrio 3

145

Edifcio

Comercial

126

LISTA DE TABELAS

Tabela 1

Composio do preo de venda de um empreendimento

imobilirio (informao verbal)

36

Tabela 2

Diferenas e caractersticas das avaliaes, estimativas e

oramentos (VILLA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003)

39

Tabela 3

Custos finais de empreendimentos de quatro dormitrios

Alto Padro

41

Tabela 4

Custos finais de empreendimentos de trs e quatro

dormitrios Mdio Padro

43

Tabela 5

Custos finais de empreendimentos de dois dormitrios

Baixo Padro

46

Tabela 6

Mtodos de estimativa preliminar de custo (ASHWORTH,

2010)

57

Tabela 7

Coeficiente de irregularidade Edifcio Residencial: quatro

apartamentos por andar

88

Tabela 8

Coeficiente de irregularidade Edifcio Residencial: dois

apartamentos por andar

89

Tabela 9

Exemplo
das
parametrizao

97

Tabela 10

Resumo dos histogramas

101

Tabela 11

Cronograma fsico-financeiro

119

Tabela 12

Total de desembolso com e sem colcho inflacionrio

Taxa de Inflao: 7%

122

Tabela 13

Custo dos diversos estudos de massa. Fonte: Empresa

estudada

125

Tabela 14

Dados Primrios Estudo de Massa Arquiteto

127

Tabela 15

Dados Secundrios e Tercirios Parametrizao com

apoio de coeficientes histricos

128

Tabela 16

Comparativo das diversas fases de negcio

130

Tabela 17

Parametrizao
pontilhado)

Tabela 18

Evoluo das anlises de quantidades e custo da estrutura

dimenses

das

dos

quantidades

ambientes

de

estrutura

para

(fundo

134
135

Tabela 19

Evoluo das grandes contrataes (empreitada global)

136

Tabela 20

Caso Residencial Fase de Aprovao

138

Tabela 21

Caso Residencial Fase de Viabilidade Cenrio 1

140

Tabela 22

Caso Residencial Fase de Viabilidade Cenrio 2

143

Tabela 23

Caso Residencial Fase de Viabilidade Cenrio 3

147

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT

Associao Brasileira de Normas Tcnicas

AsBEA

Associao Brasileira dos Escritrios de Arquitetura

BDI

Benefcios e Despesas Indiretas

CEPAC

Certificado de Potencial Adicional de Construo

COE

Cdigo de Edificaes

CUB

Custo Unitrio Bsico

D&C

Design and Construction

EUA

Estados Unidos da Amrica

INCC

ndice Nacional de Construo Civil

InfoHab

Centro de Referncia e Informao em Habitao

NBR

Norma Brasileira

NFPA

National Fire Protection Association

SindusConMG

Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de

Minas Gerais

TCPO

Tabelas de Composies de Preos para Oramentos

VGV

Valor Geral de Vendas

SUMRIO

INTRODUO

17

1.1 ORIGEM DO TRABALHO

17

1.2 IMPORTNCIA DO TRABALHO

21

1.3 OBJETIVO DO TRABALHO

25

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO

25

1.5 METODOLOGIA DA PESQUISA

26

28

FUNDAMENTOS CONCEITUAIS E REVISO

BIBLIOGRFICA

2.1

DEFINIO DE ORAMENTO

28

2.2 A PROBLEMTICA DO PROCESSO ORAMENTRIO

32

2.3 TCNICAS ORAMENTRIAS

52

2.4 EVOLUO DO ORAMENTO E SUA CONFIABILIDADE FACE S

58

INFORMAES NAS DIVERSAS FASES DO EMPREENDIMENTO

MTODO DE ORAMENTAO POR

67

PARAMETRIZAO
3.1

CONCEITO DE PARAMETRIZAO

67

3.2 PLANO DE CONTAS

71

3.3 O PROCESSO DE PARAMETRIZAO: OBTENO DOS DADOS E

75

PRIORIDADES
3.4 O PROCESSO DE PARAMETRIZAO: OBTENO DE ALGORITMOS
3.4.1 Parametrizao de Quantidades para os Custos Diretos
3.4.2 Parametrizao das Despesas Indiretas
3.4.3 Parametrizao de Custos
3.4.3.1 Parametrizao de Custos Diretos Empreitada Global
3.4.3.2 Parametrizao de Custos Unitrios (Diretos e Indiretos)
3.4.4 A Montagem dos Algoritmos em Planilha Eletrnica

ESTUDO DE CASO

79
80
99
103
103
105
112

114

APRESENTAO DA EMPRESA

114

4.2 FLUXO DO PROCESSO DE PROJETO

115

4.3 CONSIDERAO DO FLUXO DE DESEMBOLSO NO PROCESSO

117

4.1

ORAMENTRIO
4.4 ESTUDOS DE CASO

123

4.4.1 Estudo de Caso 1 Edifcio Comercial Concludo

125

4.4.2 Estudo de Caso 2 Edifcio Comercial em Fase Inicial de

132

Construo
4.4.2.1 Evoluo das quantidades de estrutura

132

4.4.2.2 Evoluo das contrataes das instalaes prediais, ar

135

condicionado e elevadores
4.4.3 Estudo de Caso 3 Edifcio Residencial em Fase de

136

Aprovao
4.4.4 Estudo de Caso 4 Empreendimento em Fase de Viabilidade

139

CONSIDERAES FINAIS

149

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

153

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

157

ANEXOS

160