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ARRENDAMIENTO

CONCEPTO:
En el Cdigo Civil Venezolano, en su Artculo 1579, se define el arrendamiento
como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un
precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. La parte que se obliga a
hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se
suele llamar canon, pensin o alquiler.
El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueo, use y goce de ella, pagando
al arrendador un precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien
en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo
de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, segn el tipo de
contrato en que consista.
CARACTERISTICAS:
Es Bilateral.
Es Oneroso.
Es Consensual.
Origina obligaciones principales.
Es de tracto sucesivo.
Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro
derecho real.
ELEMENTOS:
De conformidad con el artculo citado, los elementos esenciales del tipo contractual son:
1 La obligacin de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;
2 Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligacin lo que no implica
que haya de ser por un trmino determinado, pero s excluye que sea perpetuo; y
3 Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

ELEMENTOS ESENCIALES
ARRENDAMIENTO.

LA

EXISTENCIA

VALIDEZ

DEL

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los


comunes a todos los contratos. Se profundizar sobre cada uno de ellos, excepto
de la causa que no presenta en la materia peculiaridades dignas de mencin. Se
har igualmente mencin a la legitimacin para dar en arrendamiento.
Consentimiento
El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre los
siguientes aspectos:
1 La naturaleza del contrato,
2 La cosa objeto del arrendamiento,
3 El precio o canon, y
4 La duracin del contrato.
Capacidad y Poder
En el Ttulo relativo al arrendamiento la nica norma expresa sobre la materia es
que quien tiene la simple administracin no puede arrendar por ms de dos aos,
salvo disposicin especial de la ley (Cdigo Civil, art. 1.582), lo que demuestra que
en el Derecho venezolano el arrendamiento no es siempre un acto de simple
administracin.
I. Capacidad
1 El menor no emancipado y el entredicho slo pueden dar o tomar en
arrendamiento a travs de su representante legal.
2 El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por s solos arrendar casas
y predios rsticos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda
de dos aos ya que pueden ejecutar actos de simple administracin; pero para
arrendar casas y predios rsticos por ms de dos aos deben cumplir las
respectivas formalidades habilitantes (C.C. arts. 383,410 y 1.582). Su capacidad
para arrendar bienes inmuebles que no sean casas y predios rsticos, as como
para arrendar bienes muebles, est en funcin de que dichos actos constituyan
actos de simple administracin o excedan en ella, sin que sea directamente
aplicable para determinar ese carcter el artculo 1.582 del Cdigo Civil, ya que
esta norma se refiere expresamente slo al arrendamiento de casas y predios
rsticos.
3 El inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la misma situacin del
inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su

incapacidad hasta los actos de simple administracin, caso en el cual no puede el


inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hiptesis, sin que se
cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).
II. Poder
1 El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representacin del
hijo arrendar los bienes de ste con la sola advertencia de que si se trata de un
arrendamiento que exceda de tres aos, se lo califica acto que excede de la
simple administracin y debern cumplirse formalidades habilitantes (C.C. art.267,
aparte 1). Por analoga las mismas reglas son aplicables, en principio a los
curadores especiales que se nombren a los menores sometidos a la patria
potestad dentro de los lmites de su misin.
2 El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes
races sin autorizacin judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo
indefinido (C.C. art. 365, 397 Y 408).
3 El cnyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes
cuya administracin le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Adems puede dar en
arrendamiento los bienes del otro cnyuge con la simple tolerancia de ste (C.C.
art. 155).
4 Los herederos que tengan la posesin provisional de los bienes del ausente
pueden dar en arrendamiento las casas y predios rsticos del mismo hasta por
dos aos o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).
5 Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representacin de
sus mandantes dentro de la medida de las facultades que stos les hayan
conferido. Si el mandato est concebido en trminos generales slo les permite
celebrar arrendamientos que constituyan actos de simple administracin (C.C.art.
1.688), lo que implica que no pueden arrendar casas y predios rsticos sino hasta
por dos aos o por tiempo indefinido (C.C. art. 1.582).
Objeto
I. El objeto de la obligacin principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro
de una cosa durante cierto tiempo.
Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de
contratar y que sea susceptible de ser arrendada.
Aunque en principio todas las cosas pueden ser objeto de arrendamiento existen
excepciones. No pueden arrendarse bienes cuyo uso o disfrute estn fuera del
comercio ni las cosas fungibles, ya que el arrendamiento presupone la restitucin
de la misma cosa arrendada. Lo expuesto implica que existen cosas que no son
susceptibles de venta, mientras que son susceptibles de arrendamiento (por

ejemplo, bienes del dominio pblico cuyo arrendamiento no sea incompatible con
su afectacin) y a la inversa (por ejemplo, las cosas fungibles).
Respecto del tiempo, en el arrendamiento caben varias observaciones.
A) El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.
B) El arrendamiento, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa
celebrado por el tiempo que dure la cosa es en realidad un arrendamiento
perpetuo.
II. El objeto de la obligacin principal del arrendatario es pagar el precio, en dinero
o en especie
Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio
consistente en frutos de la cosa arrendada. As por ejemplo, puede consistir en
construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se
comprometa a realizar el arrendatario.
La determinacin del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable
por analoga el artculo 1.479 del Cdigo Civil, en su caso.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es
tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del
arrendamiento.
Legitimacin para dar en Arrendamiento
I. La legitimacin no se requiere al mismo ttulo que en materia de venta ya que la
falta de legitimacin para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del
contrato.
II. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
1 Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su derecho
est sujeto a condicin resolutoria, pues aun cuando la condicin se cumpla, el
arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido
un acto de simple administracin). Pero si el inmueble est hipotecado, el
propietario no puede arrendarlo a trmino fijo sin consentimiento del acreedor.
2 Puede arrendar tambin el enfiteuta.
3 Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta ciertas reglas (C.C. art.
598):
4 Puede arrendar el propio arrendatario, caso en el cual se habla de
subarrendamiento.
III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni
arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinin contraria de

Laurent, no existe analoga entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena


porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento slo crea obligaciones
entre las partes

REQUISITOS PARA SOLICITUD DE DESALOJO DE VIVIENDA:


INSTANCIA ADMINISTRATIVA Y JUDICIAL:
El 6 de Mayo del 2011, entr en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, publicado en
Gaceta Oficial signada con el No. 39.668, de esa fecha, cuyo objeto es la
proteccin de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o
usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o
cesar la posesin legtima que ejercieren, o cuya prctica material comporte la
prdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, siendo los
sujetos destinatarios de tal proteccin las personas naturales y sus grupos
familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda. El texto normativo en
referencias, prev en su artculo 4, lo siguiente: A partir de la publicacin del
presente Decretono podr procederse a la ejecucin de desalojos forzosos o a
la desocupacin de viviendas mediante coaccin o constreimiento contra los
sujetos objeto de proteccin indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento
previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el
presente Decreto-ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la
entrada en vigencia de este Decreto Ley, independientemente de su estado o
grado, debern ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los
mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial
previsto en este decreto-ley.
Los artculos 1,2,3 de dicha normativa disponen que el objeto de dicha legislacin
ser la proteccin de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes
o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, as como las
y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o
cesar la posesin legtima que ejercieren, o cuya prctica material comporte la
prdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Es decir
todos aquellos sujetos que detenten el respectivo bien como vivienda principal, y
obviamente no sean propietarios de otro inmueble; as como aquellas personas
que estn comprando viviendas nuevas o usadas y que se encuentren ocupando
dichas viviendas.
Los sujetos amparados por esta legislacin son las personas naturales y sus
grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en
calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, as como

aquellas personas que ocupen de manera legtima dichos inmuebles como


vivienda principal. Esta Ley ser de aplicacin en todo el territorio de la Repblica
Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en
las cuales, por cualquier medio, actuacin administrativa o decisin judicial, alguno
de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida
cuya prctica material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda principal.
b)

Restriccin de los desalojos y desocupacin forzosa de viviendas

El Artculo 4 de la ley in comento prev que no podr procederse a la ejecucin de


desalojos forzosos o a la desocupacin de viviendas mediante coaccin o
constreimiento contra los sujetos objeto de proteccin indicados en este Decreto
Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos,
para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Es decir las vas judiciales y
administrativas que antiguamente eran aplicables ya no lo sern ante la limitante
que esta misma ley establece, la ejecucin forzosa queda relegada. De igual
modo, queda plasmada de forma legal las intenciones que el Tribunal Supremo de
Justicia a travs de resolucin emanada a comienzos de este ao suspende la
ejecucin de dichas medidas, ante la necesidad de cumplir un procedimiento
previo.
c) Procedimiento previo a las demandas sobre desalojo
En lo que respecta a la novedad legislativa, este decreto estipula el agotamiento
obligatorio de la va administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia
de vivienda y hbitat el procedimiento; en opinin propia, esto sin lugar a dudas es
contrario a la tutela judicial efectiva, dado que un aspecto de ndole civil se
convirti en un tema de carcter administrativo, y que vulnerando la jurisprudencia
donde el agotamiento de la va administrativa no era obligatorio, sino solo ante el
caso de las demandas contra la Republica, en el caso en discusin, tambin se
vuelve obligatorio el cumplimiento de esta etapa previa.
La Sede Administrativa
El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el propietario o quien
haga sus veces; la solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por
ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hbitat, en la cual expondr los motivos que le asisten para solicitar la restitucin
de la posesin del inmueble; debe acotarse que la misma conforme al carcter
residual de la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos (LOPA) deber
cumplir con los requisitos estipulados en el artculo 49 de la LOPA (1981) como
son:
El organismo al cual est dirigido que en este caso es el Ministerio de Vivienda y
Hbitat.

La identificacin del interesado es decir del propietario, y en su caso, de la


persona que acte como su representante con expresin de los nombres y
apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesin y nmero de la cdula de
identidad o pasaporte.
La direccin del lugar donde se harn las notificaciones pertinentes.
Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda
claridad la materia objeto de la solicitud con relacin a la justificacin para el
desalojo.
Referencia a los anexos que lo acompaan, si tal es el caso.
Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.
La firma de los interesados.

Cabe destacar, que ante estas exigencias, el propietario no importando su


condicin econmico-social deber ser asistido o representado por un abogado,
para tales exigencias; y aunque la ley no hace mencin alguna, ante la necesidad
de consignar un escrito explicativo con fundamentos de hecho y de derecho, se
observa que es una labor estricta de los abogados.
Posteriormente el funcionario competente, proceder a citar a la otra parte, para
que comparezca acompaado de abogado de su confianza (es decir el ocupante,
arrendatario, comodatario o usufructuario inicialmente deber presentarse con
abogado particular) a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria
que se llevar a cabo en un plazo que no podr ser menor a diez (10) das hbiles
ni mayor de quince (15) das hbiles, contado a partir del da siguiente al de su
citacin. Si los sujetos pasivos manifiestan no tener abogado, o no comparecen
dentro del plazo antes indicado, cuando son citados, el funcionario actuante
deber extender la correspondiente citacin a la Defensora especializada en
materia de proteccin del derecho a la vivienda y suspender el curso del
procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la
cual fijar la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos
los interesados. Sin lugar a dudas este procedimiento aborda el tema de la
citacin y la notificacin de manera variada, segn se entiende si el sujeto pasivo
es citado personalmente y no comparece se remitir a la Defensora
especializada.
Ahora, respecto a la Defensora Especializada en materia de vivienda y hbitat, la
misma cuando conozca sobre el caso en cuestin notificar a los interesados, es
decir que ante esto, es a la defensa a quien le corresponde impulsar estas
notificaciones, aparte de la citacin que el ministerio en materia de hbitat y
vivienda decida realizar. Posteriormente si la parte interesada, o el sujeto objeto de

proteccin y dems notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia


conciliatoria, se declarar desierto el acto, debindose fijar una nueva oportunidad
dentro de los diez (10) das hbiles siguientes a ste. Si, una vez fijada la nueva
oportunidad para la celebracin de la audiencia, se verificare la incomparecencia
de alguna de las partes, el operador de justicia proceder a dictar su decisin. Es
respecto a esta decisin que obviamente si el sujeto pasivo (arrendatario,
comodatario, ocupante o usufructuario) no comparece la referida decisin ser
favorable para el propietario, sin embargo la ley hace silencio al respecto, y al
otorgarle dicha atribucin a la Defensora Especializada, habra que observar si la
Defensa, cuida los derechos del ausente o en su defecto se inclinar al
propietario.
Todas las actuaciones sern recogidas en un acta, que al efecto formarn parte
integrante del expediente. La inasistencia del solicitante a la ltima audiencia
fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerar como desistimiento de su
pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia conciliatoria se celebrar en
presencia de todos los interesados y ser presidida por las funcionarias o los
funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podr prolongarse,
suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr
la solucin del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera
audiencia, exceda de veinte (20) das hbiles. En todo caso, el funcionario
actuante dejar constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias
en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirn un acta en la cual
se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o
de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Celebrada la
audiencia y llegado a un consenso de solucin, ambas partes manifestaran la
forma y tiempo de ejecucin de lo acordado. Si no hay acuerdo entre las partes, el
funcionario actuante deber motivar la decisin que correspondiere, con base en
los argumentos y alegatos presentados por stas.
Dicha decisin deber de conformidad a la LOPA (1981) contener:
Artculo 18. Todo acto administrativo deber contener:

Nombre del Ministerio u organismo al que pertenece el rgano que emite el acto.
Nombre del rgano que emite el acto.
Lugar y fecha donde el acto es dictado.
Nombre de la persona u rgano a quien va dirigido.
Expresin sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de
los fundamentos legales pertinentes.

La decisin respectiva, si fuere el caso.


Nombre del funcionario o funcionarios que los suscriben, con indicacin de la
titularidad con que acten, e indicacin expresa, en caso de actuar por delegacin,
del nmero y fecha del acto de delegacin que confiri la competencia.
El sello de la oficina.
El original del respectivo instrumento contendr la firma autgrafa del o de los
funcionarios que lo suscriban. En el caso de aquellos actos cuya frecuencia lo
justifique, se podr disponer mediante decreto, que la firma de los funcionarios sea
estampada por medios mecnicos que ofrezcan garantas de seguridad
Si la decisin fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el
funcionario actuante dictar una resolucin mediante la cual dicha parte quedar
protegida contra el desalojo, habilitando la va judicial para el solicitante. Si, por el
contrario, la decisin fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicar
en su resolucin el plazo tras el cual podr efectuarse el desalojo, el cual slo
podr ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto a la presente ley.
Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisin,
las partes podrn acceder a los rganos jurisdiccionales competentes para hacer
valer sus pretensiones. No podr acudirse a la va judicial sin el cumplimiento
previo del procedimiento previsto en los artculos precedentes. En este aspecto
llama la atencin que existe una contradiccin ya que si este procedimiento previo
resulta favorable o no, el solicitante puede recurrir a la va jurisdiccional, de igual
forma; Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el artculo
anterior, optare por acudir a los rganos jurisdiccionales, el juez competente que
en este caso es el juez civil, en la mayora de casos el juez de municipio, se
asegurar de que el sujeto objeto de proteccin cuente con asistencia o
representacin jurdica durante todo el proceso, y an en la fase de ejecucin. Si
dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proversela por medios propios, el
juez suspender el proceso a los fines de la notificacin a la Defensa Pblica, la
designacin y comparecencia de un defensor designado. De igual forma
proceder cuando el Defensor designado deba ser sustituido. Una novedad al
respecto es la implementacin de la actuacin del defensor pblico para estos
casos, llevndose a cabo sin mayores variantes el juicio de desalojo a travs del
procedimiento breve establecido en el Cdigo de Procedimiento Civil.
Sin embargo al tenerse sentencia firme al respecto el juez ejecutor de medidas
est obligado a suspender, por un plazo no menor de noventa das (90) das
hbiles ni mayor a ciento ochenta (180) das hbiles, cualquier actuacin o
provisin judicial en fase de ejecucin que implique la terminacin o cese sobre la
posesin legtima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre
tanto en ejecucin voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado

por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y


estabilidad de sus derechos.
Es por ello que el Juez Ejecutor de Medidas deber verificar

1. que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el


proceso con la debida asistencia u acompaamiento de un abogado de su
confianza o, en su defecto, de un defensor pblico en materia de proteccin del
derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deber efectuar el
procedimiento previo establecido en los artculos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podr procederse a la
ejecucin del desalojo. Es decir el Juez Ejecutor de medidas deber constatar el
agotamiento previo de la va administrativa para llevar a cabo dicha medida.

2. Remitir al Ministerio competente en materia de hbitat y vivienda una solicitud


mediante la cual dicho rgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisin de
refugio temporal o solucin habitacional definitiva para el sujeto afectado por el
desalojo y su grupo familiar, si ste manifestare no tener lugar donde habitar. En
todo caso, no se proceder a la ejecucin forzosa sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de inters social e
inherente a toda persona.

Finalmente cuando debe ejecutarse el desalojo, cumplidas las previsiones


anteriores, la ejecucin por ningn motivo podr llevarse a cabo en horario
nocturno, de madrugada, ni los das viernes, sbados o domingos, es decir no se
podr exigir al juez de ejecucin que habilite el tiempo necesario fuera de las
horas de despacho posterior a las 6 de la tarde, ni antes de las 6 de la maana, y
el mismo se llevar a cabo entre los das lunes y jueves. As mismo, el uso de la
fuerza pblica se requerir slo cuando sea estrictamente necesario, circunstancia
que deber certificar un Defensor Pblico con competencia en materia de defensa
y proteccin del derecho a la vivienda, el cual deber presenciar el desalojo y
garantizar la proteccin de la dignidad del afectado y su familia. El uso de la fuerza
pblica se har en condiciones tales que garanticen el respeto y ejercicio pleno de
los derechos humanos por parte del afectado y su grupo familiar. La fecha para la
ejecucin material del desalojo deber ser notificada al afectado con un plazo
previo de, al menos, noventa (90) das continuos.
d)

Otros aspectos

Informacin sobre los desalojos

La autoridad administrativa y judicial que tuviere a su cargo la ejecucin de


desalojos forzosos est en la obligacin de poner a disposicin del pblico en
general y, especialmente de los interesados directamente, as como de las
Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la Defensa de los
derechos de los arrendatarios y ocupantes, la informacin relativa a los desalojos
previstos, dentro del plazo de noventa (90) das continuos previo a la ejecucin. Es
decir dicha informacin deber estar al alcance de cualquier persona.

Prohibicin de Medidas Cautelares

Esta normativa prohbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas


que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o
resolucin de contrato y en aquellas por cobro de bolvares o ejecucin de
hipoteca. Es decir en estas causales est prohibido la prctica de medidas
cautelares, pero en situaciones como juicios de particin hereditaria o donde el
que exige los derechos sea un nio o adolescente Se mantendr dicha
prohibicin al respecto? Deber aclararlo la jurisprudencia.

Adquirientes de Vivienda

Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a vivienda o


habitacin por el beneficiario de un crdito inmobiliario, como consecuencia del
atraso o cesacin de pagos, se seguirn los procedimientos establecido, debiendo
el juez adems, informar de la ejecucin a la Superintendencia de Bancos y otras
Instituciones Financieras (SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y Habitad
(BANAVIH), a los fines de que dichos organismos evalen la situacin del crdito
fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solucin de la
situacin del afectado, en cuanto sea posible.

Inhabitabilidad del inmueble

Cuando el desalojo forzoso se efectu de manera urgente por haber sido


declarada la inhabitabilidad del inmueble a solicitud de algn organismo pblico
como: bomberos, proteccin civil entre otros, o cuando el inmueble vaya a ser

objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten su desocupacin, la


autoridad a la cual corresponda la ejecucin del desalojo forzoso podr obviar el
cumplimiento del procedimiento descrito en el presente Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley. Pero, en todo caso, deber remitir de manera urgente, al
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, la
solicitud de ubicacin del afectado y su familia en un refugio temporal o en una
solucin habitacional definitiva. Si el desalojo se efectuare para realizar
reparaciones al inmueble, el sujeto afectado por el desalojo, y su grupo familiar,
tendrn el derecho de regresar a dicho inmueble, una vez restituidas las
condiciones de habitabilidad del mismo.

Preeminencia sobre la dems legislacin

Dicha ley tendr aplicacin preferente respecto de la legislacin en materia de


arrendamientos inmobiliarios y la legislacin procesal vigente, en lo referente a las
condiciones, requisitos y procedimiento de ejecucin de desalojos de los sujetos
objeto de proteccin. Es decir lo establecido sobre este aspecto en otras normas
para el caso de vivienda principal queda sin efecto.
Creacin de Defensora Pblica especializada

La Defensora Pblica dispondr lo conducente para la designacin de Defensores


Pblicos o Defensoras Pblicas con competencias en materia de defensa y
proteccin del derecho a la vivienda, dentro de los noventa (90) das siguientes al
de la publicacin del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en
Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela. En todos los procesos en
los cuales existan o puedan dictarse sentencias o medidas cautelares que
pudieren generar el desalojo o la prdida de posesin por parte de alguno de los
sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, si el demandado no dispusiere de
defensor privado, deber solicitarse a la Defensora Pblica la designacin de
defensor. En este sentido existe una incertidumbre ya que en un primer instante
pareciera ser la Defensa Publica adscrita al Poder Judicial, la encargada de llevar
a cabo las gestiones en materia de proteccin de derecho a la vivienda; sin
embargo solo la materializacin de dicha normativa sealar si es este organismo
o en su defecto dicha competencia ser otorgada a la defensora del pueblo.

Por lo tanto cuando el proceso ya hubiere dado inicio, el juez ordenar la


suspensin de la causa hasta tanto sea designado un defensor pblico que asista
o represente al demandado. Sin embargo hasta tanto sea creada la defensora

especializada, los Defensores Integrales debern asumir la defensa en juicio de


los sujetos.

ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL


Anteriormente los alquileres de los establecimientos se regan por la Ley de
Arrendamientos de 1999, aunque los precios por lo general eran determinados los
propietarios y tomaban en cuenta la naturaleza del comercio, la por ubicacin
geogrfica, entre otros aspectos.
Tras el "Dakazo", los comerciantes argumentaron que las rentas incidan en los
precios de los productos, por ello, el Gobierno impuso un rgimen transitorio para
los alquileres. En dicho sistema se estableci que el precio del metro cuadrado de
los locales no poda exceder de los 250 bolvares el metro cuadrado. Y el costo del
condominio equivala a 25% de ese canon.
Luego de cinco meses de discusin entre los privados y el Ministerio de la
Vivienda se defini el marco legal, y en la Ley de Regulacin del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso comercial se fijaron 3 mtodos para su clculo.
El 23 de mayo del 2014 se publica en gaceta la ley de regulacin del
arrendamiento inmobiliario para uso comercial, Art 32:
1) Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) segn la cual se toma como base el
valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el rea
arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica
este valor por el rea a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA),
establecido en 12% para el primer ao de la relacin arrendaticia. Cuando se trate
de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podr ser como mximo 20%
slo para el primer ao.
CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA
CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual
VI: Valor del inmueble al momento de la transaccin, se determinar mediante
avalo realizado segn el mtodo de costo de reposicin. Le corresponde al
SUNDEE supervisar y acordar la metodologa de avalo a aplicar.
M2A: Metros cuadrados arrendable.
M2a: Metros cuadrados a arrendar

%RA: Porcentaje de rentabilidad anual.


2) Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de
ventas: Se establecer como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) por el
arrendatario, expresadas en la Declaracin Regular del Impuesto al Valor
Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una
Declaracin Sustitutiva, el porcentaje del monto all reflejado ser sumado al
porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de
ventas realizadas ser definido por las partes y oscilar entre el 1% y 8%,
quedando sto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de
operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes
podrn convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3) Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porcin fija ms
porcentaje de Ventas: La porcin fija en ningn caso ser superior al 50% de lo
que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, segn lo establecido en el
numeral 1.
El % de ventas en ningn caso ser superior a 8%, segn lo establecido en el
numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porcin fija, el canon
mensual ser el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2,
suprimindose la porcin fija, quedando todo esto claramente establecido en el
respectivo contrato.
Para el clculo del condominio el "Comit Paritario de Administracin del
Condominio" determinar las condiciones del condominio. El instrumento legal
indica que "los gastos comunales se calcularn sobre la base de alcuota parte
que corresponde al inmueble".
Art 24 de esta ley establece: El contrato de arrendamiento contendr, al menos,
las especificaciones fsicas del inmueble arrendado y de la edificacin que lo
contiene; la duracin ser mnima de un (01) ao, excepto cuando la actividad a
desarrollar est enmarcada en temporadas especficas, entonces el lapso podr
ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad
o prrroga, a menos que supere un ao, de acuerdo a lo establecido en el artculo
33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la
modalidad de clculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Adems, deber sealar expresamente su apego a las consideraciones
establecidas en este Decreto Ley

La duracin de estos contratos tendr una duracin mnima de un ao, excepto


cuando la actividad est enmarcada en temporadas especficas. Al vencimiento
del contrato, si el propietario pretende mantener el arrendamiento del local, el
arrendatario tendr un derecho preferente siempre y cuando est solvente.
Y el depsito no puede exceder de los tres meses del canon de arrendamiento
establecido. El marco legal agrega que cuando se constituya una fianza de fiel
cumplimiento tampoco podr exceder de los tres meses del canon.
Como causales de desalojo tenemos Que el arrendatario haya dejado de pagar
dos cnones de arrendamiento o dos cuotas de condominio. Que el inmueble se
haya destinado a usos deshonestos, que se hayan causado deteriores mayores
que los provenientes del uso normal, que el arrendatario haya cedido el contrato
de arrendamiento o subarrendado y que el contrato haya vencido y no exista
acuerdo
de
prrroga.
Se prohben los ajustes de los cnones durante la vigencia del contrato, cobros de
penalidades, cobros por mostrar el inmueble, fijacin de rentas en moneda
extranjera y los subarrendamientos. Y las sanciones van desde 500 Unidades
Tributarias
hasta
2.500
Unidades
Tributarias
Las multas mximas aplican cuando se incumplan con los mtodos de clculo de
los arrendamientos y la estimacin de los condominios.
Del procedimiento judicial , en el artculo 43 de esta ley dictamina en cuanto a los
actos En lo relativo a la impugnacin de los actos administrativos emanados del
rgano rector en la materia, la competencia judicial en el rea Metropolitana de
Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso
Administrativo, y en el resto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados
de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso
Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los
dems procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales,
de servicios y afines ser competencia de la Jurisdiccin Civil ordinaria, por va del
procedimiento oral establecido en el Cdigo de Procedimiento Civil hasta su
definitiva conclusin.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDANMIENTOS DE VIVIENDA
(SANAVI)
La Superintendencia es el ente encargado de controlar y regular todas las
actividades en materia de arrendamientos de vivienda, con el fin de proteger el
valor social de la vivienda como derecho humano.

El Ministerio para Hbitat y Vivienda emiti una resolucin en la Gaceta Oficial N


40.694 de este jueves 02 de julio de 2015, mediante la cual delega en la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, las competencias para
la tramitacin de procedimientos conciliatorios, previos al ejercicio de cualquier
accin judicial que pudiera conllevar una decisin que implique la prdida o
tenencia de una vivienda principal.
La Resolucin N 142 explica que en el ejercicio de la delegacin otorgada, la
Superintendencia tendr las atribuciones que a continuacin se especifican:
1.

La sustanciacin y decisin de los procedimientos conciliatorios previstos


en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupacin Arbitraria de Viviendas.

2.

La firma de los actos administrativos, tanto de trmite como definitivos, que


se dicten en el marco de los procedimientos conciliatorios previstos en el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupacin
Arbitraria de Viviendas.

Asimismo se faculta a Jos Rafael Jimnez Villasana, en su condicin de


Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la ejecucin y
cumplimiento de dichos procedimientos.
La presente Resolucin deja sin efecto la delegacin la atribucin para la
tramitacin de los procedimientos administrativos conciliatorios, concedida a los
Directores Ministeriales del Ministerio del Poder Popular para Hbitat y Vivienda,
aclara la resolucin.
La resolucin entra en vigencia a partir de su publicacin en la Gaceta Oficial.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION SUPERIOR
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
EZEQUIEL ZAMORA
NUCLEO TINAQUILLO

ARRENDAMIENTO

PROFESOR:

BACHILLERES:

ABG. WALTER PINTO.

FRANCELLY HERRERA. V-20.953.413


JOSUE MICHELENA.

TINAQUILLO, 01 DE OCTUBRE 2015.

V-12.367.125