ALGUNAS PREGUNTAS RELACIONADAS CON EL COBRO DE LAS

DEUDAS DE CONDOMINIO.
Con frecuencia nos consultan situaciones relacionadas con las deudas de
gastos de condominio y nos presentan problemas sobre este tema. La mayora
de las ocasiones se deben a un mal manejo de los conceptos legales y del
desconocimiento de lo permitido por la ley para estos casos. Por ello, me
permito transcribir y responder algunas de las preguntas ms recurrentes y
aclarar algunos conceptos legales al respecto.
Cul es el porcentaje de inters que puede cobrarse a los morosos en
gastos de condominio?
Qu es la indexacin?
Ante un proceso inflacionario, qu hacer con las deudas de gastos de
condominio de meses y hasta de aos que algunos propietarios
presentan?
Primeramente, considero necesario aclarar algunos conceptos:
1-InteresesEn trminos jurdicos
son considerados un provecho, beneficio,
utilidad o ganancia. Para ser mas exactos, la doctrina y la misma ley
(Art. 1.277 Cdigo Civil) los tipifica como los daos y perjuicios que
causa una persona, llamada deudor, por el beneficio que obtiene
mientras realiza la devolucin de un capital a otra persona, llamada
acreedor o, por el atraso en el pago de ese capital.
Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la
presente nota es la siguiente:
Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda
contrada a plazos y que no se encuentre vencida.
Intereses moratorios. Los que se generan inmediatamente despus del
vencimiento del plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses
que se causan cuando el deudor no respeta el plazo convenido con el
acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes sealados pueden a su vez dividirse en
dos tipos:
Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no
hayan pactado nada. Este tipo de inters puede variar de acuerdo al
tipo de deuda. Si es de carcter Mercantil, la rata o porcentaje ser del
5% anual (Arts. 108 y 414 Cdigo de Comercio). Si es de carcter civil,
la rata o porcentaje ser del 3% anual (Art. 1.746 Cdigo Civil). Una
deuda es de carcter mercantil cuando una de las partes al menos, es
comerciante o ejerce el comercio como su actividad primordial y civil,
cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la
actividad que genera el crdito o negocio carece de fines de lucro o
comerciales. En consecuencia la deuda generada por gastos de
condominio es de carcter civil (los generados entre un propietario y la
comunidad a la cual pertenece, con respecto a la deuda de gastos de
condominio), ya que el dinero en principio no se le adeuda a la
administradora sino a la misma comunidad de la cual forma parte y
estas comunidades no tienen fines de lucro. Sobre la base de lo

expuesto podemos llegar a la primera conclusin:

Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un
apartamento o local que se atrase en los gastos de condominio, si no se
ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual.
Seguimos con los conceptos:
Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados
previamente entre las partes. Aqu la Ley distingue si el crdito es
otorgado por una institucin financiera o bancaria o si el crdito es
otorgado por una persona que no esa este tipo de instituciones, ya que
si el crdito es otorgado por algn banco o institucin financiera los
intereses estarn supeditados a la rata dictada por el banco Central de
Venezuela y este tema no es el analizado en el presente caso. De ser
particulares los involucrados, la rata mxima permitida para convenir
es el 12% anual o lo que es lo mismo, el 1% mensual. (Arts. 108 C.Com
y 1.746 C.C.)
En el caso de los condominios, el inters convencional mximo
permitido es el 1% mensual o 12% anual, pero para poder cobrar estos
intereses, debe realizarse un acuerdo de Asamblea expresamente
convocada para tratar este punto; dicho acuerdo constituira la forma
legtima de convenir este cobro. De no llenarse este trmite previo,
estara incurrindose en situaciones irregulares que de seguida sealo.
Anatocismo: Es la acumulacin y reunin de intereses con la
suma principal, para formar estos intereses y el capital adeudado, otro
capital que a su vez produzca intereses. Es lo que corrientemente como
el cobro de intereses sobre intereses o la capitalizacin de los intereses.
Esta prctica se encuentra prohibida en Venezuela y ratificada
mediante constantes, reiteradas y pacficas decisiones emanadas del
Tribunal Supremo de Justicia.
Indexacin: Es la actualizacin del valor del dinero en el tiempo.
En nuestro pas, la inflacin monetaria es un hecho que disminuye
considerablemente el poder adquisitivo de la moneda, razn por la cual
una deuda de valor o una obligacin de pago debe ser cumplida
exactamente como ha sido convenida o pactada, ya que la tardanza de
su cumplimiento en el tiempo, se traduce en una prdida significativa
para el acreedor. Si bien es cierto que los intereses de mora son el
resarcimiento que est obligado el deudor a pagar a favor del acreedor,
no es menos cierto que adems de esta circunstancia, el poder
adquisitivo del dinero se pierde con el tiempo debido al fenmeno
inflacionario, razn por la cual, el deudor, adems de pagar los
intereses de mora, se encuentra obligado a actualizar el valor de lo
adeudado para el momento de la fecha de pago. La jurisprudencia
permite la indexacin solo sobre el capital adeudado; no puede
aplicarse sobre los intereses.
La indexacin no necesariamente tiene que ser convenida o pactada
pero en materia de condominios, recomiendo hacer lo mismo que para
los intereses convencionales: Celebrar una asamblea de propietarios en
la cual se acuerde cobrar el monto de la indexacin monetaria a las
deudas de los propietarios morosos. La indexacin se aplica de acuerdo
con los porcentajes mensuales establecidos en el ndice nacional de

Precios al Consumidor (INPC). Estos porcentajes mensuales son de fcil

obtencin a travs de la pgina Web del Banco Central de Venezuela
(www.bcv.org.ve).
Usura: Es el delito en el cual incurre una persona que cobra
intereses por encima de lo legalmente permitido.
Conclusiones generales.
1-Si no ha sido acordado el cobro de intereses de mora en ninguna
Asamblea de copropietarios, estos intereses no pueden cobrarse a una
rata mayor al 3% anual. Repito, me refiero a la deuda que pudiera tener
algn propietario con su comunidad por gastos de condominio.
2- Mediante Asamblea de propietarios, puede acordarse cobrar intereses
moratorios al 1% mensual o 12% anual (intereses convencionales) y la
Indexacin extrajudicial. Debe recordarse que la indexacin solo puede
ser acordada y practicada sobre el capital adeudado, es decir, sobre el
monto de los gastos de condominio en mora y nunca sobre los intereses
de mora. Para el caso de demandas de cobro de gastos de condominio,
no se requiere la autorizacin en asamblea de copropietarios, pero debe
solicitarla expresamente el abogado.
3-No puede capitalizarse los intereses ya que estara incurrindose en
anatocismo.
4-La deuda que la comunidad de propietarios pueda asumir con
terceros en virtud de cualquier acto de comercio, generara intereses a
una rata del 5% anual; esto incluye la relacin contractual entre la
Comunidad de Propietarios y la Administradora, (salvo, repito, que
haya sido pactado un inters distinto, el cual nunca podra ser mayor al
1% mensual o 12% anual).
5-Si el documento de Condominio seala otra forma de cobrar
intereses, por encima o con un porcentaje superior al indicado en esta
entrega, es ilegal y no debe admitirse.
6-Ni los tribunales, ni la SUNDDE aceptan criterios distintos a los
sealados, lo
cual significa que en caso de demandar el pago,
incluyendo frmulas distintas a las permitidas, aparte de arriesgarnos a
ser sancionados penal o pecuniariamente (multas), no tendramos xito
total en la demanda judicial de cobro de la deuda, ya que solo nos
permitiran cobrar el capital adeudado, su indexacin y los intereses
conforme a la ley. No hacerlo as en un juicio, traera como
consecuencia, la prdida de las costas (los gastos generados por el
juicio) ya que stos no podran recuperarse si no se obtiene la razn en
todo lo pedido. (Art. 274 Cdigo de Procedimiento Civil).
No puedo concluir este anlisis sin dejar de recordar el deber principal e
ineludible que significa el pagar oportunamente los gastos de
condominio causados legalmente en toda comunidad. Es nuestra
principal obligacin como copropietarios.
ENRIQUE HERRERA SILLA
Abogado.
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