Manuel Viguer Diseño y Optimizacion Del Plan de Mantenimiento de Un Edificio Destinado A Uso Administrativo

UNIVERSIDAD POLITECNICA DE VALENCIA
TESIS FINAL DE MASTER
DISEO Y OPTIMIZACION DEL PLAN DE

MANTENIMIENTO DE UN EDIFICIO DESTINADO A
USO ADMINISTRATIVO
Titulacin: Mster en Ingeniera de Mantenimiento

Autor: David Manuel Viguer.
Director: Dr. D. Julin Cant Perell.
Valencia, Septiembre de 2012
INDICE GENERAL
1. INTRODUCCIN.
5
1.1. PLANTENAMIENTODELPROBLEMA.
1.2. OBJETIVOGENERALDELATESINA.MINIMIZACIONDECOSTESENEL
MANTENIMIENTO.
6
1.3. DEFINICIONESGENERALESDELASTECNICASDEMANTENIMIENTOEMPLEADASY
CALCULOSPREVIOS.
7
1.3.1. MANTENIMIENTOCONDUCTIVO
8
1.3.2. MANTENIMIENTOPREVENTIVO
10
13
1.3.3. MANTENIMIENTOCORRECTIVO
1.3.4. MANTENIMIENTOPREDICTIVO
14
1.3.5. MANTENIMIENTOMODIFICATIVO
15
15
1.3.6. ESTUDIODEFALLOSYSNTOMAS.CURVASESTADSTICAS.
1.3.7. ASPECTOSECONMICOSDELMANTENIMIENTO.LIFECYCLECOST(LCC).ANALISISDELA
ENFRIADORABC2.
17
22
1.4. HERRAMIENTASDEGESTIN,KPIS,SOFTWARE.
2. DESCRIPCINDELEDIFICIO
33
2.1. DESCRIPCIONGENERALDELEDIFICIO.TIPOLOGIA.DESCRIPCIONDELOS
PRINCIPALESELEMENTOSAMANTENER.
2.1.1. INSTALACINDECLIMATIZACIN
2.1.2. INSTALACINELCTRICA
2.1.3. SISTEMADEGESTININTEGRADA
2.1.4. SISTEMACONTRAINCENDIOS(DETECCINYEXTINCIN)
2.1.5. INSTALACINDEFONTANERIAYSANEAMIENTO
2.1.6. APARATOSELEVADORES
33
34
39
49
51
53
57
3. DISEODELSISTEMADEMANTENIMIENTO.
59
3.1. INTRODUCCIN.
59
3.2. INVENTARIODELAINSTALACION,CODIFICACIONDELOSACTIVOSYRESUMENDE
LOSELEMENTOSAMANTENER.
63
3.3. INTRODUCCIONDEVARIABLESAEMPLEARPARAELCLCULO.
79
81
3.4. CALCULODERECURSOSHUMANOS.
3.5. ORGANIZACINDELOSRECURSOSNECESARIOS
83
3.6. BALANCEECONOMICOINICIAL
86
87
3.7. DISEODELPLANDEMANTENIMIENTOCONDUCTIVO.
3.8. DISEODELPLANDEMANTENIMIENTOPREVENTIVO.
96
3.8.1. FICHASDEMANTENIMIENTOPREVENTIVO
141
141
3.8.2. PARTESDETRABAJO
3.9. MODIFICACIONESPREVIASALAIMPLEMENTACIONDELMANTENIMIENTO. 143
4. CONCLUSIONES
147
4.1. RESUMENDELASNECESIDADESBASE.
4.2. RESUMENDELASMODIFICACIONESPLANTEADAS.
4.3. BALANCESECONOMICOS.
147
148
149
ANEXOI:LIBRODEEDIFICIO
151
ANEXO2:CALCULODELOSTIEMPOSESTADISTICOSDEOPERACIN,MEDIANTE
EXPERIMENTACION.
249
ANEXO3:TABLASDECLCULODETIEMPOSDEMANTENIMIENTO.
261
ANEXO4:PLANINGYFICHASDEMANTENIMIENTOASOCIADAS.LIBRODE
OPERACIONES.
267
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
4.7.
PLANINGANUALDEACTUACIONES
URBANIZACION
INSTALACIONESELECTRICAS
INSTALACIONESCLIMATIZACION
INSTALACIONESFONTANERIAYSANEAMIENTO
APARATOSELEVADORES
PROTECCIONCONTRAINCENDIOS
ANEXO5:BIBLIOGRAFIAYNORMATIVADECONSULTA.
269
275
287
307
329
339
347
363
1. INTRODUCCIN.
1.1. PLANTENAMIENTO DEL PROBLEMA.
Para llevar a cabo la correcta gestin de mantenimiento en un edificio, se
necesita conocer el presupuesto econmico necesario para mantenerlo en condiciones
operativas de funcionamiento, de forma que se garanticen ciertos parmetros de calidad,
confort, seguridad y fiabilidad durante el mximo tiempo posible dentro de la propia vida
til de la instalacin. Para ello, dado que el activo es un edificio del que no se tiene
documentacin, se plantea la resolucin del problema desde la etapa ms bsica,
inventariando todos los activos del edificio para pasar posteriormente por todos los
niveles de estudio, diseo de necesidades base y estudio de posibles mejoras, hasta que
se consigue dimensionar el servicio de forma equilibrada. Los pasos que se desarrollaran
en este documento, pasan por la recopilacin y levantamiento de un inventario, la
generacin de un libro bsico de mantenimiento en funcin de los activos que lo
componen, el desarrollo de las operaciones que requiere cada activo y su periodicidad, la
carga de trabajo planteada para ejecutar todas las acciones de mantenimiento etc.
Posteriormente, se analizar el estado de vida econmica de una maquina, la
modificacin de periodicidades de diversas operaciones de mantenimiento y la
implementacin de mtodos de predictivo, con objeto de disponer de varios elementos de
decisin. Obtenido el mejor balance posible, se determinar econmicamente la partida
que el titular del edificio deber tener prevista para llevar a trmino el servicio de
mantenimiento, de forma que se garanticen los criterios de calidad, confort, seguridad
etc
SITUACION ACTUAL
El edificio dispone de tres operarios de mantenimiento que siguen un modelo de
conservacin puramente correctivo, es decir, nicamente actan sobre los elementos
cuando se produce una rotura. El edificio tiene un gasto promedio anual que ronda los
335.000. Es un edificio claramente optimizable desde el punto de vista del
mantenimiento, puesto que partiendo de una base de 17/h de coste por operario,
hablamos de un desglose de 90.780 dedicados a los recursos humanos y un gasto
asignado materiales de 241.220 (265% del coste de la mano de obra). Es este indicador
el que hace pensar que el servicio es optimizable, puesto que la partida dedicada a
recursos humanos, suele ser en torno a un 60-70% del presupuesto total de
conservacin.
La situacin actual (100% correctivo) se puede representar fcilmente en el

siguiente grafico:
Como se puede apreciar, en un edificio de

estas caractersticas, donde los activos deben durar
el mximo
tiempo para evitar sustituciones
anticipadas debido al elevado coste de adquisicin,
debemos introducir un sistema de mantenimiento
MIX, basado en un mantenimiento preventivocorrectivo para conseguir dos objetivos bsicos:
reducir el coste de mantenimiento y alargar al
mximo la vida til del sistema, lo que redunda
tambin en un ahorro econmico a largo plazo.
1.2. OBJETIVO GENERAL DE LA TESINA. MINIMIZACION DE

COSTES EN EL MANTENIMIENTO.
El objetivo del TFM, es realizar el estudio para resolver el problema de dotacin
necesaria en el edificio en cuestin en lo relativo a recursos, tanto humanos como
materiales, desde el punto de vista de la operatividad, viabilidad tcnica y por supuesto,
desde la condicin econmica. Puesto que los trabajos de mantenimiento han de ser
ejecutados por personas, con la ayuda de las tcnicas y mtodos aprendidos y utilizados
a lo largo del Mster de Ingeniera de Mantenimiento, se disearn todas las operaciones
de mantenimiento, sistemas de medicin, sistemas de seguimiento y control etc
necesarios para alargar la vida til del edificio lo mximo posible, llegando a un equilibrio
econmico coherente y evitando el deterioro y envejecimiento prematuro del edificio y de
sus instalaciones, conforme a estos hitos:
Mitigar en la medida de lo posible la degradacin y obsolescencia de las

instalaciones y activos fsicos.
Prolongar la vida til de las instalaciones.
Alcanzar unos costes de funcionamiento mnimos (con una explotacin

racional).
Acumular la informacin generada por la propia actividad de

mantenimiento creando un archivo histrico que sirva para potenciar los
dos puntos anteriores.
Adaptarse con flexibilidad a las exigencias de la organizacin (y reducir

las tareas administrativas).
Cumplimiento de la normativa vigente.
El proceso de diseo para lograr el objetivo, de forma esquemtica, ser el

siguiente:
1. Analizar los posibles mtodos de mantenimiento y sus definiciones.
2. Levantar un inventario de los elementos, utilizando diversos mtodos
informticos.
3. Estudiar los tiempos requeridos para cumplir con las operaciones de
mantenimiento y su normativa.
4. Evaluar en base a los resultados, posibles modificaciones que mejoren
los tiempos en operaciones mediante criterios de anlisis de fallos,
metodologa de estudio LCC y tcnicas predictivas.
5. Analizar resultados y determinar la mejor opcin.
1.3. DEFINICIONES GENERALES DE LAS TECNICAS DE

MANTENIMIENTO EMPLEADAS Y CALCULOS PREVIOS.
Para facilitar la comprensin del TFM, se explican a continuacin los distintos
tipos de sistemas de mantenimiento que se van a utilizar en este trabajo, as como sus
ventajas e inconvenientes. Como definicin general de lo que significa mantenimiento,
podramos decir que son el conjunto de acciones que permiten conservar o restablecer
un activo que se encuentra en un estado de funcionamiento no optimo, a un estado
especifico, de forma que podamos asegurar un uso del activo en condiciones de mnimo
coste y mxima seguridad. De hecho, podramos llamarlo en lenguaje coloquial, la
medicina de las maquinas.
Dentro de la cultura del mantenimiento, es importante hacer mencin al sistema

Kaizen de mejora continua y al mtodo de las 5S, disciplina a aplicar dia a dia para llegar
a implantar un sistema de mantenimiento autnomo o TPM (Total Productive
Maintinance). Dichas bases son:
SEIRI (CLASIFICAR) Separar los objetos necesarios de los innecesarios

y retirar lo intil.
SEITON (ORDENAR) Cada cosa en su sitio y un sitio para cada cosa.
SEISO (CHEQUEAR) Hacer visibles y mejorar deficiencias y anomalas

de equipos y recursos.
SEIKETSU (LIMPIEZA) Crear un lugar de trabajo limpio y seguro.
SHITSUKE (DISCIPLINA) Respetar siempre las reglas y aplicarlas de

manera rigurosa.
1.3.1. Mantenimiento conductivo
La operacin o conduccin de instalaciones, se refiere a las tareas que tienen

como objetivo que las instalaciones funcionen de forma adecuada durante el perodo de
tiempo previsto. Dependiendo de la complejidad de las instalaciones, del tipo de actividad
y de diversos factores, los edificios con instalaciones complejas requieren personal con
calificacin tcnica habitualmente asignados al servicio de mantenimiento.
Una de las caractersticas bsicas de la conduccin es que se lleva a cabo por
personal que se encuentra de forma permanente en el edificio. En cualquier caso,
independientemente de la complejidad y la cantidad o dimensin de las instalaciones, lo
que siempre se cumple es la siguiente afirmacin:
Efectivamente, la adecuada implantacin de una buena operacin o conduccin
de instalaciones es de importancia capital para el buen y eficaz funcionamiento de las
mismas.
El mantenimiento Conductivo comprende todas las actividades relacionadas con
el servicio de puesta en marcha de los equipos y/o instalaciones, as como la supervisin
y control del correcto funcionamiento de las mismas en ese instante. Estas actividades
suelen representar entre el 12 y 15% de la jornada diaria. Se enumeran a continuacin un
conjunto de tareas que incluiramos en lo que hemos denominado conduccin y
operacin de instalaciones:
Puesta en marcha, ajuste de los parmetros o variables bsicas, y

apagado de mquinas, calderas, iluminacin interior, exterior, etc.
Control y custodia de llaves que den acceso a cuartos o salas tcnicas de

los edificios.
Inspeccin visual y supervisin del funcionamiento de instalaciones

(deteccin de fugas de fluidos, identificacin de ruidos sospechosos de
disfuncionamientos, etc.).
Inspeccin visual de goteras, filtraciones, humedades, aparicin de

grietas, estado de juntas, etc.
Comprobacin del funcionamiento de equipos, alarmas, sensores,

detectores, etc.
Lectura de contadores y otros elementos de medida.
Sustitucin de (algunas) luminarias, filtros, grifos, pomos puertas, etc.
Aviso de averas
Operaciones de engrase de (pequeos) elementos mecnicos
Control de entrada y salida de contratistas
Ajuste de la Climatizacin segn las condiciones del da.
Supervisin y comprobacin de las reparaciones efectuadas por

contratistas externos
Mediante estas inspecciones diarias y con el seguimiento de los consumos,

podemos determinar si existe alguna fuga en la instalacin de manera sencilla analizando
los consumos porcentuales entre diversos tramos, o mediante rectas de ajuste para
determinar las variaciones entre consumos estimados y reales.
Para la ejecucin de este tipo de mantenimiento, se organizan unas RONDAS
DE CONDUCCIN que realizara el operario cada da al inicio de la jornada, durante las
cuales se analizan los consumos, se arrancan y paran los equipos, prestando especial
atencin a aquellos que, por su importancia para el funcionamiento de las instalaciones,
sean crticos y hace recomendable una especial atencin.
La adecuada gestin de la conduccin y operacin de instalaciones supone el
diseo de procedimientos con sus formularios y hojas de control con las rutinas de trabajo
determinadas, que permitan recoger y ms adelante, analizar, la informacin requerida.
Es importante que dichos procedimientos estn por escrito (al menos por duplicado) y
que se encuentren en los puestos de trabajo de conduccin y en los equipos a operar.
Estos procedimientos deben tener como primera caracterstica la claridad de la
descripcin de tareas a efectuar, y el prever las actuaciones "de primera instancia" en el
caso de deteccin de problemas, averas o disfuncionamientos. A continuacin podemos
observar el esquema o la secuencia que debemos seguir en este tipo de mantenimiento:
Tal como se ha indicado, la operacin y conduccin de instalaciones es una

actividad que requiere de una cierta cualificacin tcnica.
1.3.2. Mantenimiento Preventivo
Consiste en realizar un conjunto de intervenciones previstas, preparadas y

programadas antes de que ocurra el fallo, con la intencin de reducir la probabilidad de
prevenir la avera antes de que ocurra, es decir, con el fin de REDUCIR LA
PROBABILIDAD DE FALLO.
El proceso de implantacin de este mtodo, depende fundamentalmente de si
conocemos la ley de degradacin del componente o no, de la siguiente forma:
Ley de degradacin no conocida: se da en equipos nuevos, del cual no existe
histrico de fallos. En este caso, son las propias visitas preventivas las que permitirn
conocer el estado de los equipos para obtener las leyes de degradacin de los mismos.
La periodicidad de las acciones se basar en las indicaciones del fabricante. Esta primera
fase resulta cara e improductiva, ya que las visitas a los equipos son muy frecuentes.
Ley de degradacin conocida: es posible establecer el momento ptimo de
intervencin sobre el elemento, de modo que ya es posible realizar un mantenimiento
sistemtico o programado, mucho ms fcil de gestionar y con menos carga de trabajo.
La optimizacin econmica se consigue tras aplicar en el sistema la periodicidad ptima
(T) de sus actuaciones, la cual se determina previamente a partir de los resultados
operacionales recogidos durante las visitas preventivas o ensayos.
T = K MTBF
siendo K<1 el % de correctivo aplicado
10
LEY DE DEGRADACION CONOCIDA
LEY DE DEGRADACION DESCONOCIDA
11
Dentro del mantenimiento preventivo, existen dos tipologas bsicas:

mantenimiento rutinario o de uso, y el mantenimiento sistemtico o programado. El
primero, consiste en la realizacin de ligeras intervenciones preventivas frecuentemente
por parte del operario, de forma que se descarga de trabajo al servicio de mantenimiento,
lo que se traduce en un ahorro de costes. El segundo consiste en realizar determinadas
acciones de mantenimiento, en la periodicidad que se indique, sin tener en cuenta si son
necesarias o no. Tiene la ventaja de disminuir los costes de parada, puesto que al estar
todo planificado de antemano, todas las operaciones necesarias se realizan durante una
de las paradas del activo programada, de forma que no interrumpe el proceso productivo.
Este tipo de acciones, el propio mantenimiento preventivo, tiene una serie de

ventajas y de inconvenientes:
Ventajas:
Se incrementa la FIABILIDAD, lo que implica que se mejora la

DISPONIBILIDAD, ya que se disminuye la tasa de fallos.
Aumenta la DURABILIDAD de la maquina, o lo que es lo mismo, su vida

til.
Se garantiza el nivel de SEGURIDAD.
Inconvenientes:
Requiere de inversin, por lo que el coste se incrementa.
Es necesario realizar paradas en maquinas, para poder operar.
No se agota la vida til de los componentes, puesto que se sustituyen

sistemticamente.
Este tipo de sistema, se aplica principalmente donde una avera no programada

implique un elevado coste, o bien donde las paradas por rotura sean de larga duracin, o
donde las averas supongan un riesgo para la seguridad de las personas.
12
1.3.3. Mantenimiento correctivo
Este tipo de mantenimiento se caracteriza por la no previsin de fallos en el

tiempo, es decir, se aplica cuando las maquinas llegan al fallo. Bsicamente consiste en
reparar la maquina cuando se rompe. Este mtodo es ideal para usarlo como
complemento al mantenimiento preventivo descrito en el apartado anterior, dado que por
muy alto que sea el nivel de fiabilidad para aplicar mantenimiento preventivo, siempre
existir un porcentaje residual de fallos que ser necesario subsanar para restaurar el
funcionamiento normal del sistema.
El mantenimiento correctivo, a su vez se puede clasificar en dos tipos: correctivo

paliativo y correctivo curativo, o lo que es lo mismo, una reparacin temporal que quedar
sujeta a una reparacin completa, o directamente una reparacin completa o definitiva.
La principal y nica ventaja del mantenimiento correctivo, es la mnima inversin
que necesita, siempre visto desde el coste aislado de la propia intervencin sin contar
costes productivos como coste asociado a la parada, prdida de productividad etc Por
el contrario, tiene mltiples inconvenientes. Entre ellos, la falta de previsin de la avera,
la inseguridad para el operario, la posibilidad de incrementar el coste de reparacin
debido a un fallo mltiple ocasionado por el fallo de una nica pieza que provoca fallos
sucesivos, etc Por ello, la aplicacin de este sistema sin el complemento de un
mantenimiento de tipo preventivo, solo se justifica cuando los costes indirectos del fallo
son bajos, cuando las paradas no afectan a la produccin, o cuando existe una cultura de
alta renovacin de equipos.
13
La implementacin de este sistema es simple. Consta de cuatro pasos bsicos:

deteccin, diagnostico, reparacin (paliativa o curativa), registro de histrico para
posterior anlisis.
El diagrama anterior muestra el deterioro de un activo determinado hasta que se

llega al nivel de fallo. En ese momento se produce TAM (tiempo medio avera), que ser
mayor o menos en funcin de si el correctivo es paliativo o curativo. Para casos donde
TBF2<TBF1, entendemos que se produce un fallo catalctico.
1.3.4. Mantenimiento predictivo
Este tipo de mantenimiento consiste en la monitorizacin de parmetros de

funcionamiento de una maquina, ya sea de forma continua o discontinua, mediante
seales capaces de variar en funcin del grado de fallo, tipo de fallo y magnitud del
mismo. Mediante la lectura, tratamiento y anlisis de estas seales, es posible
diagnosticar un fallo de forma prematura, basndose siempre en modelos estadsticos
que explican el proceso de deterioro. La mayora de los efectos medibles, acaban
conduciendo a fallos de tipo mecnico (grietas, fracturas, desgaste) cuyos sntomas
son perfectamente medibles y detectables bajo magnitudes como temperatura,
vibraciones, ruidos... bajo anlisis demogrficos, extensiomtricos, ultrasonidos
14
Este mtodo tiene las siguientes ventajas e inconvenientes:

Ventajas
Permite realizar un seguimiento de la evolucin del fallo, por lo que tiende

a eliminar la incertidumbre en la prediccin del mismo.
Permite programar tanto la parada como los recursos necesarios para la

actuacin, por lo que reduce los costes en aquellas instalaciones donde
la paradas de produccin tengan especial repercusin econmica.
Permite reducir el tiempo de avera o de intervencin, ya que se conoce

previo al suceso, qu va a fallar y qu hay que hacer para evitarlo.
Aportan condiciones de mxima seguridad para el operario.
Inconvenientes
Requiere mayor inversin.
Genera gran cantidad de informacin.
Esta limitado a ciertos tipos de fallo.
1.3.5. Mantenimiento modificativo

Son actividades paralelas al mantenimiento, que si bien no son propiamente de
mantenimiento, si colaboran en la mejora de eficiencia. Prcticamente podramos definirla
como todas las actividades de complementarias al mantenimiento, entendindose como
tales, las tareas de tipo mejoras en instalaciones, modificaciones necesarias para mejorar
la mantenibilidad, reconstrucciones de maquinas, trabajos de gabinete, etc
1.3.6. Estudio de fallos y sntomas. Curvas estadsticas.

Es imprescindible conocer las causas que originan los fallos, con el objeto de
evitar que dichas causas vuelvan a repetirse, o en su defecto, ser conocedores de las
mismas para adelantarnos al fallo. La nica forma de realizar una buena reparacin, es
por tanto conocer las causas que lo han originado.
15
Existen multitud de tipos de fallo. Como definicin, podramos decir que es la

incapacidad de cumplir la misin para la cual fue diseado. Los fallos pueden estar a
distintos niveles, desde fallos por seguridad, hasta fallos por la calidad del producto e
incluso por perdidas energticas, pero la realidad es que sobre un 40% de los fallos se
producen por un mal uso del elemento.
Los fallos se pueden clasificar en funcin de la vida del elemento, como:
1-Fallos de puesta en marcha (mortalidad infantil)
2-Fallos aleatorios
3-Fallos dependientes del tiempo (envejecimiento)
El solapamiento de las tres fases con leyes de probabilidad, dan lugar a la

conocida curva de la baera, regida por la ley de weibull:
De forma particular para los componentes mecnicos, la curva de la baera tendra la

forma de la figura.
16
1.3.7. Aspectos econmicos del mantenimiento. Life Cycle Cost (LCC).

Analisis de la enfriadora BC2.
El objetivo principal del mantenimiento, siempre es minimizar costes, bien sea
para evitar paradas en plantas de produccin, donde las penalizaciones, costes de
almacenajes etc suponen un importe mayor que el propio mantenimiento, o bien porque
el simple incremento de la longevidad de los equipos, evitan en trminos generales,
constantes inversiones en reparaciones y/o en renovacin de equipos.
Por ello, los equipos de considerable inversin con gran cantidad de actuaciones
de mantenimiento preventivo, elevado despiece de cuantioso coste econmico cuyas
partes sean susceptibles de mantenimiento debido a su ciclo de vida til, y que adems,
estas partes de obligada sustitucin puedan dar ligar a fallos crticos en estos equipos, es
necesario analizarlos adems desde un punto de vista de vida econmico.
El tratamiento y anlisis de el LCC, consiste en controlar todos los costes del
activo en cuestin, de forma ordenada en base a horas de funcionamiento o de fechas de
17
actuaciones (de inversiones en este caso), para cotejarlo con la vida que lleva empleada
hasta el momento y con la futura vida que se lograra en caso de realizar alguna
actuacin de elevado coste econmico.
Se decide llevar un seguimiento de ciclo de vida econmica, de la enfriadora
principal del edificio. En este caso, se dispone una tabla de inversiones y actuaciones
realizadas en este equipo, desde su instalacin, diferenciando claramente entre el tipo de
coste asociado (inversin, preventivo, correctivo, explotacin), desglose (materiales y
mano de obra), devaluacin estimada, etc
El clculo de este equipo se anualiza agrupando todos los costes de inversin,
mantenimiento y explotacin, descontndolos del valor residual en un ao dado, y
dividindolo por el nmero de aos que lleva acumulado el equipo. Representando el
resultado obtenido (CMA) en una tabla, se puede determinar si una futura inversin en el
equipo se va a amortizar por alargar si vida til, o si por el contrario la inversin es tan
elevada que nunca se amortizar, lo que conllevara la necesidad de sustituir el elemento.
Donde:
Inv = acumulado de la inversin en un ao dado.
CM= Acumulado de costes de Mantenimiento en un ao dado.
CE= Acumulado de costes de Explotacin en un ao dado.
VR= Valor residual, en un ao dado.
n= numero del ao donde se realiza el anlisis.
Grficamente, la representacin de la ecuacin anterior tiene forma similar a la

parablica, donde el cambio de pendiente en la curva nos indicar si futuras inversiones
sobre el equipo sern rentables.
18
En la tabla adjunta se muestra el listado de incidencias y costes asociados:

AO
ANALISIS

1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
4
4
4
4
4
4
5
5
5
5
5
5
6
6
6
6
6
6
7
7
7
7
7
7
8
8
8
8
8
8
9
9
9
9
9
9
10
10
11
11
12
12
12
13
13
14
14
FECHA
INCIDENCIA
01/01/1999
02/03/1999
01/05/1999
30/06/1999
29/08/1999
28/10/1999
27/12/1999
25/02/2000
25/04/2000
24/06/2000
23/08/2000
22/10/2000
21/12/2000
19/02/2001
20/04/2001
19/06/2001
18/08/2001
17/10/2001
16/12/2001
14/02/2002
15/04/2002
14/06/2002
13/08/2002
12/10/2002
11/12/2002
09/02/2003
10/04/2003
09/06/2003
08/08/2003
07/10/2003
06/12/2003
04/02/2004
04/04/2004
03/06/2004
02/08/2004
01/10/2004
30/11/2004
29/01/2005
30/03/2005
29/05/2005
28/07/2005
26/09/2005
25/11/2005
24/01/2006
25/03/2006
24/05/2006
23/07/2006
21/09/2006
20/11/2006
19/01/2007
20/03/2007
19/05/2007
18/07/2007
16/09/2007
15/11/2007
14/01/2008
12/07/2008
08/01/2009
07/07/2009
03/01/2010
02/07/2010
29/12/2010
27/06/2011
24/12/2011
21/06/2012
25/06/2012
HORAS
EQUIPO
CONCEPTO/OPERACIN
0 COMPRAINICIAL
960 FUGAGAS
1920 FUGAGAS
2880 REVISIONMANTENIMIENTO
3840 REPARACIONFUGAYLLENADOGAS
4800 CAMBIOSONDAPRESION
5760 REPARACIONFUGAAGUA
7680 LIMPIEZABATERIASCONDENSACION
8640 REPARACIONSONDASCOMPRESOR
9600 CAMBIOFILTRODESHIDRATADOR
17280 CAMBIOPLACACENTRAL
18240 REPARACIONAISLAMIENTOSINTERCAMBIADOR
19200 CAMBIOELEMENTOSMEDIDA
20160 CAMBIOSONDASTEMPERATURAYPRESION
24000 CAMBIOVENTILADORCONDENSACION2
29760 FUGAGAS
30720 FUGAGAS
32640 REPARACIONFUGAYLLENADOGAS
33600 CAMBIOSONDAPRESION
37440 REPARACIONSONDASCOMPRESOR
43200 MONTAJEDETECHADOPARAEVITARSUCIEDADBATERIAS
48960 CAMBIOSONDASTEMPERATURAYPRESION
49920 CAMBIOCOMPRESOR
67200 BOBINADOVENTILADORCONDENSACION1
78784 REVISIONGENERAL(OVERHAUL)
ELEMENTO
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
COMPRESOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
SEGURIDAD
INTERCAMBIADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
SEGURIDAD
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
BATERIACONDENSADOR
BATERIACONDENSADOR
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
ELECTRONICA
INTERCAMBIADOR
SEGURIDAD
SEGURIDAD
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
VENTILADORESCONDENSACION
GENERAL
ELECTRONICA
INTERCAMBIADOR
SEGURIDAD
BATERIACONDENSADOR
COMPRESOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
SEGURIDAD
INTERCAMBIADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
SEGURIDAD
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
ELECTRONICA
INTERCAMBIADOR
SEGURIDAD
SEGURIDAD
COMPRESOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
INTERCAMBIADOR
SEGURIDAD
GENERAL
BATERIACONDENSADOR
GENERAL
SEGURIDAD
GENERAL
ACUMULADOS 35.350,00
IMPORTE
TIPOGASTO
MANOOBRA
INVERSION
CORRECTIVO

CORRECTIVO

PREVENTIVO
400,00
CORRECTIVO
850,00
CORRECTIVO
60,00
CORRECTIVO
420,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
95,00
CORRECTIVO
480,00
PREVENTIVO
110,00
PREVENTIVO
95,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
130,00
PREVENTIVO
130,00
PREVENTIVO
130,00
PREVENTIVO
150,00
PREVENTIVO
400,00
CORRECTIVO
620,00
CORRECTIVO
450,00
CORRECTIVO
250,00
CORRECTIVO
250,00
PREVENTIVO
180,00
PREVENTIVO
250,00
PREVENTIVO
180,00
CORRECTIVO
550,00
CORRECTIVO
550,00
PREVENTIVO
400,00
CORRECTIVO
620,00
CORRECTIVO
450,00
CORRECTIVO
250,00
CORRECTIVO

CORRECTIVO

PREVENTIVO
400,00
CORRECTIVO
850,00
CORRECTIVO
60,00
CORRECTIVO
420,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
95,00
480,00
CORRECTIVO
PREVENTIVO
110,00
PREVENTIVO
95,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
130,00
PREVENTIVO
130,00
INVERSION
1.500,00
PREVENTIVO
150,00
PREVENTIVO
400,00
CORRECTIVO
620,00
450,00
CORRECTIVO
CORRECTIVO
250,00
CORRECTIVO
250,00
INVERSION
2.500,00
PREVENTIVO
250,00
PREVENTIVO
180,00
CORRECTIVO
550,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
130,00
CORRECTIVO
420,00
CORRECTIVO
250,00
CORRECTIVO
750,00
PREVENTIVO
400,00
PREVENTIVO
130,00
PREVENTIVO
100,00
CORRECTIVO
250,00
INVERSION
12.600,00
49.811,00 221.161,00
IMPORTE
TOTALGASTO
MATERIALES
136.000,00
50,00 50,00
150,00 150,00
50,00 450,00
520,00 1.370,00
30,00 90,00
30,00 450,00
50,00 450,00
110,00 205,00
220,00 700,00
190,00 300,00
110,00 205,00
50,00 450,00
105,00 235,00
105,00 235,00
105,00 235,00
103,00 253,00
50,00 450,00
1.400,00 2.020,00
200,00 650,00
600,00 850,00
350,00 600,00
100,00 280,00
160,00 410,00
100,00 280,00
1.100,00 1.650,00
1.100,00 1.650,00
50,00 450,00
1.400,00 2.020,00
200,00 650,00
600,00 850,00
50,00 50,00
150,00 150,00
50,00 450,00
520,00 1.370,00
30,00 90,00
30,00 450,00
50,00 450,00
110,00 205,00
220,00 700,00
190,00 300,00
110,00 205,00
50,00 450,00
105,00 235,00
105,00 235,00
1.000,00 2.500,00
103,00 253,00
50,00 450,00
1.400,00 2.020,00
200,00 650,00
600,00 850,00
350,00 600,00
7.200,00 9.700,00
160,00 410,00
100,00 280,00
1.100,00 1.650,00
50,00 450,00
105,00 235,00
30,00 450,00
600,00 850,00
200,00 950,00
50,00 450,00
105,00 235,00
100,00
600,00 850,00
24.650,00 37.250,00
Por otro lado, se adjuntan los datos de explotacin hasta la fecha, as como los
previstos de futuro. Este gastos para este caso concreto, nicamente est afectado por el
coste de la factura elctrica, ya que la inversin la reflejaremos en el CMA final.
19
148.200,00 90.640,00 238.840,00

AO
AONATURAL
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
INVERSION
136.000,00
2.500,00
9.700,00
37.250,00
CONSUMO
6600
8240
8240
8240
8240
8240
9060
9060
8240
8240
8240
9060
9850
10640
6600
6850
7100
7350
7600
GASTOEXPLOTACION
6.600,00
8.240,00
8.240,00
8.240,00
8.240,00
8.240,00
9.060,00
9.060,00
8.240,00
8.240,00
8.240,00
9.060,00
9.850,00
10.640,00
6.600,00
6.850,00
7.100,00
7.350,00
7.600,00
Agrupando los datos en una tabla con todos los conceptos, y grafiando el
resultado CMA, para este caso podemos concluir que la ultima operacin de inversin
(overhaul), que bsicamente consiste en renovar sustituyendo gran parte de los
elementos mecnicos alargar la vida 5 aos, desde el ao 14 al 19, donde la curva lleva
a una asntota horizontal estabilizada en la zona de 20.000/ao. Llegado ese momento,
se sustituir el equipo por uno de mayor eficiencia.
CODIGODEACTIVO: 3.2.10.02 EnfriadoracubiertaBC2
AO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
AO
NATURAL
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
INVERSION
136.000,00

2.500,00
9.700,00

37.250,00

INV.ACUMULA GASTOS GASTOSMTO GASTOS

GASTOS
DA
MTO
ACUM.
EXPLOTACION
EXPLO.
136.000,00
2560
2560 6.600,00 6.600,00
136.000,00
2310
4870 8.240,00 14.840,00
136.000,00
3428
8298 8.240,00 23.080,00
138.500,00
3070
11368 8.240,00 31.320,00
148.200,00
7270
18638 8.240,00 39.560,00
148.200,00
2560
21198 8.240,00 47.800,00
148.200,00
2310
23508 9.060,00 56.860,00
148.200,00
3193
26701 9.060,00 65.920,00
148.200,00
2790
29491 8.240,00 74.160,00
148.200,00
2100
31591 8.240,00 82.400,00
148.200,00
685
32276 8.240,00 90.640,00
148.200,00
2250
34526 9.060,00 99.700,00
148.200,00
335
34861 9.850,00 109.550,00
185.450,00
850
35711 10.640,00 120.190,00
185.450,00
1850
37561 6.600,00 126.790,00
185.450,00
1850
39411 6.850,00 133.640,00
185.450,00
1850
41261 7.100,00 140.740,00
185.450,00
1850
43111 7.350,00 148.090,00
185.450,00
1850
44961 7.600,00 155.690,00
REVENTA
ESTIMADA
120.000,00
102.000,00
84.000,00
75.600,00
69.600,00
63.600,00
57.600,00
51.600,00
45.600,00
39.600,00
33.600,00
27.600,00
21.600,00
15.600,00
14.400,00
13.200,00
12.000,00
10.800,00
3.600,00
CMA
(/AO)
25.160,00
26.855,00
27.792,67
26.397,00
27.359,60
25.599,67
24.424,00
23.652,63
22.916,78
22.259,10
21.592,36
21.235,50
20.847,00
23.267,93
22.360,07
21.581,31
20.908,88
20.325,06
20.131,63
INVERSION
REVENTA
16.000,00
34.000,00
52.000,00
62.900,00
78.600,00
84.600,00
90.600,00
96.600,00
102.600,00
108.600,00
114.600,00
120.600,00
126.600,00
169.850,00
171.050,00
172.250,00
173.450,00
174.650,00
181.850,00
20
200.000,00
180.000,00
160.000,00
140.000,00
120.000,00
INV.ACUMULADA
100.000,00
GASTOSMTOACUM.
GASTOSEXPLO.ACUM.
80.000,00
INVERSIONREVENTA
60.000,00
40.000,00
20.000,00

1
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
CMA(/AO)
30.000,00
25.000,00
20.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00

1
11
13
15
17
19
21
Como se aprecia en el grafico, haciendo la inversin de 37000 del overhaul y contando

con los costes normales de explotacin del equipo, podramos alargar la vida desde el
punto de vista puramente econmico, hasta 7 aos.
21
1.4. HERRAMIENTAS DE GESTIN, KPIs, SOFTWARE.
Es muy importante para realizar un seguimiento de todos los activos del edificio y
poder estudiar en cada caso el rendimiento de cada uno de ellos, asi como para poder
realizar una correcta distribucin y gestin de la carga de trabajo de los operarios, la
implantacin de una herramienta informtica de mantenimiento. Esta herramienta puede
ser desde algo sumamente bsico como un sistema de inventario y control hecho en una
hoja Excel, hasta cualquier aplicacin comercial para la gestin de mantenimiento de los
edificios. A travs de estas herramientas, se establecen indicadores que reflejan desde la
productividad de los operarios, hasta los tiempos que se emplea en cada una de las
operaciones de mantenimiento. Por supuesto, se almacena todo en una base de datos
capaz de indicar en cualquier momento, todas y cada una de las operaciones realizadas
a cada activo, cuanta mano de obra se le ha dedicado, cuantas actuaciones de
mantenimiento se han hecho, etc
Para llevar la gestin de este edificio, se implementara le herramienta PRISMA-3

de Sisteplan. El proceso se iniciara en dar de alta todos los activos ya inventariados,
asignarle a cada activo las tareas de mantenimiento necesarias para su conservacicon y
la frecuencia de estas tareas, los recursos materiales necesarios para cada tarea, la
carga de trabajo que requiere cada tarea, quien la ha de realizar, etc de forma que el
propio sistema imprima ordenes de trabajo en funcin del resultado de la anterior revisin
y de la periodicidad. El trabajo del gestor del sistema, ser entregar las hojas de trabajo y
retroalimentar el sistema para poder llevar su trazabilidad.
Mediante el uso de ratios o KPI se pueden evaluar directamente resultados, sin

embargo existen un sinfn de indicadores de gestin del mantenimiento aplicados para
monitorizar el rendimiento, muchos de ellos con resultados no siempre consistentes. En
realidad, la gran cantidad de indicadores divulgados por la bibliografa especializada,
llega a confundir. Con la aprobacin de la norma UNE EN 15341 Indicadores Clave de
rendimiento del mantenimiento, queda unificado y acotado los criterios en la obtencin
de estos datos.
La norma UNE EN -15341 establece que los objetivos del mantenimiento puede
abordar factores de rendimiento particulares, como son:
22
Mejora de la disponibilidad.
Mejora en los costes de mantenimiento.
Mejora en la gestin de los costes efectivos del stock de inventario.
Mejora en el control de los servicios contratados.
Por otra parte no basta tan solo con crear un cierto nmero de indicadores para
la organizacin, sino diferenciar quien va utilizar dicha informacin y que necesita saber,
(cuadro de mando) es as como dentro de una empresa existen diferentes niveles
jerrquicos y cada uno con inters particular es as como podemos diferenciar:
La alta direccin est interesada en la ejecucin global de los indicadores as

como tambin de monitorizar sus tendencias en el tiempo y evaluar su instalacin
comparndolas con otras (benchmarking).
Los responsables de mantenimiento quieren diagnosticar la gestin del
mantenimiento, as como precisar los sitios dbiles.
Los ejecutantes del Mantenimiento necesitan los indicadores para evaluar el
impacto de su trabajo.
La aplicacin de los indicadores de gestin permite de forma constante estar

evaluando, controlando y comparando en el tiempo el estado y la evolucin del
mantenimiento. El mejoramiento en los ndices ayuda a elevar el nivel de excelencia
(calidad) en la gestin del mantenimiento, lo que repercute de manera positiva en los
resultados econmicos de todo el sistema.
Si no se mide lo que se hace, no se puede controlar y si no se puede
controlar, no se puede dirigir y si no se puede dirigir no se puede mejorar
Cuando se utilizan indicadores de rendimiento, es importante considerar los
factores externos e internos que influyen en el rendimiento. Los factores externos, son
condiciones variables que quedan fuera del control de la compaa.
Factores Externos: Lugar, cultura de la sociedad, coste de mano de obra,

situacin del mercado, leyes y reglamentos, etc.
23
Factores Internos: Cultura de la empresa, severidad del proceso, tamao de la

instalacin, ndices de utilizacin, antigedad de la instalacin, etc.
Econmicos:
Coste mantenimiento por m2/ao (especificar qu tipo de m2, habitualmente m2
edificados, o superficie bruta).
Coste mantenimiento por usuario/ao
Coste por tipo de instalacin:
Total anual por instalacin
% del coste total imputado a "otras instalaciones " o a "varios"
Coste mantenimiento aire acondicionado / Kfrigorias/hora
Coste mantenimiento calefaccin / Kcaloras/hora
Coste mantenimiento ventilacin / 1.000 m3/hora
Coste mantenimiento electricidad / KVA
Coste mantenimiento sistemas de alimentacin ininterrumpida / KVA
Coste mantenimiento Grupos electrgenos / KVA
Coste mantenimiento pararrayos y tomas de tierra / Unidad
Coste mantenimiento fontanera / puntos de servicio
Coste mantenimiento control legionella / unidad torre de refrigeracin
Coste mantenimiento ascensores / Unidad
Coste mantenimiento ascensores / Unidad / nmero de plantas servidas
Coste mantenimiento control instalaciones / nmero de puntos de control
% de presupuesto destinado a mantenimiento correctivo (desagregado en MO,
materiales y otros)
% de presupuesto destinado a mantenimiento normativo (desagregado en MO,
materiales y otros)
24
% de presupuesto destinado a mantenimiento preventivo (desagregado en MO,

materiales y otros)
Coste medio de una OT (Orden de Trabajo) correctiva
Coste medio de una OT normativa
Coste medio de una OT preventiva
Grado de seguimiento del presupuesto
Total gasto real vs total presupuesto
Total gasto real correctivo vs total presupuesto correctivo
Total gasto real normativo vs total presupuesto normativo
Total gasto real preventivo vs total presupuesto preventivo
Total gasto por instalacin vs total presupuesto por instalacin
Aire acondicionado
Calefaccin
Ventilacin
Electricidad
Etc.
Segn el tipo de edificio y/o la actividad que se desarrolla en el se suelen utilizar

indicadores econmicos especficos, como por ejemplo:
Coste por cama (en hospitales y hoteles)
Coste por habitacin (en hospitales y hoteles)
Coste por habitacin ocupada / dia (en hoteles)
Coste por alumno (en escuelas y universidades)
Coste por aula (en escuelas y universidades)
Etc.
Por tipo de actividad:
25
Incluimos bajo este apartado los siguientes indicadores:

% de OT's dedicadas a mantenimiento correctivo
% de OT's dedicadas a mantenimiento normativo
% de OT's dedicadas a mantenimiento preventivo
% de OT's dedicado a "otros servicios"
% de horas dedicadas a mantenimiento correctivo
% de horas dedicadas a mantenimiento normativo
% de horas dedicadas a mantenimiento preventivo
% de horas dedicadas a "otros servicios"
% de OT's urgentes
% de OT's prioridad normal
Etc.
Especficos:
Relacionamos a continuacin una serie de indicadores "no estndar" que pueden
ser de utilidad para una adecuada gestin del mantenimiento, aunque hay que sopesar
en algunos casos la dificultad para obtener la informacin necesaria:
% de OT's que han precisado una aclaracin en la descripcin de la avera o
identificacin del elemento averiado
% de OT's que no se han podido llevar a cabo por falta de material
% de OT's que no se han podido realizar por causas ajenas a mantenimiento
% de cumplimiento mensual del mantenimiento programado
ndice de repeticin de averas
Total
Por instalacin
Por activo
Por empresa subcontratada
26
Por operario
ndice de reclamaciones
Total
Por instalacin
Por activo
Por empresa subcontratada
Por operario
Correlacin entre horas dedicacin mantenimiento correctivo y % de vida til de
los equipos.
Correlacin entre horas dedicacin mantenimiento correctivo + preventivo y % de
vida til de los equipos
La innovacin ms destacada de Prisma3 en la gestin del inventario de activos
del contrato, radica en la posibilidad de jerarquizacin de los activos objeto del servicio. El
sistema permite su ordenacin y agrupacin segn las necesidades, permitiendo, la
generacin de rdenes de trabajo en cualquier nivel de la estructura, lo que mejora el
seguimiento especfico o global de los activos, a la vez que racionaliza el nmero de
rdenes de trabajo que se generan.
27
Adicionalmente a los campos informativos comunes, se permite la vinculacin a

los elementos cualquier tipo (activos, OTs, Gamas,.) de documentacin grfica o
tcnica, como planos, manuales, fichas de inspeccin, necesarias para el seguimiento y
mejor gestin del contrato
28
Sobre el inventario podr establecerse una programacin de mantenimiento

preventivo y/o predictivo, la cual puede sustentarse sobre medidores y/o fechas, y que
podr ser modificada, previa a su aprobacin definitiva, posibilitando la correcta
planificacin de las cargas de trabajo, conjugando las necesidades del centro, con los
recursos disponibles y los requisitos legales.
El mantenimiento predictivo se programa en base a los medidores. El sistema
permite la creacin prcticamente ilimitada de variables que pueden asociarse a los
activos, para registrar valores de cualquier tipo (consumos, temperaturas, presiones,
intensidades,
rendimientos,..)
Al registrar estas
variables por activo, es
posible, la programacin
de
las
gamas
de
mantenimiento en base a
los
valores
de
los
medidores en lugar de al
cumplimiento de fechas.
Los valores registrados

pueden consultarse en cualquier
momento, en pantalla, en modo
informe o incluso grficamente:
El mantenimiento preventivo (y tcnico legal), se programa por fechas,

mediante la asociacin de las gamas de mantenimiento a los activos correspondientes,
con la periodicidad estipulada.
29
Toda la programacin puede consultarse y modificarse en el sistema segn

diversos puntos de vista, que facilitan su gestin:
Programacin de un activo
Las rdenes de trabajo se generarn de manera automtica segn las

programaciones establecidas en el captulo anterior. O se crearn manualmente, para el
registro de situaciones excepcionales (mantenimiento correctivo, obras de mejora o
reforma.) A este fin existen en el sistema distintas ventanas y entradas para la creacin
y gestin posterior de las OTs (tanto las generadas automticamente como las de
creacin manual)
30
Las rdenes de trabajo tambin pueden tener documentacin asociada (planos,

presupuestos,.) que puede imprimirse automticamente con el parte de trabajo si as se
indica en el sistema.
Toda la informacin volcada en el sistema es la base para la generacin de una
amplia variedad de informes, que facilitan el seguimiento y control del servicio, algunos
de estos se incluyen a continuacin:
Gastos por clases de trabajo
Diagrama de Pareto de Gastos por activo
31
Anlisis del plan de preventivo y su cumplimiento
Anlisis grfico gastos por Clase de trabajo
Referencias comercial: Systeplan, PRISMA3.
32
2. DESCRIPCIN DEL EDIFICIO

2.1. DESCRIPCION GENERAL DEL EDIFICIO. TIPOLOGIA.
DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES ELEMENTOS A
MANTENER.
El Edificio de estudio, es un bloque administrativo, donde se ubican

dependencias de la Generalitat Valenciana.
Dicho edificio consta de cinco plantas, donde la planta baja hace de recepcin y
zona de registro de documentacin, y de la primera a la cuarta, zonas de despachos de
diversos organismos territoriales. Cuenta con una superficie til de 19.820m2, y la
tipologa de las instalaciones son las siguientes:
33
2.1.1. INSTALACIN DE CLIMATIZACIN
La totalidad del edificio se acondiciona mediante cuatro unidades o grupos de

enfriamiento, de las cuales dos son enfriadoras-bombas de calor y dos son enfriadoras de
agua simplemente. Todas ellas son condensadas por aire, siendo pues unidades aireagua.
Existen dos circuitos hidrulicos independientes, compuestos cada uno de ellos

por enfriadora y bomba de calor. El primero de ellos alimenta las zonas de semistano,
planta baja, entreplanta y despachos de planta 1 a 5. El segundo, alimenta las zonas
difanas de las plantas 1 a 5.
Las necesidades de fro y calor de cada uno de estos grupos zonales se
obtienen de las cuatro mquinas que disponen de las potencias:
Grupo Zonal 1 (semistano, planta baja, entreplanta y despachos de planta 1 a 5):

Enfriadora: Qf = 215000 Frig/h.
Bomba de Calor: QF = 225000 Frig/h.
QC = 245000 Frig/h.
Grupo Zonal 2 (zonas difanas de planta 1 a 5)
Enfriadora: Qf = 340000 Frig/h.
Bomba de Calor: QF = 270000 Frig/h.
QC = 300.000 Frig/h.
34
Para las zonas generales se ha instalado climatizadores, elementos diseados

especialmente para este tipo de recintos. Por el contrario, en los despachos existen fancoils zonales que garantizan una perfecta individualizacin del ambiente interior,
buscndose con ello la confortabilidad de cada usuario. En su totalidad, la instalacin
est prevista a dos tubos.
Climatizador comn
Fancoil zonal
Tanto para los archivos del semistano como para el aparcamiento y archivo de
los stanos 1 y 2, se dispondr de los necesarios equipos de ventilacin y extraccin.
La planta baja se acondiciona con la filosofa imperante en las plantas del
edificio, es decir, dos climatizadores ubicados a ambos lados de la planta acondicionando
la mitad de la misma cada uno de ellos. Las dos unidades estn alimentadas por el
circuito hidrulico correspondiente al grupo zonal 1 y sus prestaciones son: 7.900 m3/h
como caudal de impulsin de aire, temperatura de entrada de aire de 25C, temperatura
de salida de 12C y 34.000 Frig./h como potencia frigorfica.
35
Se entiende por planta tipo las plantas 1, 2, 3 y 4, por su similitud en cuanto a

distribucin del espacio y a necesidades trmicas de cada una de ellas. Cabe diferenciar
en la planta tipo dos zonas:
a) Zona general
Comprende la mayora de la superficie utilizable, es difana y se acondiciona por
dos climatizadores de prestaciones: 11700 m3/h de caudal de impulsin d aire, 25C y
12C de temperaturas de entrada y salida del aire respectivamente, y 66700 Frig/h de
potencia frigorfica.
El suministro de agua hacia estos equipos procede del circuito correspondiente
al grupo zonal 2, es decir, al de las mquinas ms potentes.
b) Despachos
Como se ha comentado anteriormente, la zona correspondiente a despachos se
climatiza por medio de fan-coils zonales, uno para cada recinto. Puesto que la idea fue
ubicar todos estos fan-coils en la sala de mquinas prevista para tal fin, es necesario que
estn dotados de un ventilador de alta presin que venza las prdidas de carga del aire a
travs de los conductos que llegan hasta cada uno de los despachos. As mismo,
disponen de un mecanismo de control adecuado que permite al usuario manipular
indirectamente y de manera proporcional la velocidad del ventilador a travs de la
temperatura de consigna y por diferencia con la del ambiente.
Puesto que existen en el edificio dos tipos de despachos en funcin de su
tamao (ms grandes en las zonas laterales), se emplean dos modelos de fan-coil de
prestaciones acordes con las cargas trmicas y la superficie de los dos tipos
mencionados.
As, se instalan fan-coils Carrier modelo 42 GR de las siguientes caractersticas:
Tamao 1 (para despachos centrales 11 por planta)
Caudal de aire = 350 m3/h.
Potencia frigorfica = 2670 Frig/h.
Potencia calorfica = 1500 Kcal/h.
Tamao 2 (para despachos laterales, 2 por planta)
Caudal de aire = 500 m3/h.
Potencia frigorfica = 5200 Frig/h.
Potencia calorfica = 3000 Kcal/h.
36
La alimentacin de agua a estos fan-coils proviene del circuito correspondiente al

grupo zonal 1.
Colectores de impulsin de agua fra exteriores
c
Detalle de colectores de retorno de climatizadores.
37
Detalle colectores de impulsin de impulsin, sala interior.
38
2.1.2. INSTALACIN ELCTRICA
BAJA TENSIN
Las canalizaciones fijas discurren sobre bandejas perforadas o por el interior de
tubos protectores fijados directamente sobre paredes o empotrados.
Las luminarias fijas llevarn sus lmparas y portalmparas alojadas en
envolventes adecuadas, protegindolas contra daos mecnicos por medio de guardas.
La conexin entre la caja terminal y la
luminaria se efecta por medio de cable
flexible y prensaestopas adecuados. El equipo
de
arranque
control
compartimentos
se
aloja
en
apropiados
convenientemente protegidos.
Todas las luminarias lleva el consumo reactivo corregido de manera que no sea
necesario compensarlo. Segn prescribe la instruccin MIBT-032.
Las luminarias instaladas son las siguientes:
112 luminarias ODEL-LUX 3433 2*36 W
939 luminarias ODEL-LUX 3433 4*36 W
210 luminarias OMEGA 2*58 W proteccin IP65
140 luminarias STAF 770208-770211, portalmparas E-27, con lmpara estndar

100W
76 luminarias STAF 704000, portalmparas E-27 y lmpara estndar de 60 W
26 puntos de luz en el foso del ascensor con zcalo portalmparas, y lmpara de

60 W
40 luminarias 4*18 W y tubos CWX 18 W.
Pantalla fluorescente
Pantalla LED
39
Las tomas de corriente, estarn provistas de clavija de puesta a tierra.

Los aparatos de conexin y corte como los seccionadores sin fusibles destinados
a interrumpir o a establecer la corriente estn dotados de envolventes metlicas estancas
al polvo.
El sistema de proteccin contra contactos indirectos, es de la clase B de la
instruccin MI BT 021 Puesta a tierra de las masas y dispositivos de corte por intensidad
de defecto, siendo estos dispositivos los interruptores diferenciales.
Todo circuito est protegido contra sobreintensidades mediante interruptores
automticos magnetotrmicos de corte omnipolar.
La identificacin de los conductores es:

Conductores de fase: colores marrn, gris y negro.
Conductor neutro: color azul.
Conductor de proteccin: color amarillo-verde
Cuadro General de Proteccin est formado por dos disyuntores automticos de
1600 Amp., y 50 KA de poder de corte. Proteger las lneas que llegan de los
transformadores y cinco interruptores automticos destinados a proteger los cinco
circuitos siguientes:
Elementos alimentados por grupo electrgeno. Automtico de 400 A, 4P, poder
de corte de 50 KA.
Aire acondicionado. Automtico de 1000 A, 3ppoder de corte de 50 KA.
40
Alumbrado y tomas de corriente. Automtico de 1000 A, 4p, poder de corte de 50

KA, y los siguientes automticos que protegen las lneas que van a los cuadros
secundarios de alumbrado y tomas de las diferentes plantas:
Automtico de 160 A IV limitador, con poder de corte de 150 A, para las plantas
semistano y stano.
Automtico de 160 A IV limitador, con poder de corte de 150 A, para la planta
baja y entreplanta.
tipo.
cubierta.
Climatizador derecha. Automtico de 63 A, 4 p, poder de corte de 50 KA.
Climatizador izquierda. Automtico de 80 A, 4p, poder de corte de 50 KA.
Se ubica en el propio centro de transformacin en un cuadro tipo armario con
cara anterior fija y puesta a tierra.
Lnea desde Cuadro General a Cuadros Generales de distribucin

Las lneas parten desde la Caja General de proteccin hasta los cuadros
generales de distribucin.
Existen tres cuadros generales, uno destinado al aire acondicionado, otro para el
alumbrado y las tomas de corriente y el ltimo para los elementos alimentados por el
grupo electrgeno.
Los conductores son de cobre de tensin nominal de aislamiento de 1000 V con
aislamiento de etileno-propopileno excepto los del cuadro de conmutacin que son de
750 V y PVA o goma.
En el interior del edificio existe un grupo electrgeno de 200 KVA 210 KVA en
el semistano.
El cuadro de enclavamiento o conmutacin est ubicado en el mismo recinto del
grupo electrgeno.
A este cuadro llegan dos lneas, una que proceder del grupo electrgeno y la
otra que vendr de la caja general de proteccin.
Existen tres cuadros generales de distribucin, uno destinado al aire
acondicionado, otro destinado al alumbrado y tomas de corriente y un tercero que el
cuadro que es alimentado por el grupo electrgeno o por la red, realizndose la seleccin
41
por medio de un cuadro de enclavamiento que permite que entre el grupo cuando falla el
suministro elctrico.
Equipos de medida
El equipo de medida est formado por:
Maxmetro
Contador de reactiva
Contador de activa para doble tarifa
Reloj de conmutacin
Cuadros secundarios y parciales, en cada una de las plantas (incluida la planta
tico) hay un cuadro de distribucin, excepto en las dos plantas stano y semistano
donde solamente existe un cuadro para estas tres plantas, que est ubicado en la planta
semistano.
Con relacin al Aire Acondicionado tenemos dos cuadros secundarios por
plantas donde cada uno genera climatizador regulacin y fan-coils zonales.
Grupo Electrgeno
El grupo electrgeno es de 210 KVA en emergencia y 200 KVA en contino que
alimenta:
- Ascensor de emergencia.
- Grupo de bombas contra incendios.
- Grupo de bombas de agua potable.
- Control telefona.
- Alarma.
- Grupo de bombas de achique.
- Puerta del garaje.
- Iluminacin parcial stanos.
- Ordenadores.
- Ventiladores de los stanos de aparcamientos.
- Cuadros de deteccin de CO.
Se encuentra ubicado en la planta semistano; la evacuacin de humos se

realiza por la red lateral al exterior.
42
Pararrayos
Se dispone de un pararrayos estndar con contador de descargas.
43
Batera de Condensadores
Existe una batera de condensadores de 540 KVA y 400 V, compuesta por 9
escalones de 60 KVA, cada uno, dotada de control automtico y sealizador digital.
Alumbrados Especiales.
Las luces de emergencia y sealizacin se encuentran situadas en los puntos
estratgicos correspondientes. Se tratan de aparatos autnomos de 1 hora, IP-225 y 220
V.
44
Lnea de puesta a tierra.

Estn conectados a la puesta a tierra:
La instalacin de pararrayos
La instalacin de antena.
Los enchufes elctricos y las masas metlicas comprendidas en los aseos y
baos
Las instalaciones de fontanera, aparatos elevadores, aparatos de aire
acondicionado y en general todo elemento metlico importante.
Las estructuras metlicas y armaduras de muros y soportes de hormign.
Derivaciones.
Todas las instalaciones del garaje se recogen en derivacin separada del resto
de los existentes en el edificio.
Cuadro de Proteccin y mando.

La proteccin de las instalaciones de los stanos esta en el cuadro general de
proteccin del semistano.
Alumbrado:
Iluminar de modo suficiente (39/50 lux) las zonas de circulacin y
estacionamiento.
Est definido por lmparas de fluorescencia de 400 W de potencia cada una
(blanco fo) empleadas de las formas representadas en los planos de proyecto.
Para reducir el consumo de energa elctrica y el prematuro desgaste de los
equipos el alumbrado general se divide en:
Alumbrado
normal
automtico:
se
acciona
mediante
pulsadores
estratgicamente situados, para encender la luz de las zonas que corresponda,

apagndose por impulso de un temporizador, 0-10 minutos.
Alumbrado rompenieblas: de modo permanente permanecer encendido e
iluminar los ejes de las zonas de circulacin. Ir conectado al grupo electrgeno por si
hubiese un fallo en el suministro de energa elctrica y de esta forma no afectase a la
iluminacin del garaje.
45
Sealizacin: de modo permanente sealiza la situacin de puertas, pasillos,

escaleras y salidas. Estar definido por equipos autnomos (suministro normal ms
fuente propia de energa por batera autnoma incorporada, alimentada por el suministro
normal) dispuestos segn planos.
Emergencia: alumbrado que permite la evacuacin al exterior de las personas,
que en caso de emergencia, se encuentre en el local. Estar definido por equipos
autnomos (suministro normal ms fuente propia de energa por batera autnoma
incorporada, alimentada por el suministro normal) dispuestos segn planos. Las lneas
destinadas a la alimentacin de los servicios ubicados en el aparcamiento discurren en
tubos independientes, en instalacin de superficie. Estas canalizaciones discurren en lo
posible agrupados y protegidos de eventuales golpes y siempre en lugares de uso
comn.
46
CENTRO DE TRANSFORMACIN
La red de alimentacin al centro de transformacin es de tipo subterrneo a una
tensin de 20 KV., y a 50 Hz de frecuencia. La potencia de cortocircuito de la red de
alimentacin es de 350 MVA, segn datos proporcionados por la compaa
suministradora.
Detalle del cuadro general de sala de transformadores.
47
Celda del transformador 1.

En esta celda se encuentra la mquina encargada de la transformacin de la
tensin primaria en baja tensin.
El transformador es trifsico con el neutro accesible en baja tensin y
refrigeracin natural, marca Merlin Gerin Cevelsa, en bao de aceite.
Sus caractersticas mecnicas y elctricas se ajustarn a la norma UNE 20101 y
a las normas particulares de la compaa suministradora, siendo las siguientes:
Potencia nominal ........................... 1000 kVA
Tensin nominal primaria ................ 20.000 V
Tensin nominal secundaria ..................380 V
Tensin de cortocircuito.......................... 6 %
Conexin ............................ tringulo-estrella
Celda del transformador 2.

En esta celda se encuentra la mquina encargada de la transformacin de la
tensin primaria en baja tensin.
El transformador es trifsico con el neutro accesible en baja tensin y
refrigeracin natural, marca Merlin Gerin Cevelsa, en bao de aceite.
Sus caractersticas mecnicas y elctricas se ajustarn a la norma UNE 20101 y
a las normas particulares de la compaa suministradora, siendo las siguientes:
Potencia nominal ........................... 1000 kVA
Tensin nominal primaria ................ 20.000 V
Tensin nominal secundaria ..................380 V
Tensin de cortocircuito.......................... 6 %
Conexin ............................ tringulo-estrella
Bateras de condensadores:
Para compensar el factor de potencia debido al funcionamiento en vaco del
transformador, se dispone de condensadores de la potencia relacionada en funcin de la
potencia del transformador a compensar, conectados a la tensin secundaria de 380 V.
Potencia del Transformador: 2x1000
Potencia del condensador: 2x25
48
Sistema de alimentacin Ininterrumpida:

El Edificio cuenta con un Sistema de Alimentacin Ininterrumpida formado por
dos equipos instalados en la sala destinada a tal fin en la planta baja.
La misin de estos equipos es

asegurar
el
suministro
elctrico
en
el
transcurso de tiempo entre la deteccin de la

tensin de red por parte de la empresa
suministradora de energa elctrica, y el
arranque y conexin del grupo electrgeno.
Se asegura asi el suministro elctrico del
edificio para las instalaciones de iluminacin
e informticas.
2.1.3. SISTEMA DE GESTIN INTEGRADA
El sistema de Gestin Integrada instalado en el Edificio controla las diferentes

instalaciones electromecnicas que componen el edificio. Entre las instalaciones
gestionadas desde el sistema estn:
- Aire acondicionado
- Alumbrado
- Ventilacin
- Electricidad
- Grupo Electrgeno
- Sistema extincin de incendios
- Deteccin de Incendios
- Centralita de extincin
- Grupo de presin de agua
49
- Bombas de achique
- Ascensores
- Etc.
El control de cada uno de los elementos que componen estas instalaciones se
realiza desde los controladores microprocesadores distribuidos por el edificio. Desde
estos controladores se realiza el control de la zona en funcin de las seales de entrada,
emitiendo las correspondientes de salidas. Estas seales de entrada son captadas a
travs de los distintos elementos de campo como son sensores, contactos, etc.
Las seales de salida llegan a los distintos rganos de control para su ejecucin,
como son actuadores, servomotores, contactores, teleruptores etc.
Cada centralita de zona posee la programacin suficiente para el control
individual de cada zona.
Todas estas zonas estn conectadas a un puesto de gestin/operador
centralizado donde se visualiza, supervisa y gestiona toda la informacin recibida de cada
controlador de zona. Desde aqu adems se pueden seleccionar horarios, consignas y los
diferentes parmetros variables del sistema.
El sistema existente es de la marca Johnson Control de la serie Mtasys.
La instalacin bsicamente est compuesta por:
Uds
DESCRIPCIN
Puesto de operador del sistema marca Johnson Controls, serie Metasys, P.C
Procesador de red modelo NCU
Microprocesadores modelo DX-9100-8154
16
Microprocesadores modelo DX-9100-8454
140
Microprocesadores modelo XT-9100 y XP-9100
Equipo de Campo (sondas, actuadores, vlvulas, etc.)
50
Detalle de control de un climatizador
2.1.4. SISTEMA CONTRA INCENDIOS (DETECCIN Y EXTINCIN)

El Edificio cuenta con distintas instalaciones que forman el sistema de deteccin
y extincin de incendios. Entre los sistemas contraincendios mencionados estn:
- Centralita de control de incendios
- Detectores
- Pulsadores
- Pulsadores de emergencia
- Sirenas de emergencia
- Pilotos de accin
- Red de splinkers
- Bocas de Incendio Equipadas
- Extintores
- Puertas Cortafuego
51
- Grupo de Presin Contraincendios

- Sistema fijo de extincin
- Sealizacin en todo el edificio
Cada uno de los subsistemas realiza su funcin en las distintas dependencias o
plantas de que consta el Edificio.
detector
Extintor
Boca Incendio Equipada
52
2.1.5. INSTALACIN DE FONTANERIA Y SANEAMIENTO
La instalacin y componentes de fontanera y sanealien, consta de:

- Stano 2. En esta planta se encuentra el aljibe de incendios de 130 m3 de
capacidad.
- Semistano. En esta planta se encuentra la entrada de la instalacin de agua
potable, as como la valvulera (de corte, antirretorno), contador, depsito regulador o
rompedor de donde toma el agua el grupo de presin, y el grupo de presin con su
depsito de presin y dems valvulera. Tambin existen dos aseos de caballeros y dos
seoras, as como una salida para una boca de riego de 3/4 de dimetro.
- Planta baja. En esta planta existen dos aseos de caballeros y dos de seoras.
- Entreplanta. Esta planta posee dos aseos de caballeros y dos de seoras.
- Planta 1 a 5. En estas plantas tenemos dos aseos de caballeros y dos de
seoras, en cada una de ellas.
- Planta de cubierta. En esta planta estn las tomas para llenado del circuito de
refrigeracin del aire acondicionado.
Descripcin de los Elementos a Alimentar

Los elementos de consumo de agua que existen en el edificio son:
Lavabos solo con agua fra y grifo temporizado.
Duchas con agua fra y caliente y grifo mezclador temporizado.
Inodoros con tanque.
Urinarios dotados de fluxor.
Vertederos.
Toma de llenado del aljibe de incendios.
Existe una nica red de abastecimiento.
Elementos de la Instalacin.
Acometida.
La acometida del edificio la realizar la Empresa Suministradora Aguas de
Valencia, S.A., desde las redes que dispone en las proximidades, de acuerdo con el
53
convenio de Concesin del suministro de Agua Potable en el Trmino Municipal de

Valencia.
Llave de Toma
La llave de toma est sobre la acometida en la va pblica, siendo maniobra
exclusivamente por el Suministrador o persona autorizada, sin que el abonado,
propietario u otra persona puedan manipularla.
Llave de Paso.
La llave de paso est situada en la unin de la acometida con el tubo de
alimentacin, bajo la responsabilidad de la propiedad podr cerrarse y dejar sin agua la
instalacin de todo el edificio.
Tubo de Alimentacin.
El tubo de alimentacin es la tubera que enlaza la llave de paso del inmueble
con la instalacin interior.
Es de tubera de hierro galvanizado de 3 de dimetro.
Contador.
Se ubica en el semistano y est dotado de dos llaves de corte de compuerta o
de bola de 3 de dimetro, grifo de comprobacin y vlvula de retencin de 3 con el fin
de proteger la red pblica contra retorno de agua.
Deposito de Ruptura.
Existe un depsito de ruptura despus del contador, antes del grupo de presin,
de 1.000 litros, con tapa de poliester reforzado con fibra de vidrio, boya y sondas de
proteccin de mnimo de las bombas.
Grupos Hidroneumticos.
Grupo de presin para la red de agua sanitaria con 2 bombas centrfugas
multicelulares verticales Calpeda, tipo V-10/4 o similar, para un caudal unitario de 1,53
1/seg. y 47 m.c.a., siendo la segunda bomba en reserva activa, con caldern de
membrana de 300 1 y 10 Kg/cm2.
Dicho grupo de presin se alimenta de la red de socorro que dispone de cuadro
de conmutacin red-grupo, con grupo electrgeno con arranque automtico.
Instalaciones Interiores.
54
Como ya se ha citado antes la instalacin de distribucin de agua que dispone

este edificio es una nica red de agua sanitaria para lavabos, duchas, urinarios con
fluxores e inodoros. Dicha red discurrir por las bajantes situadas en dos laterales del
edificio, y acometiendo en cada planta con las correspondientes llaves de seccionamiento
de bola al igual que al acometer cada cuarto hmedo.
La red es toda ella de hierro galvanizado a excepcin de la red de incendios que
ser de hierro negro.
Alimentar:
Lavabos con pedestal, dotados de grifo temporizado Presto o similar, con llave
de escuadra en la alimentacin.
Agua fra en duchas dotadas con grifera monomando cromada marca Roca,
mod. Monodin o similar.
Urinarios modelo mural de Roca o similar, con fluxores.
Inodoros con tanque bajo modelo Meridian de Roca o similar.
Entrada a calentador elctrico de 100 litros de capacidad.
Llaves de Paso Interiores.

Desde las redes que circulan por las bajantes laterales, se acometen a las
distintas plantas, disponiendo en cada una de las derivaciones de estos pisos de una
llave de seccionamiento, con el fin de que en caso de una avera en algn local no afecte
al resto de la instalacin.
Dichas llaves de seccionamiento son de esfera y se ubican en la misma bajante.
En cada planta se acometen los diferentes cuartos hmedos, disponiendo en
cada una de las derivaciones de una llave de seccionamiento de cada red, con el fin de
que en caso de una avera en algn local no afecte al resto de la instalacin.
Dichas llaves de seccionamiento son de esfera y se ubican dentro de los cuartos
hmedos.
As mismo existen en los lavabos llaves de escuadra con el fin de permitir
igualmente que una avera en alguno de los grifos temporizados no afecte al resto.
Desages.
Red de Desages. El sistema empleado en el Edificio es el de Red Unitaria,
con ventilacin primaria, con bajada de aguas pluviales y residuales conjuntamente, a
excepcin de algunas bajantes de pluviales que no conectan con la red unitaria casi
hasta el final, es decir, conectan inmediatamente antes de la conexin con el colector
municipal. Los tramos de colectores principales horizontales discurren colgados del
forjado.
55
La red est compuesta por tuberas de PVC discurriendo empotrados o areos

en sus recorridos en el interior.
Los aparatos sanitarios disponen de sifones individuales por aparatos con el fin
de evitar los malos olores.
Por la parte central del edificio, discurren dos bajante de PVC de 125 mm. de
dimetro. Estas recogern las aguas pluviales de la parte central de la cubierta. Las
aguas pluviales de los laterales de la cubierta sern evacuadas junto a las aguas sucias
de los cuartos hmedos de las dems plantas, por cuatro bajantes, dos a cada lado del
edificio, de PVC de 160 mm. de dimetro.
Desde la planta quinta a la primera tenemos cuatro bajantes, dos a cada lado del
edificio, para evacuar las aguas residuales de los cuartos hmedos de estas plantas. A
estas cuatro bajantes se les unen las cuatro que venan de evacuar las aguas pluviales
de la cubierta.
En la planta primera existen otros desages de unas jardineras, que bajan al
semistano por otras dos bajantes independientes, una a cada lado del edificio.
En el semistano tenemos los colectores que van a conectar en tres sitios
diferentes con la red municipal de alcantarillado.
56
En el stano segundo, tenemos todas las pendientes orientadas hacia una red
de desage que va a parar a dos bombas de achique, que en caso de inundacin
entraran en funcionamiento y evacuaran el agua.
La red horizontal de saneamiento discurre por debajo de la solera de la planta
baja, es decir por el techo del semistano igualmente de tubera de PVC, con pendiente
de 1,5% hasta la conexin con el alcantarillado municipal.
Los dimetros utilizados para la recogida de aguas son:
Urinarios: tubo de PVC de 40 mm de dimetro serie F.
Lavabos: tubo de PVC de 40 mm de dimetro serie C.
Inodoros: tubo de PVC de 110 mm de dimetro serie F.
Fregaderos: tubo de PVC de 40 mm de dimetro serie C.
Sumideros duchas: tubo de PVC de 90 mm de dimetro.
Sumideros cuartos hmedos: tubo de PVC de 50 mm de dimetro.
Bajantes de pluviales: tubo de PVC de 160 mm de dimetro
Fuentes para agua potable
Distribuidas por el edificio existen fuertes para suministro de agua potable fra
sanitaria para uso pblico, estos incorporan grupos de refrigeracin y filtros de agua.
2.1.6. APARATOS ELEVADORES
El total de aparatos elevadores electromecnicos son 4 ascensores de personal

y un montacargas tipo montalibros de dos paradas.
Los ascensores de personal se sitan en la parte central del edificio y en la
fachada opuesta a la puerta principal del mismo.
La sala de mquinas de ascensores est situada en la planta cubierta.
Los ascensores poseen un total de siete paradas desde planta baja a quinta
siendo estas: PB, P1, P2, P3 y P4, accedindose a la cubierta del edificio a travs de
escalera destinada a tal fin.
57
58
3. DISEO DEL SISTEMA DE MANTENIMIENTO.

3.1. INTRODUCCIN.
Para abordar el diseo, lo primero que se necesita es conocer cuales son los
elementos del edificio susceptibles de ser mantenidos, para alargar la vida til del edificio
en si. Dicho de otro modo, que elementos (instalaciones, estructura, cimentacin,
aparatos de consumo elctricos o hdricos, sistemas de iluminacin y sealizacin,
sistemas de comunicaciones con exterior) van a requerir que se les dedique un cierto
tiempo para su conservacin y buen funcionamiento, hablando desde el punto de vista
del consumo de recursos humanos y materiales. Para ello, se procede a contabilizar cada
una de las partes que componen el edificio, o que realizan alguna funcin dentro del
mismo. En definitiva, es necesario levantar un inventario del edificio en caso de no
disponer de l. Una vez conocido el edificio, el siguiente paso es determinar que
operaciones y/o como mantener todo ese inventario, por lo que el segundo paso es
recopilar todas las operaciones y con qu frecuencia se realizan, a fin de mantener en
buen estado de funcionamiento al edificio en s. Puesto que el edificio fue construido con
anterioridad a mayo de 2000, no existe obligacin alguna de elaborar dicho documento.
Para ello, y como punto de partida en este caso concreto, las normas bsicas de
conservacin las obtenemos generando un Libro de Edificio con la herramienta
CYPEDOC de CYPE Ingenieros. Dado que no existe ningn documento del edificio en
cuestin relativo al mantenimiento, ni inventario ms all de las grandes instalaciones
fcilmente detectables, el diseo inicial del sistema se plantea desde un levantamiento de
inventario a travs del propio libro del edificio, que servir como gua inicial.
El uso de esta herramienta es muy sencillo. Consiste en dos ventanas, una de

navegacin (izquierda) y otra de desarrollo de conceptos y descripciones
correspondientes al elemento seleccionado (derecha). De esta forma, simplemente
haciendo click para marcar en las familias del edificio, vamos aadiendo o eliminando
elementos, tal como se muestra en las siguientes ilustraciones:
59
Se aprecia en la seccin izquierda el esquema de elementos e instalaciones que

se van aadiendo al edificio, y el la derecha, las descripciones correspondientes al
elemento negrita del panel izquierdo seleccionado. En este caso, la descripcin
corresponde a la parte general de todo el proyecto, donde se puede apreciar que hemos
seleccionado elementos correspondientes a fachadas, instalaciones, aislamientos e
impermeabilizaciones, cubiertas u urbanizacin.
De
igual
forma,
y
particularizando para las instalaciones
de climatizacin, se van reflejando las
partidas seleccionadas en esta familia,
en el lado derecho: agua caliente,
autnomos, depsitos combustibles,
calderas y grupos trmicos, control
centralizado del edificio, etc
El proceso es repetitivo para la

seccin de cubiertas, tal como se
muestra en la ilustracin, y en general
para cualquier tipo de elemento.
60
Al seleccionar cualquier elemento no general, en la seccin derecha aparecer

una descripcin directa de las acciones a tener en cuenta para el uso y el mantenimiento
de ese elemento en cuestin. En el caso que se ilustra, aparecen directamente al
colocarse sobre el elemento (lnea general de alimentacin, de la familia instalaciones
elctricas), las normas a tener en cuenta relativas a ese tipo de activo.
El resultado del recuento de estas instalaciones, junto con sus operaciones

bsicas de mantenimiento, ser el libro de uso y mantenimiento del edificio. En el ANEXO
1, se presenta el resultado de este pre-inventario que sirve de base para el inventario
final, donde nicamente faltara por aadir la cantidad de equipos que corresponde a
cada seccin, asi como las tareas de mantenimiento adicionales que no figuran aqu por
la singularidad de cada fabricante.
Una vez levantado el libro de edificio, emplearemos este como esquema gua
para inventariar todos los componentes. El proceso pasa por aislar cada una de las
partes que conforman el propio libro de edificio en funcin del tipo (cimentacin, forados,
cubiertas, instalaciones ), de forma que una vez tenemos el edificio descrito, se pueda
acometer cada una de las partes generales que ah figuran, para ahondar en las partes
particulares de esa subseccin. Por ejemplo, una vez se caracteriza en el libro de edificio
la parte correspondiente a Calefaccin, Climatizacin y ACS del grupo principal de
instalaciones, el libro nos orienta en las instalaciones comunes dentro de este apartado:
las calderas, el sistema de conduccin del fluido caloportador y las unidades terminales
que se encargan de intercambiar energa. Sin embargo, todo no termina ah, puesto que
para mover el agua desde la central de produccin (caldera) hasta la unidad terminal
(fancoil), se necesita adems de una conduccin, un sistema de recirculacin, un sistema
de seguridades (valvulera, presostatos, puntos de llenado etc..) que dentro del libro no
figuran como tal. En resumen y para este caso concreto, los pasos a seguir sern:
1. levantar el inventario con la gua inicial del libro de edificio, que servir para
destripar todas las partes que componen esa descripcin generalista.
61
2. Una vez conocidos todos los elementos pasamos a un segundo nivel, donde
se ahonda en cada punto de la instalacin de forma aislada, en funcin de
las recomendaciones de uso y mantenimiento del fabricante en cuestin,
adems de las propias operaciones legisladas dentro del marco normativo,
en caso de existir.
3.
El siguiente paso, consiste en determinar qu tiempo va a requerir el

mantenimiento de cada una de las partes inventariadas, en funcin de las
operaciones de carcter normativo-legal, en base a la experiencia, teniendo
en cuenta tambin las operaciones que se requieren segn los fabricantes de
las maquinas.
El proceso seguido se ha basado en la experimentacin y retroalimentacin

posterior. Se entrega una lista de operaciones a realizar a un activo, a distintos operarios
de mantenimiento. Mediante un cronometro, se evala los tiempos de realizacin de las
tareas asignadas por distintos operarios, de forma experimental. Con los datos obtenidos
se procede a determinar un tiempo medio y una desviacin, para determinar
posteriormente con una probabilidad de finalizacin correcta (en nuestro se decide asumir
un grado de cumplimiento del 95% de probabilidad de finalizacin), cual debera ser el
tiempo a asignar a esa suma de tareas. En el ANEXO 2 del presente documento, se
muestran distintos clculos estadsticos para la determinacin del tiempo de operacin en
base a un grado de cumplimiento dado.
Una vez conocido este dato, se asignaran unos coeficientes a cada tipologa de
instalacin que contemplarn tanto la mantenibilidad como el factor de aprendizaje de los
propios operarios, as como los desplazamientos internos. Estos parmetros son
puramente obtenidos en base a la experiencia.
Una vez se disponga del tiempo estadstico para unas operaciones concretas de
mantenimiento (el parte de trabajo u orden de trabajo), se trazar una estrategia ideal
que contemplar la parte de tiempo adicional para la realizacin de operaciones de tipo
correctivo y anlisis/interpretacin de datos. Con este dato, se obtendr la carga
aproximada de horas para la instalacin.
Tras esto se dar una segunda vuelta al sistema, planteando modificaciones
sobre el estado inicial de la instalacin, y se determinar la viabilidad de la implantacin
de las modificaciones, con objeto de conseguir los niveles de calidad y bienestar en la
instalacin, con el menor coste posible.
62
3.2. INVENTARIO DE LA INSTALACION, CODIFICACION DE

LOS ACTIVOS Y RESUMEN DE LOS ELEMENTOS A
MANTENER.
Es imprescindible conocer perfectamente las instalaciones a mantener tanto para
hacer un buen dimensionado de la carga de trabajo, como para llevar una trazabilidad de
todas las instalaciones y/o elementos susceptibles de mantenimiento. Para ello, se debe
realizar un trabajo previo de campo recopilando toda la informacin relativa a los activos
para confeccionar as (actualizar en el futuro) el INVENTARIO de las instalaciones.
Para recabar esta informacin, se debe reunir la siguiente documentacin:
Proyecto o Libro de caractersticas tcnicas.
Libros de Mantenimiento, incluyendo:
Memoria abreviada de las distintas instalaciones.
Modificaciones introducidas en las instalaciones.
Histrico de datos de explotacin de las instalaciones.
Proyecto de ejecucin del edificio.
Libro de rdenes, asistencias e incidencias de obra.
Calidades y garantas de los fabricantes.
Colecciones de normas de actuacin para el edificio.
Libros de Incidencias de Seguridad.
Libros de Proteccin Contra Incendios.
Libros de Visitas de la Inspeccin de Trabajo.
Tal como se ha indicado en el anterior punto, no existe ninguna recopilacin de

datos del edificio objeto de la tesina referentes a las instalaciones, estructura, libro e
instrucciones de uso y mantenimiento etc, dado que su construccin fue anterior a mayo
de 2000. Por este motivo es necesario levantar el inventario desde cero, siguiendo los
siguientes pasos:
1. Elaborar el libro de mantenimiento del edificio, de forma generalista, que
servir como gua de bsqueda de las distintas instalaciones.
2. Disear una tabla de recuento y/o toma de datos.
63
3. Contar cada una de las maquinas del mismo tipo, de forma ordenada,
anotando las caractersticas principales, ubicacin etc, as como notas
relativas a su accesibilidad, estado de conservacin y observaciones en el
funcionamiento (ruidos anormales, lecturas de consumos en caso de existir
equipos de medida, etc), siguiendo el esquema del libro anteriormente
elaborado. Esto ayuda a no dejarse ningn activo olvidado.
Para realizar correctamente el punto 3, es necesario tal como se ha mencionado,

hacer un diseo de tabla de toma de datos. Para este caso, se dispondr del siguiente
documento de toma de datos expuesto en la siguiente pagina.
Una vez se dispone de todo el inventario, se proceder a etiquetar los activos

dndoles un nombre o codificacin nico para cada uno. La codificacin de los activos
puede tener cualquier tipo de estructura, siempre que se respete la no duplicidad de
cdigos. En el caso que nos ocupa, se ha diseado una codificacin fcilmente legible,
de forma que cualquier operario del edificio debe ser capaz de posicionar el activo
simplemente viendo el cdigo de la etiqueta. Se explicara el procedimiento seguido en el
Edificio:
64
65
DENOMINACIN MAQUINA
GRUP
O
MAQ
CLASE
MAQ.
UBICACIN
ZONA
FABRIC.
MODELO
N
SERI
E
D
SE
GAMAS Y FECHAS PARTIDA

Q
FECHA
Debido a la singularidad de este complejo, que consta de tres edificios gemelos,

que a su vez se dividen en plantas, y que dentro de cada planta se contienen los activos
e instalaciones objeto del estudio, se hace necesario para el diseo de la codificacin
poder distinguir de forma rpida, al menos, el edificio al que pertenece el activo, la planta
donde se ubica y a qu tipo de familia pertenece. Al menos, necesitaremos 3
identificadores para ello. Adicionalmente, los elementos de cada familia por planta los
vamos a registrar de forma correlativa, por lo que se opta por identificar toda la
instalacin con un cdigo que estar compuesto por 4 dgitos numricos, tal como se
desarrolla a continuacin:
A.B.CC.DD
Dgito
A: Indica el edificio al que pertenece el equipo. El complejo total abarca
tres edificios idnticos.
1 = Edificio 1
2 = Edificio 2
3 = Edificio 3
Dgito B: Indica el tipo de instalacin o familia, a la que pertenece el activo.
1 = Electricidad
2 = Climatizacin y ventilacin
3 = Fontanera y Saneamiento
4 = Incendios
5 = Seguridad
6 = Sistema de Gestin
7 = Ascensores, montacargas y gndola
CC:
Dgitos
Indican la posicin vertical en el edificio (planta del edificio)
correspondiente.
Dgitos
01 = Stano 2
02 = Stano 1
03 = Semistano (de no existir, sera la planta baja)
04 = Planta Baja
05 = Entreplanta
06 = Planta Primera
07 = Planta Segunda, etc
DD:
Indican los elementos de la instalacin, es decir acta como un
contador.
66
En las siguientes tablas, se enumera el inventario de la instalacin existente en

el edificio. Todos los clculos realizados tienen su origen en este inventario.
Al tener edificios idnticos, es habitual desmontar partes de la instalacin para

llevarlas a los talleres, revisarlas y/o repararlas, y devolverlas a la instalacin. Sin la
etiqueta del equipo, existira mucha probabilidad de intercambiar equipos entre edificios
por error, lo que podra ocasionar un fallo de funcionamiento importante. A modo de
ejemplo, las operaciones de cambiar sellos mecnicos en las bombas requieren del
desmontaje de la unidad para llevar a taller. Tener en taller tres o cuatro equipos de estas
caractersticas reparndose simultneamente es bastante comn, por lo que una vez
reparados la etiqueta de codificacin es necesaria para no intercambiarlos. Otro ejemplo
seria la posicin relativa de diversos equipos a la hora de llevar desde el taller a la
ubicacin final una vez reparados. Un operario que tenga que instalar los quipos 3.2.8.14,
3.2.10.09, 3.2.3.09 y 3.2.3.08, sabr de inmediato que todos pertenecen al edificio 3, que
todos son elementos pertenecientes a la familia de los equipos de climatizacin y/o
ventilacin, que dos de ellos pertenecen a la planta semistano, otro pertenece a la
tercera planta y otro a la quinta planta.
67
Instalacin de BT, MT, GE y SAI

Cdigo
Elemento
3.1.01.01
3.1.01.02
3.1.01.03
3.1.01.04
3.1.01.05
3.1.01.06
STANO 2
Cuadro Secundario n 6 Fuerza y Alumbrado
Cuadro Secundario n 7 Ascensores
Armario de superficie bombas aguas fecales
Cuadro de bombas de achique pluviales
Cuadro de bombas circuito de agua fra sanitaria
Cuadro grupo contra incendios
3.1.02.00
3.1.02.01
3.1.02.02
3.1.02.03
3.1.02.04
3.1.02.05
3.1.02.06
3.1.02.07
3.1.02.08
3.1.02.09
3.1.02.10
3.1.02.11
3.1.02.12
3.1.02.13
STANO 1
SAI marca MERLIN GERIN 120KVA modelo GALAXY
Cuadro General de Baja Tensin CGBT
Cuadro Secundario n 1 SAI
Cuadro Secundario n 2 SAI (Racks)
Cuadro Secundario n 3 SARSA POLINE
Cuadro Secundario n 4 Aire Acondicionado (Zonas Tcnicas)
Cuadro Secundario n 5 Alumbrado y Fuerza (Stano)
Transformador de 630 KVA conexin en Dynll IMEFY
Celda de entrega ABB METRON 400A
Celda de seccionamiento ABB METRON 400A
Celda de proteccin ABB METRON 400A
Cuadro de seccionamiento BT
Celda de medida ABB METRON 24/2
Interruptor SACE In=630 A
3.1.03.01
3.1.03.02
3.1.03.03
3.1.03.04
PLANTA BAJA
Cuadro Secundario n 8 Aire Acondicionado
Cuadro Secundario n 9 Alumbrado
Cuadro Secundario n 10 Alumbrado Saln de Actos
Cuadro Secundario n 11 SAI
ENTREPLANTA
3.1.04.01 Cuadro Secundario n 12 Alumbrado (patinillo)
3.1.04.02 Cuadro Secundario n 13 SAI (patinillo)
3.1.04.03 Cuadro Secundario n 14 Aire Acondicionado (patinillo)
PLANTA PRIMERA
68
PLANTA SEGUNDA
PLANTA TERCERA
PLANTA CUARTA
PLANTA QUINTA
3.1.09.01 Cuadro Secundario n 27 Alumbrado (patinillo9
PLANTA CUBIERTA
3.1.10.01 Cuadro General Aire Acondicionado (cuarto grupo electrgeno)
3.1.10.02 Cuadro Secundario n 31 (archivo)
3.1.10.03 Cuadro Secundario n 30 (sala informtica)
3.1.10.04 Grupo Electrgeno PERKINS 110 KVA
Instalacin de CLIMATIZACIN y VENTILACIN

Cdigo
Elemento
STANO 2
3.2.01.13 Extractor centrfugo ARCOIN 15/15 1
3.2.01.14 Extractor centrfugo ARCOIN 15/15 2
3.2.01.15 Extractor centrfugo CASALS /25/25 H6F 40/97B
3.2.01.16 Compuerta cortafuegos STOC/STRFD
3.2.02.01
3.2.02.02
3.2.02.03
3.2.02.04
3.2.02.05
3.2.02.06
3.2.02.07
3.2.02.08
STANO 1
Evaporadora (consola de techo) CARRIER 42KQF025 (C.G.B.T.) 1
Evaporadora (consola de techo) CARRIER 42KQF025 (C.G.B.T.) 2
Evaporadora (consola de techo) CARRIER 42VKX (IBERCOM)
Condensadora CARRIER 38CF0L4 (IBERCOM)
Condensadora CARRIER 38CH024 (C.G.B.T.) 1
Condensadora CARRIER 38CH024 (C.G.B.T.) 2
Condensadora CARRIER 38CH024 (en rampa para Servicio 012) 1
Condensadora CARRIER 38CH024 (en rampa para Servicio 012) 2
69
3.2.02.09 Condensadora CARRIER 38CH024 (debajo cuarto seguridad)

3.2.02.10 Extractor centrfugo ARCONI 18/18 10000
3.2.02.11 Extractor centrfugo ARCONI 18/18 10000
3.2.02.12 Compuerta cortafuegos STOC/STRFD
3.2.03.01
3.2.03.02
3.2.03.03
3.2.03.04
3.2.03.05
3.2.03.06
3.2.03.07
3.2.03.08
3.2.03.09
3.2.03.10
3.2.03.11
3.2.03.12
3.2.03.13
3.2.03.14
PLANTA BAJA
Climatizador INTERCLISA / CARRIER FMM16 (entrada aseos)
Climatizador INTERCLISA / CARRIER FMM16 (pasillo escaleras)
Equipo autnomo INTERCLISA / CARRIER EH15 (servicios caballeros)
Equipo autnomo INTERCLISA/CARRIER EH15 (cuarto Central Incendios)
Split (consola de suelo) CARRIER 42KQF025 (cuarto de seguridad)
Extractor helico tubular S & P TD-5001 (zona taquillas) 1
Extractor helico tubular S & P TD-5001 (zona taquillas) 2
Extractor helico tubular S & P TD-5001 (esquina Consumo) 3
Extractor helico tubular S & P TD-5001 (esquina Consumo) 4
Compuerta cortafuegos STOC STRFD
Compuerta cortafuegos STOC STRFD
Compuerta recirculacin de aire HONEYWELL (junto Consumo)
Compuerta recirculacin de aire HONEYWELL (hall)
Compuerta recirculacin de aire HONEYWELL (hall aseos)
3.2.04.01
3.2.04.02
3.2.04.03
3.2.04.04
3.2.04.05
3.2.04.06
3.2.04.07
3.2.04.08
3.2.04.09
3.2.04.10
3.2.04.11
3.2.04.12
3.2.04.13
3.2.04.14
3.2.04.15
3.2.04.16
ENTREPLANTA
Climatizador INTERCLISA/CARRIER mod. FMH16 (hall escalera emerg.)
Climatizador INTERCLISA/CARRIER mod. FMH16 (hall entrada servicios)
Climatizador INTERCLISA/CARRIER modelo FMH16 (cuarto almacn)
Climatizador INTERCLISA/CARRIER modelo FMH16 (cuarto limpieza)
Climatizador INTERCLISA/CARRIER modelo FMH16 (aseos caballeros)
Condensadora INTERCLISA/CARRIER mod. MCS 15B (patio telefonistas)
Condensadora INTERCLISA/CARRIER mod. MCS 15B (patio telefonistas)
Split (consola de suelo) CARRIER 42 VKX telefonistas 012 (derecha)
Split (consola de suelo) CARRIER 42 VKX telefonistas 012 (izquierda)
Fan-coil CARRIER 42XF 0HF (antesala telefonistas 012)
Entrada de aire FREE COOLING (filtro + presostato) en patio Servicio 012
Rejilla extraccin Saln de Actos (en patio telefonistas 012)
Compuerta cortafuegos STOC / STRFD
Compuerta cortafuegos STOC / STRFD
Compuerta recirculacin de aire servomotor HONEYWELL (Agricultura)
Compuerta recirculacin de aire servomotor HONEYWELL (Hall servicios)
PLANTA PRIMERA
3.2.05.01 Climatizador CARRIER / INTERCLISA FMH16 (zona aseos caballeros)
3.2.05.02 Climatizador CARRIER / INTERCLISA FMH16 (zona cuarto almacn)
70
3.2.05.03
3.2.05.04
3.2.05.05
3.2.05.06
3.2.05.07
3.2.05.08
3.2.05.09
3.2.05.10
3.2.05.11
3.2.05.12
3.2.05.13
3.2.05.14
3.2.05.15
3.2.05.16
3.2.05.17
3.2.05.18
3.2.06.01
3.2.06.02
3.2.06.03
3.2.06.04
3.2.06.05
3.2.06.06
3.2.06.07
3.2.06.08
3.2.06.09
3.2.06.10
3.2.06.11
3.2.06.12
3.2.06.13
3.2.06.14
3.2.06.15
3.2.06.16
3.2.06.17
3.2.06.18
3.2.06.19
3.2.07.01
3.2.07.02
Fan-coil CARRIER 1
Fan-coil CARRIER 2
Fan-coil CARRIER 3
Fan-coil CARRIER 4
Fan-coil CARRIER 5
Fan-coil CARRIER 6
Fan-coil CARRIER 7
Fan-coil CARRIER 8
Fan-coil CARRIER 9
Fan-coil CARRIER 10
Fan-coil CARRIER 11
Extractor helico tubular S & P 1300 (en despacho 1)
Compuerta cortafuegos STROC STFRD
Compuerta cortafuegos STROC STFRD
Compuerta recirculacin de aire con servomotor (en hall servicios)
Compuerta recirculacin de aire con servomotor (en hall servicios)
PLANTA SEGUNDA
Climatizador CARRIER modelo FMH16 (aseos hombres)
Climatizador CARRIER modelo FMH16 (cuarto almacn)
Fan-coil CARRIER 1
Fan-coil CARRIER 2
Fan-coil CARRIER 3
Fan-coil CARRIER 4
Fan-coil CARRIER 5
Fan-coil CARRIER 6
Fan-coil CARRIER 7
Fan-coil CARRIER 8
Fan-coil CARRIER 9
Fan-coil CARRIER 10
Fan-coil CARRIER 11
Extractor helico tubular S & P 1300
Compuerta cortafuego STROC STRFD
Compuerta cortafuego STROC STRFD
Compuerta recirculacin de aire con servomotor (zona hall servicios)
Equipo autnomo MITSUBISHI mod. PLFY-P40 VKM-A (despacho 2.5)
PLANTA TERCERA
Climatizador INTERCLISA / CARRIER modelo FMH16 (aseos hombres)
Climatizador INTERCLISA / CARRIER modelo FMH16 (cuarto almacn)
71
3.2.07.03
3.2.07.04
3.2.07.05
3.2.07.06
3.2.07.07
3.2.07.08
3.2.07.09
3.2.07.10
3.2.07.11
3.2.07.12
3.2.07.13
3.2.07.14
3.2.07.15
3.2.07.16
3.2.07.17
3.2.07.18
3.2.07.19
3.2.07.20
3.2.07.21
Fan-coil CARRIER 1
Fan-coil CARRIER 2
Fan-coil CARRIER 3
Fan-coil CARRIER 4
Fan-coil CARRIER 5
Fan-coil CARRIER 6
Fan-coil CARRIER 7
Fan-coil CARRIER 8
Fan-coil CARRIER 9
Fan-coil CARRIER 10
Fan-coil CARRIER 11
Extractor helico tubular S & P 1300 ( despacho 1)
Compuerta cortafuego STROC mod. STRFD
3.2.08.01
3.2.08.02
3.2.08.03
3.2.08.04
3.2.08.05
3.2.08.06
3.2.08.07
3.2.08.08
3.2.08.09
3.2.08.10
3.2.08.11
3.2.08.12
3.2.08.13
3.2.08.14
3.2.08.15
3.2.08.16
3.2.08.17
3.2.08.18
3.2.08.19
PLANTA CUARTA
Climatizador INTERCLISA / CARRIER modelo FMH16 (cuarto almacn)
Fan-coil CARRIER 1
Fan-coil CARRIER 2
Fan-coil CARRIER 3
Fan-coil CARRIER 4
Fan-coil CARRIER 5
Fan-coil CARRIER 6
Fan-coil CARRIER 7
Fan-coil CARRIER 8
Fan-coil CARRIER 9
Fan-coil CARRIER 10
Fan-coil CARRIER 11
Extractor helico tubular S & P 1300 ( despacho 1)
Compuerta recirculacin de aire HONEYWELL (zona hall servicios)
Compuerta recirculacin de aire HONEYWELL (zona hall servicios)
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CHD114C733 (despacho esquina)
72
3.2.08.20 Equipo autnomo CARRIER mod. 38CHD114C733 (despacho 2)

3.2.08.21 Equipo autnomo CARRIER mod. 38YL-24B-703EN-4C (despacho 3)
3.2.08.22 Equipo autnomo CARRIER mod. 38YL-24B-703EN-4C (despacho chafln)
3.2.09.01
3.2.09.02
3.2.09.03
3.2.09.04
3.2.09.05
3.2.09.06
3.2.09.07
3.2.09.08
3.2.09.09
3.2.09.10
3.2.09.11
3.2.09.12
3.2.09.13
3.2.09.14
3.2.09.15
3.2.09.16
3.2.09.17
3.2.09.18
3.2.09.19
3.2.09.20
3.2.09.21
PLANTA QUINTA
Climatizador INTERCLISA / CARRIER modelo FMH16 (cuartillo aseos)
Fan-coil CARRIER 1
Fan-coil CARRIER 2
Fan-coil CARRIER 3
Fan-coil CARRIER 4
Fan-coil CARRIER 5
Fan-coil CARRIER 6
Fan-coil CARRIER 7
Fan-coil CARRIER 8
Fan-coil CARRIER 9
Fan-coil CARRIER 10
Fan-coil CARRIER 11
Compuerta recirculacin aire servomotor HONEYWELL (en hall servicios)
Compuerta recirculacin aire servomotor HONEYWELL (en hall servicios)
Compuerta cortafuegos STROC mod. STRFD
Compuerta cortafuegos STROC mod. STRFD
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CHD14C733P (despacho esquina 1)
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CHD14C733P (despacho esquina 2)
Equipo autnomo CARRIER MOD. 38YL-24A-703EJ-40 (despacho 3 y 4)
Equipo autnomo CARRIER MOD. 38YL-24B-703EN-40 (despacho 3 y 4)
3.2.10.01
3.2.10.02
3.2.10.03
3.2.10.04
3.2.10.05
3.2.10.06
3.2.10.07
3.2.10.08
3.2.10.09
3.2.10.10
3.2.10.11
3.2.10.12
3.2.10.13
PLANTA CUBIERTA
Enfriadora-Bomba de calor CARRIER mod. 30DQ-070 (BC 1)
Enfriadora-Bomba de calor CARRIER mod. 30DQ-070 (BC 2)
Roff-Top INTERCLISA / CARRIER mod. RT90Ba
Bomba 1 In Line ITUR 67000 l/h CD80A-166
Bomba 2 In Line ITUR 67000 l/h CD80A-166
Vaso de expansin C1101 mod. VEN150
Interruptor de flujo MC DF543J
Extractor 1 helicocentrfugo archivo S & P TD-2000
Extractor 2 helicocentrfugo archivo S & P TD-2000
Compuerta de descarga todo/nada Archivo 1
Compuerta de descarga todo/nada Archivo 2
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CH024A7C (Sala Servidores Informt.)
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CH024A7C (Sala Servidores Informt.)
73
3.2.10.14
3.2.10.15
3.2.10.16
3.2.10.17
Equipo autnomo CARRIER mod. 38CH024A7C (Sala Informticos)

Equipo autnomo CARRIER mod. 38CH012C733S (Sala Informtica)
Extractor centrfugo de correas para entrada de aire (5 planta)
Extractor centrfugo de correas para salida de aire (5 planta)
Instalacin de FONTANERIA y SANEAMIENTO

Cdigo
Elemento
SOTANO 2
3.3.01.01
3.3.01.02
3.3.01.03
3.3.01.04
3.3.01.05
3.3.01.06
3.3.01.07
3.3.01.08
3.3.01.09
3.3.01.10
Aljibe
Depsito de ruptura de 1000 L
Bomba de presin IDEAL centrfuga multicelular vertical (bomba 1)
Bomba de presin IDEAL centrfuga multicelular vertical (bomba 2)
Caldern de presin de membrana
Bomba de achique vertical 1
Bomba de achique vertical 2
Bomba para aguas fecales
Aseos de seoras
Aseos de caballeros
PLANTA BAJA
3.3.03.01 Aseo de caballeros

3.3.03.02 Aseo de seoras
3.3.03.03 Aseo de minusvlidos
3.3.03.04 Vertedero
ENTREPLANTA
3.3.04.03 Vertedero
PLANTA PRIMERA
3.3.05.03 Vertedero
PLANTA SEGUNDA
3.3.06.03 Vertedero
PLANTA TERCERA
74
3.3.07.03 Vertedero
PLANTA CUARTA
3.3.08.03 Vertedero
PLANTA QUINTA
3.3.09.03 Vertedero
Instalacin de INCENDIOS
Cdigo
Elemento
3.4.01.01
3.4.01.02
3.4.01.03
3.4.01.04
3.4.01.05
3.4.01.06
3.4.01.07
3.4.01.08
3.4.01.09
SOTANO 2
Extintor nieve carbnica 5Kg marca FIRE-ICE ao 97 n serie 155463
Extintor polvo ABC 6Kg marca GUIPONS ao 97 n serie 1063156
BIE INDESTA Rgida ao 97
Grupo electrgeno bombas presin de agua de dos motores
Bomba contra incendios jockey IDEAL tipo 68/VT 3CV
Bomba principal contra incendios
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
3.4.02.01
SOTANO 1
Extintor polvo ABC 6Kg marca COINTRA ao 97 n serie 212767
Extintor nieve carbnica 5Kg marca GAMA ao 99 n serie 710734
Extintor nieve carbnica 10Kg marca GAMA ao 99 n serie 6695
3.4.03.01
3.4.03.02
3.4.03.03
3.4.03.04
PLANTA BAJA
75
3.4.03.05
3.4.03.06
3.4.03.07
3.4.03.08
3.4.03.09
3.4.03.10
Extintor nieve carbnica 5Kg GAMA ao 99 n serie 710749 (Sala Control)

Extintor polvo ABC 6Kg GUIPONS ao 97 n serie 1063134 (D. Direccin)
Hidrante tipo columna (CHE) (En puerta garaje)
Central de Incendios NOTIFIER modelo ID 1002
3.4.04.01
3.4.04.02
3.4.04.03
3.4.04.04
3.4.04.05
3.4.04.06
ENTREPLANTA
Extintor polvo ABC 6Kg ZENITH ao 97 n serie 6975458 (Sala de Juntas)
Extintor polvo ABC 6Kg GUIPONS ao 97 n serie 1063169 (Telfonos)
3.4.05.01
3.4.05.02
3.4.05.03
3.4.05.04
3.4.05.05
PLANTA PRIMERA
3.4.06.01
3.4.06.02
3.4.06.03
3.4.06.04
3.4.06.05
PLANTA SEGUNDA
3.4.07.01
3.4.07.02
3.4.07.03
3.4.07.04
3.4.07.05
PLANTA TERCERA
3.4.08.01
3.4.08.02
3.4.08.03
3.4.08.04
3.4.08.05
PLANTA CUARTA
3.4.09.01
PLANTA QUNTA
76
3.4.09.02 Extintor polvo ABC 6Kg marca GUIPONS ao 97 n serie 1063161

3.4.09.05 BIE INDESTA Rgida ao 97
3.4.10.00
PLANTA CUBIERTA
Botella extintor nieve carbnica 45Kg marca LP6 modelo CO2 AUT.
3.4.10.01
3.4.10.02
3.4.10.03
3.4.10.04
3.4.10.05
3.4.10.06
3.4.10.07
3.4.10.08
3.4.10.09
Extintor nieve carbnica 5Kg marca FIRE ICE ao 97 n serie 155591

Extintor nieve carbnica 5Kg GAMA ao 99 n serie 710788
Extintor nieve carbnica 5Kg GAMA ao 99 n serie 710742
Instalacin de SEGURIDAD
Cdigo
3.5.03.01
3.5.03.02
3.5.03.03
3.5.03.04
3.5.03.05
3.5.03.06
3.5.10.01
3.5.10.02
Elemento
PLANTA BAJA
Cmara CCTV (Hall entrada)
Cmara CCTV ubicada en el exterior del edificio (Ala oeste)
Cmara CCTV ubicada en el exterior del edificio (Ala sur)
Cmara CCTV (puerta garaje)
Central de Intrusin (ubicada en el Cuarto de la Central de Incendios)
Teclado para intrusin (ubicado en el Cuarto de Seguridad)
PLANTA CUBIERTA
Cmara CCTV (ubicada en el Hall)
Cmara CCTV (ubicada en el archivo-tico)
Instalacin de SISTEMA DE GESTIN

Cdigo
Elemento
PLANTA BAJA
3.6.03.01 Puesto de Control SIEMENS (CPU, Monitor, Teclado e Impresora)
3.6.03.02 Rack con distintos procesadores SIEMENS
3.6.03.03 Cuadro de gestin (ubicado en el Cuarto Central de Incendios)
3.6.05.01
PLANTA PRIMERA
Cuadro de gestin (patinillo)
77
3.6.06.01
PLANTA SEGUNDA
3.6.07.01
PLANTA TERCERA
3.6.08.01
PLANTA CUARTA
3.6.09.01
PLANTA QUINTA
3.6.10.01
PLANTA CUBIERTA
Cuadro de gestin (ubicado en la sala del grupo electrgeno)
Instalacin de ASCENSORES, MONTACARGAS Y

GNDOLA
Cdigo
Elemento
SOTANO 2
3.7.01.01 Sala de mquinas ascensores

3.7.01.02 Ascensor izquierdo marca PERTOR de 300Kg
3.7.01.03 Ascensor derecho marca PERTOR de 300Kg
PLANTA CUBIERTA
3.7.10.01
Gndola
78
3.3. INTRODUCCION DE VARIABLES A EMPLEAR PARA EL

CLCULO.
El proceso para determinar la dotacin humana necesaria, pasa a grandes
rasgos por hacer un mapa de todas las operaciones que se le han de hacer a cada uno
de los activos, con la periodicidad necesaria segn normativas vigentes, instrucciones de
fabricantes, o simplemente sentido comn. Estas operaciones, agrupadas por su
periodicidad, constituirn los partes de trabajo peridicos (mantenimiento preventivo
sistemtico). En el ANEXO 2 del presente documento, as como en el CD adjunto, se
presentan las tablas de clculo empleadas para determinar el tiempo estadstico que se
necesitara para realizar las operaciones y que sirven de base para el clculo de los
requerimientos humanos. En el ANEXO 3, se aplican los tiempos calculados en el
ANEXO 2, a cada una de los activos en funcin de su periodicidad.
Cada operacin de mantenimiento tiene un tiempo promedio de desarrollo,
vindose este tiempo promedio afectado por una serie de parmetros como pueden ser el
grado de funcionamiento de la maquina, lo accesible que es la maquina etc. A modo de
ejemplo, no cuenta lo mismo cambiar un tubo fluorescente de un despacho, que
cambiarlo a siete metros de altura. Aunque la accin es la misma, el tiempo de la
actividad es significativamente mayor en el segundo caso que en el primero, no por la
accin en s, sino por el tiempo necesario para preparar el trabajo para poder realizarlo
bajo unas condiciones de seguridad optimas.
Tambin influye la dispersin de las maquinas. No es lo mismo que todas estn
juntas, que si existe necesidad de desplazamientos. Sigue siendo la misma accin, pero
en ocasiones es mucho ms costoso el desplazamiento que la accin en si.
Para determinar la carga de trabajo, y con ello los recursos humanos necesarios
para cubrir el servicio de conservacin, en este caso vamos a emplear los siguientes
factores:
% correctivo esperado: funcin del estado general de la maquina y de la experiencia.
Factor de Mantenibilidad: indica porcentualmente, como de accesible es una maquina en
cuestin o un grupo de maquinas (subjetivo).
Factor de Utilizacin: indica si la maquina trabaja un rango de horas para las que ha sido
diseada, si esta infra o sobredimensionada, etc (subjetivo).
Factor de Aprendizaje: indica la reduccin o mayoracion de tiempos por tareas
repetitivas.
Factor de Desplazamiento: indica como de juntas o de dispersas estn los elementos a
mantener.
79
Con todo ello, se obtendr un factor EQ, equivalente, como producto de los anteriores,
cuya misin es incrementar o reducir el tiempo promedio resultante de sumar las
operaciones necesarias para cubrir el mantenimiento de cualquier activo.
Los pasos a seguir sern los siguientes:
1.- Determinar por experimentacin (ANEXO 2), los tiempos estadsticos de las
operaciones de mantenimiento en activos de similares caractersticas.
2.- Aplicar el tiempo estadstico, a cada equipo en funcin de las n veces que se
produce esa operacin en un periodo de tiempo dado, generalmente un ao.
3.- Determinar subjetivamente y en base a la experiencia, qu carga de
preventivo tiene cada uno de los elementos. Con ello, calcularemos la parte necesaria
estimada para las operaciones de correctivo.
4.- Sumar todos los tiempos calculados, preventivo mas correctivo, y aplicarles
los factores subjetivos nicos de cada activo que se detallan en la siguiente ecuacin.
Donde:
Tteq = Tiempo Total Equivalente (diseo).
Km = Coeficiente de Mantenibilidad.
Ku = Factor de Utilizacin.
Ka = Factor de Aprendizaje por repeticiones.
Kd = Factor de desplazamiento.
Kh = Factor horario (actuaciones en horarios distintos al habitual del servicio).
80
3.4. CALCULO DE RECURSOS HUMANOS.

En base a lo anteriormente expuesto conforme a los resultados obtenidos en el
ANEXO 3, el requerimiento suma de tiempos necesario para cubrir el inventario de
instalaciones, desglosado por familias de instalaciones sin la aplicacin de los
coeficientes anteriores, es el siguiente:
FAMILIA
DEDICACIONHORAS %CARGALABORAL
APARATOSELEVADORES
CLIMATIZACION
FONTANERIA
ELECTRICIDAD
GESTION
PCI
125,2634784
2101,462664
1076,898952
2700,278554
367,1297232
343,8912377
1,87%
31,30%
16,04%
40,21%
5,47%
5,12%
TOTAL
6714,924609
100,00%
Los coeficientes estimados para este edificio quedaran del siguiente modo:
FACTORESMULTIPLICADORES
FAMILIA
APARATOSELEVADORES
CLIMATIZACION
FONTANERIA
ELECTRICIDAD
GESTION
PCI
MANTENIBILIDAD UTILIZACION
100%
102%
110%
100%
100%
100%
400%
100%
80%
100%
100%
100%
DESPLAZAMIENTO
APRENDIZAJE
70%
105%
105%
130%
100%
120%
105%
100%
80%
100%
100%
90%
HORARIO
TRABAJO
115%
100%
115%
125%
100%
100%
FACTOREQ
338,10%
107,10%
85,01%
162,50%
100,00%
108,00%
Ntese que a las familias de electricidad, climatizacin y aparatos elevadores, se

les asigna un porcentaje Kh mayor de 100%, debido a que todas las actuaciones de
mantenimiento han de realizarse en horarios de cierre del centro. Por otro lado, los
ascensores estn diseados para un uso cuatro veces inferior al real, ya que inicialmente
solo eran utilizados por personal del centro, pero tras una reubicacin departamental
fueron abiertos al pblico, por lo que su uso se incremento aproximadamente en un
400%.
Aplicando estos coeficientes, los resultados finales para cubrir el mantenimiento
preventivo sistemtico, quedaran del siguiente modo:
81
FAMILIA
DEDICACIONHORAS FACTOREQ
APARATOSELEVADORES
CLIMATIZACION
FONTANERIA
ELECTRICIDAD
GESTION
PCI
125,2634784
2101,462664
1076,898952
2700,278554
367,1297232
343,8912377
TOTAL
6714,924609
423,5158204
2250,666513
915,4502612
4387,952651
367,1297232
371,4025367
%CARGA
LABORAL2
4,86%
25,82%
10,50%
50,34%
4,21%
4,26%
8716,117505
29,80%
DEDICACIONHORAS2
338,10%
107,10%
85,01%
162,50%
100,00%
108,00%
DESVIACIONES
2,99%
5,47%
5,53%
10,13%
1,26%
0,86%
2.001,19
Resumiendo, la simple omisin de los factores expuestos, dejara un dficit de

personal de casi una persona equivalente.
FAMILIA
DEDICACIONHORAS DEDICACIONHORAS2
APARATOSELEVADORES
CLIMATIZACION
FONTANERIA
ELECTRICIDAD
GESTION
PCI
125,2634784
2101,462664
1076,898952
2700,278554
367,1297232
343,8912377
423,5158204
2250,666513
915,4502612
4387,952651
367,1297232
371,4025367
TOTAL
6714,924609
8716,117505
RECURSOSNECESARIOS
(JORNADAEFECTIVA1780H/AO)
3,7724
%CARGALABORAL
DESVIACIONES
2
4,86%
2,99%
25,82%
5,47%
10,50%
5,53%
50,34%
10,13%
4,21%
1,26%
4,26%
0,86%
29,80%
2.001,19
4,8967
3933,498391
APARATOS
ELEVADORES
40%
6%
5%
2%
31%
4%
CLIMATIZACION
FONTANERIA
4%
APARATOS
ELEVADORES
5%
26%
FONTANERIA
50%
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
GESTION
CLIMATIZACION
11%
GESTION
16%
PCI
PCI
82
3.5. ORGANIZACIN DE LOS RECURSOS NECESARIOS

El modelo a implantar es de gestin integral, mediante la dotacin propia de
recursos humanos y materiales. Para la prestacin del servicio, se destinar una
dotacin econmica conforme al clculo de las necesidades, mediante la cual se
acometern la direccin tcnica del edificio, la organizacin, el control y la direccin del
personal, as como el registro y custodia de documentacin de carcter tcnico-legal.
El organigrama para el servicio de mantenimiento del Edificio en estudio, es el
siguiente:
INGENIERO JEFE DE SERVICIO
DIRECCIN TCNICA
OFICIALES DE MANTENIMIENTO
PROVEEDORES
ORGANISMOS DE CONTROL
Ingeniero Jefe de Servicio

Ser la persona responsable del servicio asignada al Edificio con experiencia
amplia en la gestin integral de Edificios. Ser el responsable de la ejecucin de las
tareas a realizar en el edificio coordinando incluso las actuaciones con los proveedores
de los distintos servicios subcontratados. Realizarn tambin la supervisin de los
trabajos de estos y las inspecciones.
83
De entre las responsabilidades asignadas al Jefe de Servicio, destacaremos las

ms importantes:
Interlocucin con la Direccin del Edificio, Direccin Tcnica y gestin de

presupuesto asignado.
Asistir a las reuniones acordadas con la Direccin del Edificio.
Supervisin de las operaciones realizadas en los Edificios.
Coordinar la planificacin de los servicios.
Transmitir las decisiones estratgicas y de cambio que determine la

empresa.
Actuar como Gestor de Incidencias (averas) cuando las circunstancias o

los acontecimientos as lo requieran.
Dar soporte tcnico a cuantas actividades puedan necesitar los operarios

para una mejor utilizacin de las instalaciones y/ edificios.
Evaluar permanentemente al personal a su cargo, modificando si es

preciso su cometido y procediendo a sustituir a los operarios que no
alcancen el rendimiento necesario o no mantengan una actitud o
comportamiento adecuado.
Supervisar, en el caso de que la Propiedad lo solicite, los contratos de

mantenimiento realizados con terceros.
Oficiales de Mantenimiento
Personal que, con dependencia directa del Jefe de Equipo, realizar las
operaciones bsicas de mantenimiento en edificios y/o instalaciones. Su perfil debe ser
de un oficial 1 con una amplia experiencia en el mantenimiento de instalaciones de
edificios. Deben poseer conocimientos de las distintas reas de su especialidad, en
general: Electricidad, Electrnica, Mecnica, Climatizacin, Fontanera, Carpintera,
Cerrajera y Mecnica Polivalente entre otras.
84
Proveedores
Empresas externas encargadas de suministrar tanto recursos materiales, bien
sean recambios o consumibles, como recursos tcnicos, en caso de suministrar algn
tipo de servicio especializado.
Organismos de Control
Empresas externas encargadas de velar por la seguridad de las personas, que si
bien son subcontratadas por el edificio, una copia de las actas de control se entregan en
los servicios territoriales competentes, normalmente Ministerio de Industria. Son las
denominadas OCAs (Organismos de Control Autorizados).
Medios materiales de mano
Para llevar a cabo la prestacin del servicio, ser necesario dotar al personal
tanto de herramientas de mano como de herramientas comunes. La dotacin de
herramientas, se personalizara en funcin del tipo de operario, su perfil laboral y su
actividad dentro del edificio.
Medios materiales de uso comn
Con independencia de las herramientas de mano, se deber dotar de un taller
dentro del edificio, conde se realizaran las reparaciones pertinentes y el acopio de
repuestos necesarios para dar cobertura al centro. Dentro de las herramientas comunes,
podremos encontrar a modo de ejemplo, amoladoras, taladros, juegos de llaves planas,
llaves acodadas, sierras, extractores, soldador, banco de trabajo, etc
Adems de estas herramientas, ser necesario dotar al servicio de medios
auxiliares, tales como elementos de comunicacin, informtica, elementos de elevacin,
escaleras, andamiaje, etc
85
3.6. BALANCE ECONOMICO INICIAL

Segn el diseo realizado, ser necesaria la dotacin de 8716 horas de operario
de diferentes especialidades, ms la dotacin de las herramientas y medios necesarios
para el servicio. Respecto a los materiales necesarios considerados como fungibles, esto
es, aquellos pequeos repuestos de rpida sustitucin que no implican un paro del
sistema para posterior reparacin, se va a considerar un gasto equivalente al 7% del
coste que suponen los operarios. Adicionalmente, se contempla tambin una partida
equivalente a un 10% sobre el mismo coste, para la realizacin de pequeas acciones de
correctivo.
ANALISISECONOMICO
FAMILIA
CONCEPTO
UNIDADES/
FRECUENCIA
COSTE
UNITARIO
COSTETOTAL
RR.HH.
HORASEFECTIVASDESERVICIO
UNIFORMIDAD
ABSENTISMOLABORAL
INDEMNIZACIONES
8716 17,00
5 115,00
1
7%
1
3,29%
SUBTOTAL
148.172,00
575,00
10.372,04
4.871,41
163990,4482
RR.AUXILIARES
DESPLAZAMIENTOS/VEHICULOS
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALELECTRICIDAD
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALOBRA
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALCLIMATIZACION
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALFONTANERIA
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALASCENSORES
DOTACIONHERRAMIENTAGENERALP.INCENDIOS
12 350,00 4.200,00
33%
33%
33%
33%
33%
33%
DOTACIONHERRAMIENTADEMANOINDIVIDUAL
COSTEALMACENAMIENTOY/OARRENDAMIENTOTALLER
4.300,00
1.100,00
2.600,00
1.100,00
2.500,00
800,00
1.419,00
363,00
858,00
363,00
825,00
264,00
5 150,00 750,00
12 450,00 5.400,00
SUBTOTAL
14442
RR.MATERIALES
STOCKINICIALDETALLER
DOTACIONPARAFUNJIBLES/PREVENTIVO
DOTACIONPARACORRECTIVO
DOTACIONPARAMODIFICACIONES
1 5.000,00
1
7%
1
10%
0
10%
SUBTOTAL
5.000,00
10.372,04
14.817,20

30189,24
SUBCONTRATOS
O.C.A.s
ELECTRICIDADB.TENSION
ELECTRICIDADA.TENSION
ELECTRICIDADGRUPOELECTROGENO
50% 2.600,00 1.300,00

CLIMATIZACIONGENERAL
CLIMATIZACIONASISTENCIATECNICA
APARATOSELEVADORES
2,5 5.400,00 13.500,00

SUBTOTAL
VALORACION
FINAL
TOTALCOSTESERVICIOMANTENIMIENTO(ANUAL)
GASTOSGENERALESINDIRECTOS
TOTALCOSTEANUAL
14800
223.421,69
13% 29.044,82
252.466,51
86
3.7. DISEO DEL PLAN DE MANTENIMIENTO CONDUCTIVO.

Tal como se ha comentado en el punto 1.3.1, se basa en la realizacin de tareas
de forma ms o menos continua, bien sea mediante inspecciones visuales o mediante la
medicin de algn parmetro indirecto que permita detectar la desviacin de
funcionamiento en una maquina (por ejemplo, un incremento de consumo en un motor
elctrico, bajo condiciones de carga constantes). Dado que en este edificio se cumple la
condicin de tener personal de forma permanente, se implementar la siguiente hoja de
ruta, de tipo check-list, para detectar mediante si anlisis peridico el buen
funcionamiento de los puntos crticos del sistema. De esta forma, en caso de detectar
algn consumo fuera de lo normal, citando el caso del ejemplo, se detectar con un
tiempo prudencial para actuar sobre el equipo, evitando as una rotura y la consecuente
actuacin de correctivo, con la correspondiente parada del sistema. Se grafiarn los
consumos para seguir si evolucin con los datos obtenidos, de forma que sirva de
herramienta para determinar y programas eficientemente la intervencin de correctivo o
simplemente, adelantar o retrasar la actuacin de preventivo.
Este grafico ser la base de cada equipo que requiera un mantenimiento

conductivo, que por lo general sern elementos elctricos como compresores de
enfriadoras, donde los TBF se sustituirn por Amperios. Estudiando estadsticamente los
consumos y fijando un grado de probabilidad de no fallo por este concepto, adems del
tiempo de funcionamiento hasta que se produce el fallo, podremos fijar tanto los tiempos
adecuados a las intervenciones como los niveles de lectura que indicaran posibles fallos
a corto plazo (parte predictiva).
Resumiendo, para el mantenimiento conductivo en este edificio, se presentan las
siguientes tablas de toma de datos diaria, que servirn para el modelo de anlisis weibull
en la parte preventiva del punto 3.8.
Dentro de este apartado, que suele representar entre un 12% y un 15% del
tiempo disponible de los operarios, se tomaran datos en fichas tipo chk-list para su
posterior anlisis. Los datos suelen ser referidos a:
87
Puestaenmarcha,ajustedelosparmetrosovariablesbsicas,yapagadode
mquinas,calderas,iluminacininterior,exterior,etc.
Controlycustodiadellavesquedenaccesoacuartososalastcnicasdelos
edificios.
Inspeccinvisualysupervisindelfuncionamientodeinstalaciones(deteccin
defugasdefluidos,identificacinderuidossospechososdedisfuncionamientos,
etc.).
Inspeccinvisualdegoteras,filtraciones,humedades,aparicindegrietas,
estadodejuntas,etc.
Comprobacindelfuncionamientodeequipos,alarmas,sensores,detectores,
etc.
Lecturadecontadoresyotroselementosdemedida.
Sustitucinde(algunas)luminarias,filtros,grifos,pomospuertas,etc.
Avisodeaveras
Operacionesdeengrasede(pequeos)elementosmecnicos
Controldeentradaysalidadecontratistas
AjustedelaClimatizacinsegnlascondicionesdelda.
Supervisinycomprobacindelasreparacionesefectuadasporcontratistas
externos
Mediante estas inspecciones diarias y con el seguimiento de los consumos,

podemos determinar si existe alguna fuga en la instalacin de manera sencilla analizando
los consumos porcentuales entre diversos tramos, o mediante rectas de ajuste para
determinar las variaciones entre consumos estimados y reales.
Una vez analizado el inventario de la instalacin, se disean las fichas de toma

de datos. Para este caso, se tomaran diariamente del siguiente modo:
88
MES:
Operaciones / Dia del mes
10
11
12
13
14
15
BOMBAS SOBREELEVACION A.F

En servicio grupo de presion (S/N)
Verificar nivel del deposito de ruptura
Ruidos anmalos (S/N)
Presin de bombas (bar)
BOMBAS CLIMATIZACION
Inspeccin visual, ruidos, olores, etc.
En funcionamiento B1 / B2 (S/N)
Presin de impulsin (bar)
Comprobacin de fugas de agua (S/N)
PRODUCCION DE ENERGIA
ENFRIADORAS N1
Comprobar alarmas
Consumo grupo frigorfico (Kw)
Temperatura salida agua (C)
Ruidos anmalos
ENFRIADORAS N2
Comprobar alarmas
Ruidos anmalos
89
16
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
BOMBA DE CALOR N1
Comprobar alarmas
Ruidos anmalos
ASCENSORES
Conprobacion de averias en cuadro
SISTEMA DE GESTION
Comprobacion de averias en consola
Verificacion de comunicacin
REVISION DE ZONAS CRITICAS EN PLANTAS
PLANTA 5
Revision gerenal sala tecnica Izquierda
Estado del Climatizador general
Estado del Cuadro de Maniobra y Proteccion
Revision gerenal sala tecnica Derecha
Revision gerenal sala RACK
Funcionamiento sistema autonomo Climatizacion
Revision de cuadros electricos de planta
Comprobar termicos caidos
Comprobar diferenciales
Verificar estado de conexiones a SAI
90
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
PLANTA 4
PLANTA 3
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
91
PLANTA 2
PLANTA 1
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
PLANTA P.E.
92

PLANTA P.BAJA
Revision de Central de Incendios
Verificar alarmas
Revision de Aseos Publicos Izquierda
Revisar y anotar embozos
Revisar y verificar ausencia de fugas en desscargadores
Revision de Aseos Publicos Izquierda
Revisar y anotar embozos
Revisar y verificar ausencia de fugas en desscargadores
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
93
PLANTA SEMI SOTANO

Revision gerenal sala tecnica
Revision gerenal SAI 1
Verificar ausencias de Alarmas
Verificar estado de carga de baterias
Verificar niver de intensidad por fase
Revision gerenal SAI 2
Verificar niver de intensidad por fase
Revision estado C.Transformacion
Anotar lectura contador de agua
Revision gerenal Grupo Electrogeno
Verificar ausencia de fugas
PLANTA SOTANO 1
Apertura semanal de BIE para limpieza de Colectores Res.
PLANTA SOTANO 2
Grupo ContraIncendios
Comprobar presencia de Agua
Verificar ausencia de fugas
Testear alarmas del cuadro
Anotar arranques de la bomba Jokey
Bombas de achique 1
Verificar estado de llenado de Aljibe
Verificar funcionamiento de la bomba sumergida
Bombas de achique 2
Verificar estado de llenado de Aljibe
94
Verificar funcionamiento de la bomba sumergida
FIRMA OPERARIO:
OBSERVACIONES
Adems de todos estos datos, se tomaran consumos de suministros diarios, para detectar posibles fugas energticas. En este caso, se adjunta
la hoja de datos correspondiente a consumo hdrico, aunque esta hoja es perfectamente extrapolable al resto de suministros energticos
(electricidad, combustibles, etc)
N ORDEN
MANTENIMIENTO CONDUCTIVO. CONTROL DE CONSUMO DE AGUA

Cliente :
Centro:
Direccin:
Pagina 1 de 1
Muestreo: Diario
AGUA FRIA SANITARIA
Fecha
Consumo en m3
AGUA DE REPOSICIN INSTALACIN CLIMATIZACIN Y CALEFACCIN

MEDIDA TOMADA POR
Fecha
Consumo en m3
MEDIDA TOMADA POR
OBSERVACIONES:
95
3.8. DISEO DEL PLAN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
El Plan de Mantenimiento Preventivo contiene para cada sistema y sus

correspondientes equipos la programacin de operaciones de mantenimiento a llevar a
cabo. Generalmente para realizar el Plan de Mantenimiento preventivo debemos seguir
las siguientes operaciones:
Segn los clculos realizados en el ANEXO 3, para la realizacin de los trabajos

puramente sistemticos se requerirn, sin tener en cuenta el factor equivalente que
engloba desplazamientos, mantenibilidad, aprendizaje y dems conceptos, 6.715 horas
efectivas, lo que equivale a una jornada de 129 horas a la semana.
Teniendo en cuenta la el factor equivalente del tipo de trabajo y dems
conceptos, esta cifra se incrementa hasta las 8.716 horas anuales, lo que equivale a
167,6 horas semanales, o lo que es lo mismo, aproximadamente cinco personas.
Por otro lado, existe un listado de los fallos del sistema de produccin de frio que
contiene fechas y datos econmicos (LCC expuesto anteriormente) que se empleaba
para anotar fallos menores ocasionados por la regulacin del equipo que originan
paradas. Vamos a analizar ese comportamiento para buscar posibles modificaciones
mediante distribucin de Weibull. En concreto, los fallos y su distribucin en el tiempo, se
refleja en la siguiente tabla:
96
HORAS
EQUIPO
CONCEPTO/OPERACIN
960 ASISTENCIAPARAREGULACIONDEPARAMETROS
El proceso pasa por

determinar
los
tiempos
transcurridos
entre
fallos
y
asociarlos a la posicin donde
ocurrieron.
De
esta
forma,
aplicando
los
conocimientos
adquiridos,
determinaremos
el
tiempo medio antes del fallo, su
probabilidad, y determinaremos el
nivel de confianza deseado para
calcular el tiempo en el que
deberamos revisar el elemento de
regulacin para adelantarnos al
fallo.
Ordenando la tabla conforme los criterios descritos, tendremos lo siguiente:
POSICIONDELFALLO
MENORSOBRETOTAL
FALLOS
3
7
14
15
18
26
29
61
79
87
105
135
155
190
250
280
330
HORAS
EQUIPO
1230
960
5760
13585
29213
4800
17352
21255
55960
51352
26523
11240
36154
64132
46215
75012
89152
TBF(entre
fallos
CONCEPTO/OPERACIN
iguales)
97
Dado que disponemos de un histrico total de 330 posiciones de fallo, la

probabilidad acumulada la calcularemos en base a la ecuacin F(t)=i/N, donde i
representara la posicin (3,7,14) y N el nmero total de fallos conocidos (330).
Adems, emplearemos las siguientes ecuaciones de Weibull:
50
La tabla anterior resulta, incluyendo F(t) y t, que servirn para posicionar sobre el
papel weibull los datos, de la siguiente forma:
POSICIONDELFALLO
MENORSOBRETOTAL
FALLOS
3
7
14
15
18
26
29
61
79
87
105
135
155
190
250
280
330
HORAS
EQUIPO
1230
960
5760
13585
29213
4800
17352
21255
55960
51352
26523
11240
36154
64132
46215
75012
89152
TBF(entre
F(t)paran>50
fallos
(%)
iguales)
270
0,91%
960
2,12%
960
4,24%
2345
4,55%
2690
5,45%
3570
7,88%
3767
8,79%
3903
18,48%
4608
23,94%
5137
26,36%
5268
31,82%
5480
40,91%
6941
46,97%
8172
57,58%
10061
75,76%
10880
84,85%
14140
100,00%
tbf(escalado)
1,80
6,40
6,40
15,63
17,93
23,80
25,11
26,02
30,72
34,25
35,12
36,53
46,27
54,48
67,07
72,53
94,27
La representacin de los puntos es muy dispersa, por lo que ajustndola de una

forma equidistante entre ellos, podemos asemejarla a una recta. El cruce de la recta con
la lnea de F(0.632), determinara a . Haciendo una paralela a con origen en O,
obtendremos . Conocido este, de las tablas obtendremos el parmetro A, necesario para
calcular MTBF. En este caso, al resultar una recta no se precisa ajuste del tipo TBF-.
Determinado MTBF verificaremos su F(MTBF) y recalcularemos conocido la nueva tasa
de acierto (la fijamos en 85%), el tiempo mximo que debera transcurrir entre
actuaciones sobre la regulacin. En la siguiente hoja figura la hoja weibull grafiada.
98
99
De la nube de puntos ajustada a la recta, obtenemos en el cruce un valor =37,

que multiplicado por el factor de escala del dibujo (150), nos da un valor de 5550 horas.
Paralelamente a la recta, trazamos una por O para determinar . En este caso,
obtenemos un valor de 2. Entrando con este valor en la tabla siguiente, obtenemos el
parmetro A, de valor 0,8862.
Aplicando
la
ecuacin, MTBF ser 5550*0,8862+0, lo que da un valor de 4981 horas.

La fiabilidad de ese valor, la calculamos por la ecuacin R(t):
.
Fijando la probabilidad de xito en un 0.85:
.
Como conclusin final, ajustaremos la regulacin cada 2200 horas, lo que

equivale a realizar la operacin cada 4 meses. Esto supondr eliminar los paros por
desprogramacin en el 85% de las veces, lo que repercutir en salud para el equipo y
disminucin de las actuaciones de correctivo en este elemento. Esta misma actuacin se
implementar en la enfriadora 1.
100
Tambin se detecta mediante este mtodo, el sobremantenimiento que se

realiza al CGBT. En el origen del edificio existan multitud de fallos originados por la mala
ventilacin, la humedad y el calor acumulado en la sala. Tiempo despus, se realizaron
modificaciones en la sala, que mejoraron sustancialmente el tiempo entre fallos, pero no
se modificaron las actuaciones de preventivo en lo relativo a la periodicidad. En la
actualidad se estn realizando visitas a esta sala tcnica, con frecuencia semanal, en la
que se emplea aproximadamente 50 mitutos de operario, incluyendo desplazamientos.
Los datos de horas aproximadamente en las que se fueron produciendo fallos
son las siguientes:
HORASACU.
HASTAFALLO
1200
2700
4545
6885
9585
13035
17385
22185
29985
38235
48735
64935
El proceso de clculo se realiza entre tiempos de buen

funcionamiento (tbf). Este dato lo obtenemos restando a Ni, Ni-1.
Debido a que el papel probabilstico de Weibull est en tramos
logartmicos en ambos ejes, aplicaremos un factor de escala a los
datos tbf de forma que se puedan representar ntegramente en el
papel. Al finalizar el proceso, deshacemos la escala para determinar
los valores reales.
La tabla ordenada queda de la siguiente forma:
TBF(entre
F(t)para tbf(escalado)
ID.NUMERO HORASACU.
fallosiguales)
n<20(%)
apapel
FALLO
HASTAFALLO
ordenado
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1200
2700
4545
6885
9585
13035
17385
22185
29985
38235
48735
64935
1200
1500
1845
2340
2700
3450
4350
4800
7800
8250
10500
16200
5,65%
13,71%
21,77%
29,84%
37,90%
45,97%
54,03%
62,10%
70,16%
78,23%
86,29%
94,35%
4,00
5,00
6,15
7,80
9,00
11,50
14,50
16,00
26,00
27,50
35,00
54,00
101
102
De igual modo que el caso de la enfriadora 2, aplicando la ecuacin, MTBF y

reconvirtiendo la escala, obtendremos un valor de 5317 horas siendo =3150, resultado
de multiplicar el dato ledo en la tabla (10.5) por el factor de escala (300). La nica
diferencia en la forma de clculo, es que en este caso, el parmetro no es 0, ya que la
forma resultante de grafiar los tiempos de buen funcionamiento no es aproximadamente
una recta, debido como se ha mencionado, a la introduccin en el sistema de un
elemento que ha incrementado el tiempo entre fallos. En este caso, es necesario calcular
el valor , a travs de tres puntos de la curva, correspondientes a la tasa de fallo
acumulada para los valores de F(20%), F(40%) y F(70%), marcados en el mismo
diagrama, y cuyos valores son 6.1, 10 y 23.15 respectivamente.
t2
2t2
t1 t3
t1 t3
10
6.1 23.15
2 10 6.1 23.15
10.5 1.2685
4.46 escalado
4.46
300
5317.67
La fiabilidad de ese valor, la calculamos por la ecuacin R(t):
Fijando la probabilidad de xito en un 0.60, lo que nos deja muy del lado de la
seguridad, tendremos que:
103
Como conclusin final, incrementaremos en el proceso de clculo horario para

visitas de preventivo, tiempos entre visitas no superiores a 1211 horas, resultado
estadstico justificado. Teniendo en cuenta que esta instalacin funciona un promedio de
18 horas/dia de lunes a viernes, obtenemos un margen horario de operario que
anteriormente estaba desperdiciado, sin influir en el buen funcionamiento. Eliminamos
parte de este sobremantenimiento que no es necesario.
SITUACION
OPTIMIZADA
SITUACIONACTUAL
TIEMPOOPERACIN(MIN)
FRECUENCIAANUAL
TIEMPOANUAL(horas)
AHORRO(horas)
50,00
52,00
43,33

50,00
5,43
4,52
38,81
Desde el punto de vista puramente econmico, estamos hablando de un gasto

equivalente a 659/ao, solo en este concepto, que no son necesarios para garantizar el
funcionamiento del sistema.
Todos los activos que requieran elevados recursos, sern objeto de este tipo de
anlisis una vez se dispongan de tiempos de fallos. Para ello, se adjunta una hoja de
clculo diseada para este trabajo, que paramtrica las distribuciones de Weibull desde
la representacin en papel de la misma, con objeto de agilizar el anlisis e interpretacin
de resultados. Destacar que ser de aplicacin para un nmero de fallos mximo de 19.
TBF(entre
F(t)para tbf(escalado)
ID.NUMERO HORASACU.
fallosiguales)
n<20(%)
apapel
FALLO
HASTAFALLO
ordenado
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1200
2700
4545
6885
9585
13035
17385
22185
29985
38235
48735
64935
1200
1500
1845
2340
2700
3450
4350
4800
7800
8250
10500
16200
5,65%
13,71%
21,77%
29,84%
37,90%
45,97%
54,03%
62,10%
70,16%
78,23%
86,29%
94,35%
4,00
5,00
6,15
7,80
9,00
11,50
14,50
16,00
26,00
27,50
35,00
54,00
RESULTADOS
escalatabla(U)
papelweibull
papelweibull
A()tablaestadistica
300,00 U.Medida
10,50 horas
0,70
1,26
calculado
3.150,00
4,46
MTBF=A*n+G
F(MTBF)=
Rdeseado
tparaRdeseado
T1=F(20%)
T2=F(40%)
T3=F(70%)
horas
(=0Sirecta)
5317,67
23,6%
horas
R(MTBF)=0,76
60%
1211,04
horas
6,1
10
23,15
104
Realizados los ajustes descritos, la carga de trabajo se repartir de forma

equitativa, agrupando lo mximo posible por plantas, teniendo en cuenta que los
operarios se dedicarn nicamente a las tareas de mantenimiento preventivo. Para ello,
se emitirn rdenes de trabajo mediante la aplicacin informtica GMAO elegida, la cual
deber ser retroalimentada con los partes de trabajo realmente ejecutados.
Como se ha mencionado en el punto de clculo, las ordenes de trabajo son

agrupaciones de tareas que hay que realizar en los activos, bien sean maquinas o el
propio edificio, ordenadas por periodicidad. Dichas operaciones, agrupadas por tipo de
instalacin, respaldadas por la normativa vigente con carcter de mnimos, son las
siguientes:
Instalaciones Elctricas
Una de las caractersticas fundamentales de la Electricidad es la carencia de
residuos con lo que se erige como un tipo de Energa limpia que por tanto requiere un
nfimo mantenimiento.
El mantenimiento de las instalaciones de energa elctrica se ha visto, hasta
hace poco tiempo, nicamente sujeto por el punto 2 de la Instruccin MI-BT 042 del
REBT en el que se estableca que, las instalaciones elctricas en locales de pblica
concurrencia debern ser revisadas anualmente por instaladores autorizados libremente
elegidos por los propietarios o usuarios, entregando a la Delegacin de Industria copia
del Boletn de Reconocimiento de la Instalacin, sealando en el mismo la conformidad
de la instalacin a los preceptos del REBT y sus ITC correspondientes.
En general las instalaciones elctricas no disponen de un gran nmero de
elementos mecnicos que sufran desgastes con su uso, por lo que, como se ha indicado,
no requieren un mantenimiento continuo, sino ms bien, una comprobacin regular del
correcto funcionamiento de sus componentes. Por otro lado es evidente que se trata de
una instalacin con grandes riesgos, y que la falta de precaucin en su manipulacin
puede ocasionar grandes daos a las personas. Por tanto se hace necesaria una
distincin entre el personal destinado al mantenimiento de los equipos con potencial
peligroso que deber ser siempre de tipo especializado, y el de vigilancia habitual, cuya
misin se podra resumir en mantener la instalacin seca, limpia y bien apretada.
105
Legislacin Aplicable
Marco normativo de las instalaciones elctricas:
R.E.BT. Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin (RD de 824/2002).
Instrucciones Tcnicas Complementarias y Hojas de Interpretacin del REBT

(rdenes de 31/10/1973 y de 19/12/1977).
R.V.E. Reglamento de Verificaciones Elctricas y sus correcciones (12/3/1954).
Reglamento sobre Centrales, Subestaciones y Centros de Transformacin.
Normas U.N.E. de obligado cumplimiento MI-BT 044 (Orden 30/9/1977).
Normas U.N.E. sobre Material Elctrico, Cables y Aparamenta de Baja Tensin.
CTE- SU Cdigo Tcnico de la edificacin Seguridad de utilizacin
N.T.E. Normas Tecnolgicas de la Edificacin en sus apartados:

- I.E.B. Baja Tensin.
- I.E.E. Alumbrado Exterior.
- I.E.I. Alumbrado Interior.
- I.E.P. Puesta a Tierra.
- I.E.T. Centros de Transformacin.
Centros de Transformacin:
Los transformadores elctricos de MT-BT son elementos de la instalacin sujetos
a una mayor necesidad de supervisin, pues de su correcto funcionamiento depende la
continuidad de la actividad, as como la estabilidad y durabilidad del resto de equipos de
la instalacin.
La frecuencia de las revisiones de los transformadores depende de las
condiciones ambientales y de funcionamiento de la instalacin, aunque de forma general
se debe efectuar una vez al ao, y dos o ms en condiciones de polvo y humedad. El
modo de actuacin depende del tipo de transformador y de las instrucciones
recomendadas por el fabricante aunque de modo general se puede establecer la
siguiente metodologa de reconocimiento:
1. Quitar tensin segn procedimiento de operacin.
2. Esperar a que la temperatura de las bobinas de MT sea inferior a 600 K, evitando
proyectar aire fro sobre ellas.
3. Comprobacin y regulacin trafos
4. Medida rigidez dielctrica del aceite
5. Revisin proteccin propias: Bucholz, termmetro
106
6. Medida aislamiento devanados

7. Comprobacin general trafo: nivel fugas, cuba, radiador
8. Limpiar y reparar desperfectos observados Revisar elementos de proteccin y control.
9. Medir temperatura del local, comprobar evacuacin calor
El local de ubicacin del C.T debe contener las siguientes caractersticas:
Ventilacin directa al exterior por medio de rejillas
Posibilidad de reposicin de equipos.
Paredes y Forjados EI 180 min.
Suficiente aislamiento acstico.
Forjados resistentes 1.500 2.000 Kg/m2.
Facilidad de acceso de vehculos.
Proteccin de las puertas de acceso y rejas de ventilacin IP23 IK10
Grupos Electrgenos:
Son los nicos elementos con componentes mviles que se incorporan a la
instalacin de energa elctrica por tanto son los que requieren un mayor mantenimiento.
En funcin del tipo de grupo electrgeno las diferentes operaciones habituales
que se suelen efectuar para un mantenimiento preventivo son:
1. Inspeccin visual del nivel de aceite/gasoil, comprobando el consumo y el
funcionamiento de los sistemas de deteccin.
2. Deteccin de posibles fugas de aceite/gasoil/agua, comprobando la
estanqueidad de las tuberas del radiador, intercambiador de calor o torre de
refrigeracin.
3. Comprobacin del estado del filtro de aire y de aceite y sustitucin en su caso.
4. Revisin del cuadro de maniobra y control, comprobando el buen estado de
fusibles, contactores, rels auxiliares.
5. Comprobar el funcionamiento del voltmetro, termmetros, ampermetros,
frecuencmetros, manmetros, etc., verificando que sus medidas estn dentro de los
valores admisibles y anotando resultados peridicamente.
6. Comprobar el correcto funcionamiento del sistema de conmutacin red-grupo,
simulando defecto.
7. Comprobacin del estado de carga de la batera de corriente continua y
cargador, revisando las conexiones y el nivel electroltico.
107
8. Verificacin de los rels de proteccin y los de presencia de tensin mediante

inyeccin de intensidad y desequilibrio con fallo de fase.
9. Comprobacin de la totalidad de los elementos de sealizacin de defectos:
lmparas, indicadores, alarmas, repetidores, etc.
10. Comprobar la resistencia de caldeo del bloque y el funcionamiento de los
termostatos para la puesta en marcha del sistema de refrigeracin, verificando las
correas del ventilador.
11. Arranque del grupo, verificando: (se recomienda Mensualmente)
- Conexiones y aparamenta elctrica.
- Sistema de arranque-parada.
- Tensin y frecuencia del equipo.
- Sistemas de alarmas pticas y acsticas.
- Estanqueidad del tubo de escape.
- Intensidad en las fases y equilibrio de cargas.
- Anclajes y vibraciones del sistema.
12. Limpieza general con productos adecuados sin posibilidad de presencia de
tensin.
En cualquier caso y dado que estos elementos requieren un mantenimiento
preciso y particular para cada uno, es conveniente el uso de hojas de revisin de
funcionamiento y mantenimiento peridico.
Batera de Condensadores:
En edificios medios y grandes siempre sera recomendable su instalacin, no
solo por la rapidez de amortizacin del equipo, sino porque con ello se obtiene una
limitacin de las prdidas de energa activa en los conductores, evitando calentamientos
en las lneas de distribucin y sobrecargas en los transformadores, consiguiendo adems
un sobredimensionado de las protecciones existentes y alargando su vida til.
Los armarios de instalacin de las bateras de condensadores debern ser de
tipo modular, con un grado de proteccin IP 44 (polvo) y suficientemente holgados de
forma que permitan la posibilidad de modificar el nmero de condensadores ajustndolos
a
los
consumos
reales
del
edificio.
Preferentemente
estarn
dotadas
con
microprocesador que optimice el rendimiento de los equipos, evitando el manejo

innecesario de la instalacin y estarn situados en la sala del Cuadro General de Baja
Tensin, en espacios suficientemente ventilados.
108
Son elementos autorregulados por lo que su mantenimiento se limita a una

revisin de funcionamiento, pudiendo establecer, como ejemplo, el siguiente proceso:
1. Comprobar el buen estado de los elementos de proteccin y control;
dispositivos de corte, contactores y reguladores.
2. Efectuar la medida de los aislamientos y comprobar la resistencia de descarga
del sistema.
3. Verificar que no se introduce corriente capacitiva a la red adecuando la
produccin al consumo.
4. Comprobar las conexiones con el Cuadro General o con los receptores y las
interconexiones entre los condensadores as como sus fijaciones.
5. Limpieza y engrase.
Sistema de Alimentacin Ininterrumpida:
Son elementos autorregulados por lo que su mantenimiento se limita a una

revisin de funcionamiento pudiendo establecer el siguiente proceso:
1. Inspeccionar visualmente observando anomalas y verificando el estado
general del SAI.
2. Efectuar la medicin de los parmetros elctricos en las tres fases de entrada,
salida y positivo/negativo de bateras (intensidad, tensin, frecuencia, etc.) para
establecer el estado de operacional del equipo.
3. Comprobar el nivel electroltico de las bateras verificando si existen prdidas
de agua y el estado de las conexiones.
4. Verificar el comportamiento del SAI desconectando el servicio de red
simulando fallo y comprobando que las bateras soportan su tiempo de autonoma con
plena potencia.
5. Verificar el sistema de carga de bateras, funcionamiento del ondulador y del
alternador.
6. Verificacin de los sistemas de ventilacin.
7. Comprobar el estado de los equipos de medida y sealizacin, chapa y dems
elementos auxiliares.
8. Limpieza general.
109
Normativa Aplicable:
Normas para la Iluminacin de los Centros de Trabajo.
Orden de 31-ene-1940, Ministerio de Trabajo.
BOE 29-ago-40.
Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin. REBT.
Decreto 2413/ 1973, 20-sep-1973. Ministerio de Industria y Energa.
BOE 9-oct-73.
REBT. Medida de Aislamiento de las Instalaciones.
Resolucin de 30-abr-74. Direccin General de Energa.
BOE 7-may-74.
NBE-CPI-96. Condiciones de Proteccin contra Incendios en los edificios.
Real Decreto 2177/ 1996, 4-oct-96. Ministerio de Fomento.
BOE 29-oct-96.
Reglamento de Instalaciones de proteccin contra incendios.
Real Decreto 5-nov., MOPTMA.
BOE 14-dic-93.
Aprobacin de las Instrucciones Complementarias. MI-BT del REBT.
Orden de 31 -oct-73, del Ministerio de Industria y Energa.
BOE 28 a 31-dic-73.
Aplicacin de las Instrucciones Complementarias anteriores.
Orden de 6-abr-74. del Ministerio de Industria.
BOE 15-abr-74.
NTE-IEB Baja tensin.
BOE 20-abr-74; 27-abr-74; 4-may-74.
NTE.IEE Alumbrado Exterior. 1
BOE 12-ago-78. 1
NTE.IEI Alumbrado Interior. i
BOE 15-nov-75; 22-nov-75; 29-nov-75
NTE.IEP Puesta tierra.
BOE 24-mar-73.
Terminologa:
110
Luminaria: Soporte de la lmpara que determina su comportamiento mediante

elementos de reflexin, difusin, etc. En ocasiones dispone del equipo auxiliar
necesario para el correcto funcionamiento de la lmpara.
Lmpara: Conjunto de ampolla, casquillo y cuerpo luminoso.
Flujo luminoso: Cantidad de luz emitida por una fuente. En lmenes (lm).
Potencia: Energa elctrica consumida por la fuente. En watios (W).
Eficacia: Relacin entre flujo luminoso y potencia absorbida (lm/W).
Angulo de radiacin: Angulo slido producido por un reflector con el que se dirige
la luz.
Intensidad: Flujo luminoso emitido por unidad de ngulo slido en una direccin
determinada. Determina la curva fotomtrica. En candelas (cd).
Iluminancia: Flujo luminoso que recibe una superficie determinada. Relacin entre
flujo luminoso y superficie iluminada. Est determinada por la relacin entre la
intensidad luminosa y el cuadrado de la distancia a la superficie. En luxes (Ix).
Luminancia: Intensidad luminosa producida o reflejada por una superficie dada.

(cd/m2).
Reflectancia: Relacin entre el flujo luminoso reflejado y el flujo luminoso

incidente.
Absortancia: Relacin entre el flujo luminoso absorbido y el flujo luminoso

incidente.
Transmitancia: Relacin entre el flujo luminoso transmitido y el flujo luminoso

incidente.
Espectro visible: Es el situado desde los 400 nm a los 700 nm aproximadamente.

Cada fuente luminosa emite su propio espectro. El espectro de una lmpara
incandescente es continuo, mientras que el de una lmpara de descarga no lo es.
Temperatura de color: Color aparente de una fuente luminosa medido en grados

Kelvin con referencia al cuerpo negro de Planck.
Punto de color: Es el dado por las coordenadas tricromticas (x, y, z) que

corresponden a los colores azul, rojo y amarillo. La suma de las tres es igual a l,
por lo que dos coordenadas sirven para definir la cromaticidad.
IRC (ndice de reproduccin cromtica): Capacidad de una fuente luminosa para

reproducir los distintos colores del objeto iluminado. El ndice mximo (Ra=100),
corresponde a la luz blanca natural que posee un espectro continuo y completo
(cuerpo negro a 5.000 K).
111
ngulo de concentracin: Es el ngulo formado a partir del centro fotomtrico de

la lmpara y la interseccin de la curva fotomtrica con el crculo de intensidad de
iluminacin media.
Cono luminoso: Cono formado al girar sobre su eje el ngulo de concentracin.
Lmparas Incandescentes:
Instrucciones Generales De Mantenimiento:

Semestralmente:
Limpiar el chasis y la lmpara
Verificar el estado de las conexiones
Anualmente:
Inspeccionar el estado de las fijaciones
Comprobar el funcionamiento
Recomendaciones Generales:
Humedad: Evitar contacto con humedad en las lmparas no preparadas para
exteriores.
Limpieza: Limpieza peridica sobre todo en ambientes polucionados.
Ventilacin: Asegurar la adecuada ventilacin de las lmparas en las luminarias
para que no sobrepasen su temperatura admisible.
Eficacia: La eficacia de la lmpara aumenta con la potencia de la misma, por lo
que dos lmparas de 60 W producen prcticamente el mismo flujo luminoso que una de
100 W.
Energticamente por tanto son ms rentables menos lmparas ms potentes.
Tensin: La tensin de alimentacin determina sensiblemente la vida media, el
flujo y la eficacia de una lmpara incandescente.
As un 5% de sobretensin puede aumentar un 15% la eficacia y disminuir hasta
un 40% su vida media y un 5% de subtensin puede disminuir la eficacia un 15% y
aumentar su vida media hasta un 90%.
En instalaciones donde sea costoso la sustitucin de las lmparas ser
conveniente una ligera subtensin para alargar la vida de las mismas.
Siempre ser muy importante vigilar la tensin de alimentacin para que se
adapte en todos los casos lo ms posible a la tensin nominal de las lmparas.
112
Flujo luminoso: Por su naturaleza, el flujo luminoso de una lmpara

incandescente se deprecia a lo largo de su vida. Los sntomas se perciben en el
oscurecimiento de la ampolla por el depsito de las partculas volatilizadas del filamento.
En espacios donde se requiera un nivel de iluminacin especfico ser
conveniente disear la instalacin con un nivel de iluminacin ligeramente ms alto al
requerido.
Observaciones
Eficacia: Por su baja eficacia, las lmparas incandescentes son adecuadas para
instalaciones donde el consumo energtico sea escaso, menor a 1 .500 horas/ao.
Accesibilidad: Por su corta vida media deben ubicarse en lugares accesibles
para ser repuestas fcilmente.
Uso: Son adecuadas para uso domstico por su bajo coste inicial, su variedad de
tipos segn demanda, su posibilidad de regulacin del flujo luminoso, por su ptima
reproduccin del color y por su fcil instalacin.
Emisin trmica: Se debe tener en cuenta su elevado ndice de emisin trmica,
evitando la proximidad de materiales sensibles al calor as como asegurando la adecuada
ventilacin de las mismas.
Ahorro Energtico
Por su baja eficacia las lmparas incandescentes no son la mejor alternativa
desde el punto de vista energtico aunque puede mejorarse su comportamiento
observando las siguientes condiciones.
Limpieza: Asegurar la correcta limpieza de lmparas y luminarias con el objeto
de no ver reducida su eficacia.
Sustitucin: Sustituir peridicamente las lmparas a fin de no alargar su
utilizacin ms all de su vida til.
Regulacin de flujo: Establecer sistemas de regulacin del flujo luminoso con el
fin de adecuar el nivel de iluminacin a las necesidades de cada momento.
Flexibilidad: Disear la instalacin de forma flexible de manera que se adapte en
cada momento a los requerimientos del usuario.
Tensin: Revisar la tensin suministrada y cuidar de que se adapte lo ms
precisamente posible a la nominal de la lmpara.
Lmparas Fluorescentes:
Aunque su precio de inversin es mayor, se amortiza al cabo de la cuarta parte
de su vida media y su utilizacin supone un importante ahorro energtico.
113
En los modelos que llevan integrados cebador, balasto y condensador, su

colocacin es tan simple como la de una lmpara incandescente.
Su tamao cada vez ms reducido hace de este tipo de lmpara una alternativa
eficaz, constituyndose a corto y medio plazo como la principal fuente incandescente
luminosa de uso domstico.
Mensualmente:
Reponer el cebador, si hace falta
Verificar el funcionamiento del sistema
Semestralmente:
Limpiar el chasis del tubo y del difusor, si lo hay
Inspeccionar el estado de las fijaciones
Inspeccionar el estado de las reactancias
Verificar el estado de las conexiones
Recomendaciones Generales:
Humedad: Evitar contacto con humedad en las lmparas no preparadas para
exteriores.
Limpieza: Limpieza peridica sobre todo en ambientes polucionados.
Ventilacin: Asegurar la adecuada ventilacin de las lmparas y balastos para
permitir la disipacin del calor.
Temperatura del color y nivel de iluminacin: Es fundamental respetar la relacin
natural entre temperatura de color y nivel de iluminacin.
Tensin y vida media: Vigilar la tensin de alimentacin de lmparas ya que la
variacin sobre la nominal produce en todos los casos una reduccin en su vida media.
En las lmparas de descarga se sustituye el concepto de vida media por el de vida til
que es el de la duracin de la lmpara hasta que el flujo luminoso es al menos el 80%.
Temperatura:
La
temperatura
incide
de
forma
determinante
en
el
comportamiento de la
lmpara. Si es muy baja se producir una disminucin de eficacia y problemas
de encendido, si es alta se reducir su vida til ya que la depreciacin del flujo luminoso
ser mayor.
Balasto: El balasto deber estar adaptado a la tensin de la red y a la potencia
de la lmpara que estabilice.
Cebador: debe ser sustituido siempre que sea necesario. Se debe realizar una
inspeccin mensual.
114
Alternativa a lmparas incandescentes: Son una alternativa eficaz a las lmparas

incandescentes por su fcil instalacin, larga vida media (hasta diez veces la de una
incandescente) y mayor eficacia.
Lmparas LED: (Light-Emitting Diode)

Las lmparas de leds tienen 50 mil horas de vida til y consumen 5 veces menos
energa que una lmpara incandescente. Actualmente ya se fabrican lmparas de leds en
formatos tradicionales como lo son la dicroica, la algena, el fluorescente, etc. La
eficiencia, comparada con otras fuentes de luz en trminos de eficiencia slo, es
aproximadamente 1,7 veces superior a la de la lmpara fluorescente con prestaciones de
color altas (90 lm/W) y aproximadamente 11,5 veces la de una lmpara incandescente
(13 lm/W). Su eficiencia es incluso ms alta que la de la lmpara de vapor de sodio de
alta presin (132 lm/W), que est considerada como una de las fuentes de luz ms
eficientes.
Elegir luminarias cuya sustitucin y montaje sea fcil y rpido. Se deben
comparar los mayores costes de las luminarias de bajo mantenimiento.
Se debe tener en cuenta el calor disipado por la lmpara estableciendo el medio
de evacuacin. La limpieza de las luminarias debe hacerse peridicamente,
extremndose en ambientes polucionados. Es recomendable en algunos casos para este
fin el uso de luminarias ventiladas.
Alumbrado de Emergencia
Es el alumbrado que permite, en caso de fallo de alumbrado general, la
evacuacin de las personas.
Se alimenta con fuentes propias de energa, normalmente acumuladores o
bateras cargados
por un suministro exterior.
Deber de mantener un grado de iluminancia mnimo en los trayectos de
evacuacin durante un determinado tiempo (2 horas).
Se pondr en funcionamiento automticamente cuando exista un fallo de
suministro o cuando la tensin baje a menos de un 70% de su valor nominal.
Las bateras del sistema pueden estar centralizadas o bien estar incorporadas a
cada luminaria (equipos autnomos), lo que aumenta la fiabilidad del sistema.
115
El nivel de iluminancia requerido as como el tiempo de funcionamiento se

especificar
en
las
normas
correspondientes
(CPI,
Ordenanzas
Municipales,
Reglamentos, etc.).
El mantenimiento de los equipos suele ser mnimo y estar sujeto a las
especificaciones del fabricante.
Semestralmente:
Limpiar mecanismo y marco
Inspeccionar estado de las fijaciones
Verificar estado de las conexiones
Comprobar el funcionamiento
Recomendaciones generales de mantenimiento en Sistemas de Iluminacin:
- Reposicin:
La reposicin de las lmparas se efectuar cuando se agote su estimacin de
vida til dependiendo de las especificaciones del fabricante.
Se realizar preferiblemente por grupos de equipos completos y reas de
iluminacin.
Las lmparas nuevas sern de las mismas caractersticas que las reemplazadas.
- Limpieza:
Las lmparas se limpiarn preferentemente en seco.
Las lmparas se limpiarn segn el material del que estn hechas y siguiendo
las instrucciones del fabricante.
Durante la limpieza se debern desconectar los interruptores automticos de
seguridad de la instalacin.
La periodicidad de la limpieza no ser superior a un ao.
- Suministro:
Es preciso comprobar el suministro elctrico del sistema, tensin e intensidad de
corriente.
El suministro se debe comprobar al menos una vez al ao.
- Proteccin:
116
Se debe comprobar el sistema de proteccin elctrica del sistema al menos una

vez cada dos aos.
- Temperatura:
Se debe comprobar en especial con las lmparas incandescentes las mximas
temperaturas de servicio.
- Elementos auxiliares:
Se deber comprobar el correcto funcionamiento de elementos auxiliares tales
como balastos, cebadores, transformadores, etc. con el fin de garantizar el correcto
funcionamiento del sistema, especialmente con lmparas de descarga.
- Nivel de iluminacin:
Es recomendable hacer una medida del nivel de iluminacin al menos una vez al
ao.
En ambientes polucionados se deber hacer cada menos tiempo.
Instalaciones de Climatizacin y Ventilacin

Las caractersticas ms deseables que debe cumplir una instalacin de
climatizacin son, adems de mantener la temperatura deseada, las de ser fcilmente
regulables, simples, con un buen rendimiento energtico y minimizando el impacto
ambiental.
Las instalaciones de calefaccin y climatizacin constituyen uno de los servicios
tcnicos ms relevantes del edificio. Esta importancia viene dada por tratarse de un
servicio muy sensible a los ocupantes del edificio y el ms identificado con el confort.
Las quejas y reclamaciones sobre climatizacin suelen representar un porcentaje
muy importante (60-70%) sobre el total de avisos de mantenimiento y son en muchos
casos las ms serias. En cualquier caso debe notarse que tener un 10% de personas
insatisfechas con la instalacin de climatizacin se considera un nivel prcticamente
ptimo, debido a la diferente sensibilidad fisiolgica de las personas ante la temperatura y
la humedad relativa.
117
Legislacin Aplicable
Las principales Normas, Leyes y Reglamentos que afectan al Mantenimiento de
las
Instalaciones de Calefaccin y Climatizacin son las siguientes:
Reglamento de instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente

sanitaria (RCAS) aprobado por el Real Decreto 1618/1980, de 4 de julio. Orden de
16 de julio de 1981, por lo que se aprobaron sus Instrucciones Tcnicas
Complementarias. Entre las mismas destacan:
o
IT.IC.22 Mantenimiento, Libro de Mantenimiento.
IT.IC.25 Instaladores y Mantenedores-reparadores.
Orden de 8 de abril de 1983 del Ministerio de .Industria y Energa sobre
Rendimiento de Calderas y Carns Profesionales.
Esta normativa ha sido derogada y sustituida por el nuevo Reglamento de

Instalaciones
Tcnicas
en
los
Edificios
(RITE)
sus
Instrucciones
Tcnicas
Complementarias (ITE), todo ello aprobado por el Real Decreto 1.751/98, de 31 de julio
(BOE 05-08-98; C.E., BOE 29-10-98), con entrada en vigor 5 de noviembre en 1998.
Tienen especial inters, las ITE.08 (Mantenimiento) y 11 (Instaladores y Mantenedores).
Con la necesidad de transponer la Directiva 2002/91/CE, de 16 de Diciembre, de
eficiencia energtica de los edificios y la aprobacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin,
se ha redactado un nuevo texto que deroga y sustituye el anterior RITE, aprobado por el
Real
Decreto 1751/1998, por el nuevo RITE (Reglamento de Instalaciones Tcnicas
en los Edificios) aprobado en el Real Decreto 1027/2007, de 20 de Julio.
Normas UNE de Referencia:

UNE 20324:1993 Grados de proteccin proporcionados por las envolventes
UNE 9100:1986 Calderas de vapor. Vlvulas de seguridad.
UNE 53394:2006 IN Materiales plsticos. Cdigo de instalacin y manejo de
tubos de PE para conduccin de agua a presin.
UNE 60601:2006 Salas de mquinas y equipos autnomos de generacin de
calos o fro o para cogeneracin, que utilizan combustibles gaseosos.
118
UNE 60670-6:2005 Instalaciones receptoras de gas suministradoras a una

presin mxima de operacin inferior o igual a 5 bar. Parte6: Requisitos de configuracin,
ventilacin y evacuacin de los productos de la combustin en los locales destinados a
cometer los aparatos.
UNE 100012:2005 Higienizacin de sistemas de climatizacin
UNE 100012:2005 ERRATUM: 2005 Higienizacin de sistemas de climatizacin
UNE 100030:2005 IN Gua para la prevencin y control de la proliferacin y
diseminacin de legionella en instalaciones.
UNE 100100:2000 Climatizacin. Cdigo colores.
UNE 100151:2004 Climatizacin. Ensayos de estanqueidad de redes de
tuberas.
UNE 100155:2004 Climatizacin Diseo y clculo de sistemas de expansin.
UNE 100156:2004 IN Climatizacin. Dilatadores. Criterios de diseo.
UNE 100713:2005 Instalaciones de acondicionamiento de aire en hospitales.
UNE 112076:2004 IN Prevencin de corrosin en circuitos de agua.
UNE 123001:2005 Clculo y diseo de chimeneas metlicas. Gua de aplicacin.
UNE-EN 378-4:2000 Sistemas de refrigeracin y bombas de calor. Requisitos de
seguridad y medioambientales. Parte 4: Operacin, mantenimiento y recuperacin.
UNE-EN 1751:199 Ventilacin de edificios. Unidades terminales de aire.
Ensayos
aerodinmicos de compuertas y vlvulas.
UNE-EN 12237:2003 Ventilacin de edificios. Conductos. Resistencia y fugas de
conductos circulares de chapa metlica.
Mantenimiento:
De igual modo que en todas las dems instalaciones o sistema tcnicos, a parte
de las revisiones que la normativa especifique, debe acudirse al fabricante y solicitar
cuales son las operaciones de mantenimiento recomendadas, y cul es la vida til de
cada uno de los dispositivos de que consta cada mquina.
Enfriadoras-Bomba de Calor:
Mensualmente:
1. Medicin del fluido exterior a la entrada y salida del evaporador y del condensador.
2. Medicin de la prdida de presin en el evaporador y condensador.
3. Medicin de la temperatura y presin de evaporacin y condensacin
119
4. Medicin de la potencia absorbida.

5. Comprobacin y tarado de elementos de Seguridad
6. Revisin y limpieza de filtros de aire.
7. Revisin de aparatos de humidificacin y enfriamiento evaporativo.
8. Revisin de bombas y ventiladores con la medida de la potencia absorbida.
9. Comprobacin de los niveles de refrigerante y aceite en el equipo.
Anualmente:
1. Limpieza de condensadores y evaporadores
2. Comprobacin de la estanqueidad de los circuitos de distribucin
3. Revisin de bateras de intercambio
4. Revisin y limpieza de las unidades de impulsin y retorno
5. Revisin del estado del aislamiento trmico
Cada 2 Aos:
1. Comprobacin de la estanqueidad de vlvulas de interceptacin
2. Revisin y limpieza de filtros de agua
3. Revisin y limpieza de aparatos de recuperacin de calor
4. Revisin de unidades terminales de agua aire
5. Revisin de unidades terminales de distribucin a aire
6. Revisin del equipo autnomo
Bombas de Recirculacin:
Semestralmente:
1. Revisin y ajuste de circuitos elctricos.
2. Cambiar la bomba de funcionamiento por la de reserva.
3. Comprobacin del desgaste de los cojinetes, engrase y lubrificacin de los cojinetes y
rodamientos.
4. Verificacin vibraciones, revoluciones y consumos de los motores.
5. Verificacin actuacin de los trmicos.
6. Limpieza general y de filtros.
7. Revisin de pintura y oxidacin.
8. Comprobacin de todos los elementos de seguridad.
Cada 5 Aos:
1. Prueba hidrulica.
120
2. Tarado de vlvulas.
Climatizadores:
Mensualmente:
6. Revisin y limpieza de filtros de aire
7. Revisin de aparatos de humidificacin y enfriamiento evaporativo
121
Anualmente:
Cada 2 Aos:
1. Comprobacin de la estanqueidad de vlvulas de Interceptacin
3. Revisin y limpieza de aparatos de recuperacin de calor
5. Revisin de unidades terminales de distribucin de aire
6. Revisin del equipo autnomo
Fancoils:
Mensualmente:
1. Comprobacin y tarado de elementos de seguridad y termostatos.
4. Revisin y engrase del motor y ventilador
5. Verificar la actuacin de vlvulas
6. Verificar conmutador de velocidad
Anualmente:
3. Revisin y limpieza de les unidades de impulsin y retorno y de la bandeja de
condensacin.
7. Revisin de unidades terminales de distribucin de aire
Equipos Partidos (Autnomos)
122
Mensualmente:
7. Revisin de aparatos de humidificacin y enfriamiento evaporativo.
Anualmente:
Extractores/Ventiladores
Mensualmente:
1. Comprobar conexiones elctricas
2. Verificar anclajes
3. Verificar inexistencia de vibraciones
4. Verificar ausencia de ruidos extraos
5. Verificar que turbinas giran libremente
6. Limpieza interior
7. Anotar consumo de Motor Impulsin y comprobar con nominal
8. Anotar tensin de Alimentacin Motor Impulsin
Semestralmente:
1. Revisin visual embocaduras
2. Revisin compuertas registro
3. Engrase de casquillos y rodamientos
4. Limpieza de palas y labes
123
5. Comprobar el desgaste de ejes o cojinetes

6. Comprobacin del acoplamiento y alineacin motor-ventilador
7. Comprobacin del aislamiento elctrico
8. Limpieza de rejillas y difusores
Elementos de Regulacin y Control:

Mensualmente:
1. Anotacin de las temperaturas del fluido:
2. Verificacin de estanqueidad en circuito
3. Verificacin y ajuste de termostatos, presostatos y humidostatos
4. Verificacin funcionamiento correcto vlvulas de acuerdo seal de mando
5. Verificacin y ajuste de los rganos de accionamiento. de las vlvulas motorizadas
Anualmente:
1. Lubricacin y limpieza de actuadores
2. Verificacin y ajuste termmetros
3. Verificacin y ajuste manmetros
4. Recalibracin del contador de caloras
Instalaciones de Fontanera y Saneamiento
Instalacin de Fontanera:
La instalacin de fontanera debe cumplir las condiciones de evitar la
contaminacin del agua, obtener el caudal adecuado sin fluctuaciones de presin
notables y garantizar la medida exacta del consumo.
Por otro lado la instalacin de saneamiento debe devolver el agua utilizada al
medio ambiente. Est integrada por los ramales superficiales o verticales que evacuan
desde las viviendas hasta la red horizontal de alcantarillado.
Instalacin de Saneamiento:
Funcin:
124
Devolver el agua utilizada al medio ambiente. Est integrada por los ramales
superficiales o verticales que evacuan desde las viviendas hasta la red horizontal de
alcantarillado.
Caractersticas exigibles
Impermeabilidad del conducto de fuera a dentro y de dentro a fuera.
Capacidad portante del conducto y caudales transportados.
Estanqueidad de las juntas, debe garantizar una presin inicial de contacto
uniforme que no se modifique con las situaciones de presin interior y exterior y
por los movimientos del terreno.
Resistencia a las acciones exteriores mecnicas.
Inalterabilidad qumica y biolgica.
Resistencia a la accin corrosiva tanto exterior, como interior por los lquidos
transportados y por los gases formados.
Resistencia a la abrasin.
Rugosidad reducida.
No deformabilidad a lo largo del tiempo.
Lesgislacin Aplicable:
Cdigo Tcnico Edificacin
- CTE DB HS 4
Normativa bsica
- Normas Bsicas para las instalaciones interiores de suministro de agua. (O.M.
de 9-12-75, BOE 13-1-76).
- Dimetros y espesores mnimos de tubos de cobre para instalaciones interiores
de suministro de agua. (Res. de 14-2-80, BOE 7-3-80).
- Reglamento de instalaciones trmicas en los edificios (RITE) y sus
instrucciones tcnicas complementarias (ITE). (Real Decreto 1.715/1.998 de 31 de julio,
BOE 5-8-98; C.E., BOE
29-10-98).
Afectan al mantenimiento:
ITE 06 Pruebas, puesta en marcha y recepcin.
ITE 07 Documentacin.
ITE 08 Mantenimiento.
ITE 11 Instaladores y mantenedores.
Normativa de referencia
125
- NTE IFA: Instalaciones de fontanera: Abastecimiento (O.M. de 23-12-75,

BOE de 3, 7 y 17-1-76).
- NTE IFC: Instalaciones de fontanera: Agua Caliente (O.M. de 26-9-73, BOE
de 6-10-73).
- NTE IFF: Instalaciones de fontanera: Agua Fra (O.M. de 7-6-73, BOE de 236-73).
- NTE IFR: Instalaciones de fontanera: Red de Riego (O.M. de 23-8-74, BOE
de 31-8 y 7-9-74).
- NTE ICC: Instalaciones de climatizacin: Calderas (O.M. de 24-9-74, BOE de
28-9 y 5-10-74).
- NTE ISA: Instalaciones de salubridad: Alcantarillado (O.M. de 6-3-73, BOE
17-3-73).
- NTE ISA: Instalaciones de salubridad: Saneamiento (O.M. de 31-7-73, BOE
8-9-73).
Recomendaciones de Uso
USUARIOS
Usos
Evitar tirar plsticos, gomas, paos celulsicos y elementos duros.
Utilizar detergentes biodegradables que evitan las espumas (se precipitan en los
sifones y arquetas).
No se vertern aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o
sustancias txicas.
Revisiones
Se revisarn y desatascarn sifones y vlvulas cada vez que se observe una
disminucin apreciable del caudal de evacuacin o haya obstrucciones.
Se revisar la existencia permanente de agua en el cierre hidrulico.
Revisin del estado de las gomas.
Precauciones
Mover peridicamente las llaves de paso y no abrirlas o cerrarlas a tope con
fuerza, ya que podran quedar atascadas.
Secado de las gotas de agua en grifera y aparatos sanitarios cermicos o de
acero inoxidable.
126
Cerrar la llave de paso del agua cada vez que se abandone la vivienda, aunque
sea por periodo corto, como un fin de semana.
Vigilancia
Que la instalacin se mantenga limpia.
Que no se obture por un uso inadecuado.
Mantenimiento:
Red de Agua Fra (Distribucin de fluidos):

Mensualmente:
1. Inspeccin visual de fugas por prensas, juntas y racores
2. Comprobacin del estado de limpieza de filtros
3. Comprobacin del estado de rejillas de filtros
4. Control del gasto de agua fra
5. Anlisis de potabilidad de agua de consumo del edificio
Anualmente:
1. Verificacin rganos de cierre de vlvulas de seguridad
2. Revisin general en tramos visitables de fugas en redes de agua
3. Revisin general en tramos visitables de fugas aire acondicionado
4. Revisin general de aislamiento (depsitos, tuberas y conductos)
5. Revisin general del estado de corrosin en tramos visitables
6. Comprobacin de posibles dilataciones
7. Revisin de pintura
8. Comprobacin de posicin de los soportes
9. Prueba hidrosttica de la caja del filtro a 1,5 veces la presin mxima de trabajo
Grupos de Presin:
Mensualmente:
1. Comprobar si las presiones de parada y marcha del presostato se mantienen en sus
valores de tarado de fbrica
127
2. Cebar la bomba
3. Comprobacin de que no existen calentamientos anormales en cojinetes
4. Comprobacin del estado de presaestopas y fugas
5. Purga del compresor de aire
6. Comprobar que los desages de refrigeracin no estn obstruidos
7. Verificar la no existencia de vibraciones
8. Comprobar las presiones de aspiracin y descarga
9. Comprobar presin de servicio del grupo
10. Verificacin del estado del acoplamiento
11. Comprobacin y ajuste de alineaciones
12. Limpieza de filtros de aspiracin
13. Comprobacin por fases de consumos elctricos
14. Parar bombas en servicio y arrancar las de reserva
15. Comprobar el estado de la membrana o regulacin de la cmara de aire del grupo
16. Comprobar si actan los elementos de seguridad del depsito
Trimestralmente:
1. Pulverizar ligeramente con aceite lubricante sobre los muelles de los presostatos
2. Comprobar apriete de los tornillos de fijacin a bancada de las bombas
3. Comprobar apriete de los tornillos de bornas de contactores, rels trmicos
4. Desmontaje y limpieza de la vlvula de retencin y sistema de filtros
5. Limpieza de la vlvula de aspiracin
Bombas de Agua Fecales

Trimestralmente:
1. Comprobacin visual de fugas de aceite o grasa
Semestralmente:
1. Comprobacin desgaste de impulsor y anillos
2. Comprobar desgaste eje y rodamientos
3. Comprobacin apriete de las bornas elctricas
4. Medicin de revoluciones
5. Verificacin y ajuste de conexin de puesta a tierra
6. Verificacin y ajuste del ventilador
7. Verificacin y ajuste acoplamiento y su alineacin
8. Verificacin y ajuste trmicos diferenciales
128
9. Lubricacin y engrase de cojinetes y rodamientos

10. Inspeccin pilotos de sealizacin y alarma en cuadros
11. Comprobacin de que no existen calentamientos anormales en cojinetes
12. Comprobacin y ajuste de alineacin del grupo
13. Verificacin del estado de los acoplamientos
14. Anotacin de la intensidad de cada fase y comprobacin con nominal
15. Revisin estado de los pozos
16. Revisin estado sondas de nivel
Red de Saneamiento:
Semestralmente:
1. Revisin del estado de pozos, arquetas, sifones, cmaras de descarga y aliviaderos
2. Revisin del estado de los colectores con sus entronques en arquetas
Anualmente:
1. Limpieza por medios mecnicos de todos los circuitos de la red de saneamiento.
EN FUNCIN DE NECESIDADES
2. Reposicin de rejillas, sumideros o tapas de arquetas en mal estado
3. Reparaciones de albailera en pozos y arquetas
4. Desatrancar mediante bomba de A.P. cualquier obstruccin que se presentara
Red de Acometidas:
Mensualmente:
1. Comprobacin del funcionamiento de contadores
2. Inspeccin de vlvulas y arquetas para la deteccin de posibles fugas o poros
3. Efectuar movimiento de cierre y apertura de vlvulas
4. Anotacin de consumos mensuales
Semestralmente:
1. Realizar limpieza de la arqueta
2. Limpieza exterior de las vlvulas
3. Engrasar los vstagos y tuercas de prensaestopas
129
Anualmente:
1. Realizar cierre y apertura total de las vlvulas, comprobando su estanqueidad
2. Comprobar estado de la empaquetadura de las vlvulas, procediendo a su reposicin
si es preciso
3. En el caso de poder incomunicar la vlvula general, se proceder a su desmontaje y
comprobacin de asientos
4. Se observarn entronques y colector buscando posibles fugas o inicios de corrosin
5. Se proceder al repintado de vlvulas y colectores
Tanques y Aljibes:
Mensualmente:
1. Comprobacin del correcto funcionamiento de boyas y alarmas
2. Vigilancia del estado de colectores de entrada y salida
3. Deteccin de posibles fugas por grietas, pasamuros,etc...
4. Limpieza de los filtros de aspiracin de los grupos de bombeo de agua
Anualmente:
1. Limpieza e hipercloracin de los tanques y aljibes
Cubiertas, Impermeabilizaciones y Bajantes:

Mensualmente:
1. Limpieza de cubiertas, canalones, cazoletas, sumideros, encuentros con petos y
paramentos verticales y en general de todos aquellos puntos singulares en que se
prevea la acumulacin de hojas, papeles, plsticos, tierras, etc
Semestralmente:
1. Comprobacin de la dispersin de gravillas en cubiertas
2. Revisin y reposicin, si fuera necesario, de sellados en vidrios y claraboyas
3. Revisin y reparacin, si fuera necesario, de lminas impermeabilizantes y sus
encuentros con tuberas, bajantes, cazoletas, sumideros, etc
4. Revisin y reposicin de desages y bajantes vistos si estuvieran en mal estado
130
Anualmente:
1. Revisin de faldones inspeccionando la posible aparicin de grietas o goteras
2. Limpieza y comprobacin del estado de vidrios y claraboyas y hormigones traslcido
3. En funcin del tipo de cubierta, comprobacin de su estado y reparacin de posibles
desperfectos
4. Comprobacin de las sujecciones mecnicas afianzando las que no lo estuvieran
Instalaciones de Proteccin Contraincendios/Seguridad
El Reglamento de instalaciones contra incendios identifica hasta 13 tipos de

elementos o subsistemas de proteccin contra incendios:
Sistemas automticos de deteccin de incendios
Sistemas manuales de alarma de incendios
Sistemas de comunicacin de alarmas
Sistemas fijos de abastecimiento de agua contra incendios
Sistemas de hidrantes exteriores
Extintores porttiles
Columnas secas
Bocas de incendio equipadas (o BIEs)
Sistemas de extincin por rociadores
Sistemas de extincin por agua pulverizada
Sistemas de extincin por espuma de baja expansin
Sistemas de extincin por polvo
Sistemas de extincin por agentes extintores gaseosos

Estos sistemas pueden clasificarse en 3 grandes grupos:
Sistemas de deteccin
Sistemas de alarma
Sistemas de extincin
Instalaciones de deteccin automtica de incendios
131
La instalacin de deteccin automtica de incendios mnima es la formada por

los siguientes elementos:
Equipo de control y sealizacin
Detectores
Fuente de suministro
Elementos de unin entre los anteriores

El equipo de sealizacin y control estar provisto de seales pticas y acsticas
para el control de cada una de las zonas en que se haya dividido el edificio. Dichas zonas
se establecern segn los siguientes criterios:
Constituir una zona al menos cada uno de los sectores de incendio en que se
haya compartimentado el edificio.
La superficie de una zona no superar los 1.600 m2, pudiendo ser diferente la
superficie de los sectores de incendio, la cual variar en funcin de la actividad
que se desarrolle.
Cuando la vigilancia no sea permanente, se dispondr un sistema de transmisin
de seales al servicio de extincin de incendios ms prximo, a personas responsables o
a la fachada del edificio.
Las condiciones que deben cumplir los detectores son las siguientes:
Detectores trmicos: en zonas con superficie igual o inferior a 40 m2 se instalar
como mnimo 1 detector. Si la superficie es superior a esa cifra se debe instalar,
como mnimo, un detector cada 30 m2.
Se colocarn a una altura mxima de 6, 7,5 y 9 metros segn su grado de
sensibilidad.
Detectores de humos: en zonas con superficie igual o inferior a 80 m2 se instalar
como mnimo 1 detector a una altura no superior a 12 m. En zonas con superficie
superior a 80 m2 se instalar como mnimo un detector cada 60 m2 si la altura del
local es igual o inferior a 6 m y cada 80 m2 si su altura est comprendida entre 6 y
12 m.
En los pasillos de hasta 3 m de anchura se dispondrn detectores segn los
siguientes criterios:
- detectores trmicos, al menos uno cada 9 m.
- detectores de humos, al menos uno cada 11,5 m.
132
La fuente secundaria de suministro tendr una autonoma de funcionamiento de

72 horas en estado de vigilancia y de media hora en estado de alarma.
Instalaciones de extincin de incendios

Se consideran instalaciones de extincin de incendios las siguientes:
Bocas de incendio
Hidrantes de incendio
Columna seca
Extintores mviles
Sistemas fijos de extincin
La instalacin de bocas de incendio est compuesta por los elementos
siguientes: bocas de incendio equipadas, red de tuberas de agua y fuente de
abastecimiento de agua. La Norma indica las caractersticas que deben cumplir estos
elementos tanto desde el punto de vista de sus especificaciones tcnicas y mecnicas
como de su distribucin dentro del edificio.
Los hidrantes de incendio son las tomas de agua principales previstas para la
extincin de incendios. Los hay de diferentes tipos en funcin de su dimetro. Pueden
estar enterrados en arquetas con una nica salida o terminados en una columna provista
de tres salidas. Debern estar preparados para resistir las heladas y las acciones
mecnicas.
La instalacin de columna seca es para uso exclusivo del servicio de extincin
de incendios y est formada por una conduccin normalmente vaca, que partiendo de la
fachada del edificio discurre generalmente por la caja de la escalera y est provista de
bocas de salida en pisos y de toma de alimentacin en la fachada para conexin de los
equipos del servicio de extincin de incendios que es el que proporciona a la conduccin
la presin y el caudal de agua necesarios para la extincin del incendio.
Se consideran extintores porttiles aquellos cuya masa sea igual o inferior a 20
kg. Se clasifican en funcin del agente extintor:
De agua
De espuma
De polvo
De anhdrido carbnico
133
De hidrocarburos halogenados
Se instalar el tipo de extintor adecuado para las clases de fuego indicadas en la
Norma. Estas clases de fuego son:
Clase A: fuego de materias slidas, generalmente de naturaleza orgnica, donde
la combustin se realiza normalmente con formacin de brasas
Clase B: fuego de lquidos o slidos licuables
Clase C: fuego de gases
Clase D: fuego de metales
El agente extintor ms adecuado para cada clase de fuego es:
Tabla N3. 9: Agentes Extintores
cA
AguaPulverizada
Aguaachorro
EspumaFsica
Plovoconvencional
Polvopolivalente
Polvoespecial
Anhidridocarbnico
Hdrocarburoshalogenados
Parafuegodemetales
cB
cC
3
2
2
1
2
2
3
2
1
1
1
2
cD
2
2
2
134
Valoracin: 3 muy adecuado

2 adecuado
1 aceptable
Los sistemas fijos de extincin tienen como finalidad el control y la extincin de
un incendio mediante la descarga automtica, en el rea protegida, de un producto
extintor. Se contemplan los siguientes sistemas:
Rociadores automticos de agua

Extincin por polvo
Extincin por agentes gaseosos
En el sistema de rociadores automticos de agua se instalarn cabezas
rociadoras o sprinklers en nmero adecuado para cubrir la totalidad de la zona que se
desee proteger. La red de tuberas de agua ser de uso exclusivo para esta instalacin.
El disparo de los rociadores se efectuar automticamente al actuar el calor sobre ellos,
pudiendo utilizarse el sistema de accin previa combinando la accin de esta instalacin
con la de un sistema de deteccin.
Para que una zona se pueda considerar protegida por una instalacin de
rociadores, deber quedar constituida como sector de incendio, con una resistencia al
fuego de sus elementos delimitadores de 90 minutos como mnimo.
Se instalar como mnimo un puesto de control por cada sector de incendio
protegido por esta instalacin. Cada uno de estos puestos estar provisto de una seal
acstica que entre en funcionamiento cuando se dispare algn rociador.
El tipo de polvo a utilizar en una instalacin de extincin por este material
depender de la clase de fuego que se prevea combatir. Si en un mismo local fuese
precisa, junto con esta instalacin, la de extintores de espuma, la clase de polvo a utilizar
deber ser compatible con la espuma.
Las instalaciones de extincin por medio de agentes extintores gaseosos pueden
ser de dos
tipos:
Extintores fijos de anhdrido carbnico o hidrocarburos halogenados
Sistemas
automticos
base
de
anhdrido
carbnico
hidrocarburos
halogenados
La adecuacin de estos tipos de instalaciones a la clase de fuego previsible se
ajustar a lo establecido en la tabla presentada anteriormente.
135
Los extintores fijos de CO2 o de hidrocarburos halogenados estarn emplazados

de forma que su descarga quede orientada hacia el elemento a proteger y cubra toda su
extensin. Dichos extintores sern de funcionamiento automtico de manera que su
sistema de apertura se active mediante fusible. Dicha activacin quedar reflejada en el
lugar adecuado mediante una seal audible y visible.
Los sistemas automticos por agente extintor gaseoso estarn compuestos,
como mnimo, por los siguientes elementos:
Mecanismo de disparo
Equipos de control de funcionamiento elctrico o neumtico
Recipientes para gas a presin
Difusores de descarga
Los mecanismos de disparo sern por medio de detectores de humo en caso de
que el agente extintor sea a base de hidrocarburos halogenados. Si el mismo fuese a
base de CO2, dichos mecanismos podran ser tambin por medio de elementos fusibles,
termmetros de contacto o termostatos.
Este sistema slo ser utilizable cuando quede garantizada la evacuacin del
personal que ocupe el local. Adems, el mecanismo de disparo incluir un retardo en su
accin y un sistema de prealarma, de forma que permita la evacuacin previa a la
descarga del agente extintor.
Instalaciones de alarma
Se consideran las siguientes instalaciones de alarma:
Instalacin de pulsadores de alarma
Instalacin de comunicacin de alarmas
La instalacin de pulsadores de alarma tiene como finalidad la transmisin de
una seal a un puesto de control, centralizado y permanentemente vigilado de forma tal
que resulte localizable la zona del pulsador que ha sido activado y puedan ser tomadas
las medidas pertinentes. Los pulsadores de alarma se situarn de modo que la distancia
mxima a recorrer desde cualquier punto hasta alcanzar un pulsador, no supere los 25
metros.
En los casos en que exista una instalacin de deteccin automtica de
incendios, la instalacin de pulsadores de alarma podr estar conectada al mismo equipo
de control y sealizacin. En este caso, el equipo permitir diferenciar la procedencia de
la seal de ambas instalaciones.
La instalacin de comunicacin de alarmas tiene como finalidad la transmisin,
desde un puesto centralizado y permanentemente vigilado, de una seal perceptible en
136
todo el edificio que permita el conocimiento de la existencia de un incendio por parte de

los ocupantes.
El plan de emergencia contra incendios contemplar la forma de utilizacin de
esta instalacin, as como la posible existencia de dos niveles de seal, destinado uno de
ellos a un nmero restringido de personal y generalizado el segundo. Esta instalacin se
podr sustituir por la de megafona.
La instalacin de megafona tiene como finalidad el comunicar a los ocupantes
del edificio o de una zona del mismo la existencia de un incendio, as como transmitir las
instrucciones previstas en el plan de emergencia.
MANTENIMIENTO
Lo ms destacable de las operaciones de mantenimiento de las instalaciones

contra incendios es que el reglamento RIPCI 93 diferencia entre operaciones a efectuar
por:
Personal de un instalador o mantenedor autorizado, o por el personal del usuario
o titular de la instalacin, y
Personal del fabricante, instalador o instalador autorizado para los tipos de
aparatos, equipos o sistemas que se trate, o bien por personal del usuario, si ha
adquirido la condicin de mantenedor por disponer de los medios tcnicos
adecuados, a juicio de los servicios competentes en materia de industria de la
Comunidad Autnoma.
Leyenda:
N: Mantenimiento Normativo
P: Mantenimiento Preventivo
137
Tabla 3.10 Mantenimiento Centralitas de Deteccin de Incendios

CENTRALITASDEDETECCINDEINCENDIOS
Verificacinintegraldelainstalacinylimpieza.
Regulacindetensioneseintensidades.
Comprobacindefuncionamientodelasfuentesdealimentacin
auxiliares.
Inspeccionarlosdispositivosdetransmisindealarma,sirenasy
pulsadores
Comprobacindefuncionamientocondiversasfuentesde
suministroodealimentacin
Inspeccinysuministrdeelementosdefectuosos(pilotos,
fusiblesetc...).
Mantenimientodeacumuladores/bateras.
Serviciodeasistencia
Conexinacentraldealarmes
D
N
N
6M
N
N
P
P
X
X
2A
X
X
3A
4A
5A
10A
2A
3A
4A
5A
10A
2A
X
X
X
3A
4A
5A
10A
3A
4A
5A
10A
X
X
Tabla 3.11 Mantenimiento de Detectores

DETECTORES
Verificarlaausenciadeobstruccionesalasrejillas.
Verificarquenohayaequiposinstaladoscercadeldetectorque
generenproductosdecombustinque,encondicionesnormales,
puedanprovocarfalsasalarmas.
Desmontaryverificarlalimpiezadelacmarainteriorenelcaso
delosinicosydelosfotoelctricos
Verificarelfuncionamientocorrecto.
Comprobacindeacuerdoconlasinstruccionesdelfabricanteo
instalador
Pruebadelainstalacinenlascondicionesdesurecepcin.
Verificarlaactivacindeldetector.
D
N
6M
X
N
N
X
X
N
N
X
X
Tabla 3.12 Mantenimiento Centralita de Alarma Contra Intrusin

CENTRALITADEALARMACONTRAINTRUSIN
Verificarelfuncionamientocorrecto.
Verificarelestadocorrectodelosaparatos.
Inspeccionarlospilotosylosfusibles.
D
N
N
N
6M
Inspeccionarlosdispositivosdetransmisindealarma.
Comprobacindelasfuentesdealimentacinauxiliares.
Mantenimientodeacumuladores/bateras.
Serviciodeasistencia
Verificacindelaconexinacentraldealarmas
N
N
P
P
X
X
X
X
Tabla 3.12 Mantenimiento de Dispositivos de alarma Acstica y pticas

DISPOSITIVOSDEALARMAACUSTICAYOPTICAS
Verificarelfuncionamientocorrecto
D
N
6M
Verificarelestadocorrectodelosaparatos,sirenasypulsadores. N
Inspeccionarelestadodelafijacin.
N
Limpiar
N
2A
X
X
X
X
Tabla 3.13 Mantenimiento de Detectores Contra Intrusismo
138
DETECTORESCONTRAINTRUSISMO
6M
2A
3A
4A
5A
10A
2A
3A
4A
5A
10A
Verificarlaactivacinelfuncionamientoyelestadocorrecto.
N
N
Limpiaryregular
X
X
Tabla 3.14 Mantenimiento de Extintores

EXTINTORES
D
Inspeccionarycomprobartodosloselementosconstitutivosy
substituirlosqueestnenmalestado.
N
Verificarlasituacincorrectadelaaccesibilidadyelestadode
carga
N
Verificaryexaminarelrevestimientointerior.
P
Verificarlasoperacionesprevistasporelfabricante.
P
Verificarelfuncionamientocorrecto
P
Verificarqueseindiquencorrectamentelasincidenciasylas
inscripciones.
P
Verificarelestadodelafijacin.
P
Homogenezarelestadoexterior
P
Limpiezadeetiquetasyinscripcionescaducadas
P
Comprobacindeloscomponentesdeseguridad,delosprecintos
ydelaspartesmecnicas.
N
6M
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Verificarlacarga,elpeso,lapresinyloselementosfuncionales. N
Verificarelestadodelagenteextintorenelcasodeextintoresde
polvoconbotellndeimpulsin.
N
Inspeccinycontroldelpesodelagenteextintor.
N
X
X
X
Comprobacindelapresindeimpulsindelagenteextintor.
N
Verificarelestadodelaboquillaolanzadera,vlvulasypartes
mecnicas.
N
Inspeccingeneraldelextintorporpersonalespecializado,fuera
delapropiedad,yretimbrado.
N
X
X
X
Tabla 3.15 Mantenimiento de BIES

BIES
Verificarlaaccesibilidadylasealizacin.
Inspeccionarycomprobartodosloselementosconstitutivosy
substituirlosestropeados.
Desplegartotalmentelamangayverificarelaccionamientodela
boquillaenelcasodeserdevariasposiciones
Verificarlapresincorrectadelaredyelfuncionamientodel
manmetro.
Homogenezarelestadoexterior
Limpiezadeetiquetaseinscripcionescaducadas
Limpiezadelconjuntoyengrasedetanquesybisagrasenpuertas
dearmario.
Verificarlaestanqueidaddelamangaalapresindetrabajo.
D
N
T
X
N
P
P
X
X
X
Verificarlaestanqueidaddercores,juntasycomprobacindela
indicacindelmanmetroparacomparacinconunpatrn
acopladoalrcordeconexindelamanga.
N
Verificarelfuncionamientocorrectodelasboquillasendiferentes
posicionesydelsistemadecerramientodelamanga,habindola
desmontadopreviamente.
N
Comprobacindelaindicacindelmanmetroconotrode
referencia(patrn)acopladoalrcordeconexindela
manguera.
N
Verificarlaprovisindeagua.
P
Verificarloselementosderecambio.
P
Verificarlapresindepruebade15kg./cm2enlasmangas.
6M
2A
3A
4A
5A
X
X
X
Tabla 3.16 Mantenimiento de Columnas Secas

139
10A
COLUMNASSECAS
Verificarlaaccesibilidaddelaentradadelacalleytomasde
planta,ylasealizacin.
Verificarelfuncionamientocorrectodelasvlvulas
Verificarelestadocorrectodelainstalacin.
N
P
P
2A
3A
4A
5A
10A
2A
3A
4A
5A
10A
X
X
X
Verificarelaccesolibrealosrcoresdealimentacinyalas
conexionesyquetodaslastapasestnbiensituadasyajustadas N
Verificarlaexistenciadetapasyelcorrectofuncionamientodeles
suscierres(engrase)
N
Verificarelestadocorrectodelasjuntas.
P
Verificareldrenajecorrectodelacolumna.
P
N
Verificacindelcierredelasconexionessiamesas.
Verificacindelaaperturadelasvlvulasdeseccionamiento.
6M
X
X
X
X
X
abla 3.17 Mantenimiento de Hidrantes

HIDRANTES
D
N
Verificarlaaccesibilidad.NX
Inspeccionarvisualmenteelestadocorrectodelequipoauxiliar
T
complementarioyeldesplieguetotaldelasmangas
Comprobarlaexistenciadetapasentodoslosrcoresdesalida
delasCHE(ColumnasHidrantesExteriores)
Controlarlamedidadelapresinestticamedianteun
manmetroacopladoalasalida.
1Inspeccinvisualdelaestanqueidaddelconjunto.
T
X
P
N
X
X
Engrasederoscasycomprobacindelestadodejuntasyrcores N
Engrasarlaroscadeaccionamientoorellenarlacmaradeaceite
delmismo
N
Abrirocerrarelhidranteverificarelfuncionamientocorrectode
lavlvulaprincipalydelsistemadedrenaje.
N
6M
X
X
abla 3.18 Mantenimiento del Circuito Cerrado de Televisin

CCTV
MULTIPLEXOR/GRABADOR
Comprobacindelcorrectofuncionamientodelsistema
Verificacincalidaddeimagen
Comprobacincorrectagrabacindelascmaras
Limpiezadelequipo
Verificacindetodaslasentradasdevideo
Verificacindetodaslassalidas
ComprobacinespaciodisponibleenHD
MONITORES
Comprobacincalidaddeimagen
Reglajedelaimagen
Comprobacinconexionesequipos
Limpiezadelmonitor
CMARAS
Comprobacinconexioneselctricaydatos
Limpiezadecristalesycarcasas
VerificacinfuncionamientoIR
P
P
P
P
P
P
P
X
X
X
X
P
P
P
P
X
X
X
X
P
P
P
X
X
X
6M
2A
3A
4A
5A
10A
X
X
X
140
3.8.1. FICHAS DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Una vez recopilada toda la informacin de las fuentes implicadas en cada uno de
los activos del edificio (libro de uso y mantenimiento, normativa legal aplicable al activo y
recomendaciones de mantenimiento de cada fabricante), se procede a elaborar las fichas
de mantenimiento preventivo. Estas fichas, agrupadas en un libro, constituirn la gua
bsica de operaciones a realizar. Debido a su extensin, en el ENEXO 4 del presente
documento se incorpora la coleccin de fichas de mantenimiento propuestas para el plan
de mantenimiento del edificio.
3.8.2. PARTES DE TRABAJO

A travs de la herramienta de gestin de mantenimiento asistido por ordenador,
GMAO, se incorporan las operaciones de mantenimiento que contempla cada una de las
fichas asignadas a cada uno de los equipos, indicndole la periodicidad para cada una de
las acciones. De esta forma, el propio GMAO actuar como planificador de las
operaciones de mantenimiento, avisando en funcin de la fecha, de las operaciones que
hay que hacer a cada mquina/elemento, y recibiendo feedback del las observaciones
que haga cada operario. As se dispondr de una trazabilidad de operaciones. En la
imagen se ilustra una orden de trabajo anual para un grupo electrgeno del edificio.
141
Nm ero OT
Clase de Trabajo:
Contrato
241356
PR-01 PREVENTIVO
TESINA
Denom inacin
TRIMESTRAL GRUPO ELECTROGENO
EDIFICIO
EDIFICIO ADM INISTRA TIVO TESINA
Pag 1
02/07/2012 12:00:00
Fecha prevista
PLANTA
10
P LA NTA CUB IERTA
Prioridad
INST/SALA
ELECTRICIDA D CUB IERTA
Gam a
MAQUINA
3,01,10,04
GRUP O ELECTROGENO
ANUAL GRUPO ELECTROGENO
Ubicacin
CUB IERTA
Taller
00087
35103A001
Reglam ento
REBT
OPERARIO:
HORA INICIO:
HORA FIN:
FINALIZ ADO (SI/ NO):
Materiales
OPERACIN DESCRIPCION
VALOR
VRF000339
Verificacin nivel de agua de los radiadores (con el grupo parado)
VRF000341
Verificacin nivel combustible (con el grupo parado)
VRF000342
Verificacin nivel electrolito de las bateras (con el grupo parado)
VRF000344
Verif. estado de bornas y conexiones de las bateras (con el grupo parado)
VRF000345
Verif. sistema de carga de las bateras y la tensin de la correa del generador, si es necesario (con el grupo parado)
VRF000346
Verif. tensin de la correa del generador (con el grupo parado)
VRF000347
Verificacin arrancada de bateras y la tensin (con el grupo parado)
VRF000348
Verificacin estado de fijacin del motor (con el grupo parado)
VRF000349
Verificacin estado de fijacin del alternador (con el grupo parado)
VRF000350
Verificacin estado de fijacin del radiador (con el grupo parado)
VRF000351
Verificacin estado de fijacin de la carcasa (con el grupo parado)
VRF000352
Verificacin estado de fijacin del deposito (con el grupo parado)
VRF000353
Verificacin estado de fijacin del cuadro (con el grupo parado)
VRF000354
Verificacin estado de los antivibratorios (con el grupo parado)
VRF000355
Verif. anticongelante del motor, si es necesario (con el grupo parado)
VRF000356
Verif. instalacin elctrica del grupo y del cuadro (con el grupo parado)
VRF000358
Verificacin presin (prueba en vaco)
VRF000359
Verificacin temperatura (prueba en vaco)
VRF000360
Verificacin funcionamiento de las bombas de gas-oil (prueba en vaco)
VRF000408
Verificacin tensiones (prueba en vaco)
VRF000423
Verificacin frecuencias (prueba en vaco)
VRF000361
Verificacin presin de aceite (prueba en carga)
VRF000362
Verificacin temperatura de refrigeracin (prueba en carga)
COM000123
Comprobacin que no se producen ruidos (prueba en carga)
COM000124
Comp. que no hayan fugas de agua, aceite y gas-oil (prueba en carga)
VRF000363
Verificacin y controlar el consumo (prueba en carga)
VRF000364
Verificacin corriente elctrica (prueba en carga)
VRF000365
Verificacin las tensiones (prueba en carga)
VRF000366
Verificacin las frecuencias (prueba en carga)
VRF000367
Verificacin las alarmas (prueba en carga)
TRA000006
Comprobacin y reapriete de conexiones y bornas
VRF000110
Verif. estado, reglaje y actuacin de rels y proteccion contra sobrecargas
VRF000368
Verificacin excitacin del alternador
VRF000369
Verificacin funcionamiento del grupo mediante prueba real
SUS000002
Verificacin y sustitucin del lubricante
LIM000038
Limpieza o preferentemente sustitucin filtros de aire, cuando sea preciso
LIM000008
Verificacin y limpieza de filtros de combustible, Sustitucin si procede
TRA000067
Drenar el filtro primario de gas-oil. Manchar el circuito de combustible
VRF000379
Verificacin funcionamiento de arrancada automtica
VRF000284
Verif. estado y funcionamiento de temporizadores. Ajuste, si procede
INS000039
Ins. transmisiones por poleas y correas de ventiladores: Verif. alineacin, tensin y estado de correas y sustitucin, si
LIM000082
procede
Verificacin estado y limpieza del inyector
AJU000026
Reglar las vlvulas
LIM000083
Limpieza del colector
AJU000027
Verif-Ajuste escobillas en motor de arranque y generador de carga bateras
AJU000028
Verif-Ajuste el generador de carga de bateras
VRF000343
Verificacin estado de filtro de aire (con el grupo parado)
OBSERVACIONES
FIRMA OPERARIO:
FIRMA INGENIERO JEFE MTO:
V B DTO. ECONOMICO.
142
3.9. MODIFICACIONES PREVIAS A LA IMPLEMENTACION

DEL MANTENIMIENTO.
En el transcurso del tiempo, desde la construccin de este edificio hasta hoy, la
normativa y las tcnicas de prediccin han evolucionado notablemente. Por ello, dada la
carga horaria que suponen las instalaciones de Electricidad y de Climatizacin en este
centro, vale la pena estudiar como repercutira la adquisicin de una cmara trmica
sobre todos los activos susceptibles de su uso. En el caso de los cuadros elctricos, la
operacin de reapriete de todo el embornado, sea necesario o no, se realiza de cualquier
modo.
Analizando la dedicacin efectiva a cada una de las familias mediante un anlisis
de pareto, el cual se basa en los porcentajes unitarios y acumulados sobre la globalidad
con el fin de determinar que familias son las que mas recursos consumen, vemos lo
siguiente:
PARETOABC
ESTADOINICIAL
FAMILIA
ELECTRICIDAD
CLIMATIZACION
FONTANERIA
GESTION
PCI
APARATOSELEVADORES
DEDICACIO
NHORAS
2700,27855
2101,46266
1076,89895
367,129723
343,891238
125,263478
%
0,402
0,313
0,160
0,055
0,051
0,019
%ACUMULADO AGRUPACION
0,402
0,715
0,875
0,930
0,981
1,000
A
B
B
C
C
C
1,200
1,000
0,800
0,600
0,400
0,200
0,000
%
%ACUMULADO
143
Podemos agrupar la carga de trabajo en 3 puntos, por familias, por lo que el

producto tipo A seria la electricidad (40% de los recursos), el B la climatizacin y la
fontanera (47% de los recursos) y el C, la gestin, la proteccin contra incendios, y los
aparatos elevadores, con 12.5% restante.
Por otro lado, analizando todas las tareas que contienen las ordenes de trabajo
correspondientes a la gamma anual de todos los elementos elctricos, se incluye la
operacin TRA000006, correspondiente a reapriete de tornillera y bornas de conexin,
cuya operacin representa un 55% del tiempo de la gamma. Esto es, aproximadamente
30 minutos por elemento a mantener.
COM000124
Comp. que no hayan fugas de agua, aceite y gas-oil (prueba en carga)
VRF000363
Verificacin y controlar el consumo (prueba en carga)
VRF000364
Verificacin corriente elctrica (prueba en carga)
VRF000365
Verificacin las tensiones (prueba en carga)
VRF000366
Verificacin las frecuencias (prueba en carga)
VRF000367
Verificacin las alarmas (prueba en carga)
TRA000006
Comprobacin y reapriete de conexiones y bornas
VRF000110
Verif. estado, reglaje y actuacin de rels y proteccion contra sobrecargas
VRF000368
Verificacin excitacin del alternador
VRF000369
Verificacin funcionamiento del grupo mediante prueba real
SUS000002
Verificacin y sustitucin del lubricante
De igual forma sucede en las operaciones de mantenimiento de los sistemas de

climatizacin. Existen tareas relacionadas con la verificacin de aislamientos, verificacin
de estado de bateras de intercambio trmico etc, en las que la implementacin de un
sistema de predictivo reducira drsticamente el tiempo empleado, debido a la cantidad
de unidades a inspeccionar.
FRECUENCIA
ANUAL
ANUAL
ANUAL
ANUAL
ANUAL
TRIMESTRAL
OPERACINAREALIZAR
Inspeccindecorrosionesydeteriorosenbandejasdeagua.
Inspeccindecorrosionesydeteriorosenelbastidorypaneles
Verificacindelestadodelasbaterasdeintercambiotrmico:estadodelasaletas,
corrosiones,etc.
Verificacindelestadodelaislamientoacstico,yreparacin,siprocede
Verificacindelestadodelaislamientotrmico,yreparacin,siprocede
Verificacindelsentidoderotacindelosventiladores
TIEMPO
OPERARIO3
0,5
0,5
5
0,4
0,5
1
Aglutinando lo expuesto y dndole un punto de vista econmico, los resultados

serian los siguientes:
144
FAMILIAAFECTADA
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
ELECTRICIDAD
GAMMA
AFECTADA
ANUAL
TRIMESTRAL
MENSUAL
ANUAL
COSTEHORAOPERARIO
TIEMPO
AHORRADO
6,9
1
11,33
30
UNIDADES
AFECTADAS
1
4
12
1
752,1
436
14819,64
1140
TOTALAHORROANUAL(HORASDEOPERACIN)
285,7956667
17
109
109
109
38
AHORRO
ESTIMADO
FrANUAL
COSTEAHORRO
4.859
INVERSIONPORCOMPRADETERMOCAMARA
2.960
TIEMPODEAMORTIZACION(AOS) 0,61
Con las siguientes imgenes termogrficos, nos hacemos una idea de lo fcil y
rpido que se detectan, por ejemplo, aprietes defectuosos en instalaciones elctricas, o
desequilibrios en las fases.
145
Tras los resultados obtenidos, se determina que la inversin es viable, puesto

que revertir un ahorro en tiempo de operacin equivalente a siete semanas de trabajo
efectivo al ao, tras el plazo de amortizacin del equipo.
Adicionalmente al plazo de amortizacin y al ahorro de futuro que supone, hay
que tener en cuenta que desde el punto de vista de inspeccin de humedades y
aislamientos del edificio, este equipo es si cabe muchsimo ms amortizable si se
compara con el tiempo que se necesita para inspeccionar aislamientos de cubierta o
simplemente infiltraciones de agua.
De cara al vencimiento del plazo de amortizacin, habr que tener en cuenta la
reduccin de las horas equivalentes de operacin. La nueva situacin tras los 6 meses de
amortizacin, quedara del siguiente modo:
ESTADOFINAL
FAMILIA
ELECTRICIDAD
CLIMATIZACION
FONTANERIA
GESTION
PCI
APARATOSELEVADORES
PARETOABC
DEDICACION
HORAS
2590,350899
1925,495963
1076,898952
367,1297232
343,8912377
125,2634784
%ACUMULADO AGRUPACION
0,403
0,300
0,168
0,057
0,053
0,019
0,403
0,702
0,870
0,927
0,981
1,000
A
B
B
C
C
C
AHORRO
HORARIO
109,927655
175,9667
0
0
0
0
146
4. CONCLUSIONES
4.1. RESUMEN DE LAS NECESIDADES BASE.
El estudio inicial del servicio, determina que requerimos de 8716 horas/ao de

operaciones, mas una serie de recursos auxiliares y materiales que, sumado a lo anterior,
requerirn un presupuesto anual de 252.466,51, conforme al cuadro detalle siguiente.
ANALISISECONOMICO
FAMILIA
CONCEPTO
UNIDADES/
FRECUENCIA
COSTE
UNITARIO
COSTETOTAL
RR.HH.
UNIFORMIDAD
ABSENTISMOLABORAL
INDEMNIZACIONES
8716 17,00
5 115,00
1
7%
1
3,29%
148.172,00
575,00
10.372,04
4.871,41
163990,4482
SUBTOTAL
RR.AUXILIARES
12 350,00 4.200,00
33%
33%
33%
33%
33%
33%
4.300,00
1.100,00
2.600,00
1.100,00
2.500,00
800,00
1.419,00
363,00
858,00
363,00
825,00
264,00
5 150,00 750,00
12 450,00 5.400,00
14442
SUBTOTAL
RR.MATERIALES
1 5.000,00
1
7%
1
10%
0
10%
SUBTOTAL
5.000,00
10.372,04
14.817,20

30189,24
SUBCONTRATOS
O.C.A.s
50% 2.600,00 1.300,00

APARATOSELEVADORES
2,5 5.400,00 13.500,00

SUBTOTAL
VALORACION
FINAL
TOTALCOSTEANUAL
14800
223.421,69
13% 29.044,82
252.466,51
147
4.2. RESUMEN DE LAS MODIFICACIONES PLANTEADAS.

En base al estudio de tiempos, se determina la modificacin de diversas
operaciones de mantenimiento as como sus frecuencias, por la introduccin de un
equipo de imagen trmica, de gran utilidad y pequeo plazo de retorno en este dentro,
segn lo mencionado en el apartado 3.9. La repercusin de este equipo as como de las
modificaciones introducidas debidas a cambios en la estrategia de mantenimiento en los
equipos analizados mediante mtodos estadsticos, reducen el presupuesto directamente
sobre las partidas de medios humanos, herramientas y materiales, reduciendo el
presupuesto necesario hasta los 246.147,34.
ANALISISECONOMICO2
FAMILIA
CONCEPTO
UNIDADES/
FRECUENCIA
COSTE
UNITARIO
COSTETOTAL
RR.HH.
UNIFORMIDAD
ABSENTISMOLABORAL
INDEMNIZACIONES
8430,21 17,00
5 115,00
1
7%
1
3,29%
SUBTOTAL
143.313,57
575,00
10.031,95
4.711,68
158632,1989
RR.AUXILIARES
12 350,00 4.200,00
33%
33%
33%
33%
33%
33%
4.300,00
1.100,00
2.600,00
1.100,00
2.500,00
800,00
CAMARATERMICA
5 150,00 750,00
20% 2.960,00 592,00
12 450,00 5.400,00
SUBTOTAL
1.419,00
363,00
858,00
363,00
825,00
264,00
15034
RR.MATERIALES
1 5.000,00
1
7%
1
10%
0
10%
SUBTOTAL
5.000,00
10.031,95
14.331,36

29363,3069
SUBCONTRATOS
O.C.A.s
50% 2.600,00 1.300,00

APARATOSELEVADORES
2,5 5.400,00 13.500,00

SUBTOTAL
VALORACION
FINAL
TOTALCOSTEANUAL
14800
217.829,51
13% 28.317,84
246.147,34
148
4.3. BALANCES ECONOMICOS.
La introduccin de mtodos predictivos inexistentes en este complejo, reducen

los tiempos de operacin, lo que revierte en una reduccin del presupuesto, adems de
reducir el porcentaje de averas en la instalacin debido a la pronta deteccin de posibles
fallos que se corregirn con una mayor eficiencia y menor coste, tanto de operacin como
de la parada que originaria la avera.
BALANCEFINAL
DIFERENCIAS
SOBRE
%AHORRO
INICIAL
1 335.000,00 335.000,00
0
0%
1 252.466,51 252.466,51 82.533,49
25%
1 246.147,34 246.147,34 88.852,66
35%
UNIDADES/
COSTEUNITARIO COSTETOTAL
FRECUENCIA
CONCEPTO
SITUACIONACTUAL
ESTUDIOINICIAL
ESTUDIOFINAL
RATIOSBASE
CONCEPTO
RR.HH.
m2/RR.HH.(Ud)
SITUACIONACTUAL
ESTUDIOINICIAL
ESTUDIOFINAL
3,00
4,90
4,74
6.606,67
4.047,68
4.184,90
materiales
()/m2
16,90 4,58 12,32
12,74 8,27 3,00
12,42 8,00 2,99
/m2
RR.HH()/m2
COSTETOTALANUAL
400.000,00
350.000,00
300.000,00
250.000,00
200.000,00
COSTETOTAL
150.000,00
100.000,00
50.000,00
SITUACION ACTUAL
ESTUDIO INICIAL
ESTUDIO FINAL
18,00
16,00
14,00
12,00
RR.HH.
10,00
/m2
8,00
RR.HH()/m2
6,00
materiales()/m2
4,00
2,00
SITUACION ACTUAL
ESTUDIO INICIAL
ESTUDIO FINAL
Con independencia del ahorro econmico, el mayor beneficio que se pretende

conseguir es alargar la vida til de las instalaciones y en general de todo el edificio,
hacindolo eficiente desde el punto de vista del ciclo de vida y de una mejora continua
proveniente de la implementacin de estudios estadsticos a los activos de mayor coste.
149
150
ANEXO I: LIBRO DE EDIFICIO
LIBRO DE EDIFICIO Y ANALISIS DEL MISMO.
El presente manual pretende ser un documento que facilite

el correcto uso y el adecuado mantenimiento del edificio, con el
objeto de mantener a lo largo del tiempo las caractersticas
funcionales y estticas inherentes al edificio proyectado, recogiendo
las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de
conformidad con lo previsto en el Cdigo Tcnico de la Edificacin
(CTE), aprobado mediante Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
Del buen uso dispensado y del cumplimiento de los
requisitos de mantenimiento a realizar, depender en gran medida
el inevitable ritmo de envejecimiento de nuestro edificio.
Este documento forma parte del Libro del Edificio, que
debe estar a disposicin de los propietarios. Adems, debe
completarse durante el transcurso de la vida del edificio,
aadindose las posibles incidencias que vayan surgiendo, as como
las inspecciones y reparaciones que se realicen.
151
FACHADAS
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa al uso
para el que han sido proyectadas, debiendo utilizarse nicamente para tal fin.
No se realizar ninguna alteracin de las premisas del proyecto, ya que un

cambio de la solucin inicial puede ocasionar problemas de humedad, sobrecargas
excesivas, etc., adems de alterar la condicin esttica del proyecto. Se evitar la
sujecin de mquinas para instalaciones de aire acondicionado u otro tipo.
No se abrirn huecos en fachadas ni se permitir efectuar rozas que disminuyan

sensiblemente la seccin del cerramiento sin la autorizacin de un tcnico competente.
No se modificar la configuracin exterior de balcones y terrazas, manteniendo

la composicin general de las fachadas y los criterios de diseo.
No se permitirn sobrecargas de uso superiores a las previstas ni alteraciones

en la forma de trabajo de los elementos estructurales o en las condiciones de
arriostramiento.
152
ALUMINIO
USO
PRECAUCIONES
Para la limpieza de superficies poco sucias se emplear agua clara y se secar

con un trapo suave y absorbente. En superficies sucias se usar algn detergente o
materiales ligeramente abrasivos, se enjuagar con abundante agua clara y se secar
con un trapo suave y absorbente. En superficies muy sucias se emplearn productos
recomendados por el mtodo anterior, aplicndolos con una esponja de nailon.
Se debe evitar la limpieza de las superficies calientes o soleadas, sobre todo

para los lacados. Los disolventes no deben ser aplicados en superficies lacadas.
PRESCRIPCIONES
Si se observara la rotura o prdida de estanqueidad de los perfiles, deber

avisarse a un tcnico competente.
PROHIBICIONES
No se apoyarn sobre la carpintera pescantes de sujecin de andamios, poleas

para elevar cargas o muebles, mecanismos para limpieza exterior u otros objetos que
puedan daarla.
No se modificar la carpintera ni se colocarn acondicionadores de aire sujetos

a la misma sin la autorizacin previa de un tcnico competente.
153
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Comprobacin del correcto funcionamiento de los mecanismos de cierre y de

maniobra.
En caso necesario, se engrasarn con aceite adecuado o se desmontarn por
un tcnico competente para su correcto mantenimiento.
Inspeccin para detectar prdida de estanqueidad de los perfiles, roturas,
deterioro o desprendimiento de la pintura, en su caso.
En caso de perfiles prelacados, la reparacin o reposicin del revestimiento
deber consultarse a un especialista.
Limpieza de la suciedad debida a la contaminacin y al polvo mediante agua con
detergente no alcalino, aplicndolo con un trapo suave o una esponja que no raye;
deber enjuagarse con agua abundante y secar con un pao.
En cualquier caso, debe evitarse el empleo de abrasivos, disolventes, acetona,
alcohol u otros productos susceptibles de atacar la carpintera.
En el caso de hojas correderas, debe cuidarse regularmente la limpieza de los
rales.
POR EL PROFESIONAL CUALIFICADO
Cada seis meses se comprobar el funcionamiento de cierres automticos,

retenedores magnticos, mecanismos inclinados, motores hidrulicos, etc.
Cada seis meses se limpiarn las carpinteras expuestas a las lluvias, en las
zonas urbanas, industriales o marinas.
Una o dos veces al ao se limpiarn las carpinteras regularmente lavadas por
las aguas de lluvia en las zonas rurales o urbanas poco pobladas, cuando el medio
ambiente no conlleva elementos agresivos. En las zonas no expuestas a la lluvia se
limpiarn ms frecuentemente.
Cada ao se engrasarn los herrajes.

Cada tres aos, o antes si se apreciara falta de estanqueidad, roturas o mal
funcionamiento, se inspeccionar la carpintera y se repararn los defectos que puedan
aparecer en ella o en sus mecanismos de cierre y maniobra.
154
Cada cinco aos se revisar la masilla, burletes y perfiles de sellado con material
para sellado.
Cada diez aos se inspeccionar el anclaje de los marcos de las puertas a las
paredes.
Cada diez aos se renovar el sellado de los marcos con la fachada.
Reparacin de los elementos de cierre y sujecin.
En caso de rotura o prdida de estanqueidad de los perfiles, debern
reintegrarse las condiciones iniciales o proceder a la sustitucin de los elementos
afectados, con reposicin del lacado, en su caso.
PVC
USO
PRECAUCIONES
Cualquier modificacin deber ser aprobada por la Comunidad de Propietarios.

Evitar el cierre violento de las hojas de puertas y ventanas; manipular con
prudencia los elementos de cierre.
Proteger la carpintera con cinta adhesiva o tratamientos reversibles cuando se
vayan a llevar a cabo trabajos en la fachada, como limpieza, pintado, revoco, etc.
PRESCRIPCIONES
Si se observara la rotura o prdida de estanqueidad de los perfiles, deber

avisarse a un tcnico competente.
PROHIBICIONES
No se apoyarn sobre la carpintera pescantes de sujecin de andamios, poleas

para elevar cargas o muebles, mecanismos para limpieza exterior u otros objetos que
puedan daarla.
No se modificar la carpintera ni se colocarn acondicionadores de aire sujetos
a la misma sin la autorizacin previa de un tcnico competente.
155
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Para la limpieza de las superficies exteriores lisas se utilizar agua normal,

bencina blanca, detergente, solucin acuosa de amonaco, agua con jabn. Debe
evitarse el empleo de productos que contengan elementos pulidores porque pueden
rayarlos (acetona, ter, disolventes clorados o similares).
Cada tres aos, o antes si se apreciara falta de estanqueidad, roturas o mal
funcionamiento, se inspeccionar la carpintera reparando los defectos que puedan
aparecer en ella o en sus mecanismos de cierre y maniobra y se proceder a su lavado
con agua fra, sin usar productos como acetona, ter, disolventes clorados o similares.
Cada diez aos se inspeccionar el anclaje de los marcos de las puertas a las
paredes.
Cada diez aos se renovar el sellado de los marcos con la fachada.
Comprobacin del correcto funcionamiento de los mecanismos de cierre y de
maniobra. En caso necesario, se engrasarn con aceite ligero o se desmontarn por un
tcnico competente para su correcto mantenimiento.
Inspeccin para detectar prdida de estanqueidad de los perfiles, roturas, fallos
en la sujecin del acristalamiento.
Limpieza de la suciedad debida a la contaminacin y al polvo mediante agua fra,
agua con adicin de jabn neutro o parafina.
En cualquier caso, debe evitarse el empleo de abrasivos, disolventes clorados o
similares, acetona, ter u otros productos susceptibles de atacar la carpintera.
En el caso de hojas correderas, debe cuidarse regularmente la limpieza de los

rales.
Cada seis meses se comprobar el funcionamiento de cierres automticos,

retenedores magnticos, mecanismos inclinados, motores hidrulicos, etc.
Cada ao se engrasarn los herrajes con aceites para mquina de coser o
vaselina.
156
Cada cinco aos se revisar la masilla, burletes y perfiles de sellado.

Reparacin de los elementos de cierre y sujecin. En caso de rotura o prdida
de estanqueidad de perfiles, debern reintegrarse las condiciones iniciales o procederse
a la sustitucin de los elementos afectados, con reposicin del lacado, en su caso.
157
INSTALACIONES

Es aconsejable no manipular personalmente las instalaciones y dirigirse en todo
momento (avera, revisin y mantenimiento) a la empresa instaladora especfica.
No se realizarn modificaciones de la instalacin sin la intervencin de un
instalador especializado y las mismas se realizarn, en cualquier caso, dentro de las
especificaciones de la reglamentacin vigente y con la supervisin de un tcnico
competente.
Se dispondr de los planos definitivos del montaje de todas las instalaciones, as
como de diagramas esquemticos de los circuitos existentes, con indicacin de las zonas
a las que prestan servicio, nmero y caractersticas de los mismos.
El mantenimiento y reparacin de aparatos, equipos, sistemas y sus
componentes empleados en las instalaciones, deben ser realizados por empresas o
instaladores-mantenedores competentes y autorizados. Se debe disponer de un Contrato
de Mantenimiento con las respectivas empresas instaladoras autorizadas antes de
habitar el edificio.
Existir un Libro de Mantenimiento, en el que la empresa instaladora encargada
del mantenimiento dejar constancia de cada visita, anotando el estado general de la
instalacin, los defectos observados, las reparaciones efectuadas y las lecturas del
potencial de proteccin.
El titular se responsabilizar de que est vigente en todo momento el contrato de
mantenimiento y de la custodia del Libro de Mantenimiento y del certificado de la ltima
inspeccin oficial.
El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de las instalaciones,
aportado por el arquitecto, instalador o promotor o bien deber proceder al levantamiento
correspondiente de aqullas, de forma que en los citados planos queden reflejados los
distintos componentes de la instalacin.
Igualmente, recibir los diagramas esquemticos de los circuitos existentes con
indicacin de las zonas a las que prestan servicio, nmero y caractersticas de todos los
elementos, codificacin e identificacin de cada una de las lneas, cdigos de
especificacin y localizacin de las cajas de registro y terminales e indicacin de todas
las caractersticas principales de la instalacin.
En la documentacin se incluir razn social y domicilio de la empresa

suministradora y/o instaladora
158
CALEFACCIN, CLIMATIZACIN Y A.C.S.
AGUA CALIENTE
USO
PRECAUCIONES
Leer atentamente las instrucciones de uso entregadas con la compra de los

aparatos.
Tener siempre ventilado el lugar donde funcione un calentador de gas.
Comprobar que los conductos de evacuacin de humos y gases estn
correctamente instalados.
En ausencias prolongadas y tambin durante la noche, cerrar el regulador de
gas.
Impedir que los nios manipulen los aparatos o las llaves de gas.
PRESCRIPCIONES
Si se detectara olor a gas, debern tenerse en cuenta lo siguiente:

Cerrar inmediatamente el regulador del gas.
No encender ninguna llama ni accionar timbres ni interruptores elctricos.
Ventilar el local.
Avisar inmediatamente al servicio de averas de la empresa suministradora.
Si se observara que no se produce la correcta combustin del calentador de gas

(llama azulada y estable), avisar al servicio de averas de la empresa suministradora.
PROHIBICIONES
159
No manipular las partes interiores de los suministros de gas.

No modificar las ventilaciones de los recintos donde se ubiquen.
No situar nunca tumbadas las bombonas de gas; stas deben mantenerse
siempre en posicin vertical.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Los elementos y equipos de la instalacin slo sern manipulados por el

personal del servicio tcnico de la empresa suministradora.
El usuario nicamente realizar las siguientes operaciones de mantenimiento:
Calentador instantneo de gas:
Cada seis meses se comprobar el correcto funcionamiento de la evacuacin de
gases quemados al exterior, as como que la ventilacin se realiza adecuadamente.
Una vez al ao se comprobar el encendido y puesta en funcionamiento del
calentador y los valores lmite mnimos y mximos de presin en el mismo.
Una vez al ao se comprobar el funcionamiento y estanqueidad de la llave de
aislamiento de gas, as como las dems del resto de circuitos hidrulicos.
Cada cinco aos se limpiarn y arreglarn (en su caso) los elementos
susceptibles de mayor deterioro del calentador.
Calentador acumulador elctrico:
Cada seis meses se comprobar la ausencia de fugas y condensaciones, puntos
de corrosin, rezumes, etc.
Cada seis meses se comprobarn los elementos de conexin, regulacin y
control: aislamiento elctrico, resistencia y termostato, vlvula de seguridad y vaciado,
nodo de sacrificio (si existe), etc.
Cada ao se comprobar que la temperatura de salida del agua no sobrepasa
los 65C.
Caso de apreciarse alguna anomala por parte del usuario, deber avisarse al
servicio tcnico de la empresa suministradora para que proceda a reparar los defectos
encontrados y adopte las medidas oportunas.
160
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el

funcionamiento de la instalacin, pedir una autorizacin a la empresa suministradora y
utilizar los servicios de un instalador autorizado, que extender un certificado del trabajo
realizado.
Se comprobar peridicamente la instalacin del calentador a gas por parte del
servicio tcnico de la empresa suministradora, que revisar la instalacin, realizando las
pruebas de servicio y sustituyendo los tubos flexibles cuando estn deteriorados y, en
todo caso, siempre antes de la fecha de caducidad
161
UNIDADES AUTNOMAS DE CLIMATIZACIN
USO
PRECAUCIONES
En este tipo de elementos de las instalaciones, el usuario es prcticamente un

sujeto pasivo al que no se le encomienda ningn tipo de actuacin, salvo la precaucin
debida ante taladros en paramentos para no afectar a las posibles conducciones.
Es aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
PRESCRIPCIONES
Si se observara que los compresores trabajan en vaco o carga baja, se parar la

instalacin hasta la llegada del servicio tcnico.
En las instalaciones con mquinas de condensacin por aire (particularmente las
individuales), se comprobar que la zona de expulsin de aire se mantiene libre de
obstculos y que el aparato puede realizar descarga libre.
Debe hacerse un uso racional de la energa mediante una programacin
adecuada del sistema, de manera que no se deberan programar temperaturas inferiores
a los 23C en verano ni superiores a esa cifra en invierno.
En caso de tratamiento de la humedad, su programacin debe estar
comprendida entre el 40% y el 60% de la humedad relativa.
PROHIBICIONES
No se debe obstaculizar nunca el movimiento del aire en los difusores o rejillas

de equipo.
Debe incompatibilizarse el funcionamiento del sistema con la apertura de los

huecos exteriores practicables.
162
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
El mantenimiento de la instalacin deber ser realizado por un instalador

autorizado de una empresa responsable.
nicamente dos veces al ao, preferiblemente antes de la temporada de
utilizacin, el usuario deber comprobar los siguientes puntos, as como realizar las
operaciones siguientes en la instalacin:
Inspeccin visual de aquellas partes vistas y la posible deteccin de anomalas
como fugas, condensaciones, corrosiones, prdida del aislamiento, etc., con el fin de dar
aviso a la empresa mantenedora.
Limpiar y adecentar exteriormente los equipos de produccin sin productos
abrasivos ni disolventes de los materiales plsticos de su carcasa.
En caso de apreciarse alguna de estas anomalas por parte del usuario, deber
avisarse a un instalador autorizado para que proceda a reparar los defectos encontrados
y adopte las medidas oportunas.
Siempre que se revisen los equipos de produccin, se repararn los defectos

encontrados por un instalador autorizado y, en caso de que sea necesario, se repondrn
las piezas que lo precisen.
Cada ao, o antes si fuera apreciada alguna anomala, se realizar por parte de
personal cualificado el mantenimiento de todos los componentes de la instalacin
siguiendo las instrucciones del fabricante, lo que comprende los siguientes trabajos:
La revisin y reajuste internos de estas unidades terminales, especialmente la
limpieza de los serpentines y ventiladores, sustitucin de filtros, comprobacin de
termostatos y electrovlvulas y limpieza del drenaje
DEPSITOS DE COMBUSTIBLE LQUIDO
USO
163
PRECAUCIONES
Se evitarn las agresiones contra los depsitos.

Se evitar que los depsitos enterrados soporten cargas sobre su superficie,
salvo que se haya previsto as.
PRESCRIPCIONES
El usuario mantendr las condiciones de seguridad especificadas en el proyecto

del mismo y se pondr en contacto con el Servicio de Mantenimiento ante la aparicin de
cualquier anomala.
PROHIBICIONES
No manipular ningn elemento de la instalacin: superficie, llaves, vlvulas, etc.

No limpiar el depsito con productos agresivos o txicos.
No modificar las condiciones exteriores de seguridad previstas en la instalacin
original del depsito, salvo con un proyecto especfico, desarrollado por un tcnico
competente.
164
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
La propiedad deber poseer un contrato de mantenimiento con una empresa

autorizada que se ocupe del mantenimiento peridico de la instalacin, de manera que el
usuario nicamente deber inspeccionar la instalacin para encontrar posibles fugas,
deficiencias en el suministro del combustible y/o control de los niveles de llenado.
Asimismo, deber realizar una inspeccin visual peridica del exterior del depsito y sus
elementos.
Ante cualquier anomala, debe dar aviso a la empresa suministradora.
Siempre que se revisen las instalaciones, se repararn los defectos encontrados

por un instalador autorizado y, en caso de que sea necesario, se repondrn las piezas
que lo precisen.
Al personal cualificado le corresponden las acciones de llenado del depsito, el
reglaje y control de las vlvulas y el control del estado del mismo. Asimismo, realizar las
operaciones que a continuacin se sealan y que son comunes a cualquier tipo de
depsito de combustible lquido:
La arqueta para la boca de carga se limpiar en cada llenado, evitando que
queden restos de combustible en el interior de la misma.
Cada ao se realizar una limpieza del depsito, cubeto y arquetas de desage.
Cada dos aos se realizar una verificacin y limpieza de las vlvulas y
canalizaciones, con una comprobacin anual de la estanqueidad de la vlvula y la presin
del muelle.
Cada cinco aos se sometern a la prueba de estanqueidad las vlvulas,
canalizaciones y bombas de aspiracin.
Del mismo modo, en funcin del tipo de depsito, se llevarn a cabo por parte
del personal cualificado una serie de operaciones especficas:
Depsito de superficie:
La limpieza del interior del depsito se efectuar cuando el sedimento alcance
los 5 centmetros de profundidad.
165
Se comprobar cada ao el estado de la superficie exterior del depsito.

Es conveniente que cada ao y como mximo cada 5 aos, al final de la
temporada, realice esta limpieza una casa especializada.
El filtro de gasleo C debe limpiarse cada ao en poca de calefaccin.
Cuando la arqueta de boca de hombre lleva alojada la boca de carga, se
mantendr limpia y libre de combustible, comprobndose el funcionamiento del orificio de
drenaje.
Depsito enterrado:
La limpieza del interior del depsito se efectuar cuando el sedimento alcance 5
centmetros de profundidad.
Es conveniente que cada ao y como mximo cada 5 aos, al final de la
temporada, realice esta limpieza una casa especializada.
El filtro de gasleo C debe limpiarse cada ao en poca de calefaccin.
Depsito nodriza:
La limpieza del interior del depsito se efectuar cada ao y al final de
temporada. Se vaciar el depsito mediante el grifo de purga, llenndolo de petrleo u
otro lquido, que diluya los asfaltos y lodos sedimentados durante el verano
166
CALDERAS Y GRUPOS TRMICOS
USO
PRECAUCIONES
Se evitarn las agresiones contra las calderas.

Cualquier manipulacin debe hacerse por personal cualificado, salvo los mandos
del frontal.
PRESCRIPCIONES
El usuario mantendr las condiciones de seguridad especificadas en el proyecto

del mismo y se pondr en contacto con el Servicio de Mantenimiento ante la aparicin de
cualquier anomala.
PROHIBICIONES
No rellenar el circuito de agua con la caldera caliente.

No manipular partes interiores de los suministros de gasleo, quemador,
electricidad ni de las centralitas de programacin.
No modificar las ventilaciones de los recintos donde se ubiquen.
No se pondr en marcha la instalacin sin haber comprobado el nivel de agua
del circuito, procediendo a su llenado si es insuficiente.
167
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

usuario nicamente deber realizar una inspeccin visual peridica de la caldera y sus
elementos.
Comprobacin del correcto funcionamiento de la caldera:

Produccin de calefaccin y agua caliente sanitaria cuando se le demande
(calderas mixtas).
Que las llamas del mechero o quemador sean de color azulado.
Total ausencia de olores.
Presin de agua en el manmetro, que ser la determinada en la puesta en
marcha.
Ante cualquier anomala, se debe dar aviso a la empresa suministradora.
Al final de cada temporada de uso, se limpiar y comprobar el equipo de la
caldera, asegurndose de que no existen fisuras, corrosiones o rezumes por las juntas y
de que los accesorios de control y medicin, as como los dispositivos de seguridad,
estn en buen funcionamiento.

que lo precisen.
Al personal cualificado le corresponde el mantenimiento de las calderas y
realizar las operaciones que a continuacin se sealan:
Cada seis meses:
Verificar la ausencia de fugas de combustible y el acoplamiento de la chimenea.
Verificar la estanqueidad hidrulica del circuito primario de caldera.
168
Comprobar la ausencia de fugas y condensaciones, puntos de corrosin,

rezumes, etc.
Comprobar los elementos de conexin, regulacin y control: aislamiento
elctrico, resistencia y termostato, vlvula de seguridad y vaciado, incluso vaso de
expansin si lo lleva incorporado.
Cada ao:
Se inspeccionarn y, en su caso, se limpiarn los quemadores, boquillas,
electrodos y chimenea de evacuacin de humos
169
SISTEMAS DE CONDUCCIN DE AGUA
USO
PRECAUCIONES
La instalacin se mantendr llena de agua, incluso en los periodos de no

funcionamiento, para evitar oxidaciones por entrada de aire.
La bomba aceleradora se pondr en marcha previamente al encendido de la
caldera y se parar despus de apagada sta.
Se comprobar que los interruptores magnetotrmicos y diferenciales mantienen
protegida la instalacin y que queda totalmente parada y desconectada con la
manipulacin del interruptor de corte.
PRESCRIPCIONES
Se vigilar el nivel de llenado del circuito de calefaccin, rellenndolo cuando

fuera necesario, preferiblemente con caldera de fro.
Si se observara que los rellenados de la instalacin se tienen que realizar con
alguna frecuencia, se deber avisar a la empresa o instalador autorizado que subsane la
fuga.
PROHIBICIONES
No utilizar las tuberas del tendido de calefaccin otros conductos metlicos bajo
ningn concepto como toma de tierra.
No manipular ningn elemento de la instalacin: superficie, llaves, vlvulas, etc.
No modificar las condiciones exteriores seguridad previstas en la instalacin

original, salvo con un proyecto especfico, desarrollado por un tcnico competente.
MANTENIMIENTO
170
POR EL USUARIO
El mantenimiento deber ser realizado por personal cualificado de la empresa

responsable, de manera que el usuario nicamente deber inspeccionar la instalacin
para encontrar posibles fugas. Asimismo, deber realizar una inspeccin visual peridica
de los sistemas de conduccin.
Ante cualquier anomala, debe dar aviso a la empresa suministradora.

que lo precisen.
Cada cuatro aos se realizar una prueba de estanqueidad y funcionamiento de
la instalacin de calefaccin.
171
UNIDADES NO AUTNOMAS PARA CLIMATIZACIN (FANCOILS)
USO
PRECAUCIONES

PRESCRIPCIONES
Se comprobar durante la puesta en marcha de invierno o verano que no hay

bolsas de aire en la batera.
Se comprobarn las posibles fugas del circuito hidrulico.
PROHIBICIONES

de equipo.

172
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Antes de la temporada de utilizacin, el usuario deber comprobar los siguientes
puntos, as como realizar las operaciones siguientes en la instalacin:
Bateras: mantener limpio el paso entre aletas evitando la acumulacin de polvo,
etc
Bandejas de condensacin: revisarlas una vez al ao para evitar la formacin de
algas, etc.
Filtro: Se revisar una vez cada tres meses para evitar que se ensucien las
bateras.
Motor: Limpiar peridicamente mediante el soplado de aire comprimido para
evitar que se acumule el polvo y la grasa en su rotor.
Limpiar y adecentar exteriormente los aparatos sin productos abrasivos ni
disolventes de los materiales plsticos de su carcasa.
Siempre que se revisen los aparatos, se repararn los defectos encontrados por
un instalador autorizado y, en caso de que sea necesario, se repondrn las piezas que lo
precisen.
siguiendo las instrucciones del fabricante, lo que comprende los siguientes trabajos:
173
La revisin y reajuste internos de estas unidades terminales, especialmente la

limpieza de los serpentines y ventiladores, sustitucin de filtros, comprobacin de
termostatos y electrovlvulas y limpieza del drenaje
174
SISTEMAS DE CONDUCCIN DE AIRE
USO
PRECAUCIONES
Se tendr especial cuidado en la manipulacin de las rejillas y difusores de aire.
PRESCRIPCIONES
La propiedad recibir a la entrega de la vivienda planos definitivos del recorrido

de los conductos que forman parte de la instalacin de la climatizacin e indicacin de las
principales caractersticas de la misma. La documentacin incluir razn social y domicilio
de la empresa instaladora.
PROHIBICIONES
No se podr modificar la instalacin ni sus condiciones de uso (ampliacin de la

instalacin, cambio de destino del edificio, etc.) ni ampliar el nmero de tomas sin un
estudio realizado por un tcnico competente.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
El mantenimiento de la instalacin deber ser realizado por un instalador

autorizado de la empresa responsable.
nicamente dos veces al ao, preferiblemente antes de la temporada de

utilizacin, el usuario deber hacer las comprobaciones y realizar las operaciones
siguientes en la instalacin:
175
Comprobacin en los conductos del estado de su aislamiento, puntos de anclaje,

conexiones, limpieza, etc.
Limpieza de los conductos y difusores de aire.

que lo precisen.
siguiendo las instrucciones del fabricante.
Debern quedar reflejadas en los planos de la propiedad todas aquellas
modificaciones que se produzcan como consecuencia de los trabajos de reparacin de la
instalacin
176
DISPOSITIVOS DE CONTROL CENTRALIZADO
USO
PRECAUCIONES

PRESCRIPCIONES
Cualquier variacin de este tipo de instalaciones requiere un estudio previo por

un tcnico competente.
PROHIBICIONES

de equipo.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

usuario nicamente deber realizar una inspeccin visual peridica de los dispositivos y
sus elementos.
177

que lo precisen.
178
UNIDADES DE TRATAMIENTO DE AIRE (CLIMATIZADORAS)
USO
PRECAUCIONES

PRESCRIPCIONES
Se comprobar durante la puesta en marcha de invierno o verano que no hay

bolsas de aire en la batera.
Se comprobarn las posibles fugas del circuito hidrulico.
PROHIBICIONES
No se debe obstaculizar nunca el movimiento del aire en las compuertas del

equipo.
MANTENIMIENTO
179
POR EL USUARIO

Antes de la temporada de utilizacin, el usuario deber comprobar los siguientes
puntos, as como realizar las operaciones siguientes en la instalacin:
Limpieza y eliminacin de corrosiones de las superficies exteriores.
Verificacin de la inexistencia de fugas de aire por juntas de paneles, puertas y
registros.
Inspeccin de los filtros de aire.
Eliminacin de incrustaciones de sales y lodos.
Verificacin del estado y estanqueidad de conexiones de agua.
Siempre que se revisen los aparatos, se repararn los defectos encontrados por
un instalador autorizado y, en caso de que sea necesario, se repondrn las piezas que lo
precisen.
Se realizar por parte de personal cualificado el mantenimiento de todos los
componentes de la instalacin siguiendo las instrucciones del fabricante. La frecuencia de
dichas intervenciones puede ser cada mes, cada trimestre, cada ao o cada dos aos.
Estas son las intervenciones de mantenimiento preventivo:
La inspeccin, verificacin, limpieza, comprobacin, sustitucin, medicin de
caudales de aire, de consumos, realizacin de anlisis del agua de estas unidades de
tratamiento de aire en lo relativo a aspectos generales, secciones de refrigeracin,
compuertas, filtros, secciones de recuperacin de energa, secciones de humidificacin
por inyeccin de vapor, secciones de humidificacin por contacto, lavadores de aire,
bateras de tratamiento de aire y ventiladores y sus motores
180
PUESTA A TIERRA
USO
PRECAUCIONES
Se procurar que cualquier nueva instalacin de pararrayos, antena de TV y FM,

enchufes elctricos, masas metlicas de los aseos y baos, fontanera, gas, calefaccin,
depsitos, calderas, guas de aparatos elevadores y, en general, todo elemento metlico
importante, est conectado a la red de toma de tierra del edificio.
PRESCRIPCIONES
El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de la instalacin de toma

de tierra, de forma que en dicho plano queden reflejados los distintos componentes de la
instalacin: Lneas principales de tierra, arqueta de conexin y electrodos de toma de
tierra, mediante un smbolo y/o nmero especfico.
Toda modificacin en la instalacin o en sus condiciones de uso (ampliacin de
la instalacin, cambio de destino del edificio, etc.) se llevar a cabo previo estudio
realizado por un especialista, siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de
uso entregadas en la compra de los aparatos.
Es obligatoria la conexin a la red de tierra de todos los electrodomsticos y
luminarias que incorporen la conexin correspondiente.
PROHIBICIONES
Nunca se deben interrumpir o cortar las conexiones de la red de tierra.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
181
Todas las operaciones de mantenimiento, reparacin o reposicin sern

realizadas por personal especializado.
Al usuario le corresponde, ante una sequedad excesiva del terreno y cuando lo
demande la medida de la resistividad del terreno, el humedecimiento peridico de la red
bajo supervisin de personal cualificado.
Se indica a continuacin la relacin de las operaciones especficas de

mantenimiento a realizar en los principales elementos o componentes de la instalacin de
toma de tierra, tales como lneas principales de tierra o arqueta de conexin y electrodos,
por parte de personal especializado, que es aquel que est en posesin del ttulo de
instalador electricista autorizado y que pertenece a una empresa con la preceptiva
autorizacin administrativa.
Lneas principales de tierra:

Cada dos aos se comprobar mediante inspeccin visual el estado frente a la
corrosin de todas las conexiones, de la lnea principal y derivadas de tierra, as como la
continuidad de las lneas. Se repararn los defectos encontrados.
Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de la instalacin interior que entre
cada conductor y tierra y entre cada dos conductores no deber ser inferior a 250.000
Ohm. Se repararn los defectos encontrados.
Arqueta y puntos de conexin:

Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco y despus de cada
descarga elctrica, si el edificio tiene instalacin de pararrayos, se comprobar su
continuidad elctrica en los puntos de puesta a tierra, como:
Instalacin de pararrayos.
Instalacin de antena colectiva de TV y FM.
Enchufes elctricos y masas metlicas de los aseos.
Instalaciones de fontanera, gas y calefaccin, depsitos, calderas, guas de
aparatos elevadores y, en general, todo elemento metlico importante.
Estructuras metlicas y armaduras de muros y soportes de hormign.
Se repararn los defectos encontrados.
182
Electrodos:
Cada dos aos se comprobar que el valor de la resistencia de tierra sigue
siendo inferior a los 20 Ohm.
En caso de que los valores obtenidos de resistencia a tierra fueran superiores al
indicado, se suplementarn electrodos en contacto con el terreno hasta restablecer los
valores de resistencia a tierra de proyecto.
El punto de puesta a tierra y su arqueta deben estar libres de obstculos que
impidan su accesibilidad. Ante una sequedad extraordinaria del terreno, siempre que la
medicin de la resistencia de tierra lo demande, debera realizarse un humedecimiento
peridico de la red de tomas de tierra bajo la supervisin de personal cualificado.
183
CAJAS GENERALES DE PROTECCIN
USO
PRECAUCIONES
Se procurar no obstruir el acceso libre y permanente de la compaa

suministradora a la hornacina donde se ubica la caja general de proteccin del edificio.
PRESCRIPCIONES

realizado por tcnico competente.
PROHIBICIONES
Nunca se deben realizar obras junto a la hornacina donde se ubica la caja

general de proteccin, ni conexiones de ningn tipo, sin autorizacin de la compaa
suministradora.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Todas las operaciones de mantenimiento, reparacin o reposicin sern

realizadas por personal especializado.
184
Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra

cortocircuitos, contactos directos e indirectos, as como sus intensidades nominales en
relacin a la seccin de los conductores que protegen.
185
INSTALACIONES INTERIORES
USO
PRECAUCIONES
Cuadros de mando y proteccin.

Como precaucin, se recomienda desconectar el interruptor general cada vez
que se abandone el edificio por un periodo largo de tiempo, comprobando que no afecta a
ningn aparato electrodomstico (frigorfico, etc.).
Red de distribucin interior.

Antes de realizar un taladro en un paramento, para colgar un cuadro por
ejemplo, debe asegurarse de que en ese punto no existe una canalizacin elctrica
empotrada que pueda provocar un accidente.
En caso de ser necesario introducir alguna modificacin que afecte a las
instalaciones elctricas fijas, es preceptivo solicitar los servicios de un instalador
electricista autorizado.
Aparatos elctricos y mecanismos.

Cualquier aparato o receptor que se vaya a conectar a la red deber llevar las
clavijas adecuadas para la perfecta conexin, con su correspondiente toma de tierra.
Al utilizar o conectar algn aparato elctrico se deben tener siempre las manos
bien secas, no se debe estar descalzo ni con los pies hmedos.
Desconectar los aparatos elctricos de la red despus de usarlos. No
desconectar los aparatos elctricos tirando del cordn que lleva la clavija. La desconexin
debe realizarse siempre tirando de la base que aloja las clavijas de conexin.
Antes de poner en marcha un aparato elctrico nuevo, es preceptivo asegurarse
de que la tensin de alimentacin coincide con la que suministra la red.
Ante la necesidad de manipular un aparato elctrico es preceptivo desconectarlo
previamente de la red.
Si un aparato da corriente, se debe desenchufar inmediatamente y avisar a un
tcnico o instalador autorizado. Si la operacin de desconexin puede resultar peligrosa,
186
conviene desconectar el interruptor general antes de proceder a la desconexin del

aparato.
PRESCRIPCIONES

realizado por tcnico competente.
Cuando salta algn interruptor automtico hay que intentar localizar la causa que
lo produjo antes de proceder a su rearme. Si se origin a causa de la conexin de algn
aparato en malas condiciones, lo que hay que hacer es desenchufarlo. Si, a pesar de la
desconexin, el mecanismo no se deja rearmar, o bien si el problema est motivado por
cualquier otra causa compleja, hay que pasar aviso a un profesional cualificado.

El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de la instalacin elctrica
interior de la vivienda, de forma que en dicho plano queden reflejados los distintos
componentes de la instalacin privativa: cuadro general de distribucin, circuitos
interiores, puntos de luz, etc., mediante un smbolo y/o nmero especfico.

Las clavijas que posean toma de tierra deben conectarse obligatoriamente a una
toma de corriente tambin con toma de tierra para que el receptor que se conecte a
travs de ella quede protegido y, por ende, se proteja la integridad del usuario.
Es obligatoria la conexin a la red de tierra de todos los electrodomsticos y
luminarias que incorporen la conexin correspondiente. Todo receptor que tenga clavija
con toma de tierra deber ser conectado exclusivamente en tomas con dicha toma de
tierra.
PROHIBICIONES

No tocar el cuadro ni accionar cualquiera de sus mecanismos con las manos
mojadas o hmedas.
187
Fusibles e interruptores diferenciales:

Bajo ningn motivo debe suprimirse o puentearse este mecanismo de seguridad
personal.
Interruptores magnetotrmicos:
Bajo ningn motivo debe suprimirse este mecanismo de seguridad material ni
tampoco se debe aumentar unilateralmente su intensidad.
Red de distribucin interior de la vivienda:

No se debe permitir la prolongacin incontrolada de una lnea elctrica mediante
la tpica manguera sujeta en la pared o tirada sobre el suelo.
No manipular nunca los cables de los circuitos ni sus cajas de conexin o
derivacin.

No tocar nunca ningn aparato elctrico estando dentro de la baera o la ducha
y, en general, dentro del volumen de prohibicin de cuartos de bao.
Clavijas y receptores elctricos:
No se debe enchufar una clavija cuyas espigas no estn perfectamente
afianzadas a los alvolos de la toma de corriente, ya que este hecho es siempre origen
de averas que pueden llegar a ser muy graves.
No se debe forzar la introduccin de una clavija en una toma inadecuada de
menores dimensiones.
No se deben conectar clavijas con tomas mltiples o ladrones, salvo que
incorporen sus protecciones especficas.
No se deben tocar ni coger las clavijas y sus receptores elctricos con las manos
mojadas o hmedas.
El usuario no tiene por qu manipular los hilos de los cables, por lo que nunca
debera conectar ningn aparato que no posea la clavija correspondiente.
Mecanismos interiores:
No se debe encender y apagar ni, en su caso, pulsar repetida e
innecesariamente, ya que con independencia de los perjuicios del receptor que se
alimente, se est fatigando prematuramente el mecanismo.
188
Tampoco se deben conectar aparatos de luz o cualquier otro receptor que

alcance los 220 vatios de potencia, ya que la consecuencia inmediata es posibilitar el
inicio de un incendio en el mecanismo.
Por supuesto, el usuario no debe retirar ni manipular nunca los mecanismos de
la instalacin.
Tomas de corriente (enchufes):
No hay que manipular nunca los alvolos de las tomas con ningn objeto. Nunca
se deben tocar con lquidos o humedades.
No se deben conectar receptores que superen la potencia de la propia toma.
Tampoco deben conectarse enchufes mltiples o "ladrones" cuya potencia total supere a
la de la propia toma.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

mantenimiento a realizar por el usuario en los principales elementos o componentes de la
instalacin:
Comprobacin del correcto funcionamiento del interruptor diferencial del cuadro
general de distribucin de la vivienda, mediante el siguiente procedimiento:
Accin manual sobre el botn de prueba que incluye el propio interruptor
diferencial.
Desconexin automtica del paso de la corriente elctrica mediante la
recuperacin de la posicin de reposo (0) de mando de conexin-desconexin.
Accin manual sobre el mismo mando para colocarlo en su posicin de conexin
(1) para recuperar el suministro elctrico.
Comprobacin
del
correcto
funcionamiento
de
los
interruptores
magnetotrmicos. Cuando por sobreintensidad o cortocircuito saltara un interruptor
magnetotrmico habra que actuar de la siguiente manera:
Desenchufar aquel receptor elctrico con el que se produjo la avera o, en su
caso, desconectar el correspondiente interruptor.
189
Rearmar (o activar) el magnetotrmico del fallo para recuperar el suministro

habitual.
Hacer revisar el receptor elctrico que ha originado el problema o, en su caso,
cerciorarse de que su potencia es menor que la que soporta el magnetotrmico.

El papel del usuario debe limitarse a la observacin de la instalacin y sus
prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado de cualquier anomala encontrada.

Durante las fases de realizacin de la limpieza de los equipos, se mantendrn
desconectados de la red.
instalacin:
Clavijas y receptores elctricos:
El usuario debe procurar un buen trato a las clavijas, asindolas tanto para
enchufar como para desenchufar y no tirar nunca del cable para esta ltima operacin. El
buen mantenimiento debe incluir la ausencia de golpes y roturas.
La limpieza debe ser superficial, siempre con bayetas secas y en estado de
desconexin.
Cualquier sntoma de fogueado (quemadura por altas temperaturas a causa de
conexiones defectuosas) debe implicar la inmediata sustitucin de la clavija (y del
enchufe, si tambin estuviera afectado).
Mecanismos interiores:
Inspeccin ocular de todo el material para posible deteccin de anomalas
visibles y dar aviso al profesional.
Limpieza superficial de los mecanismos, siempre con bayetas secas y
preferiblemente con desconexin previa de la corriente elctrica.
Tomas de corriente (enchufes):
La nica accin permitida es la de su limpieza superficial con un trapo seco.
Sin embargo, mediante la inspeccin visual se puede comprobar su buen estado
a travs del buen contacto con las espigas de las clavijas que soporte y de la ausencia de
posibles fogueados de sus alvolos.
190

Cada ao se comprobar el funcionamiento de todos los interruptores del
cuadro, verificando que son estables en sus posiciones de abierto y cerrado.
Cada dos aos se realizar una revisin general, comprobando el estado del
cuadro, los mecanismos alojados y conexiones.
Cada dos aos, o despus de producirse algn incidente en la instalacin, se
comprobar mediante inspeccin visual el estado del interruptor de corte y de los fusibles
de proteccin, el estado frente a la corrosin de la puerta del armario y la continuidad del
conductor de puesta a tierra del marco metlico de la misma.

que lo precisen.
A continuacin, se detallan aquellas operaciones de mantenimiento que deben
ser realizadas por personal cualificado de la empresa suministradora, para cada uno de
los componentes de la instalacin interior de la vivienda:
Cada cinco aos, revisar la rigidez dielctrica entre los conductores.
Cada diez aos, revisin general de la instalacin. Todos los temas de cableado
son exclusivos de la empresa autorizada.

Todo trabajo que implique manipulacin de los elementos materiales del
mecanismo, como sustitucin de las teclas, los marcos, las lmparas de los visores, el
cuerpo del mecanismo o revisin de sus contactos y conexiones, etc., deber ser
realizado por personal especializado.
los componentes de los mecanismos:
Mecanismos elctricos.
191
Cada dos aos se verificar el estado de conservacin de las cubiertas aislantes

de los interruptores y bases de enchufe de la instalacin. Se repararn los defectos
encontrados.
Cada diez aos, revisin general de la instalacin.
192
ACOMETIDAS AGUA
USO
PRECAUCIONES
La acometida de agua suele ser propiedad de la compaa suministradora. Por

lo tanto, y dada su funcin, no es manipulable.
PRESCRIPCIONES
Cualquier anomala que se observe en el funcionamiento de la acometida deber

comunicarse inmediatamente a la compaa suministradora.
PROHIBICIONES
No manipular ni modificar las redes ni realizar en las mismas cambios de

materiales.
No se debe dejar la red sin agua.
No conectar tomas de tierra a la acometida.
Aunque discurran por tramos interiores, no se deben eliminar los aislamientos
que las protegen.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado ante cualquier anomala encontrada
despus de cerrar las llaves de corte.
193
El mantenimiento de la acometida de agua slo se puede realizar por parte de la

compaa suministradora.
En caso de que haya que realizar cualquier reparacin, se vaciar y se aislar el
sector en el que se encuentre la avera, procediendo a cerrar todas las llaves de paso y
abriendo las llaves de desage. Cuando se haya realizado la reparacin se proceder a
la limpieza y desinfeccin del sector
194
CONTADORES AGUA
USO
PRECAUCIONES
Los contadores de agua suelen ser propiedad de la compaa suministradora o

de la comunidad de propietarios, si es que la primera no se hace cargo directo de su
lectura. Por lo tanto, y dada su funcin, no son manipulables.
PRESCRIPCIONES
Cualquier anomala que se observe en el funcionamiento del contador general

deber comunicarse inmediatamente a la compaa suministradora.
Cualquier solicitud de revisin del funcionamiento del equipo deber dirigirse a la
empresa encargada de su lectura.
PROHIBICIONES
Nunca desmontar o alterar la lectura de los mismos.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado de cualquier anomala encontrada,
despus de cerrar las llaves de corte del interior de la vivienda.
195
El mantenimiento de los contadores de agua slo se puede realizar por parte de

la compaa suministradora.
En el caso de que haya que realizar cualquier reparacin, se vaciar y se aislar
el sector en el que se encuentre la avera, procediendo a cerrar todas las llaves de paso y
abriendo las llaves de desage. Cuando se haya realizado la reparacin se proceder a
la limpieza y desinfeccin del sector.
Operaciones de mantenimiento a realizar peridicamente por parte de la
compaa suministradora:
Verificacin del funcionamiento correcto y limpieza de los dispositivos que el
contador incorpore: filtros y vlvulas antirretorno.
Sustitucin de los elementos en mal estado.
Comprobacin del estado de la batera de contadores.
196
DEPSITOS/GRUPOS DE PRESIN
USO
PRECAUCIONES
Mantener el depsito protegido contra la suciedad.

Como norma general debe dejarse el cuidado y mantenimiento de los equipos de
grupos de presin a cargo de personal especializado. El profano no debe manipular
llaves, vlvulas, presostatos, regulaciones ni cualquier otro dispositivo, salvo en
circunstancias que puedan llegar a daar la instalacin.
PRESCRIPCIONES
No se deben manipular llaves, vlvulas de nivel, boyas ni cualquier otro

dispositivo, salvo en circunstancias que puedan llegar a daar la instalacin. No se debe
dejar que la bomba trabaje en vaco.
El usuario se pondr en contacto con el servicio de mantenimiento ante la
aparicin de cualquier anomala.
PROHIBICIONES
No se debe manipular ningn elemento de la instalacin.

No limpiar el depsito con productos agresivos o txicos.
No utilizar el cuarto que aloja el grupo de presin como almacn: el espacio que
circunda la bomba debe mantenerse expedito para facilitar la ventilacin de la misma.
197
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Se indica, a continuacin, la relacin de las operaciones especficas de
instalacin:

que lo precisen.
los componentes del depsito y/o grupo de presin:
Depsito regulador (intercalado entre la red y la bomba, evita aspiraciones y
trabajo de sta en vaco):
Inspeccin de posibles fugas en algn punto de la instalacin, deficiencias en el
funcionamiento de niveles o problemas en la aspiracin de la bomba; en cualquier caso,
contactar con tcnicos cualificados.
Cada seis meses se inspeccionar y realizar una limpieza del depsito
atmosfrico si ste contuviese algn tipo de depsitos o suciedad. En el caso de que sea
presurizado, se atender a las indicaciones del fabricante al respecto.
Reglaje y control de los niveles.
Grupo de presin:
Inspeccin de posibles fugas en algn punto de la instalacin, existencia de
ruidos anmalos en motor o tanque de presin, ausencia de movimiento en los niveles de
presin en manmetros, falta de presin en puntos de consumo.
Seguir las instrucciones del fabricante para la lubricacin del motor, tipo de
aceite, recambio de juntas, etc.
198
Proceder al reglaje y control de los componentes del grupo de presin.

Cada seis meses se comprobar el correcto funcionamiento del mismo,
revisando los valores de la presin de referencia, la presin de aspiracin y el correcto
funcionamiento del equipo de control.
Si el grupo est compuesto por dos o ms bombas, se realizar el cambio en
alternancia de las bombas, al menos, con periodicidad semanal o cada quince das,
siendo recomendable la alternancia de las mismas de forma automtica cada vez que
sea requerida su puesta en funcionamiento.
Se realizarn todas las operaciones de mantenimiento de los equipos hidrulicos
y electromecnicos que indique el fabricante de los mismos con la periodicidad que stos
requieran. Al menos, se tendrn en cuenta las siguientes:
Una vez a la semana se verificar la ausencia de goteo por el eje del rotor, as
como la alineacin correcta entre el eje motor - eje rodete.
Cada 6 meses se comprobarn las revoluciones correctas del motor de la bomba
(o bombas) y la ausencia de vibraciones.
Una vez al ao se comprobarn los lmites mnimos y mximos de presin en el
caldern.
Una vez al ao se comprobar el funcionamiento y estanqueidad de las llaves de
corte y de la vlvula (o vlvulas) antirretorno.
Cada 5 aos se limpiarn y arreglarn (en su caso) los elementos susceptibles
de mayor deterioro
199
MONTANTES
USO
PRECAUCIONES
El usuario utilizar los distintos elementos y equipos o componentes de la

instalacin en sus condiciones normales recomendadas por el fabricante. Para ello,
seguir las instrucciones indicadas en el catlogo o manual correspondiente, sin forzar o
exponer a situaciones lmite que podran comprometer gravemente el correcto
funcionamiento de los mismos.
PRESCRIPCIONES
El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de la instalacin de los

montantes, de forma que en dicho plano queden reflejados los distintos componentes de
la instalacin, mediante un smbolo y/o nmero especfico.
Cualquier modificacin que se quiera realizar en las redes de distribucin de
agua debe contar con el asesoramiento de un tcnico competente.
PROHIBICIONES
No se manipularn ni modificarn las redes ni se realizarn cambios de

materiales.
No se conectarn tomas de tierra a la instalacin.
No se fijar ningn tipo de elemento a la instalacin.
200
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado ante cualquier anomala encontrada.

instalacin:
Cada ao se comprobar:
Que no existen fugas de agua en ningn punto de la red.
Que los soportes de sujecin estn en buenas condiciones.
La ausencia de humedad y goteos.
Que no se producen deformaciones por causa de las dilataciones.
Que no hay indicios de corrosin ni incrustaciones excesivas.
Que no se producen golpes de ariete.
Que la llave de seguridad acta, verificando asimismo la ausencia de depsitos
en la misma y procediendo a su limpieza, si es el caso.
Cada dos aos:
Se revisarn las llaves, en general, procediendo a su reparacin si se
observasen signos de deterioro o corrosin. Se comprobar una vez al ao su buen
funcionamiento de apertura y cierre.
201

que lo precisen.
Sin perjuicio de estas revisiones se repararn aquellos defectos que puedan

presentar fugas o deficiencias de funcionamiento en conducciones, accesorios y resto de
equipos
202
INSTALACIN INTERIOR
USO
PRECAUCIONES
Como precaucin general, se recomienda cerrar la llave de paso general cada

vez que se abandone la vivienda, tanto si es por un periodo largo de tiempo como si es
para un fin de semana. En cualquier caso, es recomendable dejar correr el agua antes de
beber o cocinar si ha pasado un periodo de tiempo sin utilizar la instalacin.
El usuario utilizar los distintos elementos y equipos o componentes de la
instalacin en sus condiciones normales recomendadas por el fabricante. Para ello,
seguir las instrucciones indicadas en el catlogo o manual correspondiente, sin forzar o
exponer a situaciones lmite que podran comprometer gravemente el correcto
funcionamiento de los mismos.
PRESCRIPCIONES
El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de la instalacin interior de

fontanera de la vivienda, de forma que en dicho plano queden reflejados los distintos
componentes de la instalacin privativa, mediante un smbolo y/o nmero especfico.
Cualquier modificacin que se quiera realizar en las redes de distribucin de
agua debe contar con el asesoramiento de un tcnico competente, especialmente en lo
que se refiere a variacin al alza de un 15% de la presin inicial, reduccin de forma
constante de ms del 10% del caudal suministrado o ampliacin parcial de la instalacin
en ms del 20% de los servicios o necesidades.
PROHIBICIONES
No se manipularn ni modificarn las redes ni se realizarn cambios de

materiales.
No se debe dejar la red sin agua.

No se conectarn tomas de tierra a la instalacin de fontanera.
No se eliminarn los aislamientos.
203
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado ante cualquier anomala encontrada.
instalacin:
Cada ao se comprobar:
Que no existen fugas de agua en ningn punto de la red.
Que los soportes de sujecin estn en buenas condiciones.
La ausencia de humedad y goteos, as como de condensaciones.
El buen estado del aislamiento trmico.
Que no se producen deformaciones por causa de las dilataciones.
Que no hay indicios de corrosin ni incrustaciones excesivas.
Que no se producen golpes de ariete.
La existencia y buen funcionamiento de las vlvulas de purga situadas en los
puntos ms altos de la instalacin (fundamentalmente que no existan depsitos calcreos
que obstruyan la salida del aire), procediendo a su limpieza, si fuese necesario.
Que la vlvula de seguridad acta, verificando asimismo la ausencia de
depsitos en la misma y procediendo a su limpieza, si es el caso.
Cada dos aos:
Se revisarn las llaves y vlvulas, en general, procediendo a su reparacin si se
observasen signos de deterioro o corrosin. Se comprobar una vez al ao su buen
funcionamiento de apertura y cierre.
204

que lo precisen.
ser realizadas por personal cualificado, de la empresa suministradora, para cada uno de
los componentes de la instalacin interior de la vivienda:
Cada dos aos se revisar la instalacin en general y, si existieran indicios de
alguna manifestacin patolgica (corrosin, incrustacin, etc.), se efectuara una prueba
de estanqueidad y presin de funcionamiento, bajo la supervisin de un tcnico
competente, a ser posible especialista en la materia. Si hubiese que proceder al cambio o
sustitucin de algn ramal o parte de la instalacin, se atender a las recomendaciones
que en este sentido haga el mencionado especialista, fundamentalmente en los aspectos
concernientes a idoneidad y compatibilidad de los posibles materiales a emplear.
Cada cuatro aos se realizar una prueba de estanqueidad y funcionamiento.
Sin perjuicio de estas revisiones se repararn aquellos defectos que puedan
presentar fugas o deficiencias de funcionamiento en conducciones, accesorios y resto de
equipos
205
ILUMINACION INTERIOR
USO
PRECAUCIONES
Durante las fases de realizacin del mantenimiento, tanto en la reposicin de las

lmparas como durante la limpieza de los equipos, se mantendrn desconectados los
interruptores automticos correspondientes a los circuitos de la instalacin de alumbrado.
Para cambiar cualquier bombilla de una lmpara, desconectar antes el
interruptor automtico correspondiente al circuito sobre el que estn montados.
Las lmparas o cualquier otro elemento de iluminacin no se suspendern
directamente de los hilos correspondientes a un punto de luz que, nicamente y con
carcter provisional, se utilizarn como soporte de una bombilla.
La reposicin de las lmparas de los equipos de alumbrado se efectuar cuando
stas alcancen su duracin media mnima o en el caso de que se aprecien reducciones
de flujo importantes. Dicha reposicin se efectuar preferentemente por grupos de
equipos completos y reas de iluminacin.
PRESCRIPCIONES

realizado por un especialista que certifique la idoneidad de la misma de acuerdo con la
normativa vigente.
PROHIBICIONES
No colocar en ningn cuarto hmedo (aseo, bao, etc.) un punto de luz que no
sea de doble aislamiento dentro de la zona de proteccin.
Luminarias:
Para evitar posibles incendios no se debe impedir la buena refrigeracin de la
luminaria mediante objetos que la tapen parcial o totalmente.
206
Lmparas incandescentes:
No se debe colocar ningn objeto sobre la lmpara.
Lmparas halgenas o de cuarzo-yodo:

Aunque la lmpara est fra, no se debe tocar con los dedos para no perjudicar
la estructura de cuarzo de su ampolla, salvo que sea un formato de doble envoltura en el
que existe una ampolla exterior de vidrio normal. En cualquier caso, no se debe colocar
ningn objeto sobre la lmpara.
Lmparas fluorescentes y de descarga:

En locales con uso continuado de personas no deberan utilizarse lmparas
fluorescentes con un ndice de rendimiento de color menor del 70 %.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Teniendo en cuenta siempre que, antes de realizar cualquier operacin de
limpieza, se debe comprobar la desconexin previa del suministro elctrico del circuito
completo al que pertenezca, se proceder a limpiar la suciedad y residuos de polucin
preferentemente en seco, utilizando trapos o esponjas que no rayen la superficie.
Para la limpieza de luminarias de aluminio anodizado se utilizarn soluciones

jabonosas no alcalinas.
207

que lo precisen. La reposicin de las lmparas de los equipos se efectuar cuando stas
almacenen su vida media mnima. Dicha reposicin se efectuar preferentemente por
grupos de equipos completos y reas de iluminacin.
Todas las lmparas repuestas sern de las mismas caractersticas que las
reemplazadas.
Durante las operaciones de mantenimiento estarn desconectados los
DETECCIN Y ALARMA
PRECAUCIONES
Evitar el uso indebido de los elementos componentes de los sistemas manuales

de alarma de incendios (pulsadores de alarma).
PRESCRIPCIONES

realizado por un tcnico competente especialista en la materia. El usuario deber
consultar y seguir siempre las instrucciones de uso entregadas en la compra de los
aparatos y equipos.
PROHIBICIONES
Sistema automtico y manual de deteccin (sensores, detectores, central y

alarmas):
No se debe manipular ninguno de los elementos que forman el conjunto del
sistema.
208
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Segn Real Decreto 1942/1993 y la Orden del 16 de Abril de 1998 sobre el

mismo, se establece el programa mnimo de mantenimiento a realizar por el personal
usuario o titular de la instalacin:
Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios, cada seis meses:
Comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de
suministro). Sustitucin de pilotos, fusibles, etc. defectuosos.
Mantenimiento de acumuladores (limpieza de bornes, reposicin de agua
destilada, etc.).
Sistema manual de alarma de incendios, cada seis meses:
Comprobacin de funcionamiento de la instalacin (con cada fuente de
suministro). Sustitucin de pilotos, fusibles, etc. defectuosos.
destilada, etc.).
209
Segn el Real Decreto 1942/1993 y la Orden del 16 de Abril de 1998 sobre el

mismo, se establece el programa mnimo de mantenimiento, a realizar por personal de
empresa mantenedora autorizada, para cada uno de los componentes de la instalacin.
Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios:
Cada ao:
Verificar integralmente la instalacin y limpiar el equipo de centrales y
accesorios.
Verificar las uniones roscadas o soldadas.
Limpiar y regular los rels.
Regular las tensiones e intensidades.
Verificar los equipos de transmisin de alarma.
Se har una prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro
elctrico.
Sistema manual de alarma de incendios:
Cada ao:
Verificar integralmente la instalacin y limpiar sus componentes.
Verificar uniones roscadas o soldadas.
Se har una prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro
210
ALUMBRADO DE EMERGENCIA
USO
PRECAUCIONES
Durante las fases de realizacin del mantenimiento, tanto en la reposicin de las

lmparas como durante la limpieza de los equipos, se mantendrn desconectados los
Cuando voluntariamente se corta el suministro elctrico, la luminaria de
emergencia entra en accin, salvo que se acte sobre su accionamiento de desconexin
para que no se descarguen sus bateras.
En los sistemas con telemando comn para varias luminarias se evitar la
descarga pulsando el mencionado telemando, que estar en el cuadro general de
distribucin.
PRESCRIPCIONES

realizado por un especialista que certifique la idoneidad de la misma de acuerdo con la
normativa vigente.
PROHIBICIONES
No se cargar en los sistemas un telemando comn para varias luminarias.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

211
Teniendo en cuenta siempre que, antes de realizar cualquier operacin de

limpieza, se comprobar la desconexin previa del suministro elctrico del circuito
completo al que pertenezca, se proceder a limpiar la suciedad y residuos de polucin
preferentemente en seco, utilizando trapos o esponjas que no rayen la superficie.
Para la limpieza de luminarias de aluminio anodizado se utilizarn soluciones
jabonosas no alcalinas.

que lo precisen. La reposicin de las lmparas de los equipos se efectuar cuando stas
almacenen su vida media mnima. Dicha reposicin se efectuar preferentemente por
grupos de equipos completos y reas de iluminacin.
Todas las lmparas de repuesto sern de las mismas caractersticas que las
reemplazadas.
Durante las operaciones de mantenimiento estarn desconectados los
interruptores automticos correspondientes a los circuitos de la instalacin de alumbrado
212
SEALIZACIN CONTRA INCENDIOS
USO
PRECAUCIONES
No se colgarn elementos sobre los elementos de sealizacin ni se impedir su

perfecta visualizacin.
PRESCRIPCIONES
Si se observara el deterioro de los rtulos y placas de sealizacin, debern

sustituirse por otros de anlogas caractersticas.
PROHIBICIONES
No se utilizarn productos abrasivos que deterioren los rtulos de sealizacin.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
El papel del usuario debe limitarse a la limpieza peridica de los rtulos y placas,
eliminando la suciedad y residuos de polucin, preferentemente en seco, con trapos o
esponjas que no rayen la superficie.
Siempre que se revisen los elementos de sealizacin, se repararn los defectos

encontrados y, en caso de que sea necesario, se repondrn las piezas que lo precisen.
Todos los elementos sern de las mismas caractersticas que los reemplazados.
SISTEMAS DE ABASTECIMIENTO DE AGUA
213
USO
PRECAUCIONES
Para usar la boca de incendios con manguera plana habra que desplegar
completamente toda su longitud y, slo despus, se abrira la llave de paso del agua.
Acto seguido, se regulara el flujo del agua si la boquilla lo permite.
PRESCRIPCIONES

aparatos y equipos.
PROHIBICIONES
Bocas de incendio equipadas:

No se debe colocar ningn objeto que obstaculice el acceso a la boca de
incendios.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Bocas de incendio equipadas (BIE); cada tres meses se comprobar:
La buena accesibilidad y sealizacin de los equipos.
214
Por lectura del manmetro, la presin de servicio.

La limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario.
Estado de todos los componentes, procediendo a desenrollar la manguera en
toda su extensin y a accionar la boquilla, en caso de tener varias posiciones.
Sistema de abastecimiento de agua contra incendios; cada tres meses se
comprobar:
La verificacin de la inspeccin de todos los elementos y su accesibilidad.
El funcionamiento automtico y manual de la instalacin.
El mantenimiento de acumuladores, limpieza de bornes.
La verificacin de los niveles (combustible, agua, etc.).
Sistema de abastecimiento de agua contra incendios; cada seis meses:
Accionamiento y engrase de vlvulas.
Verificacin y ajuste de prensaestopas y de la velocidad de los motores con
diferentes cargas.
Comprobacin de la alimentacin elctrica de la lneas de proteccin.

Bocas de incendio equipadas (BIE):

Cada ao:
Se desmontar la manguera y se ensayar sta en lugar adecuado.
Comprobacin del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas
posiciones y del sistema de cierre.
Comprobacin de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las
juntas.
215
Comprobacin de la indicacin del manmetro con otro de referencia (patrn)

acoplado en el racor de conexin de la manguera.
Cada cinco aos:
La manguera debe ser sometida a una presin de prueba de 15 kg/cm.
Sistemas de almacenamiento de
almacenamiento, impulsin y distribucin):
agua
contra
incendios
(sistema
de
Cada tres meses:

Verificacin por inspeccin de todos los elementos, depsitos, vlvulas, mandos,
alarmas, motobombas, accesorios, seales, etc.
Comprobacin de funcionamiento automtico y manual de la instalacin de
acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador.
destilada, etc.).
Verificacin de niveles (combustible, agua, aceite, etc.).
Verificacin de accesibilidad a elementos, limpieza general, ventilacin de salas
de bombas, etc.
Cada seis meses:
Accionamiento y engrase de vlvulas.
Verificacin y ajuste de prensaestopas.
Verificacin de velocidad de motores con diferentes cargas.
Comprobacin de alimentacin elctrica, lneas y protecciones.
Cada ao:
Gama de mantenimiento anual de motores y bombas de acuerdo con las
instrucciones del fabricante.
Limpieza de filtros y elementos de retencin de suciedad en alimentacin de
agua.
Prueba del estado de carga de bateras y electrolito de acuerdo con las
instrucciones del fabricante.
Prueba, en las condiciones de su recepcin, con realizacin de curvas del
abastecimiento con cada fuente de agua y de energa
216
SISTEMAS DE EXTINCIN FIJOS
USO
PRECAUCIONES
Evitar el uso indebido de los elementos componentes del sistema.
PRESCRIPCIONES

aparatos y equipos.
PROHIBICIONES
No se debe manipular ninguno de los elementos que forman el conjunto del

sistema.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Sistemas fijos de extincin:
Cada tres meses:
217
Comprobacin de que las boquillas de agente extintor o rociadores estn en

buen estado y libres de obstculos para su funcionamiento correcto.
Comprobacin del buen estado de los componentes del sistema, especialmente
de la vlvula de prueba en los sistemas de rociadores, o los mandos manuales de la
instalacin de los sistemas de polvo, o agentes extintores gaseosos.
Comprobacin del estado de carga de la instalacin de los sistemas de polvo,
anhdrido carbnico, o hidrocarburos halogenados y de las botellas de gas impulsor
cuando existan.
Comprobacin de los circuitos de sealizacin, pilotos, etc., en los sistemas con
indicaciones de control.
Limpieza general de todos sus componentes

Sistemas fijos de extincin:
Cada ao, comprobacin integral, de acuerdo con las instrucciones del
fabricante o instalador, incluyendo en todo caso:
Verificacin de los componentes del sistema, especialmente los dispositivos de
disparo y alarma.
Comprobacin de la carga de agente extintor y del indicador de la misma
(medida alternativa del peso o presin).
Comprobacin del estado del agente extintor.
Prueba de la instalacin en las condiciones de su recepcin.
218
EXTINTORES
USO
PRECAUCIONES
Cuando se ha utilizado un extintor, hay que hacerlo recargar inmediatamente.
PRESCRIPCIONES

aparatos y equipos.
PROHIBICIONES
Extintores de incendios (porttiles):

No se debe retirar el elemento de seguridad o precinto del extintor si no es para
usarlo acto seguido. No se deben cambiar los emplazamientos de los extintores, puesto
que responden a criterios normativos.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

Extintores de incendio; cada tres meses se comprobar:
219
Su accesibilidad, el buen estado de conservacin, seguros, precintos,

inscripciones, manguera, etc.
El estado de carga (peso y presin) del extintor y del botelln de gas impulsor (si
existe) y el estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas, manguera, etc.),
reponindolas en caso necesario.

Extintores de incendios (porttiles):

Cada 3 meses:
Comprobacin de la accesibilidad, sealizacin, buen estado aparente de
conservacin.
Inspeccin ocular de seguros, precintos, inscripciones, etc.
Comprobacin del peso y presin, en su caso.
Inspeccin ocular del estado externo de las partes mecnicas (boquilla, vlvula,
manguera, etc.).
Cada ao:
Comprobacin del peso y presin, en su caso.
En el caso de extintores de polvo con botelln de gas de impulsin, se
comprobar el buen estado del agente extintor y el peso y aspecto externo del botelln.
Inspeccin ocular del estado de la manguera, boquilla o lanza, vlvulas y partes
mecnicas.
En esta revisin anual no ser necesaria la apertura de los extintores porttiles
de polvo con presin permanente, salvo que en las comprobaciones que se citan se
hayan observado anomalas que lo justifiquen. En el caso de apertura del extintor, la
empresa mantenedora situar en el exterior del mismo un sistema indicativo que acredite
que se ha realizado la revisin interior del aparato. Como ejemplo de sistema indicativo
de que se ha realizado la apertura y revisin interior del extintor, se puede utilizar una
etiqueta indeleble, en forma de anillo que se coloca en el cuello de la botella antes del
cierre del extintor y que no puede ser retirada sin que se produzca la destruccin o
deterioro de la misma.
Cada 5 aos:
220
A partir de la fecha de timbrado del extintor (y por tres veces) se retimbrar el

extintor de acuerdo con la ITC-MIE AP.5 del reglamento de aparatos a presin sobre
extintores (B.O.E, 23/6/82, 7/11/83, 20/6/85, 28/11/89)
221
PARARRAYOS
USO
PRECAUCIONES
En las instalaciones de proteccin contra el rayo debern procesarse con la

mxima urgencia las reparaciones precisas, ya que un funcionamiento deficiente
representa un riesgo muy superior al que supondra su existencia.
PRESCRIPCIONES
Siempre que haya cado algn rayo en nuestro sistema se debe avisar a un
instalador autorizado.
PROHIBICIONES
En situaciones de tormenta no debe estar prximo al conductor que une el

pararrayos con la red de tierra.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
El usuario en estos casos se debe limitar, dentro de sus escasas posibilidades, a

la deteccin visual de aquellos aspectos que evidencian anomalas como corrosiones,
desprendimientos, cortes, etc., de los elementos visibles del conjunto. La consecuencia
de estos hechos, al igual que el haber cado algn rayo en el sistema, supone la llamada
a un instalador autorizado.
222

y, en caso de que sea necesario, se repondrn las piezas que lo precisen. Todas estas
operaciones sern realizadas por personal especializado.
Debern realizarse, como mnimo, las siguientes tareas de mantenimiento:

Cada ao, en los meses de verano, comprobar que la resistencia a tierra no
supera los 10 Ohm. De lo contrario, se modificar o ampliar la toma de tierra.
Cada 4 aos y despus de cada descarga elctrica, se realizar una inspeccin
general del sistema, con especial atencin a:
Su conservacin frente a la corrosin.
Firmeza de las sujeciones.
Comprobacin de la continuidad elctrica de la red conductora y su conexin a
tierra.
223
BAJANTES
USO
PRECAUCIONES
Se evitar verter a la red productos que contengan aceites que engrasen las
tuberas, cidos fuertes, agentes no biodegradable, colorante permanente, sustancias
txicas, etc., que puedan daar u obstruir algn tramo de la red, as como objetos que
puedan obstruir las bajantes.
Evitar utilizar la red de saneamiento como basurero, no tirando a travs suyo

paales, compresas, bolsas de plstico, etc.
Habitualmente, las redes de saneamiento no admiten la evacuacin de residuos

muy agresivos, por lo que, de tener que hacer el vertido, se debe diluir al mximo con
agua para evitar deterioros en la red o cerciorarse de que el material de la misma lo
admite.
Se mantendr agua permanentemente en los sumideros, botes sifnicos y

sifones individuales para evitar malos olores y se limpiarn los de las terrazas y azoteas.
PRESCRIPCIONES
El usuario dispondr del plano actualizado y definitivo de la instalacin, de forma

que en dicho plano queden reflejados los distintos sectores de la red, sumideros y puntos
de evacuacin y sealizados los equipos y componentes principales, mediante un
smbolo y/o nmero especfico. La documentacin incluir razn social y domicilio de la
firma instaladora.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen bajantes
respetarn stas sin que sean daadas, movidas o puestas en contacto con materiales
incompatibles.
224
PROHIBICIONES
No se arrojarn al inodoro objetos que puedan obstruir la bajante.
En ningn caso se utilizarn las tuberas metlicas como elementos de puesta a

tierra de aparatos o instalacin elctrica.
No utilizar la red de bajantes de pluviales para evacuar otro tipo de vertidos.
No se deben modificar o ampliar las condiciones de uso de las bajantes

existentes sin consultar con un tcnico competente.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Para un correcto funcionamiento de la instalacin de saneamiento, se debe

comprobar la estanqueidad general de la red con sus posibles fugas y la ausencia de
olores, as como realizar el mantenimiento del resto de elementos.
Por parte del usuario debern realizarse las siguientes tareas de mantenimiento:
Cada mes es conveniente verter agua caliente, sola o con sosa custica (con
suma precaucin, pues puede producir salpicaduras) por los desages de los aparatos
sanitarios para desengrasar las paredes de las canalizaciones de la red y conseguir un
mejor funcionamiento de la misma.
Cada ao se comprobar la estanqueidad de la red.
225
Siempre que se revisen las bajantes, un instalador acreditado se har cargo de

las reparaciones en caso de aparicin de fugas en las mismas, as como de su
modificacin en caso de ser necesario, previa consulta con un tcnico competente. Se
repararn los defectos encontrados y, en caso de que sea necesario, se repondrn las
piezas que lo precisen.
226
DERIVACIONES INDIVIDUALES
USO
PRECAUCIONES
tuberas, cidos fuertes, agentes no biodegradables, colorantes permanentes, sustancias
admite.
PRESCRIPCIONES

firma instaladora.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen las derivaciones
individuales, respetarn stas sin que sean daadas, movidas o puestas en contacto con
materiales incompatibles.
PROHIBICIONES
No se arrojarn al inodoro objetos que puedan obstruir la instalacin.

227
No utilizar la red de bajantes de pluviales para evacuar otro tipo de vertidos.

No se deben modificar ni ampliar las condiciones de uso de las derivaciones
individuales existentes sin consultar con un tcnico competente.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

comprobar la estanqueidad general de la red con sus posibles fugas, la existencia de
olores y el mantenimiento del resto de elementos.
Cada ao se comprobar la estanqueidad de la red y se revisarn las
derivaciones individuales.
Siempre que se revisen las derivaciones individuales, un instalador acreditado se

har cargo de las reparaciones en caso de aparicin de fugas, as como de la
modificacin de las mismas si fuera necesario, previa consulta con un tcnico
competente. Se repararn los defectos encontrados y, en caso de que sea necesario, se
repondrn las piezas que lo precisen.
COLECTORES SUSPENDIDOS
228
USO
PRECAUCIONES
tuberas, cidos fuertes, agentes no biodegradables, colorantes permanentes, sustancias
admite.
El usuario procurar utilizar los distintos elementos de la instalacin en sus
condiciones normales, asegurando la estanqueidad de la red y evitando el paso de olores
mefticos a los locales por la prdida del sello hidrulico en los sifones, mediante el
vertido peridico de agua.
Evitar que los tramos vistos reciban golpes o sean forzados.
Evitar
incompatibles.
que
sobre
ellos
caigan
productos
abrasivos
qumicamente
229
PRESCRIPCIONES

firma instaladora.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesen los colectores
suspendidos respetarn stos sin que sean daados, movidos o puestos en contacto con
Si se observaran fugas, se proceder a su pronta localizacin y posterior
reparacin, recomendndose la revisin y limpieza peridica de los elementos de la
instalacin.
PROHIBICIONES
No se arrojarn al inodoro objetos que puedan obstruir la instalacin.

No se deben modificar ni ampliar las condiciones de uso o el trazado de los
colectores existentes sin consultar con un tcnico competente.
No se deben modificar ni ampliar las condiciones de uso ni el trazado de los
colectores suspendidos existentes sin consultar a un tcnico competente.
Se prohbe verter por los desages aguas que contengan aceites que engrasen
las tuberas, cidos fuertes, sustancias txicas, detergentes no biodegradables, cuyas
espumas se petrifican en los sifones, conductos y arquetas, as como plsticos o
elementos duros que puedan obstruir algn tramo de la red.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

comprobar la estanqueidad general de la red con sus posibles fugas y la ausencia de
230
olores, as como realizar el mantenimiento del resto de elementos. Se vigilar la aparicin

de fugas o defectos en los colectores cuando stos sean vistos. Si se encuentran ocultos,
avisar a un tcnico en caso de aparicin de fugas.
Cada ao se comprobar la estanqueidad de la red y se revisarn los colectores
suspendidos. Se comprobar que no hay obstrucciones en los puntos crticos de la red.
Caso de apreciarse alguna de estas anomalas por parte del usuario, deber
Cada ao se comprobar la aparicin de fugas o defectos de los colectores
suspendidos.
Se comprobar peridicamente la estanqueidad general de la red, as como la
ausencia de olores y se prestar una especial atencin a las posibles fugas de la red de
colectores suspendidos.
Siempre que se revisen los colectores suspendidos, un instalador acreditado se

har cargo de las reparaciones en caso de aparicin de fugas, as como de la
modificacin de los mismos si es necesario, previa consulta con un tcnico competente.
Se repararn los defectos encontrados y, en caso de que sea necesario, se repondrn las
piezas que lo precisen.
Las obras que se realicen en los locales por los que atraviesan colectores
suspendidos respetarn stos, sin daarlos, moverlos o ponerlos en contacto con
Un instalador acreditado se har cargo de las reparaciones en caso de aparicin

de fugas en los colectores.
231
VENTILACIN, HUMOS Y GASES
USO
PRECAUCIONES
Las rejillas se deben limpiar con productos que no daen ni el material de que
estn hechas ni sus acabados.
Se procurar no inhalar gases procedentes de las chimeneas.
La salida a la cubierta para el mantenimiento de los aspiradores ser realizada
exclusivamente por personal especializado, con las debidas condiciones de seguridad.
PRESCRIPCIONES
Toda modificacin en la instalacin o en sus condiciones de uso que pueda

alterar su normal funcionamiento ser realizada previo estudio y bajo la direccin de un
tcnico competente. Se considera que han variado las condiciones de uso en los
siguientes casos:
Variacin de la distribucin del local a ventilar o ampliacin del mismo.
Variacin del combustible utilizado por los aparatos de combustin.
Aumento del nmero de aparatos de combustin.
Cambios en la Legislacin Oficial que afecten a la instalacin.
En caso de ser observada la aparicin de grietas o fisuras en los conductos de

ventilacin, se consultar a un tcnico competente, quien dictaminar su importancia y, si
es el caso, las medidas a llevar a cabo, se repararn los desperfectos y se proceder a
realizar una nueva prueba de servicio.
PROHIBICIONES
232
No se utilizarn los conductos de ventilacin para otro uso que no sea,

especfica y absolutamente, el de conduccin del aire extrado de los locales interiores
del edificio.
No se deben eliminar ni cegar los conductos ni conectar a ellos rejillas de
ventilacin de locales.
Las rejillas no deben ser ocultadas en ningn caso, sea de forma temporal o
permanente.
Las rejillas para extraccin de gases o aire viciado y sus marcos no sern
forzadas en su posicin para evitar que se comunique el aire del local con los patinillos o
las cmaras.
No se deben cegar las salidas de los aspiradores ni disminuir su altura.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Se deben ventilar peridicamente los espacios interiores de las viviendas y

elementos comunes, siendo por parte del usuario las siguientes tareas de mantenimiento:
Conductos de piezas prefabricadas:

Comprobacin de que no existen problemas de funcionamiento y de que no se
producen a travs suyo entradas de gases o aire viciado en los locales.
Rejillas:
Observacin de su estado y limpieza. Cada seis meses debern limpiarse las
rejillas de los conductos de ventilacin.
Extractores:
Realizacin de labores de limpieza y verificacin del estado del extractor,
adems de la sustitucin o limpieza de filtros, si los posee.
Chimeneas:
Comprobacin de que no existen problemas de funcionamiento en las
chimeneas y de que los aparatos que evacan en ellas no sufren anomalas en la
evacuacin de los productos procedentes de la combustin (falta o exceso de tiro).
Si las chimeneas son vistas, avisar a un especialista si aparecen sntomas de
xidos o de picado de los esmaltes o galvanizados.
233
Aspiradores:
Comprobacin del funcionamiento adecuado de la aspiracin.
Inspeccin visual del estado del aspirador.
Siempre que se revisen las instalaciones, o antes si fuese apreciada una

anomala, se repararn los defectos encontrados por un instalador autorizado y, en caso
de que sea necesario, se sustituirn las piezas que lo precisen.
Conductos de piezas prefabricadas:
Cada diez aos se proceder a realizar una completa revisin de la instalacin.
Rejillas:
Cada cinco aos se proceder a la limpieza de las rejillas.
Extractores:
Cada ao se verificarn los elementos antivibratorios de los ventiladores y
extractores, as como los conductos elsticos de unin con los conductos de ventilacin.
Cada cinco aos se comprobarn las conexiones elctricas y se repararn los
defectos encontrados.
Chimeneas:
Cada cinco aos se comprobar la estanqueidad de la acometida del conducto
de evacuacin a la chimenea.
Cada cinco aos se proceder a su limpieza.
Aspiradores:
cada cinco aos se proceder a la limpieza del aspirador, eliminando aquellos
elementos que se hayan podido fijar sobre l, con cuidado de que no caigan restos al
interior de los conductos.
Se renovarn aquellas piezas que aparezcan rotas o con defectos.
234
235
ASCENSORES
USO
PRECAUCIONES
El uso de la llave de apertura de puertas en caso de emergencia se limitar

exclusivamente a operaciones de rescate en momentos de averas.
La iluminacin del recinto del ascensor permanecer apagada, excepto cuando
se proceda a reparaciones en el interior del mismo.
El cuarto de mquinas ser accesible nicamente a la persona encargada del
servicio ordinario y al personal de la empresa conservadora.
La empresa instaladora facilitar una llave para apertura de puertas en caso de

emergencia a la persona encargada del servicio ordinario de los ascensores.
El uso de esta llave se limitar exclusivamente a las operaciones de rescate de
las personas que viajasen en el camarn en el momento de la avera.
Ascensores elctricos e hidrulicos:

Para que no se deterioren, no utilizar como montacargas.
No maltratar sus acabados ni su botonera.
No obstaculizar el cierre de sus puertas.
PRESCRIPCIONES
El cuarto de mquinas ser accesible nicamente a la persona encargada del

servicio ordinario y al personal de la empresa conservadora.
PROHIBICIONES
236
No se utilizar el camarn por un nmero de personas superior al indicado en la

placa de carga ni para una carga superior a la que figura en la misma.
No se accionar el pulsador de alarma, salvo en caso de emergencia.
No dar saltos ni otros movimientos violentos.
No obstruir las guas de la puerta.
No utilizar el ascensor cuando directa o indirectamente se tenga conocimiento de
que el ascensor no rene las debidas condiciones de seguridad.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO

personal de la empresa fabricante o por el servicio de mantenimiento contratado a tal
efecto, que deber llevarse a cabo por una empresa conservadora autorizada por los
Servicios Territoriales de la Consejera de Industria.
Por parte de los usuarios nicamente se realizarn las siguientes operaciones de
mantenimiento:
Comprobar peridicamente las instrucciones de la empresa conservadora, el
buen funcionamiento del ascensor, el correcto funcionamiento de las puertas y de la
nivelacin del camarn en todas las plantas. Subiendo el ascensor, parando en todas
ellas y bajando a pie comprobar en todas las plantas que las puertas semiautomticas
no se pueden abrir sin que est el camarn parado en esa planta.
Si alguna de estas comprobaciones fuese desfavorable y observase alguna otra
anomala en el funcionamiento del ascensor, dejar ste fuera de servicio cortando el
interruptor de alimentacin del mismo, colocar en cada acceso carteles indicativos de
"No Funciona" y avisar a la empresa conservadora.
Si la anomala observada es que puede abrirse una puerta de acceso al recinto
sin estar frente a ella el camarn, adems del letrero "No Funciona" y de dejar fuera de
servicio el ascensor, se condenar la puerta impidiendo su apertura.
Denunciar ante la Delegacin de Industria correspondiente, a travs del
propietario o administrador del inmueble, cualquier deficiencia o abandono en relacin
con la debida conservacin de la instalacin.
Conservar en buen estado el libro de registro de revisiones.
237

que lo precisen.
Este servicio incluir la conservacin del equipo, las revisiones peridicas
(reguladas por ley), la atencin de avisos, los engrases y ajustes, as como la reparacin
o recambio de cualquier componente del conjunto, de modo que el equipo se mantenga
en perfectas condiciones de uso.
Ascensor elctrico:
Se revisarn y subsanarn los problemas que surjan, al menos en los siguientes
elementos: puertas de acceso y su enclavamiento, cable de traccin y sus amarres,
grupo tractor y mecanismo de freno, paracadas y limitador de velocidad, topes elsticos
y amortiguadores, alarma y parada de emergencia, cabina y su acceso, contrapeso,
circuitos elctricos de seguridad, sealizacin y maniobras que afectan a la seguridad,
hueco del ascensor y otros.
Ascensor hidrulico:
Se revisarn y subsanarn los problemas que surjan, al menos en los siguientes
elementos: puertas de acceso y su enclavamiento, cable de traccin, si lo hubiera, y sus
amarres, grupo tractor, topes elsticos y amortiguadores, alarma y parada de
emergencia, cabina y su acceso, circuitos elctricos de seguridad, sealizacin y
maniobras que afectan a la seguridad, hueco del ascensor y otros.
Recinto y sala de mquinas:

Se proceder a la limpieza del foso del recinto del ascensor.
Se proceder a la comprobacin del funcionamiento de la instalacin de
alumbrado del recinto del ascensor. Se repararn los defectos encontrados.
Se limpiar el cuarto de mquinas evitando que caiga suciedad al recinto
238
AISLAMIENTOS E IMPERMEABILIZACIONES
La propiedad conservar en su poder la documentacin tcnica relativa a los
elementos componentes de los aislamientos e impermeabilizaciones, en la que figurarn
las caractersticas para las que ha sido proyectada.
CONDUCCIONES
USO
PRECAUCIONES
Cualquier manipulacin del aislamiento de tuberas, vlvulas, etc., debe hacerse

por personal cualificado.
Se evitar someterlos a esfuerzos para los que no han sido previstos.
PRESCRIPCIONES
Si se observara durante la realizacin de cualquier tipo de obra la alteracin de

las condiciones de aislamiento acstico de las coquillas proyectadas, se repararn
inmediatamente.
PROHIBICIONES
No se colocarn elementos que perforen el aislamiento.

No se sometern a esfuerzos para los que no han sido previstos.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
239
Se seguirn las instrucciones especficas indicadas por el fabricante.
Se seguirn las instrucciones especficas indicadas por el fabricante, debiendo

ser sustituidos por otros del mismo tipo en caso de rotura o falta de eficacia.
240
CUBIERTAS

En general, no deben almacenarse materiales ni equipos de instalaciones sobre
la cubierta. En caso de que fuera estrictamente necesario dicho almacenamiento, deber
comprobarse que el peso de ste no sobrepase la carga mxima que la cubierta puede
soportar. Adems, deber realizarse una proteccin adecuada de su impermeabilizacin
para que no pueda ser daada.
Cuando en la cubierta de un edificio se siten, con posterioridad a su ejecucin,
equipos de instalaciones que necesiten un mantenimiento peridico, debern disponerse
las protecciones adecuadas en sus proximidades para que durante el desarrollo de
dichas operaciones de mantenimiento no se daen los elementos componentes de la
impermeabilizacin de la cubierta.
En caso de que el sistema de estanqueidad resultara daado como
consecuencia de circunstancias imprevistas y se produjeran filtraciones, debern
repararse inmediatamente los desperfectos ocasionados.
TRANSITABLES
USO
PRECAUCIONES
Se utilizarn solamente para el uso para el cual se hayan previsto. Se evitar el

almacenamiento de materiales, muebles, etc., y el vertido de productos qumicos
agresivos.
Se mantendrn limpias y sin hierbas; no se colocarn jardineras cerca de los
desages o bien se colocarn elevadas del suelo para permitir el paso del agua.
PRESCRIPCIONES
241
Si se observan humedades en el forjado bajo cubierta, deber avisarse a un

tcnico competente, puesto que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos
estructurales.
PROHIBICIONES
No se recibirn sobre la cobertura elementos que la perforen o dificulten su

desage, como antenas y mstiles, que debern ir sujetos a los paramentos.
No modificar las caractersticas funcionales o formales de los faldones, limas,
desages etc.
No modificar las solicitaciones o sobrepasar las cargas previstas.
No aadir elementos que dificulten el desage.
No verter productos agresivos tales como aceites, disolventes, productos de
limpieza, etc.
No anclar conducciones elctricas por personal no especializado.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Se inspeccionar despus de un perodo de fuertes lluvias, nieve o vientos poco

frecuentes la aparicin de humedades en el interior del edificio o en el exterior para evitar
que se obstruya el desage. As mismo, se comprobar la ausencia de roturas o
desprendimientos de los elementos de remate de los bordes y encuentros.
Cada ao se realizar un mantenimiento adecuado, visitas peridicas de
inspeccin y mantenimiento de la cubierta al menos una vez, realizando como mnimo las
operaciones siguientes:
Eliminacin de cualquier tipo de vegetacin y de los materiales acumulados por
el viento.
Retirada peridica de los sedimentos que puedan formarse en la cubierta por
retenciones ocasionales de agua.
Eliminacin de la nieve que obstruya los huecos de ventilacin de la cubierta.
242
Conservacin en buen estado de los elementos de albailera relacionados con

el sistema de estanqueidad, tales como aleros, petos, etc.
Mantenimiento de la proteccin de la cubierta en las condiciones iniciales.
En las cubiertas sin proteccin pesada, comprobacin de la fijacin de la
impermeabilizacin al soporte y reparacin de los defectos observados.
A continuacin, se detallan aquellas operaciones de mantenimiento y

conservacin especficas para cada uno de los componentes de la cubierta:
Faldn:
Se reparar en el plazo ms breve posible cualquier penetracin de agua o
deficiencia del solado que se observe.
Cada tres aos, o antes si fuera apreciada alguna anomala, se realizar una
revisin de todos los faldones, reparando todas aquellas anomalas que se observen.
Junta de dilatacin:
deficiencia debida a la junta de dilatacin.
Limatesa:
revisin de todas las limatesas, reparando todas aquellas anomalas que se observen.
Limahoya:
deficiencia debida a las limahoyas.
revisin de todas las limahoyas, reparando todas aquellas anomalas que se observen.
Encuentro con cazoleta:
Se reparar en el plazo ms breve posible cualquier penetracin de agua debida
a deficiencias de la cazoleta.
Cada seis meses se limpiar la rejilla y se comprobar el cierre sifnico.
Cada tres aos, o antes si fuera apreciada alguna anomala, se revisarn todos
los encuentros con cazoletas, reparando los desperfectos que se observen.
Encuentro de faldn de hormign aligerado con paramentos:
243
Se reparar en el plazo ms breve posible cualquier penetracin de agua debida

a la deficiencia en el encuentro.
revisin de todos los encuentros con paramentos verticales, reparando todas aquellas
anomalas que se observen.
En caso de ser observado alguno de los sntomas sealados anteriormente, se
avisar a un tcnico competente, que dictaminar las reparaciones que deban efectuarse.
La reparacin de la impermeabilizacin deber realizarse por personal

especializado, que deber ir provisto de calzado de suela blanda, procurando no utilizar
en el mantenimiento materiales que puedan producir corrosiones, tanto en la proteccin
de la impermeabilizacin como en los elementos de sujecin, soporte, canalones y
bajantes.
La circulacin de las mquinas estar limitada a lo estrictamente necesario y
deber respetar los lmites de carga impuestos por la documentacin tcnica
244
TEPES Y CSPEDES
USO
PRECAUCIONES
Se debern extirpar las hierbas parsitas o emplear herbicidas selectivos.

Aunque no hay regla fija para la siega, en general, se deber segar cuando
tenga una altura entre dos y cinco centmetros (2 y 5 cm) de largo.
PRESCRIPCIONES
Podra decirse que el valor de un csped depende en un cincuenta por ciento

(50%) de su conservacin.
PROHIBICIONES
Nunca se cortar ms de un tercio (1/3) de la hoja.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Se adjudicar a una empresa especializada, la cual peridicamente se

encargar del mantenimiento.
Tratamientos fitosanitarios:
245
Herbicidas y fungicidas:
Se aplicarn con pulverizadores a la distancia adecuada hasta humedecerlas.
La dosificacin se har con exactitud, sin abusar de las cantidades indicadas por
el fabricante, y nunca se aplicar a pleno sol, con viento y en plena floracin.
Tratamiento para hormigas y caracoles:
Se aplicar en forma de polvo sobre la tierra y posteriormente se rascar.
VALLAS
USO
PRECAUCIONES
Se evitar el uso de productos abrasivos en la limpieza de las vallas.

Se evitarn golpes que puedan provocar deformaciones.
PRESCRIPCIONES
Cualquier alteracin apreciable debida a desplomes, por causa de excavaciones

o fuerte viento, deber ser analizada por un tcnico competente, que dictaminar su
importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
PROHIBICIONES
No se colgar de la valla ningn objeto ni se fijar sobre ella.
No se apoyarn objetos pesados ni se aplicarn esfuerzos perpendiculares a la

valla.
246
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Peridicamente, se proceder a su limpieza.

Cada dos aos se renovar la pintura de los elementos metlicos.
Inspeccin y conservacin:
Cada tres aos, o antes si aparecieran desperfectos, se inspeccionar la valla y
se revisarn los anclajes, reparando los desperfectos que hayan aparecido.
En caso de reparacin o reposicin de los elementos componentes del

cerramiento, se repararn o sustituirn por personal cualificado.
CERCADOS
USO
PRECAUCIONES
Se evitar el uso de productos abrasivos en la limpieza de los cercados.

Se evitarn golpes que puedan provocar deformaciones.
PRESCRIPCIONES
247
Cualquier alteracin apreciable debida a desplomes, por causa de excavaciones

o fuerte viento, deber ser analizada por un tcnico competente, que dictaminar su
importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
PROHIBICIONES
No se colgar del cercado ningn objeto ni se fijar sobre l.

No se apoyarn objetos pesados ni se aplicarn esfuerzos perpendiculares al
cercado.
MANTENIMIENTO
POR EL USUARIO
Peridicamente, se proceder a su limpieza.

Cada dos aos se renovar la pintura de los elementos metlicos.
Inspeccin y conservacin:
Cada tres aos, o antes si aparecieran desperfectos, se inspeccionar el
cercado y se revisarn los anclajes, reparando los desperfectos que hayan aparecido.
En caso de reparacin o reposicin de los elementos componentes del

cerramiento, se repararn o sustituirn por personal cualificado.
248
ANEXO 2: CALCULO DE LOS TIEMPOS ESTADISTICOS DE

OPERACIN, MEDIANTE EXPERIMENTACION.
El proceso para determinar el tiempo estadstico terico y lograr realizar las

tareas de mantenimiento de cada una de las maquinas, en funcin de la periodicidad que
requiere cada una ellas, se realiza mediante experimentacin. Cada elemento susceptible
de mantenimiento, se asignar a un operario con capacidad y conocimientos suficientes
para desarrollar las tareas. El problema en si radica en que esos operarios no existen en
fase de diseo del plan de mantenimiento para este edificio en particular, puesto que son
operarios destinados a otras instalaciones. Por este motivo, se busca entre la base de
datos de servicios de mantenimiento similares, los tiempos promedio que emplea cada
uno de los operarios existentes en otros edificios, en realizar esas tareas en maquinas y
componentes de la instalacin similares a las que son objeto de esta tesina.
Conocidos los tiempos empleados en otras instalaciones de iguales
caractersticas, se determinar el tiempo terico mnimo en base a procedimientos
estadsticos sencillos, fijando el autor un grado de cumplimiento probabilstico del 85%.
Es decir, de los diferentes tiempos empleados por distintos operarios para realizar una
tarea similar completamente finalizada, vamos a determinar qu cantidad de tiempo
necesitaramos para cada activo, introduciendo un error del 15% en la propia ejecucin
(R=0.85). El proceso de clculo lo esquematizaremos de la siguiente forma:
1. Medir con procedimiento in situ y con ayuda de un cronometro, los tiempos
que emplea en realizar una orden de trabajo sobre una maquina de similares
caractersticas. Tomaremos medidas de las rdenes de trabajo que se
adjuntan a continuacin, con periodicidades mensuales, trimestrales,
semestrales y anuales.
2. Obtenidos los tiempos de los operarios y agrupando dichos tiempos en
funcin de la periodicidad, calculamos la media y la desviacin tpica para
esa muestra. Consideraremos la muestra como poblacin total.
3. Obtenida la distribucin f(n,), tipificaremos la funcin obtenida para poder
entrar por las tablas de distribucin normal tipificada f(0,1), fijando el
resultado de la ecuacin a nuestra hiptesis R, en este caso, 85% (0,85).
4. Obtenemos en tablas, la correspondencia. Despejando obtenemos el tiempo
probabilstico.
A continuacin se ilustran todos los clculos correspondientes al proceso de
clculo para la determinacin del tiempo estadstico de diseo que ocupara cada uno de
los climatizadores que existen en el centro. El clculo es repetitivo para tipos de trabajo
distinto (uno por periodicidad), y extrapolable a cada una de las instalaciones y/o activos
que conforman el plan de mantenimiento.
249
Las operaciones realizadas por los distintos operarios, han sido las siguientes.
Se anexa los resultados obtenidos del operario 3, que sirve de ilustracin a todo el
proceso de clculo:
FRECUENCIA
MENSUAL
OPERACINAREALIZAR
Comparacinconlosvaloresdediseo
Correccionorientaciondepulverizadoresdeagua
Determinacinderendimiento
Inspeccindeestadoylimpiezadefiltrosdeaire
Limpiezadeseccionesdefiltrosybastidoresdesoporte
Limpiezaydesincrustadodebandejasdeagua.Eliminacindeincrustacionesdesalesy
lodos
Limpiezayeliminacindeobstruccionesenpulverizadoresdeagua
Medidadeintensidadesporfasedealimentacinamotoresycontrasteconlas
nominalesdeplaca
Medidadetensionesporfasedealimentacinamotoresycontrasteconlasnominales
deplaca
Repasoimpermeabilizacionesdebandejasdeagua
Verificacindefuncionamientodesistemasdetratamientodeaguadeaportacin
Verificacindefuncionamientodetermostatosdecontrolyseguridaddebaterasde
resistenciaselctricas
Verificacindeinexistenciadefugasdeaguaenbandejas
Verificacindeinexistenciadefugasdeaireporjuntasdepaneles,puertasyregistros
Verificacinfuncionaldeseriesexterioresdeseguridadyenclavamientosexternosdel
equipo
TOTALTIEMPOEMPLEADO
TIEMPO
OPERARIO3
0,5
5
3
3
3
0,5
4
3
4
3
2
5
0,4
0,4
4
40,8
250
FRECUENCIA
ANUAL
OPERACINAREALIZAR
TIEMPO
OPERARIO3
Aplicacinproteccinantihumedadencuadroselectricos
Comprobacindelaestanquidaddelosportamarcosybastidoresdesoportedefiltrosy
reparacinsiprocede
Comprobacindependientesdelasbandejasderecogidadecondensadoshacialos
puntosdedesage
Comprobacionholgurasenchaveteros
Correcciondecorrosiones
Inspeccindecabezalesybastidoresdebateras
2
0,5
0,5
3
1
2
Inspeccindecierresdepuertasyregistros.Reparacinycambiodeburletes,siprocede
Inspeccindecojinetesyrodamientosdelosventiladores:verificacindeholgurasy
engrasesiprocede
Inspeccindecorrosionesydeteriorosenbandejasdeagua.
Inspeccindecorrosionesydeteriorosenelbastidorypaneles
Inspeccindeengrasadoresderodamientosycojinetes.Engrasecuandoproceda
Inspeccindeestadodecuadroselctricosafectosalsistema
Inspeccindeestadodesuperficiesexteriores
Inspeccindelaestructuradesoporte:estadodedegradacin,indiciosdecorrosin,
aprietedetornillos
Inspeccindelasconexionesdepuestaatierradechasisdemquinas,cuadrosyotros
componentes
Inspeccindelostornillosdeunindemdulos
Inspeccindetejadillosyproteccionessuperioresexteriores
3
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0
Inspeccindelaislamientoelctricodelneasdealimentacinamotoresdeventiladores
7
0
3
8
1
1,5
0,4
0,4
0,1
5
Inspeccindelcircuitodealumbradointerior,siexiste
Medicindeprdidasdecargaladoaguaycomparacinconlasdediseo
Peinadodealetasylimpiezadebateraporambascaras,siprocede
Reparacindejuntasyselladodepasos
Repasodepintura
Sustitucionchavetascuandoproceda
Sustitucindelmparasfundidasycomponentesdefectuosos
Sustitucindesoportesantivibratorios,siprocede
Sustituciontornillosoxidadosdeunin
Verificacindeestadodeimpermeabilizaciones,juntasytelasasflticas.Reparacin,si
procede
Verificacindeinexistenciasdepasosdeaireexterioresalasbateras
Verificacindelacorrectacirculacindelaguaporelinteriordelostubos
Verificacindelainexistenciadedeformacionesyrocesconcualquiersuperficie
exterioroenvolventes.
Verificacindelainexistenciadesuciedadacumuladaeincrustadaenloslabesdelos
rodetes.Limpiezaydesincrustadoderodetesypalas
Verificacindelainexistenciadetubosdeformados
Verificacindelestadodelasbaterasdeintercambiotrmico:estadodelasaletas,
corrosiones,etc.
Verificacindelestadodelassuperficies.Eliminacindeoxidacionesenenvolventes.
Limpiezaexteriordelassuperficies
Verificacindelestadodelossoportesantivibratoriosyamortiguadoreselsticosde
soportacin.Sustitucionsiprocede
Verificacindelestadodelaislamientoacstico,yreparacin,siprocede
Verificacindelestadodelaislamientotrmico,yreparacin,siprocede
Verificarquenoexistenaletassueltasnidefectosdecontactoentrealetasytubos
TOTALTIEMPOEMPLEADO
0,1
0,1
3
1
0
1
5
2
0
0,4
0,5
1,5
61
251
FRECUENCIA
SEMESTRAL
OPERACINAREALIZAR
TIEMPO
OPERARIO3
Ajustedistribuciondeaguaenmediasymantasesponjosas
Comparacinconlosvaloresnominalesdediseodeloscaudalesdeaireenmodofree
cooling
Comprobacindellibregirodelaslamas,conlosservomotoresenposicindeactuacin
manual
Comprobacinyreaprietedeconexionesybornas
Eliminacindeoxidacioneseincrustaciones.Limpiezadesuperficiesexteriores
Enclavamientodelosservomotoresyverificacindellibremovimientodelaslamasen
respuestaacomandos
Engraseyajustedeldispositivodearrastredefiltrosrotativos,siprocede
Inspeccindeanclajesymordazasdeservomotores.Aprietedeprisionerosysustitucin
siprocede
Inspeccindecompuertasderegulacindecaudalaire.Verificacindefuncionamiento
yajuste,siprocede
Inspeccindelasvlvulasautomticasdecontroldecaudalesdeagua.Verificacinde
funcionamientoyajuste
Inspeccindeprogramadoreselectrnicosderegulacinycontrol.Ajustede
parmetros,siprocede
Inspeccindetuberasycanalizacionesdedrenajedecondensados
Inspeccindelestadodelosconductoresyproteccionesdeloscircuitosdeconexin
entreelementosdecontrol,sensores,reguladores,etc.Sustitucindecables,
prensaestopasypasamurosdefectuosos
Inspeccindelestadodelosconductoresyproteccionesdeloscircuitosdecontroly
alimentacindeservomotores
Inspeccininstalacinelctricadebombasdeaguayelectrovlvulas
Inspeccinmantasymediasesponjosas.Limpiezadesuperficies,ajustedela
distribucindeagua
Inspeccinylimpiezadelsifndelatuberadedrenajedelabandejaderecogidade
condensados
Limpiezadegoznesdesoportedelaslamasyposteriorengrase
Limpiezadelassuperficiesexterioresdelaslamasymarcosdelascompuertas
Limpiezadesuperficiesexterioresdebaterasderesistenciaselctricas
Limpiezaexteriorosustitucindelamediadehumidificacion,segnproceda
Medicindecaudalesdeaireenmodofreecooling
Tomadedatosdefuncionamientosegnfichadecontrol
TOTALTIEMPOEMPLEADO
5
3
3
10
0,5
0,5
0
1
0,5
0,5
0,5
1,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
2
0,5
0,5
0
1,5
1
34
252
FRECUENCIA
TRIMESTRAL
OPERACINAREALIZAR
Ajustedelatensindelascorreasdetransmisin
Comprobacindeajustedepuntosdeconsignayactuacindeloselementoselctricos
deregulacinyseguridad
Enclavamientodelosservomotoresyverificacindellibremovimiento,yactuacin
correctadelasvlvulasenrespuestaalassealesdecomandoenmodoautomtico
Inspeccindeconvertidoresdefrecuenciaydispositivosdecontroldevelocidad
variabledemotores.Verificacinyajustedecondicionesdefuncionamientodeacuerdo
alasnecesidades,siprocede
Inspeccindelaalineacinyparalelismodetransmisionesporpoleasycorreas.
Correccindelaalineacincuandoproceda
Inspeccindelestadodelascorreasdetransmisin
Inspeccinylimpiezadecircuitosdedrenajedebandejas
Verificacindeestadoyfuncionalidaddepurgadoresdeaireencircuitosde
alimentacindeaguaalasbateras.Limpiezadeorificios
Verificacindeestadoyfuncionamientodebateraselctricasdecalefaccin
Verificacindeinexistenciaderuidosduranteelfuncionamiento
Verificacindeinexistenciadevibracionesduranteelfuncionamiento
Verificacindelaactuacindelasproteccionesmagnetotrmicasydiferenciales,
externasointernasyajuste,siprocede
Verificacindelainexistenciaderuidoscausadospordeslizamientodelascorreasde
transmisin
Verificacindelainexistenciaderuidosyvibracionesanmalasprocedentesdelos
motoresduranteelfuncionamiento
Verificacindelainexistenciadesignosdefugasdeagua,vapororefrigeranteenlas
bateras.Correccindefugas,siprocede
Verificacindelestadoyfuncionalidaddetodoslosrels,contactores,interruptores,
pilotosyotroaparellaje
Verificacindelsentidoderotacindelosventiladores
TOTALTIEMPOEMPLEADO
TIEMPO
OPERARIO3
12
8
3
2
12
1
0,5
8
1
1,5
1
1
1
1
3
1
57
Proceso de clculo para determinar el tiempo estadstico correspondiente a la

suma de tareas con periodicidad trimestral
Calculamos el valor medio y la desviacin tpica correspondientes a los valores
de tiempo obtenidos por diferentes operarios, a travs de las siguientes ecuaciones:
Valormedio
Aplicando las ecuaciones anteriores a los datos de la tabla anterior,

60
55
57
5
61
55
57,6
253
57,6
60
57,6
55
57,6
57
57,6
61
57,6
55
2,49799
Consideraremos para el clculo estadstico, el valor del tiempo promedio

obtenido por experimentacin con una probabilidad de fallo del 15%, o lo que es lo
mismo, un valor de cumplimiento del 85%. El tiempo resultante ser mayor que el tiempo
promedio.
Dada la complejidad de calculo, procedemos a tipificar la funcin obtenida a una
equivalente de media 0 y desviacin tpica 1. De esta forma, podremos operar
directamente sobre las tablas, pasando de una funcin X a una funcin equivalente Z
(tipificada).
0.85
57.6
2.49799
57.6
2.49799
0.85
57.6
2.49799
0.85
Accediendo a las tablas de distribucin normal tipificadas Z, buscamos el valor

correspondiente al resultado de 0,85 para despus despejar directamente sobre la
ecuacin anterior.
P
ara la probabilidad de 0.85, obtenemos aproximadamente un valor Z de 1.0+0.04=1.04.
254
Despajando de la ecuacin tipificada, obtenemos directamente el valor x tal que

aplicado sobre el promedio, lograramos terminar el trabajo en el 85% de las veces con
xito.
57.6
2.49799
0.85
57.6
2.49799
1.04
de un equipo climatizador.
1.04 2.49799
57.6
para la operacin trimestral
De igual forma se obtienen los tiempos mensual, semestrales y anuales:

Tiempo estadstico para gama mensual.
38
39.6
38
39.6
39
39
41
5
41
39.6
41
39
39.6
39.6
41
39.6
39
5
0.85
39.6
1.2
39.6
1.2
0.85
39.6
1.2
39.6
1.2
1.04
.
equipo climatizador.
0.85
1.04 1.2
39.6
1.2
1.2
0.85
39.6
para la operacin mensual de un
Tiempo estadstico para gama semestral.

29.8;
0.85
29.8
3.66
.
29.8
3.66
0.85
1.04
3.66
29.8
3.66
29.8
3.66
0.85
1.04 3.66
29.8
3.66
0.85
29.8
para la operacin semestral de un
255
Tiempo estadstico para gama anual.

61;
0.85
61
2.828
61
2.828
61
2.828
0.85
0.85
61
2.828
1.04
.
2.828
61
2.828
1.04 2.828
0.85
61
para la operacin anual de un
Por otro lado, se realiza el mismo ejercicio con el tiempo total anualizado
obtenido matemticamente en base a los tiempos de experimentacin de cada operario.
Para ello, basta con aplicar los tiempos obtenidos por cada operario, las n veces que se
debe realizar cada una de las tareas, en funcin de la periodicidad asumiendo que, por
ejemplo, las operaciones mensuales se van a realizar siempre en el mismo tiempo, esto
es, 12 veces al ao cada tiempo de cada operario. Asi pues, los datos anualizados sern
los siguientes y el resultado, sern los siguientes:
38
39
41
41
39
60
55
57
61
55
33
31
34
25
26
0,2
TIEMPOSUMA
ACUMULADO
0,33
QUINQUENAL
0,5
TRIENAL
SEMESTRAL
BIENAL
ANUAL
6
TRIMESTRAL
CENTRO
OPERARIO1
OPERARIO2
OPERARIO3
OPERARIO4
OPERARIO5
12
BIMESTRAL
DIARIA
CLIMATIZADORCARRIER
FMH16osimilar
26
MENSUAL
52
SEMANAL
365
QUINCENAL
FRECUENCIAANUAL(REPETICIONES/AO)
57
59
61
63
65
819
809
849
849
805
Aplicando la misma metodologa sobre los resultados suma de tiempos

anualizado, ultima columna, obtenemos lo siguiente:
819
826.2
819
826.2
809
809
849
5
849
826.2
849
805
826.2
826.2
849
826.2
805
19.166
0.85
826.2
19.166
826.2
19.166
0.85
826.2
19.166
0.85
256
826.2
19.166
0.85
826.2
19.166
1.04
1.04 19.166
mantenimiento anual de un equipo climatizador.
para
826.2
la
realizar
el
Hay que tener en cuenta que este resultado parte no contempla la variabilidad
de tiempos de cada revisin, estado de nimo del operario por lo que el resultado es
menor que la suma de los tiempos estadsticos obtenidos por separado, aplicado a cada
una de sus frecuencias. Por ello, para el diseo de medios humanos, se opta por
quedarnos del lado de la seguridad y emplear la suma de tiempos parciales asignados a
cada frecuencia.
861.99
12 40.84
846.13 . %
4 60.19
2 33.59
1 63.93
En la siguiente tabla Excel, vemos los resultados obtenidos directamente sobre

una hoja diseada para esta tesina. Como se aprecia, los resultados son prcticamente
iguales, siendo las pequeas variaciones debidas a la iteracin de la tabla, ya que en el
uso de esta se ha empleado una Z de 1.04 que corresponde a un R de 0.8508 (85.08%
Rdeseado
0,85
Probalibidad de que la
tarea se cumpla en el
% de las veces
Indica el tiempo de diseo en base a la

experimentacion, para una probabilidad
de diseo dada.
OPERARIO1
OPERARIO2
OPERARIO3
OPERARIO4
OPERARIO5
TMEDIO
DESV.TIP.
TPO.ESTAT.
38
39
41
41
39
39,60
1,20
40,84
60
33
57
55
31
59
57
34
61
61
25
63
55
26
65
57,60 29,80 61,00
2,50 3,66 2,83
60,19 33,59 63,93
TIEMPOANUAL
490,12
240,76
TIEMPOEST.SUM.
861,99
DiferencialsobreTtotal
15,92
Margen%
67,18
0,2
TIEMPOSUMA
ACUMULADO
0,33
QUINQUENAL
0,5
TRIENAL
1
BIENAL
2
ANUAL
4
SEMESTRAL
6
TRIMESTRAL
12
BIMESTRAL
26
MENSUAL
TIEMPOSDE
EXPERIMENTACION
52
SEMANAL
CLIMATIZADORCARRIER
FMH16osimilar
DIARIA
CLIMATIZACION
365
QUINCENAL
FRECUENCIAANUAL(REPETICIONES/AO)
819
809
849
849
805
826,2
19,1666377
846,064943
63,93
1,88%
de aciertos) frente al 85% de diseo en Excel.
Obtenido el tiempo de mantenimiento preventivo del activo, falta por definir el

porcentaje de diseo que correspondera a las tareas de correctivo para ese equipo.
Segn diversa bibliografa, los porcentajes ptimos de mantemiento oscilan entre 60-65%
para preventivos y 40-35% para correctivos, dependiendo del tipo de mantenimiento que
se desee, tal como se definen en la parte inicial de la tesina. Puesto que vamos a disear
257
el sistema de mantenimiento desde el punto de vista optimo econmico, se fijan estos

porcentajes para esta familia y en base a histricos de otras maquinas de iguales
caractersticas, en un 65% preventivo y un 35% correctivo. De este modo, el tiempo total
de operaciones para estos sistemas, a falta de la aplicacin de coeficientes ajenos a la
propia maquina, ser el que se muestra a continuacin y que se puede contrastar con la
fila correspondiente del anexo 3:
65%
22.1
.
.
65%
.
861.99
0.65
1326.138
Como se ha mencionado antes, este tiempo es puramente para las acciones de

mantenimiento en el activo, es decir, hablamos de tiempo efectivo. Por ello, se introducen
una serie de porcentajes, obtenidos en base a la experiencia pero que son de estudio
obligado para cada centro en cuestin, que engloban tres grandes variables: factor de
MANTENIBILIDAD, factor de UTILIZACION y factor de DESPLAZAMIENTO. El primero
aplica un porcentaje incremental o decremental, en funcin de si el activo esta a gran
altura, si hay que acceder por lugares difciles, si es estado de conservacin es bueno,
etc. El segundo, se usa para incrementar nicamente el tiempo de mantenimiento en
funcin de la vida que lleve agotada el equipo, dado que no es lo mismo un equipo que
trabaja 24h/da que otro que trabaja en momentos puntuales. El tercero determina la
mayor o menor agrupacin de maquinas/activos en zonas, dado que no es lo mismo
tener que desplazar al operario 10 metros de maquina a mquina, que 100 metros. Estos
coeficientes se aplican de forma genrica para toda la familia del activo dado que lo
normal es que la dispersin de maquinas, por ejemplo de climatizacin que es el caso
que estamos detallando, se aprecia de forma genrica segn la configuracin fsica de
todos los activos, afectando a unos o a otros por igual.
Existen dos parmetros adicionales que son APRENDIZAJE y HORARIO DE
TRABAJO. El primero siempre ser decremental, ya que lo normal es hacer los trabajos
mas rpido conforme se va adquiriendo experiencia, mientras que el segundo siempre
ser incremental, debido a que las horas equivalentes para calculo se contemplan como
horas normales, por lo que realizar ciertos trabajos en horarios fuera de lo comn como
son las noches o los festivos, requieren de un coste adicional en la remuneracin de los
operarios.
Para esta familia de maquinas, los tres primeros parmetros sern
105%,100%,105%, y para los dos restantes, 90% y 100%. Dicho en palabras, esto
pretende mayorar el tiempo equivalente que destinaremos a desplazamientos de
maquina a mquina (5%) y las posibles incidencias a mayores que se originaran en el
activo debido al estado y/o envejecimiento del mismo (5%). Tambin contempla una
258
reduccin promedio a largo plazo del 10% por aprendizaje en reiteracin de operaciones.
No se contempla incremento ni por utilizacin ni por horario, ya que por un lado las
maquinas trabajan un promedio de 8 horas/da, y las operaciones de mantenimiento se
realizaran en horario normal, lo que no incurrir en gastos adicionales. La multiplicacin
equivalente reducir las horas totales en un 0.77%.
FACTORESMULTIPLICADORES
MANTENIBILIDAD UTILIZACION APRENDIZAJE DESPLAZAMIENTO HORARIOTRABAJO FACTOREQ
105%
100%
90%
105%
100%
99,23%
FAMILIA
CLIMATIZACION
De esta forma, obtendremos el tiempo total requerido para este activo en

cuestin.
21.6 0.9923
21.43
Para el diseo de todos los recursos humanos necesarios, basta con realizar
esta operacin Nveces sumando todos los resultados obtenidos.
259
260
ANEXO 3: TABLAS DE CLCULO DE TIEMPOS DE

MANTENIMIENTO.
En las siguientes hojas, se muestra el proceso de clculo ms detalladamente,

iniciando el mismo en los tiempos de actuacin preventiva en funcin de la periodicidad
anual, hasta llegar a los ratios estimados de % de operaciones correctivas frente al
tiempo total, para aplicar posteriormente los factores antes expuestos. Los tiempos que
se muestran en la tabla, corresponden a las N repeticiones en un tiempo determinado,
generalmente un ao, tal como se ha explicado en el ANEXO 2 para el caso del
climatizador.
261
Bomba1InLineITUR67000l/hCD80A166
Bomba2InLineITUR67000l/hCD80A166
ClimatizadorCARRIER/INTERCLISAFMH16(zonaaseoscaballeros)
ClimatizadorCARRIER/INTERCLISAFMH16(zonacuartoalmacn)
ClimatizadorCARRIERmodeloFMH16(aseoshombres)
ClimatizadorCARRIERmodeloFMH16(cuartoalmacn)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERFMM16(entradaaseos)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERFMM16(pasilloescaleras)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(aseoshombres)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(cuartilloaseos)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(cuartoalmacn)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmod.FMH16(hallentradaservicios)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmod.FMH16(hallescaleraemerg.)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(aseoscaballeros)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(cuartoalmacn)
ClimatizadorINTERCLISA/CARRIERmodeloFMH16(cuartolimpieza)
CompuertacortafuegoSTROCmod.STRFD
CompuertacortafuegoSTROCmod.STRFD
CompuertacortafuegoSTROCSTRFD
CompuertacortafuegosSTOC/STRFD
CompuertacortafuegosSTOCSTRFD
CompuertacortafuegosSTOC/STRFD
CompuertacortafuegosSTROCmod.STRFD
CompuertacortafuegosSTROCSTFRD
Compuertadedescargatodo/nadaArchivo1
Compuertadedescargatodo/nadaArchivo2
CompuertarecirculacinaireservomotorHONEYWELL(enhallservicios)
CompuertarecirculacinaireservomotorHONEYWELL(enhallservicios)
Compuertarecirculacindeaireconservomotor(enhallservicios)
Compuertarecirculacindeaireconservomotor(zonahallservicios)
CompuertarecirculacindeaireHONEYWELL(hallaseos)
CompuertarecirculacindeaireHONEYWELL(hall)
CompuertarecirculacindeaireHONEYWELL(juntoConsumo)
CompuertarecirculacindeaireHONEYWELL(zonahallservicios)
CompuertarecirculacindeaireservomotorHONEYWELL(Agricultura)
CompuertarecirculacindeaireservomotorHONEYWELL(Hallservicios)
CondensadoraCARRIER38CF0L4(IBERCOM)
CondensadoraCARRIER38CH024(C.G.B.T.)1
CondensadoraCARRIER38CH024(C.G.B.T.)2
CondensadoraCARRIER38CH024(debajocuartoseguridad)
CondensadoraCARRIER38CH024(enrampaparaServicio012)1
CondensadoraCARRIER38CH024(enrampaparaServicio012)2
CondensadoraINTERCLISA/CARRIERmod.MCS15B(patiotelefonistas)
60%
60%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
65%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
60%
60%
60%
60%
60%
60%
60%
40%
40%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
35%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
40%
40%
40%
40%
40%
40%
40%
3,87
3,87
52,81
52,81
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
40,84
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
60,19
61,66
61,66
61,66
61,66
61,66
61,66
61,66
35,77
35,77
35,77
35,77
35,77
35,77
35,77
46,99
46,99
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
33,59
14,79
14,79
14,79
14,79
14,79
14,79
14,79
14,79
14,79
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
18,02
37,08
37,08
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
63,93
45,55
45,55
45,55
45,55
45,55
45,55
45,55
307,97
307,97
QUINQUENAL
TRIENAL
BIENAL
ANUAL
SEMESTRAL
TRIMESTRAL
BIMESTRAL
MENSUAL
QUINCENAL
1
1
1
1
1
1
1
1
3
1
2
1
1
1
1
1
3
1
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
2
4
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
2
%PREVENTIVO
%CORRECTIVO
(DATO)
SEMANAL
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
DESCRIPCION
TIEMPOSMEDIOS(MINUTOS)ENFUNCIONDELTIPODEGAMAYEQUIPO
DIARIA
FAMILIA
UNIDADES
CARGAESTIMADA
TOTALTIEMPO TOTALESTIMADO
ANUALIZADO
(HORAS)
UNITARIO
PREVENTIVO
TOTAL
ESTIMADO
(HORAS)
CORRECTIVO
1.068,38
1.068,38
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
861,95
29,57
29,57
29,57
29,57
29,57
29,57
29,57
29,57
29,57
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
36,03
928,50
928,50
928,50
928,50
928,50
928,50
928,50
11,87
11,87
7,74
7,74
7,74
7,74
7,74
7,74
23,21
7,74
15,47
7,74
7,74
7,74
7,74
7,74
0,37
0,12
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,12
0,15
0,15
0,15
0,30
0,60
0,15
0,15
0,15
0,30
0,15
0,15
10,32
10,32
10,32
10,32
10,32
10,32
20,63
17,81
17,81
14,37
14,37
14,37
14,37
14,37
14,37
43,10
14,37
28,73
14,37
14,37
14,37
14,37
14,37
1,48
0,49
0,99
0,99
0,99
0,99
0,99
0,99
0,49
0,60
0,60
0,60
1,20
2,40
0,60
0,60
0,60
1,20
0,60
0,60
15,47
15,47
15,47
15,47
15,47
15,47
30,95
262
REQUERIMIENTO
TOTAL
BALANCEFINAL
45,13%
54,87%
3.030,38 3.684,54 6.714,92
CALCULODENECESIDADESDEPERSONAL
29,68
29,68
22,10
22,10
22,10
22,10
22,10
22,10
66,30
22,10
44,20
22,10
22,10
22,10
22,10
22,10
1,85
0,62
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
1,23
0,62
0,75
0,75
0,75
1,50
3,00
0,75
0,75
0,75
1,50
0,75
0,75
25,79
25,79
25,79
25,79
25,79
25,79
51,58
45%
45%
15%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
45%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
33%
20%
0%
50%
35%
35%
35%
0%
70%
30%
30%
30%
30%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
6,29
6,29
51,22
51,22
189,22
189,22
125,16
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
61,88
66,88
66,88
66,88
66,88
61,88
61,88
61,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
26,88
8,01
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
40,43
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
45,21
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
34,07
42,11
41,08
69,04
15,13
62,54
62,54
62,54
34,04
34,04
34,04
34,04
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
36,61
12,81
68,75
10,15
50,72
44,79
42,82
42,82
35,70
35,70
33,05
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
50,54
127,53
127,53
127,53
127,53
63,63
63,63
22,02
18,96
18,96
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
QUINQUENAL
TRIENAL
BIENAL
ANUAL
SEMESTRAL
TRIMESTRAL
32,92
32,92
BIMESTRAL
11,88
11,88
19,24
ANUALIZADO
(HORAS)
PREVENTIVO
UNITARIO
TOTAL
ESTIMADO
(HORAS)
CORRECTIVO
REQUERIMIENTO
TOTAL
55%
55%
85%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
55%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
67%
80%
100%
50%
65%
65%
65%
100%
30%
70%
70%
70%
70%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
MENSUAL
EnfriadoraBombadecalorCARRIERmod.30DQ070(BC1)
EnfriadoraBombadecalorCARRIERmod.30DQ070(BC2)
EntradadeaireFREECOOLING(filtro+presostato)enpatioServicio012
EquipoautnomoCARRIERmod.38CH012C733S(SalaInformtica)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CH024A7C(SalaInformticos)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CH024A7C(SalaServidoresInformt.)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CHD114C733(despacho2)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CHD114C733(despachoesquina)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CHD14C733P(despachoesquina1)
EquipoautnomoCARRIERmod.38CHD14C733P(despachoesquina2)
EquipoautnomoCARRIERMOD.38YL24A703EJ40(despacho3y4)
EquipoautnomoCARRIERMOD.38YL24B703EN40(despacho3y4)
EquipoautnomoCARRIERmod.38YL24B703EN4C(despacho3)
EquipoautnomoCARRIERmod.38YL24B703EN4C(despachochafln)
EquipoautnomoINTERCLISA/CARRIEREH15(servicioscaballeros)
EquipoautnomoINTERCLISA/CARRIEREH15(cuartoCentralIncendios)
EquipoautnomoMITSUBISHImod.PLFYP40VKMA(despacho2.5)
Evaporadora(consoladetecho)CARRIER42KQF025(C.G.B.T.)1
Evaporadora(consoladetecho)CARRIER42KQF025(C.G.B.T.)2
Evaporadora(consoladetecho)CARRIER42VKX(IBERCOM)
Extractor1helicocentrfugoarchivoS&PTD2000
Extractor2helicocentrfugoarchivoS&PTD2000
ExtractorcentrfugoARCOIN15/151
ExtractorcentrfugoARCOIN15/152
ExtractorcentrfugoARCONI18/1810000
ExtractorcentrfugoCASALS/25/25H6F40/97B
Extractorcentrfugodecorreasparaentradadeaire(5planta)
Extractorcentrfugodecorreasparasalidadeaire(5planta)
ExtractorhelicotubularS&P1300
ExtractorhelicotubularS&P1300(despacho1)
ExtractorhelicotubularS&P1300(endespacho1)
ExtractorhelicotubularS&PTD5001(esquinaConsumo)3
ExtractorhelicotubularS&PTD5001(esquinaConsumo)4
ExtractorhelicotubularS&PTD5001(zonataquillas)1
ExtractorhelicotubularS&PTD5001(zonataquillas)2
FancoilCARRIER1
FancoilCARRIER10
FancoilCARRIER11
FancoilCARRIER2
FancoilCARRIER3
FancoilCARRIER4
FancoilCARRIER42XF0HF(antesalatelefonistas012)
FancoilCARRIER5
FancoilCARRIER6
FancoilCARRIER7
FancoilCARRIER8
FancoilCARRIER9
InterruptordeflujoMCDF543J
RejillaextraccinSalndeActos(enpatiotelefonistas012)
RoffTopINTERCLISA/CARRIERmod.RT90Ba
Split(consoladesuelo)CARRIER42VKXtelefonistas012(derecha)
Split(consoladesuelo)CARRIER42VKXtelefonistas012(izquierda)
Split(consoladesuelo)CARRIER42KQF025(cuartodeseguridad)
VasodeexpansinC1101mod.VEN150
Armariodesuperficiebombasaguasfecales
CeldadeentregaABBMETRON400A
CeldademedidaABBMETRON24/2
CeldadeproteccinABBMETRON400A
CeldadeseccionamientoABBMETRON400A
Cuadrodebombascircuitodeaguafrasanitaria
Cuadrodebombasdeachiquepluviales
CuadrodeseccionamientoBT
CuadroGeneralAireAcondicionado(cuartogrupoelectrgeno)
CuadroGeneraldeBajaTensinCGBT
Cuadrogrupocontraincendios
CuadroSecundarion1SAI
CuadroSecundarion10AlumbradoSalndeActos
CuadroSecundarion11SAI
QUINCENAL
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
5
5
5
5
5
5
1
5
5
5
5
5
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
%PREVENTIVO
%CORRECTIVO
(DATO)
SEMANAL
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
CLIMATIZACION
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
DESCRIPCION
BALANCEFINAL
45,13%
54,87%
3.030,38 3.684,54 6.714,92
DIARIA
FAMILIA
UNIDADES
CARGAESTIMADA
3.393,82
3.393,82
625,42
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
123,75
133,75
133,75
133,75
133,75
123,75
123,75
123,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
53,75
34,04
34,04
34,04
34,04
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
770,77
84,22
12,81
1.076,34
125,09
125,09
125,09
60,92
849,36
127,53
127,53
127,53
127,53
729,80
729,80
132,20
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
46,28
46,28
1,84
1,69
1,69
3,38
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,69
1,82
1,82
1,82
1,82
0,88
0,88
0,88
0,38
0,38
0,38
0,38
0,77
0,38
0,38
0,38
0,38
0,77
0,38
0,24
0,24
0,24
0,24
31,64
31,64
31,64
31,64
31,64
31,64
6,33
31,64
31,64
31,64
31,64
31,64
0,35

17,94
1,12
1,12
1,12

33,03
0,91
0,91
0,91
0,91
55,41
55,41
10,04
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
102,84
102,84
12,26
3,75
3,75
7,50
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
3,75
4,05
4,05
4,05
4,05
2,95
2,95
2,95
1,28
1,28
1,28
1,28
2,56
1,28
1,28
1,28
1,28
2,56
1,28
0,81
0,81
0,81
0,81
95,87
95,87
95,87
95,87
95,87
95,87
19,17
95,87
95,87
95,87
95,87
95,87
1,75
0,21
35,88
3,21
3,21
3,21
1,02
47,19
3,04
3,04
3,04
3,04
67,57
67,57
12,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
56,56
56,56
10,42
2,06
2,06
4,13
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,06
2,23
2,23
2,23
2,23
2,06
2,06
2,06
0,90
0,90
0,90
0,90
1,79
0,90
0,90
0,90
0,90
1,79
0,90
0,57
0,57
0,57
0,57
64,23
64,23
64,23
64,23
64,23
64,23
12,85
64,23
64,23
64,23
64,23
64,23
1,40
0,21
17,94
2,08
2,08
2,08
1,02
14,16
2,13
2,13
2,13
2,13
12,16
12,16
2,20
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
263
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
82%
55%
20%
33%
20%
30%
30%
50%
0%
25%
70%
70%
70%
70%
70%
30%
30%
30%
30%
55%
20%
10%
0%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
244,15
485,15
10,67
15,30
15,30
73,33
73,33
25,24
25,24
34,77
34,77
70,02
QUINQUENAL
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,72
24,58
20,79
20,79
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
65,72
68,54
49,25
366,47
240,32
180,63
180,63
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
33,70
37,20
TRIENAL
SEMESTRAL
TRIMESTRAL
12,64
BIMESTRAL
SEMANAL
DIARIA
10,96
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,77
42,01
BIENAL
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
45%
80%
67%
80%
70%
70%
50%
100%
75%
30%
30%
30%
30%
30%
70%
70%
70%
70%
45%
80%
90%
100%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
ANUAL
CuadroSecundarion12Alumbrado(patinillo)
CuadroSecundarion13SAI(patinillo)
CuadroSecundarion14AireAcondicionado(patinillo)
CuadroSecundarion2SAI(Racks)
CuadroSecundarion27Alumbrado(patinillo9
CuadroSecundarion3SARSAPOLINE
CuadroSecundarion30(salainformtica)
CuadroSecundarion31(archivo)
CuadroSecundarion4AireAcondicionado(ZonasTcnicas)
CuadroSecundarion5AlumbradoyFuerza(Stano)
CuadroSecundarion6FuerzayAlumbrado
CuadroSecundarion7Ascensores
CuadroSecundarion8AireAcondicionado
CuadroSecundarion9Alumbrado
GrupoElectrgenoPERKINS110KVA
InterruptorSACEIn=630A
SAImarcaMERLINGERIN120KVAmodeloGALAXY
Transformadorde630KVAconexinenDynllIMEFY
AscensorderechomarcaPERTORde300Kg
AscensorizquierdomarcaPERTORde300Kg
Gndola
Salademquinasascensores
Aljibe
Aseodecaballeros
Aseodeminusvlidos
Aseodeseoras
Aseosdecaballeros
Aseosdeseoras
Bombadeachiquevertical1
Bombadeachiquevertical2
BombadepresinIDEALcentrfugamulticelularvertical(bomba1)
BombadepresinIDEALcentrfugamulticelularvertical(bomba2)
Bombaparaaguasfecales
Calderndepresindemembrana
Depsitoderupturade1000L
Vertedero
BIEINDESTARgidaao97
BombacontraincendiosjockeyIDEALtipo68/VT3CV
Bombaprincipalcontraincendios
Botellaextintornievecarbnica45KgmarcaLP6modeloCO2AUT.
CentraldeIncendiosNOTIFIERmodeloID1002
CentraldeIntrusin(ubicadaenelCuartodelaCentraldeIncendios)
Extintornievecarbnica10KgmarcaGAMAao99nserie6695
Extintornievecarbnica5KgGAMAao99nserie710742
Extintornievecarbnica5KgGAMAao99nserie710749(SalaControl)
Extintornievecarbnica5KgGAMAao99nserie710788
Extintornievecarbnica5KgmarcaFIREICEao97nserie155591
Extintornievecarbnica5KgmarcaGAMAao99nserie710734
ExtintorpolvoABC25KgmarcaGUIPONSao97nserie1028339
ExtintorpolvoABC6KgGUIPONSao97nserie1063134(D.Direccin)
ExtintorpolvoABC6KgZENITHao97nserie6975458(SaladeJuntas)
ExtintorpolvoABC6KgGUIPONSao97nserie1063169(Telfonos)
ExtintorpolvoABC6KgmarcaCOINTRAao97nserie212767
%PREVENTIVO
%CORRECTIVO
(DATO)
MENSUAL
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
7
1
7
1
1
1
1
1
1
1
1
1
7
13
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
DESCRIPCION
QUINCENAL
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELECTRICIDAD
ELEVADORES
ELEVADORES
ELEVADORES
ELEVADORES
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
FONTANERIA
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
UNIDADES
FAMILIA
BALANCEFINAL
45,13%
54,87%
3.030,38 3.684,54 6.714,92
31,79
125,12
244,01
244,01
29,57
12,50
23,87
23,87
23,87
23,87
23,87
56,51
50,00
13,45
13,45
17,80
17,80
25,65
10,32
240,76
240,00
32,13
32,13
488,84
488,84
300,79
20,73
13,05
8,56
40,14
11,76
8,94
8,94
28,26
41,66
19,36
13,52
13,52
69,55
14,34
20,88
20,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
6,79
27,21
27,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
45,07
11,30
11,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
59,46
59,46
(HORAS)
ANUALIZADO
PREVENTIVO
UNITARIO
TOTAL
ESTIMADO
(HORAS)
CORRECTIVO
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
726,15
5.062,70
49,25
510,38
302,88
2.310,29
2.310,29
280,06
354,86
1.298,40
620,49
620,49
620,49
620,49
620,49
466,80
440,00
397,33
397,33
1.445,88
124,40
52,20
3.123,45
188,80
694,84
510,49
116,01
3.794,74
3.794,74
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
55,13
103,13
0,21
4,19
1,26
16,50
16,50
4,67

7,21
168,91
24,13
168,91
24,13
24,13
3,33
3,14
2,84
2,84
29,45
0,52
0,10

4,55
1,29
0,95
0,21
7,03
7,03
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
12,10
84,38
0,82
8,51
5,05
38,50
38,50
4,67
5,91
21,64
72,39
10,34
72,39
10,34
10,34
7,78
7,33
6,62
6,62
24,10
2,07
0,87
364,40
40,91
11,58
8,51
1,93
63,25
63,25
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
REQUERIMIENTO
TOTAL
CARGAESTIMADA
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
67,24
187,51
1,03
12,70
6,31
55,01
55,01
9,34
5,91
28,85
241,30
34,47
241,30
34,47
34,47
11,11
10,48
9,46
9,46
53,55
2,59
0,97
364,40
45,45
12,87
9,45
2,15
70,27
70,27
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
264
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
25%
10%
65%
80%
80%
40%
52,88
52,88
52,88
19,19
58,12
98,53
50,02
50,02
50,02
10,60
47,51
47,51
47,51
15,72
15,72
15,72
QUINQUENAL
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
46,30
TRIENAL
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
13,21
BIENAL
BIMESTRAL
QUINCENAL
SEMANAL
MENSUAL
17,90
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
13,88
64,29
ANUALIZADO
(HORAS)
UNITARIO
PREVENTIVO
TOTAL
ESTIMADO
(HORAS)
CORRECTIVO
REQUERIMIENTO
TOTAL
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
75%
90%
35%
20%
20%
60%
ANUAL
Grupoelectrgenobombaspresindeaguadedosmotores
Hidrantetipocolumna(CHE)(Enpuertagaraje)
Cuadrodegestin(patinillo)
Cuadrodegestin(ubicadoenelCuartoCentraldeIncendios)
Cuadrodegestin(ubicadoenlasaladelgrupoelectrgeno)
PuestodeControlSIEMENS(CPU,Monitor,TecladoeImpresora)
SEMESTRAL
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
5
1
1
1
%PREVENTIVO
%CORRECTIVO
(DATO)
TRIMESTRAL
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
PCI
GESTION
GESTION
GESTION
GESTION
DESCRIPCION
DIARIA
FAMILIA
UNIDADES
CARGAESTIMADA
BALANCEFINAL
45,13%
54,87%
3.030,38 3.684,54 6.714,92
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
128,23
472,01
98,53
882,51
882,51
882,51
357,17
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
0,24
2,62
0,18
136,58
58,83
58,83
3,97
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
2,37
10,49
1,82
210,12
73,54
73,54
9,92
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
2,14
7,87
1,64
73,54
14,71
14,71
5,95
265
266
ANEXO 4: PLANING Y FICHAS DE MANTENIMIENTO

ASOCIADAS. LIBRO DE OPERACIONES.
267
268
4.1. PLANING ANUAL DE ACTUACIONES
269
270
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
AGOSTO
JULIO
MAYO
JUNIO
ABRIL
FEBRERO
MA
MARZO
ENERO
M
INSTALACIONESELCTRICAS
CENTROSTRANSFORMACIN
GRUPOELECTROGENO
BATERIADECONDENSADORES
SAI
ALUMBRADOINTERIOR
TA
MS
MA
MS
MS
ALUMBRADODEEMERGENCIA
CUADROSELCTRICOS
S
T
TA
INSTALACIONESCLIMATIZACIN
ENFRIADORAS/BOMBASDECALOR
CLIMATIZADORES
MA
FANCOILS
MA
SPLITS
MA
EXTRACTORES/VENTILADORES
INSTALACINDEFONTANERIAY
SANEAMIENTO
REDDEAGUAFRA
GRUPODEPRESIN
BOMBASDEAGUASFECALES
REDDESANEAMIENTO
MS
MS
MA
M
T
M
M
M
MT
M
M
TS
S
M
M
M
MT
M
M
T
M
M
M
MT
M
M
TS
SA
M
M
M
MT
REDDEACOMETIDAS
MS
MSA
TANQUESYALJIBES
MA
BOMBASDERECIRCULACIN
MA
INSTALACINPCI
DETECTORES
TA
CENTRALITAS
TA
EXTINTORES
TA
BIES
TA
APARATOSDEELEVACIN
ASCESNORES
271
272
PLANNING OPERATIVO DE CONTROL. MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PROGRAMA DE TRABAJO POR INSTALACIONES EN TIEMPO
PROGRAMA
EDIFICIOS
GRUPO EQUIPOS
INSTALACIN
ENERO
II III IV
FEBRERO
I
II III IV
MARZO
II III IV
ABRIL
II III IV
MAYO
II III IV
JUNIO
II III IV
JULIO
II III IV
SEPTIEMBRE
AGOSTO
II III IV I
II III IV
OCTUBRE
NOVIEMBRE
I
II III IV I
II III IV
DICIEMBRE
I
II III IV
2 Enfriadoras CARRIER
Bombas de recirculacin
Climatizadores
Climatizacin
Fancoils
Sistema de distribucin
Otros (extractores y ventiladores,..)
Cuadros de Baja Tensin, generales y secundarios
Luminarias
Electricidad
1 Grupos electrgenos
SAIs
CT
Central de control
BIEs 25 mm
Sistemas
contraincendios
Grupo presin contra incendios

Extintores
Alcantarillado-Saneamiento
EDIFICIO 3
Fontanera y
saneamiento
Aljibe
Bombas de agua de refrigeracin, fecales,
1 Grupos de Presin
Albailera
Carpintera
General y Obra Civil
Cerrajera
Pintura
Cristalera
Aparatos
Electromecnicos
Puertas automticas
2 Ascensores
1 Gondola
Puertas automticas correderas
Desinfeccin circuito tuberas agua fra y caliente
Desincrustacin y desinfeccin de todos los puntos
terminales
Legionella
Desinfeccin de depsito del sistema contra incendios
Analticas en puntos representativos
273
274
4.2. URBANIZACION
275
276
OPERACIONES
PUERTAS AUTOMATICAS
DE ACCESO PEATONAL
FRECUENCIA
T S EM A
CA LIB RA DO DE RA NGO DEL DETECTOR DE P RESENCIA
LIM P IEZA Y ENGRA SE DE GUIA S DE DESLIZA M IENTO
S .N.
COM P ROB A CION DE A NOM A LIA S U HOLGURA S EN EL

M ECA NISM O DE REDUCCION Y M OTOR
LIM P IEZA Y ENGRA SE DE RODA M IENTOS, CORONA S

Y CA DENA S DE TRA CCION
M EDIDA DE CONSUM O ELECTRICO
COM P ROB A CION DE ESTA DO DE CA B LEA DO Y CONTA CTOS

ELECTRICOS
REVISION Y A JUSTE DE FINA LES DE CA RRERA
A RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N
S/ N
R
D :.:DIA
277
OPERACIONES
PERSIANAS MOTORIZADAS
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
LIM P IEZA DE GUIA S
ENGRA SE DE RODA M IENTOS Y GUIA S
COM P ROB A CIN DE LOS M ECA NISM OS DE CIERRE
COM P ROB A CION DE A NOM A LIA S EN EL M ECA NISM O DE

REDUCCION Y M OTOR
M EDIDA DE CONSUM O ELECTRICO
COM P ROB A CION DE ESTA DO DE CA B LEA DO Y CONTA CTOS

ELECTRICOS
REVISION Y A JUSTE DE FINA LES DE CA RRERA
RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/
278
OPERACIONES
FRECUENCIA
PUERTAS Y ESCALERAS MOTORIZADAS D
COM P ROB A CIN

ESTRUCTURA LES
COM P ROB A CIN
M VILES
A JUSTE
DE LOS
DE
LOS
M ECA NISM OS Y
ELEM ENTOS
ELEM ENTOS
COM P ROB A CIN DE LOS M ECA NISM OS DEL A JUSTE Y CIERRE
A JUSTE
DE
T S EM A
S .N.
ENGRA SE DE LOS ELEM ENTOS M VILES

COM P ROB A CIN
Y
ELECTROM EC NICA
LA
INSTA LA CIN
COM P ROB A CIN DEL ESTA DO DE LOS CA B LES DE SUJECIN

(EN ESCA LERA S)
A RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ N
279
OPERACIONES
CARPINTERIA
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
SE HA RA UN M A NTENIM IENTO CORRECTO DE:

- P UERTA S
- P ERNOS
- P OM OS
- CA RP INTERIA S M ETA LICA S
- P ERSIA NA S
A RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .ND.:: DIA
S/ N
280
OPERACIONES
LIMPIEZA GENERAL
Hoja 1 de 3
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
Ho ja 1de 3
- DESP A CHOS, OFICINA S, P A SILLOS
- M ESA S
- SILLA S
- P UERTA S
- FICHEROS
- ESTA NTERIA S, ETC.
- HUELLA S EN EL M OB ILIA RIO
VA CIA DO Y LIM P IEZA DE:

- CENICEROS
- P A P ELERA S
ESCRUP ULOSA LIM IEZA DE CUA RTOS DE A SEO Y SERVICIOS P A RA EL

M A NTENIM IENTOEN CONDICIONES HIGIENICA S Y SA NITA RIA S
LIM P IEZA DE TIROS DE ESCA LERA , P A SA M A NOS Y A SCENSOR
X
X
CEP ILLA DO DE B UTA CA S, SILLA S, SILLONES, ETC.

DORA DOS
LIM P IEZA CON P RODUCTOS A DECUA DOS DE:
- P OM OS DE P UERTA S
- M ETA LES EN GENERA L
SUELOS
B A RRIDO Y FREGA DO DE SUELOS DE:
- M A RM OL
- TERRA ZO
- CERA M ICA
S/ N
281
OPERACIONES
LIMPIEZA GENERAL
Hoja 2 de 3
FRECUENCIA
- SA IP OLA N
- OTROS
T S EM A
S .N.
LIM P IEZA DE SUELOS P OR A SP IRA CION DE:

- M OQUETA S
- A LFOM B RA S
- OTROS
LIM P IEZA Y CONSERVA CION DE SUELOS DE P A RQUET
P A REDES
LIM P IEZA , UTILIZA NDO CEP ILLOS O A SP IRA DORES DE P OLVO EN:
- P A REDES
- TECHOS
- CORNISA S
LIM P IEZA , UTILIZA NDO A SP IRA DORES DE P OLVO EN:

- P ERSIA NA S
- CORTINA S
CRISTA LES
LIM P IEZA DE CRISTA LES DE INTERIOR
LIM P IEZA DE VENTA NA S Y CRISTA LES EXTERIORES
A P A RA TOS DE TELEFONIA
LIM P IEZA DE A P A RA TOS DE TELEFONIA CON P RODUCTOS A DECUA DOS
P UNTOS DE LUZ
LIM P IEZA , TA NTO EXTERIOR COM O INTERIOR DE:
- TUB OS FLUORESCENTES (P A NTA LLA S)
- GLOB OS
S/ N
282
OPERACIONES
LIMPIEZA GENERAL
Hoja 3 de 3
FRECUENCIA
- LA M P A RA S
- A P LIQUES, OTROS
T S EM A
S .N.
FA CHA DA S
LIM P IEZA DE A LUM INIOS O LETREROS DE FA CHA DA
TRA B A JOS ESP ECIA LES

DECA P A DO Y A B RILLA NTA DO DE SUELOS
DECA P A DO DE SUELOS ENCERA DOS
X
X
LA VA DO DE M OQUETA S
LIM P IEZA DE M OQUETA CON P RODUCTOS A DECUA DOS
LIM P IEZA DE VIA LES
X
X
S/ N
283
OPERACIONES
OBRA CIVIL
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
LIM P IEZA GENERA L DE LA SUP ERFICIE DE CUB IERTA S, DE HOJA S SECA S O

RESIDUOS TRA SLA DA DOS P OR EL VIENTO
INSP ECCION Y LIM P IEZA DE SUM IDEROS Y CA NA LETA S
REVISION DESP UES DE CA DA INCLEM ENCIA TEM P ORA L P A RA CORREGIR

X
LA S HUM EDA DES SI P ROCEDE EN CUB IERTA S

INSP ECCION DE JUNTA S A SFA LTICA S EN CUB IERTA S
REVISION DE A LB A ILERIA EN GENERA L, REP A RA NDO SUELOS, TECHOS

Y P A REDES SI FUERA P RECISO
REVISION DE P LUVIA LES EN GENERA L
REVISION Y LIM P IEZA DE FECA LES
REVISION DE FA CHA DA S
REVISION DE CORNISA S
S/ N
284
OPERACIONES
PINTURA
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
COM P ROB A R B UEN ESTA DO DE P INTURA EN P A REDES,

TECHOS, P UERTA S, ETC.
VERIFICA R ESTA DO DE P INTURA EN SUP ERFICIES M ET LICA S,

EVITA NDO SU OXIDA CIN.
285
286
4.3. INSTALACIONES ELECTRICAS
287
288
OPERACIONES
CUADRO GENERAL DE BAJA TENSION

REVISION DE LA A COM ETIDA DE INSTRUM ENTOS DE M EDIDA
FRECUENCIA
S EM A
COM P ROB A CION DE B A TERIA DE CONDENSA DORES
COM P ROB A CION DE ESTA DO DE FUSIB LES
COM P ROB A CION DE DISYUNTORES Y ELEM ENTOS DE P ROTECCION
M EDIDA DE TENSIONES
S .N.
X
X
M EDIDA DE INTENSIDA DES

M EDIDA DEL FA CTOR DE P OTENCIA
COM P ROB A CION DE ESTA DO GENERA L Y LIM P IEZA
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NECE
289
OPERACIONES
CUADROS ELECTRICOS DE DISTRIBUCION Y

MANDO
FRECUENCIA
S EM A
S .N.
COM P ROB A CION DE LOS SIGUIENTES P UNTOS:

- ESTA DO DE FUSIB LES Y P ILOTOS SEA LIZA CION A LA RM A
- TENSION EN B A RRA S
- FUNCIONA M IENTO DE CONTA CTORES, VERIFICA R M A NIOB RA S Y

ESTA DO DE LOS CONTA CTOS
VERIFICA CION Y REA P RETA DO DE CONEXIONES ELECTRICA S
REVISION GENERA L DE CA B LEA DO INTERIOR
LIM P IEZA GENERA L DE CUA DRO
REVISION DE P INTURA
COM P ROB A CION DE INTERRUP TORES Y DISYUNTORES
CONTRA STE Y A JUSTE DE A P A RA TOS DE M EDIDA
COM P ROB A R FUNCIONA M IENTO DE A UTOM A TISM OS DE P ROTECCION
VERIFICA CION DE P UESTA S A TIERRA
LECTURA DE A M P ERIM ETROS Y VOLTIM ETROS
COM P ROB A R CA LENTA M IENTO A NORM A L EN CONDUCTORES ELECTRICOS
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NECE.
D : DIA
290
OPERACIONES
LINEAS GENERALES
COM P ROB A CION DE CONEXIONES INTERIORES
LIM P IEZA DE VERTICA LES
FRECUENCIA
T S EM A
X
S .N.
291
OPERACIONES
INSTALACION DE FUERZA Y USOS VARIOS

REVISION DE LINEA S GENERA LES Y DISTRIB UCION
LIM P IEZA Y M A NTENIM IENTO DE CUA DROS DE FUERZA . (VER CUA DROS)
REVISION DE TOM A S DE CORRIENTE P A RA TODOS LOS USOS
FRECUENCIA
S EM A
S .N.
X
X
292
OPERACIONES
INSTALACION DE ALUMBRADO
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
REP OSICION DE TUB OS FLUORESCENTES DE UN M ODO GENERA L
REP OSICION DE LA M P A RA S
LIM P IEZA DE LUM INA RIA S
M A NTENIM IENTO DE CUA DROS DE DISTRIB UCION (VER CUA DROS)
REVISION DE M ECA NISM OS ELECTRICOS DE ENCENDIDO, P ULSA DORES

Y ENCHUFES
REP OSICION DE M ECA NISM OS
293
OPERACIONES
INSTALACION DE ALUMBRADO
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
REP OSICION DE TUB OS FLUORESCENTES DE UN M ODO GENERA L
REP OSICION DE LA M P A RA S
LIM P IEZA DE LUM INA RIA S
M A NTENIM IENTO DE CUA DROS DE DISTRIB UCION (VER CUA DROS)
REVISION DE M ECA NISM OS ELECTRICOS DE ENCENDIDO, P ULSA DORES

Y ENCHUFES
REP OSICION DE M ECA NISM OS
294
OPERACIONES
CENTRO DE TRANSFORMACION
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
LIM P IEZA DE CENTRO DE TRA FOS
COM P ROB A CION DE REGULA CION DE LOS TRA FOS
COM P ROB A CION DE M ECA NISM OS DE P ROTECCION
VERIFICA CION DE ELEM ENTOS DE SEGURIDA D (P ERTIGA S, B A NQUETA )
M EDIDA DE A ISLA M IENTOS EN LOS TRA NSFORM A DORES
M EDIDA DE A ISLA M IENTOS EN LOS INTERRUP TORES Y EN ENB A RRA DO
COM P ROB A CION DE VA LORES P ERM ISIB LES EN LA RESISTENCIA DE LOS

INTERRUP TORES (M ORDA ZA S), Y R. INTERNA DE FUSIB LE
COM P ROB A CION DE LA RIGIDEZ ELECTRICA DEL A CEITE
VERIFICA CION DE TENSIONES DE CONTA CTO Y DE TENSIONES DE P A SO
D : DIA
295
OPERACIONES
TRANSFORMADORES
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
ENSA YOS DE CONTROL DEL DIELECTRICO

- A NA LISIS FISICO-QUIM ICO DE:
- COLOR
- DENSIDA D
- EM ULSION
- CORROSION
- VISCOSIDA D
- FLUORESCENCIA
- A CIDEZ M INERA L
- FLUIDEZ CRITICA
- INDICE DE A CIDO
- CONTENIDO DE A GUA
- REA CCION M ORA WSKY
- INDICE DE KISSLING
- TENSION INTERFA CIA L
- P UNTO DE ENTURB IA M IENTO
- P UNTO DE INFLA M A CION Y COM B USTION
- FA CTOR DE P ERDIDA S DIELECTRICA S
- A NA LISIS CROM A TOGRA FICO
S/ N
R
D :.:DIA
296
OPERACIONES
INTERRUPTORES
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
VERIFICA CION DE SINCRONISM O DE FA SES
VELOCIDA D DE ENTRA DA Y SA LIDA
A ISLA M IENTO DE CA M A RA S, FA SES, TIERRA Y ENTREFA SES
M EDICION RESISTENCIA DE CONTA CTO EN M ICRO-OHM IOS

P OR CA IDA DE TENSION
REGULA CION DEL VA RILLA JE DE RELES DIRECTOS
A JUSTE DE RECORRIDO
COM P ROB A CION, LUB RICA CION Y P UESTA A P UNTO DE LOS

M ECA NISM OS DE A CCIONA M IENTO
COM P ROB A CION DEL ESTA DO DE A M ORTIGUA CION
REVISION FISICA DE CONTA CTOS FIJOS Y M OVILES
VERIFICA CION Y RELLENA DO DE NIVELES
VERIFICA CION VA LVULA S Y JUNTA S P A RA SA LIDA DE GA SES
A JUSTES DEL M ECA NISM O DE CONEXION Y DESCONEXION
RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S D
DIA
S/ R
.N:.:
297
OPERACIONES
SECCIONADORES
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
VERIFICA CION Y COM P ROB A CION DE CONTA CTOS
VERIFICA CION ENCLA VA M IENTOS
REA P RIETE Y A LINEA CION DE CUCHILLA S
VERIFICA CION Y A CCIONA M IENTO M A NDO
RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .ND.:: DIA
S/
298
OPERACIONES
RED DE PUESTA A TIERRA
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
M EDICION DE RESISTENCIA S DE TOM A S DE TIERRA Y NEUTROS
REGA DO DE P OZOS Y CONSERVA CION
REVISION DE CONEXIONES
M EDIDA DE TENSIONES DE P A SO Y CONTA CTO
A RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .ND.:: S/
DIANR
299
OPERACIONES
PROTECCIONES
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
VERIFICA CION DE ESTA DO DE A CTUA CION DE LOS SIGUIENTES

ELEM ENTOS
- RELES B UCHHOLZ
- TERM OM ETROS
- RELES INDIRECTOS
- RELES DIRECTOS
TERM OSTA TOS
300
OPERACIONES
SISTEMA DE ALIMENTACION ININTERRUMPIDA
FRECUENCIA
S EM A
S .N.
ININTERRUM P IDA
LIM P IEZA GENERA L DEL EQUIP O
INSP ECCION VISUA L P A RA DETECTA R P OSIB LES SOB RECA LENTA M IENTOS
M EDICION DE VA RIA B LES ELECTRICA S P A RA ESTA B LECER

EL ESTA DO OP ERA CIONA L DEL EQUIP O
COM P ROB A CION DE LA CA P A CIDA D DE LOS FILTROS DE

CONTINUA Y A LTERNA
COM P ROB A CION DE LA S CONEXIONES ELECTRICA S QUE LO
SEA N P OR P RESION
COM P ROB A CION Y REA LIZA CION DE A JUSTES A LLI DONDE
SEA N NECESA RIOS EN LOS NIVELES DE CONTROL
X
X
RECTIFICA CION Y REP A RA CION DE CUA LQUIER FA LLO ENCONTRA DO

SIM ULA CION DE FA LLO RED P A RA COM P ROB A R LA
A UTONOM IA DE LA B A TERIA
COM P ROB A CION DEL ESTA DO DE LOS FILTROS DE A IRE

Y SUSTITUCION SI P ROCDE
COM P ROB A CION DE NIVELES DE B A TERIA S Y RELLENA DO DE

ESTA S SI FUESE NECESA RIO
301
OPERACIONES
GRUPO ELECTROGENO
Hoja 1 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
COM P ROB A CION LA CONCENTRA CION DE LIQUIDO REFRIGERA NTE

COM P ROB A R NIVEL DE A CEITE M OTOR
COM P ROB A R NIVEL DE A GUA DE RA DIA DOR
COM P ROB A R NIVEL DEP OSITO DE COM B USTIB LE
X
X
CA M B IO DE A CEITE DE M OTOR
CA M B IO DE FILTRO DE GA SOIL
SOP LA R FILTRO DE A IRE
COM P ROB A R NIVEL ELECTROLITICO DE B A TERIA
S .N.
X
X
LIM P IEZA DE B A TERIA

P UESTA EN M A RCHA EN VA CIO DURA NTE 15 M INUTOS:
- COM P ROB A R FRECUENCIA
- COM P ROB A R TEM P ERA TURA
- COM P ROB A R A M P ERA JE
- COM P ROB A R P RESION DE A CEITE
- COM P ROB A R A UTOM A TISM OS DEL CUA DRO DE CONM UTA CION,
DISP A RA NDO LA S A LA RM A S EN VA CIO
- COM P ROB A R FUNCIONA M IENTO SISTEM A DE REFRIGERA CION
- COM P ROB A R A LA RM A S DE SOB REVELOCIDA D
DESP UES DE CA DA SERVICIO COM P ROB A R:

- A CEITE DEL M OTOR
- A GUA DEL RA DIA DOR
- NIVEL DE COM B USTIB LE
DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/
DIA
D :NEC
302
OPERACIONES
GRUPO ELECTROGENO
Hoja 2 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
LIM P IEZA DE TA P ONES M A GNETICOS
REVISION B OM B A INYECCION Y CA M B IO DE A CEITE

REVISION Y ENGRA SE DE M ECA NISM OS DE REGULA CION DE LA
X
B OM B A DE INYECCION
REA P RIETE DE P ERNOS Y TA P A S

X
INSP ECCION DE A COP LA M IENTOS ELA STICOS

ENGRA SE DE COJINETES Y M OTOR DE A RRA NQUE
COM P ROB A CION DEL SISTEM A DE P REENGRA SE
COM P ROB A CION DEL CA LENTA DOR DE A GUA
REVISA R ESTA DO CONTA CTOS DE INTERRUP TORES RELES

A JUSTE DE HOLGURA DE VA LVULA S CA DA 500 HORA S
X
X
303
OPERACIONES
BATERIA DE CONDENSADORES
FRECUENCIA
T S EM A
LIM P IEZA GENERA L DEL EQUIP O
VERIFICA CION ESTA DO FUNCIONA M IENTO
LIM P IEZA INTERRUP TOR GENERA L
LIM P IEZA CONTA CTORES, FUSIB LES Y CONEXIONES
REA P RIETE DE CONEXIONES
S .N.
304
OPERACIONES
PARARRAYOS
FRECUENCIA
M EDICION DE RESISTENCIA S DE TOM A S DE TIERRA Y A NOTA CION
REGA DO DE P OZOS Y CONSERVA CION
REVISION DE CONEXIONES
S EM A
S .N.
S/ N
D.:: DIA
305
306
4.4. INSTALACIONES CLIMATIZACION
307
308
OPERACIONES
GRUPOS FRIGORIFICOS DE PRODUCCION DE

AGUA FRIA
Hoja 1 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
VERIFICA CION DE LO SIGUIENTE A NTES DE LA P UESTA EN M A RCHA :

- NIVEL DE A CEITE EN EL CA RTER DE COM P RESORES
- TEM P ERA TURA DE A CEITE
- DRENA JE DE A GUA A CUM ULA DA EN P URGA SI ES NECESA RIO
- A USENCIA DE HUM EDA D EN CIRCUITO REFRIGERA NTE
- COM P ROB A CION DE P RESION Y TEM P ERA TURA EN EVA P . Y CONDEN.
X
X
REP A SO DE P INTURA SI P ROCEDE

COM P ROB A CION DEL ESTA DO DEL A CEITE Y CA M B IO SI P ROCEDE
INSP ECCION CA RGA REFRIGERA NTE RESTA B LECIENDO ESTA NQUEIDA D
VERIFICA CION Y A JUSTE DE INTERRUP TORES DE FLUJO
X
X
ENGRA SE DE M ECA NISM OS NEUM A TICOS O ELECTRICOS DE REGULA CION

CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OSTA TOS Y P RESOSTA TOS DE M A NDO
Y SEGURIDA D
VERIFICA CION DEL CONTROL DE CA P A CIDA D DE COM P RESORES
X
X
COM P ROB A CION DE TA RA DO DE VA LVULA DE SEGURIDA D

VERIFICA CION EQUIP O DE P URGA DE INCONDENSA B LES
VERIFICA CION DEL SISTEM A A UTOM A T. LIM P IEZA DE CONDENSA DORES
CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OSTA TOS ESCA LONA DOS
CONTRA STE Y A JUSTE DE P ROGRA M A DORES
LIM P IEZA DE LOS DEP OSITOS DE P URGA
CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OM ETROS Y M A NOM ETROS
CONTRA STE Y A JUSTE DE VA LVULA S A UTOM A TICA S
CONTRA STE Y A JUSTE DE VA LVULA S DE SEGURIDA D
LIM P IEZA DE CONDENSA DORES
309
OPERACIONES
GRUPOS FRIGORIFICOS DE PRODUCCION DE

AGUA FRIA
Hoja 2 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
INSP ECCION DEL A ISLA M IENTO
INSP ECCION DE ESTA DO DE FILTRO DE GRUP O Y RECA M B IO
LIM P IEZA DE EVA P ORA DORES
VERIFICA R (SI EXISTE) LLENA DO A UTOM A TICO VA SO EXP A NSION
CONTROL DE GA STO DE A GUA DE REP OSICION Y DETECTA R FUGA S
VERIFICA R A LA RM A DE NIVEL DE VA SO DE EXP A NSION
A NOTA CION DE LA P RESION DEL CIRCUITO DE EXP A NSION
COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO DE LA S RESISTENCIA S DEL CA RTER
COM P ROB A R LA P RESION QUE DA LA B OM B A DE A CEITE
LIM P IEZA DEL FILTRO DE A CEITE SI P ROCEDE
LIM P IEZA DEL FILTRO DE A SP IA CION DE GA S
S .N.
M EDIR RECA LENTA M IENTOS Y SUB ENFRIA M IENTOS EFECTUA NDO LA S

REGULA CIONES QUE SEA N NECESA RIA S
REVISION DEL ESTA DO DEL A COP LA M IENTO COM P RESOR-M OTOR
A NOTA CION DE VA LORES EN LA HOJA DE CONTROL DE FUNCIONA M IENTO
B OM B EA R REFRIGERA NTE A L CONDENSA DOR P REP A RA NDO LA

M A QUINA P A RA LA P A RA DA EN INVIERNO
VA CIA DO DEL A GUA DEL CONDENSA DOR (P A RA EN INVIERNO)
310
OPERACIONES
CLIMATIZADOR
Hoja 1 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
COM P ROB A CION DE QUE LOS DESA GES DE LA B A NDEJA DE CONDENX
SA CION NO ESTEN OB STRUIDOS

COM P ROB A CION DE QUE LA S COM P UERTA S FUNCIONA N B IEN, SIN
GRA N ESFUERZO
COM P ROB A CION DE JUNTA S DE REGISTROS Y P UERTA S
X
X
REP A SO DE P INTURA
X
VERIFICA CION DE INEXISTENCIA DE RUIDOS EXTRA OS

COM P ROB A CION DE QUE LA S TURB INA S GIRA N LIB RE Y
SUA VEM ENTE
COM P ROB A CION DEL DESGA STE DE LOS COJINETES
X
X
COM P ROB A CION DE QUE LA S B ORNA S DE CONEXION ELECTRICA

ESTEN A P RETA DA S
LUB RICA CION DE RODA M IENTOS

VERIFICA CION Y A JUSTE DE:
- CONEXION DE P UESTA A TIERRA

- ESTA DO DE VENTILA DORES
- A COP LA M IENTOS Y SU A LINEA CION
- TERM ICOS Y DIFERENCIA LES
COM P ROB A CION DE HOLGURA S A NORM A LES EN EJES
COM P ROB A CION DEL A ISLA M IENTO ELECTRICO DE M OTORES
COM P ROB A CION DE ESTA DO DE CORREA S DE TRA NSM ISION
COM P ROB A CION DE INTENSIDA DES DE FA SE CON NOM INA L
X
X
COM P ROB A CION DE VIB RA CIONES Y ESTA DO DE LOS A NCLA JES
COM P ROB A CION DE CIRCULA CION DE B A TERIA S Y P URGA DO
LIM P IEZA O SUSTITUCION DE FILTROS

LIM P IEZA DE FILTROS A GUA EN GENERA L
LIM P IEZA GENERA L Y VERIFICA CION ESTA NQUEIDA D B A TERIA S
X
X
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NECE.D
311
OPERACIONES
CLIMATIZADOR
Hoja 2 de 2
FRECUENCIA
S EM A
S .N.
REVISION GENERA L Y VERIFICA CION ESTA NQUEIDA D B A TERIA S

REVISION GENERA L Y VERIFICA CION P ULVERIZA DORES DEL SISTEM A
DE HUM ECTA CION
VERIFICA CION GENERA L ESTA NQUEIDA D DE JUNTA S DE UNION
A NOTA CION DA TOS DE FUNCIONA M IENTO
INSP ECCION DEL A ISLA M IENTO TERM ICO
INSP ECCION DE SOP ORTES A NTIVIB RA TORIOS
COM P ROB A R FUNCIONA M IENTO DEL SISTEM A DE HUM ECTA CION
312
OPERACIONES
VENTILADORES Y EXTRACTORES
FRECUENCIA
VERIFICA CION DE INEXISTENCIA DE RUIDOS EXTRA OS
COM P ROB A CION DE QUE LA S TURB INA S GIRA N LIB RES Y SUA VES
COM P ROB A CION DEL DESGA SE DE LOS COJINETES
T S EM A
COM P ROB A CION DE B ORNA S DE CONEXION ELECTRICA A P RETA DA S
LUB RICA CION DE RODA M IENTOS, CUA NDO SEA NECESA RIO
S .N.
VERIFICA CION Y A JUSTE DE LOS SIGUIENTES P UNTOS:

X

- ESTA DO DEL VENTILA DOR
- A COM P LA M IENTOS Y SU A LINEA CION
X
X

COM P ROB A CION DE HOLGURA S A NORM A LES EN EL EJE
COM P ROB A CION DEL A ISLA M IENTO ELECTRICO
LIM P IEZA DE LA S P A LA S O A LA B ES, SI P ROCEDE
COM P ROB A CION DE A JUSTE DE A LINEA CION DEL GRUP O
COM P ROB A CION DE LA TENSION Y ESTA DO DE CORREA S TRA NSM ISION
X
X
A NOTA CION DE INTENSIDA D DE CA DA FA SE Y COM P ROB A R NOM INA L

COM P ROB A CION DE VIB RA CIONES Y ESTA DO DE LOS A NCLA JES
313
OPERACIONES
FAN-COILS, INDUCTORES Y CAJAS

MEZCLADORAS
FRECUENCIA
P URGA DE LA B A TERIA DE A GUA SI ES NECESA RIO
COM P ROB A CION DE NO OB STRUCCION EN B A NDEJA DE CONDENSA CION
LIM P IEZA DE B A NDEJA DE CONDENSA CION Y RED DE DESA GES
VERIFICA CION DE FUNCIONA M IENTO DEL GRUP O M OTO-VENTILA DOR
COM P ROB A CION DE QUE NO HA Y RUIDOS EXCESIVOS
LIM P IEZA EXTERIOR DE B A TERIA SI ES NECESA RIO
LIM P IEZA DE FILTROS O REP OSICION SEGUN ESTA DO
COM P ROB A CION INTERRUP TOR FLUJO DE A IRE Y TERM OSTA TOS
VERIFICA R FUNCIONA M IENTO DE VA LVULA S DE TRES O CUA TRO VIA S
VERIFICA CION DE TOB ERA S
VERIFICA CION SISTEM A DE REGULA CION
VERIFICA CION DE COM P UERTA S Y REGULA CION
VERIFICA CION DE INVERSORES INVIERNO-VERA NO
COM P ROB A CION ESTA DO Y FUNCIONA M IENTO B A TERIA S ELECTRICA S
S EM A
S .N.
314
OPERACIONES
BOMBA DE CALOR
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
COM P ROB A CION M A NDOS SELECTORES DE VELOCIDA D, TEM P ERA TURA

Y FRIO O CA LOR
COM P ROB A CION B UEN FUNCIONA M IENTO TUB ERIA DE DRENA JE
REVISION DE VENTILA DORES, LIM P IA NDO LOS A LA B ES
X
X
LIM P IEZA DE FILTROS DE A IRE

COM P ROB A R P RESION Y TEM . EN EVA P ORA DOR Y CONDENSA DOR
LIM P IEZA DE INTERCA M B IA DORES Y B A TERIA S

COM P ROB A R CONSUM OS Y SISTEM A ELECTRICO
X
X
X
REVISION DE RESISTENCIA S
REVISION DEL CHA SIS
COM P ROB A CION DEL B UEN M ONTA JE DEL M OTOR
315
OPERACIONES
BOMBA DE CALOR
1 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
VERFICA CION DE LO SIGUIENTE A NTES DE LA P UESTA EN M A RCHA :

- NIVEL DE A CEITE EN EL CA RTER DE COM P RESORES
- TEM P ERA TURA DE A CEITE
- DRENA JE DE A GUA A CUM ULA DA EN P URGA SI ES NECESA RIO
- A USENCIA DE HUM EDA D EN CIRCUITO REFRIGERA NTE
- COM P ROB A CION DE P RESION Y TEM P ERA TURA EN EVA P . Y CONDEN.
X
X
REP A SO DE P INTURA SI P ROCEDE

COM P ROB A CION DEL ESTA DO DEL A CEITE Y CA M B IO SI P ROCEDE
INSP ECCION CA RGA REFRIGERA NTE RESTA B LECIENDO ESTA NQUEIDA D
VERIFICA CION Y A JUSTE DE INTERRUP TORES DE FLUJO
ENGRA SE DE M ECA NISM OS NEUM A TICOS O ELECTRICOS DE REGUX
LA CION
CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OSTA TOS Y P RESOSTA TOS DE M A NDO
Y SEGURIDA D
X
X

X
X

VERIFICA CION EQUIP O DE P URGA DE INCONDENSA B LES
VERIFICA CION DEL SISTEM A A UTOM A T. LIM P IEZA DE CONDENSA DORES
CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OSTA TOS ESCA LONA DOS
CONTRA STE Y A JUSTE DE P ROGRA M A DORES
LIM P IEZA DE LOS DEP OSITOS DE P URGA
CONTRA STE Y A JUSTE DE TERM OM ETROS Y M A NOM ETROS
CONTRA STE Y A JUSTE DE VA LVULA S A UTOM A TICA S

CONTRA STE Y A JUSTE DE VA LVULA S DE SEGURIDA D
X
X
S/ N
D.:: DIA
316
OPERACIONES
BOMBA DE CALOR
Hoja 2 de 2
FRECUENCIA
T S EM A
LIM P IEZA DE CONDENSA DORES
INSP ECCION DEL A ISLA M IENTO
INSP ECCION DE ESTA DO DE FILTRO DE GRUP O Y RECA M B IO
LIM P IEZA DE EVA P ORA DORES
VERIFICA R (SI EXISTE) LLENA DO A UTOM A TICO VA SO EXP A NSION
CONTROL DE GA STO DE A GUA DE REP OSICION Y DETECTA R FUGA S
VERIFICA R A LA RM A DE NIVEL DE VA SO DE EXP A NSION
A NOTA CION DE LA P RESION DEL CIRCUITO DE EXP A NSION
COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO DE LA S RESISTENCIA S DEL CA RTER
COM P ROB A R LA P RESION QUE DA LA B OM B A DE A CEITE
LIM P IEZA DEL FILTRO DE A CEITE SI P ROCEDE
LIM P IEZA DEL FILTRO DE A SP IRA CION DE GA S
S .N.
M EDIR RECA LENTA M IENTOS Y SUB ENFRIA M IENTOS EFECTUA NDO LA S

REGULA CIONES QUE SEA N NECESA RIA S
REVISION DEL ESTA DO DEL A COP LA M IENTO COM P RESO-M OTOR
A NOTA CION DE VA LORES EN LA HOJA DE CONTROL DE FUNCIONA M IENTO
B OM B EA R REFRIGERA NTE A L CONDENSA DOR P REP A RA NDO LA

M A QUINA P A RA LA P A RA DA EN INVIERNO
VA CIA DO DEL A GUA DEL CONDENSA DOR (P A RA DA EN INVIERNO)
317
OPERACIONES
COMPRESORES
FRECUENCIA
REVISION DEL VISOR DEL LIGUIDO, FILTRO, VA LVULA SOLENOIDE
VERIFICA CION Y REGULA CION DE VA LVULA DE EXP A NSION
INSP ECCION DE FUGA S EN CIRCUITO FRIGORIFICO
T S EM A
S .N.
DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NEC
318
OPERACIONES
EQUIPOS DE REGULACION Y CONTROL
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
OP ERA CIONES A REA LIZA R:
- P URGA DEL COM P RESOR NEUM A TICO Y DEL ENFRIA DOR
- VERIFICA CION DE P RESION CIRCUITO A IRE DE REGULA CION
A NOTA CION DE LA P RESION DE IDA DEL FLUIDO
X
X
VERIFICA CION FUNCIONA M IENTO CORRECTO A P A RA TOS A LA RM A Y SEG.

VERIFICA CION ESTA NQUEIDA D EN CIRCUITO NEUM A TICO
VERIFICA CION Y A JUSTE TERM OSTA TOS, P RESOSTA TOS Y

X
HUM IDOSTA TOS

VERIFICA CION FUNCIONA M IENTO CORRECTO DE VA LVULA S DE
A CUERDO CON SEA L DE M A NDO
VERIFICA CION Y A JUSTE DE ORGA NOS A CCIONA M IENTO DE VA LVULA S

M OTORIZA DA S
VERIFICA CION Y A JUSTE DE TERM OM ETROS Y M A NOM ETROS
LUB RICA CION Y LIM P IEZA DE ELEM ENTOS A CTUA DORES
VERIFICA CION Y A JUSTE DE ORGA NOS DE A CCIONA M IENTO DE

X
COM P UERTA S DE A IRE

A JUSTE SISTEM A DE REGULA CION DE TEM P ERA TURA S DE FLUIDOS EN
FUNCION DE CONDICIONES A M B IENTA LES EXTERIORES O INTERIORES
COM P ROB A CION Y A JUSTE DE FUNCIONA M IENTO DE ORGA NOS DE

A CCIONA M IENTO DE FILTROS ROTA TIVOS
319
OPERACIONES
CONDENSADORES
REVISION DEL B A STIDOR DE CHA P A GA LVA NIZA DA
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
REVISION Y REP A RA CION DE OXIDA CION EN EL B A STIDOR

VERIFICA CION DEL ESTA DO DE VA LVULA S P RESOSTA TIVA S
VERIFICA CION DE LA S VA LVULA S DE TRES VIA S
X
X
LIM P IEZA DE B A TERIA DE CONDENSA CION

REVISION DE B A NDEJA Y B A TERIA DE CONDENSA CION
REVISION DE VENTILA DORES, COM P ROB A NDO ESTA DO DE P OLEA S
D:
320
OPERACIONES
MOTORES DE ACCIONAMIENTO
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.

- QUE GIRA SUA VEM ENTE A M A NO
- B ORNA S DE CONEXION ELECTRICA A P RETA DA S
- QUE NO TIENE UN CA LENTA M IENTO A NORM A L
M EDICION DE INTENSIDA D DE FA SE
M EDICION DE LA S REVOLUCIONES
LUB RICA CION DE RODA M IENTOS

X

- EXISTENCIA DE VIB RA CIONES Y REVISION P UNTOS DE A NCLA JE
- A COP LA M IENTOS Y SU A LINEA CION
COM P ROB A R HOLGURA S A NORM A LES EN EL EJE
COM P ROB A CION DESGA STE DE LOS COJINETES
COM P ROB A CION DEL A ISLA M IENTO ELECTRICO
D
321
OPERACIONES
BOMBAS DE ALIMENTACION O
CIRCULACION
FRECUENCIA
T S EM A S .N.

- NIVEL DE A CEITE DE ENGRA SE SI EXISTE DEP OSITO
- SIST. REFRIGERA CION DE COJINETES Y P RENSA ESTOP A S
- FUNCIONA M IENTO CORRECTO SIN RUIDOS EXTRA OS
CA M B IA R B OM B A DE FUNCIONA M IENTO P OR LA DE RESERVA
X
X
COM P ROB A CION DE B ORNA S DE CONEXION ELECTRICA A P RETA DA S

COM P ROB A CION DE HOLGURA S A NORM A LES EN EL EJE
COM P ROB A CION DE DESGA STE DE COJINETES
COM P ROB A CION DE GOTEO DE P RENSA Y REA P RIETE
VERIFICA R DESA GES DE REFRIGERA CION Y GOTEO
LUB RICA CION Y ENGRA SE DE COJINETES Y RODA M IENTOS
COM P ROB A R CA LENTA M IENTOS A NORM A LES EN COJINETES
COM P ROB A CION Y A JUSTE DE A LINEA CION DEL GRUP O
X
X
REP OSICION DE A NILLOS DE FIELTRO CUA NDO ESTEN DETERIORA DOS

COM P ROB A CION DE P RESION EN B OCA DE A SP IRA CION DE B OM B A
DIA R
: DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/
D :NEC
322
OPERACIONES
VALVULAS
FRECUENCIA
COM P ROB A CION DE ESTOP A S Y JUNTA S
VERIFICA CION Y A JUSTE DE ORGA NOS DE CIERRE
T S EM A S .N.
323
OPERACIONES
VASOS DE EXPANSION
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
VERIFICA CION DE:

NIVEL DEL A GUA
COM P ROB A CION DEL CONSUM O DE A GUA
REVISA R LA S TA P A S DE JUNTA S Y EL ESTA DO DE A ISLA M IENTO
VERIFICA R EL ESTA DO DE LA P RESION
COM P ROB A CION Y FUNCIONA M IENTO DEL FLOTA DOR
REVISION DE:
ESTA DO DE OXIDA CION
LIM P IEZA DEL INTERIOR
: DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NECE
324
OPERACIONES
INTERCAMBIADORES Y VASOS DE
EXPANSION
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
VERIFICA CION DE:

TEM P ERA TURA DE ENTRA DA Y SA LIDA P RIM A RIO Y
ENTRA DA Y SA LIDA SECUNDA RIO
P RESION ENTRA DA Y SA LIDA P RIM A RIO, Y ENTRA DA Y

SA LIDA SECUNDA RIO
SA LTO TERM ICO P RIM A RIO Y SA LTO TERM . SECUNDA RIO
P RESION CIRCUITO DE EXP A NSION
LIM P IEZA DE CIRCUITOS DE P RIM A RIO Y SECUNDA RIO
COM P ROB A CION DE VA LVULA S Y TERM OSTA TO
REVISION DE VA LVULA S DE TRES VIA S Y VA LVULA S DE P RESION

DE A CEITE
REVISION JUNTA S DEL INTERCA M B IA DOR
DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NE
325
OPERACIONES
REDES DE TUBERIAS DE DISTRIBUCION
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
COM P ROB A CION DE

- ESTA DO DEL A ISLA M IENTO
- FUGA S DE A GUA
- REVISION DE DILA TA DORES
- A NCLA JES
- P INTURA DE A ISLA M IENTO
- A NTIVIB RA DORES
- VA LVULERIA
- P INTURA DE A ISLA M IENO Y A M ULSION A SFA LTICA
326
OPERACIONES
BATERIAS
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
REVISION DE:
- A NCLA JES
- VA LVULA S DE TRES VIA S
- VA LVULA S DE ENTRA DA Y SA LIDA
- DESA GE
- TUB ERIA
- A ISLA M IENTO DE TUB ERIA
- CONDUCTOS
- COM P UERTA S DE A CCESO
- P URGA DORES
COM P ROB A CION DE:

- TEM P ERA TURA DE ENTRA DA Y SA LIDA
- COM P UERTA DE A IRE
- SISTEM A DE REGULA CION
- TEM P ERA TURA DE ENTRA DA Y SA LIDA DE A GUA
- P RESION DE ENTRA DA DE A GUA
LIM P IEZA DE B A TERIA Y B A NDEJA
COM P ROB A CION DEL SISTEM A DE REGULA CION
327
328
4.5. INSTALACIONES FONTANERIA Y SANEAMIENTO
329
330
OPERACIONES
GRUPO DE PRESION DE AGUA
FRECUENCIA
ENGRA SA R RODA M IENTOS DE M OTORES ELECTRICOS
REVISA R NIVEL DE A CEITE EN SOP ORTE DE B OM B A
S EM A
S .N.
VERIFICA R P RESIONES DE A RRA NQUE Y P A RA DA DE LOS GRUP OS

ELECTROB OM B A S
P ULVERIZA R LIGERA M ENTE CON A CEITE LUB RICA NTE SOB RE LOS
M UELLES DE LOS P RESOSTA TOS
COM P ROB A R A P RIETE DE TORNILLOS DE FIJA CION DE CONTA CTORES,

RELES TERM ICOS Y CLEM A S DE ENLA CES
COM P ROB A R FUNCIONA M IENTO DE HIDRONIVEL DE P ROTECCION

CONTRA FA LTA DE A GUA
EN A CUM ULA DORES DE GRA N VOLUM EN, SA CA R LA S SONDA S DEL

HIDRONIVEL Y COM P ROB A R
331
OPERACIONES
BOMBAS DE FONTANERIA
FRECUENCIA
T S EM A
REVISION DE NIVELES DE A CEITE Y CONTROL DE P RENSA ESTOP A S
COM P ROB A CION DE LA P RESION EN LA B OCA DE A SP IRA CION DE B OM B A
CA M B IOS DE ENTRA DA EN SERVICIO DE LA S B OM B A S RESERVA
REP OSICION DE LA S A NILLA S DE FIELTRO DETERIORA DA S
S .N.
OP ERA CIONES DE B OM B A S:
(VER: B OM B A S DE A LIM ENTA CION O CIRCULA CION 7.2.-)
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .: S/ NECE.D :
332
OPERACIONES
INSTALACIONES DE FONTANERIA
FRECUENCIA
T S EM A
S .N.
REVISION GENERA L DE FUNCIONA M IENTO DE DUCHA S, INODOROS,

LA VA B OS, URINA RIOS, ETC.
REVISION DE DESA GES
VERIFICA CION DE A USENCIA S DE FUGA S
REVISION DE VA LVULA S DE P A SO DE A GUA
REVISION DE FUNCIONA M IENTO DEL CONTA DOR DE LECTURA
LIM P IEZA DE FILTRO DE CONTA DOR
REVISION DEL ESTA DO DE B OTES SIFONICOS
REVISION DE VA LVULERIA
D
333
OPERACIONES
DEPOSITOS
FRECUENCIA
T S EM A
COM P ROB A CION DE LA S CONEXIONES A LOS RA M A LES DE TUB ERIA S
COM P ROB A CION QUE LA LLA VE DE VA CIA DO NO ESTA OB STRUIDO
COM P ROB A CION DEL ESTA DO DE JUNTA S Y VA LVULERIA
S .N.
D
334
OPERACIONES
DISTRIBUCION DE REDES GENERALES
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
REVISION DE LA S REDES DE TUB ERIA S DE A GUA EN:

- JUNTA S
- SOLDA DURA S
- SOP ORTES
- A ISLA M IENTOS
REVISION DE LA S VA LVULA S M A NUA LES Y A UTOM A TICA , REP ONIENDO

A SIENTOS SI FUERA NECESA RIO
REVISION DEL ESTA DO DE LOS ORGA NOS DE CIERRE COM P ROB A NDO:
- JUNTA S DE HERM ETICIDA D EN EL M ECA NISM O
- LIM P IEZA DE LOS P ERLA TOR DE LA GRIFERIA
335
OPERACIONES
AGUA CALIENTE SANITARIA
FRECUENCIA
INSP ECCION VISUA L DE FUGA S P OR P RENSA S, JUNTA S Y RA CORES
COM P ROB A CION DE LA TEM P ERA TURA DE LOS A CUM ULA DORES
CONSTRA STE Y A JUSTE DEL EQUIP O DE REGULA CION DE TEM P ERA TURA
CONTROL DE LA S CONDICIONES DE INTERCA M B IO
CONTROL DE GA STO DE A GUA
S EM A
S .N.
DESM ONTA JE Y LIM P IEZA DE LOS ELEM ENTOS CA LEFA CTORES Y

DEP OSITO A CUM ULA DOR
REVISION DE TODOS LOS ELEM ENTOS DETERIORA DOS TA LES COM O

JUNTA S, P RENSA ESTOP A S, ETC.
VERIFICA CION Y TA RA DO DE LA S VA LVULA S DE SEGURIDA D
REVISION GENERA L EN TRA M OS VISITA B LES DE:

- FUGA S EN LA S REDES DE DISTRIB UCION
- A ISLA M IENTO
- CORROSION
336
OPERACIONES
TERMOS ELECTRICOS
FRECUENCIA
S EM A
REVISION, SIGUIENDO LA S INSTRUCCIONES DEL FA B RICA NTE.
Y COM O M INIM O SE REA LIZA RA N LA S SIGUIENTES OP ERA CIONES:
COM P ROB A CION DE FUNCIONA M IENTO DEL TERM OSTA TO
M EDIDA DEL CONSUM O ELECTRICO A P LENA CA RGA
COM P ROB A CION DE LA P UESTA A TIERRA
S .N.
M EDIDA DE LA TEM P ERA TURA DE SA LIDA DEL A GUA CON EL

CONSUM O DE A GUA NOM INA L
LIM P IEZA DE LOS ELEM ENTOS DE RESISTENCIA ELECTRICA

EN CA SO NECESA RIO
A CCIONA M IENTO DE LA S VA LVULA S DE SEGURIDA D
REP A SO GENERA L DE P INTURA
M EDIDA DE ESP ESORES DE P A RED EN LOS TUB OS DE LOS

P RINCIP A LES RA M A LES M EDIA NTE UNA GA LGA ELECTRONICA
337
338
4.6. APARATOS ELEVADORES
339
340
OPERACIONES
FRECUENCIA
APARATOS ELEVADORES
Hoja 1 de 4
COM P ROB A CIN Y LIM P IEZA DE LOS M ECA NISM OS

EXISTENTES EN EL RECINTO DEL CUA RTO DE M QUINA S
DEL
CORRECTO
ESTA DO
Y
COM P ROB A CIN
FUNCIONA M IENTO DE A UTOM TICOS Y DIFERENCIA LES
DE
T S EM A
S .N.
LIM P IEZA EXTERIOR DE A UTOM TICOS Y DIFERENCIA LES

COM P ROB A CIN DEL CORRECTO
LIM P IEZA DEL CUA DRO DE P OTENCIA
FUNCIONA M IENTO
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO

LIM P IEZA DEL CUA DRO DE M A NIOB RA
FUNCIONA M IENTO
COM P ROB A CIN DEL ESTA DO EN QUE SE ENCUENTRA N LA S

ZA P A TA S DE FRENO DEL M ECA NISM O TRA CTOR
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DEL

B ULON Y P A RTES M VILES DEL FRENO DEL M ECA NISM O
TRA CTOR
COM P ROB A CIN DEL ESTA DO EN QUE SE ENCUENTRA EL

P A SA DOR DEL FRENO DEL M ECA NISM O TRA CTOR
LIM P IEZA Y ENGRA SE DE LOS M ECA NISM OS M VILES DEL

M ECA NISM O TRA CTOR
LIM P IEZA DE LA M QUINA TRA CTORA
LIM P IEZA , COM P ROB A CIN Y REA P RIETE DE TERM INA LES EN
EL M OTOR DEL M ECA NISM O TRA CTOR
COM P ROB A CIN DE HOLGURA S Y ENGRA SE DE LOS

DEP SITOS EXISTENTES EN EL M OTOR DEL M ECA NISM O
TRA CTOR
COM P ROB A CIN DE LA CORRECTA P ROFUNDIDA D DE LOS

CA NA LES EN LA P OLEA TRA CTORA
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DE LOS CA B LES

DE SUSP ENSIN
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
DE
RODA M IENTOS, EJE DE LA P OLEA TRA CTORA Y P OLEA DE
DESVO
ENGRA SE DE LOS RODA M IENTOS DE LA P OLEA TRA CTORA Y

P OLEA DE DESVO
COM P ROB A CIN Y REA P RIETE DE LA TORNILLERA DEL

M ECA NISM O TRA CTOR
341
OPERACIONES
FRECUENCIA
APARATOS ELEVADORES
Hoja 2 de 4
S EM A
COM P ROB A CIN Y REA P RIETE DE LA TORNILLERA DE LA S

GUA S
COM P ROB A CIN Y REA P RIETE DE LA TORNILLERA DE LA S

CA B INA /CONTRA P ESO
COM P ROB A CIN Y REA P RIETE DE LA TORNILLERA EN LOS

CA B LES DE SUSP ENSIN
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE LA

P OLEA LIM ITA DOR DE VELOCIDA D
ENGRA SE DE LOS RODA M IENTOS DE LA P OLEA A LTA DEL

LIM ITA DOR DE VELOCIDA D

SISTEM A DE DISP A RO DE LA P OLEA DEL LIM ITA DOR DE
VELOCIDA D

TORP EDO
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DEL CA B LE DE LA

P OLEA LIM ITA DORA DE VELOCIDA D
COM P ROB A CIN DE LA CORRECTA P ROFUNDIDA D DE LOS

CA NA LES DE LA P OLEA LIM ITA DORA VELOCIDA D

P ULSA DOR DE A LA RM A
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE

P ULSA DORES, LUM INOSOS, P LA FONES, ETC.
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE

A P ERTURA Y CIERRE DE P UERTA S
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DEL A LUM B RA DO

DEL CA M A RN, P LA FONES INDICA TIVOS DE P ISOS, ETC.
DEL
CORRECTO
ESTA DO
COM P ROB A CIN
FUNCIONA M IENTO DE LA S CLULA S FOTOELCTRICA S
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
FUNCIONA M IENTO DEL OP ERA DOR DE P UERTA S
DE
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
FUNCIONA M IENTO DE B OTONERA DE TECHO
DE
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE LOS

SISTEM A S DE P A RO
S .N.
342
OPERACIONES
FRECUENCIA
APARATOS ELEVADORES
Hoja 3 de 4
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE LOS

LM ITES DE RECORRIDO
DEL
CORRECTO
ESTA DO
COM P ROB A CIN
FUNCIONA M IENTO DE LA S DESLIZA DERA S A LTA S
B A STIDOR DE CA M A RIN
Y
DEL
T S EM A
S .N.
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DEL A M A RRE DE

CA B LES DEL B A STIDOR DE CONTRA P ESO
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DE LA FIJA CIN DE

LOS CONTRA P ESOS (COM P ROB A CIN A S M ISM O DE
B RIDA S, TORNILLOS Y P OSA DERA S)
COM P ROB A CIN DE LA UNIN ENTRE LA S GUA S Y SU

RUGOSIDA D A LO LA RGO DEL RECORRIDO
ENGRA SE DE LA S DESLIZA DERA S DEL CA M A RIN
ENGRA SE DE LA S DESLIZA DERA S DEL CONTRA P ESO
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
Y
DE
FUNCIONA M IENTO DE LOS ENCLA VA M IENTOS EN CA DA
P LA NTA
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DE LA B OTONERA

EXTERIOR EN CA DA P LA NTA
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DEL P LA FN

EXTERIOR EN CA DA P LA NTA
LIM P IEZA DE FOSO
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
Y
FUNCIONA M IENTO DE LA P OLEA B A JA LIM ITA DOR VELOCIDA D
DEL
CORRECTO
ESTA DO
COM P ROB A CIN
FUNCIONA M IENTO DE LOS TOP ES DE RECORRIDO
COM P ROB A CIN DEL CORRECTO ESTA DO DEL A M A RRE DE

CA B LES DEL B A STIDOR DE CA M A RIN
DEL
CORRECTO
ESTA DO
Y
COM P ROB A CIN
FUNCIONA M IENTO DE LA S DESLIZA DERA S DEL B A STIDOR DE
CONTRA P ESO
DE
343
OPERACIONES
FRECUENCIA
APARATOS ELEVADORES
Hoja 4 de 4
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
Y
FUNCIONA M IENTO DE LA S DESLIZA DERA S B A JA S
B A STIDOR DEL CA M A RN
DE
DEL
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
FUNCIONA M IENTO DEL SISTEM A DE A CUA M IENTO
DE
COM P ROB A CIN

DEL
CORRECTO
ESTA DO
FUNCIONA M IENTO DEL CONTA CTO DE CUA S
DE
S EM A
S .N.
344
OPERACIONES
FRECUENCIA
GONDOLAS
T S EM A
COM P ROB A CIN DE LA ESTRUCTURA M ET LICA
COM P ROB A CIN Y REA P RIETE

A NCLA JES, SUJECIONES, ETC.
COM P ROB A CIN

DESLIZA M IENTO
LIM P IEZA
DE
DE
LA
LOS
TORNILLERA ,
SOP ORTES
DE
S .N.
COM P ROB A CIN DE FUGA S EN EL NIVEL DE A CEITE DE LA

REDUCTORA Y DEL CIRCUITO HIDR ULICO
COM P ROB A CIN Y ENGRA SE EN LOS REP A RTIDORES DE

CA B LE
COM P ROB A CIN CUA DROS ELCTRICOS; SUS M A NIOB RA S
COM P ROB A CIN DEL P ERFECTO FUNCIONA M IENTO DE LOS

ELEM ENTOS DE SEGURIDA D, FINA LES DE CA RRERA , ETC.
COM P ROB A R LA S M A NIOB RA S DE SUB IDA Y B A JA DA EN

VA CIO DE LA S GNDOLA S
345
346
4.7. PROTECCION CONTRA INCENDIOS
347
348
OPERACIONES
INSTALACION CONTRA INCENDIOS
FRECUENCIA
CONTROL DE LINEA S DE A VISO DE DETECCION DE INCENDIOS
CONTROL DE ESTA DO DE LINEA S DE P UERTA S
P RUEB A DE INSTA LA CION
ESTA DO DE RECIP IENTES DE HA LON
COM P ROB A CION FUNCIONA M IENTO DE CENTRA LES P RINCIP A LES
T S EM A
S .N.
REP OSICION DE DISP OSITIVOS DETERIORA DOS

COM P ROB A CION FUNCIONA M IENTO EN CA SO DE FA LLO DE CORRIENTE
REVISION DE DETECTORES
REVISION M A NOM ETROS DE EXTINTORES
D :D
349
OPERACIONES
SISTEMAS AUTOMATICOS DE DETECCION

Y ALARMA DE INCENDIOS
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO DE LA S INSTA LA CIUONES

(CON CA DA FUENTE DE SUM INISTRO).
SUSTITUCION DE FUSIB LES, P ILOTOS, ETC.... DEFECTUOSOS
M A NTENIM IENTO DE A CUM ULA DORES (LIM P IEZA DE B ORNA S,

REP OSICION DE A GUA DESTILA DA , ETC).
VERIFICA CION INTEGRA L DE LA INSTA LA CION

- LIM P IEZA DEL EQUIP O DE CENTRA LES Y A CCESORIOS
- VERIFICA CION DE UNIONES ROSCA DA S O SOLDA DA S
- LIM P IEZA Y REGLA JE DE RELES
- REGULA CION DE TENSIONES E INTENSIDA DES
- VERIFICA CION DE LOS EQUIP OS DE TRA NSM ISION DE A LA RM A
- P RUEB A FINA L DE LA INSTA LA CION CON CA DA FUENTE DE

SUM INISTRO ELECTRICO
IA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .ND
NE
DIA
R
.::S/
350
OPERACIONES
SISTEMA MANUAL DE ALARMA DE

INCENDIOS
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE FUNCIONA M IENTO DE LA INSTA LA CION

( CON CA DA FUENTE DE SUM INISTRO)
M A NTENIM IENTO DE A CUM ULA DORES (LIM P IEZA DE B ORNA S,

REP OSICION DE A GUA DESTILA DA , ETC).
VERIFICA CION INTEGRA L DE LA INSTA LA CION

- LIM P IEZA DE SUS COM P ONENTES
- VERIFICA CION DE UNIONES ROSCA DA S O SOLDA DA S
- P RUEB A FINA L DE LA INSTA LA CION CON CA DA FUENTE DE

SUM INISTRO ELECTRICO
RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .N .:DS/
:D
351
OPERACIONES
EXTINTORES DE INCENDIO
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE LA A CCESIB ILIDA D, B UEN ESTA DO A P A RENTE

DE CONSERVA CIOIN, SEGUROS, P RECINTOS, INSCRIP CIONES,
M A NGUERA , ETC.
COM P ROB A CION DEL ESTA DO DE CA RGA (P ESO Y P RESION

DEL EXTINTOR) Y DEL B OTTELLIN DE GA S IM P ULSOR (SI EXISTE),
ESTA DO DE LA S P A RTES M ECA NICA S (B OQQUILLA , VA LVULA ,
M A NGUERA , ETC)
VERIFICA CION DEL ESTA DO DE CA RGA (P ESO, P RESION), Y EN

EL CA SO DE EXTINTORES DE P OLVO CON B OTELLIN DE IM P ILSION,
ESTA DO DEL EGENTE EXTINTOR.
COM P ROB A CION DE LA P RESION DE IM P ULSION DEL A GENTE

EXTINTOR
ESTA DO DE LA M A NGUERA , B OQUILLA O LA NZA , VA LVULA S Y

P A RTES M ECA NICA S
A P A RTIR DE LA FECHA DE TIM B RA DO DEL EXTINTOR (Y P OR TRES

VECES) SE RETIM B RA RA EL EXTINTOR DE A CUERDO CON LA
ITC-M IE A P .5 DEL REGLA M ENTO DE A P A RA TOS A P RESION
SOB RE EXTINTORES CONTRA INCENDIOS (B OLETIN OFICIA L
DEL ESTA DO N 149, DE 23 DE JUNIO DE 1982)
* A REA LIZA R CA DA 5 A OS *
352
OPERACIONES
BOCAS DE INCENDIO EQUIPADAS
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE LA B UENA A CCESIB ILIDA D Y SEA LIZA CION

DE LOS EQUIP OS
COM P ROB A CION P OR INSP ECCION DE TODOS LOS COM P ONENTES,

P ROCEDIENDO A DESP LEGA R LA M A NGUERA EN TODA SU EXTENSION
Y A CCIONA M IENTO DE LA B OQUILLA CA SO DE SER DE VA RIA S P OSICIONES
COM P ROB A CION, P OR LECTURA DEL M A NOM ETRO, DE LA P RESION

DE SERVICIO
LIM P IEZA DEL CONJUNTO Y ENGRA SE DE CIERRES Y B ISA GRA S

EN P UERTA DEL A RM A RIO
DESM ONTA JE DE LA M A NGUERA Y ENSA YO DE ESTA EN LUGA R A DECUA DO
X
X
COM P ROB A CION DEL CORRECTO FUNCIONA M IENTO DE LA B OQUILLA

EN SUS DISTINTA S P OSICIONES Y DEL SISTEM A DE CIERRE
COM P ROB A CION DE LA ESTA NQUEIDA D DE LOS RA CORES

Y M A NGUERA Y ESTA DO DE LA S JUNTA S
COM P ROB A CION DE LA INDICA CION DEL M A NOM ETRO CON OTRO
DE REFERENCIA (P A TRON) A COP LA DO EN EL RA COR DE
CONEXION DE LA M A NGUERA
* CA DA CINCO A OS *
LA M A NGUERA DEB E SER SOM ETIDA A UNA P RESIOON DE
P RUEB A DE 15 KG/CM 2
353
OPERACIONES
HIDRANTES
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE A CCESIB ILIDA D A SU ENTORNO Y LA

SEA LIZA CION EN LOS HIDRA NTES ENTERRA DOS
INSP ECCION VISUA L COM P ROB A NDO LA ESTA NQUEIDA D DEL CONJUNTO
QUITA R LA S TA P A S DE LA S SA LIDA S, ENGRA SA R LA S ROSCA S

Y COM P ROB A R EL ESTA DO DE LA S JUNTA S DE LOS RA CORES
ENGRA SA R LA TUERCA DE A CCIONA M IENTO O RELLENA R LA

CA M A RA DE A CEITE DEL M ISM O
A B RIR Y CERRA R EL HIDRA NTE, COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO

CORRECTO DE LA VA LVULA P RINCIP A L Y DEL SISTEM A DE DRENA JE
354
OPERACIONES
SISTEMAS FIJOS DE EXTINCION
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE QUE LA S B OQUILLA S DEL A GENTE EXTINTOR

O ROCIA DORES ESTA N EN B UEN ESTA DO Y LIB RES DE OB STA CULOS
P A RA SU CORRECTO FUNCIONA M IENTO
COM P ROB A CION DEL B UEN ESTA DO DE LOS COM P ONENTES DEL
SISTEM A , ESP ECIA LM ENTE DE LA VA LVULA DE P RUEB A EN
LOS SISTEM A S DE ROCIA DORES, O LOS M A NDOS M A NUA LES
DE LA INSTA LA CION DE LOS SISTEM A S DE P OLVO O A GENTES
EXTINTORES GA SEOSOS
COM P ROB A CIOIN DEL ESTA DO DE CA RGA DE LA INSTA LA CION

DE LOS SISTEM A S DE P OLVO, A NHIDRIDO CA RB ONICO O
HIDROCA RB UROS HA LOGENA DOS Y DE LA S B OTELLA S DE
GA S IM P ULSOR. CUA NDO EXISTA N
COM P ROB A CION DE LOS CIRCUITOS DE SEA LIZA CION, P ILOTOS,

ETC... , EN LOS SISTEM A S CON INDICA CIONES DE CONTROL
LIM P IEZA GENERA L DE TODOS LOS COM P ONENTES
COM P ROB A CION INTEGRA L DE A CUERDO CON LA S

INSTRUCCIONES DEL FA B RICA NTE O INSTA LA DOR.
INCLUYENDO EN CUA LQUIER CA SO:
- VERIFICA COIN DE LOS COM P ONENTES DEL SISTEM A

ESP ECIA LM ENTE DE LOS DISP OSITIVOS DE DISP A RO Y A LA RM A
- COM P ROB A CION DE LA CA RGA DE A GENTE EXTINTOR Y DEL

INDICA DOR DE LA M ISM A (M EDIDA A LTERNA TIVA DEL P ESO O P RESION)
COM P ROB A CION DEL ESTA DO DEL A GENTE EXTINTOR
P RUEB A DE LA INSTA LA CION EN LA S CONDICIONES DE SU RECEP CION
D :D
355
OPERACIONES
COLUMNAS SECAS
FRECUENCIA
T S EM A S .N.
COM P ROB A CION DE LA A CCESIB ILIDA D DE LA ENTRA DA DE

LA CA LLE Y TOM A S DE P ISO
COM P ROB A CION DE LA SEA LIZA CION
COM P ROB A CION DE LA S TA P A S Y CORRECTO FUNCIONA M IENTO

DE SUS CIERRES (ENGRA SA R SI ES NECESA RIO)
COM P ROB A R QUE LA S LLA VES DE LA S CONEXIONES SIA M ESA S

ESTA N CERRA DA S
COM P ROB A R QUE LA S LLA VES DE SECCIONA M IENTO ESTA N

A B IERTA S
COM P ROB A R QUE TODA S LA S TA P A S DE RA CORES ESTA N

B IEN COLOCA DA S Y A JUSTA DA S
356
OPERACIONES
FRECUENCIA
PUERTAS CORTAFUEGOS
FUNCIONA M IENTO
DE
T S EM A
S .N.
REVISIN FUENTES DE A LIM ENTA CIN Y CONEXIONES

COM P ROB A CIN
ELECTROVENTOSA S
LA S
LIM P IEZA Y SA NEA M IENTO DE LA S P UERTA S CORTA FUEGOS
357
FRECUENCIA
DETECCIN DE INCENDIOS
AUTOMTICA
COM P ROB A R FECHA DE REVISIN Y FUNCIONA M IENTO DE

LA S INSTA LA CIONES CON CA DA UNA DE LA S FUENTES DE
SUM INISTRO
T S EM A
COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO DE LOS EQUIP OS DE

A LA RM A Y TRA NSM ISIN DE LA M ISM A SI EXISTE
COM P ROB A CIN DE B A TERA S Y LIM P IEZA DE LA S M ISM A S
A CTIVA R UN DETECTOR CON GA S P OR ZONA Y COM P ROB A R

FUNCIONA M IENTO
DE
LA S
INSTA LA CIONES
Y
LA
SEA LIZA CIN EN CENTRA L DE CONTROL
REP OSICIN DE ELEM ENTOS O EQUIP OS DEFECTUOSOS
VERIFICA CIN INTEGRA L DE LA INSTA LA CIN:

- LIM P IEZA DE SUS COM P ONENTES CENTRA LES Y A CCESORIOS
- VERIFICA CIN DE UNIONES SOLDA DA S O ROSCA DA S
- LIM P IEZA Y REGLA JES DE RELS
REGULA CIN DE TENSIONES E INTENSIDA DES

P RUEB A DE LA CENTRA L DE CONTROL CON CA DA UNA DE
LA S FUENTES DE A LIM ENTA CIN COM P ROB A NDO SU
FUNCIONA M IENTO
SUSTITUIR LOS DETECTORES P A RA SU REVISIN Y LIM P IEZA

INTERIOR
LIM P IEZA DEL CUA DRO DE CONTROL
COM P ROB A R TODOS LOS DETECTORES
COM P ROB A R EL ESTA DO GENERA L DE LA CENTRA L DE

CONTROL
VERIFICA CIN DE EQUIP OS DE TRA NSM ISIN DE A LA RM A SI
EXISTEN
S .N.
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .
358
OPERACIONES
SUBCENTRALES DE INCENDIOS
COM P ROB A CIN SEA LIZA CIONES LUM INOSA S Y A CSTICA S
FRECUENCIA
COM P ROB A CIN A LIM ENTA CIN
VERIFICA CIN INTEGRA L DE LA INSTA LA CIN
SA NEA M IENTO DE LA S COM UNICA CIONES DE LA CENTRA L CON EL

SISTEM A
S .N.
COM P ROB A CIN DE LOS EQUIP OS DE A LA RM A
REVISIN DE P ROGRA M A CIN
T S EM A
LIM P IEZA DE LA CENTRA L
COM P ROB A CIN DE COM UNICA CIN CON EL SISTEM A
359
OPERACIONES
FRECUENCIA
ALJIBE DE PROTECCION CONTRA

INCENDIOS
T S EM A
S .N.
VA CIA R Y LIM P IA R CA DA TRES A OS

X
COM P ROB A R FUGA S

COM P ROB A R EL ESTA DO
INTERNOS CA DA TRES A OS
DE
LOS
RECUB RIM IENTOS
COM P ROB A R EL ESTA DO DE TUB ERA S, VA LVULERA ,

SOP ORTE, TORNILLERA , ETC. EN EL INTERIOR DEL A LJIB E
CA DA TRES A OS
COM P ROB A R EL SISTEM A DE CONTROL DE NIVELES
COM P ROB A R EL FUNCIONA M IENTO DE LLENA DO Y P A RA DO
COM P ROB A R EL B UEN FUNCIONA M IENTO DEL REB OSA DERO
360
OPERACIONES
FRECUENCIA
GRUPOS DE PRESION DE PROTECCION

CONTRA INCENDIOS
VERIFICA R QUE SE M A NTIENE LA P RESIN
CORRECTO FUNCIONA M IENTO COM P RESOR DE A IRE
COM P ROB A CIN GENERA L DEL ESTA DO DE GRUP OS M OTO

B OM B A S
A P A RA TOS DE REGULA CIN Y CONTROL
COM P ROB A R Y A NOTA R LA P RESIN M XIM A A LA SA LIDA

DEL GRUP O EN KG/CM (DA TO 2)
COM P ROB A R Y A NOTA R LA P RESIN DE LA ENTRA DA EN

FUNCIONA M IENTO EN KG/CM (DA TO 3)
T S EM A
S .N.
EN GRUP OS DE P RESIN COM P ROB A R:

- INSP ECCIN GENERA L DE FUNCIONA M IENTO
- VERIFICA R EXISTENCIA DE CONTROL DE A IRE
- SECUENCIA S DE FUNCIONA M IENTO ESCA LONA DO DE M OTORES
- FUNCIONA M IENTO CON SUM INISTRO DE GRUP O
- RED DE TIERRA A M OTORES
- P ROTECCIONES TRM ICA S Y DIFERENCIA LES
- INSTA LA CIN ELCTRICA EN GENERA L
- VERIFICA R Y CONTRA STA R ELEM ENTOS DE M EDIDA S
- VERIFICA R Y CONTRA STA R ELEM ENTOS DE SEGURIDA D
- REP A SO DE P INTURA DE EQUIP OS
COM P ROB A CIN DE LOS SIGUIENTES P UNTOS EN LOS M OTORES:

- QUE GIRA SUA VEM ENTE A M A NO
- QUE LA S B ORNA S DE CONEXIN ELCTRICA
EST N A P RETA DA S
- QUE NO TIENE CA LENTA M IENTOS A NORM A LES
M EDIR Y A NOTA R CONSUM OS ELCTRICOS (DA TO 1)
LUB RICA CIN DE RODA M IENTOS CUA NDO FUERA NECESA RIO
VERIFICA CIN Y A JUSTE DE LOS SIGUIENTES P UNTOS:

- CONEXIN DEL VENTILA DOR
- EXISTENCIA DE VIB RA CIONES Y REVISIN DE P UNTOS DE
A NCLA JES
- A COP LA M IENTOS Y SU A LINEA CIN
- TRM ICOS Y DIFERENCIA LES
COM P ROB A CIN DE HOLGURA S A NORM A LES EN EL EJE
COM P ROB A CIN DEL DESGA STE DE LOS COJINETES
COM P ROB A CIN DEL A ISLA M IENTO ELCTRICO
D : DIA RIO- S : SEM A NA L- M : M ENSUA L- Q : QUINCENA L- B : B IM ESTRA L- T : TRIM ESTRA L- S E M : SEM ESTRA L- A : A NUA L- S .
361
362
ANEXO 5: BIBLIOGRAFIA Y NORMATIVA DE CONSULTA.
BIBLIOGRAFIA:
Manual de uso y mantenimiento de edificio, de CYPE ingenieros.
Fundamentos de Ingeniera de Mantenimiento, SPUPV 2000.193
Problemas de Ingeniera de Mantenimiento, SPUPV 2000.4041
R.E.B.T. (RD824/2002)
C.T.E.
R.I.T.E.
Asociacin Espaola de Mantenimiento. El mantenimiento en Espaa, AEM,
1995.
Teora y Practica del Mantenimiento Industrial, MONCHY, F, 1990.
Fiabilidad y Seguridad. CREUS, A, 1992.
NORMATIVA EMPLEADA PARA LA DETERMINACION DE

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y TECNICO-LEGAL:
LAS
INSTALACIONES ELECTRICAS:
R.E.BT. Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin (RD de 824/2002).
Instrucciones Tcnicas Complementarias y Hojas de Interpretacin del REBT

(rdenes de 31/10/1973 y de 19/12/1977).
R.V.E. Reglamento de Verificaciones Elctricas y sus correcciones (12/3/1954).
Reglamento sobre Centrales, Subestaciones y Centros de Transformacin.
Normas U.N.E. de obligado cumplimiento MI-BT 044 (Orden 30/9/1977).
Normas U.N.E. sobre Material Elctrico, Cables y Aparamenta de Baja Tensin.
CTE- SU Cdigo Tcnico de la edificacin Seguridad de utilizacin
N.T.E. Normas Tecnolgicas de la Edificacin en sus apartados:

- I.E.B. Baja Tensin.
- I.E.E. Alumbrado Exterior.
363
- I.E.I. Alumbrado Interior.

- I.E.P. Puesta a Tierra.
- I.E.T. Centros de Transformacin.
ILUMINACION:
Normas para la Iluminacin de los Centros de Trabajo.
Orden de 31-ene-1940, Ministerio de Trabajo.
BOE 29-ago-40.
Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin. REBT.
Decreto 2413/ 1973, 20-sep-1973. Ministerio de Industria y Energa.
BOE 9-oct-73.
REBT. Medida de Aislamiento de las Instalaciones.
Resolucin de 30-abr-74. Direccin General de Energa.
BOE 7-may-74.
NBE-CPI-96. Condiciones de Proteccin contra Incendios en los edificios.
Real Decreto 2177/ 1996, 4-oct-96. Ministerio de Fomento.
BOE 29-oct-96.
Reglamento de Instalaciones de proteccin contra incendios.
Real Decreto 5-nov., MOPTMA.
BOE 14-dic-93.
Aprobacin de las Instrucciones Complementarias. MI-BT del REBT.
Orden de 31 -oct-73, del Ministerio de Industria y Energa.
BOE 28 a 31-dic-73.
Aplicacin de las Instrucciones Complementarias anteriores.
Orden de 6-abr-74. del Ministerio de Industria.
BOE 15-abr-74.
NTE-IEB Baja tensin.
BOE 20-abr-74; 27-abr-74; 4-may-74.
NTE.IEE Alumbrado Exterior. 1
BOE 12-ago-78. 1
NTE.IEI Alumbrado Interior. i
BOE 15-nov-75; 22-nov-75; 29-nov-75
NTE.IEP Puesta tierra.
BOE 24-mar-73.
364
FRIO, CALOR, SALUBRIDAD Y SUMINISTRO DE AGUA, ASI COMO

INSTALACIONES AUXILIARES:
Reglamento de instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente
sanitaria (RCAS) aprobado por el Real Decreto 1618/1980, de 4 de julio. Orden de
16 de julio de 1981, por lo que se aprobaron sus Instrucciones Tcnicas
Complementarias. Entre las mismas destacan:
o
IT.IC.22 Mantenimiento, Libro de Mantenimiento.
IT.IC.25 Instaladores y Mantenedores-reparadores.
Orden de 8 de abril de 1983 del Ministerio de .Industria y Energa sobre
Rendimiento de Calderas y Carns Profesionales.
Esta normativa ha sido derogada y sustituida por el nuevo Reglamento de

Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Tcnicas
Complementarias (ITE), todo ello aprobado por el Real Decreto 1.751/98, de 31 de julio
(BOE 05-08-98; C.E., BOE 29-10-98), con entrada en vigor 5 de noviembre en 1998.
Tienen especial inters, las ITE.08 (Mantenimiento) y 11 (Instaladores y Mantenedores).
Con la necesidad de transponer la Directiva 2002/91/CE, de 16 de Diciembre, de
eficiencia energtica de los edificios y la aprobacin del Cdigo Tcnico de la Edificacin,
se ha redactado un nuevo texto que deroga y sustituye el anterior RITE, aprobado por el
Real
Decreto 1751/1998, por el nuevo RITE (Reglamento de Instalaciones Tcnicas
en los Edificios) aprobado en el Real Decreto 1027/2007, de 20 de Julio.
UNE 20324:1993 Grados de proteccin proporcionados por las envolventes
UNE 9100:1986 Calderas de vapor. Vlvulas de seguridad.
UNE 53394:2006 IN Materiales plsticos. Cdigo de instalacin y manejo de
tubos de PE para conduccin de agua a presin.
UNE 60601:2006 Salas de mquinas y equipos autnomos de generacin de
calos o fro o para cogeneracin, que utilizan combustibles gaseosos.
UNE 60670-6:2005 Instalaciones receptoras de gas suministradoras a una
presin mxima de operacin inferior o igual a 5 bar. Parte6: Requisitos de configuracin,
ventilacin y evacuacin de los productos de la combustin en los locales destinados a
cometer los aparatos.
UNE 100012:2005 Higienizacin de sistemas de climatizacin
UNE 100012:2005 ERRATUM: 2005 Higienizacin de sistemas de climatizacin
UNE 100030:2005 IN Gua para la prevencin y control de la proliferacin y
diseminacin de legionella en instalaciones.
UNE 100100:2000 Climatizacin. Cdigo colores.
365
UNE 100151:2004 Climatizacin. Ensayos de estanqueidad de redes de

tuberas.
UNE 100155:2004 Climatizacin Diseo y clculo de sistemas de expansin.
UNE 100156:2004 IN Climatizacin. Dilatadores. Criterios de diseo.
UNE 100713:2005 Instalaciones de acondicionamiento de aire en hospitales.
UNE 112076:2004 IN Prevencin de corrosin en circuitos de agua.
UNE 123001:2005 Clculo y diseo de chimeneas metlicas. Gua de aplicacin.
UNE-EN 378-4:2000 Sistemas de refrigeracin y bombas de calor. Requisitos de
seguridad y medioambientales. Parte 4: Operacin, mantenimiento y recuperacin.
UNE-EN 1751:199 Ventilacin de edificios. Unidades terminales de aire.
Ensayos
aerodinmicos de compuertas y vlvulas.
UNE-EN 12237:2003 Ventilacin de edificios. Conductos. Resistencia y fugas de
conductos circulares de chapa metlica.
Lesgislacin Aplicable:
Cdigo Tcnico Edificacin
- CTE DB HS 4
Normativa bsica
- Normas Bsicas para las instalaciones interiores de suministro de agua. (O.M.
de 9-12-75, BOE 13-1-76).
- Dimetros y espesores mnimos de tubos de cobre para instalaciones interiores
de suministro de agua. (Res. de 14-2-80, BOE 7-3-80).
- Reglamento de instalaciones trmicas en los edificios (RITE) y sus
instrucciones tcnicas complementarias (ITE). (Real Decreto 1.715/1.998 de 31 de julio,
BOE 5-8-98; C.E., BOE
29-10-98).
Afectan al mantenimiento:
ITE 06 Pruebas, puesta en marcha y recepcin.
ITE 07 Documentacin.
ITE 08 Mantenimiento.
ITE 11 Instaladores y mantenedores.
Normativa de referencia
- NTE IFA: Instalaciones de fontanera: Abastecimiento (O.M. de 23-12-75,
BOE de 3, 7 y 17-1-76).
366
- NTE IFC: Instalaciones de fontanera: Agua Caliente (O.M. de 26-9-73, BOE

de 6-10-73).
- NTE IFF: Instalaciones de fontanera: Agua Fra (O.M. de 7-6-73, BOE de 236-73).
- NTE IFR: Instalaciones de fontanera: Red de Riego (O.M. de 23-8-74, BOE
de 31-8 y 7-9-74).
- NTE ICC: Instalaciones de climatizacin: Calderas (O.M. de 24-9-74, BOE de
28-9 y 5-10-74).
- NTE ISA: Instalaciones de salubridad: Alcantarillado (O.M. de 6-3-73, BOE
17-3-73).
- NTE ISA: Instalaciones de salubridad: Saneamiento (O.M. de 31-7-73, BOE
8-9-73).
367

Manuel Viguer Diseño y Optimizacion Del Plan de Mantenimiento de Un Edificio Destinado A Uso Administrativo

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Manuel Viguer Diseño y Optimizacion Del Plan de Mantenimiento de Un Edificio Destinado A Uso Administrativo

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UNIVERSIDAD POLITECNICA DE VALENCIA

TESIS FINAL DE MASTER

DISEO Y OPTIMIZACION DEL PLAN DE

Titulacin: Mster en Ingeniera de Mantenimiento

Valencia, Septiembre de 2012

La situacin actual (100% correctivo) se puede representar fcilmente en el

Como se puede apreciar, en un edificio de

1.2. OBJETIVO GENERAL DE LA TESINA. MINIMIZACION DE

Mitigar en la medida de lo posible la degradacin y obsolescencia de las

Prolongar la vida til de las instalaciones.

Alcanzar unos costes de funcionamiento mnimos (con una explotacin

Acumular la informacin generada por la propia actividad de

Adaptarse con flexibilidad a las exigencias de la organizacin (y reducir

Cumplimiento de la normativa vigente.

El proceso de diseo para lograr el objetivo, de forma esquemtica, ser el

1.3. DEFINICIONES GENERALES DE LAS TECNICAS DE

Dentro de la cultura del mantenimiento, es importante hacer mencin al sistema

SEIRI (CLASIFICAR) Separar los objetos necesarios de los innecesarios

SEITON (ORDENAR) Cada cosa en su sitio y un sitio para cada cosa.

SEISO (CHEQUEAR) Hacer visibles y mejorar deficiencias y anomalas

SEIKETSU (LIMPIEZA) Crear un lugar de trabajo limpio y seguro.

SHITSUKE (DISCIPLINA) Respetar siempre las reglas y aplicarlas de

1.3.1. Mantenimiento conductivo

La operacin o conduccin de instalaciones, se refiere a las tareas que tienen

Puesta en marcha, ajuste de los parmetros o variables bsicas, y

Control y custodia de llaves que den acceso a cuartos o salas tcnicas de

Inspeccin visual y supervisin del funcionamiento de instalaciones

Inspeccin visual de goteras, filtraciones, humedades, aparicin de

Comprobacin del funcionamiento de equipos, alarmas, sensores,

Lectura de contadores y otros elementos de medida.

Sustitucin de (algunas) luminarias, filtros, grifos, pomos puertas, etc.

Operaciones de engrase de (pequeos) elementos mecnicos

Control de entrada y salida de contratistas

Ajuste de la Climatizacin segn las condiciones del da.

Supervisin y comprobacin de las reparaciones efectuadas por

Mediante estas inspecciones diarias y con el seguimiento de los consumos,

Tal como se ha indicado, la operacin y conduccin de instalaciones es una

1.3.2. Mantenimiento Preventivo

Consiste en realizar un conjunto de intervenciones previstas, preparadas y

siendo K<1 el % de correctivo aplicado

LEY DE DEGRADACION CONOCIDA

LEY DE DEGRADACION DESCONOCIDA

Dentro del mantenimiento preventivo, existen dos tipologas bsicas:

Este tipo de acciones, el propio mantenimiento preventivo, tiene una serie de

Se incrementa la FIABILIDAD, lo que implica que se mejora la

Aumenta la DURABILIDAD de la maquina, o lo que es lo mismo, su vida

Se garantiza el nivel de SEGURIDAD.

Requiere de inversin, por lo que el coste se incrementa.

Es necesario realizar paradas en maquinas, para poder operar.

No se agota la vida til de los componentes, puesto que se sustituyen

Este tipo de sistema, se aplica principalmente donde una avera no programada

1.3.3. Mantenimiento correctivo

Este tipo de mantenimiento se caracteriza por la no previsin de fallos en el

El mantenimiento correctivo, a su vez se puede clasificar en dos tipos: correctivo

La implementacin de este sistema es simple. Consta de cuatro pasos bsicos:

El diagrama anterior muestra el deterioro de un activo determinado hasta que se

1.3.4. Mantenimiento predictivo

Este tipo de mantenimiento consiste en la monitorizacin de parmetros de

Este mtodo tiene las siguientes ventajas e inconvenientes:

Permite realizar un seguimiento de la evolucin del fallo, por lo que tiende

Permite programar tanto la parada como los recursos necesarios para la

Permite reducir el tiempo de avera o de intervencin, ya que se conoce

Aportan condiciones de mxima seguridad para el operario.