A3 LosMetodosdeValoracionesysusFormulaciones

Se prescinde de regular las clases de suelo
La clasificacin del suelo es una tcnica

urbanstica que no corresponde regular al
legislador estatal, pero:
No es necesaria para fijar los criterios legales
de su valoracin
Ha contribuido a la inflacin de los valores de
suelo
Incorpora expectativas de revalorizacin antes
de que se materialicen las determinaciones
urbansticas de los poderes pblicos
Ha fomentado las prcticas especulativas
TEXTOREFUNDIDODELALEYDESUELO,
APROBADOPORREALDECRETOLEGISLATIVO2/2008,DE20DE JUNIO
1 Mtodo de comparacin
Consisteenestimarelvalordeunbiensobrelabase
delvalordeotrosbienesquehansidoyavendidos,
efectuandolosajustescorrespondientes.Cuandose
disponedeinformacinsuficientesobrela
compraventadeinmueblessimilaresrealizadas
recientemente,esunmtodomuyadecuado.Enese
casoescorrectasuaplicacintantoenla
determinacindelvalordeedificioscomoelde
solaressinedificar.Elmtodoesdeimposible
utilizacin cuandotratamosdevalorarbienesqueno
estnenladinmicanormaldelmercado:por
ejemplolavaloracindeunaiglesia.Elmtodoexige
unaestratificacindelasmuestras
2 Mtodo del Coste de reposicin

BRUTOoaNUEVO CRB:Eslasumadelas
inversionesnecesariasparareemplazar,en
lafechadelavaloracin,uninmueblepor
otronuevodesusmismascaractersticas.
NETOoACTUALCRN:Eselresultadode
deducirdelCRBladepreciacinfsicay
funcional delinmuebleenlafechadela
valoracin
3 Mtodo de capitalizacin
La mejor forma de conocer una propiedad en
rentaescapitalizaresarenta.Eselvalorqueun
inversor tpico, en condiciones normales de
mercado, estara dispuesto a pagar por la
adquisicin de un inmueble con base en las
espectativas de obtencin de rendimientos
futuros. Se estima el valor presente de los
bienes futuros (adivinar el futuro). Estn
basados en el principio de anticipacin y son
aplicables a toda clase de inmuebles
susceptiblesdeproducirrentas.Elvalorvendr
determinadoporel valorpresentedetodaslas
rentasnetasfuturasimputablesalinmueble.
4 Mtodo residual
Esunmtodoespecficoparadeterminar
elvalordelsueloenfuncindela
optimizacindelaprovechamiento
otorgadoporelplaneamientovigente,
tantoentrminosdeusocomode
edificabilidad.Permitedeterminarelvalor
delsuelorestandodelvalorenventa delos
productosinmobiliarioselcostede
ejecucin,gastosdegestin,beneficio
empresarial,etc.
Clase
y
categora
SR
(PN,PP,PE,PC,PA,PF,PH,PM)
SUNS
SUSNO
SUSO
SUNCU
SUNCU
SUCU
SituacinBsica
Suelo rural
Suelo
Edificacin
+
Instalaciones
Art.22.1.a
Mtodo de
Art.22.1.b
Capitalizacin
Mtodo
(*) + Prima
del Coste(*)
Accesibilidad
Art.23.1
Mtodo
Suelo Vacante
Residual
urbanizado
esttico(*)
Art.23.2Elmayorde:
Edificado -Mtodo de Comparacin(*)
-Mtodo Residual esttico(*)
ARTICULO12.2LS
Est enlasituacindesuelorural:
a)En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y
urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que
deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de dicha
transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio
pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban
quedarsujetosatalproteccinconformealaordenacinterritorialy
urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como
aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de
inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la
legislacindeordenacinterritorialourbanstica.
b)El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo
urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuacin de
urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se
refiereelapartadosiguiente.(situacinurbanizado)
Clase
y
categora
SR
SUNS
SUSNO
SUSO
SUNCU
SUNCU
SUCU
SituacinBsica
Suelo rural
Suelo
Edificacin
+
Instalaciones
Art.22.1.a
Mtodo de
Art.22.1.b
Capitalizacin
Mtodo
(*) + Prima
del Coste(*)
Accesibilidad
Art.23.1
Mtodo
Suelo Vacante
Residual
urbanizado
esttico(*)
Art.23.2Elmayorde:
Valoracinensuelorural(Art.8)RLS:
Terrenos
Rentarel:laexistente,lamsprobableresultantede
los cultivos y Aprovechamientos susceptibles de
utilizacin.
Rentapotencial:laatribuibledeacuerdoconlosusos y
actividadesexistentesenelmismotrminoMunicipal en
trminosmunicipalesprximos.
2. Se entender por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la
explotacindelsueloruraldeacuerdoconlosusosyactividadesmsprobablesde
que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislacin y normativa
que les sea de aplicacin, utilizando los medios tcnicos normales para su
produccin. Para la identificacin de tales usos y actividades debern considerarse
como referentes estadsticamente significativos la existencia y viabilidad de los
mismos en su mbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un
estudio econmico de viabilidad de la explotacin y acreditar la obtencin de los
ttulos habilitantes necesarios para su implantacin de acuerdo con la legislacin
aplicable.
Valoracinensuelorural.Terrenos
Capitalizacindelarentaanualrealopotencial,la
queseasuperior,delaexplotacin
Rentapotencial
Clculosegnelrendimientodeluso,disfruteola
explotacindequeseansusceptibles
Descuentodeloscostesnecesariosparala
explotacin
Tasadecapitalizacin(D.A.7a)
RendimientodeladeudapblicadelEstadoadosa
seisaosenmercadossecundarios
ARTICULO23.1LS
Cuandoelsuelosearuralalosefectosdeesta
Ley:
a) Los terrenos se tasarn mediante la
capitalizacin de la renta anual real o
potencial, la que sea superior, de la
explotacinsegnsuestadoenelmomentoal
quedebaentendersereferidalavaloracin.(...)
Articulo23.2LS
Articulo7.5RVLS
En ninguno de los casos previstos en el
apartado anterior podrn considerarse
expectativasderivadasdelaasignacinde
edificabilidades y usos por la ordenacin
territorialourbansticaquenohayansido
anplenamenterealizados.
Valoracinensuelorural
CLASESDEEXPLOTACINENSUELORURAL
(Art.10RVLS)
*Agropecuariasyforestales
*Extractivas
*Comerciales,industrialesodeservicios
Granjas,invernaderos,piscifactoras,viveros.
Instalacionesdeenriquecimientomineral,centroslogsticos
decarga,mataderos,aserraderos,centraleshortofrutcolas,
plantasagroenergticasydendroenergticas,yotras
actividadesanlogas.
Parquessolaresyelicos.
Escuelastaller,centrosdeinvestigacin,camposdegolf,
estacionesdeesqu,turismorural. campings,cotosintensivos
campodetiro,hipdromos,candromosyotrasanlogas.
(Art.10RVLS)
*Extractivas
1. Las explotaciones agropecuarias y forestales, cuya
actividadcomprendalautilizacindelsueloruralbienpara
el
cultivo, tanto en secano como en regado, o el
aprovechamiento
ganadero o cinegtico de prados y
pastizales o de cotos de caza en rgimen extensivo, bien
paralaextraccindemasaforestal delosbosquesnaturales
actividadesanlogas.
e implantados, con destino a la obtencin de madera,
corcho,
celulosa o dendroenerga, o para la generacin de
rentasporelusosostenibledebosquesylapercepcinde
estacionesdeesqu,turismorural.
ingresos por las aportaciones campings,cotosintensivos
medioambientales a la
sociedad.
(Art.10RVLS)
*Extractivas
2.
Las explotaciones extractivas, cuya actividad
comprenda la extraccin del suelo y subsuelo de
minerales, agua, materiales destinados a la
actividadesanlogas.
construccin,
gas, petrleo y otros recursos
geolgicosymineroslimitados.
(Art.10RVLS)
*Extractivas
a) Intensificar la produccin agropecuaria, forestal o
minera,entrelasqueseencontrarangranjas,invernaderos,
piscifactoras,viveros,yotrasactividadesanlogas.
b)Aadirvaloralaproduccinagropecuaria,forestal
actividadesanlogas.
o minera, como pudieran ser las instalaciones de
enriquecimiento
mineral, los centros logsticos de carga,
aserraderos, centrales hortofrutcolas, plantas
mataderos,
estacionesdeesqu,turismorural.
campings,cotosintensivos
agroenergticas y dendroenergticas,
y otras actividades
anlogas.
(Art.10RVLS)
*Extractivas
c)Generarenergaentiemporeal,comolasinstalaciones
deparquessolaresyelicos,yotrasanlogas.
d)
Establecer infraestructuras para la docencia,
actividadesanlogas.
investigacinyocio,relacionadas
con el mediorural, por
ejemplo,escuelastaller,centrosdeinvestigacin,campos
de
golf, estaciones de esqu, campings, turismo rural,
cotosintensivos,campodetiro,hipdromos,candromos
yotrasanlogas.
Valoracinensuelorural(Art.22.1):
Terrenos
RENTASDEEXPLOTACIN:
R=I C
R=Rentaanualrealopotencial/Ha
I=Ingresosanuales/Ha
C=Costesanuales/Ha
CNONESDEARRENDAMIENTO:
Existenciadeinformacinestadsticamentesignificativaenlazona
R=CA+DM
Rentaanualrealopotencial/Ha
CA=Canondearrendamiento
DM=Derechosymejorasatribuiblesalarrendatarioousuario
(aparcerosocensatariosenfituticos)
Valoracinensuelorural:Terrenos
capitalizacindelarenta
Rendimientobruto=Productobruto Gastos
Rendimientobruto=Beneficiocultivador+rentadelatierra
LarentadelatierraRt representaunporcentajeKdel
Rendimientobruto (Rb =Pb G).
Rt =KxRb
Donde:
Regado:K=40%
Secano:K=50%
Prados,pastos,pastizal:K=80%
(amenortrabajo,mayorrentadelatierraymenorbeneficio
cultivador)
Valordelafinca=Rt x100/Ta
Rt :rentadelatierra
Ta:tasadeactualizacin%(Deudapblica.Rendimientointerno
enmercadosecundariode2a6aos)
Elvalorobtenidosepuedellegaraduplicar,porlocalizacin
Valoracinensuelorural(Art.22.1):
Terrenos
RT=PB (G+BC)
PB G=RT+BC
Secano:RT=0,5(PBG);BC=0,5(PB G)
Regado,frutales:RT=0,4(PB G);BC=0,6(PB G)
Prados,pastos,:RT=0,8(PB G);BC=0,2(PB G)
RT=K(PB G)
Secano:K=0,5
Regado:K=0,4
Prados,pastos,pastizalesK=0,8
RT=PB (G+BC)
Tipo de aprovechamiento
Beneficio a deducir de la ganancia

para el clculo de R
Huerta
Frutales
Olivar regado
Regado
Olivar secano
Secano
Dehesas con actividad
ganadera
B = 0,6 (I - G)
B = 0,5 (I - G)
B = 0,5 (I - G)
B = 0,4 (I - G)
B = 0,3 (I - G)
B = 0,2 (I - G)
B = 0,2 (I - G)
...
...
...
...
...
...
...
R = 0,4 (I - G)
R = 0,5 (I - G)
R = 0,5 (I - G)
R = 0,6 (I - G)
R = 0,7 (I - G)
R = 0,8 (I - G)
R = 0,8 (I - G)
Dehesas con actividades

forestales
B = 0,1 (I - G) ... R = 0,9 (I - G)
Lgicamenteseatribuyemsrentaymenosbeneficioalosterrenos
demenorrentabilidad.
Criteriosgeneralesdecapitalizacindela
rentadelaexplotacin
Atendiendoalasdiferentesclasesdeexplotaciones,carctercclicode
las mismas y en atencin a la naturaleza de determinados recursos
que se puedan establecer, se proceder a dividir una duracin
ilimitadaenunnmerodeterminadodeduracioneslimitadas
a) Con carcter general, para la capitalizacin de la renta de la
explotacinseutilizar lasiguienteexpresin:
Donde:
V= Valordecapitalizacin,eneuros.
R1,R2, Rn=Rentaanualdelaexplotacindesdeelprimeraohasta
elfinaldeladuracinilimitadadelavidatil,eneuros.
r= Tipodecapitalizacin.
i= ndicedesuma
n= Nmerodeaos,siendon.
b) Cuando se considere una renta de la explotacin, R,

constante a lo largo del tiempo, la expresin del apartado
anteriorsetransformar en:
Donde:
V=Valordecapitalizacin,eneuros.
R= Rentaanualconstantedelaexplotacin,eneuros.
r=Tipodecapitalizacin.
* Teniendo en cuenta que r=4,445%, el valor del suelo
equivaldraa22aosymediodecosechaspotencialesnetas.
V= R/4,445%=Rx100/4,445
V=22,50Rt
1.Lostiposdecapitalizacinqueseaplicarnenlavaloracin
en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos
delaexplotacin,sernlossiguientes:
a)Comotipodecapitalizacinaplicableconcarctergeneral,
r1, se utilizar el establecido en el apartado 1 de la
DisposicinadicionalsptimadeltextorefundidodelaLeyde
Suelo.
DA7.1TRLS2008
Se utilizara como tipo capitalizacin la ltima referencia
publicada por el Banco de Espaa del rendimiento interno
enelmercadosecundariodeladeudapblicadeplazoentre
dosyseisaos.
b)Cuandoenelsueloruralsedesarrollenactividadesagropecuariaso
forestales,seutilizar comotipodecapitalizacin,r2,elresultadode
multiplicar el tipo de capitalizacin general r1 por el coeficiente
corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento
segneltipodecultivooaprovechamiento.
Disposicinadicionalsptima.TRLS.
Reglasparalacapitalizacinderentasenel
suelorural.
2.Estetipodecapitalizacinpodr sercorregidoaplicandoa
lareferenciaindicadaenelapartadoanterioruncoeficiente
corrector en funcin del tipo de cultivo, explotacin o
aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las
valoraciones se aleje de forma significativa respecto de
losprecios de mercado del suelo rural sin expectativas
urbansticas.
Los trminos de dicha correccin se determinarn
l
t i
t (RLS)
Artculo13.Capitalizacindelarentarealopotencialen
explotacionesagropecuariasyforestales.
a)Renta constanteyvidatilinfinita
b)Rentas variableseneltiempo
c)Rentas variablesenciclosoturnosperidicos
d)Rentas variableslosprimerosaosyconstanteslosrestantes
e)Rentas variables los primeros aos y evolucionen con ciclos
productivosperidicosoturnos
f) Cuando las rentas provengan de una explotacin forestal mixta de
produccin maderera sostenible, generando una renta anual
constante y una renta futura ubicada en periodos de tiempo igual al
turno, el valor de capitalizacin recoger ambas rentas, segn lo
establecidoenlasletrasa)yc)deesteartculo.
g) Los ingresos por retribucin de los activos medioambientales, se
considerarncomocomponentedelarentareal,constantesydevida
tililimitada.
a)Renta constanteyvidatilinfinita
a)Cuandosetratedeunarentaconstantealolargodesu
vida til ilimitada, el valor de capitalizacin, V, ser el
resultadodedividirlarentaconstante,R,calculadade
acuerdo a lo dispuesto en el artculo 9, entre el tipo de
capitalizacin,r2.
V= R/r2
b)Rentas variableseneltiempo
b)Cuandosetratederentasvariableseneltiempo,elvalorde
capitalizacin,V,ser:
Donde:
V = Valordecapitalizacin,eneurosporhectrea.
R1,R2, Rn=Rentavariabledesdeelprimeraohastaelfinaldela
duracinilimitada
delavidatil,eneurosporhectrea.
r2= Tipodecapitalizacinsegnloestablecidoenelartculo12.
n= Nmerodeaos,siendon.
Art.14. Explotacionesextractivas
a) Conocido el fondo de agotamiento del
recursoextrable.
b) Desconocido el fondo de agotamiento del
recursoextrable.
Art.15. Explotacionescomerciales,industriales
Rentasdeexplotacinoflujosdecajavariables
Rentas en perodos limitados y actividad no
reemplazable.
Art.16. Rentapotencialenausenciadeexplotacin
a)Cuandoseconozcanlasreservasdelrecursoextraible yunritmode
extraccinanual,q1,elvalordecapitalizacindelarentade
explotacinsecalcular mediantelaexpresin:
Conocidoelfondodeagotamientodelrecursoextrable.
Siendo:
V= Valordecapitalizacin,eneuros.
Ri = Canondeextraccinanual,eneuros.
R= Rentaanualdelsueloruralconrecursoagotadoconsiderada
constante,eneuros.
r3yr2=Tiposdecapitalizacindeacuerdoconelartculo12.
h= Periododevidatildelrecurso,queresultadedividirelfondode
agotamientodelrecurso,Q,entrelaextraccinanual,q1.Esdecir:
Desconocidoelfondodeagotamientodel
recursoextrable.
Cuandonoseconozcanlasreservasdelrecursoextrable,el
valor de capitalizacin, V, ser el resultado de dividir el
canon de extraccin constante, R, entre el tipo de
capitalizacin,r3,ensuelorural.
R=Canondeextraccinconstante
r3=tipodecapitalizacin
art. 17ARTRLS(<8%)
c) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas,

comerciales, industriales y de servicios, se utilizar como tipo de
capitalizacin,r3,elresultadodemultiplicareltipodecapitalizacinr1
poruncoeficientecorrectorquedeber serdeterminadoenfuncinde
la naturaleza y caractersticas de cada explotacin de acuerdo con el
riesgo previsible en la obtencin de rentas. La determinacin de este
coeficientecorrectorserealizar sobrelabasedeinformacinobjetiva
proporcionadaporestudiosestadsticossobrelarentabilidadesperada
de cada actividad en el respectivo mbito territorial. El valor de este
coeficientecorrectornopodr serinferioralaunidadyelresultadode
su aplicacin sobre el tipo de capitalizacin general r1, expresado en
porcentaje,nopodr sersuperioraocho.
Art.14. Explotacionesextractivas
a) Conocido el fondo de agotamiento del
recursoextrable.
b) Desconocido el fondo de agotamiento del
recursoextrable.
Art.15. Explotacionescomerciales,industriales
Rentas de explotacin o flujos de caja
variables
Rentas en perodos limitados y actividad no
reemplazable.
Art.16. Rentapotencialenausenciadeexplotacin
R0 = Renta potencial anual = 1/3 Renta mnima segn
estadsticaspublicadaspororganismosnacionales.
r1=Tipodecapitalizacinart. 12RLSDA7.1TRLS2008
Donde:
V=Valordelsueloruralencasodeimposibleexplotacin,eneuros.
R0 =Rentatericaanualdelsueloruralenausenciadeexplotacin,en
euros.
r1 = Tipo de capitalizacin de acuerdo con el artculo 12 de este
Reglamento.
Canarias 1.222/Ha
V=(1.222/ha/3)/4,445%=9.163,85/ha
Canarias 1.711/Ha
Canarias 4.155/Ha
Canarias 2.378/Ha
Canarias 334/Ha
Artculo17.Factordecorreccinporlocalizacin.
Vf =V.FI
Donde:
Vf= Valorfinaldelsuelo,eneuros.
V= Valordecapitalizacindelarentadelaexplotacin,eneuros.
Fl= Factorglobaldelocalizacin.
2. El factor global de localizacin, deber obtenerse del

producto de los tres factores de correccin que se
mencionanacontinuacinynopodr sersuperiorados.
a) Poraccesibilidadancleosdepoblacin,u1.
b)Poraccesibilidadacentrosdeactividadeconmica,u2.
c)Porubicacinenentornosdesingularvalorambientalo
paisajstico,u3.
a)Poraccesibilidadancleosdepoblacin,u1.
Vf =V.FI(u1xu2 xu3)
Art.17.3.Elfactordecorreccinu1,secalcular aplicandolasiguiente
expresin.
Donde:
P1= El nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a
menosde4km dedistanciamedidaavuelodepjaro,entendidacomo
la distancia en lnea recta medida sobre la proyeccin en un plano
horizontal.
P2= Elnmerodehabitantesdelosncleosdepoblacinsituadosams
de4km yamenosde40km dedistanciamedidaavuelodepjaroo50
minutosdetrayectoutilizandolosmedioshabitualesdetransporteyen
condicionesnormales.
b)Poraccesibilidadacentrosdeactividadeconmica,u2.
Vf =V.FI(u1 xu2xu3)
Art.17.4. Cuando el suelo rural a valorar est prximo a centros de
comunicacionesydetransporte,porlalocalizacincercanaapuertos
de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y reas de
intermodalidad, as como prximo a grandes complejos urbanizados
deusoterciario,productivoocomercialrelacionadosconlaactividad
quedesarrollalaexplotacinconsideradaenlavaloracin,elfactorde
correccin,u2,secalcular deacuerdoconlasiguienteexpresin:
u2=1,6 0,01.d
d=Ladistanciakilomtricadesdeelinmuebleobjetodelavaloracin
utilizandolasvasdetransporteexistentesyconsiderandoeltrayecto
msfavorable.Estadistancia,enningncaso,ser superiora60km.
c)Porubicacinenentornosdesingularvalor
ambientalopaisajstico,u3.
.
Vf =V.FI(u1xu2 xu3)
Art.17.5.Cuandoelsueloruralavalorarest ubicadoenentornosde
singularvalorambientalopaisajstico,resultar deaplicacinelfactor
correctoru3,quesecalcular deacuerdoconlasiguienteexpresin:
u3=1,1+0,1.(p+t)
Donde:
p=0p2=Coef.decalidadambientalopaisajstica
t=0t7=Coef.delrgimendeusosyactividadespermitidos,
distintosdelosagropecuariosyforestales.
.
Z.E.C.
Zepa Tamadaba
Z.E.P.A
Zepa Ojeda,Inagua yPajonales
VALORLEGALDELMETROCUADRADODESUELOEN
TRANSFORMACINDERSTICOAURBANOENLALEGISLACIN
ANTERIOR(LS6/98.)
Clase
y
categora
SR
SUNS
SUSNO
SUSO
SUNCU
SUNCU
SUCU
SituacinBsica
Suelo rural
Suelo
Edificacin
+
Instalaciones
Art.22.1.a
Mtodo de
Art.22.1.b
Capitalizacin
Mtodo
(*) + Prima
del Coste(*)
Accesibilidad
Art.23.1
Mtodo
Suelo Vacante
Residual
urbanizado
esttico(*)
Art.23.2Elmayorde:
Valordereposicinode
reproduccindeunbieninmueble
eselcostedereproduccinalos
preciosactualesdemanodeobray
materiales
MTODOS DE VALORACIN
-
Mtodo del Coste de reposicin

BRUTOoaNUEVO CRB: Eslasumadelas
inversionesnecesariasparareemplazar,en
lafechadelavaloracin,uninmueblepor
otronuevodesusmismascaractersticas.
NETOoACTUALCRN: Eselresultadode
deducirdelCRBla depreciacinfsicay
funcionaldelinmuebleenlafechadela
valoracin
VALOR INTRNSECO
-
Valordeunbien
inmuebletomandocomo
baseel costede
produccin
DE SUSTITUCIN
ElvalordeuninmuebleES
EQUIVALENTE aldeotros
activosdesimilarescaractersticas
sustitutosdeaqul.
Elclculodelcostedereemplazamiento
MtododelCoste.
VRB=F+CC +IN +H +L +T +GAP
F:valordemercadodesuelo.
CC: costedelaconstruccinporcontrata.Sumadelcoste
constructor,esdecir,elcostedeejecucinmaterialms
losgastosybeneficiosdelconstructor.
IN: impuestosnorecuperablesyarancelesnecesarios
paralaformalizacindelaadquisicindelterreno,odel
edificioarehabilitar,yensucaso,paraladeclaracinde
obranuevadelinmueble.
H: honorariostcnicosporproyectoydireccindeobras.
L: licenciasdelaconstruccin.
T: tasasdelaconstruccin.
GAP: gastosdeadministracindelpromotor.
Artculo7.Valoracinensituacindesuelorural
4. Las edificaciones, construcciones e

instalaciones en suelo rural, cuando deban
valorarse con independencia del mismo, se
tasarn de acuerdo con lo establecido en el
artculo18deesteReglamento.
VALORDELAS
EDIFICACIONES
VALORACIONENELSUELORURAL
Lasedificaciones,construccionese
instalaciones,cuandodeban
valorarseconindependenciadel
suelo,setasarnporelmtodode
costedereposicin,segnsu
estadoyantigedad enelmomento
alquedebaentendersereferidala
valoracin.
El mtodo del coste es una tcnica analtica que

permite determinar el coste de reposicin o coste de
reemplazamiento,brutooneto,decualquiertipodeedificio,
o elemento de l, que se encuentre en fase de proyecto,
construccin,rehabilitacinoterminado.
Se define como coste de reposicin/reemplazamiento
bruto (CRB), tambin denominado coste de reposicin a
nuevo, la suma de los gastos necesarios para reproducir o
reemplazar el edificio utilizando tecnologa y materiales
modernosyapreciosactuales:
CRB=Ci
Se define como coste de reposicin neto (CRN) la diferencia

entre el coste de reposicin bruto y la depreciacin sufrida
por el edificio en el tiempo transcurrido desde su
construccin:
CRN=CRB DEPRECIACIN
Atendiendo a los tipos de gastos que se generan en una promocin,
podemosdesglosarestosdelaformasiguiente:
CRB=Ci =CC+HF+GF+GP
Donde:
CC=Costesdeconstruccinporcontrata
HF=Honorariosfacultativos
GF=Gastosfiscalesnorecuperablesquegravanlaconstruccin.
GP=Gastosdepromocinimputablesalaconstruccin.
ClculodeloscomponentesdelCRB.
1.2.Costedeconstruccinporcontrata(CC):
Eslainversintotalparareemplazareledificiovaloradopor
otro completamente nuevo y moderno de iguales
caractersticas y calidad, realizado con materiales y
tecnologas actuales. Es el resultado de un proceso
industrial y se obtiene como la suma de los costes que
intervienenenelproceso:costedeejecucinmaterialde
las obras gastos generales de la obra y de la empresa
constructorabeneficiodelaempresaconstructoracoste
de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la
parcela. Es decir, es la suma de todos los gastos e
inversionesnecesariasparaconstruirfsicamenteeledificio.
MtododelCoste.
ClculodeloscomponentesdelVRB.
Paraladeterminacindelcostedeejecucin
materialdelasobrassepuedenutilizarlos
siguientesmtodos:
a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo: requiere la
descomposicindeledificioen partidasunitarias, elementosy
subelementos, a cada uno de los cuales deben aplicarse los
costesdemateriales,manodeobraymediosauxiliares.
.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado: consiste en
aplicar un precio unitario a cada componente de la
construccin (cimentacin, estructura, albailera, cubierta,
etc.) Tampoco suele utilizarse por ser laborioso, aunque
bastantemenosqueelanterior.
.
MtododelCoste.
Utilizacindelmtodounitario:
Laestimacindelcosteunitariodelasdiferentes
tipologassepuedeobtenerdelassiguientes
fuentesdeinformacin:
empresasconstructorasdelazona.
profesionalestcnicosconexperienciadelazona.
promotoresinmobiliariosdelazona.
revistasespecializadasdelsectorinmobiliarioydelaconstruccin.
Estemtodounitarioeselmssencilloyprctico,yportantoesel
quemsseutiliza.
Gastosgeneralesdelaobraydelaempresa
constructora
1. Gastos generales de la obra que incluyen:

Personal tcnico (jefe de obra, encargados)
Servicios (electricidad, agua) Instalaciones de
seguridad y salud (caseta de obra, vestuarios)
Instalaciones de seguridad
2. Gastos generales de la empresa constructora
compuestos por:
Personal (direccin, tcnicos, asesora,
administracin) Seguros (responsabilidad civil,
decenal, incendio, robo) Local (oficina,
MtododelCoste.
Enelbeneficiodelconstructordebeconsiderarseel
beneficiodelaempresaconstructora,atendiendoal
porcentajehabitualenlacontratacindeobras,que
correspondaalinmueblequeseest valorando,en
lafechadelavaloracinyalazonaenqueest
emplazadalaconstruccin.
Elcostedeacondicionamiento(urbanizacin)
interiordelaparcelaesespecialmenterelevanteen
loscasosdeedificacinaisladayfrecuentementese
incorporaalcostedeejecucinmaterial,yaque
tambinvieneincrementadoporlosgastos
generales del constructor y su beneficio industrial
MtododelCoste.
1.3.Honorariostcnicos(H)
Sonloshonorariosdelosprofesionalesqueintervienenenel
proyecto y en la ejecucin de la obra de construccin:
proyecto bsico, proyecto de ejecucin, proyectos
especficos de instalaciones, estudio de seguridad y salud,
estudio de impacto ambiental, proyecto de instalacin de
energa solar, de movilidad y otros; y de la direccin de
obras, incluyendo la ejecucin y direccin de todos los
proyectosanteriores.
Tambin se computarn los honorarios por el control de
calidad de los materiales, proyecto de emergencia, los
proyectosdeinstalacindelasactividadesyotros.
1.4.Costedelicenciasytasasdeconstruccin(L+T)
En este coste se incluyen las tasas por tramitacin

y obtencin de la licencia municipal de obras,
ocupacindelavapblica,vallados,etc.,as como
el impuesto por la realizacin de las obras
sometidasalicenciamunicipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del
presupuesto del proyecto de la obra, pudiendo
existirdiscrepanciasentreelcosterealdelamisma
y
eldeproyecto.
1.5.Gastosdeadministracindelpromotor(GAP)
En estos gastos se incluyen todos los que tiene que
realizar el promotor en su trabajo, y que resultan
imprescindiblesenelprocesodeedificacin,comoson:
salariosdelpersonaldelapromotora
material
alquileroamortizacindellocal
Sedebernaportarlasratiosmediascorrespondientesa
promotores inmobiliarios de la zona, del tamao
adecuado a la edificacin objeto de la valoracin,
independientemente del promotor especfico que
promuevelasobras.
MtododelCoste.
Depreciacin.
Es posible distinguir tres tipos

de depreciacin en los bienes
inmuebles:
- Depreciacin fsica.
- Depreciacin funcional.
- Depreciacin econmica.
REGLAMENTO VALORACIONES DE LA LEY DE

SUELO
Fsica. Es aqulla que sufre la construccin

con el transcurso de los aos debido al deterioro
qumico,mecnico,poruso,malaconservacin,etc.
Se distinguen dos clases de depreciacin fsica: la
debidaalaantigedaddelaconstruccinyladebida
alestadodeconservacin.
Artculo 18. Valoracin de las edificaciones, construcciones e

instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural.
V=VR (VR VF).

Siendo:
V=Valordelaedificacin,construccinoinstalacin,en
euros.
VR=Valordereposicinbruto,eneuros.
VF=Valordelaedificacin,construccinoinstalacinalfinal
desuvidatileneuros.
=Coeficientecorrectorporantigedadyestadode
conservacin.

V=VR (VR VF).

2.Elvalordereposicinbrutoser elresultadodesumaral
valordemercadodeloselementosqueintegranloscostes
de ejecucin material de la obra en la fecha a la que debe
entenderse referida la valoracin, los gastos generales y el
beneficio industrial del constructor, el importe de los
tributos que gravan la construccin, los honorarios
profesionalesporproyectosydireccindelasobrasyotros
gastos necesarios para construir una edificacin,
construccin o instalacin de similares caractersticas
utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales.

V=VR (VR VF).

3. El valor de la edificacin, construccin o instalacin al final de la
vida til, se determinar de acuerdo con las caractersticas de la
mismaynopodr sersuperioral10porcientodelvalordereposicin
bruto.
4.Elcoeficientecorrector,porantigedadyestadodeconservacin,
ser elrecogidoenlatablaquefiguraenelAnexoII,cuyofundamento
matemticoeslasiguienteexpresin:
Siendo:
a=Antigedad.
C=Coeficientecorrectorsegnestadodeconservacin.
Artculo 18. Valoracin de las edificaciones
Comoantigedadsetomar elporcentajetranscurridodela
vidatildelaedificacin,construccinoinstalacin.
A tal efecto, se considerarn los aos completos
transcurridos desde la fecha de su construccin,
reconstruccin o rehabilitacin integral, hasta la fecha a la
quedebaentendersereferidalavaloracinylavidatilse
establecer en funcin de las caractersticas de la
edificacin, construccin o instalacin sin que pueda ser
superioralosvaloresestablecidosenlatabladelAnexoIII.
Artculo 18. Valoracin de las edificaciones

A los efectos de la determinacin de la fecha de construccin,
reconstruccin o rehabilitacin integral, cuando sobre la edificacin,
construccin o instalacin se hubieran realizado obras de reforma o
rehabilitacin posteriores a su fecha de construccin o implantacin,
la fecha de antigedad de clculo se determinar de acuerdo con la
siguienteexpresin:
Fa=Fc+(Fr Fc).i
Siendo:
Fa= fechadeantigedadaefectosdelclculo.
Fc = fechadeconstruccinoimplantacin.
Fr = fechadereformaorehabilitacin
i= Coeficientequecontemplaeltipodereforma.
El Coeficiente i adoptar un valor entre 0 y 1, segn el grado de
reformaorehabilitacinparcial,enfuncindelcostedelasobrasen
relacinconeltotaldeunarehabilitacinintegral.
Laedadrealdelinmueblesepuedesustituirporlaedadefectiva
enfuncindeltipodereformallevadaacabo:reformaintegral(laobra
supera el 75% del coste nueva planta), reforma total (la obra oscila
entreel50%yel75%),reformamedia(laobraoscilaentreel25%yel
50%) y reforma mnima (la obra es inferior al 25% del coste de nueva
planta).Laedadefectivarespondealasiguienteexpresin:
Fa=Fc+(Fr Fc)xi
Siendo,
Fa=Fechadeantigedadaefectosdeaplicacindecoeficiente.
Fc =Fechadeconstruccin.
Fr =Fechadereforma.
i=ndicesegneltipodereforma,adoptalosvalores:
i=0,25conreformamnima.
i=0,50conreformamedia.
i=0,75conreformatotal.
i=1,00encasoderehabilitacinintegral.
El estado de conservacin de las
edificaciones, construcciones e
instalaciones se determinar de
acuerdo con los siguientes
instalacionescriterios:
a) Normal: Cuando a pesar de su
edad, cualquieraque fuera sta, no
necesitenreparacionesimportantes.
b) Regular: Cuando presenten
efectos permanentes, sin que
comprometan
las
normales
condiciones de habitabilidad y
estabilidad.
c) Deficiente: Cuando precisen
reparaciones
de
relativa
Importancia, comprometiendo las
normales
condiciones
de
habitabilidadyestabilidad.
e) Ruinoso: Cuando se trate de
edificaciones, construcciones o
instalaciones
manifiestamente
inhabitables
o
declaradas
legalmenteenruina.
Clase
y
categora
SR
SUNS
SUSNO
SUSO
SUNCU
SUNCU
SUCU
SituacinBsica
Suelo rural
Suelo
Edificacin
+
Instalaciones
Art.22.1.a
Mtodo de
Art.22.1.b
Capitalizacin
Mtodo
(*) + Prima
del Coste(*)
Accesibilidad
Art.23.1
Mtodo
Suelo Vacante
Residual
urbanizado
esttico(*)
Art.23.2Elmayorde:
ARTICULO12.3LS
Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el
integradodeformalegalyefectivaenlareddedotacionesy
serviciospropiosdelosncleosdepoblacin.Seentender
que as ocurre cuando las parcelas, estn o no edificadas,
cuentenconlasdotacionesylosserviciosrequeridosporla
legislacinurbansticaopuedanllegaracontarconellossin
otras obras que las de conexin a las instalaciones ya en
funcionamiento.
Alestablecerlasdotacionesylosserviciosalosquese
refiere el prrafo anterior, la legislacin urbanstica podr
considerar las peculiaridades de los ncleos tradicionales
legalmenteasentadosenelmediorural.
SUELOVACANTE
SINEDIFICAR
CONEDIFICACINILEGAL
CONEDIFICACINRUINOSA
*Sevalorar enfuncindesusposibilidadesurbansticas
*Consideracindelrgimendeproteccin,ensucaso
*Mtodoresidual
Usoyedificabilidadatribuidos,olamediadelmbito
espacialhomogneo
Sedescontarnlosdeberesycargaspendientespara
podermaterializarlaedificabilidadconsiderada
Valoracinenlasituacindesuelourbano
(vacante)
a)VALORACINDELAPROVECHAMIENTO
(Seconsiderarncomousoyedificabilidaddereferencialosatribuidosa
la parcela por la ordenacin urbanstica. Si los terrenos no tienen
asignadousolucrativoporlaordenacinurbanstica,selesatribuir la
edificabilidadmediayelusomayoritariodelasedificacionesexistentes
enelpolgonofiscalenqueseencuentrenincluidos)
b)MTODORESIDUAL
(Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo
segnelusocorrespondiente,determinadoporelmtodoresidual)
c)DEDUCCINDELOSDEBERESPENDIENTES
(Delacantidadresultantedelaletraanterior,sedescontar,ensucaso,
elvalordelosdeberesycargaspendientesy,encualquiercaso,eltipo
librederiesgoylaprimaderiesgocorrespondientesaloscostesdela
construccinoedificacinnorealizada)
ARTICULO24.1.TRLS
b) Se aplicar a dicha edificabilidad el
valor de repercusin del suelo segn el uso
correspondiente, determinado por el
mtodo residual esttico.
c) De la cantidad resultante de la letra
anterior se descontar, en su caso, el valor
de los deberes y cargas pendientes para
poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Los valores de repercusin del suelo de cada uno de los
usos considerados a los que hace referencia el apartado
anterior, se determinarn por el mtodo residual esttico de
acuerdo con la siguiente expresin:
Siendo:
VRS= Valor de repercusin del suelo en euros por metro
cuadrado edificable del uso considerado.
Vv= Valor en venta del metro cuadrado de edificacin del uso
considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la
base de un estudio de mercado estadsticamente significativo, en
euros por metro cuadrado edificable.
K= Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales,
incluidos los de financiacin, gestin y promocin, as como el
beneficio empresarial normal de la actividad de promocin
inmobiliaria necesaria para la materializacin de la edificabilidad.
2. Los valores de repercusin del suelo de cada uno de los

usos considerados a los que hace referencia el apartado
anterior, se determinarn por el mtodo residual esttico de
acuerdo con la siguiente expresin:
K= Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos

generales, incluidos los de financiacin, gestin y
promocin, as como el beneficio empresarial normal de la
actividad de promocin inmobiliaria necesaria para la
materializacin de la edificabilidad. Dicho coeficiente ser,
como norma general, 1,40, pudiendo reducirse hasta un
mnimo de 1,20 o aumentarse hasta un mximo de 1,50
siempre que se justifique debidamente en funcin del riesgo
y de las caractersticas de la promocin.
ARTICULO24.3LS
Cuando se trate de suelo urbanizado
sometido a actuaciones de reforma o
renovacindelaurbanizacin,elmtodo
residual a que se refieren los apartados
anteriores considerar los usos y
edificabilidades atribuidos por la
ordenacinensusituacindeorigen.
SUELO TOTALMENTE URBANIZADO

1.Elvalorensituacindesuelourbanizadonoedificadoseobtendr aplicandoala
edificabilidaddereferenciadeterminadasegnlodispuestoenelartculoanterior,
el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente, de acuerdo con la
siguienteexpresin:
VS= Ei .VRSi
Siendo:
VS= Valordelsuelourbanizadonoedificado,eneurospormetro
cuadradodesuelo.
Ei = Edificabilidadcorrespondienteacadaunodelosusos
considerados,enmetroscuadradosedificablespormetrocuadrado de
suelo.(m2techo/m2suelo)
VRSi = Valor de repercusin del suelo de cada uno de los usos
considerados,eneurospormetrocuadradoedificable.
Suelourbanizadovacante.
CONCARGASYDEBERESPENDIENTES
VSo =VS G.(1+TLR+PR)
VS0 Valordelsuelodescontadoslosdeberesycargaspendientes
VS Valordelsuelourbanizadonoedificado
G Costesdeurbanizacinpendientesyotrosdeberesycargas
TLR Tasa libre de riesgo = ltima referencia publicada por el BDE
del rendimiento interno de la deuda pblica de plazo entre 2 y 6
aos.
PR Primade K=AnexoIVriesgo
Clase
y
categora
SR
SUNS
SUSNO
SUSO
SUNCU
SUNCU
SUCU
SituacinBsica
Suelo rural
Suelo
Edificacin
+
Instalaciones
Art.22.1.a
Mtodo de
Art.22.1.b
Capitalizacin
Mtodo
(*) + Prima
del Coste(*)
Accesibilidad
Art.23.1
Mtodo
Suelo Vacante
Residual
urbanizado
esttico(*)
Art.23.2Elmayorde:
Valoracinenlasituacindesuelo
urbano(edificado)
VALORACINPORELMTODODECOMPARACIN
DEMERCADO
ELVALORDELSUELOVACANTECOMOLMITE
INFERIORDELAVALORACIN
(Cuandosetratedesueloedificadooencursodeedificacin
enlasituacindeurbano,setasar conjuntamenteelsueloy
laolasedificacionesexistentesqueseajustenalalegalidad,
porelmtododecomparacin,aplicadoexclusivamenteala
edificacin existente o la construccin ya realizada, o por el
mtodoresidual devaloracindelapartadoanterior,loque
seasuperior)
LIBRE
COMPETENCIA PERFECTA
Suelourbanizadoedificado
Tasacinconjuntaconinformacinestadstica
significativa
Mtododecomparacin
Significacinmnima=6transacciones realesuofertas
Condicionesdesemejanza:
Localizacin
Uso
Superficie
Configuracingeomtricadelaparcela
Tipologayparmetrosurbansticosbsicos
Antigedadyestadodeconservacin
Calidaddelaedificacin
Gravmenesocargas
Coef.correctordepreciosdeofertapornegociacin
1,0 Coef. 0,7rdelsuelodescontadoslosdeberesycargas
homogeneizacinporantigedadyestadodeconservacin
Para realizar la homogeneizacin por antigedad y estado de
conservacin seutilizarn los coeficientes correctores establecidos en
la tabla del Anexo II de este Reglamento, aplicados en proporcin al
pesocorrespondientedelvalordelaconstruccinrespecto alvaloren
venta del producto inmobiliario considerado, de acuerdo con
lasiguiente expresin:
Siendo:
Vv =Valorenventadelinmueblehomogeneizadoporantigedadyestadode
conservacin,eneurospormetrocuadrado.
Vv = Valorenventadelinmueble,eneurospormetrocuadrado.
F= Factorderelacindelvalorestimadodelasconstrucciones,respectoalvalor
total
delapropiedadcaractersticodelazona,expresadoentantoporuno.
=Coeficientecorrectorporantigedadyestadodeconservacindelinmueble
objetodevaloracin.
Mtodoresidualdinmico formulacinhipotecaria
Siendo
F=valordelsolar(oedificioarehabilitar)
Ej= importedeloscobrosprevistosenelmomentoJ
Sk= importedelospagosprevistosenelmomentoK
tj= nmerodeperiodosprevistosdesdeelmomentodelavaloracin
hastaqueseproducecadaunodeloscobros
tk= nmerodeperiodosprevistosdesdeelmomentodelavaloracin
hastaqueseproducecadaunodelospagos
i= tipodeactualizacinelegidocorrespondientealaduracindecada
unodelosperiodosconsiderados
OTROSBIENESYDERECHOS
DerechosrealesyconcesionesArt.22.4TRLS
La valoracin de las concesiones administrativas y de los
derechosrealessobreinmuebles,alosefectosdesuconstitucin,
modificacinoextincin,seefectuar conarregloalas disposiciones
sobre expropiacin que especficamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las
normas del derecho administrativo, civil o fiscal que
resultendeaplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la
efecte podr elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los
derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titularesdecadaunodeellos,obienvalorarelinmuebleensu conjunto
yconsignarsuimporteenpoderdelrgao judicial,paraquestefijey
distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que
correspondaalosrespectivosinteresados.
DerechosrealesyconcesionesArt.22.4TRLS
La valoracin de las concesiones administrativas y de los
derechosrealessobreinmuebles,alosefectosdesuconstitucin,
modificacinoextincin,seefectuar conarregloalas disposiciones
sobre expropiacin que especficamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las
normas del derecho administrativo, civil o fiscal que
resultendeaplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la
CONCESIONES
efecte podr elegir entre fijar el justiprecio
de cada uno de los
DERECHOSREALES
ADMINISTRATIVAS
derechos
que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titularesdecadaunodeellos,obienvalorarelinmuebleensu conjunto
yconsignarsuimporteenpoderdelrganojudicial,paraquestefijey
distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que
correspondaalosrespectivosinteresados.
Artculo23.Valoracinenelsuelorural.
1.CuandoelsuelosearuralalosefectosdeestaLey:
c. Las plantaciones y los sembrados
preexistentes, as como las indemnizaciones por
razn de arrendamientos rsticos u otros derechos,
setasarnconarregloaloscriteriosdelasLeyesde
ExpropiacinForzosaydeArrendamientosRsticos.
Derechosreales(ReglamentoITPyAJD)
*Derechosrealesdegaranta.
Sevalorarnporelimportegarantizado,oCapitalytresaosde
interses.
*UsufructosTemporales: Vusufructo=V inmueblex2%xn
siendoneln deaosrestantes(sinexceder70%xVinmueble)
*UsufructosVitalicios: Vusufructo=Vinmueblex[70% 1%(e19)]
e=edaddelusufructuario
Elusufructovitalicioser comomnimo,el10%deValordelinmueble
Valornudapropiedad=Vinmueble Vusufructo
*Valorusoyhabitacin:Sevalorar deformaanlogaalosusufructos,
sobreel75%delvalordelinmueble
Vs =Va Vd
*Servidumbres:
Vs:valordelaservidumbre
Va:valorfincaantesdelaservidumbre
Vd:valordelafincaconlaservidumbre
Concesionesadministrativas
*Concesionesperpetuasconcanonconcesional:
Capitalizacindelarentarsticamenoscapitalizacinalinterslegal
delcanonconcesional
Vca =(Rr/ir) (Cc/il)

*Concesionesotorgadasconfechaanteriora3aos:
Capitalizacinalinterslegaldelosrendimientoslquidosenlos3
ltimosaos Valordeamortizacindelasinstalaciones
Vca= (Rl/il) Ainst

*Concesionesotorgadasconfechaposteriora3aos:
Valoracinestimativadelart. 43(derogadoporRDL2/2008)
Artculo6.RLS2011
mbitodelasvaloracionesycriteriosgeneralesparalavaloracin.
7. El clculo de las indemnizaciones arrendaticias, cuando
procedan de acuerdo con la legislacin de expropiacin forzosa, se
realizar conformealalegislacinestatalsiguiente:
a) En arrendamientos rsticos y aparceras, tal y como disponen las
leyesdeExpropiacinForzosaydeArrendamientosRsticos,salvoenel
caso de arrendamientos rsticos histricos, en los que el clculo de la
indemnizacinseefectuar conformeasulegislacinpropia.
b) En arrendamientos urbanos, conforme a la legislacin de
arrendamientos urbanos, teniendo en cuenta, en todo caso, los
siguientes criterios: dificultad de sustitucin del arrendamiento en
condiciones anlogas y especialmente la derivada de la diferencia de
rentas, cuanta de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos
contratos,etc.Yvalordelasmejorasrealizadasenelinmueble cuando
supercepcincorrespondaalarrendatario.
DERECHOSARRENDATICIOS.SUELORURAL
Ley49/2003,deArrendamientosRsticos(D.A.2)
Derechosdelarrendatario:
Unarentaanualactualizadamsunacuartapartepor
cadaaoofraccinpendiente.
Deudasdelarrendadorporgastosymejoras.
Expropiacindelatotalidadporconservacin
antieconmicadelresto.
Importedelascosechaspendientes
Daosyperjuiciosdelaexplotacinagrcola
Indemnizacinporcambioderesidencia
Premiodeafeccin
Especialidadesdelaparcero
DERECHOSARRENDATICIOS.SUELOURBANIZADO
RLS
Dificultaddesustitucindelarrendamientoencondicionesanlogasy
especialmenteladerivadadeladiferenciaderentas.
Cuantadelosgastosdetrasladosporlicencias,portes,nuevos
contratos,etc.
Valordelasmejorasrealizadasenelinmueblecuandosu
percepcincorrespondaalarrendatario.
JURISPRUDENCIA
ContratossujetosaLAU1964
Enusoresidencial,rentadiferencialcapitalizadaal10%
Indemnizacin=(Ra mercado Racontrato)x100/10
Indemnizacin=(Ra mercado Racontrato)x10
ContratosposterioresaR.D.L.2/1985
Indemnizacin=(Ra mercado Racontrato)xn aospendientes
INDEMNIZACIONES(Arts.25y26)
Indemnizacindelafacultaddeparticiparenactuacionesdenueva
urbanizacin.(Art.25)
Aplicacindelporcentajedecesindeedificabilidad(10%)a:
a) Se impide la facultad: La diferencia de valor del suelo en su
situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera
terminadalaactuacin(Art.25)
%cesin(Vsuelourbanizado Vsuelorural)
b) Se alteran las condiciones de ejercicio de la facultad: a la merma
provocada en el valor que le correspondera al suelo si estuviera
terminadalaactuacin
%cesin(Vsueloterminadalaactuacin Vsueloorigen)
Indemnizacindelainiciativaylapromocindeactuacionesde
urbanizacinodeedificacin(Art.26)
A)Gastosycostesquedevenganintiles:
G =Gx(1+Tasalibrederiego+Primaderiesgo)
B)Unaveziniciadaslasactuacionesdeurbanizacin,seaplicar elmayorvalorde:
a)ComoenA)
b)Valoracinenproporcinalgradoalcanzadoensuejecucin.Algradode
ejecucinseleasignaunvalorentre0y1quesemultiplicapor:
1. Seimpidesuterminacin (Vsueloterminadalaactuacin Vsueloorigen)
2. Sealteranlascondicionessinimpedirsuterminacin Mermaprovocada:
(Vsueloterminadalaactuacinconlascondicionesalteradas Vsueloorigen)
C) Cuando el promotor de la actuacin (Agente urbanizador) no sea retribuido
medianteadjudicacindeparcelasresultantes,suindemnizacinsedescontar dela
delospropietarios:
Valordelaretribucinnopercibidax(1+Tasalibrederiego+Primaderiesgo)
D) Los propietarios de suelo que no estuvieran al da en el cumplimiento de sus
deberesyobligaciones ComoenA)
Artculo21.Edificabilidadmediadelmbitohomogneo.
Para determinar la edificabilidad media ponderada de una actuacin o del mbito
espacial de referencia en que se integra, a los efectos del presente reglamento, se
aplicar lasiguienteexpresin:
Siendo:
EMP = Edificabilidad media del mbito espacial homogneo, en metros cuadrados
edificablespormetrocuadradodesuelo.
Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el mbito espacial
homogneo,enmetroscuadradosedificablespormetrocuadradodesuelo.
Si= Superficiedesuelodecadaparcelai,enmetroscuadrados.
VRSi = Valor de repercusin del suelo correspondiente al uso asignado a cada
parcelai,eneurospormetrocuadradodeedificacin.
VRSr = Valor de repercusin del suelo correspondiente al uso de referencia
adoptadoporlalegislacinurbansticaparalacomparacinconelrestodeusos,en
eurospormetrocuadradodeedificacin.
SA= Superficiedesuelodelmbitoespacialhomogneo,enmetroscuadrados.
SD= Superficie de suelo dotacional pblico existente en el mbito espacial
homogneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.
Artculo28.Determinacindelusoyedificabilidad
dereferenciadelsuelourbanizadonoedificado.
1. Se considerarn como uso y edificabilidad de
referencia, los atribuidos a la parcela por la
ordenacinurbansticayseasignarnconformea
lassiguientessituaciones:
a) Si la parcela tuviera cumplidos los deberes y
levantado las cargas previstas por la ordenacin
urbanstica vigente para ejercer la facultad de
edificar, el uso y edificabilidad de referencia
sern los asignados de manera especfica por la
citada ordenacin, sin proceder a realizar
descuentoalguno.
b)Silaparcelatuvierapendienteelcumplimientode
alguno de los deberes o cargas establecidos por la
legislacin u ordenacin urbanstica para ejercer la
facultad de edificar, el uso y edificabilidad de
referencia se determinar descontando de la
edificabilidadyusoas definidosenlaletraanterior,
la parte correspondiente a los deberes y cargas
pendientesdesatisfacer.
2. Para aquellas parcelas integradas en mbitos
espaciales sometidos a actuaciones de renovacin
urbana o a operaciones de reforma interior, ser el
resultado de descontar de la edificabilidad media
ponderada del mbito espacial, as definida en el
artculo27,lapartecorrespondientealosdeberesy
cargaspendientesdesatisfacer.
A los efectos de la aplicacin del mtodo residual
esttico establecido en el artculo 24 de la Ley de
Suelo,seentenderncomousosyedificabilidadesen
situacin de origen los atribuidos por la ordenacin
urbansticavigenteenelmomentodelaadopcindel
acuerdo administrativo por el que la actuacin se
sometaareformaorenovacin.
3. Si los terrenos no tienen asignada

edificabilidad ousoprivadoporlaordenacin
urbanstica, se les atribuir la edificabilidad
media ponderada, as definida en el artculo
27, yel uso mayoritario en el mbito espacial
homogneo en que por usos y tipologas la
ordenacinurbansticaloshayaincluido.
Indemnizacindelafacultaddeparticiparenactuacionesde
nuevaurbanizacin.(Art.25)
Aplicacindelporcentajedecesindeedificabilidad(5%15%/20%)a:
terminadalaactuacin
Indemnizacindelafacultaddeparticiparenactuacionesde
nuevaurbanizacin.(Art.25)
Aplicacindelporcentajedecesindeedificabilidad(5%15%/20%)a:
terminadalaactuacin
Artculo6.RLS2011
1.Lasvaloracionesdelsuelo,lasinstalaciones,construccionesyedificaciones,y
los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos cuyo objeto sea
algunodelosestablecidosenelartculo21.1deltextorefundidodelaLeyde
Sueloserigenporlodispuestoendichaley,yenvirtuddelamisma,eneste
Reglamento.
2. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,
gravamenoderecholimitativodelapropiedad.Cuandoestosexistan,elvalor
de los mismos deber deducirse del valor del derecho de propiedad. Se
considerarn,entreellos:
a)Losderechosrealeslimitativosdelplenodominio.
b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud
delalegislacinespecficaenlamateria,laimposibilidaddealcanzarla
rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la
legislacin arrendaticia, y que en consecuencia responden al
funcionamiento libre del mercado, no sern considerados en ningn
casocomocargasquedetraiganvalordelderechodepropiedad.
Artculo6.RLS2011
6.Deconformidadconlodispuestoenelartculo22.4deltexto
refundido de la Ley de Suelo, la valoracin de las concesiones
administrativasydelosderechosrealessobreinmuebles,alosefectos
desuconstitucin,modificacinoextincin,seefectuar conarregloa
lasdisposicionessobreexpropiacinqueespecficamentedeterminen
eljustipreciodelosmismosysubsidiariamente,segnlasnormasdel
derechoadministrativo,civilofiscalqueresultendeaplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin
quelaefectepodr elegirentrefijareljustipreciodecadaunodelos
derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjuntoyconsignarsuimporteenpoderdelrganojudicial,paraque
ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin
quecorrespondaalosrespectivosinteresados.
OTROSBIENESYDERECHOS.
DerechosRealesyConcesionesAdministrativas
Artculo21.mbitodelrgimendevaloraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones,
construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos
sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en
estaLeycuandotenganporobjeto:
a. Laverificacindelasoperacionesderepartodebeneficiosycargas
uotrasprecisasparalaejecucindelaordenacinterritorialyurbansticaen
las que la valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o
deberespropiosdelderechodepropiedad,endefectodeacuerdoentretodos
lossujetosafectados.
b. Lafijacindeljustiprecioenlaexpropiacin,cualquieraquesea la
finalidaddestaylalegislacinquelamotive.
c. Lafijacindelprecioapagaralpropietarioenlaventaosustitucin
forzosas.
d. Ladeterminacindelaresponsabilidadpatrimonialdela
AdministracinPblica.
Situacin
de rural ?
Pero si se
vendi por
ms de 25 M
otro igual!!
Abogado,
quien es el
perito?
La tasacin
es muy baja:
haz otra
Yo no he
encargado esa
tasacin.
Quiero que la
tasacin la
haga fulano
Donde esta mi
bendita
LRSV98.
118

A3 LosMetodosdeValoracionesysusFormulaciones

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

A3 LosMetodosdeValoracionesysusFormulaciones

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Se prescinde de regular las clases de suelo

La clasificacin del suelo es una tcnica

2 Mtodo del Coste de reposicin

Beneficio a deducir de la ganancia

Dehesas con actividades

B = 0,1 (I - G) ... R = 0,9 (I - G)

b) Cuando se considere una renta de la explotacin, R,

c) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas,

2. El factor global de localizacin, deber obtenerse del

Zepa Ojeda,Inagua yPajonales

Mtodo del Coste de reposicin

4. Las edificaciones, construcciones e

El mtodo del coste es una tcnica analtica que

Se define como coste de reposicin neto (CRN) la diferencia

1. Gastos generales de la obra que incluyen:

En este coste se incluyen las tasas por tramitacin

Es posible distinguir tres tipos

REGLAMENTO VALORACIONES DE LA LEY DE

Fsica. Es aqulla que sufre la construccin

Artculo 18. Valoracin de las edificaciones, construcciones e

V=VR (VR VF).

Artculo 18. Valoracin de las edificaciones, construcciones e

V=VR (VR VF).

Artculo 18. Valoracin de las edificaciones, construcciones e

V=VR (VR VF).

Artculo 18. Valoracin de las edificaciones

Artculo 18. Valoracin de las edificaciones

2. Los valores de repercusin del suelo de cada uno de los

K= Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos

SUELO TOTALMENTE URBANIZADO

Vca =(Rr/ir) (Cc/il)

Vca= (Rl/il) Ainst

3. Si los terrenos no tienen asignada

Вам также может понравиться