TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

PROPIETARIO

Sr. Narciso Vega Condori y Sra.

SOLICITANTE

5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA

UBICACIN

Avenida Perez Salmn (Ex Av. Central) s/n, AA.HH.

Alfonso Aguilar Mz. B Lt. 12, distrito de Callao, provincia
de Callao.

PERITOS

Ing. Vega Yujra, Jos

Ing. Casasola Esteban, Carlos

VALOR REGLAMENTARIO
DEL PREDIO URBANO:

S/. 141,985.89

FECHA DE TASACIN:

27 / MAYO / 2016

TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

______________________________________________________

INDICE GENERAL
Pgina

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01
1.02
1.03
1.04
1.05
1.06
1.07
1.08
1.09
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14
1.15
1.16
1.17

2.00

Nombre del propietario

Persona que solicita la Tasacin
Objeto de la Tasacin
Metodologa Reglamentacin
Fecha de la Tasacin
Ubicacin
Linderos y permetro
Area del terreno
Zonificacin y uso actual del predio
Infraestructura de Servicios Urbanos
Descripcin de la Distribucin de las Plantas
Caractersticas Tcnicas de la Edificacin
Edad de las Edificaciones
Estado de Conservacin
Servidumbres
Titulacin e Inscripcin Registral
Observaciones

VALUACION
:
2.1 Valor del terreno
2.2 Valor de las Edificaciones
2.3 Valor de las Obras Complementarias de las Instalaciones Fijas y
Permanentes
2.4 Valor Total del predio

3.0 ANEXOS
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Justificacin
Indice Precio al Consumidor
Valores unitarios oficiales
Autoavalo
Inscripcin y/o ratificacin del ttulo de propiedad
Foto del predio internamente

TASACIN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

_____________________________________________________________________

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

El propietario del Predio es el Sr. Narciso Vega Condori y Sra.

1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIN
La Tasacin ha sido solicitada por el 5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA
1.03 OBJETO
El objeto de la presente Tasacin es determinar el Valor del Predio Urbano con fines
de Particin de Bienes
1.04 METODOLOGA Y REGLAMENTACION
La norma aplicada en ste caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
El mtodo utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, es el
de la Tasacin Directa, es decir basada en el Valor de Reposicin del Predio Urbano
Los precios a utilizarse en la Valuacin son los que corresponden a los Aranceles para
los terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificacin
1.05 FECHA DE LA TASACION
La fecha establecida para la Tasacin es al 27 / MAYO / 2016
1.06 UBICACIN
El Predio se ubica en la Avenida Perez Salmn (Ex Av. Central) s/n, AA.HH. Alfonso
Aguilar Mz. B Lote 12, en el distrito de Callao, provincia de Callao.
En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicacin
1.07 LINDEROS Y PERIMETRO
El PREDIO tiene acceso a la va pblica por un solo frente que es el pasaje 1 del
AA.HH. Alfonso Aguilar a 35 m. de la Av. Prez Salmn.
Los Linderos y Medidas Perimtricas son los siguientes:
- Frente Principal:
ml.

Lnea recta de un tramo, colinda con el PASAJE 1, con 7.00

- Por la Derecha Entrando: Lnea recta de un tramo y perpendicular al frente

principal, colinda con LOTE 11 con 11.00 ml.
- Por la Izquierda Entrando: Lnea recta de un tramo y perpendicular al frente
principal, colinda con LOTE 13 con 11.00 ml.

Por el fondo: Lnea recta de un tramo y perpendicular al lindero de la derecha

entrando, colinda con LOTE 15, con 7.00 ml.

1.08 AREA DEL TERRENO

El rea del terreno encerrada dentro del permetro es de: 77.00 metros cuadrados
1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
De acuerdo a su ubicacin y los planos respectivos, corresponde al predio la
Zonificacin R-3
El uso actual del Predio es de Vivienda
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DE LA ZONA
El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitacin Urbana como son los
servicios pblicos de Agua Potable, Desage, Electricidad, Telfono y Televisin por
Cable. Asimismo, tiene veredas de concreto en buen estado de conservacin.
1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS
El inmueble es una Casa-Habitacin que presenta tres plantas:
PRIMERA PLANTA
Consta de: Ingreso puerta principal y auxiliar, Patio exterior, Recibo, Bao completo,
Escritorio, Escalera de acceso a la 2da. Planta, Sala - Comedor, Cocina y Lavaderos.
SEGUNDA PLANTA
Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Bao completo, Escalera de acceso a la
tercera planta, Cocina Lavadero.
TERCERA PLANTA
Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Bao completo, Escalera de acceso a la
terraza, Cocina Lavadero.
1.12 CARACTERISTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN
De acuerdo a la inspeccin ocular, la edificacin corresponde a una estructura de tres
plantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado
Areas Techadas:
1er. Piso: 78.10 m2.
2do. Piso: 78.10 m2.
3er. Piso: 78.10 m2.
Las caractersticas tcnicas de la construccin son las siguientes:
- Cimentacin: Dos zapatas de concreto armado, cimientos Corridos y Sobrecimientos
de Concreto Ciclpeo

- Columnas y Vigas: De concreto Armado

- Muros y Tabiques: Ladrillos de Arcilla Cocida tipo macizo y de tipo Pandereta, en
soga y cabeza
- Techos: Aligerados de Concreto Armado, horizontales.
- Pisos: Loseta de color, Parquet, Maylica color entero, concreto
- Revestimientos: Muros y columnas tarrajeadas con mezcla, acabado frotachado
- Zcalos: Maylica de color en baos y cocina
- Puertas: Contraplacadas con marcos de madera tipo Cedro, Cerrajera Nacional
- Ventanas: De fierro con seguridad
- Pintura: Ltex en muros, columnas, cielos rasos, barniz en puertas, esmalte en
Ventanas
- Vidrios: Transparentes dobles nacionales
- Instalaciones Sanitarias: Tuberas empotradas para Desage y Agua fra. Cajas de
Registros de mampostera.
- Aparatos Sanitarios: Losa de color con Grifera Nacional
- Instalaciones Elctricas: Tuberas y Cables empotrados, Tablero elctrico de 8
circuitos, Medidor monofsico propio, Telfono
- Obras Complementarias e Instalaciones:
- Reja de Seguridad de Fierro con dos puertas. Longitud =7.00
ml.
- Cerco Perimtrico de ladrillo en soga, Long.= 7.00 ml.
Tanque de agua en azotea de 600 L.
1.13 EDAD DE LA EDIFICACIN
De acuerdo a la informacin disponible, la Edad que corresponde a la Edificacin es
de:
Primer piso: 28 aos
Segundo piso: 11 aos
Tercer piso: 2 aos
1.14 ESTADO DE CONSERVACION
De la Inspeccin ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado
de conservacin estimado como BUENO para las 3 plantas.
1.15 SERVIDUMBRES
En este predio, no se presenta la situacin de Servidumbres
1.16 TITULACION E INSCRIPCION REGISTRAL
El inmueble se encuentra inscrito en la COMISIN DE FORMALIZACIN DE LA
PROPIEDAD INFORMAL en REGISTRO PREDIAL URBANO con PARTIDA
REGISTRAL 51946.
La titulacin esta saneada legalmente, no estando afectado por ningn Gravamen.
1.17 OBSERVACIONES

2.00 VALUACION
2.1 VALOR DEL TERRENO

TERRENO
77.00
AREA TERRENO
S/.
110.42
VUT MAY-16
S/. 8,502.34
VALOR TERRENO
2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Estado de depreciacin
Valor de la edificacin
VE=ATxVUE(1-PD/100)
PRECIO P1

S/. 36,023.27

PRECIO P2

S/. 46,124.09

PRECIO P3

S/. 49,218.62

VE = S/. 131,365.97

2.3
VALOR
PERMANENTES

DE LAS

MURO PERIM

OBRAS

COMPLEMENTARIAS

DE LAS

INSTALACIONES

S/. 1,313.76 PORTN S/. 544.55 TANQUE ELEV.

VI+VOC= S/. 2,117.57

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO

2.4.1 Tasacin reglamentaria

VP=VT+VE+VI+VOC
VTP= S/. 8,502.34 + S/. 131,365.97
+ S/. 2,117.57

VTP = S/. 141,985.89

FIJAS

S/. 259.27

ANEXO 1 - JUSTIFICACIN
FACTORES DE ACTUALIZACIN
Los ndices de precio al consumidor (IPC) usados fueron obtenidos de INEI, siendo
estos, para los meses clave en la tasacin:
IPC
IPC JUL-14
IPC DIC-15
IPC ABR-16

116.03
121.78
123.19

El VUT del terreno que se tiene es de 2014 y los Valores unitarios oficiales de
edificacin son de Enero 2016
Por lo tanto se obtienen
Fac (Terreno) = 123.19/116.03 = 1.0617
Fac (Edificacin) = 123.19/121.78 = 1.0116
Con estos valores se procede a actualizar los precios.

VALOR DEL TERRENO

VT=ATxVUT
AT= 77 m2, Fr=7.00 m
2
3Fr =147 > 77 m 2

TERRENO
AREA TERRENO
fac
VUT AGO-14
VUT MAY-16
VALOR TERRENO

77.00
1.0617
S/. 104.00
S/. 110.42
VT = 77.00 x 110.42 = S/. 8,502.34

VALOR DE LA EDIFICACIN
PRIMERA PLANTA

PRIMER PISO
1C
2C
3H
4E
5F
6B
7G

Ene-16
S/. 203.02
S/. 149.76
S/. 21.57
S/. 63.39
S/. 55.97
S/. 68.66
S/. 29.76

May-16
S/. 205.38
S/. 151.50
S/. 21.82
S/. 64.13
S/. 56.62
S/. 69.46
S/. 30.11

COSTO/M2
ANTIGEDAD
ESTADO DE CONSERVACIN
MATERIAL
TIPO
DEPRECIACIN
PRECIO FINAL / m2
AREA TECHADA
VALOR P1

S/. 599.02
28 aos
BUENO
LADRILLO
CASA-HABITACIN
23.00%
S/. 461.25
78.10
78.10 x 461.25 =
S/. 36,023.27

SEGUNDA PLANTA

SEGUNDO PISO
1C
2C
3D
4E
5F
6B
7G

Ene-16
May-16
S/. 203.02 S/. 205.38
S/. 149.76 S/. 151.50
S/. 85.38 S/. 86.37
S/. 63.39 S/. 64.13
S/. 55.97 S/. 56.62
S/. 68.66 S/. 69.46
S/. 29.76 S/. 30.11

COSTO/M2
S/. 663.57
ANTIGEDAD
11 aos
ESTADO DE CONSERVACIN BUENO
MATERIAL
LADRILLO
TIPO
DEPRECIACIN
PRECIO FINAL / m2
AREA TECHADA
VALOR P2

CASA-HABITACIN
11.00%
S/. 590.58
78.10
78.10 x 590.58 =
S/. 46,124.09

TERCERA PLANTA

TERCER PISO
1C
2C
3D
4C
5F
6B
7G

Ene-16
May-16
S/. 203.02 S/. 205.38
S/. 149.76 S/. 151.50
S/. 85.38 S/. 86.37
S/. 84.58 S/. 85.56
S/. 55.97 S/. 56.62
S/. 68.66 S/. 69.46
S/. 29.76 S/. 30.11

COSTO/M2
S/. 685.00
ANTIGEDAD
2
ESTADO DE CONSERVACIN BUENO
MATERIAL
LADRILLO
TIPO
CASA-HABITACIN
DEPRECIACIN
8.00%
PRECIO FINAL /m2
S/. 630.20
AREA TECHADA
78.10
78.10 x 630.20 =
PRECIO P3
S/. 49,218.62

VALOR EDIFICACIN
VE = S/. 36,023.27 + S/. 46,124.09 + S/. 49,218.62 = S/. 131,365.97

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

CERCO PERIM. ML
PORTON
UND
TANQUE ELEVADO
MET
7.00 MET
2 MET
PU ENE-16
S/. 272.84 PU ENE-16
S/. 395.81 PU ENE-16
PU MAY-16
S/. 276.00 PU MAY-16
S/. 400.40 PU MAY-16
PRECIO
S/. 1,932.00 PRECIO
S/. 800.80 PRECIO
P oficializado
S/. 1,313.76 P oficializado
S/. 544.55 P oficializado
VOC+VI = S/. 1,313.76 + S/. 544.55 + S/. 259.27 = S/. 2,117.57

RESUMEN
VOC + VI
VT
VE
VTP

S/. 2,117.57
S/. 8,502.34
S/. 131,365.97
S/. 141,985.89

M3
0.6
S/. 628.17
S/. 635.46
S/. 381.27
S/. 259.27

ANEXO 2
INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC)

ANEXO 3
VALORES UNITARIOS OFICIALES EN CALLAO USADOS A PARTIR DE
ENERO 2016

ANEXO 4 - AUTOAVALO
De aqu se obtuvo el valor arancelario a la fecha 2014

ANEXO 5 REGISTRO PBLICO

ANEXO 6 FOTOGRAFAS AL INTERIOR

VIGA-COLUMNA-PAREDES-TECHO - INTERIOR BAOS

COCINA LAVADERO PISOS PAREDES - CONTRAZCALO

ESCALERAS PISO PRIMERA PLANTA