Definicin

El rgimen bajo el cual las empresas o particulares (cementerios

privados) otorgan los espacios para la inumacin de cadveres es
mediante el contrato de cesin a perpetuidad del derecho real de
uso de las parcelas.
EL DERECHO DE USO A PERPETUIDAD es el derecho de uso sobre un
bien adquirido, en este caso parcela, en forma ininterrumpida y
permanente para el cliente y sus sucesores, siempre que cumplan con
las obligaciones emanadas el contrato de cesin de uso.
CONCEPTO. La 'cesin de derechos' es un contrato por el cual una de
las partes, titular de un derecho (cedente), lo transfiere a otra persona
(cesionario), para que sta lo ejerza a nombre propio. Las partes del
contrato son: el 'cedente' (titular del derecho que realiza la cesin a favor
de otro en este caso es el empresario o el particular que posee la
titularidad del inmueble bajo el negocio comercial de cementerio privado)
y el 'cesionario' (persona a cuyo favor se realiza la cesin que en este
caso es el particular que adquiere la parcela). La cesin se formaliza por
el mero acuerdo entre el cedente y el cesionario.
Las parcelas son entregadas a terceros mediante una "cesin a
perpetuidad del derecho real de uso" y la mayora de los cementerios
privados que funcionan en el pas emplean idntica modalidad.
El empresario se compromete a efectuar el mantenimiento del
cementerio a perpetuidad, consistiendo su negocio en comercializar la
tierra segn esta modalidad, pero fundamentalmente, en administrarlo
y mantenerlo contra el pago de un canon.
Las seguridades que deben ser otorgadas al adquirente son,
esencialmente, que el destino del predio no pueda alterarse en
desmedro de sus derechos, y que se le garantice un manejo profesional
del cementerio, pagando para ello el canon pactado.
La cesin del derecho real de uso no es venta ni locacin
El acuerdo del cedente con sus cesionarios origina a que quedan sujetos
a las disposiciones del reglamento general del cementerio privado.
Generalmente otorgan recibos y/o certificados de "cesin" que
correspondan a las respectivas parcelas, en los que constar el nombre
de los cesionarios, la ubicacin de la parcela y el precio total.
El ttulo de cesin a perpetuidad otorgado por el propietario del
cementerio privado es homologado por el Estado. Adems, el mismo se

inscribe en el Libro de Cesin de Sepulturas existentes en los distintos

Municipios en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 2505 CC. Por
otra parte, puede elevarse a escritura pblica a pedido del interesado.
la forma de pago de las mismas, a la prohibicin de realizar
inhumaciones en ellas sin haber completado el 100% del precio o
documentado la deuda, al transcurso necesario de un plazo mnimo
-generalmente
fijado
en
cinco
aos20
Art.2506

Caracteres del contrato

Es un contrato atpico que tiene elementos de la venta y la locacin
de cosas y de servicios. De la primera toma en cuenta la vocacin de
adquirir la cosa, a perpetuidad; de la segunda el uso y goce cuando es
temporario; de la tercera la prestacin de servicios complementarios.
Es un contrato atpico con una finalidad de cambio, de custodia y de
cooperacin con fines de previsin. La primera surge porque
pretende una circulacin de bienes patrimoniales mediante la
enajenacin de la titularidad dominial (de cumplimiento imposible
actualmente) o la concesin del uso temporario. La segunda surge por
la existencia del sepulcro y los restos all depositados. La tercera porque
se prometen servicios especiales y una captacin del ahorro para
obtenerlos.
Este contrato sirve de ttulo para el derecho real de uso y puede
solucionar el problema de su renovacin al constituirse en ttulo futuro.
Tambin puede decirse que es celebrado por adhesin a condiciones
generales, que es de duracin, no formal, consensual, oneroso, bilateral.
Consensual: porque la cesin se perfecciona por el simple acuerdo de
volun tades entre el cedente y el cesionario. La entrega del ttulo de
crdito -a que hace referencia el art. 1434- no es esencial para la
formacin del contrato.
No Formal: no est sometido a formalidad alguna pero generalmente
se realiza por escrito.
Bilateral: desde el nacimiento del contrato las partes intervinientes en
l se obligan recprocamente.
Oneroso: las ventajas que procuran a una u otra de las partes no le es
concedida sino por una prestacin que ella le ha hecho o se obliga a
hecerle.
Obligaciones del cedente:

Mantener vigente el derecho a favor del Cesionario y/o sucesores

en forma ininterrumpida y permanente.

Conservar el cementerio.
Adoptar la medidas que estime convenientes para el
mantenimiento, cuidado, vigilancia, circulacin, acceso y orden del
mismo sin perjuicio de las funciones
Designar a el personal que tendr a su cargo las tareas aludidas
Otorgar los recibos y/o ttulos de cesin de derecho de uso que
corresponda a los respectivos nichos en los que constara el/los
nombres de el o los cesionarios y su forma de pago
Peridicamente fijar el monto para el cuidado y mantenimiento
de la parcela correspondiente (costos de conservacin y
mantenimiento del predio comn).

Obligaciones del cesionario

Adoptar medidas atinentes al cuidado y parquizacin de todo el

cementerio

Gasto de Mantenimiento : Refiere a todos los gastos originados en

el mantenimiento, conservacin, limpieza y cuidado de cada
parcela y de todos los espacios destinados a parque, jardn y
espacios de servicios, por lo que se paga una suma muy
acomodada de mantenimiento.

El usuario debe pagar el precio y tambin las expensas que se

pacten. Una de las modalidades que se ha expandido es el pago
anticipado del precio. Puede resultar problemtica en una
relacin de larga duracin la existencia de inestabilidad
econmica, por lo que resulta aplicable la excesiva onerosidad
sobreviniente en ambos aspectos.
El retardo o el incumplimiento absoluto de las expensas afecta a
una obligacin accesoria. Se ha sealado que en virtud de tal
accesoriedad, la falta de pago no lleva como sancin la prdida
del derecho de sepulcro. Como contrapartida, si no hay sancin
alguna, se puede generalizar el incumplimiento entre los usuarios
llevando a la quiebra del sistema porque no hay quin lo
mantenga; de modo que resulta conveniente la adopcin de
garantas de pago.
Para la utilizacin de un servicio de inhumacin, exhumacin,
traslado, cremacin y/o reduccin de restos, el cesionario deber
previamente abonar los gastos vinculados con el servicio que se
solicita y los impuestos municipales y/o nacionales que
correspondan.
Derechos

Dentro de los derechos, se reconoce el de hacer mejoras que son a su

cargo.
Plazo-renovacin
Puede ser un vnculo perpetuo o temporario; este ltimo conlleva al
problema de la renovacin.
Si es un derecho personal es cesible. Se reconoce el derecho de los
usuarios a ceder sus derechos sobre las sepulturas, previa conformidad
de la propietaria, lo que produce la extincin del derecho de uso a favor
del cedente, constituyndose un nuevo derecho a favor del cesionario.
Lo mismo sucede en los casos de muerte, comprometindose las partes
a otorgar un nuevo derecho de uso a favor de los herederos en un plazo
contado a partir de la muerte del causante.
As redactada la clusula es novatoria puesto que produce la extincin
del vnculo anterior por cambio de sujetos.
Lo que interesa fundamentalmente y ha preocupado a la doctrina es
garantizar que despus de la muerte del titular exista un derecho real
que se pueda adjudicar a los herederos y que en el rgimen actual no es
posible.
Se ha dicho que deben respetarse los estados posesorios o cuasi
posesorios de que hubieren gozado las personas durante tantos aos,
por aplicacin de los principios de buena fe (Marienhoff, Miguel,
"Dominio pblico. Concesiones temporarias de uso especial o privativo.
Situacin de los concesionarios al vencimiento de las mismas", LA LEY,
1990-E, 881). De esto se sigue que la relacin debe ser renovada, salvo
causas graves que as lo impongan.
Actualmente slo es posible complementar el derecho real del titular
con la obligacin de la empresa de contratar en el futuro a fin de dar un
derecho real de uso. Puede instrumentarse este efecto a travs de la
oferta a plazo, del contrato de prelacin, o de la promesa.
El inters de los terceros
Cabe preguntarse si es posible que el cementerio perjudique a terceros.
Las molestias que puede ocasionar una actividad dan derecho a
oposicin por parte de terceros, cuando exceden la "normal tolerancia",
debindose contemporizar el "uso regular de la propiedad" y las
"exigencias de la produccin" (art. 2618, Cd. Civil).
Corresponde sealar que en todas las comunidades hay cementerios y
que la ley autoriza o impone construirlos, por lo que inevitablemente
habr cementerio, sea pblico o privado.
De modo que se trata de una actividad lcita.

Por lo tanto y si se analizan las molestias con un criterio "objetivo" como

manda la doctrina, la instalacin de un cementerio es algo que todos
debemos soportar en la civilizacin moderna. En muchos casos los
cementerios no ocasionan molestias sino prestigio social.
FINALIDAD:
La "cesin de derecho de uso de la parcela" convenida entre cedente y
sus cesionarios el cual su finalidad es la inhumacin de cadveres y la
utilizacin
de
las
sepulturas.
Es de suponer tambin que el adquirente del derecho sobre la sepultura
lo hace no slo con el fin de honrar a sus muertos, sino tambin con la
intencin de ser l inhumado en dicho lugar al acontecer su muerte,
para de ese modo asegurarse anticipadamente un lugar para sus restos
y, a la vez, evitarle un problema a sus familiares
RESPONSABILIDAD
Todo acto de cuaquiera de los co-cesionarios obliga a los dems CoCesionarios o Co-clientes, repectivamente en forma solidaria e
ilimitada.

Extincion y recisin
Se prev el trmite a seguir en caso de fallecimiento del cesionario a los
fines de efectuar las inscripciones del caso a favor de los sucesores. Se
consigna que en caso de rescisin de contrato, los cesionarios debern
retirar los restos inhumados en las sepulturas dentro de un plazo
prudencial, generalmente treinta das de notificada tal rescisin,
pudiendo el promotor o propietario del cementerio privado una vez
vencido dicho plazo disponer de la exhumacin de los restos de la
parcela y la incineracin de los mismos y/o depositarlos en el osario
comn del cementerio.
De transferencia de los derechos sobre las parcelas, mediante actos
entre vivos o mortis causae respectivamente, y obliga a el cedente a
inscribir los nuevos titulares en el libro de "Registro de Cesiones"
La cesin de los derechos sobre las parcelas son susceptibles de
prescripcin entre titulares o herederos legales, siendo actos posesorios
a estos efectos contribuir a solventar los gastos de su
mantenimiento,
impuestos
y
tasas
que
correspondan.

El Proyecto de Unificacin del CodigoCivil y Comercial.

Cementerios privados
ARTCULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los
inmuebles
de propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos.
ARTCULO 2104.- Afectacin. El titular de dominio debe otorgar una
escritura de
afectacin del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente
con el
reglamento de administracin y uso del cementerio. A partir de su
habilitacin por
parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su
destino ni ser
gravado con derechos reales de garanta.
ARTCULO 2105.- Reglamento de administracin y uso. El reglamento
de administracin
y uso debe contener:
a. la descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio
privado,
sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b. disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de
sepultura
el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las
normas
legales, reglamentarias y de polica aplicables;
c. fijacin y forma de pago del canon por administracin y
mantenimiento, que
puede pactarse por periodos anuales o mediante un nico pago a
perpetuidad;
d. normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y
traslados;
e. pautas sobre la construccin de sepulcros;
f. disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas
abandonadas;
g. normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes;
h. constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.
ARTCULO 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El
administrador de
un cementerio privado est obligado a llevar:

a. un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la

persona inhumada;
b. un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben
consignarse
los cambios de titularidad producidos.
ARTCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El
titular del
derecho de sepultura puede:
a. inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga,
hasta la dimensin
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones
y
traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al
respecto;
408
ARTS. 2108 - 2113
b. construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las
normas
de construccin dictadas al efecto;
c. acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d. utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares
comunes segn
las condiciones establecidas.
ARTCULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El
titular del
derecho de sepultura debe:
a. mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el
derecho
de otros;
b. contribuir peridicamente con la cuota de servicio para el
mantenimiento y
funcionamiento del cementerio;
c. abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se
fijen sobre
su parcela;
d. respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y
municipales
de higiene, salud pblica y polica mortuoria.
ARTCULO 2109.- Direccin y administracin. La direccin y
administracin del
cementerio est a cargo del administrador, quien debe asegurar el
correcto funcionamiento
de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de

los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y

reglamentadas.
ARTCULO 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas
a sepultura
son inembargables, excepto por:
a. los crditos provenientes del saldo de precio de compra y de
construccin de
sepulcros;
b. las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aqullas.
ARTCULO 2111.- Relacin de consumo. La relacin entre el propietario
y el administrador
del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las
normas que regulan la relacin de consumo previstas en este Cdigo y
en las leyes
especiales.
ARTCULO 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura
sobre la
parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
ARTCULO 2113.- Normas de polica. El administrador, los titulares de
sepulturas
y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems
normativas de
ndole nacional, provincial y municipal relativas a la polica mortuoria.
CONCLUSIN
Luego de la investigacin realizada podemos ver que la creacin de
Cementerios Privados obedece a factores como la insuficiencia de las
necrpolis pblicas, traducido en falta de mantenimiento, control y
deficientes servicios, y a la necesidad de ciertos estratos sociales de
contar con enterratorios que cubran sus expectativas en cuanto a
calidad de servicio, exclusividad del lugar, etc., se busca un perfil
arquitectnico ms adecuado a nuestra poca, menos deprimente, con
ms espacios verdes y mejores servicios. Los cementerios privados van
adquiriendo cada vez ms importancia econmica y social, sin haber
encontrado hasta ahora un lugar apropiado en el contexto jurdico. Nos
encontramos as frente a un vaco legislativo en esta materia.
BIBLIOGRAFIA
Contratos Civiles y comerciales TOMO1 ,parte general Garrido-Zago
Incongruencias del dominio horizontal con los cementerios privados
(*)Wexler, Carlos Ismael , Revista del Notariado 830, 01/01/1992, 463
Notas para el rgimen jurdico de los cementerios privados, Lorenzetti,

Ricardo L. LA LEY1991-E, 1132

Los sepulcros y la eventualidad de su embargo, Flah, Lily R. Aguilar,
Rosana I.
DJ07/07/2010, 1822
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala F (CNCom)(SalaF)
CNCom., sala F ~ 2009-11-17 ~ Lpez, Omar Bernardo c. Aquino, Alicia
Francisca y otro
Reglamento para Nichos en Cementerio ParqueEL PRADO.