REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN

DEL EDIFICIO CONDADO LA VILLA

Se emite y aprueba el siguiente Reglamento de Copropiedad y Administracin del Edificio
CONDADO LA VILLA.

CAPTULO PRIMERO: DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Artculo primero: Al presente reglamento quedan sujetas las relaciones de vecindad y
condominio entre los diferentes propietarios de las fincas filiales que integran el Edificio
CONDADO LA VILLA, derivadas del Rgimen de Propiedad Horizontal a que fue
sometido, as como todas las cuestiones que de tal organizacin resulten, incluyendo la
atencin de servicios comunes, administrativos, determinacin de la mayora para los
casos de aprobacin de actos y negocios que requieren el voto de los propietarios y en
general todos los asuntos conexos o pertinentes a dicho Rgimen de Propiedad
Horizontal. En lo que fuere pertinente, el presente Reglamento tambin ser aplicable a
los ocupantes del Edificio, por cualquier concepto que lo sean.

Artculo segundo: Para los efectos de este Reglamento se denominan

a los
propietarios de cualquier finca filial en el Edificio; ocupantes a los arrendatarios,
subarrendatarios y en general, a cualquier persona o entidad que por el concepto que
sea, ocupe tales fincas filiales o reas del Edificio. Los usufructuarios tendrn los
derechos y obligaciones que corresponden a los titulares, con las limitaciones que se
deriven de la naturaleza del usufructo, de las disposiciones legales sobre el mismo y de
las contempladas en el presente Reglamento. En ese sentido limitado, se comprendern
dentro del concepto de titulares a quienes sean usufructuarios de una finca filial.
titulares

Artculo tercero: La adquisicin de cualquier finca filial en el Edificio, implica para su titular
la aceptacin y sometimiento ilimitado a todas y cada una de las disposiciones de la
escritura constitutiva del Rgimen de Propiedad Horizontal, del presente reglamento, de
sus modificaciones, de las disposiciones y acuerdos que dicte la Asamblea de
1

Propietarios y Condueos y de las normas de convivencia que dentro del lmite de sus
facultades dicte la Administracin. Los titulares y ocupantes de los apartamentos, por el
concepto que lo sean, quedan igualmente obligados al cumplimiento de tales
disposiciones y normas, las que figurarn en los libros respectivos del Registro General
de la Propiedad y surtirn por ende sus correspondientes efectos respecto a terceros.

PROHIBICIONES..
CAPTULO SEGUNDO: DE LAS OBLIGACIONES, DERECHOS Y PROHIBICIONES
Artculo cuarto: Cada titular de una finca filial es dueo exclusivo de la misma, y
copropietario de las reas comunes, todas en proporciones iguales, sin distincin alguna.
Por la naturaleza del Rgimen de Propiedad Horizontal, la enajenacin o gravamen de
una finca filial implica automticamente la del derecho de copropiedad que corresponde al
titular en las reas y elementos comunes generales, sin que se pueda enajenar o gravar
dichas reas o elementos comunes en forma independiente. Por ende, el gravamen o
anotacin que se constituya sobre una finca filial del Edificio, abarca la participacin que
al titular le corresponde en las reas o elementos comunes.

Artculo quinto: Los titulares quedan limitados en el ejercicio de sus derechos a las
disposiciones de la ley, a las disposiciones de la escritura constitutiva del Rgimen de
Propiedad Horizontal, a las del presente Reglamento, a las que adopte la Asamblea de
Propietarios y Condueos y a las normas de convivencia que pueda dictar la
Administracin, debiendo abstenerse de realizar actos que en cualquier forma
menoscaben la propiedad de sus vecinos o la de la comunidad y ceirse en su conducta a
las normas de decencia, moral y buenas costumbres, teniendo presentes como valores
fundamentales en las relaciones del Edificio, el bienestar y seguridad del conglomerado y
la seguridad y salubridad del Edificio y de las reas y elementos comunes.

Artculo sexto: Los titulares u ocupantes no podrn efectuar en su respectiva finca filial
modificaciones que en cualquier forma alteren o menoscaben la estructura del Edificio y
su fachada, o comprometan su solidez, seguridad, esttica, funcionalidad o salubridad;
que afecten los elementos o reas comunes, o cambien su forma o aspecto externo o el
2

de los apartamentos, incluyendo, desde luego, el cambio de color respecto al que

corresponda al edificio. Asimismo, queda estrictamente prohibido: A) Hacer perforaciones
o eliminar paredes dentro de los apartamentos ya que todos los mismos son
estructurales, es decir tiene una funcin para sostener todas las reas del edificio: B)
alterar los balcones, colores de vidrio, modulacin de aluminio o incluso cerrar ninguna
abertura de fachada; C) el uso o colocacin de rtulos de ningn tipo que puedan ser
ledos a travs de los vidrios ni colocados en balcones; D) el cambio de color de ninguna
fachada, cielo o losa expuesta al exterior; E) la colocacin en balcones de: lmparas,
faroles, macetas o ningn objeto que pueda ser visto desde el exterior.

Artculo sptimo: No podrn los titulares u ocupantes del Edificio o persona alguna,
colocar o adherir en ninguna parte exterior de los apartamentos, an cuando no den a
vestbulos, pasillos o reas comunes, objeto alguno, incluyendo artefactos e implementos
de cualquier clase, toldos, sombrillas, voladizos, persianas, aparatos de aire
acondicionado, antenas, ropa, alfombras, alfombras de entrada, macetas con plantas,
rtulos o anuncios. Esta misma limitacin se extiende a las reas comunes, vestbulos y
pasillos del interior del edificio.

Artculo octavo
octavo: Los titulares u ocupantes no podrn realizar en la finca filial que les
corresponda, o en las reas comunes, acto alguno del cual se deriven molestias para los
dems titulares u ocupantes o incurrir en omisiones que produzcan los mismos
resultados. La Administracin queda facultada para desarrollar los alcances de esta
norma, determinando las situaciones a las que pueda resultar aplicable.

Artculo noveno: Los titulares u ocupantes debidamente autorizados por aqullos, podrn
efectuar modificaciones o reparaciones en el interior de los apartamentos, pero las
mismas debern autorizarse previamente y por escrito por la Administracin, la que slo
podr conceder el permiso al examinar el plan de trabajo y establecer que las mejoras
propuestas se adecuan al presente Reglamento y no representan ningn demrito para el
Edificio ni conllevan molestias considerables a sus ocupantes, as como que se han
tomado las previsiones necesarias para acarreo de materiales, ubicacin e identificacin
3

de la mano de obra y dems; se reitera que se prohbe las perforaciones o eliminar algn
elemento (paredes) dentro de los apartamentos ya que todos los mismos son
estructurales, es decir tiene una funcin para sostener todas las reas del edificio.

Artculo dcimo: Los titulares u ocupantes debern hacer uso de todos los elementos y
reas comunes en forma razonable y moderada. Adems de las sanciones contempladas
por este Reglamento por violacin de sus preceptos, sern responsables de los daos y
perjuicios que causen con su conducta en contrario. Igualmente los titulares u ocupantes
debern mantener en buen estado sus fincas filiales y los niveles en que las mismas se
encuentren, as como los servicios de los mismos y si incumplieren con tal obligacin,
aparte de la respectiva sancin, sern responsables por los daos y perjuicios que
pudieran causar a cualquier persona, incluidos otros titulares u ocupantes.

Artculo dcimo segundo: Salvo lo establecido en el artculo anterior, las reas comunes,
incluyendo desde luego pasillos, y dems, no podrn ser obstruidas u ocupadas en forma
alguna ni podrn ser utilizadas como lugares de reunin o para juegos de menores ni para
ningn otro propsito que no sean el que especficamente les corresponda.

Artculo dcimo tercero: Los titulares u ocupantes estn obligados a evitar que en su nivel
o apartamento se produzcan ruidos o sonidos que en cualquier forma puedan perturbar a
los dems, estando obligados para el caso que utilicen televisores, radios, equipos de
sonido o cualquier otro aparato similar, a mantenerlos a volumen moderado, quedando
prohibida la utilizacin de aparatos que produzcan trepidacin, sonidos estridentes o
cualquier otra molestia a los vecinos. Las reuniones en cualquier apartamento debern
circunscribirse exclusivamente al rea del mismo y llevarse a cabo en forma ordenada y
tranquila.

Artculo dcimo cuarto: Queda prohibido a los titulares u ocupantes mantener en sus
niveles, apartamentos o bodegas y desde luego en las reas comunes, substancias
inflamables, explosivas, corrosivas, salitrosas o cualesquiera otras que produzcan
humedad, malos olores u otras molestias o que en cualquier forma puedan deteriorar el
4

Edificio o sus instalaciones, representar peligro para su seguridad y salubridad o la de sus

ocupantes. Los titulares u ocupantes estn obligados a evitar que de su apartamento o
bodega trasciendan cualquier clase de olores hacia los otros apartamentos o las reas
comunes. Asimismo, como el edificio cuenta con instalaciones de gas, los titulares u
ocupantes deben tener un censor de humo y gas de marca y estilo aprobado por la
administracin debidamente habilitado, permitiendo una inspeccin semestral. En caso
de no tenerlo habilitado o permitir el acceso para su verificacin, da derecho a la
Administracin a cancelar las tarjetas de acceso al estacionamiento (de los titulares u
ocupantes), y se cobrar una multa de Treinta dlares de los Estados Unidos de Amrica
(US$30.00) diarios hasta que dicha situacin sea remediada. No se permite el cambio de
gas a electricidad doscientos veinte voltios (220 v) sin previa autorizacin, ya que el
cableado debe de ser modificado desde el stano. La multa en caso de incumplimiento
ser de Tres mil dlares de los Estados Unidos de Amrica (US$.3,000.00), ya que puede
causar corto circuito en el edificio. Adems, se prohbe fumar en los balcones en donde
estn ubicados los cilindros de gas propano.

Artculo dcimo quinto: Queda prohibida la tenencia de animales en cualquier parte del
Edificio, incluyendo sus apartamentos y niveles, salvo en casos muy especiales, cuando a
juicio de la Administracin y de la Junta Directiva, ello no cause molestias a los titulares u
ocupantes. De autorizarse por parte de la Administracin la tenencia de animales, los
mismos debern permanecer en el interior de los apartamentos bajo la responsabilidad de
sus titulares u ocupantes, quienes estarn obligados a evitar que perturben a los dems
ocupantes. El permiso otorgado podr ser revocado por la Administracin si las
condiciones que ameritaron el otorgamiento hayan variado, causando las molestias que
se pretendieron evitar con la prohibicin. La violacin a las prohibiciones o el
incumplimiento de las obligaciones anteriormente relacionadas, dar lugar a la imposicin
de las sanciones econmicas correspondientes de acuerdo a este Reglamento, sin
perjuicio del derecho de la Administracin de exigir el inmediato cese de las molestias y,
en su caso, el desalojo o retiro de los animales que pudieran estarlas ocasionando.

Artculo dcimo sexto: Se prohbe a los titulares u ocupantes hacer uso de artefactos
pirotcnicos y/o explosivos como cohetes, morteros o petardos en los apartamentos o en
las reas comunes.

Artculo dcimo sptimo: Los propietarios o titulares estn obligados a consentir y permitir
en sus niveles y apartamentos las obras o reparaciones que exijan los elementos
comunes del Edificio o su mantenimiento. Para el efecto la Administracin debe darles un
aviso con una anticipacin no menor de veinticuatro horas sobre las obras y trabajos
proyectados, salvo los casos de urgencia manifiesta.

Artculo dcimo octavo: No podrn trasladarse dentro del Edificio materiales o equipos de
construccin sin autorizacin previa de la Administracin, la que slo podr otorgarla una
vez se haya comprobado que el destino de tales materiales o equipos no viola ninguna
disposicin de este Reglamento y siempre que se hayan tomado las precauciones
necesarias para evitar que en cualquier forma se daen instalaciones y acabados, o se
ocasionen molestias a las personas que ocupan el Edificio. Los elevadores podrn ser
usados para carga y mudanza nicamente bajo la supervisin, autorizacin y debida
proteccin de la Administracin, y a las horas y los das que sta determine. En ningn
caso podrn utilizarse los elevadores para carga o para mudanzas sin la autorizacin
expresa de la Administracin. La basura nicamente podr almacenarse en los lugares
que la Administracin acondicione para el efecto y slo podr ser transportada en el
interior del Edificio en recipientes hermticos, tales como bolsas plsticas, especialmente
diseadas para guardar basura, debidamente cerradas, las cuales debern ser
depositadas dentro del ducto de basura. Queda prohibido a los titulares y ocupantes
depositar basura u objetos de clase alguna en los elevadores, escaleras, pasillos,
vestbulo y reas comunes, as como arrojarlos fuera de los apartamentos.

Artculo dcimo noveno: Los apartamentos no podrn ser objeto de divisin o

desmembracin alguna; reiterndose que se prohben las perforaciones o eliminar
paredes dentro de los apartamentos ya que los mismos son estructurales, es decir tiene
una funcin para sostener todas las reas del edificio.
6

Artculo vigsimo: Todos los estacionamientos del Edificio fueron diseados para carros
medianos y compactos. Se prohbe el estacionamiento de vehculos en las reas de
circulacin de los stanos. Los vehculos debern estacionarse nicamente en los
parqueos que constituyen fincas filiales destinadas a ese propsito, y queda prohibido
cerrar con paredes o en cualquier otra forma, incluyendo rejas o mallas, Los
estacionamientos privados no pueden ser cambiados de uso o constituirles cerramientos
de ningn tipo, ya que las instalaciones comunes pasan arriba de ellos. Las bodegas que
ya estn construidas y cerradas, quedan excluidas de las disposiciones de cerramientos.

Artculo vigsimo primero: Las personas que trabajen para los ocupantes del Edificio no
debern permanecer en los stanos ni en las reas comunes. Dichas personas podrn
utilizar tales espacios y reas nicamente para dirigirse al apartamento del titular u
ocupante a quien presten sus servicios, o bien podrn servirse de ellos de conformidad
con el destino que les corresponde, segn lo que dicta la escritura de constitucin del
Rgimen de Propiedad Horizontal. Queda prohibido que en los stanos se reparen
automviles, as como que permanezcan personas ajenas al personal de mantenimiento o
vigilancia en dichos stanos o en las reas comunes. La limpieza de automviles
solamente podr ser realizada por personas expresamente autorizadas por la
Administracin, plenamente identificadas para ese efecto.

Artculo vigsimo segundo: Se prohbe la permanencia de personas armadas dentro del

Edificio.

CAPTULO TERCERO: DEL GOBIERNO DEL EDIFICIO.

EDIFICIO.
Artculo vigsimo tercero: El Consejo de Propietarios y Condueos constituye el rgano
supremo representativo de la voluntad de la comunidad que integran los titulares de las
fincas filiales del Edificio bajo el Rgimen de Propiedad Horizontal a que el mismo se
sujeta, para la resolucin de todos aquellos asuntos que la ley confa a la Asamblea de
Propietarios, la de los que se relacionen con los intereses comunes o cualquier aspecto

del Rgimen de Propiedad Horizontal y la de los asuntos especficos que adelante se

regulan.

Artculo
Artculo vigsimo cuarto: El Consejo de Propietarios y Condueos se integra por la
reunin de los titulares de fincas filiales del Edificio, ordinariamente una vez al ao, dentro
de los primeros cuatro meses del ao calendario, de las dieciocho horas en adelante, en
el lugar que indique la convocatoria; y, extraordinariamente, cuando al efecto fuere
convocado, el da, lugar y hora que se indique en dicha convocatoria. Los titulares pueden
hacerse representar por cualquier persona individual o jurdica, bastando que dicha
representacin conste por escrito.

Artculo vigsimo quinto: La convocatoria para las reuniones ordinarias y extraordinarias,

deber efectuarse por medio de una publicacin en cualquier diario de mayor circulacin,
sealando lugar, fecha y hora de la reunin. Dicha publicacin deber aparecer con una
anticipacin no menor de quince das hbiles, para el caso de las reuniones ordinarias; y,
de cinco das hbiles, para las reuniones extraordinarias, caso este ltimo en que la
convocatoria deber sealar los asuntos a tratar.

Artculo vigsimo sexto: La convocatoria para las reuniones ordinarias deber efectuarse
por el Administrador. Para las extraordinarias el Administrador har la convocatoria: (A)
por iniciativa propia; (B) a solicitud de titulares de fincas filiales que representen ms del
veinte por ciento (20%) del total de apartamentos con los que cuenta el edificio; o, (c) a
solicitud de dos o ms miembros de la Junta Directiva.

Artculo vigsimo sptimo: La reunin de la totalidad de titulares de las fincas filiales del
Edificio, por s o debidamente representados, cuando medie el consentimiento unnime
de los mismos, integra vlidamente el Consejo de Propietarios y Condueos, an cuando
no se hubiere efectuado convocatoria alguna. Las reuniones ordinarias y extraordinarias
del Consejo podrn continuar durante los das inmediatos siguientes por acuerdo de la
mayora, si as lo considera conveniente, para que se conozca sobre la totalidad de los
puntos de la agenda.
8

Artculo vigsimo octavo: Para que el da y hora fijados en la convocatoria pueda

constituirse vlidamente el Consejo de Propietarios y Condueos es necesario que estn
presentes o representados, titulares que representen no menos del cincuenta y uno por
ciento (51%) del total de apartamentos del edificio. De lo contrario, la reunin deber
llevarse a cabo una hora ms tarde en el mismo lugar, cuando se integrar vlidamente
dicho Consejo, con los titulares que asistan o se hagan representar.

Artculo vigsimo noveno: Durante la reunin ordinaria del Consejo de Propietarios y

Condueos, se elegir entre sus miembros a una Junta Directiva integrada por cinco
miembros, quienes habrn de fungir por un trmino de un ao en los cargos de
Presidente, Vice-Presidente, Secretario, Tesorero y Vocal. Podrn ser miembros de la
Junta Directiva nicamente aquellas personas que sean propietarios o titulares de fincas
filiales. Para el primer periodo de la Junta Directiva, la entidad Castrovillari, Sociedad
Annima, designar la persona que deber ocupar el cargo de VOCAL, por lo que no ser
necesario que dicha persona sea propietaria o titular de una finca filial. El Consejo de
Propietarios, podr en cualquier poca, revocar los nombramientos que hubiere
efectuado, designando a los correspondientes sustitutos o bien nombrar dos consejeros
suplentes que debern de sustituir a los consejeros propietarios que no asistan o que
dejen sus cargos en formar provisional o definitiva. Artculo trigsimo: El Presidente, VicePresidente, Secretario, Tesorero y Vocal del Consejo de Propietarios y Condueos
integran la Junta Directiva del Rgimen de Propiedad Horizontal, cuyo rgano tendr a su
cargo fiscalizar la administracin. Si cualquiera de los miembros del Consejo perdiere su
calidad de titular de una finca filial, automticamente cesar en el cargo.

Artculo trigsimo primero

primero: Corresponder al Presidente del Consejo presidir las sesiones,
dirigir los debates, efectuar los escrutinios de las votaciones, suscribir las actas y las
certificaciones que se expidan de las mismas o de los acuerdos que se adopten. Al VicePresidente corresponder sustituir al Presidente en los casos de ausencia o impedimento
temporal, mientras el Consejo dispone el nombramiento del sustituto definitivo. El
Secretario ser el encargado de redactar las actas y los acuerdos que se tomen por el
9

Consejo y de transcribirlos a todos sus miembros, dentro de los quince das siguientes al
de la sesin, debiendo tambin suscribir las actas y las certificaciones que se enven de
las mismas sobre los acuerdos adoptados; as tambin llevar bajo su responsabilidad el
respectivo libro de actas debidamente autorizado. En caso de falta o impedimento
definitivo del Presidente, Vice-Presidente o Secretario, el Administrador o los miembros de
la Directiva, debern convocar al Consejo de Propietarios o Condueos para que proceda
a designar a las personas sustitutas.

Artculo trigsimo segundo: En las reuniones del Consejo de Propietarios y Condueos,

cada titular presente o representado tendr un voto.

Artculo trigsimo tercero: En los casos de fincas filiales afectas a usufructo, el titular goza
del derecho de voto. Sin embargo, cuando se trate de cuestiones que afecten el derecho
de usufructo, el voto deber emitirse en forma conjunta y unnime por el nudo propietario
y el usufructuario. De no existir acuerdo entre ambos respecto a la forma de votar, no
podr emitirse el voto. Si la finca filial estuviere sujeta a copropiedad, se deber designar
un representante comn por la totalidad de copropietarios para el ejercicio del derecho de
voto. Si no se lograre tal nombramiento, los copropietarios no podrn ejercitar ese
derecho.

Artculo trigsimo cuarto: Las resoluciones del Consejo de Propietarios o Condueos se

adoptarn por mayora de votos, presentes o representados, excepto en los casos en que
la ley, la escritura constitutiva del Rgimen de Propiedad Horizontal o el presente
Reglamento requieran unanimidad o mayora especfica y en los especiales siguientes:
(A) Se requiere el voto favorable del noventa y cinco por ciento (95%) de titulares de
fincas filiales del Edificio para: (I) alterar el destino de niveles o apartamentos del Edificio,
lo que en todo caso no podr efectuarse si se opone cualquier titular del apartamento
situado en el nivel en que se llevara a cabo las alteraciones; y, (II) modificar el presente
Reglamento. (B) Se requiere el voto unnime de los titulares de las fincas filiales del
Edificio para: (I) efectuar cualquier reforma o mejora que afecte o modifique la estructura

10

del Edificio o la de sus elementos o reas comunes; (II) hipotecar la totalidad del Edificio;
y, (III) Para acordar la extincin del Rgimen de Propiedad Horizontal.

Artculo trigsimo quinto: Todas las decisiones que se adopten por el Consejo de
Propietarios y Condueos, al igual que un resumen de la reunin respectiva, debern
transcribirse en el correspondiente libro de actas que al efecto deber autorizarse en la
forma legal respectiva. En caso no est disponible dicho libro de actas, se podr
fraccionar el acta con un Notario Pblico. Cuando las decisiones acordadas deban surtir
efectos respecto de terceros e inscribirse por consiguiente en el Registro de la Propiedad,
el Administrador deber otorgar la correspondiente escritura para tal efecto.

CAPTULO CUARTO: DE LA ADMINISTRACIN.

ADMINISTRACIN.
Artculo trigsimo sexto: El Edificio estar administrado por la persona o entidad que al
efecto se elija por el Consejo de Propietarios y Condueos, pudiendo dicho nombramiento
revocarse en cualquier tiempo, designndose al sustituto respectivo, salvo lo que se
establece en los artculos transitorios. Para ejercer tal cargo no se requerir la calidad de
titular.

Artculo trigsimo sptimo: El Administrador del Edificio acreditar su calidad mediante

acta notarial en la que se haga constar su nombramiento y durar en el ejercicio de su
cargo un ao, el cual podr prorrogarse, mientras no se nombre el correspondiente
sustituto, permanecer en el ejercicio de sus funciones.

Artculo trigsimo octavo: El Administrador del Edificio ser quien represente en forma
exclusiva los intereses comunes de los titulares en juicio y fuera del mismo y, adems de
las facultades que competen al mandatario con representacin, aquellas inherentes a la
naturaleza de su cargo y las que pudiera confiarle el Consejo de Propietarios y
Condueos, gozar de las especiales siguientes: para prestar confesin, reconocer
firmas, denunciar delitos y acusar criminalmente, prorrogar competencia, desistir del
juicio, de los ocursos, recursos, incidentes, excepciones y de las recusaciones, as como
para renunciarlos.
11

Artculo trigsimo noveno: Al Administrador del Edificio competen las facultades

detalladas en el presente Reglamento y adems las otras siguientes: (A) Cuidar del
Edificio, reas, elementos y servicios del mismo, mantenindolos en buen estado; (B)
Velar porque el orden, la armona y tranquilidad priven entre los titulares y dems
personas que ocupen el Edificio, a cuyo efecto podr decretar las normas de convivencia
dentro de los lmites de la ley y lo dispuesto en la escritura constitutiva del Rgimen de
Propiedad Horizontal y en el presente Reglamento; (c) Conferir poderes para casos
especiales; (D) Llevar a cabo los actos de administracin y conservacin que requiera el
buen funcionamiento y la continuidad del Rgimen de Propiedad Horizontal; (E) Llevar los
libros de contabilidad del Rgimen de Propiedad Horizontal; (F) Presentar en la sesin
ordinaria del Consejo de Propietarios y Condueos, memoria de las actividades
realizadas, relacin pormenorizada de las cuentas de administracin y proyecto del o los
presupuestos de gastos comunes; (G) Recaudar de los titulares las cuotas ordinarias y
extraordinarias con que deban contribuir a los gastos comunes y dems pagos que les
corresponda por virtud del Rgimen de Propiedad Horizontal y en su caso iniciar la accin
de cobro judicial que corresponda; (H) Cubrir puntualmente contra recibo debidamente
requisados, todos los pagos que correspondan por cualquiera de los gastos y
obligaciones comunes; (I) Designar al personal auxiliar, pudiendo suspender o destituir a
los miembros de tal personal; (J) Velar por el cumplimiento de los acuerdos que se
adopten por el Consejo de Propietarios y Condueos, llevando a cabo su ejecucin y
suscribiendo al efecto los documentos que resulten necesarios; (K) Convocar al Consejo
de Propietarios y Condueos para la reunin ordinaria y para las extraordinarias cuando a
su juicio sea conveniente o lo solicitaren titulares en la forma regulada en el presente
Reglamento; (L) Subcontratar cualesquiera servicios para el adecuado funcionamiento del
Rgimen de Propiedad Horizontal, incluyendo desde luego los relacionados con el
mantenimiento, vigilancia, limpieza y en general con todos los servicios inherentes al
Rgimen de Propiedad Horizontal.

CAPTULO QUINTO: EJERCICIO CONTABLE, GASTOS COMUNES

COMUNES Y PRESUPUESTO.
PRESUPUESTO.
12

Artculo cuadragsimo: El ejercicio contable y el presupuesto ordinario de gastos comunes

del Edificio ser de un ao, comprendido del uno de enero al treinta y uno de diciembre
del mismo ao, salvo en lo que se refiere al primer perodo que estar comprendido entre
la fecha en que quede inscrito el Rgimen de Propiedad Horizontal en el Registro General
de la Propiedad y el treinta y uno de diciembre de ese mismo ao. El presupuesto de
dicho perodo se aprobar por el Administrador as como la cuota de mantenimiento.

Artculo cuadragsimo primero: Gastos Comunes del Edificio: Los titulares tienen a su
cargo los gastos comunes del Edificio, todos en proporciones iguales, sin distincin
alguna. Los gastos comunes del Edificio incluyen los que corresponden a las reas y
elementos comunes generales del Edificio, as como a la administracin, mantenimiento,
vigilancia, iluminacin, reparacin, pago de servicios generales, etctera. La
administracin har el requerimiento de las cuotas para el pago del seguro contra todo
riesgo (incendios y terremotos) como obligatoria y se har por separado a la de
mantenimiento. Esta disposicin no podr eliminarse nunca o no tenerla vigente. Los
titulares debern sufragar en igual proporcin, el pago de impuestos, arbitrios, tasas y
contribuciones que puedan gravar las reas y elementos comunes del Edificio.

Artculo cuadragsimo segundo: Impuestos y Otras Cargas: Los impuestos, arbitrios,

tasas y contribuciones que puedan afectar a las diferentes fincas filiales que forman
unidades registrales independientes, susceptibles de propiedad singular, sern por cuenta
exclusiva de sus respectivos titulares.

Artculo cuadragsimo tercero: El que adquiera una finca filial cuyo titular enajenante
adeude gastos comunes, impuestos, arbitrios, contribuciones y dems cargos comunes,
ser responsable solidariamente con dicho enajenante con respecto a tales adeudos.
Cualquier titular podr obtener constancia de la Administracin de que est solvente en el
pago de las relacionadas obligaciones. El notario que autorice el traspaso de cualquier
finca filial del Edificio debe certificar haber tenido a la vista la solvencia extendida por la
Administracin, en la que se haga constar que el enajenante est al da en sus

13

contribuciones ordinarias y extraordinarias, solvencia que deber estar autenticada y cuya

emisin ser por cuenta de dicho enajenante.

Artculo cuadragsimo cuarto: Durante la sesin ordinaria del Consejo de Propietarios y

Condueos se aprobar el presupuesto de gastos comunes del Edificio para el ejercicio
principiando el primero de enero del ao siguiente. Las cantidades que resulten se
repartirn en doce mensualidades y stas a su vez se dividirn en cuotas entre los
respectivos titulares, de acuerdo a los porcentajes conforme a los cuales deban sufragar
los gastos. Las cuotas as fijadas debern pagarse por los titulares el primer da hbil de
cada mes, sin necesidad de cobro ni requerimiento alguno. Si al celebrarse la sesin
ordinaria ya se hubieren facturado las cuotas de gastos comunes del mes en el cual se
lleve a cabo la sesin ordinaria, cualquier incremento que se hubiere acordado, se
repartir entre las cuotas de los restantes once meses de perodo. El titular que se atrase
ms de quince das en el pago de sus contribuciones, deber cubrir intereses a razn del
cinco por ciento (5%) mensual sobre el saldo adeudado, desde la fecha ms tarda del
pago omitido; intereses que debern cargarse y figurar en los libros de contabilidad del
Rgimen de Propiedad Horizontal o de la entidad Administradora. Constituye ttulo
ejecutivo suficiente para la accin de cobro judicial respectiva, el acta notarial en la que
conste el saldo que conforme a los libros de contabilidad del Rgimen o de la entidad
Administradora figure en contra de los titulares o de cualquier persona que hubiere tenido
esa calidad, con relacin a contribuciones, cuotas, intereses o multas que correspondan
conforme al presente Reglamento. La cantidad reclamada sobre dicha base tendr la
calidad de lquida, exigible y de plazo vencido.

Artculo cuadragsimo quinto: Los titulares en la proporcin que deban contribuir a los
gastos comunes, debern constituir y mantener un fondo de reserva que servir para que
el Administrador pueda cubrir los gastos imprevistos necesarios para la conservacin,
mantenimiento y funcionamiento del Edificio y cualquier otra erogacin urgente e
imprescindible concerniente al Rgimen de Propiedad Horizontal a que se refiere este
Reglamento. Dicho fondo de reserva deber constituirse por una cantidad equivalente al
14

cinco por ciento (5%) del presupuesto asignado. Los titulares debern reponer
anualmente el fondo o la parte del mismo que se hubiere utilizado y a ese efecto, al
aprobarse el presupuesto respectivo deber crearse una partida para tal reposicin.

CAPTULO SEXTO: SANCIONES, PROCEDIMIENTOS

PROCEDIMIENTOS Y COMPETENCIAS.
COMPETENCIAS.
Artculo cuadragsimo sexto: Las infracciones al presente Reglamento o a la ley en que
incurran los titulares, que no queden comprendidas en las faltas graves a que aluden los
artculos quinientos treinta y seis (536) y quinientos treinta y siete (537) del Cdigo Civil,
darn lugar la primera vez a una multa de cien a quinientos Dlares de los Estados
Unidos de Amrica (US$.100.00 a US$.500.00); la segunda, a una multa de quinientos a
mil Dlares de los Estados Unidos de Amrica (US$.500.00 a US$.1,000.00); y, la tercera,
a que el infractor quede excluido del goce personal de la finca filial de que se trate y de las
reas comunes. Cualquier ocupante que incurra en las infracciones a que alude el prrafo
anterior, har incurrir las dos primeras veces en una multa al titular de la finca filial que se
trate, dentro del lmite establecido en dicho prrafo, sin perjuicio del derecho de
reembolso que pueda producirse entre ocupante y titular; y la tercera vez que se produzca
cualquiera de tales infracciones, el ocupante podr ser desahuciado de la finca filial
respectiva. En los casos en que proceda la exclusin del goce personal de un titular, el
Consejo de Propietarios y Condueos deber autorizar la incoacin del proceso
respectivo. Dicho Consejo, si as lo estima conveniente podr llegar a un arreglo con el
infractor, reservndose el ejercicio de la accin en caso se produzca nueva infraccin. En
los dems casos a que alude este Captulo, el Administrador deber iniciar las gestiones
correspondientes sin necesidad de autorizacin alguna.

Artculo cuadragsimo sptimo: Salvo la accin judicial de cobro por contribuciones o

cuotas que debe ventilarse en la va ejecutiva, las dems acciones a que se refiere el
presente Reglamento y cualesquiera otras relacionadas con el Rgimen de Propiedad
Horizontal, debern sustanciarse en juicio sumario. La sola adquisicin de una finca filial
del Edificio o su ocupacin, implica para su titular u ocupante la renuncia al fuero de su
respectivo domicilio y el sometimiento a los tribunales de este departamento, as como la
15

aceptacin de la va ejecutiva o del juicio sumario, segn resulten aplicables, de

conformidad con lo establecido en este Reglamento.

TRANSITORIOS:
Artculo Uno: CASTROVILLARI, SOCIEDAD ANNIMA, designar como Administradora
del Rgimen a la entidad Edificio Condado La Villa, Sociedad Annima, pudiendo nombrar
los administradores especficos que considere necesarios o subcontratar la administracin
con cualquier persona o entidad. Tambin podr nombrar una Junta Directiva Provisional.
Los gastos en que se incurra con motivo de la Administracin provisional que realizara
Castrovillari, Sociedad Annima debern ser reembolsados por los propietarios en la
forma proporcional que disponga el presente reglamento, para el caso de que no se
hayan pagado las cuotas de mantenimiento fijadas por esta. Igualmente, la entidad
CASTROVILLARI, SOCIEDAD ANONIMA, deber de convocar a dicha reunin ordinaria
del Consejo de Propietarios y Condueos, para nombrar a la primera Junta Directiva,
quienes durarn en el ejercicio de sus cargos, por el resto del ao calendario que falte y
todo el ao calendario siguiente, hasta que se celebre la prxima Asamblea que se
celebrar en la forma y tiempo que establece este reglamento. Por lo tanto, se le deber
entregar una accin de dicha entidad a cada uno de los propietarios de inmuebles, pues
dicha sociedad tiene ciento ocho acciones (108) equivalente a ciento ocho (108)
apartamentos. Al momento de trasladarse el dominio de cualquier apartamento,
necesariamente deber de trasladarse el dominio de dicha accin. La Junta Directiva del
Condominio, sern tambin los miembros del Consejo de Administracin de dicha entidad.

Artculo Dos: Servidumbres de Energa Elctrica: Se autoriza a la entidad Castrovillari,

Sociedad Annima, a constituir sobre las reas comunes del Edificio, an y cuando se
hayan vendido apartamentos, la servidumbre de conduccin de energa elctrica a favor
de la Empresa Elctrica de Guatemala, Sociedad Annima, para poder dotar del servicio
elctrico a todas las fincas filiales.

16

Artculo tres: VIGENCIA. El presente reglamento estar en vigor y deber tener la

observancia y positividad que inspiran a las leyes y por lo tanto ser cumplido, observado y
respetado como ley para las partes desde el momento que sea debidamente inscrito ante
el Registro General de la Propiedad, momento en que entrara en vigor inmediatamente.

17