TEMA 13: DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.

1. CONCEPTO.
D Hipotecario y D Inmobiliario Registral: sinnimos.
Trfico jurdico de los DR (sobre los bienes inmuebles) en el mbito del RP.
El contenido propio del DR no le interesa, sino que le interesa el comportamiento: constitucin, transmisin,
modificacin y extincin (mutacin jurdica real).
Finalidad: seguridad de la propiedad inmueble y del trfico jurdico sobre la misma.
Publicidad registral.
Es la funcin esencial del DIR dar publicidad registral de los DR en el RP. Para que cuando una persona
vaya a ver el estado de la finca, vea si tiene o no cargas.
Acceso: cualquier persona interesada o con inters legtimo.
Es ambigua y debe ser interpretada por el registrador a travs de su sana crtica, que establecer si hay o no
inters legitimo. Pugna con el d a la intimidad de las personas.
Hay un sector que tiene un inters legtimo por la relacin jurdica. Es por tanto, esencial para el adquirente o
el acreedor hipotecario. EJ: abogados, notarios, trabajadores de banco, comprador de un inmueble
Inters general: facilitar el trfico jurdico inmobiliario.
Organizacin administrativa: certificaciones, notas, etc.
Informa de:
- Quien es el propietario.
- Si puede disponer libremente: capacidad
- Si tiene o no cargas y responsabilidades de la finca.
Regulacin:
LH de 1946, RH de 1947 y CC en los arts. 605 a 608.
2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Se concibe desde tres perspectivas:
1. Institucin jurdica: dar seguridad, proteger el trfico jurdico, dar garantas. Art. 605 Cc y 1 LH.
2. Oficina: lugar donde se lleva a cabo la actividad registral.
3. Conjunto de libros: reunin ordenada de libros legalizados.
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Libro de inscripciones.

Libro Diario.

Libro de incapacitados.

Art. 605 CC: El RP tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles.

Art. 1 LH: El RP tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya circunscripcin territorial
radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artculos 238 y ss, en cuanto se
refieran a los derechos inscribibles, estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.

Sistema de inscripcin registral

El sistema espaol se basa en la presuncin de exactitud, es decir, lo que hay en el registro el valido y cierto
con plena proteccin de terceros con el que cumple los requisitos del art. 34 LH.
La inscripcin NO es constitutiva (excepcin: hipoteca, que tiene que acceder al RP).
Se basa en el sistema de folio real. Significa que el RP se organiza por fincas en el que para cada finca se abre
un folio con un nmero. Se anotarn todas las relaciones reales sobre la finca.
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Objeto publicidad registral: la finca y los DR que recaen sobre ella. (art. 8 LH).

Sistema de transcripcin por extracto: el registrador copia o anota lo ms relevante de la mutacin jurdico real
Inmatriculacin: la 1 vez que la finca accede al RP y ha de ser de dominio la inscripcin.
A efectos de la proteccin registral lo que no est en el folio de la finca no existe. Art. 13 LH: Los DR
limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin del dominio o de los DR, para que
surtan efectos contra 3s, debern constar en la inscripcin de la finca o derecho sobre que recaigan.
Por tanto, se inscribirn los ttulos pero se publican los DR
Actos inscribibles: No se inscriben DP (alguna excepcin, art. 9 RH).
Segn el art. 2 LH, Se inscribirn bienes inmuebles o DR sobre:
a) Los ttulos traslativos o declarativos del dominio
b) Ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan DR (numerus apertus)
c) Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque
sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
d) Los ttulos de adquisicin de los DR que pertenezcan al Estado, o a entidades pblicas.
e) Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el
fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la
libre disposicin de sus bienes.
f) Los contratos de arrendamiento, subarriendos, cesiones y subrogaciones.
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Se inscriben ttulos (art. 33 LH): Son el documento o documentos pblicos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en
cuanto al contenido que sea objeto de la inscripcin, por si solos o con otros complementarios, o
mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

Ttulos:
Documentos notariales: escrituras, actas y testimonios.
Documentos judiciales: sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios.
Administrativos: decretos, rdenes, acuerdos y decisiones.
NO documentos privados con el fin de dotar de mxima legalidad y seguridad.
Los asientos registrales son las anotaciones en extracto (lo bsico) del ttulo que se presenta en el RP
1. Asiento de presentacin.
Es el que se extiende en el Libro Diario para dejar constancia de cundo se solicita la inscripcin de un
ttulo y el orden de entrada.
Es importante porque la fecha que manda es la de orden de entrada ante controversias entre 2 personas.
Sirve como filtro para que el registrador compruebe si es o no valido.
Vigencia de 60 das para modificar o reunir todos los requisitos.
2. Asiento de inscripcin:

Contenido de un ttulo en el que se hace constar la constitucin, transmisin o modificacin de un

derecho real inmobiliario.
Definitivo.
Fecha: de presentacin.
Calificacin registral.
Importante: acreditar el pago de los impuestos.
3. Anotacin preventiva:
Asiento temporal que tiene como fin:
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proteger derechos an no consolidados (ej. Legatario)

dar publicidad a determinadas decisiones judiciales o administrativas (ej. Expropacion

forzosa).

4. Cancelacin: para extinguir un asiento.

5. Nota marginal:
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Asientos complementarios al margen (ej. No se han pagado impuestos)

Informar sobre algn aspecto secundario.

LIBROS:
a. Libro Diario de las operaciones del Registro: asientos de presentacin, por riguroso
orden de llegada.
b. Libro de Inscripciones: asientos de inscripcin.
c. Libro de incapacitaciones: se recogen los asientos relativos a las resoluciones que
afecten a la capacidad de una persona para administrar sus bienes.
3. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
Serie de reglas para entender el sistema registral
El RP es una oficina pblica: folio real.

Principio de inscripcin: declarativa y voluntaria.

Anotacin en extracto. Slo lo esencial.
Tipos:
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segn el efecto que produce en los DR:

Constitutiva: para que surta efectos es necesario la inscripcin, as se perfecciona la
constitucin o transmisin (EJ: hipoteca)
Declarativa: perfeccin fuera del RP.

Segn si la Ley te obliga o no

Obligatoria: la ley obliga a inscribir.
Voluntaria: no obliga a inscribir.

D espaol:

Voluntaria, pero si la inscribes, se te va a proteger por la presuncin de exactitud y la

proteccin a terceros.

Declarativa: excepcin (la hipoteca).

Importancia de la inscripcin: ejemplo doble venta (lo del tercero hipotecario, art. 34 LH)

Presuncin de exactitud, de posesin y fe pblica registral.

Lo que consta en el Registro es exacto.
Desdoblamiento en dos presunciones y ppos:
Presuncin iuris tantum: beneficio del titular registral (p de legitimacin registral). Arts.
38 y 97 LH.
Presuncin iuris et de iure: fe pblica registral.

P de legitimacin:
Lo que consta en el RP se entiende verdico.
Derecho existe y pertenece a su titular registral
Derecho cuyo asiento est cancelado no existe.
Arts. 38,97 y 1.3 LH.

P de especialidad.

P de prioridad.

Prior tempore, potior iure: cuando hay dos derechos que recaen sobre la misma cosa, tiene
preferencia el que tiene la fecha ms antigua de inscripcin.

Fecha de presentacin.

Arts. 24 y 25 LH.

Artculo 24.
Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir, la fecha del
asiento de presentacin, que deber constar en la inscripcin misma.
Artculo 25.
Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de igual fecha, relativas a una misma
finca, se atender a la hora de la presentacin en el Registro de los ttulos respectivos.

Primer derecho se antepone. Dos manifestaciones:

Prioridad prelativa o superioridad de rango: cuando hay dos derechos incompatibles, se

cierra el RG a ese segundo d y no puede entrar a inscribir.

Prioridad excluyente de derechos incompatibles (art. 17 LH).

Cierre registral: el Registrador no inscribir.

Dos personas de forma simultnea con ttulos contradictorios?

Decisin de las partes.
Juez.

P de tracto sucesivo.

Historial jurdico completo.

Necesidad de inscripcin previa del derecho de la persona que otorgue el acto.

Sucesin de titulares y asientos.

Cualquier acto ha de emanar del titular registral.

Requisito para la inscripcin: art. 20 LH.

Denegacin de la inscripcin.

Reanudacin del tracto por los procedimientos correspondientes.

P de rogacin y legalidad.
El Registrador no acta de oficio, ya que la inscripcin es voluntaria.
Por tanto, la inscripcin es a instancia de parte.
Puede solicitar la inscripcin (Art. 6 LH):

Por el que adquiera el derecho.

Por el que lo transmita.

Por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir (EJ: banco).

Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos (EJ: legatario).

PRINCIPIO DE LEGALIDAD:

Examen de los ttulos.

Calificacin registral:

Legalidad de los documentos.

Capacidad de las partes.

Validez de los actos, que se correspondan con al figura jurdica (EJ: compraventa por un
precio menor, no se inscribe)

Cmo?

En funcin de los documentos y lo que conste en el RP.

Basta con probar la inscripcin vigente, para considerarlo como titular a todos los efectos.
Presuncin adems de la posesin del inmueble o del derecho real.
Art. 41: ejercer todas las acciones reales derivadas de los derechos inscritos.
Presuncin iuris tantum: art. 14 LH.

4. LA FE PBLICA REGISTRAL: ART. 34 LH

5. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
6. LA PRESCRIPCIN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
7. ANOTACIN PREVENTIVA