Derechos reales de garanta

Aquellos mediante los que se adscriben uno o varios bienes determinados a la

satisfaccin preferente, mediante su valor de venta, cualquiera que sea el
patrimonio en que se encuentren, de una obligacin determinada.
Son llamados as porque son constituidos a favor de un acreedor para reforzar el
cumplimiento de la obligacin por parte del deudor, asegurndole su cumplimiento
al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo deudor.
El acreedor tiene sobre esas acciones reales para perseguirlas en manos de quien
se encuentren, para hacerse poner en posesin de ellas. Los derechos reales de
garanta son derechos accesorios, se adhieren a una obligacin cuyo
cumplimiento garantizan. Estos derechos no tuvieron un gran desarrollo, pues los
romanos prefirieron la garanta personal. Los derechos reales de garanta son la
prenda y la hipoteca, pero les precede la enajenacin con fiducia.
Denominados tambin derechos reales de realizacin de valor, son los que dejan
afectados unos bienes determinados al pago de una deuda y para el caso de que
no se cumpla tal obligacin. Dichos bienes quedan gravados con independencia
de si cambian de dueo. Mientras la obligacin que garantizan no est totalmente
cumplida, los bienes afectados por el derecho real de garanta quedan sujetos a la
venta que puede instar el acreedor para que, con el precio as obtenido, se pague
la obligacin garantizada. Los derechos reales de garanta aaden, en definitiva,
unos elementos patrimoniales concretos a la posibilidad de que el acreedor
obtenga el pago de lo que se le debe. Por tanto, adems de poder dirigirse contra
el patrimonio del deudor que no cumple, el acreedor podr dirigirse contra el bien
sobre el que se ha constituido un derecho real de garanta.
Cdigo

civil,

artculos

1.857

1.862.

Los derechos reales de garanta otorgan a su titular un poder real sobre una cosa
ajena, como garanta del cumplimiento de una obligacin, de tal forma que, si sta
se incumple, puede el acreedor solicitar la venta en pblica subasta de la cosa
gravada y cobrarse la deuda con el importe obtenido. Este derecho es oponible y
preferente a cualesquiera otros acreedores. En el caso de inmuebles la
preferencia se pospone por Ley al crdito de la Administracin por los impuestos
que gravan la propiedad urbana - contribucin urbana; transmisiones patrimoniales
y actos jurdicos documentados -; los gastos de la propiedad horizontal por la
anualidad corriente y la vencida; y la prima de los seguros sobre los propios
bienes de los dos ltimos aos.

Los derechos reales de garanta regulados en nuestro Derecho son tres:

Prenda.

Hipoteca.

Anticresis.

De los derechos mencionados nicamente la hipoteca y la anticresis pueden

suponer una garanta inmobiliaria.
La "Fiducia Cum Creditore Contracta".
La "fiducia Cum creditore contracta" (contrato de buena fe con el acreedor) implica
la venta de una cosa por "mancipatio" o por "in iure cesio", que hace el deudor al
acreedor para garantizarle el cumplimiento o pago de su crdito, seguido por un
pacto de "fiducia" (de buena fe) por medio del cual el acreedor se compromete con
el deudor a retransferirle, una vez que se le haya pagado, la propiedad de esa
misma cosa. Por virtud de esta operacin, el acreedor se hace propietario de la
cosa, que retendr hasta ser pagado, pudiendo reivindicarla aun contra el deudor;
en el caso de no ser pagado, puede venderla para recuperar su crdito y dar el
excedente, si lo hay, al deudor.
La enajenacin con "fiducia" presentaba graves inconvenientes para el deudor: le
quitaba el uso del objeto y lo expona a recuperarlo deteriorado por el hecho o
negligencia del acreedor, ms aun, lo expona a perderlo si el acreedor lo venda
antes del vencimiento; adems, no poda emplear el objeto para conseguir ms
prstamos. El acreedor poda dejar el objeto en manos del deudor, pero era en
arrendamiento o a ttulo de precario, siendo ste revocable a voluntad y aqul no
impeda que el acreedor pudiera vender el objeto, teniendo el deudor slo la
accin "personal fiducia" (de buena fe) contra el acreedor.
El "Pignus".
"Pignus" o prenda, viene de puo, pues lo que se da en prenda generalmente se
entrega con la mano, por lo que piensan algunos que la prenda slo se puede
constituir sobre bienes muebles. La prenda es otro de los derechos reales de
garanta que se contrae no slo con la entrega o tradicin del objeto, sino tambin
con la mera convencin de las partes.
Como la prenda se constitua para garantizar al acreedor el cumplimiento de una
obligacin, se convena entre las partes que en el caso de no ser pagado el
acreedor, ste podra vender el objeto, pero no poda ser forzado a venderlo si no
quera. Cuando no se ha convenido que el objeto pueda ser vendido, el acreedor
puede venderlo, pero previamente debe instar al deudor tres veces para que le
pague. Con el producto de la venta el acreedor se paga lo que le era debido,

debiendo devolver el excedente al deudor ("hyperocha") o demasa. Cuando el

acreedor recibe el importe de su crdito de manos del deudor, debe restituir el
objeto que recibi en prenda.
"Anticresis". Relacionada con la prenda est la "anticresis", pacto en virtud del cual
el deudor autorizaba a que el acreedor se sirviera del bien y los frutos obtenidos
los aplicara al pago de los intereses y satisfechos stos, a la suerte principal.
"Pignus Gordianum". La prenda se extingue cuando el deudor hace el pago al
acreedor, pero el emperador Gordiano dispuso que subsistiera para garantizar
otros crditos que tuviera el deudor para con el mismo acreedor.
La Hipoteca.
La hipoteca es favorable tanto para el deudor como para el acreedor; para el
deudor porque "no pasa al acreedor ni la posesin" del objeto, quedando ste en
poder del deudor, quien podr servirse de l y ofrecerlo en garanta de ulteriores
crditos; es conveniente la hipoteca para el acreedor, porque para la persecucin
(del objeto) se da al acreedor una accin real.
La hipoteca es un derecho real que gravita sobre un bien afectado al cumplimiento
de una obligacin. Grava a una cosa en lugar de gravar a una persona. Por la
hipoteca se tiene un derecho real sobre el objeto que garantiza el crdito y da al
acreedor un derecho de preferencia por el cual escapa al concurso de los
acreedores, se paga con el objeto afectado a su crdito. El acreedor tiene tambin
el derecho de persecucin sobre el objeto para que ste le sea entregado de
manos de quien lo tenga, desconociendo las enajenaciones y constituciones de
derechos reales posteriores al nacimiento de la hipoteca; finalmente, el acreedor
tiene el derecho de vender la cosa gravada ("ius vendendi" o "ius distrahendi").
Para que la hipoteca pueda constituirse se necesita: a) La existencia de una
deuda, pues la hipoteca no es ms que un derecho accesorio; b) La cosa
hipotecada debe ser objeto de venta, pues el derecho de preferencia que otorga
se ejerce sobre el precio; c) El constituyente debe de ser propietario de la cosa y
capaz de enajenar, pues es uno de los fines de la hipoteca llegar a vender, en
caso de que no se pague al acreedor.
Constitucin de la Hipoteca.
La hipoteca puede originarse por:
a) Pacto. El acuerdo entre las partes bastaba para crear el derecho real de
hipoteca; se trata de un pacto sancionado por el derecho pretorio ("pactum
vestitum").
b) Testamento. El de "cuius" utilizaba este modo de constituir la hipoteca sobre
alguno de los bienes hereditarios, cuando deseaba garantizar a su legatario una
renta vitalicia o una pensin alimenticia.

c) Hipotecas Tcitas. Las hipotecas tcitas son aquellas que la ley crea
directamente, de ordinario por interpretacin de la voluntad de las partes, o por
favor hacia un acreedor incapaz.
Tiene una hipoteca tcita especial: 1) El arrendador de un fundo rural sobre los
frutos y cosechas. 2) La hipoteca del arrendador de una casa sobre todos los
muebles y objetos introducidos a ella. 3) En el derecho Justiniano, la hipoteca de
los legatarios sobre los bienes de la sucesin.
Tiene una hipoteca tcita general: 1) El fisco, sobre los bienes sus administradores
y deudores. 2) Los pupilos y los menores de veinticinco aos sobre los bienes de
sus tutores y curadores; esta hipoteca creada por Constantino, fue extendida por
Justiniano a los locos. 3) La mujer casada y sus herederos, bajo Justiniano, sobre
los bienes del marido para garantizar la devolucin de la dote.
Extincin de la Hipoteca.
La hipoteca se extingue por la va de consecuencias o directamente. Por va de
consecuencia cuando el acreedor es pagado y ms generalmente todas las veces
que la deuda de la cual es el accesorio se extingue totalmente, bien por el derecho
civil, bien por el derecho pretorio, pues si slo se extingue parcialmente, la
hipoteca que es indivisible, subsistir entera.
La hipoteca se extingue directamente: 1) Por la venta de la cosa hecha por el
acreedor hipotecario; extingue as su hipoteca y las posteriores, si las hay, pero no
las anteriores. 2) Por la renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tcita,
como cuando deja de vender el bien afectado sin ejercer su derecho. 3) Por
confusin, es decir, por la adquisicin de la propiedad de la cosa hipotecada por el
acreedor hipotecario. 4) Por la prdida de la cosa hipotecada. 5) Por la
prescripcin extintiva de cuarenta aos que es la ms larga duracin de la accin
hipotecaria, segn disposicin del emperador Justino. 6) Por las "praescriptio longi
temporis" cuando el bien hipotecado est en manos de un tercer adquirente de
buena fe y con justo ttulo con relacin al acreedor hipotecario, puede oponerle
esta "praescriptio" a su accin hipotecaria.
Conclusin
Lo derechos reales son la relacin jurdica entre una persona y una cosa, se
considera que de los derechos reales deriva un deber de abstencin u obligacin
pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes).
Lo derechos reales de garanta Son llamados as porque son constituidos a favor
de un acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligacin por parte del deudor,
asegurndole su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre
pertenencias del mismo deudor. El acreedor tiene sobre esas acciones reales para
perseguirlas en manos de quien se encuentren, para hacerse poner en posesin

de ellas, en sntesis, son un derecho accesorio adherido a una obligacin que se

hace cumplir.