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El CONTRATO DE ARREDAMIENTO

GENERALIDADES

DOCTOR MARIO RAUL CAAVERAL HERNANDEZ

PRESENTADO POR
VIVIANA ANDREA DIAZ RODRIGUEZ
CINDY LORENA GOMEZ REYES
ERIKA GISELLA MENDIETA CASTILLO
JAIME ANDRS CRDENAS SANTANA
DIEGO ANDRS MOLANO PADILLA
RICARDO ANDRS ORJUELA HERNNDEZ
FELIPE LIZARAZO NEIRA
NGELA RAMREZ JIMNEZ
DANIEL VILLEGAS CORREA
ALEJANDRA VANESSA BOOM GMEZ
MARGARITA CAICEDO BLSQUEZ
PAULA ALEJANDRA DAZ YEPES
DANIELA ANDREA ARIAS MNDEZ
DIANA PAOLA RAMREZ SILVA
XUE CATALINA RODRGUEZ CRUZ
PAOLA ALEJANDRA PARDO VEGA
JUAN JOSE TORO RIVERA
YEFER FABIAN MELO CUESTA
COORDINADOR: CAMILO ANDRES PRIAS GOMEZ
GRUPO 3

UNIVERSIDAD LIBRE DE COLOMBIA


SEDE BOSQUE POPULAR
TRABAJO DE INVESTIGACION
CONTRATOS
CURSO 4C
BOGOTA-COLOMBIA
AO 2014

TABLA DE CONTENIDO
1. ANTECEDENTES Y
GENERALIDADES
1.1. Historia y antecedentes
1.2. Definicin
1.3. Importancia
1.4. Caractersticas
1.4.1 Es Bilateral
1.4.2 Es Oneroso
1.4.3 Es Consensual
1.4.4 Es Conmutativo
1.4.5 Es de Tracto sucesivo
1.4.6 Es un acto administrativo no dispositivo
1.4.7 Es Principal
1.4.8 Es Nominado
1.4.9 Es Prorrogable
1.5 Conclusiones
2. CLASIFICACION DEL ARRENDAMIENTO
2.1 Por la ndole de las prestaciones
2.1.1 Arrendamiento de cosas
2.1.1.1 Caractersticas
2. 1.2 Arrendamiento de obra
2.1.2.1 Caractersticas
2.2 Por la naturaleza
2.2.1 Arrendamiento de servicios
2.2.1.1 Regulacin y caractersticas esenciales
2.2.2 Arrendamiento de predios rsticos
3. DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO
Y OTROS ACTOS JURDICOS
3.1 Contrato de arrendamiento y comodato
3.2 Contrato de Arrendamiento y Usufructo
3.3 Contrato de Arrendamiento y Anticresis
3.4 Contrato de Arrendamiento y Uso o Habitacin
3.5 Conclusiones
4. REQUISITOS ESCENCIALES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
4.1 Capacidad
4.1.1 Definicin
4.2 Consentimiento

4.2.1 Definicin
4.2.2 Formacin de la voluntad
4.2.3 Consensual
4.3 Objeto
4.3.1Requisitos de la cosa arrendada
4.3.1.1 Corporal o incorporal
4.3.1.2 Existencia actual o futura de la cosa
4.3.1.3 Cosas susceptibles de ser arrendadas
4.3.1.4 Arrendamiento de cosa propia
4.3.1.5 Arrendamiento de cosa ajena
4.4 Conclusiones
5. EL PRECIO EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
5.1 Definicin y concepto legal del precio
5.2 Requisitos
5.2.1 Que sea dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
5.2.2 Que sea determinado o determinable
5.2.3 Que sea un precio real
5.2.4 Que sea un precio serio
5.3 Conclusiones
6. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
6.1 Obligacin del arrendador de entregar la cosa
6.1.1 Definicin de entregar
6.1.2 Condiciones de momento y lugar de la entrega
6.1.3 Estado en el que debe entregarse la cosa
6.1.4 Incumplimiento en la entrega
6.1.4.1 Incumplimiento por imposibilidad
de entregar
6.1.4.2 Mora en la entrega
6.2 Mantener la cosa en estado ideal o estado de servicio
6.2.1Reparaciones
6.2.1.1 Reparaciones Necesarias
6.2.1.2 Reparaciones Locativas
6.2.2 Mejoras
6.2.2.1 Mejoras Necesarias
6.2.2.2 Mejoras tiles
6.2.2.3 Mejoras Voluntarias
6.2.2.4 Irrenunciabilidad a las mejoras y derecho
de retencin.
6.3 Obligacin de saneamiento o de librar al arrendatario
de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada
6.3.1 Actos perturbadores por parte del arrendador
6.3.2 Actos perturbadores por parte de terceros
6.3.2.1 Por la va de hecho

6.3.2.2 Por va de derecho


6.3.3 Perturbaciones provenientes de vicios redhibitorios
6.4 Conclusiones
7. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
7.1 Usar y gozar la cosa de acuerdo al contrato
7.1.1 Facultad de usar la cosa
7.1.2 Incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
7.2 Obligacin de no subarrendar ni hacer cesin del contrato
7.2.1 Cesin
7.2.2 Subarrendamiento
7.3 Obligacin de Conservar la cosa
7.4 Obligacin de Pagar el precio o renta
7.4.1 Duracin de la obligacin de pagar
7.4.2 A quien se le debe el pago
7.4.3 Pago Extemporneo al pactado en el contrato
7.4.4 Modificacin del precio
7.5 Restituir la cosa
7.5.1 Requerimiento para restituir la cosa
7.5.2 Mora al restituir la cosa
7.6 Conclusiones
8. CAUSALES DE EXPIRACION DEL CONTRATO
8.1 Destruccin de la cosa arrendada
8.2 Expiracin del tiempo estipulado para el arrendamiento o
por desahucio
8.3 Por extincin del derecho del arrendador
8.3.1 Extincin del derecho del arrendador
sin culpa suya:
8.3.2 Extincin del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya
8.3.3 Por sentencia del juez
8.4 Ley 820 del 2003
9. BIBLIOGRAFIA

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: GENERALIDADES

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ANTECEDENTES Y GENERALIDADES
1.1 Historia y antecedentes
En Roma no era usual la figura del arrendamiento debido a que cada familia
viva en su tierra y la explotaba o por lo menos en la tierra del clan. Esto dio
lugar a que en un principio se confundiera el arrendamiento con la compraventa
porque se entregaba la cosa a ttulo de venta pero por un tiempo determinado.
Fue ante la imposibilidad de conseguir su propia vivienda que se dio la figura
del arrendamiento, cuando las personas empezaron a hallar alojamiento
seguro, primero, en los ltimos pisos de las casas de familia, y luego, en las
casas de renta llamadas insulae, construidas por los romanos adinerados. El
arrendamiento era un contrato conocido como LOCATIO CONDUCTIO, por el
cual una persona se comprometa con otra a procurarle el goce temporal de
una cosa o a ejecutar determinado trabajo mediante una remuneracin en
dinero que se denominaba merces. El que se obligaba a dar la cosa o ejecutar
el trabajo se conoca como locator, mientras que el que deba el precio se
denominaba conductor.
El contrato de arrendamiento en el derecho romano se daba en dos
modalidades:
La primera era el arrendamiento de cosas. Debido a la confusin que se
presentaba entre compraventa y arrendamiento de cosas, los dos contratos
compartan algunas reglas, entre ellas, que ambos se consideraban perfectos
con el solo consentimiento de las partes sin importar como fuera su
manifestacin, y ms adelante, con Justiniano, las nuevas reglas de venta le
eran aplicables al arrendamiento. Segn el acuerdo de las partes deba recaer
sobre la cosa o servicio y sobre el merces. El precio deba reunir los mismos
requisitos que en la venta, deba ser serio, cierto y consistir en dinero. De no
cumplir con este ltimo se consideraba como un contrato innominado, con una
excepcin en donde se permita el arrendamiento de fundos con el pago de la
renta en especie.
El contrato de arrendamiento en Roma no constitua ningn derecho real, sino
que nicamente era un generador de obligaciones entre locator y conductor. El
arrendador (locator) tena la obligacin de procurar el uso y disfrute de la cosa
por el tiempo acordado, para lo cual deba entregarla. Por parte del
arrendatario (conductor) la obligacin era pagar la merces. Est no consista en
un precio nico que deba ser pagado de una sola vez, sino que se divida en
unos pagos peridicos que se denominaron pensio.
La segunda modalidad era el arrendamiento de servicios en donde una parte
se obligaba a ejecutar un trabajo determinado. Del arrendamiento de servicios
se distinguieron dos formas: (i) la locatio operarum en donde en lugar de
procurar el uso y disfrute de la cosa, le presta un servicio determinado a
cambio del merces y; (ii) la locatio operis consista en el recibimiento de una

cosa por parte de la persona que presta sus servicios para que realizara su
trabajo sobre ella, como ocurra cuando se le entregaba a un obrero una joya
para que la arreglara.
A finales de la poca clsica, surgi en el derecho romano una forma de
arrendamiento conocida como enfiteusis que implicaba una concesin
perpetua de la cosa vendida, por un precio nico 1. Esta figura hizo que los
jurisconsultos de la poca debatieran si haba arrendamiento o venta. Respecto
a los riesgos, la prdida parcial era soportada por el enfiteuta, mientras que la
prdida total la soportaba el propietario en caso de que no se estipulara cosa
diferente.
1.2. Definicin
Al tenor del artculo 1973 del Cdigo Civil se deduce que el arrendamiento es
un contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, una de ellas el
arrendador a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio; y la otra parte el arrendatario o inquilino a pagar un precio
determinado por el goce de la cosa, la obra o el servicio del arrendador.
De all que se pueda afirmar que el contrato es consensual, dado que la ley no
exige ninguna solemnidad ni la entrega de la cosa para que se perfeccione el
contrato. Sin embargo, esto no impide que las partes sometan su
perfeccionamiento a solemnidad o a la entrega de la cosa. 2
Tambin se puede decir que el arrendamiento es un contrato en el cual el
arrendatario slo tiene un derecho personal y de mera tenencia, ya que el
arrendador nicamente concede al arrendatario la tenencia y sta por regla
general no se transforma en posesin. 3 O dicho de otro modo, como lo seala
SOTO4, el arrendamiento genera un derecho personal de ambas partes y no un
derecho real, pues tiene por objeto obtener el rendimiento de un patrimonio, no
gravar un bien, lo que quiere decir que es un acto de mera administracin.
Una definicin sencilla y en sentido estricto que trae LAFONT 5 es que el
contrato de arrendamiento viene a ser aquel convenio en virtud del cual una
parte, llamada arrendadora, se obliga para con otra, llamada arrendataria, a
concederle el goce de una cosa corporal (inmueble o mueble) o incorporal (una
marca o patente), a cambio de un precio.

PETIT, Eugene. Tratado elemental de derecho romano, editorial SKLA, Bogot D.C., 13 de
Julio de 2013.
2
SOTO GMEZ, Jaime. Nociones de contratos civiles usuales, editorial Leyer, Bogot D.C.,
2001, p. 104.
3
CARDONA HERNNDEZ, Guillermo. Contratos civiles, 3 edicin, Ediciones Doctrina y Ley
LTDA, Bogot D.C., 2001, p. 109.
4
Ob. cit., n. 2, p. 105.
5
LAFONT PIANETTA, Pedro. Manual de contratos Panorama de la negociacin y
contratacin contempornea, tomo 1, 2 edicin, Librera Ediciones del profesional LTDA, 2005,
p. 52.

ste es un contrato con bastante vigencia prctica, tal vez slo superado por el
de compraventa; con particular aplicacin en el arrendamiento de inmuebles,
pues es la forma en que gran parte de la poblacin encuentra vivienda. Dado
este inters social, al contrato de arrendamiento le es propicia una mayor
intervencin del Estado en cuanto se interpone en la libre voluntad de las
partes en lo referente al precio y el periodo de uso.
1.3. Importancia
Siguiendo a CARDONA6 el contrato de arrendamiento halla su importancia en
el sentido que cumple una funcin social importante, ya que hace ms fcil el
uso de bienes que son necesarios y primordiales y que no se pueden o no se
quieren adquirir en propiedad, tal como sucede con la casa de habitacin o con
el traje de etiqueta necesario para asistir a un evento especial y que por la
transitoriedad de su uso, hace innecesaria o intil su compra.
En general se concibe la importancia del arrendamiento en que ste es uno de
los medios eficaces para solucionar el problema de escasez de vivienda
urbana.
1.4. Caractersticas
1.4.1 Es bilateral
Ambas partes se obligan recprocamente; arrendador a conceder el uso
o goce de su bien, a entregarlo, a mantenerla en estado de servir para
el fin propuesto y librar de toda perturbacin en el goce de la cosa
arrendada7 el arrendatario a pagar un precio fijado en el contrato por el
goce, a gozar dentro de los trminos estipulados en el contrato, y
devolver la cosa al momento en que el contrato termine.
1.4.2 Es Oneroso
Es esencial pues lo distingue del comodato, ambas partes buscan
obtener utilidades, as pues el arrendatario paga una renta para gozar y
usar del bien, el arrendador para obtener la renta debe permitir que el
arrendatario use de su bien.
1.4.3 Es Consensual
Es un contrato que no necesita de solemnidades, aun cuando es
preferible. Puede perfeccionarse con el acuerdo de voluntades sobre la
cosa y el precio, esto permite que para probar su existencia se acepte la
libertad probatoria y testimonial.
1.4.4 Es Conmutativo
6

Ob. cit., n. 3, p. 109.


SENZ, Luz Amanda; CABRERA, Manuel; LEAL Hildebrando. El Contrato de Arrendamiento y
el Proceso de restitucin del Inmueble, 11 edicin, editorial Leyer, Bogot D.C., 2009, p. 12.
7

Las partes conocen exactamente el alcance de sus prestaciones 8


1.4.5 Es de Tracto sucesivo
Pues se ejecuta peridicamente, significa esto que hay obligaciones que se
cumplen sucesivamente y se sostienen por el trmino que dure el contrato.
La renta o canon es pagadera por periodos, lo que permite que el
arrendador deje que se use y se goce de su bien sucesivamente. Puede
darse que en la perduracin del contrato haya acontecimientos
sobrevinientes a su celebracin, estos puede que afecten su estructura
misma y resulte afectando la conmutatividad del contrato, por lo que no
habra equilibrio entre los sacrificios y ventajas reciprocas de los
contratantes; aun cuando la ley regula que el canon o renta ser proporcin
al goce o uso del bien. Si despus sobrevienen acontecimientos que
deterioren el bien y no pueda hablarse de equidad de sacrificios y ventajas
de los contratantes, el arrendatario quedar en desventaja frente a su
arrendador que puede seguir pidiendo el canon acordado al momento de
darse el contrato, legitimado en el contrato mismo.
1.4.6 Es un acto administrativo no dispositivo
Es un contrato que trae consigo actos de administracin, la cosa objeto del
contrato se entrega al arrendatario, mas su propiedad o dominio sigue en
cabeza del arrendador.
1.4.7 Es Principal
Es autosuficiente, tiene vida propia y no necesita de otro contrato para que
pueda darse.
1.4.8 Es Nominado
Es un contrato reglado y regulado, puede encontrarse en nuestra legislacin
como Contrato de Arrendamiento.
1.4.9 Es Prorrogable
Deja abierta la posibilidad a que los contratantes si as lo desean de renovar
el contrato de arrendamiento, si el arrendatario sigue gozando y usando el
bien y pagando el canon, y el arrendador no lo desaloja terminado el tiempo
8

Ibd., p.13.

estipulado en el contrato, pues se entiende que hay implcita la conformidad


de ambas partes de que subsista la relacin jurdica preexistente.
1.5 Conclusiones

Desde el antiguo derecho romano se concibe el arrendamiento como un


modo de conseguir un lugar de habitacin ante la imposibilidad de
adquirir una vivienda propia.

Las bases del contrato de arrendamiento vienen del derecho romano. Lo


que hoy se llama arrendamiento, en Roma era conocido como locatio
conductio; el hoy arrendador era el locator y el arrendatario se
denominaba conductor.

El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual,


conmutativo, de tracto sucesivo, de administracin, principal, tpico y
prorrogable por el cual dos partes se obligan entre s, una a dar el goce
de una cosa, prestar un servicio o ejecutar una obra; y la otra a pagar un
precio por ello.

El arrendamiento genera un derecho personal para las partes, mas no


un derecho real. Es un acto de tenencia y mera administracin.

Es un contrato que facilita el uso de bienes, que siendo necesarios, no


se puedan o no se quieran adquirir en propiedad.

2. CLASIFICACION DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento se puede dividir en dos grandes grupos: primero por la ndole


de las prestaciones, el cual se subdivide en arrendamiento de las cosas, de
obra y de servicios y segundo por la naturaleza de los bienes donde hallamos
el arrendamiento de predios rsticos <<rurales>> y urbanos <<citadinos>>,
donde posteriormente se desarrollaran.
2.1 Por la ndole de las prestaciones
2.1.1 Arrendamiento de cosas9:
El arrendamiento de las cosas se caracteriza por las siguientes reglas
a. Son actos de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales que puedan usarse sin consumirse, exceptuando
9

Cdigo Civil art 1974-2027

b.
c.
d.
e.

f.

las que la ley taxativamente prohbe y los derechos estrictamente


personales, como los de habitacin y uso.
El precio se puede determinar en dinero o en frutos naturales de
la cosa arrendada en una cantidad determinada o en una cuota,
el precio puede determinarse al igual que el contrato de venta.
La parte que da el goce de ellas se llama arrendador y la parte
que da el precio arrendatario.
La entrega de la cosa que se da en arriendo , puede hacerse
bajo las diferentes formas de tradicin
El arrendador tiene la obligacin: de entregar al arrendatario la
cosa arrendada, a mantener la cosa en el estado por el fin con la
que fue arrendada, a librar el arrendatario de toda turbacin de la
cosa arrendada.
Si el arrendador se ha puesto en imposibilidad de entregar la
cosa, el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato, con
indemnizacin de perjuicios, aun si el arrendador de buena fe
crey errneamente en la posibilidad de arrendar la cosa.

g. Durante el arriendo se debe mantener la cosa en buen estado lo


que concierne a: hacer todas las reparaciones necesarias a
excepcin de las locativas las cuales corresponden al
arrendatario, si los daos se deben a un caso fortuito o fuerza
mayor o mala calidad de la cosa arrendada, ser obligacin del
arrendador las reparaciones locativas, por otro lado el arrendador
en obligacin de no turbar al arrendatario, no puede realizar sin
el consentimiento de este obras o trabajos que impidan el goce
de la cosa arrendada. Si se trata de reparaciones que puedan
diferirse, est en obligacin en acatarlas el arrendatario, aun
cuando lo puedan privar del goce de una parte de la cosa, pero
con derecho a una rebaja en la renta o precio en proporcin a las
reparaciones; Si estas reparaciones son tan graves como para
afectar el objeto con el cual se arrendo, el arrendatario puede dar
por terminado el arrendamiento.
h. Si el arrendatario sufre turbaciones de terceros por vas de
hecho, que no pretenden el derecho de la cosa, este debe asumir
la reparacin del dao, pero s este es turbado por un tercero,
que pretende un derecho sobre la cosa y la causa de este
derecho es anterior al contrato, el arrendatario puede exigir una
rebaja en el precio o renta de la cosa
i. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento
y aun a la rescisin del contrato, si el mal estado o calidad dela
cosa le impide el goce del objeto con el cual fue arrendado la
cosa, sea el arrendador conociese o no el mal estado de la cosa
al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a
existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del
arrendatario .Si el impedimento de la cosa es parcial, o si la cosa

se destruye en parte, el juez debe decidir, si se debe dar lugar a


la terminacin del contrato o conceder una rebaja del precio o
renta. Tiene derecho el arrendatario, para que se le indemnice el
dao emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa
anterior al contrato; y si el vicio era conocido del arrendador al
tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los
antecedentes preverlo, o por su profesin conocerlo, se incluir
en la indemnizacin del lucro cesante. el arrendatario no tiene
derecho a la indemnizacin de perjuicios si contrato a sabiendas
del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo; o si el vicio era
tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; si
renuncio expresamente a la accin del saneamiento por el mismo
vicio, designndolo.
j. El arrendador tiene la obligacin de reembolsar al arrendatario el
costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el
arrendatario haga en
la cosa arrendada, siempre que el
arrendatario no las haya hecho por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su
cuenta.
k. En todos los casos en que
se debe indemnizacin al
arrendatario, no puede ser este expelido o privado de la cosa
arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el
importe por el arrendador. Pero no se extiende esta regla al caso
de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada.
l. El arrendatario se obliga a usar de la cosa segn los trminos o
espritu del contrato; y no puede en consecuencia hacerla servir
a otros objetos que los convenidos, o a falta de convencin
expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o
que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la
costumbre del pas. Si el arrendatario contraviene a esta regla,
puede el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con
indemnizacin de perjuicios o limitarse a esta indemnizacin,
dejando subsistir el arriendo
m. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas; se
entiende por reparaciones locativas las que segn la costumbre
del pas son de cargo de los arrendatarios
y las que
generalmente son parte del deterioro natural que se generan por
el uso de este.
n. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta
o. Cuando por culpa del arrendatario e pone en termino al
arrendamiento, e el arrendatario, obligado a la indemnizacin de

perjuicios y especialmente al pago de la renta por el tiempo que


falta hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer
cesar el arrendamiento o en que el arriendo hubiera terminado
sin desahucio . Puede eximirse de este pago proponiendo bajo
su responsabilidad , persona idnea que la sustituya por el
tiempo que falte , y prestando al efecto , fianza u otra seguridad
competente
p. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos de que se le haya
expresamente
concedido; pero en este caso no puede el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los
estipulados con el arrendatario directo .
q. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del
arrendamiento .Debe restituirla en el estado en el que le fue
entregada , tomndose en consideracin el deterioro ocasionado
por el uso y goce legtimo .Si no consta el estado en que le fue
entregado , se entiende haberla recibido en regular estado , a
menos de que pruebe lo contrario .En cuanto a los daos y
prdidas sobrevenidas sobre su goce , deben probar que no
sobrevinieron por su culpa , ni por culpa de sus huspedes ,
dependientes o subarrendatarios , y a falta de esta prueba ser
responsable .
r. El arrendamiento de cosas expira de los mismo modos que los
otros contratos y especialmente por: la destruccin total o
parcial de la cosa arrendada , por la expiracin del tiempo
estipulado para la duracin del arriendo , por la extincin del
derecho del arrendador y finalmente por sentencia del juez en los
casos que la ley ha previsto .
2. 1.2 Arrendamiento de obra
2.1.2.1 Caractersticas
Se regula en los artculos 2053 a 2062. Se tiene lo siguiente conforme a
la normatividad:
a. Si el artfice suministra los materiales para la creacin de una obra, el
contrato es de venta y se perfecciona con la aprobacin de quien orden
la obra. Mientras que si la materia es suministrada por quien encarga la
obra, se constituye un contrato de arrendamiento.
b. Si no se ha fijado un precio se presume que se debe pagar el que se
paga generalmente por la misma especie de obra, y si no se tiene como
cierto se estipula a juicio de peritos de manera equitativa.
c. Se da lugar al reclamo de perjuicios, siempre que no se ejecuta lo
convenido por las partes o se aplace su cumplimiento; sin embargo, el

que encargo la obra puede hacerla cesar, reembolsando costos al


artfice.
d. Por la prdida de materia suministrada por quien ordena la obra solo se
hace responsable a este mismo, a menos que decline por culpa del
artfice o de sus colaboradores y en este evento se tiene en cuenta lo
siguiente:
Si la obre fue aprobada
Si no se ha reconocido la obra por mora.
Si la cosa acaba por defectos en la materia suministrada al
artfice y que este no haya dado aviso oportuno.
e. Si se alega la no ejecucin debida del contratado, los peritos pueden
decidir para lograr obligar al artfice para que indemnice o vuelva a
realizar la obra.
f. Los contratos realizados con un empresario encargado de toda la obra
se debe ejecutar de la siguiente forma:
Quien la ejecuta no puede pedir un aumento en el precio salvo
que se haya ajustado a un cambio por ciertas modificaciones.
Si se encuentran defectos en el suelo, los cuales puedan acarrear
inconvenientes al momento de realizar y ejecutar la roba, debe
ser un perito quien establezca dicho precio.
si el edificio perece mientras se estipula la responsabilidad, el
culpable ser el empresario.
Si el empresario obtiene un recibo, este es para certificar que la
obra se realiz, pero por ello no se exime de responsabilidad al
empresario.
2.2 Por la naturaleza
2.2.1 Arrendamiento de servicios
2.2.1.1 Regulacin y caractersticas esenciales
Referido a los locales comerciales y predios rsticos. Es preciso hacer
referencia al cdigo civil especficamente desde el Art 2045 a 2052, el
arrendamiento de criados domsticos, este ltimo entendido como a aquel
medio por el cual cada una de la partes, promete prestar a la otra, mediante un
salario o cierto servicio. Entre los artculos 2063 a 2069 y entre el 2070 al 2078
del cdigo civil trae a estudio el arrendamiento de servicios inmateriales y el
arrendamiento de transporte.10 Aquella modalidad de contrato est ligada al
contrato de confeccin de obra y al contrato de trabajo. REGLAS SOBRE
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES:
Estas reglas estn consignadas en los arts 518 a 524 del Cdigo de Comercio,
de las cuales se plasmaran algunas:11
10

SENZ FONSECA, Luz Amanda. CABRERA Manuel Enrique, LEAL PREZ Hildebrando. El
Contrato de Arrendamiento y el Proceso de Restitucin del Inmueble. 1 Ed. Bogot. D.CColombia: Editorial Leyer, 2009. Pgina 22
11
Ibdem, pgina 25.

Art. 518._ Derecho a la renovacin del contrato de arrendamiento. El


empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr
derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los
siguientes casos:
1o) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;2o) Cuando el
propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario, y
3o) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o
demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva.
Art. 519._ Diferencias que surjan en la renovacin del contrato. Las diferencias
que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del contrato de
arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con intervencin de
peritos.
Art. 520. Desahucio al arrendatario. En los casos previstos en los ordinales 2o.
y 3o. del artculo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos
de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, so pena
de que ste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y
por el mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este
artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de
autoridad competente.
Art. 521._ Derecho de preferencia del arrendatario. El arrendatario tendr
derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra
persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de
nueva edificacin, sin obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos
del canon de arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo.
Pargrafo._ Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al
comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la fecha en que
pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a aqul, con no menos de
treinta das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que
los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad.
Art. 522._ Casos de indemnizacin al arrendatario. Si el propietario no da a los
locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres
meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario
los perjuicios causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin
deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para
establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las
que tena el arrendatario. En la estimacin de los perjuicios se incluirn,
adems del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables
para la nueva instalacin, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos
con ocasin de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de
las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al pago de la


indemnizacin, y la correspondiente demanda deber ser inscrita como se
previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
Art. 523._ Subarriendo y cesin del contrato. El arrendatario no podr, sin la
autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar totalmente los locales
o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una
destinacin distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podra
subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitacin. La cesin
del contrato ser vlida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia
de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio.
Art. 524._ Carcter imperativo de estas normas. Contra las normas previstas en
los artculos 518a 523, inclusive, de este Captulo, no producir efectos
ninguna estipulacin de las partes.12
2.2.2 Arrendamiento de predios rsticos
Hace referencia al predio rural, el destinado a la vivienda y el cultivo, siendo
este ltimo el ms importante. Es preciso sealar las siguientes reglas en
materia de estos predios:
a. El arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los trminos
estipulados. Si la cabida es diferente de la estipulada, hay lugar al
aumento o disminucin del precio o renta, o a la rescisin del contrato,
segn lo establecido para la compraventa.
b. El arrendatario rustico es obligado a gozar del fundo responsablemente
y si as no lo hace, tiene derecho el arrendador para atajar el mal uso de
la deterioracin del predio exigiendo fianza. El colono es obligado a la
conservacin de los rboles y bosques, limitando el goce de ellos en los
trminos estipulados. No habiendo estipulacin, se limita el colono a
usar del bosque en los objetos que conciernan el cultivo y beneficio del
mismo fundo.13
2.2.3 Arrendamiento de bienes urbanos
Clasificacin de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana:
I.
Individual: Se da siempre que una o varias personas naturales
reciban pago de albergue o de su familia, o el de terceros.
II.
Mancomunada: Se da cuando dos o ms personas naturales reciben
el pago de un inmueble o parte de l y se comprometen
solidariamente al pago de un precio
Compartido: Cuando verse sobre una parte no independiente del
inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del
resto del predio o parte de l con el arrendador o con otros
arrendatarios.
12

Cdigo de Comercio. Editorial Leyer, Bogot-Colombia, 2011.


SENZ FONSECA, Luz Amanda. CABRERA Manuel Enrique, LEAL PREZ Hildebrando.
Opcit. Pgina 24.
13

III.

De pensin: Surge cuando verse sobre parte de un inmueble que no


es independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos
adicionales.14
Reglas generales: se consagran en los artculos 2028 a 2034 y
son las siguientes:
a. Las reparaciones estn a cargo del arrendatario, tambin es
su obligacin entregar el inmueble como le fue concedido, sin
embargo se tiene en cuenta que no se hace responsable por
daos que ocurran en casos fortuitos, defectos en su
construccin, entre otro.
b. El inquilino debe conservar la integridad del inmueble y todo lo
que este contenga porque se sobreentiende que lo recibi en
ptimas condiciones, a menos que se demuestre lo contrario.
c. La negligencia por parte del arrendatario da lugar a una
indemnizacin al arrendador y aun este en su derecho puede
hacer cese inmediato al contrato pactado.

3. DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTRO ACTOS JURDICOS


3.1 Contrato de arrendamiento y comodato
El contrato de arrendamiento es gratuito: Se proporciona el disfrute del uso y
goce de una cosa sin ninguna contraprestacin por parte de quien la recibe.
Por el contrario el comodato es oneroso, en cuanto a que permite el uso y goce
de una cosa mediando una contraprestacin en dinero o en frutos de la misma
cosa. Asimismo, otra diferencia es que el contrato de arrendamiento es real
mientras que el comodato es consensual.
En el contrato de arrendamiento y comodato hay una variedad de diferencias
que radican en15:
1. Objeto : el arrendamiento se caracteriza por ceder temporalmente el
uso de la cosa , con la condicin de una contraprestacin determinada ,
ya sea fijada como renta o precio , mientras que el contrato de
comodato tiene como objeto ceder temporalmente el uso de un bien no
consumible ( con la condicin de no ser consumido ) , sin necesidad de
una contraprestacin , es decir , de manera gratuita .
2. Duracin: en el contrato de arrendamiento no puede exceder 10 aos,
sin embargo, en el contrato de comodato no hay restriccin alguna y se
puede pactar por un plazo mayor a 10 aos .
14

PERANQUIVE NIO Carlos Alberto. Nuevo Manejo Jurdico y Administrativo del


Arrendamiento en Colombia. Bogot. D.C Colombia: Ed Legislacin Jurisprudencia- Doctrina,
2002, pg 114.
15

CABALLERO BUSTAMANTE: Es el contrato de comodato un arrendamiento gratuito? [en


lnea ] http://www.caballerobustamante.com.pe/plantilla/2012/contrato-de-comodato-unarrendamiento.pdf

3. Plazo indeterminado : Se debe cursar un aviso judicial o extrajudicial en


el contrato de arrendamiento , en el comodato , el comanditario est
obligado a restituir el bien cuando el comandante lo solicite sin la
necesidad del aviso previo
4. Subarrendamiento : En el arrendamiento requiere la aprobacin escrito
del arrendador , generando de esta manera una obligacin solidaria
entre el arrendatario y el subarrendatario ante el arrendador ; En el
comodato se requiere una aprobacin escrita por parte del comandante ,
bajo sancin de nulidad
5. Obligaciones de las partes : en el contrato de arrendamiento , el
arrendador asume los gastos correspondientes a las reparaciones
necesarias , salvo pacto distinto , por otro lado , el arrendatario asume la
obligacin de los gastos para la conservacin y mantenimiento , salvo
pacto distinto , no obstante en el contrato de comodato el comodatario
tiene la obligacin de pagar los gastos ordinarios indispensables que
exija la conservacin y uso del bien , as mismo , el comodatario asume
los gastos de recepcin y entrega del bien
6. Derecho de retencin : en el contrato de comodato el comodatario tiene
el derecho a retener el bien , solo cuando no le hayan sido pagos los
gastos extraordinarios que asumiera en el contrato , mientras que en el
contrato de arrendamiento , el arrendatario tiene derecho a retener el
bien , cuando haya asumido , sin mediar pacto , las reparaciones
necesarias del bien , as como los gastos extraordinarios en los que
incurriera

3.2 Contrato de Arrendamiento y Usufructo


En cuanto a la naturaleza del derecho el contrato de arrendamiento es
personal, mientras que el usufructo conlleva la facultad de gozar de una cosa
en aras de conservar su forma y sustancia 16. Aqul en cuanto a la naturaleza
del derecho es personal, por el contrario el segundo es real y participa de las
garantas con que la ley reviste esta clase de derechos. Tambin en el contrato
de arrendamiento el derecho de arrendamiento pasa a los herederos que
constituyen la continuidad patrimonial del causante y en el usufructo se
extingue por la muerte del usufructuario. Asimismo, ste ltimo puede ser
gratuito u oneroso, mientras que el contrato de arrendamiento es siempre
oneroso. Este ltimo tipo de contrato es consensual cuando se trata del

16

ARTICULO 853. RESOLUCION DEL CONTRATO. Aun cuando el usufructuario tenga la


facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier ttulo, todos los contratos que al
efecto haya celebrado se resolvern al fin del usufructo.

El propietario, sin embargo, conceder al arrendatario o cesionario el tiempo que


necesite para la prxima percepcin de frutos; y por ese tiempo quedar sustituido al
usufructuario en el contrato.

arrendamiento privado, por el contrario el usufructo es solemne puesto que se


constituye por medio de escritura publica.
III.3

Contrato de Arrendamiento y Anticresis

El contrato de arrendamiento no supone la existencia de una obligacin a cargo


de la persona que entrega el inmueble, sino sobre finca raz y Se extingue a
cualquier cosa corporal o incorporal.
Por el contrario, la anticresis es un contrato en que se entrega un bien raz
para que se pague con sus frutos, quiere decir, que supone la existencia de
una obligacin a cargo de la persona que entrega el inmueble 17. En el primero,
El uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo con el contrato, a la naturaleza
del objeto o a la costumbre del lugar o al espritu del contrato. El uso es
independiente de los frutos que proporcione la cosa, en tanto que en la
anticresis el uso tiene la finalidad de explotar el bien para pagar, con los frutos,
el crdito.
3.4 Contrato de Arrendamiento y Uso o Habitacin
El contrato de arrendamiento permite el goce de una cosa, pero el derecho es
personal; es consensual. Por el contrario en el uso y habitacin el derecho de
uso se remite a la facultad de gozar de parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa, cuando se refiere a esta ltima se denomina
habitacin18. El d de uso es real. Se constituye solemnemente. 19
3.5 Conclusiones

17

Para dar por concluido se ha demostrado que el contrato de


trabajo nace en la necesidad de suplir intereses compartidos
entre de dos partes extremas, designados arrendador y
arrendatario, de esta manera han surgido ciertas regulaciones
para el pleno desarrollo de este negocio jurdico, sin perjuicio de
estas partes ni de terceros.

Finalmente se puede inferir mediante el anlisis realizado, que el


contrato de arrendamiento goza de caractersticas especiales,
que lo diferencian de otra clase de contratos, como por ejemplo:

ARTICULO 2458. DEFINICIN DE ANTICRESIS. La anticresis es un contrato por el que se


entrega al acreedor una finca raz para que se pague con sus frutos.
18
ARTICULO 170. NOMBRAMIENTO DE CURADOR. Modificado por el art. 6, Decreto
2820 de 1974 El nuevo texto es el siguiente: Habr lugar al nombramiento de curador
aunque los hijos no tengan bienes propios de ninguna clase en poder del padre o de la madre.
Cuando as fuere, deber el curador testificarlo.
19
BONIVENTO FERNNDEZ Jos Alejandro. Los Principales Contratos Civiles y su Paralelo
con los comerciales. Bogot. D.C Colombia: Ed Librera Ediciones Profesional LTDA,
Decimoctava Edicin, 2012, pag 415.

es un contrato bilateral, real, oneroso, tiene aviso de desalojo, en


algunos casos se presenta la opcin de compra, que en su
mayora se regulara por el Cdigo Civil.
4. REQUISITOS ESCENCIALES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
Generalmente los elementos que componen al contrato de arrendamiento no
tienen distincin alguna con los requisitos de cualquier tipo de contrato, los
cuales son: capacidad, consentimiento, objeto y causa lcita, tal como lo
expresa el artculo 1502 del cdigo civil. Sin embargo, es necesario aadir
como elemento esencial al contrato de arrendamiento el precio o renta, pues
sin este no se podra hablar como tal de un contrato de arrendamiento.
4.1 Capacidad
4.1.1 Definicin
Al aproximarse a una definicin de la capacidad como uno de los requisitos o
elementos constitutivos de los contratos cualquiera que sea su naturaleza y
segn lo establecido por autores y leyes a manera general se entiende
como :La capacidad es la aptitud de una persona para adquirir derechos
civiles y poder ejercerlos por s misma.20
La capacidad contempla entonces dos modalidades una que es la de goce o
adquisitiva y la de ejercicio, la primera entendida como una aptitud legal para
adquirir derechos, es decir ser titular de los mismos, quien carezca de esta no
podr adquirir l o los derechos a que se refiera, por s misma, ni por un
representante; no puede incorporarlos a su patrimonio. Mientras que la
segunda o de ejercicio es una aptitud legal que las personas tienen para
ejercer de manera personal los derechos que le corresponden o competen, o,
dicho en palabras de Planiol :la aptitud de una persona para ejercer actos
jurdicos vlidos21, en tanto que la persona que carezca de esta segunda
modalidad o elemento de la capacidad podr tener el derecho en su patrimonio,
y puede recibir todos los beneficios que este le produzca, pero no podr
ejercerlo por s mismo sino que tendr que hacerlo a travs de un
representante, curador, etc.
La capacidad de ejercicio no puede entenderse desligada de la de goce ya que
quien no sea titular de un derecho no puede ejercerlo, a contrario sensu la
capacidad de goce puede tener su existencia as no est ligada a la de
ejercicio, ya que en ella se mira solamente la manera de ejercer los derechos
de los cuales se est investido. Puede presentarse entonces el ejemplo en que
quien al ser capaz de adquirir derechos se encuentre incapacitado para
ejercerlos, pero no puede darse nunca que puedan ejercerse derechos de los
cuales se carezca.

20
21

De los contratos, Arturo Alessandri Rodrguez, Editorial Temis S.A, pg. 45


De los contratos, Arturo Alessandri Rodrguez, Editorial Temis S.A, pg. 46

Como regla general encontramos entonces que toda persona es legalmente


capaz, con excepcin de los que la ley contempla incapaces establecidos en el
art. 1504: INCAPACIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA. Son absolutamente
incapaces los dementes, los impberes y sordomudos, que no pueden darse a
entender por escrito. Sus actos no producen ni an obligaciones naturales, y no
admiten caucin.22 Inciso modificado por el art. 60, Decreto 2820 de 1974. El
nuevo texto es el siguiente: Son tambin incapaces los menores adultos que no
han obtenido habilitacin de edad y los disipadores que se hallen bajo
interdiccin. Pero la incapacidad de estas personas no es absoluta y sus actos
pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos
determinados por las leyes. Adems de estas incapacidades hay otras
particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas
personas para ejecutar ciertos actos. 23. Se entiende entonces que la
capacidad es la regla y la incapacidad la excepcin, por lo tanto esta no puede
ser presumida y los textos que la establecen deben interpretarse
restrictivamente.
4.1.2 Clases de incapacidad de ejercicio
*Absoluta: Es la que sufren las personas que, por causas fsicas o naturales,
presentan carencia de voluntad o no la pueden expresar debidamente, algunos
autores denominan a este tipo de incapacidad natural ya que es proveniente de
causas naturales, que el legislador se limita a reconocer, en la legislacin
colombiana dentro de ella encontramos a los dementes, impberes y
sordomudos.
*Relativa: Hablamos de esta cuando se trata de personas que la ley declara
incapaces debido a su edad, estado civil u otras circunstancias en Colombia
son, los menores adultos que no han obtenido habilitacin de edad y los
disipadores que se hallen bajo interdiccin.
MOMENTO EN QUE LOS CONTRATANTES DEBEN SER CAPACES: Para
que el contrato sea vlido, los contratantes deben ser capaces en el momento
en que aquel se forme, o sea, si el contrato es consensual, cuando el aceptante
d su aceptacin, si es real, cuando la cosa se entregue, y si es solemne,
cuando se otorgue o realice la solemnidad prescrita por la ley. 24

4.2 Consentimiento
4.2.1 Definicin
Anteriormente se mencion que por regla general el arrendamiento es un
contrato consensual, es decir, que se perfecciona con el simple acuerdo de
22

Cdigo civil Colombiano.


Fuente internet, http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.
24
De los contratos, Arturo Alessandri Rodrguez, Editorial Temis S.A, pg. 62
23

voluntades sobre la cosa y el precio; de manera que no se exige


solemnidad alguna, puesto que el contrato se reputa perfecto al instante
mismo en que las partes acuerdan voluntariamente arrendar. Sin embargo
para que dicha expresin de voluntad sea vlida y adems produzca plenos
efectos debe estar exenta de vicios especficamente de aquellos que atacan
el consentimiento y que se encuentran plasmados en la legislacin civil
(artculo 1508) a saber: Error, Fuerza y Dolo. 25
4.2.2 Error: error de hecho y error de derecho
-

El error sobre un punto de derecho no vicia el consentimiento.


El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la
especie de contrato que se ejecuta o celebra, como cuando una de
las partes entiende permuta y la otra donacin. O puede darse
adems sobre la identidad de la cosa de que se trata por ejemplo en
el contrato de venta el vendedor entiende vender los sofs de su
casa y el comprador entiende que compra la casa.
El error de hecho vicia el consentimiento cuando la calidad esencial
del objeto sobre que trata el acto es diversa de lo que se cree
verbigracia cuando una de las partes supone que es un reloj de oro y
la otra un reloj de plata. Cabe resaltar que solo viciara el
consentimiento cuando esa calidad esencial del objeto es el principal
motivo de una de las partes para contratar y que adems ese motivo
es conocido por la otra parte.
El error sobre la persona con la que se cree contratar, no vicia el
consentimiento, salvo que la calidad de esa persona sea la causa
principal del contrato. La persona con que erradamente se ha
contratado tendr derecho a ser indemnizada de los perjuicios en
que de buena fe haya incurrido por la nulidad del contrato
4.2.3 Fuerza

No vicia el consentimiento sino cuando es capaz de generar una impresin


fuerte en una persona de sano juicio tomando en cuenta su edad, sexo y
condicin, es un elemento externo que vicia el consentimiento no solo
cuando recae sobre una persona sino adems cuando se extiende sobre
sus ascendientes o descendientes procurando un mal irreparable y grave.
Para que vicie el consentimiento no es necesario que la fuerza la ejerza
quien es beneficiado con ella sino por cualquier persona con el fin de
obtener el consentimiento
25

Bonivento Fernndez, Jos Alejandro, LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES y su


paralelo con los comerciales. Decimosexta edicin. Requisitos del contrato de arrendamiento
consentimiento.

Ejemplo: la fuerza debe causar un impacto fuerte como cuando se le


manifiesta a una monja que si no contrata para determinado fin se le
ocasionaran lesiones graves en su cuerpo.
4.2.4 Dolo
El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes,
y cuando aparece claramente que sin l no hubiere contratado. En los
dems casos el dolo no vicia el consentimiento y solo dar lugar a la accin
de perjuicios contra quienes se hubiese fraguado. 26
El arrendamiento al ser eminentemente consensual no comporta una distincin
sobre la cosa que se arrienda ya sea mueble o inmueble, Es decir, que el
proceso de perfeccionamiento en ambas clases de bienes es el mismo, lo
fundamental es el acuerdo de voluntades a que llegan las partes sobre la cosa
y el precio.
Aunque se acostumbre a dejar por escrito ese consentimiento, no debe
entenderse este acto como un requisito esencial para el surgimiento del
negocio jurdico, sino como un instrumento de prueba y no de solemnidad.
En sntesis es innegable la importancia que tiene plasmar el consentimiento en
un documento privado ya sea autenticando la firma de los otorgantes o
extendindose a dos testigos, pues con ello las partes ms fcilmente podrn
certificar la celebracin del negocio jurdico, es decir que la finalidad es
meramente probatoria en ningn caso se tendr como requisito de solemnidad.
Solemnidades convencionales
En aras de preservar la autonoma privada de los contratos, las partes pueden
pactar que el contrato de arrendamiento no se perfeccione hasta tanto no se
firme escritura, de manera que las partes pueden convencionalmente revestir el
contrato de solemnidad sin que se altere de alguna manera el carcter
consensual del arriendo.

4.2.4.1 Jurisprudencia sobre arrendamiento


La ley contempla dentro de la disciplina del arrendamiento casos concretos que
encajan en la situacin general que se viene contemplando, y adopta para ellos
soluciones que el solo postulado de la buena fe en la ejecucin de los contratos
ya determinara, pero que ms inmediatamente, sin necesidad de acudir a el,
encuentran respaldo en la concepcin de la causa consagrado por nuestro
Cdigo Civil e identificada con los mviles o motivos determinantes que
inducen a contratar y que impera no solamente en el momento de
perfeccionarse el acto, sino tambin durante la etapa posterior de la ejecucin.
26

Cdigo Civil, ley 57 de 1887, Vicios del consentimiento art. 1508, Error (Arts.1509-1512),
Fuerza (Arts. 1513-1514), Dolo (Arts. 1.515- 1.516).

Es as como el Cdigo Civil prescribe en el inciso 2 del artculo 1986 que si


para atender a reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse
se hace necesario hacer en la cosa arrendada obras o trabajos que turben o
embaracen el goce de ella por el arrendatario, ser este obligado a sufrirlas,
aun cuando lo priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr
derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la
parte que fuere.
En el artculo 1988, inciso segundo, a propsito de la eviccin en el
arrendamiento, que si esta fuere parcial podr el arrendatario exigir una
disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo
restante, en el artculo 1990, inciso 2 que si por razn del mal estado de la
cosa se viere el arrendatario impedido parcialmente para gozar de ella,
decidir el juez que en caso de expropiacin parcial de la cosa arrendada
habr lugar a aplicar el artculo 2018 numeral 2 que en caso de expropiacin
parcial de la cosa arrendada habr lugar a aplicar el artculo 1958, atrs citado.
Hiptesis todas estas para las cuales las disposiciones citadas contemplan,
cuando aquellas se dan en formas especialmente agudas, una solucin
drstica, como es la terminacin del contrato.
4.3 Objeto
Para iniciar hablando del objeto en el contrato de arrendamiento es necesario
hacer referencia al artculo 1517 del cdigo civil que establece: que toda
declaracin de voluntad debe tener por objeto una o ms cosas, que se trata de
dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto
de declaracin. Atendiendo a lo dicho anteriormente podemos observar que el
objeto en todo contrato debe ser lcito y el contrato de arrendamiento no es la
excepcin a dicha regla. Ahora bien para abordar especficamente el objeto en
el contrato de arrendamiento debemos tener en cuenta que sin cosa no se
puede hablar de arrendamiento, ya que constituye un elemento especial del
contrato.27
4.3.1Requisitos de la cosa arrendada
De acuerdo con el artculo 1974 del cdigo civil, se requiere como requisitos
esenciales de la cosa arrendada:
4.3.1.1 Que la cosa sea corporal o incorporal,
excluyendo las consumibles, por cuanto
se oponen a la naturaleza del contrato:

27

BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.

la finalidad que tiene el contrato de arrendamiento es poder acceder al goce o


uso de la cosa, obligndose el arrendatario a conservarla en las mismas
condiciones en que la recibe. Ahora bien si con el uso y goce de la cosa esta se
consume, desaparece el objeto, y, por ende, pierde vigencia el contrato. Y de
esta manera estaramos frente a un contrato de compraventa. De otro lado que
el requisito de que la cosa no sea consumible no es del todo excluyente, pues
se puede dar el caso que se arriende una cosa que por su naturaleza es
consumible, pero que el uso y goce que se le da a esta no implica su consumo,
como por ejemplo, se arrienda una botella de vino aejo para mostrarlo en una
vitrina o exhibirlo de cualquier manera28
4.3.1.2 Que la cosa exista al momento
de perfeccionarse el contrato o se
espere llegue a existir:
Para entrar a explicar este requisito se hace necesario acudir al artculo 1870
del cdigo civil que hace referencia a la venta de cosa inexistente. Ahora bien
lo tradicional cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar, es
sobre la consideracin de que la cosa existe. Pero, as mismo, puede
expresarse ese acuerdo sobre una cosa que en el momento no existe pero que
se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato
queda sujeto al cumplimiento de la condicin de existencia sealada por las
partes.29 Si se incumple esta condicin el contrato no produce ningn efecto
para las partes, por cuanto no hay objeto en el contrato. Si se da el caso de
que la cosa arrendada no exista, y el arrendador obra de mala fe conociendo
dicha circunstancia, deber indemnizar al arrendatario de buena fe.

4.3.1.3 Que la cosa no est prohibida


por la ley para ser arrendada:
por regla general todas las cosas son susceptibles de arrendamiento. Salvo
aquellas que la ley prohbe expresamente. La mayora de las cosas que se
pueden vender son susceptibles de arrendarse. En cambio, no todas las cosas
que se pueden arrendar son susceptibles de venderse; por ejemplo: un bien
embargado o secuestrado puede ser arrendado, sin autorizacin del juez o del
acreedor30, pero no puede ser este bien objeto de una compraventa por
28

BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.
29
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.
30
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.

configurase en objeto ilcito en la enajenacin segn lo dispuesto en el articulo


1521 inciso 03 del cdigo civil. Lo anterior se fundamenta por la misma
naturaleza del contrato de arrendamiento que descarta cualquier posibilidad de
disponer de la cosa.
No se pueden arrendar:

El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo


beneficio se ha constituido.
El derecho alimentario
Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso pblico, etc. 31
4.3.1.4 Arrendamiento de cosa ajena

Finalmente el artculo 1974 del cdigo civil avala al arrendamiento de cosa


ajena, pero con la posibilidad de que el arrendatario de buena fe pueda
solicitar la accin de saneamiento en contra del arrendador, en caso de
eviccin; y segn el artculo 1894 del cdigo civil hay eviccin de la cosa
comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por
sentencia judicial. De acuerdo a lo anterior cabe anotar que al
arrendamiento de cosa ajena le son aplicables las normas de la venta de
cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa, que son compatibles
con la naturaleza de aquel acto32.
Por ello para que el arrendatario pueda interponer la accin de
saneamiento se hace necesario que este haya sido perturbado en el uso
y goce de la cosa o de lo contrario no podr acudir a este tipo de accin
ni pedir la terminacin del contrato. Por lo tanto para que proceda el
saneamiento se requiere que se declare evicta la cosa. El conocimiento
que tenga el arrendatario de que la cosa es ajena no modifica ni la
validez ni el nexo contractual hasta tanto no sea molestado en el uso del
bien33. En conclusin, el contrato de arrendamiento de cosa ajena es
vlido, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueo, quien tendr la
posibilidad de demandar la restitucin del bien. Y en este evento es
donde exactamente surge la accin de saneamiento por eviccin para el
comprador.
4.3.1.5 Arrendamiento de cosa propia
31

BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.
32
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.
33
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciantes.
dcima sexta edicin.pag 407.

Sucede en el evento en el cual el dueo de la cosa tiene al mismo tiempo el


carcter de arrendatario. Esto ocurre cuando la posesin material est en
cabeza de otra persona o se ha convertido en nudo propietario, como en el
caso del usufructo, es decir, que el usufructuario da en arrendamiento la
cosa al propietario durante el trmino del usufructo. Pero en el evento que el
dueo sea el poseedor de la cosa, el contrato de arrendamiento carece de
validez, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado
esencialmente en el hecho de la posesin.34
4.4 Conclusiones

34

Es la capacidad uno de los elementos esenciales del contrato, ya que es


una aptitud que deben tener las personas para poder ejercer derechos
civiles y que de la misma forma puedan ejercerlos por s mismos.

Para que se forme la capacidad contempla dos modalidades la


capacidad de goce y ejercicio, teniendo en cuenta que quien carezca de
la primera no podr adquirir derechos por s mismo ni a travs de un
representante, a diferencia de la de ejercicio la cual al momento de
carecerse puede ejercerse mediante un representante. De igual forma la
capacidad de goce no puede existir si no est ligada a la de ejercicio,
por el contrario la de goce si existe as no est ligada a la de ejercicio.

El arrendamiento por regla general es un contrato de carcter


consensual, donde prima el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el
precio para que se genere el perfeccionamiento, es decir, que una vez
las partes se pongan de acuerdo sobre la cosa y el precio respectivo. el
contrato se reputa perfecto. Sin embargo si las partes a bien lo tienen
pueden revestir de formalidad el contrato que en todo caso no se
entender como un elemento de solemnidad sino nicamente como
elemento probatorio.

El acuerdo de voluntades al cual llegan las partes y que adems es el


objeto del negocio jurdico para que se repute valido y produzca plenos
efectos debe estar exento de vicios, pero principalmente de aquellos que
vician el consentimiento estipulados estos en la legislacin civil, a saber:
Error, fuerza y dolo.

Uno de los requisitos esenciales para llevar a cabo cualquier tipo de


contrato, es sin duda alguna el objeto, ya que este constituye, as

BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciantes.
dcima sexta edicin.pag 407.

mismo el objeto de la obligacin que surge del contrato. Por ello es


indispensable que al momento de llevar a cabo un contrato exista en
este un objeto, por el cual las partes se comprometen a cumplir con el
pacto establecido en virtud del objeto que esta afecto a la prestacin.

Finalmente cabe destacar que el objeto constituye un requisito de


validez y al mismo tiempo un requisito de existencia en todo tipo de
contrato, por ello es fundamental a nivel general que este sea lcito,
determinado y posible. Y en cuanto al contrato de arrendamiento, el
objeto debe construirse en una cosa corporal o incorporal exceptuando
las consumibles, que la cosa exista al momento de perfeccionarse el
contrato o se espere llegue a existir y por ltimo que la cosa no est
prohibida por la ley para ser arrendada.

5. EL PRECIO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


5.1 Definicin y concepto legal del precio
En el contrato de arrendamiento las partes se obligan, una a conceder el goce,
a ejecutar una obra o la prestacin de un servicio, y la otra a pagar por esta un
precio determinado.
El precio es considerado un elemento esencial del contrato de arrendamiento,
por cuanto as lo seala el artculo 1975 35 del Cdigo Civil Colombiano, ya que
sin dicho elemento, el contrato degenerara en otro diferente como lo sera el
de comodato, porque en este tambin se permite el uso y goce de una cosa
pero a ttulo gratuito, en otras palabras, el precio se constituye en el
perfeccionamiento del contrato de arrendamiento. Este precio puede ser
cancelado en dinero o en los frutos que el bien pueda producir la cosa
arrendada.
Antes de iniciar el anlisis de los requisitos esenciales del precio, estudiaremos
que podemos entender por precio, para responder a este interrogante debemos
acudir a las definiciones legales que sobre el precio existen, es tal el caso el de
la compraventa regulada en el artculo 1849 del Cdigo Civil, como en el 905
del Cdigo de Comercio, en ambas disposiciones se seala El dinero que el
comprador da por la cosa vendida se llama precio.
En los contratos de arrendamiento, el dinero que el arrendador paga por el uso
o goce de la cosa arrendada se denomina canon.
35

Art. 1975. Precio del contrato de arrendamiento de cosas. El precio puede consistir ya
en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse
una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llamase renta cuando se paga peridicamente

5.2 Requisitos
La Doctrina ha sealado unos requisitos al precio en el contrato de
arrendamiento.
5.2.1 Que sea dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
As lo seala el artculo 1975 del Cdigo Civil Colombiano, al permitir que el
precio sea convenido en dinero o en frutos naturales, el dinero debe ser
representado en moneda circulante en el pas, en cuanto a la segunda forma
de precio, se puede pactar como renta el pago de productos o especies que
tengan una fcil valoracin dineraria, por ejemplo el pago con una cosecha de
maz de calidad y cantidad determinada.
5.2.2 Que sea determinado o determinable
Comnmente el arrendador y
arrendatario unen sus voluntades para
determinar el precio que se fijara como canon de arrendamiento, sin embargo
esta declaracin de voluntad puede dejarse al arbitrio de un tercero que
procede como mandatario de los contratantes. La determinacin del precio que
realice el tercero obliga a las partes.
Segn el artculo 1976 del Cdigo Civil Colombiano que seala: Art. 1976.
Determinacin del precio. El precio podr determinarse de los mismos modos
que en el contrato de venta, donde en el contrato de venta consagrado en el
artculo 186436 y 186537 del Cdigo Civil Colombiano, tan es as, que el precio
no se puede dejar al arbitrio de una de las partes y como requisito sinequanon
este debe ser consensuado por las partes.
De acuerdo con el artculo 18 de la ley 820 de 2003 seala que la
consensualidad es un elemento evidente, pues la norma precepta que El
precio mensual de arrendamiento ser fijado por las partes. Esto es, las
partes, arrendador y arrendatario, acuerdan el precio mensual.
Con la entrega de la cosa arrendada, puede surgir una disputa por el precio del
canon de arrendamiento por parte de los contratantes y no se tuviere prueba
legal de su estipulacin. Para estas situaciones el Cdigo Civil ha previsto en el
artculo 2001 que se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta
operacin se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.
En este caso el precio ser el determinado por el avalo pericial, que se puede
36

Art. 1864. Requisitos. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes
Podr hacerse esta determinacin por cualquiera de los medios o indicaciones que lo fijen
37
Art. 1865. Determinacin por tercera persona. Podr as mismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero;
No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes

obtener a peticin de una o ambas partes, como resultado de lo anterior


cuando el arrendador ha entregado la cosa al arrendatario a cambio de un
precio, aunque este no se haya determinado, el contrato queda perfecto, ya
que existe consenso en cuanto a la cosa y el precio, y respecto de las
prestaciones reciprocas.
El precio del contrato de arrendamiento conforme al artculo 18 38 de la ley 820
de 2003 no podr superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte
de l que se d en arriendo.
5.2.3 Que sea un precio real
La contraprestacin a cargo del arrendatario debe existir y ser real. Si se
seala un precio pero la intencin de las partes 39 no es pagar, ni recibir, hay
que entender que este elemento del contrato no se cumple, degenerando el
acto en otro negocio, por ejemplo, comodato, porque el propsito fundamental
es conceder el uso y goce sin contraprestacin real. Ahora bien: si las partes no
se proponen ese fin liberal, el contrato es inexistente, por haber, de por medio,
una simulacin en ese requisito bsico del arrendamiento. En otras palabras:
no hay precio.

5.2.4 Que sea un precio serio


Este ltimo tem del precio hace referencia a que el precio que deber ser
pagado o cobrado por alguna de las partes deber ser el justo, ya que puede
que no guarde relacin con el disfrute que el bien arrendado proporciona, es
decir, es un precio irrisorio que recibe el arrendador por parte del arrendatario.
5.3 Conclusiones
Diremos entonces que entendido el precio como parte esencial de un contrato
como lo puede ser el de compraventa o el de arrendamiento se concluye que
este debe ser consensual, bajo ninguna circunstancia este podr ser impuesto
por una de las partes, en caso tal de que no exista este consenso se deber
acudir a un tercero especializado para que determine el canon de es
arrendamiento.
38

Artculo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda
legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en
arriendo
39
Cdigo Civil Colombiano. Artculo 1618. Intencin de los contratantes. Conocida claramente la intencin de
los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras.

En todo caso el precio del arrendamiento nunca podr exceder el1% del valor
comercial del inmuebles esto segn el Art. 18 de la ley 820 de 2003, aunque en
la cotidianidad se pide menos del 1% dado que las viviendas estn avaluadas
en precios bastante elevados, para dar ms claridad a este articulo diremos
entonces que si una vivienda se encuentra evaluada comercialmente en
320.000.000 el 1% de este valor corresponde a 3.200.000, pero este inmueble
se arrendara por un precio de 1.000.000.
Existe un precio en el arrendamiento ya sea de vivienda urbana de predios
rurales, agrcolas, todo esto as mismo se regir por los modos de establecer el
precio como en la compraventa, y tendr lugar a la terminacin del
arrendamiento por las causales ya mencionadas anteriormente, as como en
cualquier contrato de arrendamiento que se celebre.
El precio como instrumento de todo contrato requiere de unos requisitos
necesarios para la denominacin de este.
Cuando el precio es pagado de manera peridica eso es llamada renta, y esta
renta es determinada por las partes por periodos determinados en el tiempo.
6. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
6.1Obligacin del arrendador de entregar la cosa
En esta primera parte se debe dividir el tema en cinco grandes subtemas, a
saber, para mejorar y facilitar de alguna manera el entendimiento del tema a
tratar.
6.1.1 Definicin de entregar.
Es quiz la principal obligacin que tiene el arrendador para con su respectivo
arrendatario; ya que sin ella el contrato no podra iniciarse, pues el objeto del
arrendamiento consiste precisamente en permitir el uso y goce de la cosa, es
decir, de bien objeto del contrato.
El factor que da ese impulso al contrato de arrendamiento es el uso y el goce, y
en consecuencia la entrega debe realizarse segn se haya estipulado en el
mismo contrato. El Cdigo Civil en sus artculos 1878 y 754 respectivamente,
ya que estipulan que la entrega del bien podr realizarse mediante cualquier
medio de tradicin que est previamente reconocida en la ley; estas formas
indicadas son: (1) permitiendo la aprehensin de la cosa, (2) mostrndola, (3)
entregando las llaves, (4) encargndose de poner la cosa a disposicin, entre
otras. No obstante cabe aclarar que en el contrato de arrendamiento la entrega
se efecta vlidamente cuando la cosa es puesta en poder material o fsico del
arrendatario.

6.1.2 Condiciones de momento y lugar de la entrega


En primera instancia, se resalta que el momento y el lugar de la cosa se
efectuaran segn lo hayan estipulado las partes previamente en el contrato, de
no ser as, estamos frente a un problema ya que el cdigo civil colombiano no
toca ni hace mencin a estos dos temas. Debido a ello, en el caso en que las
partes no estipulen en el contrato el momento y lugar de la entrega, ya sea por
error u olvido se debe solucionar el inconveniente mediante la analoga, como
fuente del derecho; segn el artculo 1646 de cdigo civil, se debe entender
que el lugar de la entrega ser el sitio en donde se encontrara la cosa en el
momento de la celebracin del contrato o el lugar donde deba efectuarse el
pago.
Puede presentarse el evento en que un mismo bien se ha consignado en
arriendo a dos personas por separado, el legislador establece que de
presentarse este hecho, prevalece el derecho al arrendatario a quien se haya
hecho la entrega primero (art1980 cdigo civil), y si llegado el caso en que no
se haya efectuado la entrega a ninguno de los dos, el contrato ms antiguo
ser el que tenga prevaleca.
6.1.3 Estado en el que debe entregarse la cosa
A decir verdad, el ordenamiento colombiano no establece en qu estado se
debe entregar la cosa objeto del contrato, sin embargo, se debe entender que
el bien debe estar en buen estado, en cuyo caso se subentendera la obligacin
que tiene el arrendador de realizar antes de la entrega las reparaciones y
mejoras indispensables para entregar la cosa en buen estado de uso, o
simplemente, debe entregarla en el estado en que se encuentra al momento de
perfeccionarse el contrato.
6.1.4 Incumplimiento en la entrega
El incumplimiento en la entrega puede ser por dos circunstancias; imposibilidad
de la entrega o mora en la entrega.
6.1.4.1 Incumplimiento por imposibilidad de entregar
Est regulado en el (Art. 1983 del cdigo civil), establece que si el arrendador
por hecho o por culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en
imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistir
de lo acordado en el contrato, de no continuar ni finalizar el contrato con
indemnizacin de perjuicios; cabe resaltar que aun en el caso en que el
arrendador haya credo errneamente y de buena fe en que poda
efectivamente arrendar la cosa habr lugar a indemnizacin de perjuicios,
siempre y cuando no se trate de fuerza mayor o de caso fortuito.

6.1.4.2 Mora en la entrega


Se encuentra regulado en el (Art. 1984 del cdigo civil), este caso se presenta
cuando el arrendador por hecho o por culpa suya o de sus agentes o
dependientes, es constituido en mora de entregar, tiene derecho el arrendatario
a indemnizacin de perjuicios, tambin puede el arrendatario desistir de la
realizacin del contrato si a causa de la mora el arrendatario no ve utilidad en el
mismo.
6.2 Mantener la cosa en estado ideal o estado de servicio
En mencin del artculo 1982 del Cdigo Civil de Colombia, una de las
obligaciones que tiene el arrendador es mantener la cosa en estado de
servicio. Esta obligacin es impuesta por ley al arrendador, para que realice en
el tiempo de tener en arriendo el bien, las respectivas reparaciones necesarias
para mantenerlo en un buen estado, teniendo como excepcin las reparaciones
locativas pues devienen del arrendatario. Lo anterior, como referencia del
artculo 1985 del Cdigo Civil.
No obstante, esta obligacin del arrendador se materializa por medio de dos
cosas, las reparaciones y las mejoras, que a continuacin se observan:
6.2.1 Reparaciones
Mejorar, arreglar o restaurar una cosa que se encuentre estropeada o daada.
Las reparaciones pueden ser ordinarias, stas son las realizadas a una cosa,
con regularidad por uso o tiempo, y las extraordinarias, se realizan sobre la
cosa, pero no por uso ni tiempo, sino por circunstancias de carcter eventual,
es decir, se presentan en cualquier momento. Las clases de reparaciones son:
6.2.1.1 Reparaciones Necesarias
Estas son las que se hacen sobre la cosa, para evitar que se desaparezca, se
destruya o pierda su funcin de servicio para el cual fue destinada y en general
se dan por una vez en largos tiempos. Las reparaciones necesarias estn
relacionadas con las obras mayores, estas son las que realiza el arrendador
para conservar la existencia material y permanencia til de la cosa o de su
bien.
6.2.1.2 Reparaciones Locativas

Hacen referencia a los arreglos o mano de obra invertidos, que se realizan por
detrimento que tiene la cosa derivados del uso cotidiano, ahora, la regla
general es que el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias al bien,
que a su vez tiene una excepcin que es, las reparaciones locativas, sealas
por el artculo 1985 del Cdigo Civil, como responsabilidad del arrendatario, a
menos que los daos o deterioros de la cosa sean derivados de un caso
fortuito o fuerza mayor, o de la calidad baja de la cosa en arriendo, si es por lo
anterior, correr todo a cargo del arrendador, si no es as, lo dems corre a
cargo del arrendatario.
El artculo 2028 del Cdigo Civil, menciona que esta clase de reparaciones le
corresponden al arrendatario o inquilino obligndolo a mantener la cosa en el
estado que fue recibida, sin ser responsables de los deterioros causados por
un caso fortuito o fuerza mayor, tiempo y uso legtimo, o mala calidad de la
cosa entregada.
Tambin, el artculo 2029 del Cdigo tratado obliga al arrendatario a conservar
techos, paredes, pavimentos y caeras, reponer ladrillos, piedras, cristales y
tejas que en el tiempo de arriendo se llegasen a quebrar, y mantener en estado
de servicio las ventanas, puertas y cerraduras.
Con lo anterior, las obligaciones de los contratantes sealadas pueden ser
modificadas por las partes con base en el artculo 1982 del Cdigo Civil, inciso
ltimo.

6.2.2 Mejoras
Cabe resaltar la distincin entre reparacin y mejora, entonces, la reparacin
es una accin realizada para el restablecimiento de un estado determinado, es
arreglar una cosa daada y al realizarla no constituye un aumento del bien, ni
de su valor, Un ejemplo de ste seria: el cambio de vidrios rotos, tuberas
deterioradas, ladrillos rotos etc. En cambio, la mejora es provecho, beneficio,
progreso y avances que consisten en incorporar al bien elementos nuevos
independientes de su conservacin material, por ejemplo: construccin de
garajes, dormitorios, baos etc.
Cuando es el arrendatario quien realiza las reparaciones necesarias y las
locativas que son a cargo del arrendador, en ese momento hablamos ya no de
reparaciones, sino de mejoras y adquieren este nombre precisamente porque
se dirigen es a mejorar, a beneficiar la cosa misma, es decir, el bien del

arrendador, su patrimonio (El Contrato de Arrendamiento Luz Amanda


Saenz Fonseca).
Las modalidades de mejoras son:
6.2.2.1 Mejoras Necesarias
Se hacen sobre la cosa para impedir su deterioro o prdida, en consecuencia
para conservar la cosa, como por ejemplo: las que se hacen a un edificio en
ruina. El Cdigo Civil Colombiano no hace referencia a este tipo de mejora,
pero menciona en el artculo 1993 las reparaciones indispensables no
locativas que vendran siendo las mejoras necesarias. Consisten en que el
arrendador debe rembolsar el costo de las reparaciones que el arrendatario
hiciere al bien en arriendo, siempre y cuando no fuera por culpa del
arrendatario, que el arrendatario diera aviso oportuno al arrendador para que
ste se pronuncie y haga la respectiva reparacin, que las reparaciones no se
realizaron por el arrendador a pesar de haber dado aviso, o porque el
arrendador no intento hacer a tiempo las reparaciones. Entonces, el arrendador
tendr la obligacin de abonar al arrendatario el valor razonable de su
inversin, siempre y cuando se haya probado la necesidad.
6.2.2.2 Mejoras tiles
Son aquellas que no pretenden la conservacin de la cosa, sino el aumento de
su valor econmico, por ejemplo: la construccin de habitaciones, garajes,
planto de rboles frutales, instalaciones de energa, telefona, construccin de
hornos, trapiches, caballerizas, cercas etc. No se obligara al arrendador a
pagar las mejoras tiles al arrendatario mientras no se haya consentido que
debe abonarlas, no obstante, el arrendatario podr separar y llevarse los
materiales, aclarando que har esto sin provocar dao a la cosa arrendada, a
menos que el arrendador est dispuesto a pagar el precio de los materiales
removidos. (Artculos 966 y 1994 del Cdigo Civil).
6.2.2.3 Mejoras Voluntarias
Segn el artculo 967 del Cdigo Civil, estas mejoras son aquellas que no
aumentan el valor venal de la cosa, ni pretende la conservacin de la misma.
Estas mejoras consisten en el implemento de objetos de lujo y recreo, como
por ejemplo: los jardines, miradores, cascadas artificiales, fuentes etc. En
consecuencia, son mejoras de exclusiva utilidad y significacin para quien las
realiz. El arrendador ser obligado a rembolsar estas mejores cuando se haya
consentido en abonarlas, si el arrendador no desea reconocer esas mejoras, el
arrendatario las podr separar, sin afectar la cosa que ha sido objeto de

arriendo, es decir, la aplicacin del reembolso de las mejoras voluntarias es el


mismo de las mejoras tiles.
6.2.2.4 Irrenunciabilidad a las mejoras y derecho
De retencin.
La ley expresamente seala que el arrendatario puede exigir el pago de las
mejoras que realiza sobre la cosa arrendada. Existen nuevas jurisprudencias
que niegan la facultad de renunciar a tal derecho, basndose en dos principios
claves, la equidad y en que nadie podr enriquecerse sin justa causa.
Ahora, quien vincula mejoras tiene un crdito personal por el valor de las
mismas, y a quien las posee la ley le concede un derecho de retencin en
garanta de pago. Entonces, el que coloca las mejoras y posee a la vez, puede
retenerlas como garanta de pago o indemnizacin que debe pagarle el dueo
del bien; aclarando que la retiene no con la finalidad de dominio, sino por la ya
mencionada.
El derecho de retencin surge del no pago de mejoras por parte del arrendador,
cuando pase esto (el no pago), el arrendatario podr retener la cosa arrendada
hasta el pago del total de los valores efectuados por l sobre la cosa, en los
trminos determinados por ley que obliga al arrendador. Cabe aclarar que esta
accin se ejerce mientras se tenga la cosa, o sea, si el arrendatario pierde la
cosa, tambin perder el derecho de garanta, pues no tendra que retener, lo
que no desaparecera sera el derecho personal de crdito en contra del
arrendador.
6.3. Obligacin de saneamiento o de librar al arrendatario de toda
turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
sta consiste en que el arrendador debe garantizar el uso y goce efectivo de la
cosa arrendada, debido a que la persona que contrat con aqul,
convirtindose en arrendatario, lo hizo motivado por el inters de obtener ese
beneficio sobre todo el bien.
Es por ello, que la legislacin civil contempla tres casos de turbacin vistos
desde diferente sujeto o causa los cuales deben ser saneados de la siguiente
forma:
6.3.1 Actos perturbadores por parte del arrendador

Como es sabido el arrendador lo que busca con el arrendamiento es ganar una


renta o cnon, por lo cual propender porque el arrendatario se sienta a gusto
con el bien, pero el artculo 1986 C.C prev que no se puede mudar la forma de
la cosa arrendada en el entendido de su figura, estado, naturaleza, ni hacer
obras o trabajos que limiten su goce siempre que el arrendatario no lo
consienta.
Sin embargo, cuando existan reparaciones que obligatoriamente deban
realizarse y no dejarse para tiempo pstumo porque de no hacerse acarreara
daos al bien, el arrendatario se ver apremiado a privarse del goce de esa
parte de la cosa, pero teniendo el derecho a que se le rebaje el precio o renta
proporcionalmente a la parte afectada.
Y si dichas reparaciones recaen sobre una gran parte de la cosa, de tal manera
que con ello no sirva para el fin propuesto y acordado por el arrendatario, ste
podr dar por terminado el contrato. Tambin, si tales reparaciones proceden
de causa que exista al tiempo del contrato que no eran de conocimiento del
arrendatario pero s por el arrendador, o ste pudiera temerlas por algn
antecedente que conociera, o que por su profesin le confiriese la experticia
para percatarla, el arrendatario adems de la terminacin del contrato puede
exigir el pago de perjuicios.
Tambin, si las reparaciones perturbarn el goce del bien demasiado tiempo,
de manera que el arrendamiento implicar a su vez grave molestia o perjuicio
del arrendatario, l puede terminar el contrato y reclamar perjuicios del
arrendador.
Por otro lado, el artculo 1987 C.C es dable la solicitud de indemnizacin de
perjuicios cuando el arrendatario es perturbado en su goce por el arrendador o
por alguien a quien ste puede vedar, es decir, depende de l tal como un
empleado o un administrador.
6.3.2 Actos perturbadores por parte de terceros
6.3.2.1 Por la va de hecho
Se encuentran en el Artculo 1988 inc. 1 C.C hacen referencia a actos ajenos
al contrato, que dificultan el uso y goce del arrendatario, pero que no buscan
con ello algn derecho por parte del sujeto extrao. Es as que, en este caso el
arrendador no sufre por los perjuicios sufridos por el arrendatario a menos que
ese tercero sea una persona que dependa de l, de lo contrario, es el
arrendatario (por ser el tenedor de la cosa) el legitimado para accionar contra el
perturbador con el fin de que cese dicha turbacin, lograr la reparacin del

dao ocasionado como consecuencia de esos actos y, para interponer la


accin de restitucin por despojo si es que llega a perder la tenencia de la cosa
(esta accin slo requiere que se pruebe el despojo violento, prescribe en 6
meses, y busca que se restablezcan las cosas al estado en que antes se
hallaban).
6.3.2.2 Por va de derecho
Es cuando hay terceros que justifican algn derecho sobre la cosa arrendada,
caso en el cual el arrendatario no est legitimado para afrontar ese debate con
aqullos quienes buscan tener derecho de dominio o cualquier derecho real
sobre el bien. Por lo cual, esa accin de los terceros debe dirigirse contra el
arrendador quien est legitimado para asumir tal litigio, pero si los interesados
se dirigen al arrendatario, ste debe comunicarle al accionado dicho hecho, o
sino su omisin frente a ese deber legal lo hara responsable de los perjuicios
que se le asignen al arrendador (artculo 1989 C.C).
Entonces, el artculo 1988 C.C refiere en su inciso 2 que cuando terceros
justifiquen algn derecho real sobre el bien arrendado y su causa se hubiese
producido con anterioridad a la celebracin del contrato de arrendamiento, y el
arrendatario ve perturbado el uso y goce de la cosa, ste puede exigir una
disminucin proporcionada del precio o renta durante el tiempo restante.
Por otro lado, el inciso 3 expresa que si la justificacin de un derecho real por
parte de terceros priva en gran parte de la cosa arrendada al arrendatario de
forma que se presuma que no habra contrato sin esa parte, l puede reclamar
el cese del arrendamiento. Adems, que con el inciso 4, tambin puede exigir
indemnizacin de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el
tercero fue o debi ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no
lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino estipulacin
especial de saneamiento con respecto a ella. Pero, el inciso 5 no obliga al
pago del valor agregado del lucro cesante por parte del arrendador si ste no
conoca o no deba conocer la causa del referido derecho.
6.3.3 Perturbaciones provenientes de vicios redhibitorios
Son desde el punto de vista material y no jurdico defectos ocultos que tiene
una cosa y, para que ellos se den se precisan unos requisitos segn el artculo
1915 C.C: 1) que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan
posteriormente; 2) que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y
que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera
hecho por menos precio; 3) que el arrendatario no los pudiese conocer por su

profesin u oficio, o que su ignorancia no haya sido por negligencia propia, y


que el arrendador no los haya manifestado.
As pues, el artculo 1990 C.C precepta que si por razn del mal estado o
calidad de la cosa impiden el uso y goce de la misma para lo cual ha sido
arrendada por parte del arrendatario, aun si el arrendador conoce dicho mal
estado al tiempo del contrato, o habiendo empezado a existir el vicio despus
del contrato pero sin culpa del arrendatario, ste puede dar por terminado el
contrato y an la rescisin del mismo (sin embargo, la doctrina afirma que este
trmino es errneo para este evento, pues se debera tratar de resolucin del
contrato con la condicin de que aqul aun no haya surtido efectos, es decir, no
se haya dado ejecucin a las obligaciones).
Anexo a ello, el inciso 2 del artculo en mencin expresa que si tal
impedimento es parcial, o si la cosa se destruye en parte, ser el juez quien
decidir si debe operar la terminacin del contrato o por el contrario concederse
una rebaja del precio o renta.
Tambin, el artculo 1991 C.C aade que el arrendatario podr aspirar a la
indemnizacin del dao emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa
anterior al contrato. Y, si el arrendador al tiempo del contrato lo conoca, o si era
tal que por los antecedentes poda preverlo, o por su profesin conocerlo, dar
lugar a la inclusin del lucro cesante en la indemnizacin.
Finalmente, conforme al artculo 1992 C.C si el arrendatario contrat a
sabiendas del vicio y no se oblig al arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal,
que lo ignoraba pero por su propia negligencia; o si de manera expresa
renunci a la accin de saneamiento por el mismo vicio, no tendr el derecho a
la indemnizacin de perjuicios concedidos por el artculo 1991 C.C.

6.4 Conclusiones

El arrendador deber respetar y dar normal trmite al cumplimiento del


contrato realizado de comn acuerdo con el arrendatario segn lo
establece la legislacin colombiana.
El arrendador como lo menciona el artculo 1982 del Cdigo Civil
Colombiano, estar obligado a mantener la cosa en estado de servicio,
con base a las modalidades de reparaciones y mejoras para conservar
la existencia material y til de la cosa.
El arrendador estar en la obligacin de garantizar el efectivo uso y goce
por parte del arrendatario respecto del bien arrendado y, esto, en razn

de que en el contrato se haya pactado el saneamiento de todo vicio, o


porque sobrevienen perturbaciones de las cuales el arrendatario no es
responsable siempre y cuando no haya actuado con negligencia.

7. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


Gracias al carcter bilateral del contrato de arrendamiento surgen obligaciones
tanto para el arrendador como para el arrendatario, a continuacin se
explicarn aquellas obligaciones derivadas del arrendatario, especificando cada
una de ellas consignadas stas, en el cdigo civil entre los artculos 1996 a
2007.
7.1 Usar y gozar la cosa de acuerdo al contrato
7.1.1 Facultad de usar la cosa
De acuerdo al principio general de que el contrato es ley para las partes, el
arrendatario est obligado a usar y gozar de la cosa en primer lugar: de
acuerdo con lo que expresamente hubieran pactado en el contrato, si por algn
motivo no se pacta, se har de acuerdo con el espritu del contrato, es decir,
con las circunstancias que se presentan en torno a ste. En segundo lugar est
obligado a usar y gozar de la cosa, por la naturaleza de la cosa arrendada, es
decir cuando no se ha pactado en el contrato la manera de hacer el uso y el
goce, ni el espritu del contrato permite deducirlo. Y en tercer lugar, a falta de
todo lo anterior por la costumbre del lugar donde se celebra el contrato. Si el
arrendatario no le da el uso para el cual contrat, o va en contrava de alguno
de los criterios sealados anteriormente, entra en circunstancia de
incumplimiento del contrato y como consecuencia de ello el arrendador podr
exigir indemnizacin de perjuicios y pedir o no la terminacin del contrato.
En vista de que, la facultad de usar y gozar de la cosa es de carcter personal,
no puede extenderse tal facultad a personas extraas al contrato, esto es, el
arrendatario no tiene facultad para ceder el arriendo ni para subarrendar, a
menos que se le haya concedido expresamente.
7.2 Obligacin de no subarrendar ni hacer cesin de contrato.
7.2.1 Cesin
En la cesin desaparece totalmente el arrendatario primitivo y entra una tercera
persona que va a reemplazarlo en los derechos y deberes que ste tena, as
como lo dice Manuel Enrique Cabrera: La cesin es el acto o documento por
medio del cual el arrendatario cede o traspasa, total o parcialmente, en cuanto
a derechos y obligaciones, el arriendo que tiene hecho 40. La cesin del
40

CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de restitucin del


inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.

contrato de arrendamiento no puede hacerse sin autorizacin del arrendador, si


de todas maneras se hace sin esa autorizacin, no se le concede por ello al
arrendador el derecho de pedir la nulidad del contrato sino que podr tomar
acciones de infraccin del arrendamiento como la terminacin e indemnizacin
de perjuicios.
A diferencia del subarrendamiento, en la cesin, el arrendador si queda
directamente vinculado con el cesionario y el cedente desaparece de la escena
contractual, es decir, no hay lugar a una relacin nueva como si se da en el
subarrendamiento. Es importante anotar, lo expuesto por Karl Larenz, quien
dice lo siguiente: aunque el arrendador haya consentido en la cesin del uso a
un tercero, el arrendatario responde frente a l por la culpa del tercero igual
que por la suya propia41, es decir que mediante la cesin aun autorizada no se
exonera de su obligacin al arrendatario.
7.2.2 Subarriendo
En cuanto al subarriendo, ste se presenta cuando a travs de un nuevo
contrato suscrito entre el primer arrendatario o subarrendador y otra persona
denominada subarrendataria, se comprometen, el primero a conceder el uso y
goce total o parcial de la cosa que l haba recibido en arriendo. Como dice
Manuel Enrique Cabrera: el subarriendo o subarrendamiento es el arriendo
que el arrendatario hace de una cosa ya arrendada por l 42. ste se prohbe
bsicamente por dos razones; la primera es de ndole social y se refiere al lucro
obtenido en el subarriendo concebido como una explotacin por parte de los
subarrendadores que son los que se benefician; la segunda se refiere a lo
privado, como una manera de proteccin de los derechos y patrimonio de los
arrendadores. El nuevo contrato surgido del subarrendamiento, es ajeno al
arrendador inicial, es decir, que no se originan relaciones jurdicas entre el
arrendador principal y el subarrendatario. El subarrendador asume cuando
subarrienda, una alternativa de responsabilidad por violacin contractual.
Sin embargo, la prohibicin de ceder o de subarrendar es relativa ya que
desaparece con la autorizacin del arrendador o de la ley. Existen tambin dos
eventos en los que se puede dar la transmisin del contrato de arriendo siendo
autorizados por el legislador; el primero se refiere al arrendador cuyo acreedor
embarga la cosa arrendada dentro de un proceso de ejecucin de sus
obligaciones; y el segundo es el del arrendatario que ha sido declarado en
insolvencia.
7.3 Obligacin de Conservar la cosa
Esta obligacin implica que el arrendatario debe mantener la cosa arrendada
en el estado que le fue entregada en el momento de celebrarse el contrato. El
arrendatario debe cuidar el bien, ejecutar las medidas conducentes a
restablecer su desmejoramiento, contrarrestar las perturbaciones de terceras
41

LARENZ Karl, Metodologa de la Ciencia del Derecho, Barcelona 1994.


CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de restitucin del
inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.
42

personas y debe dar aviso oportuno al arrendador sobre la necesidad de las


reparaciones que deben realizarse.43
El artculo 1997 del cdigo civil establece que la conservacin de la cosa se
debe hacer con el cuidado de un buen padre de familia es decir, que el
arrendatario responde hasta la culpa leve, el artculo 63 del c.c. dice que el
buen padre de familia administra con diligencia y realiza el cuidado como lo
emplea en negocios propios. 44
Conservar la cosa objeto del contrato, es otra de las obligaciones del
arrendatario, la cual puede encontrarse denominada de tres maneras en el
cdigo civil, en los artculos 1997, 1998 y 1999 respectivamente, y que de igual
manera sern explicadas a continuacin:
La primera de ellas es cuidar la cosa de manera responsable, establecida en el
artculo 1997 del cdigo civil, en la cual el arrendatario debe emplear en la
conservacin de la cosa un buen cuidado. As como lo dice Manuel Enrique
Cabrera: el derecho de usar y gozar de la cosa no puede ser desmedido e
irresponsable sino que por el contrario, se debe utilizar la cosa de acuerdo con
la destinacin del mismo, de una manera razonable y cuidadosa 45. Tal como lo
impone la ley, el arrendatario se hace responsable hasta por la culpa leve,
salvo que demuestre que el incumplimiento, respecto de la conservacin, se
debi a caso fortuito o fuerza mayor.
La segunda manifestacin del cdigo, en su artculo 1998, es la de efectuar las
reparaciones locativas, esto es, cuando existe deterioro del bien originado por
el uso de ste, corresponde al arrendatario efectuar dichas reparaciones,
excepto cuando dichos deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito,
solo en ese caso las reparaciones locativas le correspondern al arrendador.
Y por ltimo, la manifestacin del artculo 1999 del cdigo, hace referencia a
responder por perjuicios, es decir, a la responsabilidad del arrendatario en
aquellos eventos en que falta a su obligacin de conservacin de la cosa, en
donde el arrendador tendr derecho a que se le responda por los perjuicios que
le fueren causados e incluso el derecho a poner fin al contrato de
arrendamiento en caso grave y culpable. Segn el artculo 1738 del cdigo civil,
en el hecho o culpa del deudor se comprende el hecho o culpa de las
personas por quienes fuere responsable, es decir, que la responsabilidad se
extiende a la culpa de la familia, huspedes y dependientes.
7.4 Obligacin de Pagar el precio o renta

43

44

Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik

Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
45
CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de restitucin del
inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.

Es otra de las cosas a las que est obligado el arrendatario, siendo la ms


fundamental, aquella que consiste en pagar el precio o renta como
contraprestacin al disfrute que le concede el contrato (Artculo 2000 Cdigo
Civil). El precio a pagarse es el acordado por las partes en el contrato, pero
cuando por ejemplo surgen problemas en determinar cul era el precio
pactado, ya que el contrato fue verbal, el cdigo establece en su artculo 2001,
que las partes estarn al justiprecio de peritos, y los costos de estos corrern
por partes iguales entre arrendador y arrendatario.
Solamente est de por medio el propio inters pecuniario y personal de los
contratantes para convenir respecto del precio, gracias a la libertad de
contratacin y a la libre autonoma de la voluntad.
El precio que debe pagarse se debe establecer en el respectivo contrato, en
caso de que no se pactara se da aplicacin a lo dispuesto en el artculo 2002
del cdigo civil, en caso de no estipularse debe hacerse conforme a la
costumbre del pas, en caso de no haber una fija, los predios urbanos se
pagaran por meses, los predios rsticos por aos, en caso de ser una cosa
mueble semoviente se paga inmediatamente despus de la expiracin del
termino de arrendamiento.46
7.4.1 Duracin de la obligacin de pagar
La obligacin de pagar dura lo que dure el contrato, cuando el arrendatario
pone fin por su culpa al arrendamiento ser obligado a la indemnizacin de
perjuicios, este deber pagar la renta por el tiempo que falte hasta el da en
que desahuciando hubiere podido hacer cesar el arriendo o hasta que hubiere
terminado sin desahucio, el arrendatario puede eximirse de pagar cuando
propone bajo su responsabilidad una persona que lo sustituya por el tiempo
que falte. Esto porque para el arrendador constituye un lucro cesante. 47
7.4.2 A quien se le debe el pago
El cdigo civil en su artculo 1634 establece que el pago debe hacrsele al
acreedor, en este caso al arrendador o a aquella persona que a quien el juez
autorice para recibirlo; tambin puede drsele a la persona a la cual autorice
el acreedor para recibir en su nombre.
Cuando no se seala en el contrato el lugar donde se debe hacer el pago de la
renta, se entiende que se hace en el sitio del bien arrendado, en caso de que el
arrendador se niegue a recibir, se debe recurrir al pago por consignacin
bancaria.48 Es habitual que el pago se realice de persona a persona, es decir
de arrendatario a arrendador o a la persona que este ltimo faculte para
46

Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
47
Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
48
Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik

recibirlo, pero hay ciertas ocasiones en que el arrendador no quiere recibir el


pago, por lo cual la ley faculta al arrendatario a pagar por medio de
consignacin para de esta forma no entrar en mora, esto lo regula actualmente
la ley 820 del 2003 en su artculo 10 el cual estableci las reglas y condiciones
a aplicar en el pago por consignacin, estas condiciones podran enumerarse
de la siguiente forma:
El pago debe realizarse en los lugares determinados por el gobierno
nacional dentro de los cinco primeros das luego de vencido el plazo
para el pago establecido en el contrato.
La consignacin debe realizarse a favor del arrendador o a la persona
que este determine para recibir el pago en su nombre; si dada la
situacin el arrendatario debe consignar el pago, la entidad del gobierno
nacional tendr copia original de dicho pago.
La entidad del gobierno debe expedir un duplicado, tanto al arrendador
como al arrendatario respecto del pago hecho y en cada duplicado debe
ir a anotadas las especificaciones del inmueble o cosa sobre el cual rige
el contrato de arrendamiento.
La comunicacin de la consignacin debe realizarse de parte del
arrendador al arrendatario a ms tardar a los cinco das siguientes de
hecha la consignacin, esta comunicacin debe realizarse por medio de
una comunicacin oficial, ordenada por el ministerio de comunicaciones.
El incumplimiento de lo previsto en la ley har incurrir al arrendatario en
mora del canon de arrendamiento.
Las consignaciones siguientes debern hacerse durante el plazo
previsto en la ley.
La entidad autorizada que recibe el pago debe entregar al arrendador el
pago del el valor correspondiente a la consignacin.
7.4.3 Pago Extemporneo al pactado en el contrato
Cuando se hace referencia al pago del precio, parece entonces importante
resaltar los temas bsicos que se generan con esto, el primero es la situacin
que se presenta cuando el arrendatario paga despus del tiempo determinado
en el contrato y en la ley, el recibimiento de dicho pago en dichas
circunstancias y la variacin del precio; si bien se expresa en la legislacin, en
este caso el artculo 2002 del cdigo civil que el arrendador tiene la obligacin
de pagar el precio convenido en el termino estipulado en el contrato, la
realidad es que este trmino no suele cumplirse, lo que conlleva a preguntarse
si en dicho caso se puede demandar por incumplimiento de contrato y de esta
forma pedir la restitucin de la cosa arrendada.

Por lo anterior se considera que, a pesar de que en un principio se presenta


mora por parte del arrendatario al momento en el que el arrendador recibe las
rentas atrasadas, se libera al arrendatario de esta.
Esto basado en que, a pesar de que los trminos se establecen el contrato,
dependiendo de la actitud de las partes se puede inferir la aceptacin o
negacin de ciertas circunstancias; dichas actitudes a pesar de no estar
expresas en el contrato son fundamentales para el desenvolvimiento del
mismo.
Si la mora llegase a definirse como una conducta contraria a derecho, es
preciso indicar que, cuando se presenta un incumplimiento inexacto lo que
acontece es que hay un cumplimiento pero por fuera de los requisitos legales o
de los requisitos del contrato. Esta circunstancia se presenta en el momento en
el cual el acreedor mediante un acto positivo de aceptacin recibe el valor del
crdito, debilitado o extinguiendo de esta forma la mora o incumplimiento que
se presentaba.
Al suceder dicha circunstancia de destruye la mora, puesto que est ya queda
saneada, siendo as que el incumplimiento del contrato generador de una
posible demanda para la terminacin del mismo; por esto solo queda como
resultado un retardo.
Otro aspecto importante es que para que haya mora dicha obligacin debe ser
exigible y luego incumplida, lo que conlleva a que, si se paga el valor de dicha
obligacin que se encuentra en mora antes de presentarse la demanda, esta ya
no es exigible.
Uno de los efectos ms importantes de la mora, es que esta no libera de
cumplimiento el deudor, ya que en el momento en el que el deudor mantiene
un estado de incumplimiento sobre sus obligaciones , se le otorga al acreedor
la facultad de exigir el cumplimiento del mismo mediante una demanda,
rompiendo as el vnculo jurdico, pero al momento de recibir el pago, dicha
aceptacin es suficiente para restarle efecto a las declaraciones de voluntad
que puedan proponerse respecto al mismo, es decir que cualquier cosa que
diga el acreedor respecto al pago no tendr ningn efecto. Lo mismo sucede
cuando ante la negativa del arrendador de recibir el pago de la obligacin, se
paga por medio de un ttulo o una consignacin, con esto queda satisfecha
dicha obligacin, claro est que esto solo puede suceder cuando el arrendador
cobra la consignacin o el ttulo. Esta situacin nicamente se acepta si en la
acreedor cobra el dinero que fue consignado, si no lo hace a partir desde
momento es que empieza a operar la mora.
En el caso en el que el arrendador no acepte el pago fuera del trmino, ya sea
hecho directamente por consignacin o ttulo, este no tiene la obligacin de
aceptarlo, por lo que puede imponer la accin legal correspondiente. Mientras
el pago se realice por fuera del trmino no se cumple la condicin legal para

ser admitido el pago y por ende se produce la mora lo que trae consigo la
posibilidad de pedir la terminacin del contrato.
7.4.4 Modificacin del precio
Un aspecto importante es tambin, aquel que se presenta cuando se hace una
alteracin del precio inicialmente pactado, momento en el cual el arrendatario
paga una renta diferente con la aceptacin del arrendador, en esta situacin se
dice que operaria la novacin, esta entenda como la sustitucin de una
obligacin anterior por una nueva. Pero ante esto nace la pregunta si realmente
la modificacin de la renta o un precio del arrendamiento implica la novacin,
por lo que el cdigo civil en el artculo 1705 dice que cuando simplemente se
aade, se quita una especie de gnero o cantidad nada ms se modifica el
precio por lo que en realidad no hay cambio de una obligacin nueva por una
anterior, ya que no se est modificando nada trascendental en el negocio
jurdico. Por ltimo, el que el arrendatario pague continuamente el valor de la
renta por fuera de los trminos y el arrendador lo acepte, no implica que se
est cambiando las estipulaciones el contrato, es decir que haya una obligacin
nueva por una anterior ya que simplemente es una situacin del contrato que
en nada cambia lo que ya se ha pactado.
7.5 Restituir la cosa
7.5.1 Requerimiento para restituir la cosa
Restituir la cosa es la notificacin o el aviso de parte del arrendador al
arrendatario notificndole que est terminado el contrato y que la cosa objeto
arrendamiento debe ser devuelta o restituida.
Como el arrendamiento es temporal, se debe restituir la cosa arrendada a la
terminacin del arriendo en las circunstancias de tiempo, lugar y modo
pactados, y en caso de disputas de forma supletoria se aplicaran las
disposiciones legales.
El estado en que debe restituirse el bien es en condiciones en que se
encontraba al momento de celebrar el contrato y esto debe constar en el
contrato, tomando de igual forma en consideracin el deterioro ocasionado por
el uso y goce legtimos, adems el artculo 2005 del cdigo civil establece dos
presunciones legales en contra del arrendatario, la primera es que se entiende
que se recibi el bien en regular estado de servicio, a menos que se pruebe lo
contrario, y la segunda es que los daos y las prdidas durante el goce se
deben probar que no provienen ni por su culpa, ni la de sus huspedes,
dependiente o subarrendatarios. 49
49

Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik

Respecto a los daos o perdidas que se causen sobre la cosa objeto del
arrendamiento es importante aclarar que la ley establece una presuncin
respecto del arrendatario, ya que este se considera inocente mientras que el
arrendador es el responsable por los daos causados, claro que esto tiene la
posibilidad de establecer prueba en contrario. Cuando esto sucede el
arrendatario debe probar que actu con prudencia y diligencia respecto del
bien. En el caso de la prdida del bien es importante destacar que aunque se
presume la inocencia del arrendatario este debe probar no slo que a t con
diligencia y prudencia, sino que no pudo evitar la prdida de la cosa, es decir
que esta se perdi por causas por caso fortuito o fuerza mayor.
7.5.2 Mora al restituir la cosa
La mora del arrendatario en la restitucin de la cosa arrendada no opera de
forma automtica si no que se exige requerimiento, Es importante determinar
si, terminado el contrato cual es la situacin de la cosa, ya que, aunque termine
el contrato no implica que el arrendatario devuelva el bien, ya que hay muchos
casos en los cuales el arrendatario, prefiere no entregar el inmueble objeto de
arrendamiento.
Al respecto hay que tener en cuenta que, el requerimiento y la mora son figuras
que trabajan conjuntamente en estos procesos, ya que para constituir en mora
se es necesario requerir.
El requerimiento que exige la ley puede ser privado o judicial, el judicial se
presenta en el momento en el cual el arrendatario incumple con su obligacin
dentro de los trminos establecidos en el contrato, por lo cual el arrendador
puede acudir al aparato judicial para que el por medio de un auto, se notifique
el requerimiento, esto no significa que hay una demanda o proceso contra el
arrendatario simplemente es una notificacin. En el caso del requerimiento
privado se establece que puede realizarse por cualquier medio ya que lo
importante es que se tenga forma de probarse que se realizo.
Una vez el arrendatario se encuentra en mora debe conllevar los efectos que
esta produce.
Una vez en mora el arrendatario debe pagar los perjuicios producidos
por la mora.
La mora puede constituir causal para que si el arrendador lo prefiere,
acuda ante un juez para que est de por terminado el contrato.
Si llegase a terminar el contrato el arrendador puede pedir la restitucin
de la cosa a travs de una decisin judicial.
En caso de que el arrendatario exija derechos de dominio o posesin
sobres ciertas cosas, el arrendador tiene la accin reivindicatoria.

7.6 Conclusiones
- El contrato de arrendamiento al obligarse dos partes deben cumplir con
ciertas obligaciones, unas facultativas que sern las que por acuerdo de
voluntades pactan en el contrato y otras dispositivas que as no sean pactadas
la ley establece que se deben cumplir, el arrendatario debe cumplir con sus
obligaciones desde el momento de celebrar el contrato hasta terminarse este,
para que no haya lugar al pago de indemnizaciones, ni terminacin anticipada
del contrato.
- En los contratos de arrendamiento se puede ver cmo opera la costumbre,
como en el caso de la obligacin de usar el bien de forma apropiada cuando
dice que si no se establece en el contrato de qu forma se debe usar, se debe
mirar la costumbre del lugar donde este se ha celebrado.
- El que el arrendatario se retras con el pago del arrendamiento, no constituye
un incumplimiento del contrato, solo en el caso en el que el arrendador
voluntariamente reciba el pago, ya que,
aunque en el contrato de
arrendamiento se especifiquen los trminos en los cuales se deben pagar los
cnones, la actitud del arrendador se debe tener en cuenta para saber si
realmente hubo incumplimiento o slo un retraso.
- Si bien, se debe tener en cuenta la actitud del arrendador a la hora de
presentarse un retraso en el pago del contrato de arrendamiento, lo cierto es
que, a voluntad de este queda la decisin de recibir o no el pago atrasado de
dicha obligacin y su consecuente accin judicial.
- En vista de que el arrendamiento constituye una de las modalidades
contractuales ms usada en Colombia, y gracias a su carcter bilateral en
donde surgen obligaciones para ambas partes, fue de gran importancia
nombrar y explicar cada una de las obligaciones a las que est sometido, en
ste caso, el arrendatario, logrando as concluir que ante cualquier
circunstancia que afecte tanto al inmueble como al arrendador o al arrendatario
existen normas y acciones previamente establecidas que servirn para superar
esas circunstancias.
- Se puede concluir tambin, que en vista de que la facultad de usar y gozar de
la cosa es de carcter personal, no puede extenderse tal facultad a personas
extraas al contrato, es decir, que por tal motivo es que el arrendatario no tiene

facultad para ceder el arriendo ni para subarrendar, a menos que se le haya


concedido expresamente.
8. CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La regla general como causa de la terminacin del contrato de arrendamiento,
es el mutuo discenso, pero hay unas formas especiales de terminar los
contratos, como las siguientes:
8.1 Destruccin de la cosa arrendada
Si el arrendamiento tiene por objeto el goce de una cosa determinada por un
tiempo determinado la destruccin de la cosa hace imposible este fin, por ende
el contrato debe terminar por falta de objeto. Desde el momento en que se
destruye la cosa cesan en sus efectos las obligaciones y derechos tanto del
arrendatario como del arrendador. No importa si la destruccin del objeto
proviene por culpa del arrendatario, o de fuerza mayor o caso fortuito 50.
El artculo 2008 del Cdigo Civil se refiere a una destruccin total, para la
terminacin del contrato, por eso cuando existiere una destruccin parcial nos
remitimos al artculo 1990 del Cdigo Civil.
El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y an a la
rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que
el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del
contrato; y an en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa
despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el
goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto
decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del
arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
Es decir que es el juez el que debe decidir segn los hechos, si ha de tener
lugar la terminacin del arrendamiento, o si solamente cabe decretar una
rebaja del precio o venta.
8.2 Expiracin del tiempo estipulado para el arrendamiento o por
desahucio

50

Cdigo Civil Colombiano, Artculo 2008. Causales de terminacin del arrendamiento de cosas.

El contrato de arrendamiento es de carcter temporal, y el tiempo de su


duracin puede ser determinado o indeterminado; es determinado cuando se
establece un trmino y se entiende que a al cumplimiento de este trmino el
contrato expira; el contrato ser indeterminado cuando no se ha pactado o
estipulado la duracin del mismo, ni existe costumbre sobre el particular,
debido a la indeterminacin se debe acudir a una figura conocida como el
desahucio que es un aviso que se le debe dar a una de las partes de forma
anticipada por el periodo que regula los pagos de la cesacin del contrato, el
desahucio puede provenir por cualquiera de las partes tanto el arrendador
como el arrendatario 51.
El desahucio se conforma as como una noticia anticipada que se ajusta al
periodo o tiempo que regula los pagos, sea dependiendo si se arrienda por
da, semana, mes el desahucio ser respectivamente de un da, una semana,
un mes. Pero el plazo empieza a correr al mismo tiempo que comience a correr
el prximo periodo que regula el pago, no es inmediato.
8.3 Por extincin del derecho del arrendador
Esta puede generarse por culpa suya o por causas ajenas a l.
8.3.1 Extincin del derecho del arrendador sin culpa suya:
Se distinguen dos situaciones, una es la establecida en el artculo 2016 del
Cdigo Civil Esto es que si el arrendador era usufructuario o propietario
fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del da en que debe
cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, aun cuando el plazo
del arrendamiento fuere superior. Que ratifica que aun cuando el usufructuario
tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier ttulo,
todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolvern al fin del
usufructo; con todo, el propietario conceder al arrendatario el tiempo que
necesite para la prxima percepcin de frutos, y por ese tiempo, quedar
sustituido el usufructuario en el contrato52.
El artculo 2017 seala que Cuando el arrendador ha contratado en una
calidad particular que hace incierta la duracin de su derecho, como la del
usufructuario o la del propietario fiduciario, y en todos los casos en que su
derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no habr lugar a
indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la
resolucin del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere
arrendado como propietario absoluto, ser obligado a indemnizar al
arrendatario; salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador
no era propietario absoluto53
51

Cdigo Civil Colombiano, Artculo 2009. Desahucio.


Cdigo Civil Colombiano, Artculo 2016. Extincin del derecho del arrendador sobre la
cosa.
53
Cdigo Civil Colombiano, Artculo 2017. Arrendamiento de Duracin Incierta.
52

Este nos plantea dos situaciones en que se plantea la buena o mala fe con la
que contrato el arrendador.
1 Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat teniendo
sobre la cosa un derecho sujeto a condicin resolutoria (debiera tratarse de una
condicin resolutoria ordinaria, por ejemplo, porque pact con su vendedor un
pacto de retroventa, y no tcita, ya que sta quedara comprendida en el caso
siguiente, cuando el arrendamiento concluye por culpa del arrendador) 54, no
habr lugar, por regla general, a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del
arriendo en virtud de la resolucin del derecho;
2 Pero si encontrndose en alguna de las situaciones mencionadas, hubiere
arrendado como propietario absoluto (ocultando entonces su calidad de
usufructuario, o de propietario fiduciario o sujeto a condicin resolutoria), ser
obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a
sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
8.3.2 Extincin del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya
El Artculo 2019 establece que Extinguindose el derecho del arrendador por
hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo,
o siendo usufructuario de ella hace cesin del usufructo al propietario, o pierde
la propiedad por no haber pagado el precio de venta, ser obligado a
indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede
en el derecho, no est obligada a respetar el arriendo 55
Puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o dona la
cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo
para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En
los casos propuestos, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la el
objeto/cosa, por una causa que es imputable a su persona. Para determinar si
el arrendador debe indemnizar al arrendatario, debemos distinguir si la persona
a quien se traspasan los derechos que el arrendador tena sobre la cosa, est o
no obligado a respetar el contrato de arrendamiento 56.
En el primer caso: el arrendatario no tiene derecho a exigir indemnizacin
alguna, pues el hecho de haber un nuevo dueo no lo perturba o afecta, ya que
el arrendamiento subsiste.

54

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - apuntes de derecho chileno


Cdigo Civil Colombiano, Articulo 2019. Extincin de la cosa por culpa o hecho del
arrendador.
56
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - apuntes de derecho chileno
55

En el segundo caso: s tiene derecho a exigir ser indemnizado, pues como


resultado de haber traspasado el dominio a un tercero, el arrendamiento se
extingui.
8.3.3 Por sentencia del juez
Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podr expirar
Artculo
Terminacin
por parte
delresolucin,
arrendador.
Son causales
para
el
por 22.
declararse
su nulidad,
o por
siempre
y cuando
no que
hubiera
arrendador
pueda
pedir
unilateralmente
la
terminacin
del
contrato,
las
siguientes:
empezado a cumplirse, pues en caso contrario, debemos hablar de trmino del
1. La no
cancelacin
por parte
arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino
contrato,
conforme
ya lodelexplicamos.
estipulado
en
el
contrato.
En los casos en los que la ley ha fijado diferente a los ya mencionados
2. La debemos
no cancelacin
de losa servicios
pblicos,
que cause la desconexin o prdida del
remitirnos
la Ley 820
de 2003.
servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorizacin del arrendador.
4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada
por parte del arrendatario.
6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad
horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.
7. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio
8.4 Ley
820
delantelacin
2003
postal autorizado,
con
una
no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la
fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs
del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o
cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su
reparacin;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5)
meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompaar al aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero,
bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor
del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6)
meses siguientes a la fecha de la restitucin.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnizacin se
realizar mediante el mismo procedimiento establecido en el artculo 23 de esta ley.
El contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino
igual al inicialmente pactado.

Artculo 23. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del


arrendador mediante preaviso con indemnizacin. Para que el
arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior,
deber cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para
la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la
indemnizacin de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad
competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la
presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada
para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar
en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la
autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo cl arrendatario o
le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la
fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los
respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y
direccin precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la
fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con
la autorizacin que expida la autoridad competente.
Pargrafo 1. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el
arrendador tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin
consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso
de restitucin del inmueble.
Pargrafo 2. Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste
de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la
autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma
consignada.

Artculo 24. Terminacin por parte del arrendatario.Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes:
1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su
cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito
dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no
menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de
tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si
no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin
de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la accin judicial
correspondiente.
5. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas,
siempre y cuando d previo aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal
autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses a la referida fecha de
vencimiento. En este caso el arrendatario no estar obligado a invocar causal alguna
diferente a la de su plena voluntad, ni deber indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.
Pargrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artculo, la
autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por
parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a
sealar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora
sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el
funcionario competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que
para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al
arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantar un acta que ser suscrita por las personas que
intervinieron en la diligencia.

Artculo 25. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del


arrendatario mediante preaviso con indemnizacin.
Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el
contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del
artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendador o a su
representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha
para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la
indemnizacin de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad
competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la
presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada
para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar
en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la
autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al arrendador o
le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la
fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los
respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y
direccin precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligacin de entregar el inmueble en
la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad
con la autorizacin que expida la autoridad competente.
Pargrafo 1. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el
arrendatario tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin
consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del
inmueble de conformidad con lo previsto en el artculo anterior.
Pargrafo 2. Si el arrendatario con la aceptacin del arrendador desiste
de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la
autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma
consignada.

Artculo 26. Derecho de retencin. En todos los casos en los cuales el arrendador
deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado sin
haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le
hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Artculo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el
caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%) del
valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el
treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que
haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer el
derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto
no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.

Con respecto al contrato de arrendamiento en el Cdigo de Comercio, solo nos


remitiremos a dos normas ya que en materia contractual para arrendamiento de
local comercial se debe remitir a la parte de obligaciones del Cdigo Civil, esto
es la parte general del contrato de arrendamiento, que es todo lo que se ha
expuesto anteriormente.
El contrato de arrendamiento de local comercial como el ms representativo y
comn en materia mercantil, tiene dos normas que lo regulan en el Cdigo de
Comercio:
Artculo 533. Los establecimientos de comercio podrn ser objeto de contrato
de arrendamiento usufructo anticresis y cualesquiera operaciones que
transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos con
los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el artculo 526. 57
Artculo 518. El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no
menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento
de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del
mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente
distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su
estado de ruina o para la construccin de una obra nueva 58.
Se plantea un prrroga del contrato de arrendamiento de local comercial si se
ha estado usando por un trmino no inferior a dos aos consecutivos del
inmueble, as el plazo haya vencido, el arrendador en este caso se le obliga
aceptar esa prrroga del contrato, si el arrendatario quisiere continuar siendo
arrendatario en aquel inmueble, salvo en las excepciones planteadas.
Debemos tener en cuenta la marcada diferencia que existe en materia civil y
comercial respecto del desahucio, ya que en la primera esta se deber hacer
por lo menos con dos (2) meses de anterioridad al cumplimiento del contrato,
en tanto que la segunda se deber hacer dentro de los (6) meses anteriores al
57

Cdigo de Comercio, Articulo 533.Arrendamiento, usufructo y anticresis de establecimiento


de comercio
58
Cdigo de Comercio, Artculo 518. Renovacin del Contrato de arrendamiento.

cumplimiento del mismo, so pretexto que en cualquiera de los dos casos, el


contrato de arrendamiento se prorrogue por el termino inicialmente estipulado.

9. BIBLIOGRAFIA
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CARDONA HERNNDEZ, Guillermo. Contratos civiles, tercera edicin,
Ediciones Doctrina y Ley LTDA, Bogot D.C., 2001.
- LAFONT PIANETTA, Pedro. Manual de contratos Panorama de la
negociacin y contratacin contempornea, tomo 1, segunda edicin, Librera
Ediciones del profesional LTDA, 2005.
- PETIT, Eugene. Tratado elemental de derecho romano, Editorial SKLA,
Bogot D.C., 13 de Julio de 2013.
- SOTO GMEZ, Jaime. Nociones de contratos civiles usuales, editorial Leyer,
Bogot D.C., 2001.
- CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de
restitucin del inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.
- Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C.
Biblioteca jurdica Dik

- SENZ FONSECA, Luz Amanda; CABRERO, Manuel Enrique; LEAL PREZ,


Hildebrando. El contrato de arrendamiento y el proceso de restitucin del
inmueble. Dcimo quinta edicin. Bogot, Colombia: Leyer Editoriales, 2014.
- Bonivento Fernndez Jos Alejandro. Los Principales Contratos Civiles y su
Paralelo con los comerciales. Bogot. D.C Colombia: Editorial Librera
Ediciones Profesional LTDA, Decimoctava Edicin, 2012
- Caballero Bustamante: Es el contrato de comodato un arrendamiento
gratuito?
[en
lnea
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Http://www.caballerobustamante.com.pe/plantilla/2012/contrato-de-comodatoun-arrendamiento.pdf.
- CDIGO CIVIL Editorial Leyer, Bogot-Colombia. 2012
- Cdigo de Comercio. Editorial Leyer, Bogot-Colombia, 2011
- Peranquive Nio Carlos Alberto. Nuevo Manejo Jurdico y Administrativo del
Arrendamiento en Colombia.
Bogot. D.C Colombia: Ed Legislacin
Jurisprudencia- Doctrina, 2002