Document lintention des citoyens

Lvaluation foncire
de votre proprit

Mai 2014

Ce document a t ralis par le ministre des Affaires municipales et de lOccupation du territoire (MAMOT).
Il est publi en version lectronique ladresse suivante : www.mamrot.gouv.qc.ca.
Gouvernement du Qubec, ministre des Affaires municipales et de lOccupation du territoire, 2014
ISBN 978-2-550-70629-8 (PDF)
Dpt lgal 2014 Bibliothque et Archives nationales du Qubec Bibliothque et Archives Canada
La reproduction partielle ou totale de ce document est autorise condition de mentionner la source.

Au Qubec, lvaluation foncire sert de base dimposition pour le financement dune partie importante du
cot des services municipaux et scolaires. Annuellement, ce sont environ 10 milliards de dollars qui sont
prlevs par les municipalits au moyen de ce rgime fiscal. Pour leur part, les commissions scolaires
peroivent au moins 1,5 milliard de dollars sur cette mme base.
Vous dsirez dmystifier ce que constitue lvaluation foncire? Ce document sadresse vous! Il prsente
lessentiel du systme qubcois dvaluation foncire servant tablir la valeur foncire de votre proprit.
Note importante au lecteur
Ce document sert fournir de brves explications sur le systme qubcois dvaluation foncire.
Destin tre consult par toute personne intresse par le sujet, il prsente linformation sur les
situations gnrales et vite volontairement les cas particuliers, les exceptions et les considrations
caractre technique. Il ne peut en aucun cas tenir lieu davis juridique.

1. Lvaluation foncire au Qubec : un systme dcentralis

L'valuation immobilire aux fins d'imposition foncire repose sur un systme dcentralis o la valeur des
proprits est tablie localement par des organismes municipaux responsables de lvaluation. Le
gouvernement du Qubec veille quant lui optimiser la performance de ces organisations dans ce
domaine. Ainsi, le milieu municipal et le gouvernement du Qubec agissent en complmentarit afin
dassurer le bon fonctionnement et lvolution de ce systme.

Les organismes municipaux responsables de lvaluation

La Loi sur la fiscalit municipale confre la comptence en matire dvaluation foncire aux organismes
municipaux responsables de lvaluation. Au nombre de 180, ces organismes1 sont constitus de
85 municipalits rgionales de comt (MRC) et de 95 municipalits locales, surtout les villes plus populeuses. Ils
ont la responsabilit de concevoir et de maintenir jour tout rle dvaluation de leur ressort, den justifier le
contenu auprs des citoyens et, le cas chant, devant les tribunaux. Ces organismes sacquittent de leurs
tches en :

se dotant dun service permanent dvaluation foncire et en ralisant les travaux en rgie interne;
confiant, en tout ou en partie, lexcution des travaux une entreprise prive;
dlguant un autre organisme municipal responsable lexcution des travaux en cause.

Lvaluateur municipal, un professionnel impartial

Tout organisme municipal responsable de lvaluation dispose dun valuateur, lequel est membre de
lOrdre des valuateurs agrs du Qubec. De ce fait, ses gestes sont encadrs par des normes de
pratique professionnelle rigoureuses et un code de dontologie. De plus, lvaluateur sengage sous
serment remplir ses fonctions impartialement, dans le respect de la lgislation en vigueur.
Pour quil puisse exercer efficacement ses fonctions, la Loi sur la fiscalit municipale accorde lvaluateur
certains pouvoirs. Ainsi, lvaluateur ou son reprsentant peut :

examiner votre proprit, entre 8 h et 21 h, du lundi au samedi, sauf un jour fri;

exiger lobtention de tout renseignement relatif votre proprit dont il pourrait avoir besoin au
moyen dun questionnaire ou autrement.

Pour savoir quel est votre organisme municipal responsable de lvaluation (OMRE), vous tes invits vous
rfrer la Liste des OMRE au Qubec publie sur le site Web du Ministre.
1

Le rle du gouvernement du Qubec dans ce systme

Le gouvernement du Qubec confie au ministre des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire le
mandat d'assurer que ce systme permet ltablissement de valeurs quitables de faon efficace,
transparente et uniforme. Le Ministre assume ainsi ses responsabilits au sein de ce systme en :

rvisant, au besoin, les lois et les rglements qui l'encadrent;

soutenant les services municipaux d'valuation foncire dans l'exercice de leurs fonctions;
stimulant lexcution correcte des travaux par lexamen des rsultats et par des interventions
prventives.

2. La confection du rle dvaluation foncire et sa tenue jour

Le rle dvaluation foncire en bref
Confectionn par lvaluateur municipal, le rle dvaluation foncire regroupe des renseignements2 sur
chacun des immeubles situs sur le territoire de votre municipalit. En vigueur pendant trois exercices
financiers municipaux, le rle dvaluation est dabord un instrument de partage de la charge fiscale entre
les propritaires fonciers. Il sert galement rpartir le financement des dpenses entre diffrents
organismes publics (communauts mtropolitaines, MRC, etc.). Le rle dvaluation foncire a trois
fonctions officielles, lesquelles consistent :

indiquer les renseignements exigs aux fins de la taxation foncire municipale et scolaire;
assurer la transparence de la fiscalit foncire qubcoise en permettant toute personne
intresse daccder ces renseignements;
permettre tout contribuable de comparer les inscriptions relatives sa proprit avec celles
dautres immeubles semblables.

La valeur relle et la date de rfrence au march

Le rle dvaluation foncire de votre municipalit indique, notamment, lvaluation foncire de chaque
immeuble, qui servira principalement comme base dimposition pour la taxe foncire municipale ou scolaire.
Cette valuation est tablie en fonction de la valeur relle de limmeuble, que lon dfinit comme tant la valeur
dchange sur un march libre et ouvert la concurrence, en dautres termes, le prix le plus probable qui peut
tre pay lors dune vente de gr gr entre un vendeur et un acheteur dans les conditions suivantes :

le vendeur et lacheteur dsirent respectivement vendre et acheter lunit dvaluation, mais ny

sont pas obligs;
le vendeur et lacheteur sont raisonnablement informs de ltat de lunit dvaluation, de
lutilisation qui peut le plus probablement en tre faite et des conditions du march immobilier.

Afin d'assurer l'quit entre toutes les valuations inscrites un mme rle d'valuation, lvaluateur tient
compte des conditions du march immobilier telles qu'elles existaient dix-huit mois avant lentre en vigueur
du rle dvaluation, laquelle a
1er juillet 2012
toujours lieu un 1er janvier. titre
Rle d'valuation foncire
dexemple, si le rle dvaluation
2011
2012
2013
2014
2015
2016
foncire de votre municipalit est
Pour en savoir davantage sur le contenu du rle dvaluation foncire, vous pouvez consulter le document Le rle
dvaluation foncire et son contenu publi sur le site Web du Ministre.
2

entr en vigueur le 1er janvier 2014, lensemble des valeurs inscrites a t tabli en fonction des conditions
du march immobilier au 1er juillet 2012.
Lorsquun nouveau rle dvaluation est dpos par lvaluateur, un avis dvaluation est transmis tous
les propritaires fonciers au plus tard le 1er mars suivant lentre en vigueur du rle. Cet avis vous permet
de prendre connaissance des principaux renseignements y tant inscrits relativement votre proprit, de
vous informer des recours dont vous disposez et de la faon de les exercer correctement.
La pertinence de la valeur relle comme base dimposition
Largement utilis tant en Amrique du Nord quen Europe occidentale, l'impt foncier bas sur la valeur relle des
immeubles constitue un des plus anciens modes d'imposition. Quoique parfois dcrie, cette forme dimposition
reste un mode de financement des services publics locaux accepte par la plupart des contribuables
contemporains. En effet, elle permet gnralement dassurer une rpartition efficace et quitable de la charge
fiscale entre les contribuables. Voici au moins cinq avantages de cette base de rpartition :
1.

L'assiette d'imposition est bien circonscrite et prvisible : Dabord, les immeubles sont immobiles et
circonscrits sur un territoire clairement dfini. Ensuite, comme l'assiette de taxation est constitue d'une
somme de valeurs connues avant le dbut de l'exercice financier plutt que d'un flux de revenus estimer,
les revenus de taxes foncires sont relativement faciles prvoir.

2.

L'vasion fiscale est pratiquement nulle : Vous conviendrez quun immeuble est bien difficile dissimuler.

3.

Le cot d'tablissement des valuations est peu lev : La confection et la tenue jour des rles
d'valuation seffectuent un cot trs peu lev si l'on considre le rendement financier qui en est tir.

4.

Une telle base dimposition reflte l'effet des forces socio-conomiques agissant l'intrieur dune
municipalit : C'est ainsi qu'un quartier dfavoris sera soulag du poids des impts fonciers pendant la
priode ncessaire sa rgnration, alors qu'un secteur mieux nanti contribuera davantage aux revenus
municipaux pendant sa priode de prosprit.

5.

La pertinence de chaque valuation est objectivement vrifiable : D'une faon gnrale, la valeur relle
d'une proprit est une base d'imposition objective qui, lorsque adquatement documente, peut faire lobjet
dune dmonstration. Il vous est galement possible de vrifier, en connaissant le prix de proprits
comparables achetes rcemment, si vous tes traits quitablement.

La consultation du rle dvaluation foncire

La Loi sur la fiscalit municipale vous accorde le droit de prendre connaissance des inscriptions apparaissant
tout rle dvaluation qui a t dpos. Cette volont du lgislateur de rendre le rle dvaluation accessible
rpond avant tout une ncessit de transparence. En effet, il apparat lgitime quun contribuable dont la
proprit est inscrite au rle puisse consulter les renseignements qui sy rapportent et prendre connaissance
de ceux relatifs dautres proprits situes dans la mme municipalit.
Pour rpondre efficacement ce besoin, il importe que linformation consulter soit comprhensible. Ainsi,
la prsentation publique du rle est assujettie des rgles3 dont lapplication permet notamment de :

transformer certains renseignements codifis au fichier du rle afin de les rendre facilement
intelligibles;
structurer lensemble des renseignements selon un ordonnancement visuellement convivial;
assurer une uniformit terminologique lchelle du Qubec.

Pour en savoir davantage sur les rgles de prsentation publique du rle dvaluation, vous pouvez consulter le
document Prsentation publique des renseignements inscrit au rle dvaluation publi sur le site Web du Ministre.
3

Le rle dvaluation foncire peut tre consult au bureau du greffier de la municipalit locale. Bien quelles
ny soient pas tenues, certaines municipalits le diffusent galement sur le Web. Toutefois, peu importe le
lieu de consultation ou le support utilis, les rgles de prsentation prescrites doivent tre respectes.

La tenue jour du rle dvaluation foncire

La tenue jour du rle dvaluation foncire consiste en lensemble des oprations ncessaires pour
maintenir lactualit des renseignements qui y sont inscrits. Quelques circonstances prvues par la
lgislation contraignent lvaluateur modifier un rle dvaluation foncire dj dpos. Ainsi, lvaluateur
modifie le rle pour tenir compte, entre autres, des circonstances suivantes :

le changement de propritaire;
la subdivision ou le regroupement dun terrain;
la construction, la dmolition ou la destruction dun btiment;
lamlioration dun btiment existant.

Dans certains cas, il est prvu que l'valuation

dpose initialement soit refaite pour tenir
compte de la situation (ex. : dmolition dun
btiment, ajout dun garage, etc.). ce sujet, il
importe de prciser que la nouvelle valuation est
habituellement tablie comme si cette situation
avait t connue lors du dpt du rle, c'est-dire en considrant la mme date de rfrence
au march et les mmes paramtres que ceux
ayant servi confectionner l'ensemble du rle. Le
maintien de l'quit du rle en dpend
directement.

Exemple de tenue jour du rle d'valuation

$
Nouvelle construction (ajout d'un garage)

De plus, les modifications effectues dans le

cadre de la tenue jour du rle peuvent tre
apportes avant, pendant ou mme aprs la
priode o le rle est en vigueur. Cependant, la
Dmolition d'un btiment existant
date de prise d'effet de ces changements peut
varier selon l'objet de la modification, mais ne peut pas tre antrieure au 1er janvier de l'exercice financier
prcdant celui au cours duquel la modification est faite.
titre dexemple, si vous procdez lagrandissement de votre proprit, lvaluateur devra dterminer si
cette amlioration a un effet sur sa valeur foncire. Dans laffirmative, il devra procder la modification de
la valeur inscrite au rle dvaluation. Supposons que les travaux menant lagrandissement se sont
achevs le 15 aot 2012 et que lvaluateur procde la modification du rle le 20 novembre 2013, il
pourra fixer le 15 aot 2012 comme tant la date de prise deffet. Toutefois, sil procde la modification le
12 fvrier 2014, cette date de prise deffet ne pourra tre antrieure au 1 er janvier 2013.
Lorsque lvaluateur modifie des inscriptions au rle dvaluation concernant votre proprit, la municipalit
transmet votre intention un avis de modification vous avisant des inscriptions ainsi modifies et du motif
pour lequel elles lont t.

3. Ltablissement des valuations foncires

Le dossier de proprit : la description de votre proprit
Pour tablir lvaluation foncire de votre proprit selon les rgles de lart, lvaluateur municipal dispose
dune multitude de renseignements la concernant, allant de la topologie du terrain jusquau type de
parement extrieur du btiment. Il les recueille gnralement au moyen dune inspection et il les consigne
dans un dossier dit dossier de proprit . Lexactitude de ces renseignements doit tre vrifie au moins
une fois tous les neuf ans, conformment la lgislation.
Lors de ltablissement de
lvaluation foncire de votre
proprit,
lvaluateur
considre plusieurs des
renseignements
ainsi
relevs. Toutefois, puisquils
tendent

influencer
davantage la valeur dune
proprit, lvaluateur porte
une attention particulire aux
lments suivants : la
superficie du terrain, les
dimensions du btiment, ses
caractristiques physiques et
le nombre dannes quil
parat avoir (ge apparent).

Principaux lments considrs par l'valuateur

Superficie du terrain

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

ge apparent du btiment

Caractristiques physiques du btiment

2013

2014

Dimensions du btiment

Il importe de souligner quen tant que propritaire, vous pouvez consulter le dossier de proprit de vos
immeubles en vous rendant au bureau de votre valuateur municipal. Lvaluateur est tenu de vous fournir
toute lassistance ncessaire sa bonne comprhension.

Les mthodes dtablissement de la valeur relle

Lvaluation foncire repose sur un principe selon lequel personne nest dispos verser, pour lachat
dune proprit dans des dlais raisonnables, un montant plus lev que :

le prix pay ou demand pour des proprits similaires;

le prix quil en coterait pour reconstruire une proprit semblable, mais en tenant compte de sa
dtrioration;
le prix acceptable sur un march libre pour lobtention de revenus nets que lon peut normalement
attribuer une proprit.

Par consquent, trois mthodes permettent ltablissement dune valeur relle, chacune fonde sur lun de
ces noncs :

la mthode de comparaison : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en se basant sur

lobservation des conditions de transaction pour des immeubles similaires et en procdant aux
ajustements ncessaires;

la mthode du cot : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en ajoutant la valeur du

terrain (valu comme sil tait vacant) le cot de remplacement du btiment duquel on a soustrait
toute forme de dprciation;
la mthode du revenu : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en actualisant les flux de
revenus quil
gnre oud'tablissement
est destin gnrer.des valuations
Mthodes

Mthode du cot

Mhtode du revenu

Immeuble comparable 1

Immeuble comparable 2
Immeuble sujet

VENDUE

VENDUE

Ajustements ncessaires

Mthode de comparaison

Lvaluateur fonde ainsi son opinion motive de la valeur de votre proprit en ayant recours lune ou
plusieurs de ces mthodes. Il oriente son choix de la mthode privilgier en considrant le type de
proprit dont il est question et les conditions du march immobilier la date de rfrence.

4. En dsaccord avec la valeur dune proprit? Vous disposez

de recours!
La lgislation reconnat au contribuable un droit fondamental d'intervention quant toute inscription qui
apparat au rle de faon que des erreurs ou omissions qui auraient chapp l'valuateur puissent tre
corriges, ce qui garantit l'quit et la crdibilit de la base d'imposition foncire. Vous disposez de trois
recours pour faire valoir vos droits en matire dvaluation foncire.

La rvision administrative
Pralable tout recours devant les tribunaux, la rvision administrative s'exerce
sous la responsabilit de l'organisme municipal responsable de l'valuation et de
son valuateur. Elle permet une personne ayant un intrt demander la
correction dune inscription quelle juge errone. Ainsi, il nest pas ncessaire dtre
propritaire pour dposer une demande de rvision au sujet dune proprit. Le
seul fait de payer une taxe la municipalit ou la commission scolaire utilisant le
rle dvaluation est suffisant.

AVRIL
5

9 10 11

12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25

30
26 27 28 29 30

Le 30 avril reprsente
gnralement la dernire
date pour dposer une
demande de rvision lors de
l'entre en vigueur d'un
nouveau rle d'valuation.

Toutefois, seules quatre situations vous donnent le droit de demander une telle rvision et chacune delles
dispose dun dlai strict :
Situations donnant droit au dpt dune demande
1. Le dpt du rle dvaluation foncire

Dlai fix pour dposer la demande

La plus tardive des chances entre :

2. La modification du rle effectue par lvaluateur

4. Lomission, par lvaluateur, de procder la

modification du rle malgr une circonstance qui
aurait d entraner une telle modification

60 jours suivant lexpdition de lavis dvaluation

La plus tardive des chances entre :

3. La rception dun avis de correction doffice vous

informant dune correction projete

Avant le 1er mai qui suit lentre en vigueur du rle

Avant le 1er mai qui suit lentre en vigueur du rle

60 jours suivant lexpdition de lavis de modification

La plus tardive des chances entre :

Avant le 1er mai qui suit lentre en vigueur du rle

60 jours suivant lexpdition de lavis de correction
doffice

Avant la fin de lexercice financier qui suit celui

au cours duquel est survenue la circonstance
justifiant la modification

Pour quune demande de rvision soit recevable par votre organisme municipal responsable de lvaluation,
elle doit en outre remplir les conditions suivantes :

tre faite sur le formulaire prescrit cette fin. Ce document est tenu votre disposition par votre
organisme municipal responsable de lvaluation ou par votre municipalit;
tre dpose lendroit dtermin par votre organisme municipal responsable de lvaluation ou lui
tre envoye par courrier recommand;
tre accompagne, le cas chant, de la somme dargent exigible, laquelle est tablie par
lorganisme municipal responsable de lvaluation en fonction des montants maximums fixs par le
gouvernement du Qubec.

La rvision effectue par l'valuateur consiste vrifier le bien-fond de la contestation. Selon la nature et
la prcision des motifs que vous avez invoqus mme le formulaire dpos, l'valuateur peut procder
la rvision demande par les moyens qu'il juge appropris. Lors de cet exercice, il peut notamment :

vrifier les diffrents paramtres de calcul qui ont men ltablissement de la valeur;
vous rencontrer ou visiter la proprit concerne;
rviser linventaire descriptif de la proprit.

Au terme du processus de rvision, l'valuateur doit vous fournir une rponse crite lintrieur des dlais
prciss au tableau de la page suivante, et ce, quelle que soit la position quil adopte. Ainsi, l'valuateur
peut vous proposer une ou des modifications qu'il apporterait au rle, auquel cas vous disposez de 30 jours
suivant lexpdition de la rponse pour accepter cette proposition. Il peut toutefois vous informer quil na
aucune modification proposer.

Situations donnant droit au dpt

dune demande
1. Le dpt du rle dvaluation foncire
2. Tous les autres cas

Dlai allou lvaluateur pour formuler

une rponse
Le 1er septembre suivant lentre en vigueur du
rle4
La plus tardive des chances entre :

4 mois compter du dpt de la demande

Le 1er septembre suivant lentre en vigueur du rle

Le Tribunal administratif du Qubec

Un recours devant le Tribunal administratif du Qubec peut tre exerc si vous avez dabord dpos une
demande de rvision. Ce recours doit toutefois porter sur les mmes objets que la demande de rvision et il
doit tre exerc dans les 60 jours suivant la date de transmission de la rponse de lvaluateur. Si
lvaluateur na produit aucune rponse, vous disposez alors dun dlai de 30 jours aprs la date limite
indique sur le formulaire de demande de rvision.
Pour en savoir davantage sur le Tribunal administratif du Qubec, vous tes invits consulter son site
Web ladresse suivante : www.taq.gouv.qc.ca.

LOrdre des valuateurs agrs du Qubec

Selon sa mission, lOrdre des valuateurs agrs du Qubec protge l'intrt du public en garantissant la
qualit des actes professionnels poss par ses membres. Puisque tout valuateur municipal doit tre
membre de cet ordre pour exercer ses fonctions, il se trouve assujetti lensemble des rgles applicables
en matire de dontologie, de pratiques professionnelles et de formation.
LOrdre des valuateurs agrs du Qubec constitue un organisme auquel vous pouvez faire appel si vous
croyez que le travail d'un valuateur municipal n'a pas t effectu selon les normes de la profession et ses
rgles dontologiques.
Pour en savoir davantage sur les recours offerts par lOrdre, vous tes invits consulter son site Web
ladresse suivante : www.oeaq.qc.ca.

Puisque cette chance peut tre prolonge jusquau 1er avril suivant, vous tes invits vous informer auprs de
votre organisme municipal responsable de lvaluation pour vous assurer du dlai qui sapplique.
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