UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

UAPA

Participan
te:
Sandy Soto
090438
Tema:
Criterios para elaborar un
informe de Tasacin
Asignatur
a:
Seminario
Facilitador
a:
Mara Isabel D'Oleo
Espinal
Fecha:
20-042016

TASACIONES
Introduccin. Conceptos generales. Legislacin, normas y
bibliografa bsica y complementaria.
1.- Interrelacin entre economa global y economa local.
Dependencia del detalle respecto a la generalidad. Definicin
de tasacin y valoracin. Estructura y sistema.
El concepto de valoracin inmobiliaria consiste en determinar el valor
de un bien inmueble en unidades monetarias, en un momento
determinado y con una finalidad determinada.
2.- Aproximacin tcnica al concepto de valor. Precio, coste y
valor. Superficie til y construida. Clases de suelo y terrenos.
SU/UN/UR.
El valor es un fenmeno individual subjetivo que depende de la
utilidad, y sta de la necesidad que se experimenta y la cantidad de
ese bien que se dispone. Por lo tanto la utilidad de un mismo bien
para un cierto individuo vara, con arreglo a las modificaciones de la
intensidad, necesidad y cantidad disponibles.(Ej: un vaso de agua
vale ms que todo el oro del mundo para una persona que se
encuentra en el desierto y en condiciones de deshidratacin).
El precio de un bien es la cantidad de dinero que un comprador est
dispuesto a pagar y un vendedor est dispuesto a recibir en las
circunstancias concretas de una transaccin.
El coste es el gasto de dinero efectuado para la ejecucin de un bien.
El valor es la cantidad de dinero que hay que pagar por un bien o
servicio.
La diferencia entre la superficie til y la construida reside en que para
medir la til no se tienen en cuenta los elementos constructivos tales
como tabiques, pilares,... en cambio para medir la superficie
construida s se tienen en cuenta dichos elementos.
Los terrenos pueden ser clasificados segn su pendiente e
infraestructuras en rsticos o urbanizables. Podemos particularizar y
dividir en mas grupos tales como suelo urbano(SU) muy caro ya que
est dentro de la ciudad. Luego est el suelo urbanizable, que se
divide en sectorizado (Plan Parcial) y no sectorizado, y por ltimo est
el no urbanizable que es el ms barato, ya que hay que realizar
instalaciones de infraestructuras para urbanizar.

3.- Conceptos generales e ides bsicas de economa aplicada

a tasaciones y valoraciones(S y D) Ciclos econmicos. I.P.C.
Sistemas y sectores econmicos.
La oferta y la demanda se pueden representar grficamente
relacionando el precio de los bienes y servicios con el n de personas
que lo quieren. El corte entre las dos es el punto de equilibrio, que
definir el precio ptimo y la gente que lo comprar.
Segn la curva si hay ms personas que ofertan tendrn que bajar el
precio para recuperar el punto de equilibrio.
Si hay ms gente que demanda el producto, habr que subir el precio
hasta llegar al punto de equilibrio.
Los ciclos econmicos alcanzan sus extremos cada 5 aos, es decir
auge o crisis cada 5 aos aunque estabilizndose, segn la grfica.
En cuanto al precio de la vivienda la grfica es similar, aunque
siempre ascendente.
Los sectores econmicos son 4: Sector primario (La industria), el
sector secundario (la agricultura), el sector terciario (la ganaderia y
pesca), y el sector cuaternario (los servicios y la comunicacin).
4.- Conceptos de contrato, escritura y registro de la
propiedad. Viviendas de Proteccin Oficial (V.P.O.) Valor
mximo legal. Legislacin y normas bsicas.
El contrato es un documento privado en el que las partes se
comprometen a una serie de obligaciones reciprocas que las ligan
entre s. Son privados y de obligado cumplimiento.
La escritura es un documento pblico en el que se da f por el notario
autorizante de la transmisin realizada y de las condiciones de sta, y
de la capacidad de los sujetos intervinientes. Obligado el
cumplimiento de los preceptos legales que incidan en el caso. Los
tipos de escritura son de segregacin (divisin de una finca en dos o
mas), de compraventa (transmisin de una cosa por un precio
determinado), d obra nueva y de divisin horizontal.
El registro de la propiedad es una institucin pblica que regula la
seguridad jurdica del trfico inmobiliario. Se encuentra establecido
en todos los paises que respetan la propiedad privada de los
inmuebles.
Las viviendas de proteccin oficial (V.P.O.) son promociones de
viviendas de calidad normal que salen a la venta con un precio ms
bajo del normal establecido por el ayuntamiento para la gente de

clase media con escasa remuneracin econmica incapaz de pagarse

una vivienda normal.
5.- Mtodos de valoracin: Conceptos y definiciones.
Finalidades.
Hay 4 mtodos para valorar una vivienda: El mtodo del coste,
fundamentado en el valor residual, y permite calcular el coste de
cualquier tipo de inmueble mediante el valor de reemplazamiento
neto. Este se consigue mediante la siguiente frmula:
Siendo:
El mtodo de comparacin se fundamenta en el principio de
sustitucin, permite aproximarse al valor real de mercado de
cualquier tipo de inmueble, y el procedimiento de obtencin es: 1
conocer las caractersticas del inmueble a tasar, conocer el mercado
inmobiliario, seleccionar la informacin (Aplicar coeficientes en
funcin de las mejoras o depreciaciones con respecto al inmueble a
tasar), y por ltimo asignar un valor a nuestro inmueble.
El mtodo de capitalizacin de rentas se fundamenta en el principio
de anticipacin, y permite determinar el valor presente de las rentas
netas futuras. Este mtodo vale para todo tipo de inmuebles,
especialmente para inmuebles arrendados. Las actualizaciones de las
rentas esperadas se puede hacer mediante 2 mtodos:
- Mtodo directo:
- Mtodo indirecto:
El valor de reversin es el valor residual, valor del suelo, y la i es una
tasa o tipo de inters del capital inmobiliario, ndice de capitalizacin
o inters compuesto.
El mtodo residual se fundamenta en el valor residual ms completo,
y permite determinar el valor de mercado para terrenos edificables o
inmuebles a rehabilitar. Tambin hay dos:
- Mtodo residual dinmico:
- Mtodo residual esttico:
MDULO 1.- Presupuestos y valoraciones de edificacin y
urbanizacin.
1.- Predimensionados tcnicos y estimacin de costes de
contrata de edificacin y urbanizacin.

Predimensionado estructural, instalaciones y construccin.

El predimensionado o estimacin rpida de los costes es un clculo

rpido estimado de los costes finales de la obra a ejecutar durante el
proceso de proyectacin, previamente al inicio de la obra, o para la
valoracin de obras terminadas.

Viviendas y equipamientos. Urbanizacin interior y exterior por usos.

La urbanizacin interior de parcela se divide en:

Arquitectura residencial

M/l de valla de cerramiento perimetral, cimentacin y muro de base a

115,39/ml aprox.

M2 de superficie con tratamiento e infraestructuras a 22,24/m2

aprox.

Arquitectura no residencial

Ml de valla de cerramiento para uso no residencial a 157,47/ml

aprox.

M2 de superficie con tratamiento e infraestructuras a 30,65/m2

aprox.
Y la urbanizacin exterior de parcelas de divide en:

M2 Costes para uso residencial a 21,04/m2 aprox.

M2 Costes para uso industrial a 18,63/m2 aprox.

M2 Costes para uso equipamientos a 23,44/m2 aprox.

M2 urbanizacin completa de una calle a 55,89/m2 aprox.

M2 jardn tipo urbano a 44,47/m2 aprox.

Esto es un ejemplo de cmo debera de hacerse, por supuesto el
precio no tiene por que ser ese, y los materiales no tienen por que ser
los mismos.

ECUM.- Base de precios/costos de construccin de la regin de

murcia.
1.- Demoliciones
2.- Acondicionamiento del terreno
3.- Depuracin y alcantarillado

4.- Electrificacin y alumbrado pblico

5.- Fontanera y abastecimiento de agua contra incendios
6.- Gas y climatizacin
7.- Jardinera y arbolado
8.- Mobiliario urbano y juegos
9.- Pavimentos y estructura de firmes
10.- Telefona y telemtica
11.- Seguridad y salud (2,5% de la ejecucin material)
12.- Control de calidad (1,5% de la E.M.)

Mtodos analtico y sinttico

Mientras que el mtodo analtico es el tradicional y ms exacto,
mediciones y presupuestos de los precios descompuestos, el mtodo
sinttico es mas general, se realiza por metro cuadrado construido,
predimensionado y estimacin de costes.
2.- Aplicacin de metodologa cientfica a informes de
tasacin y valoracin.
Si tenemos una vivienda en un 3 piso/tico, y queremos averiguar su
valor mediante el mtodo de comparacin vamos a preguntar por el
precio del resto de viviendas de su alrededor y les vamos a aplicar
ciertos coeficientes (por ej. Si la vivienda que hay en el segundo piso
tiene las mismas caractersticas que la vivienda objeto a tasar y la
venden por 12.000 pues le aplicaremos un coeficiente al alza, pues
nuestra vivienda es un tico y debe ser ms cara). Una vez aplicados
los coeficientes y recogidos todos los precios se hace la media
aritmtica de todos ellos y el resultado ser el valor que demos a
nuestra vivienda. En algunos casos este valor debe de ir acompaado
del presupuesto analtico de la propia vivienda que debe de ser
mucho menor que el resultado hallado por el mtodo de comparacin.
Esa diferencia tan grande es el beneficio del promotor que va
aumentando con el tiempo hasta el punto que a veces llega a doblar
el precio de la vivienda.
3.- Estimacin del valor de mercado de inmuebles, a partir del
coste de contrata y calidad de la construccin
Hay que hacerlo analticamente para cualquier edificio tipo:
- 2 Ud ascensores normales x /ud

- 350m2 semistano/garaje x /m2

- 324m2 locales p. Baja x /m2
- 877m2 viviendas colectivas x /m2
Sumatoria m2 Precio estimado contrata x
P. estimado contrata
* Mdulo global= = /m2.
sumatoria m2
4.- Estimacin de costes y valor de edificios no terminados.

Acondicionamiento del terreno

Cimentaciones

Estructuras

Fachadas

Instalaciones

Particiones

Cubiertas

Revestimientos

Equipamiento interior

Urbanizacin interior

Seguridad e higiene

Control de calidad

Sumatoria ejecucin material

20% gastos promotor (beneficios)

Coste contrata
5.- Mantenimiento y conservacin de viviendas. El libro del
edificio. Introduccin costes de rehabilitacin residencial. Test
vivienda.

La estimacin econmica no es el presupuesto de las obras; es un

documento de diagnosis, y slo analiza el objeto de estudio con el fin
de determinar patologas y estado de degradacin, sin determinar
soluciones constructivas. Nos apoyaremos en hiptesis de los posibles
trabajos a realizar en la calidad media de materiales para determinar
un costo orientativo.
El objetivo de este costo es dar el precio para obras de rehabilitacin,
mejora o adaptacin planteadas por el usuario en su propio programa.
En la estimacin econmica se preveen las posibles mejoras (en
beneficio del usuario y de los objetivos del test) siendo esta
valoracin ms amplia y su margen de error mayor. Hay que saber el
tipo de test que se ha encargado:

Test de elementos comunes: Trabajos de reparacin y mejora para

todos los elementos comunes de un inmueble (cimientos, estructura,
cubierta...).

Test de elementos privados: Trabajos de reparacin y mejora para

todos los elementos interiores de la vivienda, al igual que los
comunes confiados al usuario (carpintera exterior, puerta del piso...).

Test de vivienda unifamiliar: Trabajos de reparacin y mejora de la

vivienda en todos sus elementos (incluidos dependencias y espacios
abiertos que la constituyan).
La estimacin econmica consiste en un importe global, y pretende
ser orientativa, aunque debe sacarse y hacer independiente el
captulo de las obras de realizacin inmediata, ya que pueden ser
objeto de una intervencin de urgencia.
Hay diversos sistemas de clculo, tener en cuenta la experiencia del
tcnico, las caractersticas de la obra, el carcter aproximado de la
valoracin y el tiempo. El sistema idneo es el mtodo tradicional
para hacer presupuestos: disponer de un estado de mediciones
(aproximado) para las partidas de obra a realizar y una relacin de
precios unitarios para cada uno de los trabajos previstos.
Otro sistema es el de comparacin con el costo por m2 de otras
actuaciones realizadas con caractersticas similares, tras introducir los
factores de correccin correspondientes.
Por ltimo est el sistema de estimacin rpida que permite obtener
un valor econmico a partir de la puntuacin obtenida al calificar el
nivel de degradacin. Este sistema intenta adaptar unos mtodos
pensados para evaluar econmicamente las intervenciones sobre un
nmero importante de edificios a la valoracin de elementos ms
pequeos, y de afinar ms cuando se trata de una sola vivienda, de

ah que se han buscado patologas comunes (las ms sencillas), pero

en cuanto ms se aparte un caso de estas patologas habituales ms
riesgo habr de que la valoracin est peor ajustada.
La estimacin econmica rpida se obtendr aplicando la frmula:
Siendo:
E = estimacin econmica
G = puntuacin global obtenida a partir de la calificacin
S = superficie construida del inmueble o vivienda
a y b = coeficientes de complejidad de las obras segn cuadro I
Ca = coeficiente de actualizacin anual
I.V.A. = Impuesto del valor aadido correspondiente al tipo de
trabajos a realizar.
MDULO 2.- Tasaciones y valoraciones inmobiliarias.
1.- Introduccin a la promocin inmobiliaria: valor del suelo y
costes de construccin. Costes/gastos de promocin e
ingresos por ventas.
La frmula para el clculo de costes/gastos de una promocin
inmobiliaria se puede reducir a:
Siendo:
P.V.P. = precio estimado de las ventas de la promocin
Rs = coste de repercusin del solar y la urbanizacin exterior
Cc = coste de contrata de la construccin
Tg = gastos tcnicos y de gestin
Fb = gastos financieros, imprevistos y beneficios estimados
CGB = costes + gastos + beneficios
Siendo Ksg = coeficiente ponderador +/-Rs/10
Ksg = +/- 3,3 para calidad excelente (E)
Ksg = +/- 2,7 para calidad buena (B)

Ksg = +/- 2,2 para calidad normal (n)

Valor mximo razonable de Rs (suelo urbanizado)
Rs = P.V.P./Cc x 10% = % razonable de Rs
Ejemplo: P.V.P. = 150.000 ptas/m2
Cc = 60.000 ptas/m2
Rs = 150.000/60.000 x 10 = 25% del P.V.P. mximo razonable de
costes de suelo urbanizado por metro cuadrado construido.
Rs = 25% de 150.000 = 37.500 ptas/m2 construido de vivienda
Rs = 150.000/60.000 x 10 x 150.000 = 37.500 ptas/m2.
2.- Mtodo de valoracin del coste:

Coste de reposicin a bruto (CRB) o a nuevo.

Coste de reposicin a neto (CRN). Concepto de depreciacin.

El mtodo del coste sirve para calcular el coste de reemplazamiento reposicin bruto o neto.
A veces el coste de reemplazamiento puede convertirse en valor de
tasacin, como en inmuebles ligados a explotacin econmica,
edificios de rehabilitacin... tambin se usa para calcular el valor de
seguro de incendios.
El coste de reemplazamiento bruto (CRB) sin beneficios del
promotor es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar ,
en la fecha de la valoracin un inmueble por otro nuevo de similares
caractersticas, pero con tecnologa y materiales de construccin
nuevos.
Siendo:
F = Valor de mercado del suelo
Cc = Coste de ejecucin por contrata de la edificacin
Gp = Gastos del promotor (sin beneficios) comprenden:

In = impuestos no recuperables y aranceles

H = Honorarios tcnicos

L + H = Licencias y tasas de construccin

Gpr = Gastos de administracin del promotor.

El coste de reemplazamiento neto (CRN) se aplica
exclusivamente a obras terminadas, y se calcula deduciendo la
depreciacin fsica y funcional del coste de reemplazamiento bruto.
CRN = CRB - (depreciacin fsica + deprec. Funcional)
La depreciacin es la perdida de valor que experimenta un inmueble
en su situacin actual, respecto a la que tendra si se construyese de
nuevo en la actualidad.
Hay tres tipos bsicos de depreciacin:

Depreciacin fsica: prdida de valor de un inmueble motivada por

la antigedad, estado de conservacin y agentes externos (lluvia,
nieve, viento). Podr ser subsanable si el coste de adecuacin es
inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso
contrario ser incurable.

Depreciacin funcional: Prdida de valor por no adaptarse a la

funcin a la que se destina. Est motivada por deficiencias en el
diseo arquitectnico, instalaciones o materiales inadecuados, podr
ser subsanable o incurable.

Depreciacin econmica: Est motivada por causas de tipo

econmico, desplazamientos de carcter poblacional,
desplazamientos comerciales (edificios no utilizados en funcin del
mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento... podr ser
subsanable o incurable.
La normativa hipotecaria slo contempla la depreciacin fsica y
funcional, ya que la econmica afecta al valor de mercado del
inmueble.
3.- Mtodo de comparacin con el mercado. Muestreo y
testigos del mercado inmobiliario.
El mtodo de comparacin con el mercado permite la obtencin del
valor de mercado de un bien inmueble por comparacin con precios
de venta de inmuebles similares de la misma zona.
Se considera el mtodo ms objetivo y preciso, pues el inmueble a
valorar se compara con precios de venta de mercado. Su aplicacin
es prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista
informacin suficiente para ser empleado.

Tiene 2 condiciones para su correcta aplicacin:

Que exista un n suficiente de inmuebles comparables, cuyos
precios de venta sean conocidos por el valorador (al menos 3
transacciones o 6 muestras de ofertas firmes).
Que en la eleccin de las muestras se excluyan lo bienes
inmuebles que no sean representativos del mercado de inmuebles
similares, que pertenezcan a un colectivo homogneo comparable.
Ejemplos:
I. Casa urbana de 2 mano situada en Beniajan, calle mayor 84.
120m2, 40m2 de parcela de 3 habitaciones y 2 aseos, amueblado,
portero automtico, terraza y trastero. Precio: 111.800 (932/m2).
II. Piso nuevo en Beniajan en la calle Antonia Maymon 3b de 3
habitaciones y 2 baos con aire acondicionado, amueblado, portero
automtico y terraza, 105m2. Precio: 78.000 (743/m2).
III. Dplex en Los Garres de 170m2 tiles, 4 dormitorios, 2 baos y 1
aseo, amueblado con electrodomsticos, solarium, garaje de 60m2,
trastero, 70m2 de porche, 15m2 de patio, buhardilla y aire
acondicionado. Todo de alta calidad. Precio: 205.250 (1.207/m2).
4.- Mtodos de capitalizacin para el clculo del valor en
renta. Conceptos y fundamentos. Mtodo directo rentas
actuales. Mtodo indirecto rentas esperadas.
El valor en renta de un inmueble es su valor en funcin de las rentas
o rendimientos reales, o potenciales, que produce o puede producir.
Se calcula por el mtodo de capitalizacin a un determinado tipo de
inters.
El valor en renta obtenido por este mtodo es tambin el valor de
mercado del inmueble para los inversores institucionales en bienes
inmuebles (entidades aseguradoras...).
Los intereses producidos cada ao en la capitalizacin compuesta se
suman al capital inicial para producir junto con ste nuevos intereses.
El tipo de inters i se determina en % anual.
El mtodo directo de capitalizacin de rentas actuales consiste en
otorgar vida ilimitada al inmueble y atribuirle una renta constante a lo
largo del tiempo. Para conocer la rentabilidad de los distintos tipos de
inmuebles hay que relacionar las rentas de los mismos con sus
valores de venta en el mercado, es decir: Vr = Rn/i. El mtodo de
capitalizacin directo requiere que la renta a capitalizar sea la renta

neta, aunque en el estudio de mercado lo mas normal es disponer de

la renta bruta.
El mtodo indirecto de capitalizacin de rentas esperadas requiere la
aplicacin de la matemtica financiera. Se usa para inmuebles
arrendados, o ligados a explotacin econmica. Con este mtodo se
pretende averiguar tanto el valor actual del inmueble como el valor a
largo plazo, la depreciacin que sufrir en el futuro, etc... Para ello se
ha sacado la siguiente frmula:
Siendo:

Vreversion = valor del suelo = valor residual

i = Tasa o tipo de inters del capital inmobiliario, ndice de

capitalizacin o inters compuesto
D.P. = Deuda pblica
IPC = ndice de precios al consumo
En este caso es el IPC que se prevee para los prximos aos:
Realizando previamente una previsin de los futuros IPC en este caso.
5.- Valoraciones hipotecarias. Normativa de aplicacin. El
informe de valoracin.
El mercado hipotecario abarca todas las operaciones de financiacion
garantizadas por bienes inmuebles. Est constituido por:

el mercado primario, donde se generan las hipotecas

el mercado secundario, donde se movilizan mediante transmisin, o a

travs de la emisin de ttulos que las representen.
Su finalidad es movilizar las hipotecas acercndolas a los inversores ,
y potenciar la construccin sobre todo de viviendas.
El concepto de hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble
ajeno, constituido en garanta de una obligacin, que concede a su
titular la facultad de promover la venta en caso de incumplimiento de
la obligacin.
La normativa de aplicacin en las valoraciones hipotecarias se apoya
en:
1. La ley 2/81 de 25 de marzo, y constituye la primera
reglamentacin del mercado hipotecario.

2. Reglamento de ley: Real Decreto 685/82 de 17 de marzo, de

desarrollo de determinados aspectos de la ley 2/81 reguladora del
mercado hipotecario. De las 5 finalidades de este Decreto una de
ellas trata de regular el procedimiento de tasacin de los bienes
hipotecarios.
3. Real Decreto 1.289/91 de 2 de agosto que modifican determinados
artculos del R.D. 685/92 del Reglamento. Trata sobre los lmites del
prstamo.
4. Orden de 30 noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Su
objetivo es establecer los criterios, procedimientos a los que ha de
ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles,
siempre que los mismos estn destinados a garanta hipotecaria de
prstamos, cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades
aseguradoras, o determinacin del patrimonio de las instituciones de
inversin colectiva inmobiliaria.
En el informe de tasacin deben de ser incluidos unos requisitos
formales y unas menciones en el apartado previo, igual ocurre con el
certificado de tasacin. El tasador tambin realizar las gestiones
necesarias para conocer las caractersticas y la situacin real del
inmueble, y como mnimo realizar ciertas comprobaciones como
identificacin fsica con inspeccin ocular, comprobacin de su
descripcin registral o catastral en el caso de fincas rsticas, etc... .
Comprobar que se ha obtenido la documentacin necesaria, y tener
en cuenta ciertos condicionantes y advertencias.
Advertencia: Duda razonada que el tasador expone en el informe de
tasacin que puede afectar o no al valor de tasacin pero que no
impide emitir el informe, ni conceder el crdito hipotecario.
Condicionante: Es la sospecha de que existe realmente el
incumplimiento de alguna circunstancia, lo que impedir por parte de
la entidad bancaria la concesin del prstamo mientras no sea
retirado el condicionante por parte del tasador.
6.- El informe de tasacin/valoracin de bienes inmuebles y
terrenos/solares.
El informe de tasacin contar con una primera parte que recoja los
aspectos jurdicos y tcnicos que influyan en la valoracin del bien. La
segunda tendr el conjunto de clculos tcnico-econmicos,
conducentes a determinar el valor final de la tasacin.
MDULO3.- Tasaciones y valoraciones urbansticas

1.- Introduccin al planeamiento urbanstico: gestin y

urbanizacin. Concepto de aprovechamiento urbanstico.
Normativa urbanstica.
El planeamiento urbanstico se encarga de hacer las obras
pertinentes, infraestructuras, etc... en un terreno para prepararlo para
edificar (con su acometida de agua, electricidad, alcantarillado, etc...
2.- Figuras de planeamiento y sistemas de gestin
urbanstica.
Plan general: Es el mximo instrumento de planeamiento. Su
objetivo es la clasificacin del suelo del trmino municipal para el
establecimiento del rgimen jurdico correspondiente.
Clasificar el suelo en urbano, urbanizable (sectorizado o no
sectorizado) y no urbanizable, y definir los elementos fundamentales
de la estructura general adoptada para la ordenacin urbanstica del
territorio estableciendo el programa para su desarrollo y ejecucin.
Plan parcial: Tiene por objeto desarrollar un plan general o normas
complementarias y subsidiarias mediante la ordenacin detallada y
completa de una parte de su mbito territorial en suelo
URBANIZABLE.
Plan de detalle: Se formula con la exclusiva finalidad de establecer
alineaciones y rasantes, o reajustar las previstas en planes generales,
u ordenar volmenes de acuerdo con el plan general, normas
complementarias y planes parciales.
La gestin urbanstica del suelo es el conjunto de actuaciones y
procedimientos establecidos legalmente para la transformacin,
urbanizacin y edificacin del suelo, conforme a lo establecido por el
planeamiento. Hay varios tipos de gestin:

En suelo urbano consolidado y especial, ncleos rurales

En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable

En casos excepcionales debidamente justificados

Instrumentos de gestin:

Proyectos de urbanizacin

Proyectos de reparcelacin

Programas de actuacin

Tipos de actuaciones

Actuaciones aisladas

Actuaciones integras
Sistemas de actuacin

Sistema de concertacin directa

S. De concertacin indirecta

S. De compensacin

S. De cooperacin

S. De concurrencia

S. De expropiacin

S. De ocupacin directa

Patrimonios pblicos de suelo.

3.- Proyectos de urbanizacin. Costes de urbanizacin por
mtodos analtico y sinttico por usos. Urbanizacin exterior y
urbanizacin interior de parcela.
El coste de urbanizacin se puede realizar mediante el mtodo
sinttico, es decir, calcular el valor por metro cuadrado y luego
multiplicarlo por la superficie, y mediante el mtodo analtico: ir
detalle por detalle calculando el coste de todos los materiales. El
coste de la urbanizacin interior se calcula hallando el coste por
metro lineal del permetro de la valla, el coste por metro cuadrado de
pavimento duro, de pavimento blando y el coste por metro lineal de la
red de infraestructuras. Todo ello por la superficie que se va a colocar
de cada cosa y se suma.
Para el exterior de la parcela hay varios sistemas:

Mtodo global (igual que el sinttico)

Mtodo analtico, igual que el del coste de la urbanizacin interior

pero con los costes de materiales correspondientes a urbanizacin
exterior, es decir, viarios y aceras, urbano, equipamiento colectivo y
parcela residencial.
4.- Valoraciones de suelo. Niveles de valoracin del suelo a
efectos de tasacin.

El suelo, hablando desde el punto de vista que se quiera usar para

urbanizar, puede valer ms o menos en funcin de su estado,
situacin geogrfica o desnivel. As lo podemos dividir en dos niveles:
Suelo urbano: Es el ms caro, y hay que consultar el plano de
alineaciones municipal, por si existe un vial que reduzca su superficie.
Puede ser:
Directo:
Con servicios urbansticos ejecutados
Sin servicios urbansticos
En unidades de ejecucin (o planes de reforma interior: PERIS)
Con proyecto de compensacin o reparcelacin
Sin proyecto de compensacin o reparcelacin.
Suelo urbanizable: Se desarrolla mediante Planes parciales y es
ms barato que el suelo urbano.
Con plan parcial y proyecto de compensacin o de reparcelacin
aprobados definitivamente (sectorizado)
Con plan parcial aprobado definitivamente sin proyecto de
compensacin o de reparcelacin
Sin plan parcial o sin aprobacin definitiva del mismo.
Suelo no urbanizable: Tienen algn grado de proteccin,
paisajstica, arqueolgica... es ms barato que el resto y su valor
vendr definido por el estndar de la zona.
5.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual esttico.
Anlisis de inversiones con valores actuales.
El valor del suelo se deriva de su utilizacin en el mercado
inmobiliario. Puede tener un valor de uso en s mismo, y un valor
como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser
edificado o soportar un edificio, ya sean viviendas, oficinas, locales
comerciales, apartamentos, etc.
En los casos en que el mercado inmobiliario usa como producto o
mercanca el suelo lo que se valora es el suelo en s mismo, el valor a
utilizar ser el valor unitario expresado en /m2. En el resto de casos
el suelo es materia prima y el producto es el techo, lo que se compra

y se vende es el m2 edificable, que definiremos como el valor del

suelo por m2 de techo.
El mtodo residual esttico, o anlisis de inversiones con valores
actuales debe seguir unos pasos:
1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable que pudiera
desarrollarse sobre el solar a valorar, segn el principio del mayor y
mejor uso.
2) Estimar los costes de construccin de la edificacin y los gastos
de comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo
medio, y para una promocin de caractersticas similares a la
analizada:

Se determinar el coste de ejecucin material de la construccin

correspondiente a la tipologa y caractersticas del modelo: CEM.

Evaluaremos el beneficio industrial tipo del constructor y los gastos

generales del mismo que dependen de la coyuntura econmica y de
las dimensiones del mercado, normalmente oscila alrededor del 6% el
primero y entre el 11 y el 16% el segundo. Cc = 1,2x C.E.M.

Calcularemos los gastos de promocin Gp, todos los gastos del

promotor.

Calcularemos los gastos financieros y de comercializacin del

promotor.
3)Estimaremos el valor de mercado del inmueble a promover Vm
(como criterio valor actual del edificio terminado). Para ello
tendremos que realizar:

Estudio de mercado de inmuebles de nueva construccin con tres

tipos de datos: fsicos, de localizacin, de venta.

Depuraremos la muestra anterior para obtener valores en venta por

m2 que sean representativos del mercado inmobiliario comparable
con el solar objeto de la tasacin.

Transformaremos en valores de superficie construida con zonas

comunes los correspondientes a sup. Cons. Sin zonas comunes y
superficies tiles, que figuren en la muestra con el fin de hacerlas
homogneas.
De esta forma determinaremos el valor de venta al contado tipo del
m2 edificado (Vm).

4) Fijaremos el margen de beneficio del promotor atendiendo al

comn de promociones de similares caractersticas y emplazamiento.
El Vm ser como mnimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de
actualizacin I, siendo:
I = tasa libre de riesgo (4,5%) + prima de riesgo (8%)
Por tanto Bp>= 1,5x (4,5 + 8) = 18,75%.
La tasa libre de riesgo es la rentabilidad media anual de la deuda del
estado a un plazo no inferior a dos aos.
5) Calcularemos el valor de mercado del terreno por aplicacin de la
formula:
Como residuo o diferencia, deduciendo del valor de mercado la
totalidad de los costes, siendo:
F = valor del terreno
Vm = Valor de mercado del inmueble terminado (a fecha actual)
B = margen de beneficio del promotor en tanto por uno siendo b>=
1,5x (TLR + PR).
TLR = Tasa libre de riesgo
PR = Prima de riesgo
Ci = cada uno de los costes y gastos considerados.
Todos los parmetros e hiptesis utilizadas en el clculo deben ser
justificados y razonados por el tasador.
6.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual dinmico.
Anlisis de inversiones con valores esperados.
Se basa en los mismos principios que el mtodo esttico, pero
periodificando los ingresos y los gastos, es decir introduciendo la
variable t de tiempo.
Los pasos a seguir sern:
1) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar
sobre el solar a valorar.
2) Estimar las fechas y plazos de la construccin o rehabilitacin as
como de la comercializacin del inmueble terminado.

3) Estimar los costes de construccin, que se corresponden a la

edificacin prevista, los gastos necesarios de promocin, de
comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo
medio como en el caso del mtodo esttico.
4) Se tendr en cuenta la evolucin de los precios esperada en el
mercado. La norma prohbe explcitamente que la proyeccin de
futuro supere el IPC de los ltimos doce meses.
5) Con los datos anteriores determinaremos los flujos de caja
previsibles durante la promocin. Flujo de caja es toda variacin de la
cantidad de dinero que es posible gastar inmediatamente. Desde el
punto de vista contable un ingreso se produce en el momento en que
se emite una factura, pero el acto de emitir una factura no constituye
un flujo de caja, sino que este se produce en el momento en el que se
cobra dicha factura, pudiendo dilatarse mucho en el tiempo e incluso
llegar a no cobrarse.
6) Fijar un tipo de actualizacin I. Como tipo de actualizacin se
utilizar el representativo de la tasa de rentabilidad media anual
sobre fondos propios, que obtendra un promotor medio en una
promocin de las caractersticas de la analizada. Es decir que la tasa
de rendimiento, es lo que el promotor espera ganar, una vez que ha
invertido sus recursos propios en la operacin inmobiliaria en
cuestin.
La tasa de capitalizacin est ahora por el 20-30% anual y tiende a
disminuir. Cuantos ms promotores haya mas disminuir esa tasa,
como mnimo ser:
I = tasa libre de riesgo + prima de riesgo
Bp>= 1,5x I
7) Calcular el valor de mercado del solar objeto de tasacin por
diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta
del inmueble terminado, y el valor actual de los pagos realizados por
diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado utilizando
la siguiente frmula:
F = " (Ej / (1+i)^tj) - " (Sk / (1+i)^tk)
Siendo:
F: Valor del terreno
Ej: Importe de los ingresos previstos en el momento j
Sk: Importe de los pagos previstos en el momento k

Tj: nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la

valoracin hasta que se produce cada uno de los ingresos
Tk: : nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la
valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos
I: Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada
uno de los periodos de tiempo considerados.
MDULO 4. Presupuestos y valoraciones economtricas.
1.- Valoraciones de inmuebles ligados a explotaciones
econmicas por sectores de actividad: (1) Agrcola, (2)
Manufactureras, (3) Servicios, (4) Investigacin.
Se aplica este mtodo a todos aquellos edificios de uso monovalente
(slo pueden ser utilizados para un fin). Prcticamente no tienen
mercado, y su explotacin econmica es susceptible de producir
rentas. Ej:

Instalaciones industriales

Centros de transporte o aparcamiento

Centros de enseanza
Previa valoracin se realiza un informe de recopilacin de datos de la
garanta y su entorno como:

identificacin del inmueble

finalidad de la valoracin

tipo de localidad y entorno

descripcin del terreno

descripcin del edificio: caractersticas fsicas y tipo de explotacin

situacin urbanstica

rgimen de tenencia y ocupacin

clculo de valores tcnicos: CRN y VM. Estudio econmico

valor de tasacin

observaciones pertinentes

anexos al informe.
Los criterios de tasacin para este tipo de inmuebles son:

Coste de reposicin bruto (para edificios en construccin)

Coste de reposicin neto (para edificios terminados)

Valor de mercado por capitalizacin de las rentas esperadas.

Como valor de tasacin se tomar el menor de los calculados
anteriormente. Las frmulas de los tres mtodos son:
Siendo:
Rs: Valor de mercado del suelo
Cc: Coste de contrata
Gp: Gastos del promotor
I: Impuestos no recuperables y aranceles
Ht: Honorarios tcnicos
Lt: Licencias y tasas de construccin
Gad: Gastos de administracin del promotor.
2.- Econometra constructiva.
1) Plantaciones
2) Industrializacin y Prefabricacin
3) Servicios profesionales
4) Domtica, Robtica
La construccin de viviendas es un tema que se puede adornar
mejorando de esta forma nuestra calidad de vida, el impacto
ambiental, etc. La preocupacin por mejorar ha dado diversas ramas
por las que puede irse uno, desde temas necesarios como mejoras de
las instalaciones de infraestructuras como temas de mejora del
bienestar como la casa Internet. A continuacin vamos a ver cmo se
hace la valoracin de un arbolado segn la norma de granada:

Precio de mercado en vivero: Pm

Edad del arbol: vida til

Costes de cultivo y mantenimiento

Inters anual en el momento de la valoracin

Valoracin bsica x ndices correctores = Vfinal

Indices correctores intrnsecos

Volumen y superficie

Estado sanitario

Expectativas de vida til

Indices correctores extrnsecos

Esttica y funcionalidad

Representatividad y rareza

Situacin Valoracin
(factores extraordinarios) final
1.- Frondosos; 2.- Conferas; 3.- Palmceas.
A continuacin vamos a hablar de la industrializacin y
prefabricacin. No es un secreto que las viviendas se est
encareciendo mucho, y si siguen subiendo los precios como hasta
ahora vamos a tener que replantearnos la construccin de viviendas.
Si sigue este encarecimiento de precios la vivienda del siglo XXI
puede que no se fabrique in situ , si no en fbricas y de forma
similar a la de los coches. De hecho ya se estn fabricando de esta
forma casas de madera destinadas a fincas rsticas y con el objetivo
de que vivan personas en ellas con un coste mucho ms reducido que
el de la vivienda convencional.
Los servicios profesionales se encargan del mantenimiento de las
urbanizaciones, de las plusvalas generadas por el urbanismo para
revestirlas sobre la sociedad.
El tema de la Domtica-Robtica est empezando a usarse
actualmente, aunque tendr ms auge conforme vaya pasando el
tiempo. La casa Internet es la primera direccin hacia este tema en el
presente. Se trata de una casa en la que tu controlas todo de ella
desde cualquier punto, incluso desde fuera. Puedes encender luces,

subir persianas, poner la msica, incluso tu frigorfico puede hacer la

compra por ti!, y esto es slo el principio.
3.- Econometra energtica y ambiental.
1) Arquitectura popular: la Barraca Murciana
2) Energas alternativas: solar y elica
3)Arquitectura bioclimtica
4) Valoracin del impacto ambiental: mtodo coste/beneficio
(autova).
La econometra energtica y ambiental trata de aprovechar las
aportaciones energticas gratuitas de la naturaleza. As la barraca
murciana la orientan siempre hacia el sur con el fin de que tenga la
mejor orientacin al sol.
Las viviendas tambin pueden captar la energa solar y elica:

La energa solar trmica: Capta el calor por medio de paneles

solares y lo lleva por canalizaciones con agua.

La energa solar fotovoltica: Captan la luz del sol y la

transforman en electricidad mediante circuitos elctricos.

La energa elica: aprovecha la energa del viento que se acumula

en bateras.
La arquitectura bioclimtica es la que pretende estar en equilibrio y
armona con su entorno; una cubierta bioclimtica por ejemplo es una
cubierta de agua (el museo de la Universidad de Alicante tiene una
cubierta de agua).
La valoracin del impacto ambiental es otro punto importante a tener
en cuenta: los costes de cualquier tipo de construcciones incrementan
al evitar que sta no produzca impacto ambiental segn la grfica
Si de la ora a Murcia haces una autova en lnea recta el coste de
construccin ser ms barato pero el impacto ambiental ser muy
alto.
4.- Relacin del todo con las partes y dependencia del detalle
respecto a la globalidad. Proyecciones y valoraciones de
futuro: la vivienda XXI/ Urbanismo y medio ambiente:
Evaluaciones y valoraciones ambientales.

Estamos en un mundo en el que actualmente todo depende de todo

gracias al avanzado sector de la comunicacin; lo que pase al otro
lado del mundo nos afecta a nosotros y viceversa. Nos estamos
dirigiendo a los marcos social, cultural, poltico y financiero.
Nosotros nos vamos a centrar en el financiero. Econmicamente se
puede decir que formamos parte de un sistema en el que si falla una
pieza falla el sistema entero (si la bolsa de EE.UU. cayese afectara al
resto de bolsas del resto de pases considerablemente. Ahora bien, si
eso es as por qu los pases subdesarrollados no proliferan como
nosotros? Es algo complicado: en parte por la mala administracin de
sus corruptos gobiernos y en parte porque no tienen las bases para
contrarrestar a las grandes multinacionales que se las estn
comiendo, y si en pocas pasadas los pases pobres eran
subordinados (colonias) de los pases ricos ahora dependen de estas
grandes empresas, y tienen la necesidad de consumir lo que les
ofrece stas. As cada vez los pases ricos van fortalecindose a costa
de que los pobres consuman sus productos, y stos a su vez
empobrecindose an ms. En mi opinin la solucin es ayudar a los
pases subdesarrollados a ser competentes, ensearles a forjar una
base econmica, el cultivo, la construccin, enseanza, para que
puedan autoabastecerse e incluso llegar a exportar y enriquecerse de
esa forma; el liberarlos de la deuda econmica internacional no
servira de nada, pues sera como sanar un resfriado hoy para
maana tener una pulmona.
La vivienda del siglo XXI debe estar pensada de forma que aproveche
la energa que irradia la naturaleza, el medio ambiente, una vivienda
que no necesite calefaccin ni aire acondicionado porque se lo
proporciona el exterior... hay una vivienda que gira sobre s misma de
forma que siempre est orientada al sol. Su giro de rotacin es muy
lento y una persona dentro no lo percibe, sin embargo goza de
iluminacin durante todo el da.
C.R.N.= CRB - Depreciacin fsica - Depreciacin funcional
N aos
Depreciacin fsica =(CRB - F)
Vida til

Rneta
Vrenta=
i
(1+i)^n -1 Vreversin
Vrenta = Rneta +
(1+i)^n *i (1 + i)^n
Ej Sk
F=(1+i)^Tj (1+i)^Tk
F = Vm*(1-b) - Ci
E = G x S x (1 + a + b) x Ca + I.V.A.
P.V.P. = Rs + Cc + Tg + Fb = CGB
P.V.P. = Cc x Ksg
P.V.P.
Rs = x P.V.P.
Cc x 10
Valor de mercado (M. De comparacin)

Coef. Mercado (K) =

Coste de reemplazamiento (M. Coste)
CRB =F + Cc + Gp
(1+i)^n -1 Vreversin
Vrenta = Rneta +
(1+i)^n *i (1 + i)^n
D.P. - IPC
i = + 2%
1 + IPC
IPC (n) - IPC (n -1)
PC =
IPC (n - 1)
Costes de construccin = CEM + Bc + Gc + Gp = Cc + Gp
Gfc = Gf + Gc
F = Vm x (1-b) -Ci
CRB = Rs + Cc + Gp x (I + Ht + Lt + Gad)
CRN = CRB - (Depreciacin fsica + depreciacin funcional
Rj Vreversin
Vm = VAN = " +
(1+i)^tj (1+i)^n

Paso a paso de la tasacin

Cuando se solicita una tasacin por un particular o una empresa, la
tasadora enva un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo
con el solicitante se comienza a trabajar. El tasador lo primero que
hace es pedir una nota simple al registro de la propiedad para
comprobar que la informacin facilitada por el interesado casa con la
informacin que hay registrada. Adems, solicita una copia de la
escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el
ayuntamiento correspondiente
En qu se fija un tasador para valorar la vivienda?
Carlos arniz, arquitecto y tasador de sociedad de tasacin,
adelanta los factores a tener en cuenta a la hora de hacer una
tasacin:
- Estado del edificio: si el edificio est rehabilitado o no influye a la
hora de valorar la vivienda. El tasador tambin se fija en si el edificio
ha pasado la inspeccin tcnica de los edificios (ite) y en el aspecto
exterior: balcones, fachada, etc. hay fachadas maravillosas que
luego esconden pisos que no merecen la pena o al revs, seala
arniz

- Ubicacin de la vivienda: es esencial para vender o comprar una

vivienda. Si la casa est ubicada en una buena zona se reflejar en la
tasacin y tendr ms posibilidades de venderse. Si la casa est en
una zona de bares sabrs que habr ms movimiento nocturno
aunque est bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrar
el ruido recuerda arniz
- Superficie: es importante este factor aunque no todos los metros
cuadrados valen lo mismo, pues depende de si est reformado, bien
conservado o si la distribucin es buena o no
- Iluminacin: la orientacin de la vivienda es muy importante. No
es lo mismo que el piso est orientado al sur, al norte o al levante. Un
piso con mucha luz natural tendr una mejor valoracin que un piso
que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas
- Distribucin: el tasador mira que la vivienda tenga una
distribucin razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no.
A veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o
estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribucin,
comenta arniz
- Ascensor y buenas ventanas: cada vez es ms frecuente que los
pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la
hora de querer vender una vivienda. Que el edificio cuente con
ascensor tambin es un aspecto a tener en cuenta por el tasador
Cmo fija el tasador el valor de la vivienda?
El tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el
entorno de la vivienda a tasar. Busca pisos en venta para llamar,
hacer una simulacin de compra, y as enterarse de las caractersticas
de la casa y del precio al que se vende. Vas haciendo un muestreo
del mercado ms comparable y anotas diferentes ofertas de manera
que luego tienes material suficiente para fijar el valor de la casa
comenta el tasador de sociedad de tasacin. Tambin se apoya en
portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los
vendedores de la zona

Una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador

prepara el informe al que incluye todo tipo de referencias
municipales. Firma la tasacin digitalmente y se lo enva a la tasadora
para que revise que est todo correcto. Abel navarro, coordinador
tcnico de sociedad de tasacin, recuerda que desde la compaa
revisan que el informe enviado por el tasador est acorde segn
normativa y segn unos ndices de calidad

Por ltimo, en sociedad de tasacin volvemos a firmar la tasacin,

con lo que tiene dos firmas. Con esto la valoracin ya est concluida y
le hacemos entrega del informe de tasacin al cliente sentencia
navarro