LA NECESIDAD DE DAR UN PASO ADELANTE EN LA GESTIN DE LOS

REGISTROS PBLICOS1
Se acercan las elecciones, y a ttulo personal, considero que los candidatos
deberan indicar a quien proponen como Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos.
La razn? Registros como institucin es objeto -hace muchos aos- de
diversas crticas: desde anecdticas (aunque vergonzosas) 2 hasta crticas de
fondo (V.g. por temas de fraude inmobiliario), 3 frente a las cuales como
institucin ha tenido una reaccin improvisada, desatinada e incoherente.
Cunto ha crecido la institucin en los ltimos aos? Cul es su
posicionamiento en los sistemas registrales en el derecho comparado?
Considero que no estamos en donde deberamos estar.
Probablemente alguno pueda defender lo avanzado dado el puesto 35 que
ocupamos en el Doing Business4 el presente ao. Sin embargo, ni es un lugar
privilegiado ni los resultados contienen los criterios para medir nuestros
avances.
Hace una semana se llev a cabo el XX Congreso Internacional de Derecho
Registral (CINDER) en la ciudad de Dubai, y las diversas delegaciones
expusieron sus problemas, como los enfrentan y sus avances. Experiencia que
considero debi auspiciar la SUNARP para que los tcnicos registrales se
capaciten y difundan las virtudes de nuestro sistema.
Sabe usted que existen pases en los cuales todo lo concerniente al registro
se encuentra digitalizado? Sabe usted que existen pases en los cuales las
situaciones de fraude en los registros tienen como estadstica 3 casos en los
ltimos 50 aos? Sabe usted que existen pases en los cuales el registrador
no es necesario que vaya a una oficina sino que desde su casa puede realizar
su labor? Sabe usted que innovaciones y qu proyectos existen a nivel
mundial en el mbito catastral? Sabe usted que existen pases -como el
1 Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pucp.
2 http://elcomercio.pe/lima/ciudad/jesus-maria-clausuran-local-sunarpmedida-seguridad-noticia-1852189 visitado el 1 de marzo de 2016.
3 http://elcomercio.pe/lima/ciudad/sunarp-avalo-falsos-permisosinmobiliaria-san-isidro-noticia-1731845?
ref=nota_lima&ft=mod_leatambien&e=titulo?
ref=nota_lima&ft=mod_leatambien&e=titulo visitado el 1 de marzo de
2016.
4
http://espanol.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/peru/#registeringproperty visitado el 1 de marzo de 2016.

anfitrin- que de ser un pas con poco desarrollo ha pasado a ser un centro de
inversiones a nivel mundial potenciando su registro de la propiedad?
DUBAI, UN DESTINO SEGURO PARA LAS INVERSIONES
En nuestro pas probablemente como referencia de Dubai se conoce el Burj al
Arab, el Burj Khalifa, los lujos de la ciudad, entre otras cosas. Sin embargo,
cuando uno llega por primera vez a Dubai lo que llama la atencin en un
recorrido por la ciudad son las grandes (mega) construcciones que existen, y
en especial la cantidad de proyectos inmobiliarios que se desarrollan
actualmente.
Dubai es uno de los emiratos (7 en total) que conforman los Emiratos rabes
Unidos, que si bien goza de petrleo aunque mucho menos que Abu Dhabise ha caracterizado por el comercio que se realiza en dicha ciudad,
principalmente por inversores extranjeros. Suficiente es decir que ms del 80%
por ciento de personas que actualmente viven en Dubai son ciudadanos
extranjeros.
Qu es lo que anima a ciudadanos de todo el mundo a visitar y hacer
negocios en Dubai? Hay diversas razones entre las cuales recogemos: brinda
seguridad a las transacciones. Debemos enfatizar que en este rubro ha tenido
un rol importante el Land Register.
Tanto el Sultn Bin Butti (Director del Dubai Land Department) como Sultn Al
Akraf (Director General del Departamento de Registros de la Propiedad)
explicaron las razones del crecimiento exponencial que ha tenido esta ciudad
sealando que slo el ao pasado en el sector inmobiliario se reportaron
55,928 inversores de 150 distintas nacionalidades teniendo una inversin de
135 billones de AED (1 dlar son 3.5 AED).
Y es que si algo se resalt en todo el evento es que quienes dirigen el registro
buscan que la ciudad sea el destino de las inversiones basados en la
innovacin, y confianza.
Respecto a la innovacin debemos indicar que la informacin es digitalizada,
crendose servicios en lnea interesantes para tomar una decisin de
negocios.5 Por ejemplo: deseo adquirir un inmueble en alguna zona, la
propiedad tiene un cdigo de barras en los cuales figura los datos de la
propiedad, adems que puede informarse on line de mapas inteligentes de
ubicacin, de qu nacionalidades son las personas que viven en esa zona 6, y
otros datos que pueden serles tiles para tomar la decisin de negocio.

5 http://www.dubailand.gov.ae/English/services/eservices visitado el 1 de
marzo de 2016.
6 http://www.dubaireim.gov.ae/investormap/PublicMap3D/PublicMap3D
visitado el 1 de marzo de 2016.

As pues, se ha creado un mercado electrnico importante en el que se realizan

ventas a distancia, arrendamientos, entre otros contratos; siendo el pago
cancelado tambin electrnicamente.
El propietario pone el anuncio en el sistema, con lo que el comprador obtiene
un cdigo secreto para poder verificar las caractersticas del inmueble. Si le
gusta, lo compra y paga por internet. Se facilita informacin al inversionista
para realizar transaccin, siendo que para su formalizacin la calificacin de
ttulos vara desde 3 horas a ms, luego de los cuales se da respuesta a los
usuarios del sistema.
Los procedimientos se basan en Principios como transparencia,
conservacin del derecho de propiedad y conservacin del derecho de
inversores.
El Dubai Land Department (DLD) si bien fue creado en 1960 bajo la direccin
HH Sheikh Rashid bin Saeed Al Maktoum, dej lineamientos claros que hasta
la fecha son seguidos por los responsables de los registros.
SOBRE EL EVENTO
El evento se dividi en 2 ejes fundamentales: La proteccin de datos
personales y las nuevas tecnologas.
Los efectos positivos que brinda el registro fue una constante sealada por
diversos ponentes. Sin embargo, la experiencia de Massachusetts fue
interesante por los sistemas que confluyen en los Estados Unidos.
A diferencia de los jueces estadounidenses que participaron en el CINDER de
2014 en la ciudad de Santiago de Chile, en donde dejaron sentada su posicin
que en ms de 150 aos el sistema americano ha funcionado, las personas
compran y venden, y la economa ha crecido con el sector inmobiliario; en esta
ocasin se enfatiz en los costos que se genera en el sistema norteamericano,
y se realiz una mirada autocrtica del mismo.
La premisa de la que se parti es de la calidad de la informacin de los datos
que generan en el registro a partir de los cuales se realizan estudios
estadsticos y econmicos como los tratados por Klaus Deininger en el Banco
Mundial.
Y si bien esta vez no se criticaron los resultados obtenidos, diversas
delegaciones dejaron en evidencia que se pueden generar externalidades
negativas dada la posible afectacin de derechos fundamentales, lo cual
sintetiz la magistrada Encarna Roca de Espaa.
El segundo eje fue basado en las nuevas tecnologas y los registros. El punto
de partida fue nuevamente el presupuesto de informacin fidedigna. Qu
nuevas tecnologas existen en el mercado? Desde productos digitales que

sirven para hacer eficaz el tiempo en la labor de calificacin hasta productos

que permiten difundir la publicidad formal en aplicaciones del celular.
Llam la atencin la ponencia de Estonia, Ingmar Valli, dado que se han
ahorrado costos al punto que los tcnicos registrales trabajan desde su casa.
En suma y restas de horas, el transporte de ida vuelta es de aproximadamente
una hora en cada sentido. Si son 5 das, 10 horas perdidas en transporte es
ms de una jornada laboral.
El eliminar asistir al registro, dado que toda la informacin est digitaliza le ha
permitido a su gobierno ahorrar en distintos mbitos como infraestructura.
Probablemente no podramos importar dicho sistema al nuestro, pero s
podemos tomarlo en consideracin para poder disminuir los costos en la
calificacin sin perjudicar la informacin que brindan los registros.
Finalmente, interesante evento dado que si bien los temas giraron sobre los
ejes antes mencionados se abri el mismo a diferentes miradas al registro
como la gestin de inversiones expuesto por Ms. Duaa Dablan; el otorgamiento
de titularidades como herramienta de paz a partir de la experiencia colombiana
y palestina; y a los retos que enfrenta ahora el catastro segn lo expuesto por
el finlands Markku Poutanen.
La evaluacin acadmica asimismo estuvo garantizada por diversos profesores
de diversos sistemas como la alemana Astrid Stadler, la profesora australiana
Pamela OConnor, el profesor Nicols Nogueroles, entre otros.
Un evento que reunin profesionales desde una perspectiva econmica y de
gestin, tcnico jurdico y acadmico. Est dems resaltar la calidad del
evento.
CONCLUSIONES
En nuestro pas tenemos buen insumo, los tcnicos registrales, pero para que
el sistema crezca se requiere una gestin que tenga objetivos claros, que
persuada de los mismos a los operadores del sistema y que tenga una mirada
de futuro (post gestin).
En los sistemas registrales en el derecho comparado hay experiencias que
pueden ayudarnos en ese sentido.
Nuevas elecciones, quin ser el nuevo Superintendente en nuestro pas?
Basta de nombramientos por favores polticos. Que no sea este nuevo periodo
una nueva oportunidad perdida.