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Ministerio
de Justicia
y Derechos Humanos

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN No. - 211 ~

- 2013 - SUNARP- TR-L

Lima

1 9 OIC. 2013

ENRIQUE ECHEVARRA BARAZA

N 796166 del 22/8/2013.
H.T.D N 836 del 26/9/2013.
Predios de Lima.
Compraventa.

APELANTE
TTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMILLA

..<;:

'IA(tRANSFERENCIA
DE CUOTA IDEAL
1-.
T~.
'~~e/ objeto del contrato es la transferencia de una cuota ideal, el hecho que las
,'o
',5~.<,pJ!fes hayan expresado el equivalente de dicha cuota ideal en un rea fsica del
'(;,':--.- .,predio, no cambia el objeto del acto jurdico, por cuanto el acto materia de
-<J.?i,,~n"scripcin no est referido a la inscripcin de una subdivisin o independizacin
de una parte del predio, sino al registro de un porcentaje o cuota ideal que
corresponder al copropietario adquirente de las acciones y derechos que recaen
sobre el inmueble. "
1.

ACTO CUYA
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de

la compraventa del 0.47093453% de cuotas ideales que recaen sobre el
predio inscrito en la partida electrnica W 12003018 del Registro de
Predios de Lima, otorgado por Marciano Ramos Avendao a favor de
Britaldo Quiroz Campos y otros, correspondindole a cada uno de los 20
compradores el 0.02354673% del predio submateria. A tal efecto se adjunta
el parte notarial de la escritura pblica de compraventa del 19/7/2013
otorgada ante la notaria de Lima Beatriz Zevallos Giampietri.
11.

DECISiN IMPUGNADA
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Alex Diaz Yoplac
deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin:
"1) Del parte notarial presentado, se advierte que no existe certeza respecto
al objeto que es materia de transferencia, toda vez que en la clusula
segunda se indica que el vendedor transfiere a favor de los compradores
las acciones y derechos que le corresponden del inmueble descrito en la
clusula primera, equivalente a un rea superfical 350.00 m2 que en
porcentaje equivale al 0.47093453% de acciones y derechos, que le
corresponde respecto al 100% de dicho inmueble, sealando adems que
cada uno de los compradores adquiere el 0.02354673% de acciones y
derechos que equivale a 17.50 m2.
En tal sentido, deber aclararse dicha circunstancia, precisando si el objeto
de venta est constituido por el rea material de 350.00 m2 (en cuyo caso
previamente debe inscribirse el acto previo y necesario, esto es la

RESOLUCiN No. -

21lt

":'2013- SUNARP-TR-L

independizacin del rea materia de venta); o en su defecto, deber

indicarse en forma expresa que el objeto de venta es una cuota ideal de la
cual el vendedor es titular.
De tratarse de una transferencia de acciones y derechos deber indicarse el
porcentaje materia de transferencia respecto de la totalidad del predio.
Srvase subsanar mediante instrumento pblico aclaratorio, de conformidad
a lo establecido en el arto 48 de la Ley del Notariado.
2) De otro lado, de conformidad a lo dispuesto en el literal a) del artculo 29
del Reglamento General de los Registros Pblicos, se procede a suspender
la vigencia de este asiento de presentacin por cuanto se encuentran
vigentes los asientos de presentacin de los siguientes ttulos anteriores
462155-2013(anotacin de demanda), 547505-2013, 657052-2013, 6779292013 Y 794882-2013 (relativos a compraventas de partes materiales del
inmueble), por lo que previamente deber concluir el procedimiento registral
de dichos ttulos.
Base Legal.- Arts. 31, 32 Y 40 del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos. Art. 2011 del Cdigo Civil."
FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Respecto al numeral 1 de la observacin seala que no es necesaria la
aclaracin mediante nuevo instrumento pblico, puesto que el objeto del
contrato materia de calificacin no est constituido por el rea material de
350 m2, conforme se desprende de la propia escritura pblica, ya que el
metraje indicado corresponde solo a una equivalencia de las acciones y
derechos de las cuotas ideales que se adquiere. Para los efectos de
aclaracin debo citar las clusulas contractuales del ttulo materia de
calificacin, en donde se encuentra establecido con total claridad y
precisin las acciones y derechos que se transfiere, siendo stas la
Clusula 1.4 y Clusula Segunda.
- Asimismo, el registrador indica, que de tratarse de una transferencia de
acciones y derechos deber indicarse el porcentaje materia de transferencia
respecto a la totalidad del predio. Respecto a este punto, est claramente
indicado, tanto en la clusula 1.4 y en la clusula segunda el objeto de
transferencia es el 0.47093453% de acciones y derechos, que le
corresponden al vendedor, respecto al 100% del inmueble inscrito en la
partida W 12003018 del Registro de Predios de Lima.

~-

- De esta manera, seala que el porcentaje de acciones y derechos que

adquiere cada condmino (en total son veinte ca-propietarios adquirientes)
es 0.02354673% de acciones y derechos cada uno, que equivale a 17.50
m2. No cabe duda que el porcentaje de acciones y derechos que cada
condmino adquiere, se encuentra expresado en la parte final de la clusula
segunda del ttulo materia de calificacin.
Respecto al numeral 2 de la observacin, relacionado a la suspensin de
los ttulos pendientes, la decisin adoptada no tiene sustento legal por las
siguientes razones:
- Titulo 462155-2013 (anotacin de la demanda); se trata de la medida
cautelar de anotacin de la demanda formulado por Pascual Ticona Chara
en contra de la asociacin de comerciantes San Pedro de Unicachi co-

RESOLUCiN No. -

.2 JI'ir - 2013 - SUNARP- TR-L

propietaria del inmueble inscrito en la. partida 12003018 del Registro de

Predio de Lima; al respecto, el registrador no ha tomado en cuenta que la
persona
que transfiere
el porcentaje
de acciones
y derechos
(0.47093453%) es la persona. de Marciano Ramos Avendao y no la
asociacin de comerciantes San Pedro de Unicachi - entidad que tiene
conflicto con Pascual Ticona Chara; por lo que, no podra suceder de
ningn modo que esta inscripcin del ttulo 462155-2013 pueda impedir la
inscripcin del ttulo 00796166 del 22/8/2013.
- Titulo 547505-2013; dicho ttulo no merece mayor comentario, por cuanto
el mismo ha sido tachado el 12/9/2013.
- Ttulo 657052-2013; este ttulo pretende inscribir la compra de venta de un
bien no independizado de 9m2 (no pretende inscribir porcentaje de
acciones y derechos), en donde Remigia MamaniQuispe
y su cnyuge
Natalio R. Ramirez Ramrez adquieren en rebelda de la empresa
Inversiones San Pedro de Unicachi SAC
y de la Asociacin de
Comerciantes San Pedro DE UNICACHI dicho bien. En el presente caso,
este bien no tiene nada que ver con el porcentaje de acciones y derechos
transferidos por el seor Marciano Ramos Avendao a favor de Britaldo
Quiroz Campos y otros.
- Titulo 677929- 2013; este ttulo pretende inscribir la compra de un
inmueble no independizado (no pretende inscribir acciones y derechos); en
consecuencia, este ttulo no es incompatible con el titulo que pretendemos
inscribir, ya que la inscripcin del derecho de Britaldo Quiroz Campos y
otros corresponde a una de porcentaje de acciones y derechos. Adems,
corresponde a una venta de bien inmueble transferida por Inversiones San
Pedro de Unicachi SAC., y no por Marciano Ramos Avendao.
- Titulo 794882-2013, este ttulo pretende inscribir la compra de un inmueble
no independizado (no pretende inscribir acciones y derechos); adems, la
persona jurdica que transfiere es Inversiones San Pedro de Unicachl
SAC., cuya titularidad nada tiene que ver con Marciano Ramos Avendao,
que es la persona que transfiere a Britaldo Quiroz Campos y otros.
IV.

ANTECEDENTE

REGISTRAL

El predio ubicado frente a la Av. Panamericana Norte, lote acumulado BDos Uno del Fundo Santa Luzmila, distrito de Comas, provincia y
departamento de Lima, se encuentra inscrito en la partida electrnica N"
12003018 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento C00002 de la citada partida se encuentra inscrita la
compraventa del 0.53821089% de acciones y derechos a favor de Marciano
Ramos Avendao en mrito a las escrituras pblicas del 10/8/2012,'
17/1/2013 Y 18/1/2013 otorgadas ante notaria de Lima Beatriz Ofelia
Zevallos Giampetri.
V.

PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Walter Juan Poma Morales.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta sala la cuestin a
determinar es la siguiente:

RESOLUCiN No. - 2.1 j

r-- 2013 - SUNARP-TR-L

_ Cuando se transfiere una cuota ideal y en el mismo ttulo de transferencia

se seala que dicha cuota ideal estaria materializada en una parte fsica
determinada del predio El bien objeto de transferencia es una cuota ideal o
una parte material del predio?

VI.

ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la
compraventa del 0.47093453% de cuotas ideales que' recaen sobre el
predio inscrito en la partida electrnica N" 12003018 del Registro de
Predios de Lima, otorgado por Marciano Ramos Avendao a favor de
Britaldo Quiroz Campos y otros, correspondindole. a cada uno de los 20
compradores el 0.02354673% del predio submateria. Para tal efecto se
presenta parte notarial de la escritura pblica de compraventa del 1917/2013
otorgada ante la notaria de Lima Beatriz Zevallos Giampietri.
El Registrador formul observacin sealando que debe precisarse si el
objeto de venta est constituido por el rea material de 350.00 m2 o en su
defecto, deber indicarse en forma expresa que el objeto de venta es una
cuota ideal de la cual el vendedor es titular. En ese sentido, de tratarse de
una transferencia de cuotas ideales deber indicarse el porcentaje materia
de transferencia respecto de la totalidad del predio. Asimismo, seala que
existen ttulos pendientes, razn por la cual el ttulo materia de apelacin se
encuentra actualmente suspendido.
En consecuencia,
corresponde determinar si el instrumento pblico
presentado contiene una escritura pblica de compraventa de cuotas
ideales o una compraventa de una parte material del predio.
2. En toda transferencia
de bienes, es fundamental
identificar
indubitablemente cul es el bien objeto de transferencia. Por ello, en todo
ttulo en virtud del cual se solicita la inscripcin de la transferencia de un
bien debe constar con claridad. cul es el bien transferido. Si no fuera asi,
esto es, si no se indicara cul es el bien objeto de transferencia o la
indicacin fuera vaga, ambigua, imprecisa o contradictoria, debe formularse
observacin. Ello es fundamental en atencin a los efectos de la inscripcin,
principalmente la legitimacin y la fe pblica registra!.
As, la identificacin precisa del bien objeto de transferencia permite en
primer lugar determinar la partida registral en la que corre registrado el bien,
conforme al principio de folio real, segn el cual por cada predio se abrir
una partida registra!. Una vez determinada la partida registral que
corresponde al bien materia de transferencia, el Registrador podr evaluar
si se cumple con el principio de tracto sucesivo y si existen obstculos en la
partida que impidan la inscripcin.
3. En lo que respecta al bien objeto de transferencia, debe constar con
claridad en el titulo si se transfiere la propiedad exclusiva del bien o una
cuota ideal del mismo. Al respecto, un bien puede pertenecer a una sola
persona o a dos o ms personas. Cuando un bien pertenece a dos o ms
personas, estamos ante la figura de la copropiedad, conforme a la que el
bien pertenece por cuotas ideales a sus copropietarios. En la copropiedad,
regulada en los Arts. 969 y siguientes del Cdigo Civil, cada copropietario
tiene derecho a usar y disfrutar integramente el bien comn. Ninguno de los

RESOLUCiN No. - ~ /}g--2013 - SUNARP-TR-L

copropietarios tiene derecho a propiedad exclusiva sobre parte alguna del
bien.
La copropiedad puede surgir por acto entre vivos - por ejemplo, cuando el
nico propietario de un predio transfiere una cuota ideal del mismo -, o
mortis causa. Conforme al Art. 977 del Cdigo Civil, cada copropietario
puede disponer de su cuota ideal.
4. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha contemplado
expresamente
la inscripcin de la transferencia de cuotas ideales,
estableciendo en el articulo 13 literal d), que en el asiento de inscripcin, en
los casos en los que se transfiera cuotas ideales, debe precisarse dicha
circunstancia as como hacerse mencin expresa del transferente.
Asimismo, el artculo 961 del mismo reglamento dispone que deber
indicarse en el asiento la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio
que es objeto de la enajenacin, circunstancia que debe constar
expresamente en el titulo.
Esta norma tiene por finalidad pub licitar con precisin los alcances del
derecho inscrito, para brindar una informacin completa a terceros, de
conformidad con el principio registral de especialidad2.
5. La determinacin del derecho real es uno de los contenidos del principio
de especialidad regulado en el numeral IV del Ttulo Preliminar y en el
articulo 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos, asi como en
el precitado articulo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
Con relacin a dicho principio, Manzano Solan03 seala que "Para que la
publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurdica pretendido,
resulta indispensable precisar o determinar, sn ninguna duda, los
elementos ntegrantes de la relacin jurdico-material que van a ser objeto
de la misma. Por esta razn, la doctrina hipotecarista habla del princpio de
especialidad o de determinacin, que vale tanto como hablar del principio o
regla de necesaria claridad o transparencia."
De conformidad con el principio de especialidad en los casos de
transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje
I Articulo 96.- Transferencia
de cuotas ideales de un predio
En el caso de transferencias de cuotas Ideales, en el asiento se indicar, adems de los datos
previstos en ei literal d) del articulo 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es

objeto de la enajenacin, circunstancia que debe constar expresamente en el ttulo.

En el caso de transferencia parcial de dos o ms copropietarios, deber especificarse la parte de la
cuota ideal que cada quien transfiere.
Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que le corresponde a uno de los co-propietarios, no

se requiere consignar expresamente en el ttulo el porcentaje transferido.

IV PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
"Por cada bien o persona juridica
2

se abrir una partida

registral

independiente,

en donde

se'

extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola
partida por cada persona natural en la cual se extendern los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral."
El principio de especialidad est ligado a la fomna en que se inscriben los actos y derechos en el
Registro. As, en virtud del mismo debe quedar claramente establecido los alcances del derecho de
~ropiedad que se inscribe.
MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registrallnmob/ialio
para Inciacin y Uso
de Unversitalios. Volumen 11. Procedimiento Registral Ordinario. Madrid: Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios, Registrales, 1991, pp. 405-406.

RESOLUCiN No. - .1!11 <[-2013 - SUNARP-TR-L

o proporcin que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que
deber guardar relacin con lo pub licitado por el Registro. En este sentido,
lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo
a fin de que los terceros puedan saber quin es el copropietario y la cuota
ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relacin a la
cuota de su transferente, lo cual hara confuso el estudio de la partida
registra!.
La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita
conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral
(copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en
el artculo 2022 del Cdigo Civil4.
6. En la transferencia de cuotas ideales, con cierta frecuencia, si bien
consta con claridad que el bien objeto de transferencia es una cuota ideal
de determinado predio, se seala adems que a la cuota ideal que se
transfiere le corresponde una parte material del predio, consignndose su
rea y en ocasiones tambin sus linderos y medidas perimtricas.
Esta indicacin de una parte material del predio no puede llevar a concluir
que el bien objeto de transferencia sea una parte material del predio. Ello en
razn a que el objeto de transferencia no puede ser, a la vez, una cuota
ideal de un predio y una parte material del mismo. Si se transfiere una cuota
ideal, existir copropiedad, y en tal caso todos los copropietarios tendrn
derecho a usar y disfrutar el ntegro del bien y ninguno tendr derecho a
propiedad exclusiva sobre parte alguna del bien. En cambio, si se transfiere
una parte material del predio no existir copropiedad: el adquirente ser
propietario exclusivo de la parte que se le transfiere.
7. Los casos de transferencias de cuotas ideales en los que se seala que a
dicha cuota ideal le corresponde determinada parte material del predio son
con frecuencia aquellos en los que no se renen an los requisitos para que
proceda la independizacin de la parte material descrita.
Al respecto debe tenerse en cuenta que para poder inscribir la transferencia
de una parte material de un predio, el ttulo deber cumplir los requisitos
para que proceda la independizacin de dicha parte material, requisitos que
estn contenidos en los articulas 58 y siguientes del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. Esto es, no podria inscribirse en la
partida registral de un predio, la transferencia de una parte material del
mismo. As, en la partida registral de un predio pueden figurar como
titulares del derecho de propiedad dos o ms personas, pero siempre en
calidad de copropietarios. Slo podr inscribirse la propiedad exclusiva
sobre una parte material del predio si esta parte se independiza,
abrindosele una partida registral, situacin en la que deja de ser parte de
un predio para convertirse en un predio independiente.
8. Resulta claro entonces que en aquellos casos en los que en el titulo que
se presenta para su inscripcin se seala que se transfiere una cuota ideal
de un predio y a la vez se describe una parte material del predio
sealndose que a la cuota ideal "le corresponde" o "es equivalente" dicha
4 Artculo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferentfr naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn.

RESOLUCiN No. - 211 ',? -2013 - SUNARP-TR-L

parte material, la copropiedad ser transitoria y la intencin de las partes es
ponerle fin en cuanto sea posible.
Al respecto, el articulo 992 del Cdigo Civil enumera los medios de
extincin de la copropiedad: divisin y particin del bien comn, reunin de
todas las cuotas partes en un solo propietario, destruccin total o prdida
del bien, enajenacin del bien a un tercero y prdida del derecho de
propiedad de los copropietarios.

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I~

7,..

A( '"

9. En el presente caso, en la clusula adicional de la escritura pblica de

compraventa del 191712013 otorgada ante la notaria de Lima ..Beatriz
Zevallos Giampietri, se consigna lo siguiente:

1-

,
" \

'"'
: "(. . .)
"'~::
CLUSULA
ADICIONAL:
CONSTE POR LA PRESENTE, LA cLUSULA
':<Itp _ "'\<,~ ADICIONAL DE LA MINUTA DE FECHA 23 DE MARZO DE 2013, INGRESADO A
LA NOTARIA DE LA DRA. LIMA BEA TRIZ ZEVALLOS GIAMPIETRI, QUE
SUSCRIBEN LAS PARTES CON LA FINALIDAD DE ACLARAR Y/O MODIFICAR
LOS TRMINOS DEL CITADO CONTRATO. EN LOS SIGUIENTES TRMINOS:

(oo.)
3. EN LA cLUSULA
1.4) SE CONSIGN
ERRNEAMENTE
LOS
PORCENTAJES
DE RESERVA Y DISPOSICiN
DE LAS ACCIONES
Y
DERECHOS
CON NUEVE DfGITOS,
SIENDO QUE ESTA CLUSULA,
MEDIANTE LA PRESENTE ACLARACiN, QUEDAS REDACTADA EN LOS
SIGUIENTES TRMINOS: "EL VENDEDOR SE RESERVA LOS DERECHOS
SOBRE
EL
0.06727636%
(CERO
PUNTO
CERO
SEIS
MILLONES
SETECIENTOS VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS TREINTISEIS POR CIENTO)
DE ACCIONES
Y DERECHOS;
EN CONSECUENCIA.
EL VENDEDOR
PRETENDE TRANSFERIR EL 0.47093453% (CERO PUNTO CUARENTlSIETE
MILLONES NOVENTlTRES
MIL CUATROCIENTOS
CINCUENTlTRES
POR
CIENTO) DE ACCIONES Y DERECHOS (350M2) (TRESCIENTOS CINCUENTA
METROS CUADRADOS)"
4. EN LA CLUSULA SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRA TO, EN EL PRIMER
pARRAFO SE COMETi UN ERROR MA TERIAL DE ORDEN TlPOGRAFICO
INDICANDO LA EQUIVALENCIA DE LOS 350M2 (TRESCIENTOS CINCUENTA
METROS CUADRADOS) EN PORCENTAJE DE ACCIONES Y DERECHOS CON
NUEVE DfGITOS; IGUAL ERROR DE ORDEN TlPOGRAFICO SE COMETI AL
PRECISAR
EL PORCENTAJE
DE ACCIONES
Y DERECHOS
QUE LE
CORRESPONDE A CADA UNO DE LOS COMPRADORES, SIENDO QUE STE
PRIMER pARRAFO
QUEDA FINALMENTE
REDACTADA,
MEDIANTE LA
PRESENTE ACLARACiN
EN LOS SIGUIENTES TRMINOS: CLUSULA
SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO PRECIO Y FORMA DE PAGO.
POR
MEDIO DEL PRESENTE CONTRA TO EL VENDEDOR, CONVIENEN EN DAR EN
VENTA Y ENAJENACiN PERPETUA A FAVOR DE LOS COMPRADORES LAS
ACCIONES
Y DERECHOS
QUE LE CORRESPONDEN
DEL INMUEBLE
DESCRITO EN LA CLAuSULA
PRIMERA, EQUIVALENTE
A UN AREA
SUPERFICIAL 350.00 M2.(TRESCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS)
QUE EN PORCENTAJE
EQUIVALE
AL 0.47093453%
(CERO PUNTO
CUARENTlSIETE
MILLONES
NO VEN TITRES
MIL
CUATROCIENTOS
CINCUENTITRES
POR CIENTO) DE ACCIONES Y DERECHOS, QUE LE
CORRESPONDE RESPECTO AL 100% (CIENTO POR CIENTO) DE DICHO
INMUEBLE, INSCRITO EN LA PARTIDA No. 12003018 DEL REGISTRO DE
PREDIOS DE LIMA. CADA UNO DE LOS COMPRADORES ADQUIERE EL
0.02354673
(CERO
PUNTO
CERO
DOS
MILLONES
TRESCIENTOS
CINCUENTlCUATRO
MIL SEISCIENTOS SETENTITRES POR CIENTO) DE
ACCIONES Y DERECHOS, QUE EQUIVALE A 17.50 METROS CUADRADOS
(DIECISIETE PUNTO CINCUENTA METROS CUADRADOS).
(oo.)" (subrayado nuestro).

Como se puede apreciar de la citada escritura pblica, el objeto materia de

RESOLUCIN No. - ,2.) I ( -2013 - SUNARP-TR-L

transferencia
son las acciones
y derechos
que se encuentran
materializados o representados en un rea fisica de terreno. Esto ltimo no
cambia lo que es objeto del contrato que es la transferencia de acciones y
derechos, lo cual incluso concuerda con el nomen iuris, establecido por las
mismas partes tanto en la minuta como en la escritura pblica materia del
ttulo en alzada, y conforme lo ha venido sosteniendo el apelante.

10. De conformidad con el articulo 170 del Cdigo Civil el acto jurdico se
interpreta de acuerdo con su causa, es decir, segn el fin o el resultado
econmico-individual pretendido o querido por las partes; y en tal contexto,
es claro que la intencin del vendedor Marciano Ramos Avendao fue la de
transferir el 0.47093453% de cuotas ideales que recaen sobre la totalidad
(100%) del predio inscrito en la partida electrnica W 12003018 del
Registro de Predios de Lima, a favor de los compradores; Britaldo Quiroz
Campos y su cnyuge Victoria Teodolinda Alarcn Mamani, Domingo
Casilla Maldonado y su cnyuge Nemesia Lozano Torres, Franklin Luis
Avendao Catti, Felipe Arhuata Cachicatari y su cnyuge Epifana Montura
Aquino, Nemesio Aruata Avendao, Norma Giovanna Ticona Coarita,
Pascual Ticona Chara y su cnyuge Flora Coa rita de Ticona, Amalia
Chipana Huaychani, Lucio Arhuata Gutirrez y su cnyuge Sofa Avendao
Coarita, Elvis Yonathan Huamn Escobar, Humberto Coa rita Arhuata y su
cnyuge Julia Yolanda Palacios Acho, Luis Alberto Chipana Huaychani,
Kety Rita Padilla Rodriguez, Justo Germn Coarita Mamani, Walter
Huayllas Navarro y su cnyuge Ana Rosa Mamani Acho, Edgar Arhuata
Uchasara y su cnyuge Mara del Rosario Bardalez Torres, Betza Arhuata
Uchasara, Over Zamudio Silva y su cnyuge Linda Liliana Arhuata Montura,
Luis Leonidas Solano Cuadros y Sonia Rosa Chipana Huaychani,
correspondindole a cada uno de los 20 compradores el 0.02354673%
respecto de la totalidad del predio submateria.
En tal sentido, de la informacin obrante en las clusulas antes citadas se
puede colegir que se ha cumplido con la previsin normativa del articulo 96
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el sentido que
se ha consignado en el titulo la cuota ideal traducida en un porcentaje que
con relacin a la totalidad del predio tendrn los nuevos copropietarios
(0.02354673%), no pudiendo ser materia de observacin el hecho de que
adicionalmente a la cuota ideal que se transfiere se haya consignado que
sta equivale a un rea determinada del ben (rea total transferida de
350.00 m2, correspondindole a cada uno de los 20 copropietarios 17.50
m2 ), por cuanto de la lectura de las clusulas que anteceden se puede
concluir claramente que el objeto de la compraventa es el porcentaje de
cuotas ideales sobre el predio, lo cual constituye la determinacin de la
extensin del derecho a inscribir.
Por lo tanto, debe revocarse el numeral 1 de la observacin formulada.

11. Sin perjuicio de lo anterior, en el segundo extremo de la observacin se

seala que existen ttulos pendientes, razn por la cual el ttulo materia de
apelacin se encuentra actualmente suspendido.
Corresponde por lo tanto verificar si los ttulos anteriores son incompatibles
con el presente ttulo.
12. El Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) desarrolla en
el numeral X del Ttulo Preliminar el principio de prioridad excluyente, en
virtud del cual no puede inscribirse un titulo incompatible con otro ya inscrito

RESOLUCiN No. - 211 ;- _ 2013 - SUNARP- TR-L

o pendiente de inscripcin, aunque sea de igualo anterior fecha. De ese
modo, el Reglamento ha precisado los alcances del principio de prioridad
excluyente al sealar que comprende no solo a los ttulos inscritos sino
tambin a los pendientes de inscripcin, ello en concordancia con el artculo
2016 del Cdigo Civil.
De otro lado, a efectos de una adecuada tramitacin de los ttulos en casos
que exista incompatibilidad, el citado Reglamento estableci normas que
disponen la suspensin de la vigencia del asiento de presentacin a fin de
no perjudicar el derecho de los interesados.
Asi, el literal a) del artculo 29 del RGRP establece: "Se suspende el plazo
de vigencia del asiento de presentacin en los casos siguientes: a) Cuando
no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el
asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral
y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin
o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior".
El segundo prrafo del articulo 26 del mismo Reglamento define a los
ttulos incompatibles a efectos de determinar la aplicacin del artculo 29,
sealando que "un ttulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la
eventual inscripcin del primero excluya la del presentado en segundo
lugar".
13. El ttulo materia de apelacin ha sido suspendido
anteriores a ste, siendo los siguientes:

por existir ttulos

Ttulos N462155-2013, N 547505-2013, N 657052-2013 y N 7948822013; se encuentran actualmente tachados al haber vencido el plazo de
vigencia de los asientos de presentacin de dichos ttulos sin que se haya
subsanado las observaciones respectivas.
Ttulo N 677929-2013; referido a la compraventa de un rea de 9.00 m2
signado como H1-9, respecto del predio que primigeniamente
se
encontraba inscrito en la Ficha N" 106522 que contina en la partida
electrnica N" 44287633 habindose cerrado dicha partida por acumulacin
en la partida N 12003018 del Registro de Predios de Lima, otorgada por la
copropietaria Asociacin de Comerciantes San Pedro de Unicachi, es decir,
la transferencia es realizada por otro copropietario, no interviniendo
Marciano Ramos Avendao vendedor-copropietario del ttulo materia de
apelacin. Por lo que no resulta un obstculo para la calificacin y eventual
inscripcin del presente ttulo.
Por lo tanto, procede revocar la suspensin formulada sobre la base de la
existencia de los ttulos pendientes sealados precedentemente.
Interviene como Vocal (s) Beatriz Cruz Peaherrera, autorizada mediante
Resolucin N 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013.
Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.

RESOLUCiN:
REVOCAR el numeral 1 y 2 de la observacin formulada por el
Registradora Pblico del Registro de Predios de Lima al ttulo referido en el

d': 2013 -

RESOLUCIN No. - 211

SUNARP-TR-L

encabezamiento y DISPONER su inscripcin conforme a los fundamentos

vertidos en el anlisis de la presente resolucin, previo pago de los
derechos registra les que correspondan.

Regstrese y comunquese.
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del Tribunal Registral

ALVATIERRA

ribunal Registral
TribunaUResoluciones 2013f796166-20 13.doc

Al

VALDIVIA

BEA~~AHERRERA
Vocal (s) del Tribunal Registral