Sminaire Construction climatique

23 et 24 mai 1996
Besanon

Architecture climatique et respect des quilibres financiers en

logement social
Olivier SIDLER
Ingnieur Conseil

Larchitecture
climatique
est
aujourdhui sortie de lanonymat. Des
oprations denvergure comme celles de
lAude et de la Drme ont permis de la
faire connatre. Mais elles ont aussi permis
dobserver, de faire des mesures et de
dgager une nouvelle philosophie de la
conception et de lquilibre financier qui va
tre prsente dans ce qui suit.
La dmarche conceptuelle que nous
proposons comprend deux tapes :
dabord un travail sur lenveloppe visant
rduire les besoins en adoptant dune part
des
mesures
conservatoires
allant
gnralement
au-del
du
cadre
rglementaire, et en recherchant dautre
part bnficier au maximum dapports
solaires. Ensuite, une optimisation
technico-conomique conduisant tout
la fois au choix dune nergie et dune
technologie associe minimisant la
facture nergtique globale du locataire
(cette facture regroupe sans distinction tous
les usages nergtiques : chauffage, ECS,
cuisine, lectromnager, abonnements,
location, maintenance...). Cette approche
est justifie par les analyses que nous avons
faites sur lopration dhabitat climatique
de lODH 26 dans la Drme : la dmarche
climatique nest quun seul des outils
visant rduire les charges. Elle doit tre
entoure de mesures priphriques lui

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donnant une grande cohrence et sans

lesquelles tous les efforts consentis dun
ct peuvent tre ruins par de mauvais
choix nergtiques ou un systme
thermique peu performant.
Sur ces bases-l on peut se poser la
question de savoir si une architecture et des
dispositions techniques visant rduire les
charges occasionnent des surcots. Ainsi
formule cette interrogation a priori pleine
de bon sens cache en ralit une grande
ambigut. Cest un peu comme si on
demandait un industriel si les machines
quil a installes dans ses ateliers ont
occasionn un surcot. Cette comparaison
un peu grossire fait comprendre que la
notion de surcot est ici inapproprie.
Nous reviendrons plus loin sur ce concept
et les limites que rencontre son utilisation.
Car la vraie question est la suivante:
est-ce que les quilibres financiers de
lopration sont bien respects malgr la
hausse du prix de revient du btiment ?
Trois volets mritent alors dtre analyss.
Soulignons que cette dmarche rigoureuse
pourrait tre applique toute disposition
nouvelle dans un logement, ou toute
disposition ne constituant pas une exigence
vitale : par exemple la pose dune
baignoire ou de prises de courant
supplmentaires (toute chose finalement un
peu superflue!). Mme objection un peu

provocatrice concernant les places de

stationnement dont le prix atteint
frquemment 50.000 F (parc couvert).
Les trois volets essentiels
examiner sont les suivants :
- le financement de lopration estil possible dans le cadre des dispositions
propres au secteur social ?
- la hausse rsultante du loyer
dquilibre reste-elle compatible avec les
plafonnements conventionnels de loyer ?
- quel est le bilan financier pour le
locataire qui voit son loyer augmenter et
ses charges baisser ?

un btiment lintrieur dune enveloppe

budgtaire globale; alors pourquoi faire
une
exception
pour
larchitecture
climatique ? Cette premire approche
plaide nouveau pour une architecture de
synthse : un projet bien pens cote moins
cher quun projet o les problmes ont t
rgls par juxtaposition de solutions
htroclites. Une grande rigueur dans la
conception et une sobrit bien pense
dans le dessin sont les meilleures garanties
pour respecter le programme et les prix.
Une autre opinion est quil y a
effectivement une dpense supplmentaire
(par rapport quoi ?) qui peut tre estime
5% du prix du logement. Mais cette
dpense correspond un niveau de
durabilit, de qualit et de confort
suprieur, ainsi qu des conomies
dnergie et des rduction de nuisances
(limitation des missions de CO2 ). Dun
point de vue strictement nergtique le
temps de retour est alors de 10 15 ans, ce
qui est communment admis au niveau de
la Communaut Europenne.
Mais cette approche est trop
partielle car les lments de larchitecture
climatique (notamment la serre) ne peuvent
pas tre considrs comme de simples
substituts de linstallation de chauffage. Ils
contribuent une amlioration du confort,
de larchitecture, de lhabitabilit, de la
lumire et finalement de la qualit gnrale
du logement. Ils permettent aussi, en
diminuant les besoins thermiques, de
rduire les nuisances mises. Il est donc
incorrect et trs rducteur danalyser le
temps de retour uniquement dun point de
vue nergtique. Si ce devait nanmoins
tre le cas, il faudrait alors rquilibrer les
termes de la comparaison en prenant
comme rfrence, non pas le cot du
ptrole brut, mais celui du ptrole et des
effets
de
sa
combustion
sur
lenvironnement (NOx, CO2 etc...). Le prix
du ptrole est minemment politique et
lhumanit est bien imprudente face aux
gisements dhydrocarbures, rsultat dun
accident gologique long de 400
millions dannes.

Nous
allons
aborder
successivement ces trois thmes aprs tre
pralablement revenus sur la notion de
surcot voqu prcdemment.

Le surcot : une notion ambigu

Lhabitat climatique gnre-t-il des
surcots et si oui par rapport quelle
rfrence ?
Les expriences de lAude et de la
Drme, qui portent sur 1.200 logements,
permettent de dgager une premire
approche simple et claire. La construction
de logements sappuie sur un programme
dtaill prcisant les prestations et les
niveaux de performances atteindre par le
btiment. A louvrage ainsi dfini
correspond un prix de rfrence. Jusqu
une priode trs rcente, il suffisait que le
cot du projet ne dpasse pas 95% environ
du prix de rfrence pour quil soit
finanable
par
les
mcanismes
traditionnels.
Et
peu
importe
le
programme. Dans lAude et dans la
Drme, toutes les oprations se sont
inscrites sans difficult dans cette rgle du
jeu. On peut donc affirmer quil ny a pas
plus de surcot construire une serre quil
y en a construire une salle de bains ou
choisir un revtement de sol haut de
gamme, pour autant que lopration
sinscrive dans les rgles habituelles du
financement. Jusqu prsent , aucun
architecte na effectivement eu rendre
compte de ses choix lorsquil construisait

On voit donc bien que la seule

notion de surcot est impropre qualifier
notre problme : elle suppose une
rfrence claire difficile dfinir, et ne
rpond de toute faon pas aux questions du
gestionnaire dOffice HLM. Revenons
donc sur les trois faces de lquilibre
financier telles que nous les avons dfinies
prddemment.

lments ne pose en gnral pas de

problme majeur.
Chaque cas est un cas particulier
qui doit faire lobjet dune analyse
attentive. Mais pour fixer les ides nous
allons examiner maintenant un cas concret.
Il sagit dun logement de trois
pices faisant partie dune opration
collective de 95 logements en rgion
parisienne. Tous les logements ont t
dots dune vranda au Sud. Lisolation du
btiment a t renforce. Ltude
doptimisation technico-nergtique a
conclu que la solution la plus conomique
tait ladoption du gaz de ville en
chaufferie collective (12 solutions ont t
compares dans cette tude). Lopration
a obtenu les labels Qualitel et HPE 4
toiles. Limmeuble est dot dun
ascenseur et de 150 m2 de LCR. Il se
trouve en zone 1.
Laugmentation du prix de revient
de ce logement telle quelle ressort de
lanalyse faite par lentreprise se monte
22.000 F TTC incluant une serre (14.000
F) et le reste (8.000 F) des dispositions
techniques (renforcement de lisolation et
chauffage collectif) compar une solution
de base constitue par une isolation
strictement rglementaire et un chauffage
lectrique. La serre a une superficie de 7
m2.
Dans ce cas despce la surface
utile augmente de 3,5 m2 et le coefficient
de majoration passe de 0,151 0,191.
Lensemble de ces dispositions conduit
une hausse totale de lassiette de 29.700 F.
Le prix de revient supplmentaire est trs
infrieur cette valeur. Le financement
est donc possible.
Les rcentes dispositions de la
circulaire du 14/10/92 visent un meilleur
quilibre financier des oprations en
secteur social. Il sen suit que la Caisse des
Dpts et Consignations est en droit
dexiger parfois des conditions plus
contraignantes
pour
autoriser
le
financement. Une tude prcise doit donc
tre mene dans chaque cas, mais il faut
surtout retenir que toutes les dispositions
existent pour quun financement normal

Financement de lopration
Les analyses qui suivent ont t
faites et valides partir des dispositions
de financement en vigueur au 1/7/96. Les
nouvelles rgles sont connues dans leur
ensemble, et seules certaines mesures
locales sont encore en discussion dans les
DDE.
En ltat actuel des choses, la
construction climatique et les mesures
visant rduire les charges peuvent
affecter lassiette de la subvention du
btiment de deux manires :
- si les logements possdent des
serres, celles-ci seront prises en compte
hauteur de 50 % de leur surface relle dans
le calcul de la surface utile.
- que les logements possdent ou
non une serre, ils peuvent bnficier du
label HPE, ou mme HPE solaire. Nous ne
conseillons pas la recherche du label
solaire et prconisons plutt celle du label
HPE 3 et mme 4 toiles assez facile
obtenir. Grce ce label, le coefficient de
majoration de qualit augmente de 2,5
4%.
Il faut signaler que la valeur initiale
du coefficient de qualit (celle qui
subsisterait si le projet navait pas un
caractre climatique) joue le rle dun
multiplicateur efficace sur les deux
mesures prcites : plus ce coefficient est
lev, plus leffet des deux mesures sera
important.
Ces deux dispositions montrent que
lassiette de la subvention est largement
influence
par
les
lments
de
larchitecture climatique puisquelle peut
augmenter de 6 7 %. Le financement de
la hausse du prix de revient d ces

des oprations climatiques soit possible. Il

semble mme que les dispositions de la
nouvelle
rglementation
soit
plus
favorables que celles de la rglementation
prcdente.
Enfin, il est clair que la dmarche
de la CDC incitera les concepteurs
encore plus de rigueur et de mthode dans
llaboration des projets (ce que nous ne
cessons de plaider) et les bailleurs sociaux
une gestion encore plus svre. Deux
dispositions qui sont de toute faon
ncessaires pour mener bien une
opration climatique.

Respect des loyers plafonds

(pour le logement) de 22.000 F du prix de

revient.
Les hypothses qui ont t faites
pour ce calcul sont :
n pas dutilisation de fonds propres
(situation pnalisante).
n subvention de 12 % des 22.000 F
accorde par lEtat. Solde emprunt.
n
annuits de remboursement
selon barme de la CDC (avec
prfinancement).
n
provisions
pour
grosses
rparations gales 0,7 % .
n frais dassurance : 0,08 %
n provisions pour impays : 4 %
de laugmentation de loyer

Nous venons de voir que le

financement des augmentations de prix de
revient tait possible. Mais quelle
consquence ces augmentations aurontelles sur le montant du loyer dquilibre ?
Rappelons que le loyer dquilibre est le
loyer auquel lOffice HLM doit louer le
logement pour pouvoir couvrir lensemble
des
dpenses
quil
a
engages
(remboursement des emprunts, frais de
gestion,
provisions
pour
grosses
rparations etc.).
Il convient donc de calculer la
hausse du loyer dquilibre conscutive
laugmentation du prix de revient et de voir
si cette hausse namne pas le loyer
dpasser les valeurs plafond.
Une tude approfondie simpose
dans chaque cas. Un prix de revient
suprieur conduit des annuits de
remboursement supplmentaires, donc
des augmentations en proportion des frais
dassurance, des provisions pour grosses
rparations, des provisions pour impays.
Dans le cas dun chauffage collectif, il faut
aussi ajouter les frais de facturation et de
gestion supplmentaires (ce qui est illgal
mais et que nous avons plac dans les
charges pour mieux approcher la ralit
conomique).
Pour fixer les ides et poursuivre
lexemple cit prcdemment, on peut
tenter de dterminer quelle est la hausse de
loyer conscutive une augmentation

Sur ces bases-l, laugmentation du

loyer dquilibre est de 1.175 F/an .
Cette hausse est-elle compatible
avec le plafonnement des loyers HLM ? On
supposera que lopration de rfrence
(celle avec chauffage lectrique et isolation
strictement rglementaire) est dj au
loyer plafond. Celui-ci devra donc tre
modifi. Cest effectivement possible dans
la nouvelle rglementation grce
laugmentation de la surface utile procure
par la vranda, et grce au label HPE qui
permet laugmentation du coefficient local
de majoration (dun taux gal celui dj
accord pour lassiette de la subvention).
Laugmentation possible du loyer plafond
est dtermine par diffrence entre les
loyers plafonds de la solution de rfrence
et de la solution propose.
Ces
deux
mesures
runies
autorisent une hausse du loyer annuel de
2.134 F, soit beaucoup plus que la valeur
ncessaire lquilibre financier de
lopration. Il est noter que cette hausse
est plus faible quavec la rglementation
prcdente. Ceci est d la volont de
limiter les augmentations de loyer
procures par le label HPE, ce qui est
parfaitement lgitime.
On peut en conclure que dans cette
opration, et vraisemblablement dans la
plupart des oprations destines rduire
les charges, les augmentations du loyer
dquilibre sont parfaitement identifies

n gestion de la facturation du
chauffage collectif : 300 F /logement/an.
n augmentation
de la taxe
dhabitation de 40 F/ an par m2 de surface
effective de la serre.
Sur ces bases, le montant de la
facture nergtique globale annuelle est,
pour le btiment de rfrence, de 89,7
F.T.T.C./m2 habitable, et pour le btiment
construit de 55,6 F.T.T.C./m2 habitable
(ces prix incluent la maintenance ordinaire
, mais pas les grosses rparations qui sont
finances par le loyer) auquel il faudra
ajouter 280 F/an de taxe dhabitation
supplmentaire. Rappelons que la surface
du logement est de 65 m2.
Nous avons suppos une hausse du
cot de la vie de 2,1% /an et avons adopt
plusieurs hypothses pour la hausse du prix
de lnergie : 0, 2, 4, et 6% de plus que le
cot de la vie. Le calcul a t men pour
ces quatre valeurs.
Sur ces bases nous avons distingu
deux cas : le loyer supplmentaire peut ou
ne peut pas tre couvert par lAPL (Aide
Personnalise au Logement). Sil est
couvert par lAPL, ce sera hauteur de
40%, par rfrence la valeur moyenne
observe dans lopration de la Drme
(42%).
Les rsultats figurent dans le
tableau suivant :

et tout fait compatibles avec les

plafonds de loyers autoriss. Mais il
faudra gnralement avoir recours aux
avantages offerts par le label HPE.
Il reste maintenant savoir quel
impact cette augmentation de loyer aura
sur le budget global des mnages.

Bilan financier pour le locataire

Le
locataire
observe
deux
phnomnes : laugmentation de loyer vue
au prcdent, et lconomie induite sur la
facture
nergtique
annuelle
par
lensemble des dispositions prises . Quel
bilan financier pour lui ? L encore les
analyses doivent tre conduites cas par cas,
mais nous tenterons de fixer les ides en
poursuivant lexemple prcdent.
Il faut dterminer quelle est la
facture nergtique annuelle pour le
logement tudi en considrant dabord la
solution de rfrence (pas de vranda,
isolation
strictement
rglementaire,
chauffage lectrique), puis la solution
effectivement construite. Les valeurs prises
en compte inclut galement, pour cette
dernire, un montant forfaitaire destin aux
frais de gestion du systme de chauffage
collectif, et laugmentation de la taxe
dhabitation. Ceci a t fait sur les bases
suivantes :

Taux daugmentation du prix de lnergie par rapport au cot de la vie

(en %)

sans
APL

sur 10 ans
sur 20 ans

528
528

928
1.227

1.197
1.818

1.450
2.569

avec
APL

sur 10 ans
sur 20 ans

1.232
1.232

1.438
1.697

1.665
2.288

1.920
3.039

Tableau 1 : Bilan de lconomie annuelle faite par les locataires en fonction du taux
dvolution du prix de lnergie en F TTC/an.

nuisances environnementales lies leur

transformation et leur combustion..

Conclusion
Les valeurs de ce tableau sont
intressantes. Elles montrent de faon trs
nette tout lintrt de la dmarche
climatique base sur des choix techniques
et une logique conceptuelle rigoureuse. On
observe en effet que, quelle que soit la
situation du locataire (bnficiaire ou non
de lAPL), le bilan lui est trs favorable.
Lintrt est dautant plus marqu que la
hausse du prix de lnergie est leve. Or
dans un contexte o le ptrole est
relativement bon march (il vaut moins
cher quavant la crise de 1973) et o il ne
peut plus quaugmenter, il nest pas inutile
de souligner tout lintrt des logements
faible consommation dnergie. En secteur
social cette dmarche constitue une
vritable garantie et une vritable scurit
contre les fluctuations venir du prix de
lnergie.
Les rsultats de ce tableau sont
galement intressants parce quils
montrent quon peut rduire de 20 25 %
la facture nergtique des locataires. Or
cette facture constitue encore une charge
trs lourde : dans la Drme elle reprsente
en moyenne un mois de revenu des
mnages, et jusqu deux mois dans
certains cas extrmes.
Enfin, rappelons que ces baisses de
charges sont le rsultat de mesures qui ont
permis de rduire la contribution des
nergies conventionnelles, donc aussi les

A travers cet exemple nous avons

donc voulu dmontrer quil tait
parfaitement possible un bailleur social
de produire des logements de grande
qualit nergtique en recourant
larchitecture climatique et en sappuyant
sur une dmarche de conception
rigoureuse . Nous avons montr que les
rgles du financement permettaient le
montage des oprations , que la hausse
rsultante du loyer dquilibre pouvait tre
absorbe sans difficult ( condition en
gnral de recourir au label H.P.E.) et que
lquilibre
financier
du
couple
loyer+charges tait trs favorable au
locataire quelle que soit sa situation.
Les Matres dOuvrages sociaux
doivent donc savoir quils ne prennent
pas de risques dans le montage financier
doprations de ce type. Mais ils doivent
aussi savoir que seule une dmarche trs
rigoureuse associant ds lorigine du projet
les ingnieurs et les architectes peut
conduire un rsultat satisfaisant. En
adoptant cette attitude volontariste visant
allger les charges supportes par les
locataires, ils assumeront pleinement leur
vocation premire qui est de loger les plus
dmunis
au
moindre
cot.
n