El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo

Primera parte: hasta el decreto de subasta

Por Eduardo A. Daz*

I.La etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo
Siguiendo la estructura del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, podemos dividir el juicio
ejecutivo en dos etapas. La primera, comprende desde la interposicin de la demanda hasta que
queda firme la sentencia de remate. Est compuesta por la demanda, intimacin de pago,
embargo (no indispensable en este momento del juicio, pero s frecuente), citacin al ejecutado
para que oponga defensas, la deduccin de stas, su contestacin por el actor, la posibilidad de
que se produzca prueba, el dictado de la sentencia de remate, y la sustanciacin de los recursos
que proceden contra ella[1].
La segunda comienza una vez firme la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrndose
en trmite la apelacin contra sta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere
si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelacin se concede con efecto devolutivo, art.
555 CPCCN), y corre hasta que se hace ntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a
591 CPCCN). Sus reglas son aplicables a la ejecucin de sentencias (art. 510 CPCC) y,
subsidiariamente, a las ejecuciones especiales en cuanto stas no tengan disposiciones
especficas (art. 595 y subsiguientes CPCCN).
Este tramo del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo
antes-, y luego poner dichas cosas en situacin de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el
remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuacin del ejecutado est retaceada (art.
560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayora
de los trmites desde el auto de subasta hasta que sta se lleva a cabo; casi en las postrimeras
aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, se compone
ms que nada de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo
ttulo de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial ya se agot, aunque puede surgir
algn que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnacin de la liquidacin (los que por lo
general resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos ms con fines
dilatorios que por su razonabilidad).
II.Nuestra hiptesis de trabajo: ejecucin de expensas con embargo del inmueble
Seguiremos los pasos del juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes de edificios sujetos al
rgimen de propiedad horizontal (art. 524 CPCC)[2], tramitado ante la Justicia Nacional en lo Civil.
Lo usual en estos casos es embargar la unidad funcional cuyas expensas se ejecutan, aunque
estuviese afectada como bien de familia (situacin frecuente)[3]. Supondremos que el inmueble
est ubicado en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
III. Actividad a cargo del abogado del ejecutante

Desde la sentencia de remate firme, hasta que se dicte el auto de subasta, hay actividad casi
exclusiva a cargo del abogado de la parte actora (aunque, tal como iremos viendo, bastante de ella
puede delegarla en meros gestores, pues se trata de diligencias administrativas).
Ms all de las notificaciones de las resoluciones generales que se dicten, al ejecutado
especialmente slo se le cursa la intimacin a acompaar el ttulo de propiedad del bien
embargado (infra III.3.1), y se le notifica la traba del embargo (infra III.1), ambas por cdula
(siempre que haya constituido domicilio procesal, caso contrario ser por ministerio de la ley);
luego de ello, ninguna otra participacin especial se prev para este sujeto. Adems, si el acreedor
ampla la ejecucin (arts. 540 y 541 CPCC), se le dar al deudor la participacin correspondiente,
mas no es este un acto propio, caracterstico, de esta etapa, sino comn a todo el proceso
ejecutivo (volveremos sobre el tema en la segunda parte de este trabajo).
Por otro lado, ni el martillero, ni otros acreedores, ni el comprador, aparecern aun en escena.
Teniendo en cuenta la ndole y extensin de este trabajo, nos dedicaremos a analizar las
situaciones comunes, bsicas y habituales de este procedimiento.
III.1. Obtener y anotar un embargo. Impulsar la notificacin de la medida
Dice el art. 561 CPCC: Es requisito del trmite de cumplimiento de la sentencia de remate, la
traba de embargo ().
Este es el primer paso de la etapa, si es que no se cumpli antes: pedir, obtener, y anotar un
embargo. Reiteramos que, no obstante la posibilidad de embargar cualquier otro bien, lo usual es
hacerlo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan, para hacer valer as el privilegio que
ostenta este crdito (art. 17 ley 13512), que lo torna preferente en ser pagado, luego del acreedor
hipotecario[4]. Aunque bien se podra embargar, por ejemplo, una suma de dinero del deudor
suficiente para cubrir el crdito, v.gr. un depsito bancario, lo que evitara tramitar la mayor parte de
esta etapa del juicio - con el consiguiente ahorro de tiempo, esfuerzo y dinero pues se pasara
directamente a su ltimo momento, el de la liquidacin y pago: Cuando lo embargado fuese
dineroel acreedor practicar liquidacin de capital, intereses y costas, de la que se dar traslado
al ejecutado, aplicndose, en lo pertinente, las reglas de los artculos 503 y 504. Aprobada la
liquidacin, se har pago inmediato al acreedor del importe que de ella resultare (art. 561 CPCC,
segunda parte).
El embargo sobre el inmueble se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda
a la ubicacin de la cosa, por oficio si se trata de un juicio que tramita en Capital Federal y cuyo
embargo tambin se inscribir en el Registro de esta Ciudad (ver modelo A en el Apndice), y por
testimonio si ha de serlo en extraa jurisdiccin (art. 7 ley 22172).
Agregada al expediente la constancia de haberse inscripto el embargo (el Registro reintegra al
presentante el oficio con la medida anotada, y ste lo presenta en el juicio, o transcurrido un tiempo
prolongando sin que haya sido retirado, aqul lo enva directamente al juzgado), se dictar una
providencia que ordenar notificar al ejecutado en los trminos del art. 198 CPCC: () Si el
afectado no hubiese tomado conocimiento de las medidas con motivo de su ejecucin, se le

notificarn personalmente o por cdula dentro de los TRES (3) das. Quien hubiese obtenido la
medida ser responsable de los perjuicios que irrogare la demora () Desde ya que la confeccin
y entrega en secretara de esta cdula es carga del abogado del ejecutante (arg. art. 137, 2
prrafo, CPCC).
Si el ejecutado apelase el embargo, concedido que sea (ver las limitaciones recursivas del art. 560
CPCCN), ello no detendr la prosecucin de esta etapa, pues el recurso se conceder con efecto
devolutivo (arts. 198, ltimo prrafo, y 250, inc. 2, CPCC).
Atencin: recuerde que Las inhibiciones y embargos se extinguirn a los cinco aos de la fecha de
su anotacin en el registro que corresponda, salvo que a peticin de parte se reinscribieran antes
del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendi en el proceso (art. 207, segundo
prrafo, CPCCN).
III.2.Pedir la reserva del expediente
Por seguridad (el inmueble del deudor va camino al remate judicial, y no tiene aqul demasiadas
opciones para evitarlo, salvo la de pagar; y si no est en condiciones de hacerlo, pueden animarlo
intenciones desleales), y ms si se est ejecutando una suma de dinero considerable, nosotros
solemos pedir la reserva del expediente en este momento del proceso[5]. No recordamos caso
alguno en el que nos hayan negado la medida (ver modelo B en Apndice)
Aunque la parte no lo pida, varios juzgados la ordenan de oficio un poco ms adelante, al tiempo
de dictar el decreto de subasta.
III.3. Medidas de los arts. 576/578 CPCC
Acreditada en el expediente la anotacin del embargo (aunque ste no se haya aun notificado al
ejecutado), reservado o no el expediente, lo primero es pedir (ver modelo B en el Apndice) y
obtener del juzgado la orden de cumplir las medidas previstas en el art. 576 del ritual:
Antes de ordenar la subasta el juez requerir informes:
1) Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.
2) Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien sujeto al rgimen de
propiedad horizontal.
3) Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, segn las constancias del registro de
propiedad inmueble. Los informes tendrn una vigencia de SESENTA (60) das, a cuyo
vencimiento debern ser actualizados.
Asimismo, intimar al deudor para que dentro de tercero da presente el ttulo de propiedad del
inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. No se realizar la subasta
mientras no se haya agregado el ttulo o, en su caso, el testimonio.
Podr comprobarse judicialmente el estado de ocupacin del bien si las circunstancias as lo
aconsejaren

Art. 577 CPCC: Cumplidos los recaudos a que se refiere el artculo anterior, se ordenar la
subasta, designando martillero en los trminos del artculo 563 y se determinar la base ()
Art. 578 CPCC: Si no existiere acuerdo de partes, se fijar como base los DOS TERCIOS (2/3) de
la valuacin fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuacin, el juez designar
de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasacin; la base equivaldr a
las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasacin ()
Del juego de estas tres disposiciones surge que, adems de los requisitos del art. 576, es
necesario para que se decrete la subasta contar con la valuacin fiscal del bien, lo que permitir al
juez determinar la base del remate (salvo que exista acuerdo de partes sobre el punto, supuesto no
muy frecuente).
En la realidad, una vez dictada la providencia por el juzgado que manda cumplir estos recaudos
(ver modelo C en el Apndice), es aconsejable que el abogado realice las respectivas diligencias
en este orden cronolgico: 1) Intimar a presentar el ttulo de propiedad y, en su caso, obtener un
nuevo testimonio e inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble ; 2) Cerca de la finalizacin
del trmite anterior (lleva fcil un par de meses), pedir los informes de deuda del inciso 1) (el del
inciso 2) surge de las constancias del expediente, aunque algunos juzgados igual lo exigen); 3)
Con lo anterior cumplido (la contestacin de los pedidos de informes insume otros dos meses),
recin obtener los informes de dominio, embargo e inhibiciones, y la valuacin fiscal.
Veamos algo sobre ellas.
III.3.1.Obtener e inscribir en el Registro un nuevo testimonio del ttulo de propiedad del bien
embargado
La intimacin al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado se le notifica por
cdula (arg. art. 135, inc. 6 CPCC), siempre y cuando haya constituido domicilio procesal, caso
contrario, lo ser por ministerio de la ley (art. 41 CPCC).
La prctica indica que casi nunca el ejecutado cumple esta intimacin (en nuestros aos de
ejercicio conocimos una sola excepcin, que confirma la regla), razn por la cual, vencido el plazo
de tres das, el actor habr de pedir al juez que haga efectivo el apercibimiento y ordene obtener un
nuevo testimonio del documento (ver modelos D y E en Apndice).
Dictada esta ltima providencia, la medida se cumplir a travs de un oficio A quin ir dirigido?
Qu recaudos ha de contener esta pieza?
Aqu debemos hacer una digresin. Cuando se inicia este tipo de juicio, el abogado siempre pide
un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble , a fin de saber, entre otras cosas,
quien es el titular dominial, y contra l dirigir la pretensin ejecutiva. Pero de este mismo informe
surgen otros datos, entre ellos, los correspondientes al acto de transmisin de la propiedad, por
ejemplo si se trat de una compraventa o de una donacin saldr la fecha y nmero de la escritura,
el escribano que intervino, el monto de la operacin; si el dominio se adquiri a ttulo hereditario, se
informa el juzgado interviniente, los autos, si fue por declaratoria de herederos o inscripcin de
testamento. Pues bien, estos antecedentes son indispensables a la hora de obtener un nuevo

testimonio del ttulo de propiedad, pues permitirn encaminar los trmites hacia el lugar correcto:
aqul en el que se encuentra el instrumento pblico cuyo nuevo testimonio necesitamos.
Retomando el orden de la exposicin, contestaremos aquellas preguntas considerando el supuesto
ms frecuente: el actual propietario ejecutado - lo ha sido a raz de un acto formalizado en
escritura pblica, v. gr. compraventa, donacin. El oficio ha de dirigirse al lugar dnde est el
protocolo del escribano que intervino en el acto de transmisin, que puede ser el de la escribana o,
si el notario no tiene ya en su poder el protocolo, en el Archivo de Protocolos Notariales del Colegio
de Escribanos respectivo[6]. Conviene hacer una consulta telefnica a uno otro para verificar esta
circunstancia, antes de librar el oficio. Los datos que hay que consignar en la pieza de
comunicacin son: individualizacin del inmueble (calle, nmero, unidad funcional), acto de
transmisin (compraventa, donacin, etc.), nombre de las partes del acto, nmero y fecha de la
escritura, nombre y nmero de registro del escribano interviniente (ver modelo F en Apndice).
Este oficio lo firma el secretario del juzgado (art. 38 inc. 1 CPCC). Tambin es importante indicar la
persona autorizada a diligenciar la medida (normalmente, el letrado y/o quien l designe), quien
ser as el legitimado con facultad de sustituir a favor de otra persona - para llevar a cabo alguna
actuacin o reclamo ante la persona oficiada (requisito vlido no slo para este oficio sino para
cualquier otro que se libre durante este perodo). Y cuando el oficio va dirigido al Archivo de
Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, debe indicar,
adems, para quin se expide el nuevo testimonio, pues de no hacerlo, tampoco constar esta
circunstancia en el nuevo testimonio que expida el Archivo, lo que imposibilitar posteriormente su
inscripcin en el Registro de la Propiedad[7].
Ingresado el oficio dnde corresponda supondremos que lo fue en el Archivo -, previo pago del
arancel correspondiente, en un plazo aproximado de diez das se retira el nuevo testimonio. Se lo
agrega al expediente con un escrito, en el que tambin se ha de solicitar que se ordene la
inscripcin del nuevo documento en el Registro de la Propiedad y el desglose de la escritura.
Ordenada la inscripcin, se cumple la medida mediante oficio firmado por el secretario (ver
modelo G en Apndice), al que se le anexar el nuevo testimonio de la escritura desglosado del
expediente a este efecto - y el formulario que provee el Registro (minuta de inscripcin)
completado. Se ingresa todo en el organismo, se abona el arancel, y en un plazo de 10 das
aproximadamente se lo retira. El nuevo testimonio inscripto se incorpora al expediente escrito
mediante.
Tanto el diligenciamiento del oficio para obtener el nuevo testimonio, como el del correspondiente a
su inscripcin, puede el abogado encomendarlo a una gestora. Si bien deber abonar el
correspondiente honorario (que posiblemente no podr recuperar el cliente por va de imposicin
de costas), este costo se compensar largamente con la economa de tiempo y esfuerzo que
significar para aqul. Considero que est bien que el abogado cargue con el trmite la primera
vez, para aprenderlo; pero luego conviene que lo tercerice, y que aplique su energa a otros
menesteres ms esenciales: buscar y atender clientes, actualizar conocimientos, resolver casos,
etctera.
III.3.2.Obtener informes de deuda del inmueble embargado
En las postrimeras de la obtencin del nuevo ttulo de propiedad se pueden ir pidiendo los
informes de deuda a las siguientes reparticiones: Obras Sanitarias de la Nacin , Aguas
Argentinas, AYSA, Direccin de Rentas del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
Se tramitan mediante oficio, firmado por el letrado (art. 400 CPCC). Los dirigidos a OSN, AA, y

AYSA deben indicar el nmero de partida del inmueble (dato que se puede recabar en el edificio de
esta ltima empresa sito en Av. Crdoba y Riobamba). Debe transcribirse el ltimo prrafo del art.
398 CPCC, por las importantes consecuencias previstas para el caso de falta de contestacin del
pedido de informes: () Cuando se tratare de la inscripcin de la transferencia de dominio en el
Registro de la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nacin (e.l.) al ente
prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate,
contendrn el apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez das, el
bien se inscribir como si estuviese libre de deudas(ver modelo H en Apndice)
Los entes oficiados entregan al interesado un recibo del pedido de informes, y responden
directamente al juzgado (art. 400, ltimo prrafo CPCC).
Respecto del informe de deuda de expensas, pensamos que si la deuda est actualizada por
haberse ampliado la ejecucin, bastara con estas constancias que ya estn en el expediente. No
obstante, nada impide y no est de ms -, acompaar un informe de deuda (no necesariamente
un certificado de deuda) emitido por el administrador (sin perjuicio de ampliar luego la cuanta del
reclamo, si es que no todos los perodos comprendidos en el informe han sido objeto de una formal
ampliacin de la ejecucin).
No conocemos norma alguna que establezca un tiempo de vigencia de estos informes. La prctica
nos dice que slo cundo son muy aejos (un par de aos) algunos juzgados requieren que se los
actualice antes de decretar la subasta.
Estos trmites tambin pueden delegarse en un gestor. Vale lo que dijimos antes al respecto
(III.3.1.)
III.3.3.Obtener valuacin fiscal e informes sobre las condiciones de dominio, embargo e
inhibiciones
La obtencin de estos informes se deja para el final, pues tienen un plazo de vigencia, transcurrido
el cual hay que renovarlos: sesenta das para los de dominio, embargo e inhibiciones[8]; y la
valuacin fiscal debe ser del ao calendario en que se decrete la subasta (valuacin fiscal
actualizada exige el art. 578 CPCC). Siendo as, no vale la pena sacarlos primero, pues mientras
corre el tiempo para tramitar los otros, stos habrn vencido.
La valuacin fiscal se obtiene en el edificio del G.C.B.A. sito en Viamonte y Suipacha, en el acto,
sin necesidad de oficio judicial, simplemente completando un formulario que pide los datos del
inmueble.
Los dems informes, en el Registro de la Propiedad Inmueble , tambin sin oficio judicial sino tan
slo a travs de dos formularios que provee el Registro: el denominado F1 para las condiciones de
dominio y embargos, y el F2 para conocer las inhibiciones. Estos trmites debern estar firmados
por un profesional: escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto,
contador pblico, martillero; o quien acredite tener inters legtimo a juicio de la Direccin
del Registro (articulo 54 inc. b y d, Decreto 2080/80, reglamentario ste de la ley 17801 sobre
Rgimen de los Registros de la Propiedad Inmueble )

dem lo dicho anteriormente sobre encomendar estas diligencias a un gestor.

III.3.4.Comprobacin del estado de ocupacin del bien
Esta es una medida que se ordena con posterioridad al auto de subasta, generalmente a cargo del
martillero (ver en Apndice, modelo I), punto II.2.) La abordaremos en la segunda parte de este
trabajo.
IV.Pedir la subasta judicial
Expedido e inscripto en el Registro el nuevo testimonio del ttulo de propiedad, obtenidos los
informes y la valuacin fiscal, solicitaremos entonces que el juez decrete la subasta del bien
embargado
Dispone el art. 577 CPCC: Cumplidos los recaudos a que se refiere el artculo anterior, se
ordenar la subasta, designando martillero en los trminos del artculo 563 y se determinar la
base.
Oportunamente se fijar el lugar donde aqulla debe realizarse que ser donde tramita la
ejecucin, o el de ubicacin del inmueble, segn lo resolviere el juez de acuerdo con lo que
resultare ms conveniente; se establecer tambin el da y la hora, que no podrn ser alterados
salvo autorizacin del juez o acuerdo de partes expresado por escrito.
Se especificar la propaganda adicional autorizada, en los trminos del artculo 567
El lugar, da y hora del remate, as como la especificacin de la propaganda adicional, no son
objeto de determinacin en esta resolucin judicial, sino que lo sern oportunamente, ms
adelante, una vez que toma intervencin el martillero.
Ver modelo I en Apndice.
Finalizamos aqu esta primera entrega. En la segunda que se publicar en el Suplemento de
noviembre - abordaremos el quehacer del abogado desde este momento hasta que salga del
juzgado con el cheque del crdito de su cliente en la mano. Los esperamos.

ANEXO MODELOS
A) OFICIO DE EMBARGO

OFICIO EMBARGO

Buenos Aires,

de

de 2010

Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte )
que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en
de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se anote embargo sobre el inmueble sito en la calle
, piso 4to, unidad funcional nro. 9, matrcula, de la Ciudad de Buenos Aires, propiedad de.,
por la suma de $. ($. de capital ms $... presupuestados provisionalmente para intereses y
costas).-------------------------------------------------

La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires, 16 de abril de 2009. Por las
sumas indicadas en el punto I), trbese embargo sobre el inmueble sito en la calle, piso 4to,
unidad funcional nro. 9 de la Ciudad de Buenos Aires. A sus efectos, lbrese oficio al Registro de la
Propiedad Inmueble dejndose constancia de las personas autorizadas para correr con su
diligenciamiento- Fdo: Juez.
El Dr. o quien designe es el autorizado.-----------------

B) ESCRITO INICIANDO
LA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA Y PIDIENDO
RESERVA DEL EXPEDIENTE

INICIA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE

EXPEDIENTE

LA SENTENCIA DE REMATE. SE RESERVE

Sr. Juez:
Eduardo A. Daz, por la actora, con domicilio constituido en (telfono, email), en
autos (expte , Juzgado Civil N ) digo:
1.Firme la sentencia de remate, trabado embargo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan
(ver fs. 20), inicio la etapa de cumplimiento de aquella. A tal fin, solicito
a.Se pidan los informes de deuda previstos en el art. 576 CPCC, librndose los oficios de estilo,
bajo apercibimiento de que si no fueran contestados en el plazo de ley el bien se inscribir como si
estuviese libre de deuda
b. Se intime al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado, bajo

apercibimiento de obtenerse nuevo testimonio a su costa.

2.Atento el estado de autos, solicito se reserve el expediente.

C) PROVIDENCIA AL ESCRITO B
Buenos

Aires,

11

Febrero

de

2010.-VG

I.Lbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo
de diez das el bien se inscribir como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC).
II.Intmase al ejecutado a acompaar el ttulo de propiedad del bien embargado dentro
del plazo de tres das, bajo apercibimiento de obtenerse segundo testimonio a su costa.
Notifquese.
III.Resrvense los autos en Secretara

D) PETICIN DE QUE SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO

SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO

Sr. Juez:
Eduardo A. Daz, por la actora, con domicilio constituido en (telfono, email), en
autos (expte , Juzgado Civil N ) digo:
Vencido el plazo sin que el ejecutado haya cumplido la intimacin ordenada en el punto II. de fs. 48
(ver cdula de fs. 50), solicito se haga efectivo el apercibimiento all decretado, mandndose
obtener nuevo testimonio del ttulo de propiedad del bien embargado, librndose al efecto oficio al
Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires.

E) PROVIDENCIA AL ESCRITO D
Buenos

Aires,

20

de

marzo

de

2010.-VG

AUTOS Y VISTOS:
En atencin a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, lbrese el oficio
pedido a fin de que se expida segundo testimonio del ttulo correspondiente al bien embargado, a
costa del ejecutado. Hgase constar la persona autorizada para su diligenciamiento.

F) OFICIO AL ARCHIVO DE PROTOCOLOS NOTARIALES

OFICIO
Buenos Aires,

de

de 2010

Sr.
Director del Archivo de Protocolos Notariales
Colegio de Escribanos de la Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte ) que tramitan
por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en de la Ciudad
de Buenos Aires, a efectos que se expida un segundo testimonio de la escritura N, de fecha,
pasada ante el escribano (N de registro), que instrumenta la compraventa celebrada entre
respecto del inmueble sito en --------------------- La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires,
20 de marzo de 2010. En atencin a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a
fs. 48, lbrese el oficio pedido a fin de que se expida segundo testimonio del ttulo correspondiente
al bien embargado, a costa del ejecutado. Hgase constar la persona autorizada para su
diligenciamiento.
Fdo:
Juez.---------------------------------------------------------------El Dr. o quien designe es el autorizado.-----------------

G) OFICIO PARA INSCRIBIR NUEVO TESTIMONIO DEL TTULO DE PROPIEDAD

OFICIO INSCRIPCIN NUEVO TESTIMONIO

Buenos Aires,

de

de 2010

Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados .. (expte )
que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil N , Secretara nica a mi cargo, sito en
de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se inscriba el segundo testimonio de la escritura
N, de fecha, pasada ante el escribano (N de registro), que instrumenta la compraventa
celebrada entre respecto del inmueble sito en, matrcula, cuyo titular de domino es
--------------------La resolucin que lo ordena dice: Buenos Aires, 16 de junio de 2010. 10. Inscrbase el nuevo
testimonio. A sus efectos, lbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble dejndose constancia
de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento. Fdo:
Juez.---------------------------------------------------------------El Dr. o quien designe es el autorizado.-----------------

H) OFICIO PIDIENDO INFORME DE DEUDA

OFICIO
Buenos Aires,de de 2010
Sres.
Aguas Argentinas
En mi carcter de letrado apoderado de la parte actora en los autos ,
(expte) que tramitan en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil N, sito en calle, le solicito
informe lo siguiente:
Si la unidad funcional nro (planta baja, depto. 5) del edificio sito en ,
nomenclatura catastral, partida N, adeuda suma alguna, y por qu concepto.
La resolucin que as lo ordena, dice: Buenos Aires, 11 Febrero de 2010.

Lbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de
diez das el bien se inscribir como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC)Juez
El art. 398 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin dice:
() Cuando se tratare de la inscripcin de la transferencia de dominio en el Registro de la
Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nacin (e.l.) al ente prestador de ese
servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrn el
apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez das, el bien se inscribir
como si estuviese libre de deudas

I) DECRETO DE SUBASTA

Buenos Aires, Agosto de 2010

AUTOS Y VISTOS:
I.- En atencin a lo solicitado, informe del Registro de
la Propiedad y dems
constancias agregadas, decrtase la venta en subasta del bien embargado, designado como
Lote ...., Fraccin .... (calle ....., .....), Matrcula: .... al contado y mejor postor, con la base de
PESOS
VEINTE
MIL
($20.000)
(facultad prevista en el art. 578 ltimo prrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero pblico que
se designar conforme a la acordada del Superior N 772, una vez que se encuentre firme el
presente.
II.-El designado oportunamente deber:
1.- Aceptar el cargo dentro del tercer da de notificado por cdula, bajo apercibimiento de
remocin.2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto da acerca de las condiciones fsicas y de
ocupacin del inmueble, las que deber comprobar personalmente e individualizar a las personas
que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qu carcter lo hacen. A sus efectos desgnase
oficial de justicia ad hoc al martillero, facultndoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la
fuerza pblica, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el
inmueble se encuentre en extraa jurisdiccin, dichas facultades, debern ser solicitadas al juez
que por turno corresponda; oficindose con los recaudos de la ley 22.172.3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto,
segn los requisitos previstos por la Acordada N 24/00.
4.- Llevar su cometido en la forma de prctica, y percibir el 30% del precio en carcter de sea y el
3% en el de comisin.
5.- En el acto de suscripcin del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador
la constitucin de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de
que las sucesivas providencias se le tendrn por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del
Cdigo Procesal.
6.- Rendir cuenta dentro de tres das de realizado el remate, bajo apercibimiento de
multa.7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nacin

Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.8.- Valerse del auxilio de la fuerza pblica si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal
desarrollo del acto (arts 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Cdigo citado y Reglamento
para
la
Justicia
Nacional
en
lo
Civil).
Publquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del cdigo de rito, por dos das en el
Boletn Oficial y en La Razn. Si correspondiere, se har constar el monto de las expensas
comunes del ltimo mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deber hacer constar que
no
podrn
haber
ofertas
menores
a
los
pesos
quinientos
($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta tambin se
encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.Hcese saber al martillero que deber requerir en Secretara un modelo de edicto de subasta.De considerarlo pertinente el peticionante y al slo efecto de tomar debida nota,
lbrese oficio o testimonio en los trminos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble
que corresponda.
Comunquese a los jueces embargantes e inhibientes.
Ctese por el plazo de tres das a los acreedores hipotecarios para que presenten sus ttulos.
Notifquese por cdula
Notifquese personalmente o por cdula al ejecutado y crrase vista al Sr. Defensor Pblico
Oficial.-

* Director del Suplemento de Prctica Profesional. Abogado litigante. Docente titular de las
materias Derecho Procesal Civil y Comercial y Prctica Profesional, Universidad Catlica de La
Plata ; profesor titular de Derecho Procesal I y Derecho Procesal II, Universidad Maimnides;
profesor titular por concurso de Teora General del Proceso, Facultad de Ciencias Jurdicas y
Sociales del Instituto Universitario de la Polica Federal Argentina; profesor Asociado regular (a
cargo de la ctedra) de Derecho Procesal Civil y Comercial, UADE; profesor adjunto por concurso
de Prctica Profesional, y por carrera docente de Elementos de Derecho Procesal, Facultad de
Derecho UBA; autor de obras jurdicas; director de la Coleccin Actuacin Profesional de editorial
Hammurabi; miembro del Instituto de Derecho Procesal CPACF; Profesor en el Programa de
Formacin Profesional de la Escuela de Posgrado del Colegio de Abogados de Capital Federal.
Cualquier opinin, consulta o sugerencia sobre este artculo, o sobre el Suplemento en general, por
favor
dirjala
a
cualquiera
de
estas
direcciones:
ead@forodeactuacion.com.ar;
eddiaz@uade.edu.ar; estudioead@uolsinectis.com.ar
[1] El Cdigo adjetivo nacional trata el juicio ejecutivo en tres Captulos: el primero, dedicado a
Disposiciones Generales(cundo habr ttulo ejecutivo, enumeracin de alguno de ellos, trmite
de la preparacin de la va ejecutiva, etctera); el segundo, Embargo y excepciones, comprende
la que configuramos como primera etapa de este proceso; el tercero, Cumplimiento de la
sentencia de remate, es la que analizaremos en este trabajo. De igual forma, el art. 40 de la ley
arancelaria 21839 escinde este proceso en dos partes. Alguna doctrina lo divide en tres etapas: la
primera, hasta la intimacin de pago y citacin para defensa; la segunda constituida por el breve
perodo de conocimiento que implica, dentro del juicio ejecutivo, la interposicin de defensas, su
contestacin, prueba, y el pronunciamiento de la sentencia de remate; la tercera, la de
cumplimiento de la sentencia de remate.
[2] En el cobro de expensas comunes no cabe un examen en extremo riguroso del instrumento
base de la accin ejecutiva, pues el pago de dicha contribucin es fundamental para el normal

desenvolvimiento del consorcio de copropietarios. De all que sea procedente la va ejecutiva,

aunque no se encuentren reunidos todos los requisitos previstos por el ritual, si el demandado por
tal razn no ignor su deuda, aunque haya cuestionado su monto (CNCIV - Sala F - 31-10-1995)
(elDial - AED62).
[3] La inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la ejecucin de
un crdito originado en expensas comunes, ya que la obligacin de contribuir al pago de los gastos
y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al rgimen de propiedad
horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administracin, que es preexistente a
la afectacin al rgimen del bien de familia que el propietario pudiere hacer; de modo que las
deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecucin, pues no se trata de obligaciones
nacidas con posterioridad a la inscripcin, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones
(CNCIV - Sala E - 23-8-1995) (elDial - AEAA0).
[4] El privilegio del acreedor hipotecario que resulta de los arts. 3934 y sigtes. del Cdigo Civil,
prima sobre el otorgado al consorcio de propietarios por el art. 17 de la ley 13512, que consagra el
mejor derecho que le corresponda al conservador de una cosa (arts. 2986 y 3901 del Cdigo Civil)
(CNCIV - Sala B - 28-2-1997) (elDial - AE6B6). El crdito por expensas del consorcio tiene
preferencia respecto del privilegio especial del cual goza el acreedor laboral con sujecin a lo
previsto por el art. 268 de la ley de Contrato de Trabajo, norma en la cual no se encuentra
comprendido el inmueble subastado, pues slo hace referencia a cosas muebles.( CNCIV - Sala L 08-11-00) (elDial - AE16C0).
[5] En principio, la reserva del expediente en los trminos del art. 64 inc. b) in fine del Reglamento
para la Justicia Nacional puede tener dos finalidades: a) asegurar la existencia material de la
causa permitiendo su consulta con mayores medidas de seguridad y b) evitar que el conocimiento
previo de la parte sobre la que recaer la medida que se adopte pueda tornarla intil o de
cumplimiento imposible (CNACAF, SALA IV - 19/06/97) (elDial - AH1BA6).
[6]Luego de algunos aos, los escribanos deben desprenderse de sus protocolos y enviarlos al
Archivos de su Colegio.
[7] Nuestra experiencia indica que el Archivo del Colegio de Capital Federal, a diferencia de su par
bonaerense, si en el oficio no consta para quien ha de expedirse el nuevo testimonio, igualmente
menciona que se lo hace para el comprador, para el donatario, o para quien corresponda.
[8]Algunos entienden que no es ste un plazo procesal, por ende se computa no por das hbiles
sino corridos.

Citar: elDial DC1370

Publicado el: 02/06/2010
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