Los Contratos en Derecho Civil

LOS CONTRATOS EN DERECHO CIVIL

Sesin No. 12
Nombre: Fianza, prenda e hipoteca y Transaccin

Contextualizacin
Ahora toca el turno para hablar de los contratos de garanta: fianza, prenda e
hipoteca y contrato de transaccin. Este tipo de contratos nace, precisamente,
por la duda que tendra el acreedor de que el deudor no llegase a cumplir con su
obligacin; en ese caso, el que garantiza el cumplimiento se vera en la posicin
de cumplir por el deudor, satisfaciendo la obligacin.

Se supone que el primer contrato que surge en este sentido es la fianza, que
nace bajo palabra. Pero qu sucedera si deudor y fiador corren la misma suerte
de no contar con recursos econmicos para cumplir con la obligacin; el
acreedor perdera toda garanta del cumplimiento, por lo que nace un nuevo
contrato, ste es el de prenda. Posteriormente a estos dos contratos nace un
tercero, que viene siendo la hipoteca, sta resulta efectiva para garantizar el
cumplimiento de obligaciones, pues el deudor o un tercero da en hipoteca al
acreedor un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de la obligacin,
quedando el que da el bien en hipoteca en posesin del mismo y el acreedor
queda garantizado ante el incumplimiento.

Por lo que toca al contrato de transaccin es manejado con el nombre de

contratos de comprobacin jurdica y es aquel convenio que celebran las partes
resolviendo o poniendo fin a una controversia.

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Introduccin al Tema
El contrato de fianza es un contrato accesorio, es decir, est garantizando el
cumplimiento de una obligacin, por tanto, la obligacin es lo primario y la
garanta es accesorio, ya que sin la obligacin a garantizar qu se respaldara.
Pero la fianza al avalar la obligacin, tambin confirmara que ese compromiso
sea cumplido en su totalidad y modalidad, por ello, podemos decir que el
contrato en comento es compensatorio, pues si el deudor no cumple, lo
compensa la fianza; sta se da de acuerdo al principio jurdico sobre: el que
puede lo ms, puede lo menos. Si la obligacin no es cumplida en su totalidad o
en el modo pactado, la fianza tendra que compensar al acreedor por esas
diferencias.

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Explicacin
VI.4 Fianza, prenda e hipoteca
En primer lugar nos ocuparemos del contrato de fianza, que regula nuestra ley
en los artculos 2794 al 2855.
Definiremos fianza de acuerdo al artculo 2794: la fianza es un contrato por el
cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si este
no lo hace.
Cuando la ley se refiere a una persona que se compromete a pagar por otro, se
est refiriendo en general a persona, por tanto, esta puede ser fsica o moral la
que d la fianza.
Algunas caractersticas de ste son:

Este contrato crea un derecho personal que se da entre acreedor y fiador;

por el hecho de que si el deudor no cumple, lo tendr que cumplir el fiador.
Tambin crea una asuncin de deuda, puesto que el fiador no es el
deudor sino un tercero que asume la responsabilidad de cumplir lo que su
fiador ha dejado de cumplir. Adems nace una condicin suspensiva que
se da para el caso de que el acontecimiento futuro e incierto se produzca.

Accesorio, ya que sin la obligacin principal no tendra razn de existir.

Unilateral, ya que los derechos son slo para el acreedor y las

obligaciones slo para el fiador. Pero tambin podra ser bilateral, cuando
exista una retribucin del acreedor.

Gratuita, se da cuando el fiador no tiene ninguna retribucin por la

obligacin que asume.

Onerosa, sera cuando el acreedor da una compensacin al fiador por el

slo hecho de obligarse en el contrato. Hago notar que algunos autores
dicen que en este caso ya no se trata del contrato de fianza sino del
contrato de seguro, tomando la compensacin como el pago de una
prima.60

Formal, slo en los casos de las fianzas judiciales o las otorgadas por
afianzadoras, de lo contrario sern consensuales.

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Aleatorio, ya que desde su nacimiento, las partes conocen sus derechos y

obligaciones econmicas. Garantiza al deudor para que cumpla con su
obligacin y, si no lo hace, el fiador cumplir con lo garantizado.

Nota: es pertinente hacer notar que como es un contrato accesorio, si la

obligacin es transmitida a otra persona, la fianza sigue la suerte de lo principal,
por tanto, la garanta va con la obligacin principal a seguir garantizando la
obligacin contrada.
En cuanto a la prescripcin debemos considerar lo prescrito en el artculo 1147:
la prescripcin adquirida por el deudor principal, aprovecha siempre a sus
fiadores. Adems el artculo 1172 dice: La interrupcin de la prescripcin contra
el deudor principal produce los mismos efectos contra su fiador.

VI.5 Transaccin
Este contrato debemos considerarlo como principal, bilateral, onerosa y formal.
Est regulado en nuestro Cdigo Civil en los artculos 2944 al 2962, el primero
de los citados nos da una definicin diciendo: la transaccin es un contrato por
el cual las partes hacindose recprocas concesiones, terminan una controversia
presente o previenen una futura.
Consentimiento: Es la manifestacin exterior de la voluntad de las partes, en
la cual llegan a un acuerdo para dar por terminada una controversia, o bien,
prevenir una futura.
Objetos: el objeto directo diremos que es poner fin o evitar conflictos futuros.
El objeto indirecto, sern las utilidades o prdidas que las partes celebrantes
convengan.
Capacidad: En toda transaccin se requiere las capacidades del adulto en
pleno ejercicio de sus facultades, en algunos casos la ley da facultades a
terceros para representar a los interesados que no disfruten de sus capacidades
legales y se llegue a una transaccin.

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Forma: ste contrato ser formal (requiere ser por escrito) cuando previene
controversias futuras si el inters del negocio pasa de doscientos pesos, o de lo
contrario, ser consensual.
Los cnyuges no pueden celebrar transaccin ni compromiso en rbitros, acerca
de la nulidad del matrimonio (artculo 253). Tampoco se puede transigir sobre el
estado civil de las personas, ni sobre la validez del matrimonio (artculo 2948).
As lo precepta el artculo 2950 al decir: ser nula la transaccin que verse:
I. sobre delito, dolo y culpa futuros;
II. sobre la accin civil que nazca de un delito o culpa futuros;
III. sobre sucesin futura;
IV. sobre una herencia, antes de visto el testamento, si lo hay;
V. sobre el derecho de recibir alimentos.
Debemos agregar lo dispuesto por el artculo 2956: la transaccin celebrada
tenindose en cuenta documentos que despus han resultado falsos por
sentencia judicial, es nula.
Tambin es nula la transaccin sobre cualquier negocio que est decidido
judicialmente por sentencia irrevocable, ignorada por los interesados (artculo
2958).
Para la interpretacin de la transaccin debemos atenernos a lo dispuesto por el
artculo 2962, que dice: las transacciones deben interpretarse estrictamente y
sus clusulas son indivisibles a menos que otras cosas convengan las partes.

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Conclusin
La fianza es un contrato por el que una persona paga la deuda de otra, haciendo
hincapi en que puede ser una persona fsica o una moral. Existen varios tipos
de fianzas como: mercantil, administrativa, legal, judicial, civil. En el contrato de
prenda el deudor o un tercero entregan al acreedor una cosa mueble,
enajenable y determinada para garantizar el cumplimiento de la obligacin
principal. Por su parte, el contrato de hipoteca es una garanta real constituida
sobre bienes (inmuebles) que no son entregados al acreedor pero, que en caso
de incumplimiento del deudor, pueden quedar en sus manos, o bien, ser
enajenados para con ello pagar al acreedor. Por ltimo, la transaccin contrato
por el que las partes se hacen mutuas concesiones con la finalidad de evitar
futuros conflictos entre ellos.

Al ser contratos cuya finalidad es proporcionar una garanta de pago,

prcticamente poseen las mismas caractersticas, sin embargo, son distintas
modalidades que se apegan a las necesidades y opciones de los contratantes
por lo que el estudiante de derecho debe distinguirlos con precisin a fin de
aplicarlos correctamente.

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Para aprender ms
Clases de fianzas

Mercantil: Se da cuando interviene una empresa mercantil y que su

actividad es precisamente otorgar fianzas, entonces se regular
jurdicamente por la Ley Federal de Instituciones de Fianzas.

Administrativa: Se da cuando interviene en la fianza la federacin, un

estado o municipio.

Legal: Esta fianza nace cuando tiene obligacin de otorgarse porque as

lo ordena la ley.

Judicial: Nace cuando un juez ordena que se garantice una obligacin.

Civil: Esta fianza se da cuando es otorgada entre particulares fuera de los

casos sealados.

Consentimiento: Debe darse entre acreedor y fiador. Si el deudor no est

de acuerdo con la fianza es inoperante su manifestacin. Ese
consentimiento debe ser expreso, no puede ser tcito.

Objeto: El objeto directo es lo que se busca con la celebracin del

contrato, la obligacin que contrae el fiador de garantizar el cumplimiento
de una obligacin.

La obligacin indirecta: Consiste en cumplir lo que el fiador o deudor no

cumpli. Segn el artculo 2799, el fiador puede obligarse a menos y no a
ms que el deudor principal. Si se hubiere obligado a ms, se reducir su
obligacin a los lmites de la del deudor. En caso de duda sobre si se
oblig por menos o por otro tanto de la obligacin principal, se presume
que se oblig por otro tanto.

Es fundamental en todos los actos jurdicos y en los contratos lo preceptuado en

el artculo 2224: el acto jurdico inexistente por la falta de consentimiento o de
objeto que pueda ser materia de l, no producir efecto legal alguno. No es
susceptible de valer por confirmacin, ni por prescripcin, su inexistencia puede
invocarse por todo interesado.

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Capacidad: Las tres partes deben contar con plena capacidad para
contratar. El artculo 2802 dice: el obligado a dar fiador debe presentar
persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para
responder de la obligacin que garantiza. El fiador se entender sometido
a la jurisdiccin del juez del lugar donde esta obligacin deba cumplirse.
Por supuesto que el consentimiento debe de ser libre de cualquier vicio.

Objeto: El objeto directo del contrato es garantizar una obligacin, pues

bien, ese contrato primario debe contener una obligacin con un motivo,
con un fin o condicin lcita. Tomemos en cuenta que el contrato en
estudio es accesorio, por lo tanto, sigue la suerte del principal.

La forma: No existe ninguna formalidad para su otorgamiento, pero con la

salvedad de que las fianzas legales, judiciales y las otorgadas por
afianzadoras sern por escrito.

Los efectos entre fiador y acreedor son de derechos personales entre los
contratantes, por lo tanto:

Artculo 1812. Tiene derecho de oponer todas las excepciones que sean
inherentes a la obligacin principal, ms no las que sean personales del
deudor. Artculo 2210. La condonacin de la deuda principal extinguir
las obligaciones accesorias, pero la de stas dejan subsistente la primera.

Artculo 2211. Habiendo varios fiadores solidarios, el perdn que fuere

concedido solamente a alguno de ellos, en la parte relativa a su
responsabilidad, no aprovecha a los otros.

Artculo 2844. La liberacin hecha por el acreedor a uno de los fiadores,

sin el consentimiento de los otros, aprovecha a todos hasta donde
alcance la parte del fiador a quien se ha otorgado.

Pero tambin puede darse el caso de que exista confusin, cuando el fiador
adquiere la calidad de acreedor en la misma obligacin garantizada, entonces
desparece la fianza.
Adems, tambin puede darse la compensacin cuando fiador y acreedor
tengan la calidad de acreedores y deudores recprocos. Si el acreedor perdona
la deuda principal, se extingue la fianza.

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El fiador puede tener algunos beneficios de orden
Debido a que el acreedor est obligado a reclamar primeramente al deudor y en
caso de resultar insolvente, puede proceder contra el fiador.
Tambin goza del beneficio de excusin, porque el acreedor est obligado a
cobrarse primero sobre los bienes del deudor y despus se ir contra los bienes
del fiador. Pero para que este beneficio proceda, hay necesidad de cumplir con
lo dispuesto por el artculo 2817 que dice:
Para que el beneficio de excusin aproveche al fiador, son indispensables los
requisitos siguientes:
I.

que el fiador alegue el beneficio luego que se le requiera de pago;

II.

que designe bienes del deudor que basten para cubrir el crdito y que se
hallen dentro del distrito judicial en que deba hacerse el pago;

III.

que anticipe o asegure competentemente los gastos de excusin.

El artculo siguiente dice que si el deudor adquiere bienes despus del

requerimiento o si se descubren los que hubiese ocultado el fiador, puede pedir
la excusin, aunque antes no la haya pedido.
Y el 2821 agrega: el acreedor que, cumplidos los requisitos del 2817, hubiera
sido negligente en promover la excusin, queda responsable de los perjuicios
que pueda causar al fiador y est libre de la obligacin hasta la cantidad a que
alcancen los bienes que hubiere designado para la excusin. Y el precepto
2823 establece: si hubiere renunciado a los beneficios de orden y excusin el
fiador, al ser demandado por el acreedor, puede denunciar el pleito al deudor
principal, para que ste rinda las pruebas que crea convenientes y, en caso de
que no salga al juicio para el indicado objeto, le perjudicar la sentencia que se
pronuncie contra el fiador.
Pero la excusin no procede
Esto segn el artculo 2816 que propone, la excusin no tendr lugar:
I.

cuando el fiador renunci expresamente a ella;

II.

en los casos de concurso o de insolvencia probada del deudor;

III.

cuando el deudor no puede ser judicialmente demandado dentro del

territorio de la Repblica;

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IV.

cuando el negocio para el que se prest la fianza sea propio del fiador;

V.

cuando se ignore el paradero del deudor, siempre que llamado ste por
edictos, no comparezca, ni tenga bienes embargables en el lugar donde
deba cumplirse la obligacin.

Efectos entre fiador y deudor

Cuando un fiador paga la deuda del deudor se subroga en los derechos del
acreedor, por tanto, el fiador que paga puede demandar al deudor la deuda que
pag por l.
As lo dispone el precepto 2828 al decir: el fiador que paga debe ser
indemnizado por el deudor, aunque ste no haya prestado su consentimiento
para la constitucin de la fianza. Si sta se hubiere otorgado contra la voluntad
del deudor, no tendr derecho alguno el fiador para cobrar lo que pag, sino en
cuanto hubiere beneficiado el pago al deudor.
Lo que puede demandar el fiador al deudor
Lo dispuesto por el precepto 2829 establece: el fiador que paga por el deudor,
debe ser indemnizado por ste:
I.

de la deuda principal;

II.

de los intereses respectivos, desde que haya noticiado el pago al deudor,

aun cuando ste no estuviere obligado por razn del contrato a pagarlos
al acreedor;

III.

de los gastos que haya hecho desde que dio noticia al deudor de haber
sido requerido de pago;

IV.

de los daos y perjuicios que haya sufrido por causa del deudor.

Lo anterior est contemplado dentro del captulo III llamado de los efectos de la
fianza entre fiador y el deudor, en los artculos 2828 al 2836.
Y este ltimo precepto establece que: el fiador puede, an antes de haber
pagado, exigir que el deudor asegure el pago o lo releve de la fianza:
I.

si fue demandado judicialmente por el pago;

II.

si el deudor sufre menoscabo en sus bienes, de modo que se halle en

riesgo de quedar insolvente;

III.

si pretende ausentarse de la Repblica;

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IV.

si se oblig a relevarlo de la fianza en tiempo determinado, y ste ha

transcurrido;

V.

si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo.

Puede haber varios fiadores respecto de una misma obligacin. sta la regula
nuestro cdigo en sus artculos 2837 al 2841, el primero de ellos dice: cuando
son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, el que
de ellos la haya pagado podr reclamar de cada uno de los otros la parte que
proporcionalmente la corresponda satisfacer.
Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de ste recaer sobre todos en la
misma proporcin.
a) Segn el artculo 2185, tiene lugar la compensacin cuando dos personas
renen la calidad de deudores y acreedores recprocamente y por su propio
derecho.
b) Ya habamos mencionado que se puede dar la confusin, recordemos que
sta se da cuando el fiador tambin llega a ser acreedor y deudor.
c) Cuando se da la novacin del crdito, sin que el fiador sea notificado.
d) Segn lo dispuesto por el artculo 2846, prrroga o espera concedida al
deudor por el acreedor, sin consentimiento del fiador, extingue la fianza.
e) Segn el precepto siguiente dice: que la quita reduce la fianza en la misma
proporcin que la deuda principal y la extingue en el caso de que, en virtud de
ella, quede sujeta la obligacin principal a nuevos gravmenes o condiciones.
Hay que tener en cuenta que la fianza es un contrato accesorio, por lo que,
seguir la suerte de la obligacin principal y si sta de cualquier forma
desaparece, as nazca una nueva, la fianza tambin desaparece.
La fianza tambin caduca, ello conforme al precepto 2848 que dice: el fiador
que se ha obligado por tiempo determinado, queda libre de su obligacin, si el
acreedor no requiere judicialmente al deudor por el cumplimiento de la obligacin
principal, dentro del siguiente a la expiracin del plazo. Tambin quedar libre de
su obligacin el fiador, cuando el acreedor, sin causa justificada, deje de
promover por ms de tres meses, en el juicio entablado contra el deudor.

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El artculo 2849 dice: si la fianza se ha otorgado por tiempo indeterminado, tiene
derecho el fiador, cuando la deuda principal se vuelva exigible, de pedir al
acreedor que promueva judicialmente, dentro del plazo de un mes, el
cumplimiento de la obligacin. Si el acreedor no ejercita sus derechos dentro del
plazo mencionado, o si en el juicio entablado deja de promover, sin causas
justificada, por ms de tres meses, el fiador quedar libre de su obligacin.

En que se distingue una fianza de una prenda?

El maestro Rojina Villegas nos da una definicin en su libro Derecho civil
mexicano que dice: contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un
tercero entregan al acreedor una cosa mueble, enajenable, determinada, para
garantizar el cumplimiento, con la obligacin principal, concedindole un derecho
real de persecucin, venta y preferencia en el pago, para el caso de
incumplimiento, con la obligacin de devolver la cosa recibida una vez que se
cumpla dicha obligacin.
Pero nuestro Cdigo en su artculo 2856 dice: la prenda es un derecho real
constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de
una obligacin y su preferencia en el pago.
Es pertinente referirnos a los participantes en este contrato, que en realidad son
dos:

Pignorante o deudor pignoraticio: Esta es la persona que solicita un

crdito y pone en garanta real el pago un bien mueble, enajenable,
determinado para que el acreedor se cobre sobre ese bien y en primer
lugar, con preferencia a cualquier otro, en caso de incumplimiento, o bien,
le sea devuelto al pago de la obligacin.

Acreedor pignoraticio: Este es obviamente el acreedor que realiza el

prstamo y que recibe la prenda, o bien, dado en garanta.

Es desde luego un contrato de garanta, puesto que este contrato se da slo con
la finalidad de garantizar que el deudor pignoraticio va a pagar su deuda al
trmino de lo convenido. Accesorio, toda vez que el contrato base ser el del
prstamo y como accesorio se dara el contrato de prenda, que como ya dijimos,

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es para garantizar el pago del adeudo contrado. As lo determina el artculo
2891.
Extinguida la obligacin principal, sea por pago, sea por cualquiera otra causa
legal, queda extinguido el derecho de prenda.
El precepto 2870 establece que puede darse prenda para garantizar
obligaciones futuras, pero en este caso no puede venderse ni adjudicarse la
cosa empeada, sin que se pruebe que la obligacin principal fue legalmente
exigible.
El artculo 2867 dice: se puede constituir prenda para garantizar una deuda, aun
sin consentimiento del deudor. Y el artculo 2879 dice: si el deudor enajenare la
cosa empeada o concediere su uso o posesin, el adquirente no podr exigir su
entrega sino pagando el importe de la obligacin garantizada, con los intereses
y gastos en sus respectivos casos.
El artculo 2220 trae a colacin el caso de una forma de supervivencia del
convenio de prenda a la extincin al contrato base, es decir, la novacin extingue
la obligacin principal y las obligaciones accesorias. El acreedor puede, por una
reserva expresa, impedir la extincin de las obligaciones accesorias, que
entonces pasan a la nueva. El artculo siguiente dice que el acreedor no puede
reservarse el derecho de prenda o hipoteca de la obligacin extinguida, si los
bienes hipotecados o empeados pertenecen a terceros que no hubieren tenido
parte en la novacin. Tampoco puede reservarse la fianza sin consentimiento del
fiador.
Es un contrato bilateral, porque nacen con l derechos y obligaciones para
ambas partes. Tambin es un contrato formal, el artculo 2860 dice: el contrato
de prenda debe constar por escrito. Si se otorga en documento privado, se
formarn dos ejemplares, uno para cada contratante. No surtir efecto la prenda
contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pblica
o de alguna otra manera fehaciente. Es un contrato real, segn el artculo 2858
que dice: para que se tenga por constituida la prenda, deber ser entregada al
acreedor, real o jurdicamente. Esta entrega es lo que vuelve al contrato en real.
Es entrega real, cuando fsicamente la prenda es entregada al acreedor y la

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entrega es jurdicamente, segn lo ordena el artculo 2859, se entiende
entregada jurdicamente la prenda al acreedor, cuando ste y el deudor
convienen en que quede en poder de un tercero, o bien, cuando quede en poder
del mismo deudor porque as lo haya estipulado con el acreedor o expresamente
lo autorice la ley. Cuando la prenda quede en poder del deudor, para que surta
efectos contra tercero debe inscribirse en el Registro Pblico. La inscripcin slo
podr efectuarse si se trata de bienes que sean susceptibles de identificarse de
manera indubitable y si conforme al Reglamento del Registro pueden ser materia
de inscripcin. Es un contrato oneroso, porque hay utilidades y gravmenes para
las partes. O puede ser gratuito, cuando los provechos son slo para el acreedor
y los gravmenes son slo para el deudor.

Consentimiento: Se da por medio del acuerdo de voluntades del acreedor

y del deudor pignoraticio, el contrato queda perfeccionado al momento de
la entrega del bien dado en garanta.

Objetos: El objeto directo es la obtencin del crdito y el objeto indirecto

es el bien dado en garanta del pago de la obligacin. El artculo 2869
dice: que si se prueba debidamente que el dueo prest su cosa a otro
con el objeto de que ste la empeara, valdr la prenda como si la
hubiera constituido el mismo dueo.

Capacidad: Las partes debern contar con las capacidades generales que
requiere todo adulto, pero el deudor pignoraticio debe contar con la
capacidad de disposicin del bien que va a dar en garanta.

Forma: Ya comentamos que este contrato es formal y, por lo tanto, debe

ser escrito segn lo dispuesto en el artculo 2860, ya transcrito.

A la extincin del derecho de prenda el artculo 2880 dispone que los frutos de la
cosa empeada pertenecen al deudor, ms si por convenio los recibe el
acreedor, su importe se imputar primero a los gastos, despus a los intereses y
el sobrante al capital.

Conservar y custodiar la prenda: Esta obligacin deriva del hecho de que

se le ha transmitido la posesin ms no el dominio del bien pignorado, por

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lo tanto, tiene que conservar la cosa como si fuera suya y avisar al deudor
en caso de que sea despojado de ella. As lo dispone el artculo 2874.

Usar la cosa de conformidad al convenio: Esto slo para el caso de que

en el contrato as se pacte, de lo contrario el acreedor pignoraticio no
puede usar la cosa dada en prenda. Al respecto el artculo 2877 dice: si e
acreedor abusa de la cosa empeada, el deudor puede exigir que esta se
deposite o que aquel d fianza de restituirla en el estado en que la
recibi.

Restituir la prenda: Esta obligacin nace en el momento en que el deudor

pignoraticio, o un tercero, pagan lo adeudado con sus accesorios,
desapareciendo el contrato principal.

Es obligacin fundamental del deudor pignoraticio garantizar la posesin pacfica

del acreedor prendario del bien dado en garanta, haciendo valer todos los
derechos necesarios para tal efecto.
Los Montes de Piedad o similares se regirn por sus reglamentos internos en
cuanto a su administracin, pero el contrato de prenda se rige por nuestra
legislacin civil.
El precepto 2885 dispone un trmino de gracia al decir que en cualquiera de los
casos mencionados en los tres artculos anteriores, podr el deudor hacer
suspender la enajenacin de la prenda, pagando dentro de las veinticuatro
horas, contadas desde la suspensin.

En qu se distingue la prenda de la hipoteca?

El contrato de hipoteca lo encontramos regulado en nuestro Cdigo Civil en los
artculos 2893 al 2943.
En el primer artculo que regula la hipoteca nuestra Ley, la define diciendo:
la hipoteca es una garanta real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor y que da derecho a ste, en caso de incumplimiento de la obligacin
garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia
establecido por la Ley.

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Es un contrato accesorio, toda vez que se constituye bajo la existencia de

un contrato principal y la hipoteca sirve para garantizar el cumplimiento de
esa obligacin.

Es indivisible en cuanto al crdito segn lo dispone nuestra Ley en su

artculo 2912, cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un
crdito, es forzoso determinar por qu porcin del crdito responde cada
finca y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la
parte del crdito que garantiza. Al efecto, se pondrn de acuerdo el dueo
de la finca y el acreedor hipotecario; y si no consiguiere ese acuerdo, la
distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa audiencia
de peritos.

Es inseparable del bien gravado, segn el artculo 2894, los bienes

hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a
poder de terceros. Naturaleza segn el bien sobre el que recae, muebles
o inmuebles.

Escritura pblica, para que la hipoteca pueda surtir efectos frente a

terceros, es necesario que conste inscrita en el Registro Pblico y esto es
a travs de una escritura pblica.

Y divisible en cuanto a los bienes gravados, el siguiente precepto dice:

cuando

una

finca

hipotecada

susceptible

de

ser

fraccionada

convenientemente se divida, se repartir equitativamente el gravamen

hipotecario entre las fracciones.
De esta manera el contrato de hipoteca podemos decir que es de garanta,
accesorio, unilateral, consensual, y formal.
Elementos de existencia

Consentimiento: Las partes en este contrato deben manifestar su

consentimiento libre de cualquier vicio y dado con las capacidades legales
de un adulto en pleno uso y goce de ellas.

El objeto directo: Viene siendo la voluntad de las partes de obtener un

crdito que est bien garantizado, mediante una garanta efectiva y que
adems el deudor hipotecario tenga la posesin del bien.

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El objeto indirecto: Como lo dice el artculo 2906, en su segunda parte,

solamente pueden ser hipotecados los bienes (no hace distincin de
muebles o inmuebles) que pueden ser enajenados. Por lo tanto, pueden
ser objeto indirecto de la hipoteca los bienes muebles e inmuebles con la
salvedad de que puedan ser enajenables y que puedan ser anotados en
el Registro Pblico, para que produzcan sus efectos frente a terceros.

Capacidad: En este contrato, como en todos los dems, es necesario que

las partes cuenten con todas sus capacidades y que adems el deudor
hipotecario cuente con la capacidad de disposicin del bien a efecto de
que la voluntad de las partes sea expresada libremente y sin vicios.
El artculo 2906 en su primera parte dice: slo puede hipotecar el que
puede enajenar.

Forma: En cuanto a la forma debemos remitirnos a las disposiciones

legales aplicables y el artculo 2317 al respecto dice: las enajenaciones
de bienes inmuebles cuyo valor de avalo no exceda al equivalente a
trescientas sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario en el
Distrito Federal en el momento de la operacin y la constitucin o
transmisin de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que
garanticen un crdito no mayor de dicha suma, podrn otorgarse en
documento privado, firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas
firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Pblico de
la Propiedad.

En resumen, los bienes inmuebles que garanticen un crdito que no exceda la

cantidad citada, pueden otorgarse en contrato privado, pero ratificado, ante los
funcionarios citados.
La Ley del Notariado para el Distrito Federal dispone en su artculo 102 fraccin
XX, inciso G, prrafo segundo: las enajenaciones de bienes inmuebles y la
constitucin o transmisin de derechos reales a partir de la cantidad mencionada
en el Cdigo Civil a efecto, as como aquellos actos que garanticen un crdito
por mayor cantidad que la mencionada en los artculos relativos al Cdigo Civil,

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debern de constar en escritura ante notario, salvo los casos de excepcin
previstos en el mismo.
Aqu tambin la ley se refiere a inmuebles y marca que las cantidades superiores
a las que resulten se harn constar en escritura pblica. Pero, a consideracin
propia, creo que tambin deben aplicarse por analoga a los bienes muebles
inscribibles.
Nuestra Ley seala que hay dos tipos de hipotecas, las voluntarias y las
necesarias.
Contempladas en los artculos 2920 al 2930. El artculo 2920, nos dice: son
hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impuestas por
disposicin del dueo de los bienes sobre que se constituyan.
Estn contempladas en los artculos 2931 al 2939. El primer precepto citado
dice: llmese necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposicin de
la ley estn obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que
administran o para garantizar los crditos de determinados acreedores. Es un
contrato accesorio, toda vez que nace debido a un crdito que es necesario
garantizar y esa garanta es la constitucin de una hipoteca sobre un bien.
As lo dispone el artculo 2896 al hacer una relacin de los bienes sobre los que
recae:
I. a las accesiones naturales del bien hipotecado;
II. a las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
III. a los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a
la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de sta o deterioro de
esos objetos;
IV. a los nuevos edificios que el propietario constituya sobre el terreno
hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios
hipotecados.
El artculo 2898 dice al respecto:
I.

los frutos y rentas pendientes con separacin del predio que los
produzca;

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II.

los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien

para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna
industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.

las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio

dominante;

IV.

el derecho de prescribir de los frutos en el usufructo concedido por

este

Cdigo

los

ascendientes

sobre

los

bienes

de

sus

descendientes;
V.

el uso y la habitacin;

VI.

los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya
registrado preventivamente, o si se hace constar en el Ttulo
Constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del
litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedar pendiente
de la resolucin del pleito.

Por disposicin del artculo 308 que dice: la inscripcin de los actos o contratos
en el Registro Pblico tiene efectos declarativos.
En efecto, el hecho de que se inscriban estos actos, los mismos pueden ser
oponibles a terceros con lo cual se hacen efectivos los privilegios del acto.
Al respecto el artculo 2910 dice: si la finca estuviere asegurada y se destruye
por incendio u otro caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y
adems el valor del seguro quedar afecto al pago. Si el crdito fuere de plazo
cumplido, podr el acreedor pedir la retencin del seguro, y si no lo fuere podr
pedir que dicho valor se imponga a su satisfaccin, para que se verifique el pago
al vencimiento del plazo. Lo mismo se observar con el precio que se obtuviere
en el caso de ocupacin por causa de utilidad pblica o de venta judicial.
Existen dos vas para su extincin y estas son por consecuencia o por la va
principal.
Va de extincin por consecuencia
sta se da cuando la obligacin principal se extingue, no olvidemos que la
hipoteca es accesoria y, por tanto, sigue la suerte de lo principal.
Va de extincin principal

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a. Cuando se extinga el bien hipotecado;
b. Cuando se expropie el bien hipotecado;
c. Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado;
d. Por remisin expresa del acreedor hipotecario;
e. Por prescripcin de la accin procesal hipotecaria.
f. Por compensacin;
g. Por confusin.
Debemos estar conscientes y tomar en cuenta que, como ya dijimos, la hipoteca
es una garanta prioritaria y si est inscrita es oponible a terceros, todo esto nos
servir de base para el estudio del proceso especial que se tramitar en el caso
que el deudor hipotecario no cumpla con el pago del crdito que se garantiza, lo
cual es materia de estudio por separado.

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Actividad de Aprendizaje

Al realizar esta actividad el alumno podr demostrar el nivel de apropiacin del

conocimiento obtenido a travs de esta sesin, para esto elaborar un ensayo,
en Word, de 2 a 3 cuartillas, sobre los temas tratados en sta, tomando en
cuenta que se evaluarn las siguientes caractersticas:

Ttulo: a travs de l se debe definir el tema que se abordar en el mismo

Introduccin: se debe plantear de manera especfica el objetivo del texto

Desarrollo: debe de contar con fundamentos tericos as como mnimo 2

fuentes bibliogrficas

Conclusiones: este debe de explicar la detonante planteada en la

introduccin.

As como bibliografa ortografa y redaccin.

Al finalizar el desarrollo de este tendrs que subirlo a la plataforma

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Referencias
Bibliogrficas

Chirino, J. (1996). Derecho Civil III. Contratos civiles. Mxico: McGrawHill.

Trevio, R. (1995). Los contratos civiles y sus generalidades. Mxico:

McGraw-Hill.

Legislativas

Cdigo Civil para el Distrito Federal. Edicin actualizada. Mxico: Libuk.

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