DERECHO BOLIVIA

INFORMACIONGENERAL
ELREGISTROINMOBILIARIOENBOLIVIA
CONSIDERACIONESGENERALES
Antes de emprender el anlisis del Registro Pblico de los Derechos
Reales, es conveniente dar una nocin general del Derecho Real y de su
clasificacin. Puesto que en nuestro Cdigo Civil no existe una teora
general del Derecho Real, se citan, a continuacin, algunas definiciones
detratadistassobreelparticular.As:
LosMazeauddefinenalDerechoRealcomolarelacinjurdicainmediata
ydirectaentreunapersonayunacosa.ParaAubreyyRaueslarelacin

inmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona no

titular. Segn Bonecasse, El derecho Real es una relacin jurdica en
virtuddelacualunapersonatienelafacultaddeobtenerdeunacosa,en
formaexclusivayoponibleatodos,todoopartedeloqueellaproduce
Lasdefinicionescitadasconcuerdanenelvnculoentreunapersonayuna
cosa, que implica el poder directo del titular sobre ciertos bienes, sin
necesidaddecolaboracinoparticipacindeintermediariosylaobligacin
quetienentodaslasdemspersonas(terceros)derespetaresederechoy
abstenersedecelebraractosquevayanencontradel.
En consecuencia, los elementos constitutivos del Derecho Real son: a) El
sujeto activo y pasivo. El sujeto activo es el titular del derecho real
(propietario, usufructuario, anticresista, etc.) y el sujeto pasivo est
representado por todas las personas, especialmente por quienes
pretendan atentar contra el ejerciciodel derecho. b) Elobjeto,quees el
biensobreelquerecaeelderechoyc)elderecho,queesmsomenos
amplio, dependiendo de las facultades que la ley otorga al titular para
usar,gozar,disponeroretenerelobjeto.
CLASIFICACINDELOSDERECHOSREALES
El Cdigo Civil abrogado, siguiendo al derecho francs, estableci la
siguienteclasificacindelosderechosreales:
a) DerechosRealesPrincipales:Propiedad,Uso,Usufructo,Habitaciny
Servidumbre.
b) DerechosRealesAccesorios:Hipoteca,PrendayAnticresis.
ElCdigoCivilvigente,sigueellineamientodelderechoitalianoyclasifica
alosderechosrealesen:

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a) DerechosRealessobrecosaPropia:Propiedad.
b) Derechos Reales sobre cosa Ajena: 1) De simple goce o disfrute:
Uso, Usufructo, Habitacin, Superficie, derecho a Construir,
Servidumbre, 2) De Realizacin de Valor o Garanta: Hipoteca y
Pignoracin,comprendiendostaultima,laPrenda(BienesMuebles)
ylaanticresis(BienesInmuebles).

GENERALIDADESDELREGISTROINMOBILIARIO
El Registro Inmobiliario es el medio tcnico destinado a producir
publicidad, permitiendo conocer la titularidad (quin es propietario de un
inmueble), las condiciones de dominio y las cargas que pesan sobre un
inmueble determinado. Es el organismo definido para realizar las
inscripciones de todos los actos que tengan que ver con el trfico
inmobiliario y que se quiera hacer conocer para fines pertinentes. Se
incluyen adems todas las pertenencias y otros derechos reales que
agregan,quitanvalorogravanalosprediosinscritosyquesequieredar
aconocer.
En Bolivia, el registro inmobiliariotiene sus races en el derecho espaol,
limitndose a un Registro de Hipotecas, dependiente de la corona
espaola, llevado por Escribanos, cuyo objeto era hacer conocer qu
inmuebles fueron dados en garanta del cumplimiento de una obligacin,
pero no aslapropiedad yel estado de otros inmuebles. El ao 1887 (15
de noviembre), se promulg la Ley de InscripcinDerechos Reales, en la
quesedanlaspautasnecesariasparatenerunregistroadecuadoyacorde
a las necesidades de un pas. De esa manera se instala en cada
departamento una oficina de Registro de los Derechos Reales,
amplindose posteriormente a poblaciones rurales, con jurisdicciones
geogrficasclaramentedefinidas.El5dediciembre 1888sepromulgel
Reglamento de la Ley de Derechos Reales., que juntamente con la Ley,
constituyeron la norma legal registral de Bolivia, durante ms de cien
aos. El ao 2004, con el fin de contar con un instrumento jurdico
adecuado a las circunstancias actuales, el Consejo de la Judicatura elev
para su promulgacin un proyecto de nuevo Reglamento, el que fue
aprobadomedianteelD.S.N27957,enfecha24dediciembrede2004.
Para el registro, inicialmente y conforme a la ley, se utiliz el sistema
personalyseabrieronlibrosespecficos,yaquesteserealizabaenforma
manuscrita, constando cada inscripcin en una Partida especfica, bajo la
modalidad de transcripcin.Setomcomotcnica de registro la del Folio
Personal, que considera esencialmente a la persona titular del derecho a
registrar. El derecho propietario se vincula a la persona titular y, por
tanto, existentantos registros o partidas para un mismoinmueble, como
personaspropietariasdeste.

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En el sistema personal se ordenan los Libros de manera cronolgica, a

medida que ingresan los trmites, de manera que, para un determinado
inmueble existen hasta cuatro Libros: el de Propiedad, el de Hipotecas y
Gravmenes, el de Anotaciones Preventivas y el de Cancelaciones y,
adicionalmente, el de Prendas sujetas a registro, cuyos datos estn
enlazadosporasientosde referencia. Estesistema,unido a la concepcin
inicial de que las oficinas de Registro de Derechos Reales eran entidades
destinadas nicamente a la publicidad de los ttulos y cuya funcin
principal era la de inscribir cualquier acto o contrato relativo a bienes
inmuebles y prendas sin desplazamiento, sin considerar la seguridad
jurdicanicontrolesque,comoentequeotorgafepblicadelEstado,son
necesarios,ocasionaronquesetenganregistrosdispersos,msquedelos
inmueblesysuscargas,delaspersonasquetenanpropiedadesyhaban
realizadoalgntipodetransacciones.
Lafaltadecriteriosuniformesparaelregistromanualenlibros,diocomo
resultado diferencias en cuanto a los procedimientos, formas de asentar
los registros y formas de mantener los mismos, habiendo dado lugar a
confusiones,malosasientos, errores de transcripcin, entreotros, queen
laactualidadgeneranproblemasalmomentodelasmatriculaciones.
ACTUALIDADDELREGISTROINMOBILIARIOENBOLIVIA
Debidoalosproblemasquesetuvieronconelregistromanual,yaelao
1990sepensenutilizarmtodosmodernosparalasinscripciones,porlo
que se contrat a la empresa ECCOM S.R.L. para desarrollar e
implementarunsistemainformticoconusodeimgenes.Elresultadofue
la instalacin de dicho sistema computarizado (WANG) en las oficinas de
La PazySantaCruz, mantenindose el sistema personal de Registro. Sin
embargo, para la implementacin de este primer sistema computarizado
no se realizaron estudios, anlisis o diagnsticos de la calidad de la
informacinalmacenadaenelsistemamanualderegistro,queeralabase
sobre la cual trabajara el sistema computarizado, es decir, no se
evaluaronlasvirtudesyfalenciasdelRegistroquesehabautilizadoenlas
oficinasDepartamentalesdesdeelao1887hastael1991.
Esta grave falta de previsin hizo que todos los registros manuales mal
efectuados desde el siglo pasado seantraspasados al nuevo sistema bajo
lamismatcnicadelFolioPersonal,crendoseenreemplazodelaPartida
del Libro la Partida Computarizada, consistente en una tarjeta de
registro.
La empresa que se adjudic la puesta en marcha del sistema
computarizado deba realizar el vaciado de toda la informacin. Al
cerciorarse de que dicho trabajo sera muy costoso en tiempo y esfuerzo
de personal, optpor vaciar al sistema un ndice incompleto de loslibros
dispersos, sin un adecuado control de calidad, lo que ocasion que se
presentaranerrores deduplicacindefojas y nmeros,errores detypeos

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en los nombres. Se vaci la superficie inicial, sin tomar en cuenta las

ventas parciales al margen del registro, originando la entrega de
duplicados de tarjetas con la superficie inicial sin considerar las ventas
realizadas. Las aclarativas establecidas por Ley fueron distorsionadas
completamenteensuesenciayaquesepermitaelaumentodesuperficie
eninmueblesyfueronrealizadasenunformatonocompatiblequenohan
sidomigradasalsistemaactual.

El ao 1995, el gobierno de Bolivia, con objeto de financiar la ejecucin

del Programa Nacional de Administracin de Tierras (PNAT), suscribi el
Convenio de Crdito N 2742BO con la asociacin Internacional de
Fomento,aprobadoporelPoderLegislativomedianteLeyN1665,de30
de octubre de 1995. La ejecucin del PNAT incluy al componente
Fortalecimiento y Modernizacin del Registro de Derechos Reales en
Bolivia, lo que permiti el desarrollo de un software propio del Poder
Judicial para el registro, desarrollndose el sistema TEMIS. Para este
nuevosistemasecambilaconcepcindelsistemaregistral,pasndoloal
sistema real y utilizando el Folio Real como tcnica de registro,
suprimindose los Libros de Registro y almacenando los datos en el
sistema.Ellohadadolugaraquetodoslosregistrosquesetienenenlas
oficinas de DD.RR. del pas tengan que ser volcados al nuevo sistema,
operacinquesedenominamatriculacin.
La matriculacin consiste en la primera inscripcin en el sistema y folio
real, del inmueble, propietario(s) y derechos, al pasarse los datos de los
librosdelsistemapersonalanterioralactualotambinporserlaprimera
vezqueseregistraelinmueble.

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Lamatrculaesuncdigonumriconiconacionaldecadainmueble,una
especie de cdula de identidad de l, pues lo identifica en base al
sistema de divisin polticoadministrativa del pas tomando en cuenta
departamento, provincia, seccin y cantn (localidad) y un nmero del
inmueble,dadoporlasecuenciadeingresoalRegistro.Porcadainmueble
individual existir una sola matrcula, independientemente de quien o
quienes sean sus propietarios, pues el fundamento del sistema real es el
seguimientoalinmuebleynoasalapersona.

9.99.9.99.9999999
Inmueble
Canton
Seccin
Provincia
Departamento

Para la determinacin de los diferentes nmeros que corresponden a los

departamentos, provincias, secciones y cantones se consider el
documento Divisin Poltica y Administrativa de la Repblica de Bolivia,
publicado por el Ministerio de Desarrollo Sostenible y Medio Ambiente,
Secretara de Planificacin, Subsecretara de Ordenamiento Territorial, de
juniode1996.Dichodocumentoconsideralasiguientenumeracin:
1DepartamentodeChuquisaca,con10provincias
2DepartamentodeLaPaz,con20provincias
3DepartamentodeCochabamba,con16provincias
4DepartamentodeOruro,con16provincias
5DepartamentodePotos,con16provincias
6DepartamentodeTarija,con6provincias
7DepartamentodeSantaCruz,con15provincias
8DepartamentodelBeni,con8provincias
9DepartamentodePando,con5provincias
Asporejemplo,lamatrcula8.01.1.02.0010549correspondealinmueble
registrado con el nmero 10549 del departamento de Beni, provincia
Cercado,seccinprimera,cantnSanPedro.
Para proceder a la matriculacin es necesario realizar previamente un
control de calidad, que en materia registral se llama depuracin de
derechosyconsisteenlarevisincuidadosadecadaunodelosLibrosdel
sistema personal para extraer de ellos todos los derechos vigentes y
volcarlosalsistema,constituyendolosdatosdelosLibros,elantecedente
dominial del inmueble, es decir, de qu registro procede lo que se tiene
comoinformacinenelFolioReal.

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El nuevo sistemaregistralfuepuesto en funcionamiento,inicialmente, en

laoficinadeSucre,elao1997ypaulatinamentesehareplicadoatodas
lasoficinasdelpas,terminandocondicharplicaelao2006.Portantoa
la fecha todas las oficinas cuentan con el sistema computarizado de
registro del Poder Judicial (TEMIS), lo que permite conocer en forma
rpidaelestadodecadainmuebleencualquiermomento.

ELFOLIOREAL

La tcnica del Folio Real comprende esencialmente al inmueble fsica y

jurdicamente determinado,luego al sujetoy alderecho. La caracterstica
esencial del registro en el Folio Real es la individualizacin del inmueble,
identificndolo fsica y jurdicamente. El Folio Real comprende los
siguienteselementos:
En la parte superior figuran los DATOS DEL DOMINIO del inmueble,
consistentes en la Matrcula (nmero nico del inmueble y que
permanecer invariable, independientemente del cambio de propietario),
fecha de emisin, cdigo catastral, ubicacin, designacin segn ttulo
(lote, casa, departamento, etc.), superficie, medidas y linderos o
colindancias, respecto a los puntos cardinales y los antecedentes
dominiales de Libros o Matrculas que identifiquen el origen del derecho
propietario.

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Laparteinferiorseencuentradivididaentrescolumnas:Titularidadsobre
el Dominio (A), con una subcolumna de proporcin de la titularidad
GravmenesyRestricciones(B)yCancelaciones(C).
Por su estructura, el Folio Real constituye Certificacin y/o Informe del
estado actual de un inmueble, pues muestra, adems de las
caractersticas de ste, al propietario actual, los gravmenes y
restricciones que pesan sobre l, as como las cancelaciones totales o
parciales.

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FUNCIONESDELREGISTRO
FUNCIONDEINSCRIPCIN
Todas las oficinas de DD.RR. del pas, tienen como funcin principal y
bsicaladeinscribirtodoslosdocumentospresentadosporlosusuariosy
quecumplancontodoslosrequisitoslegalesrequeridos.
Por inscripcin se entiende toda anotacin en el Registro de carcter
definitivo,provisionalocondicional,comoconsecuenciadelapresentacin
de un documento idneo adquisitivo, declarativo, aclarativo, impeditivo,
restrictivo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos de
publicidad,prelacinyoponibilidadanteterceros.Portanto,lainscripcin
comprende no slo el registro de la titularidad de dominio o derecho
propietario, sino tambin el de los gravmenes, restricciones o
limitaciones que pesan sobre un inmueble, as como el de las
cancelaciones,totalesoparciales,queimpliquenasientoprincipal.
La inscripcin es el medio de dar publicidad a los derechos reales,
tornndolos cognoscibles y oponibles a terceros y garantizando la
preferencia o prelacin entre dos derechos inscritos, constituyndose en
salvaguardadeladquirientedebuenafe.PerolainscripcinenBolivia,no
esttuloomododeadquirirningnderechorealytampococonstituyeun
elemento que subsane el ttulo de transferencia o adquisicin. Da fe de
que existe un documento que contiene el ttulo, de que ese ttulo se ha
inscrito y de la fecha de la inscripcin, pero no da fe de que el ttulo de
adquisicin y la adquisicin misma sean efectivos y vlidos y tampoco
garantiza que quien inscribe sea titular del derecho, puesto que la
inscripcinpuedehaberserealizadoenbasedeunttuloqueluegoresulte,
dealgnmodo,invalidado.
Lainscripcinnotransformaenderechorealunderechopersonal,aunque
seregistrenalgunosderechospersonales.
Dicha inscripcin se realiza en la actualidad en el sistema computarizado
TEMIS y se refleja en los asientos del Folio Real. En dichos asientos se
resumenlos aspectosms importantesquecontieneeldocumento,como
ser nombres de los titulares o propietarios, cdula de identidad, estado
civil, tipo de instrumento que se inscribe, notario, tipo de transaccin,
fecha de presentacin (de pago en caja), nmero de documento de
ingresoyalgunasaclaracionesqueseconsidereimportantehacernotar.
Cadaasientorepresentaauntipodetrmite.EnelcasodelacolumnaA
el ltimo asiento es el que da a conocer al o a los propietarios, mientras
queenlacolumnaBcualquierasientopuedeestarvigente,mientrasno
hayasidocanceladoexpresamenteconunasientoenlacolumnaC,

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Encasodequeundocumentopresentadonoestclaroenalgnaspectoo
tengafaltadealgnrequisitooinconsistenciaconlosdatosquesetienen
enregistros,eldocumentoseobservaoserechaza,dependiendodeltipo
de falta, indicando cules son los aspectos que deben aclararse o
subsanarse (falta de nombres o apellidos, determinacin de estado civil,
colindanciasnoconcuerdan,superficieno concuerda, tipo de inmueble no
concuerda, ubicacin no concuerda, etc.) o decretando el Registrador el
motivodelrechazo.
En este caso de observaciones por faltas subsanables, se entrega al
usuario una papeleta de observacin para que proceda a enmendar las
mismas.Todaslasobservacionesdebenserpresentadasenunasolavez.
Una vez subsanadas las observaciones se procede a la inscripcin,
considerandosiemprelafechaqueotorgaprelacin,nopudiendoinscribir
otroasientoantesdeterminarelprimeropresentado.
Encasoderechazoodenegacindelainscripcin,elinteresadotienedos
vasparainscribir suttulo: la administrativa y la judicial. Por la primera,
las partes interesadas pueden presentar un documento rectificatorio,
aclarativo o complementario que subsane los errores del documento
objeto de denegacin, de la misma categora que ste y con la
intervencindetodaslaspartes,nopudiendoserunilateral,osuscribirun
nuevodocumentoqueeliminelasfaltasoviciosquemotivaronelrechazo
delprimero.Porlasegunda,sepodr demandaranteJuezdePartidoen
lo Civil, dentro de los treinta das siguientes a su notificacin con el
decreto del Registrador, pidiendo se realice la inscripcin. Si, como
consecuencia del proceso, el juez determina que la inscripcin procede,
instruiralRegistroatravsdeOrdenJudicialquelapractique.
Si una inscripcin fue realizada con error atribuible a la oficina, se
realizar la correccin bajo responsabilidad exclusiva del Registrador,
corriendo con los gastos que ella implique, el o los funcionarios
responsables.
La inscripcin se realiza del mismo modo para inmuebles urbanos o
rurales.

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INSCRIPCINDELAPROPIEDAD
LapropiedadoderechopropietarioseregistraenlacolumnaAdelFolio
Real, denominada Titularidad sobre el Dominio, en asientos (que
sustituyen a lasPartidas del sistema Personal) quevannumerados desde
0 o 1. Corresponde el asiento 0 cuando el inmueble se inscribe por
primeravezenelRegistrodeDerechosReales(adquisicinoriginaria)osi,
porefecto de la matriculacin,se han traspasado losdatos de losLibros,
sirviendo la Foja y Partida del Libro como antecedente dominial. El Folio
comienza con el asiento 1 cuando el inmueble tiene como antecedente
dominial una Matrcula, es decir, otro inmueble ya registrado en el
sistema, del cual se desprende por efecto de particiones, propiedad
horizontal,urbanizaciones,fusiones,etc.
No existe diferencia en el proceso de la inscripcin entre personas
individuales o colectivas, consignndose para stas el N de NIT en
reemplazodelNdelaCduladeIdentidad.
Paraqueprocedalainscripcindetitularidaddedominioesabsolutamente
necesario que el vendedor o cedente figure como propietario en el
Registro, en mrito al principio registral de tracto sucesivo y en
cumplimientoalosArt.3delaLeydeInscripcindeDerechosRealesde
15 denoviembrede1887y24del D.S. N 27957 de 24 de diciembre de
2004. Si ello noocurre, el documentoo trmiteser rechazado. Empero,
esterequisitonoserexigidoenloscasosdeusucapinoventajudicial.
Consecuentemente, todo inmueble, para poder ser inscrito, debe tener
necesariamenteunantecedentedominialenelRegistro.Denodarseesta
situacin, el interesado deber recurrir al Juez de Partido en lo Civil para
demandarlausucapinohacerreconocersuderechoporesainstancia,a
fin de obtener la orden judicial correspondiente de inscripcin en el
Registro.
Cadaasientoposterioralasiento0contendrnombres,apellidos(orazn
social), estadocivil,nacionalidad,fecha de nacimiento, nmero de cdula
de identidad(o NIT)del nuevo propietario, clase de instrumentojurdico,
nmero y fecha del documento, nombre del Notario, nmero de Notara,
fechayhoraderegistro,nmerodeltrmiteylasinicialesdelfuncionario
inscriptor,consignndosedespusdelltimo,laleyendaltimoasiento,
no permitiendo el sistema ningn otro asiento posterior sin que ingrese
otrotrmitecompatiblesobreelmismoinmueble.

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INSCRIPCINDEGRAVMENESYRESTRICCIONES(CARGAS)
Engeneral,cualquieractojurdicooderechorealaccesorioquerestrinjao
limiteelplenousoogocedeuninmuebleoqueloconstituyaengaranta
de una obligacin, se inscriben en la columna B del Folio Real,
denominada Gravmenes y Restricciones, en asientos que van
numeradosdesdeel1.
Un inmueble puede soportar un nmero indefinido de gravmenes y/o
restricciones, no siendo obstculo para su transferencia, pues stos
subsistirnenlamatrculadelinmueble,independientementedequiensea
su titular (propietario). Ni siquiera la anotacin preventiva simple o la
preventivadeembargoimpedirnlatransferenciadelinmueble,debiendo
elnuevoadquirienteresponderporellas.
Para inscribir cualquier gravamen o restriccin es imprescindible que el
inmueble est previamente inscrito a nombre del titular del derecho
propietariosiellonosucediere,lainscripcinserrechazada.
Eldocumentoquecontieneelgravamenorestriccindebeserpresentado
enoriginal.
Los gravmenes y restricciones se registran en asientos consecutivos, en
forma cronolgica, respetando el orden o prelacin, dada por la fecha y
momentodelpagoencajadelaoficinaregistradora.

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Cadaasientodeestacolumnacontieneladenominacindelarestriccino
gravamen, el monto cuando corresponda, el nombre de la persona
(individual o colectiva) beneficiariao acreedora, con sus datos personales
ynmerodecduladeidentidad(oNIT),laclasedeinstrumentojurdico,
nmero y fecha deldocumento,nombredel Notario(o del Juez), nmero
deNotara(odelJuzgado),fechayhoraderegistro,nmerodeltrmitey
las iniciales del funcionario inscriptor, consignndose despus del ltimo,
laleyendaltimoasiento,nopermitiendoelsistemaningnotroasiento
posterior sin que ingrese otro trmite compatible a ser inscrito en la
mismacolumna..

INSCRIPCINDECANCELACIONES
Los levantamientos
totales o parciales de los gravmenes y/o
restricciones inscritos en un asiento determinado de la columna B, se
inscriben en la columna C del Folio Real, denominada Cancelaciones,
en asientos consecutivos que van numerados desde el 1, en forma
cronolgica,respetandoelordenoprelacin,dadaporlafechaymomento
delpagoencajadelaoficinaregistradora.Enestacolumnanoseregistra
la cancelacin de inscripciones de la columna A, pues ellas se cancelan
automticamente por la inscripcin de un asiento posterior en la misma
columna,dejandosinefectolosasientosanteriores.

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Lasinscripcionessecancelanenbaseaundocumentodeigualnaturaleza
que el que origin la inscripcin de cada gravamen o restriccin suscrito
entre las partes legtimas o por orden judicial emergente de resolucin
pasadaenautoridaddecosajuzgada.
Eldocumentoquecontienelacancelacindelgravamenorestriccindebe
serpresentadoenoriginal.
Cada asiento de esta columna contiene la leyenda Cancelacin o
CancelacinParcial,segnseaelcaso,elnmeroydatosdeltrmitedel
asiento de la columna B cancelado, la clase de instrumento jurdico,
nmero y fechadeldocumento,nombredel Notario(o del Juez), nmero
deNotara(odelJuzgado),fechayhoraderegistro,nmerodeltrmitey
las iniciales del funcionario inscriptor, consignndose despus del ltimo,
laleyendaltimoasiento,nopermitiendoelsistemaningnotroasiento
posterior sin que ingrese otro trmite compatible a ser inscrito en la
mismacolumna.

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FUNCIONDECERTIFICACIN
OtrafuncinbsicadelasoficinasdeDerechosRealesesladeotorgar,a
solicituddeparte,certificadoseinformessobrelosregistrosquecursanen
lasoficinasdeDD.RR.delpas.
Loscertificados pueden ser sobre propiedad, gravmeneso cancelaciones
que se encuentran en los registros, sean manuales (libros) o
computarizados.
Cuando se solicita certificaciones, se pueden presentar dos figuras: Que
losregistrosseencuentrenenlibrosoqueyaestnensistemaTEMIS.En
el primer caso, se procede previamente a la matriculacin y luego se
emite la certificacin, sobre la base de la informacin que se traspas al
FolioReal.Enelsegundocaso,elsistemaarmadirectamenteelcertificado
conlosdatosenlalmacenados.
De hecho, cabe sealar que el certificado por excelencia, bajo el sistema
que se utiliza actualmente, es el Folio Real, ya que l contiene todos los
datosactualessobreelbieninmueble,comoserubicacinexacta,clasede
inmueble,propietariosygravmenesquesoporta.Sinembargo,sepuede
tambin solicitar certificados especficos, como ser de propiedad, de
gravmenes, de cancelaciones, y otros, como de no propiedad, de
alodialidad (inexistencia de gravmenes y/o restricciones) y los
certificadosdecenales,treintaalesydetradicin.Enestosltimoscasos,
dadoqueelsistemaTemishacumplidorecin10aosdefuncionamiento
en algunas oficinas, la bsqueda de la informacin en los libros requiere
bastante trabajo y tiempo, por lo que demoran ms que las otras
certificaciones.
ElFolioRealActualizadoes,comoseindic,elcertificadoquecontienela
informacincompletasobreelinmuebleysuemisinnodebepasardelas
24horas.
Existen instancias nacionales, que por el tipo de trabajo que realizan,
debencontarconinformacinparaejecutarsuslabores,talelcasodelos
Jueces y Tribunales o el Ministerio Pblico. Dichas instancias tienen la
potestaddesolicitarinformesalasoficinasdeDD.RR.sobredeterminados
inmueblesopersonas.

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FUNCIONDERECAUDACIN
Otra funcin importante que cumplenlas oficinas de Derechos Reales del
pas es la de recaudacin, a travs del cobro por los servicios prestados,
con base en aranceles y precios de valores establecidos mediante
ResolucinSenatorial.
El Poder Judicial, a travs de estas oficinas, genera ingresos que son
utilizadosparamantenerymejorarlosserviciosprestadosyatenderotras
obligaciones, tal el caso de infraestructura y equipamiento, creacin de
nuevos juzgados, capacitacin de funcionarios judiciales, etc., ya que el
presupuesto asignado por el Estado al Poder Judicial es escaso e
insuficienteparacubrirlasrenovadasnecesidadesdeste,emergentesde
los requerimientos de la poblacin cada vez creciente de una mejor
administracindejusticia.

OTRASFUNCIONES
Dentro de otras funciones que tienen las oficinas de Derechos Reales se
encuentranladelresguardodeinformacin,ladeelaboracinyextensin
de testimonios de documentosprivadosreconocidos, en cumplimientodel
Art. 4 de la Ley de Inscripcin de Derechos Reales, concordante con el
Art. 1547 III del Cdigo civil y 53 del D.S. N 27957 la de otorgar
segundostestimoniosyfotocopiaslegalizadasdelosdocumentosprivados
que estn bajo su custodia, as como de, requirindose para el efecto,
ordenjudicial,conformealArt.53delD.S.N27957.

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PRINCIPIOSREGISTRALESAPLICADOSALANORMATIVA
BOLIVIANA
PRINCIPIODELEGALIDAD
Este principio es fundamental, ya que invoca la Ley para proceder con el
registro. Eso quiere decir que slo los instrumentos que cumplan con los
preceptos y requisitos legales podrn ser inscritos en las oficinas de
DerechosRealesdelpas,negndoselainscripcinaaquellosdocumentos
que tengan vicioslegales o no cumplan conlosrequisitosestablecidos en
la legislacin vigente. Para ello, es necesario someter los documentos
presentadosalRegistroaunexamenminuciosoocalificacinqueasegure
suvalidezeidoneidad.
Lacalificacinregistrales,enconsecuencia,laverificacindelalegalidad,
de modo que slo tengan acceso a la inscripcin documentos vlidos y
perfectos, que merecen ser dados a publicidad. Esta calificacin se la
efecta en la etapa previa a la inscripcin, denominada precisamente
calificacin, revisando el cumplimiento de requisitos de fondo y su
consistenciaconlosdatosregistrados,porloqueinclusosiundocumento
ingres al Registro, puede ser observado o denegado en ese momento,
pues en la etapa de Ingreso o Entrada se realiza una verificacin de
requisitosdeformamsquedefondo.
La calificacin registral es un derecho y una obligacin del Registro y es
competencia y facultad exclusiva del Registrador aceptar o denegar una
inscripcin,basadojustamenteenelexamendeldocumentopresentadoy
suconsistenciaconlosdatosregistrados,losrequisitosdeformayfondo
encumplimientodelanormativalegal.

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PRINCIPIODEPRELACIN
EsteprincipioindicaqueelprimeroqueinscribeunderechoenelRegistro
de Derechos Reales tiene preferencia sobre otro que lo haga
posteriormente,independientementedelafechadeldocumentoesdecir,
que la prioridad se da por la fecha de la inscripcin y no as por la del
ttulo.
Este principio no significa que el Registro da derecho, sino simplemente
que, ante la presencia de varios documentos que otorgan propiedad, el
primeroqueseinscribeeselquegoza,antelaLey,dedichoderecho,no
pudiendo ser inscritos conposterioridadotro uotros que se leopongano
seanincompatibles.
Este principio da tambin la prioridad entre acreedores titulares de
gravmenes inscritos, debiendo responder el inmueble con su valor, con
preferenciaalosinscritosanteriormentesobrelosposteriores.
EnlasoficinasdeDerechosRealesdelpas,laprelacinsecomputadesde
el momento del pago de los arancelespor el servicio requerido.En dicho
momento ingresa el documento al sistema con fecha y hora (minutos y
segundos)ysondichosdatoslosqueotorganlaprelacin.
Esnecesariohacernotarquesiposteriormenteingresaotrodocumento,el
sistema reportar que existe un documento anterior que est siendo
procesado sin embargoeldocumentoingresar bajo la condicin de que
previamente se termine el primero y luego se ejecutar el segundo,
siemprequenoseaincompatible.Encasodetratarsedevariasventasdel
mismoinmuebleporelmismopropietario,elsegundodocumentoyanose
podr inscribir, ya que el inmueble ya no pertenecer al vendedor, pues
habrsidoregistradaotrapersonacomonuevopropietario.

PRINCIPIODEPUBLICIDAD
Otro principio importante es el de la publicidad, que consiste en dar a
conocer a todos aquellos quienes demuestren un inters legtimo, la
informacinqueseencuentraenlosregistrosdeDerechosReales.
Las oficinas de Derechos Reales del pas tienen los datos para informar
sobre el estado de los inmuebles, indicando su propiedad y los
gravmenes que soporta y cuales han sido cancelados. Pero esta
informacinnopuedeserproporcionadaacualquierpersonaquelasolicite
en resguardo del derecho a la intimidad sino a quien demuestre un
interslegtimoenobtenerla.

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De hecho, el propietario, los familiares o apoderados de aqul pueden

pedir informacin sobre sus bienes, a sola presentacin de sus
documentos de identidad o del poder respectivo. Los dems interesados
debern solicitar mediante nota dirigida al Registrador, haciendo conocer
elintersquetienenparapedirlainformacin,yacriteriodelRegistrador
seautorizarodenegardichasolicitud.
Emergente de este principio surge laoponibilidad, es decir los efectos de
losderechosreales inscritoscontraterceros, por loquestos no pueden
alegarignoranciadesuexistenciayestnobligadosarespetarlos.

PRINCIPIODETRACTOSUCESIVO
Este principio indica que debe existir un enlace o conexin de las
transferenciasporordendepropietarios,desuertequecadainscripcinde
derecho propietario se sustente en la anterior es decir, que slo podr
inscribirse una transferencia cuando quien transfiere el derecho el que
figureenelRegistrocomotitular(propietario),deconformidadconelArt.
31 de la Ley de Inscripcin de Derechos Reales y Art. 24 del D.S. N
27957.
El tracto sucesivo se quiebra en el caso de venta judicial o la adquisicin
delinmuebleporusucapin.Sinembargoestonoquieredecirqueencaso
de que exista el registro del bien inmueble, no se considere ste como
antecedente, sino se refiere a queno es el propietario quienfigura como
vendedorsinoelJuez,quedictoelautorespectivo,porimperiodelaLey.
Cuandosetratadedotacindetierrasporelestado,elprimerasientode
la columna de propiedad, asiento cero (0), tiene como propietario al
Estado Boliviano y luego recin se inscribe el o los propietarios que
aparecenenelttuloejecutorial.
En caso de un registro nuevo, es decir de un inmueble que no se
encontrabaregistradoyquenotieneantecedentedominial,yportantono
tiene un tracto sucesivo, es necesario realizar el trmite de usucapin,
ante autoridad jurisdiccional competente (Juez de Partido), quien ordena
lainscripcincomoprimerregistro,encuyocasoelasientocero(0)tiene
comopropietarioalEstadoBoliviano.

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PRINCIPIODEROGACIN
El principio de rogacin, llamado tambin de instancia, implica que toda
inscripcin debe ser hecha siempre a solicitud (rogacin) de parte
interesada,sinquepuedaprocedersedeoficio,segnlomanifiestaelArt.
24delD.S.N27957.
Por tanto cualquier modificacin, rectificacin, nueva inscripcin,
certificacioneseinformesdebensersolicitadosporalguien(quejustifique
su inters, si no es el propietario), para lo que debe contarse con la
documentacinqueacreditetalsituacin.
ComoelFolioRealcontienesloaspectosimportantesdelosdocumentos
presentadosparaelregistro,copiadelosdocumentospresentadosqueda
en la oficina de registro para cualquierrevisin posterior, en caso de que
surgieranproblemasocontradicciones.

OTROSPRINCIPIOS
Setienenotrosprincipios,comoeldeigualdad,queserefiereaquetodo
usuariodebe contarconlosmismos derechosyobligacionespararealizar
cualquier tipo de trmite ante las oficinas de Derechos Reales. De esa
manera se garantiza que no existan preferencias de ningn tipo que
perturbenelordengeneralestablecidoporlanormativalegalvigente.
Tambin se tiene el principio de unicidad de informacin, en el sistema
actual utilizado para el registro. Este se refiere a que en un solo
documento (Folio Real) se encuentran todoslos detalles del inmueble, de
suspropietariosydesuscargas,demaneraqueenunsolodocumentose
puedetenerlainformacincompletaynicasobreuninmueble.

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PREGUNTASMASFRECUENTES
1.

Quieromatricularmiinmueble,qudebohacer?
R. Presentar a las Ventanillas de Entrada de las oficinas de
Derechos Reales el testimonio original del inmueble con dos
fotocopiasysolicitarlamatriculacin.

2.

He comprado un inmueble, Qu debo hacer para

registrarloenlasoficinasdeDerechosReales?
R.Llevareltestimoniodecompraventadelinmueble,acompaar
el plano del mismo, el pago de impuestos a la propiedad de la
ltima gestin vencida, impuestos sobre transferencias, todo en
original y dos copias. Si se trata de una particin, acompaar
tambin plano aprobado original y copia. En caso de que el
inmueble an no tenga matrcula debe acompaarse tambin el
original del testimonio de compra del vendedor, es decir del
anteriorpropietario.

3.

Cmosepuedeobteneruncertificadodepropiedadenlas
oficinasdeDerechosReales?
R. Se debe presentar un memorial al Registrador de la oficina
solicitando el tipo de certificado que se desea: De propiedad, de
no propiedad, alodial, de gravmenes, de tradicin (decenal,
treintaal, de tradicin propiamente dicho). En dicha solicitud se
debe indicar, si se tiene, los datos del registro: Si est
matriculadoelnmerodelamatrcula,sinoestamatriculado,el
nmerodepartida,folio, libro yfechadeinscripcin. En caso de
tratarse de un tercero (es decir no serel dueoo representante
legtimo), debe tambin indicar su inters para solicitar este
certificado.

4.

A qu se podra deber qu mi propiedad ya haya sido

registradaporotrapersona?
R.Bsicamenteaquesupropiedadhasidovendidadosvecespor
elmismopropietariooporotrapersonaenformadolosa,yqueel
otro comprador la haya registrado antes que usted. Por ello es
recomendable realizar el trmite de inscripcin inmediatamente
setengalatransaccinconcluidaysetengaeltestimonio.

5.

Hay restriccin en el nmero de registro de hipotecas

sobreunmismoinmueble?
R.No.Ellodependedelprestamistaoacreedor,siemprequesepa
que sobre el inmueble pesan otras hipotecas. Por ello es
fundamental que a la hora de consolidad una hipoteca se tenga
uncertificadodegravmenesounFolioRealactualizado.Deesa
manerasesabrsisobreelinmueblepesaalgunaotrahipotecau
otrogravamen.Coneseconocimientoelacreedorpodraceptaro

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rechazar una nueva hipoteca sobre el bien. Si la acepta,

entonces,encasoderemate,elnuevoacreedorestardetrsde
losquetenganderechosyainscritos.
6.

Porqusolicitanlosbancoscertificadosalodiales?
R. Para verificar si el inmueble tiene algn tipo de gravamen o
restricciny,conbaseendichainformacin,verlapertinenciade
otorgarlosprstamoshipotecariossolicitados.

7.

Es posible que un inmueble que no es de una persona

sirvadegarantaparaunprstamohaciaotrapersona?
R. Si. Cuando el propietario de un bien acepta dar su propiedad
que sirva como garanta para un prstamo de otra persona. En
ese caso debe firmar el documento hipotecario tambin el
propietariodelbien.

8.

Qu cosas se registran en las oficinas de Derechos

Reales?
R. Se registran todas las transacciones que afecten la propiedad
de los inmuebles (ventas, divisiones o particiones, fusiones,
anexiones, avulsiones, declaratorias de herederos de los bienes
que se indiquen por orden judicial, Ttulos Ejecutoriales,
renuncias a los bienes gananciales, constitucin de patrimonio
familiar), etc.) Los que afecten a sus caractersticas fsicas
(colindancias, cambios de denominacin, rectificacin de
superficies,mejorasrealizadas).
Los documentos que otorgan o limitan derechos sobre bienes
inmuebles (hipotecas, anticresis, anotaciones preventivas,
usufructos,derechosdesuperficie,deconstruir,dehabitacin,de
uso).
Lasconcesionesmineras,decanteras,lechosdero,deaguas.
En general todos los actos y contratos referidos a derechos
reales, cuya seguridad y publicidad convenga a los que la
soliciten.

9.

Cul la utilidad de registrar en las oficinas de Derechos

Reales?
R. Todo bien que est registrado en las oficinas de Derechos
Reales surte efectos ante terceros, desde el momento de su
inscripcin. Esto quiere decir que, mientras no se demuestre lo
contrario,losactosinscritosporunapersonasondeplenavalidez
ante cualquier reclamo que pudieran efectuar otras personas,
tanto respecto de la propiedad como de los gravmenes o
restriccionesystasestnobligadasarespetarlos.
En el caso de gravmenes, los que han inscrito primero su
derecho, tienen la preferencia en el reclamo de dicho derecho y
sern los primeramente beneficiados con las acciones que se

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puedan ejercer, como por ejemplo la venta de un inmueble por

remate, dar prioridad de recuperacin de los dineros que
adeudaba el propietario a los que se encuentran registrados
primero en la columna de gravmenes, hasta donde alcance el
dinerorecaudadopordichoremate.
10. QuserviciossedanenlasoficinasdeDerechosReales?
R. Se dan servicios de registro (matriculacin e inscripcin) de
todo acto y contrato que convenga a los que lo soliciten, en
cumplimiento del principio de rogacin y conforme a la
normativa legal vigente, as como de certificacin e informacin
sobrelosregistrosquesetienenenlasoficinas,encumplimiento
delprincipiodepublicidad.
11. Por qu se observan los trmites en las oficinas de
Derechosreales?
R. Cuando se procede a la calificacin registral, se hace una
revisin minuciosa de los documentos y de los libros,
comparndoseelcontenidodeambos.Siexistealgunadiferencia,
como superficies, nombres, ubicaciones, etc., debe pedirse a los
interesadosqueseaclarenlasmismas,demaneraquenoexista
duda sobre losdatos que debenregistrarse, porello se observa,
enformaescrita,paraqueseaclarenlasposiblesdudas.
12. CuntosedebepagarenlasoficinasdeDerechosReales?
R. Los cobros en las oficinas de Derechos Reales se encuentran
respaldadas por una Resolucin Senatorial, que homologa los
aranceles judiciales. En la ltima Resolucin vigente (desde
2004),seestablecequesedebecancelarportodainscripcinque
afecte la propiedad, el 5 por mil del monto mayor entre el
impuesto municipal de la ltima gestin y el que figura en el
documentotransaccionalmientrasqueparagravmenesel4por
mildelmontototaldelaobligacincontrada.
A lo anterior se debe incluirel costo de losservicios,formularios
y timbres, como el servicio de cmputo, la cartula de Derechos
Reales, losformularios de caja, delFolio Realy los timbres para
cada formulario. TODOS LOS COBROS SE ENCUENTRAN EN EL
COMPROBANTE DE CAJA, NO DEBE PAGARSE MAS DE DICHO
MONTOENNINGUNCASO.
13. Esobligatorioregistrarlastransaccionessobreinmuebles
enlasoficinasdeDerechosReales?
R.Nuestralegislacinnoobligaalregistro,sinembargoelefecto
del registro es que hace oponible ante terceros los derechos
registrados. Ello quiere decir que ante cualquier conflicto, la
persona que registr su derecho tiene a la Ley de su parte,
mientrasnosedemuestrelocontrario.

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14. Porqudebenregistrarselashipotecas?
R. Una hipoteca es una garanta y si est registrada la Ley la
ampara. Si no se registrara, el propietario del bien puede
disponer y no habra lugar a recuperar la hipoteca sino a travs
deprocesoslargosycostosos.
15. Es obligatorio matricular un inmueble en el registro de
DerechosReales?
R.No,dehechotodoinmueblequeseencuentraregistradoenel
sistema anterior, goza de todas las prerrogativas que la Ley de
otorga. Sin embargo con el fin de tener actualizado el derecho
propietario de un inmueble y que las transacciones futuras sean
msgiles,serecomiendamatricularlo.
16. Quierovenderunapartedemiterreno,quedebohacer?
R. Para vender una parte de un inmueble, previamente se debe
realizar una particin del mismo, ello quiere decir tener bien
separadaslaspartesparapoderdisponerdeunadeellas.Porello
loprimeroeshacerladivisinenplanosyhacerlosaprobarpara
registrarlos como inmuebles independientes, recin luego se
podrenajenarunaovariasdelaspartes.
17. Mi inmueble no est registrado en las oficinas de
DerechosReales,qudebohacerpararegistrarlo?
R. Esto quiere decir que nunca nadie ha registrado el derecho
propietario del inmueble. En ese caso, al no existir antecedente
dominial, debo procederse a llevar adelante un proceso de
usucapin, que consiste en demostrar ante la autoridad
jurisdiccional competente la posesin y derecho adquirido que
tieneuna personasobreuninmueble.Con la sentencia del Juez,
quienordenaelregistro,seprocedeadichoacto.
18. Porqusepidenplanosparaelregistro?
R. La esencia del sistema real es la descripcin detallada e
inequvoca de los inmuebles. Uno de los documentos que da
informacin segura sobre el tamao (superficie), colindancias,
ubicacin y dimensiones de un inmueble es el plano, que debe
estar aprobado por autoridad competente (Alcaldas o INRA). Si
no se piden los planos se pueden realizar registros con
sobreposicionesoqueestnafectandoaotrospredios.
19. Tengounapropiedadcompradadesdehace20aosynola
registr,puedoregistrarlaahora?
R. Si, en cualquier momento se puede proceder al registro. El
peligrosepresentaporqueotroshanpodidoregistrarelinmueble
antes y tienen prioridad frente a otros que lo quieran hacer
posteriormente, aunque el documento de compraventa sea
anterior. A ello se llama aplicar el principio de prioridad: Quien

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registraprimeroelinmuebletienemejorderechosobreelmismo
frenteaterceros.
20. Perd los documentos de mi casa, qu puedo hacer para
registrar?
R.Sieldocumentoestabaprotocolizado,sacar,atravsdeorden
judicial,unsegundotestimoniodelanotariacorrespondiente,con
dicho documento y los dems requisitos se puede proceder a
solicitarelregistro.
Encasodequeeldocumentonohayasidoprotocolizadoynose
tenganotrasevidenciasdelacompraventa,deberarecurrirante
la autoridad jurisdiccional competente para llevar adelante un
procesodeusucapin.
En algunos casos se tiene an a los vendedores presentes,
pudiendo volver a realizar otro contrato que debe ser
protocolizadodeinmediatoparasolicitarelregistro.
21. Tengo un documento de compraventa sin reconocimiento
y sin testimonio, el vendedor ya falleci y quiero
registrarla,qupuedohacer?
R. En este caso podra pedir a la autoridad jurisdiccional
competente, el reconocimiento judicial de firmas y con ello
proceder a solicitar el registro, cumpliendo con todos los dems
requisitos solicitados. Si se tiene posesin del inmueble por ms
de 10 aos, tambin se puede recurrir a la va del proceso de
usucapin.
22. Comprunloteyelvendedornohabatenidoregistradoa
su nombre, sino que en el registro figura a nombre del
anterior propietario, qu debo hacer para registrar a mi
nombre?
R. Si se tiene eltestimonio delanterior propietarioyse cumplen
conlosrequisitosparaelregistro,sepodrasolicitarelregistrode
dicho testimonio y posteriormente pedir el registro del ltimo
testimonio. De todas maneras, el comprador deberesponder por
latransferenciaefectuada,enmritoalaeviccinysaneamiento
deley.
Si no se tiene el documento anterior, y se tiene una posesin
mayora10aos,inicialunprocesodeusucapin.
23. Los abogados o tramitadores deben pagar algo a los
funcionariosparaqueserealiceelregistro?
R. NO, slo deben pagar lo que indica el comprobante de pago
que se entrega en ventanillas y cuyo total se encuentra en la
ltima hoja (si fuesen varios comprobantes). Ningn cobro se
realizasineldebidocomprobantedepago.
Los tramitadores no sern atendidos en las oficinas de Derechos
Reales, dado el carcter personal de los trmites, a menos que

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presenten Poder para el efecto, en cuyo caso no tendrn el

carcterdetramitadores,sinoderepresentantes.
Lasentidadesfinancieraspuedenrealizarlostrmitesatravsde
procuradores,quepresentencredencial.
24. Quesunaanotacinpreventiva?
R. Cuando un inmueble se encuentra inmerso en algnlitigio, la
autoridad judicial competente puede pedir que se realice una
anotacinpreventiva,queresguardaelderechosobreelinmueble
hasta que termine el litigio. La anotacin preventiva tiene una
duracindeslo2aos,quepuedeserprorrogadaasolicitudde
lamisma autoridadque lasolicit, porun aoms. Este tipo de
anotaciones preventivas slo se cancelarn mediante orden
judicialdelmismojuzgadoqueordenlainscripcin.
Tambin en caso de que no se tenga un requisito subsanable
(que puede obtenerse en un corto tiempo), el propietario puede
solicitar, mediante memorial, para asegurar su derecho, el
registro como anotacin preventiva. En este caso se debe
cancelarel4pormilylosdemsserviciosyvalores.
Cuando se subsanan los requisitos se debe solicitar mediante
memorial, la cancelacin de la anotacin preventiva y el registro
definitivo del inmueble a nombre del que solicit la anotacin
preventiva,pagandoel5pormilquecorrespondiente.
25. Cul es el mejor certificado que otorgan las oficinas de
DerechosReales?
R. El certificado por excelencia es el Folio Real, ya que en l se
encuentran anotados losactuales propietarios,los gravmeneso
restricciones que pesan sobre el inmueble y las cancelaciones
realizadas. Por tanto es un certificado de propiedad, es un
certificado de gravmenes, es un certificado de cancelaciones y,
cuandotodoslosgravmenesorestriccionesestncancelados,es
tambinuncertificadoalodial.Encadacolumnayasientosetiene
registrado el documento que ha dado lugar al registro, la fecha
desupresentacinyelfoliollevalafechadeemisin,porloque
tambin se sabehasta quefecha setenanlos datosquefiguran
enl.

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