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Tasar: es medir el valor de un bien

Valor: importancia econmica de un bien


Valor sentimental: Va unido a propiedades pertenecientes a viejas familias, o propietarios que se resisten
separarse de sus bienes por apego personal, no es base para determinar el valor de plaza.
Valor de capricho: es la suma que se llega agregando el valor reproductivo, y el importe que un comprador
abonara ya sea por buena arquitectura, caractersticas aristocrticas , proximidad a club.
Costo real: es la suma del precio de los insumos que intervienen en a produccin de un inmueble
Costo potencial: Computo y presupuesto: todo la lista de gastos que se van a tener en cuenta para la
construccin de una obra
Precio real: Cuando hay un intercambio de bienes a travs de una transaccin efectiva
Precio Potencial: Precio que tiene un bien en una compraventa libre si esta se produjera en un mercado libre
con conocimientos de ambas partes.
Principios de la tasacin
Permanencia: es el lazo de la vigencia de una tasacin
Coherencia: diversas manifestaciones de un bien guardan una relacin y lgica entre si.
Equivalencia: dos bienes equivalentes en un mismo mercado tienen un mismo precio
Proporcionalidad: dos bienes semejantes, en mercados semejantes, tienen precios semejantes
Normalidad: los pronsticos tienen todos una probabilidad de estadstica normal
Mtodo valuatorio: Para la tcnica del pronstico se utiliza la comparacin, el precio se mide y toda medicin
implica comparacin.
Mtodo: P = A x a
P: Precio potencial / A: Antecedente / a: asimilador
El Problema u Objeto
Finalidad: al comitente le interesa la tasacin con una finalidad Alquiler venta garanta sucesin
Mercado: Debe estudiarse como momento
Momento: siempre hay una fecha a la que se remite la tasacin
Ub. Geogrfica: Definida regional/localmente y en el fragmento urbano que corresponda.
Segmento de pertenencia: aun en la misma fecha y posicin geogrfica dos inmuebles pueden pertenecer a
segmentos diferentes.
El comitente: es aquel al que le dirigimos el informe. El comitente no puede atribuirse facultades del tasador
tales como:
A) Determinacin del resultado final
B) Indicacin de la tcnica de tasacin a emplear
C) La utilizacin de determinados antecedentes
D) La determinacin de los parmetros
Antecedente: Dato numrico utilizable para la tasacin. Es un dato de precio afectivamente pagado.
Asimiladores: Representa la diferencia de una caracterstica
Tendencia: es la previsin inmediatamente futura del precio
Margen de error: el resultado de la tasacin, siendo una medida es por naturaleza inexacto. El error que se
calcula en general es un 10%
No estoy seguro si esta bien Valor utilizable: la tasacin es un valor dentro de un segmento de incertidumbre
contenido entre un mximo y un mnimo y de all sacamos un valor de muestra, de un valor mas probable donde
voy a tener un 10% mas o menos.

Mtodos Concepto y anlisis


1) Separativos: Consideran que el bien inmueble esta formado por dos elementos, El terreno y las
construcciones.

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

El mtodo DIRECTO: se establece el valor de la tierra por va comparativa, calculando sobre la base de
operaciones de compraventa ocurridas en la vecindad y sobre lotes de caractersticas semejantes.
a) Mtodo comparativo de mercado: tomo un sector del mercado extraigo datos y a partir de un pronstico
obtengo el precio potencial
b) Mtodo de costo: Saca el valor de produccin del inmueble
c) Mtodo residual: es una comparacin de los mtodos anteriores del cual puedo sacar un valor de lo
construido.
2) De conjunto: El uso o el beneficio que presta un bien inmueble, proviene de su singularidad, al margen de
las partes que lo forman.
El mtodo INDIRECTO: consiste en capitalizar a una tasa de inters conveniente las rentas reales de una
propiedad
a) Mtodo de capitalizacin de renta: A partir de la renta podemos llegar al valor de un inmueble.
Algunos autores reconocen que a partir del mtodo indirecto la aparicin de los llamados mtodos diferenciales
o residuales que permiten establecer el valor de una de las partes por diferencia entre el valor del todo y el de la
otra parte conocida.

El valor de las mejoras se determina por


Mtodo especifico: es el anlisis de las particularidades y caractersticas del bien: su renta productividad la
calidad material. Se determina el costo de reposicin de la construccin. Descontndose la depreciacin fsica
o funcional
Mtodo comparativo: se basan en el examen de propiedades semejantes, teniendo en cuenta sus
particularidades. Se toma como referencia edificios de la misma tipologa y antigedad
Enfoque de la tasacin
Enfoque de costo: no se justificara pagar mas por una propiedad que el costo de adquisicin de un terreno
equivalente y construir una estructura alternativa que sea una replica del original u otra que se le pueda prestar
igual utilidad.
Enfoque de comparacin de ventas: Considera las ventas de propiedades similares y establece un valor
mediante comparaciones.
Enfoque de capitalizacin de ingresos: considera la informacin de ingresos y gastos de la propiedad que se
tasa y estima el valor a travs de un proceso de capitalizacin.
Proceso de la tasacin
A) Determinacin de las bases de la tasacin: Identificacin del inmueble provista por el titulo plano informes
del registro de la propiedad., determinacin de los mtodos a utilizar en relacin con la finalidad de la tasacin.
B) Recoleccin de datos:
* Datos generales en relacin con la regin donde se halla el inmueble.
* Datos de las caractersticas propias del terreno y edificio a tasar.
* Datos sobre caractersticas del mercado inmobiliario
* Datos sobre costos de la construccin
* Datos de propiedades similares que al momento de su venta se hallan en alquiler.
C) Determinacin del mayor y mejor uso: anlisis de las tendencias del mercado que influyen sobre la
propiedad. Para determinar su uso ms redituable.
D) Calculo del avalo: Utilizacin de todos los mtodos de posible aplicacin.
E) Estimacin del valor final: relacionar la informacin reunida, los valores obtenido, por aplicacin de distintos
mtodos de calculo y las condiciones del mercado.
Mtodos de tasacin
METODO DE COMPARACION DE VENTAS
El valor de la propiedad a tasar esta relacionado con el precio de venta o valor indicado de propiedades
semejantes, el valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a esta con aquellas propiedades. Un
Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

comprador bien informado no pagara por una propiedad mas que el precio de venta de una propiedad
comparable.
Operatoria: Se localizan propiedades que hayan sido vendidas o se encuentren ofrecidas y que sean similares a
la propiedad sujeto comparable, en funcin del valor de las diferencias entre esta y la propiedad sujeto.
Pecio de venta de propiedad comparable + - Ajustes = Valor indicado de la propiedad sujeto
Ver ejemplo cuadernillo
La tcnica de comparacin exige que se analicen datos del mercado comparables

Ser similar a la propiedad sujeto


La venta u oferta debe ser reciente
En caso de venta esta tiene que ser el producto de una negociacin libre
En caso de oferta debe venir de una fuente responsable

Factores o ajustes

Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado se modificaron
Ubicacin: Ajuste para compensar la distinta calidad de ubicacin
Caractersticas fsicas: Terreno, dimensin y proporcin, calidad constructiva, antigedad, estado de
conservacin
Trminos y condiciones de venta: Si la transacciones realizas en condiciones de financiamiento
anormales exigirn ajuste.

Aplicacin de la tcnica de comparables


Problema = antecedente x asimilador
Asimilador: es el factor que indica la relacin cuantitativa entre el antecedente y el problema
Las diferencias de caractersticas del antecedente (propiedad comparable) con respecto al problema
( propiedad a tasar) se traducen en diferencias de valor entre ambos. Estas diferencias los ajustes que
realizamos al precio de venta de la propiedad comparable, para indicar el valor de la propiedad a tasar.
Estos ajustes se realizan sumando o restando los valores que representan las diferentes caractersticas.
Los asimiladores pueden elaborarse a partir de 3 mtodos generales.
1) Estimacin
2) Calculo de formulas
3) Medicin estadstica
Asimilador = problema / antecedente
Obtener el asimilador
Mediciones estadsticas: Asimilador por ubicacin del bien urbano
Propuesta analtica: Asimilador por el aprovechamiento del terreno
Formulas empricas: formula de superficie homogeneizada formula de fondo relativo
Caractersticas:
a) En el bien: diferencia de ubicacin
b) En la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la moneda
c) En el mercado: Diferencia por tratarse de distintos mercados
BIEN
Caractersticas ms significativas
1) Ubicacin
Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un inmueble se integra por distintos factores de
influencia
* Carcter zona o barrio
* Normas de zonificacin vigentes
* Tendencias del desarrollo del sector
* Servicios pblicos
* Importa de la calle
* Vecindad.

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

Un asimilador por ubicacin puede obtenerse a partir del conocimiento de los valores unitarios para el lote tipo
de las zonas antecedente y el problema
ubicacin = valor unitario de lote tipo en zona problema / valor unitario de lote tipo en zona antecedente
Tratndose de inmuebles rurales, la ubicacin relaciona

los tipos y facilidades de acceso


las distintas distancias al centro, asistencias bsicas, estaciones de carga

2) La aptitud
Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble,
En terrenos libres de mejoras la aptitud se mida por el tipo de edificios que se puedan construir en los mismos,
En edificios urbanos la aptitud esta dada bsicamente por su capacidad de construccin y capacidad fsica,
econmica de adaptarse al mayor y mejor uso.
En inmuebles rurales El gado de utilizacin se mide por la capacidad y calidad de los productos que la tierra
puede rendir
La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores
* Dimensin y proporciona
* Forma, nivel orientacin
* El suelo de fundicin
* Relacin lote-edificio
El asimilador por medida (relacin frente-fondo) como as tambin los asimiladores por forma y por esquina
(ubicacin dentro de la manzana) pueden obtenerse de las distintas propuestas tablas y formulas
Desnivel: el asimilador por nivel resulta de los costos unitarios para resolver la irregularidad en cuestin
Orientacin debern realizarse cuando de la orientacin del inmueble problema se infieran limitaciones o
ventajas para el destino esperado.
Suelo de fundicin: valen las observaciones en cuando a las dificultades tcnicas que tiene el tasador
La aptitud de un lote urbano libre de mejoras tiene las siguientes caractersticas * El aprovechamiento (factor de
ocupacin total FOT) es la caracterstica cuantificable que mejor expresa la aptitud.
Aprovechamiento = factor de ocupacin total del problema / factor de ocupacin total del antecedente
La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades fsicas y funcionales del mismo.
La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios complementarios as como la
calidad funcional del edificio definen la categora de este.
Las caractersticas varan desde la econmica hasta de lujo.
Es de resaltar que la categora de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material
deben considerarse:
La correspondencia entre el tipo de material y la fundicin de los locales o destino del edificio
Las cualidades funcionales del edificio
Las instalaciones y servicios complementarios
Existen factores intrnsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construccin para una misma categora
de edificio.
* La cantidad de locales sanitarios en relacin con la superficie total edificada
* La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor incidencia de los costos de
elementos constructivos de uso comunes (entrada principal, caja de escalera, ascensores)
* El mayor numero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construccin la magnitud de las fundaciones,
la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano de obra.
3) El estado
El estado de uso y conservacin de un bien es una variable adecuada y necesaria para determinar la
depreciacin. El asimilador por depreciacin puede lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la
elaboracin propia del tasador.
Moneda

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

En caso que el lapso entre la fecha de la tasacin y la fecha del antecedente resulte significativo o en ese
intervalo de tiempo se hallan producido cambios en la economa o en el mercado que se trate resulta necesario
actualizar el valor del antecedente.
La caracterstica mas importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser intercambiada por otro bienes)
resultante de la liquidez (frecuencia de aparicin en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de
conservar las relaciones de intercambio mas constantes que las de los otros bienes.
El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede cuantificar midiendo la relacin
de intercambio entre esta y un determinado bien.
Mercado
Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe considerarse la necesidad de
aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la reduccin del valor del antecedente como consecuencia de
las leyes de la oferta y la demanda.
Consideraciones generales sobre asimiladores
Las caractersticas que diferencian al bien problema del bien antecedente pueden referirse a aspectos en
trminos cualitativos o cuantitativos.
Cualitativos: debe traducirse la cualidad en cantidad
Excelente: 10
Muy buena: 8
Buena: 6
Regular: 4
Mala: 2
Psima: 0
En cuanto a la obtencin de asimiladores por relaciones lineales, no siempre cabe suponer que los mltiplos en
los bienes implican otro tanto en los valores.
Asimilador = Cantidad problema / Cantidad antecedente.
METODO DE CALCULO DE COSTO
Un comprador no pagara mas por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora
similar en un terreno baldo de iguales caractersticas
Operatoria: Para aplicar este mtodo se debe 1) calcular el costo de reposicin o reproduccin de la mejora
existente. 2) restar de dicho costo la perdida de valor por depreciacin. 3) sumar al costo depreciado el valor del
terreno.

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

Costo de reposicin o
reproduccin de mejoras

Depreciacin

Valor del terreno

Valor indicado de la
propiedad sujeto

Costo de reposicin
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposicin
de los edificio depende de que supuestos adopte el tasador.
a) El costo de reproduccin es el costo de crear una replica fiel de la estructura existente utilizando el mismo
diseo y similares materiales de construccin, mano de obra
b) El costo de reposicin se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma superficie til
y que cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos
El costo de reposicin puede establecerse:
a) Por aplicacin de precios por unidad de superficie cubierta: es un mtodo comparativo, fundado en que el
costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes tiene un alto grado de aproximacin. Las superficies
semicubiertas deben incorporarse en el tratamiento disminuidas en cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de
su superficie real.
b) Por computo y presupuesto: consiste en aplicar un computo del edificio en estudio. Y aplicar los valores
correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.
Depreciacin.
Un bien fsico es perecedero, pierde paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta
perdida de aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciacin
Fsica:
a) Avera o destruccin de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.
b) Decrepitud por deterioro fsico o desgaste y rotura: Deterioro fsico: proviene de la edad misma y a exposicin
a los agentes atmosfricos. Desgaste y rotura: aparecen con el uso
Funcional:
a) Insuficiencia o inaptitud: un proyecto arquitectnico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o
defectuosas deprecian el edificio,
b) Obsolescencia: no cumple con los requisitos actuales del mercado. Los edificios disminuyen la calidad de sus
servicios al surgir nuevos tipos arquitectnicos,
Ambiental: disminucin del valor de un bien inmueble debido a factores externos
Mtodos de calculo de la depreciacin fsica
a) El mtodo de lnea recta: la depreciacin es uniforme a lo largo de la vida del edificio
b) El mtodo de la parbola: la depreciacin no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente
aumentando hacia el fin de la misma.
c) criterio de heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal
conservado de deprecia mas rpidamente.

VA = VR (VR Vr) * K
La depreciacin funcional no puede medirse mediante la utilizacin de formulas
Una propuesta es la determinacin de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los
que se destina o para corregir error de diseo
Otra el aumento de valor que tendra el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la
insuficiencia constructiva, la inaptitud del proyecto.
Valor del terreno
Mtodo de comparacin: determinar su valor probable con la comparacin de ventas reales efectuadas en la
vecindad afectadas por coeficientes son reducidas a un lote patrn sin influencia de esquina. Se deben tomar 4
o 5 ventas de inmueble prximas al que se estudia, efectuadas en una fecha resiente al estudio, reducirlas al
lote patrn mediante tablas de frente y fondo.
Mtodo de asignacin: Existe una relacin proporcional entre el valor del lote y de lo edificado (1:4) con el
aumento de demanda de la tierra esta proporcin tiene a estrecharse

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015

Mtodo de urbanizacin de fraccionamiento: Se refiere al valor del terreno en bruto. Se le descuenta los gastos
de urbanizacin al precio inicial pagado por el predio

METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS


Conversin de la renta en valor presente, mediante su capitalizacin a un tipo de inters.
Renta: se entiende por renta bruta la suma de todos los ingresos que resultan de la explotacin de una
propiedad.
Si a la renta bruta se le descuenta la parte destinada a compensar los gastos de explotaron se obtiene la renta
aparente y si a esta se le descuenta la parte destinada a amortizacin el capital se obtiene la renta liquida
Gastos de operacin: Son los necesarios para el funcionamiento de la explotacin y su mantenimiento:
a) de Funcionamiento: El pago de impuestos, tasas por servicios pblicos, tasas municipales, seguro contra
incendio
b) de Mantenimiento: reposicin o reparacin de artefactos o parte de las instalaciones accesorias,
modernizaciones y modificaciones.
Amortizacin tiene la finalidad de conservarlo a modo de mantener el rdito, los capitales representados por un
bien fsico tiene a desaparecer debido a la depreciacin la amortizacin previene esta perdida acumulando en
un fondo
Tasa de capitalizacin Factores que interviene en su eleccin, la evaluacin del estado, procesos, variabilidad y
riesgo de la economa.
Multiplicador de alquiler bruto
Consiste en obtener un factor que resulta de la relacin (cociente) entre el precio de venta y el alquiler mensual
de una propiedad comparable.
Operatoria: el multiplicador de alquiler bruto se logra de los datos de operaciones de venta recientes de
propiedades comparables que se hayan encontrado alquiladas al momento de la venta. Los multiplicadores as
obtenidos se promedian.

Apunte: Juan Pablo Orsi Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Ao 2015