HOJA RESUMEN DE VALUACION DE UN PREDIO RUSTICO

DENOMINADO CORRALES FUNDO LA PROMESA PARCELA 4 Y 4-A

(U. C. No 04021)
Cliente

DANILO HERNANDEZ MANRIQUE

Solicitante

MI BANCO

Ubicacin

Sector: Sechin Bajo, Distrito: Casma, Prov.: Casma

Departamento : Ancash

Ocupacin/Uso Actual

Explotados con plantaciones permanentes de Uva.

Descripcin Detallada

Se trata de un predio rstico, que conforma el Fundo La

Promesa, explotado bajo riego por goteo, cuenta con
edificaciones diversas.

AREAS Y VALORES
Descripcin

Unidades

Valor Comercial
US$

Valor de Realizacin Inmediata

10.6426 Has.

159,639.00

127,711.20

Edificaciones

55.00 m2

8,256.96

6,605.57

Obras Complementarias

Variable

6,718.52

5,374.81

Terreno

TOTAL

EDIFICACIONES
PERITO RESPONSABLE
REPEV N
FECHA INFORME

:
:
:
:

Vivienda, Oficina, Bao y Caseta de filtrado y fertirriego.

Ing. Agrnomo Rafael G. Poma Silva
651-98
Casma, 21 de Junio de 2,015

VALUACION DE UN (01) PREDIO RUSTICO, SITUADO EN EL SECTOR

SECHIN BAJO, DISTRITO DE CASMA, CASMA ANCASH

I.

REFERENCIA:
Valuacin de
un
(01) predio rstico, denominado Fundo La Promesa,
ubicado en el Sector Sechin Bajo, Distrito de Casma, Provincia de Casma,
Departamento de Ancash.

II.

FINALIDAD:
Estimar a la fecha el Valor Comercial y el Valor de Realizacin Inmediata de
los predios de la referencia, con fines de Actualizacin de Valores.

III.

SOLICITANTE:
Se efecta la valuacin a solicitud de Mi Banco-Oficina Casma.

METODOLOGIA EMPLEADA

IV.

Para el casco agrcola:

La presente valuacin se efecta por el Mtodo de Tasacin Directa,
la
misma
que corresponde a la determinacin de los valores de los
componentes fsicos de los predios, considerando la inspeccin de campo
practicada, anlisis de valores de mercado y la toma de muestras fotogrficas,
se tiene en consideracin adems lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per (R.M. N 126-2007-VIVIENDA) y la Resolucin S.B.S.
N11356-2008.
PREDIO RUSTICO CORRALES: PARCELA 4 Y 4-A(U. C. No 04021):

V.

Inscripcin
Registral

Unidad Catastral

Area
(Ha.)

Corrales

11001000

U.C. No 04021

4.7889

Corrales

11001001

U.C. No 04021

5.8537

Nombre del Predio

TOTAL GENERAL

VI.

10.6426

DATOS GENERALES COMUNES DE LOS PREDIOS:

VI.1.

Propietarios:
DANILO HENRY HERNANDEZ MANRIQUE.
FLOR ROSARIO GUARDA CALDERON.

6.2.

6.3.

Ubicacin:
Sector
Distrito
Provincia
Departamento

: Sechin Bajo.
: Casma.
: Casma.
: Ancash.

Uso Actual:
Predio de uso agrcola, a la fecha con plantacin de Uva.

6.4.

Va de Acceso:
Tiene como principal va de acceso la carretera Panamericana Norte
Km.375.5 y Carretera Casma Huaraz Km. 0.00, ingresando a una
trocha carrozable al lado izquierdo de la misma se bordea el cerro
Corrales y aproximadamente a 450.00 m. se encuentra el predio.

6.5.

Recurso hdrico:
Dispone de agua de riego proveniente del subsuelo, captada a travs de
un pozo a tajo abierto debidamente equipado, en funcionamiento con
caudal de 18 lps, con licencia de uso de agua subterrnea expedido por
la Autoridad Local de Aguas de Casma. Tambin cuenta con derecho de
uso de agua superficial proveniente del ro Sechn de rgimen muy
irregular y solo en las pocas dee avenida los meses de verano.

6.6.

Calidad de los Terrenos:

Los terrenos agrcolas por su naturaleza pertenecen a la regin Desierto
Costero y Vertientes Bajas ridas del flanco occidental de los Andes.
Por su capacidad de uso, los suelos se clasifican en el grupo de Suelos de
Clase II, aptos para el cultivo en limpio con riego tecnificado, con agua
de subsuelo, son suelos con escasas limitaciones para su uso no
requieren de prcticas especiales de conservacin y de manejo de suelos
para mejorarlo; son de textura Franco Arenoso, de topografa plana con
muy ligeras pendientes, apta para toda clase de cultivos, tanto perennes
como anuales, son suelos ligeramente alcalinos.

6.7.

Riesgos que amenazan los predios:

No presentan mayores riesgos de erosin, inundacin ni
otros.

6.8.

Zonificacin y restricciones:
El Predio se ubica en el sector Sechn Bajo, zona de fcil acceso,
donde los terrenos son explotados bajo rgimen de riego con agua
proveniente del subsuelo principalmente y con agua superficial
proveniente del ro Sechn solo en pocas de avenida.
El predio segn inspeccin de campo viene siendo explotado con
cultivos permanentes instalados en una rea de 5.50 Has y con
cultivos anuales en una rea de aproximadamente 4.50 Has. Caminos
internos, Edificaciones y Obras Complementarias en un rea de
0.6426 Has.
Se cuenta con terrenos de bajo contenido de materia orgnica,
clima apropiado, recurso hdrico de aguas subterrneas a la fecha
suficiente para la explotacin de todo el mbito del predio.

6.9.

Plantaciones Permanentes:
El predio tiene instalados bajo sistema de Riego Tecnificado por
Goteo: 5.00 Has de cultivo de Vid, Variedad Red Globe a un
distanciamiento de 3.20 x 1.70 mts en Parrn Espaol, de 2 aos de
edad; tambin tiene un Huerto Vergel instalados en un rea de 0.50
Has con plantas frutales de Mango Kent de 12 aos de edad, Palta
Hass y Palta Fuerte de 3 aos de edad y Vid Variedades Superior y
Crimson de un ao de edad.

6.10.

Construcciones e Instalaciones
En el Predio Corrales se constat lo siguiente:

DESCRIPCION

Unidades

Area Techada

Vivienda(Sala-Comedor-Cocina-dormit)

35.00 m2

Oficina

8.00 m2

Bao

4.50 m2

Pozo de Agua Tajo Abierto

18 m.l.

Caseta de Filtrado y Fertirriego

7.50 m2

TOTAL

55.00 m2

Como obras complementarias se cuenta con:

DESCRIPCION

Unidades

Cerco Perimtrico de ladrillos

8.00 m.l.

Cerco Perimtrico vivo

1,704 m.l.

Portn de ingreso

2.00 unid.

Pozas para humus de lombriz

6.11.

10.00 unid.

Edificacin:
Las edificaciones presentan los materiales predominantes siguientes:
A. Estructura Portante y Techos :
Columnas y vigas de concreto armado, con techo aligerado, resto
de ambientes con techo de tijerales de fierro, calamina y torta de
barro.
B. Albailera y Revoques :
Muros de ladrillo revestidos, pintados y tipo cara vista.
C. Pisos
:
De cemento pulido y frotachado.
D. Puertas y ventanas
:
De madera, ventanas con perfiles de madera y vidrio 6 mm
E.

Baos
:
Aparatos sanitarios de losa vitrificada y nacional.

F.

Instalacin Sanitaria
Con red empotrada.

G. Instalacin Elctrica
:
Parte empotrada, parte sin empotrar.
6.12.

Antigedad y estado de conservacin:

Antigedad entre 13 a 15 aos y estado de conservacin bueno.

6.13.

Observaciones:
1. El predio materia de valuacin, de fcil por acceso la carretera
Panamericana Norte Km.375.5 y Carretera Casma Huaraz Km.
0.00, encontrndose aproximadamente a 450.00 m.
2. Predio electrificado con dotacin de 50 Kva, para bombeo de
pozo de agua y uso domstico.
3. Tiene instalado Sistema de Riego por Goteo para el cultivo

de Uva y el Huerto vergel cubriendo un rea de 5.50 Has.

4. La produccin de Uva que se obtenga ser destinada a los
mercados internaciones de los Estados Unidos de Amrica,
Europa y al mercado nacional.
3.

En la zona existe suficiente disponibilidad de mano de obra

calificada para los trabajos de campo, tambin cuenta con
equipos y maquinaria agrcola propia.

4. Considerando la calidad de suelos, disponibilidad hdrica,

ubicacin y topografa, se estima el Valor Comercial del
Terreno en US $ 20,000.00 / Ha.
VII.

DEDUCCIONES APLICABLES EN OBTENCION DEL VALOR DE

REALIZACION :

Deducciones a considerar
Mantenimiento

2.00%

Pre-Realizacin-Valuacin

0.20%

Gastos Publicidad y Ventas

5.00%

Reajuste por realizacin en 60 das

12.80%

Total de Deducciones

20.00%

NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA

CONVENIENTE PARA LLEGAR AL VALOR DE REALIZACION PTIMO.

VIII.

VALUACION DEL PREDIO CORRALES PARCELA N4 Y 4-A(U.C.N04021) :

El entorno en donde se ubica el predio no cuenta con obras de
infraestructura urbana, las obras son propias del predio.
8.1.

rea Total: 10.6426 Has.

8.2.

Linderos:
De acuerdo a la Inspeccin de Campo y a los documentos de
propiedad y Ficha Registral de la Oficina Registral de Casma, se
trata de terrenos de forma poligonal, cuyos linderos y medidas
perimtricas son las siguientes:

Por el Norte:
Con ribera izquierda del Rio Sechn con una longitud de 150.00
m.l.

Por el Este:
Con Terreno de Gabriel Garca Andagua, con el rea reservada
para la C.A.U. (Casa Cooperativa) y camino en una longitud de
689.00 m.l.

Por el Sur:
Con Cerro Cochino o Corrales en una longitud de 230.00 m.l.

Por el Oeste:
Con terreno de cultivo de Paulina Shicshi Bernaldo en una
lnea de 643.00 m.l.
Permetro Total:

8.3.

1,712.00 metros lineales.

Inscripcin ante Registros Pblicos:

El predio se encuentra debidamente inscrito en los Registros
pblicos de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral Casma, en
las Partidas No.11001000 y 11001001.

8.4.

Gravmenes:
Ninguno.

8.5.

Valor Comercial del Predio CORRALES

Comprende el valor comercial del terreno y el valor de
las Construcciones e instalaciones.
a.

Valor del Terreno (VT)

VT = rea x Valor Comercial

Area del terreno

10.6426 Hs

Valor Unitario
US$

Valor Comercial

20,000

US$ 212,852.00

El Valor Comercial del terreno se estima en US$ 212,852.00

b.

Valor de las Construcciones e Instalaciones:

De acuerdo
a
los
materiales
predominantes
detallados en el Item 6.11 del presente informe, se
determina el valor promedio por metro cuadrado de
rea techada en:

Descripcin
Vivienda(Sala-Comedor-Cocina-

Unidades

Valor Unitario

35.00 m2

US$ 172.05

Oficina.

8.00 m2

US$ 172.05

Bao

4.50 m2.

US$ 131.40

dormit)

Valor de
reconstruccin Asegurable

Deprec.

Antig.

Valor actual de
Edificacin

fact

(aos)

6,021.75

8.00

0.92

15

US$

5,540.01

US$ 1,376.40
,322.00
US$
591.30

8.00

0.92

15

US$

1,266.29

8.00

0.92

13

US$

544.00

US$

Caseta de filtrado y fertirriego

7.50 m2

US$ 131.40

TOTAL

US$

985.50

8.00

0.92

13

US$

US$ 8,974.95

906.66

US$ 8,256.96

Pozo de Agua a tajo abierto: Profundidad 18 mts x US$ 375.00

?
c.
Valor de las Obras complementarias:

8.00 0.92

16

US$

Conformada por pozo a tajo abierto, cerco perimtrico, portones de

ingreso, pozas para humus de lombriz y cerco vivo

Descripcin

Unidades

US$ 126.03 US$

8.00

Cerco Perimetrico de ladrillo

1,704.00

Cerco vivo Perimtrico

Porton de ingreso
Pozas para humus de lombriz (1 x 20ml)

Valor de
reconstruccin Asegurable

Valor
Unitario

Deprec.

Antig.

fact

(aos)

1,008.24

8.00

0.92

13

US$

927.58

US$ 3.75

2.00

US$ 2,285.00 US$

4,570.00

8.00

0.92

13

US$

4,204.40

10.00

US$ 172.45 US$

1,724.50

8.00

0.92

13

US$

1,586.54

TOTAL

US$ 7,302.74

US$ 6,718.52

Cerco vivo perimtrico (1,712.00 8.00)= 1,704 ml x US$ 3.00 = 5,112.00

d.

Valor actual de
Edificacin

VALOR COMERCIAL (VC):

0.92

VC = VT + VE + VOC

Descripcin

Valor Comercial

Valor del Terreno (VT)

US$

212,852.00

Valor de Edificacin (VE)

US$

8,256.96

Valor de Obras Complement.

(VOC)
Valor Comercial (VC)

US$

6,718.52

US$

174,614.48

El valor comercial del predio Corrales, se estima en US$ 174,614.48

(Ciento setenta y cuatro mil seis cientos catorce con 48/100 Dlares
Americanos).
X.

RESUMEN GENERAL DE VALUACION:

Descripcin

(US$)

Bienes Inmuebles (Casco Agrcola)

US$ 174,614.48
US$ 174,614.48

Predio Corrales
SUB TOTAL
TOTAL

XI.

Valor Comercial

US$

Valor de realizacin
Inmediata (US$)
US$ 139,691.58
US$ 139,691.58
US$

CONCLUSIONES
11.1. La valuacin se ha efectuado aplicando las normas vigentes y con
total independencia de de criterio, basado en el Reglamento Nacional
de Tasaciones y tomando en consideracin los niveles de Oferta Demanda para predios similares.
11.2. Segn los clculos efectuados de los predios rsticos incluyendo
sus instalaciones y equipos, se lleg a las siguientes estimaciones:

Valor Comercial
Valor de Realizacin Inmediata

US$
US$

11.3. De no variar las condiciones del mercado y mantenerse la

situacin actual de los predios se estima la vigencia de la valuacin
en 90 das.

Casma, 21 de Junio del 2 , 0 1 5

PANEL FOTOGRAFICO