DEDICATORIA

Este trabajo es dedicado a Dios que esta presente

en todo momento, el es quien me ilumina en el
sendero de la sabidura.
Dedico este trabajo a todos mis familiares
cercanos.

AGRADECIMIENTO
Quiero agradecer a Dios, por la inteligencia que
me da para seguir a delante con todos los sueos
a realizar.
A mis padres, que con su apoyo incondicional, me
han enseado que nunca se debe dejar de luchar
por lo que se desea alcanzar.

INDICE

SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.............................5

1.

EL SISTEMA ROMANO............................................................................ 5
1.1.

2.

3.

ESCOBAR ROZAS............................................................................ 7

EL SISTEMA FRANCES........................................................................... 8
2.1.

EL SISTEMA ALEMAN.....................................................................11

2.2.

EN EL CDIGO DE 1852.................................................................12

2.3.

EN EL CDIGO DE 1936.-................................................................12

SISTEMA REGISTRAL FRANCES...........................................................13

3.1.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.......................................................13

INTRODUCCION
Lo largo de la historia del Derecho han existido diversos sistemas de
transferencia del derecho de propiedad. Incluso, actualmente, en el Derecho
Comparado, subsisten varios sistemas, distintos entre s. Sin embargo, lo
comn de todos ellos es que se derivan de los sistemas de Derecho Romano
de transmisin de propiedad, habindose estructurado conforme a la particular
interpretacin que se hizo de ellos.
El tema del derecho de propiedad, sobretodo lo relativo a su transmisin
convencional,

ha

cobrado

mucha

importancia

contemporneamente,

considerando la relevancia para la economa mundial que implica la posibilidad

de desarrollar negocios jurdicos que tienen como finalidad la traslacin de este
derecho real de una mano a otra, para lo que se requiere potenciar velocidad y
seguridad a la vez, tal y como exige la dinmica moderna de la actividad
comercial.
Principalmente, son dos las ideas que tienen mayor relevancia respecto a la
transmisin de propiedad: el momento mismo de la transmisin, es decir el
tiempo en el cual opera plenamente el cambio de titularidad del derecho de
propiedad; y la validez del acuerdo de transmisin que se celebra entre el
transferente y el adquirente.
Transmitir un derecho real como la propiedad de una persona a otra, implica
que el negocio jurdico debe tener la virtualidad suficiente de lograr el
consentimiento, sea expreso o tcito, del resto de potenciales intervinientes
que podran o no verse afectados con la relacin jurdica real que se
transforma, por la subrogacin del titular del derecho real (el nuevo propietario
reemplaza al anterior).

SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

1. EL SISTEMA ROMANO
El Ilustre y recordado Maestro MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET, nos
menciona que en Roma, primitivamente existan tres modos de

transmisin de la propiedad:
La mancipatio
La in jure cessio para las res mancipi
Traditio para las res nec mancipi.
Segn Cayo, eran res mancipi las cosas ms preciosas: los fundos y
cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es costumbre
domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los vacunos, los
caballos, las mulas y los asnos; tambin las servidumbres
rusticas25 . Eran res nec namcipi, en cambio, las otras cosas: sumas
de dinero, animales salvajes, la mancipatio, que se empleaba para la
enajenacin de las res mancipi, era un acto formal celebrado en
presencia de cuando menos cinco testigos en una balanza,
LARENZ, Kart. Derecho de Obligaciones, Madrid:
Revista de Derecho Privado.
Citado por ESCOBAR ROZAS, Freddy,

El Contrato y los Efectos Reales, Ob. Cit. pp. BELTRAN PACHECO, Jorge.
Exorcizando el espiritualismo: registro vs. Consenso en la transferencia de
propiedad inmobiliaria. En: Dialogo con la Jurisprudencia. N 38. 2001.
pp.81-85. los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la
doctrina han sido reunidos, clsicamente, en tres grandes sistemas: el
sistema romano de transferencia de propiedad o de la tradicin;

el sistema espiritualista o francs

el sistema alemn o del registro.
ARIAS-SCHEREIBER PESET, Mx. Exgesis, Tomo IV, Gaceta Jurdica,
1998, pp. 307. 11 las librepens, que deberan llevar los contratantes, se
pesaba un objeto representativo del objeto del contrato y del otro plato se
colocaba un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba el pago,
adems deban pronunciarse formas sacramentales a fin de que se

entendiese materializada la adquisicin. La in jure cessio utilizada tambin

para la transferencia de las res mancipi, era igualmente un acto formal,
pero se celebraba delante del Pretor. Este modo implica una reivindicacin
simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el
pretor y el enajenante se allanada a ello. La tradittio (tradicin) era
empleada para alinear las res nec mancipi. Supona la entrega fsica del
bien, de comn acuerdo entre el trasdens (el que entrega la cosa) y el
accipiens (el que la recibe). En Roma la voluntad ni la obligacin podan
transmitir por si sola la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la
presencia de un acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure
cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo, los actos
formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento la
transferencia de propiedad nicamente opero a travs de la traditio. En
Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la transmisin de lo
derechos reales sobre las cosas y, particularmente, el dominio, requera no
solo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la
entrega material de la cosa. Se distingua as entre el contrato propiamente
dicho y la transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo
de voluntades; para la segunda era necesaria la tradicin. La tradicin
obedeca a una razn de publicidad; se parta del concepto de que
interesando los derechos reales a toda la comunidad, la transmisin de
ellos deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos, ya que no es
posible pedir el respeto de derechos que no se conocen. En suma, el
derecho romano comprendi la importancia de la publicidad en materia de
derechos reales y arbitro esta forma de publicidad que es la entrega de la
cosa. Concluimos con mencionar que en Roma los contratos no transferan
nunca la propiedad y era necesario un acto material como en la mancipatio,
en la cessio in jure, en la traditio usucapin, la transmisin de la propiedad
inmueble se ejerca primero con el titulo y luego con el modo.
ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Mx. Ob. Cit. pp. 308. OSTERLING
PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de las Obligaciones,
Biblioteca para leer el Cdigo Civil, Vol. I XVI, primera parte, Tomo I, pp.
371-372. el vendedor no se obliga a hacer al comprador propietario, a

menos que existiera estipulacin hacer al comprador propietario, a menos

que existiera estipulacin formal; su obligacin se limitaba a hacerle tener
la cosa vendida, es decir, a probarle la pacifica posesin a ttulo de
propietario (En Roma y el antiguo Derecho Francs, la venta no tena por
efecto, de parte del vendedor, sino el de crear contra el la obligacin de
procurar al comprador el libre disfrute de la cosa, y no la propiedad misma).
CUENA CASAS, Matilde. Funcin del Poder de Disposicin en los
Sistemas de Transmisin Onerosa de Derechos Reales. Barcelona: Bosch,
1996. pp.42 y 43. Citado Por:
1.1. ESCOBAR ROZAS
La diferencia de la mancipatio o de la in iure cessio, que supona la
existencia de una voluntad dirigida a transferir la propiedad, la traditio
no supona necesariamente la existencia de tal voluntad, pues poda
servir tambin para transferir otros derechos reales (uso), en tal sentido
a efectos que la traditio pudiera provocar la transferencia de propiedad,
se exigi que la misma estuviese acompaada de un animus especifico
(animus trasferendi et accepiendi dominii), que demostrare la voluntad
del tradens y del accipiens de transferir y adquirir, respectivamente, la
propiedad de la cosa. Aparentemente, sin embargo, tambin se exigi
que la traditio estuviese precedida de una iusta causa, esto es, de una
justificacin del animus en cuestin, que dejara claro el motivo por el
cual se realizaba la transferencia de propiedad: pro emptio, pro donatio.
BORDA, Guillermo A. Manual de Derechos Reales, Ed. Perrot, Bs.
Aires, Cuarta Ed. pp. 192. 12 La separacin del contrato en dos
momentos en Roma30, no fue por un simple capricho, la razn se
justificaba de establecer un mecanismo objetivo de publicidad sobre la
transmisin del derecho. Una publicidad que permite conocer a la
comunidad de las transferencias de propiedad realizadas.

2. EL SISTEMA FRANCES

Segn el cdigo francs de 1804, Cdigo Napolenico trascendental en las

legislaciones civiles hispanoamericanas, nos indica que la propiedad de los
inmuebles se transfiere como efecto de la estipulacin, del consenso
(consensus); la obligacin de entregar se reputa idealmente ejecutada; La
tradicin que resulta luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere
el dominio, sino solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien.
La obligacin nace y muere sin solucin de continuidad; hay por expresarlo
un modo, una tradicin de derecho implcita, la convencin pone los riesgos
del bien a cargo del acreedor convertido en propietario por el solo
consentimiento. El sistema consensual parte de la base de que el derecho
real nace directamente del mero consentimiento de las partes que
contratan.
As podemos mencionar que para el transmisor de los derechos reales,
basta el solo contrato (convencin), sin necesidad de la tradicin (entrega);
las transferencias de bienes tienen lugar por el simple consentimiento. El
consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las partes entienden
que se realiza la tradicin cuando as se obligaron. De esta manera, el
sistema francs considera que vender es enajenar, y PLANIOL, dice que
ambas nociones eran muy distintas en la antigedad, y que hoy se
confunden, el comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo,
acreedor dentro de la relacin obligatoria y propietario por la misma razn,
sin ms, no es necesario otro requisito ms que la voluntad de las partes
contratantes. Los hermanos MASEAUD, sostienen diversas disposiciones
del Cdigo Civil afirman el principio de la transmisin solo cosensus (por el
simple consentimiento), la voluntad, toda poderosa para crear obligaciones,
es todo poderosa igualmente para producir, sin ninguna formalidad ni
tradicin, transmisin de derechos reales, el contrato adems de su efecto
obligatorio, posee un 30 FORNO FLORES, Hugo. Ob.Cit. pp. 80. a partir de
Justiniano se ampla el concepto de contractus para comprender no solo a
los acuerdos bilaterales constitutivos de obligacin sino tambin a los
acuerdos bilaterales que constituyen o transfieren derechos reales, pero
advertido el diferente efecto que producen ambos tipos de acuerdo en
cuanto que unos constituyen la causa de la atribucin, se acenta en el

derecho comn la necesidad de mantenernos diferenciados y se designa a

los primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los segundos con el de
modus adquiriendo. PLANIOL, Marcel y RIPERT, Jorge. Tratado Prctico
de Derecho Civil Francs-Tomo III. Ed. Civitas. Madrid 1988. pp. 111.
Ibidem. pp. 534. 13 efecto real; la compraventa, por ejemplo, no solo crea
obligaciones entre las partes, sino que el transmite al comprador la
propiedad de la cosa vendida. La entrega es importante, pero esta entrega
no transmite el derecho real, la entrega se justifica no para adquirir o
transmitir el derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es
tradicional la opinin de ALBALADEJO, al sustentar que la entrega es un
simple traspaso posesorio y no una tradicin (entrega de la posesin con
animo de transferir el derecho de la cosa), con ello demuestra que en le
sistema francs, uno es propietario con el solo consentimiento , y que la
entrega de la propiedad es un simple traspaso posesorio del bien, con el fin
de que le propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad sobre el
bien. El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la
voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es suficiente
para que se realice la transmisin de la propiedad. La voluntad del individuo
es considerada como instrumento todo poderoso al punto que en ella se
hace reposar la justificacin y razn de ser el contrato. El cdigo de
Napolen marco el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurdico; en
consecuencia, protegi fundamentalmente a los adquirentes convertidos de
manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo poda
ejercer las acciones personales o de impugnacin del contrato. Segn el
cdigo francs, la propiedad de los inmuebles se transmite como efecto de
la estipulacin, conforme a este sistema la obligacin de entregar se reputa
mentalmente ejecutada. La tradicin que viene despus del pacto, es un
hecho que no tiene la virtud de transferir el dominio, sino nicamente de
poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, la obligacin nace y
muere sin solucin de continuidad . El Sistema francs se estableci sobre
la base de los siguientes principios:

La inscripcin que contendra por objeto hacer oponibles los actos

frente a terceros

El registro seria personal,

los actos celebrados intervivos necesariamente deberan ser

inscritos,
La inscripcin no convalidara los vicios de los ttulos, ni impedira las
acciones reivindicatorias,

Los registros serian accesibles a todos los interesados en los inmuebles,

De un lado, se llevara un registro de hipoteca y, del otro, uno de la
propiedad y sus desmembraciones. MASEAUD, Henri y Len y MASEAUD,
Jean. Lecciones de Derecho Civil-Derechos Reales Principales (El Derecho
de Propiedad y sus desmembraciones), Parte Segunda: Volumen IV, Ed.
Jurdica. VAZQUES RIOS, Alberto. Los Derechos Reales:
La propiedad, Ed. San Marcos, Lima-Per, p. 100. FORNO FLOREZ, Hugo.
Ob. Cit. pp. 81 la propia idea de libertad de actuacin de los particulares
encuentra su justificacin en la voluntad individual (la llamada autonoma de
la voluntad). OSTERLING PARODI, Felipe- CASTILLO FREYRE, Mario.
Ob. Cit. pp. 412 Se considera perfecta y ejecutable en el mismo momento
de su formacin. El consentimiento deca Bigot-Preameneu, perfecciona por
si solo la obligacin de entregar la cosa y no hay necesidad de tradicin real
para que el acreedor sea considerado propietario de ella. Por el contrato,
afirmaba Portalis, se opera una especie de tradicin civil, y Marcade agrega:
la convencin de dar crea la obligacin; la obligacin de dar lleva consigo la
de entregar; el cumplimiento de esta obligacin por la tradicin trasfiere la
propiedad; la tradicin no necesita ser real, porque el consentimiento lleva
en si un tradicin fingida que produce el mismo efecto; y esta tradicin
realiza el desplazamiento automtico del dominio. 14 En conclusin el
derecho francs desarrolla un sistema de transmisin y adquisicin de
derechos reales distinto del sistema dual (titulo y modo) por lo cual solo se
baza en el solo consensus es suficiente para adquirir la propiedad de un
bien inmueble, una vez transmitido el derecho de dominio como efecto
inmediato del contrato, la obligacin del vendedor consistir en permitir la
posesin real y efectiva del bien, en propiedad del comprador.
2.1. EL SISTEMA ALEMAN

La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio

jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de
la Ausflassung que es un acuerdo abstracto de transmisin entre el
adquiriente y el enajenante. Segn el cdigo alemn y su doctrina
comparada casi siempre existe un deber de emitir declaracin de
auflassung emanado de la relacin causal bsica, es por eso que el
vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que est al alcance de
sus manos para conseguir la transmisin de propiedad, si se niega a
emitir por su parte la declaracin requerida, puede ser demandado en
tal sentido. El Auflassung tambin puede ser judicial y extrajudicial;
ser judicial cuando al igual que la in iure cessio era un juicio
simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega de la
cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolva a favor del
accinate

entregndoles

judicialmente

la

posesin;

ser

extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la inscripcin

de la transmisin de la propiedad en el libro territorial. A este sistema se
le conoce con el nombre del registro. El que compra una cosa quiere
adquirirla no solo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con
carcter definitivo y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con
la sola entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligacin
totalmente:
Est obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisin de
la propiedad est regulada en el derecho de cosas. Esta transmisin,
cuando se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de
ambas partes de transmitir la propiedad no se contiene en el contrato
de compraventa, sino que es necesario un especial contrato real
diferente, cuyo nico contenido es que la propiedad sea transmitida,
este contrato real es independiente del contrato de compraventa que le
sirve de base, es decir, es un contrato abstracto. En el sistema
germano de la separacin del contrato el consentimiento no es suficiente
para la traslacin de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn
se trate de bienes muebles o inmuebles. En el primer caso se requiere la
tradicin, sea fsica o espiritualizada, en tanto que en el segundo es

necesaria la inscripcin del contrato en el registro de la propiedad o en

los libros territoriales.
El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por
excelencia de herencia e influencia francs, por lo cual adopta el sistema
espiritualista francs o sistema declarativo, el antecedente del artculo
949 del Cdigo Civil de 1984 lo ubicamos en el artculo del Cdigo Civil
de 1936 que a la letra regulaba la sola obligacin de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto
en contrario norma que tambin estaba contenida en el Cdigo Civil de
1852 en sus artculos 574 y 1306. Todos los artculos mencionados
abandonan el sistema del derecho romano del titulo (el consentimiento) y
el modo (la tradicin), adoptando el sistema espiritualista francs para la
transmisin de propiedad de bienes inmuebles determinados.
2.2. EN EL CDIGO DE 1852
Este cdigo es influenciado eminentemente por el cdigo de napolen,
en el cual considera que solo el consentimiento consensus era
necesario para poder transferir la propiedad inmueble. Al celebrarse el
contrato de compraventa simple con el solo consentimiento de las
partes, y al operar en aquella la transferencia de propiedad de la cosa
aun antes de su entrega y pago del precio, debemos entender que la
transferencia de la propiedad (al igual que el derecho francs) en los
contratos de compraventa simple, operaba automticamente, al
momento del nacimiento de la obligacin de enajenar, urgida de su
celebracin.
2.3. EN EL CDIGO DE 1936.En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del libro Quinto, del
Derecho

de

Obligaciones,

relativa

las

Obligaciones

sus

Modalidades, incluye el articulo 1172, en el que se ratifica el principio

del articulo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero exclusivamente para
bienes inmuebles: Articulo 1172.- la sola obligacin de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto

en contrario. No podramos hablar del sistema de transferencia de

propiedad inmueble en el cdigo de 1936, sin dejar de mencionar los
ilustres e intensos debates de la comisin Redactora del Cdigo de
1936. Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes
debates, y que ms aviv el inters de la Comisin, fue el concerniente
a la transmisin de propiedad de bienes inmuebles. Todos los
integrantes de ella tuvieron la honrosa misin de elaborar el cdigo
mencionado, estuvieron de acuerdo que el viejo sistema.
3. SISTEMA REGISTRAL FRANCES
Sistema Registral Francs.- Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-011955 modificado el 14-10-1955. Forma de Asiento: Trascripcin y se
encuadernan los ttulos bajo estricto orden de presentacin. El Registro no
es constitutivo. Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario.
Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si
proporciona informacin relevante que el dueo es necesariamente uno de
los varios que el registro publica es decir delimitan el rea de
la investigacin. Como quiera que no existe impedimento en registral
titularidades diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble, sus
efectos se limitarn a indicar el grupo dentro del cual est el titular.
Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que an existe, debe
recurrirse a mecanismos complementarios como la contratacin de
un seguro de mercado.
3.1. SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
Sistema Registral Alemn.- Base Legal: Cdigo Civil, el catastro y el
Registro Territorial. Tcnica Registral: El folio Real sobre la base del
principio de especialidad que vincula el aspecto fsico de la propiedad
establecido por el catastro y el aspecto jurdico de la propiedad. Efectos
de la inscripcin: El acuerdo de las partes y la manifestacin de
voluntad ante el notario constituye parte del proceso de trasmisin
del dominio que se perfecciona en el Registro. El Registro es
Constitutivo. La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos
perfectos; las modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va

judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de

fe pblica, no aceptando prueba en contrario. Este sistema proporciona
de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada: la
titularidad, delimitacin del derecho, cargas que lo gravan etc. Este
sistema requiere grandes barreras de entrada generando un alto grado
de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos complementarios.
En el sistema alemn, el nico derecho existente es el publicitado.