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muito importante no estudo das patologias que, aps acionada para solucionar um problema
patolgico em determinada edificao, a construtora vise alm da soluo imediata do
problema, a determinao das suas causas e a soluo do problema pela origem, pois um
modo eficiente e eficaz para evitar novas reclamaes e incrementar o processo construtivo
para que no haja tais patologias em novas construes.
Uma distino importante que deve ser entendida em relao s patologias sua diviso em
defeitos e vcios, visto que as diferenas so teis quando se trata do estudo das garantias
inerentes ao processo construtivo.
A ABNT NBR 13752, que trata das percias de engenharia na construo civil, apresenta os
conceitos de defeitos e vcios. Os defeitos so:
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial de
afetar a sade ou segurana do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto
ou execuo de um produto ou servio, ou ainda de informao incorreta ou
inadequada de sua utilizao ou manuteno (NBR 13752, 1996: 3).
J os vcios so:
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servios, ou os tornam
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais
ao consumidos. Podem decorrer de falha de projeto ou execuo, ou ainda da
informao defeituosa sobre sua utilizao ou manuteno (NBR 13752, 1996: 5).
Alm do conceito da norma, os vcios podem ser divididos ainda em dois grupos: vcios
aparentes e vcios ocultos.
Os vcios aparentes so aqueles que podem ser facilmente detectveis por pessoas leigas em
construo. Exemplos de vcios aparentes so vidros quebrados, cermicas desplacadas,
manchas na pintura, materiais diferentes dos constantes no memorial descritivo, entre outros.
J os vcios ocultos so aqueles que necessitam de tcnicos especializados para a
identificao, portanto, no so identificveis no ato da entrega do imvel. Exemplos que
podem ser citados so os curtos-circuitos em instalaes eltricas, recalques, vazamentos em
tubulaes visveis aps o uso, entre outros.
De modo geral os vcios e defeitos possuem as mesmas causas, no entanto, a diferena bsica
entre eles consiste no fato do defeito poder gerar risco segurana do usurio, enquanto os
vcios tornam os produtos inadequados ao fim que se destinam diminuindo o valor do mesmo.
Segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor a responsabilidade da construtora, fabricante,
produtor, etc, est associada tanto presena de defeitos quanto presena de vcios durante
o prazo de garantia e passvel de reparao imediata aos consumidores.
4. Principais motivos para acionamento das garantias
A construo civil no Brasil nos ltimos anos cresceu significativamente, como mostram os
dados do CBIC (Cmara Brasileira da Indstria da Construo) at o ano de 2013, expostos
na figura 1.
Seguindo a mesma ideia, um estudo feito com 10 construtoras no municpio de Passo Fundo,
com avaliao de documentao ps-obra referente a um controle previsto pelo programa de
qualidade implantado em cada uma delas, apresenta a proporo de causas de patologias
apresentada na figura 3.
As falhas de projeto ocorrem pela pouca importncia que se d a essa fase da construo.
na fase de projeto que so tomadas grandes de decises que implicam em custos, velocidade e
qualidade dos empreendimentos, portanto, vrias patologias podem ser evitadas dando
ateno a alguns fatores como compatibilizao de projetos, especificaes dos materiais,
seguimento de normas tcnicas, entre outros. Assim, a edificao ser melhor quanto melhor
for a qualidade dos projetistas.
Segundos os estudos apresentados, a maior representatividade de patologias est relacionada
aos erros de execuo. Tais erros ocorrem devido falta de qualificao da mo de obra,
solues paliativas, prazo curto para execuo, gesto deficiente das atividades, entre outros.
A melhor maneira de evitar erros de execuo atravs de um programa de gesto da
qualidade, que implica em padronizao dos procedimentos, eficincia na execuo,
racionalidade no uso dos materiais e cumprimento das especificaes do projeto.
A m utilizao da edificao est relacionada principalmente ao uso inadequado da
edificao, ou seja, uso diferente daquele previsto no projeto e falta de manuteno nas
edificaes. Um programa de manuteno prev atividades que devem ser realizadas
regularmente na construo como um todo, nos equipamentos relacionados segurana, na
estrutura, etc, e tais procedimentos so fundamentais para o desempenho e vida til da
edificao.
A escolha inadequada de materiais muito comum e influencia na durabilidade do sistema,
diferenas dimensionais entre unidades e baixas resistncias mecnicas dos elementos.
necessrio estar atento s especificaes dos materiais no projeto, aos atestados que garantem
a conformidade do material em relao s normas tcnicas, reputao do fornecedor, entre
outros.
5. Prazos de garantias
Diversas so as dvidas e divergncias quando se trata de avaliar o prazo de garantia dos
construtores e projetistas em relao aos vcios e defeitos de imveis.
Assim, a seguir tem-se a interpretao dada por diversos instrumentos legais e doutrinas.
O prazo para que o consumidor possa reclamar por vcios inicia a partir da entrega efetiva do
produto ou do trmino do fornecimento do servio e caduca em noventa dias para o caso de
produtos ou servios durveis, como, por exemplo, um imvel.
Alm disso, caso o problema no seja sanado em trinta dias aps a data da reclamao, o
consumidor pode exigir substituio do produto, restituio imediata da quantia paga com
correo ou abatimento proporcional do preo.
No caso do produto apresentar defeitos o Cdigo de Defesa do Consumidor (Art. 27) afirma
que prescreve em cinco anos a pretenso reparao pelos danos causados por fato do
produto ou do servio prevista na Seo II deste Captulo, iniciando-se a contagem do prazo a
partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Dessa forma, o CDC apresenta prazo de garantia para vcios em produtos e servios durveis
de noventa dias e para defeitos de cinco anos, contados da data da entrega do produto ou
servio. Alm disso, depois de contatado o defeito, o consumidor tem cinco anos antes que
haja prescrio do direito de reclamar.
Se o consumidor no formalizar a reclamao dentro dos prazos acima, perde o direito de
reclamar, segundo o conceito de decadncia.
5.2. Garantias segundo o Cdigo Civil - CC
O Cdigo Civil, 2002, tambm apresenta em seu texto disposies a respeito das garantias
devido s falhas construtivas.
Segundo o Art. 618 do Cdigo Civil:
Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o
empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco
anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do
solo (Cdigo Civil, Art. 618).
Tal prazo de garantia inicia a partir da data da entrega efetiva do imvel e, dentro deste prazo,
presume-se culpa do construtor independentemente da real culpa pela falha. O construtor
somente ser eximido de culpa se comprovar mau uso do produto pelo consumidor ou eventos
imprevisveis da natureza, como tsunamis.
Alm disso, no caso de vcios ocultos, que somente so conhecidos mais tarde, o prazo para
reclamar o direito inicia aps a cincia do problema at um ano, no caso de imveis.
Como podemos ver, alm do prazo de garantia legal, a critrio do fornecedor, a garantia pode
ser extendida para oferecer mais segurana ao consumidor. No entanto, o foco deste relatrio
apenas a garantia legal ou obrigatria que o fornecedor precisa oferecer ao consumidor.
Outro conceito importante e que costuma gerar confuso o conceito de vida til. Para este
caso a Norma apresenta dois conceitos, vida til (VU) e vida til de projeto (VUP), que
consistem em:
Vida til (VU): perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se prestam
s atividades para as quais foram projetados e construdos considerando a
periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno especificados no
respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (NBR 15575, 2013:10)
Vida til de Projeto (VUP): Perodo estimado de tempo para o qual um sistema
projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma,
considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicveis, o estgio do
conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e
correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual
de Uso, Operao e Manuteno (NBR 15575, 2013:10)
Conforme exposto acima, a VUP o tempo previsto em projeto para que a edificao atenda
o fim para o qual foi construda e mantendo as condies de desempenho da Norma. J a VU
abrange alm da VUP, pois depende tambm dos processos de manuteno, da qualidade dos
materiais utilizados, do correto uso e operao da edificao, da constncia e efetividade das
operaes de limpeza e manuteno, das alteraes climticas, poluio no entorno do local,
mudanas no ambiente ao longo do tempo, entre outros fatores. O no cumprimento das
disposies do programa de operao, uso e manuteno da edificao reduz o valor da VU,
podendo chegara a ser menor que a VUP.
Considerando que sejam seguidas as disposies do programa de operao, uso e manuteno
da edificao, a VUP mnima para cada sistema a apresentada na figura 4.
De forma alguma, a VUP deve ser confundida com a VU e com os prazos de garantia legal e
prazo de garantia certificada. Por isso a importncia de conhecer tais conceitos.
Cabe tambm ao construtor ou incorporador a elaborao do manual de operao, uso e
manuteno para entregar ao consumidor e ao condomnio deixando-os cientes de suas
responsabilidades.
J sobre as garantias, a NBR 15575 recomenda uma garantia para cada tipo de elemento,
sistema ou componente, que varia de um a cinco anos e so contadas a partir da concluso, ou
seja, do habite-se. Tais garantias esto apresentadas na figura 5.
1 ano
5 anos
Segurana e estabilidade
global Estanqueidade de
fundaes e contenes
Segurana e integridade
Instalao
Equipamentos
Instalao
Equipamentos
Dobradias e
Integridade de portas e
Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cab
os/eletrodutos/caixas e quadros
Instalaes hidrulicas e gs - colunas de
gua fria, colunas de gua quente, tubos de
queda de esgoto, colunas de gs
Instalaes hidrulicas e gs
coletores/ramais/louas/caixas de
descarga/bancadas/metais
sanitrios/sifes/ligaes flexveis/
vlvulas/registros/ralos/tanques
Impermeabilizao
Esquadrias de madeira
Esquadrias de ao
Esquadrias de alumnio e de PVC
molas
Equipamentos
Integridade e vedao
Equipamentos
Instalao
Estanqueidade
Empenamento
Descolamento
Fixao
Fixao
Oxidao
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores
e conjuntos
eltricos de
acionamento)
Funcionamento
Acabamento
Borrachas,
escovas,
articulaes,
fechos e
roldanas
Fissuras
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste
excessivo
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste
excessivo
batentes
Instalao
Perfis de alumnio,
fixadores e
revestimentos em painel
de alumnio
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Empenamento,
trincas na madeira
e destacamento
Destacamentos,
fissuras,
desgaste
excessivo
Aderncia
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento
Estanqueidade de
pisos molhveis
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do sistema
10
Aderncia
Fixao
Na tabela acima podem ser identificadas as garantias de modo mais detalhado se comparada
com as legislaes anteriormente citadas, visto que se trata de uma norma de engenharia
relacionada ao desempenho da estrutura construda. No entanto, o prazo mximo de garantia
legal varia de um a cinco anos, seguindo o mesmo princpio das legislaes.
Os mesmos prazos de garantia acima so citados como recomendaes pela Cmara Brasileira
da Indstria da Construo CBIC, no Guia nacional para elaborao do manual de uso,
operao e manuteno das edificaes.
Tanto no texto como no Manual citado acima, pode-se perceber clamaramente a importncia
do construtor ou incorporador fornecer um Manual do Proprietrio muito bem detalhado
quanto s aes de uso e manuteno que devem ocorrer periodicamente e sob
responsabilidade do consumidor ou do condomnio, no caso das reas comuns. Tambm
necessrio o fornecimento, junto com o Manual do Proprietrio de um Termo de
Responsabilidade do Proprietrio, no qual o consumidor se responsabiliza por seguir
rigorosamente todas as indicaes do Manual do Proprietrio.
Para maior segurana dos consumidores, quaisquer aes de manuteno ocorridas devem ser
registradas juntamente com os documentos que comprovam o servio como contratos, notas
fiscais, A.R.Ts. Assim, a construtora no poder alegar de falta de manuteno como causa
das patologias surgidas.
Tambm importante que, no caso de revenda ou locao, o proprietrio informe ao novo
usurio por meio de documentos e manuais sobre as condies de uso e manuteno.
6. Manutenes e perda da garantia
A Norma ABNT NBR 5674 fornece informaes e procedimentos a serem adotados durante a
manuteno das edificaes.
Segundo a NBR 5674, so previstas trs formas de manuteno: manuteno rotineira,
manuteno corretiva e manuteno preventiva.
A manuteno rotineira aquela que mantm um fluxo constante e cclico de servios, por
exemplo, limpeza geral e lavagem das reas comuns. A NBR 5674 (1999:4) afirma que esse
tipo de manuteno caracterizada por um fluxo constante de servios simples e
padronizados, para os quais somente so necessrios equipamentos e pessoal
permanentemente disponveis nas edificaes.
J a manuteno corretiva caracteriza-se por servios emergenciais aps a ocorrncia de
uma falha com a finalidade de colocar o produto ou elemento novamente em condies
satisfatrias de uso. A NBR 5674 define esse tipo de manuteno da seguinte maneira:
manuteno no planejada, caracterizada por servios no previstos na manuteno
planejada, incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que
exigem interveno imediata para permitir a continuidade do uso das edificaes ou
evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou
proprietrios (NBR 5674, 1999:4).
11
5674 (1999:4) chama esse tipo de manuteno de manuteno planejada caracterizada por
servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos
usurios, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou
relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao.
Em termos de custo a manuteno corretiva envolve valores significativamente maiores que
as demais formas de manuteno e, por este motivo, as manutenes preventivas e rotineiras
devem ser cuidadosamente seguidas.
As manutenes so condies mnimas para a aplicao das garantias legais e os
procedimentos devem seguir a NBR 5674. No entanto, h outras condies que implicam na
perda da garantia, e, segundo o Guia nacional para elaborao do manual de uso, operao e
manuteno das edificaes do CBIC, as principais so as seguintes:
Realizao de reformas ou alteraes que comprometam o desempenho de algum
sistema das reas comuns ou autnomas;
M utilizao da edificao ou falta de cuidados durante o uso;
Execuo inadequada da limpeza;
No seguimento das aes previstas no plano de manuteno, manual do proprietrio
ou qualquer outro documento equivalente;
Substituio de qualquer parte do sistema por peas que no possuem desempenho
equivalente ao entregado pela construtora;
Proibio de acesso por parte dos proprietrios dos profissionais da construtora
destinados realizao de vistoria tcnica ou assistncia tcnica;
Execuo de reformas ou alteraes que descaracterizam sistemas nas reas comuns
ou autnomas;
Falta de execuo de medidas exigidas durante visita tcnica feita por membros da
construtora;
Ocorrncia de casos fortuitos ou de forma maior que impossibilite a manuteno da
garantia concedida;
Falta de comprovao da realizao das manutenes exigidas.
Desde que sejam seguidos os cuidados acima, as garantias legais so mantidas. No entanto,
importante destacar que algumas situaes que apresentam desgaste natural pelo tempo ou
pelo uso no so cobertas pela garantia.
7. Concluso
O relatrio acima apresentado destinou-se a informar sobre questes referentes s patologias
que ocorrem aps a entrega de um imvel pela construtora e os prazos cabveis para que os
consumidores possam pleitear reparao dos danos.
Em estudos europeus ficou constatado que a grande maioria das patologias ocorre devido a
falhas de projeto. J no Brasil e na regio de Passo Fundo, as causas mais frequentes so
falhas na execuo, o que evidencia a necessidade de controle durante a execuo e
treinamento da mo de obra.
Quando se trata dos prazos de garantia para solicitar reparao de alguma patologia
importante saber diferenciar as patologias em vcios e defeitos, sendo estes anomalias capazes
de afetar a sade ou segurana do consumidor e aqueles caracterizados por anomalias que
causam transtornos, prejuzos materiais ou inadequao do produto ao fim que se destina.
Dito isto, o Cdigo de Defesa do Consumidor apresenta um prazo de noventa dias a partir da
data efetiva da entrega do produto ou trmino do servio para reclamar sobre vcios e cinco
12
anos para que sejam apresentadas reclamaes pelo surgimento de defeitos, prescrevendo o
direito cinco anos aps a constatao do defeito. J o Cdigo Civil um prazo de garantia
irredutvel de cinco anos tanto para vcios como para defeitos, contados a partir da entrega
efetiva do imvel e um prazo prescricional de dez anos para ao de falha construtiva de
solidez e segurana.
Mais especificamente na rea da engenharia a NBR 15575, que trata do desempenho de
edifcios habitacionais, apresenta garantias separadamente para cada tipo de sistema,
elemento, componente e instalaes, como vedao, fundaes, esquadrias de madeira, forros
de gesso, etc. Tais prazos variam de 1 ano a 5 anos, tal como as legislaes citadas.
Tambm ficou evidente a necessidade da construtora elaborar um Manual do Proprietrio e
um Termo de Responsabilidade do Proprietrio que indiquem todos os processos de
manuteno que devem ser seguidos e a periodicidade deles. Esses documentos asseguram ao
consumidor o direito de solicitar reparos de danos, caso eles tenham surgido mesmo aps
todas as manutenes indicadas e garantem tambm ao construtor o direito de defesa por mau
uso da edificao, caso os procedimentos no tenham sido efetuados.
Alm disso, tambm foram listadas outras aes que podem implicar em perda da garantia por
parte do consumidor como reformas que comprometam sistemas, substituio de peas por
outras com desempenho inferior, falta de comprovao das manutenes ocorridas, entre
outras.
Referncias
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13
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