ESTUDIO DE DESARROLLO POTENCIAL

PREDIO Calle 63 Sur 78J 74

El presente anlisis de desarrollo se realiz a partir del estudio de las caractersticas y condiciones del
predio referentes a la normatividad vigente, las condiciones del mercado inmobiliario y dems
informacin relevante para determinar las bases para su avalo.
INFORMACION DEL PREDIO:
Direccin: Calle 63 Sur 78J 74
rea: 6.400 m2 segn escritura pblica No. 3226 la Notaria Cuarta del 19 de junio de 1956.
Localidad: 7 Bosa
UPZ: 85 Bosa Central
Sector: 3
CHIP: AAA0045YLPP
No. de Matricula Inmobiliaria: 50S-676332

I.

PROCESO DE DESARROLLO

1. De acuerdo al concepto emitido por la Secretaria Distrital de Planeacin segn la radicacin de

solicitud No. 1-2015-60520 el predio no aparece incorporado y por lo tanto no cuenta con plano
topogrfico ni plano urbanstico.
2. El Plan de Ordenamiento Territorial estableci que los predios urbanizables no urbanizados
localizados en suelo urbano que no han sido objeto del proceso de desarrollo por urbanizacin, les
aplica la normatividad establecida en el Decreto 327 de 2004, reglamentario del Tratamiento de
Desarrollo.
3. El Artculo12 del Decreto 327 de 2004 Proporcin de las cesiones pblicas para parques y
equipamientos seala:
Los proyectos que sean objeto del proceso de urbanizacin debern prever, con destino a la
conformacin de los sistemas generales, las reas de cesin pblica para parques y equipamientos,
correspondientes, como mnimo, al 25% del rea neta urbanizable, distribuidas en un 17% para
parques, y el 8% restante para equipamiento comunal pblico
4. Aunque el predio no se encuentra localizado en zona de reserva vial segn el plano urbanstico
CU4B149/4-00, de acuerdo a lo estipulado por el Artculo17 del Decreto 327 de 2004 Previsiones para
el sistema vial y de servicios pblicos en el proceso de urbanizacin el cual seala: En los proyectos
que sean objeto del proceso de urbanizacin se debern prever, como mnimo, las siguientes reas: a)
El suelo requerido para la construccin de vas de la malla vial arterial y para las redes matrices de
servicios pblicos, de conformidad con los sistemas de reparto de cargas generales que se definen en
este decreto y en los dems instrumentos que desarrollan el Decreto Distrital 190 de 2004. b) Las
reas de cesin obligatoria y gratuita para la conformacin de la malla vial local definida con base en
el artculo 169 del Decreto 190 de 2004, la cual deber ser construida con base en las normas tcnicas
establecidas por el IDU. a) Las reas de cesin obligatoria y gratuita correspondiente a las
infraestructuras de servicios pblicos domiciliarios, las cuales debern ser construidas con base en las
normas tcnicas establecidas por las empresas o entidades competentes, se deber ceder un rea
destinada a la ampliacin de la calle 63 Sur, la cual est proyectada como una malla vial intermedia V-

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6 con un ancho total de17ml, as como un rea requerido para la construccin de redes matrices de
servicios pblicos, estimada en un 4% sobre el rea neta urbanizable.

ANALISIS RESIDUAL DEL PREDIO

rea del Bruta del Lote (m2)
reas de cesin
rea de cesin para vas (m2)(*1)
rea cesin servicios pblicos 4% (m2)
TOTAL AREAS DE CESION
rea til de lote (rea bruta - cesiones) (m2)
(*1) Calculado sobre plano urbanstico CU4B149/4-00.

6.400
155
256
411
5.989

Cesin vial: 155 m2

Cesin servicios pblicos: 256 m2

II. EDIFICABILIDAD
1. De acuerdo al Artculo 352 del Decreto Nmero 469 de Diciembre 23 de 2003, el predio est ubicado
dentro del plano ndices de construccin en un rea en proceso de consolidacin correspondiente a
Rango de construccin 3, con un ndice bsico de 1 y un ndice mximo de 1.75 sobre el rea neta
urbanizable.
5. Segn el Artculo 26. Edificabilidad del Decreto 327 de 2004 los ndices de ocupacin para proyectos
que se desarrollen por el sistema de agrupacin de vivienda y los usos complementarios de escala
vecinal, resultarn de la aplicacin de las normas volumtricas y de equipamiento comunal privado y
en ningn caso sern superiores a 0,28 sobre el rea neta urbanizable.

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CUADRO DE EDIFICABILIDAD
rea de terreno
rea del lote (m )

5.989

ndice de construccin mximo

1,75

ndice de ocupacin

0,28

rea til (m )

1.677

rea mxima vendible (m )

10.481

III. ESTUDIO DE MERCADO

El estudio realizado dentro de la zona de influencia del predio, permite identificar que la tendencia de
mercado en el segmento residencial es exclusivamente vivienda tipo VIS, cuyo valor comercial no
supera los 135 SMLV.

Caractersticas
Ubicacin
rea (m2)
Valor unidad
Tipo

Cra 85 59B S
52
$ 91.000.000
VIS

Calle 65S 77M

49.14
$ 91.100.000
VIS

Calle 58C Bis S

52
$ 87.000.000
VIS

Area promedio por unidad

(m2)
Valor tope VIS (135 SMLV)
Valor tope de m2

50
$93.076.290
$ 1.861.525

IV. VIABILIDAD FINANCIERA

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Cra 88I 54B S

46
$ 88.500.000
VIS

Para llevar a cabo el anlisis de viabilidad financiera de este predio, se tuvieron en cuenta las variables
correspondientes a los parmetros urbansticos del predio, as como las condiciones de mercado
expuestas en el numeral anterior. El valor del m 2 de venta se determin a partir del tope para vivienda
de inters social.

ANLISIS DE VENTAS
Valor SMLV

$689.454

Valor unidad tope VIS (135

SMLV)
rea promedio por unidad
(m2)
Valor de m2 venta

$93.076.290

Total rea vendible (m )

10.481

TOTAL VENTAS

$19.510.643.525

50
$1.861.525

ANALISIS DE COSTOS
COSTOS DIRECTOS
Construccin
Zona

Costo m2

Apartamentos
Zonas Comunales
Zonas Verdes
Parqueaderos

$
$
$
$

700.000
550.000
280.000
450.000

TOTAL
Derechos e Impuestos
Licencia de Construccin
EAAB Urbanismo
EEEB Urbanismo
TOTAL
TOTAL COSTOS DIRECTOS

Costo total
$
7.349.874.240
$
553.490.119
$
220.496.227
$
236.245.958
$
8.360.106.544
$
251.523.196
$
167.682.131
$
150.913.918
$
570.119.245
$
8.930.225.789

COSTOS INDIRECTOS
Honorarios
ARQUITECTONICO
ESTRUCTURAL
HIDROSANITARIO

$
$
$
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124.397.666
104.818.587
52.409.293

ELECTRICO + TELEF
ESTUDIO DE SUELOS
PRESUPUESTO
PROGRAMACION
CONTROL DE COSTOS
INTERVENTORIA
GERENCIA DE PROYECTOS
ADMINISTRACION DE CONSTRUCCION
POSTVENTAS
Reglamento Propiedad Horizontal
TOTAL
Notariales e Impuestos
Costos por Hipoteca Crdito a Constructor
Costos por Ventas (Escrituracin Notariado Retefuente)
Costos Fiducia
Industria y Comercio
Impuesto Predial 3 aos
TOTAL
Promocin y Ventas
Publicidad
Caseta de Ventas
Comisin Ventas
TOTAL
Costos Financieros
Intereses Crdito Constructor
TOTAL COSTOS INDIRECTOS

$
62.891.152
$
31.445.576
$
26.863.736
$
17.909.157
$
53.727.472
$
223.864.466
$
716.366.291
$
537.274.718
$
44.772.893
$
53.727.472
$
2.050.468.480
$
$
$
$
$
$

102.587.287
352.807.866
159.925.787
266.542.978
62.682.050
944.545.968

$
$
$
$

80.591.208
179.091.573
223.864.466
483.547.246

$
940.230.757
$
4.418.792.451

COSTOS TOTALES
COSTOS DIRECTOS
COSTOS INDIRECTOS
IMPREVISTOS (2%)
TOTAL

UTILIDAD ESPERADA DEL PROYECTO (12%)

VALOR DEL LOTE

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$
8.930.225.789
$
4.418.792.451
$
178.604.516
$
13.527.622.756
$
2.345.521.500
$
3.672.868.244

Como se puede ver el valor mximo admisible para el lote est determinado por el valor comercial de
la vivienda (en este caso tope VIS), los costos directos e indirectos de la construccin y la utilidad
esperada por el urbanizador. En Colombia utilidad esperada en proyectos de vivienda popular oscila
entre el 10% y 12% de las ventas, para el caso aqu planteado, el lote, con un valor de $
3.648.388.244 tiene una incidencia del 18.7% sobre el total de ventas representando una utilidad total
de proyecto del 12%.

IV. PRUEBAS
Como soporte de lo anteriormente expuesto aporto los siguientes documentos:
1.

Certificado de tradicin y libertad.

2.

Avalo catastral ao 2014.

3.

Avalo catastral ao 2015.

4.

Copia del plano urbanstico del sector.

5.

Plano de manzana catastral del predio.

6.

Copia de escritura 3226 la Notaria Cuarta del 19 de junio de 1956.

7.

Copia de pago de impuesto predial de los ltimos 5 aos.

8.

Copia de pago de valorizacin de los ltimos 2 aos.

9.

Copia de concepto de planeacin segn el radicado 1-2015-60520

10. Copia del Decreto 327 de 2004.

11. Planos esquema bsico de desarrollo.
Elabor:

Hernando Gil Garay

Ingeniero Civil
TP No. 2520247629 de CND

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